第一篇：房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理

房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

問：公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)，包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅，如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？

答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！?/p>

據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

第二篇：合作建房如何進(jìn)行稅務(wù)處理

合作建房如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

這里的合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金合作建房。合作建房方式一般由兩種：

（1）純粹“以物易物”。即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)何房屋所有權(quán)相互交換，具體的交換方式由以下兩種： ①土地便用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為。應(yīng)對其銷售收人再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

這里還可能出現(xiàn)另一種情況，即甲方以部分土地使用權(quán)，乙方以貨幣相互交換，然后甲、乙雙方共同出資報批建設(shè)項目，合作建房。此時，甲、乙雙方是在各自擁有土地使用權(quán)的土地上合作建房。在這種情況下，甲方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征收營業(yè)稅，而乙方只是以貨幣購買土地使用權(quán)，沒有發(fā)生銷售行為，不應(yīng)對其征收營業(yè)稅，對建成的房屋，只有甲、乙雙方各自對擁有所有權(quán)的房屋銷售時，才可對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

②以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)“稅目征營業(yè)稅；乙發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。由于沒有貨幣結(jié)算，對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定核定。

(2)甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。①房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資人股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資人股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收人按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資人股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。那么專對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收人按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)“稅目征收營業(yè)稅。

③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資人股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，其營業(yè)稅額按營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。

企業(yè)出售、出租給職工的住房是否繳納營業(yè)稅?

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]2lO號)規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅[2000]125號)規(guī)定，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)，并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

預(yù)售房產(chǎn)如何納稅？ 1．營業(yè)稅

一般來講，營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收人款項憑據(jù)的當(dāng)天。但房產(chǎn)采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的現(xiàn)象較為普遍，為保證稅收收入及時足額入庫，加強(qiáng)稅收征管，《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》對納稅人銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為作了特殊規(guī)定：銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當(dāng)天。另外，納稅人采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，并非在收到預(yù)收款的當(dāng)天就要按銷售不動產(chǎn)應(yīng)取得的全部價款為營業(yè)額計算繳納，而是僅以納稅人收到的與銷售不動產(chǎn)有關(guān)的款項，如預(yù)收款、結(jié)算時收到的價款等，作為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。但對銷售方結(jié)算時應(yīng)收的，而受讓方拖欠的價款，根據(jù)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確定的其他規(guī)定，也應(yīng)在銷售方結(jié)算時納稅。

再有，如果納稅人采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，其預(yù)收款大于最后與受讓方結(jié)算的價款，對其超過部分的已征稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以退還。

2．企業(yè)所得稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的居民納稅人按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收人，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季(或月)計算出預(yù)計利潤額，計人利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。預(yù)計利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：

(1)非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目

①位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。②位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％。③位于其他地區(qū)的，不得低于10％。(2)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號)等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)租如何納稅？

甲企業(yè)將房產(chǎn)租賃給乙企業(yè)，乙企業(yè)又將其轉(zhuǎn)租給丙。對此甲企業(yè)應(yīng)按其取得的租金收入繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅；乙企業(yè)應(yīng)按其取得的租金收入繳納房產(chǎn)稅，按其取得的租金收入扣除支付給甲企業(yè)的差額部分繳納營業(yè)稅。

個人銷售其購買的普通住宅，營業(yè)額應(yīng)如伺確定?

經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》決定對房地產(chǎn)營業(yè)稅稅收優(yōu)惠進(jìn)行調(diào)整：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。因此，對個人銷售其購買的普通住宅以2年為時間界限，不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。

租賃年限較長的房屋租賃合同如何納稅?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》(國稅函[2005]83號)明確：對具有明確租賃年限的屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)按銷售不動產(chǎn)征稅，而應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。

銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)均按差額納稅嗎?

單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已經(jīng)繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于征收營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件第三條第20項的規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時在營業(yè)額減除項目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財稅[2003]16號文件第四條的規(guī)定執(zhí)行，即“營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明”。

房地產(chǎn)企業(yè)打出“買100㎡送20㎡”的口號。此行為是屬于折扣銷售還是屬于對外捐贈。如伺進(jìn)行稅務(wù)處理? 房地產(chǎn)企業(yè)打出“買l00㎡送20㎡”活動，應(yīng)屬于折扣銷售行為，即企業(yè)按l00格記銷售收入，按120㎡的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，屬于先打折后銷售不屬于對外捐贈，只需按實際收到的銷售收入繳納營業(yè)稅等，無需進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。

房地產(chǎn)公司取得的商品房預(yù)收款應(yīng)何時繳納營業(yè)稅?

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)在取得預(yù)收款收入的次月按規(guī)定的納稅期限申報繳納營業(yè)稅。提前解除租房合向取得的違約金是否應(yīng)交營業(yè)稅、房產(chǎn)稅?

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)規(guī)定：單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。因此，該違約賠償金應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“租賃”項目繳納營業(yè)稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象的，出租的房屋以租金收入為計稅依據(jù)，企業(yè)取得賠償金不涉及房產(chǎn)稅。

收取次年房產(chǎn)租金，伺時申報繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅?

關(guān)于營業(yè)稅：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收人款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。因此，當(dāng)年收取次年的租金收入，雖然在會計核算上應(yīng)作為次年收人，但在繳納營業(yè)稅上，應(yīng)在取得營業(yè)收入款項的次月申報繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加。

關(guān)于房產(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，單位作為房產(chǎn)所有者，無論房屋是否出租都負(fù)有繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，只不過在房產(chǎn)出租的情況下，房產(chǎn)稅依照租金收入計算繳納。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。單位收取次年租金時，不必隨營業(yè)稅一起繳納房產(chǎn)稅，次年的房產(chǎn)稅應(yīng)在次年繳納。

與房屋租金有關(guān)的“滯納金”、“違約金”如伺納稅?

與租金有關(guān)的“滯納金”、“違約金”具有價外費(fèi)用性質(zhì)，屬于與出租財產(chǎn)有關(guān)的收入，依據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)并人營業(yè)收入，按規(guī)定繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)開發(fā)商“售后回購”或“售后租回”業(yè)務(wù)如伺繳納營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[1999]144號)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“售后回購”、“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(即與購房者簽訂商品房買賣合同書，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回)，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)“稅目繳納營業(yè)稅。至于“購房回租”，房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者應(yīng)分別按“銷售不動產(chǎn)”和“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。

整體購入的房產(chǎn)裝修后分塊出售如伺計算營業(yè)稅? 根據(jù)財稅[2003]16號文的規(guī)定，銷售外購或抵債的不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按照售價扣除買價或抵債金額的差額作為計稅依據(jù)，計征營業(yè)稅。整體購人的房產(chǎn)裝修后分塊出售可參照該規(guī)定計稅。

轉(zhuǎn)讓在建工程項目如何繳納營業(yè)稅？

財稅[2003]l6號文規(guī)定：單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

(1)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。

(2)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。

銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，如伺計征營業(yè)稅?

財稅[2003]l6號文規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額；單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。其他的應(yīng)以全部銷售收人為計稅依據(jù)。這是銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計稅依據(jù)的新變化。

轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)生的折扣能否沖減收入?

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅【2003】16號)規(guī)定：單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額，如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。因此，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)生的折扣額，只有將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，才能以折扣后的價款作為營業(yè)額。

企業(yè)租入房屋給員工居住，再向員工收取的租金是否要征營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)[1995]第076號)文件規(guī)定：單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按服務(wù)業(yè)稅目中租賃業(yè)項目征收營業(yè)稅。因此，企業(yè)將房屋轉(zhuǎn)租給員工應(yīng)按上述文件規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。

單位銷售不動產(chǎn)應(yīng)如伺計繳營業(yè)稅? 根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]l6號)的規(guī)定，單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。此規(guī)定適用于房地產(chǎn)三級市場產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。單位銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。涉及營業(yè)額減除項目的憑證，應(yīng)是稅務(wù)發(fā)票、財政部門收據(jù)或其他合法有效憑證。

轉(zhuǎn)讓在建廠房時，能否在扣除已支付的工程款后繳納營業(yè)？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)的規(guī)定，單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下規(guī)定繳納營業(yè)稅：

(1)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目中”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目繳納營業(yè)稅。

(2)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的．土地使用權(quán)，以全部收人減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。在轉(zhuǎn)讓在建廠房時不能將轉(zhuǎn)讓收人扣除已支付的工程款計算繳納營業(yè)稅，而應(yīng)按上述財稅[2003]l6號文件中有關(guān)轉(zhuǎn)讓在建項目的規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。

未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地是否納稅?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》(國稅函[2007]645號)的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

個人將受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷，能否享受營業(yè)稅有關(guān)優(yōu)惠政策？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]l72號)的規(guī)定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)有關(guān)營業(yè)稅的征免規(guī)定。其購房時間以受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為之前的購房時間確定，其購房價格以受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為之前的購房原價確定。

根據(jù)財稅[2006]75號以及國務(wù)院2008年12月l7日的決定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過2年(含2年)的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

個人出售購買的住房，是否繳納營業(yè)稅?

根據(jù)財稅[2006]75號以及國務(wù)院2008年12月l7日的決定：

(1)個人將購買不足2年的住房對外銷售，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

(2)個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。納稅人購房時間如何確定？

納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間孰先原則確定。首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，由于合理客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的，購房時間的認(rèn)定可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

包銷房地產(chǎn)如何繳納營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》(國稅函[1996]684號)的規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)”項目繳納營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外資企業(yè)委托境外企業(yè)在境外銷售其位于境內(nèi)的房地產(chǎn)，收入是否繳納營業(yè)稅？ 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》(國稅發(fā)[1999]242號)文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費(fèi)用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的l10% 有關(guān)單位代收的住房專項維修基金是否應(yīng)繳納營業(yè)稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)[2004]69號)的規(guī)定，住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計繳營業(yè)稅。

村集體土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入是否繳納營業(yè)稅?

《中華人民共和國憲法》第十條及《中華人民共和國土地法》第八條均規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有“。鑒于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，故村集體(村委會)通過合法程序出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補(bǔ)償收入，應(yīng)依照《營業(yè)稅稅目注釋》中“對土地所有者出讓土地使用權(quán)，不征收營業(yè)稅”的規(guī)定執(zhí)行。

而對于村集體(村委會)未經(jīng)政府相關(guān)部門審批，私自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地，因其土地權(quán)屬未進(jìn)行變更仍為集體土地，故對其取得的補(bǔ)償收入按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”子目征收營業(yè)稅。

農(nóng)民自建房屋被拆遷而取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否繳納營業(yè)稅?

對農(nóng)民自建房屋被拆遷而取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，參照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策問題的通知》(財稅字[1999]21O號)文件中“個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅”的規(guī)定執(zhí)行。

個人銷售自建的房屋是否免稅，個人銷售購置的房屋如何交稅？ 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]21O號)規(guī)定，個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。根據(jù)財稅[2003]16號文件關(guān)于“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”地規(guī)定，購人原價應(yīng)為購買住房取得的合法憑證。據(jù)此，個人銷售自建自用住房時是免征營業(yè)稅的，銷售購買的房屋時應(yīng)根據(jù)取得時的合法憑證，按財稅[2003]16號文件的規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。

個人出售自有住房涉及的稅種由哪些？

個人出售自有住房涉及的稅種包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個人所得稅、印花稅及契稅。以房產(chǎn)抵頂公司債務(wù)應(yīng)交什么稅？

公司應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，同時繳納城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅。另外，公司應(yīng)按企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行所得稅處理。

第三篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓中稅務(wù)處理

股權(quán)轉(zhuǎn)讓中稅務(wù)處理

文章來源：中顧網(wǎng) 作者：佚名 點擊數(shù)：4205 評論:0條 更新時間：2009-8-14 18:30:16股權(quán)轉(zhuǎn)讓中稅務(wù)處理,應(yīng)納稅所得額=(原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓總收入-原股東承擔(dān)的債務(wù)總額+原股東所收回的債權(quán)總額-注冊資本額-股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)稅費(fèi))×原股東持股比例。推薦閱讀：股權(quán)轉(zhuǎn)讓 稅務(wù)處理

股權(quán)轉(zhuǎn)讓中稅務(wù)處理

1、契稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳納契稅。

2、營業(yè)稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳納營業(yè)稅。

3、所得稅。

個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)交納個人所得稅。計算方式為：(1)對于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例先清收債權(quán)、歸還債務(wù)后，再對每個股東進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計算公式為：

應(yīng)納稅所得額=(原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓總收入-原股東承擔(dān)的債務(wù)總額+原股東所收回的債權(quán)總額-注冊資本額-股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)稅費(fèi))×原股東持股比例。

其中，原股東承擔(dān)的債務(wù)不包括應(yīng)付未付股東的利潤(下同)。

(2)對于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例對股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計算公式為：應(yīng)納稅所得額=原股東分配取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入+原股東清收公司債權(quán)收入-原股東承擔(dān)公司債務(wù)支出-原股東向公司投資成本。

企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)交納企業(yè)所得稅。計算方式為：(股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入-投資成本)*稅率。應(yīng)注意的是，一般股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)分享的被投資方累計未分配利潤或累計盈余公積應(yīng)確認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不得確認(rèn)為股息性質(zhì)的所得。轉(zhuǎn)讓全資子公司以及持股95%以上的企業(yè)時，投資方應(yīng)分享的被投資方累計未分配利潤和累計盈余公積應(yīng)確認(rèn)為投資方股息性質(zhì)的所得。允許在股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入中扣減。

第四篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何進(jìn)行賬務(wù)處理(DOC)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何進(jìn)行賬務(wù)處理

一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)法定手續(xù)。我國公司法及其他有關(guān)法律法規(guī)對公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)法定手續(xù)的規(guī)定是：公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)召開股東會進(jìn)行決議；當(dāng)公司股東向股東以外其他人（包括法人、自然人）轉(zhuǎn)讓股份時，必須取得過半數(shù)的股東同意；中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)獲得政府審批機(jī)關(guān)同意；國有控股公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)其政府主管部門和財政、國資主管部門的批準(zhǔn)。另外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，股東轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格、購股款的支付及交割時間、轉(zhuǎn)讓前的公司未分配利潤的享受以及債權(quán)債務(wù)的責(zé)任等四個方面主要事項簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。轉(zhuǎn)讓方、受讓方其中一方是國有企業(yè)或國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)、投資部門的，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)經(jīng)其政府主管部門、財政、國資部門的批準(zhǔn)。

二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的確定。在以上股東會決議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，難點也是容易忽略的問題之一是如何確定股份轉(zhuǎn)讓價格。實際工作中許多公司在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，只以原始投資價值來確定轉(zhuǎn)讓股份的價值。但根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，公司在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的確定方法有以下幾種：按實收資本賬面價值（即原始投資價值）來確定；按公司所有者權(quán)益來確定；按法定評估機(jī)構(gòu)評估的公司凈資產(chǎn)價值來確定（評估報告一般應(yīng)經(jīng)公司董事會或主管財政、國資部門確認(rèn)）；轉(zhuǎn)讓、受讓雙方通過談判來確定協(xié)議價。上述四種方法中，第三種方法提供了社會公允的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，最為可取。并且我國有關(guān)國有資產(chǎn)管理法規(guī)也有明確規(guī)定，當(dāng)轉(zhuǎn)讓方或受讓方其中一方為國有企業(yè)的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須通過法定評估機(jī)構(gòu)對公司凈資產(chǎn)進(jìn)行評估，且評估報告應(yīng)由主管財政、國資部門確認(rèn)。

三是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交割。實務(wù)工作中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓成立日（即股權(quán)交割日）的條件一般包括以下幾點：購買協(xié)議已獲股東大會通過，并已獲相關(guān)政府部門批準(zhǔn)（如果需要有關(guān)政府部門批準(zhǔn)）；購買企業(yè)和被購買企業(yè)已辦理必要的財產(chǎn)交接手續(xù)；購買企業(yè)已支付購買價款（指以現(xiàn)金和銀行存款支付購股款）的大部分（一般應(yīng)超過50％）；購買企業(yè)實際上已經(jīng)控制被購買企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策，并從其活動中獲得利益或承擔(dān)風(fēng)險等。以上第三條是最重要也是最關(guān)鍵的股權(quán)交割標(biāo)志。另外，按實際轉(zhuǎn)讓股款支付是否通過公司分為受讓方先支付股款給公司，再由公司支付出讓方；受讓方直接將股款支付給出讓方。以上方式中，第一種支付方式更規(guī)范、更可取，它既反映了股權(quán)受讓方對公司的實際出資，又反映了出讓方股份退出公司，收回原出資股份價值的整個過程，因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是在公開、公平、公正原則下進(jìn)行的；同時，這一支付方式有利于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對出讓方因轉(zhuǎn)讓股權(quán)而應(yīng)交納個人所得稅的監(jiān)管。

四是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計處理。

（1）受讓方股款一次到位的公司會計處理。一種情況是受讓方通過公司再支付給出讓方股權(quán)款。股權(quán)轉(zhuǎn)讓交割，受讓方匯入公司股款時，借記“銀行存款”，貸記“其他應(yīng)付款——出讓方”；同時，借記“實收資本（或股本）——出讓方”，貸記“實收資本（或股本）——受讓方”。公司匯給出讓方股款時，借記“其他應(yīng)付款——出讓方”；貸記“銀行存款”。如果出讓方為自然人，且轉(zhuǎn)讓股款大于出讓方原實際出資額時，應(yīng)注意轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)的個人所得稅公司應(yīng)予代扣代交，借記“其他應(yīng)付款——出讓方”，貸記“銀行存款”（轉(zhuǎn)讓股款——應(yīng)交個人所得稅）、“應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅”[（轉(zhuǎn)讓股款-出讓方原出資額）×20％稅率].另一種情況是受讓方不通過公司直接支付給出讓方的股權(quán)款。根據(jù)受讓方的匯出憑證及出讓方的匯入憑證與收據(jù)，借記“實收資本（或股本）——出讓方”，貸記“實收資本（或股本）——受讓方”；如果出讓方為自然人，且轉(zhuǎn)讓股款大于出讓方原實際出資額時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)的個人所得稅應(yīng)由出讓方自行向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報。

（2）受讓方股款分期到位的公司會計處理。一種情況是受讓方通過公司再支付給出讓方股權(quán)，當(dāng)支付款小于50％股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議價格時，借記“銀行存款”，貸記“其他應(yīng)付款——出讓方”；當(dāng)支付款大于等于50％股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議價值時，借記“銀行存款”，貸記“其他應(yīng)付款——出讓方”，同時借記“實收資本（或股本）——出讓方”，貸記“實收資本（或股本）——受讓方”。

有限責(zé)任公司股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和程序

一、有限責(zé)任公司股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

1.股東之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)的條件

我國《公司法》第72條第一款規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)，即我國法律不禁止股東之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)，也不需股東會表決通過。但是，我國法律和國家有關(guān)政策從其它方面又對股東之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)作出限制，如根據(jù)我國的產(chǎn)業(yè)政策，像國有股必須控股或相對控股的交通、通信、大中型航運(yùn)、能源工業(yè)、重要原材料、城市公用事業(yè)、外經(jīng)貿(mào)等有限責(zé)任公司，股東之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)不能使國有股喪失必須控股或相對控股地位，如果根據(jù)公司的情況確需非國有股控股，必須報國家有關(guān)部門審批方可。

2.向股東以外的第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的條件

向股東以外的第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)會直接引起股東結(jié)構(gòu)的變化，增加新股東，對此，我國《公司法》第 72條第二款明確規(guī)定，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿30日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；如果不購買轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，視為同意轉(zhuǎn)讓。

這里有兩個問題：第一，涉及到股東表決權(quán)問題，對“應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意”如何理解，一種理解認(rèn)為，有限責(zé)任公司的股東原則上按股權(quán)一份，不論股權(quán)多寡，就有一表決權(quán)；另一種理解認(rèn)為，股東以其股權(quán)比例行使表決權(quán)，即一般采取資本多數(shù)決議制。對此，筆者認(rèn)為，第二種理解妥當(dāng)一些，因為我國《公司法》第43條規(guī)定，“股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)；但公司章程另有規(guī)定的除外?！蔽覈梢彩跈?quán)股東在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上可以在公司章程中規(guī)定股東行使表決權(quán)的方式和計算表決權(quán)的方法，這樣更有利于保護(hù)中小股東的利益，防止大股東利用其優(yōu)勢地位侵害小股東的權(quán)益。第二，我國《公司法》的規(guī)定使股東可以強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，因為其他股東要么同意這一股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，要么自己購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，但不能絕對否決該股東的轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的申請。

3.保護(hù)股東的優(yōu)先受讓權(quán)（購買權(quán)）《公司法》第72條第三款規(guī)定，“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)?！边@里的同等條件是股東相對股東以外的人而言，法律之所以這樣規(guī)定，主要是防止低價向第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，損害公司和其他股東的權(quán)益。4．股權(quán)轉(zhuǎn)讓約定優(yōu)先原則

《公司法》第72條第四款規(guī)定，“公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。” 5．法院強(qiáng)制執(zhí)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓

《公司法》第七十三條規(guī)定 人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

6．公司收購股權(quán)條件

第七十五條 有下列情形之一的，對股東會該項決議投反對票的股東可以請求公司按照合理的價格收購其股權(quán)：

（一）公司連續(xù)五年不向股東分配利潤，而公司該五年連續(xù)盈利，并且符合本法規(guī)定的分配利潤條件的；

（二）公司合并、分立、轉(zhuǎn)讓主要財產(chǎn)的；

（三）公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)，股東會會議通過決議修改章程使公司存續(xù)的。

自股東會會議決議通過之日起六十日內(nèi)，股東與公司不能達(dá)成股權(quán)收購協(xié)議的，股東可以自股東會會議決議通過之日起九十日內(nèi)向人民法院提起訴訟。7．繼承轉(zhuǎn)讓

第七十六條 自然人股東死亡后，其合法繼承人可以繼承股東資格；但是，公司章程另有規(guī)定的除外。

二、有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的程序

股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)作為公司運(yùn)營中的重大事項，直接關(guān)系到大多數(shù)股東、公司本身和市場交易相對人（即其他市場主體，如其他公司、團(tuán)體、個人）的利益，因此，各國法律對股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序都做了嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)我國《公司法》和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)一般要經(jīng)過以下程序：

1.欲轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求是否同意，讓其他股東行使優(yōu)先購買權(quán)。這主要是對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的規(guī)定，因為，股東之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)無須經(jīng)過股東會表決。

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)中對涉及的國有資產(chǎn)和土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)等無形資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估。國家為防止國有資產(chǎn)流失，國務(wù)院1991年11月發(fā)布了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，該《辦法》第3條規(guī)定，“國家資產(chǎn)占有單位（以下簡稱古有單位）有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估：

（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；

（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營…”所似，股東轉(zhuǎn)讓的股權(quán)如果是國有股部分或因公司：購并使國有股發(fā)生轉(zhuǎn)讓，那么對這部分國有股《資產(chǎn)》在轉(zhuǎn)讓前要委托資產(chǎn)評估部門進(jìn)行資產(chǎn)評估；對土地使用權(quán)工業(yè)產(chǎn)權(quán)，專有技術(shù)等無形資產(chǎn)，其價值的被動牲此較大，另外，欲受讓出：資的新股東若以上述無形資產(chǎn)投入公司，根據(jù)《公司法）第24條之規(guī)定，必須進(jìn)行萍估作價。對新投；人的土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)等；還皮辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

3、簽訂轉(zhuǎn)讓股權(quán)的協(xié)議。轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東與受讓股權(quán)；的股東或股東以外酌人按法律的規(guī)定并以般東會的表決結(jié)果為依據(jù)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓股權(quán)的協(xié)議；其中對雙方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的數(shù)額、轉(zhuǎn)讓的程序、雙方，的權(quán)利義務(wù)等事項作出規(guī)定，使其作為有效的法律文書來約束雙方，規(guī)范雙方的行為。

4.中外合資或中外合作的有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，根據(jù)（中外合資企業(yè)法》或《中外合作企業(yè)法》的規(guī)定，要經(jīng)過中文股東的上級政府部門審敏；并報送。國務(wù)院外經(jīng)貿(mào)部門或其授權(quán)的地方政府審批同意方可有效辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

5.收回原股東的股權(quán)證明書，給受讓人發(fā)新的股權(quán)證明書；并記載于股東名冊。（公司法》對股東的股權(quán)證明書、股東名冊及其變更記載都作了規(guī)定；股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，由公司將受讓人的姓名或名稱；住所以及受讓的股權(quán)額記載于股東名冊，具有法律上的公示效力。

6、召開股東會議，表決修改公司章程；根據(jù)股東的提議，必要時變更公司董事會和監(jiān)事會成員。公司章程對股東的名稱及其股權(quán)額都有記載，股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)必然引起股東結(jié)構(gòu)及股權(quán)發(fā)生變化，所以，按（公司法）第38條對股東會職權(quán)的規(guī)定，必須召開股東會議，修改公司章程。對原股東出任或委派的董事或監(jiān)事，受讓人作為新股東可提議要求股東會予以更換，可由其出任或委振新的董事或監(jiān)事。

7.就公司章程修改、股東及其股權(quán)變更、董事會和監(jiān)事會的變更等向工商行政管理部門申請工商注冊登記事項變更。

至此，完成了股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的全部法定程序。

8、必要時進(jìn)行轉(zhuǎn)讓股權(quán)公告。這并不是法律規(guī)定的必頓程序；但是對較大規(guī)模的公司來說，股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)后進(jìn)行公告，增加公司管理層的透明度，便于增加社會公眾，特別是市場交易相對人對公司的信任。

三、律師在股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律事務(wù)

有限責(zé)任公司股；東股權(quán)轉(zhuǎn)讓作為典型的公司法上的非訴訟法律事務(wù)，涉及到大量的法律法規(guī)和?國家政策，需要協(xié)調(diào)股東之間；股東與公司、公司與政府部門、中介機(jī)構(gòu)之何大量的關(guān)系和活動并需要起草大量的法律文書{整個過程需要法律專家來指導(dǎo)和監(jiān)督，這為律師提供了次量的服務(wù)事項。

1、提供法律和政策信息，提出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的總體安排，協(xié)助股東和公司選擇當(dāng)?shù)氖茏屓撕椭薪闄C(jī)構(gòu)：律師作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的法律顧問，應(yīng)向股東和公司提供國家現(xiàn)行的有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)和部門規(guī)章，以及國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策信息，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部過程提。出總體安排，主持各方參加的協(xié)調(diào)會，并協(xié)助轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東和公司選擇適當(dāng)?shù)墓蓹?quán)受讓人和選聘合法的會計師事務(wù)所、評估事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。

2、起草和審核股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律文件，指導(dǎo)雙方簽訂各項法律文書。該項業(yè)務(wù)中涉及的法律文件主要有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓申請書；股東會決議、轉(zhuǎn)讓股權(quán)協(xié)議、股權(quán)證明書、股東名冊、公司章程、變更登記注冊事項申請書、轉(zhuǎn)讓股權(quán)公告等。

3.指導(dǎo)和監(jiān)督辦理股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的全過程，對有關(guān)事項出具法律意見書，確保轉(zhuǎn)讓過程合法有效。股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到大量的法律關(guān)系和法律法規(guī)，其過程相當(dāng)復(fù)雜，為確保其過程合法高效，降低轉(zhuǎn)讓成本（包括時間成本），減少不必要的曲折和時間浪費(fèi)，就需要律師來指導(dǎo)和監(jiān)督，使轉(zhuǎn)讓行為得到法律保護(hù)和政府部門的確認(rèn)。

4.對辦理完股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司和新股東進(jìn)行輔導(dǎo)。輔導(dǎo)內(nèi)容主要是權(quán)利意識和法律意識的輔導(dǎo)，使新股東在公司股東會、董事會等機(jī)構(gòu)中正確行使其權(quán)利，直至股東結(jié)構(gòu)變化后公司仍能正常運(yùn)作，確保公司和各股東的利益都得到最有效的保護(hù)。具體可對公司高中級管理人員進(jìn)行法制培訓(xùn)，列席公司股東會、董事會，起草、審核公司各項法律文件等。

公司變更股東需要哪些手續(xù)？

1.原股東的股東會決議,同意轉(zhuǎn)讓股份

2.股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議

3.新股東的股東會決議,選舉新的董事,監(jiān)事 4,新的董事會決議,選舉董事長,總經(jīng)理 5.新的章程,或章程修正案.6.法人代表及新股東簽章的變更登記申請書和股東信息表(工商局領(lǐng))7.新的法人代表身份證復(fù)印件(如果要換法人代表的話)基本就這些了.具體咨詢當(dāng)?shù)毓ど叹止ど痰怯浄?wù)窗口.國企改制職工量化資產(chǎn)形成股權(quán)的法律屬性

從2009年夏天接手內(nèi)蒙鄂爾多斯市一家國企改制引發(fā)的股權(quán)糾紛案以來，對于國企業(yè)改制職工股權(quán)糾紛案進(jìn)行了一些深入的研究，到今天是越發(fā)透徹了。該案從2007年進(jìn)入訴訟程序，經(jīng)歷一二審，均以“該糾紛是地方政府在實行國有企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中產(chǎn)生的行政性糾紛，不屬于人民法院的受理范圍”，而予以駁回。我代理向最高人民法院申訴后，最高人民法院糾正了一二審的錯誤，認(rèn)定該糾紛雖然是依改制發(fā)生的，但仍屬于平等主體的民事糾紛，裁定重審。

進(jìn)行實體審理以后，矛盾的最大沖突在于，職工股權(quán)與一般性投資入股的股權(quán)地位不一樣，當(dāng)時的政策設(shè)定了一些條件，最主要的規(guī)定是國家體改委1997年發(fā)布的一個規(guī)章《關(guān)于發(fā)展城市股份合作制企業(yè)的指導(dǎo)意見》，在該指導(dǎo)意見中規(guī)定了，職工離開企業(yè)時其股份不能帶走，必須在企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，其他職工有優(yōu)先受讓權(quán)。這就與1994年公布的《公司法》發(fā)生了沖突“第三十五條 股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資?！?/p>

公司法的規(guī)定是，股東之間可以轉(zhuǎn)讓全部出資或者部分出資，意即轉(zhuǎn)讓股權(quán)是股東的權(quán)利，其處分權(quán)在于股權(quán)所有人。但是，《指導(dǎo)意見》卻規(guī)定在某種條件下，股東必須轉(zhuǎn)讓股權(quán)，這一點，是與公司法沖突的，本著私法自治的原則，屬于公民私人財產(chǎn)的股權(quán)，一個行政規(guī)章是沒有權(quán)利要求股東必須轉(zhuǎn)讓其股份的。這一規(guī)定，正是導(dǎo)致國有企業(yè)改制后職工與企業(yè)股權(quán)糾紛頻發(fā)的導(dǎo)火索。

《指導(dǎo)意見》第六條確定，“職工個人股是職工以自己合法財產(chǎn)向本企業(yè)投資所形成的股份?！睆倪@一條規(guī)定可知，職工股權(quán)是職工個人合法財產(chǎn)投資形成的。

有很多人一直對職工股不理解，認(rèn)為那是一種福利，因為在國企改制中，職工白白分得了量化資產(chǎn)，然后以量化資產(chǎn)入股變成了企業(yè)的股東。

但是，量化資產(chǎn)的確不是國家無償分給職工個人的財產(chǎn)，不是白白可以得到財產(chǎn)。

國有企業(yè)改制的兩大核心，一是通過把單一的國有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)換為多元化產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)代企業(yè)組織；二是用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金將職工由國有制企業(yè)職工置換為非國有合同制員工。

國家體改委1996年《關(guān)于加快國有小企業(yè)改革的若干意見》第十七條：“企業(yè)改制后，職工一律實行勞動合同制，取消原企業(yè)職工的固定身份。勞動合同中，要按照國家的有關(guān)法律和法規(guī)，明確職工與企業(yè)的合法權(quán)利和義務(wù)?！?/p>

1995年1月1日施行的《中華人民共和國勞動法》第二十八條規(guī)定：“用人單位依據(jù)本法…..規(guī)定解除勞動合同的，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！?/p>

從上述兩個規(guī)定可知，國有企業(yè)改制中職工身份置換，即取消原企業(yè)職工的固定身份、由國企固定工變成公司聘用的勞動合同制員工，需要向職工支付解除勞動關(guān)系經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。因為國有企業(yè)職工和企業(yè)之間形成的是一種終生就業(yè)勞動關(guān)系，每個職工就業(yè)到國有企業(yè)，是一個終生就業(yè)，和國有企業(yè)形成了一個無固定期限的勞動合同，且企業(yè)要管職工的生老病死。國有企業(yè)改制是以國有企業(yè)單方面解除終生的勞動關(guān)系為前提的，因此要給職工支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，也即職工身份置換的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

該補(bǔ)償金之所以被稱之為“量化資產(chǎn)”，因為補(bǔ)償金本應(yīng)由企業(yè)予以一次性支付，但為了企業(yè)的發(fā)展，將所有補(bǔ)償金轉(zhuǎn)投為新公司的股本，未實際支付給勞動者。量化資產(chǎn)其實質(zhì)是職工身份置換解除勞動關(guān)系的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。而在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金變成量化資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為股權(quán)這個過程中，并未與勞動者進(jìn)行充分協(xié)商，不管是不是同意當(dāng)股東，一概“被成為股東”。這就是職工股權(quán)的來源。它完全是職工個人的合法所得。股權(quán)形成基于投資行為，是投資人將一定數(shù)額合法財產(chǎn)投入到公司，成為股東而享有參與管理及分紅權(quán)。股權(quán)可由公司章程規(guī)定其行使的方式，但處分權(quán)仍在于股東本人。所以，《指導(dǎo)意見》就股權(quán)的處分規(guī)定的條件，現(xiàn)在看來是相當(dāng)荒唐的。這一規(guī)定有相當(dāng)大的硬傷，既然規(guī)定必須轉(zhuǎn)讓，那轉(zhuǎn)讓的價格雙方談不妥如何處理？

對量化資產(chǎn)進(jìn)行法律分析，確定它的法律屬性，才能對職工的股權(quán)性質(zhì)進(jìn)行準(zhǔn)確地判斷。在實踐中，很多企業(yè)直接規(guī)定，離開企業(yè)必須退股，那更是違反公司法禁止性規(guī)定的不平等條款，應(yīng)當(dāng)被直接確定為無效條款。

《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》第六條 企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估：

（一）整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；

（二）以非貨幣資產(chǎn)對外投資；

（三）合并、分立、破產(chǎn)、解散；

（四）非上市公司國有股東股權(quán)比例變動；

（五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；

（六）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；

（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；

（八）以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)；

（九）資產(chǎn)涉訟；

（十）收購非國有單位的資產(chǎn)；

（十一）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資；

（十二）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債；

（十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項。

第五篇：以舊換新銷售貨物如何進(jìn)行稅務(wù)處理

以舊換新銷售貨物如何進(jìn)行稅務(wù)處理問：商業(yè)企業(yè)增值稅一般納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，所銷售的貨物是按差價開具發(fā)票，還是按貨物的全額開具發(fā)票？收取的舊貨如果取得了增值稅專用發(fā)票，可否抵扣進(jìn)項稅額？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕154號）第二條第三項規(guī)定，納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，應(yīng)按新貨物的同期銷售價格確定銷售額。因此，采取以舊換新方式銷售貨物，應(yīng)按貨物的同期銷售價格開具發(fā)票并計稅。收取舊貨物，取得增值稅專用發(fā)票注明的進(jìn)項稅額可以抵扣。