第一篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)的性質(zhì)、方式及應注意的法律問題

房地產(chǎn)合作開發(fā)的性質(zhì)、方式及應注意的法律問題

房地產(chǎn)在法律上也稱為不動產(chǎn)，是由房產(chǎn)與地產(chǎn)有機結合后形成的一種新的財產(chǎn)形態(tài)。地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎，房產(chǎn)是地產(chǎn)的目標和用途，兩者是不可分的。對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，需要具備開發(fā)用地、建設資金、開發(fā)資質(zhì)等基本要素，缺少了任何一個基本要素，房地產(chǎn)開發(fā)都無從談起。在實際開發(fā)經(jīng)營中，開發(fā)建設單位往往不能同時具備這些基本要素，于是，房地產(chǎn)合作開發(fā)應運而生。這種開發(fā)方式推動了資金和土地的有機結合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目，促進了房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)合作開發(fā)的性質(zhì)及特征

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有土地使用權、開發(fā)資質(zhì)、建設資金等要素的不同當事人之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！痹摋l為房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)合作開發(fā)的實質(zhì)內(nèi)容，我們可以清楚地看出房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營又有很多自身的特點。

根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關于聯(lián)營的規(guī)定，以及最高人民法院《關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營主體應當是實行獨立核算，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人合伙，以及不具備法人資格的私營企業(yè)和其他經(jīng)濟組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營的，也可以成為聯(lián)營合同的主體。由此可見，法律中對上述聯(lián)營主體的身份并未做其他限制性的規(guī)定。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)行為屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。所以，在房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中，當事人中必須有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即合作一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。這是房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營形式在主體上的特點。

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的投資數(shù)額非常大，開發(fā)建設的環(huán)節(jié)復雜且開發(fā)周期也比較大，客觀上要求進入該領域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有相應的經(jīng)濟實力和開發(fā)能力。國家建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級分為四個級別。其中，對最低的四級資質(zhì)等企業(yè)的要求條件為注冊資本不低于100萬元、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上、從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故等7項條件。而對一級資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求就更高：須滿足注冊資本不低于5000萬元、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%等9項條件。由此可以看出，為了適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的客觀需要，確保房地產(chǎn)市場的正常秩序，有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊成立及資質(zhì)審批都設立了較高的“門檻”。

房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的內(nèi)容是關于合作各方開發(fā)建房的一系列權利義務的約定，合同的目的是通過合作建房來獲得利潤。合作開發(fā)經(jīng)營的實質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設施工許可及商品房銷售等一系列問題均需獲得政府有關主管部門的許可或批準。行政干預性較強，是房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營的又一個特征。

此外，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的履行過程中不僅在每個階段都有相應政府部門的直接管理和干預，同時還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設計單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務分包單位、材料供應單位等等。

房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式

房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的方式有兩種，即非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。

《民法通則》第52條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型合作開發(fā)。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項目經(jīng)理部、設立項目共管賬戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協(xié)議約定。實踐中，因為采用這種合作開發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中采取比較多的方式。

第二篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓應注意的法律問題

一、有關房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉讓的一般概念

1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權合二為一，并能夠作為商品進行流通的不動產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權一方與對土地開發(fā)進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發(fā)的行為。合作開發(fā)的土地使用方式應符合國家有關規(guī)定。合作開發(fā)的實質(zhì)是土地使用轉讓的一種特殊形式。

3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：

（1）法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續(xù)，合作開發(fā)的權利義務由公司項目章程具體明確。

△ 土地協(xié)議折價入股方式構成合作投資比例； △ 土地評估作價入股方式構成合資投資比例。

（2）合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續(xù)，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協(xié)議約定?！?合作開發(fā)涉及一個項目；

△ 合作開發(fā)涉及幾個用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項目；

△ 合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。（3）合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉為法人型的合作開發(fā)

4、房地產(chǎn)項目轉讓：已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。

5、房地產(chǎn)項目轉讓的模式：

（1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產(chǎn)開發(fā)權益： △ 權益在合作各方內(nèi)部轉讓； △ 權益轉讓給合作各方以外第三人。

6、均系要式的需批準的行為：合作開發(fā)的立項、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照。

二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉讓合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：（1）合作開發(fā)當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等）；（3）項目現(xiàn)狀；

A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀；（4）合作方式；

A、共同組建項目公司方式

需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運作程序、利潤分配等； B、合作建房協(xié)議方式：

需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。

（5）項目公司成立前后的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權的轉移手續(xù)辦理等）；

（6）項目的總投資數(shù)額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項目合作建設計劃（規(guī)模、進度等）；

（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續(xù)的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；（9）違約責任；（10）解決爭議的方法；

（11）合作當事人約定的其它事項。

2、房地產(chǎn)項目轉讓合同的主要條款（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等）；（3）項目轉讓時土地使用權性質(zhì)，獲得方式及使用期限；（4）項目現(xiàn)狀；

A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；（5）項目轉讓方式； A、以開發(fā)項目轉讓方式；

需約定：轉讓費用的構成、數(shù)額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續(xù)等；

B、以轉讓項目公司股權方式；

需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。

（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；

（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；（9）雙方的權利義務；（10）違約責任；（11）解決爭議的方法；

（12）轉讓當事人約定的其它事項。

三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓合同應注意的問題

1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意的問題

（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權利義務關系及辦理相應手續(xù)的責任主體；

（3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；

（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務；

（6）合作開發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關費用的承擔方式和責任人；

（7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項，分別進行審批并辦理不同的證照；（8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；

（9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關手續(xù)，往往效力待定。合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

2、制作房地產(chǎn)項目轉讓合同應注意的問題

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；（3）項目轉讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關允許轉讓的條件；

（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續(xù)；

（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內(nèi)部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；

（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；

（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；（10）房地產(chǎn)項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法。

第三篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓的合同制作以及應注意的法律問題

房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓的合同制作以及應注意的法律問題

一、有關房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉讓的一般概念

1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權合二為一，并能夠作為商品進行流通的不動產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權一方與對土地開發(fā)進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發(fā)的行為。合作開發(fā)的土地使用方式應符合國家有關規(guī)定。

合作開發(fā)的實質(zhì)是土地使用權轉讓的一種特殊形式。

3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：

（1）法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續(xù)，合作開發(fā)的權利義務由公司項目章程具體明確。

土地協(xié)議折價入股方式構成合作投資比例；

土地評估作價入股方式構成合資投資比例。

（2）合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續(xù)，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協(xié)議約定。

合作開發(fā)涉及一個項目；

△合作開發(fā)涉及幾個用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項目；

△合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。

（3）合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉為法人型的合作開發(fā)

4、房地產(chǎn)項目轉讓：已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。

5、房地產(chǎn)項目轉讓的模式：

（1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產(chǎn)開發(fā)權益：

△權益在合作各方內(nèi)部轉讓；

△權益轉讓給合作各方以外第三人。

6、均系要式的須經(jīng)批準的行為：合作開發(fā)的立項、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照。

二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉讓合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：

（1）合作開發(fā)當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等）；

（3）項目現(xiàn)狀；

A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；

B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。

（4）合作方式；

A、共同組建項目公司方式

需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運作程序、利潤分配等；

B、合作建房協(xié)議方式；

需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。

（5）項目公司成立前后的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權的轉移手續(xù)辦理等）；

（6）項目的總投資數(shù)額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；

（7）項目合作建設計劃（規(guī)模、進度等）；

（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續(xù)的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；

（9）違約責任；

（10）解決爭議的方法；

（11）合作當事人約定的其它事項。

2、房地產(chǎn)項目轉讓合同的主要條款

（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等）；

（3）項目轉讓時土地使用權性質(zhì)，獲得方式及使用期限；

（4）項目現(xiàn)狀；

A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；

B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；

C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；

（5）項目轉讓方式；

A、以開發(fā)項目轉讓方式；

需約定：轉讓費用的構成、數(shù)額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續(xù)等；

B、以轉讓項目公司股權方式；

需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。

（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；

（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；

（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；

（9）雙方的權利義務；

（10）違約責任；

（11）解決爭議的方法；

（12）轉讓當事人約定的其它事項。

三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓合同應注意的問題

1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意的問題

（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權利義務關系及辦理相應手續(xù)的責任主體；

（3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；

（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務；

（6）合作,開發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關費用的承擔方式和責任人；

（7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦

理不同的證照；

（8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；

（9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關手續(xù)，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

2、制作房地產(chǎn)項目轉讓合同應注意的問題

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；

（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；

（3）項目轉讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關允許轉讓的條件；

（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續(xù)；

（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內(nèi)部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；

（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；

（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；

（10）房地產(chǎn)項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法.

第四篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓的合同制作以及應注意的法律問題

房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓的合同制作以及應注意的法律問題

由于房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地和資金，又由于當事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，于是各種形式的房地產(chǎn)合作開發(fā)便應運而生。在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中由于種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的“爛尾樓”現(xiàn)象，在市場運作中便又出現(xiàn)了已有合作前提下的新的合作即開發(fā)項目轉讓。項目轉讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使“爛尾樓”起死還生的真正有效方法。因此房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓也便成為專業(yè)律師的重要法律實務。

我國目前尚無房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示范文本，在操作實踐中，由于當事人的合同內(nèi)容過于簡單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發(fā)和項目轉讓合同引起標的巨大的糾紛和訴訟；又由于這兩類合同的許多環(huán)節(jié)均需有法律規(guī)定的政府批準手續(xù)和法定條件，許多合同因未符合這些手續(xù)和條件而導致無效。

一、有關房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉讓的一般概念

1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權合二為一，并能夠作為商品進行流通的不動產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權一方與對土地開發(fā)進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發(fā)的行為。合作開發(fā)的土地使用方式應符合國家有關規(guī)定。

合作開發(fā)的實質(zhì)是土地使用權轉讓的一種特殊形式。

3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：

（1）法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續(xù)，合作開發(fā)的權利義務由公司項目章程具體明確。土地協(xié)議折價入股方式構成合作投資比例； 土地評估作價入股方式構成合資投資比例。

（2）合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續(xù)，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協(xié)議約定。合作開發(fā)涉及一個項目；

△合作開發(fā)涉及幾個用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項目；

△合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。（3）合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉為法人型的合作開發(fā)

4、房地產(chǎn)項目轉讓：已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。

5、房地產(chǎn)項目轉讓的模式：

（1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產(chǎn)開發(fā)權益： △權益在合作各方內(nèi)部轉讓； △權益轉讓給合作各方以外第三人。

6、均系要式的須經(jīng)批準的行為：合作開發(fā)的立項、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準，并持有批準文件或證照。

二、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉讓合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：（1）合作開發(fā)當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等）；（3）項目現(xiàn)狀；

A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式； A、共同組建項目公司方式

需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運 作程序、利潤分配等； B、合作建房協(xié)議方式；

需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。

（5）項目公司成立前后的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權的轉移手續(xù)辦理等）；

（6）項目的總投資數(shù)額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項目合作建設計劃（規(guī)模、進度等）；

（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續(xù)的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；（9）違約責任；（10）解決爭議的方法；

（11）合作當事人約定的其它事項。

2、房地產(chǎn)項目轉讓合同的主要條款（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關規(guī)劃指標等）；（3）項目轉讓時土地使用權性質(zhì)，獲得方式及使用期限；（4）項目現(xiàn)狀；

A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；（5）項目轉讓方式； A、以開發(fā)項目轉讓方式；

需約定：轉讓費用的構成、數(shù)額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續(xù)等；

B、以轉讓項目公司股權方式； 需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；

（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；（9）雙方的權利義務；（10）違約責任；（11）解決爭議的方法；

（12）轉讓當事人約定的其它事項。

三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓合同應注意的問題

1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意的問題

（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權利義務關系及辦理相應手續(xù)的責任主體；

（3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；

（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務；

（6）合作開發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關費用的承擔方式和責任人；

（7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；

（8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；

（9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關手續(xù)，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

2、制作房地產(chǎn)項目轉讓合同應注意的問題

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；（3）項目轉讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關允許轉讓的條件；

（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續(xù)；

（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內(nèi)部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；

（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；

（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；

（10）房地產(chǎn)項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法。

第五篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓的合同制作以及應注意的法律問題-31DOC

房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓的合同制作以及應注意的法律問題-31DOC

房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目轉讓的合同制作以及應注意的法律問題 由于房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地和資金，又由于當事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，于是各種形式的房地產(chǎn)合作開發(fā)便應運而生。在房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中由于種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的“爛尾樓”現(xiàn)象，在市場運作中便又出現(xiàn)了已有合作前提下的新的合作即開發(fā)項目轉讓。項目轉讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使“爛尾樓”起死還生的真正有效方法。因此房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓也便成為專業(yè)律師的重要法律實務。

我國目前尚無房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示范文本，在操作實踐中，由于當事人的合同內(nèi)容過于簡單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發(fā)和項目轉讓合同引起標的巨大的糾紛和訴訟；又由于這兩類合同的許多環(huán)節(jié)均需有法律規(guī)定的政府批準手續(xù)和法定條件，許多合同因未符合這些手續(xù)和條件而導致無效。

一、有關房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉讓的一般概念

1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權合二為一，并能夠作為商品進行流通的不動產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)合作開發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開發(fā)，指以提供土地使用權一方與對土地開發(fā)進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發(fā)的行為。合作開發(fā)的土地使用方式應符合國家有關規(guī)定。合作開發(fā)的實質(zhì)是土地使用權轉讓的一種特殊形式。

3、房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式：

（1）法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方組成項目公司，并以項目公司名義辦理有關手續(xù)，合作開發(fā)的權利義務由公司項目章程具體明確。土地協(xié)議折價入股方式構成合作投資比例； 土地評估作價入股方式構成合資投資比例。

（2）合伙型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續(xù)，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協(xié)議約定。合作開發(fā)涉及一個項目；

△合作開發(fā)涉及幾個用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項目； △合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。（3）合作開發(fā)的其它方式：先合伙后轉為法人型的合作開發(fā)

4、房地產(chǎn)項目轉讓：已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。

5、房地產(chǎn)項目轉讓的模式：

（1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產(chǎn)開發(fā)權益： △權益在合作各方內(nèi)部轉讓；

△權益轉讓給合作各方以外第三人。

出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；

（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；（9）雙方的權利義務；（10）違約責任；

（11）解決爭議的方法；

（12）轉讓當事人約定的其它事項。

三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉讓合同應注意的問題

1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意的問題

（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權利義務關系及辦理相應手續(xù)的責任主體；

（3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；

（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務；

（6）合作開發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關費用的承擔方式和責任人；

（7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；

（8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；

（9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關手續(xù)，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

2、制作房地產(chǎn)項目轉讓合同應注意的問題

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；

（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；

（3）項目轉讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關允許轉讓的條件；

（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續(xù)；（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內(nèi)部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費

1、與銀行或其他金融機構的借款合同；

2、借款擔保合同或土地使用權抵押合同。項目開發(fā)建設銷售階段一般所要涉及的合同 開發(fā)建設階段

1、項目施工實行招投標的——與招投標機構——委托招投標合同；

2、項目施工實行發(fā)承包的——與工程施工單位的——建設工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；

3、項目施工實行監(jiān)理的——與工程監(jiān)理單位的——工程監(jiān)理合同；

4、建筑材料采購——與出賣人——建筑材料買賣合同；

5、以在建項目融資的——與銀行或其他金融機構、個人——借款合同、借款擔保合同或在建項目抵押合同；

6、在建項目轉讓的——與受讓方——在建項目轉讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認為是在建項目轉讓的特殊形式）。開發(fā)銷售階段

7、商品房預售的——與買受人——商品房買賣（預售）合同；

8、商品房現(xiàn)售的——與買受人——商品房買賣（現(xiàn)房）合同；

9、委托中介機構代理銷售商品房的——與中介機構——委托銷售合同；

10、商品房廣告——與廣告發(fā)布機構——廣告發(fā)布合同（電影、電視廣告、報紙雜志廣告、廣播電臺廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；

11、開發(fā)企業(yè)應選聘前期物業(yè)企業(yè)——與物管企業(yè)前期物管委托合同/與購房人前期物管合同；

12、開發(fā)企業(yè)應制定臨時管理規(guī)約——與購房人——簽屬同意遵守臨時管理規(guī)約的書面承諾；

13、商品房兩書制度——開發(fā)企業(yè)向購買人提供——商品房質(zhì)保書、住宅使用說明書；

14、項目竣工——與施工單位——工程質(zhì)量保修合同；

15、商品房出租——與承租人——房屋租賃合同；

16、開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)證的——與買房人——委托辦證合同；

17、開發(fā)企業(yè)代收費的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費或使用費）——與收費單位的代理收繳費協(xié)議/與購房人的代理收繳費協(xié)議。項目開發(fā)的后期階段一般所要涉及的合同

1、對已售出但未交付的房屋，開發(fā)公司移交物業(yè)企業(yè)管理的——與物業(yè)公司——房屋移交協(xié)議；

2、開發(fā)建設資料移交物管企業(yè)或業(yè)主大會的——與物管企業(yè)或業(yè)主大會——資料移交協(xié)議；

3、物業(yè)專項維修資金移交業(yè)主大會——與業(yè)主大會——資金移交協(xié)議；

4、其他法定或者約定的服務、義務——相關明示、規(guī)范的合同。

（二）、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是約束合作各方的憲法規(guī)定法性文件，因此合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款中應注意以下幾方面的內(nèi)容：

1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。

2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

3）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；