第一篇：(榕地稅發(fā)2007 86號(hào))關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干問題的通知

福州市地方稅務(wù)局關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅若干

問題的通知

榕地稅發(fā)〔2007〕86號(hào)

各縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，市局直屬分局、外稅分局、稽查局、瑯岐分局:

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái) 政 部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))精神，結(jié)合我市的具體實(shí)際，現(xiàn)對(duì)單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅問題明確如下:

一、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)；新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)均屬舊房。

二、單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的計(jì)算辦法

單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅的計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

其中，增值額即轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的收入總額減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目金額包括：

（一）取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)，或者取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）評(píng)估費(fèi)用。

三、對(duì)于能提供購(gòu)房發(fā)票的單位，其轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑問題單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴艿囟惒块T確認(rèn)，其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格的扣除，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。

對(duì)于購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。

四、對(duì)于不能提供購(gòu)房發(fā)票的單位，其轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算口徑問題對(duì)于不能提供購(gòu)房發(fā)票的單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)、舊房及建筑物的重置成本價(jià)、舊房及建筑物的成新度等三個(gè)指標(biāo)，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)不予采信。

舊房及建筑物的重置成本價(jià)。重置成本價(jià)是指對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所花費(fèi)的成本費(fèi)用。

舊房及建筑物的成新度。成新度是指按舊房及建筑物的新舊程度作一定的比例的折扣。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

此外，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

特此通知

二○○七年四月十二日

第二篇：關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知（推薦）

關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、國(guó)有資產(chǎn)管理局：

為了加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，促進(jìn)對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的管理，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）及《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）和《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價(jià)格評(píng)估等問題通知如下：

一、凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的由省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師

事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

二、對(duì)于涉及土地增值稅的國(guó)有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，各評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果經(jīng)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)

稅依據(jù)的參考。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估資料的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用。

三、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估過程中有隱瞞事實(shí)，提供虛假評(píng)估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決取消執(zhí)業(yè)資格。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)因不向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的、真實(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估資料，或有意提供虛假評(píng)估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；對(duì)因上述行為而造成國(guó)家稅收和國(guó)有資產(chǎn)嚴(yán)重流失的，要提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)

任。

四、各級(jí)財(cái)政、稅務(wù)和國(guó)有資產(chǎn)管理部門要密切配合、相互協(xié)作，加強(qiáng)土地增值稅的各項(xiàng)征收管理工作。為此，各有關(guān)部門應(yīng)對(duì)各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)評(píng)估為保證國(guó)家稅收收入和維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益發(fā)揮應(yīng)有的作用。

1995年6月23日

第三篇：關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)

《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》

近來看關(guān)于國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）的討論帖子。

居然有許多朋友說它不合法或者失效了，還說造成許多冤案等等，其實(shí)是他們對(duì)稅總堵住了某些“稅務(wù)策劃者”的財(cái)路所做的發(fā)泄情緒而已，為了說明此文的前世今身，我從借用朋友的文章方法分析一下：

從目前中國(guó)境內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)務(wù)和實(shí)踐來看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓意圖規(guī)避土地增值稅的做法或者籌劃，大行其道。但是，大家經(jīng)常這樣做或者選擇這條路徑，并不意味著這條路就能絕對(duì)規(guī)避高額稅費(fèi)，反而搞不好弄得進(jìn)退維谷。希望企業(yè)策劃時(shí)引以為鑒。下面是具體內(nèi)容，請(qǐng)參考！【背景和示例】：

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)到國(guó)土部門屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地所在土地部門辦理土地權(quán)屬變更登記。中間涉及土地轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓金大約每平方米土地30多元；契稅，成交價(jià)的3%，以及其余零星費(fèi)用。土地成交價(jià)往往金額巨大，隨之交易稅費(fèi)一般亦為數(shù)不低。為省稅費(fèi)，有的土地交易雙方不愿進(jìn)入土地交易中心進(jìn)行交易，而是采取轉(zhuǎn)讓原土地權(quán)利人（公司）股權(quán)的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過取得公司100%股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)。比如，甲將他于3年前以2000萬元價(jià)格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場(chǎng)公允價(jià)格將這47500平方米商住用途的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費(fèi)）為150多萬元，契稅為570萬元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)90%，另一人占股權(quán)10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊(cè)成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)證實(shí)如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實(shí)際獲得土地。以上這種情況，在法律上，不能視為發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。貿(mào)易公司作為獨(dú)立法人，有民事活動(dòng)主體資格，對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，享有民事權(quán)利，在它內(nèi)部，無論股東、住所、法人代表、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、名稱、章程等登記事項(xiàng)發(fā)生什么變化，都不影響它在法律上享有的獨(dú)立人格地位。因此，如土地權(quán)利人內(nèi)部發(fā)生變化，只需要到工商局部門辦變更登記即可；如名稱、住所、法人代表變化，按《土地登記規(guī)則》，應(yīng)到國(guó)土部門辦理變更登記，但這不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需繳交轉(zhuǎn)讓金、契稅等稅費(fèi)。【法律分析】：

那么，采用以上做法轉(zhuǎn)讓土地豈非很“著數(shù)”？事實(shí)并非如此！

首先：

（一）受讓土地后，乙雖然實(shí)際擁有了可供開發(fā)的土地，但是當(dāng)乙進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，卻只能將2000萬元作為土地成本計(jì)入產(chǎn)品，與實(shí)際取得土地的成本1.9億元相比，不能計(jì)入成本的差額達(dá)1.7億元。若又按土地增值稅最低30%計(jì)算，乙將至少繳納土地增值稅：1.7億元×30%=5100萬元，還將增加企業(yè)所得應(yīng)納稅收入（1.7億元-5100萬元）=1.190億元，如按25%所得稅率計(jì)，為2975萬元。加起來，須至少納稅高達(dá)8075萬元！

其次，（二）那么，可否以貿(mào)易公司名義申請(qǐng)土地評(píng)估，增加土地價(jià)值為1.9億元，然后請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)此為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本？這是做不到的。因?yàn)?，貿(mào)易公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，公司名下土地價(jià)值在帳面凈值上為2000萬元，而乙收購(gòu)甲對(duì)貿(mào)易公司所持100%股權(quán)時(shí)，不論將股權(quán)交易價(jià)寫成多少，土地資產(chǎn)隱含的評(píng)估增值1.7億元在稅收上沒有確認(rèn)實(shí)現(xiàn)，因此不能按1.9億元作為計(jì)稅成本。

再次，（三）那又能否在乙完成了對(duì)貿(mào)易公司全部股權(quán)的收購(gòu)后，由貿(mào)易公司將整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙控股的另一間開發(fā)公司，以換取對(duì)開發(fā)公司的股權(quán)？當(dāng)貿(mào)易公司的唯一資產(chǎn)為這塊土地，評(píng)估價(jià)值為1.9億元，開發(fā)公司與貿(mào)易公司簽訂協(xié)議，將作價(jià)1.9億元的土地資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，貿(mào)易公司只要不收取非股權(quán)支付價(jià)，就可以不必計(jì)算資產(chǎn)視同銷售所得1.7億元的所得稅，開發(fā)公司也可以按1.9億元作為計(jì)稅成本。這樣做是合法的，也不是不可以操作。但是，開發(fā)公司接受貿(mào)易公司整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，土地權(quán)利要從貿(mào)易公司過戶到開發(fā)公司名下，仍要支付契稅（1.9億元×3%）=570萬元和轉(zhuǎn)讓金150多萬元。貿(mào)易公司在收回投資時(shí)，將作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得體現(xiàn)評(píng)估增值額，仍應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，如按25%稅率計(jì)，亦是為數(shù)不低！只不過延遲一點(diǎn)交納而已，意義不大。

因此，以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實(shí)際上并不能節(jié)省稅費(fèi)?！灸壳艾F(xiàn)狀】

不過，實(shí)際上，商業(yè)用地或者住宅用地開發(fā)時(shí)，很多開發(fā)公司實(shí)際所應(yīng)繳納的土地增值稅成本風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者購(gòu)買的房?jī)r(jià)上；而工業(yè)用地開發(fā)時(shí)，自己的土地增值稅自己來承受，同時(shí)依靠企業(yè)的財(cái)務(wù)處理來消化該部稅費(fèi)。

上述措施都逃避不了未來潛伏和未來將要發(fā)生的土地增值稅等重大繳稅科目，只是各有套路而已；而實(shí)際上目前暫時(shí)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，來規(guī)避以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式現(xiàn)實(shí)存在的土地稅費(fèi)?？傊ㄋ滓痪湓?，現(xiàn)在規(guī)避掉重額稅費(fèi)，以后會(huì)怎么樣，視具體情況而定，總比當(dāng)前付出現(xiàn)實(shí)巨大成本好！這也是很多企業(yè)的考量因素，也是目前全國(guó)范圍內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下進(jìn)土地買賣大行其道的原因。【國(guó)家現(xiàn)有的規(guī)定】

第一，純土地資產(chǎn)的公司，全部股權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅； 第二，不能作為投資形式規(guī)避增值稅。改變?cè)苑康禺a(chǎn)進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)方式的出資不用繳納土地增值稅的規(guī)定，也需要繳納稅費(fèi)。這也是與本文乙方進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款不能計(jì)入資產(chǎn)成本相對(duì)應(yīng)的。【最后的對(duì)策和結(jié)論】

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓仍是目前規(guī)避土地增值稅的不二手段，雖然未來不管土地屬性如何，稅費(fèi)成本未來也會(huì)得到相應(yīng)解決，總比現(xiàn)在繳稅強(qiáng)；

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的公司如果只存在土地資產(chǎn)而無其他具體實(shí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)部分轉(zhuǎn)讓、逐次轉(zhuǎn)讓，分期轉(zhuǎn)讓，避免一次性轉(zhuǎn)讓引起政府監(jiān)管部門的重大關(guān)注。（而目前稅務(wù)部門出臺(tái)的批復(fù)也只針對(duì)一次性股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個(gè)案，并未出臺(tái)系統(tǒng)文件）

三、受讓方企業(yè)家要有心理準(zhǔn)備，不應(yīng)簡(jiǎn)單理解股權(quán)轉(zhuǎn)讓了，以后這類稅費(fèi)就沒有了。土地開發(fā)時(shí)最終成本始終需要靠帳面體現(xiàn)出來，帳面體現(xiàn)不了，節(jié)稅目的就達(dá)不到。應(yīng)當(dāng)作長(zhǎng)遠(yuǎn)和綜合性的稅務(wù)籌劃。附件1【有關(guān)股權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓，須繳納稅費(fèi)】：

附：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)〔2000〕32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅

國(guó)家稅務(wù)總局二〇〇〇年九月五日

附件2【以土地作為投資方式的，2006年之后仍需繳納土地增值稅】

1、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定：

一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問題

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定：

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問題

對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

3、根據(jù)上述文件的規(guī)定，你們以土地使用權(quán)投資是否交納土地增值稅，關(guān)鍵是投資的企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開發(fā)，如果是從事房地產(chǎn)開發(fā)，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規(guī)定計(jì)算交納土地增值稅，不能適用財(cái)稅[1995]48號(hào)的優(yōu)惠規(guī)定。

第四篇：淄地稅函[2012]14號(hào)關(guān)于規(guī)范土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

淄博市地方稅務(wù)局 淄地稅函[2012]14號(hào)

淄博市地方稅務(wù)局

關(guān)于規(guī)范土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

各區(qū)分局、各縣局、高新區(qū)分局、市局各直屬征收單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅清算工作要求

（一）清算實(shí)施

房地產(chǎn)項(xiàng)目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要成立清算實(shí)施小組，小組由2-3人組成。實(shí)施小組主要負(fù)責(zé)清算計(jì)劃的制定、報(bào)批及實(shí)施；清算問題的匯總請(qǐng)示；清算稅款的補(bǔ)、退稅審核；清算檔案的整理和歸集；清算審核報(bào)告的撰寫等工作。

（二）清算審議

土地增值稅清算結(jié)果要集體研究確認(rèn)。

區(qū)縣局土地增值稅清算結(jié)果由所長(zhǎng)辦公會(huì)審議，所長(zhǎng)辦公會(huì)參加人員為所長(zhǎng)、副所長(zhǎng)、清算實(shí)施小組成員。

市局各直屬征收單位、高新區(qū)分局土地增值稅清算結(jié)果由局長(zhǎng)辦公會(huì)審議，局長(zhǎng)辦公會(huì)參加人員為局領(lǐng)導(dǎo)班子、清算實(shí)施小組人員及相關(guān)科室人員。

（三）審議確認(rèn)

清算實(shí)施小組要對(duì)納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)后撰寫的清算審核報(bào)告簽字確認(rèn)。

所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)參加人員要對(duì)經(jīng)所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)審議確認(rèn)后的清算審核結(jié)論簽字確認(rèn)。

（四）清算結(jié)果備案

土地增值稅清算處理結(jié)果報(bào)區(qū)縣法規(guī)稅政科審查備案。市局各直屬征收單位土地增值稅清算處理結(jié)果報(bào)市局稅收管理一科審查備案。

二、土地增值稅清算工作流程

（一）納稅人自行提出清算申請(qǐng)

1、對(duì)于納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)涉稅事項(xiàng)受理崗對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行審核，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完整的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。

2、涉稅事項(xiàng)受理崗將審核完整的清算資料傳遞到清算實(shí)施小組，由清算實(shí)施小組安排專人對(duì)納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，撰寫清算審核報(bào)告。

3、將納稅人報(bào)送的清算資料及清算實(shí)施小組撰寫的清算審核報(bào)告提報(bào)所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)審批。

4、由清算實(shí)施小組將清算結(jié)果通知納稅人，納稅人根據(jù)清算審核結(jié)果，辦理相應(yīng)的補(bǔ)退稅手續(xù)。

5、清算工作結(jié)束后，土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

（二）征收機(jī)關(guān)提出清算要求

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)規(guī)定認(rèn)為需要進(jìn)行清算、而納稅人未申請(qǐng)清算的，清算實(shí)施小組擬訂清算項(xiàng)目清單，所（局）長(zhǎng)對(duì)清算項(xiàng)目清單作審核意見后下發(fā)清算通知書，要求納稅人進(jìn)行清算，并將清算資料報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。

2、涉稅事項(xiàng)受理崗將審核完整的清算資料傳遞到清算實(shí)施小組，由清算實(shí)施小組安排專人對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，撰寫清算審核報(bào)告。

3、將納稅人報(bào)送的清算資料及清算實(shí)施小組撰寫的清算審核報(bào)告提報(bào)所（局）長(zhǎng)辦公會(huì)審批。

4、由清算實(shí)施小組將清算結(jié)果通知納稅人，納稅人根據(jù)清算審核結(jié)果，辦理相應(yīng)的補(bǔ)退稅手續(xù)。

5、清算工作結(jié)束后，土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

三、土地增值稅清算審核方式

清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

實(shí)地審核工作必須由兩名以上稅務(wù)人員共同實(shí)施。

清算審核的內(nèi)容按照國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》及相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

四、土地增值稅清算的責(zé)任落實(shí)

（一）全面排查、清算，嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法責(zé)任制

各單位要對(duì)所管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理，做到項(xiàng)目一個(gè)不漏；對(duì)已清算的項(xiàng)目要嚴(yán)格進(jìn)行審查核實(shí)；對(duì)符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，要認(rèn)真組織清算；對(duì)未及時(shí)對(duì)符合條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算而造成稅款流失的或?qū)σ亚逅沩?xiàng)目審核不嚴(yán)而造成稅款流失的，要嚴(yán)格按照省局下發(fā)的魯?shù)囟惏l(fā)〔2008〕77號(hào)《關(guān)于印發(fā)〔山東省地稅系統(tǒng)稅收?qǐng)?zhí)法責(zé)任制度〕的通知》的有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)部門和人員的責(zé)任。

（二）認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、不斷提高清算質(zhì)量

各單位要緊密結(jié)合自身工作實(shí)際，進(jìn)一步規(guī)范和細(xì)化工作流程，充分借鑒和吸收其他地區(qū)好的做法，積極探索和完善土地增值稅清算執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)控制辦法，市局也將進(jìn)一步加大服務(wù)指導(dǎo)力度，適時(shí)進(jìn)行督導(dǎo)和調(diào)研，認(rèn)真總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，大力促進(jìn)土地增值稅的清算水平和質(zhì)量的不斷完善提高。

二〇一二年五月四日

信息公開選項(xiàng)：主動(dòng)公開

淄博市地方稅務(wù)局辦公室 2012年5月7日印發(fā)

打?。何禾O 校對(duì)：稅收管理一科 王前明 印3份

第五篇：新地稅發(fā)〔2002〕150號(hào)新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

新地稅發(fā)〔2002〕150號(hào)

全文有效 成文日期：2002-12-06

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伊犁哈薩克自治州地方稅務(wù)局，各地、州、市地方稅務(wù)局，自治區(qū)地方稅務(wù)局直屬征收局、稽查局：

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（國(guó)稅函[2002]615號(hào)）和自治區(qū)人民政府《轉(zhuǎn)發(fā)自治區(qū)地稅局、財(cái)政廳、建設(shè)廳、國(guó)土資源廳關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)土地增值稅征管意見的通知》（新政辦發(fā)[2002]109號(hào)）文件精神，結(jié)合我區(qū)土地增值稅征管的實(shí)際情況，為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅的管理，減少土地增值稅的流失，現(xiàn)將土地增值稅征管有關(guān)問題明確如下：

一、從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的納稅人（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)企業(yè)），應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可證后，30日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記，并填寫《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（詳見國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1995]090號(hào)），同時(shí)提供下列資料： 1.土地使用權(quán)受讓合同及支付出讓金憑證； 2.申請(qǐng)立項(xiàng)的有關(guān)文件；

3.有權(quán)機(jī)關(guān)簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 4.項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書；

5.開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書；

6.地稅機(jī)關(guān)要求提供的其它文件、資料。

二、非房地產(chǎn)納稅人應(yīng)在每次簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同后七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，填寫“土地增值稅納稅申報(bào)表

（二）”（詳見國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1995]090號(hào)），同時(shí)提供下列資料： 1.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證； 2.土地使用權(quán)證書； 3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；

4.按照規(guī)定應(yīng)進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

5.地稅機(jī)關(guān)要求提供的其它與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

三、土地增值稅取得收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，按下列規(guī)定確定：

1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的，以取得收入價(jià)款的當(dāng)天； 2.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以合同約定本期應(yīng)收價(jià)款日期的當(dāng)天；

3.采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到預(yù)收價(jià)款的當(dāng)天。

四、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行按月申報(bào)的辦法，即:于月后十日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，繳納土地增值稅；非房地產(chǎn)納稅人應(yīng)于申報(bào)后5日內(nèi)繳納土地增值稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，一律先預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后，進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；非房地產(chǎn)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

六、土地增值稅預(yù)征率在0.5%—1%幅度內(nèi)由各地結(jié)合實(shí)際自定。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不同類別的房地產(chǎn)的，應(yīng)分別核算，申報(bào)繳納土地增值稅。

八、對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)、合作建房及企業(yè)兼并、破產(chǎn)等轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為以及因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，享受免征土地增值稅政策的納稅人，由縣級(jí)地稅部門審核，辦理免稅證明。

九、對(duì)于個(gè)人互換住房、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房及居民轉(zhuǎn)讓個(gè)人擁有的普通住宅免征土地增值稅的，由縣級(jí)地稅部門審核，辦理免稅證明。

十、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《細(xì)則》第七條

（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，經(jīng)縣（市）地稅局審批后，辦理免稅證明。

十一、納稅人建造經(jīng)濟(jì)適用房出售的，由縣級(jí)地稅部門審核，辦理免稅證明。

十二、符合減免土地增值稅政策的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提出書面報(bào)告，申請(qǐng)辦理土地增值稅的減免事宜。

1.納稅人申請(qǐng)減免稅，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供：①減免稅申請(qǐng)報(bào)告②減免稅申請(qǐng)表③稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他資料及證明文件。

2.地稅機(jī)關(guān)收到納稅人減免稅申請(qǐng)報(bào)告后，應(yīng)按照規(guī)定對(duì)有關(guān)資料進(jìn)行認(rèn)真審核，同時(shí)按照規(guī)定的減免稅權(quán)限辦理減免稅事宜。

3.各級(jí)地稅機(jī)關(guān)對(duì)清算后多征的土地增值稅，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，辦理退稅。

十三、以前有關(guān)規(guī)定與此規(guī)定有抵觸的，以此規(guī)定為準(zhǔn)。

十四、新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅征（免）稅證明由各地自行印制（樣式見附件）。

二OO二年十二月六日