第一篇：舊城改造中歷史文化標志性建筑保護的思考

隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的進程，我國大批的城市相繼進入了舊城改造中，每到一個城市，會看到大片的舊房被拆除，一條條整街在舊城改造中消失。在看到一批新建小區(qū)和新穎的單體建筑拔地而起的同時，總感到少了點什么，細細想來，是一些城市在舊城改造過程中沒有很好地保護利用好歷史文化建筑和具有當?shù)靥厣臉酥拘越ㄖ?，使得體現(xiàn)城市特色的建筑改變或

失去了原有的風貌，從而失去了已經(jīng)形成的歷史文化記憶和延續(xù)。

一、切實提高對歷史文化建筑和標志性建筑保護的認識。

近年來，我市各區(qū)縣也相繼對老城區(qū)進行逐步的改造規(guī)劃。就我市各城區(qū)來說，城區(qū)建設相對較年輕，歷史文化建筑和標志性建筑相對較少，即使齊國故都臨淄的城區(qū)也已經(jīng)不在原來的舊城址上，但這并不能說我市各城區(qū)沒有自己的特色建筑，可以隨便推倒舊城而新建。其實，任何一座城市都有自己的歷史文化，即使一座新建的城市也不例外。應該說，一座城市從它誕生之日起就有了生命，在它的發(fā)展和延續(xù)過程中，自然會形成和留下一些被人們認可的地標建筑，這些地標建筑就是城市的標識、名片，也是維系一個城市生命的重要細胞，由此維持著一個城市歷史的記憶和延續(xù)。如張店區(qū)金晶大道（原中心路）的“圓樓”、第八人民醫(yī)院（原鐵路醫(yī)院）辦公用房、人民西路的“西大樓”，這些建筑已經(jīng)成為張店城市建設發(fā)展史上的地標建筑，也是那一時期張店城市發(fā)展的見證。提起這些建筑被人們“約定俗成”的名子，人們就會想起他們的位置、樣式和色彩以及代表的含義。隨著時間的推移，這些建筑的文化內(nèi)涵更加豐富，其歷史文化價值更加突現(xiàn)。

一般來說，舊城區(qū)往往都是一些老式建筑，即使這些老式建筑是普通的房屋，有的也有著特殊的歷史，代表著一定時期的文化，或是擁有某個時期的歷史背景。如博山的大街，稅務街，周村的大街、絲市街，等等，這些街區(qū)和建筑的歷史文化價值更高。美國人文學者劉易斯·芒福德曾經(jīng)說過：“城市是靠記憶而存在的?！睂Υ?，中國文聯(lián)副主席 馮驥才 先生精辟地闡述道： “ 城市和人一樣，也有記憶，因為它有完整的生命歷史。從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天──這個豐富、多磨而獨特的過程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)造了它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)的遺產(chǎn)，也有口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺產(chǎn)是一座座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號、名人故居等等。地名也是一種遺產(chǎn)。它們縱向地記憶著城市的史脈與傳衍，橫向地展示著它寬廣而深厚的閱歷。并在這縱橫之間交織出每個城市獨有的個性與身份。我們總說要打造城市的‘名片'，其實最響亮和奪目的‘名片'就是城市歷史人文的特征?！边@段精辟的闡述說明，保護好城市那些具有特殊意義的“名片”是何等重要。因此，在舊城改造過程中，必須做好歷史文化建筑和標志性建筑的保護。

二、對歷史文化建筑和標志性建筑必須采取合適的保護措施。

在做好保護歷史文化建筑和標志性建筑的過程中，需要注意是采取何種保護形式。我們既不能采取毫無保護措施的簡單保護，也不能盲目地亂加改造和修舊，尤其不能以“保護”和“靚化”為借口對單體建筑進行簡單的改頭換面的“穿衣”、“換裝”和“換膚”，從而失去原有的風貌，使建筑本身具有的歷史記憶和獨特的風格被“新衣服”所淹沒，城市發(fā)展歷史也隨之消失。比如，大多到上海的人都要到外灘看一看，外灘之所以具有很強的吸引力，是因為外灘擁有上百年具有獨特風格和魅力的古老建筑，如果為了靚化上?；蛩^的“跟上時代步伐”，把這些古老建筑全部“換裝”、“換膚”或拆除，人們記憶中的“外灘”也就不存在了，外灘也就沒有了吸引力。其實，城市的發(fā)展并不僅僅靠一窩蜂式的建設，而是靠時間慢慢地積累。一個不是在一輪又一輪的大拆大建的環(huán)境中成長起來的城市，才會得以自然的生長，其歷史才會源遠流長，城市生命才有活力，才更有永久性。所以，在舊城改造中，我們 不宜采取一種模式，特別是不應大量采用推倒重建、大拆大改和改頭換面的方式，這種模式不利于舊城格局和風貌的保護，不利于標志性建筑的保護，也不利于城市歷史文化的延續(xù)。

在舊城改造與保護方面，我們可學習上海、廣州等大城市及歐洲一些國家好的做法。如廣州市在舊城改造中，正確處理了文物保護與城建的關(guān)系，在實施舊城改造的同時，根據(jù)城市建設的新規(guī)劃，重新劃定了文物保護的范圍和建設控制地帶。如在富有歐洲建筑特色的沙面的 100 多幢樓房的保護改造中，對建筑物的外立面進行了整舊，在建筑周圍增加了園林綠化，使沙面成了廣州富有歷史文化品位的新景區(qū)。這方面歐洲大多數(shù)國家做的比較好，他們在對歷史文化建筑和標志性建筑改造維護時，只對建筑物內(nèi)部進行改造，或是對建筑物進行必要的功能完善，不斷滿足人們現(xiàn)代生活的必需，而對建筑物外

表一般不作改造處理。如果確要修繕，在樣式、色彩等方面，原則上要保持建筑物的原貌，不得隨意改變和破壞。近年來，上海市在舊城改造中，十分重視歷史文化建筑和標志性建筑的保護，制定了一系列的保護措施和規(guī)定，對具有歷史文化的建筑、特色建筑、名人故居等列為優(yōu)秀歷史建筑，并實行掛牌保護，對這些建筑今后不得拆除，并進行重點性的保護、整治和修繕。

對 這類建筑進行修繕時，也像歐洲一些國家那樣，只對建筑內(nèi)部進行必要的維護或完善內(nèi)部功能，外觀上不得進行改頭換面的大“換裝”，如對外部立面作必要的維護，也只能 “修舊如舊”，以保持這些建筑的歷史外觀和文化的延續(xù)。如 位于上海市山陰路 132 弄 9 號的 魯迅故居，紅磚紅瓦的 3 層樓房前后數(shù)棟，這些樓房至今還住著居民，但都被上海市政府掛牌列為優(yōu)秀歷史建筑。雖然樓房內(nèi)大都安裝了空調(diào)等現(xiàn)代化設備，或進行了功能化改造，但樓房的外觀依然是紅磚紅瓦和水泥嵌縫。在這方面我們做的還欠妥些，比如地處張店人民西路的某地標建筑，是張店當時最高的建筑物，現(xiàn)如今，其外墻已經(jīng)被現(xiàn)代化的瓷磚所代替，建筑物的歷史記憶也隨之在人們的記憶中消失，讓人 不免有些遺憾。張店 金晶大道（原中心路）的某 醫(yī)院 南北兩側(cè)有三層樓房，是德國 1919 年 修建膠濟鐵路時建的，現(xiàn)在也貼上了瓷磚。這種給歷史古建筑“穿新衣”的做法不是保護，而是破壞。

三、切實做好舊城改造的編制規(guī)劃，保護利用好具有地方特色的建筑。

保護和利用好歷史文化建筑和標志性建筑，必須搞好部門協(xié)調(diào)，明確責任，堅持規(guī)劃先行，可借鑒北京、上海、蘇州等歷史文化古城在保護歷史優(yōu)秀建筑的做法，明確歷史文化風貌和優(yōu)秀建筑保護的工作部門和組織機構(gòu)。比如規(guī)劃部門負責歷史文化建筑區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護的規(guī)劃管理，文物部門負責文物建筑的保護管理，房屋部門負責優(yōu)秀歷史建筑的保護管理。也可成立這方面的保護委員會，由規(guī)劃、房屋、土地、建筑、文物、文化、社會和經(jīng)濟等方面的人員組成，負責優(yōu)秀歷史建筑的認定、調(diào)整及撤消等有關(guān)事項的評審，為政府決策提供咨詢意見。同時，要組織人員和資金，對我市各城區(qū)內(nèi)的舊建筑的現(xiàn)狀，以及哪些建筑需要保留，哪些建筑需要維護，進行一次科學的調(diào)查、評估，科學合理地編制舊城改造規(guī)劃，用科學的規(guī)劃指導我市的舊城改造。

舊城改造不同于新城建設，不是隨意的推倒舊建筑而重建新房，難度大，猶如根雕藝術(shù)，需要用藝術(shù)的視角和更多的智慧統(tǒng)盤考慮。特別要以有價值的歷史文化建筑和標志性建筑保護為先，對舊建筑的價值把握不準的，可暫緩拆除，做到能保留的就保留，能不拆的就不拆，可拆可不拆的盡量不拆，防止因“大拆大建”的危改行為 造成永久性的遺憾，確保歷史文化建筑和具有地方特色的建筑保留下來。

第二篇：舊城改造的思考

舊城改造的思考

一、我國當前舊城改造的特點

1.規(guī)模大、起步快、來勢猛

許多城市, 在舊城區(qū)拆建面積達幾百萬平方米, 綜合開發(fā)小區(qū)象雨后春筍般出現(xiàn), 許多城區(qū)地段舊貌換新顏。

2.市場經(jīng)濟, 制約舊城改造

由于參入開發(fā)的房地產(chǎn)公司, 都是自負盈虧的經(jīng)濟實體,盈利是其從事開發(fā)的主要目的, 所以對選定開發(fā)項目, 常常竭盡全力, 寸土必爭, 使土地開發(fā)達最高限度, 經(jīng)濟利益起支配作用。

3.開發(fā)投資多渠道

過去城建投資, 單純靠國家撥款, 現(xiàn)改為由銀行貸款, 同時各企事業(yè)單位可自籌資金, 開發(fā)單位可社會融資、可與外商合資, 也可引進外商獨資、可向社會發(fā)行股票, 也可股份制經(jīng)營?？傊_發(fā)項目對所有投資者都有責、權(quán)、利。

4.決策多元化, 利益遷涉面廣

因為項目開發(fā)的最終結(jié)果, 關(guān)系到投資參建各方利益, 在決策過程中肯定會有不同意見, 要通過多方協(xié)調(diào), 才能取得行動上的一致。

5.政府行為, 宏觀上控制舊城改造

由于土地所有權(quán)是國有, 土地有償使用批租是由國土局審批。在建筑方案、改造規(guī)模、建筑功能、造型、層數(shù)、高度、容積率、環(huán)境、公建配套等都由城市規(guī)劃管理局控制, 而投資金融由建行監(jiān)管, 工程質(zhì)檢、稅收, 都有政府職能部門參與控制。

6.國家既定政策的指導作用

國務院曾頒布城鄉(xiāng)住宅建設技術(shù)政策, 規(guī)定“加速現(xiàn)有住宅的改造”

原則, 其中包括開發(fā)新住宅與改造舊住宅相結(jié)合、制定房屋質(zhì)量評定標準、有計劃地對現(xiàn)有住宅區(qū)分別采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通風、采光、防潮、衛(wèi)生條件、增加基礎設施、提高抗災能力、加強舊房維修養(yǎng)護等方面的工作。最近又特別強調(diào)在城市開發(fā)中, “安居工程”的建設。

二、舊城改造中存在的問題

1.不按規(guī)劃操作, 不受詳規(guī)控制我國的不少城市都有經(jīng)國務院批準的城市總體規(guī)劃, 但許多開發(fā)單位卻不服從規(guī)劃要求, 只要在舊城搞到一塊地, 便千方百計突破城規(guī)要求, 以自己的利益作杠桿去搞開發(fā)。

2.急功近利, 大拆大建職能部門急于改變舊城面貌, 開發(fā)單位貪利求大、對舊城區(qū)房屋構(gòu)成的復雜性缺乏認識, 一律推倒重建, 結(jié)果資金不到位, 建設周期一拖再拖, 新房難成, 拆遷戶難回。

3.受經(jīng)濟利益的驅(qū)使, 開發(fā)單位只去搶占舊城區(qū)的黃金商業(yè)地段, 而處于上線的偏街背巷無人問津, 那些長期居住在環(huán)境惡劣的居民急盼改建, 但又遙遙無期, 導致舊城區(qū)成片開發(fā)成為空談。

4.在舊城改造時, 建房、分房、賣房有人管, 但公建配套、市政配套無人問;只保開發(fā)單位的效益, 不管社會效益, 環(huán)境效益;重住宅、輕配套;只管地上, 不顧地下, 這樣等于新建一個舊城。

5.歷史文化、城市風貌特色、生態(tài)環(huán)境受到嚴重破壞。一些城市在舊城改造中, 拆除了許多有地方特色的建筑, 從而失去了原有歷史文化風貌。北京的香山和武漢的龜山都是城市生態(tài)環(huán)境的風水寶地, 但自修了香山飯店及在龜山修了“三國城”之后, 生態(tài)環(huán)境便遭到破壞, 造成許多永久的遺憾。

三、舊城改造的宏觀控制

1.應對所擬改造的舊城區(qū)建筑、質(zhì)量、面積、外觀、產(chǎn)權(quán)、人口等情

況作綜合調(diào)查, 采集足夠資料, 以供進行研究。

2.應以規(guī)劃為龍頭, 對舊城土地使用性質(zhì)、建筑高度、密度、容積率作強化控制, 對建筑營造、環(huán)境、公建配套、城市設計提出法規(guī)要求。

3.要充分考慮舊城原有空間結(jié)構(gòu)和社會形態(tài)、地段特點、文化價值等特點, 分別采取維護, 整治、拆除重建等多種改建方式。

4.舊城區(qū)的改造方案, 要反復多次推敲, 精益求精, 選出最優(yōu)方案, 體現(xiàn)政府意圖, 照顧居民要求, 重視投資方的經(jīng)濟利益, 取得共識意見。

5.強化政府行為的指導和控制, 絕對避免越改越亂的情況出現(xiàn), 政府有關(guān)職能部門, 必須對開發(fā)單位開發(fā)項目的全過程進行監(jiān)管, 要動用法規(guī)和行政手段, 不要簡單地用罰款來解決問題, 因為開發(fā)單位寧愿罰款也要突破指標, 那樣所獲利潤遠大于罰款。對開發(fā)過程中人為的將資金濫用或轉(zhuǎn)移, 政府要予以特別監(jiān)管, 因為建設資金外流, 肯定會造成建設周期一拖再拖, 國家和拆遷戶肯定要在經(jīng)濟上蒙受損失。公建配套設施要確保, 因為這是能否充分發(fā)揮使用功能的物質(zhì)技術(shù)手段。

6.要高度重視保護歷史文化, 保護古城風貌。對歷史文化的保護、在舊城改造中普遍認識不足、重視不夠, 有一批具有城市風貌的舊街區(qū), 在大拆大建中夷為平地,造成的損失已無可彌補。應該認識到豐富的歷史文化是城市內(nèi)涵高層次, 高品位的標志, 應予以保護。

四、舊城改造的理想目標

建立完善的城市規(guī)劃控制體系, 用控制性詳規(guī)對舊城改造實施控制, 其中的內(nèi)容包括: 舊城改造性質(zhì)、規(guī)模、用地分類、土地利用強度、建筑天際線控制, 容積率獎勵等。堅持統(tǒng)一

規(guī)劃成片開發(fā)的路子, 要把盈利少的多層住宅區(qū)和盈利多的中心商業(yè)區(qū), 搭配在一起批租給開發(fā)單位, 使舊城改造整體協(xié)調(diào)啟動。要用小康型的標準來建造人們渴望的新型住宅, 按現(xiàn)代化的家庭生活行為需要進行設計,使這種住宅功能完備、裝修精美、設備齊全、環(huán)境優(yōu)雅, 能較好體現(xiàn)居住區(qū)的舒適性、安全性和文明性。城市設計是舊城改造的重要內(nèi)容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要確保,水、電、氣進入家家戶戶, 道路網(wǎng)絡暢通無阻, 廣場和綠化園林有適當布置, 生活服務設施要齊全?？傊≌獾拇蟓h(huán)境要優(yōu)美宜人。建立一種新型的社區(qū)關(guān)系, 在改造后的城區(qū)或新區(qū),應由物業(yè)管理中心或社區(qū)服務中心主持組織鄰里互幫互助網(wǎng)絡, 使獨門獨戶單元住戶、人際之間充滿親情和樂趣, 避免冷漠和孤獨。保護歷史文化和建筑環(huán)境, 傳統(tǒng)的街坊、里弄都有一定的歷史價值, 北京菊兒胡同改建, 以多層四合院方式進行舊城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 這些都成功地使歷史文化得以延續(xù), 為保護舊城歷史文化創(chuàng)造了一個好范例。綜上所述, 舊城改造是一個復雜的建設過程, 不能單一用經(jīng)濟效益來分析決策, 應根據(jù)舊城區(qū)地段特點,因地制宜, 因勢利導綜合改造和再開發(fā)。

第三篇：加快舊城保護改造的探討

文章標題：加快舊城保護改造的探討

傳承歷史再創(chuàng)繁榮

**老城區(qū)面積約3.5平方公里。1994年底**建區(qū)后，城市建設的方向是跳出舊城發(fā)展新區(qū)。1998年，**城區(qū)擴展至10平方公里。根據(jù)城市發(fā)展的需要和群眾的要求，區(qū)委、區(qū)政府將以“十里長街”為主體的舊城改造提上議事日程，并著手編制規(guī)劃。2000年2月份，省政府把**區(qū)

列為省級歷史文化保護區(qū)。區(qū)政府根據(jù)歷史文化保護區(qū)的有關(guān)要求，對原規(guī)劃進行了全面調(diào)整。規(guī)劃控制面積從1.81平方公里擴大至2.28平方公里。2002年9月，《臺州市**歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃》經(jīng)省政府批準。目前，拆遷建筑面積達13.58萬平方米的首期保護改造區(qū)塊的拆遷改造工作已全面鋪開，已完成老街修繕的招標和南官河東岸圍堰，沿河砌石修復完成總工程量的50；老街區(qū)塊的排水、排污、電力、通訊等地下管線開始鋪設；已開始新型街區(qū)和普通住宅區(qū)的建筑擴初設計。計劃在今年春節(jié)前完成古街整治并開街。

一、保護改造“十里長街”是尊重歷史、面向未來的現(xiàn)實選擇

（一）“十里長街”是**的歷史文脈

**作為商埠中心的歷史可上溯至北宋。宋代，**“人物漸繁，通商賈漸盛”，在**街三橋邊崛起了繁華的商鋪“廿五間”，“百貨糜集、遠通數(shù)州”?！笆镩L街”的興建始于東漢，是目前省內(nèi)規(guī)模最大的古建筑群之一。作為**的歷史文脈，“十里長街”自明清以來即等同于**本身。

“十里長街”包括河西街、郵亭橫街、路北街、路南街、下里街、新路街、石曲街七個街區(qū)，總長約3.5公里。長街在漫長的歷史發(fā)展過程中，發(fā)生了許多有較大影響的歷史事件，如戚家軍抗倭、浙南“三七”大罷工等，留下了右軍墨池、水患困趙構(gòu)等動人傳說。長街至今還有許多富有文化內(nèi)涵的歷史遺存，如新安橋、“廿五間”、明代東岳廟、郵亭古驛站、清翰林楊晨故居、文昌閣等。它們不僅可以作為歷史的見證，而且體現(xiàn)了城鎮(zhèn)傳統(tǒng)文化的價值。通過對長街的全面保護和適度開發(fā)，充分挖掘其深厚的文化底蘊，對于傳承商都文明、積淀城市文化、培育旅游產(chǎn)業(yè)都有著十分重要的現(xiàn)實意義。

（二）保護改造工作的緊迫性和重要性

經(jīng)過長期的變遷，“十里長街”的民居和歷史遺存已經(jīng)遭到嚴重破壞，相當一部分已消失。隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，長街的建筑環(huán)境、建筑質(zhì)量等物質(zhì)形態(tài)已不能適應社會發(fā)展的需要。

一是建設性破壞較多。由于歷年來斷斷續(xù)續(xù)的重建和改建，有些曲折有致的小巷變得平直呆板，不少古樸淡雅的明清木屋在火災后，重建成鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、棕黃色玻璃瓦檐口的現(xiàn)代住宅，一些石板路面受到了嚴重損壞，原有的視線走廊被新建筑隔斷，妨礙了兩邊景觀的相互滲透。二是建筑密度大，空間形象雜亂?！笆镩L街”沿河一側(cè)及另一側(cè)五十米左右的范圍內(nèi)，建筑密度在50％以上，非常擁擠。除街道兩側(cè)的街面建筑外，整個區(qū)塊的建筑布局雜亂無章、擁擠不堪。三是交通效率低下?！笆镩L街”與外部的交通通達性很差，在交通組織、交通運行和車輛停放等環(huán)節(jié)上都存在嚴重問題。四是環(huán)境質(zhì)量很差。由于“十里長街”建筑密度很大，加上破舊的房子星羅棋布，容易產(chǎn)生局部小氣候，氣流死區(qū)，污染擴散條件極為不利。在長街范圍內(nèi)，基本無綠化，排污難，供電明線架設雜亂，衛(wèi)生狀況和環(huán)境質(zhì)量十分低劣，嚴重影響居民的生活質(zhì)量。五是逐漸喪失使用功能。長街內(nèi)建筑幾乎全是木結(jié)構(gòu)，破舊不堪，長街內(nèi)市政管網(wǎng)缺乏完整系統(tǒng)。在**經(jīng)濟發(fā)達、居住條件優(yōu)裕的外部環(huán)境沖擊下，居住人口大量外遷，長街正在迅速喪失使用功能。

歷史和現(xiàn)狀都說明，“十里長街”的保護改造已迫在眉睫。如果不采取切實有效的改造措施，將會導致舊城的進一步衰敗。而通過科學的保護改造，可以提升舊城活力。一是可以促進歷史遺存和傳統(tǒng)建筑的保護，使傍河構(gòu)建、連綿十里的舊城格局及大量的歷史遺存得到較好的修繕和維護，并發(fā)揮其新的更高的經(jīng)濟、社會和美學價值。二是可以促進環(huán)境的改善和生活質(zhì)量的提高，從根本上解決**舊城目前存在的環(huán)境惡劣和市政公共設施缺乏問題，不斷提高居民的生活質(zhì)量。三是可以促進舊城區(qū)活力的增強，使舊城區(qū)更好地發(fā)揮民俗旅游和傳統(tǒng)零售商業(yè)中心的作用，促進古街的持續(xù)繁榮。

二、“十里長街”保護改造的主要規(guī)劃措施

（一）劃定范圍，區(qū)別對待

**歷史文化保護區(qū)整個規(guī)劃范圍分為重點保護區(qū)、風貌協(xié)調(diào)區(qū)、建設控制地帶、文物保護單位及保護點四個部分。首期保護改造區(qū)塊分為三個部分進行整治。一是重點保護區(qū)。重點保護區(qū)指“十里長街”郵電路至賣芝橋路部分。在重點保護區(qū)范圍，所有的建筑本身與環(huán)境均按保護規(guī)劃要求進行保護，不允許隨意改變原有狀況、面貌及環(huán)境，如需修繕，則在專家指導下按原樣修復，做到修舊如舊，重點保護區(qū)內(nèi)現(xiàn)有影響歷史風貌的建筑物、構(gòu)筑物給予拆除。二是歷史協(xié)調(diào)區(qū)。歷史協(xié)調(diào)區(qū)指“十里長街”賣芝橋路至下里橋路部分。在這個區(qū)域內(nèi)，各種修理必須在建設

第四篇：舊城改造的社會性思考

舊城改造的社會性思考

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? 作者： 張伊娜 王桂新 來源：城市問題 瀏覽：

1827舊城改造由于其復雜性、系統(tǒng)性，及其直接導致的社會沖突現(xiàn)象而成為當前中國討論的一大熱點。隨著現(xiàn)代主義、鄰里思想、新都市主義等城市規(guī)劃理論的發(fā)展，舊城改造也越來越注重從人的需要出發(fā)對舊城區(qū)進行改造或者重建。與此相呼應，衡量舊城改造效果的評價體系，也從以往的實質(zhì)性效益、經(jīng)濟性效益向社會性效益轉(zhuǎn)變，即不僅僅滿足于完善公共設施、改善市區(qū)環(huán)境，使之成為更適合居住、工作或休憩的場所，從而提高物業(yè)價值，改善地區(qū)經(jīng)濟狀況，增加政府稅收或減少政府支出，而且希望通過反映并代表公眾心聲和利益的更新，使舊城可持續(xù)改善，社區(qū)可持續(xù)發(fā)展，居民和諧生活。

然而縱覽中國期刊網(wǎng)1994—2005年間發(fā)表的324篇相關(guān)論文，可以看出目前國內(nèi)更多地是從舊城改造的物質(zhì)層面進行研究，比如舊城改造中的房屋拆遷問題、資金來源問題、容積率補償、城市景觀等問題，而從社會性角度去深入探究的很少。但舊城改造的社會問題及相關(guān)社會現(xiàn)象，卻是當今人們關(guān)注的焦點。本文力求從舊城改造中的社會性、公共性角度出發(fā)，探討新時期舊城改造中存在的不足之處及其原因，并提出相應的設想。

所謂社會性角度，是指從人本角度出發(fā)，充分反映社會各階層的共同利益，實現(xiàn)社會和諧。本文中所討論的舊城改造的社會性問題主要從兩方面考慮。第一，舊城改造的社會公平性問題。目前的舊城改造仍舊期望以大規(guī)模的城市改造來突破城市發(fā)展中的物質(zhì)化困境，沒有充分意識到舊城之所以傳統(tǒng)經(jīng)濟和社會基礎損耗嚴重、居住環(huán)境劣化，其根源在于舊城居民收入下降并成為“弱勢群體”。物質(zhì)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境問題的相互交叉和影響，使城區(qū)破舊與環(huán)境惡劣、經(jīng)濟蕭條、社會階層下滲等惡性循環(huán)不斷重演。這些問題，并不能通過拆遷簡單解決，因為其所涉及的是社會公共利益再分配的公平性問題。第二，舊城住戶賴以生存的社會生活環(huán)境的突變問題。通常我們更多地關(guān)注歷史建筑及傳統(tǒng)風貌在舊城改造中的拆毀或喪失，其實居民長期的精神依托、活動場所缺失而導致的交往主動性的消失殆盡是更重要的社會問題。

一、我國舊城改造引發(fā)的社會性問題

1.動遷導致的社會公平缺失

根據(jù)馬修?埃德爾(Mathew Edel)的“有效出價曲線”研究，低收入水平家庭較之其他人，更加依賴于市中心，因為往返于市郊之間的昂貴交通費用會削減他們的住宅標準和其他生活花費。然而隨著城市更新，舊城環(huán)境改善，地價抬高，低收入居民被迫重新選擇居住地點，這種情況被稱為“過濾淘汰”。

在我國大多數(shù)的大城市發(fā)展中，舊城改造總體上體現(xiàn)出這種“過濾淘汰”的現(xiàn)象，城市中心區(qū)的“貴族化”已成定局。這主要是因為：首先，一些商業(yè)和文化中心設在舊城，抬高了舊城的地價；其次，也是最主要的原因是大城市的交通狀況。我國的大城市不同于美國那樣的“小汽車城市”，還十分依賴于公共交通，非機動車出行也比較多。因此郊區(qū)相對市區(qū)來說，由于交通不便，吸引力非常低。隨著地價上漲，低收入者“過濾淘汰”遷往郊區(qū)，不僅造成他們上下班、上下學不便，又被迫承擔了更多的交通費用，生活水平差距將繼續(xù)拉大。這種城市的“聚焦效應”，不僅對保護舊城不利，更損害了社會公平。而我國當前的舊城改造過程中往往忽略了這一社會性問題。

2.社會公共空間、交往節(jié)點的斷裂

社會生活總是圍繞特定的場所來展開的，舊城區(qū)有其獨特且完整的場所系統(tǒng)，它滿足了老城區(qū)居民對社會生活多樣化的要求。近入尺度的公共空間、社會交往節(jié)點便是舊城區(qū)社會網(wǎng)絡形成發(fā)展的物質(zhì)基礎和空間載體，而尺度宜人的街道、利于交往的空間以及輕松和諧的鄰里關(guān)系構(gòu)成了富有人情味的老城鄰里生活。而在舊城區(qū)的改造過程中，這種社會空間的交往模式遭遇了極大的破壞。從圖1看，同樣1公頃的占地面積，老城區(qū)(以石庫門里弄為代表)由于其低密的建筑群，可以使居民在門洞口形成256個交往節(jié)點，而改造后的新區(qū)只匯成了15個交往點。公共空間和節(jié)點的交往媒介的喪失，使得舊城更新后，人們再也尋不回以往親切、適宜的社會交往空間了。

? 3.社會場所精神的暗淡

目前的舊城區(qū)改造，尤其是有一定歷史的街區(qū)改造，往往面臨著這樣的問題：人口密度與保護發(fā)展的矛盾。眾所周知，傳統(tǒng)民居所能容納的人口密度較低，而舊城區(qū)一代代不斷繁衍的人口使居住空間變得擁擠不堪，原先一戶家庭居住的院落如今有三四戶共同居住。因此居民在庭院內(nèi)為爭取居住空間見縫插針、違章搭建，使得舊城區(qū)傳統(tǒng)院落的建筑格局和風貌受到嚴重破壞。因此，規(guī)劃者往往會通過降低居住人口密度、提高居住人口素質(zhì)或根本改變該地區(qū)的用地性質(zhì)來緩解舊城區(qū)保護與更新的矛盾。而這種改造模式通常又落入另一怪圈，即“保物不保人”。這在一些歷史文化街區(qū)和歷史文化名城的改造中尤為突出。為了更好地留住一些老建筑，改造方往往把那些早已與老城區(qū)融為氣體的居民遷移到其他地方，將歷史文化街區(qū)或者老城區(qū)變?yōu)橐粋€毫無生氣的博物館，作為活化石供游人觀賞。殊不知，“人物一體”、“動靜交融”的場所精神才是舊城區(qū)真正的魅力所在。

二、社會性缺失的根源追溯

1.經(jīng)濟主導的傳統(tǒng)舊城改造模式

舊城改造的認識首先是從經(jīng)濟層面開始，地價的級差效應使舊城用地

成為開發(fā)商追求高額利潤的競爭地。的確，在市場經(jīng)濟中，城市再開發(fā)只有在建筑、出售或租賃新場地所得收入超過土地征用、場地清除和建設的成本才是可能的?；谶@一利益動機，目前我國的舊城改造多趨于高密度開發(fā)。因此，為了維護開發(fā)收支平衡，以經(jīng)濟為主導的改造模式必然會片面追求經(jīng)濟效益，導致建筑密度和容積率過高，造成現(xiàn)實基礎設施和交通容量難以適應高強度開發(fā)，從而導致城市環(huán)境進一步惡化，基礎設施超負荷，使舊城改造越改越擠、越改越糟。

早在20世紀90年代，楊志明等就提出了舊城改造的幾個誤區(qū)：黃金地段成寵兒，偏街背巷成棄兒；急功近利、大拆大建，造成了資源的極大浪費；舊城改造越改越擠。這些問題概括起來，都是由于市場經(jīng)濟體制下政府盲目注重經(jīng)濟開發(fā)，開發(fā)商片面追求商業(yè)利益，導致舊城改造成為開發(fā)商主導的無序開發(fā)。

隨著中國城市規(guī)劃體制的不斷完善和“和諧社會”的提出，這些問題已經(jīng)開始得到重視。但是這些問題的背后，是業(yè)主、開發(fā)商、政府各方利益的博弈，因而在很長的一段時間內(nèi)，問題將繼續(xù)存在，并仍將成為當前舊城改造中社會性缺失的最為主要的根源。

同時，舊城改造“經(jīng)濟至上”的價值觀在規(guī)劃上最直接的體現(xiàn)就是：城市形象有所改觀，城市意象就此抹煞。一切帶有經(jīng)濟色彩的建設活動往往漠視了城市社會性的主導地位，由此造就出粗糙的、毫無人情味的“千城一面”的城市形象，破壞了原有的場所價值和人文活動。

2.民主意識不強，公眾參與不足

西方國家早在20世紀60年代就紛紛建立了城市規(guī)劃的市民參與體制，并在理論與實踐的探索中取得了一系列成果。1960年代初，美國的達維多夫(Paul Davidoff)倡導了“規(guī)劃的選擇理論”，并隨后提出了“倡導性規(guī)劃”概念，成為城市規(guī)劃市民參與的理論基礎。1969年，英國市民參與規(guī)劃委員會的題為《人民與規(guī)劃》的報告，為市民參與城市規(guī)劃提供了最早的制度框架、參與過程和有關(guān)方法和手段。同年，美國社會學家阿恩斯坦(Sherry深蒂固Arnstein)從“市民的力量”的觀點出發(fā)，對市民參與進行了七個層次的分類，稱之為“市民參與的階梯”，成為市民參與的經(jīng)典文獻和理論依據(jù)。

中國直到1980年代末才將公眾參與的理念引入我國城市規(guī)劃學界。隨著“以人為本”、“民主參與”等現(xiàn)代規(guī)劃理念的逐步融入，“市民參與”的呼聲也越來越高。但從總體情況來看，還是談重要性的多，講實施途徑的少；談理論概念的多，講具體策略的少，缺乏對具體操作的切實指導作用?？v觀中國現(xiàn)階段的市民參與方式，可謂是“被動式”的參與。在規(guī)劃前期僅局限于設計者為調(diào)查現(xiàn)狀而走訪群眾，展開座談、咨詢等形式的調(diào)查；規(guī)劃編制過程中的市民參與則多為設計方案的公開展示和群眾評價；而在規(guī)劃審批階段則僅限于學術(shù)研究機構(gòu)和地方政界的精英層次的參與，主要是專

家論證，地方人大審批，基本沒有市民的身影；規(guī)劃實施階段的市民參與多是針對某項建設所產(chǎn)生的公害問題。而真正意義上的“主動式”參與——即全面而有效地反映市民期望，引導市民主動參與實際規(guī)劃全過程的方法和體系依然非常缺乏。根據(jù)阿恩斯坦的階梯理論，中國的公眾參與城市規(guī)劃的現(xiàn)狀只能歸為最低層次的“偽參與”和“象征性參與”。

雖然，舊城改造中如何切實保護居民的切身利益、維護社會治安穩(wěn)定已成為當前討論的熱門話題，但是當前我國的舊城改造還是帶有一定政治色彩和強制性，拆與不拆由政府或開發(fā)商說了算，市民參與力度、影響分量過弱，在政府、市民、開發(fā)商三者關(guān)系中始終處于被動的劣勢狀態(tài)。然而這個問題短期內(nèi)很難解決，它取決于中國民主體制的建設。民主意識不增強，很難在具體的操作層面上有實質(zhì)性的突破。

3.法律條款的不嚴密，使既得利益者有機可乘

目前法律上仍缺乏對“公共利益”的系統(tǒng)解釋及其范圍的明確界定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定：“為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)”。在某種程度上，公共利益等同于建設需要，而作為業(yè)主，在認定土地被征用是否符合公共利益方面則沒有參與的權(quán)利。于是一些地方政府往往以公共利益為借口，隨意啟動征地權(quán)，從而使被征地的所有者的利益受到了侵犯。同時，現(xiàn)行的法律條款也賦予了業(yè)主一定的權(quán)利，國土資源部《征用土地公告辦法》第十五條指出：“因未按照依法批準的征用土地方案和征地補償、安置方案進行補償、安置引發(fā)爭議的，由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由上一級地方人民政府裁決”。但是，“征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施”?？梢?，即使業(yè)主對拆遷的裁決不服，至多也只能得到經(jīng)濟上的賠償，而這塊空間將不再屬于他們。這也是目前部分舊城改造項目能在一片非議中順利實施的法律依據(jù)。?

三、走出困頓的策略探索

1.政府立場：公平〉效率

幾乎在所有的城市中心區(qū)更新改造過程中，都出現(xiàn)過不同程度的各種利益之間的沖突：經(jīng)濟發(fā)展對土地的壓力、房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、歷史遺產(chǎn)保護的要求及當?shù)鼐用竦睦嫦嗷ソ豢?。絕大部分城市，低收入家庭都聚集在市中心舊城，如果不采取措施，任何形式的更新、改造和整修的結(jié)果必然是低收入的居民被迫遷走，代之以較高收入的階層與高檔的旅游和商業(yè)設施。

原有居民被迫搬遷，傳統(tǒng)社區(qū)被破壞，由此造成嚴重的社會問題，這已成為不少城市的共性問題。在埃塞俄比亞首都，政府拆除市中心不符合標準的舊住宅，用作商業(yè)性開發(fā)，并在郊區(qū)為被迫搬遷的居民建設新的住房。但有研究指出，由此造成的失業(yè)、長途交通通勤等社會問題后果是嚴

重的。在巴西的薩爾瓦多，聯(lián)合國教科文組織對其城市歷史建筑群給予高度評價，但是舊城中心區(qū)嚴重衰敗。于是政府于1990年前后展開對城市歷史建筑的大規(guī)模整治和維修，結(jié)果同樣導致長期在這里居住的居民幾乎全部被迫搬遷。時至今日，旅游業(yè)并沒有如政府想象的那樣蓬勃發(fā)展起來?？梢钥吹?，這顯然不是有利于可持續(xù)發(fā)展的城市復蘇途徑。另一方面，那些外遷的居民經(jīng)濟壓力增大，形成了新的社會問題。因此，從國外舊城改造的經(jīng)驗教訓可以得知，就地整治是更為適當?shù)母纳凭用窬幼l件的方法。這就需要政府的強有力政策支持和保證，盡可能保證原有居民在更新或改造后仍能留在原來的住房中，這將從根本上避免動拆遷導致的社會再分配的公平喪失問題。目前上海已有不少地區(qū)采取了這種“原拆原建”的方式，社會沖突明顯減少。

2.規(guī)劃師與居民對社會網(wǎng)絡發(fā)展的雙向控制

居住社區(qū)的形成發(fā)展，是由規(guī)劃師與居民共同控制，而且在很大程度上是由當?shù)鼐用裨陂L期的社區(qū)生活中逐漸完成的。舊城更新過程中，對社區(qū)的任何保護規(guī)劃及再開發(fā)都應從居民的切身利益及社會網(wǎng)絡的長期動態(tài)發(fā)展出發(fā)。任何急功近利的規(guī)劃設計必然不具有長久的生命力，最終將導致傳統(tǒng)社區(qū)的瓦解。更新改造中應該為社區(qū)發(fā)展留有自行發(fā)展的空間，因此應由規(guī)劃師把握總體方向，居民廣泛進行公共參與。這里所提出的公共參與并不局限于個人對一部分公共活動的直接參與，而是泛指加強橫向開放式的、自下而上與自上而下雙向運行的，全體居民與規(guī)劃師的共同合作。尋求規(guī)劃師與居民的雙向交流，并對社會網(wǎng)絡的發(fā)展完善進行有效的雙向控制，不失為一種值得在城市更新活動中加以倡導的新形式。同時舊城改造中的規(guī)劃師不應遵循傳統(tǒng)的“項目結(jié)、人走”的模式，應長期關(guān)注舊城區(qū)更新的動態(tài)發(fā)展，隨時通過雙向溝通的方式改進規(guī)劃方案。

如同建設部部長汪光燾指出的那樣，當今的城市規(guī)劃是一種公共政策。所謂公共政策，必然與公眾的利益緊密結(jié)合在一起，公眾必然需要參與，并且從規(guī)劃開始，就要變被動為主動，做到自己的社區(qū)自己開發(fā)。例如美國，許多社區(qū)都有自己的規(guī)劃組織，他們自己雇傭規(guī)劃者來為自己的社區(qū)進行規(guī)劃；規(guī)劃者作為被雇傭者出現(xiàn)，規(guī)劃者和業(yè)主的身份與中國正好相反。當然，這種方式目前在中國未必行得通，但舊城改造若要保護原有的社會性特征和歷史特征，就必須走這條路，使得民眾擁有足夠的民主意識，同時輔以強大的法律保證。

3.居民參與式的“小規(guī)模漸進式開發(fā)”模式

在討論了保障社會公正問題，明確了公眾參與的必要性后，就需要從經(jīng)濟杠桿的角度考慮，如何根據(jù)居民的經(jīng)濟承受能力和實際需要來確定更新改造的方法和內(nèi)容，以節(jié)省費用，減少對居民的經(jīng)濟壓力，達到事半功倍的效果。這就需要通過規(guī)劃操作的引導，鼓勵以不同形式的居民參與方式來推進漸進式小規(guī)模整治改造。這不僅可改善居民的居住條件，還可實現(xiàn)舊城居住社區(qū)與歷史街區(qū)中社會網(wǎng)絡和社區(qū)文脈的繼承和發(fā)展。尤其對

私房比例較高的舊城來說，更是一種好的方法。

從筆者2005年對山東曲阜明故城的社會調(diào)查來看，明故城由于歷史原因，絕大部分家庭的住房是私房，這個比例在111份問卷中高達97.3%。如此高的住房私有化程度，若要通過拆遷方式對舊城進行更新無疑是困難重重。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)70%以上的住戶愿意自己出錢對自己的住宅進行修復和改善，21%希望個人和政府共同承擔修復?？梢姶蟛糠志用駥⑴c舊城更新的意愿是非常強烈的，然而他們卻沒有指導性的規(guī)劃設計去加以引導，更沒有實際施工人員去指導他們修復，才使得目前曲阜明故城破壞嚴重。因此若能加強規(guī)劃引導，提供技術(shù)幫助，這種居民參與式的“小規(guī)模漸進式開發(fā)”模式是完全可行的。

可見，如果我們能在舊城更新中，鼓勵居民的合作參與，完全有可能保留現(xiàn)有城市肌理，維護并增強居住區(qū)的復原力，同時使經(jīng)濟支出也得以控制，更重要的是，使原有的豐富的社區(qū)交往網(wǎng)絡在建筑硬環(huán)境得以改善后，還能繼續(xù)延續(xù)和發(fā)展。

第五篇：北京舊城25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃

北京舊城25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃

一、北京舊城25片歷史文化保護區(qū)的分布與特色

25片歷史文化保護區(qū)總用地面積為1038ha，約占舊城總用地面積的17％。其中重點保護區(qū)用地面積649ha，建設控制區(qū)用地面積389ha。加上已由北京市政府批準的舊城內(nèi)200多項各級文物保護單位的保護范圍及其建設控制地帶，保護與控制地區(qū)總用地面積達 2383ha，約占舊城總用地面積的38%。

北京舊城25片歷史文化保護區(qū)中有14片分布在舊皇城區(qū)內(nèi)。南北長街、西華門大街、南北池子、東華門大街、景山東、西、后街、地安門內(nèi)大街現(xiàn)已演變?yōu)橐詡鹘y(tǒng)居住形態(tài)為主的街區(qū)；文津街、景山前街、五四大街是舊城內(nèi)重要的傳統(tǒng)文化街；陟山門街是連接北海、景山的一條具有特色的小街。這些歷史文化保護區(qū)是舊皇城傳統(tǒng)風貌的重要組成部分。街區(qū)內(nèi)或街的兩側(cè)分布著一些著名的文物古跡和歷史遺存，保留著大量的四合院住宅，成為故宮、中南海、北海、景山的重要“背景”。

另有7片分布在舊皇城外的內(nèi)城。西四北頭條至八條、東四三條至八條、南鑼鼓巷地區(qū)建于元代，是胡同系統(tǒng)保留最為完整的傳統(tǒng)居住區(qū)；什剎海地區(qū)是融水面風光、王府、寺廟與民俗文化于一體的地區(qū)；國子監(jiān)地區(qū)是以重要文物和寺廟建筑為中心，以傳統(tǒng)四合院為襯托的街區(qū)；阜成門內(nèi)大街一直為重要的交通干道，沿街寺廟眾多；東交民巷是1900年以后西方列強的使館區(qū)。

還有4片分布在外城。大柵欄、鮮魚口地區(qū)是北京著名的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。鮮魚口街東的草廠三條至九條有北京舊城中密集的南北走向胡同，是傳統(tǒng)居住區(qū)，東、西琉璃廠是傳統(tǒng)商業(yè)文化街。

二、保護規(guī)劃的原則

北京舊城25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃針對重點保護區(qū)和建設控制區(qū)分別制定了不同的保護原則。

1、重點保護區(qū)的保護規(guī)劃原則

(1)要根據(jù)其性質(zhì)與特點，保護該街區(qū)的整體風貌。

(2)要保護街區(qū)的歷史真實性，保存歷史遺存和原貌。歷史遺存包括文物建筑、傳統(tǒng)四合院和其他有價值的歷史建筑及建筑構(gòu)件。

(3)其建設要采取“微循環(huán)式”的改造模式，循序漸進、逐步改善。

(4)要積極改善環(huán)境質(zhì)量及基礎設施條件，提高居民生活質(zhì)量。

(5)保護工作要積極鼓勵公眾參與。

2、建設控制區(qū)的整治與控制原則

(1)新建或改建的建筑，要與重點保護區(qū)的整體風貌相協(xié)調(diào)，或不對重點保護區(qū)的環(huán)境及視覺景觀產(chǎn)生不利影響。

(2)進行新的建設時，要嚴格控制各地塊的用地性質(zhì)、建筑高度、體量、建筑形式和色彩、容積率、綠地率等。

(3)進行新的建設時，要避免簡單生硬地大拆大建，注意歷史文脈的延續(xù)性。

(4)要注意保存和保護有價值的歷史建筑、傳統(tǒng)的街巷、胡同肌理和古樹名木。

(5)什剎海、大柵欄、鮮魚口地區(qū)的建設控制區(qū)應參照重點保護區(qū)的原則。

三、北京舊城25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃

在南北長街歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃試點工作的基礎上，制定了“25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃的統(tǒng)一標準和要求”，作為各編制單位現(xiàn)狀調(diào)查研究和編制保護規(guī)劃的主要依據(jù)和基礎，重點側(cè)重于以下方面：

1、地塊劃分

結(jié)合北京舊城空間形態(tài)的特征，以院落為單位進行現(xiàn)狀資料調(diào)查和規(guī)劃編制。“院落單位”以現(xiàn)狀的門牌編號及其范圍為基本依據(jù)，綜合考慮院落的行政區(qū)劃、產(chǎn)權(quán)所屬、歷史形成、自然邊界、院落的完整、出口位置等因素，有利于歷史文化保護區(qū)的保護與更新。

保護規(guī)劃共劃分了15178個院落單位。其中現(xiàn)狀保存較完好的院落有5456個，占36%。

2、土地使用功能調(diào)整規(guī)劃

(1)歷史文化保護區(qū)內(nèi)用地性質(zhì)分類遵照建設部《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》。

(2)歷史文化保護區(qū)的土地使用性質(zhì)應根據(jù)功能需要進行調(diào)整，以進一步突出歷史文化保護區(qū)的特色和性質(zhì)。

(3)保護規(guī)劃范圍內(nèi)：

居住用地面積由現(xiàn)狀的490ha，調(diào)整為409ha，占總用地面積的40%；

公建用地面積由現(xiàn)狀的247ha，調(diào)整為266ha，占總用地面積的26%；

工業(yè)用地面積由現(xiàn)狀的17ha，調(diào)整為1.6ha，占總用地面積的0.2%；

道路用地面積由現(xiàn)狀的154ha，增加到213ha，占總用地面積的20%；

公共綠化用地面積由現(xiàn)狀的69ha增加為97.4ha，占總用地面積的9%；

其他用地面積由現(xiàn)狀的61ha，調(diào)整為51ha，占總用地面積的4.8%。

3、居住人口規(guī)劃

(1)25片歷史文化保護區(qū)內(nèi)現(xiàn)在居民約9.5萬戶、28.5萬人，總?cè)丝诿芏葹?75人/ha。改善歷史文化保護區(qū)的居住條件，首先要降低居住人口密度，因此，疏散人口是保護規(guī)劃的目標之一，也是保護規(guī)劃實施的關(guān)鍵。根據(jù)居住人口的現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，居住院落的人口密度共劃分為五級。

I 級：指每100m2住宅用地上的居住人口少于2人，人均住宅用地面積大于50m2的院落。這類住宅的標準屬于超大型，情況特殊，應予以保留。

現(xiàn)狀調(diào)查中，此類院落為648個，占院落總數(shù)的6.4%。

II 級：指每100 m2住宅用地上的居住人口2至4人，人均住宅用地面積25至50m2的院落。這類住宅的標準屬于舒適型，可以維持不變。

現(xiàn)狀調(diào)查中，此類院落為1640個，占院落總數(shù)的16.4%。

III 級：指每100 m2住宅用地上的居住人口4至7人，人均住宅用地面積15至25 m2的院落。這類住宅的標準屬于經(jīng)濟型，其標準與北京目前的居住平均水平相當，可以維持不變，也可以根據(jù)居民要求適當降低密度。

現(xiàn)狀調(diào)查中，此類院落為3866個，占院落總數(shù)的38.6%。

IV級指每100 m2住宅用地上的居住人口7至10人，這類住宅的標準屬于擁擠型。

V級指每100 m2住宅用地上的居住人口10人以上，這類住宅的標準屬于特擠型。

保護規(guī)劃中需要降低IV級、V級住宅的居住人口密度，使其至少達到Ⅲ級以上標準，以改善居住條件。

現(xiàn)狀調(diào)查中，IV級、V級院落為3870個，占院落總數(shù)的38.6%。

(2)北京舊城25片歷史文化保護區(qū)規(guī)劃人口為16.7萬人。共需遷出人口11.8萬人，占現(xiàn)狀總?cè)丝诘?1%。

4、保護規(guī)劃中的建筑保護和更新

保護規(guī)劃中的建筑保護與更新是依據(jù)現(xiàn)狀建筑的質(zhì)量及其代表的傳統(tǒng)風貌和歷史文化價值來確定的。

(1)根據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)損壞程度，將現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分為好、一般、較差三類。

據(jù)調(diào)查，北京舊城25片歷史文化保護區(qū)內(nèi)總建筑面積約為613萬m2。其中建筑質(zhì)量好和較好的占42%左右；建筑質(zhì)量一般的占41%左右；建筑質(zhì)量較差和差的占17%左右。

(2)根據(jù)現(xiàn)狀建筑的傳統(tǒng)歷史文化背景、建筑空間布局與形態(tài)、建筑形式，對其傳統(tǒng)風貌和歷史文化價值進行評價，分為五類。

第I類為“國家、市、區(qū)級文物保護單位”。此類建筑占總建筑面積的7%左右。

第II類為“具有一定歷史文化價值的傳統(tǒng)建筑及近現(xiàn)代建筑”。指尚未列入文物保護單位名單，但卻具有一定歷史文化價值的歷史建筑。此類建筑占總建筑面積的9%左右。

第III類為“與傳統(tǒng)風貌比較協(xié)調(diào)的一般傳統(tǒng)建筑”。指單體建筑的歷史文化價值較低，數(shù)量較大，需要不斷修繕的一般傳統(tǒng)建筑，包括傳統(tǒng)四合院建筑、近代建筑等。此類建筑占總建筑面積的36%左右。

第IV類為“與傳統(tǒng)風貌比較協(xié)調(diào)的現(xiàn)代建筑”，指在建筑的空間形態(tài)、建筑形式、建筑體量、高度、色彩、材質(zhì)、建筑細部等方面與保護區(qū)的傳統(tǒng)風貌比較協(xié)調(diào)的現(xiàn)代建筑，包括仿古建筑等。此類建筑占總建筑面積的14%左右。

第V類為“與傳統(tǒng)風貌不協(xié)調(diào)的建筑”，主要包括兩種建筑：一種是單位或居民近年來自行翻建、改造的建筑，其建筑質(zhì)量較好，建筑尺度基本符合保護區(qū)傳統(tǒng)風貌的要求，但其建筑空間形態(tài)、建筑形式、色彩、材質(zhì)、細部等與保護區(qū)傳統(tǒng)風貌不協(xié)調(diào)；另一種主要是指近幾十年新建的多層（甚至高層）建筑，雖然其建筑質(zhì)量較好，但對保護區(qū)的傳統(tǒng)風貌有很大的破壞作用。此類建筑占總建筑面積的34%左右。

(3)保護規(guī)劃綜合考慮對現(xiàn)狀建筑的歷史文化評價和建筑質(zhì)量的評價，對重點保護區(qū)內(nèi)所有建筑進行分類，不同類別的建筑采取不同的保護更新手段；對建設控制區(qū)內(nèi)的建筑則只要求保留前兩類建筑，其他建筑均可按規(guī)劃要求進行更新。

文物類建筑：對已劃定為國家、市、區(qū)級文物保護單位的建筑，要依據(jù)相關(guān)法律和法規(guī)進行嚴格的保護。此類建筑占7%左右。

保護類建筑：對那些尚未被列入文物保護單位名單，但卻具有一定歷史文化價值的傳統(tǒng)建筑和近現(xiàn)代建筑，應以修繕為主，保護外部面貌，其內(nèi)部可以進行現(xiàn)代化改造。此類建筑占9.3%左右。

改善類建筑：對于那些具有清晰和典型傳統(tǒng)建筑空間布局形態(tài)和傳統(tǒng)建筑形式的歷史建筑，其建筑質(zhì)量評估分類為“一般”，可以進行修繕和翻建，適應現(xiàn)代的生活方式，其翻建建筑必須維持原有的空間布局和傳統(tǒng)建筑形式。此類建筑占23.8%左右。

保留類建筑：對于與保護區(qū)傳統(tǒng)風貌比較協(xié)調(diào)的現(xiàn)代建筑，其建筑質(zhì)量評定為“好”的，可以作為保留類建筑。此類建筑占7.3%左右。

更新類建筑：更新類建筑可分兩種類型，一種是建筑風貌上無保留價值的、建筑質(zhì)量的評估分類為“差”的危房，可采取更新的手段，對其進行拆除，但更新改造必須要精心設計，使更新改造后的建筑與保護區(qū)原有的建筑規(guī)模、尺度、空間形態(tài)、建筑形式、色彩等保持協(xié)調(diào)一致；另一種是少數(shù)單位近幾十年新建的多層（甚至高層）建筑。對這類建筑，在條件成熟的時候應予以拆除，原址復建應與保護區(qū)風貌相協(xié)調(diào)。此類建筑占49.2%左右（其中11.2％位于重點保護區(qū)內(nèi)，38％位于建設控制區(qū)內(nèi))。

沿街整飾類建筑：為盡快恢復和體現(xiàn)歷史文化保護區(qū)的傳統(tǒng)風貌，應對沿保護區(qū)主要街道分布，但與傳統(tǒng)風貌不協(xié)調(diào)的建筑及裝飾物，其建筑質(zhì)量的評估分類為“好”或“一般”的建筑進行整飾。再次改造時，要嚴格按照保護區(qū)的風貌要求進行建造。此類建筑占3.4%。

5、歷史文化保護區(qū)的綠化規(guī)劃

(1)保護規(guī)劃把園林部門注冊掛牌的古樹名木列為“保護類樹木”；把現(xiàn)狀的各種成年喬木列為“準保護類樹木”；規(guī)劃要求新種植的喬木列為“新種植喬木”。

(2)歷史文化保護區(qū)內(nèi)的綠化建設應以街道、胡同綠化為主，不宜大拆大建集中綠地。綠化形式應以種樹為主，提高綠化覆蓋率。

(3)宅院綠化應是歷史文化保護區(qū)綠化規(guī)劃的重要組成部分。宅院內(nèi)的綠化形式，應充分考慮傳統(tǒng)的植樹栽培方式。

(4)歷史文化保護區(qū)規(guī)劃公共綠地面積為97.4ha，占歷史文化保護區(qū)總用地面積的9.4%。保留各類樹木9600余棵。

6、歷史文化保護區(qū)的道路交通規(guī)劃

(1)歷史文化保護區(qū)重點保護區(qū)范圍內(nèi)不執(zhí)行《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中原有道路規(guī)劃紅線要求。

(2)歷史文化保護區(qū)的道路交通規(guī)劃應以不破壞歷史文化保護區(qū)內(nèi)的沿街傳統(tǒng)風貌、方便居民出行、改善市政條件為目標。

(3)除城市主干道之外，歷史文化保護區(qū)應盡可能限制過境交通穿過。

(4)歷史文化保護區(qū)的道路交通規(guī)劃應采取多種方式，因地制宜地解決出行和車輛停放、道路寬度等問題。

(5)歷史文化保護區(qū)內(nèi)的交通組織應充分利用現(xiàn)有不同寬度的胡同系統(tǒng)。特別是7m以上的胡同，更應在規(guī)劃中充分利用。

(6)適當打通一些盡端胡同，拓寬一些“瓶頸”胡同，以改善區(qū)內(nèi)的交通組織狀況。

歷史文化保護區(qū)的胡同總長度111km，其具體規(guī)劃要求如下：

寬度小于3m的胡同：為步行和非機動車道路；此類胡同占胡同總量的16%。

寬度為3～5m的胡同：主要是步行和非機動車道路，同時可以是非穿行性機動車單向道路，為就地的居民服務；此類胡同占胡同總量的35%。

寬度為5～7m的胡同：為非穿行性機動車單向道路，為就地居民服務；此類胡同占胡同總量的26%。

寬度為7～9m的胡同：可以組織為機動車雙向道路，除了為就地居民服務外，適當承擔局部地區(qū)的穿行性交通；此類胡同占胡同總量的17%。

寬度大于9m的胡同：適當承擔局部地區(qū)的城市交通。此類胡同占胡同總量的6%。

(7)歷史文化保護區(qū)還有不同等級的城市道路，來承擔保護區(qū)的交通。城市道路的長度為30km。

7、歷史文化保護區(qū)市政設施規(guī)劃

(1)歷史文化保護區(qū)內(nèi)的市政設施和綜合管線規(guī)劃應以不破壞歷史文化保護區(qū)的傳統(tǒng)風貌、改善保護區(qū)內(nèi)的市政設施和防災設施條件為目標。

(2)歷史文化保護區(qū)內(nèi)的市政管線布置，應有效利用規(guī)劃保留的胡同系統(tǒng)，不拘一格，綜合考慮。

(3)應根據(jù)各個歷史文化保護區(qū)的具體情況，采用新材料、新技術(shù)和綜合手段，改善保護區(qū)內(nèi)的市政設施條件。如地下管網(wǎng)以綜合管溝與直埋方式相結(jié)合，能源以使用天然氣和用電相結(jié)合等。

(4)充分改善和利用現(xiàn)有的市政設施，節(jié)約投資和運行費用。

本次規(guī)劃對歷史文化保護區(qū)內(nèi)如何改善市政基礎設施條件的措施和方法進行了初步探討，因基礎設施建設是舊城的薄弱環(huán)節(jié)，且保護區(qū)內(nèi)歷史風貌的保護對市政設施的引入提出了特殊的要求，故此項工作將進一步深化。

四、專家評價 2000年11月底，北京市規(guī)劃委員會組織了“25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃方案專家評審會”。會議邀請了吳良鏞、周干峙、鄭孝燮、羅哲文、李準、王景慧等19位著名專家、學者對25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃方案逐一進行了評審。北京市副市長汪光燾在會上做了題為“北京市歷史文化名城保護問題”的專題報告。與會專家們對這次保護規(guī)劃的組織和編制工作給予了高度評價。專家們一致認為，這次規(guī)劃工作根據(jù)北京舊城特點，借鑒國內(nèi)外先進的理論與方法，所制定的規(guī)劃原則、統(tǒng)一標準和要求是合理的和必要的。專家們原則同意所編制的《保護規(guī)劃》，并希望在進一步完善和深化后盡快上報北京市政府審批。

與會專家還為此項工作的進一步開展提出了一些具體建議。會后，北京市規(guī)劃委員會將專家意見向北京市政府做了匯報，并組織各參編單位積極研究落實專家建議，調(diào)整并完善了規(guī)劃方案。

五、保護規(guī)劃實施建議

《北京舊城25片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃》是北京歷史文化名城保護規(guī)劃的重要組成部分，是對城市總體規(guī)劃的深化，要實現(xiàn)這一規(guī)劃，必須全市統(tǒng)一考慮，新區(qū)開發(fā)與舊城保護協(xié)調(diào)發(fā)展。為了推動保護規(guī)劃的實施，需要進一步研究制定下列相關(guān)的政策和法規(guī)。

1)歷史文化保護區(qū)的保護和更新，首先需要疏解過密的人口。重點保護區(qū)內(nèi)人口的疏解與其他地區(qū)的危房改造不同，需要制定相應的人口遷移政策。

2)人口的遷移與房屋的產(chǎn)權(quán)交易密切相關(guān)，現(xiàn)行的危改、房改相結(jié)合的方式在建設控制區(qū)內(nèi)可以借鑒，還需研究專門的房改政策和產(chǎn)權(quán)交易政策。

3)應制定房屋管理修繕政策，以鼓勵產(chǎn)權(quán)單位或居民按照保護要求自行修繕房屋，合理使用舊建筑，達到解危的目的。

4)制定歷史文化保護區(qū)保護管理規(guī)定，使其盡快步入法制化管理的軌道。

5)應在重點保護區(qū)內(nèi)選擇一些地塊開展保護規(guī)劃的實施試點。

6)加大環(huán)境整治力度，城管、規(guī)劃、文物、環(huán)保、園林及區(qū)政府各部門應密切加強合作，拆除保護區(qū)內(nèi)的違章建筑，采取切實措施整治環(huán)境。