第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研文章

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻(xiàn)。

一、基本概況：

2008年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市

場6個，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

2009年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。2008年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受2008年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

三、下步打算：

1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計2009年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。2009年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進(jìn)。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時，一是出臺新的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。

8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位(一)操作程序

第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)價值分析

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位概念精要

第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場細(xì)分定位的具體策略

第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位要點分析

第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)流程設(shè)計

使用指南

進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，從而銷定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產(chǎn)市場細(xì)分提出了具體策略，并設(shè)計了市場定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實戰(zhàn)指引工具。

第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位實戰(zhàn)價值分析 分析A：樓盤暢銷的先決條件

進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準(zhǔn)確的市場定位最終取股市場獲得買家的認(rèn)同。國際文化教育大廈的目標(biāo)客戶是“創(chuàng)業(yè)新生化’，星河明居、東方玫瑰園的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)者，海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標(biāo)客戶是香港人。位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱為目標(biāo)客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅?cè)A城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。因此，海悅?cè)A城可以說是為香港入度身計造。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標(biāo)準(zhǔn)等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設(shè)計，比如海悅?cè)A城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只有富人才有可能享用。再如海悅?cè)A城只有四種產(chǎn)型，交房標(biāo)準(zhǔn)就是樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書，發(fā)展商的誠實和細(xì)致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內(nèi)銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對策 誤區(qū)A 市場定位=目標(biāo)市場

這兩者是市場營銷的基礎(chǔ)和根本，沒有明確的目標(biāo)市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰(zhàn)中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復(fù)了這兩個概念，認(rèn)為目標(biāo)市場即市場定位，市場定位即目標(biāo)市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分的領(lǐng)域；而市場定位則是指企業(yè)要把產(chǎn)品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標(biāo)市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標(biāo)市場是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎(chǔ)，讓樓盤“未成曲調(diào)先有情”。目標(biāo)市場是市場定位的前提，市場定位是為目標(biāo)市場服務(wù)，起一個點睛的作用，若沒有一個準(zhǔn)確而生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。誤區(qū)B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱定位

一些房地產(chǎn)項目的策劃人員，經(jīng)過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細(xì)心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設(shè)計了一個準(zhǔn)確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發(fā)展商用來為樓盤設(shè)計個性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營銷導(dǎo)航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現(xiàn)。當(dāng)發(fā)展商在經(jīng)過廣泛深入的市場調(diào)查而找準(zhǔn)項目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統(tǒng)一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規(guī)劃、平面、立面、環(huán)境、綠化、雕塑小品到室內(nèi)外建筑和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統(tǒng)再到營銷策劃和物業(yè)管理，無處無時不體現(xiàn)樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿于整個房地產(chǎn)全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環(huán)保家園的小區(qū)，環(huán)保這一功能性定位應(yīng)該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達(dá)到環(huán)保專家測定的人均50平方米的草地？小區(qū)的整體利用率及室內(nèi)空間利用率是否合理，是否出現(xiàn)因車占人道而減少住戶活動空間的現(xiàn)象？在戶型設(shè)計上有否出現(xiàn)過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽臺深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風(fēng)采光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環(huán)保角度考慮。這一切都需要規(guī)劃、設(shè)計人員嚴(yán)格按照定位來執(zhí)行。在營銷當(dāng)中，VI設(shè)計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關(guān)活動，以及售前售后的物業(yè)管理是否都有能以環(huán)保這一定位作為指導(dǎo)思想？如 VI中的基準(zhǔn)色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環(huán)?；顒?，售樓都和辦公室內(nèi)不用一次性的杯，小區(qū)環(huán)境明亮整潔，有明顯的環(huán)保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細(xì)表?？傊轿蝗^程地體規(guī)定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產(chǎn)項目的市場定位不僅是功能特性的展現(xiàn)，更多時候還是個性的體現(xiàn)，只有定準(zhǔn)位并且執(zhí)行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產(chǎn)品越來越趨向于同質(zhì)化的房地產(chǎn)市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。

誤區(qū)c：花樣翻新定位缺乏核心

據(jù)悉，內(nèi)地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：

1、推出之初，定位為“成功人士的心水華庭”。

2、兩個月后，定位為“孩子們成長的地方”，集中表現(xiàn)其配套齊全的特點。

3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產(chǎn)即將升值。

4、后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。

5、年底時，眼看年關(guān)談市已近，發(fā)展商心里著急，于是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。

從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從“成功人士的心水華庭”、“孩子們成長的地方”到說不出名堂的“智能豪宅”，使?jié)撛诳蛻舾械侥砸皇恰Ｒ苊鉅I銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：

第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

第二，主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位(二)第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位概念精要

精要A：房地產(chǎn)市場細(xì)分準(zhǔn)則

（1）、細(xì)分市場必須足夠大以保證其有利可圖。

（2）、細(xì)分市場必須是可以識別的。

（3）、細(xì)分市場必須是媒體能夠接觸到的。

（4）、不同細(xì)分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場營銷設(shè)計就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場，就沒有必要把它們分開。

（5）、就其大小而言，各細(xì)分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的。

（6）、細(xì)分市場應(yīng)該具有合理的一致性。

（7）、細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。

（8）、細(xì)分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項目達(dá)到失敗。

精要B：房地產(chǎn)市場定位的任務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)營銷，必須有科學(xué)的市場定位，而不應(yīng)由經(jīng)驗引導(dǎo)定位。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個特定的細(xì)分市場中，針對目標(biāo)客源，設(shè)計規(guī)劃出符合消費者需來的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。（1）、項目定位

拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。滬北地區(qū)的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發(fā)商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益。（2）、品質(zhì)定位

一哄而上的 INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質(zhì)適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業(yè)績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場的實際采求。

（4）、房型和面積的定位

從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設(shè)計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設(shè)計出符合目標(biāo)客源來求的產(chǎn)品，以保證市場的供求平衡。（5）、價格定位

高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當(dāng)短的時期內(nèi)暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東“新世紀(jì)花苑”就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結(jié)果既保證了消鉆者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟效益。精要C：日地產(chǎn)市場鋼分定位的變色設(shè)計

1、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位

應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。以多種產(chǎn)品特征定位總是有誘惑力的，當(dāng)我們的品牌擁有一些好的產(chǎn)品特征而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產(chǎn)品特征的廣告目標(biāo)將很難實施，這種定位的結(jié)果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。

2、以價格和質(zhì)量定位

由于價格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。

3、以用途或應(yīng)用定住

另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來雖然多重定位戰(zhàn)略會明顯增加困難的風(fēng)險，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。一個以用途定位的戰(zhàn)略常常表現(xiàn)出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。

4、以產(chǎn)品使用者定位

另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。希望通過模特或名人與產(chǎn)品聯(lián)系趕來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。

5、以產(chǎn)品類別定位

某些產(chǎn)品益要與產(chǎn)品等級聯(lián)系起來進(jìn)行定位。

6、以文化象征定位

許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競爭者用于其品牌。

7、以競爭者定住

在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩(wěn)固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認(rèn)為你如何好并不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競爭者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質(zhì)量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進(jìn)行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產(chǎn)品的一個或多個特性也要被比較

房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位(三)第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場細(xì)分定位的具體策略

策略A：很好入文因素細(xì)分定位

1、年齡

購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準(zhǔn)皆有大的差異。

2、性別

性別區(qū)分為男性與女性。隨著女權(quán)運動的高漲與女性經(jīng)濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統(tǒng)男性特質(zhì)的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質(zhì)作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發(fā)與訴求。

3、所得

可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區(qū)的房子通常為中上所得購置，到區(qū)及較偏遠(yuǎn)區(qū)則為中下所得所光顧，而最高級的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區(qū)隔更乒細(xì)分與威力。

4、職業(yè)

可分為會計師、律師、醫(yī)師、企業(yè)界經(jīng)理級、政府高級官員、老師、一般公務(wù)員，一般商人、勞工朋友、技術(shù)人員、家庭主婦·?！さ?。

5、教育

區(qū)分為小學(xué)、中學(xué)、?？?、大學(xué)、研究生等學(xué)歷。

6、宗教信仰

道教、佛教、基督教、天主教等。

7、社會階層

可區(qū)分為下下、上下、下中、上中、下上、上上等階層。社會階層有以下之特征：（1）同一階級的人群具有類似的行為。（2）社會階層的地位有高低。

（3）社會階層乃是職業(yè)、所得、教育……等綜合的結(jié)果。

（4）社會階層的內(nèi)涵會變動，而且個人亦會提升到較高階層或下降到較低階層。

8、家庭成員

1人、2人、3人、4、5人、6人、7入、7人以上……等。

9、家庭生命循環(huán)

可區(qū)分為年輕單身、年輕已婚無子女、年輕已婚最小小孩6歲以下，年輕已婚最小小孩6歲以上，年老已婚有小孩，年老已婚無18歲以下小孩，年老單身……等。另如新婚市場、單身市場、老入市場等。策略B：根據(jù)地理因素細(xì)分定位

1、居住區(qū)

區(qū)分為市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等。

2、行政區(qū)

如廣州市的天河區(qū)、海珠區(qū)、東山區(qū)、越秀區(qū)等。

3、大區(qū)域

都市人。多寡如 5萬人以下，5萬人一 10萬人，10萬人一 30萬人，50萬 人、100萬人等。

策略C：根據(jù)心理特征細(xì)分定位 l、個性

內(nèi)向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型……等。

2、生活型態(tài)

平實型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。策略D：消費行為因素細(xì)分定位

1、購屋率

第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。

2、購買動機

經(jīng)濟型、地位型、理智型、投資性、投機型……等。

3、品牌忠誠性 強、輕、沒有等三種。4．準(zhǔn)備購買時

不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望…··。等。

5、對產(chǎn)品之態(tài)度

狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視……等 第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位。1.房地產(chǎn)市場細(xì)分 2.選定目標(biāo)市場 3.房地產(chǎn)市場定位 4.確定競爭對手 5.如何認(rèn)識和評價競爭對手 6.確定競爭對手的定位 7.分析顧客 8.比較定價法 要點分析

要點A：應(yīng)當(dāng)用經(jīng)濟分析格導(dǎo)決策

任何目標(biāo)的成功大多取決于兩個因素：潛在的市場規(guī)模乘以滲透的可能性。除非這兩個因素都適合，否則難以獲得成功。要點B：定位通常暗示一種細(xì)分保證定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細(xì)分市場。這種方法要求保證和紀(jì)律，因為不顧潛在的購買者并不是一件容易做到的事。采取明確的、有意義的定位的結(jié)果就是集中于目標(biāo)細(xì)分市場，而不被其他細(xì)分市場的反應(yīng)束縛。將市場進(jìn)一步細(xì)分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征（而不是在幾個廣告中），可以使品牌讓人看上去與其他同類產(chǎn)品差別更大，可被看作特殊產(chǎn)品或此類產(chǎn)品中的一個子類，甚至被看作是與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品根本不同的產(chǎn)品。要點C：有軟的廣告自堅持出下去一個廣告經(jīng)理常常會對一個定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進(jìn)行一些改變，但廣告的個性和形象就如同人一樣，是許多年發(fā)展起來的，時間的持續(xù)價值不能被忽略。要點D：不回該回成為你根本不足的事物

有些營銷者將自己的產(chǎn)品假定為它根本不是的事物，以期利用市場采來或機會。這種定位決策看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產(chǎn)品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析。什么細(xì)分變量最相關(guān)？什么利益點細(xì)分最相關(guān)？ 要點E：考慮象征

一個或一系列象征可以具有很強的聯(lián)系性，在定位決策前應(yīng)當(dāng)考慮。一個定位目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是可操作的，并且是可衡量的。

要點F：形成量身定做的解決方實在如此激烈競爭的市場中，有些地產(chǎn)商已在琢磨捷徑，瞄準(zhǔn)細(xì)分市場做文章了。比如有的開發(fā)商打出了“本科生打劉折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切為了孩子”等口號，針對某一特定市場展開促

銷?？梢哉f，這是目前房地產(chǎn)界“有效德來不足與供給盲目這一主要矛盾”的理

性化解決方式之一，也是今后房地產(chǎn)經(jīng)營的基本思路。金地聚園就是“置身定發(fā)’的典型案例。此項目除了”地利”這個先天優(yōu)勢之外，無其它優(yōu)勢可言。但金地人做足7功夫，使它平添了許多后天優(yōu)勢，其核心內(nèi)容就是“星體裁衣”、“置身定造”。首先，其市場定位是社會上最穩(wěn)定、有效成求最充足的白領(lǐng)工薪階層，而非像金地海景那樣的二次置業(yè)機會市場。其次，我們的專業(yè)人員對目標(biāo)市場進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)查，對其主要特征進(jìn)行了科學(xué)的分析。然后，又根據(jù)這些特征對金地翠園進(jìn)行整體策劃，確定項目的個性；實用、現(xiàn)代、自然、有品味、重視孩子、價格合理等。同時，在廣告策略上，對目標(biāo)市場推出針對性宣傳；在物業(yè)管理服務(wù)上，特別對孩子作出獨具匠心的服務(wù)承諾。

房地產(chǎn)市場預(yù)測 運用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及其發(fā)展趨勢和相聯(lián)系的各種因素加以分析和判斷，從而為國家宏觀調(diào)控和企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)，以有效地提高資源配置的效率。其主要步驟是：

（一）目標(biāo)測定

市場預(yù)測目標(biāo)是指預(yù)測的具體對象的項目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場預(yù)測的目的、房地產(chǎn)商品類型、地域范圍及時間等。

（二）資料整理

根據(jù)所需資料來源不同可分為：一是各級政府、主管部門和綜合管理部門公布企業(yè)積累的歷來的市場信息資料。二是調(diào)查收集市場動態(tài)的原始材料，用于及時、迅捷地反映市場動態(tài)，主要方法有典型調(diào)查、個別走訪、召開座談會或展銷會等等，從而準(zhǔn)確掌握目前人們對房地產(chǎn)市場商品要求的動態(tài)。

（三）因素分析

影響房地產(chǎn)市場運行有主觀、客觀多方面的因素：主觀因素有服務(wù)態(tài)度、廣告宣傳、銷售方式等；客觀因素有國際國內(nèi)局勢、社會商品購買力、物價水平、房地產(chǎn)商品周期、消費偏好等。對因素分析通常應(yīng)根據(jù)具體情況而作定性、定量分析。

（四）結(jié)果論證

對預(yù)測結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟兩方面論證其合理性。結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗、推理和知識去判斷和修正預(yù)測結(jié)果。

（五）編寫報告 通過理論檢驗、資料檢驗、專家檢驗之后，得出新的預(yù)測結(jié)果及主要結(jié)論，編寫預(yù)測報告。報告分兩種：一是一般性報告，其目的是簡潔、明確地向各級管理、決策人員提供預(yù)測結(jié)果和市場活動建議，并對預(yù)測過程和結(jié)果加以扼要說明和簡單論證；二是專門性報告，其讀者是市場研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說明預(yù)測目標(biāo)、預(yù)測方法、資料來源、預(yù)測過程。房地產(chǎn)市場預(yù)測方法主要有：

經(jīng)驗判斷法，包括個人判斷法、集合意見法、專家征詢法等；

預(yù)測調(diào)查預(yù)測法，包括典型調(diào)查、抽樣調(diào)查、全面調(diào)查、銷售調(diào)查和定期交換情報預(yù)測法等；

數(shù)學(xué)外推預(yù)測法，包括算術(shù)平均法、移動平均法、最小二乘法、指數(shù)平滑法等；

季節(jié)變動趨勢預(yù)測法，包括季節(jié)性變動趨勢預(yù)測和季節(jié)性影響比例預(yù)測法等；

相關(guān)因素預(yù)測法，包括一元回歸、多元回歸及投入產(chǎn)出預(yù)測法等；

商品生命周期曲線預(yù)測法、概率模型預(yù)測法。

（一）集合意見法

由預(yù)測人員召集企業(yè)經(jīng)營管理人員根據(jù)已收集到的信息資料及個人經(jīng)驗，對未來市場作出判斷預(yù)測，并加以綜合。該方法特別適合于企業(yè)預(yù)測，適用內(nèi)容有房地產(chǎn)商品開發(fā)、市場容量、房地產(chǎn)商品成交量、市場占有率、房地產(chǎn)使用年限及開發(fā)經(jīng)濟效果的預(yù)測。

（二）市場因子法

是根據(jù)預(yù)測者的經(jīng)驗對市場的統(tǒng)計觀察，選擇市場活動中的客觀事物作為因子來推測市場變量的預(yù)測方法。市場因子的選擇要根據(jù)預(yù)測者及別人的預(yù)測經(jīng)驗和對市場情況的認(rèn)真觀察、細(xì)致分析，以及對房地產(chǎn)商品類型、結(jié)構(gòu)等問題的深入了解。

（三）市場調(diào)查法

提廣泛運用現(xiàn)場觀察、實驗調(diào)查和訪問調(diào)查等種類方法，結(jié)合房地產(chǎn)商品特點，選用適當(dāng)方式進(jìn)行預(yù)測。如運用現(xiàn)象觀察方法，可以到房地產(chǎn)交易所了解人們對住宅結(jié)構(gòu)、位置、面積、樓層、朝向等方面的問題；通過實驗調(diào)查法來選擇不同的廣告宣傳方式或廣告詞等；運用訪問調(diào)查法，將擬訂的調(diào)查事項當(dāng)面、電話或書面詢問被調(diào)查者，以了解住戶對住宅消費方式（購買、租賃或抵押等）及維修管理、住宅環(huán)境等方面的直接信息，以此作為確定房地產(chǎn)開發(fā)方向和規(guī)模的依據(jù)。

（四）直線方程法 直線方程法是適合于進(jìn)行呈直線發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)市場的長期預(yù)測，其基本原理是：

根據(jù)歷年房地產(chǎn)市場成交的實際數(shù)據(jù)，分析未來一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，并假定今后仍在較長時期內(nèi)延續(xù)該態(tài)勢，從而預(yù)測出今后一定時期的房地產(chǎn)市場狀態(tài)。

（四）結(jié)果論證

對預(yù)測結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟兩方面論證其合理性。結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗、推理和知識去判斷和修正預(yù)測結(jié)果。

（五）邏輯曲線預(yù)測法

主要用于人口增長和耐用商品的預(yù)測

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。

4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

---市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700 －4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、唐山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

唐山市是一座濱海現(xiàn)代化大城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和極其重要的走廊。唐山市是河北省經(jīng)濟中心，是中國北方重要的對外門戶，同時也是中國未來發(fā)展前景最好的城市之一。依托這些特點也形成了唐山房地產(chǎn)發(fā)展的主要特質(zhì)。從2006年開始，唐山商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，同時，唐山也成為國內(nèi)王牌房地產(chǎn)競相博弈之地?？傮w而言，唐山房地產(chǎn)無論從城市地理環(huán)境還是進(jìn)駐地產(chǎn)實力，都有著良好的發(fā)展前景。2010年以后，隨著大量外埠資本進(jìn)駐唐山，唐山房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房地產(chǎn)的整合概念不斷增強，如路南區(qū)萬達(dá)廣場項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費能力。長期以來，唐山房地產(chǎn)高端消費都收到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使唐山的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場需求。2010年后，這一局面被打破，唐山地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。2011年，唐山房地產(chǎn)進(jìn)入歷年來最火爆的一年。

目前，唐山房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。

二、唐山商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：市中心（路北區(qū)、路南區(qū)、高新區(qū)、鳳凰新城）區(qū)域住宅以高層住宅、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部（南湖生態(tài)區(qū)）以多層、小高層、聯(lián)排別墅為主；

價格特征：唐山城區(qū)商品住宅總體價格水平在8780元/平方米，均價在8780元/平方米以下的物業(yè)主要集中在路北、路南、高新、南湖生態(tài)區(qū)及周邊區(qū)縣。

消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老板、外來人員等

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，其中鳳凰新城項目以中高檔社區(qū)為主，如：橡樹灣、梧桐大道、萬科金域華府等。路北區(qū)、高新區(qū)及部分路南區(qū)項目以中檔社區(qū)為主，如：景泰翰林、碧玉華府、世紀(jì)學(xué)庭、新華一號、世博廣場。

第五篇：如何做房地產(chǎn)市場調(diào)研

如何做房地產(chǎn)市場調(diào)研

市場營銷, 國民經(jīng)濟, 市場調(diào)研, 房地產(chǎn), 人口增長

房地產(chǎn)市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)研

一、人口環(huán)境

(一)人口總量與人口

地區(qū)人口總量決定了對房地產(chǎn)的需求上限，人口增長對房地產(chǎn)需求有雙向的影響。

(二)人口的年齡結(jié)構(gòu)

(三)家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)

二、經(jīng)濟環(huán)境

(一)國民經(jīng)濟發(fā)展

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況決定了房地產(chǎn)的有效需求。

2、宏觀經(jīng)濟運行狀況決定著房地產(chǎn)的供給成本。

(二)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

(三)城市化進(jìn)程

(四)經(jīng)濟體制

(五)通貨膨脹率

三、政策環(huán)境

一般來說，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策主要有：財政政策、貨幣政策、土地政策、住房政策等。

(一)財政政策

(二)貨幣政策

(三)產(chǎn)業(yè)政策

(四)區(qū)域發(fā)展政策

(五)土地政策

1、土地供給政策

2、地價補償和土地收費的規(guī)定

3、土地出讓方式

(六)住房政策

(七)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售政策

(八)戶籍制度

第二節(jié) 購房人信息

市場營銷的目的是為了滿足目標(biāo)消費者的需要和欲望。市場營銷人員必須了解目標(biāo)消費者的欲望、觀念、喜好和購買行為的，因為這些能為認(rèn)識和確定新產(chǎn)品、產(chǎn)品特性、價格、渠道、信息等市場營銷組合因素提供線索。

一、家庭收入

家庭收入是影響住房消費最重要的因素。

二、年齡構(gòu)成年齡結(jié)構(gòu)是消費者結(jié)構(gòu)的一個重要方面。

三、家庭結(jié)構(gòu)

不同的家庭人口結(jié)構(gòu)，對住房的要求有所不同，特別是對戶型和面積的要求差別很大。

四、購房需求

(一)區(qū)位要求

就每一個城市的狀況而言，各地區(qū)的發(fā)展水平、地理、經(jīng)濟狀況、文化教育程度、道路交通各不相同，因此，考察購房人對不同區(qū)位的認(rèn)可度，是極為重要的。

(二)戶型面積要求

不同的地區(qū)在不同時期，由于購房人的收入水平、家庭人口不同，對戶型和面積有不同的要求。因此，在一段時期，戶型面積一定要有主流，這在房地產(chǎn)調(diào)研中是必須搞清的。

(三)價格要求

對購房人來說，當(dāng)然是價格越低越好。在理性消費者的情況下，購房人都有一個面積、價格的最佳結(jié)合點，通過調(diào)查，可以清楚地了解購房人的價格要求。

四、其他需求

區(qū)位、價格和戶型面積是購房置業(yè)的3大要素，除此之外，購房人還有若干其他的需求，如物業(yè)管理水平、綠化率和景觀、開發(fā)商實力、潛在的升值潛力，以及智能化設(shè)施等。

第三節(jié) 競爭對手分析

在房地產(chǎn)市場上，僅了解顧客的需求是不夠的，面對房地產(chǎn)市場的激烈競爭，研究和分析競爭對手將顯得越來越重要。通過對競爭對手的分析，以確定本公司、本項目的競爭策略。

一、識別競爭者的方法

(一)品牌競爭

一家公司可以將競爭者看做是以相近價格向同一顧客群銷售不同品牌的同種產(chǎn)品的其他公司。

(二)行業(yè)競爭

一家公司可以較廣泛地將生產(chǎn)同種產(chǎn)品或同類產(chǎn)品的公司看做競爭對手。

(三)形式競爭

一家公司甚至可以更廣泛地把所有提供相同產(chǎn)品與服務(wù)的公司都看成它的競爭者。如提供住房服務(wù)的房屋出租者。

(四)一般競爭

一家公司還可以進(jìn)一步把所有能夠與自己爭取相同顧客群貨幣收入的公司看做其競爭者。如汽車廠商、海外旅行社。

企業(yè)產(chǎn)品之間的競爭在很大程度上表現(xiàn)為同一區(qū)域內(nèi)類似樓盤之間的競爭，至于區(qū)域范圍的大小要視推出的項目樓盤性質(zhì)而定。

二、競爭項目的調(diào)研

對樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它是研究市場最為直接的途徑，對樓盤進(jìn)行市場調(diào)查可以從產(chǎn)品、價格、促銷和銷售四個方面著手進(jìn)行研究。

(一)產(chǎn)品

1、區(qū)位

① 地點位置

② 交通條件

③ 區(qū)域特征 主要取決于地哉的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化教育狀況等。④ 發(fā)展規(guī)劃 指政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整，是一種人為的行為。

⑤ 周邊環(huán)境

指開發(fā)地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的生活配套情況，包括：水、電、氣等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、超市、體育場館、集貿(mào)市場等生活配套；還包括人文和生態(tài)環(huán)境(孟母三遷擇鄰而居)

2、產(chǎn)品特征

① 建筑參數(shù) 主要有總建筑面積、總占地面積、容積率。

② 面積戶型 一個樓盤的面積和戶型基本決定了其產(chǎn)品品質(zhì)的好壞，其中包括各種戶型的使用面積、建筑面積、使用率以及面積配比、戶型配比。

③ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 一是公用部位，二是戶內(nèi)居室、廳、廚衛(wèi)的處理。

④ 配套設(shè)施 一是滿足日常生活的最基本設(shè)施，如水電、燃?xì)狻⒈０?、車庫、便利店和中小學(xué)等，二是為住戶專門設(shè)立的額外設(shè)施，如小區(qū)會所。

⑤ 綠化率 綠地多少越來越受到購房人的重視。

3、公司組成主要有開發(fā)商、設(shè)計單位、承建商、物管公司，分別負(fù)責(zé)項目的投資建設(shè)、建筑設(shè)計、工程建造、物業(yè)服務(wù)，開發(fā)商實力最為關(guān)鍵。

4、交房時間

(二)價格 是最難取得真實信息的。

1、單價

①起價 ②平均價 ③主力單價(判斷樓盤客戶地位的主要依據(jù))

2、總價

單價反映的是樓盤品質(zhì)的高低，而總價反映的是目標(biāo)客戶群的選擇，通過對樓盤總價的調(diào)研，能夠掌握產(chǎn)品的市場地位和目標(biāo)市場。

3、付款方式

是一種隱蔽的價格調(diào)整手段和促銷工具，用以緩解購房人的付款壓力，擴大目標(biāo)客戶群的范圍，提高銷售率。

(三)廣告

廣告是房地產(chǎn)促銷的主要手段，對樓盤的廣告分析是市場調(diào)研的重要組成部分。

1、售樓處 其地點選擇、裝修設(shè)計、形象展示是整個廣告策略的體現(xiàn)。

2、廣告媒體

3、廣告投放強度 體現(xiàn)了該樓盤所處的營銷階段。

4、訴求點 產(chǎn)品競爭優(yōu)勢的展示，也是目標(biāo)客戶群所關(guān)心的問題。

(四)銷售情況 是最難獲得準(zhǔn)確信息的。

1、銷售率 反映一個樓盤被市場的接納程度。

2、銷售順序 從中分析出不同面積、不同戶型被市場接納的原因，它反映了市場需求結(jié)構(gòu)和順序。

3、客戶群分析 從購房人的信息中分析其購買動機，找出本樓盤影響客戶購買行為的因素，以及各因素影響力的大小。

通過對單個樓盤的調(diào)研，可以分析競爭對手產(chǎn)品規(guī)劃的特點、價格策略、廣告策略和銷售的組織、實施情況，以此為基礎(chǔ)制定出本公司項目的營銷、策略和相應(yīng)的對策。

三、競爭企業(yè)的調(diào)研

(一)對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研內(nèi)容

1、專業(yè)化程度

2、品牌知名度

3、推動或拉動

4、銷售方式

5、商品房質(zhì)量

6、縱向整合7、成本狀況

8、價格策略

9、與母公司的關(guān)系

10、與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系

(二)確定競爭對手追求的目標(biāo)

(三)評估競爭對手的優(yōu)勢和劣勢

(四)識別競爭對手的現(xiàn)行戰(zhàn)略

四、辨別競爭對手的假設(shè)

第四節(jié) 市場調(diào)研的方法和程序

一、調(diào)查方法

(一)按調(diào)查對象劃分

1、全面普查

由于工作量較大，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用，當(dāng)然有些資料可以借調(diào)國家權(quán)威機關(guān)的普查結(jié)果。

2、重點調(diào)查

是以有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推導(dǎo)出一般結(jié)論。如調(diào)查楓景家園需求情況，可選擇大藥行作為調(diào)查對象，當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有些誤差，對此，市調(diào)人員應(yīng)引起重視。

3、隨機抽樣

① 簡單隨機抽樣

② 分層隨機抽樣 對總體按某種特征(如年齡、職業(yè)等)分層

③ 分群隨機抽樣 將總體按一定特征分成若干群體

4、非隨機抽樣

先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。

① 就便抽樣

如在街頭任意找一些行人詢問其對某產(chǎn)品的看法和印象。

② 判斷抽樣

市調(diào)人員根據(jù)自己的經(jīng)驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。

③ 配額抽樣

先確定一些控制特征，再將樣本空間進(jìn)行分類，如了解高、中、低收入的消費者對購房的欲望。

(二)按調(diào)查方法劃分

1、訪問法

是最常用的市調(diào)方法，有三種形式，即①答卷法②談話法(如招開座談會)③電話調(diào)查法，科學(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效運用個人訪問技巧是關(guān)鍵。

設(shè)計調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)本企業(yè)研究計劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么，如消費者對購房的興趣、其收入及購房能力、對住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等；二是按照所需收集的信息，設(shè)計一連串問題，并確定每個問題的類型；三是按照問題的類型、難易程度選擇題型，如單選填充、多選填充、是非判斷、多項選擇等，并安排好詢問問題的次序；四是選擇一些被調(diào)查者作初步測試，征求意見；五是按照測試結(jié)果，再作必要的修改，然后制作正式調(diào)查表。

2、觀察法

3、實驗法

二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件

(一)樣本數(shù)的份量 大樣本可以減少誤差，但受時間、經(jīng)費等限制。

(二)樣本涵蓋面的廣度

(三)問題涵蓋面的廣度

內(nèi)容太少，失去調(diào)查本意，問卷太長，可能會使被調(diào)查者失去耐心。

(四)調(diào)查的深度

越深層調(diào)查，要求調(diào)查人員的專業(yè)技術(shù)越高，時間越長，經(jīng)費越多。

三、調(diào)查的程序

(一)確定調(diào)查目的市調(diào)人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。如我們現(xiàn)階段的亳州電腦商城的調(diào)查。

(二)收集信息資料 通過調(diào)查取得所需的信息。

(三)初步調(diào)查 目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，如房子銷售不暢。

(四)調(diào)查設(shè)計

調(diào)查表及問卷是整個調(diào)查工作的核心，其設(shè)計的好壞將直接影響調(diào)查結(jié)果，一般房地產(chǎn)市場調(diào)查表至少應(yīng)設(shè)計四種調(diào)查表格。

1、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表

包括：房地產(chǎn)分布、面積類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景，其他具體情況和調(diào)查日期等項目。

2、房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表

3、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表

包括：已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件(預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。

4、房地產(chǎn)個案調(diào)查分析表

包括：案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、資料來源和日期等項目。

(五)現(xiàn)場調(diào)查

(六)調(diào)查資料的整理分析

首先要進(jìn)行編輯整理，去粗取精，去偽取真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性、可靠性。在整理的過程中，要核查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料，之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實和準(zhǔn)確。其次要進(jìn)行統(tǒng)計，并制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。

(七)撰寫和提交調(diào)查報告

調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到：①客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；②報告內(nèi)容，簡明扼要、重點突出；③文字精練，用語中肯；④結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點；⑤報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；⑥報告完整。

備注:

市場調(diào)研必須遵循的幾個基本原則：

1、沒有理論統(tǒng)領(lǐng)的調(diào)查是低檔的調(diào)查

所謂“理論模型統(tǒng)領(lǐng)原則”是指一個市場研究項目在方案設(shè)計的時候就必須在某個理論模型的指導(dǎo)下進(jìn)行。如研究目標(biāo)市場問題，要有STR（市場細(xì)分、目標(biāo)市場、市場定位）理論作為指導(dǎo)；研究影響消費者品牌選擇決策問題，要有消費者購買決策過程理論作為指導(dǎo)等。

總之每一個市調(diào)項目，我們必須在這些理論指導(dǎo)下，設(shè)計項目總體思路、問卷、調(diào)查對象、統(tǒng)計分析和研究報告等。要知道，我們不是單純的進(jìn)行市場調(diào)查，而是在幫助企業(yè)進(jìn)行行銷企劃，企劃方案的每一環(huán)節(jié)，都是有營銷理論作為指導(dǎo)的。

2、不能解決問題的調(diào)查是無用的調(diào)查。

進(jìn)行市調(diào)的目的是為了解決營銷過程中的難題。如：為什么我們的產(chǎn)品在市場上的銷售走勢越來越差？是誰在購買對手的熱銷房型，為什么？常見的問題：在市調(diào)報告中花上數(shù)十頁描述一個市場但當(dāng)涉及到企業(yè)該如何做的時候卻只有一兩頁，甚至一兩句話，并且還是不疼不癢的。要雪中送炭，不要錦上添花。

3、市調(diào)目標(biāo)過多的調(diào)查可能是近視的調(diào)查。

對于每個市調(diào)項目要明確一個或兩個要解決的營銷難題作為市調(diào)目標(biāo)，且市調(diào)目標(biāo)不能過多。如果目標(biāo)鎖定多之又多，從消費者的特征、產(chǎn)品需求、價格接受程度、渠道的選擇、媒體接觸習(xí)慣到生活方式等應(yīng)有盡有，可想而知，最后的結(jié)果肯定是解決不了什么實際問題?！耙兴镁捅仨氂兴坏谩?，“面面俱到的結(jié)果往往是面面不到?！?/p>

4、只研究戰(zhàn)術(shù)的調(diào)查可能是近視的調(diào)查。

戰(zhàn)術(shù)問題很重要，它牽涉到企業(yè)當(dāng)前的生存和發(fā)展問題；戰(zhàn)略問題也很重要，它牽涉到企業(yè)未來的生存和發(fā)展問題。

5、只想少投入的調(diào)查可能是最費錢的調(diào)查。

如果市場調(diào)查能解決本企業(yè)當(dāng)前面臨的營銷難題，花上幾萬元又有什么不可以的呢？反過來說，如果只是一個泛泛的調(diào)查，解決不了什么實際問題，那花上幾千元不也是浪費嗎？