關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

按照《政協(xié)*市委員會(huì)*年度協(xié)商計(jì)劃安排》，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，市政協(xié)人口資源環(huán)境委員會(huì)于*月下旬，組織部分市政協(xié)委員及住建、自然資源和規(guī)劃、住房公積金中心等部門(mén)負(fù)責(zé)人，赴*個(gè)縣市區(qū)，就我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、基本情況

近年來(lái)，我市按照中央和省委、市委的要求，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，通過(guò)一系列政策措施的實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大、住房品質(zhì)逐步提升，基本形成了以普通商品房為主、公租房和廉租房為輔的多層次住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

1.房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步快速發(fā)展。截至目前，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)*家，其中一級(jí)資質(zhì)*家，二級(jí)資質(zhì)*家，三級(jí)資質(zhì)*家，四級(jí)資質(zhì)*家，暫定資質(zhì)*家。全市共有在建、在售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目*個(gè)，其中新建項(xiàng)目*個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目*個(gè)，呈現(xiàn)出購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。

2.房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)、供應(yīng)持續(xù)增加。房地產(chǎn)投資方面，今年*-*月份，全市房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資*億元，同比增長(zhǎng)*%；其中中心城區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資*億元，同比增長(zhǎng)*%。商品房供應(yīng)方面，今年*-*月份，全市新增商品住房*套，預(yù)售面積*萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)*%。中心城區(qū)新增商品住房*套，預(yù)售面積*萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)*%。

3.商品住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)、成交均價(jià)同比上漲。商品房銷(xiāo)售方面，今年*-*月份，全市商品住房銷(xiāo)售面積*萬(wàn)㎡，*套，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)*%，套數(shù)同比增長(zhǎng)*%。中心城區(qū)商品住房銷(xiāo)售面積*萬(wàn)㎡，*套，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)*%，套數(shù)同比增長(zhǎng)*%。商品房銷(xiāo)售價(jià)格方面，今年*月份，全市新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)*元/㎡,同比增長(zhǎng)*%，環(huán)比增長(zhǎng)*%。其中，中心城區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)*元/㎡,同比增長(zhǎng)*%，環(huán)比增長(zhǎng)*%。同時(shí)，商品住房庫(kù)存水平全面收窄。中心城區(qū)新建商品住房庫(kù)存面積*萬(wàn)㎡，可售住宅*套。新建商品住房庫(kù)存去化周期為*個(gè)月，較*年下降*%，較*年下降*%，較*年下降*%。

4.住宅項(xiàng)目用地保障力度不斷加大。認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》要求，成立了穩(wěn)地價(jià)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大了中心城區(qū)土地統(tǒng)征儲(chǔ)備力度，今年*月份，國(guó)土資源和規(guī)劃部門(mén)全年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地*畝，比去年實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)*%。截至目前，中心城區(qū)供應(yīng)住宅用地*畝，具備供地條件*宗*畝將根據(jù)市場(chǎng)需求逐步投放，處置消化造成閑置住宅用地*畝，在年底前全面完成中心城區(qū)出讓住宅用地*畝任務(wù)。

二、存在問(wèn)題

（一）土地供應(yīng)總量不足與土地閑置現(xiàn)象并存。

今年以來(lái)，國(guó)土部門(mén)加大了住宅用地供應(yīng)力度，無(wú)論是年度計(jì)劃供應(yīng)總量，還是當(dāng)前供應(yīng)量都全面超越往年，但與持續(xù)走高的房?jī)r(jià)和群眾購(gòu)房的需求相比，住房用地供應(yīng)仍然不足。受土地整合、審批管控、規(guī)劃調(diào)整等因素影響，住宅用地資源趨緊，尤其是中心城區(qū)可用土地逐年減少，高新區(qū)、西沙、東沙等熱點(diǎn)區(qū)域住宅有效供應(yīng)無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致穩(wěn)控市場(chǎng)壓力增大。部分已供住宅用地不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效的住房供給，近*年中心城區(qū)累計(jì)供應(yīng)住宅用地*宗、*畝，但因種種原因有*畝土地尚未開(kāi)發(fā)利用，占供應(yīng)總量的*%。

（二）市場(chǎng)供需矛盾較為突出。

一是建房成本與市場(chǎng)預(yù)期差距較大。受土地價(jià)格、原材料、人工等成本剛性增長(zhǎng)影響，新建商品房成本逐年上漲，加之企業(yè)追求利潤(rùn)與購(gòu)房者企盼低價(jià)房源的矛盾依然突出。比如，高新區(qū)南區(qū)土地未整合到位，“濱水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆遷不到位，科創(chuàng)新城限制用地規(guī)劃審批，無(wú)法啟動(dòng)供地及項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步加劇了供需矛盾。二是區(qū)域性矛盾凸顯。受教育、周邊基礎(chǔ)配套等資源配置不均衡影響，我市中心城區(qū)、部分縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性“冷熱不均”現(xiàn)象。中心城區(qū)學(xué)區(qū)房周邊的樓盤(pán)銷(xiāo)售比較火爆。例如*年高新一中附近的“頤和家園”項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，“曼哈頓”項(xiàng)目房源供不應(yīng)求，“一號(hào)院”項(xiàng)目等成交活躍，且樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到*萬(wàn)元/㎡，部分樓層已達(dá)到*萬(wàn)元/㎡；周邊配套相對(duì)差點(diǎn)的項(xiàng)目（非學(xué)區(qū)房）銷(xiāo)售價(jià)格比較穩(wěn)定，如迎賓大道的“迎賓佳苑”、“亞都嘉府”，南郊片區(qū)的“榮軒家園”、“東城新筑”。*市濱河新區(qū)樓盤(pán)均價(jià)*元/㎡，部分好地段樓盤(pán)均價(jià)已過(guò)萬(wàn)元，較*年銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲*%，老城區(qū)樓盤(pán)均價(jià)*元/㎡，同比上漲*%。綏德縣今年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目*個(gè)，同比增長(zhǎng)*%，新建商品房均價(jià)*元/㎡，同比增長(zhǎng)*%。三是租賃住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾?chē)?yán)重。我市的租賃住房需求群體主要為來(lái)榆、留榆工作的大學(xué)畢業(yè)生或外來(lái)務(wù)工人員，受個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力和職住因素等影響，需求多為面積小、租金低的主城區(qū)房屋；而我市中心城區(qū)住房租賃市場(chǎng)的房源多為大面積房屋，交通便捷、生活便利、性?xún)r(jià)比高的小面積房屋較少。四是購(gòu)房群體出現(xiàn)兩極分化。*中心城區(qū)剛需住房需求群體趨向飽和，改善型住房仍受追捧。*年以來(lái)，高新和西沙片區(qū)依舊一房難求，東沙、北郊片區(qū)今年*月以來(lái)樓盤(pán)銷(xiāo)售漸趨理性。

（三）監(jiān)管聯(lián)動(dòng)機(jī)制亟待健全。

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管涉及住建、發(fā)改、資源規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)，由于不少監(jiān)管環(huán)節(jié)職責(zé)不清晰、配合不緊密等原因，造成市場(chǎng)監(jiān)管漏洞。存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一、內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)信息公布不全面不及時(shí)等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避調(diào)控政策，出現(xiàn)了銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示不實(shí)、在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用。有的通過(guò)散布漲價(jià)信息等方式哄抬房?jī)r(jià)；有的未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房，捂盤(pán)惜售或變相囤積房源；有的存在違背購(gòu)房者意愿搭售車(chē)位車(chē)庫(kù)、簽訂陰陽(yáng)合同、虛假裝修等違規(guī)亂象。*年機(jī)構(gòu)改革后，部分縣區(qū)商品房預(yù)售職能由住建局劃轉(zhuǎn)至行政審批局，住建部門(mén)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的牽頭部門(mén)，與行政審批局出現(xiàn)了權(quán)責(zé)不符、相互扯皮的情況。

（四）配套設(shè)施建設(shè)不夠完善。

一是基礎(chǔ)設(shè)施不配套。我市老城區(qū)部分建設(shè)項(xiàng)目、新開(kāi)發(fā)地塊受周邊區(qū)域環(huán)境限制，項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)外建設(shè)進(jìn)度不銜接，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后周邊道路、管網(wǎng)等市政配套設(shè)施不能同步交付使用，學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等公益項(xiàng)目因規(guī)劃、征地、資金等原因，不能與房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)建成投運(yùn)，造成房屋建成后無(wú)法及時(shí)移交，導(dǎo)致部分樓盤(pán)滯銷(xiāo)。二是幼兒園配建不規(guī)范。雖然新建住宅項(xiàng)目配建幼兒園已基本落實(shí)到位，建成后移交教育和民政部門(mén)（街道辦）運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)緩解“入園難”問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但產(chǎn)權(quán)不清晰，經(jīng)營(yíng)主體不明確，全市缺乏統(tǒng)一的政策和法律依據(jù)。三是鄰里中心配建執(zhí)行難。雖然對(duì)*市中心城區(qū)新建住宅項(xiàng)目鄰里中心配置結(jié)構(gòu)體系、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)模、權(quán)屬問(wèn)題和土地性質(zhì)等事項(xiàng)作了明確規(guī)定，對(duì)提高我市城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提升城市規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)具有重要意義，但剛剛起步，執(zhí)行難度大，可操作性差。

（五）公積金普惠性作用發(fā)揮有限。

根據(jù)國(guó)務(wù)院、省市政府有關(guān)文件規(guī)定，其在職職工不分用工性質(zhì)，包括聘用人員、人事代理人員、勞務(wù)派遣人員等都應(yīng)依法建立住房公積金制度，按月足額為職工繳納公積金。但目前，全市財(cái)政供養(yǎng)的協(xié)管員、村官、社區(qū)專(zhuān)職人員、公益性工勤崗位人員和大部分行政事業(yè)單位勞務(wù)派遣人員均未建立住房公積金制度，也一定程度上挫傷了低收入職工的積極性，住房公積金在保障中低收入者購(gòu)房中的普惠性作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮。

*以來(lái)，我市中心城區(qū)和部分縣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫較快，究其原因主要有以下四個(gè)方面：

（一）供求失衡。

*年以后，中心城區(qū)房地產(chǎn)用地供應(yīng)開(kāi)始縮減，自*年后，開(kāi)始加大土地供應(yīng)量。*年，高新區(qū)的房地產(chǎn)用地成交畝價(jià)為近十年最高值，達(dá)到*萬(wàn)元/畝。西南新區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在*-*年，其中已供未開(kāi)發(fā)的土地達(dá)到*畝，自*年開(kāi)始沒(méi)有新供應(yīng)房地產(chǎn)用地。其原因主要有三個(gè)方面：一是積壓購(gòu)房需求逐步釋放。居民住房消費(fèi)在疫情期間受到短期抑制，但對(duì)居住條件的要求也因居家隔離發(fā)生較大變化，一部分人以追求大戶(hù)型、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)為代表的消費(fèi)需求被激發(fā)釋放。二是西安樓市溢出效應(yīng)帶動(dòng)。近年來(lái)西安樓市持續(xù)火爆以及雙限政策的出臺(tái)，一部分人投資需求及改善住房在我市就地轉(zhuǎn)化。三是購(gòu)房者的從眾效應(yīng)。市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲導(dǎo)致剛需購(gòu)房預(yù)期緊張，加之購(gòu)房者存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的從眾心理，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（二）資本投資。

受通貨膨脹影響,資金持有者缺乏很好的投資渠道,為規(guī)避資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，在沒(méi)有更好更安全投資獲利渠道的情況下，對(duì)房地產(chǎn)投資的選擇增多。同時(shí)，動(dòng)力煤由今年*月份*元/噸，上漲至*月份*/噸，價(jià)格暴漲*%，一部分煤炭利潤(rùn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫迅速，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

（三）人口流入。

據(jù)我市第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，*常住人口*萬(wàn)人，居住城鎮(zhèn)的占*%，城鎮(zhèn)人口比重提高*個(gè)百分點(diǎn)，*年增加*萬(wàn)人。其中*個(gè)縣市區(qū)人口增加，分別是：榆陽(yáng)區(qū)*萬(wàn)人、*市*萬(wàn)人、靖邊縣*萬(wàn)人、定邊縣*萬(wàn)人，其余縣區(qū)均程度不同減少。榆陽(yáng)區(qū)增加的人口最多，他們對(duì)住房的剛需和對(duì)高素質(zhì)教育的需求是助推*中心城區(qū)高房?jī)r(jià)的中堅(jiān)力量。

（四）傳統(tǒng)習(xí)慣。

“存錢(qián)不如買(mǎi)房”“結(jié)婚必須有房”“有錢(qián)首先買(mǎi)房”的傳統(tǒng)觀念，已經(jīng)成為我市居民的普遍價(jià)值認(rèn)同。一些有購(gòu)買(mǎi)力的市民為爭(zhēng)取到優(yōu)質(zhì)教育資源，不惜高價(jià)在學(xué)校、行政辦公中心周邊買(mǎi)房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，*年全市各項(xiàng)存款余額高達(dá)*億元，民間資本缺乏自由發(fā)揮的通道，在沒(méi)有更好投資項(xiàng)目和更高投資能力情況下，買(mǎi)房已成為資本保值增值的最佳選擇。

三、對(duì)策建議

（一）堅(jiān)持政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向。要進(jìn)一步提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”的定位，繼續(xù)深化“一城一策”“因城施策”,落實(shí)“城市政府主體責(zé)任”的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，讓全體人民住有所居，不斷提高居民生活質(zhì)量。二是加強(qiáng)政策調(diào)控。堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各縣市區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房、公租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房，引導(dǎo)正常需求穩(wěn)步釋放，形成理性購(gòu)買(mǎi)心態(tài)，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落。要圍繞房地產(chǎn)建設(shè)布局調(diào)整，抓好新開(kāi)項(xiàng)目地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對(duì)中低價(jià)位普通商品住房的土地供給力度。三是要綜合施策。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)商品房市場(chǎng)不宜過(guò)多進(jìn)行直接干預(yù)，在調(diào)控手段上要從過(guò)于依賴(lài)行政手段向綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法規(guī)和行政手段轉(zhuǎn)變,采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。要建立商品住房?jī)r(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、市場(chǎng)需求與接受能力相適應(yīng)的評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)機(jī)制，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)和監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（二）關(guān)注民生福祉，不斷健全和完善住房保障體系。

要加快構(gòu)建由公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房組成的住房保障體系。公租房對(duì)城鎮(zhèn)低保、低收入的住房困難家庭應(yīng)保盡保,兜牢保基本的底線(xiàn)；保障性租賃住房主要面向階段性住房困難的新市民;共有產(chǎn)權(quán)住房主要解決在本地穩(wěn)定居住、穩(wěn)定工作的無(wú)房或住房低于標(biāo)準(zhǔn)水平的夾心群體的住房問(wèn)題，同時(shí)應(yīng)保證新建保障性住房占新增商品住房一定的比例。

一是根據(jù)低收入人口數(shù)量和本級(jí)財(cái)政的承受能力建設(shè)社會(huì)保障性住房。

建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價(jià)格控制、定向供給的新機(jī)制，以解決中低收入家庭住房問(wèn)題?？刹扇≌苯咏M織自建或政府在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，明確房地產(chǎn)商必須建設(shè)一定比例的保障性住房，由政府回購(gòu)兩種形式。要通過(guò)財(cái)政預(yù)算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補(bǔ)充、銀行政策性貸款支持、鼓勵(lì)社會(huì)自捐贈(zèng)等多種渠道籌措資金。在建設(shè)過(guò)程中，必須量入為出，實(shí)事求是，絕不能因盲目決策而入不敷出，無(wú)以為繼。府谷縣*年規(guī)劃建設(shè)*套保障房，累計(jì)開(kāi)工*套，建成*套，正在建設(shè)*套。因項(xiàng)目資金問(wèn)題，*套租賃型保障房至今未開(kāi)工建設(shè)，導(dǎo)致新府山保障房項(xiàng)目長(zhǎng)期無(wú)法收尾，致使縣上背上了沉重的財(cái)政包袱，該項(xiàng)目已累計(jì)投資*億元，現(xiàn)完善還需*多億元。

二是補(bǔ)齊住房租賃市場(chǎng)短板促進(jìn)“租售并舉”。

榆陽(yáng)、*、靖邊、定邊等*個(gè)人口凈流人城市，應(yīng)將租賃用地納入城市規(guī)劃、供地計(jì)劃。同時(shí)完善租賃用地出讓方式,出讓價(jià)款可分次或按年繳納，從源頭保障低成本租賃用地的供給；鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用存量用地建設(shè)租賃住房。無(wú)房職工數(shù)量大或周邊租賃住房供不應(yīng)求的企事業(yè)單位(園區(qū)),由單位提出申請(qǐng),經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn),可利用自有存量建設(shè)用地自建,或以土地入股方式與開(kāi)發(fā)單位合作建設(shè)租賃住房,戶(hù)型、面積和租金實(shí)行嚴(yán)格的控制,全部房源面向無(wú)房職工納入保障性租賃住房體系。土地用途與性質(zhì)保持不變，可免土地收益金或出讓金；加快明確存量物業(yè)改建租賃住房的政策。低效或閑置的非住宅物業(yè)，經(jīng)過(guò)消防安全評(píng)估,條件許可的允許改建為保障性租賃住房，不繳土地出讓金或收益金；加大財(cái)稅、金融政策扶持力度。鼓勵(lì)銀行提供長(zhǎng)期低息貸款支持租賃住房項(xiàng)目建設(shè),并推動(dòng)保險(xiǎn)資金投資租賃住房建設(shè)。要統(tǒng)籌保障房和公共租賃用房規(guī)劃和建設(shè)，研究出臺(tái)優(yōu)惠政策，支持高新區(qū)、科創(chuàng)新城大規(guī)模建設(shè)“人才公寓”，一方面作為吸引人才來(lái)榆的優(yōu)惠條件，另一方面借以平抑房?jī)r(jià)。

三是進(jìn)一步提高住房保障管理的精細(xì)化和精準(zhǔn)化水平。

要將符合條件的新市民及外來(lái)務(wù)工人員納入保障，并精準(zhǔn)識(shí)別、精準(zhǔn)保障。要建立住房保障資源有效利用的制度保證。住房保障管理的一大難題是退出管理，存在“進(jìn)來(lái)就出不去”的現(xiàn)象，這也是我市目前在保障性住房中面臨的主要問(wèn)題。對(duì)退出標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定、如何審核查處、采取何種退出機(jī)制、有什么懲處辦法等都需要住房保障政策明確規(guī)定，做到住房保障的公平和住房保障資源的有效利用。

（三）保障土地供給，破解因供地不足引發(fā)的供需矛盾。

一是優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。按照產(chǎn)城融合、職住平衡的理念，優(yōu)化城市各類(lèi)用地的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)，處理好住宅用地、商服用地、工業(yè)用地之間的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系，即生活與生產(chǎn)之間的關(guān)系。建立人地掛鉤機(jī)制,建設(shè)用地供應(yīng)特別是住宅用地供應(yīng)應(yīng)該與城市人口規(guī)模和新增人口規(guī)模掛鉤。根據(jù)住房人群需求情況，科學(xué)合理確定商品房、保障房、公共租賃用房供地比例、商住比例和供地區(qū)域，防止因土地供應(yīng)量大幅波動(dòng)而引發(fā)房?jī)r(jià)大起大落問(wèn)題；要在切實(shí)保障中小套型普通商品住宅用地供給的同時(shí)，適度增加改善型、高品質(zhì)商品住房供地，滿(mǎn)足不同層次人群的住房需求。二是加強(qiáng)儲(chǔ)備調(diào)控。要加大凈地儲(chǔ)備調(diào)控力度，根據(jù)當(dāng)前的去化周期，適時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃，切實(shí)加快土地供應(yīng)節(jié)奏。要不斷改進(jìn)商品住房用地供應(yīng)方式，研究制定“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等措施，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止高地價(jià)抬高房?jī)r(jià)。深圳*年第二批住宅用地規(guī)定，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由*%調(diào)整為*%，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號(hào)。廣州也規(guī)定地價(jià)最高溢價(jià)率不超*%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由*%調(diào)整為*%，這些做法值得我們學(xué)習(xí)。三是依法處置閑置地。各職能部門(mén)要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供后監(jiān)管，對(duì)已供土地的開(kāi)工、竣工等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，有效盤(pán)活存量土地，依法從快處置閑置地，進(jìn)一步提高土地利用效率，探討對(duì)超期閑置土地征收閑置費(fèi)或收回使用權(quán)，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等，確保已供應(yīng)的土地盡快形成有效住房供應(yīng)。

（四）加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，切實(shí)增強(qiáng)城市整體性系統(tǒng)性生長(zhǎng)線(xiàn)。

一是明確發(fā)展目標(biāo)。要認(rèn)真貫徹落實(shí)中共中央國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》精神，建立分層次、分區(qū)域協(xié)調(diào)管控機(jī)制，以自然資源承載能力和生態(tài)環(huán)境容量為基礎(chǔ)，合理確定城市人口、用水、用地規(guī)模，合理確定開(kāi)發(fā)建設(shè)密度和強(qiáng)度。提高*中心城區(qū)綜合承載能力，建設(shè)產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的區(qū)域中心城市，推動(dòng)多中心、組團(tuán)式發(fā)展。二是科學(xué)編制規(guī)劃。結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)變化趨勢(shì)、住房供需狀況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、老舊小區(qū)改造、城市更新等實(shí)際情況，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，科學(xué)測(cè)算房地產(chǎn)建設(shè)空間布局和建設(shè)總量，合理規(guī)劃住房用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃。三是均衡配置資源。優(yōu)先或同步建設(shè)居住區(qū)配套市政設(shè)施，以及幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)綜合體、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、公園綠地等公共服務(wù)設(shè)施，完善居住區(qū)功能，增強(qiáng)居住的便利性和舒適度，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口有序流動(dòng)，促進(jìn)職住平衡，帶動(dòng)周邊配套住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，切實(shí)改變我市局部區(qū)域資源配置失衡、公共資源扎堆等突出難題。借鑒深圳做法，通過(guò)優(yōu)質(zhì)教育資源有序合理流動(dòng)等措施，解決好我市高新區(qū)

“學(xué)區(qū)房”房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，以增強(qiáng)市民幸福感、獲得感。

（五）加強(qiáng)科學(xué)監(jiān)管，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

按照中省“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價(jià)、調(diào)控有手段”的要求，加快構(gòu)建科學(xué)的房?jī)r(jià)控制體系，落實(shí)房?jī)r(jià)地價(jià)“雙控”政策。一是加強(qiáng)平臺(tái)建設(shè)。加快建立和完善房地產(chǎn)信息化管理平臺(tái)，強(qiáng)化信息共享，借助現(xiàn)代化信息手段提高監(jiān)管能力，推動(dòng)大數(shù)據(jù)管理成果服務(wù)于市場(chǎng)發(fā)展和監(jiān)督管理；相關(guān)部門(mén)要利用大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)手段，對(duì)調(diào)控范圍內(nèi)的購(gòu)房人群作出區(qū)分，并探索在持有環(huán)節(jié)做文章，對(duì)調(diào)控政策在不同群體中可能造成的影響作出更充分更精準(zhǔn)的預(yù)判，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。二是及時(shí)公開(kāi)信息。要加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)發(fā)布工作，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，為政府科學(xué)決策、房屋交易各方提供準(zhǔn)確可靠的參考依據(jù)。三是要強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管。適時(shí)將商品房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)納入監(jiān)管，建成預(yù)售管理平臺(tái)，采取

“線(xiàn)上誠(chéng)意登記、公證搖號(hào)”和“線(xiàn)下公證選房”的模式開(kāi)展銷(xiāo)售工作，有效控制多頭簽約、多頭購(gòu)房，杜絕炒買(mǎi)炒賣(mài)房產(chǎn)行為。意向購(gòu)房人通過(guò)預(yù)售管理平臺(tái)進(jìn)行實(shí)名意向登記，一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記，在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記。登記購(gòu)房人選中房屋后連續(xù)兩次放棄簽約的，一年內(nèi)不再接受其填報(bào)意向登記信息。有效制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)協(xié)同炒房、違背購(gòu)房者意愿搭售車(chē)位車(chē)庫(kù)、虛報(bào)裝修價(jià)格、簽訂陰陽(yáng)合同等違法違規(guī)行為，加大典型案件查處力度，發(fā)揮震懾作用。

（六）強(qiáng)化剛性約束，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。

日前，市住房住房公積金城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和其他城鎮(zhèn)企業(yè)住房公積金繳存人數(shù)為*%，遠(yuǎn)低于西安市的*%和寶雞市的*%。因此擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面，有效保障企業(yè)職工合法權(quán)益。一是規(guī)范合同文本格式。將建繳住房公積金相關(guān)條款內(nèi)容寫(xiě)入人社部門(mén)規(guī)范勞動(dòng)合同文本范疇，只要企業(yè)招聘勞動(dòng)務(wù)工人員，就必須建繳住房公積金，有效推動(dòng)住房公積金擴(kuò)面建繳工作有序開(kāi)展。二是建立非公企業(yè)住房公積金繳存獎(jiǎng)補(bǔ)政策。借鑒安徽省滁州市的成功經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)上規(guī)模非公企業(yè)建立住房公積金制度，可采取階段性獎(jiǎng)補(bǔ)政策，對(duì)將建繳住房公積金人數(shù)超過(guò)總?cè)藬?shù)一定比例的規(guī)模企業(yè)，按單位繳存公積金的*%予以財(cái)政補(bǔ)貼，有序引導(dǎo)非公企業(yè)正常繳存公積金。同時(shí)在起步繳存階段也有效減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，有助于企業(yè)職工隊(duì)伍的穩(wěn)定，也能解決企業(yè)職工的購(gòu)房的資金需求。三是做到財(cái)政供養(yǎng)人員全覆蓋。對(duì)全市行政事業(yè)單位協(xié)管員、勞務(wù)派遣人員及其他財(cái)政供養(yǎng)的公益性崗位人員等建立公積金制度。全市行政事業(yè)單位的協(xié)管員、勞務(wù)派遣人員及其他公益性崗位人員等，這部分人員中所在單位絕大多數(shù)未建立住房公積金制度，按照中省市有關(guān)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面的相關(guān)意見(jiàn)，這部分財(cái)政供養(yǎng)人員應(yīng)當(dāng)繳存住房公積金，可由本級(jí)財(cái)政預(yù)算資金予以實(shí)施，保障相關(guān)人員的合法權(quán)益，以解決他們的實(shí)際購(gòu)房困難問(wèn)題。

（七）盤(pán)活存量房源，推動(dòng)二手房市場(chǎng)健康發(fā)展。

一是要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房政策體系，加大存量房普查力度，盡快出臺(tái)和完善相關(guān)政策措施，加速存量房流轉(zhuǎn)，快速形成有效供給，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源合理配置。二是要進(jìn)一步規(guī)范二手房市場(chǎng)。合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)，健全交易制度，透明交易信息，探索執(zhí)行商品住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)兩年等條件方可上市交易。三是要進(jìn)一步加大老舊小區(qū)提升改造和棚戶(hù)區(qū)改造力度。調(diào)整和完善加裝電梯等政策措施，不斷提升環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平，改善居住品質(zhì)。四是要完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。為租賃市場(chǎng)供需提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布、服務(wù)收費(fèi)和企業(yè)、個(gè)人出租住房行為。五是要鼓勵(lì)閑置或者利用效率低的商業(yè)辦公用房。引入衛(wèi)生醫(yī)療、養(yǎng)老健康、教育培訓(xùn)、文體娛樂(lè)等基礎(chǔ)配套屬性的功能性產(chǎn)業(yè)，要全面清理住改商、住改辦等現(xiàn)象，引導(dǎo)企業(yè)購(gòu)置、租賃商業(yè)用房、寫(xiě)字樓開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高使用效率，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。