第一篇：前期物業(yè)管理工作計(jì)劃1

前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

一、前期介入計(jì)劃

專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入,將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本,打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對行政中心,現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn),本公司如果中標(biāo),將成立前期物業(yè)管理介入工作組,以國際先進(jìn)的物業(yè)管理理念,專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式,介入某某區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作。

(一)、前期介入人員安排

組長:公司總經(jīng)理兼任

副組長:行政中心物管事務(wù)所經(jīng)理

其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名,項(xiàng)目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部主管級職員各1名。

(二)、工作方式

1.組長每周組織會(huì)議對一周工作作全面布署,并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。

2.副組長全日制現(xiàn)場辦公,負(fù)責(zé)行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。

3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作,副組長每日組織會(huì)議對當(dāng)日工作作全面檢討。

4.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作,按計(jì)劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報(bào)告。

(三)、工作內(nèi)容

內(nèi)容 完成時(shí)間 落實(shí)部門 備注

一、前期工程監(jiān)督

1)審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì) 工程部、工作組

2)設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注 工程部、工作組

3)從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議 工程部、工作組

4)按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn),編造驗(yàn)收表格 工程部、工作組

5)制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程 按工程進(jìn)度 工程部、工作組

6)向機(jī)關(guān)事務(wù)局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議 工程部、中心物管事務(wù)所

二、人事

1)物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討論審定 資源部、工作組

2)管理級員工的招聘

3)各級員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批 資源部

4)人事管理制度、員工手冊的討論審批 資源部

A.公開招聘 資源部

B.面試 資源部

C.聘用及入職培訓(xùn) 資源部

D.熟悉物管事務(wù)所運(yùn)作及在職培訓(xùn) 資源部、中心物管事務(wù)所

三、設(shè)立某某區(qū)行政中心物管事務(wù)所

1)設(shè)立及裝修物管事務(wù)所 工程部、工作組

2)辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購 資源部、工作組

3)現(xiàn)場清潔及布置 中心物管事務(wù)所

四、管理文件

1)中心公約、服務(wù)手冊制定及審批 市場推廣部

2)各類文件、表格的制定及印刷 品質(zhì)部、資源部

五、管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排

1)制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及討倫 計(jì)劃財(cái)務(wù)部

2)管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào) 市場推廣部

3)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定 計(jì)劃財(cái)務(wù)部

六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算

1)設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌 市場推廣部

2)采購、制作及安裝 市場推廣部

七、物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備

1)樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

2)公共地方的驗(yàn)收(道路、停車場等)根據(jù)情況確定 工程部、工作組

3)樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測試及驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

4)樓宇內(nèi)部初驗(yàn) 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

5)遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

6)綠化工程的驗(yàn)收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組

八、樓宇接管安排

1)制定接管計(jì)劃 工作組

2)安排準(zhǔn)備各類文件 品質(zhì)部、工作組

3)人員安排 工程部、工作組

4)接管培訓(xùn) 工程部

5)清潔開荒 中心物管事務(wù)所

6)現(xiàn)場氛圍布置 市場部、中心物管事務(wù)所

7)進(jìn)行接管工作 工程部、中心物管事務(wù)所

九、遺漏工程跟進(jìn)

1)整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn) 按工程進(jìn)度 工程部、中心物管事務(wù)所

2)維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗(yàn)收 按工程進(jìn)度 工程部、中心物管事務(wù)所

3)現(xiàn)場施工方的管理討論 品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所

十、各服務(wù)項(xiàng)目檢討

1)物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議 計(jì)財(cái)部、中心物管事務(wù)所

2)檢討物業(yè)管理人力資源 資源部、中心物管事務(wù)所

3)檢討保安安排 中心物管事務(wù)所

4)檢討清潔服務(wù)之安排 中心物管事務(wù)所

5)檢討維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排 工程部、中心物管事務(wù)所

6)檢討處理客戶投訴之程序 品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所

7)檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排 工程部、中心物管事務(wù)所

8)檢討公共關(guān)系之安排 市場部、中心物管事務(wù)所

第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

住宅小區(qū)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

依據(jù)管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：

<一>介入期

根據(jù)房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于房地產(chǎn)公司的銷售服務(wù)，（物業(yè)管理有限公司）申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(初次定價(jià))。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，物業(yè)公司做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

（1）根據(jù)房地產(chǎn)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對房地產(chǎn)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售中心物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；

（11）與公司協(xié)商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主

入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對房地產(chǎn)負(fù)責(zé)”的宗旨，進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

4、介入期管理工作計(jì)劃表

<二>入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此物業(yè)公司做好如下幾項(xiàng)工作：

（1）與銷售中心配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

（2）銷售中心應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)專業(yè)部門，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接收樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及中山市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。

（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

5、治安管理

（1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

（2）確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

車位、車主、車型、車色）

（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；

（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

6、入住期管理工作計(jì)劃表

<三>常規(guī)期管理

培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高物業(yè)公司員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃

（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃

（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃

1、小區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃

2、常規(guī)期工作計(jì)劃表

第三篇：前期物業(yè)管理的工作計(jì)劃

前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 醫(yī)院后勤工作在整個(gè)醫(yī)院運(yùn)行體系中扮演著保障、服務(wù)、節(jié)能、增效重要角色，是醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)院運(yùn)行的支持系統(tǒng)。后勤設(shè)備是保障醫(yī)、教、研活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件，也是醫(yī)院基本質(zhì)量要素。因此物業(yè)后勤不僅具有為醫(yī)療活動(dòng)提供條件保障的一面，而且還有為病人和醫(yī)院職工提供生活服務(wù)的一面，因此搞好物業(yè)后勤工作，更好地為醫(yī)、教、研服務(wù)，為病人和醫(yī)院職工服務(wù)，非常重要。根據(jù)目前主體工程一期項(xiàng)目完工的情況，本人初擬定以下工作思路以供領(lǐng)導(dǎo)審閱：

一、確定管理模式 委托物業(yè)公司管理，醫(yī)院業(yè)務(wù)經(jīng)營與后勤物管以共融兩制的方式進(jìn)行管理，我院獨(dú)立成立物業(yè)管理部機(jī)制，由物業(yè)管理部建立一套質(zhì)量體系指標(biāo)，以此作為督查考評的依據(jù)，對物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)管理及評分，力求服務(wù)優(yōu)質(zhì)與醫(yī)療技術(shù)達(dá)到相得益彰的效果。

二、制定物業(yè)部門組織結(jié)構(gòu)、人員配置及工作職責(zé)

1、醫(yī)院物業(yè)管理部組織結(jié)構(gòu)圖如下：

物業(yè)管理部部長 1名 ↙ ↓ ↘ 物管部行管 物管文員 機(jī)電工程師 1名 1名 1名

2、各職位工作職責(zé)

物業(yè)管理部 部長 ①在院長的領(lǐng)導(dǎo)下全面部署并組織物業(yè)部的管理工作，以滿足醫(yī)院建設(shè)、發(fā)展及醫(yī)療、教育和科研的需要。②參與醫(yī)院建設(shè)和發(fā)展的論證活動(dòng)，發(fā)揮職能部門參謀決策的作用。③對物業(yè)部的工作提出總體設(shè)想和規(guī)劃，不斷建立健全的管理制度，使管理水平制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。④制定的科學(xué)的《物業(yè)管理質(zhì)量體系》，對物業(yè)公司日常工作進(jìn)行監(jiān)督與評估。⑤組織物業(yè)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對相關(guān)的業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)。⑥制定醫(yī)院資產(chǎn)管理方案及管理制度，對資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。⑦對各類機(jī)電設(shè)備檢修、服務(wù)管理評分、醫(yī)院環(huán)境巡視報(bào)告、等報(bào)表進(jìn)行審核。⑧完成院領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。物業(yè)部 行管人員 主管領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)部長，日常工作向物業(yè)部部長匯報(bào)。① 協(xié)助部長督查物業(yè)公司日常管理工作。②協(xié)助部長起草有關(guān)物業(yè)管理方面的文書及管理制度。③依照物業(yè)管理部制定的《物業(yè)管理質(zhì)量體系》，對物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理水平進(jìn)行評估。④督查協(xié)同管理醫(yī)院餐廳，組織協(xié)調(diào)會(huì)務(wù)接待用餐安排。⑤督查物業(yè)公司的安范管理情況，對管理疏漏之處，提出整改意見。⑥完成部長交辦的其它工作。

物業(yè)管理部 文員 主管領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)部長，日常工作向物業(yè)部部長匯報(bào)。①接收醫(yī)院內(nèi)各類發(fā)文，負(fù)責(zé)本部門報(bào)刊、郵件的收發(fā)。②負(fù)責(zé)物業(yè)部辦公室與各科室及業(yè)務(wù)單位的接待工作。③匯編建檔物業(yè)管理部的各項(xiàng)文檔及資料。④負(fù)責(zé)醫(yī)院資產(chǎn)臺帳的建立及查詢，制作資產(chǎn)管理報(bào)表。⑤負(fù)責(zé)每半年/1次，醫(yī)院內(nèi)的資產(chǎn)盤點(diǎn)工作。⑥負(fù)責(zé)物業(yè)辦公室各類辦公物資的領(lǐng)用與管理。⑦完成部長交辦的其它工作。

物業(yè)部 機(jī)電工程師。主管領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)部長，日常工作向物業(yè)部部長匯報(bào)①負(fù)責(zé)綜合樓日常機(jī)電設(shè)備的管理與維修。②督查物業(yè)管理區(qū)域各機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，對設(shè)備運(yùn)行情況提出預(yù)警意見及評估，發(fā)現(xiàn)問題，要求物業(yè)公司工程部進(jìn)行整改。③制定機(jī)電設(shè)備管理體系與巡查評分，每日制作巡查報(bào)表交物業(yè)部長審查。④制定物業(yè)中心關(guān)于機(jī)電設(shè)備方面的培訓(xùn)，協(xié)同物業(yè)公司共同組織培訓(xùn)工作。⑤督查并協(xié)同物業(yè)公司進(jìn)行每年設(shè)備的養(yǎng)護(hù)并制定養(yǎng)護(hù)方案。⑥建立各類設(shè)備及產(chǎn)家的檔案，將每次養(yǎng)護(hù)維修的資料建檔。⑦完成部長交辦的其它工作。

三、市調(diào)，了解具資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)，實(shí)地考察，為后續(xù)物業(yè)引進(jìn)工作提供質(zhì)價(jià)相符的企業(yè)。3

四、篩選潛在物業(yè)企業(yè)，制定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容及要求，了解比對預(yù)報(bào)價(jià)。

六、引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，約談物業(yè)委托合同，提出托管項(xiàng)目及服務(wù)要求。

七、向院領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)物業(yè)管理合同，請示相關(guān)未盡事宜，完善合同條款。

八、進(jìn)行委托合同法律咨詢，確定我方合同的權(quán)力受保護(hù)的合法性。

九、組織簽訂物業(yè)委托合同的。

十、督查物業(yè)公司與建設(shè)單位承接驗(yàn)收工作，參與并監(jiān)督物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位驗(yàn)收的過程，避免工程質(zhì)量上的疏漏及相關(guān)資料的流失。承接的項(xiàng)目及資料包括以下內(nèi)容：

（一）產(chǎn)權(quán)資料

1、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2、規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件；

3、建筑執(zhí)照。

（二）工程技術(shù)資料

1、地質(zhì)勘察報(bào)告；

2、工程合同及開竣工報(bào)告；

3、工程預(yù)算；

4、圖紙繪審記錄；

5、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定資料（質(zhì)量事故處理記錄）；

6、工程竣工圖（總評面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）；

7、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

8、沉降觀測記錄；

9、地基處理記錄；

10、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證資料；

11、新材料、構(gòu)配件的簽訂合格證書；

12、水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

13、砂槳、混凝土試塊試壓報(bào)告；

14、施工驗(yàn)收證明書。

二、房屋移交接管內(nèi)容

1、建筑外檐；

2、梁、柱、板主體；

3、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗； 4

4、室內(nèi)及樓道配電箱；

5、配電柜；

6、公共部位照明。

三、公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目內(nèi)容

1、中央空調(diào)系統(tǒng)；

2、高低壓配電室設(shè)備；

3、鍋爐房系統(tǒng)；

4、真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)；

5、消防中控、監(jiān)控系統(tǒng)；

6、給排水系統(tǒng)；

7、弱電系統(tǒng)（電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廣播、音響、對講等）；

8、電梯系統(tǒng)；

9、污水處理系統(tǒng)；

10、院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)；

11、停車設(shè)備運(yùn)行情況；

十一、監(jiān)管前期物業(yè)接管設(shè)備物質(zhì)的采購

十二、督查物業(yè)公司招聘工作，與物業(yè)公司確認(rèn)組織結(jié)構(gòu)并明確各部門崗位的責(zé)任分工及人數(shù)安排。如虛擬圖所示： 擬樓層 服務(wù)崗位 保潔人數(shù)設(shè)置（人）保安設(shè)置（人）預(yù)估人工費(fèi)用 掛號處 1人/1000元 2人/1500 4000元 / 1000元 急診科 1人/1000元 / 1000元 傳染科 1人/1000元 1人/1500元 2500元 1F 收費(fèi)處 1人/1000元 大堂保 潔及其 它功能/ 1000元 1人/1000元 科室日常清潔 / 2000元 內(nèi)科門診 2人/1000元 / 2000元 外科門診 2人/1000元 2F / 1000元 兒科門診 1人/1000元 3人/1500 5500元 體檢中心 1人/1000元 合計(jì)人工費(fèi)用 ￥：20000元

十三、督查組織物業(yè)公司員工培訓(xùn)工作 5

十四、監(jiān)督食堂籌備工作

十五、組織資產(chǎn)設(shè)備系統(tǒng)軟件的引進(jìn)及培訓(xùn) 固定資產(chǎn)作為醫(yī)院資產(chǎn)的重要組成部分，具有使用周期長、使用地點(diǎn)分散、管理難度大等特點(diǎn)。根據(jù)這一特性，建議引用《醫(yī)院固定資產(chǎn)管理軟件》，這類軟件有別于財(cái)務(wù)類軟件的附屬《固定資產(chǎn)管理軟件》，它支持設(shè)備及資產(chǎn)的增加管理、變更管理、清理、借出管理、歸還管理、修理管理等管理功能，支持固定資產(chǎn)折舊管理，自動(dòng)生成固定資產(chǎn)臺帳，提供多種查詢及報(bào)表，同時(shí)能結(jié)合條形碼技術(shù)，賦予每個(gè)實(shí)物一張唯一的條碼資產(chǎn)標(biāo)簽，從資產(chǎn)購入企業(yè)開始到資產(chǎn)退出的整個(gè)生命周期，能針對固定資產(chǎn)實(shí)物進(jìn)行全程跟蹤管理。解決了資產(chǎn)管理中帳、卡、物不符，資產(chǎn)不明設(shè)備不清，閑置浪費(fèi)、虛增資產(chǎn)和資產(chǎn)流失問題。為醫(yī)院資產(chǎn)管理工作提供全方位、精準(zhǔn)、高效的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)與決策依據(jù)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理工作的信息化、規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化管理，能全面提升醫(yī)院資產(chǎn)管理的效率與管理水平。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容確定

十六、1、物業(yè)管理區(qū)公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備管理及維修、養(yǎng)護(hù)（1）房屋主體的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（2）墻面、天花板、地面、門窗各類板材、磚面的維護(hù)保養(yǎng)；（3）各小修范圍內(nèi)的泥工、瓦工、木工的修補(bǔ)及小五金的安裝維護(hù)；（4）中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（5）高低壓配電室設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（6）鍋爐房系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（7）消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（8）中央監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（9）弱電系統(tǒng)（電話、電視、廣播、寬帶網(wǎng)線）設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（10）真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（11）給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（12）電梯系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（13）污水處理系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（14）院內(nèi)路燈公共走廊照明系統(tǒng)的維護(hù)；（15）停車設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)；

2、物業(yè)管理區(qū)域安全防范、公共秩序維護(hù)；（1）門崗保衛(wèi)；（2）醫(yī)院重要設(shè)備和庫房區(qū)域的治安巡視；（3）醫(yī)院門診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安巡視； 6

（4）地面及地下車庫的車輛引導(dǎo)、停放管理；（5）閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)控；（6）報(bào)刊、郵件的收發(fā)；（7）醫(yī)院物資出入放行登記管理。

3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)和管理；（1）綠籬及灌木修剪；（2）草坪機(jī)剪；（3）花、樹噴藥殺蟲；（4）樹木、綠化帶（草坪）澆水；（5）枯枝、落葉清除；（6）施肥、松土、拾撿雜物；（7）綜合樓辦公室，租擺花樹的養(yǎng)護(hù)。

4、物業(yè)管理區(qū)域的清潔、保潔（1）外圍道路清掃、保潔；（2）樓層清潔、消毒；（3）玻璃清潔；（4）公共衛(wèi)生間、開水間、污洗間、浴室清潔消毒；（5）生活垃圾收集清運(yùn)及醫(yī)療垃圾焚燒處理；（7）地面、溝渠、窨井等清理消毒；（8）醫(yī)療科室、手術(shù)室、會(huì)議室、透析室、重癥室、急診搶救室、注射區(qū)等清潔消毒；（9）共用部分的過道、步梯、電梯、天臺、平臺、挑檐及建筑外墻等的清潔。（10）大堂大理石地面打蠟、消毒；（11）果皮箱、垃圾站垃圾清運(yùn)保潔；（12）各類板材墻面、頂棚、標(biāo)識、宣傳欄外窗、桌椅的保潔；（13）不銹鋼制品去污（扶手、電梯門、果皮箱等）；（14）路燈、公共照明燈等清潔；（15）樓梯踏步、踢腳線、圍護(hù)鐵欄清潔；（16）化糞池清掏消毒。

5、物業(yè)管理區(qū)域的消防管理

6、餐飲管理服務(wù)

1、要求物業(yè)公司建立一套完善的，科學(xué)訂餐、送配餐及消毒作業(yè)規(guī)程。

2、建立一套便捷且具優(yōu)質(zhì)服務(wù)的醫(yī)院職工用餐服務(wù)方案。7

3、建立一套會(huì)務(wù)接待用餐服務(wù)方案。

7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）行駛、停放及場所管理；救護(hù)車管理。

消毒房的管理

醫(yī)院被服布料、太平間、高壓氧、8、被服布料即：病人使用醫(yī)院的床上用品和穿著的衣服。以及工作人員的服裝和各種敷料布、手術(shù)衣等。要求物業(yè)提供全院各種被服布料的收集、運(yùn)送及消毒等服務(wù)。

9、醫(yī)療輔助服務(wù) 導(dǎo)醫(yī)、護(hù)工、病人陪護(hù)、月子陪護(hù)、門診掛號；

10、醫(yī)療勤雜工服務(wù) 10.1內(nèi)勤：收發(fā)、運(yùn)送被服布類、向病人發(fā)護(hù)理水、送開水、維護(hù)門診。診室的秩序10.2護(hù)理內(nèi)勤 幫助病人訂餐，取送飯菜、清洗送餐車； 手術(shù)室接送手術(shù)病人； 清洗醫(yī)用器材，代病人取藥等； 協(xié)助護(hù)理人員護(hù)理嬰兒； 協(xié)助醫(yī)護(hù)人員約束病人的行為； 協(xié)助病室醫(yī)護(hù)人員進(jìn)行尸體料理、病重患者及行動(dòng)不便病人的陪護(hù)工作。10.3外勤：取送各種檢查、化驗(yàn)標(biāo)本，醫(yī)療用各類物品（含藥品），外送病室科室各類報(bào)告、報(bào)表及相關(guān)文件。流泥井清運(yùn)與保暢，醫(yī)療區(qū)下水管道的疏通與保暢（含室內(nèi)外）。搬運(yùn)工作：醫(yī)院所需的物資（含醫(yī)療用品、藥品和器材）搬運(yùn)。

11、接待服務(wù)

物管接待咨詢、醫(yī)院內(nèi)報(bào)修受理、受理投訴、病床加位租賃、輪椅。

12、商業(yè)便民服務(wù) 8

文印、代辦機(jī)票、火車票、船票、預(yù)定鮮花。

十七、物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；

十八、各類突發(fā)事件的緊急預(yù)案

1、火警處理方案、火災(zāi)處理預(yù)緊程序。

2、水管爆裂緊急預(yù)案。

3、污井水、管道、化糞池堵塞、污水外溢緊急預(yù)案。

4、停電事故的緊急預(yù)案。

5、電梯故障緊急預(yù)案。

6、物品被盜、遺失的處理流程。

7、病患猝死的處理方案。

8、打架、斗毆、流氓滋事等治案事件的預(yù)緊方案。

9、醫(yī)患沖突的預(yù)緊方案。

10、精神失常及醉漢闖入醫(yī)院的處理流程。

11、搶劫、爆炸事件的預(yù)緊方案。

十九、投標(biāo)項(xiàng)目以外的院內(nèi)勤雜事物 9

工作進(jìn)度表 2011年8月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 3日期/內(nèi)容 休 休 休 休 物業(yè)部工作計(jì)

劃制定

確定物業(yè)管理 模式 確定物業(yè)部組

織結(jié)構(gòu) 招聘物業(yè)部工

作人員

省內(nèi)，市調(diào)物

業(yè)公司

物業(yè)部招聘人

員到位

與院領(lǐng)導(dǎo)請示 辦公用品、醫(yī) 療耗材采購方

案

了解采購市場

制定采購方

案，制作開業(yè) 期各類耗材及 辦公室用品的 采購計(jì)劃 組織資產(chǎn)設(shè)備 系統(tǒng)軟件的引 進(jìn)10

及培

訓(xùn)

工作進(jìn)度表 2011年9月份

日期/內(nèi)容

在院領(lǐng)導(dǎo)批 示下，赴深

圳考察物業(yè)

企業(yè)

制作物業(yè)企 業(yè)市調(diào)報(bào)告

向院領(lǐng)導(dǎo)匯 總會(huì)報(bào)考察

企業(yè)的情

況，及預(yù)報(bào)

價(jià)。約談意向公 司，商談服

務(wù)項(xiàng)目、價(jià) 格，擬定委

托合同

雙方意向達(dá)

成，進(jìn)行委 托合同法律

咨，簽定合 物業(yè)進(jìn)場，安排辦公

室。進(jìn)行承

接驗(yàn)收，籌 備食堂。組織招聘，11 進(jìn)行資產(chǎn)

錄入工作

工作進(jìn)度表 2011年10月份2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 日期/內(nèi)容 物業(yè)公司招 聘人員到位 組織入職、作。食堂人員培訓(xùn)

食堂籌備工

籌備就

緒，試用。

制定各類物

業(yè)管理制

度。

制定《物業(yè)

管理質(zhì)量體

系》

制定辦公用 品及醫(yī)療耗

材，市調(diào)采

購計(jì)劃

向院領(lǐng)導(dǎo)匯 報(bào)采購市調(diào)

情況，收集 各科室采購

計(jì)劃，報(bào)批。組織資產(chǎn)管 帳

理錄入工

作，建立臺

工作進(jìn)度表 2011年11月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 日期/內(nèi)容 組織物業(yè)公 司進(jìn)行一期 工程的開荒 保潔工作。進(jìn)行辦公用

品及醫(yī)療耗 材的采購 物業(yè)公司組

織培訓(xùn)并進(jìn)

約談《危險(xiǎn) 物品特許經(jīng)

營》企業(yè)，商定合作價(jià) 格，簽定醫(yī)

療垃圾處置 合同。

督查醫(yī)院 餐廳籌備

檢查物業(yè)培 訓(xùn)、上崗情 況 檢查物業(yè)清

潔耗材、設(shè) 備準(zhǔn)備情況

機(jī)電設(shè)備運(yùn) 行實(shí)習(xí)。行檢查 13

工作進(jìn)度表 2011年12月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 日期/內(nèi)容 消防隊(duì)進(jìn)行 消防工作檢 查 協(xié)助醫(yī)院開

業(yè)慶典的各 項(xiàng)工作

物業(yè)公司全 體人員到

崗，內(nèi)外保 安進(jìn)入安防

職工食堂、醫(yī)院餐廳已

正常運(yùn)行。

資產(chǎn)數(shù)據(jù)錄

入完畢，臺 帳已建檔。

組織各機(jī)電 設(shè)備類，開

業(yè)前檢查。

各科室，辦

公用品、醫(yī)

用耗材已到 位。衛(wèi)監(jiān)局、環(huán)

保局、急控 中心，檢查

結(jié)束。各辦公室、開業(yè)慶典 14

16

第四篇：前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

前期物業(yè)管理工作計(jì)劃

物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實(shí)際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。

一、早期介入的具體工作計(jì)劃：

1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施；

2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù)****的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。

3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角。

4、檢查機(jī)電設(shè)備的配臵是否合理。

5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；

7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備案；

8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)臵和人員編制，列出人員到位時(shí)間表；

9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

10、根據(jù)正式管理前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用以及采購清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)開發(fā)商審批執(zhí)行；

11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點(diǎn)：

● 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編 ● 圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊 ● 供貨商/承建商的培訓(xùn)

● 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照 ● 鑰匙

● 專用工具和備品備件 ● 遺留問題的確認(rèn)和解決時(shí)限 ● 保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）● 電、水、氣表的抄讀確認(rèn) ● 資產(chǎn)/材料/工具 ● 問題 ● 問題的原因

● 已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?/p>

● 解決方案建議（時(shí)間、費(fèi)用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補(bǔ)）● 時(shí)間限制要求

13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；

14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用；

15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（一）、基本要求

1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對公用部位，公用設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真查檢，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等健全制度。

5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金。

（二）、房屋管理

1、對房屋公用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。

3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)主管部門。

（三）、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)，到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修記錄。

3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。

4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

5、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通，設(shè)備房保持整潔。

7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時(shí)維修。

8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動(dòng)場所等管理好，不得改變其使用功能。

9、對配電柜、空調(diào)待各類設(shè)備做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。

10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。

（四）、公共秩序維護(hù)

1、小區(qū)北出入口實(shí)行7：00---19：00門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實(shí)行保安24小時(shí)值班。

2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。

3、車輛停放有序。小區(qū)進(jìn)出口通道暢通。對進(jìn)出車輛指揮管理有序有禮，進(jìn)出方便。

4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

6、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

7、全小區(qū)實(shí)行24小時(shí)機(jī)動(dòng)巡邏，夜間實(shí)行電子巡更。

（五）、保潔服務(wù)

1、生活垃圾每日清運(yùn)1次。

2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設(shè)備，每周抹一次，確保無衛(wèi)生死角。

3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動(dòng)物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。

5、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

（六）、綠化服務(wù)

1、對綠化區(qū)域每天定時(shí)澆水，定期進(jìn)行翻土，栽種草皮植被，及時(shí)清除雜草，創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負(fù)責(zé)，成活率要達(dá)95％以上。

2、保證小區(qū)所有綠化設(shè)施完好，對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進(jìn)行管理（澆水、修枝整形及養(yǎng)護(hù)），對一切破壞綠化的行為給予制止。

3、負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生及保潔工作，及時(shí)處理枯枝落葉。

4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進(jìn)行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)。

（七）、收發(fā)服務(wù)

1、報(bào)紙、雜志、信函發(fā)放準(zhǔn)確及時(shí)。

2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細(xì)，發(fā)放準(zhǔn)確及時(shí)，無錯(cuò)發(fā)，漏發(fā)。物業(yè)人員配備、培訓(xùn)及管理

一、人員配備

物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行測算。各類人員共計(jì)27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。

二、人員培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度，高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素質(zhì)人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓(xùn)機(jī)制。培訓(xùn)是員工能否圓滿執(zhí)行制度并達(dá)到目標(biāo)的手段，也是物業(yè)管理處能否實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的一個(gè)重要保證。

1、政治思想素質(zhì)培訓(xùn)。全體員工都應(yīng)樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻(xiàn)”的敬業(yè)精神。

2、職業(yè)道德培訓(xùn)。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務(wù)、愛信譽(yù)。

3、作風(fēng)建設(shè)：根據(jù)員工工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時(shí)，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動(dòng)的最高信條。

四、“三全四?！蔽逍羌壒芾眢w系標(biāo)準(zhǔn)

1、三全四保

1.1為更好實(shí)現(xiàn)公司各物業(yè)點(diǎn)“天天是精品”的管理目標(biāo)，依據(jù)公司“三全”（全方位、全時(shí)段、全覆蓋）、“四?！保ū０?、保潔、保綠、保設(shè)備）的總體要求，制訂本標(biāo)準(zhǔn)。

1.2本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)和管理效益等方面的要求。1.3本標(biāo)準(zhǔn)適用于公司參與管理的所有物業(yè)點(diǎn)。2.基礎(chǔ)管理

2.1接管驗(yàn)收手續(xù)齊備。2.2實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理。

2.3與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。

2.4建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。2.5房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。

2.6業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。2.7各物業(yè)點(diǎn)制訂爭創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實(shí)施方案。

2.8建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制訂具體的落實(shí)措施和考核辦法。

2.9管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。

2.10應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2.11在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

2.12房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2.13建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。2.14建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。

2.15定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95％以上。

2.16建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。3.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

3.1廣場、大廈、停車場等建筑物標(biāo)志明顯，服務(wù)區(qū)內(nèi)門廳布臵合理并設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)，大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位署，并統(tǒng)一有序。

3.2無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3.3建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

3.4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)臵，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。

3.5空調(diào)安裝位臵統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。3.6封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。3.7樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。

3.8共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。

3.9房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

3.10設(shè)施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患。4.共用設(shè)備管理 4.1綜合要求 4.1.1制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。4.1.2設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

4.1.3配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。4.1.4設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。4.2供電系統(tǒng)

4.2.1保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。

4.2.2制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。4.2.3備用應(yīng)急電源可隨時(shí)起用。4.3弱電系統(tǒng)

4.3.1按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。4.3.2監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。4.4消防系統(tǒng)

4.4.1消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時(shí)起用。

4.4.2消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。

4.4.3組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。4.4.4訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。

4.4.5裝修需報(bào)消防部門審批，對裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。

4.4.6服務(wù)區(qū)域內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與相關(guān)部門簽訂消防責(zé)任書。

4.4.7各住用戶消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。4.5電梯系統(tǒng)

4.5.1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。

4.5.2電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。

4.5.3轎廂、井道、機(jī)房保持清潔。

4.5.4電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。4.5.5運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。4.5.6運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。4.5.7貨運(yùn)電梯由專人管理操作，嚴(yán)禁超載，客梯嚴(yán)禁載貨。4.6給排水系統(tǒng)

4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。

4.6.2設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。

4.6.3按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。

4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。

4.6.5限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。

4.6.6排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。

4.6.7遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。4.6.8制定事故應(yīng)急處理方案。4.7空調(diào)系統(tǒng)

4.7.1中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。

4.7.2中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。

4.7.3制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。4.8供暖供氣系統(tǒng)

4.8.1鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常。4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。4.8.3北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃。5.共用設(shè)施管理

5.1共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。5.2共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。5.3道路、樓道、大堂等公共照明完好。

5.4廣場、大廈、停車場范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。6.保安及車輛管理

6.1服務(wù)區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度。

6.2有專業(yè)保安隊(duì)伍，保安人員熟悉服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)。

6.3結(jié)合服務(wù)區(qū)域內(nèi)的特點(diǎn)，制訂安全防范措施。

6.4進(jìn)出服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

6.5停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。6.6室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入登記。

6.7非機(jī)動(dòng)車車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地整潔。

6.8危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。7.環(huán)境衛(wèi)生管理

7.1環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。7.2清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

7.3垃極日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。

7.4管理區(qū)域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。

7.5廣場、大廈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無攤點(diǎn)外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。7.6無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。

7.7排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。7.8對有毒、有害垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜。8.綠化管理

8.1綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象。

8.2花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。

8.3綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。8.4對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實(shí)。8.5農(nóng)藥使用要建有嚴(yán)格的領(lǐng)用、保管、使用制度。9.精神文明建設(shè)

9.1全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益，遵守服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)定。

9.2相關(guān)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)立宣傳園地，宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動(dòng)。

9.3管理區(qū)域內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件。9.4相關(guān)區(qū)域內(nèi)設(shè)立信息公告欄，符合條件的設(shè)有文化體育活動(dòng)場所。

9.5創(chuàng)造條件，積極配合，支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。10.管理效益

10.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98％以上。10.2提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營。10.3物業(yè)管理經(jīng)營狀況良好。

五、物業(yè)管理檔案的收集

在小區(qū)物業(yè)管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時(shí)、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時(shí)間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到售后服務(wù)的資料都須齊全。及時(shí)，即要不失時(shí)機(jī)，做到“六時(shí)”。

第五篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠(yuǎn)利益。同時(shí)，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過程中的落實(shí)情況，及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。