第一篇：征地補償標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額
征地補償標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額
1、各項征地補償費用的具體標(biāo)準(zhǔn)、金額由市、縣政府依法批準(zhǔn)的征地補償安置方案規(guī)定。
2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定（有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償標(biāo)準(zhǔn)）：按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認(rèn)可的單價為準(zhǔn)。
3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
補償費用的管理和歸屬
各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：
1、土地補償費、依法應(yīng)支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。
2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。
3、安置補助費的歸屬、使用：（1）由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由其管理和使用。（2）由其他單位安置的，支付給安置單位。（3）不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個人或經(jīng)被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。集體所有的補償費用的使用收益分配辦法：
1、在當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)設(shè)立專戶存放。
2、使用情況公開，接受村民監(jiān)督。
3、分配辦法經(jīng)村民會議或村民代表會議過半數(shù)通過，報鄉(xiāng)政府備案。
征地補償糾紛及解決方式
1、補償標(biāo)準(zhǔn)爭議 先由縣級以上政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。
2、補償費用分配糾紛 其性質(zhì)為民事糾紛，當(dāng)事人為村委會或農(nóng)村集體經(jīng)濟和村民，當(dāng)事人可以通過民事訴訟解決。
3、征地信息公開糾紛 屬于行政爭議，當(dāng)事人可以通過行政復(fù)議和行政訴訟的方式解決。
第二篇：征地補償標(biāo)準(zhǔn)
征地補償標(biāo)準(zhǔn)：
《土地管理法》第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。福建省2011年2月做的一個調(diào)整通知：
根據(jù)此次通知確定，我省征收土地使用的耕地最低年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)由每畝1000元調(diào)整為1100元。各市、縣(區(qū))應(yīng)在此標(biāo)準(zhǔn)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、土地區(qū)位、耕地質(zhì)量等因素，劃分區(qū)域范圍，具體確定各區(qū)域的耕地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。
征收土地按所在區(qū)域的耕地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)計算土地補償費和安置補助費，其中，耕地為25倍、果園和其他經(jīng)濟林地為9.5～15倍、非經(jīng)濟林地為6倍、養(yǎng)殖生產(chǎn)的水面和灘涂為8～11倍、鹽田為7～9倍、未利用地為1.5倍。青苗補償費和地上附著物補償費的具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(區(qū))人民政府按《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定制定。
實行征地區(qū)片綜合地價的區(qū)域，征地區(qū)片綜合地價的最低標(biāo)準(zhǔn)為每畝27500元。各市、縣(區(qū))城市規(guī)劃區(qū)范圍等有條件的區(qū)域，應(yīng)依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障等因素，劃分區(qū)片，在最低標(biāo)準(zhǔn)之上制定具體區(qū)片的征地區(qū)片綜合地價。
第三篇：新版征地補償標(biāo)準(zhǔn)(2017最新)
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新版征地補償標(biāo)準(zhǔn)(2017最新)
我國完善征地補償安置制度
為了保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，使他們原有生活水平不降低，國土資源部日前發(fā)布了《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》，確定了征地補償標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)這個指導(dǎo)意見，省級國土資源部門將會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣(市)耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，并報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)必須考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。
土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);如果土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)?/p>
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人民政府統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實行征地補償。制訂區(qū)片綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。
按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制訂。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。
保護被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶知情權(quán)
擬征地用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，應(yīng)以書面形式告知
《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》明確規(guī)定，在征地過程中必須嚴(yán)格履行法定程序，特別是要保護被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶的知情權(quán)。
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意見規(guī)定，在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。但是，在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。
在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。
經(jīng)依法批準(zhǔn)征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準(zhǔn)事項?？h(市)國土資源部門應(yīng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在的村、組公告征地批準(zhǔn)事項。
用地單位應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)
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視不同情況，分別實行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置或異地移民安置
《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》要求，用地單位在同等條件下應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)，使他們的長遠生計得到一定程度的保障。
國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)行法律對被征地農(nóng)民并沒有提出具體的安置途徑。為了使被征地農(nóng)民真正分享到工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的成果，保障他們的長遠生計，《意見》明確規(guī)定，對被征地農(nóng)民視不同情況，分別實行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置或異地移民安置。
具體來說，征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。此外，有關(guān)地方政府還應(yīng)積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工
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作崗位。
對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。
本地區(qū)確實無法為因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。(夏珺/《人民日報》)
國土資源部負(fù)責(zé)人解讀新版征地補償標(biāo)準(zhǔn) 30倍上限”有所突破
根據(jù)國土資源部日前公布的新版征地補償標(biāo)準(zhǔn)”，如果給予被征地農(nóng)民的土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，仍不足以使農(nóng)民保持原有生活水平的話，當(dāng)?shù)厝嗣裾畬膰型恋赜袃斒褂檬找嬷袆澇鲆欢ū壤o予補貼。國土資源部耕地保護司有關(guān)負(fù)責(zé)人12日就此接受記者采訪時指出，這是新版征地補償標(biāo)準(zhǔn)”與以往補償標(biāo)準(zhǔn)的最大區(qū)別，充分體現(xiàn)了黨和政府對農(nóng)民群眾的關(guān)心。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，征收耕地的補償費用主要包括土地補償費和安置補助費。其中，土地補償費，為該耕地被征收
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前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍;安置補助費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，最高不得超過15倍。如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)仍不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費，但兩費”總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，目前，有些地方在執(zhí)行這個補償標(biāo)準(zhǔn)時往往就低不就高，損害了農(nóng)民群眾的利益;有些地方雖然執(zhí)行了30倍的最高補償標(biāo)準(zhǔn)，仍然不能保證被征地農(nóng)民的原有生活水平不降低;有些地方財政吃緊，就干脆壓低補償安置標(biāo)準(zhǔn)，甚至拖欠被征地農(nóng)民的補償安置費。在土地市場治理整頓中，全國清理出拖欠、截留、挪用農(nóng)民征地補償費高達150億元。
為此，新近發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確提出，土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，仍不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。目的就是在考慮執(zhí)行法律規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)的同時，想方設(shè)法使被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。
目前，國土資源部已要求各級國土資源部門對依法批準(zhǔn)的征收土地方案的實施情況進行監(jiān)督檢查。因征地確實導(dǎo)致被征地農(nóng)民原有生活水平下降的，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)積極會同政府有關(guān)部門，切實采
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取有效措施，多渠道解決好被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活，維護社會穩(wěn)定。
這位負(fù)責(zé)人說，原有的征地補償標(biāo)準(zhǔn)”帶有很強的計劃經(jīng)濟的色彩，新版標(biāo)準(zhǔn)也只是一個過渡性措施。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，國家將不斷適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，出臺區(qū)片綜合地價”等新的補償辦法。國土資源部日前發(fā)布的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》明確提出，在有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可以會同有關(guān)部門，在綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素的基礎(chǔ)上，制訂省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價，實行征地補償
來源：（新版征地補償標(biāo)準(zhǔn)(2017最新)http://s.yingle.com/cq/466016.html）征地拆遷.相關(guān)法律知識
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第四篇：企業(yè)征地補償標(biāo)準(zhǔn)
企業(yè)征地補償標(biāo)準(zhǔn)，如何獲得滿意補償
作者：北京吳少博律師事務(wù)所·10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗
企業(yè)被征收能獲得的補償項目介紹
1.土地、企業(yè)的房屋價值補償
房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
2.裝修附屬物補償
關(guān)于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標(biāo)準(zhǔn)的實施細(xì)則，該項補償內(nèi)容主要由評估機構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進行評估。此項補償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。
3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償
停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點關(guān)注。
4.搬遷費用、搬遷損失
企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設(shè)備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設(shè)備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。
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5.各項拆遷獎勵費用
在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn)。
拆遷補償方案的選擇
1.土地置換
如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設(shè)廠房，那你有權(quán)利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設(shè)備的搬遷費。
2.土地加房屋安置
如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。
如何計算停產(chǎn)停業(yè)損失
1.按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償
這種計算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計算出停產(chǎn)停業(yè)損失。
這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營面積呢？此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？其實這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的部分，但是拆遷方經(jīng)常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？算不算是企業(yè)在進行實際生產(chǎn)經(jīng)營中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產(chǎn)生實體爭議。
在北京停產(chǎn)停業(yè)的補償標(biāo)準(zhǔn)是每平方米500-1500元，但實際上隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當(dāng)?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償是可以突破這個
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1.按照企業(yè)納稅的情況計算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價值的一定比例3.按營業(yè)收入、利潤4.評估機構(gòu)進行評估5.雙方協(xié)商決定
2.根據(jù)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積
具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標(biāo)注的營業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國家的營業(yè)信息中標(biāo)注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業(yè)性用房可以用營業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營面積。但是這樣的計算方式往往對經(jīng)營企業(yè)來講是很不利的，因為營業(yè)信息標(biāo)注的面積和實際經(jīng)營使用面積是有巨大差距的。我們的營業(yè)注冊和營業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業(yè)面積往往和經(jīng)營企業(yè)所要得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。
3.按照實際經(jīng)營面積進行計算
還有一種情況是按照實際的經(jīng)營面積進行計算。如果按照實際的經(jīng)營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你說一個經(jīng)營面積（數(shù)字）。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢？實際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經(jīng)營面積呢？可能會在這方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？倉庫難道不屬于經(jīng)營的場所嗎？完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？我是不是在進行實際經(jīng)營中使用的呢？這些都會和拆遷方產(chǎn)生實體爭議。
《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停業(yè)損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)；損失補償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。
關(guān)于選擇評估機構(gòu)的問題
1.房地產(chǎn)估價的范圍
《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估??”由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價活動的范圍。
文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請經(jīng)過本團隊同意并注明出處。事實已說明，在征收補償中，由于房地產(chǎn)量大價高，絕大多數(shù)的補償都是對房地產(chǎn)價值的補償，征收補償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行是有法理依據(jù)的。
2.房地產(chǎn)估價的技術(shù)能力
停產(chǎn)停業(yè)損失補償是在實際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個評估專業(yè)對停產(chǎn)停業(yè)損失出臺專門的評估技術(shù)規(guī)范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個評估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個專業(yè)已經(jīng)走在前面的問題。
拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘
政策壓人
拆遷一開始的時候，拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策，誰也不能改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。
虛假詢價
如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像他所說的那樣政策不可改變的話，詢價沒有任何意義，因為補多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直接應(yīng)該和你討論的是按政策算出來這個地方應(yīng)補多少錢，而不是問你想要多少錢。
利用人性
如果你認(rèn)為他們是真心想幫你提高補償，那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償，一定要有打硬戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。
牽連式拆遷
如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要政府同意辦理，大多數(shù)也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準(zhǔn)備。
斷水?dāng)嚯姅嗦?/p>
經(jīng)常性的斷水?dāng)嚯姡┕げ恍⌒陌崖方o挖了、堵了，這是拆遷公司慣用的招數(shù)，因為他們很清楚，斷水?dāng)嚯姸葦嗦窌绊懫髽I(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，一旦你不能進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營，就必然會增加企業(yè)運營的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會在補償價格上做出讓步。
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違法偷拆
這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。
夸大違法
如果不是遇到拆遷，這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。
以拆違促拆遷
就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式直接代替拆遷，目的是實現(xiàn)低成本、甚至是無成本的拆遷。
貸款糾紛
如果沒有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復(fù)雜甚至導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。
合同糾紛
拆遷方并不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。
我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢
1、針對環(huán)境整治行動進行合法性審查
通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行動中的相關(guān)證據(jù)。通過合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的問題，增加談判籌碼。
2、出具專業(yè)法律分析意見書
根據(jù)企業(yè)提供的資料，對企業(yè)的資產(chǎn)情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請求提供事實和法律依據(jù)，以期對企業(yè)存在的法律風(fēng)險進行預(yù)防和控制。
3、通過合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機會
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通過復(fù)議、訴訟等法律手段，應(yīng)對政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰，濫用行政權(quán)力限制競爭，違法設(shè)定行政許可等問題，在法律框架內(nèi)積極爭取權(quán)益，使對方正視我方的合理訴求。
4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合
運用律師的法律專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗指導(dǎo)談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對環(huán)境整治運動中的嚴(yán)重違法點，通過舉報、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過上級監(jiān)察、輿論監(jiān)督等方式促使對方進行平等協(xié)商，配合談判。
我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例
1.宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時兩年，補償數(shù)額最終達到1.2億。
2.湘西被拆遷企業(yè)僅1/3位于紅線內(nèi)，剩余土地?zé)o法繼續(xù)經(jīng)營，最終實現(xiàn)整體征收。
3.北京某4s店拆遷維權(quán)案例，補償款成功翻至30倍。
4.無錫某地征收方拒絕承認(rèn)承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭取到停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
5.鄭州市養(yǎng)殖場拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決。
6.烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級投訴舉報，300畝林地取得8000多萬理想補償。
7.邯鄲某加油站，特許經(jīng)營權(quán)得以保留。獲得異地安置。
8.30頁法律意見書，換得3.6億拆遷補償，替貴州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功收回12年投資成本。
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第五篇：江西省征地補償標(biāo)準(zhǔn)
江西省征地補償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)江西省實施《中華人民共和國土地管理辦法》辦法
第二十七條 征用土地應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定付給被征地單位土地補償費，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定：
(一)征用耕地(包括菜地)，按該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍計算;
(二)征用設(shè)區(qū)的市郊區(qū)的精養(yǎng)魚塘，按該土地被使用前3年平均年產(chǎn)值的6至9倍計算，征用縣、不設(shè)區(qū)的市人民政府所在地城鎮(zhèn)郊區(qū)的精養(yǎng)魚塘，按該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的5至7倍計算;
(三)征用園地、非精養(yǎng)魚塘、水生地、林地、牧場，按該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的5至6倍計算;
(四)征用宅基地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍計算;
(五)征用荒山、荒地、荒灘及其他土地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍計算。第二十八條 征用土地應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定付給被征地單位安置補助費，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定：
(一)征用耕地，征地前被征用單位平均每人耕地1333平方米以上的，按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值4至5倍計算;平均每人耕地667平方米以上1333平方米以下的，按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值5至7倍計算;平均每人耕地333平方米以上667平方米以下的，按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值7至9倍計算;平均每人耕地200平方米以上333平方米以下的，按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值9至10倍計算;平均每人耕地200平方米以下的，按不得超過該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值15倍計算;
(二)征用園地、非精養(yǎng)魚塘、水生地、林地、牧場等，按該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值4至5倍計算，征用精養(yǎng)魚塘按6至10倍計算;
(三)征用其他土地，比照鄰近耕地前3年平均年產(chǎn)值2至4倍計算。
第二十九條 征用土地應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定付給被征地單位地上附著物和青苗補償費：
(一)被征用土地上的青苗補償費按實際損失補償，房屋、樹木等附著物作價賠償，也可以另行修建和栽種，在公布征地方案后搶種的樹木和搶建的設(shè)施，不予補償;
(二)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷安置辦法和補償標(biāo)準(zhǔn)，按國家和省有關(guān)城市房屋拆遷的規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地必須嚴(yán)格控制在省土地主管部門會同有關(guān)部門制定的用地標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的補償標(biāo)準(zhǔn)參照征用土地補償標(biāo)準(zhǔn)的低限執(zhí)行。但以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同興辦的企業(yè)，用地補償標(biāo)準(zhǔn)參照征用土地的補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)使用土地，應(yīng)當(dāng)對原土地使用權(quán)人給予補償，除地上附著物和青苗補償費全額補償外，其他補償費參照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的補償標(biāo)準(zhǔn)減半執(zhí)行。使用本集體經(jīng)濟組織成員使用的土地，調(diào)劑了相應(yīng)的土地給原土地使用權(quán)人的，除地上附著物和青苗補償費全額補償外，其他補償費可以不予補償。
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