第一篇:集體土地開發(fā)必須
開發(fā)商占用集體土地搞開發(fā),必須經(jīng)過以下程序:
1、國土部門將集體土地經(jīng)過合法征用轉(zhuǎn)為國有土地;
2、土地部門經(jīng)過掛牌或拍賣等公開手續(xù)將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商;
3、開發(fā)商繳納土地出讓金,取得土地使用權(quán)證。如果購房者購買了占用集體土地卻沒有依法繳納土地出讓金的房屋,將不能取得土地證書和房產(chǎn)證。
第二篇:紅山稅務(wù)分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查
紅山稅務(wù)分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查
根據(jù)市局工作布置,為進(jìn)一步調(diào)查了解紅山地區(qū)集體土地開發(fā)建設(shè)情況和納稅情況,我局于2004年11月對全區(qū)范圍內(nèi)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目進(jìn)行了全面調(diào)查.現(xiàn)將調(diào)查主要情況匯報如下:
一、調(diào)查總體情況:
經(jīng)調(diào)查,全區(qū)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目21個,截止調(diào)查結(jié)束工程已完工13個,計劃投資額200072萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際占地面積和實際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調(diào)查結(jié)束已銷售面積577519.87平方米,實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。
二、具體調(diào)查內(nèi)容:
1、開發(fā)形式:主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)為主,其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目有6個.2、開發(fā)項目的審批情況:集體土地開發(fā)均通過區(qū)計劃與經(jīng)濟(jì)委員會批準(zhǔn),項目主要是“農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“××項目配套生活區(qū)”、“××項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”名義立項。
3、開發(fā)項目的土地來源,經(jīng)調(diào)查,調(diào)查的21個項目大部分是集體土地,其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地,其他均為集體土地開發(fā)建設(shè),未按規(guī)定征為國有。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定,紅山區(qū)部分通過審查2個項目,整體通過審查10個項目,可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。
4、房屋銷售對象:經(jīng)調(diào)查,目前調(diào)查21個項目,立項以安置本地農(nóng)民為主,目前從實際情況來看,銷售對象均有非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民銷售大約占60%,有的項目銷售對象都是非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。
5、開發(fā)單位資質(zhì):經(jīng)調(diào)查,具體開發(fā)單位具備開發(fā)資質(zhì)的有5個項目,其余均是以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)名義開發(fā)建設(shè),不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
6、領(lǐng)取銷售許可證情況:目前21個項目均未領(lǐng)取銷售許可證。
7、能否辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定,紅山區(qū)部分通過審查2個項目,整體通過審查10個項目,可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù),補(bǔ)辦手續(xù)后可以為購房者辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證,其他項目無法辦理“兩證”。
8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個項目已實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,已申報銷售收入35045.8萬元,繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅1752.29萬元。
三、集體土地開發(fā)特點(diǎn)及存在問題
1、項目手續(xù)不規(guī)范,屬非法占地、非法開發(fā)。
所有21個項目,均以““農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“××項目配套生活區(qū)”、“××項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”等名義,在區(qū)計經(jīng)委立項。而實際使用用途中,真正的農(nóng)民復(fù)建房僅占40%左右,其余均對外銷售。由于未取得合法用地手續(xù),近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。
2、所謂“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續(xù),開發(fā)項目無《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,因此無法辦理“國有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。
3、占用土地和實際建筑面積均超過實際批準(zhǔn)面積。
21個項目經(jīng)區(qū)計經(jīng)委批準(zhǔn)的用地面積為119.83萬平方米,實際用地面積120.58平方米;批準(zhǔn)建筑面積141.13萬平方米,實際建筑面積152.40萬平方米。
4、建設(shè)規(guī)模巨大。
最大的“興都花園”占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米,建設(shè)期從1997年一直到2005年跨越8個年頭,其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。
5、資金來源多渠道。
由于村委會只是農(nóng)村自治組織,沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會游資進(jìn)行開發(fā)。主要形式有三種:一是由村委會組織項目“指揮部”,開發(fā)收益由行政村享有,通過由項目建筑單位墊資建設(shè)的方式,待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補(bǔ)償,如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”;二是將土地賣給有資金實力的企業(yè)或個人,如“萬豐苑”收取土地款675萬元,“萬壽商貿(mào)中心”收取土地款240萬元;三是有行政村部分干部投資成立一個經(jīng)營實體,由該實體承包開發(fā),如“興都花園”由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共7人,投資成立“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”,上繳興衛(wèi)村3.11億元取得65萬平方米的開發(fā)權(quán)。
6、稅收收入流失嚴(yán)重。
以上21個項目,僅有6個項目按預(yù)收房款申報繳納營業(yè)稅,其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算,少繳營業(yè)稅1529.89萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定,紅山區(qū)部分或整體通過審查12個項目,如通過補(bǔ)辦手續(xù),應(yīng)繳納營業(yè)稅為56180×5%=2809萬元。
四、有關(guān)稅收征管的建議
根據(jù)以上調(diào)查情況,我們認(rèn)為:
1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看,不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)范,其行為完全符合《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的 “銷售不動產(chǎn)”的“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。
2、從納稅主體看,銷售不動產(chǎn)的主體是企業(yè)(如“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”等)或經(jīng)濟(jì)組織(如“萬壽村委會”)。這些經(jīng)濟(jì)實體發(fā)生應(yīng)稅行為,獲得應(yīng)稅收入,當(dāng)然成為納稅人。
3、從課稅對象看,該建筑物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟(jì)利益,因此,對納稅主體銷售不合法的建筑物而獲取的經(jīng)濟(jì)收入征稅,也沒有改變其是否符合其他法律規(guī)范的性質(zhì)。
因此,我們建議對該行為應(yīng)該征稅,不僅應(yīng)征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅,而且應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)所得稅的征管(企業(yè)應(yīng)在機(jī)構(gòu)所在地繳納)。
以上情況,特此匯報。
紅山稅務(wù)分局
2004年11月15日
第三篇:集體土地征收
永善縣城規(guī)劃區(qū)
集體土地及房屋征收補(bǔ)償、安置搬遷
實施辦法(試行)(草案)
第一章
總則
第一條 為保障我縣城市建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)劃實施,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益,營造和諧、統(tǒng)一、良好的投資環(huán)境,提高土地利用率,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《云南省土地管理條例》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合永善實際,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱土地及房屋征收補(bǔ)償安置,是指國家依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限,將農(nóng)村集體所有土地征收為國有土地,并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和地上附著物的所有權(quán)人合理補(bǔ)償安置的行為。
第三條 本辦法適用于公布之日起在縣城城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實施的項目用地且與城市總體規(guī)劃要求相適應(yīng)的集體土地及房屋征收。中央、省、市確定的交通、能源、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的集體土地及房屋征收適用本辦法(補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的除外)。
第四條 永善縣人民政府授權(quán)永善縣國土資源局代表縣人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體土地及房屋的征收、補(bǔ)償工作。各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé),支持、配合做好相關(guān)工作。
縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)征地項目實施安置區(qū)域的劃定及規(guī)劃設(shè)計審查審核工作,擬訂規(guī)劃安置方案。
第五條 征收土地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。
第六條 集體土地及房屋宅基地征收協(xié)議統(tǒng)一由縣國土資源局與被征收土地所有權(quán)人和使用權(quán)人簽訂。
第七條 集體土地征收依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣人民政府公告征收補(bǔ)償方案并組織實施。
建設(shè)項目征地中涉及的具體房屋及地上附著物、附屬設(shè)施征收補(bǔ)償、搬遷安置方案由永善縣國土資源局?jǐn)M訂報縣人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
第八條 征收單位不得擅自變更本實施辦法確定的土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),任何單位和個人不得侵占或者挪用征地補(bǔ)償安置費(fèi)。
第九條 被征收的所有權(quán)人、使用權(quán)人對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的,由縣人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征收的人民政府裁決。補(bǔ)償爭議不影響征收方案的實施。被征收所有權(quán)人、使用權(quán)人必須服從國家征收的需要,在規(guī)定期限內(nèi)移交,不得拒絕和阻撓。
第二章
土地及青苗補(bǔ)償
第十條 根據(jù)云南省國土資源廳公布的全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算標(biāo)準(zhǔn),永善縣城規(guī)劃區(qū)年產(chǎn)值統(tǒng)一測算標(biāo)準(zhǔn)為:1500元/畝,征地補(bǔ)償倍數(shù)為30倍,即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為30000元/畝。鑒于歷史原因和實際,縣城規(guī)劃區(qū)集體土地征收補(bǔ)償按以
下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
一、征收水田、大棚蔬菜地,每平方米110元;
二、征收旱地,每平方米100元;
三、征收漁塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建設(shè)用地、曬場、農(nóng)用溝渠、田間道路等生產(chǎn)生活用地,每平方米90元。
選擇宅基地配置安置的,被征收的原宅基地只補(bǔ)償安置剩余部分的宅基地。
四、征收荒地,統(tǒng)一按每平方米10元補(bǔ)償。
(具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見:永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收土地補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表)
第十一條 青苗補(bǔ)償費(fèi):大棚蔬菜地按每平方米6元,水田按每平方米3元,旱地按每平方米2元補(bǔ)償。
第十二條 征收臨時用地的補(bǔ)償費(fèi)包括青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕作層恢復(fù)補(bǔ)償費(fèi),補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為水田每年每畝2500元,旱地每年每畝2100元。臨時用地不得修建永久性建筑。
經(jīng)濟(jì)作物苗圃按5元/平方米補(bǔ)償。(具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見:永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收青苗補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表)
第三章
地上附著物補(bǔ)償
第十三條 地上附著物補(bǔ)償包括樹木、地上建筑物、地下構(gòu)筑物、墳?zāi)沟鹊难a(bǔ)償??h人民政府發(fā)出征收公告后種植和建造的地上附著物和地下設(shè)施不予補(bǔ)償;在非法占用的土地上建設(shè)的建筑物和其他設(shè)施不予補(bǔ)償。
第十四條 電力、電信、廣播電視、供排水等單位的各種
地上、地下設(shè)施由產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)劃要求自行拆除和搬遷,不予補(bǔ)償。
第十五條 零星林木補(bǔ)償以實際棵數(shù)計算,按未掛果幼樹和掛果成樹分類別補(bǔ)償。
(具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表)
第十六條 需遷移墳?zāi)沟模瑧?yīng)予以公告。墳?zāi)惯w移補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每冢800元。
第十七條 房屋征收補(bǔ)償按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,參照《永善縣國有土地房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》的規(guī)定執(zhí)行,即不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。其中選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,由征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
選擇宅基地配置的,按照所征收房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算。
被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法確定。
第十八條 其他建(構(gòu))筑物、附屬設(shè)施補(bǔ)償由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評估時一并納入評估,分類列出評估價值,按評估價分類補(bǔ)償。(或按附表標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償)
第四章 安置、搬遷
第十九條 安置方式。被征收房屋宅基地屬被征地集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村居民的,采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、自行安置或劃定安置區(qū)域農(nóng)村宅基地配置安置相結(jié)合的方式安置。
安置區(qū)域劃定,由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門根據(jù)縣城城市規(guī)劃擬訂安置區(qū)域規(guī)劃方案,并報縣政府批準(zhǔn)后在項目征地區(qū)域內(nèi)確定。規(guī)劃確定的安置區(qū)域內(nèi)集體土地只作調(diào)查補(bǔ)償,集體土地權(quán)屬性質(zhì)不發(fā)生改變。
選擇安置區(qū)域宅基地配置安置方式的,戶均安置面積不得超過100平方米,被征收宅基地1戶超過100平方米的,對超出部分只作征收補(bǔ)償。宅基地配置地以行政劃撥方式供地并按縣城規(guī)劃區(qū)農(nóng)村宅基地來審批、管理和使用。
被征收房屋宅基地屬非農(nóng)居民的,一律采取貨幣補(bǔ)償安置,即只對被征收的房屋宅基地進(jìn)行補(bǔ)償,不再采取其他方式安置。
第二十條 安置條件。申請安置區(qū)域宅基地配置安置的安置戶必須同時具備以下條件:
(一)有被征收房宅基地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的合法常住農(nóng)業(yè)戶口,嚴(yán)格以項目用地征收公告發(fā)布之日前公安機(jī)關(guān)的在冊登記農(nóng)業(yè)戶口為準(zhǔn);無完全民事行為能力的戶主必須以公安機(jī)關(guān)的證明為準(zhǔn);
(二)房屋宅基地被依法征收,且在本縣沒有其它房屋宅基地;
(三)被征收宅基地上的房屋屬依法修建;
(四)長期在搬遷區(qū)域內(nèi)居住和生活的農(nóng)戶;
(五)申請安置區(qū)域宅基地配置安置時,申請戶必須提供安置申請書、戶口薄、原宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地權(quán)屬證書、其他合法有效證明材料、本縣沒有其它房屋宅基地的證明、房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議、被搬遷房屋騰空驗收證明等相關(guān)材料。
第二十一條 安置戶及安置面積計算。符合安置區(qū)域宅基地配置安置的農(nóng)戶,一宗被征收房屋宅基地只有一個戶口的,計一個安置戶,安置面積按《云南省土地管理條例》第三十三條的規(guī)定執(zhí)行,即人均占地不得超過20平方米,一戶最多不得超過100平方米。
被征收房屋宅基地屬兩戶或多戶共有,申請安置區(qū)域宅基地配置安置的,由同一權(quán)屬被征收宅基地上的申請戶自行協(xié)商確定安置面積,但安置總面積不得超過被征收宅基地的面積,且戶均安置面積不得超過100平方米。
第二十二條 搬遷。兌現(xiàn)征收補(bǔ)償后,由永善縣國土資源局組織和委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)或公司實施被征收區(qū)域內(nèi)的個人房屋及附屬設(shè)施的搬遷、拆除工作。
項目用地征收區(qū)域內(nèi)的搬遷戶應(yīng)在搬遷通知規(guī)定的時限內(nèi)將房屋騰空交由承擔(dān)搬遷工作的機(jī)構(gòu)或公司驗收并同時簽訂搬遷協(xié)議。拆搬機(jī)構(gòu)或公司向被搬遷戶出具房屋騰空驗收證明。
實施搬遷、拆除后,承擔(dān)搬遷、拆除工作的機(jī)構(gòu)或公司應(yīng)向永善縣國土資源局提交區(qū)域搬遷情況報告,由永善縣國土資源局組織有關(guān)單位對區(qū)域內(nèi)的搬遷、拆除情況進(jìn)行檢查驗收。
第二十三條 安置區(qū)域宅基地配置安置手續(xù)的辦理,由安置申請戶向永善縣國土資源局提供安置條件證明材料、安置申請、搬遷協(xié)議及搬遷機(jī)構(gòu)或公司出具的房屋騰空驗收證明等相
關(guān)資料,永善縣國土資源局組織規(guī)劃、住建、溪洛渡人民政府等職能部門集體會審確定集中安置區(qū)域宅基地配置安置戶,規(guī)劃、住建、國土等職能部門根據(jù)會審意見辦理規(guī)劃許可、建設(shè)用地等手續(xù)。
第五章
搬遷補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎勵
第二十四條 自來水、電、有線電視、電話等的遷移費(fèi)按征收公告日相關(guān)單位的實際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
第二十五條 向被搬遷戶支付搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶每次3000元,按兩次計算;支付臨時安置過渡補(bǔ)助費(fèi)每月每平方米10元,過渡時間按騰空交房驗收之日起算,過渡期為6個月,過渡方式為自行過渡。
第二十六條 對積極配合搬遷的,給予獎勵。凡在搬遷通知規(guī)定時間內(nèi)自行搬遷完畢騰空房房屋并交付驗收的,每戶獎勵3000元。
第六章
法律責(zé)任
第二十七條 侵占、挪用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人的土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用的,視情節(jié)輕重給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第二十八條 征收集體土地經(jīng)依法批準(zhǔn)并按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人超過規(guī)定時間拒不移交土地的,由永善縣國土資源局責(zé)令限期移交。逾期不移交土地的,經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),由永善縣國土永善縣國土資源局局申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
逾期拒不領(lǐng)取征地補(bǔ)償費(fèi)用的,由永善縣國土永善縣國土
資源局局將其征地補(bǔ)償費(fèi)劃轉(zhuǎn)被征地村組集體經(jīng)濟(jì)組織專戶儲存。
第二十九條 向被征收房屋所有權(quán)人依法兌現(xiàn)了房屋征收補(bǔ)償,縣人民政府審批確定了項目征地的安置方案,房屋所有權(quán)人拒絕在搬遷通知規(guī)定時限內(nèi)騰空房屋交付驗收,影響該區(qū)域搬遷、拆除工作的,依法申請人民法院強(qiáng)制拆除。
第三十條 阻礙土地行政主管部門工作人員依法行使職權(quán)及妨礙用地單位依法用地及建設(shè)施工的,依法懲處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第三十一條 對騙取安置用地的,一經(jīng)查實,依法收回土地使用權(quán)。
第三十二條 有關(guān)機(jī)關(guān)在出具證明時,必須注明責(zé)任人,經(jīng)單位主要領(lǐng)導(dǎo)審核簽批后蓋章認(rèn)可。對違反政紀(jì)的由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法查處,觸犯法律的交由司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任
第三十三條 對拒不執(zhí)行本辦法的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社區(qū)工作人員,按相關(guān)規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。
第三十四條 除土地行政主管部門外,任何單位和個人不得與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議或其他土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,否則,依法嚴(yán)肅處理。
第七章
附則
第三十五條 本辦法規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn),由縣國土資源局會同相關(guān)部門根據(jù)土地類別、經(jīng)濟(jì)總量和價格指數(shù)變動情況適時調(diào)整,報縣人民政府審批后公布執(zhí)行。
第三十六條 耕地被征收后符合農(nóng)轉(zhuǎn)非條件的,由有關(guān)部
門按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)。
第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)外其他項目用地的集體土地房屋征收、土地補(bǔ)償按涉及區(qū)域內(nèi)征地年產(chǎn)值統(tǒng)一測算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,地上附著物、地上附屬設(shè)施補(bǔ)償參照本辦法執(zhí)行,被征收房屋的安置、搬遷根據(jù)項目實施的實際情況參照本辦法執(zhí)行。
第三十八條 如遇政策調(diào)整,按調(diào)整后的政策執(zhí)行。第三十九條 本辦法自公布之日起施行,在此之前縣政府和有關(guān)部門下發(fā)的文件凡與本辦法相抵觸的,以本辦法為準(zhǔn)。
第四篇:集體土地征收
集體土地征收
1.征收集體土地的特點(diǎn)
1.1 集體土地概述
☆ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有
☆宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有
☆集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)
☆符合土地利用總體☆規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外(集體土地流轉(zhuǎn)的特例)
1.2 征地集體土地的概念
☆ 是國家為了公共利益的需要,依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補(bǔ)償?shù)男袨?/p>
☆ 實質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?/p>
1.3 征收與征用的共同與不同之處
☆ 共同之處
◇ 都具有一定強(qiáng)制性
◇ 都要經(jīng)過法定程序
◇ 都要依法給予補(bǔ)償
☆ 不同之處
◇ 征收是所有權(quán)發(fā)生改變,由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)
◇ 征用是使用權(quán)改變,所有權(quán)不變,強(qiáng)制使用,特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人
1.4 征收的特點(diǎn)
☆強(qiáng)制性-土地征收是國家行為
☆妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償
☆ 被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?/p>
2.征收的原則
☆ 珍惜耕地,合理利用土地的原則
◇ 能不征就不征,能少征就少征
☆ 保證國家建設(shè)用地的原則
◇ 該征就征,反對拒征和大幅度提高征地費(fèi)用
☆ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則
◇ 對征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償
◇ 對農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助
◇ 對因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動力要適當(dāng)安排
◇ 妥善安置拆遷戶
☆ 有償使用土地的原則
◇ 土地征收后,除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外,就應(yīng)實行有償使用供應(yīng)
☆依法征地的原則
◇ 必須有縣級以上政府的批準(zhǔn)文件
◇ 按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù) ◇ 禁止以租代征
3.征收、征用集體土地的政策規(guī)定
3.1 征收土地的范圍
☆為了公共利益的需要,可以征收集體土地
☆ 土地征收后,所有權(quán)屬于國家,用地單位只有使用權(quán)
3.2 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限
☆ 聽證制度-在征地依法報批前,當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證
☆ 征收土地實行兩級審批制度-國務(wù)院和省級政府(所有權(quán)轉(zhuǎn)變)-只有這兩級
☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)(用途轉(zhuǎn)變)
☆由國務(wù)院審批的 ◇ 基本農(nóng)田
◇ 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的
☆其他用地由省級政府審批并報國務(wù)備案
3.3 申請征地不得化整為零
☆征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn),不得化整為零
☆分期建設(shè)的項目,應(yīng)當(dāng)分期征地,不得先征待用
☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收
3.4 對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助
☆由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
3.5 臨時用地政策
☆由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機(jī)關(guān)提出臨時用地時申請并取得批準(zhǔn)
☆由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議(征用而非征收)
☆臨時用地期限最多不超過2年
☆不得改變批準(zhǔn)的用途,不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動,不得修建永久性建筑
☆期滿后建設(shè)單位清理場地支付費(fèi)用,到土管部門注銷登記
☆超期可再次提出申請,不退地又不申請的視為違章用地
3.6 聯(lián)營使用集體土地政策(兩種方法)
☆聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)
☆持縣級以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件
☆ 由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上政府土管部門提出用地申請
☆ 兩種處理方式
◇ 批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì),實行征收
◇ 也可以不改變土地所有權(quán),作為聯(lián)營條件(聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì))-作價入股,可以不改變土地所有權(quán)
3.7 征收土地公告(主要是兩個公告)
☆概念
◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府,在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進(jìn)行公告
☆征地公告內(nèi)容(四項)
◇ 征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號、時間和用途(批文)
◇ 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積(土地)
◇ 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑(人員)
◇ 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙夼c地點(diǎn)(手續(xù))
☆征地補(bǔ)償安置方案公告內(nèi)容
◇ 被征地土地情況
◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式
◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式
◇ 地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式
◇ 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑
◇ 其他措施
☆未過行公告的,被征地單位和個人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)
3.8 征地補(bǔ)償費(fèi)的使用
☆補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)按有關(guān)規(guī)定使用(給村集體或農(nóng)民個人)
☆耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展
☆菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理
☆征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支
3.9 特殊征地政策
☆大中型水利水電工程補(bǔ)償-國務(wù)院另行規(guī)定
☆征收林地、園林-林業(yè)管理部門規(guī)定
☆征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹-報相關(guān)部門處理后方可征地
☆烈士墓、華僑墓-按主管部門辦理
☆用地范圍內(nèi)有國防設(shè)施-經(jīng)協(xié)商后方可征收
4.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)
【征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成】三大類
☆土地補(bǔ)償費(fèi)-給集體的,補(bǔ)償所有權(quán)
☆安置補(bǔ)助費(fèi)-給個人的,安置勞動力
☆地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)-給地上物的所有人
【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】
☆征地補(bǔ)償費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)不同
☆安置補(bǔ)助費(fèi),不叫安置補(bǔ)償費(fèi)
4.1 土地補(bǔ)償費(fèi)
☆內(nèi)含
◇ 是征地費(fèi)的主要部分,為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項(對地)
◇ 由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)
☆標(biāo)準(zhǔn)
◇ 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6-10 倍(按原用途補(bǔ)償)
◇ 其他土地標(biāo)準(zhǔn),由省級規(guī)定
4.2 安置補(bǔ)助費(fèi)
☆ 內(nèi)含
◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補(bǔ)助費(fèi)(對人)
☆ 耕地標(biāo)準(zhǔn)
◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
◇ 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算
◇ 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍
◇ 每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍
☆ 非耕地標(biāo)準(zhǔn)
◇ 由省級規(guī)定
☆ 征地補(bǔ)償費(fèi)的特殊規(guī)定
◇ 人均耕地特別少的地區(qū),按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省級政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi),但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍
◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼
☆ 政府的管理
◇ 省級政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價
◇ 征地補(bǔ)償做到同地同價
◇ 國家重點(diǎn)建設(shè)項目必須將征地費(fèi)用足額列入概算
◇ 對有穩(wěn)定收益的項目,農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股
4.3 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)
☆地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省級政府規(guī)定
☆ 征收城市郊區(qū)的菜地,繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金
☆ 城市郊區(qū)的菜地,是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘
4.4 臨時用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
☆征用臨時用地,應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時用地協(xié)議
☆按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償(注意沒有倍數(shù))
☆但臨時用地逐年累計的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和
【為何有高限的規(guī)定】
☆ 臨時用地補(bǔ)償相當(dāng)于租金
☆征地補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于銷售價格
☆如果租金之和超過了售價,那就不如買了而不是租
4.5 補(bǔ)償費(fèi)用的使用
☆土地補(bǔ)償費(fèi)-農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有
☆ 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)-歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補(bǔ)助費(fèi)(三種方式)
◇ 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的-由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員-支付給安置單位 ◇ 不需要統(tǒng)一安置的人員-發(fā)放給個人
5.土地征收工作程序
5.1 申請用地 ☆ 申請機(jī)構(gòu)
◇ 土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請的依據(jù)
◇ 經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或初步設(shè)計 ◇ 基本建設(shè)計劃(立項)◇ 其它
☆所需附上有資料
◇ 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明
◇ 項目可行性研究報告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預(yù)審報告 ◇ 初步設(shè)計或其他有關(guān)材料 ◇ 建設(shè)項目總平面布置圖
◇ 占用耕地的,提出補(bǔ)充耕地方案
◇ 項目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的,提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 ◇ 提供地價評估報告
5.2 受理申請并審查有關(guān)文件(一書四方案)☆審查時間
◇ 受理的30日內(nèi)
☆編制(一書)
◇ 建設(shè)項目用地呈報說明書
☆擬定(四方案)
◇ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案(用途轉(zhuǎn)變)
◇ 補(bǔ)充耕地方案
◇ 征地方案(所有權(quán)轉(zhuǎn)變)
◇ 供地方案(使用權(quán)轉(zhuǎn)變)
☆流程
◇ 經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查
5.3 審批用地(一制度)
☆實行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地
☆批文必須是政府的,而不是土管部門的5.4 征地實施
☆實施機(jī)構(gòu)
◇ 被征收土地所在地市縣人民政府(注意不是土管部門)
☆ 程序
◇ 征地公告
◇ 支付征地費(fèi)
◇ 安置農(nóng)業(yè)人口
◇ 協(xié)調(diào)征地爭議
5.5 簽發(fā)用地證書(合同+登記)
☆有償使用土地的-簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》
☆以劃撥方式使用土地的,簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》
☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)
5.6 征地批準(zhǔn)后的實施管理
☆時間
◇ 用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理
☆措施
◇ 會同有關(guān)部門落實安置措施
◇ 督促被征地單位按期移交土地
◇ 處理征地過程中的各種爭議
◇ 填寫征地結(jié)案報告(表示征地工作結(jié)束)
5.7 建立征收土地檔案(三項要求)
☆整理和收集征收過程中形成的各種文件
☆ 收集存檔的文件一律是原件
☆市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式
第五篇:集體土地評估
1.集體建設(shè)用地估價中疑難問題的形成1.法規(guī)、政策的滯后。改革開放以來,除了我國的憲法對集體建設(shè)用地有法律規(guī)范外,很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)做出明確的規(guī)范,有時往往是集體土地的開發(fā)利用已經(jīng)成批的進(jìn)行了,政府管理部門還沒有具體的管理辦法和相關(guān)的政策出臺。2.開發(fā)建設(shè)的隨意性。有時由于政府部門法律、法規(guī)的滯后,勢必導(dǎo)致集體土地建設(shè)的規(guī)劃不統(tǒng)一、用途不統(tǒng)一、功能不統(tǒng)一、模式不統(tǒng)一,正是這“四不統(tǒng)一”的現(xiàn)象,影響了集體土地市場健康發(fā)展。3.變現(xiàn)能力差。集體土地在市場上的變現(xiàn)能力差具體表現(xiàn)在:(1)法規(guī)的不健全,規(guī)劃使用不合理;(2)集體建設(shè)用地一般都處在城鄉(xiāng)結(jié)合部距城市中心較遠(yuǎn)的地段;(3)集體土地沒有參與市場流通,人們對它的了解程度較差;(4)交易量小造成市場窄小沒有可參照的依據(jù);(5)存在一定的違法風(fēng)險。4.使用風(fēng)險較大。
2.疑難問題的具體體現(xiàn)
集體建設(shè)用地使用上的不規(guī)范是形成疑難問題的根本原因,具體表現(xiàn)在:1.估價時可操作性差。集體建設(shè)用地估價時體現(xiàn)的可操作性差,說明集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的條件不具備,急需規(guī)范和調(diào)整,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:(1)房地產(chǎn)之間缺乏可比性;(2)集體建設(shè)用地使用年限難以確定。2.集體建設(shè)用地沒有入市,缺乏有效的市場資料。集體建設(shè)用地沒有市場交易,更沒有交易資料,評估出的價格也極難適應(yīng)市場的要求。3.大部分集體土地?zé)o基準(zhǔn)地價,估價時無法定依據(jù)。按估價規(guī)范的要求在進(jìn)行土地價格評估時,必須選擇一種估價方法就是基準(zhǔn)地價修正法。但是農(nóng)村集體土地大部分是在本地區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)之外。沒有基準(zhǔn)地價的指導(dǎo),勢必造成價格的混亂。4.使用權(quán)內(nèi)涵不同,價格(價值)不可比。國有土地使用權(quán)的內(nèi)涵表現(xiàn)在:(1)國有土地使用權(quán)在服從規(guī)劃條件下即可按照最高最佳使用原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè),使土地的效益盡可充分發(fā)揮和體現(xiàn);(2)按照不同的開發(fā)建設(shè)條件建設(shè)并按照不同規(guī)劃用途不同使用年限使用土地,這就給國有土地使用權(quán)在某種程度上進(jìn)行了價格(或價值)的定位;(3)國有土地使用權(quán)價格可根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途,可用市場比較法、收益法、成本逼進(jìn)法評估其在一定用途和使用年限的使用權(quán)價格,較為靈活;(4)國有土地有完整的房地產(chǎn)市場,其交易價格體現(xiàn)的相對充分,價格形成較為完全,這種價格歷經(jīng)市場檢驗是科學(xué)、客觀的。集體建設(shè)用地使用權(quán)不具備上述內(nèi)容,集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有入市,決定了其市場的正常交易量稀少,也就是講,不經(jīng)過市場檢驗,使價格(或價值)難以定位和體現(xiàn)。
3.解決疑難問題的對策
以上提到的,進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估時存在的疑難問題,是由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的形成不規(guī)范、不合理造成的。那如何從根本上解決呢?1.建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系。基準(zhǔn)地價可以分為集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價,其他農(nóng)用地的基準(zhǔn)地價等等。有了基準(zhǔn)地價體系,估價時可以做到有據(jù)可依,同時還可以為政府平衡和有效地管理集體建設(shè)用地市場,起到積極的作用。2.集體土地流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地參與市場的最有效辦法。集體土地進(jìn)入市場,最有效的方法就是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),具體流轉(zhuǎn)方式可以按如下方法進(jìn)行操作:(1)集體土地可以出讓;(2)以集體土地使用權(quán)合資、合作或者以聯(lián)營的形式共同開發(fā)建設(shè),也可以入股;(3)出租;(4)集體土地流轉(zhuǎn)后的使用年限應(yīng)確立在最高不能超過同類國有土地最高使用年限。