第一篇：商業(yè)地產(chǎn)模式討論

商業(yè)地產(chǎn)模式淺析

十年前，商業(yè)地產(chǎn)是一個陌生的詞匯，今天，業(yè)內(nèi)在意的是你是否已經(jīng)涉足商業(yè)地產(chǎn)了。萬達集團早在2001年，住宅市場蓬勃發(fā)展的時候介入了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，成為當今當之無愧的商業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)。華潤、中糧等央企也早已布局商業(yè)，萬象城的高端大氣、大悅城的青年時尚深入人心。港資、外資企業(yè)更是盤踞商業(yè)多年，凱德、恒隆、瑞安、世茂在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營各有其套路。如今隨著住宅市場調(diào)控加劇，同質(zhì)化競爭激烈，不少住宅龍頭企業(yè)把商業(yè)作為其發(fā)展的重要板塊。萬科的萬科廣場雖然說出師不利，但是住宅市場行業(yè)老大也在摸索著其自己的商業(yè)道路；龍湖天街重慶一帶站穩(wěn)了腳跟，逐漸向全國各地輻射；保利、綠地也重資打造其商業(yè)板塊。近日，頻頻跨界的巨頭恒大集團擬通過自設百貨、超市、影院等主力店，設立商地產(chǎn)研究院，以類萬達模式，全力進軍商業(yè)地產(chǎn)。如今商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)是一個群雄逐鹿的時代，若不研究商業(yè)地產(chǎn)，必然淪為地產(chǎn)界末流。

究竟何為商業(yè)地產(chǎn)？狹義上講就是Retail Real Estate，意指各種零售、餐飲、休閑等生活服務類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、Shopping Mall、步行街和社區(qū)商業(yè)等。廣義上講就是Commercial Real Estate，除了包括狹義上的商業(yè)以外還包含了寫字樓、酒店式公寓、連鎖酒店等商務性質(zhì)的不動產(chǎn)。

商業(yè)項目與住宅項目也有著很大的差異。首先，在本質(zhì)上來講住宅本質(zhì)是商品，商業(yè)項目的本質(zhì)是具有長期收益權的金融工具。住宅定位的理論依據(jù)是供需理論，商業(yè)定方依據(jù)是投資和金融理論。商業(yè)定價的直接依據(jù)是租金及其預期上升空間。商業(yè)定位的出發(fā)點必須是整體商業(yè)運營成功，不能整體運營成功的商業(yè)會逐漸整體衰落，形成滯重資產(chǎn)，大體量商業(yè)失敗還會帶來長期負面效應。第二，商業(yè)項目不僅僅需要研究個人需求，還要關注機構(gòu)投資者，更要研究商家的需求。商家是商業(yè)項目最終的使用者，商家的經(jīng)營決定商業(yè)的運營效益，合理的業(yè)態(tài)組合能夠分享人流，取得效益的最大化。第三，商業(yè)規(guī)劃層面更加復雜。大型商業(yè)項目業(yè)態(tài)和住宅物業(yè)復雜，各種人流、物流、水平和垂直交通、消防疏散組織相當繁瑣；在滿足功能要求前提下滿足上商家的要求，實現(xiàn)最大商業(yè)利益，為開發(fā)商獲取最大的出租和銷售回報，規(guī)劃先行是至關重要的。各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃必須建立在招商的基礎上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃設計不當帶來的投資損失。第四，商業(yè)地產(chǎn)的選址更加嚴謹、市場調(diào)研更加復雜、開發(fā)定位更加系統(tǒng)、推廣更加有針對性，而且商業(yè)多出開業(yè)、運營、管理幾個環(huán)節(jié)。最后，商業(yè)成本回收不僅僅依靠項目銷售，還依賴租金收入、自營收入以及其他收入。涉及到的不僅僅是開發(fā)商和業(yè)主的關系，還需要顧及消費者、經(jīng)營者、投資者等方方面面。商業(yè)項目比起住宅項目更加具有挑戰(zhàn)性，操作難度系數(shù)更高。

形形色色的商業(yè)地產(chǎn)模式根據(jù)其發(fā)展模式主要可以歸結(jié)為兩類，一類是迅速擴張，布局全國，搶占市場，商業(yè)帶動住宅發(fā)展。萬達、寶龍屬于其中的典型，只不過萬達是一城市為中心向外輻射，寶龍則是農(nóng)村包圍城市。如今看來萬達模式更經(jīng)的住市場的考驗，農(nóng)村消費力不足給寶龍商業(yè)帶來了很大的發(fā)展阻力。還有一類就是商業(yè)，穩(wěn)健發(fā)展，注重運營管理，把項目做漂亮，提升項目投資價值。恒隆、凱德、崇邦則屬于這類。商業(yè)運營獨具特色，長期持有運營，提升物業(yè)價值。

由于對商業(yè)的理解、自身的文化差異，不同公司的商業(yè)模式各有特色。最值得研究的就是當今商業(yè)巨頭萬達。萬達在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展道路上的經(jīng)歷是坎坷的。萬達第一代產(chǎn)品是單店模式，通過低價出租給沃爾瑪?shù)戎放浦髁Φ陻U大影響，再出售高價底鋪盈利。第一代主力店占比高，租金低，導致成本壓力大，資金壓力轉(zhuǎn)嫁給了購買商鋪的小商戶。因此小商戶經(jīng)營壓力大，影響了萬達的整體形象。第二代產(chǎn)品是純商業(yè)組合店模式。由主力店和單店構(gòu)成。每個主力店都為一個單體盒子，一般為四家，百貨、建材、超市、影院。沒有室內(nèi)步

行街，整個項目沒有靈魂。人流動線設計不合理，零售占比高。純商業(yè)定位，導致沒有文化、體育、娛樂和酒店等業(yè)態(tài)。由于前兩代產(chǎn)品的不成功，萬達的第三代產(chǎn)品城市綜合體借鑒前代優(yōu)點，通過調(diào)整優(yōu)化，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營初步取得了成功。城市綜合體HOPSCA代表了集酒店（hotel）、辦公（office）、公共空間（public space）、購物中心（shopping mall）、文化娛樂（culture &recreation）、公寓（apartment）于一體。核心的商業(yè)購物中心只租不售，銷售部分為占項目40~60%的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)及底商，通過銷售部分回收資金。第三代產(chǎn)品開啟了萬達商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展之旅，其代表有五角場萬達、北京CBD萬達、寧波鄞州萬達。短短數(shù)年間，萬達擴張到全國，從2001年到如今已經(jīng)擁有82座萬達廣場，而2010-2011年間就發(fā)展了35個項目。萬達布局全國優(yōu)勢在哪里呢？第一，萬達在第三代萬達產(chǎn)品成功后，品牌影響力進一步提升，進入城市能夠主動選址。萬達的選址條件城市有三種，城市副中心、城市新開發(fā)區(qū)，新興商圈。第二，萬達能夠低價拿地。萬達一二代產(chǎn)品基本是與政府洽談，以招商形式完成。而近期萬達土地獲取方式為先與政府以招商形式洽談土地，再以“招拍掛”形式拿地，鮮有競爭對手。第三，主力店、全業(yè)態(tài)容易復制，能夠制造繁榮景象，主力店資源掌控。萬達集團和眾多國內(nèi)外一流主力店商家簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方權利和義務。第四，快速開發(fā)，快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)。2010年其，萬達每年開店15個以上。拿地一年內(nèi)銷售獎勵，拿地三年內(nèi)開不出來全部下崗，都是萬達的成功要素。但是萬達模式也遺留了不少問題。項目擴張過快，帶來項目質(zhì)量缺陷，后期維修面臨壓力。地級市一下城市選擇面臨購買力不足的局面。人員配備無法趕上企業(yè)擴張需求，商業(yè)人才缺乏，短期培養(yǎng)無法滿足企業(yè)需求。宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)，銀行信貸項目，資金鏈緊張，企業(yè)負債率激增。總之，萬達模式不是一般企業(yè)能夠復制學習的，是天時地利人和的綜合表現(xiàn)。

華潤、恒隆、中糧的商業(yè)則屬于資產(chǎn)經(jīng)營模式，意指依賴大量資產(chǎn)經(jīng)營為主，穩(wěn)健開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目；拉長開發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開發(fā)新物業(yè)。恒隆財務策略相當保守，長期以來有息債務小于持有現(xiàn)金。在選址上，選擇經(jīng)濟實力強大的城市中最佳地點購入大幅土地；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設計最好的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；只做商場不做住宅，通過團隊的經(jīng)驗和能力去創(chuàng)造價值。通過兩盒的物業(yè)與管理優(yōu)勢，恒隆內(nèi)地項目租金收入增長迅速。華潤有著深厚的央企背景，在資產(chǎn)操作、運營上有得天獨厚的優(yōu)勢，其商業(yè)項目定位細致，分類明確，旗下有萬象城、五彩城、歡樂頌幾種檔次不一的商業(yè)，以此向全國擴張。身為國企的中糧與華潤有異曲同工之妙，大悅城堅持打造國際化青年城市綜合體。

最后再討論一下，商業(yè)地產(chǎn)基金模式。凱德置地、鐵獅門屬于其中比較典型的公司。凱德置地是新加坡凱德集團旗下全資子公司（曾用名嘉德置地集團）。凱德置地旗下較為著名的商業(yè)項目有來福士廣場、龍之夢。凱德商業(yè)模式是按照商業(yè)運營+資產(chǎn)退出模式。先通過優(yōu)秀運營管理能力運營商業(yè)，提升商業(yè)物業(yè)價值，最后將物業(yè)出售給REITS獲得高幅利潤。鐵獅門是世界一流的房地產(chǎn)投資運營商。其商業(yè)項目主要是寫字樓的運營管理，旗下著名的物業(yè)有洛克菲勒中心、克萊斯勒中心、柏林索尼中心，是典型的輕資產(chǎn)公司。其收入靠運營商業(yè)寫字樓、租金收入以及房地產(chǎn)基金管理。

總之，商業(yè)模式發(fā)展模式有許多，住宅瘋狂增長寧靜下來時，商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展開始抬頭，今后商業(yè)地產(chǎn)將是未來地產(chǎn)的主要研究熱點。筆者認為在商業(yè)瘋狂擴張的同時，需要冷靜研究商業(yè)本質(zhì)，整合商業(yè)資源，尋求商業(yè)發(fā)展的新亮點，實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)模式

商業(yè)地產(chǎn)模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡介 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發(fā)投資熱點。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點，勢必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問題

土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對于投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設完不成，而且即使開發(fā)成后期的運營過程中也會因此出現(xiàn)各種各樣的問題?，F(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項目中普遍存在的產(chǎn)權分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導致項目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國內(nèi)外關于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計的口徑各不一致。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房等多種名稱，其中中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒就把進行商業(yè)零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)營場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動主要是指商業(yè)零售和其他實物交易或提供有償服務的經(jīng)營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長 投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。因為商業(yè)用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計水準高，建筑結(jié)構(gòu)復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大。同時，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發(fā)商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴重的次級債務危機，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過程，無論是在經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴張發(fā)展。

3.2 美國商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國房地產(chǎn)在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務和權益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā)，或通過擴大自有資金基礎。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大規(guī)模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國商業(yè)地產(chǎn)債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機構(gòu)融資，包括保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險公司是主要的機構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發(fā)商共享利益、共擔風險。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內(nèi)購買和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構(gòu)投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。這種方式在于開發(fā)商作為某項物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權以獲得該項物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。對于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權。開發(fā)商在回買的過程中可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優(yōu)勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構(gòu)復雜。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

4.1 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款發(fā)放。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)

質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構(gòu)投資者不斷增加。

4.3 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國際融資市場發(fā)展的趨勢，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機構(gòu)的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風險較大的經(jīng)濟活動，市場信息不對稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項目則是一種良好的“信號發(fā)射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發(fā)成了檢驗開發(fā)商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預租預售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來源。在商業(yè)地產(chǎn)市場高漲的形勢下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場，降低開發(fā)風險。預租預售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營銷手段相結(jié)合，開發(fā)商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。由于近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過熱的表現(xiàn)，北京出臺的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進而在全國進行逐步推廣，對商業(yè)物業(yè)的預售資金監(jiān)管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)后期運營的重視，商鋪分割產(chǎn)權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小?？偟膩砜矗A租預售款和定金的再投資對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長期經(jīng)濟的條件下充分利用這一方式會對開發(fā)活動產(chǎn)生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢有關。經(jīng)過幾年的摸索實踐，國內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板A股上市；(2)國內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板B股上市；(3)國內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業(yè)的財務結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結(jié)構(gòu)和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)。

第九，便于公司進行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發(fā)展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業(yè)秘密，對公司的競爭可能會產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務，對受資企業(yè)或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點在于后期的經(jīng)營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續(xù)經(jīng)營?；鸩粎⑴c項目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。當前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設立的模式?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場。2005年7月，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內(nèi)地市場來看，海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高，具有經(jīng)營特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，再進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務業(yè)市場的對外開放，國內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會有持續(xù)的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會有松動，資金來源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。在中國經(jīng)濟日益與世界經(jīng)濟接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標志的房地產(chǎn)金融市場的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法》中關于“房地產(chǎn)信托業(yè)務”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權、物業(yè)管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權，與之共享開發(fā)收益，待開發(fā)完成后，由開發(fā)商回購股權；三是財產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財產(chǎn)形式委托經(jīng)營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動開發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒有本質(zhì)區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業(yè)銀行的貸款標準執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發(fā)商的部分股權，甚至在有的項目中對開發(fā)商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發(fā)商的部分所有者權益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開發(fā)商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構(gòu)成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規(guī)定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業(yè)擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質(zhì)押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質(zhì)押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類信托財產(chǎn)，將之委托給信托公司，設立財產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉(zhuǎn)讓給投資者，實現(xiàn)融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預期現(xiàn)金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢和劣勢：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業(yè)的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發(fā)商達到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發(fā)商的財務成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產(chǎn)信托業(yè)務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展遠遠跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，無法滿足商業(yè)房地產(chǎn)投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段?？傮w而言，我國的房地產(chǎn)信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發(fā)展空間。

第四篇：淺析萬達商業(yè)地產(chǎn)模式

淺析萬達商業(yè)地產(chǎn)模式

管理學院2011級工程管理劉璐璐201100270414

國際萬達，百年企業(yè)。在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上，有一個企業(yè)之名在市場中特別響亮：萬達。在它22年的發(fā)展過程當中，已經(jīng)儼然成為一部中國式房企發(fā)展教科書。從1988年萬達集團開始介入房地產(chǎn)開發(fā)到1992年萬達集團成立，至2001年，萬達集團在中國就已如日中天，并發(fā)展出多條產(chǎn)業(yè)鏈。

作為國內(nèi)最早進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學習和模仿的樣板。然而，萬達前期開發(fā)的多個商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)后出現(xiàn)的投資回報、商戶招商、經(jīng)營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單”開發(fā)模式也開始受到社會各界的普遍質(zhì)疑。

目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實際上還處于“成長期”。作為商業(yè)地產(chǎn)的領軍企業(yè)，大連萬達的開發(fā)模式一直是大家學習的榜樣，但隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬達模式，以期從它的成敗得失中受到應有的啟示。

在目前全國消費市場增速下滑的驅(qū)使下，萬達依然能保持增長的態(tài)勢，盡管增長幅度沒有以前大，但在全國已經(jīng)開業(yè)的70多個連鎖店，日前萬達集團董事長王健林在論壇上公開分享了萬達廣場成功的經(jīng)驗，其中包括選址、定位、設計、業(yè)態(tài)、管理、信息化、規(guī)范化七大要素。

第一，選址。大型購物中心尤其是綜合體，不同于傳統(tǒng)的百貨店，因此萬達廣場不會選擇在城市核心區(qū)建店。對于萬達廣場的選址原則，首先要求交通便利，至少有兩個主道，這樣才能方便進出，否則將來隨著人流、車流的增加，容易造成堵車、進出困難等困境，這可能就會嚴重影響項目的收益和增長率。

其次，萬達更多考慮居住人口而非流動人口，盡管一般的高鐵站、火車站、飛機場等地客流量相當大，但這些人群極少有持續(xù)購買的行為，偶爾一兩次購買就走了。而購物中心需要的是不斷的重復消費，有回頭客，因此，萬達只考慮半徑50公里內(nèi)是否有30萬住戶，相近30公里內(nèi)有沒有相同的業(yè)態(tài)，如果旁邊已有大型購物中心，那么萬達廣場也不會選擇落子。

第二，定位。萬達廣場定位為流行時尚或年輕時尚，目標客戶群在15至30歲，所以他們多數(shù)考慮時尚品牌、便宜餐飲、文化娛樂等，高端并不是其主要定位。大眾消費才能聚集人氣，奢侈品小眾消費人氣不會太高，人氣一少，購買客單價雖然會提高，但是附帶的隨機消費頻率也會隨之而降低。另外，大眾消費定位也便于復制，便于“工廠”化的開展。再次，大眾消費定位也給我們留下了足夠的提升空間。

第三，設計。設計是決定購物中心是否興旺的關鍵一環(huán)，甚至比定位更具技術化。關于商業(yè)設計方面，主要有以下幾點。首先，交通優(yōu)先，交通的設計一定要作為重中之重，設計時一定要首先考慮車輛的進出方向，大型商業(yè)中心離不開車流，所以一定要考慮周邊交通的關系，要做到能夠進來，也能迅速疏散。不光是地面交通要做好，地下幾層的停車場也要設計好，讓大家能很迅速容易地找到車輛及進出。

其次，出入口的選擇，一個大型購物中心不能只有一個門，而應該有五個、七個、八個門。其中，主要的兩三個門應該放在人特別愿意走的幾個方向。很多項目設計了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個位置肯定是冷的和死的。

第四，業(yè)態(tài)。萬達更多選擇非零售業(yè)態(tài)，更強調(diào)體驗式消費，萬達有一個明確規(guī)定，體驗式消費要大于50%，尤其是文化娛樂和餐飲。不同的業(yè)態(tài)搭配會促進比較效益，對整個商場的收益提升更好。其次，餐飲的比重要夠大，每一個萬達廣場中餐飲比重在整個租賃面

積當中會超過20%，所以每個萬達廣場原則上里面的餐飲會超過30家，甚至有些還會達到40多家。

餐飲比重成為萬達廣場的一張王牌，實踐證明王健林的判斷是正確的。餐飲火了以后，租金跟二樓的服飾基本相同，而且人氣往上走以后，也符合商業(yè)中的瀑布效應，到頂樓再慢慢走下來。

此外，在業(yè)態(tài)選擇上同業(yè)態(tài)盡量選一家，不選兩家，這樣才能提升比較效益。在商家分級方面，萬達內(nèi)部會對有發(fā)展的幾千個商家有個ABCD等級評定，這種做主要有兩個原因，一個是內(nèi)部防止腐敗，另一個就是激勵這些商家不斷提升自己，給他更好的條件。

第五，管理。重于管理，這是最核心的一條。對一個購物中心而言，在管理方面有幾條：

一、管理重于建設，萬達對商業(yè)管理公司干部配備的級別和即將要調(diào)整的級別，都比其他建設系統(tǒng)的要多，副總裁不止一個，還有其他職務配的人員也比較多，人員配置上要高于它，而且內(nèi)部的工資上實行同等待遇，搞商業(yè)管理的一點不比開發(fā)房地產(chǎn)拿得少。二，重于解決問題。出現(xiàn)問題時，要善于研究和解決問題，而且還要面對問題，不能回避。當一個購物中心或百貨店里出現(xiàn)有商家關店或離開的現(xiàn)象，就要在剛開始出現(xiàn)時馬上解決，否則等到出走率達到50%以后再調(diào)整，那么大家的信心各方面都會出現(xiàn)問題。三就是對商家進行扶持。

第六，信息化。集團多年前成立了一個信息建設管理中心，現(xiàn)在隊伍已經(jīng)很大規(guī)模。完全由自己的隊伍來研發(fā)軟件、跟進、租金管理、安全管理、報批文件，包括財務系統(tǒng)全部信息化。信息化了以后，規(guī)范了漏洞和失誤，這也極大支持了商業(yè)管理公司的發(fā)展。

第七，標準化。標準化是信息化的前提，商業(yè)管理公司大概出了20本書，把每個項目的各種流程都非常標準地規(guī)范下來，比方說《開店手冊》，把安全管理、租金管理等流程形成了若干項，必須按標準化進行，因為標準化漏洞少，而且把標準化的內(nèi)容放在信息軟件上以后，剛招來的人也會干。

以上幾點就是萬達廣場成功的經(jīng)驗。目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實際上還處于“成長期”。作為商業(yè)地產(chǎn)的領軍企業(yè)，大連萬達的開發(fā)模式一直是大家學習的榜樣，但隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬達模式，以期從它的成敗得失中受到應有的啟示。萬達的問題主要有以下幾點。

第一，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，萬達并未遵循商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則。萬達將主要精力放在拿地、融資、引進主力店和銷售上。在商業(yè)規(guī)劃上，過多相信了自己的判斷和建筑設計院的方案。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之。可以說，萬達前期商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。

第二，過分追求銷售的高價、利潤和速度。在營銷銷售方面，萬達過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營收益的最大化。過分追求銷售的高價、利潤和速度，是萬達地產(chǎn)思維的又一盲點，是萬達的又一戰(zhàn)略誤區(qū)，這就必然為萬達商業(yè)物業(yè)后續(xù)的運營埋下了隱患，投資商戶的起訴和經(jīng)營的危機就是意料之中的事了。

第三，過于“溺愛”主力商家而忽視了個體商戶的利益。萬達“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處，就在于成功地與“沃爾瑪們”的結(jié)盟，成功地引進了國際頂級的主力店，提升了項目的商業(yè)價值和品牌號召力。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬達在“沃爾瑪們”物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對銷售區(qū)域的考慮和投入，在對“沃爾瑪們”的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價中回報。這就是我們不難在萬達購物廣場看到的景象：“沃爾瑪們”輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負、慘淡經(jīng)營。投資商戶們“沃爾瑪?shù)拇髽涞紫潞贸藳觥钡拿缐簦罱K被萬達的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問題也一定程度上與萬達過份“溺愛”主力商家而忽視了個體商戶的利益不無關系。

第四，忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理。萬達商業(yè)物業(yè)投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報，而自己并不想直接經(jīng)營，這就必然需要萬達承擔起為投資商戶返租、代租和代理招商的責任，由萬達來統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營。但萬達前期只提供基本的物業(yè)管理和簡單的招商指導，從而導致萬達的許多項目商鋪賣得好，品牌招不好，商品銷不了的先熱后冷的局面。萬達在招商上的被動和滯后，在管理上的簡單和單一，直接影響著項目的定位、經(jīng)營和發(fā)展，影響著萬達后續(xù)開發(fā)項目的銷售，影響著萬達品牌的社會形象。

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對項目的商業(yè)定位、布局進行專業(yè)的規(guī)劃和設計。這樣，項目的各項功能配套和設備配套更加符合商業(yè)經(jīng)營的需要，符合投資商戶經(jīng)營的利益。

開發(fā)商應加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，從而加強了對項目的掌控能力和管理主動權，使項目在定位、布局、招商、運營、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。盡量把銷售贏利模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨疒A利模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益。建議成立專門機構(gòu)，加強對后期招商、經(jīng)營、管理、服務的力度，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。在銷售對象和招租商戶的甄選方面要嚴格要求和規(guī)范，對商戶的經(jīng)營形式、信譽、經(jīng)營品類、實力等方面要有系統(tǒng)的要求，目的是為之后的經(jīng)營管理打下堅實基礎。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃模式

一、市場調(diào)研：

1，前言——本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等； 2，市場分析——（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融形勢

4，競爭個案項目調(diào)查與分析 5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性

（5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析 1，投資環(huán)境分析

（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4，土地延展價值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景· 經(jīng)濟實力

· 行業(yè)特征公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風格的形式及運用示意

6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區(qū)戶型比例的搭配關系 8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現(xiàn)場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務部 4，功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室