第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目管理完全手冊

房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目管理完全手冊》

出版社：吉林電子出版社

遍著：劉志強

《房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目管理完全手冊》內(nèi)容簡介：

《房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目管理完全手冊》詳細(xì)目錄：第一篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目管理綜述第一章 房地產(chǎn)工程部項目與項目管理第二章 房地產(chǎn)工程部項目管理基本理論與方法第三章 房地產(chǎn)工程部項目過程目標(biāo)控制第二篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目報建立項審批第一章 房地產(chǎn)工程部項目報建立項審批程序第二章 房地產(chǎn)工程部項目報建第三章 房地產(chǎn)工程部項目立項審批第三篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目設(shè)計管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目設(shè)計管理概述第二章 建筑設(shè)計管理第三章 結(jié)構(gòu)設(shè)計管理第四篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目造價管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目概預(yù)算概述第二章 房地產(chǎn)工程部項目工程定額第三章 房地產(chǎn)工程部項目工程費用第四章 房地產(chǎn)工程項目工程概預(yù)算基礎(chǔ)單價的形成第五章 房地產(chǎn)工程部項目工程概預(yù)算編制第五篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目招標(biāo)投標(biāo)管理

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)管理第二章 房地產(chǎn)工程部項目投標(biāo)管理第三章 房地產(chǎn)工程部項目開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)管理第四章 房地產(chǎn)工程部項目招標(biāo)范本第六篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目合同管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目合同風(fēng)險管理第二章 房地產(chǎn)工程部項目合同索賠管理第三章 房地產(chǎn)工程部項目合同范本與要旨第七篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程項目質(zhì)量管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目質(zhì)量管理概述第二章 質(zhì)量體系建立與運行第三章 質(zhì)量控制第四章 房地產(chǎn)工程部項目驗收規(guī)范第八篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目進(jìn)度管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目進(jìn)度管理概述

第二章 房地產(chǎn)工程部項目進(jìn)度控制第三章 房地產(chǎn)工程部項目進(jìn)度索賠第九篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目成本管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目成本控制概述第二章 房地產(chǎn)工程部項目成本控制的分類、原則和程序第三章 房地產(chǎn)工程部項目成本預(yù)測控制第四章 房地產(chǎn)工程部項目成本計劃控制第五章 房地產(chǎn)工程部項目的工程預(yù)算控制第六章 房地產(chǎn)工程部項目成本核算控制第七章 房地產(chǎn)工程部項目成本按成本項目控制的方法第十篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目施工安全管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目事故綜合分析第二章 房地產(chǎn)工程部項目施工安全保險與管理第三章 房地產(chǎn)工程部項目施工安全監(jiān)督管理第四章 房地產(chǎn)工程部項目施工安全檢查第五章 房地產(chǎn)工程部項目施工安全隱患與事故預(yù)防第六章 房地產(chǎn)工程部項目施工事故緊急處理第七章 房地產(chǎn)工程部項目施工工安全事故事后處理第十一篇房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目施工現(xiàn)場管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目施工現(xiàn)場組織設(shè)計管理第二章 房地產(chǎn)工程部項目施工現(xiàn)場材料管理第三章 房地產(chǎn)工程部項目施工現(xiàn)場信息管理第四章 房地產(chǎn)工程部項目施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)第十二篇 房地產(chǎn)企業(yè)工程部項目后期管理第一章 房地產(chǎn)工程部項目竣工驗收第二章 房地產(chǎn)工程部項目變更與索賠第三章 房地產(chǎn)工程部項目竣工結(jié)算與決算第四章 房地產(chǎn)工程部項目的加固與改造第五章 房地產(chǎn)工程部項目文檔管理第十三篇房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理規(guī)章制度工程成本會計處理附則工程施工管理細(xì)則工地

管理人員賞罰辦法承包商素質(zhì)的規(guī)定工程進(jìn)度管理規(guī)定質(zhì)量管理日常檢查規(guī)定……附錄房地產(chǎn)企業(yè)工程項目相關(guān)政策法規(guī)關(guān)于印發(fā)《工程項目建設(shè)管理單位管理暫行辦法》的通知建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任主體和有關(guān)機構(gòu)不良記錄管理辦法》（試行）的通知

第二篇：綠城房地產(chǎn)完全手冊

綠城完全手冊之一：窗

窗框用材照時序來劃分，大抵可分為木、鋼、鋁合金、塑鋼四大類，這種貌似簡單的演變過程，卻花了人類數(shù)千年的時間。事實上，建筑材料的發(fā)展速度與人們的期望相比顯得十分滯緩，這種狀況直到20世紀(jì)才有了較大的改變。目前，古老的木窗，第一次工業(yè)革命帶來的鋼窗，已基本退出了市場，住宅窗戶材料用得最多的是鋁合金和塑鋼，其中塑鋼占據(jù)較大份額。

綠城開發(fā)的系列樓盤中，窗框用材早期是鋁合金，從九溪玫瑰園、蘭桂花園開始使用塑鋼，桂花城則采用更為高檔的德國維卡塑鋼，而到紫桂花園、杭州綠園、桃花源等住宅區(qū)，則又選用較為高檔的彩色鋁合金。

塑鋼窗的最顯著特點是隔音效果好、保溫性能強、整體穩(wěn)定性較好。欠缺的是強度不夠，在風(fēng)壓較大的情況下容易變形，高層建筑中使用存在危險因素；而最大的缺陷是色彩單一，白色塑鋼門窗滿足不了人們對建筑美學(xué)的要求。

色彩是商品的第一視覺語言。而至今塑鋼仍是白色為主一統(tǒng)天下，缺少市場競爭力，也是多種原因致使。首先，國內(nèi)外多年來的經(jīng)驗證明，塑料型材以白色的耐候性能最佳，并具有屏蔽紫外線和反射紅外線作用。從現(xiàn)有技術(shù)角度講，目前已知的可賦予塑鋼門窗表面色彩的技術(shù)有整體著色、雙色共擠、覆膜、噴涂等幾種，但實用性卻存在問題。彩色塑鋼在戶外使用容易變色和變形，色彩越深吸熱越多，PVC塑料熱膨脹系數(shù)大，導(dǎo)熱系數(shù)小，使用壽命大受影響，且彩色塑鋼價格大大高于白色塑鋼。

鋁合金窗在強度、防火、無毒、耐腐蝕、使用壽命等方面有其優(yōu)勢。近年來隨著工藝改進(jìn)，壁厚增加，尤其是表面處理，色彩豐富而又逐漸引起人們的興趣。缺陷是鋁材導(dǎo)熱系數(shù)太大，隔熱、隔音效果較差，跟如今人們越來越重視的環(huán)保意識相?！，F(xiàn)有新產(chǎn)品斷熱冷橋鋁合金，型材中間用聚氨酯膠條隔熱，但在五金配件、安裝工藝方面配合不夠成熟，尚不能完全達(dá)到斷熱要求。

彩色鋁合金最吸引人之處是表面色彩可隨人意，其產(chǎn)品檔次高低也是以表面處理工藝而論，各種品牌都有不同工藝、不同壁厚、不同系列。

檔次大致可分為：低檔氧化，最老的那種本色鋁合金，政府行為(如街面統(tǒng)一整治)中會采用，開發(fā)商一般都不會感興趣；中檔粉末噴涂，色彩挑選余地大，能達(dá)到表面亞光甚至無光效果，但易掉色；中檔電泳，色彩附著力好，但表面太亮；高檔氟碳噴涂，顏色附著力強，色彩視覺效果好，且表面硬度更高，保色壽命更長。

塑鋼窗和鋁合金窗兩大類各有千秋，不能簡單地評價孰好孰壞。門窗的制作安裝也是一個系統(tǒng)工程，型材的優(yōu)劣、是用新料還是滲有回料、型腔設(shè)計是否先進(jìn)合理、材型厚薄(塑料窗襯鋼的厚薄)、五金配件和輔助材料的檔次、生產(chǎn)過程中工人的用心程度、生產(chǎn)設(shè)備性能的好壞、運輸過程中產(chǎn)品的完好度、安裝過程中精心細(xì)致及成品保護(hù)，甚至是窗型設(shè)計、配置和生產(chǎn)廠家對設(shè)計的理解、配合等等，每一個細(xì)微之處都會影響整體的質(zhì)量評價。

常規(guī)來講，高層建筑采用鋁合金較好，多層以下采用塑鋼較好；園區(qū)地貌環(huán)境多異的可組合豐富的鋁合金色彩，園區(qū)整齊規(guī)則的可結(jié)合塑鋼窗的嚴(yán)謹(jǐn)劃一；市場房產(chǎn)價位較高的，可以用彩鋁，房產(chǎn)價位較低的，則該考慮塑鋼，畢竟一般來講塑鋼成本要低于彩鋁。

九溪玫瑰園實景落地窗 九溪玫瑰園實景觀景餐廳 桂花城實景八角景窗

[玻璃]

再介紹一些窗戶玻璃的內(nèi)容。隨著環(huán)保意識的增強，現(xiàn)在的居住者愈來愈重視建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的隔音保溫性能。門窗是最薄弱部位，能耗占整個建筑物能耗的50%。其中玻璃面積占窗戶面積 70%左右(綠城設(shè)計的窗戶面積可能比例更大)，玻璃自身熱阻非常小，窗戶傳熱量是十分可觀的。因此，提高窗戶玻璃質(zhì)量是改善窗戶保溫性能的重要途徑之一。

窗戶玻璃由單玻變成雙玻(或中空玻璃)和三玻(或雙玻加膜)，玻璃的隔音保溫性能會明顯提高。玻璃保溫性能的提高并不是靠增加玻璃厚度，而是雙?；蛉Ｖg形成的密閉空氣層具良好保溫性能。這種隔音保溫玻璃目前已為綠城全面采用。

隔音保溫玻璃大致可分為以下幾種：

夾層玻璃：由一層玻璃與一層或多層玻璃，塑料材料夾中間層而成的玻璃制品，具抗沖擊、陽光控制、隔音等性能，可降低噪音15～30分貝。

中空玻璃：兩片或多片平板玻璃，其周邊用間隔框分開，并用密封膠密封，使玻璃層間形成干燥氣體空間的產(chǎn)品，可降低噪音30～40分貝。嚴(yán)格地講，中空玻璃制作中密封后要一邊抽氣一邊灌入惰性氣體(熱量是隨空氣流動的，惰性氣體活動性低，熱量也就不易傳入)。而目前國內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的中空玻璃往往沒有這個過程，用戶肉眼也看不出，被鉆了空子。還有周邊密封不嚴(yán)格，或所用密封膠質(zhì)量不好，這樣就只能稱作是雙層玻璃了。

真空玻璃：玻璃層間抽光空氣形成真空，熱量無法流通，可降低噪音40～50分貝。工藝要求高，目前國內(nèi)無此產(chǎn)品。

另外，玻璃鍍低輻射膜可以大大降低玻璃之間的輻射傳熱，節(jié)能效果明顯。

墻是欣賞建筑物給人印象最為直接的一個部分。說到長城，我們首先想到的便是它那由長條磚筑成的厚重墻體；而江南民居，在我們腦海里浮現(xiàn)的則是粉白的墻壁；在中國的北方地區(qū)，那些未經(jīng)粉飾的紅磚小院留給人們的印象是如此的渾厚，以至有一位著名的建筑師在為朋友設(shè)計一間酒吧時，將典型的北方外墻色彩運用到了酒吧的室內(nèi)設(shè)計中，從而營造出一種獨特的氛圍。

綠城?九溪玫瑰園/仿清水面磚墻

墻是家的身軀，抵擋著世俗的風(fēng)雨；墻是家的容顏，展現(xiàn)著生活的品位和美麗。人類把墻壁當(dāng)作藝術(shù)媒體，創(chuàng)造出無數(shù)的壁畫，寄托著美好的理想和感情……

綠城房產(chǎn)的墻，從設(shè)計、選材到施工，講究形體的變化和質(zhì)感的精致細(xì)膩，追求藝術(shù)的創(chuàng)造和人文的品位。每一道墻，都是一幅獨特的人文風(fēng)景。設(shè)計建造個性化的墻面是綠城房產(chǎn)不懈的追求。在綠城房產(chǎn)已經(jīng)建成的住宅園區(qū)里，你很難找到兩道完全相同的墻。綠城房產(chǎn)的每一座建筑、每一個立面，都以 “變化的統(tǒng)一”為原則進(jìn)行

綠城?蘭桂花園實景/花崗巖片墻面

個性化設(shè)計，充分滿足居住者的藝術(shù)情趣和歸屬感，在“三段式”簡單復(fù)制的風(fēng)尚中，綠城房產(chǎn)的建筑墻體立面獨樹一幟。

綠城房產(chǎn)較多使用的外墻材料有以下幾大類：

① 赭紅系列仿清水磚片：赭紅系列仿清水磚墻在綠城房產(chǎn)的建筑立面中廣泛應(yīng)用，但在每一幢建筑中具體應(yīng)用時，色彩的設(shè)計和色澤的度的控制，卻是按照建筑本身的材料組合和與鄰近建筑之間的對景關(guān)系進(jìn)行處理，使得每一座建筑自然和諧。

② 青灰系列仿清水磚片：青灰系列仿清水磚片與自然色相一致，展示著濃郁的江南特色和歷史感。這一系列的應(yīng)用在紫桂花園中幾欲達(dá)到極致，當(dāng)時，為了讓清水磚片恢復(fù)達(dá)到足夠的飽和，技術(shù)人員先后試制了十余次，終于燒制成功。

③ 天然蘑菇石：天然蘑菇石在綠城房產(chǎn)的建筑中以貼砌墻裙為主，輔以部分的整墻飾面，自然和厚重的質(zhì)感與清水磚及精致的景觀相映襯，體現(xiàn)出獨特的建筑形式之美。

④ 毛面花崗石：毛面花崗石增加墻裙或公共部位的墻體的高檔品質(zhì)，并使建筑具有恒久的穩(wěn)重感。

墻的個性化追求，有賴于材料的開發(fā)，同時也有賴于工藝的配合。綠城房產(chǎn)在施工中已熟練運用的工藝大抵有以下若干種：

① 清水磚混貼配伍工藝：清水磚混貼為綠城房產(chǎn)一大特色，以審美尺度對雜色畫磚進(jìn)行科學(xué)配伍，體現(xiàn)出豐實而又完美的藝術(shù)氣質(zhì)。

② 墻體轉(zhuǎn)角磚釘裝飾技術(shù)：在墻的轉(zhuǎn)角、陽臺立柱等方形立面上，綠城房產(chǎn)早在 1995年就應(yīng)用這一工藝，不僅使建筑物堅固，同時增加了立面的節(jié)奏感。

③ 成型轉(zhuǎn)角及貼砌工藝：以燒制成轉(zhuǎn)角形狀的特制面磚砌墻角，使墻面線條挺刮，并以較強鉗力防止脫落。

④ 面磚嵌縫沙漿配伍技術(shù)：面磚嵌縫的沙漿與面磚表面質(zhì)感相一致，使墻面渾然一體。

⑤ 護(hù)墻基卵石散水溝：隔絕檐滴雨水對基墻沖刷，防止泥水濺起污染墻面；保證半地下架空層處于較干燥狀態(tài)，防止住宅潮濕。

綠城房產(chǎn)的開發(fā)理念之一是：房產(chǎn)品是藝術(shù)的創(chuàng)作，也是技術(shù)的創(chuàng)造，藝術(shù)是建筑的精神品質(zhì)，技術(shù)是建筑的物質(zhì)保證。綠城房產(chǎn)之所以能營建出一系列為人們廣泛接受并遍得好評的住宅園區(qū)，從其在墻的設(shè)計建造上所用的苦心中即可見一斑。

○綠城?桃花源實景 湖

水是生命之源。人類的親水情結(jié)就像對故鄉(xiāng)和母親的依戀一樣，是與生俱來的。臨水而居，飲水而思，面水而歌，沿水而行，一代代人欣賞水，品嘗水，感悟水，留下了一個個經(jīng)典的瞬間。

《詩經(jīng)》開篇說：關(guān)關(guān)雎鳩，在河之洲?！对娊?jīng)?蒹葭》說：所謂伊人，在水一方。唐朝詩人張若虛在《春江花月夜》中說：江天一色無纖塵，皎皎空中孤月輪。宋朝蘇東坡既留下“大江東去浪淘盡，千古風(fēng)流人物”的壯美，也留下了“白露橫江，水光接天。縱一葦之所如，凌萬頃之茫然。浩浩乎如馮虛御風(fēng)，而不知其所止；飄飄乎如遺世獨立，羽化而登仙”及“惟江上之清風(fēng)，與山間之明月，耳得之而為聲，目遇之而成色。取之無禁，用之不竭”這樣精妙的感悟。

是水滋潤了中國的靈魂，水也因此成為文化涵量異常豐厚的物體。水千姿百態(tài)：雨霧霜雪，江河湖海，瀑布清泉。我們的靈魂也流淌在水中，我們唯美的心境在水靈靈的家園里蕩漾。

綠城集團(tuán)深諳中國人的文化期待，并且在房產(chǎn)品的營造上，以人文主義者的關(guān)懷和獨具的預(yù)見性眼光，率先選擇那些潛在的自然資源極為豐厚的地塊，通過對資源的藝術(shù)規(guī)劃來激活資源，充分滿足居住者的人性深層次的需要，讓人們能夠在自己的家園中詩意地居住。

綠城集團(tuán)一直秉承著這樣的認(rèn)識：優(yōu)秀的房產(chǎn)品不僅是人的自然生存空間，也是人的精神發(fā)展空間。為了盡可能地滿足居住者的親水情結(jié)，讓人和自然相依相融，并在自然的陶冶中凈化心靈和情感，綠城的居住產(chǎn)品或運用自然的真山真水并加以人性化地引導(dǎo)，或創(chuàng)造藝術(shù)的人工水景，讓水在滿足居住者古老的依戀之外，又能散發(fā)出時代的魅力。

綠城房產(chǎn)對于水的藝術(shù)設(shè)計的原則是自然的、流動的、純凈的、形體的，讓水成為居家生活的要素并時時滋潤性靈。

1．溪流：江南山水中具有豐沛的自然溪流，九溪玫瑰園中的自然溪流淙淙流淌，時瀑時溪，常年不息，在今天的都市，大自然的真山真水是幸福身心的源泉；桃花源溪流在道路一側(cè)緩緩伸延，將人的視聽不知不覺地引入自然，心情因而舒緩、放松，心境因而悠揚、歡暢；桂花城的人工溪流——桂溪，從家家戶戶門前流過、窗下淌過，在低洼處自然形成水潭，兩岸遍植桃柳，構(gòu)成一幅幅充滿詩意的美景。

○綠城?九溪玫瑰園實景 溪流

2．湖泊：湖水滋潤出了一個靈秀的杭州，杭州的地價也因西湖的寧靜而持續(xù)高漲。然而，割不斷的是對臨湖而居的夢想，這夢想已經(jīng)在今天的桃花源別墅群實現(xiàn)。桃花源里有天然湖泊——桃花湖，像一面明鏡，映照著藍(lán)天、綠樹，湖中的桃花島更令人神往，別墅圍湖而居。當(dāng)西湖邊的房子和游人顯得擁擠不堪時，桃花源承載了恢復(fù)古老西湖風(fēng)韻的責(zé)任。

3．江河：江河的開闊和浩瀚是自然奇觀，江河的不息奔流是生命的象征。九溪玫瑰園依五云山而筑，遠(yuǎn)眺錢塘江“日出江花紅似火，春來江水綠如藍(lán)” 的勝景。作為引領(lǐng)杭州錢江時代的經(jīng)典居住園區(qū)，春江花月面錢塘江而筑，讓居住者憑窗臨風(fēng)，而在閑暇之余，又可在江邊漫步垂釣。更重要的是，以實現(xiàn)《春江花月夜》般開闊、壯美的意境為己任的春江花月園區(qū)，讓人們擁有自然的激情的同時，又親近了古典的文雅生活。

4．嬉水：水之可親，不僅在于觀賞，更在于可飲可玩。綠城房產(chǎn)開發(fā)的每一個樓盤均擁有優(yōu)美精致的泳池和兒童嬉水池，在炎夏之時讓居住者與水相親，在其他季節(jié)里，泳池邊可賞月，可散步。

綠城集團(tuán)在眾多園區(qū)中建有人工瀑布、親水樂園、水榭平臺等，讓生活具有水的樂趣、水的情趣。另外，綠城注重房產(chǎn)品的精致和完美，以人的生活、人的深層次需要為本，在園區(qū)雨水的集中收集，園區(qū)景觀循環(huán)水系統(tǒng)的補充水源，用戶的空調(diào)冷凝水采用管道式有組織排放等細(xì)節(jié)上也充分給予考慮。

水蕩漾的家園是房子也會呼吸的家園，水是呈現(xiàn)綠城房子獨特氣質(zhì)的重要元素

當(dāng)一個旅行者歷經(jīng)長途跋涉來到一座異鄉(xiāng)城市之初，首先撲入他眼簾的便是這座城市的輪廓。

城市輪廓，正是以城市的建筑天際線和色彩為元素混和而成的。這種模糊而又精確的整體性的形象，往往會在一個人的內(nèi)心留下新鮮而深刻的印象，許多年里都難以磨滅，以至于在人的一生中不時地顯現(xiàn)出某種精神的意義。

●更能給人留下深刻印象的是富有特點的鄉(xiāng)村地區(qū)。許多年前，江南民居的黛瓦坡屋頂，和諧起伏于青山綠水之間，演繹出一片片樓臺煙雨的詩意景致。

然而，這片縈繞著無數(shù)親情和鄉(xiāng)思的人文建筑風(fēng)景，已經(jīng)在我們的眼前逐漸消亡。

從某種意義而言，我們精神上的家鄉(xiāng)也正隨著大量鄉(xiāng)村古典建筑的消失而消逝。

綠城房產(chǎn)的住宅園區(qū)，則又讓我們感覺到了屬于江南的韻致和精神氣，讓我們看到了新住宅建筑的美好前景和無數(shù)可能性。這是綠城房產(chǎn)既承續(xù)民族建筑傳統(tǒng)精華，又長于吸收西方經(jīng)典建筑營養(yǎng)的豐碩成果。

綠城園區(qū)的屋頂與天際線，便是綠城房產(chǎn)極具特色的架構(gòu)點。綠城房產(chǎn)在杭州率先將坡屋頂應(yīng)用于公寓和別墅建筑，開現(xiàn)代住宅建筑坡頂紅瓦的先河，成為杭城建筑品質(zhì)的一項重要進(jìn)步，并在屋頂品質(zhì)的不懈追求中連續(xù)創(chuàng)新。

具體說來，綠城房產(chǎn)在屋頂與天際線營造上有以下特點：

1、在公寓別墅中運用雙坡頂和四坡頂組合。打破了平直呆板的屋頂線條，豐富了園區(qū)天際輪廓線，保證坡屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)強度；并配之以室內(nèi)隔層天花板，增強隔熱保溫效果，為屋頂雨水排放提供斜面基礎(chǔ)。

2、在住宅中運用英紅瓦。創(chuàng)造住宅建筑“第五立面”，雨水排放流暢，徹底解決現(xiàn)代住宅屋頂漏水，提高保溫隔熱性能。紅藍(lán)青灰色彩的有機組合，打破了色彩統(tǒng)一的單調(diào)，使屋頂在和諧中又有變化。

3、率先采用系列進(jìn)口油氈瓦。消彌屋頂材質(zhì)反光，創(chuàng)造細(xì)膩精致的建筑質(zhì)感，構(gòu)成色彩深度和灰度的穿插變化，形成舒適的視覺環(huán)境。

4、率先運用進(jìn)口PVC檐溝落水管型材。屋頂雨水有組織排放，網(wǎng)狀溝蓋防止雜物堵塞，消除溝檐落水對建筑邊沿綠地的沖刷，居民無需經(jīng)受屋檐滴水的煩惱。

5、率先構(gòu)筑空調(diào)出水有組織排放系統(tǒng)。消除夜間空調(diào)滴水噪音，解決水漬對墻面沖刷污染，蛇形排水管不再掛墻，美化建筑立面。

6、率先運用威盧克斯天窗。解決閣樓層的通風(fēng)采光，化無效空間為有效空間，擴大居室使用面積，使屋頂層戶型成為購房者喜愛的居室。

7、率先強化屋頂隔熱防水系統(tǒng)。屋頂構(gòu)成5層保障：鋼筋水泥現(xiàn)澆坡頂，防水處理層，3厘米發(fā)泡材料保溫層，2厘米衫木板結(jié)構(gòu)層，灰色系列進(jìn)口油氈瓦面層。

8、率先運用屋頂排煙氣系統(tǒng)。鋁制屋頂煙罩排放居室煙氣，廚房油煙不再污染墻面，構(gòu)筑形狀典雅精致，為坡屋頂建筑輪廓增添變化。

優(yōu)秀的房產(chǎn)品，必然是包容、凝聚了人類建筑文明中的精華，并與傳統(tǒng)的文化精神和所處的自然環(huán)境完美結(jié)合。創(chuàng)造出的最適合當(dāng)代人生存和發(fā)展，又具有深厚文脈的建筑作品。綠城房產(chǎn)正是在朝著這個方向努力著。

●在中國人傳統(tǒng)的居住方式中，庭院的意義是十分豐富的。除了作為私家園林空間外，庭院同時也是家族成員活動起居、溝通交流的理想所在。從某種意義而言，庭院就是建筑的靈魂所在；一座沒有庭院的建筑，就像是沒有了舞臺的人生，冗長而乏味。

●在西方人的眼里，中國傳統(tǒng)的庭院是迷人而神秘的。為什么？因為中國式的庭院是園林和建筑合一。在中國庭院里，不僅有四季植物呈現(xiàn)出來的時間的流動和生命的變化延續(xù)，同時有凝縮的山巒丘壑，有亭臺樓閣、曲徑通幽。更為重要的是，中國庭院是表現(xiàn)中國文化中家庭血緣、倫常和道德意識的世俗性“殿堂”，又是一處給人帶來平等感的另類空間。

●二十世紀(jì)偉大的小說家博爾赫斯在他的名篇《交叉小徑的花園》中，就把一個撲朔迷離的故事的背景放在了一座中國庭院中。由此可以反觀，中國庭院是如何激發(fā)了一個偉大作家的激情和想象。

綠城房產(chǎn)的庭院設(shè)計既承續(xù)了傳統(tǒng)的中國庭院精神，又汲取了西方園林的精華，并且因地制宜地創(chuàng)造出意趣別生的空間。盡管玫瑰園、桂花城的園林景觀由美國、日本等著名公司規(guī)劃設(shè)計，但所表現(xiàn)的則是這塊土地上“能生根的生活和思想”。

綠城房產(chǎn)的庭院可以分為以下幾類：

●○私家花園：別墅園區(qū)除了公共環(huán)境部分的大花園外，每家每戶的私家花園是主人的身份象征。綠城房產(chǎn)的別墅根據(jù)地形地貌的不同以及建筑對景的布局，設(shè)置大小不等形態(tài)各異的私家花園，又根據(jù)所處地理和資源條件，營造出草坪、森林花園、臨水花園、坡地花園、臺地花園等不同情趣的花園。每一個私家花園中都會分別設(shè)置名貴植物、步行小徑和精致的小品等，充分表現(xiàn)出藝術(shù)和人文的內(nèi)涵。

●○組團(tuán)庭院：在組團(tuán)公寓群落中，組團(tuán)庭院是公寓住戶的交流和活動空間，也是戶外歸屬感的實現(xiàn)之地。每一個組團(tuán)庭院根據(jù)布局進(jìn)行科學(xué)的圍合，形成一個鄰里交流的平臺，不僅讓成人在這兒駐足交流，同時也讓孩子們在這兒度過快樂時光，留下童年的“故鄉(xiāng)回憶”。因此，綠城房產(chǎn)對圍合庭院的設(shè)計和建設(shè)，滲透了對中國傳統(tǒng)文化和心理的理解和感悟，灌注以獨特的“場所精神”，營造出具有獨特識別性的植物、小品、路徑，為人們鄰里認(rèn)同和心理歸屬營造優(yōu)美的庭院氛圍。如丹桂公寓的組團(tuán)庭院，景色各異，讓居住者產(chǎn)生親切的家園體驗。

●○中心花園：對一個園區(qū)來說，中心花園不僅有增加集中綠地的功能，更有一個社區(qū)組織的功能。綠城房產(chǎn)的中心花園是一個自然景觀和人文景觀相融合的公共空間。桂花城的中心花園總占地近3萬平方米，與中心會館的低層建筑相結(jié)合，坐落于園區(qū)中部，花園里有精致大氣的園林：溪流水景穿插于綠樹鮮花之中，超大面積的 綠色草坪映襯著環(huán)型休閑廣場，各種藝術(shù)品和休閑設(shè)施錯落有序，充滿著恬靜、幽靜的氣氛。它的氣度不亞于一個城市公園。杭州綠園的中心花園占地1萬余平方米，四面圍合，是一個大型的庭院，它不僅是住戶窗前的景觀，也是一個居住者共享的城市園林。紫桂花園的中心花園占地近萬平方米，別出心裁地安置在大門口，是一個長方形的廣場，讓住戶穿過樹林再回到家中……

花園式的庭院是家園的一部分。沒有花園的家，怎么能讓我們的身心自由舒展呢？

木頭原本是有生命的物體，它給人類帶來數(shù)不盡的好處，而人類所能給予的回報應(yīng)是將它們那種淳樸的品性盡量地保存下來，并賦予新的生命。

近些年來，對于居所的戶外庭院，冰冷冷的鐵藝已不再受到關(guān)注，取而代之的則是新穎別致、充滿溫馨的木制園藝景觀。戶外家具、花槽、花架、秋千椅、圍欄及戶外實木地板，無論用在庭院中的任何角落，它們都會給人創(chuàng)造一種溫馨、舒適、自然、和諧的氛圍。因為木材給人的暗示恰如中國文化的精髓：中庸與自然的回歸。

木材裝飾有的簡約凝練，摒棄煩瑣的線條，不事俗氣的雕琢，不取夸張的色彩；有的用料講究，但不失天然本色，漆飾精細(xì)而不掩自然紋理；也有人刻意把木材與金屬相結(jié)合，空間表現(xiàn)獨特，令人感到一種“藏酷”的味道。

或許是內(nèi)心深處那份對大自然的依賴情愫使然，我們更偏好用木材來裝點環(huán)境、表達(dá)空間。木材那柔和的色彩、細(xì)密的紋路似乎遠(yuǎn)比冰冷的玻璃、金屬制品更具親和力，更令人感到一種自然的柔情和生命的律動。

因此綠城房產(chǎn)從以下各方面考慮，采用菠蘿格作為戶外景觀用材：

1.菠蘿格學(xué)名“印茄”，就本身特點來說，重而硬，強度高，結(jié)構(gòu)粗而均勻，干縮小，耐腐性強。因此多用于要求木材耐久、強度大的場合。

2.經(jīng)過多次的綜合比較，菠蘿格價格比較適中，并且國內(nèi)加工企業(yè)對菠蘿格已很熟悉，工藝很熟練。因此，我們大都采用菠蘿格作為園區(qū)的主要使用木材。

3.從觀賞性分析，菠蘿格具有花紋邊飾，適合一些亭臺廊架，使得整個園區(qū)顯得古色古香，穩(wěn)重堅固。

綜合起來，我們認(rèn)為，綠城房產(chǎn)選菠蘿格作為室外用材是成功的，符合綠城溫馨、祥和的園區(qū)氛圍。

同時我們還應(yīng)認(rèn)識到，即使再好的木材，再好的性能，為了使其有較長的使用壽命，也有賴于經(jīng)常地維護(hù)和保養(yǎng)。

在木材防腐中，防腐劑的選用也很重要。我們認(rèn)為，理想的防腐劑應(yīng)該具有以下特點：首先，應(yīng)該對棲息木材的生物具有足夠的殺傷力；另外，防腐劑必須有持久性和穩(wěn)定性；在木材中有很好的滲透性能；對金屬無腐蝕性；無色、無嗅，不影響木材的膠著和油漆性，不降低木材的力學(xué)性質(zhì)；使用安全，對人畜無毒或低毒，不污染環(huán)境；來源充足，價格低廉。

目前，國內(nèi)市場上的防腐木主要有以北歐落葉松為主的“芬蘭木”、北美針葉松為主的“美國南方松”和新西蘭闊葉松為主的“雪梨木”。為追求高品質(zhì)，能夠采用硬木與防腐技術(shù)結(jié)合的方式，我們對菠蘿格進(jìn)行了防腐壓力試驗。試驗結(jié)果表明，菠蘿格邊材可以吃透，心材則只能浸入2-3mm。這一方面說明菠蘿格心材自身的防腐性能是很好的，另一方面則說明今后可以采用硬木做防腐劑，能更大限度地延長其使用壽命。因此，我們認(rèn)為，今后戶外景觀用材的選擇，應(yīng)該是高檔硬木和防腐木材結(jié)合使用。不同地理、不同環(huán)境、不同景致、不同部位、不同功能、不同的施工條件……采用不同的木材。

當(dāng)厭倦了都市的喧囂和嘈雜時，人們便把目光投向了大自然。

也許正是基于對現(xiàn)代都市喧囂的厭倦，我們才越來越深刻地體會到返樸歸真的可貴。我們追念祖先在森林里自由自在地生活、與大自然緊密融合的日子，那已經(jīng)是一個遙遠(yuǎn)而美麗的夢想。今天，我們把這個夢想寫在了自己的家、自己的居室里。

綠城房產(chǎn)關(guān)注現(xiàn)代生活形態(tài)及工作環(huán)境的變化趨勢，強調(diào)建筑內(nèi)外空間及景觀的銜接與協(xié)調(diào)，為客戶創(chuàng)造一個和諧舒適、寧靜幽靜的生活環(huán)境、個性、精致、理想的工作空間，讓你總感覺有一種屬于自己的溫度。

有道是細(xì)節(jié)成就完美，但凡高品質(zhì)的產(chǎn)品都非常注重細(xì)節(jié)。綠城作為一家富有理想主義色彩的房產(chǎn)企業(yè)，對于產(chǎn)品品質(zhì)的追求精益求精，對房產(chǎn)品的每一個細(xì)節(jié)都經(jīng)過反復(fù)的推敲，每一種材料的選擇都反復(fù)斟酌，哪怕是選用一塊玻璃，也要追求盡善盡美。

玻璃的歷史源遠(yuǎn)流長，在西方，人們常把玻璃說成是上帝賜予人類的最佳禮物，這晶瑩剔透的寶貝給世人帶來了生活的喜悅和創(chuàng)作的靈感，它是一個充滿矛盾而又非常神奇的物質(zhì)，藝術(shù)家們利用它晶瑩透亮冷峻而堅固同時具有折光反射的特點，在藝術(shù)創(chuàng)作上使玻璃工藝達(dá)到變幻莫測、光怪陸離，產(chǎn)生令人難以預(yù)想的藝術(shù)效果。在建筑上，玻璃更是以其獨特的質(zhì)地和靈性成就了它的特殊地位，不同的玻璃有不同的特質(zhì)和用途，在不同的地方會有不同的效果。為了讓每塊玻璃都能發(fā)揮畫龍點睛的作用，綠城可是動足了腦筋。

一、色彩

漫步紫桂花園，綠意處處，仔細(xì)一看連窗戶玻璃都是綠色的，一扇扇晶瑩碧透的窗戶映襯著園區(qū)內(nèi)的綠樹繁花，顯得格外和諧雅致。原來紫桂花園窗戶采用了法國綠的本體著色玻璃，這種玻璃的著色過程是將調(diào)好顏色的玻璃膏融入熔融液玻璃中，在地心引力及表面張力的作用下，玻璃膏會均勻分布在玻璃熔融液的上下表面，再經(jīng)過冷卻制成，因此著色格外勻稱，透光性也很好。同普通的附膜著色玻璃相比，本體著色玻璃的吸收再輻射和減少輻射熱滲透的功能更強，也更節(jié)省能源，同時使得外立面的色彩更富于變化。喜歡尋求突破的綠城在春江花月中又率先使用了灰色玻璃，可謂別具匠心。米黃色的建筑立面搭配灰黑色的玻璃，整個建筑平添了幾分典雅、莊重。

二、寧靜

現(xiàn)代建筑都趨向于大面積玻璃采光,然而普通玻璃夏季無法阻擋陽光中的熱能向室內(nèi)傳遞,冬季也無法阻擋室內(nèi)熱能的外泄,保持室內(nèi)適宜溫度的代價只能是大量消耗空調(diào)和暖氣的能耗,因此大面積玻璃采光帶來的直接后果是整個建筑節(jié)能性的極大損失。如何在保證室內(nèi)采光良好的前提下,將玻璃能量損失減至最低，是一直困擾建筑界的問題，不過這種困擾在綠城開發(fā)的住宅園區(qū)里將得到很好的改善。

一般的窗戶玻璃是只有5mm厚的單層玻璃，隔熱隔音的效果都不好。為了解決這個問題,綠城在綠園、春江花月、桃花源及九溪玫瑰園西區(qū)大量采用了雙層的中空玻璃。過去常用的普通單層玻璃熱阻很小，而且對遠(yuǎn)紅外熱輻射幾乎完全吸收，傳熱系數(shù)高達(dá)約6.4，是磚墻的3至4倍。而由雙層玻璃組成的中空玻璃，除多一層玻璃外，還有中間空氣層的阻隔，傳熱系數(shù)可降低至3.2左右，也就是說，其保溫隔熱能力可比單層玻璃提高一倍。這種玻璃的隔熱隔音效果極好，能有效地減少噪音、控制室溫，為業(yè)主提供更舒適的居住環(huán)境。

而在綠城?深藍(lán)廣場，綠城則選用了進(jìn)口的Low—e玻璃和帶熱橋的鋁型材。這種玻璃是目前世界上保溫隔熱及隔噪聲性能非常理想的材料之一，一般只用于最高級的公共建筑。而外立面門窗五金件則一律選用德國原裝進(jìn)口，低輻射鍍膜,可以有效地解決玻璃采光與節(jié)能難以兼顧的矛盾,為現(xiàn)代建筑設(shè)計提供了有力支持。除此之外Low—e玻璃對紅外線光有較高的反射率，能阻斷大量熱源進(jìn)入室內(nèi)，使室內(nèi)倍增涼爽，達(dá)到調(diào)節(jié)室溫的效果，環(huán)保又節(jié)能。

三、安全

家給人的感覺總是安全而溫馨的，然而總有一些不和諧的因素會擾亂家的安詳。玻璃雖然明亮潔凈，但是飛濺的碎片總是讓人很害怕。然而在春江花月、上海綠城一期等園區(qū)中人們卻再也不會受到這種傷害了，因為這里的無框玻璃攔板、公共活動區(qū)的玻璃扶手等全都用上了夾膠玻璃。這種玻璃中間夾著一層及富粘著力的PVB中間膜黏合劑，所以在受到?jīng)_擊力時不易被貫穿，即使破損后其玻璃片也不會破碎飛散全都會被中間膜黏合劑粘住，徹底避免玻璃破碎厚碎片飛濺而產(chǎn)生的傷害。因此它比其他種類的玻璃更具耐震性，而且防盜性、防爆性和防彈性也很高。一般的夾膠玻璃厚度為10mm,而綠城使用的夾膠玻璃確厚達(dá)12-18mm，其安全性能也大為增強。綠城此舉為業(yè)主們提供了一個更安全的生活環(huán)境，孩子可以更放肆地歡樂，再也不必?fù)?dān)心玻璃的脆弱所帶來的隱患。

四、氣度

杭州綠園，春江花月樓盤中大量的弧形玻璃是其一大亮點，一扇扇光滑優(yōu)美的弧形玻璃使整個外立面看起來柔和生動，與江景交織在一起，使整個建筑看起來如大家閨秀一般穩(wěn)重大氣。常規(guī)的弧形外立面處理是用平板玻璃拼接成弧形狀，但是這樣拼接出來的視覺效果并不理想，加上拼接所用的黏合劑質(zhì)量很難把控，容易出現(xiàn)局部漏水和結(jié)構(gòu)松脫。而綠城則采用整塊的弧形玻璃，這無疑大大增加了玻璃的成本和施工的難度，幾乎每平方米玻璃的成本就要增加150元左右，然而當(dāng)如此恢宏的建筑展現(xiàn)在人們眼前的時候，大家都不得不佩服綠城的氣度！

色彩、寧靜、安全、氣度，綠城從美感和實用的不同角度將玻璃的特性都發(fā)揮得淋漓盡致，使之在與建筑的完美結(jié)合中顯示出不同的風(fēng)格和靈氣，給人們的生活帶去了無窮的情趣。然而這一塊塊玻璃的背后卻凝聚著綠城人的無限心血，凝聚著綠城為了打造人性化住宅而付出的巨大努力，綠城的這種執(zhí)著追求品質(zhì)的信念也會像這些精美的玻璃一樣熠熠生輝！

檐溝這個詞對很多人來說已經(jīng)十分陌生了。這種屋檐下的排水管曾經(jīng)是房屋必備裝置，但是隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的平頂屋取代了傳承了幾千年的老式坡頂建筑，檐溝也就失去了它原先的普遍性。只有在農(nóng)村或是城市的老街道中才偶爾看到它的身影。然而，最近這些年，檐溝重新又回到了人們的視線中，而且有檐溝的房子很多往往還帶著一個令人欣羨的名稱——別墅。

綠城的別墅和一些多層公寓都配有檐溝，而且都是PVC塑料(聚氯乙稀)檐溝。從表面上看，綠城的檐溝并沒有什么特別之處，一樣的材料，一樣的用途，可是，即便是這樣，綠城還是能做得和別人不一樣。

●率先使用:早在1997年，在九溪玫瑰園項目中，綠城就從美國引進(jìn)了PVC塑料檐溝。當(dāng)時，國內(nèi)市場上鮮少有這種材質(zhì)的檐溝，在浙江省內(nèi)根本就還沒有，價格之高是可想而知的。然而這種塑料檐溝還是飄洋過海到了玫瑰園。綠城可以說是開了使用PVC塑料檐溝的先河。在這之后的六、七年中，這種材質(zhì)的檐溝不斷在別的房產(chǎn)品中出現(xiàn)，但到目前為止，它依然是一流檐溝的代表，而作為第一個吃螃蟹的人，綠城被人們不斷提及。

●因地改溝:綠城集團(tuán)剛開始從美國引進(jìn)PVC塑料檐溝的時候，是直接用到別墅上的，但是后來他們發(fā)現(xiàn)，這樣做不是很好。原裝進(jìn)口檐溝的直徑不是很大，這大大影響了檐溝的排水速度，給檐溝本身帶來很大的壓力，同時也或多或少會影響住戶在雨天的居住舒適度。為此，綠城集團(tuán)對進(jìn)口檐溝進(jìn)行了改革，將檐溝的直徑加寬，改進(jìn)后的檐溝過水量較沒改進(jìn)前增加了20％，這樣即便是有再大的雨，也能暢快流通，擔(dān)負(fù)好它的職責(zé)。

●網(wǎng)溝分離:綠城對檐溝的改革還在于，將原本蓋在檐溝上與檐溝一體的網(wǎng)面同溝體分開。進(jìn)口的檐溝有一個網(wǎng)面覆蓋在溝體之上，它的作用是將雨水夾帶而來的樹葉等雜物阻隔在排水凹槽之外，確保檐溝的排水順暢。但由于綠城的檐溝大多是別墅的必備設(shè)施，而別墅所在的地方樹木也相對較多，因此，大量的落葉會隨著風(fēng)雨飄落的網(wǎng)面上，將網(wǎng)孔堵塞，影響了檐溝的正常排水。久而久之，覆蓋在網(wǎng)面上的落葉越來越多，以致腐敗發(fā)霉，如這時再遇上雨天，傾瀉下來的雨水會夾帶很多的臟物，將會給居住者的生活回帶去很多麻煩。為此，綠城又對檐溝進(jìn)行了一次革新，解決了這個問題，并且由于網(wǎng)溝分離后，也更便于檐溝本身的清潔。

●雙層加厚:PVC塑料檐溝的品質(zhì)盡管很好，但是用的時間久了，難免會有些老化，尤其是在一些接口處，老化現(xiàn)象就更嚴(yán)重了。綠城人于是用兩層PVC塑料制成了雙層加厚的檐溝。這種加厚的檐溝繼承了單層檐溝的優(yōu)點，同時也使得檐溝本身更牢固，能承受更多的壓力。

●美觀造型:在九溪玫瑰園我們看到了波浪型的檐溝，在紫桂花園我們又看到了平版型的檐溝，不同的式樣，不同顏色的檐溝，搭配著不同的房子，也不失為是一種漂亮的妝飾。對綠城來說，房產(chǎn)品是城市美麗的風(fēng)景，這話一點都不錯，即使是小小的檐溝也是那么豐富多彩。

真是不得不佩服綠城人在細(xì)節(jié)上的追求，不得不羨慕能住在綠城園區(qū)里的人們。僅僅是小小的檐溝也蘊涵著那么多的故事，綠城真是將他們的理想真正落實到了產(chǎn)品中，落實到了對居住者的人文關(guān)懷里。

行道樹是居住園區(qū)綠化最基本的組成部分，它具有豐富園區(qū)景觀效果的藝術(shù)功能，防減噪聲、凈化空氣、改善環(huán)境的生態(tài)功能，為住戶提供美好的生活、休息、游憩環(huán)境。炎炎夏日，它遮蔭蔽日、降低氣溫，為行人提供一條涼爽的走廊。

行道樹的不同生態(tài)習(xí)性和季相特色，給住戶帶來視覺、嗅覺的美感享受，也帶來對時光流淌、花開葉落的心靈感悟。居住園區(qū)行道樹的選擇必須考慮到以下原則:

1、滿足道路交通功能。分支高度合理，行道樹與道路要有足夠的凈空，保證車流、人流的暢通和交通的安全性。

2、因地制宜，適地適樹。根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域大氣候、栽植地小氣候和土壤環(huán)境條件，選擇適于生長的樹木，以利于樹木的正常生長發(fā)育。

3、科學(xué)性與藝術(shù)性相結(jié)合。植物生態(tài)的科學(xué)性就是物種與物種之間的生態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系，是景觀的靈魂。植物配置講求層次美、季相美，既要滿足植物與環(huán)境在生態(tài)習(xí)性上的統(tǒng)一，也要通過藝術(shù)的手法體現(xiàn)植物個體及群體美，符合造園藝術(shù)“統(tǒng)一”、“調(diào)和”、“均衡”和“韻律”這四大原則。

行道樹樹種選擇標(biāo)準(zhǔn)，從養(yǎng)護(hù)管理角度出發(fā)，應(yīng)該選擇適應(yīng)性強、生長強健、病蟲害少，耐瘠薄土壤、耐寒，落葉期一致的樹種。從生理性角度出發(fā)，應(yīng)該是選擇深根性、壽命長，耐修剪、落果少，或沒有飛絮，發(fā)芽早、落葉晚的樹種。從景觀效果要求出發(fā)，應(yīng)該是樹冠冠幅大、枝葉密，干挺枝秀、景觀持久，有花有果，季相豐富的樹種。

桂花城，江南理想人居的典范，當(dāng)年由貝爾高林主持設(shè)計的行道樹，如今已是亭亭如蓋，綠樹成蔭。夏日枝繁葉茂，濃蔭匝地，蔭涼消暑；冬日枝椏交叉、陽光鋪路，溫馨滿懷。桂花城配置的行道樹，充分考慮到樹木的生長特性和杭州的自然氣候特征，重視土壤改良，真正做到適地適樹，保證樹木健壯成長。

桂花城的行道樹，充分發(fā)揮園林藝術(shù)性，匠心獨運地利用樹木的形態(tài)美、季相美，使之與清新典雅的建筑風(fēng)格相互協(xié)調(diào)。建筑物在滿樹飛舞的合歡花襯托下更顯端莊，在綠樹黃葉的籠罩中越發(fā)典雅。

如果用心靈去感悟桂花城行道樹配置的匠心獨運，你一定會為其園林藝術(shù)性和功能實用性的完美結(jié)合所觸動。試與大家共同品味桂花城行道樹的園林之美。

樹形之美，其美各異。馬褂木樹姿雄偉，挺拔直立；櫸樹樹形優(yōu)美，亭亭玉立；合歡則樹冠開闊，枝干舒展，顧盼生姿。黃山欒，傘形樹冠，枝椏開張，樹皮光滑，枝繁葉茂；銀杏則冠形豐滿，樹皮粗糙，樹干粗壯，蒼勁有力。

枝葉之美，更是各有異趣。馬褂木，葉形奇特，葉如其名，酷似馬褂；櫸樹葉長，其貌不揚，但葉面粗糙，下被柔毛，具有較強的滯塵功能。合歡，葉形清奇雅致，偶數(shù)羽狀復(fù)葉，小葉呈刀劍之形，晝開夜合，別具趣意，故有“合昏”、“合歡”之名。銀杏多分枝，葉在長枝上螺旋狀排列，具長柄，葉片呈扇形，上緣有淺或深的波狀缺刻，頗具特色，時常成為桂花城的小小收藏家——兒童們的收藏珍品。

花乃木之精華?；ㄉ溃瑺幤娑菲G，自春歷夏，常開不斷。春季，櫸樹羞答答地開出小花，花為淡黃色，若非有心人，是難以察覺的。夏初，馬褂木的花悄悄綻放，杯狀花朵俏生生的點綴枝頭，發(fā)出淡淡清香?；ò晖饷娴G，內(nèi)壁橙黃色，在奇形葉片的襯托下，煞是漂亮。仲夏，合歡花開，開得那么輕盈、開得那么溫柔，滿樹粉色的絨羽在顫動，從來沒有這樣一種花會選擇那細(xì)柔的、羽毛般的花瓣，那怎能稱之為花瓣呢？分明是花之羽、花之魂，粉紅色的花兒，香氣微淡，猶如一幅天然圖畫，給人一種自然含蓄的色彩美。步行樹下，不經(jīng)意間，花兒會調(diào)皮的、溫柔的飄落在你的肩頭。合歡的花兒尚未完全謝幕，黃山欒就賣弄風(fēng)情地把金黃色的花一串一串的掛上枝頭，盡情地渲染夏季的色彩，昭示著她到來。

春華秋實，秋果之美，不遜于春花之艷。仲秋將至，一株株黃山欒，爭先恐后地掛起一串串橘紅色的燈籠，嫣紅盈樹，熱烈地慶祝著秋天的成熟，激情地裝點著溫馨的園區(qū)，使園區(qū)充滿了喜慶、祥和的氣氛。櫸樹的歪球形核果、馬褂木的翅狀小堅果和合歡的線形莢果則是鳥兒的美食，經(jīng)常會引飛來鳥兒爭食，嘰嘰喳喳，為桂花城增添更多自然的和音。

樹木季相之美，是植物自然之美的綜合體現(xiàn)。春秋變換，行道樹葉色隨著時間的流淌，營造出變化著的五彩空間。春季，馬褂木、櫸樹、銀杏和合歡的新葉由淺黃而嫩綠，黃山欒則春葉嫩紅。夏季，樹葉都變成綠色，綠色也深淺濃淡之別，有深綠，有淺綠，有亮綠，有暗綠。秋季當(dāng)然是色彩最豐富的季節(jié)：櫸樹樹葉色紫紅，枝條細(xì)柔斜出，銀杏秋葉金黃，枝條粗壯斜上，而合歡秋葉深褐色，枝條橫陳，三者對比鮮明。馬褂木秋葉暗黃，黃山欒秋葉橙黃，銀杏秋葉金黃，秋風(fēng)陣陣，黃葉凋落在綠色的草坪上，大色塊的黃綠色彩交相輝映，壯觀而協(xié)調(diào)，恬靜亦成熟。四季交替的桂花城，樹木季相的變換，會帶給你多少賞心悅目的喜愛、和諧和可愛的溫馨，居家于此真是一種幸福。

從桂花城行道樹的配置中，我們還可以讀到很多園林美的享受。我們相信綠城人對細(xì)節(jié)的關(guān)注，追求完美的精神，保證綠城未來居住園區(qū)行道樹的配置，會更加科學(xué)合理、更具藝術(shù)品位

第三篇：工程部管理手冊

工程部概述及組織機構(gòu)

在酒店經(jīng)營管理中，工程部是全酒店設(shè)備、設(shè)施、能源等綜合管理的一個職能部門。酒店的設(shè)備、設(shè)施的完好程度和良好運行管理狀況，已成為酒店經(jīng)營管理水平、服務(wù)質(zhì)量和星級標(biāo)準(zhǔn)的重要標(biāo)志之一。

現(xiàn)代酒店設(shè)備設(shè)施種類繁多，主要有房屋及各種建筑物、家具、設(shè)備等。酒店設(shè)備可分為四類：一是動能設(shè)備，主要有鍋爐、制冷空調(diào)設(shè)備、變配電設(shè)備，以及風(fēng)機、水泵等；二是機電設(shè)備，主要有電梯、起重設(shè)備、洗衣設(shè)備、清潔設(shè)備、各種維修機械設(shè)備、廚房機械設(shè)備、食品加工及儲藏設(shè)備等；三是電子設(shè)備，主要有通訊設(shè)備、影視設(shè)備、音響設(shè)備、閉路電視及接受系統(tǒng)等。上述設(shè)備、設(shè)施除部分劃歸酒店相關(guān)部門在工程部指導(dǎo)下進(jìn)行管理、使用、維護(hù)保養(yǎng)外，大多數(shù)設(shè)備、設(shè)施都規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)實施監(jiān)控、運轉(zhuǎn)、維修、保養(yǎng)和使用。

工程部的主要職責(zé)是：堅持“以市場為導(dǎo)向，以成本為中心，以質(zhì)量為生命”的經(jīng)營管理方針和“讓客人完全滿意”的服務(wù)宗旨，在總經(jīng)理的指導(dǎo)下，切實執(zhí)行總經(jīng)理的工作指令和國家有關(guān)方針政策和規(guī)定，通過采用先進(jìn)的技術(shù)和管理措施，為酒店提供優(yōu)質(zhì)而又經(jīng)濟(jì)的裝備；對各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行科學(xué)管理，確保安全運行和經(jīng)濟(jì)運行；堅持日常性維修和預(yù)防性計劃維修，定期作必要的裝修、改造和更新；通過督促和指導(dǎo)各部門對設(shè)備、設(shè)施的正確使用和精心養(yǎng)2

護(hù)，以保證設(shè)備運作功能，延長使用壽命，節(jié)約維修費用；加強預(yù)算管理和成本核算，嚴(yán)格控制能源消耗，降低成本費用，使酒店各項經(jīng)營活動建立在最佳的物質(zhì)、技術(shù)基礎(chǔ)上，并獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

第一節(jié) 崗位職責(zé)與素質(zhì)要求

工程部經(jīng)理：

上級：酒店副總經(jīng)理

下級：工程師、各專運行主管，空調(diào)主管，網(wǎng)管及部署員工

崗位職責(zé)：

工程部經(jīng)理在酒店副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程維修、設(shè)備運行、管理工作，對工程部工作負(fù)完全責(zé)任。

一、貫徹執(zhí)行副總經(jīng)理的指令，對副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，重大問題及時向副總經(jīng)理或總經(jīng)理報告。

二、制定工程部工作計劃，報主管副總審批后執(zhí)行，主持工程部日常運行、維修工作和行 政管理工作。

三、組織落實各種改造項目、節(jié)能項目、環(huán)保項目。參加新增和重大項目的方案制定和

談判，評審、驗收各項工程，確保質(zhì)量，造價達(dá)到預(yù)定的指標(biāo)要求。

四、督導(dǎo)水電工完成工作或?qū)ｍ椆こ谈脑?，直接指揮和參與重大的工程和維修任務(wù)及技 3

術(shù)改造任務(wù)。

五、負(fù)責(zé)審查部門的各種規(guī)章制度，審定操作規(guī)程、安全規(guī)程，并督導(dǎo)員工執(zhí)行。

六、加強安全管理，經(jīng)常檢查部門工作、消防、用電、衛(wèi)生、人身和財產(chǎn)安全。

七、加強管理監(jiān)督，嚴(yán)格控制能源成本和各種維修開支，杜絕跑、冒、滴、漏；防止貪 污浪費。

八、組織本部員工各種培訓(xùn)、學(xué)習(xí)考核活動，不斷增強員工的業(yè)務(wù)技能和知識水平，定期對

1）下屬員工進(jìn)行業(yè)績評估，審查獎懲方案，關(guān)心員工生活

。運行主管：

上級：工程部經(jīng)理

下級：所屬員工及專業(yè)維修工

崗位職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)當(dāng)班組崗位責(zé)任制的落實及設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)，安排好各班次的交接班。

2.負(fù)責(zé)分配班組員工的各項工作；

3.負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行考評并向經(jīng)理提出員工獎罰意見；

4.管好用好各種畚品備件和工具，使帳物相符，提出畚品備件采購要求；

5.檢查員工交接班情況和本組設(shè)備運行、安全記錄等； 4

6.關(guān)心班組員工思想，學(xué)習(xí)和生活情況，使班組成為技術(shù)過硬、團(tuán)結(jié)協(xié)作的集體。

7.負(fù)責(zé)審查員工對完成維修及安裝等各項工作中材料的使用情況.網(wǎng)管：

崗位職責(zé)：

1、網(wǎng)管人員是酒店網(wǎng)絡(luò)的管理者和維護(hù)者，保證酒店網(wǎng)絡(luò)的安全和運行暢通是網(wǎng)管人員的基本職責(zé)。

2、網(wǎng)管人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握網(wǎng)絡(luò)基本知識和基本技能，熟悉和掌握酒店網(wǎng)設(shè)備的性能和使用方法，并妥善保管服務(wù)器及其他相關(guān)設(shè)備的設(shè)備驅(qū)動程序、技術(shù)說明和保修卡等附件，并為每一網(wǎng)絡(luò)設(shè)備建立設(shè)備登記卡，該卡應(yīng)包括：設(shè)備型號、設(shè)備配置、技術(shù)參數(shù)、使用時間、故障及維修記錄等。

3、掌握整個酒店網(wǎng)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，包括：布線情況；中心交換機及二級中心上每個接口所對應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)終端的物理位置、IP地址，編制整個酒店網(wǎng)的IP地址分配表。

4、協(xié)助酒店領(lǐng)導(dǎo)做好酒店信息化教育管理工作，積極做好網(wǎng)絡(luò)的安全及員工的使用培訓(xùn)工作，根據(jù)酒店的實際情況，對網(wǎng)絡(luò)的軟硬件建設(shè)提出合理化建議。

5、根據(jù)酒店網(wǎng)絡(luò)使用的實際情況，網(wǎng)管人員應(yīng)制定合理可靠的數(shù)據(jù)備份方案，定期備份服務(wù)器中重要的數(shù)據(jù)，并做好數(shù)據(jù)備份記錄，防止由于系統(tǒng)崩潰等原因而引起的重要數(shù)據(jù)的丟失。

6、網(wǎng)管人員應(yīng)對網(wǎng)絡(luò)用戶進(jìn)行合理規(guī)劃，制定合理可靠的用戶權(quán)限5

分配策略，切實保障酒店網(wǎng)絡(luò)資源的共享性和安全性。

7、做好系統(tǒng)資源的監(jiān)控和應(yīng)用資源的管理工作，在保證系統(tǒng)正常運行的前提下，提高系統(tǒng)的使用效率。

8、嚴(yán)格操作規(guī)范，愛護(hù)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，遵守機房管理規(guī)定，定期做好系統(tǒng)的維護(hù)和檢查，保證酒店網(wǎng)內(nèi)各個節(jié)點的網(wǎng)路暢通。發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時排除，如有個人不能解決的問題應(yīng)及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。

9、做好系統(tǒng)的安全防范工作，對網(wǎng)絡(luò)設(shè)置的口令和密碼做好保密工作，不得向無關(guān)人員泄露，對一些不按正確方法使用、操作的行為要予以制止。

10、由于網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，網(wǎng)管人員應(yīng)密切注意網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的新動向，及時更新有關(guān)網(wǎng)絡(luò)方面的知識，不斷拓展網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的新領(lǐng)域，使網(wǎng)絡(luò)資源更好地服務(wù)于酒店的各項工作.空調(diào)及給排水主管

崗位職責(zé)：

1.保證空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其附屬設(shè)備的正常運行。

2.制定執(zhí)行空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的節(jié)能降耗措施，降低經(jīng)營成本。

3.嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。

4.按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時安排對空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃。使設(shè)備始終保持良好的工作狀態(tài)。

5．負(fù)責(zé)制定、修訂空調(diào)機組操作記錄表格，并檢查執(zhí)行情況。組織6

處理發(fā)生的任何設(shè)備較大異常情況。

6．對經(jīng)常出問題的設(shè)施設(shè)備，制定技術(shù)改造方案，經(jīng)上級審批執(zhí)行。7．負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)所有外包合同的執(zhí)行監(jiān)督，就日常問題處理與維保商保持密切的聯(lián)系，并與經(jīng)理商量合同執(zhí)行中各種管理性問題。

8．加強班組學(xué)習(xí)，不斷提高操作維修技能。

9．做好換季季節(jié)的中央空調(diào)調(diào)整工作，既要節(jié)能，又要兼顧各營業(yè)區(qū)域的不同需求，時刻關(guān)注天氣及天氣形勢預(yù)報。必要時對空調(diào)運行進(jìn)行調(diào)整。

10．對全酒店的重要設(shè)備設(shè)施的搶修要親自動手，確保在酒店規(guī)定的時間段內(nèi)任務(wù)。

第二節(jié)

規(guī)章制度

一、工具管理制度 1.工具管理規(guī)定

工程部購進(jìn)的電工儀表、電動工具按產(chǎn)品說明檢驗后登記入賬工程部對工具實行二級管理

(1)工具價格較貴且容易損壞的應(yīng)由專人保管

(2)經(jīng)常使用的工具和維修人員必備的工具記入班組工具賬建卡并由個人負(fù)責(zé)保管班組內(nèi)公用工具由運營主管負(fù)責(zé)保管 2.工具報廢制度

需要報廢的工具要經(jīng)工程部經(jīng)理檢驗確認(rèn)并報主管副總批準(zhǔn)符7

合報廢規(guī)定后統(tǒng)一處理。3.工具賠償規(guī)定

工具丟失或因違反操作規(guī)程而損壞的要追究當(dāng)事人的責(zé)任根據(jù)工具的新舊程度或損害程度按工具原價的40％～100％酌情賠償

二、資料管理制度

工程部的資料主要有工程竣工圖、設(shè)備保修單、產(chǎn)品合格證、設(shè)備技術(shù)說明及專業(yè)工具書資料管理規(guī)定如下文所述(1)工程竣工圖按專業(yè)、系統(tǒng)分類并編號、登記存檔(2)專業(yè)工具書按專業(yè)分類登記、存檔

(3)酒店配套設(shè)備、更新設(shè)備、增加設(shè)備的資料和技術(shù)說明按以下分類登記存檔 ①洗衣房設(shè)備 ②炊事機械設(shè)備 ③機器設(shè)備

④空調(diào)、采暖系統(tǒng)設(shè)備 ⑤給排水系統(tǒng)設(shè)備 ⑥電訊設(shè)備 ⑦音響設(shè)備 ⑧消防設(shè)備 ⑨升降梯設(shè)備(4)借閱手續(xù)

①需借閱的資料由主管副總批準(zhǔn)負(fù)責(zé)辦理借閱手續(xù) 8

②借閱資料按時歸還

三、報告制度

為了避免不必要的工作疏漏保證工作順利進(jìn)行工程部員工應(yīng)嚴(yán)格遵守報告制度具體內(nèi)容、順序如下文所示 1.下列情況應(yīng)報告當(dāng)班運營主管(1)主要設(shè)備非正常操作的開停(2)主要設(shè)備除了正常操作外的調(diào)整(3)設(shè)備發(fā)生故障停機檢修(4)零部件改造、更換或加工

(5)運行人員、上崗人員短時間離開崗位(6)維修人員工作去向(7)對外班組聯(lián)系內(nèi)容 2.下列情況應(yīng)報告工程部經(jīng)理(1)重點設(shè)備除正常操作外的凋整(2)采用新的運行狀態(tài)

(3)主要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修(4)系統(tǒng)故障及檢修

(5)重要零配件改造、更換或加工修理(6)領(lǐng)用材料、備件、工具(7)加班、換班、補班、病假、年假(8)對酒店外部的協(xié)作聯(lián)系 3.下列情況必須報告主管副總經(jīng)理 9

(1)重點設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修(2)影響營業(yè)的設(shè)備故障或檢修(3)系統(tǒng)運行方式發(fā)生較大的改變(4)重要設(shè)備主要零、部件的更換(5)系統(tǒng)及設(shè)備的外協(xié)加工

(6)主管、管理員以下的人員調(diào)整及班組重大組織機構(gòu)調(diào)整(7)主管、管理員及員工的長假批示 4.報告程序

(1)一般情況逐級上報

(2)緊急情況下可根據(jù)制度規(guī)定直接報告但同時仍要逐級報告并說明已經(jīng)報告、處理的情況

四、設(shè)備事故管理制度 1.設(shè)備事故分類

凡本酒店的各種設(shè)備由于使用操作、保管或維修不善而造成設(shè)備或設(shè)備主要部件損壞的均稱為設(shè)備事故

(1)特大設(shè)備事故由于設(shè)備損壞造成酒店停電、停水或停氣72小時以上或修復(fù)費用達(dá)50萬元以上的均為特大設(shè)備事故

(2)重大設(shè)備事故設(shè)備損壞影響酒店停業(yè)36小時以上或修復(fù)費用達(dá)20萬元以上的為重大設(shè)備事故

(3)一般設(shè)備事故設(shè)備損害影響酒店日收入20％以上或修復(fù)費用2萬元以上的為一般設(shè)備事故

(4)微小設(shè)備事故設(shè)備損害影響酒店日收入和修復(fù)費用低于一般事10

故的均為微小設(shè)備事故 2.設(shè)備事故損失計算

(1)修復(fù)費用即損失部分修復(fù)費用包括人工、材料、配件及附加費用等

(2)收入損失=酒店月計劃收入÷當(dāng)月天數(shù)-當(dāng)日實際收入 3.設(shè)備事故的調(diào)查處理

(1)調(diào)查設(shè)備事故原因設(shè)備事故原因可分為以下幾種： ①設(shè)備缺陷 ②安裝調(diào)試缺陷 ③違章操作、違章指揮

④巡回檢查不及時或超期檢修、試驗 ⑤維修保養(yǎng)不周 ⑥檢修技術(shù)方案失誤 ⑦野蠻檢修作業(yè)或檢修質(zhì)量差 ⑧安全附件、儀器儀表失靈 ⑨其他

(2)處理設(shè)備事故應(yīng)執(zhí)行“三不放過”原則即事故原因分析不清不放過事故責(zé)任者沒有受到處罰，教育不放過沒有防范措施不放過 ①一般和微小事故由工程部和設(shè)備使用部門負(fù)責(zé)調(diào)查且提出處理意見

②重大設(shè)備事故由總經(jīng)理組織有關(guān)部門及人員組成事故調(diào)查組調(diào)查 ③發(fā)生特大設(shè)備事故工程部應(yīng)與使用部門一起采取緊急措施防止事11

態(tài)擴大并由酒店高級領(lǐng)導(dǎo)層參加組成調(diào)查組。

(3)事故處理后應(yīng)提出防范措施研究修改方案。事故部門與工程部應(yīng)及時提交事故報告由事故調(diào)查組提出處理意見

4.以下情況不屬本制度范圍

(1)由于外部原因供水、供電、供氣不及時或突然中斷而影響酒店正常營業(yè)的

(2)由于各種原因出現(xiàn)人身安全事故的(3)由于破壞和破壞嫌疑而引起的設(shè)備事故

五、值班制度

1.值班人員須堅守崗位不準(zhǔn)擅自離崗按規(guī)定須定時巡視設(shè)備運行情況。

2.仔細(xì)觀察設(shè)備運行狀態(tài)注意及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患 3.值班人員接到維修報告后須及時通知有關(guān)人員前往維修 4.發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障而當(dāng)班人員無法處理時須報告上級人員組織處理 5.用餐時間是值班的薄弱環(huán)節(jié)值班人員須在規(guī)定的時間內(nèi)就餐所有運行值班機房須實行輪流就餐保證值班 6.值班人員須做好值班記錄和交接班記錄

六、交接班制度 1.交接班前接班人員需做的工作

(1)接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位做好接班準(zhǔn)備工作(2)查看交接班記錄聽取上班的運行介紹(3)檢查儀表、工具并在交接班記錄本上簽名 12

(4)檢查設(shè)備運行情況 2.下列情況不準(zhǔn)交班(1)上班情況未交待清楚

(2)當(dāng)班負(fù)責(zé)人未到或未經(jīng)管理員同意指定合適的負(fù)責(zé)人(3)交接班人數(shù)未達(dá)到需要人數(shù)的最低限度時(4)設(shè)備故障影響運行或影響營業(yè)時

(5)交接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到替班人時 3.出現(xiàn)不能交接情況時的處理辦法

遇有不能交班情況應(yīng)逐級上報尋求解決辦法管理人員應(yīng)在職權(quán)范圍內(nèi)給予指示幫助解決問題

七、安全制度

1.所有員工須加強治安防范意識嚴(yán)格執(zhí)行酒店治安管理制度 2.未經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)外來人員禁止進(jìn)入配電室、電梯機房、鍋爐機房、空調(diào)機房、燃?xì)鈿庹{(diào)壓室等重要場所經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的人員須辦理登記手續(xù)并須由相關(guān)主管或管理員帶領(lǐng) 3.各工作間鑰匙嚴(yán)禁隨意配制不準(zhǔn)外借 4.嚴(yán)格執(zhí)行班組防火規(guī)定

5.嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程特殊崗位上崗須按規(guī)定穿戴齊勞動保護(hù)用品使用專用器械、工具

6.部門負(fù)責(zé)組織對重型設(shè)備、設(shè)施、壓力容器進(jìn)行定期檢驗或檢查 7.工程部各主管須經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查調(diào)查設(shè)備及設(shè)備使用中的不安全因素發(fā)現(xiàn)問題須及時組織人員解決例如現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有違章作業(yè)和13

違章指揮的須立即制止發(fā)現(xiàn)有可能造成事故隱患時有權(quán)停止作業(yè)并及時向部門經(jīng)理報告

八、設(shè)備管理制度

1.建立健全設(shè)備檔案設(shè)備檔案包括以下一些內(nèi)容

(1)建立設(shè)備卡片設(shè)備卡片內(nèi)容包括物品功能、主要使用規(guī)范、安裝地點、使用日期附屬設(shè)備的名稱與操作規(guī)范、操作條件及設(shè)備更新記錄

(2)設(shè)備卡片分二級建卡(3)有設(shè)計數(shù)據(jù)或技術(shù)說明

(4)有設(shè)備結(jié)構(gòu)及易損配件圖紙和測繪備件圖紙(5)有兩次檢修設(shè)備運行累積時間(6)有歷年設(shè)備缺陷及事故情況記錄

2.購進(jìn)的設(shè)備須有說明和產(chǎn)品合格證且由工程部經(jīng)理檢驗 3.設(shè)備須有報廢、停用、維修保養(yǎng)的規(guī)定

4.設(shè)備應(yīng)長期使用已滿使用年限損壞嚴(yán)重又不能修復(fù)的可以申請報廢設(shè)備報廢須經(jīng)管理員鑒定，報主管副總批準(zhǔn)由工程部和財務(wù)部辦理報廢手續(xù)

5.設(shè)備停用前須采取清洗、封閉等防護(hù)措施不準(zhǔn)任意拆卸或挪用須建賬建卡妥善保管

6.由于事故造成的設(shè)備報廢須在調(diào)查、分析事故發(fā)生原因后按設(shè)備報廢手續(xù)處理

7.新設(shè)備正式運轉(zhuǎn)前首先進(jìn)行驗收新設(shè)備須符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)試運行14

合格后方可運轉(zhuǎn)；同時將設(shè)備設(shè)計圖紙以及設(shè)備技術(shù)說明、檢修、安裝、實驗、鑒定、驗收記錄、隨機附件、專用工具等交資料員管理

8.設(shè)備使用須堅持維護(hù)與檢修并重以維護(hù)為主嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程及設(shè)備檢修規(guī)程確保在用設(shè)備完好

九、梯子安全使用工作制度

1.使用梯子前須仔細(xì)檢查保證其完整、堅固不缺檔、無損壞 2.梯子放置基礎(chǔ)須穩(wěn)定不準(zhǔn)墊高使用斜度須適當(dāng)梯子與地面夾角以60°～70°為宜

3.使用梯子須站在距離梯頂不小于1米處不準(zhǔn)使用不夠高的梯子 4.梯子上端須扎牢下端須采取防滑措施如挖坑或墊橡膠板之類的防滑物品須有專人看護(hù)

5.嚴(yán)禁兩人同時在一個梯子上工作

6.人字梯須有限制開度的拉鉤或拉鏈嚴(yán)禁站在最頂端工作 7.梯子須放在工作點的正下方或略偏嚴(yán)禁身子遠(yuǎn)探工作防止將梯子蹬倒

8.在行人通道處使用梯子須有人看護(hù)或設(shè)置圍欄 9.登梯工作嚴(yán)禁穿硬底或帶釘易滑的鞋子

十、高空作業(yè)安全操作制度

1.凡在墜落高度基準(zhǔn)面2米以上、有可能墜落的高處進(jìn)行作業(yè)均為高空作業(yè) 15

2.經(jīng)體檢合格的人員方可進(jìn)行高空作業(yè)凡患有心臟病、嚴(yán)重近視、高血壓等不適合高空作業(yè)的病癥的人員嚴(yán)禁登高作業(yè)

3.高空作業(yè)人員須使用合格的腳手架、支架、跳板、安全帶等進(jìn)行工作臨孔處設(shè)置不低于2米的安全欄桿

4.高空作業(yè)如無安全可靠的設(shè)施須使用安全帶嚴(yán)禁使用繩子代替安全帶

5.不準(zhǔn)使用拖拉繩和纜風(fēng)繩以及其他斜繩攀登高空須站在梯子和其他安全堅固的攀登物登高嚴(yán)禁用吊裝升降機載人

6.嚴(yán)禁坐在欄桿上、墻頭上或踏在未安裝牢固的跳板、設(shè)備、管道及物件上作業(yè)

7.高空作業(yè)地點如有冰塊、霜雪需打掃干凈并采取防滑措施遇有六級以上大風(fēng)以及暴雨、雷電、大霧等天氣須停止露天高空處作業(yè) 8.樓板上的孔、洞須設(shè)堅固的覆蓋板和圍欄夜間登高作業(yè)須保證有足夠的亮度

9.高空作業(yè)所用的工具須放在工具袋內(nèi)；暫時不用的工具須放置穩(wěn)妥工具材料嚴(yán)禁上下扔擲須用繩索吊運或其他安全方式運送 10.須避免上下雙層垂直作業(yè)必要時上下層的中間須設(shè)置隔離設(shè)施下面工作人員戴安全帽無隔離設(shè)施嚴(yán)禁在下方操作與逗留 11.近輸電線路作業(yè)時須注意空中的導(dǎo)線間隔距離低壓導(dǎo)線1.5米以上高壓導(dǎo)線距2.5米以上并須防止運送物件時觸碰導(dǎo)線 12.進(jìn)行高處焊接氣割作業(yè)時須事先清楚火星飛濺范圍內(nèi)的易燃、易爆物品 16

13.桿、栓等物體端部嚴(yán)禁做安全帶的生根點以免滑脫

14.在酒店樓房頂上或在高大塔器等上施工時須有專人監(jiān)護(hù)并采取安全可靠的防范措施

15.高空作業(yè)須嚴(yán)格遵守以下注意事項

(1)安全帶須定期檢查進(jìn)行負(fù)荷試驗須使用具有合格標(biāo)記的安全帶(2)綿、維綸安全帶繩、網(wǎng)須防止接觸高溫物

(3)使用安全帶前須仔細(xì)檢查確保無損壞、無附件不齊全不合格的嚴(yán)禁使用

(4)安全帶的拴掛只準(zhǔn)高掛低用嚴(yán)禁低掛高用；安全帶須在人的垂直上方須盡量避免采取低于腰部水平的拴掛方式

(5)安全繩須掛在安全牢固的構(gòu)件上嚴(yán)禁栓在尖銳的棱角上

十一、營業(yè)區(qū)域及客房維修工作制度 1.維修前

(1)在服務(wù)員的陪同下找到要維修的房間

(2)對門上掛有“請勿打擾”牌子的客房任何時候都不準(zhǔn)進(jìn)入或打擾須另找時間維修

(3)客房未掛“請勿打擾”牌的須先由服務(wù)員敲門若客人不在房內(nèi)由服務(wù)員打開房門后進(jìn)行維修；若客人在房間內(nèi)門開后須以清晰的聲音介紹自己：“打擾了工程部”得到客人允許后方可進(jìn)入客房維修（4）進(jìn)入營業(yè)區(qū)域維修要配帶鞋套。2.維修時 17

(1)若房內(nèi)有住客維修時不準(zhǔn)有太大噪聲(2)不維修電視機時不準(zhǔn)打開電視機(3)家具和床不準(zhǔn)當(dāng)做椅子使用(4)維修工作須盡快完成以免打擾客人(5)修理時須有服務(wù)員陪同 3.收尾

(1)恢復(fù)客房原狀清理現(xiàn)場通知有關(guān)人員

(2)在客房有客人的情況下須禮貌地說：“對不起打擾了”

十二、交接班制度

1.接班人員必須提前15分鐘到達(dá)工作崗位接班，并對設(shè)備、工 具、器材、配件進(jìn)行詳細(xì)的清點檢查。

1． 交班人員發(fā)現(xiàn)接班人有酒醉、精神不振等，不得交班，應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)匯報處理。

2． 接班人未按時上班時，交班人不得擅離工作崗位，應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)匯報處理。

3． 設(shè)備處于故障時，接班人應(yīng)會同交班人積極處理，直到故障處理完畢或經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可交班離開工作崗位。4． 值班人員必須搞好團(tuán)結(jié)，互相尊重，各班應(yīng)將本班當(dāng)值詳細(xì)事項記入值班簿內(nèi)。雙方簽名以示正式交接班。5． 交接班時必須做到“四交”、“三不接”。四交：1）交設(shè)備運行情況及值班記錄。18

2）交設(shè)備、工具、器材、備品、配件數(shù)量及完好情況。3）交安全措施。

4）交上級指示及應(yīng)注意事項。三不接：1）交班人不在工作崗位不接。

2）情況不明、記錄不全不接。

3）清潔衛(wèi)生不搞好不接。

十三、衛(wèi)生制度

1.各班組要保持機房、電房及工房清潔衛(wèi)生，工作完后立即做現(xiàn)場清掃工作。

2.每周應(yīng)對整個機房和設(shè)備作一次大清掃，包括設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生。不得有漏油、漏水、漏氣和積塵等現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)問題及時解決。3.地面不得有積水、油污、雜物；工具、用具、材料等要擺放整齊，不得亂放亂擺。

4.工作服要穿著清潔，佩戴工號牌，儀容整潔。

5.每班班前、班后都應(yīng)進(jìn)行衛(wèi)生清掃，保持清潔衛(wèi)生，交班時作好衛(wèi)生的交接工作，并互相監(jiān)督。

十四、機房出入制度

1.機房直接擔(dān)負(fù)酒店正常運作重任，為確保機房能安全、優(yōu)質(zhì)、高效運作，一律謝絕參觀。非當(dāng)值人員，嚴(yán)禁入內(nèi)。

2.可以進(jìn)入機房者為酒店級領(lǐng)導(dǎo)、工程部經(jīng)理、工程師、主管和當(dāng)19

值的工程部人員。當(dāng)值的酒店質(zhì)檢組人員、當(dāng)值的有需要的保安部人員。除此之外的人員一律不得隨意進(jìn)入。

3.需要進(jìn)入機房參觀或外單位的檢修者，必須經(jīng)副總經(jīng)理以上人員同意，辦理手續(xù)后并由工程部經(jīng)理以上陪同方可入內(nèi)。參觀時必須聽從指揮，禁止亂摸亂動，禁止拍照錄像。

4.當(dāng)值人員要隨時提高警惕，遵守紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行制度，阻止無關(guān)人員進(jìn)入機房

5.全體員工要自覺遵守，并相互監(jiān)督，如有違者，當(dāng)值人員有權(quán)制止，如不聽勸阻者，將根據(jù)情節(jié)輕重分別予以嚴(yán)肅處理。6.注：機房包括：高低壓配電房、空調(diào)機房、電梯機房、電腦電話機房、廣播電視機房、泵房、鍋爐房、冷熱水池、監(jiān)控室等。

十五、安全、防火制度

1.當(dāng)值人員應(yīng)堅守崗位，嚴(yán)格按操作規(guī)程和安全規(guī)程操作，杜絕一切意外事故發(fā)生。

2.嚴(yán)格執(zhí)行機房出入制度、設(shè)備巡檢制度，確保機房設(shè)備及線路安全運行。

3.執(zhí)行定期安檢制度，定期組織有關(guān)部門人員對所轄范圍進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時進(jìn)行整改。

4.各機房的門匙不得隨意借出和配制，無人值班時的門窗必須關(guān)好、上鎖。

5.工作場所禁止吸煙，維修中使用易燃易揮發(fā)材料，應(yīng)特別小心，20

應(yīng)盡量在通風(fēng)透氣和無雜物無火苗的地點使用。

6.酒店內(nèi)需動火作業(yè)時，必須在保安部配合下并做好安全、防衛(wèi)措施后方能動火施工。

7.班組內(nèi)易燃易揮發(fā)液體應(yīng)放置在穩(wěn)妥清涼的地方，定量存量。8.不得隨意挪動、使用消防器材或消防設(shè)施，如發(fā)現(xiàn)有消防設(shè)施損壞或泄漏應(yīng)及時報告。消防設(shè)施應(yīng)隨時保持良好狀態(tài)。9.發(fā)現(xiàn)火警或事故苗頭，第一時間應(yīng)馬上向消防控制中心和工程部報告，并協(xié)同專業(yè)人員一起撲滅火災(zāi)。

10.一旦酒店有火警發(fā)生，工程部應(yīng)保證消防滅火設(shè)施正常運行。并組織對重要設(shè)備物資的保護(hù)和疏散工作。

第三節(jié)

工程部日常操作程序

一、日常報修工作程序及要求：

為提高工作效率，酒店維修采用電話報修模式，維修完畢后填寫維修單。工程部接到報修電話后，根據(jù)報修項目的輕重緩急程度，合理安排維修。緊急情況要在第一時間趕到現(xiàn)場。

電話報修工作程序及要求：

1、服務(wù)員發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或缺陷報上級領(lǐng)導(dǎo)及時通知工程部；；

2、報修人員應(yīng)先報姓名、職務(wù)，后報故障現(xiàn)象、地點；

3、工程師據(jù)報后根據(jù)需維修項目及輕重緩急情況派出維修人員；

4、事后補辦報修單手續(xù)。21

要求：

1、電話報修人員口齒清晰，準(zhǔn)確講出現(xiàn)象地點；

2、工程部不接受匿名報修電話；不接受普通員工級人員報修電話（報警例外）。

二、日常維修程序及要求：

日常維修是指一般性的修理，其任務(wù)由當(dāng)值主管或工程部經(jīng)理委派維修工去完成。其標(biāo)準(zhǔn)程序為：

1、維修工上班后或維修回來后應(yīng)在崗待命；

2、維修工接到報修通知后應(yīng)據(jù)故障原因，帶齊工具、備件前往；

3、進(jìn)入營業(yè)區(qū)域必須帶鞋套，有面客的維修點如客房，有客人的餐廳、會議室等，必須由服務(wù)員引入，不得自行進(jìn)入；

4、處理故障時如要局部停水、停電、停氣或會發(fā)出很大的響聲時必須經(jīng)所在部門部長級以上領(lǐng)導(dǎo)同意，方可進(jìn)行。

5、故障處理完畢后要清理現(xiàn)場，清除所有施工遺留物。

6、如有暫時不能處理的故障，應(yīng)報當(dāng)值主管或經(jīng)理，并做好對使用部門的解釋工作。

三、特別搶修工作程序及要求：

特別搶修為：已有客人入住的房間、VIP房及正在開會的會議室、正在出菜的廚房或不馬上處理會引起客人和酒店設(shè)備有較大影響的故障項目。其標(biāo)準(zhǔn)程序為： 22

1、由當(dāng)值主管或工程部經(jīng)理發(fā)出維修指令；

2、維修人員在接到指令后，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，（必要時放下正在手頭的工作；）

3、面客的場所必須由服務(wù)員引入；

4、維修完后必須清理現(xiàn)場，面客場所必須向客人致歉后才能離出；

5、暫不能處理的故障應(yīng)報當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)并向報修部門解釋，并協(xié)助報修部門做好應(yīng)急措施；

四、重大事故處理程序：

對酒店產(chǎn)生重大影響或?qū)θ松戆踩袊?yán)重威脅的事故稱為重大事故。

其標(biāo)準(zhǔn)處理程序為：

1、值班人員接到重大事故報告后必須立刻做出以下處理： 1）根據(jù)事故性質(zhì)，通知有關(guān)人員切斷相應(yīng)的電、水、油、氣。

2）立刻派出主管工程師、維修人員到現(xiàn)場處理； 3）立刻通知主管副總、工程部經(jīng)理、保安部。

2、處理重大事故必須由在場的酒店最高職務(wù)人員監(jiān)任總指揮，協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系。工程部經(jīng)理或主管工程師任現(xiàn)場指揮，調(diào)動所有的力量，用最快的速度修復(fù)故障。

3、故障處理完畢后，工程部應(yīng)對此作詳細(xì)的記錄并歸檔交行政辦。23

4、由現(xiàn)場指揮工程師填寫事故分析報告，報告由工程部經(jīng)理審閱簽名后報酒店副總經(jīng)理，總經(jīng)理

事故分析報告內(nèi)容為： 1）事故原因 2）事故狀況及影響； 3）處理方法； 4）預(yù)防措施； 5）對責(zé)任者獎懲意見。

5、由主管副總召開事故分析會，內(nèi)容有“四不放過”原則： 1）事故原因未明不放過； 2）事故處理未徹底不放過；

3）預(yù)防措施、整改措施未落實不放過；

4）當(dāng)事人和有關(guān)人員未受到處罰或教育不放過。

強弱電維修安全操作規(guī)程

一、當(dāng)值時必須穿著工衣和絕緣鞋，需要時還要戴手套和防護(hù)鏡。

二、停電檢修時必須在停電的開關(guān)處掛“停電檢修、禁止合閘”指示牌。在潮濕、高空和不能停電的地方檢修時，必須兩人以上（1人操作，1人監(jiān)護(hù)）。

三、高壓檢修或重大檢修必須執(zhí)行“二票”（工作票、操作票）制度，并做好安全作業(yè)的四個技術(shù)措施（停電、驗電、接地、掛牌和遮攔）。24

四、在扶梯上工作，梯子必須平穩(wěn)、結(jié)實、可靠，高空作業(yè)時，必須系安全帶。

五、酒店內(nèi)動用氣割、電焊時，需做好防護(hù)措施，嚴(yán)防火災(zāi)事故的發(fā)生。

六、開合開關(guān)時，盡量使用電箱的箱外手柄或電氣按鈕操作。

七、機電設(shè)備上的接零接地保護(hù)，不得隨意切斷或不予駁接。

八、每次維修完畢后，必須清理和清潔現(xiàn)場。

電梯安全操作規(guī)程

一、禁止無關(guān)人員進(jìn)入機房或維修現(xiàn)場。

二、工作時必須穿戴工服、絕緣鞋。

三、電梯檢修保養(yǎng)時，應(yīng)在首層和頂層放置“電梯維修暫停使用”告示牌。停電作業(yè)時必須在開關(guān)處掛“停電檢修禁止合閘”告示牌。

四、手動盤車時必須切斷總電源。

五、有人在坑底、井道中作業(yè)維修時，轎廂絕對不能開動，并不得在井道內(nèi)上、下立體作業(yè)。

六、禁止維修人員一只腳在廂頂，一只腳在井道固定站立操作。禁止維修人員在層門口探身到轎廂內(nèi)和廂頂上操作。

七、維修時不得擅改線路，必要時須向主管副總報，同意后才能改動，并應(yīng)保存更改記錄并歸檔。

八、禁止維修人員用手拉、吊井道電梯電纜。

九、檢修未完，維修人員要離開時，必須關(guān)閉所有廳門，關(guān)不上門25 的要設(shè)置明顯障礙物，并切斷總電源。

十、檢修保養(yǎng)完畢后，必須將所有開關(guān)恢復(fù)到正常狀態(tài)，清理現(xiàn)場摘除告示牌，送電試運行正常后才能交付使用。

十一、電梯的維修、保養(yǎng)應(yīng)填寫記錄。

電梯巡檢、保養(yǎng)制度

一、日檢內(nèi)容：每天一次對每部電梯做如下巡檢。

1、電梯運行是否正常，有否異常聲音，廂內(nèi)樓層指示、呼叫按鈕是否正常。

2、門的開閉是否靈活，有無異響；門的安全開關(guān)（觸板、光電保護(hù)）是否正常。

3、廳門地坎、轎廂門地坎是否有雜物。

4、機房曳引、電機轉(zhuǎn)動是否正常，有無非正常的振動、聲響、溫升和異味。

5、制動器的間隙有否過大或不均勻；制動線圈是否過熱，制動瓦是否有偏移。

6、機房控制屏內(nèi)各電器元件、電路板、指示燈是否正常。

7、機房內(nèi)對講機、消防器材、照明、空調(diào)是否完好、正常。

8、機房內(nèi)附件、配件、指示牌是否齊全。

二、周檢內(nèi)容：每周（周六）一次對每臺電機作如下巡檢：

1、完成日檢內(nèi)容。

2、檢查機房曳引電機潤滑油油位。26

3、坑底張緊輪、張力是否正常，各安全開關(guān)動作是否靈敏。

4、坑底有無積水、雜物，井道燈、底坑燈是否正常。

三、當(dāng)電梯故障剛修好、電梯運行狀況不穩(wěn)定或有VIP客人，到相關(guān)的電梯要多重復(fù)1~2次日檢內(nèi)容。

四、巡檢中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理或通知專業(yè)公司前來維修，并向上級報告。

五、此制度只適用于電梯已由專業(yè)公司全面保養(yǎng)的情況下使用。中央空調(diào)主機房操作規(guī)程（略）燃?xì)忮仩t操作規(guī)程（略）

第四節(jié)

工程部獎懲條例

為了加強工程部的管理工作，使本部工作納入酒店管理的正軌，在遵守酒店各項規(guī)章制度的前提下，針對工程部的具體工作，特制定以下獎懲條例：

一、輕微過失（10--50元罰款/每次）：

1、做與當(dāng)班無關(guān)的事情；

2、當(dāng)班時未將發(fā)生的問題或異常情況向主管上級匯報；

3、外出辦事不打招呼、有事不請假的在半天以內(nèi)；

4、被上司和其他部門輕微投訴者，且情況屬實的。二、一般過失（50-100元罰款/每次）：

1、擅離職守、當(dāng)班睡覺或工作怠慢、拖延時間的；

2、不服從工作安排、不與他人合作的；

3、違反操作程序，造成輕微事故或隱患者；

4、在同事之間挑撥離間；散布不團(tuán)結(jié)言論、吵架、謾罵者；

5、酒后上崗者； 27

6、被其他部門嚴(yán)重投訴且屬實的；

三、較重過失（100-500元罰款/次）：

1、向施工單位泄露公司重大消息者；

2、發(fā)表有損公司信譽、形象的言詞者；

3、故意消極怠工，維修不及時，造成較嚴(yán)重后果者。

4、酒后上崗，造成較嚴(yán)重后果者。

四、嚴(yán)重過失（最低500元以上處罰并予以解雇）：

1、行為不檢點或做出不道德行為；

2、泄露公司高度機密；

3、偷盜，貪污者；

4、履教不改，犯錯誤達(dá)三次以上者。

獎勵：每次獎勵根據(jù)《員工手冊》規(guī)定或《總經(jīng)理獎勵基金》規(guī)定執(zhí)行。

1、本部將依據(jù)員工完成工作量情況，對工作的負(fù)責(zé)態(tài)度以及具體表現(xiàn)對其酌情獎勵。

2、對發(fā)現(xiàn)重大事故隱患及時上報解決的，將予以獎勵并上報總經(jīng)理。

3、對通過技改使運行成本降低的，將予以獎勵。

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工 程 部

管理手冊

第四篇：企業(yè)聘請法律顧問完全手冊

企業(yè)聘請法律顧問完全手冊

一、法律顧問涵義

法律顧問，廣義而言，是指具有法律專業(yè)知識，為公民、法人或者其他組織提供法律服務(wù)的人員。在我國，有法人組織內(nèi)部設(shè)立的法律機構(gòu)專職企業(yè)法律顧問（或工作人員）和外聘律師事務(wù)所為單位提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)律師之分。狹義的法律顧問，即是指后者。擔(dān)任法律顧問，是世界各國律師的主要業(yè)務(wù)。在國外，擔(dān)任法律顧問的律師被稱為Legal Adviser, Company Lawyer或者Company Solitor, Comporate Counsel等等，本文所指的法律顧問，就是指在律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)，根據(jù)律師事務(wù)所與企業(yè)組織之間訂立的聘請合同，為企業(yè)的經(jīng)營、商務(wù)活動提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)律師。

二、法律顧問作用

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的建立和世界經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的洶涌而來，律師以前所未有的規(guī)模進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域和政府機構(gòu)，為經(jīng)濟(jì)和行政決策提供幫助，已成政治、經(jīng)濟(jì)生活中不可或缺的角色。企業(yè)聘請律師擔(dān)任法律顧問，可以起到：

（一）防患于未然的作用。預(yù)防作用是法律顧問的首要的、基本的作用。法律顧問可以憑借自己豐富的法律知識和實踐經(jīng)驗對企業(yè)的經(jīng)營決策、經(jīng)營管理活動，提供法律意見，預(yù)見可能出現(xiàn)的風(fēng)險或者為企業(yè)建章立制，處理經(jīng)濟(jì)活動中的法律問題，堵塞漏洞，從而避免和減少聘請方不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）處理已然的法律問題。盡管顧問律師對防患未然具有重要作用，但代理聘請方參加各類糾紛爭議的訴訟、調(diào)解和仲裁仍是他們不可避免的一項工作。法律顧問較之發(fā)生爭議后聘請的其他律師在處理法律爭端問題上的優(yōu)勢在于，法律顧問更熟悉企業(yè)情況、了解業(yè)務(wù)機制，既能迅速勝任工作，又能站在企業(yè)全局的角度來考慮問題。

（三）促進(jìn)企業(yè)管理工作的規(guī)范化律師接受過法律專業(yè)訓(xùn)練，有客觀、公正、邏輯嚴(yán)密的處理問題能力和較高的政策理論修養(yǎng)和語言文字水平。法律顧問一方面可以協(xié)助企業(yè)建立健全內(nèi)部工作制度；另一方面可以通過法律培訓(xùn)、法律宣傳，增強企業(yè)有關(guān)人員的法律觀念，為聘請企業(yè)工作的規(guī)范化打下良好的基礎(chǔ)。

（四）節(jié)省費用。法律顧問不僅通過業(yè)務(wù)活動預(yù)防失誤，避免損失和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；另一方面，聘請律師擔(dān)任法律顧問，較在單位內(nèi)部設(shè)立專門性法律部門，在一般情況下能節(jié)省費用。

三、法律顧問的工作范圍

企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織，直接目標(biāo)是最大地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值。因此，作為企業(yè)的法律顧問，工作重點應(yīng)是促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益。因此，企業(yè)法律顧問的工作范圍主要包括以下幾個方面：

（一）就企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理的法律問題提供法律意見。企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營和管理決策，直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系到企業(yè)的生存和長遠(yuǎn)發(fā)展。顧問律師應(yīng)在全面掌握企業(yè)的基本情況和有關(guān)的法律、政策之后，對企業(yè)決策的合法性、可行性提出法律建議和風(fēng)險分析。

（二）為聘請方草擬審查法律文書。企業(yè)涉及的法律文書有經(jīng)濟(jì)合同、企業(yè)章程、管理規(guī)定等等。

（三）參加重大經(jīng)濟(jì)活動的談判。談判的直接目的是使當(dāng)事人的利益最大化。顧問律師參加重大經(jīng)濟(jì)活動談判的職能作用就是為這種利益的最大化提供法律上的幫助。

（四）代理參加訴訟、調(diào)解或仲裁活動。聘請方在對內(nèi)、對外活動中發(fā)生糾紛后，法律顧問可作為聘請方的代理人參加訴訟、調(diào)解或仲裁活動。

（五）幫助企業(yè)建立健全各項規(guī)章制度。

（六）協(xié)助企業(yè)建立法律服務(wù)機構(gòu)，進(jìn)行法制培訓(xùn)和法制宣傳。

（七）辦理其他法律事務(wù)。顧問律師受聘請方委托辦理的其他法律事務(wù)內(nèi)容很多，如幫助企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，落實企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)，幫助企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資，界定產(chǎn)權(quán)，幫助企業(yè)進(jìn)行股份制改造，幫助企業(yè)清算整頓，破產(chǎn)還債；幫助企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)、合并、兼并，幫助企業(yè)進(jìn)行資信調(diào)查、商標(biāo)注冊、專利申請和轉(zhuǎn)讓，辦理公證、抵押、信托、租賃，幫助企業(yè)進(jìn)行法制宣傳，發(fā)表啟事、聲明等。

四、如何選擇法律顧問

法律顧問作為一種職業(yè)角色，有其獨特的技巧性和藝術(shù)性。企業(yè)聘請的法律顧問的道德修養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平的高低，決定著企業(yè)法律事務(wù)的后果。因而，選擇優(yōu)秀的法律顧問，是企業(yè)在決定聘請律師時的首要工作。在如今法律服務(wù)市場較為混亂無序的情況下，如何才能判斷應(yīng)聘律師的綜合能力是否適應(yīng)企業(yè)的法律服務(wù)需求呢？以下幾個方面可供企業(yè)在選擇法律顧問時參考：

（一）、律師個人素質(zhì)方面

1、律師應(yīng)當(dāng)具有誠實、正直的基本人格。

2、律師必須具備從事法律顧問工作所需要的扎實的法律知識；

3、了解和熟悉聘請單位的業(yè)務(wù)內(nèi)容；

4、豐富的社會閱歷和法律實務(wù)經(jīng)驗；

5、具有積極、主動的工作態(tài)度和創(chuàng)新精神；

6、能提供快捷的服務(wù)；

7、法律意見、建議清晰、明確；

8、不凌駕于聘請方之上，不試圖控制聘請方；

9、能作一個忠實的傾聽者，具有深刻的同情心；

10、語言直白、易懂，不賣弄難以理解的專業(yè)術(shù)語。

（二）、律師事務(wù)所方面

1、具備一定規(guī)模，有充足的律師人才；

2、有嚴(yán)格的組織結(jié)構(gòu)和管理制度；

3、有規(guī)范的工作程序和方法；

4、收費合理，透明度高；

5、對律師的業(yè)務(wù)活動能夠進(jìn)行有效監(jiān)督；

6、能夠及時對顧問律師提供指導(dǎo)和協(xié)作；

7、能夠根據(jù)聘請方要求，調(diào)整顧問律師結(jié)構(gòu)；

8、有承擔(dān)賠償責(zé)任的能力。

五、法律顧問的聘請方式

企業(yè)聘請律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師擔(dān)任法律顧問，在實踐中有多種方式，主要有：

（一）指名聘任制。較為傳統(tǒng)的方式之一。即基于律師與企業(yè)的聯(lián)系，如前期認(rèn)識、熟人介紹等。聘方到律師事務(wù)所指名選聘律師擔(dān)任法律顧問，經(jīng)律師事務(wù)所同意后簽訂合同。這種方式的優(yōu)點在于，相互了解，容易溝通；缺點是選擇性小，協(xié)作能力差，律師工作難以保證服務(wù)質(zhì)量。適宜規(guī)模效益較小的企業(yè)或者公民個人。

（二）共同服務(wù)制是指企業(yè)與律師事務(wù)所簽訂合同，由律師事務(wù)所指派一名或數(shù)名律師與聘方內(nèi)部的法律事務(wù)機構(gòu)共同為企業(yè)提供法律服務(wù)。這種方式主要適用于有內(nèi)部法律顧問室的大型企業(yè)。

（三）聯(lián)合聘任制企業(yè)根據(jù)自身情況和各律師事務(wù)所的特長，分別聘請數(shù)家律師事務(wù)所各自指派的多名律師，共同擔(dān)任法律顧問。這種方式的優(yōu)點在于主動在我，取眾家所長；缺點是協(xié)調(diào)困難，難免相互推諉責(zé)任，費用較高。

（四）特別代理制指企業(yè)與一家律師事務(wù)所簽訂合同，由律師事務(wù)所根據(jù)企業(yè)情況，指派幾名（或者更多）律師共同擔(dān)任企業(yè)法律顧問，由其中一名律師擔(dān)任首席律師，負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)整個顧問律師的工作為聘方服務(wù)。這是較為理想的聘任方式，對律師事務(wù)所的綜合素質(zhì)要求較高。

企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自己的實際情況，恰當(dāng)?shù)剡x擇最佳聘任方式，保證既能發(fā)揮律師的作用，充分享受高品質(zhì)的法律服務(wù)，又能正當(dāng)?shù)鼐S護(hù)自己的合法權(quán)益。

六、簽訂法律顧問合同的注意事項

根據(jù)我國《律師法》規(guī)定，凡是聘請律師擔(dān)任法律顧問的單位和個人，都必須同律師事務(wù)所簽訂委托聘請合同。聘請法律顧問合同的內(nèi)容主要有：

1、合同的名稱；

2、聘請雙方的名稱、地址；

3、應(yīng)聘方指派的律師的姓名、職務(wù)等個人情況；

4、顧問律

師的職責(zé)范圍；

5、顧問律師的工作時間和工作方式；

6、聘任期限；

7、聘請方為顧問律師提供的必要的工作條件和物質(zhì)保證；

8、聘方的付酬辦法，即聘方聘請顧問律師的費用標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方式、結(jié)算時間等；

9、律師參與訴訟、仲裁等活動是否另行收費，另行收費的優(yōu)惠規(guī)定；

10、合同的生效和有效期限；

11、合同變更或解除的條件；

12、違約責(zé)任和處理辦法；

13、雙方簽署合同的法定代表人，以及合同簽訂的時間。企業(yè)在與律師事務(wù)所簽訂聘請法律顧問合同時應(yīng)當(dāng)注意的幾個問題：

（一）企業(yè)應(yīng)當(dāng)與律師事務(wù)所簽訂合同，而不是與律師個人簽訂合同。聘請時應(yīng)當(dāng)查驗律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)許可證和律師個人的執(zhí)業(yè)證書；

（二）企業(yè)在簽訂聘請合同時應(yīng)當(dāng)充分了解律師事務(wù)所和律師在充當(dāng)企業(yè)法律顧問工作方面的能力；

（三）正確確定聘任期限。

（四）明確工作方式：包括：1）定期走訪、坐班制；2）臨時業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)；3）費用的承擔(dān)和安排；4）訴訟事務(wù)較多的可以選擇包干制。

（五）正確的聘任方式。目前，許多律師一人身兼幾個，甚至幾十個單位的法律顧問，結(jié)果造成法律事務(wù)過多，律師應(yīng)接不暇，顧此失彼，難以認(rèn)真負(fù)責(zé)的搞好顧問工作，造成“多顧少問，顧而不問”的現(xiàn)象。

七、法律顧問的法定義務(wù)

顧問律師的法定義務(wù)，是指法律規(guī)定的律師在執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中應(yīng)為或不應(yīng)為一定行為的范圍和限度。

（一）保守職業(yè)秘密所謂職業(yè)秘密，是指律師在執(zhí)業(yè)過程中知悉的國家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)秘密和個人隱私。

（二）不得在同一案件中擔(dān)任雙方當(dāng)事人的代理人。當(dāng)事人之間利益上的對立與沖突，是引起爭訟的他們所委托的律師之間在立場上也是對立的、沖突的。因此，如果律師在同一案件中代理雙方當(dāng)事人，就可能因維護(hù)一方的利益而損害另一方的利益。

（三）顧問律師無正當(dāng)理由不得拒絕代理。就法律顧問而言，要作好法律顧問工作，需要了解、掌握聘請方大量資料，這是其他人，也是其他律師在短時間內(nèi)難以完成的，因此，應(yīng)強調(diào)顧問律師不得任意拒絕代理的義務(wù)。

（四）不得私自接受委托，收取費用。這一義務(wù)包含兩方面的內(nèi)容：（1）律師不得私自接受委托；（2）律師不得私自向當(dāng)事人收取費用。

（五）不得利用工作便利牟取私利。律師不得利用提供法律服務(wù)的便利牟取當(dāng)事人爭議的權(quán)益，或者接受對方當(dāng)事人的財物。除約定的收費和因工作發(fā)生的費用外，不得向聘請方索要額外的費用和財物。

八、對法律顧問工作成效的評判

下面十種方法可以為你提供幫助：

1、看這個律師是否具有你所需要的法律領(lǐng)域的業(yè)務(wù)技能（法律知識）？可以要求他/她陳述介紹辦理同類業(yè)務(wù)的情況或者提供相應(yīng)的卷宗材料；

2、看這個律師是否能夠迅速抓住問題的癥結(jié)和關(guān)鍵（反映能力和熟練程度）？可以采用你已經(jīng)熟悉和了解的較為復(fù)雜的案情向他/她詢問，看其反應(yīng)程度；

3、看這個律師是否能清楚地表達(dá)他/她的思想（口才和辯論能力）？

4、看這個律師是否考慮了相關(guān)業(yè)務(wù)的各個方面？他/她對細(xì)節(jié)認(rèn)真嗎（細(xì)致、全面性）？

5、看這個律師對案件或其他業(yè)務(wù)是否估算了成功率或者分析了不利后果，并且提出了相應(yīng)對策（預(yù)見性和客觀性）？

6、看這個律師是否認(rèn)真準(zhǔn)備了和你的會面，開庭日期等等，并且守時（敬業(yè)和尊重）？

7、看這個律師是否總是能夠在你要求的時間內(nèi)完成有關(guān)工作和隨叫隨到，并且隨時向你報告工作進(jìn)展情況（迅捷、可信賴性）？

8、看這個律師是否對你的行業(yè)感興趣，并愿意耐心與你交談，或者在約定之外為你作出意想不到的努力（感情投入，可靠性）？

9、看這個律師是否配備有技能熟練的法律助理，并且能夠合理安排和計劃工作（周密性、效率）？

10、看這個律師的收費合理嗎？（效益價格化）？如果這些答案都是令你滿意的回答，你應(yīng)當(dāng)繼續(xù)聘請他/她？如果這些回答都不令

你滿意或者大多不能令你滿意，你應(yīng)當(dāng)考慮撤換這個律師了.

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)工程部管理計劃

工作計劃

一、施工準(zhǔn)備階段

1、熟悉項目大體情況，了解公司對于項目的要求（進(jìn)度、質(zhì)量、銷售等）

2、組織勘探單位進(jìn)行勘探，了解現(xiàn)場地質(zhì)情況以及現(xiàn)場土方情況。

3、做好開工前場地“三通一平”即水通、電通、路通、場地平整，規(guī)劃現(xiàn)場臨時排水。

4、搭設(shè)現(xiàn)場臨時設(shè)施（住宿、辦公場地），規(guī)劃現(xiàn)場臨時用電、用水、排水線路。

5、在土地證、規(guī)劃用地許可證辦好的情況下辦理單體規(guī)劃許可證、圖紙審查、防雷審查、消防審查、招投標(biāo)、施工報建、安全保監(jiān)、施工許可證等開工手續(xù)。6、7、8、圖紙設(shè)計完成后組織圖紙會審、設(shè)計交底。申請規(guī)劃局到現(xiàn)場進(jìn)行放線，并在現(xiàn)場確認(rèn)水準(zhǔn)點。在工程達(dá)到預(yù)售要求時辦理預(yù)售許可證。

二、施工階段

在施工階段，主要從質(zhì)量、進(jìn)度、安全、資料幾個方面對工程進(jìn)行控制。

質(zhì)量：從材料質(zhì)量和施工工藝質(zhì)量兩方面管理，首先材料進(jìn)場要有合格證，并且要求在監(jiān)理的監(jiān)督下進(jìn)行抽樣送檢。所有材料必須檢驗合格才能施工。施工工藝要求按照圖紙圖集規(guī)范施工，所有隱蔽工程都

要由監(jiān)理和甲方代表驗收后才能進(jìn)行下道工序的施工。對于施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，必須報請監(jiān)理公司、業(yè)主單位，由業(yè)主單位和監(jiān)理公司共同制定處理方案。

進(jìn)度：開工前由公司制定可行、合理的總體進(jìn)度計劃，然后制定各個單體的施工工期進(jìn)行要求，再分化到各施工階段的時間要求，施工開始后要求施工單位每月上報進(jìn)度計劃。

安全：施工過程中由專職安全員進(jìn)行監(jiān)督，對大型設(shè)備、臨邊防護(hù)、人員安全等方面進(jìn)行安全監(jiān)督。

資料：施工資料要求與施工同步進(jìn)行，一定要保證資料的齊全才能施工，特別是大型設(shè)備的安裝、檢驗資料。工程部資料做好整理，歸檔工作，對于一些后期驗收需要使用的資料，在辦理時考錄到驗收所需要的條件，對后期可能出現(xiàn)的問題，做好預(yù)判，并提前解決。

三、施工各階段注意事項

1、基槽開挖階段：開挖時注意放坡系數(shù)，挖好后注意基坑的排水

和防護(hù)工作。基坑挖好后組織質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計、勘探、監(jiān)理等單位進(jìn)行基槽驗收。

2、基礎(chǔ)施工階段：褥墊層施工時注意料石顆粒大小，筏板施工時

注意對混凝土的養(yǎng)護(hù)，保證筏板不出現(xiàn)開裂等質(zhì)量問題。

3、主體結(jié)構(gòu)施工階段：在鋼筋綁扎后必須由甲方和監(jiān)理公司人員

驗收。在混凝土澆筑時注意露筋、蜂窩、麻面、脹模等問題。二次結(jié)構(gòu)的施工質(zhì)量也要控制。

4、裝飾裝修階段：對墻面的粉刷、保溫工程、門窗工程、外墻涂

料工程、防水工程的質(zhì)量控制，要求各施工工序之間交接時進(jìn)行隱蔽工程驗收，以及各施工單位做好成品保護(hù)工作。

5、水電施工方面：

室外管網(wǎng)：考慮小區(qū)整體地下管網(wǎng)的埋設(shè)，上下水、消防、燃?xì)?、寬帶、有線電視、監(jiān)控、路燈等，要求管網(wǎng)埋設(shè)的合理，小區(qū)內(nèi)的管道井布置美觀，盡量沿路邊，對埋設(shè)質(zhì)量要求盡量不出現(xiàn)返工現(xiàn)象，對于穿馬路的管網(wǎng)弱電，要求一定要在路面成熟前做好埋設(shè)，避免后期切割路面。

室內(nèi)管網(wǎng)：對室內(nèi)水電、防雷接地、消防管道口的預(yù)埋件要求準(zhǔn)確牢固，在后期安裝過程中要求開關(guān)插座等保證安裝完成后美觀。

6、室外工程施工階段：進(jìn)行小區(qū)的道路、綠化、車位、大門、健

身器材等室外配套設(shè)施的施工。做好室外的規(guī)劃

四、工程部管理方面：在工程施工中出現(xiàn)的問題和矛盾做好協(xié)調(diào)工作，提前做好下一施工階段的準(zhǔn)備工作，對可能出現(xiàn)的問題做好準(zhǔn)備。明確工程部管理人員的分工，分配工作任務(wù)，明確管理職能，由他們監(jiān)督現(xiàn)場施工質(zhì)量，安全、進(jìn)度等方面。通過管理人員了解現(xiàn)場情況，對于管理人員提出的現(xiàn)場問題先進(jìn)行了解，再分析處理。組織好各項驗收（基槽驗收、基礎(chǔ)驗收、主體結(jié)構(gòu)驗收、節(jié)能驗收、竣工驗收、防雷驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收）