第一篇：成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂

成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂

通常情況下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)顧問公司或開發(fā)企業(yè)內(nèi)前期策劃部門在接到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，從判斷是否能做商業(yè)物業(yè)，到做什么形式的商業(yè)物業(yè)，再到各類必須的商業(yè)計(jì)劃及策劃的付諸實(shí)現(xiàn)，是一整由調(diào)研、定位、產(chǎn)品和營銷四大部分所組成的完整策劃體系。其中，前兩部分是論證的過程，后兩部分是實(shí)施的方法。大多數(shù)代理公司對(duì)前兩個(gè)板塊是比較熟悉的，可是落到實(shí)操板塊就出問題。問題出現(xiàn)的原因是多種多樣的，而一些十分關(guān)鍵的要點(diǎn)被忽略，是造成問題的一大主要因素。今天我們就來分享一下在很多開發(fā)商團(tuán)隊(duì)里往往被忽視的客流動(dòng)線和商鋪劃分等方面的知識(shí)點(diǎn)。

在商業(yè)項(xiàng)目中，人們經(jīng)常會(huì)聽到客流動(dòng)線這個(gè)詞匯，那么什么是客流動(dòng)線呢？通俗意義上講，客流動(dòng)線就是人群在商業(yè)體內(nèi)外或商業(yè)體行走時(shí)點(diǎn)的連接，換句話說就是人群在購物中心內(nèi)或外的行走路線，一個(gè)腳印一個(gè)點(diǎn)、一串腳印一條線，這就是動(dòng)線。現(xiàn)如今，客流動(dòng)線已成為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面需要重點(diǎn)考慮的一個(gè)方面。

在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃時(shí)，如果客流動(dòng)線規(guī)劃失敗，就會(huì)造成動(dòng)線混亂、客流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。相對(duì)外部動(dòng)線來講，購物中心內(nèi)部客流規(guī)劃顯然是更為重要，因?yàn)橘徫镏行膬?nèi)部交通動(dòng)線的規(guī)劃方案必須從總體上考慮商業(yè)各業(yè)態(tài)的平衡，使所有商戶都可以得到最大的客流量，一般而言，租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的客流數(shù)量是成正比的，所以，優(yōu)化客流運(yùn)動(dòng)，最大限

度讓客流經(jīng)過盡可能多的商店門口而又不把距離拉的太長，才能達(dá)到最佳效果。簡單的說，就是通過商戶組合及建筑設(shè)計(jì)的各種手段引導(dǎo)顧客在商場內(nèi)的流動(dòng)，從而促進(jìn)顧客在商場內(nèi)的消費(fèi)，達(dá)到購物中心利益的最大化。因此，客流動(dòng)線系統(tǒng)是否合理,被普遍認(rèn)為是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件。

一、外部客流動(dòng)線系統(tǒng)：

很多人認(rèn)為商業(yè)建筑的外部環(huán)境不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，所以忽略了其對(duì)吸引客流及聚集客流的重要意義。

易達(dá)性：眾所周知，位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)客流，暢旺的客流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。因此，外部交通的易達(dá)性和客流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常好的易達(dá)性，通常情況下可以根據(jù)不同情況進(jìn)行如下考慮：

★將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置

★在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通

★設(shè)置過街人行天橋

★設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

停車體系：停車難是現(xiàn)代城市居民日常消費(fèi)時(shí)最頭疼的事情，因此現(xiàn)代商業(yè)對(duì)停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的客流動(dòng)線是目前集中型商業(yè)操作時(shí)急需要被關(guān)注的要點(diǎn)。人車分流、客貨分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中最基本的一個(gè)

滿足條件，專門的出租車上下客區(qū)已經(jīng)成為越來越多的新建商業(yè)都會(huì)考慮的問題。

廣場：通過觀察我們可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)大型的商業(yè)項(xiàng)目都設(shè)置有廣場，無論面積大小，廣場既可作為停車場或顧客暫時(shí)休息的場所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；此外，廣場也可以作為室內(nèi)商業(yè)空間的有效延伸，例如：可在廣場周邊布置餐飲的戶外餐區(qū)、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動(dòng)的空間。通常意義上，大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況，其用途主要有：

★設(shè)置地面停車場

★設(shè)置綠化、道路景觀

★設(shè)置消費(fèi)者休憩空間

★品牌商戶舉辦商業(yè)推廣活動(dòng)

二、商業(yè)建筑的內(nèi)部客流動(dòng)線系統(tǒng)

有人說，內(nèi)部客流動(dòng)線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂，其實(shí)這樣的說法并不為過。內(nèi)部客流動(dòng)線的成功與否直接關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的成敗，因此,令每一平方米的室內(nèi)空間都為購物者提供值得回憶的購物經(jīng)驗(yàn)，是內(nèi)部客流動(dòng)線規(guī)劃者的最終目標(biāo)。具體而言,內(nèi)部客流動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本原則是盡量引導(dǎo)客流經(jīng)過每一間店鋪，同時(shí)動(dòng)線設(shè)計(jì)要注重隨機(jī)性、趣味性、流線型。此外，在注意建筑形態(tài)沒有特殊要求的前提下，要注重室內(nèi)空間設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者困客流的引導(dǎo)作用。例如導(dǎo)示牌、店招、地面鋪裝、景觀小品、顏色、照明、以及業(yè)態(tài)布置等等，這些因素都會(huì)對(duì)客流起到積極引導(dǎo)作用。所以說，軟硬結(jié)合的動(dòng)線整體設(shè)計(jì)，才是好的動(dòng)線。

如何才能規(guī)劃出適合商業(yè)項(xiàng)目本身的內(nèi)部客流動(dòng)線，發(fā)揮其最大的價(jià)值呢？以下幾點(diǎn)因素需要綜合考慮：

商業(yè)性質(zhì)的定位: 在進(jìn)行室內(nèi)的動(dòng)線規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的定位。例如綜合性類的、休閑類的、娛樂類的、餐飲類的、生活必需品類的、專業(yè)類的等等。不同商業(yè)性質(zhì)的定位需要不同的客流動(dòng)線，不可一概而論。

消費(fèi)層次的定位: 商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)層次也會(huì)影響到客流動(dòng)線的設(shè)計(jì)。在商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費(fèi)層次的定位也會(huì)影響到動(dòng)線設(shè)計(jì)。比如消費(fèi)定位在奢侈品或高端消費(fèi)層次上，客流動(dòng)線的設(shè)計(jì)中，走道就會(huì)設(shè)計(jì)的相對(duì)寬敞，通常會(huì)達(dá)到6-8米，因?yàn)楦叨松虡I(yè)都是店面式的，自然動(dòng)線也就不會(huì)很復(fù)雜。如果商業(yè)定位在中檔，生活必需上，客流動(dòng)線就會(huì)設(shè)計(jì)得緊湊些，四通八達(dá)些，方便人群的來往。項(xiàng)目面積與業(yè)態(tài)落位: 項(xiàng)目的大小自然是動(dòng)線的設(shè)計(jì)最直接的影響因素，不同面積的項(xiàng)目，動(dòng)線設(shè)計(jì)也略有不同，如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解客流的擁堵，提升客流平均到達(dá)率。為了最大限度的保證客流暢通，有時(shí)會(huì)將兩條通道之間的商鋪設(shè)計(jì)為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速客流行走。但是這樣的設(shè)計(jì)也會(huì)

存在一些問題，例如：商鋪產(chǎn)品的安全性，在銷售過程中客戶容易收到打擾，并且客流導(dǎo)向存在了不可預(yù)見性。

此外，業(yè)態(tài)的落位也至關(guān)重要，動(dòng)線的設(shè)計(jì)要根據(jù)業(yè)態(tài)的排列做最合理的安排，有時(shí)甚至要因?yàn)閯?dòng)線的設(shè)計(jì)而改變部分業(yè)態(tài)的排列。例如：如果按照消費(fèi)者的購物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購買的目的，而對(duì)于經(jīng)營目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，家用電器、娛樂、培訓(xùn)類、家居、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。

安全因素: 安全因素是每一種客流動(dòng)線設(shè)計(jì)都必須要重視的因素。利用客流動(dòng)線來規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)線對(duì)商業(yè)非常重要的作用。在設(shè)計(jì)客流動(dòng)線時(shí)，要兼顧到消防通道、監(jiān)控系統(tǒng)、疏散通道等多方面的安全因素。

三、客流動(dòng)線劃分

通常我們將購物中心內(nèi)部的客流動(dòng)線劃分為平面客流動(dòng)線、垂直客流動(dòng)線、以及兩者的結(jié)合部。

平面客流動(dòng)線: 顧名思義，是指在某一樓層或平面上的客流動(dòng)線。在進(jìn)行平面動(dòng)線規(guī)劃時(shí)，我們應(yīng)該考慮以下因素：曲與直的結(jié)合、角度的處理、寬窄的變化、長度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設(shè)置等。

垂直客流: 垂直客流相對(duì)于平面客流，設(shè)置應(yīng)該相對(duì)簡單，其實(shí)只要注意三個(gè)因素，形式、數(shù)量、地點(diǎn)。形式是指設(shè)置電動(dòng)扶梯、垂直觀

光電梯、坡道、普通樓梯、個(gè)性化樓梯，如懸臂式樓梯，此外，形式還包括是并列還是交叉等，是直跑樓梯、雙跑樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯等。數(shù)量指電梯的幾部等。地點(diǎn)是指各個(gè)垂直交通設(shè)施在平面上的具體地點(diǎn)。

垂直動(dòng)線在內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃中具有非常重要的意義，例如：觀光電梯的設(shè)置，可以增加觀光、趣味性，一般情況下觀光電梯和自動(dòng)扶梯設(shè)置在進(jìn)入商場后最明顯的位置，是消費(fèi)者的所視景觀的一部分，同時(shí)使消費(fèi)者對(duì)如何向上走一目了然。此外，垂直通道可以消化平面動(dòng)線中形成的死角部位。再者，娛樂、餐飲等營業(yè)時(shí)間比較特殊（深夜?fàn)I業(yè)）的業(yè)態(tài)需要單獨(dú)設(shè)置垂直交通，以滿足其業(yè)態(tài)的特殊性。

在有些購物中心，還有設(shè)置直接跨越數(shù)層的自動(dòng)扶梯，這種自動(dòng)扶梯應(yīng)該因地制宜的設(shè)置，要綜合考慮業(yè)態(tài)的需要和對(duì)空間的影響，例如：香港的朗豪坊以及大家熟悉的大悅城系列，在北京和沈陽的項(xiàng)目都采用了這樣的垂直動(dòng)線。

本文以案例的形式簡要論述平面客流動(dòng)線規(guī)劃與商鋪設(shè)置之間關(guān)系的一些基本原則。下面選取了某個(gè)項(xiàng)目的一樓平面圖作為案例來分析。該項(xiàng)目主要展示面在東側(cè)，即圖中出入口的位置，也是客流進(jìn)入最多的主入口。圖中紅色虛線為主要?jiǎng)泳€，藍(lán)色虛線為輔助動(dòng)線，箭頭表示走向。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功要素分析

近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，成為許多大地產(chǎn)商的投資重點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)緣何會(huì)熱氣沖天呢？

其原因有二：第一，近幾年城市的擴(kuò)張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下了很大空間，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。

第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)成熟期，政府各項(xiàng)管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實(shí)力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報(bào)無疑是具有強(qiáng)烈吸引力的。

商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢？

其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項(xiàng)目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對(duì)簡單，面對(duì)的客戶群相對(duì)單一，而且絕大多數(shù)采用相對(duì)比較簡單的開發(fā)­­——銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模相對(duì)較大，小的往往也有有幾千平，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項(xiàng)目，可以達(dá)到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的，這種方式所占的比例較小。

那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要注意哪些要素呢？

第一、翔實(shí)的市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對(duì)市場調(diào)查通常比較輕視。也難怪，對(duì)于住宅開發(fā)只要把綜合地價(jià)、容積率、競爭對(duì)手的房價(jià)等幾個(gè)要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個(gè)套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對(duì)不行的，幾乎沒有成功的可能。市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體不盡相同，但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的，包括市場環(huán)境調(diào)查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等），經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查（項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財(cái)觀念以及對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況），市場現(xiàn)狀調(diào)查（現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等）。第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或當(dāng)?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧?bào)告來做商業(yè)地產(chǎn)的投資決策，那么恐怕根本沒有不可以做的項(xiàng)目，當(dāng)然其風(fēng)險(xiǎn)之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調(diào)查報(bào)告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

以中小型專業(yè)市場項(xiàng)目為例，調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個(gè)租金水平來預(yù)測(cè)收益，資金回收周期將非常短，其回報(bào)率是非常高的。但這個(gè)分析卻缺少了非常重要的一點(diǎn)，那就是市場的“市”。一個(gè)市場運(yùn)營到成熟期，其“市”也相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定，消費(fèi)者對(duì)市場的認(rèn)可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進(jìn)、管理水平也更高，但要達(dá)到就是市場的培育期。這個(gè)周期可由科學(xué)的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。

效益分析不可忽視的還有一點(diǎn)就是對(duì)將來出現(xiàn)競爭對(duì)手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn)，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或尚未進(jìn)入穩(wěn)定收益時(shí)期，周邊區(qū)域會(huì)不會(huì)有新的類似項(xiàng)目冒出來，應(yīng)予以提請(qǐng)考慮，競爭對(duì)手肯定要從未們預(yù)計(jì)的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。

第三、充足的資金準(zhǔn)備

分割商鋪出售的方式，越來越理性的消費(fèi)者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發(fā)

商資金準(zhǔn)備充足，否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項(xiàng)目難以為繼的情況，工程不能正常進(jìn)行，招商就更加困難，這當(dāng)然是非常法危險(xiǎn)的。

地產(chǎn)圈對(duì)普通房地產(chǎn)的運(yùn)作有一種“10％資金說”，就是1個(gè)億的項(xiàng)目有個(gè)1000多萬就可以運(yùn)作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動(dòng)資金，建設(shè)費(fèi)用由建筑商先行墊付，然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象，但其存在也為數(shù)不少。同樣，這個(gè)套路也絕對(duì)不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

最近國家的金融政策是嚴(yán)格控制向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，指望向銀行融資困難重重。相對(duì)于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售，商鋪的銷售難度更大，精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的，商品房按揭貸款通常是20年七成按揭，而各類商鋪按揭貸款的額度只有50％，還款周期最高只有10年，審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴(yán)格。

沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障，想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。第四、嚴(yán)格把握項(xiàng)目選址

談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，很多專業(yè)人士認(rèn)為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍?xiàng)目選址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力，對(duì)于商家而言好地腳的優(yōu)勢(shì)不言自明。

項(xiàng)目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是城市規(guī)劃先行，在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)被定位，然后才開展對(duì)外招商，開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時(shí)考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風(fēng)險(xiǎn)自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會(huì)造成某個(gè)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。

我們?cè)诳疾焐虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要對(duì)交通狀況、區(qū)域消費(fèi)水競爭對(duì)手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想，我們又不能按照自己的意愿加以改變的話，最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點(diǎn)，為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境，開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計(jì)

對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的都是先招商，然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)，這是萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃看起來很簡單，只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可，其實(shí)不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項(xiàng)目，在規(guī)劃時(shí)既要考慮整體布局的合理性，又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競爭，創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競爭環(huán)境極為重要。另外對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目，其不同業(yè)態(tài)對(duì)車流的吸引是不同的，比如高級(jí)餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場；其人流在不同時(shí)段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當(dāng)，很容易造成巨大的成本增加和資源浪費(fèi)，人流分布不合理還會(huì)使市場顯得人氣不旺。

由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)部設(shè)計(jì)上要注意的細(xì)節(jié)很多很重要。比如影院對(duì)層高有要求，部分主力店對(duì)層高也有要求，餐飲對(duì)上下水、排煙和電源有要求等等。

小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多為單體結(jié)構(gòu)，其規(guī)劃的重點(diǎn)在于周邊的道路交通。我們經(jīng)?？梢钥吹?，一些較早間的市場多數(shù)只有一個(gè)主要出口，臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費(fèi)者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寧可犧牲一部分容積率，也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環(huán)境。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在內(nèi)部設(shè)計(jì)中一定要貫徹讓消費(fèi)者在賣場停留更長時(shí)間的原則，同時(shí)必須注意諸多細(xì)節(jié)。消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個(gè)商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào)，好要充分考慮各個(gè)商鋪不同的裝修風(fēng)格與賣場整體的一致性。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)無謂增加建設(shè)成本，而且不利于市場的運(yùn)營。

第六、相關(guān)專業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè)，即懂營銷又懂談判，經(jīng)驗(yàn)閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度，所以造成了人才短缺，流動(dòng)性大，隊(duì)伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對(duì)于地產(chǎn)商而言，用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而對(duì)外招聘新入盟的專業(yè)人才，恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度，畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的，一方面是工資待遇，另一方面公司的實(shí)力、知名度以及項(xiàng)目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才，采用引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案，倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作，是以市場為載體和平臺(tái)，將不同的業(yè)態(tài)形式和商家，加以有機(jī)整合統(tǒng)一，形成強(qiáng)大的核心競爭力。招商工作既是對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃的承接，又是對(duì)項(xiàng)目后期運(yùn)營管理的必要準(zhǔn)備，能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

對(duì)于大型的商業(yè)項(xiàng)目，萬達(dá)訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大，是從項(xiàng)目確立就開始的。對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也有一種普遍該共識(shí)。就是不完成30％的招商工作，該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不能開工的。如果能向萬達(dá)那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好，招商工作變得更簡單，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達(dá)，畢竟已經(jīng)進(jìn)入了將ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ這樣超大型商業(yè)項(xiàng)目連鎖經(jīng)營的時(shí)期，一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達(dá)的成功模式的。

其實(shí)任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，根本的目的當(dāng)讓是獲利。但在招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠，而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺(tái)，將是非常危險(xiǎn)的。我們?cè)谥贫?xiàng)目租金或銷售價(jià)格的時(shí)候一定要客觀，同時(shí)對(duì)于先期進(jìn)入的骨干商家，對(duì)提升項(xiàng)目形象和功能有幫助的大商家，在招商政策上要予以傾斜。

商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個(gè)招商工作要有縝密的計(jì)劃性，招商隊(duì)伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識(shí)素質(zhì)更高的人才，招商工作的開展需循序漸進(jìn)多次商洽，連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴(yán)密性上要求更高。總之，如果一定要把招商理解為推銷的話，那么其推銷的內(nèi)容也絕對(duì)不是商業(yè)物業(yè)，而應(yīng)該是商機(jī)。

第八、絕對(duì)不容忽視的運(yùn)營管理

很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的，面對(duì)喜人招商業(yè)績往往會(huì)感到大功告成，以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就此完事大吉。這種從運(yùn)作普通地產(chǎn)項(xiàng)目延承下來思維方式面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是絕對(duì)要不得的。

商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理，保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等同樣一個(gè)都不能少，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更重要的是商業(yè)管理，要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位，統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上，形成自己的商業(yè)核心競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人流集中，經(jīng)營者之間信息交流密切。在強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值高度重視無形資產(chǎn)的今天，良好的公眾口碑是特別重要。

成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理，能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值得到提升，租金收入能夠得到增加。對(duì)于在周邊擁有預(yù)留儲(chǔ)備土地的地產(chǎn)商，無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn)，都更容易實(shí)現(xiàn)更高的利潤目標(biāo)。

影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的因素好有很多，諸如和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、團(tuán)隊(duì)凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等，但上述八個(gè)方面更加重要，應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中重點(diǎn)把握。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營十大主要因素

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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營十大主要因素

而缺乏以整體觀念進(jìn)行全程策劃運(yùn)營的管理，中國商業(yè)地產(chǎn)如果繼續(xù)套用房地產(chǎn)模式。生搬硬套國外MA LL模式進(jìn)行盲目開發(fā)，必將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)![摘要] 目前，第一。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。

理念決定成敗

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，目前。很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報(bào)差，招商火爆、炒作轟動(dòng)，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市(或?qū)懽謽?卻虧了商場。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資 成功運(yùn)營十大主要因素_商業(yè)地產(chǎn)招商模式

要規(guī)劃更要策劃第二。

中期招商、租售，從前期選址、定位、規(guī)劃布局。再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

糧草先行“商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)，俗話說”三軍未動(dòng)。策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，好策劃往往事半深圳市嘉盟偉達(dá)投資管理有限公司

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功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半。

整體布局事關(guān)開發(fā)成敗第三。

布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同。而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計(jì)出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個(gè)，無法后續(xù)經(jīng)營。

絕非危言聳聽!目前國內(nèi)約有70%商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的“整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗?！?招商成功不等于萬事成功第四。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，不少開發(fā)商認(rèn)為。一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。

招商順利并不代表今后一切都順利?，F(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗。招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收?qǐng)龆加锌赡堋?/p>

一味追求招商率，有的開發(fā)商招商時(shí)只顧眼前利益。缺乏全盤統(tǒng)深圳市嘉盟偉達(dá)投資管理有限公司

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籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。

商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略第五。

招商成功后，開發(fā)商普遍認(rèn)為。只要通知客商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資 成功運(yùn)營十大主要因素_商業(yè)地產(chǎn)招商模式戶按時(shí)開業(yè)就是卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個(gè)熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)“開壞頭”場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需要審時(shí)度勢(shì)，開業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)。做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。

商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)第六。

“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生;商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)。

房地產(chǎn)以銷售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念。商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下”妒人才者失“天下” 深圳市嘉盟偉達(dá)投資管理有限公司

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資金亦可多方籌集，商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇。而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

以市場為導(dǎo)向重視培育商場第七。

不論是將商場分割銷售，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中。還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者共贏目的

訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥第八?！?再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，近年來國內(nèi)流行先找好主力商家。這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢(shì)必與小業(yè)主糾紛不斷。

訂單商業(yè)地產(chǎn)的倡導(dǎo)者也認(rèn)為，對(duì)此?！叭绻每鐕闶劬揞^的知名度來賣鋪就是'毒藥'利用跨國企業(yè)救項(xiàng)目就是'毒方'”開發(fā)商為此付出的巨大學(xué)費(fèi)和教訓(xùn)已經(jīng)有不少。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵第九。

原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?。迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。

有理論而無成功開發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥绻嫦嘈胚@種故弄玄虛。那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的“實(shí)驗(yàn)室”這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。

增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)第十。

高回報(bào)誘惑之下潛在高風(fēng)險(xiǎn)。不僅要考慮政策、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資 成功運(yùn)營十大主要因素_商業(yè)地產(chǎn)招商模式資金有風(fēng)險(xiǎn)，古人云“上工治未病”針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不在現(xiàn)象。更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。

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第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃成功要訣

商業(yè)地產(chǎn)策劃成功要訣

一、綜述——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律

商業(yè)地產(chǎn)是一種非常規(guī)的房地產(chǎn)形式，其價(jià)值表現(xiàn)、開發(fā)方式、開發(fā)程序等基本規(guī)律和住宅等房地產(chǎn)形式很大的不同，運(yùn)作手法、操作方式也有很大的差異，研究、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，要換一換思維方式思考，去制定策略，制定方案，商業(yè)地產(chǎn)注重“因地制宜、專案專做”，只有掌握了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律才能百戰(zhàn)不殆，勝機(jī)在握。

二、拿地——商業(yè)地產(chǎn)贏在前期

在建筑材料中，A3鋼有著廣泛的運(yùn)用；如盤園、螺紋鋼等，如果給我們一塊A3鋼而要求我們制作一把鋒利的刀具，那么我們不可能取得成功。

商業(yè)地產(chǎn)前期取地、開發(fā)也是這樣，不同的商業(yè)地塊有不同的開發(fā)方向，如城郊接近高速公路且地區(qū)收入水平比較高，具有一定規(guī)模的地塊可以做奧特萊斯；人口密度較高，民用商品制造業(yè)發(fā)的的地區(qū)，地塊又比較接近主要干道可以做市場，大型社區(qū)中心地塊可以做購物中心等，商業(yè)地產(chǎn)的前期研究十分重要，用地判析、取地攻略、拍賣技巧等一系列拿地動(dòng)作，環(huán)環(huán)相扣，戰(zhàn)場的成敗源于帷幄之中。

三、策劃——商業(yè)地產(chǎn)的KFC

策劃的核心技術(shù)在于定位，定位的實(shí)質(zhì)就是決策。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，策劃先于規(guī)劃；策劃是一種積極的規(guī)劃，能最大范圍體現(xiàn)開發(fā)的價(jià)值。策劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須程序，絕不是可有可無的瑣事，許多開發(fā)企業(yè)不知這種內(nèi)在的順序關(guān)系，把商業(yè)地產(chǎn)的策劃一并交給設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行，設(shè)計(jì)人員為難，外國設(shè)計(jì)人員會(huì)做不能做，因?yàn)椴涣私庵袊M(fèi)市場，中國的設(shè)計(jì)人員不會(huì)做，因?yàn)橹袊慕ㄖ逃鄙龠@一環(huán)節(jié)，于是策劃變得十分重要。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，幾乎可以說“無處不策劃”，策劃存在于前期拿地、策劃定位、開發(fā)方案、招商企劃、營銷、資產(chǎn)經(jīng)營等每一個(gè)環(huán)節(jié)，只有通過高超的策劃，商業(yè)地產(chǎn)才能盡顯其特殊的魅力和投資價(jià)值。

四、規(guī)劃——從想象到實(shí)施

如果策劃是思想的話，那么規(guī)劃和設(shè)計(jì)是把感性的思想和單調(diào)的數(shù)字變成可以按圖施工的關(guān)鍵一步，思想可以是原則的、抽象的，而規(guī)劃設(shè)計(jì)則必須具體的、符合規(guī)范的、適合商業(yè)的實(shí)際，可以執(zhí)行和實(shí)施的，從策劃到規(guī)劃并不容易，既要考慮商業(yè)的適用性，又要考慮投資的效率以及開發(fā)商的利益，“一線三家看，畫好真不易”。

五、招商——商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)力、活力、增長力

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)多半是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的“硬件”——建筑，而真正要做成有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的話，它還需要“軟件”——商業(yè)運(yùn)營方案，包括商場規(guī)劃、商業(yè)秩序、商業(yè)資源整合和招商工作等。就為商業(yè)地產(chǎn)配制商業(yè)資源是其中的關(guān)鍵一步。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一種雙重開發(fā)，它既要開發(fā)商業(yè)建筑的空間形態(tài)，只有這個(gè)過程圓滿完成，項(xiàng)目的開發(fā)程序才算結(jié)束，否則心里會(huì)很煩。

六、營銷——商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)的捷徑

有的商鋪是可以拆零賣的，而有的商場是不可以分解產(chǎn)權(quán)的，賣與不賣在策劃和規(guī)劃過程中早有定局，到營銷階段，我們關(guān)注怎么賣、怎么好賣。和其他營銷方案不同，商業(yè)地產(chǎn)營銷不僅僅要關(guān)注“產(chǎn)品”、“價(jià)格”、“對(duì)象”、“手段”等常規(guī)營銷方案的要素，還有商業(yè)地產(chǎn)特有的“返租”、特別的“銷控”等內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的營銷推廣要入耳入腦。讓投資“聽得到錢響，看得見錢途”，要讓他們知道盈利途徑和方式。

1、商業(yè)地產(chǎn)營銷的本質(zhì)—盈利性工具分銷

2、商業(yè)地產(chǎn)營銷的關(guān)注點(diǎn)

3、營銷方案設(shè)計(jì)—產(chǎn)品、對(duì)象、價(jià)格、收益率、手段五要素

4、營銷流程的設(shè)計(jì)

5、營銷推廣

6、營銷的勝敗之間—成功并不容易，失敗就在一念之間

七、盈利模式——商業(yè)地產(chǎn)的煉金之術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式并不僅僅局限于拆零銷售的一條途徑，還有整體變現(xiàn)（收購）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)上市等多種形式，商業(yè)地產(chǎn)盈利也有國際慣例，“經(jīng)營實(shí)心化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化”使其上市的通行證，“萬達(dá)”、“瑞安”、“萬科”、“復(fù)地”、“大摩”等機(jī)構(gòu)在遵循這一簡明的法則的同時(shí)，又演繹了一出出精彩的眼花繚亂的商業(yè)地產(chǎn)掘金大動(dòng)作。通過這些案例，我們可以了解到大鱷本色，找到自己思維的差距。（中國專業(yè)市場網(wǎng)）

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營的十個(gè)要素14835650

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營的十個(gè)要素

第一，理念決定成敗

目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報(bào)差，招商火爆、炒作轟動(dòng)，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市（或?qū)懽謽牵﹨s虧了商場。第二，要規(guī)劃更要策劃

從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。俗話說“三軍未動(dòng)，糧草先行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半。

第三，整體布局事關(guān)開發(fā)成敗

商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實(shí)踐，房產(chǎn)專家設(shè)計(jì)出來的商場往往好看不中用，最終變成“死”場一個(gè)，無法后續(xù)經(jīng)營。

目前國內(nèi)約有70％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的，“整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗，絕非危言聳聽！”

第四，招商成功不等于萬事成功

不少開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利?，F(xiàn)實(shí)中宣傳炒作越轟動(dòng)，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收?qǐng)龆加锌赡堋?/p>

有的開發(fā)商招商時(shí)只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。

第五，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略

開發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，只要通知客戶按時(shí)開業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個(gè)熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運(yùn)作資金，負(fù)債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。

開業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需要審時(shí)度勢(shì)，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。

第六，商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)

商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，萬達(dá)的王健林比喻說：“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。

商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第七，以市場為導(dǎo)向重視培育商場

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營當(dāng)中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商

場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者共贏目的。

第八，訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥”

近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢(shì)必與小業(yè)主糾紛不斷。

對(duì)此，訂單商業(yè)地產(chǎn)的倡導(dǎo)者也認(rèn)為，“如果利用跨國零售巨頭的知名度來賣鋪就是?毒藥?，利用跨國企業(yè)救項(xiàng)目就是?毒方?”。開發(fā)商為此付出的巨大學(xué)費(fèi)和教訓(xùn)已經(jīng)有不少。

第九，商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵

綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。

如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無成功開發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成紙上談兵的“實(shí)驗(yàn)室”。這種打著“策劃大師”幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。

第十，增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

古人云“上工治未病”，針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不

在的現(xiàn)象，高回報(bào)誘惑之下潛在的高風(fēng)險(xiǎn)。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。

中國商業(yè)地產(chǎn)如果繼續(xù)套用房地產(chǎn)模式，而缺乏以整體觀念進(jìn)行全程策劃運(yùn)營的管理，生搬硬套國外MALL模式進(jìn)行盲目開發(fā)，必將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)！