農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)管理辦法

第一章總則

第一條為進一步加強我縣農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)管理，正確引導(dǎo)農(nóng)民合理集約使用土地，規(guī)范農(nóng)民建房行為，切實保護耕地資源。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》《中共省委農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等四部門關(guān)于進一步強化農(nóng)村宅基地管理的通知》（閩委農(nóng)辦〔2020〕4號）和《省人民政府關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)管理的若干意見（試行）》（閩政〔2021〕2號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本實施辦法。

第二條本辦法所稱農(nóng)民建房是指農(nóng)民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)，使用宅基地進行新建、擴建、改建住房的行為。

第三條農(nóng)民建房應(yīng)遵循以下原則：

（一）堅持科學(xué)規(guī)劃的原則。

堅持規(guī)劃先行，科學(xué)編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)按照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃使用土地（國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃獲批前，在不涉及生態(tài)保護紅線和永久基本農(nóng)田的前提下，現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和其他專項規(guī)劃作一致性處理后，可作為農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)的審批依據(jù)），不符合國土空間規(guī)劃或村莊規(guī)劃的，不得批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)。鼓勵農(nóng)村村民向中心村或小城鎮(zhèn)集聚，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可集中建設(shè)“農(nóng)民公寓”或“農(nóng)民住宅小區(qū)”。

（二）堅持耕地保護的原則。

農(nóng)民建房集中點的選址應(yīng)充分利用村內(nèi)空閑地、原宅基地、未利用地、荒坡地等，嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地特別是耕地，不得占用永久基本農(nóng)田。

（三）堅持節(jié)約集約用地原則。

嚴(yán)格控制宅基地面積，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織采取措施對舊宅基地盤活置換合理利用。

（四）堅持“一戶一宅”的原則。

嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民“一戶一宅”的法律規(guī)定，另行選址建房的，必須限期拆除原舊房，并將原舊房所占土地退回農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

第四條縣人民政府對農(nóng)民建房管理負(fù)總責(zé)；農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作；自然資源部門負(fù)責(zé)在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)；住建部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村住宅質(zhì)量安全、村莊建筑風(fēng)貌管控等工作；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)農(nóng)村村民住宅用地，組織做好農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可有關(guān)工作。農(nóng)民建房實行屬地管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）是第一責(zé)任主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨政主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人。

第二章規(guī)劃編制、建房選址與用地保障

第五條建立鄉(xiāng)村規(guī)劃編制委員會，統(tǒng)籌推進“多規(guī)合一”的實用性村莊規(guī)劃編制工作，科學(xué)安排農(nóng)村宅基地布局。具體由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織編制，并報縣人民政府審批。原則上各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃在五年之內(nèi)不得修改。

第六條農(nóng)村住房建設(shè)應(yīng)科學(xué)選址。必須避開崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)的區(qū)域，避開風(fēng)口和可能出現(xiàn)洪水或被洪水淹沒的地段，避開各類保護區(qū)、有開采價值的地下資源和地下采空區(qū)，避免被鐵路、過境公路、高壓輸電線路穿越，避開地震活動斷裂帶等抗震不良場地。

第七條合理安排農(nóng)村宅基地用地，引導(dǎo)優(yōu)先利用存量建設(shè)用地，確需占用農(nóng)用地的，新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)實行單列安排，專項保障、實報實銷，當(dāng)年保障不足的，下一年度優(yōu)先保障；涉及占用耕地的，由縣自然資源部門統(tǒng)一落實耕地占補平衡，不得收取耕地開墾費。具體按照自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》（自然資發(fā)〔2020〕128號）規(guī)定辦理。

第八條農(nóng)村宅基地涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批事項，由縣自然資源部門根據(jù)農(nóng)村宅基地用地需求，及時上報縣人民政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審批具體宅基地地塊；或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）每年年初根據(jù)全域農(nóng)村宅基地用地需求，編制農(nóng)村宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度方案，報縣自然資源局、縣人民政府一次性審批后，審批具體宅基地地塊，確有需要的可在年中增加農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批批次。

第三章農(nóng)民建房審批

第九條農(nóng)民建房按照國家、省市有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）負(fù)責(zé)審批管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）每年按季度將農(nóng)民建房規(guī)劃、用地審批情況分別報縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建等主管部門備案。

第十條鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）成立農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)管理委員會（以下簡稱管理委員會），負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)管理工作，管理委員會主任由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨委主要負(fù)責(zé)人兼任。管理委員會統(tǒng)籌組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)服務(wù)中心、自然資源所、村建站、綜合行政執(zhí)法等工作力量成立管理委員會辦公室，按照省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（閩農(nóng)綜〔2020〕45號），落實“一窗收件、一站服務(wù)、一次審批”工作機制，承擔(dān)日常工作。

第十一條農(nóng)村村民有下列情形之一的，不得申請農(nóng)村宅基地：

（一）占用永久基本農(nóng)田的，或有其他亂占、濫用土地行為，經(jīng)土地行政主管部門立案查處未結(jié)案的；

（二）原有宅基地的面積已經(jīng)達到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠解決分戶后法定面積標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）將原有住宅出賣、出租、贈與他人或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；

（四）不符合城市規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃等的；

（五）原有住宅拆遷已安置的（包括貨幣安置）；

（六）未選用省、市、縣推薦的農(nóng)民建房設(shè)計通用戶型的；

（七）法律法規(guī)政策規(guī)定的其他情形。

第十二條新建建房標(biāo)準(zhǔn)：

（一）用地標(biāo)準(zhǔn)。

嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”規(guī)定，嚴(yán)格控制宅基地面積。按照《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》規(guī)定的宅基地使用面積標(biāo)準(zhǔn)審批，農(nóng)村村民新建住宅每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：①小戶（3人及以下）最高不得超過80平方米；②中戶（4~5人）最高不得超過105平方米；③大戶（6人及以上）最高不得超過120平方米；④申請拆（擴）建的，可按原有合法宅基地面積審批，但審批的建筑占地最高不得超過120平方米。

（二）建筑標(biāo)準(zhǔn)。

村民建房規(guī)劃以戶為單位，提倡聯(lián)排式建設(shè)。農(nóng)村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)；建設(shè)多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。村民建房層高一層可放寬在3.5米以內(nèi)，其他樓層控制在3米以內(nèi)。

（三）設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

村民建房原則上要求按坡屋面形式設(shè)計，具體房型須選用省、市、縣提供的農(nóng)民建房設(shè)計通用戶型，房屋立面裝修須符合縣住建部門明確的村鎮(zhèn)住宅建設(shè)風(fēng)貌管控要求，不符合要求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）不得出具《農(nóng)村宅基地用地和建房驗收意見》；鄰近鐵路、高速公路、公路建房除遵守上述規(guī)定外，還需按照《鐵路安全管理條例》《公路安全保護條例》規(guī)定的外緣起向外的距離標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

第十三條農(nóng)民建房審批程序：

（一）提出申請。

農(nóng)村村民向戶籍所在地村委會提出宅基地用地建房書面申請。填寫《農(nóng)村宅基地和建房申請審批表》，簽署《農(nóng)村宅基地使用承諾書》，并提供相關(guān)申請要件（家庭戶口本、戶主及申請人身份證）。

（二）審核公示。

村委會依法組織召開由掛村領(lǐng)導(dǎo)（工作隊）參加的村委會或村民代表會議，對宅基地申請對象資格條件進行審議，審議結(jié)果形成會議紀(jì)要。將申請宅基地的當(dāng)事人的相關(guān)信息在本村張榜公示，無異議后，由掛村領(lǐng)導(dǎo)（工作隊）及村主干簽署《農(nóng)村宅基地和建房申請審批表》連同其他材料，報送所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）便民服務(wù)中心。

（三）現(xiàn)場踏勘。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）便民服務(wù)中心收件后，由管理委員會辦公室具體審查申請人是否符合規(guī)劃要求及宅基地審批條件，并派員現(xiàn)場核查。

（四）審核批準(zhǔn)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會根據(jù)審核、踏勘結(jié)果集體研究后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府做出審批：對符合條件要求的，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，并按規(guī)定程序公布；不符合條件要求的，不予核發(fā)，并書面告知申請人并說明理由。

第十四條建設(shè)項目開工前，建設(shè)方應(yīng)向所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室提出現(xiàn)場丈量放樣申請，確定建房位置，明確四至邊界后，方可進行施工。

第十五條建設(shè)項目竣工后，建設(shè)單位或個人應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室報送竣工房屋圖像和相關(guān)資料，辦理工程竣工規(guī)劃驗收后交付使用。

第四章農(nóng)民建房監(jiān)督管理

第十六條縣人民政府及縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建等部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房的監(jiān)督檢查，并將農(nóng)民建房監(jiān)管納入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）年度工作考核體系進行考核獎懲；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）為農(nóng)民建房監(jiān)管第一責(zé)任單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)（工作隊）和村主干為主要責(zé)任人，每個建房項目均明確一名鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)和一名責(zé)任人負(fù)責(zé)具體監(jiān)管，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室及其組成機構(gòu)負(fù)責(zé)建房指導(dǎo)、建房用地的批后監(jiān)管等工作。

第十七條農(nóng)民建房監(jiān)管流程：

（一）實地放樣階段：建房用地批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)召集鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室相關(guān)組成機構(gòu)和村（居）委會人員，按照批準(zhǔn)要求到現(xiàn)場實地丈量放樣，根據(jù)批準(zhǔn)的地類、范圍、面積，確定四至界址，并在現(xiàn)場設(shè)立包含對擬建房屋負(fù)監(jiān)督責(zé)任的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人姓名、電話，及擬建房屋層數(shù)、間距、建設(shè)規(guī)模等內(nèi)容的公示牌，以便群眾監(jiān)督及縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村三級巡查。

（二）基槽驗線階段：建房戶動工挖基時，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)召集鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室相關(guān)組成機構(gòu)和村（居）委會人員到現(xiàn)場做好驗線放樣、挖槽埋基。

施工完成后，管理委員會辦公室相關(guān)組成機構(gòu)進行現(xiàn)場檢驗，檢驗合格后方可進行下階段施工。

（三）主體建設(shè)階段：村民建房完成基礎(chǔ)至一層平臺期間，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)召集鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室相關(guān)組成機構(gòu)和村（居）委會人員到現(xiàn)場，依據(jù)規(guī)劃審批總平面布置圖和建筑單體設(shè)計圖，對該層以下的平面布置、層高、外形（走廊、門窗面等）等進行檢驗。

檢驗合格后方可進行下一階段施工。

（四）定期抽查階段：鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）綜合執(zhí)法大隊要定期對在建項目進行日常巡查，一旦發(fā)現(xiàn)違建情況，要在第一時間制止違建行為。

（五）結(jié)頂驗收階段：村民建房主體完工后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）組織檢查驗收。

驗收合格后出具《農(nóng)村宅基地用地和建房驗收意見》并交付使用。

第十八條嚴(yán)格落實“一戶一宅”，強化“建新拆舊”管理。易地新建住宅先拆后建的，優(yōu)先安排宅基地；先建后拆的，村民應(yīng)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室、村（居）委會簽訂三方協(xié)議并作出承諾，新建住宅竣工后，須在6個月內(nèi)將舊宅自行拆除或交付村級組織處理，舊宅基地退還村級組織；未按照協(xié)議約定拆除舊宅、退還舊宅基地的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室督促村民自行拆除，經(jīng)催告仍不履行的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）管理委員會辦公室、村（居）委會向人民法院提出訴訟后依法申請強制執(zhí)行。拆除舊宅、退還舊宅基地前，不予辦理新建住宅的不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第五章法律責(zé)任

第十九條對未依法取得或者違反《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》規(guī)定內(nèi)容的建房，由相關(guān)部門給予處罰，責(zé)令停止建設(shè)、限期改正。逾期不履行的，依法依規(guī)強制執(zhí)行。

第二十條縣人民政府將農(nóng)民建房用地管理納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府年度工作目標(biāo)考核，有下列情形之一的，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府工作目標(biāo)考核一票否決，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府主要領(lǐng)導(dǎo)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）掛村領(lǐng)導(dǎo)等其他負(fù)有責(zé)任的人員予以問責(zé)：

（一）農(nóng)民建房用地管理秩序混亂，致使年度轄區(qū)內(nèi)宅基地違法占用耕地面積比重大，造成惡劣影響或其他嚴(yán)重后果的；

（二）發(fā)生農(nóng)民建房違法占地案件造成嚴(yán)重后果的；

（三）對違反農(nóng)民建房用地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處，或制止、查處不力的；

（四）對違反農(nóng)民建房用地管理規(guī)定行為隱瞞不報、壓案不查的。

第二十一條縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建部門在受理農(nóng)民建房申請和監(jiān)管時應(yīng)做到公正、公開、透明，如發(fā)現(xiàn)徇私舞弊、監(jiān)管職責(zé)履行不到位等行為，追究單位相關(guān)責(zé)任人的行法律責(zé)任。

第六章附則

第二十二條本辦法自2021年2月18日起施行，暫行一年。本辦法由縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源局、住建局負(fù)責(zé)解釋，未涉及事項，依照國家、省、市制定的法律法規(guī)及政策執(zhí)行。