第一篇：打造頂級(jí)別墅私密花園范文

打造頂級(jí)別墅私密花園

別墅裝飾對(duì)于中國人來說是舶來品，所以在人們大講別墅區(qū)位的時(shí)候，往往忽略了別墅的園林設(shè)計(jì)與維護(hù)。與美國所不同的是，中國的別墅有規(guī)劃好的別墅小區(qū)，有專門的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的園林，而自家后花園中的園林卻常常得不到專業(yè)的設(shè)計(jì)與維護(hù)。其實(shí)別墅花園的設(shè)計(jì)還是有許多章法可循。

Part One 別墅后花園 打造多功能露臺(tái)

如果面積允許，為何不把室內(nèi)享受的功能全部搬到室外呢? 全面的功能區(qū)，給你完美戶外生活體驗(yàn)！

技巧：全面打造戶外功能空間、廚房、就餐區(qū)、休閑區(qū)等

適用：獨(dú)立庭院

可以適當(dāng)在花園內(nèi)搭配一些籬笆和藤架，此舉不僅為植物提供了攀爬空間，更是營造出私密氛圍，成為花園中美麗的點(diǎn)綴；亦可充分利用花槽將庭院分隔成幾個(gè)區(qū)域。無論業(yè)主想要一個(gè)吃飯的地方，可以坐下來休息的地方，還是和家人一起談天說地的地方，露臺(tái)都能滿足這樣的想法。當(dāng)把這類室內(nèi)的功能搬到室外，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)生活的空間一下子擴(kuò)大了好多倍。在進(jìn)行別墅裝飾的時(shí)候，還可以利用藤架撐起一片舒適的休閑區(qū)，如此一來，休閑區(qū)在植物的掩映下將是一處供主人安靜思考、體會(huì)自然美景的絕佳之地。

還有另外一種思路是將廚房通向戶外的推拉門改造成一扇大窗，這樣，室內(nèi)廚房通過這扇窗戶便可與戶外料理臺(tái)相連，就成功解決了沒有地方安置料理臺(tái)的問題。而原來的推拉門可以移到廚房側(cè)后方，保持了進(jìn)出的方便。當(dāng)然，水槽和管線等復(fù)雜的設(shè)備都應(yīng)安裝在室內(nèi)的廚房里，而料理臺(tái)則安排在露臺(tái)一側(cè)，從而保證水槽等設(shè)備在嚴(yán)寒氣候不會(huì)凝水結(jié)冰，影響了這些設(shè)備的質(zhì)量及使用狀況。Part Two 別墅庭院

可以讓設(shè)計(jì)師根據(jù)花園的實(shí)際規(guī)模規(guī)劃一個(gè)露天餐廳，在這里舉辦個(gè)Party或者家庭聚餐，一定是再合適不過了。尤其在燈光的映射下，這必將會(huì)是個(gè)很有情調(diào)的地方。若是約上三五好友對(duì)月小酌，田園風(fēng)的桌布，舒適的沙發(fā)椅，實(shí)在是愜意。若空間允許，可再搭配打造一個(gè)迂回的臺(tái)階，豐富的空間層次感，拾級(jí)而上的樂趣，在家就可以欣然享受啦。

Part Three 玻璃屋頂 延伸陽光餐廳

當(dāng)然，如果別墅本身原先就配有下沉庭院的話，亦可加設(shè)一個(gè)玻璃屋頂，這樣不僅可以讓空間免受天氣的影響，變得更加實(shí)用，也為住宅的地下部分留住了更多陽光。在別墅裝飾的時(shí)候，可在下沉庭院上方加蓋一個(gè)木結(jié)構(gòu)玻璃棚頂，做出挑高坡頂，形成一個(gè)不受風(fēng)雨侵襲的封閉空間。再搭配上土黃色墻面和做舊地板，如此一來，濃郁的地中海風(fēng)情就完美得被呈現(xiàn)了。當(dāng)然，別墅外立面的色彩最好與建筑風(fēng)格保持和諧一致。對(duì)于這樣一個(gè)庭院，原木結(jié)構(gòu)的挑高棚架和玻璃房頂無疑是亮點(diǎn)，不僅提升了空間的使用率，也解決了地下庭院的采光問題。類似的想法也可體現(xiàn)在：如在墻上釘制幾排擱架，既可以擺放小裝飾品作為空間的點(diǎn)睛，又可以放一些餐具等小物件，起到收納的作用。如此多元實(shí)用的陽關(guān)餐廳，一定是令很多別墅業(yè)主所心生向往的。

第二篇：頂級(jí)別墅考察心得

國內(nèi)頂級(jí)別墅考察心得

陸續(xù)對(duì)上海、蘇州、杭州和深圳四個(gè)城市的13個(gè)高端別墅項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，對(duì)高端別墅的開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、園林景觀、平面布局和內(nèi)部裝修等）、開發(fā)周期和節(jié)奏、營銷模式、物業(yè)管理及其他增值服務(wù)等進(jìn)行了全方位的考察和研究。

一、考察目的

（一）國內(nèi)頂級(jí)別墅市場發(fā)展現(xiàn)狀和地區(qū)差異，頂級(jí)別墅產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀；

（二）（三）為本項(xiàng)目的選擇標(biāo)桿，作為項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的借鑒藍(lán)本； 選擇有成功頂級(jí)別墅實(shí)踐服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的策劃顧問、園林景觀、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理等單位作為本項(xiàng)目開發(fā)合作單位的重點(diǎn)考察對(duì)象；

（四）強(qiáng)化核心團(tuán)隊(duì)對(duì)頂級(jí)別墅項(xiàng)目內(nèi)涵和外延的理解，為項(xiàng)目開發(fā)過程中更有效率的指導(dǎo)和把控合作單位的工作推進(jìn)奠定理論基礎(chǔ)。

二、考察成果

（一）頂級(jí)別墅的市場和產(chǎn)品現(xiàn)狀

1、頂級(jí)別墅的先天條件：與普通別墅不同，頂級(jí)別墅項(xiàng)目必須擁有得天獨(dú)厚的先天地脈條件，如山水景觀等不可再生性自然資源、名勝古跡等底蘊(yùn)深厚的人文資源以及大隱于城市核心位置的社會(huì)資源等。頂級(jí)別墅和貴族一樣，必定是天生的傳承！

2、國內(nèi)頂級(jí)別墅逐漸成市：30年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，10年的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，國內(nèi)已經(jīng)具備了頂級(jí)別墅市場形成的供、需基礎(chǔ)，尤其是在長三角、環(huán)渤海灣和珠三角這三大經(jīng)濟(jì)圈，頂級(jí)別墅市場正呈現(xiàn)由點(diǎn)到面的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

3、頂級(jí)別墅的界定：任何關(guān)于層級(jí)的劃分，都是一個(gè)相對(duì)概念，所謂頂級(jí)別墅也就是高端客戶細(xì)分市場中的高端。以現(xiàn)狀的市場價(jià)格作為參照的話，在北京和上海這兩大頂級(jí)別墅高地，3000萬/棟基本是頂級(jí)別墅的下限；在其他城市，下限基本在1500萬/棟。

4、頂級(jí)別墅項(xiàng)目類型：因所占資源的不同，產(chǎn)生了規(guī)模和開發(fā)模式的差異，頂級(jí)別墅也分為兩大類型。

一類是自然資源型，這類項(xiàng)目占地和建設(shè)規(guī)模都比較大，一般都在500畝以上，很多都是超千畝的大盤，建設(shè)規(guī)模一般都在150棟以上，如上海的涵碧灣，蘇州的中海獨(dú)墅島、深圳的華僑城·天麓，以及綠城各地的玫瑰園系列。

一類是人文和城市核心資源型，這類項(xiàng)目因所處位置土地極為稀缺，規(guī)模都較小，占地一般在200畝以內(nèi)，建設(shè)規(guī)模一般在20-50棟之間，如上海的九間堂、拱北臻園、蘇州的中海世家、姑蘇人家等。

5、頂級(jí)別墅基礎(chǔ)產(chǎn)品指標(biāo)：頂級(jí)別墅最值錢的就是對(duì)稀缺土地的占有，因此產(chǎn)品指標(biāo)落到根本也就是對(duì)土地的占有指標(biāo)，縱觀國內(nèi)頂級(jí)別墅項(xiàng)目，1.5畝/棟基本就是土地占有的下限了（個(gè)別的城市核

心區(qū)頂級(jí)別墅項(xiàng)目除外，如頤和原著），往上每增加1畝占地，價(jià)格平均增加1000萬。與占地相匹配的建筑面積下限在600-700平米之間。

（二）標(biāo)桿項(xiàng)目的選擇

1、項(xiàng)目類型：本項(xiàng)目是典型的自然資源型項(xiàng)目，首先排除了人文和城市核心地段資源型項(xiàng)目；其次，由于本項(xiàng)目是地處湖畔的平坦地塊，山地和坡地項(xiàng)目因其規(guī)劃和建筑形式上的特殊性，也無法作為借鑒藍(lán)本；再次，本項(xiàng)目位于城市第一居所生活圈，純度假型項(xiàng)目參考意義也不大。因此，符合本項(xiàng)目標(biāo)桿的條件應(yīng)該是擁有水景資源、地勢(shì)平坦和第一居所為主的較大規(guī)模的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。

2、開發(fā)商背景：頂級(jí)別墅項(xiàng)目在國內(nèi)的發(fā)展時(shí)間還比較短，開發(fā)商大多處于摸索階段，項(xiàng)目開發(fā)過程常會(huì)因系統(tǒng)的不健全和細(xì)節(jié)控制不力原因，導(dǎo)致“現(xiàn)實(shí)和理想差異過大”的問題，因此，在標(biāo)桿選擇時(shí)，開發(fā)商是否具備頂級(jí)別墅項(xiàng)目開發(fā)的系統(tǒng)集成經(jīng)驗(yàn)（豐富的頂級(jí)別墅開發(fā)實(shí)踐中積累的關(guān)于理念、規(guī)劃、建筑、園林、戶型、物業(yè)服務(wù)以及客戶提出的其他改善性要求等在內(nèi)的對(duì)結(jié)果兌現(xiàn)的綜合解決能力）應(yīng)該作為一個(gè)重要參考條件。

3、項(xiàng)目所處城市：我們現(xiàn)在學(xué)習(xí)的成果要在1年多之后呈現(xiàn)給市場，前瞻性是必須，同級(jí)別城市的項(xiàng)目往往也是借鑒了一線城市以前的項(xiàng)目，因此，標(biāo)桿的選擇應(yīng)該立足市場和產(chǎn)品領(lǐng)先的一線城市。

綜上所述，太湖美團(tuán)隊(duì)建議將國內(nèi)頂級(jí)別墅開發(fā)專家綠城集團(tuán)的

第三代別墅的旗艦項(xiàng)目“上海綠城玫瑰園”作為本項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的標(biāo)桿藍(lán)本。

（三）考察心得體會(huì)和開發(fā)戰(zhàn)略的思考

1、定位和實(shí)現(xiàn)過程（1）定位的大方向無須討論

土地已經(jīng)決定了本項(xiàng)目一半以上的定位大方向了，即高端別墅的定位，且不是一般的高，而是對(duì)市場現(xiàn)狀的超越。這已經(jīng)不是這個(gè)階段需要去討論的命題了。

（2）找到定位高度與市場之間的平衡點(diǎn)

做高端甚至頂級(jí)產(chǎn)品是需要有“作品”心態(tài)的，這是產(chǎn)品的高溢價(jià)和消費(fèi)者超越性的需求產(chǎn)生的必然要求。

建立“作品”和“商品”間的合理關(guān)聯(lián)，首先要堅(jiān)定“作品“這個(gè)高度不動(dòng)搖，然后去研究什么樣的作品能成為好賣的商品，這就是目前這個(gè)階段定位的核心命題。

（3）做足戰(zhàn)略定位的前期工作，執(zhí)行堅(jiān)定且堅(jiān)持

房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)過很多“開頭看起來很美，結(jié)果面目全非”的項(xiàng)目。究其原因，無非是戰(zhàn)略定位時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)，在漫長的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，被政策調(diào)控、融資壓力、民工糾紛、銷售不暢等綜合作用下產(chǎn)生的心態(tài)巨變，于是在妥協(xié)中走樣成了必然的命運(yùn)。如同美好的戀愛和失敗的婚姻。

戰(zhàn)略定位不僅要把藍(lán)圖畫好，更需要充分研究藍(lán)圖實(shí)施的過程風(fēng)

險(xiǎn)和細(xì)節(jié)難度。首先把項(xiàng)目當(dāng)成企業(yè)來做，要設(shè)計(jì)政策和市場風(fēng)險(xiǎn)抵抗預(yù)案，追求企業(yè)持續(xù)贏利的能力，尤其是在市場低谷時(shí)的贏利能力，擯棄行業(yè)普遍存在的短期暴利心態(tài)。其次，要對(duì)大面之下的細(xì)節(jié)實(shí)施難度有充分的考量，尤其是在學(xué)習(xí)借鑒時(shí)，不能形而上，必須找到解決細(xì)節(jié)問題的方法，方能取其精髓。因此，項(xiàng)目戰(zhàn)略定位必須是政策、市場環(huán)境、企業(yè)資源、經(jīng)營目標(biāo)和細(xì)節(jié)解決等因素緊密結(jié)合的結(jié)果。

前面說了這么多戰(zhàn)略，核心目的是為了表達(dá)以下的觀點(diǎn)：保證戰(zhàn)略定位在執(zhí)行過程中的堅(jiān)定和堅(jiān)持！任何過程中的影響因素都是階段性的和局部性的，如果以此作為戰(zhàn)略調(diào)整的依據(jù)，結(jié)果可能越調(diào)越?jīng)]有方向。

金婚是50年的堅(jiān)守開出的花，雖不嬌艷，卻是至美！項(xiàng)目開發(fā)亦是如此，成功的項(xiàng)目和企業(yè)必是堅(jiān)持后的連續(xù)成功，如綠城和龍湖。

2、物業(yè)顧問的提前介入

頂級(jí)別墅面對(duì)的客戶群體具有較高的一致性和穩(wěn)定性，他們?cè)谥暗膭e墅居住中必然會(huì)產(chǎn)生許多對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的不滿或提升要求，而這些散落在生活點(diǎn)滴中的細(xì)節(jié)要求是設(shè)計(jì)師和營銷人無法觸摸的，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司則是這方面的專家。

與高力國際的溝通中，對(duì)其提出的“產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化考量指標(biāo)“概念印象深刻，對(duì)于頂級(jí)別墅區(qū)，細(xì)節(jié)就是附加值最大的體現(xiàn)點(diǎn)。以合適的合作方式將物業(yè)顧問引入產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程，是頂級(jí)別墅產(chǎn)品深化設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)。

3、景觀、內(nèi)裝與建筑設(shè)計(jì)的集成推進(jìn)

在項(xiàng)目考察中，不同的公司和項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)系統(tǒng)集成方面的差距令人感慨。有兩個(gè)小例子，一是上海綠城玫瑰園的建筑外立面效果和內(nèi)裝功能元素的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，避免了大多住宅中常見的裝修時(shí)去還建筑的債的問題；二是北京頤和原著某個(gè)窗外的那棵恰到好處的樹，體現(xiàn)了庭院景觀和建筑視野的完美結(jié)合。

將景觀和內(nèi)裝設(shè)計(jì)提前到與建筑同步，讓不同專業(yè)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)師從多維視角去審視同一個(gè)建筑的產(chǎn)品理念是本次考察的一大收獲。

第三篇：重慶別墅花園綠化與景觀設(shè)計(jì)

重慶別墅花園綠化與景觀設(shè)計(jì)

一般的別墅綠化環(huán)境分為以下幾個(gè)部分：

1.每戶住宅外的私人庭院用地，有時(shí)這塊地可達(dá)l畝左右。業(yè)主可根據(jù)自己喜愛，在其中布置各種園林綠化植物或小品。因此開發(fā)商往往先在其上鋪設(shè)草坪，以求得售前有一個(gè)良好的面貌，而所費(fèi)不多。陳勇***這里有兩個(gè)注意點(diǎn)，一是要耐看，且因面積不大，草種不可太粗放（如高羊茅），而既費(fèi)工且不雅，二是要有排水坡度。一般以排向住宅建筑的四周為宜，這樣建筑地勢(shì)較高聳，立面效果好，少數(shù)排向住宅建筑的沿外墻明溝，這樣直接但對(duì)整體環(huán)境不利。

2.每戶私人用地之間界限。有部分開發(fā)商用簡單的欄干、界樁表示有的則以綠籬、灌木為界也有考慮比較細(xì)微的，是入口部分的庭院并沒有特別的界限，顯得很開暢自然；而后庭院則有明確分隔，強(qiáng)調(diào)私密性，作室內(nèi)活動(dòng)的室外延伸。而作為圍墻把整個(gè)庭院封閉起來的做法，越來越少，反映人們開放、外向的心理和社會(huì)的進(jìn)步，而不同于封建社會(huì)的高墻無窗，劃地為牢。如果以綠化作為分隔，要考慮植物無毒、不要帶刺，有比較整齊的外型，同時(shí)價(jià)格不要太昂貴，因數(shù)量不少。如黃楊、蜀柏等。

3.行道樹。這里所指是車行道，在別墅里往往也作人行道用的行道樹。有幾點(diǎn)要注意：

●樹種希望以干道式組團(tuán)劃分，選擇一種樹種。在別墅內(nèi)有多種行道樹。目的一是形成組團(tuán)之間不同的景觀、意境，識(shí)別性強(qiáng)；二是構(gòu)成多樣性樹種?！竦匚槐荛_地下管線，也避開天線和路燈。最好是樹冠的下面在路燈之上，樹干的中心離開管線l米以上。同時(shí)要考慮讓開別墅住宅入口道路地坪。

●靠近別墅建筑的地方，尤其是建筑在北面的，行道樹要讓開建筑的門口，窗口。行道樹處在兩幢建筑之間，讓建筑的角隅有背景襯托，也不影響建筑采光、通風(fēng)和視線，是很理想的地位。

●由以上要求形成的行道樹（車行道）是有規(guī)律的，但不是固定的間距種植。在健身步行道、小徑等縱道周旁的樹林，如以行道樹稱呼，則要融入周圍環(huán)境，自由布置較為適宜。

4.別墅周邊的綠地。因?yàn)橛玫睾鸵?guī)劃，周邊綠地形狀往往不規(guī)則。要求是：●組成常綠濃密綠帶，形成別墅住宅區(qū)內(nèi)良好環(huán)境和小氣候與外界有所區(qū)別。

●形成立體層次。有高大喬木、濃密灌木、良好的地被和攀援植物?！駠鷫ι嫌秀U絲網(wǎng)、防盜設(shè)施的要預(yù)先留好地位。陳勇***只要設(shè)計(jì)合理，綠化種植甚有利防盜。如種蔓性薔薇，就使透空圍墻有刺；濃密灌木叢，也使圍墻有了空間的距離。

第四篇：頂級(jí)別墅發(fā)展趨勢(shì)及其客戶的置業(yè)心理特征（xiexiebang推薦）

頂級(jí)別墅發(fā)展趨勢(shì)及其客戶的置業(yè)心理特征（上）

長時(shí)間以來，我們一直都對(duì)頂級(jí)別墅的生活充滿了幻想，幻想著男女主人衣著的華麗，生活的優(yōu)雅，傭人成群。那種呼風(fēng)喚雨、排山倒海的排場和氣勢(shì)，恐怕只有影視劇中才能看得到。所以，對(duì)大多數(shù)人來說不管是億萬富翁還是頂級(jí)豪宅，都充滿了神秘。

目前，有業(yè)內(nèi)人士透露，媒體和開發(fā)商總愛把頂級(jí)別墅及其客戶說得非常很神秘，實(shí)乃產(chǎn)品炒作。其實(shí)這些頂級(jí)客戶在別墅中過得是一種非常普通，非常隨意、自然的生活，并不像影視劇中描述的那樣，經(jīng)常光顧服裝(Hermes愛瑪仕、Guccj古琦、Givenchy紀(jì)梵希等)、珠寶佩飾品(De Beers黛必而斯、Cartier卡地亞、Tiffani帝凡尼等)、手表(Piaget伯爵、Audemars Piguet愛彼、Vacheron Constantin江詩丹頓等)、家具(Davinei達(dá)芬奇)、皮具(LV路易威登)等國際一線品牌的專賣店。

雖然大家普遍認(rèn)為這些億萬富翁們平日里的生活非常低調(diào)，但事實(shí)并非如此。這些身價(jià)都已過億的客戶絕對(duì)都稱得上是成功人士，甚至是一些名人或者是公眾人物。他們一方面不愿太露富，因?yàn)槁陡粫?huì)讓人憎恨；另一方面又希望獲得外界尊重。據(jù)某頂級(jí)別墅開發(fā)商透露，真正買頂級(jí)別墅的沒有一個(gè)是低調(diào)的。身價(jià)十幾個(gè)億買公寓，才會(huì)低調(diào)。這些客戶都是自住，他們最看重的是安全，所以頂級(jí)別墅會(huì)是他們置業(yè)的首選。

NO.1：杰出的客戶群

目前，中國財(cái)富階層還停留在第一代，這些人還處在精力旺盛、打造事業(yè)的巔峰期。對(duì)于這些人來說，最需要的就是時(shí)間和社會(huì)資源。所以，他們會(huì)選擇離城市距離近的別墅，出行比較便利。另外，這些人忙于工作，壓力也會(huì)比較大，所以生活休閑配套設(shè)施要全面；而且這些客戶多數(shù)沒有固定的下班時(shí)間，多數(shù)又都是自己開車。所以，如果選擇比較遠(yuǎn)的別墅產(chǎn)品，會(huì)非常不便。

頂級(jí)別墅的客戶來自眾多行業(yè)，有做實(shí)業(yè)的、上市公司的老板；也有做高科技的、證券的；有律師也有演員。有趣的是，這些客戶中，既不是世界500強(qiáng)的領(lǐng)袖，也不在福布斯榜上有名。記者與資深人士分析，有以下幾點(diǎn)原因。一是知名企業(yè)的領(lǐng)袖級(jí)人物可能不需要買別墅；二是公司發(fā)展到一定規(guī)模后，這些負(fù)責(zé)人可能會(huì)更窮。因?yàn)樗麄兛赡軙?huì)收購其他公司，需要大量的現(xiàn)金。經(jīng)過記者的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，不少頂級(jí)豪宅的客戶企業(yè)規(guī)模做得并不大，但成長性非常好。

一般來說，買頂級(jí)別墅的通常沒有外國人。所謂的富豪客戶有兩種人，一種是傳統(tǒng)行業(yè)的富豪，一種是新興行業(yè)的新貴。在碧海方舟，傳統(tǒng)客戶占60%，新興行業(yè)客戶占40%。

傳統(tǒng)行業(yè)的客戶多數(shù)為從事房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資的企業(yè)負(fù)責(zé)人，因?yàn)檫@些行業(yè)最需要大量的資金投入，資金比較密集。也許先期投入幾千萬，過二、三年之后就有幾個(gè)億的回報(bào)。那么作為獎(jiǎng)勵(lì)自己最好的方法，就是買頂級(jí)別墅享受生活。記者曾經(jīng)和一位住在頂級(jí)別墅的李女士聊天。李女士今年35歲，一直以來都在傳統(tǒng)領(lǐng)域做投資。對(duì)她來說，傳統(tǒng)行業(yè)靠資源生存，這個(gè)資源包括政府資源、社會(huì)資源和關(guān)系資源。所以，每天她要考慮的就是如何解決問題，如何讓企業(yè)生存下去。

目前，在頂級(jí)別墅中更多的新貴是知本家，30多歲的人占一定比例。這些人多數(shù)是高科技領(lǐng)域的核心技術(shù)人員，并且都是自己置業(yè)。在碧海方舟里的客戶中就有一個(gè)37歲的留美數(shù)學(xué)家，非常有名。他在國外一年的科研經(jīng)費(fèi)是25億美金，這是國內(nèi)學(xué)者遠(yuǎn)

這些富豪的所得完全都是自己努力掙來的，對(duì)他們來說也有資格奢侈一下。不少客戶買頂級(jí)別墅有特殊需求，就是希望朋友過來談生意、做客可以有一個(gè)理想的環(huán)境；可以去項(xiàng)目周邊的高爾夫球場打打球。另外，一些外地客戶經(jīng)常會(huì)到北京談生意，住賓館、飯店是一件非常不方便且沒有居住質(zhì)量的選擇。頂級(jí)別墅正好能滿足他們的生活需求和工作節(jié)奏。

不要把這些億萬富翁們神化，只當(dāng)他們是普通人，你就會(huì)理解他們的一舉一動(dòng)。這些客戶中有的性格比較張揚(yáng)，渾身上下都喜歡穿名牌；有的性格內(nèi)向，不善言辭；甚至有的富豪穿著極不講究。據(jù)某頂級(jí)別墅銷售人員透露，曾有一個(gè)國內(nèi)知名上市公司董事長就穿著短褲背心，手里拎一個(gè)塑料袋來看房。仔細(xì)想來，這其實(shí)就是個(gè)人喜好的不同，很難給他們歸類。興許在明媚的周末，就可以經(jīng)?？吹竭@些富豪們?cè)谏鐓^(qū)里曬太陽，和家人、朋友一起開Party，以一種最休閑、最輕松的狀態(tài)享受生活。

第五篇：打造頂級(jí)的企業(yè)績效

打造頂級(jí)的企業(yè)績效

績效管理是企業(yè)參與競爭并獲得成功的基礎(chǔ)。虛擬供應(yīng)鏈和外包的發(fā)展使績效管理的重心正在從企業(yè)內(nèi)部向整個(gè)供應(yīng)鏈擴(kuò)展。這就要求對(duì)企業(yè)績效的每一個(gè)主要驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行再檢驗(yàn)，其中包括人、供應(yīng)鏈上的地位、流程和策略。我們將考慮這些問題，并分析這些驅(qū)動(dòng)因素的相關(guān)實(shí)例，以及他們所扮演的角色——不僅僅是在績效方

面，還包括在企業(yè)自身定義方面。

第一章：人

雖然“人”作為一個(gè)成功的動(dòng)因往往被低估，但實(shí)際上，在企業(yè)中，人的技能和動(dòng)機(jī)對(duì)績效有著極大的影響——對(duì)收入、企業(yè)的聲譽(yù)、顧客偏愛和盈利能力都有著直接的影響。要有效地參與競爭，以下三點(diǎn)是企業(yè)員工所必需的：

·專業(yè)水準(zhǔn)

·顧客理解和激情

·士氣和動(dòng)力

專業(yè)水準(zhǔn)

拿家居市場為例。在家居裝飾零售市場，專業(yè)知識(shí)和友好的顧客服務(wù)導(dǎo)向是至關(guān)重要的因素。homedepot公司的早期發(fā)展主要?dú)w功于他們的員工培訓(xùn)和扎實(shí)的知識(shí)基礎(chǔ)(他們通常招聘那些富有經(jīng)驗(yàn)的熟練工人)。但是，后來，homedepot在他們?cè)龃罅思媛毴藛T的比例，并且著重于新店擴(kuò)張的同時(shí)，忽視了對(duì)新員工進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。華盛頓區(qū)一次調(diào)查顯示：顧客的滿意率從90年代早期的67下降到了最近的33。homedepot的銷售下降了6，并且按照預(yù)期在2003年早期還要下降2-4。相反，另一家家居裝飾零售商lowes公司的銷售卻在不斷地攀升，并且預(yù)計(jì)同期增長2-4。這種情況在許多企業(yè)的發(fā)展中都能夠看得到，對(duì)員工培訓(xùn)、士氣和報(bào)酬不夠重視往往會(huì)造成不好的后果。如果homedepot不解決員工技能這一基本問題，不可否認(rèn)，他們的業(yè)績還將繼續(xù)下滑。

虛擬組織中員工的專門技能

在虛擬環(huán)境中，專業(yè)水準(zhǔn)已不再僅僅局限于自己的員工。企業(yè)與客戶的聯(lián)系往往要通過你的貿(mào)易伙伴?？蛻舴?wù)也需要借助第三方來完成。產(chǎn)品的交付、安裝和服務(wù)通常都是由獨(dú)立的服務(wù)商或第三方服務(wù)網(wǎng)絡(luò)提供支持。產(chǎn)品通過渠道伙伴完成銷售。貿(mào)易伙伴的員工的專業(yè)水準(zhǔn)如同自己員工的專業(yè)技能一樣，對(duì)企業(yè)的成功都至關(guān)重要。合作伙伴關(guān)系必須包括貿(mào)易伙伴之間在培訓(xùn)投資和員工招聘等方面的協(xié)力合作。如果你的貿(mào)易伙伴不能滿足顧客的需求，那么同樣你也是失敗的。

了解顧客

偉大的企業(yè)是由那些對(duì)客戶和市場有深刻了解的員工創(chuàng)造的。當(dāng)員工站在顧客立場說話、了解并且能夠感知顧客的困擾，確切地了解顧客最看重產(chǎn)品和服務(wù)的哪些方面時(shí)，他們就成為提高企業(yè)績效的有力推動(dòng)因素。通過培訓(xùn)、招聘和每項(xiàng)溝通活動(dòng)向組織和員工灌輸以客戶為中心的思想是企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的首要責(zé)任。

了解虛擬組織中的客戶

在虛擬供應(yīng)鏈中，“以客戶為中心”的思想在以微妙而重要的方式發(fā)生改變。一個(gè)企業(yè)通常只是一個(gè)企業(yè)團(tuán)體中的成員之一，為供應(yīng)鏈下游不同的客戶提供服務(wù)。企業(yè)的雇員不僅要了解他們的直接客戶，還要了解最終的顧客或消費(fèi)者。在達(dá)成共同的愿景、以及對(duì)終端客戶一致認(rèn)同的基礎(chǔ)上，貿(mào)易伙伴之間的聯(lián)合也日益增多。選擇企業(yè)加入這些合作伙伴關(guān)系將取決于它的員工對(duì)終端客戶和市場的了解。

員工士氣

員工士氣對(duì)企業(yè)績效有深遠(yuǎn)的影響。員工如果需要擔(dān)心他們的和前途和生計(jì)，生產(chǎn)力往往急劇下降。在鼓舞士氣方面，領(lǐng)導(dǎo)力是關(guān)鍵因素。與員工進(jìn)行公開、坦誠的對(duì)話，擴(kuò)大與員工溝通的渠道，尤其善用簡單直接的方法。對(duì)于任何企業(yè)，建立員工對(duì)企業(yè)的信任和信心，鼓舞員工士氣都是企業(yè)提升績效的關(guān)鍵。

虛擬組織中的員工士氣

當(dāng)然，你的管理團(tuán)隊(duì)對(duì)你客戶和渠道伙伴的員工士氣并沒有直接的責(zé)任。如今，如果他們的士氣受挫，那么對(duì)你產(chǎn)生的影響比以往任何時(shí)候都大。如果他們銷售不暢，那么你的產(chǎn)品銷售也會(huì)受阻。獎(jiǎng)金計(jì)劃、激勵(lì)，以及渠道伙伴員工對(duì)你的產(chǎn)品的信心和熱情將有助于企業(yè)績效的提升。

供應(yīng)鏈上的地位

無疑，如果不能在供應(yīng)鏈和市場上進(jìn)行準(zhǔn)確地定位，企業(yè)績效就無從談起。擁有強(qiáng)勢(shì)地位的企業(yè)往往能夠獲得更多的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)——銷售更容易、利潤更高、合同條款更有利、貨架空間更充裕、進(jìn)貨價(jià)格更低、供應(yīng)商對(duì)您所提出的要求更加依從。這種趨勢(shì)將呈螺旋狀發(fā)展，強(qiáng)者愈強(qiáng)。

市場營銷和銷售品牌的市場認(rèn)知程度和優(yōu)勢(shì)能夠推動(dòng)產(chǎn)品的銷售，并能夠提高市場營銷活動(dòng)的效果。

利潤空間強(qiáng)勢(shì)品牌能夠贏得更有利的價(jià)格。強(qiáng)勢(shì)企業(yè)能從供應(yīng)商那里獲得更低的原料報(bào)價(jià)。

供應(yīng)商依從在包裝、物流、it等領(lǐng)域，供應(yīng)商更傾向于遵從市場領(lǐng)導(dǎo)者所制定的標(biāo)準(zhǔn)。

合同條款與客戶和供應(yīng)商談判時(shí)都能贏得更有利的合同條件。

透明度、貨架空間、促銷強(qiáng)勢(shì)品牌能夠獲得更大的貨架空間、更多的推廣促銷機(jī)會(huì)。

企業(yè)聯(lián)盟所有企業(yè)都更渴望并且愿意與那些在供應(yīng)鏈上處于強(qiáng)勢(shì)地位的企業(yè)建立

企業(yè)聯(lián)盟。

強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的績效優(yōu)勢(shì)

雖然處于弱勢(shì)的企業(yè)往往認(rèn)為獲得同樣的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)是一種奢望，但是他們應(yīng)當(dāng)進(jìn)行新的思考：一個(gè)企業(yè)可以通過提升他們?cè)诠?yīng)鏈上的地位來獲得經(jīng)營上的優(yōu)勢(shì)。如今著名的企業(yè)如dell、沃爾瑪，正是通過供應(yīng)鏈管理的提升，從一個(gè)弱勢(shì)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龅念I(lǐng)導(dǎo)者。微軟與ibm，dos與windows之間，也

如狼與獅子在動(dòng)物鏈上的博殺，故事的結(jié)局是獅子必須轉(zhuǎn)換地盤。企業(yè)可以通過以下方法來提升在供應(yīng)鏈上的地位：

·品牌——改進(jìn)顧客對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和偏愛。

·獨(dú)特價(jià)值——注重差異化，提供人人都想要，但其他企業(yè)又不能提供的產(chǎn)品或服務(wù)。

·市場份額——這可能意味著要犧牲其他經(jīng)營目標(biāo)，直到獲得預(yù)期的目標(biāo)市場份額。

品牌優(yōu)勢(shì)

強(qiáng)大品牌的例子如intel和amd，都生產(chǎn)個(gè)人電腦處理器。intel的毛利率在50-60之間。而amd的毛利率通常在30-35。這一差別很大程度上歸因于intel的品牌優(yōu)勢(shì)及其在供應(yīng)鏈上的強(qiáng)勢(shì)地位?！癷nteliide”(abigstoryaboutsulychain)依然是消費(fèi)者期待的產(chǎn)品。

虛擬組織中的品牌優(yōu)勢(shì)

intel等企業(yè)已經(jīng)證明，對(duì)于一個(gè)供應(yīng)鏈參與者來說，深入到供應(yīng)鏈末端，跨越中間商，創(chuàng)建一個(gè)由終端客戶拉動(dòng)的知名品牌是可行的。杜邦纖維(dupontfibers)是運(yùn)動(dòng)服裝業(yè)的典型例子，運(yùn)動(dòng)狂熱者都希望穿上用柯夢(mèng)絲(coolmax)面料(由杜邦研發(fā))制造的服裝。模仿這種方法不是對(duì)每一個(gè)企業(yè)都能湊效的，但是，許多企業(yè)確實(shí)可以越過他們的直接客戶來了解終端客戶的偏好；例如，與終端客戶的設(shè)計(jì)工程師合作，或者針對(duì)您的差異化優(yōu)勢(shì)培育市場。當(dāng)您的終端客戶向您訂貨時(shí)，那么您在與您的直接客戶談判時(shí)就有了更多的發(fā)言權(quán)。

獨(dú)特價(jià)值

強(qiáng)勢(shì)并不只是意味著規(guī)模。一家小公司可能擁有非常強(qiáng)大的品牌，獨(dú)特、高價(jià)值的核心能力，知識(shí)產(chǎn)權(quán)，或其他的關(guān)鍵資源。一家專門提供個(gè)性化半導(dǎo)體芯片的小制造商就擁有獨(dú)特的、高價(jià)值的技術(shù)。當(dāng)他與客戶談判時(shí)，這些就是他們的砝碼。和大多數(shù)供應(yīng)商不同，他們不需要為客戶做vmi。他們的績效優(yōu)勢(shì)來源于加強(qiáng)對(duì)多個(gè)客戶網(wǎng)點(diǎn)的分散庫存的有效管理，來縮短2-3周的庫存成本。

市場份額

wal-mart的超大規(guī)模是他們強(qiáng)勢(shì)地位的基礎(chǔ)。供應(yīng)商不得不遵循他們所提出的種種苛刻要求，也不得不接受他們持續(xù)的削價(jià)政策。這就是wal-mart低成本和高績效。當(dāng)然，獲得和維持這種優(yōu)勢(shì)的背后故事就更加復(fù)雜。

虛擬組織中的市場份額

令人更感興趣的故事是虛擬組織能帶來什么。它給市場的定義和規(guī)模的含義帶來什么轉(zhuǎn)變？它是如何創(chuàng)造重量級(jí)的企業(yè)？利豐的案例已經(jīng)成為經(jīng)典。溫州的企業(yè)正在創(chuàng)造經(jīng)典，盡管關(guān)于他們的案例還必須在供應(yīng)鏈理論的基礎(chǔ)之上加以研究和推廣。

企業(yè)需要在經(jīng)營模式方面進(jìn)行創(chuàng)新，在減少制造、配送、庫存方面投入的同時(shí)，獲得強(qiáng)大的市場地位和市場份額。

企業(yè)需要在經(jīng)營模式方面進(jìn)行創(chuàng)新，在減少制造、配送、庫存方面投入的同時(shí)，獲得強(qiáng)大的市場地位和市場份額。

第三章：供應(yīng)鏈實(shí)踐和管理政策對(duì)績效的影響

一個(gè)企業(yè)的客戶政策(正式的和非正式的)直接影響到客戶的服務(wù)體驗(yàn)，并對(duì)供應(yīng)鏈產(chǎn)生直接的效應(yīng)。為了保留客戶、提高績效，成功的企業(yè)都擁有鼓勵(lì)員工創(chuàng)新和提高員工創(chuàng)造性的政策。

客戶溝通政策

客戶溝通政策非常重要，它們直接影響著顧客體驗(yàn)。擁有“伴隨顧客一生”理念的零售商nordstroms，他們?cè)谔岣呖蛻魸M意度方面給了員工令人難以置信的決策權(quán)；如果顧客想要的大小/顏色的產(chǎn)品沒有了，那么talbots會(huì)半價(jià)向他提供該產(chǎn)品的替代品；如果缺貨產(chǎn)品在其他任何店鋪有貨，saks會(huì)立刻告訴您次日便可交貨，并且您不需要支付任何額外的費(fèi)用。為此他們贏得了顧客的忠誠。面向客戶的政策能幫助這些企業(yè)維持并擴(kuò)大了自己的市場份額，長期來看，也會(huì)獲得更多的利潤。

當(dāng)然，沒有放之四海而皆準(zhǔn)的政策。wal-mart的政策就與nordstroms不同。但是，您不要以為wal-mart對(duì)“伴隨客戶一生”的理念沒有興趣。他們奉行天天低價(jià)政策，這一政策來自于他們與供應(yīng)商近乎苛刻的價(jià)格談判，成本的節(jié)省最終轉(zhuǎn)化為顧客的成本節(jié)省。即使擁有超低的價(jià)格，wal-mart仍然擁有接待或者導(dǎo)購人員引導(dǎo)您到正確的區(qū)域，就算您要購買的產(chǎn)品不是他們的部門負(fù)責(zé)，他們也要確保您能夠找到您所需要的商品。針對(duì)目標(biāo)市場，建立正確、有意義的客戶政策，是定位企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的重要部分。

服務(wù)政策

服務(wù)(包括保修)政策，以及服務(wù)部門的執(zhí)行質(zhì)量在客戶購買決策中變得越來越重要。當(dāng)前，一些企業(yè)過度強(qiáng)調(diào)客戶服務(wù)方面的成本削減已經(jīng)導(dǎo)致“熱線繁忙”，當(dāng)我們?cè)噲D維修產(chǎn)品或者有問題需要咨詢的時(shí)候，大多數(shù)人都經(jīng)歷過這種情況。直接、快速的自助式服務(wù)很少見，并且，專家?guī)椭脚_(tái)的支持人員更少(下表是一個(gè)客戶呼叫中心的最佳實(shí)踐范例，您可以進(jìn)行對(duì)照)?？蛻舴?wù)已經(jīng)成為影響顧客購買和滿意度的重要因素，它為那些深諳此道的企業(yè)提供占領(lǐng)市場的機(jī)會(huì)。

callcenter高績效服務(wù)政策范例：

1.一分鐘內(nèi)解決客戶的所有問題。

2.盡可能在客戶的第一次電話就問題解決。

3.不能讓客戶感覺服務(wù)代表急于掛斷的電話。

4.需要客戶等待時(shí)，不要超過3分鐘。

5.服務(wù)跟蹤電話必須由公司負(fù)責(zé)，而不是由顧客完成。

服務(wù)政策的制定原則是：簡單、容易理解、能夠記住。

供應(yīng)商溝通政策

供應(yīng)商溝通政策決策必須考慮其對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈績效的影響，而不僅僅是企業(yè)自身的績效。例如，vmi(vendormanagedinventory)降低了購買方的庫存水平、提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度、以及縮短補(bǔ)貨提前期，因此就減少了運(yùn)營成本。然而，購買方所甩掉的這些庫存和現(xiàn)金負(fù)擔(dān)卻轉(zhuǎn)嫁到供應(yīng)商身上，他們必須負(fù)責(zé)節(jié)點(diǎn)上的庫存控制、盤點(diǎn)、檢查，因此運(yùn)作成本劇增。短期內(nèi)，購買方或許能夠從供應(yīng)商身上擠出更多的利潤，但是，從長遠(yuǎn)看，這些成本很可能又返還到他們身上，供應(yīng)商也會(huì)變得越來越聰明，他們會(huì)根據(jù)成本來衡量應(yīng)有的服務(wù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量。

通過供應(yīng)商溝通政策來改善整個(gè)供應(yīng)鏈績效有許多不同的途徑，例如，與您的供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)共享市場預(yù)測信息，使供應(yīng)商能更快地了解到市場條件的變化和需求的不穩(wěn)定性，并快速地做出響應(yīng)，幫助他們降低庫存水平。

技術(shù)的作用

許多管理政策只有通過適當(dāng)?shù)募夹g(shù)才得以執(zhí)行。例如，staples對(duì)缺貨所采取的政策就要求系統(tǒng)能夠?yàn)槿魏紊痰?、任何售貨員提供即時(shí)、具體定位、庫存分布、以及發(fā)送產(chǎn)品的信息支持。實(shí)施基于盈利性的客戶政策則要求系統(tǒng)具有強(qiáng)大的成本計(jì)算能力(例如，基于活動(dòng)的成本計(jì)算)。企業(yè)只有借助諸如rfid/條形碼/數(shù)據(jù)收集系統(tǒng)才能以更加經(jīng)濟(jì)的方式來跟蹤產(chǎn)品，實(shí)施客戶的即時(shí)信息服務(wù)政策。新技術(shù)在政策發(fā)展中的應(yīng)用也是保持競爭力的關(guān)鍵。

小結(jié)

供應(yīng)鏈正在改變企業(yè)的游戲規(guī)則。企業(yè)必須放開眼光，尋找適合自己的績效優(yōu)勢(shì)。通過有創(chuàng)造性的、大膽的管理創(chuàng)新，在這場新的博弈中獲勝。一個(gè)企業(yè)的政策是自身理念、戰(zhàn)略和文化的切實(shí)、具體表現(xiàn)。從本質(zhì)上講，他們給予企業(yè)一種自我認(rèn)同的方式。政策的選擇能夠決定企業(yè)的未來——決定企業(yè)將成為一個(gè)遲鈍的、官僚作風(fēng)嚴(yán)重的團(tuán)隊(duì)，還是一個(gè)生機(jī)勃勃的、靈敏快捷的團(tuán)隊(duì)。