選址調(diào)查報(bào)告

選址調(diào)查報(bào)告1

在倉(cāng)儲(chǔ)式超市選址調(diào)查的第二階段，必須在上一階段對(duì)競(jìng)爭(zhēng)商店在整個(gè)城市面上調(diào)查的基礎(chǔ)上，縮小到商圈內(nèi)再作一深入、細(xì)致的調(diào)查分析。調(diào)查對(duì)象主要為本區(qū)域內(nèi)的大型百貨商店、大型綜合超市以及日用品批發(fā)(或零售)市場(chǎng)等可能與倉(cāng)儲(chǔ)式超市產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)。調(diào)查的重點(diǎn)是該地區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些，潛在的對(duì)手有哪些，它們的威脅有多大?倉(cāng)儲(chǔ)式超市與它們相比在競(jìng)爭(zhēng)中存在哪些優(yōu)勢(shì)？

A、店鋪硬件調(diào)查。主要包括：競(jìng)爭(zhēng)店的選址、店鋪外觀形象、建筑物構(gòu)造、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施配置等方面的調(diào)查。

B、店堂陳列布局調(diào)查。主要包括：競(jìng)爭(zhēng)店的'樓面構(gòu)成、平面布局、面積分割、商品陳列及店堂氣氛營(yíng)造等方面的調(diào)查。

C、商品能力調(diào)查。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)商店商品品種齊全的程度、商品的價(jià)格帶、商品的品質(zhì)、貨源供應(yīng)等情況進(jìn)行調(diào)查分析。重點(diǎn)可放在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者A類商品或主力商品的調(diào)查上。

D、顧客層次的調(diào)查。主要從年齡層次和收入層次進(jìn)行調(diào)查。

E、店鋪運(yùn)營(yíng)管理調(diào)查。對(duì)促銷、補(bǔ)貨、陳列及環(huán)境衛(wèi)生等方面的調(diào)查。

需求與供給的關(guān)系有以下幾種類型：①需求旺盛，供給偏低型；②需求旺盛，供給旺盛型；③需求不旺，供給也不旺型；④需求不旺，供給旺盛型。從倉(cāng)儲(chǔ)式超市選址看，其立地商圈內(nèi)需求與供給關(guān)系呈現(xiàn)出第一種類型最佳，第二種次之，第三、第四種類型要盡力回避。對(duì)需求和供給的調(diào)查，要注意對(duì)潛在需求和供應(yīng)的調(diào)查，要特別留意可能會(huì)引起供需變化的一些因素的發(fā)展趨勢(shì)。

3、倉(cāng)儲(chǔ)式超市具體地點(diǎn)調(diào)查

在倉(cāng)儲(chǔ)式超市選址時(shí)，除了對(duì)以上大的項(xiàng)目調(diào)查外，具體地點(diǎn)選址還必須對(duì)以下幾個(gè)雖屬細(xì)節(jié)問(wèn)題但又頗為重要的幾個(gè)因素進(jìn)行調(diào)查。

可見(jiàn)度。可見(jiàn)度是商店被往來(lái)行人或乘車者所能看到的程度。場(chǎng)所可見(jiàn)度越高，商店越容易引起客流的重視，他們來(lái)店購(gòu)物的可能性越大。因此倉(cāng)儲(chǔ)式超市選址時(shí)要選擇可見(jiàn)度高的地點(diǎn)，如兩面臨街的十字路口或三岔路口。

適用性。如果要征用土地建房子要考慮土地面積形狀與商店的類型是否相符，如果租用現(xiàn)成的房子則要考慮建筑的構(gòu)造、材料、立面造型及其可塑性，倉(cāng)儲(chǔ)式超市貨架比一般商場(chǎng)的高，相應(yīng)地要求建筑物的層高也比較高。同時(shí)還要了解有關(guān)城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃要求，詳細(xì)了解該地點(diǎn)的交通、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅建設(shè)或改造項(xiàng)目的近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃。

交通便利性。主要了解兩方面的情況：一是該地是否接近主要公路，交通網(wǎng)絡(luò)能否四通八達(dá)，商品從火車站、碼頭運(yùn)至商店是否方便，白天能否通過(guò)大型貨車，因?yàn)榇蟪鞘衅毡閷?duì)大型貨車實(shí)行運(yùn)輸管制，中心區(qū)許多街道不允許通貨車，有的只允許夜間通車。二是該地是否有較密集的公交汽車路線經(jīng)過(guò)，各條公交路線的?？奎c(diǎn)能否均勻全面地覆蓋整個(gè)市區(qū)，當(dāng)前我國(guó)私家車普及不廣，這點(diǎn)顯得尤為重要。因?yàn)檫@直接關(guān)系到顧客購(gòu)物的便利程度。

從上面分析的情況看，城市調(diào)查、區(qū)域調(diào)查、地點(diǎn)調(diào)查這三個(gè)環(huán)節(jié)互為關(guān)聯(lián)而又層層深入，它們?cè)谡{(diào)查的內(nèi)容上雖有一些重復(fù)，但側(cè)重點(diǎn)不同，一般要分開(kāi)進(jìn)行，有時(shí)為了工作方便，也可將它們合并成兩步調(diào)查。另外在調(diào)查程序上，由于第三步地點(diǎn)調(diào)查工作量較小，可把它放在城市調(diào)查之后進(jìn)行，如果地點(diǎn)調(diào)查通過(guò)后，再進(jìn)行工作量較大的城市區(qū)域調(diào)查，如果沒(méi)通過(guò)就沒(méi)必要對(duì)該區(qū)域再進(jìn)行調(diào)查了，以節(jié)省工作量，使調(diào)查工作更有針對(duì)性。

選址調(diào)查報(bào)告2

內(nèi)容包括：

1、調(diào)查總結(jié)：包括調(diào)查實(shí)施的日期、調(diào)查實(shí)施內(nèi)容、主要負(fù)責(zé)人、完成調(diào)查情況、調(diào)查方式（采用的是問(wèn)卷調(diào)查、還是實(shí)地調(diào)查）、數(shù)據(jù)來(lái)源等；

2、調(diào)查主要數(shù)據(jù)分析：包括針對(duì)超市價(jià)格帶調(diào)查的分析、競(jìng)爭(zhēng)店陳列調(diào)查分析、商品組織架構(gòu)分析、開(kāi)店選址分析等，針對(duì)不同的調(diào)查方向，分析的手法也不同；

3、調(diào)查所得的結(jié)論：針對(duì)數(shù)據(jù)分析的主要問(wèn)題進(jìn)行綜合分析總結(jié)，所得出的結(jié)論；

一、超市選址的當(dāng)?shù)貤l件：

1）城市商業(yè)條件

選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件，包括：

（1）城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會(huì)條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？

（2）城市設(shè)施。學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對(duì)選址是很有意義的。

（3）交通條件。在城市條件中，對(duì)店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。

（4）城市規(guī)劃。如街道開(kāi)發(fā)計(jì)劃、道路拓寬計(jì)劃、高速公路建設(shè)計(jì)劃、區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃等，都會(huì)對(duì)未來(lái)商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時(shí)捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動(dòng)態(tài)。

（5）消費(fèi)者因素。包括人口、戶數(shù)、收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。

（6）城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。

2）店鋪位置條件包括：

（1）商業(yè)性質(zhì)。規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店。

（2）人口數(shù)及住戶數(shù)。了解一定的商圈范圍（例如1000米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)。

（3）競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)。了解一定的商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量。

（4）客流狀況。調(diào)查估計(jì)通過(guò)店前的行人最少流量.

（5）道路狀況。包括行人道、街道是否有區(qū)分，過(guò)往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄等。

（6）城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。

（7）場(chǎng)地條件。包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等。

（8）法律條件。在新建分店或改建舊店時(shí)要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定。

（9）租金。

（10）必要的停車條件、顧客停車場(chǎng)地及廠商用進(jìn)貨空間。

（11）投資的最高限額。以預(yù)估的營(yíng)業(yè)額或賣場(chǎng)面積為基準(zhǔn)來(lái)規(guī)定。

（12）員工配置。以賣賣面積為基準(zhǔn)來(lái)規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于20平方米。

二、超市選址的原則：

1、超市的店址以選擇在居民區(qū)為主。

2、超市的目標(biāo)。

3、顧客應(yīng)以穩(wěn)定的居民為主，

4、以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主。

5、選擇在交通樞紐開(kāi)設(shè)超市。

6、其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須視流動(dòng)顧客的不同。

7、特點(diǎn)做出確定。

8、選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開(kāi)設(shè)超市。

9、其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須同。

10、商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有一個(gè)互補(bǔ)作用。

三、超市店址的.確定

1）便利店

1、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地

2、營(yíng)業(yè)面積在1oo平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高。

3、營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)。

4、商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

5、目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物5分鐘可到達(dá)，8o％顧客為有目的的購(gòu)物。

2）食品超市

1、選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

2、營(yíng)業(yè)面積在5oo至1000平方米。

3、商品結(jié)構(gòu)：以購(gòu)買頻率高的商品為主。

4、營(yíng)業(yè)時(shí)間不低于16小時(shí)。

5、以居民為消費(fèi)對(duì)象，1o分鐘左右可到達(dá)。

3）倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)

1、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場(chǎng)。

2、營(yíng)業(yè)面積大，一般為1oooo平方米以上。

3、庫(kù)架合一，裝飾簡(jiǎn)單，節(jié)約成本。

4、商品結(jié)構(gòu)：主要以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主。重點(diǎn)在商品的廣度要寬（指商品的種類要多）。

5、目標(biāo)顧客：以中小零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。此種店鋪大都實(shí)行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷售。

4）綜合性超市

1、選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或商業(yè)密集區(qū)。

2、營(yíng)業(yè)面積在2500平方米以上。

3、商品結(jié)構(gòu)：生鮮食品、衣食用品齊全。重點(diǎn)在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等級(jí)、品種的多少）。

4、目標(biāo)顧客：滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求。

5、設(shè)施裝飾較倉(cāng)儲(chǔ)式商店好。

總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長(zhǎng)處，也有其對(duì)環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對(duì)方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和繁榮市場(chǎng)的作用。只有切實(shí)了解各種零售業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和需求，合理布局，才能充分發(fā)揮各種業(yè)態(tài)的長(zhǎng)處，以最小的投資取得最大的效益

選址調(diào)查報(bào)告3

1.市場(chǎng)調(diào)研做出商圈分析

要想成功的開(kāi)好一家店面，首先需要進(jìn)行商圈調(diào)查，調(diào)查和分析店鋪的銷售范圍、來(lái)店顧客的特性及其居住環(huán)境的地理位置。在不同地理位置的商鋪，適合經(jīng)營(yíng)的商品也是不一樣的，要根據(jù)實(shí)際情況。所以投資者在進(jìn)行商圈選址時(shí)，要調(diào)查分析商圈的客流量與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

2.根據(jù)主營(yíng)商品來(lái)選擇地址

在經(jīng)營(yíng)任何一家店面時(shí)要先選址，觀察其周圍的環(huán)境是否適合。經(jīng)營(yíng)者在選址時(shí)，要對(duì)自營(yíng)的產(chǎn)品及目標(biāo)消費(fèi)群體有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，知己知彼方可制勝。

3.地鐵站口十字路口優(yōu)勢(shì)明顯

十字路口的拐角，或幾個(gè)交通便利與過(guò)街天橋、過(guò)街地下通道、公交汽車站、地鐵站和輕軌口等公共交通設(shè)施相鄰的方面，通常人流量都比較大。同一樓層、不同位置的商圈銷售價(jià)不一樣，可視性較好、沒(méi)有遮擋物的商鋪相對(duì)租金也比較高，在市場(chǎng)上也是一鋪難求。

4.簽訂明晰的店鋪產(chǎn)權(quán)關(guān)系

通常店鋪產(chǎn)權(quán)至少可使(租)用5年，為了達(dá)成壓低房租的目的.，至少應(yīng)簽訂5年甚至更長(zhǎng)的租賃期限。除了談妥租金外，還應(yīng)該留意談妥相關(guān)的附加條件，以便節(jié)省不少開(kāi)支。如是否可正常供暖、通水、通電和通電話，是否可對(duì)店面的房頂、地板和墻壁等做基本的修繕，添置或維修水電設(shè)施等。

5.選擇適宜的商鋪面積

商鋪投資通常與物業(yè)投資有所不同，各種業(yè)態(tài)的租戶對(duì)商鋪的面積需求不一樣。以服裝和餐飲為例，通常來(lái)說(shuō)一家小型服裝店的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到30平方米左右即可，而一家小型餐飲店的經(jīng)營(yíng)面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積，那么商鋪所能承受的業(yè)態(tài)將相當(dāng)有限，商鋪使用的靈活性會(huì)大打折扣，無(wú)形中為將來(lái)商鋪出租或轉(zhuǎn)租增加一定難度。

對(duì)店鋪的選址進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研是希望通過(guò)第三方專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司，例如，詳細(xì)全面地了解消費(fèi)者對(duì)店鋪的需求，從而提高服務(wù)滿意度和消費(fèi)者的忠誠(chéng)度，為店鋪今后的發(fā)展帶來(lái)更強(qiáng)的生命力。希望此次的調(diào)查對(duì)大家能夠有所幫助，如果您想要了解更多其它方面的調(diào)查資訊，也可以直接登陸查看與咨詢。

選址調(diào)查報(bào)告4

一個(gè)成功的餐飲店是需要一個(gè)好的餐飲地址的，在做餐飲店選址調(diào)查時(shí)認(rèn)為可以將其過(guò)程分為三個(gè)部分。

第一部份是針對(duì)餐館的模式來(lái)發(fā)展一套顧客檔案，使用生活方式分隔系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)將人口依生活方式的不同劃分為幾大族群，每個(gè)族群底下又區(qū)分出數(shù)種不同的次族群，然后將這個(gè)系統(tǒng)與產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告中顧客對(duì)餐廳產(chǎn)業(yè)與食物種類的選擇來(lái)進(jìn)行交錯(cuò)分析。

第二部份是為餐館模式模擬出理想地點(diǎn)，這個(gè)模擬使用的是上述的生活方式族群與其他相關(guān)的地理與人口變數(shù)。根據(jù)估算出來(lái)的餐館年銷售額目標(biāo)，與此餐館模式的主顧客群地區(qū)，來(lái)給予每個(gè)變數(shù)一個(gè)價(jià)值數(shù)。然后按這些變數(shù)與某種特定餐館模式的相關(guān)關(guān)系，依重要性來(lái)區(qū)分為主群體與次群體。理想的模擬地點(diǎn)將會(huì)在將所有變數(shù)列入考量後，反映出能讓某種餐館模式達(dá)到理想銷售額的區(qū)域地段。

第三部份是對(duì)某些特定店面與區(qū)域的評(píng)估。每一區(qū)域的數(shù)據(jù)資料都會(huì)與模擬理想地點(diǎn)的對(duì)應(yīng)變數(shù)來(lái)作比較，每個(gè)變數(shù)可因此得到一個(gè)指數(shù)。如果一個(gè)區(qū)域得到的'指數(shù)是100，表示這個(gè)區(qū)域與模擬理想地點(diǎn)完全一樣，有可能達(dá)到這種餐館模式預(yù)估的年銷售額目標(biāo)。如果一個(gè)區(qū)域得到的指數(shù)是120，表示此區(qū)域可能會(huì)比這種餐館模式預(yù)估的年銷售額目標(biāo)還要高出20%。同樣的，如果一個(gè)區(qū)域得到的指數(shù)是72，表示此區(qū)域可能達(dá)到的年銷售額目標(biāo)會(huì)比理想預(yù)估的低28%。

一旦某一區(qū)域的變數(shù)都與模擬理想地點(diǎn)作過(guò)比較后，此區(qū)域內(nèi)的每個(gè)店面都會(huì)獲得一個(gè)綜合指數(shù)。這個(gè)過(guò)程不僅可以讓每個(gè)店面都可以與年銷售額目標(biāo)作比較，也可以讓這些店面互相比較，以決定那個(gè)店面有最高的成功率。

這個(gè)選址模式過(guò)程還可以作后端評(píng)估。像一家餐廳開(kāi)了兩年后，你可以用這種方法來(lái)比較實(shí)際銷售額與預(yù)估銷售額的差別。在決定主要與次要變數(shù)的相關(guān)性時(shí)，也可以依它們的重要性而給予不同的比重。此外，這個(gè)選址模式過(guò)程也可以用來(lái)為已存在餐館作評(píng)估。一旦有了模擬理想地點(diǎn)，已存在的餐館可用相同的方法獲得指數(shù)評(píng)分。因此餐館現(xiàn)有的銷售量可與所在區(qū)域的年銷售額目標(biāo)作比較，看店面是超過(guò)、維持、還是未發(fā)揮潛力。

選址調(diào)查報(bào)告5

一、商店位置類型的設(shè)計(jì)

孤立店類型，經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心，自然形成的商業(yè)中心，這三種商店位置具有不同的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己的門(mén)店位置，關(guān)鍵是要分析自己的業(yè)務(wù)類型與哪種地點(diǎn)類型相匹配。

（一）孤立店

優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，租金較低，具有靈活性，開(kāi)店費(fèi)用低，能見(jiàn)度高，有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力，有利于顧客一站式購(gòu)物或便利購(gòu)物。

劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較小，廣告費(fèi)可能較高，在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建，通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。

（二）經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心

優(yōu)勢(shì)：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施、髖敝的停車場(chǎng)、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及休閑。

劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。

（三）自然形成的商業(yè)中心

中心商業(yè)區(qū)：是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。

次級(jí)商業(yè)區(qū)：是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。

鄰里商業(yè)區(qū)：是為了滿足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干個(gè)小商店組成。

專業(yè)一條街：是由若干個(gè)經(jīng)營(yíng)類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。

二、商圈地址評(píng)估

①選商圈

分析該城市各區(qū)域的商圈個(gè)數(shù)、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級(jí)商圈與輔助商圈。對(duì)商圈的成熟度、發(fā)展規(guī)劃、潛力、輻射范圍、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況進(jìn)行分析，以便選擇符合定位，適合進(jìn)入的商圈。

②選街道

分析對(duì)所選商圈的街道個(gè)數(shù)、名稱和類型，對(duì)街道條件、人流車流、競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行分析。

街道條件：街道長(zhǎng)度、街道長(zhǎng)度、街道寬度、店鋪數(shù)量、人流出入口、街道成熟度

人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）

競(jìng)爭(zhēng)情況：典型競(jìng)爭(zhēng)門(mén)店數(shù)

吸引情況：有無(wú)與所屬行業(yè)顧客群產(chǎn)生吸引力的設(shè)施或條件

③選商鋪

選商鋪主要分析兩方面內(nèi)容：外部評(píng)估和內(nèi)部評(píng)估。

外部評(píng)估：人流量、車流量、門(mén)店可視范圍，門(mén)前道路寬度、鄰里類型等。

內(nèi)部評(píng)估：面積、建筑結(jié)構(gòu)、招牌長(zhǎng)度、配套水電條件，租金等。

三、商圈選址的原則

1.充足的商圈購(gòu)買潛力：假設(shè)在某一地點(diǎn)設(shè)立商店，首先確定其商圈，接著計(jì)算商圈內(nèi)人口數(shù)，調(diào)查周圍消費(fèi)人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商品能或多少。

2.商店地點(diǎn)的'近便性：選擇一特定地點(diǎn)最主要原因在獲得近便性，讓消費(fèi)者容易到達(dá)。衡量近便性把握三種博雅塔性質(zhì)的顧客來(lái)源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧客，及順道經(jīng)過(guò)的顧客。

3.成長(zhǎng)的潛力：商店選在商圈內(nèi)人口和所得增加的地區(qū)。

4.商業(yè)攔截：店址選在消費(fèi)者住所和其日常購(gòu)物市場(chǎng)之間，以引誘消費(fèi)者舍遠(yuǎn)求近，或考慮商圈內(nèi)顧客到達(dá)店址的途中，是否有競(jìng)爭(zhēng)性的商店會(huì)將顧客攔截造成顧客流失。

5.總合吸引力：同類商店聚集在一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。

6.兼容性：商店店址需能解決顧客交通不便的因素，又能有效交換彼此的顧客。

7.競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)性最小：考慮競(jìng)爭(zhēng)型態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)者。

8.店址經(jīng)濟(jì)學(xué)：分析店址所需成本與收益及地點(diǎn)的效率等因素。

選址調(diào)查報(bào)告6

連鎖商圈選址的原則

連鎖商圈的選址是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，在考慮上述基本因素的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確定具體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。選擇具體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)遵循下列基本原則：

1.目標(biāo)市場(chǎng)原則。任何商圈企業(yè)，都要依據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)，選擇適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，建立相應(yīng)的規(guī)模，選擇相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和服務(wù)檔次。連鎖商圈的目標(biāo)市場(chǎng)一般是高、中檔次的工薪收入的階層，地址宜選擇商業(yè)中心，居民區(qū)域和工薪層工作區(qū)域等。

2.容易接近原則。連鎖商圈應(yīng)選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、文化區(qū)，要進(jìn)可能的設(shè)置規(guī)模相當(dāng)?shù)耐＼噲?chǎng)，方便顧客來(lái)往，連鎖商圈應(yīng)按所在地人們行進(jìn)、停留的規(guī)律選址?？傊?，連鎖商圈原則上應(yīng)選擇在顧客容易接近的地段和位置，因?yàn)轭櫩褪且苑奖阈詠?lái)決定進(jìn)入商圈企業(yè)的。

3.具有可見(jiàn)度原則。連鎖商圈的可見(jiàn)度是指該商圈位置的明顯程度，比如說(shuō)選址的位置無(wú)論在街頭、街中、巷尾，應(yīng)讓顧客從任何一個(gè)角度看，都能獲得對(duì)其的規(guī)模和外觀的感知，當(dāng)然這需要從建筑、裝飾等幾個(gè)方面來(lái)完善。一般而言，連鎖商圈應(yīng)該緊靠某條主要街道，繁華的商業(yè)區(qū)域或某個(gè)公寓內(nèi)。

4.投資預(yù)期目標(biāo)原則。連鎖商圈在選址時(shí)，除考慮外部因素外，還應(yīng)考慮自身的條件，如經(jīng)營(yíng)品種、方式等，要以能實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)的.地點(diǎn)來(lái)衡量地理位置的優(yōu)越程度。

選擇連鎖商場(chǎng)位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：

(一)選擇區(qū)域、方位

選擇連鎖商場(chǎng)店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。

(二)制圖——找出最佳位置

在確定商圈店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)商場(chǎng)，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

(三)市場(chǎng)調(diào)查

在連鎖商場(chǎng)店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)注意將調(diào)查對(duì)象分類統(tǒng)計(jì)，并對(duì)調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。

(四)具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)

確定連鎖商圈店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建商場(chǎng)。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。

2010春 工商管理（本）時(shí)欣樂(lè)

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連鎖便利店的選址調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查背景

可的便利店有限公司成立于一九九六年，現(xiàn)屬農(nóng)工商超市（集團(tuán)）有限公司旗下的全資子公司。公司擁有集直營(yíng)、合伙合作承包和加盟三種經(jīng)營(yíng)模式為一體的便利店近1200余家，分布在上海、杭州、蘇州、無(wú)錫等21個(gè)城市，形成了“以上海為中心，江、浙為兩翼”的輻射態(tài)勢(shì)。多年來(lái)公司規(guī)模及銷售額持續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的水平。在杭州大小超市遍地開(kāi)花的大環(huán)境下，可的便利店將新一輪的目標(biāo)群體定位在了社區(qū)，力求為消費(fèi)者提供更實(shí)惠的便利。

二、調(diào)查目的

1.選擇合適開(kāi)社區(qū)便利店的地域

2.詳細(xì)了解目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)概況以及競(jìng)爭(zhēng)者情況，為門(mén)店選址提供正確依據(jù)。

三、調(diào)查對(duì)象及抽樣

根據(jù)第二手資料及初步消費(fèi)分析，加上專業(yè)人員的實(shí)地考察，選定某小區(qū)居民為調(diào)查對(duì)象。由于家庭經(jīng)濟(jì)背景的差異，小區(qū)居民收支也會(huì)有差別，從而導(dǎo)致消費(fèi)購(gòu)買習(xí)慣的差異性。為了準(zhǔn)確快速的得出調(diào)查結(jié)果，此次調(diào)查決定采用隨機(jī)抽樣法。

四、調(diào)查內(nèi)容:

1.哪些地域適合開(kāi)便利店

2.目標(biāo)區(qū)域的周邊環(huán)境

3.消費(fèi)者收入調(diào)查

4.競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查

五、調(diào)查方法

實(shí)地考察、現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查

六、樣本量：5000份

七、調(diào)查執(zhí)行控制:

1.資料收集分析：通過(guò)查詢、交換、購(gòu)買、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集等方法獲 取相關(guān)二手資料，注意資料來(lái)源并對(duì)其進(jìn)行效度評(píng)估，篩選有用信息。

2.實(shí)地考察：對(duì)第一步得出的幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行考察，包括消費(fèi)潛力、周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)者。

3.對(duì)目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)者情況調(diào)查

要求：立地條件：

（1）坐落于“生活道路”

所謂“?；畹缆贰笔侵干痰晁幍牡缆凡皇且粭l單純的交通道路，周圍應(yīng)該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數(shù)量的固定顧客。

（2）緊挨車站

這里的車站主要指地鐵車站?；蛘叨嗖抗能噮R集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來(lái)較多的流動(dòng)顧客。

（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口

一般情況下商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內(nèi))、這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。

（4）靠近集聚人的場(chǎng)所

能集聚人的場(chǎng)所主要指政府機(jī)構(gòu)、影劇場(chǎng)、警署、醫(yī)院、學(xué)校、游覽地等。它們可以為商店帶來(lái)大量的客流。

（5）附近有辦公樓街

有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內(nèi)的客流又是以購(gòu)買力水平比較高的白領(lǐng)為主，他們對(duì)便利店往往具有比較旺盛的即時(shí)需求。

（6）附近有單身宿舍或單身公寓

單身宿舍或單身公寓里的居住者對(duì)便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷售帶來(lái)了極大的機(jī)會(huì)。

（7）房租應(yīng)在一天的銷售額以下

便利店的運(yùn)轉(zhuǎn)必須建立在低成本的基礎(chǔ)之上，房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴(kuò)張。適宜的月房租最好控制在一天的營(yíng)業(yè)額之內(nèi)。

（8）競(jìng)爭(zhēng)者較少

商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者、因?yàn)橛辛烁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手將使商店的顧客分流，從而影響到經(jīng)濟(jì)效益。不適合便利店發(fā)展的因素：

（1）商圈內(nèi)人口極少

（2）車流的動(dòng)線很少

車流的動(dòng)線指車輛行走時(shí)的移動(dòng)路線。如商店所在的位置車流的動(dòng)線很少，則意味著商店的流動(dòng)顧客會(huì)受影響。

（3）地下店鋪

設(shè)在地廠室的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能，因此客流會(huì)受到影響。主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便； 店鋪位置不醒目而難以招徠流動(dòng)顧客。

（4）要登樓梯的店鋪

和前者一樣、要登樓梯進(jìn)入商店，會(huì)給顧客帶來(lái)不方便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。

（5）不能設(shè)店招與燈箱的店鋪

商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會(huì)大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。

（6）店鋪的形狀不規(guī)則

長(zhǎng)方形或是正方形的商場(chǎng)比較適合便利店的經(jīng)營(yíng)，如果商場(chǎng)的形狀不規(guī)則，那么在一個(gè)本來(lái)營(yíng)業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列，這就會(huì)增加顧客 選購(gòu)商品的時(shí)間。競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查：

（1）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者。

（2）識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略，力求揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中保持主動(dòng)地位。

（3）判斷競(jìng)爭(zhēng)者目標(biāo)，有助于推斷每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者是否對(duì)其目前的地位和財(cái)務(wù)成果感到滿意，并由此推斷該競(jìng)爭(zhēng)者改變戰(zhàn)略的可能性以及對(duì)于外部事件（如商業(yè)循環(huán)）或其他廠商的行動(dòng)所作出的反應(yīng)的力量有多大。

（4）SWOT分析，評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，預(yù)測(cè)機(jī)會(huì)與威脅。

（5）判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式，從而使企業(yè)能確認(rèn)在什么地方應(yīng)集中優(yōu)勢(shì)進(jìn)攻，在什么地方應(yīng)加強(qiáng)防守，在什么地方應(yīng)主動(dòng)退讓；應(yīng)進(jìn)攻誰(shuí)，回避誰(shuí)，擬定較適合企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，爭(zhēng)取處于較為有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。

八、人員安排

二手資料收集分析 3名

實(shí)地考察人員： 3名

問(wèn)卷準(zhǔn)備： 2名

問(wèn)卷調(diào)查人員： 3名

資料整理與數(shù)據(jù)分析： 2名

調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)： 2名

調(diào)查程序及時(shí)間安排

二手資料收集分析及調(diào)研方案 1周 實(shí)地調(diào)查 1周 問(wèn)卷的設(shè)計(jì) 1周 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段 1周 問(wèn)卷調(diào)查階段 4天

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段 3天

調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)階段 1周 總計(jì) 5周

九、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1.策劃費(fèi) 2000

2.交通費(fèi) 1000

3.信息費(fèi) 1000

4.公關(guān)費(fèi) 1000

5.問(wèn)卷調(diào)查費(fèi) 2000

6.統(tǒng)計(jì)報(bào)告費(fèi) 1000

總計(jì) 8000

附件：連鎖便利店選址調(diào)查問(wèn)卷 先生（女士）：

您好！

我們是浙江廣播電視大學(xué)的學(xué)生.感謝您從百忙中抽出時(shí)間填寫(xiě)這份關(guān)于便利店的調(diào)查文卷.我們?cè)O(shè)計(jì)這份調(diào)查文卷,是為了更好得了解您對(duì)便利店的認(rèn)識(shí)和您的需求,以便為您提供更貼心的服務(wù)。非常感謝您的積極配合!

(注意：除有特別說(shuō)明，下列選題均為單項(xiàng)，請(qǐng)?jiān)谶x項(xiàng)上打勾)

1.您多久去一次超市？

A.一周幾次.B.一月幾次.C.一年幾次.2.您去超市購(gòu)買哪些東西?(多選)

A.小百貨.B.日常零食.C.飲料 D.書(shū)籍音像.E.生鮮類.F.家電

3.您所在的小區(qū)有便利店嗎？

A.有 B.沒(méi)有

4.您比較喜歡的便利店是？

A.喜客多 B.蘇果 C.合家福 D.紅府 E.好幫手 F.其他________.5.您經(jīng)常去便利店嗎?

A.經(jīng)常.B.偶爾.C.從來(lái)不去.6.您去便利店的動(dòng)機(jī)是?(多選)

A.應(yīng)急購(gòu)物.B.24小時(shí)服務(wù).C.付款方便節(jié)省購(gòu)物時(shí)間.D.有更多新產(chǎn)品代表流行趨勢(shì).E.購(gòu)物環(huán)境好.7.您去便利店購(gòu)買哪些商品?(多選)

A.音像產(chǎn)品.B.冷凍食品.C.飲料.D.小百貨.E.便當(dāng).F.零食.G.日常用品.8.您希望在便利店得到哪些服務(wù)?(多選)

A.彩擴(kuò)沖印.B.各類充值卡, IC卡.C.代繳各種費(fèi)用.D.牛奶定購(gòu).E.帶購(gòu)車船票,演出票.F.體育彩票.G.mp3下載.H.印刷傳真.I.特快專遞,郵遞.9.您從便利店購(gòu)買東西，時(shí)間一般是： *

A.早上比較早 B.白天時(shí)間 C.晚上19:00-23:00 D.23:00以后

10.您覺(jué)得在小區(qū)發(fā)展連鎖便利店有前景嗎?

A.有.B.沒(méi)有.C.不知道.11.您認(rèn)為便利店作哪些方面改進(jìn)會(huì)更加吸引你來(lái)便利店購(gòu)物?(多選)

A.調(diào)低價(jià)格.B.改善購(gòu)物環(huán)境.C.改善服務(wù)態(tài)度.D.增加新服務(wù),新商品.E.其他________.12.您希望何種形式的售后服務(wù)

A.積分卡 B.促銷活動(dòng) C.產(chǎn)品回饋 D.社區(qū)內(nèi)免費(fèi)送貨

您的基本信息

1.您的性別?A.男B.女

2.您的年齡?A.18歲以下.B.18---30.C.30---40.D.40---60.E.60歲以上.3.您的收入?A1000以下.B.1000---2000 C.2000---3000 D.3000以上.4.您的職業(yè)?A.學(xué)生.B.醫(yī)生.C.自由職業(yè)者.D.普通員工E.私營(yíng)企業(yè)主F.辦公白領(lǐng) 5.您的受教育程度?A.小學(xué).B.初中.C.高中.D.大學(xué).E.研究生以上.