第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃模式

一、市場調(diào)研：

1，前言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2，市場分析——（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價(jià)格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4，競爭個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：

（1）購買者地域分布；（2）購買者動機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析 1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率

7，同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景· 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

· 行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設(shè)計(jì)

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標(biāo)志 3，標(biāo)準(zhǔn)色 4，標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分 1，現(xiàn)場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標(biāo)牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標(biāo)牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財(cái)務(wù)部 4，功能標(biāo)牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險(xiǎn) · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)模式

商業(yè)地產(chǎn)模式

第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時(shí)，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解：2+3+4+5模式

“2＋3＋4＋5”模式：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解

目前，許多開發(fā)商因缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，但卻急于求成，結(jié)果忽略了商業(yè)地產(chǎn)自身的商業(yè)法則，導(dǎo)致所開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目陷入困局??那么，商業(yè)地產(chǎn)有沒有成功方程式或運(yùn)作模式？如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資商、經(jīng)

營者、消費(fèi)者的共贏？??在成功運(yùn)作十多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，中聯(lián)行總結(jié)出一套商業(yè)地產(chǎn)全程營銷策劃的運(yùn)作模型“2＋3＋4＋5”模式。

解密“2”：首先要解決兩個(gè)矛盾

“2＋3＋4＋5”模式中的“2”是指在項(xiàng)目前期策劃中，首先要解決的開發(fā)商短期利益與長期利益的矛盾；其次要考慮地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先就是要與開發(fā)商一起把上述兩個(gè)矛盾協(xié)調(diào)好。

如果采用長期利益的運(yùn)作模式，開發(fā)商必須有足夠的資金；如果開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)，就要考慮發(fā)售或部分發(fā)售的形式，即短期利益運(yùn)作模式。該矛盾必須解決好，尤其是租與售的問題。

地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾，其實(shí)就是一種觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的表象是地產(chǎn)，但實(shí)質(zhì)或者說核心是商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，就是它的成功銷售只是商業(yè)運(yùn)作的第一步，或者說是開始，銷售之后的經(jīng)營運(yùn)作才是它最本質(zhì)、最重要的內(nèi)容。

中聯(lián)行曾成功運(yùn)作過一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金億城。項(xiàng)目位于全國十大批發(fā)市場之一的新華集貿(mào)市場——華北地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)商懂商業(yè)經(jīng)營，因其曾運(yùn)作過商場。中聯(lián)行綜合上述特點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r以及投資者和經(jīng)銷商戶的心理特征，建議項(xiàng)目一、二層銷售，三、四層自主經(jīng)營。這樣，一、二層商業(yè)可以充分實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化，而三、四層由開發(fā)商自主經(jīng)營運(yùn)作，又給一、二層投資者

提供了信心保障。不出所料，該項(xiàng)目經(jīng)過一周內(nèi)部認(rèn)購，一、二層商鋪全部售罄。

解密“3”：三個(gè)氣場

所謂的“3”就是指三個(gè)氣場：地氣、商氣、人氣?！叭龤狻钡亩嗌?，決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的最大化程度。

只租不售，經(jīng)過兩年經(jīng)營，取得不菲業(yè)績：租金不斷提升，并形成穩(wěn)定消費(fèi)群體和品牌效應(yīng)。借用一期的品牌影響力，匯聚地氣、人氣、商氣，從而使項(xiàng)目自身升值。最終，該項(xiàng)目一層銷售均價(jià)達(dá)40，000多元／㎡，這在二三線城市，是相對較高的。

解密“4”：四個(gè)元素與四個(gè)定位

對于商業(yè)地產(chǎn)，四個(gè)元素必然是指開發(fā)商、投資商、經(jīng)營者、消費(fèi)者。無論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商或是運(yùn)營，都應(yīng)實(shí)現(xiàn)四個(gè)元素的共贏。怎樣共贏？這就必須把握好在開發(fā)、銷售、招商、推廣四個(gè)環(huán)節(jié)上的四個(gè)定位：開發(fā)商的定位、面對投資群體的銷售定位、面對經(jīng)營者招商推廣定位和針對消費(fèi)者的廣告推廣定位。否則，定位不“對位”，就會出現(xiàn)定位“錯(cuò)位”。

北京的某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，廣告表現(xiàn)力很好，但卻因廣告表達(dá)“錯(cuò)位”，直接影響項(xiàng)目運(yùn)作。究其根本，在項(xiàng)目發(fā)售階段，沒有考慮并區(qū)分終端消費(fèi)群和投資者的年齡、審美等差異，以及其所關(guān)心的利益點(diǎn)區(qū)別，而廣告表現(xiàn)明顯將推廣對象對準(zhǔn)終端消費(fèi)群個(gè)性十足的年輕時(shí)尚消費(fèi)群體。商業(yè)地產(chǎn)中的任何一個(gè)元素在任何一個(gè)環(huán)節(jié)，最關(guān)心的只有利益，或者說是收益而不是其他因素。在銷售階段，推廣主題必須針對投資群體，如果投資群體年齡區(qū)間在35甚至45歲以上，那么推廣策略以及廣告訴求就要瞄準(zhǔn)這部分人群。然而，此項(xiàng)目廣告表現(xiàn)針對的卻是非常年輕化的消費(fèi)群體，而且年齡構(gòu)成在35歲以下。這個(gè)“錯(cuò)位”，是導(dǎo)致該項(xiàng)目不成功的關(guān)鍵因素之一。

可見，四個(gè)元素與四個(gè)定位一定要“對位”，否則，項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都會出現(xiàn)問題。解密“5”：商業(yè)地產(chǎn)的五種類型及其運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn);

商業(yè)地產(chǎn)大體可分為五種類型，一是社區(qū)商業(yè)、二是商業(yè)街或精品商街、三是產(chǎn)權(quán)式商城、四是大型超市或大型專業(yè)賣場、五是大型購物中心或主題“摩爾”。

商業(yè)地產(chǎn)策劃所接觸的產(chǎn)品類型不同，運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)也有所區(qū)別。

第一種類型：社區(qū)商業(yè)

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)包括：;

1.業(yè)態(tài)限制。它是指根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)于社區(qū)居民生活的特質(zhì)，根據(jù)社區(qū)居民的生活需求，引進(jìn)便利店、干洗店、鮮花店等相關(guān)業(yè)態(tài)的同時(shí)，規(guī)避一些不利于小區(qū)居民生活的業(yè)態(tài)，比如KTV、餐館等。

2.利潤最大化。就是指無論哪種模式定價(jià)，無論是住宅價(jià)格的2倍還是2.5倍，目的只有一個(gè)創(chuàng)造最大化利潤。

第二種類型：精品商業(yè)街

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.旗艦店招商，這對商業(yè)街的運(yùn)作和銷售將產(chǎn)生很大促進(jìn)作用；

2.增加娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。從目前的市場情況分析，商業(yè)街的購物比重正在降低，而餐飲、休閑、娛樂比重增大，并呈上升趨勢。

第三種類型：產(chǎn)權(quán)式商城

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.制造“項(xiàng)目品牌”，通過對項(xiàng)目的精確定位與策劃推廣，快速凝聚地氣、商氣、人氣，迅速樹立項(xiàng)目的品牌形象及影響力，形成品牌效益；

2.“市場化運(yùn)作，商場化管理”。借鑒商場化統(tǒng)一管理的優(yōu)點(diǎn)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)分布與良性運(yùn)營。

第四種類型：大型超市或大型專業(yè)賣場

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.招商先行。對于大型超市或?qū)Ｙu場，最迫切的任務(wù)就是前期招商工作，先簽約商家也正是為其定制化的關(guān)鍵所在。

2.定制化。招商完成后，就要根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，諸如層高、停車位、單層面積等。作為商家與開發(fā)商的中間人策劃顧問公司必須進(jìn)行全盤考慮，做好相關(guān)溝通、協(xié)調(diào)作用。

第五種類型：大型購物中心（或主題MALL）

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.“零”發(fā)售。大型購物中心應(yīng)該遵循自身的特點(diǎn)，堅(jiān)持所有商鋪都不能賣的原則，通過良好的經(jīng)營運(yùn)作，并根據(jù)商圈環(huán)境的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期營利。

2.經(jīng)營設(shè)計(jì)。由于商家經(jīng)營品種和貨源的限制，大型購物中心，尤其是12萬平方米或者20萬平方米以上的大型購物中心，其功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)等必須經(jīng)過周密的調(diào)研、論證與策略設(shè)計(jì)，這一點(diǎn)也是至關(guān)重要的。

當(dāng)前，許多實(shí)力雄厚的國外資本已經(jīng)進(jìn)入或正在謀求進(jìn)入中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中國商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)相對初級的階段，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全程運(yùn)作。如何尋求出路，成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和策劃公司共同面臨的重要課題。

中聯(lián)行經(jīng)過多年的摸索，總結(jié)出上述“2”+“3”+“4”+“5”模式，不僅成功運(yùn)用于若干商業(yè)項(xiàng)目，也為商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際操作運(yùn)營提供了一個(gè)可供比對的策劃模型。

第四篇：中國特色的商業(yè)地產(chǎn)策劃發(fā)展模式

中國特色的商業(yè)地產(chǎn)策劃發(fā)展模式

萬達(dá)集團(tuán)被公認(rèn)是世界500強(qiáng)企業(yè)在中國最大的房東。從住宅到商業(yè)、到服務(wù)、到旅游、到文化，萬達(dá)每一次都走在行業(yè)前面。

如今的萬達(dá)，發(fā)明了有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)策劃發(fā)展模式—綜合體發(fā)展模式。深受業(yè)界好評的萬達(dá)武漢楚河漢街項(xiàng)目，不僅成就武漢一個(gè)著名的商圈，也改變了武漢的功能和定位。

萬達(dá)向商業(yè)地產(chǎn)策劃轉(zhuǎn)型始于2002年，10年來，萬達(dá)不斷創(chuàng)新，推出4代產(chǎn)品。第一代產(chǎn)品“單體店”，萬達(dá)通過引進(jìn)沃爾瑪?shù)戎髁Φ耆腭v，進(jìn)而拉動小商鋪的售價(jià)而獲利；第二代產(chǎn)品“商業(yè)組合體”，此時(shí)萬達(dá)的身份不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)策劃開發(fā)商，而是一個(gè)類似于城市經(jīng)營者的角色，人與環(huán)境、人與城市、人與商業(yè)之間的關(guān)系變得越來越重要。

萬達(dá)商業(yè)的發(fā)展為中國地產(chǎn)企業(yè)顯示了中國商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈的發(fā)展和進(jìn)化，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)范本，它向業(yè)界展示，商業(yè)地產(chǎn)不只是收租物業(yè)，而是改變城市功能、結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品。

王健林對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及微觀市場變化有著異于常人的敏感?！吨袊髽I(yè)家》雜志曾經(jīng)這樣評價(jià)王健林，“他深諳政府之道，左右逢源。他對大政方針、行業(yè)趨勢、發(fā)展熱點(diǎn)，始終抱有遠(yuǎn)超普通中國商人的熱情。他是這個(gè)時(shí)代出色的機(jī)遇獵手，發(fā)現(xiàn)最厚的雪—利潤豐厚的地產(chǎn)行業(yè)；最長的坡—城市化進(jìn)程、消費(fèi)勃 興的幾次重大的機(jī)會?！?/p>

作為中國企業(yè)領(lǐng)袖年會“?？汀保谀陼贤踅×挚偰馨l(fā)出不一樣的聲音，判斷行業(yè)趨勢，預(yù)測發(fā)展熱點(diǎn)。

國的經(jīng)濟(jì)也要進(jìn)入調(diào)整期，他認(rèn)為“中國自己的問題是最主要的。中國經(jīng)濟(jì)改革開放30年，基本上10年是一個(gè)周期，2008 年又進(jìn)入了周期調(diào)整期，后面加上自身的緊縮等原因，美國的金融危機(jī)只是對中國的經(jīng)濟(jì)調(diào)整起到了一個(gè)加速或者是加速下滑的作用。只有認(rèn)識到這點(diǎn)，中國下一 步?jīng)Q定策略、決定企業(yè)發(fā)展，才能真正找到方向，做決策不能老盯著美國”。

衡量一個(gè)企業(yè)家是否真正的成功或做到精神和物質(zhì)共同的富有有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是看他怎么賺錢，二是看他如何花錢。他說人要賺錢或者花錢應(yīng)該有三個(gè)層面，第一為自己賺錢，第二層面為事業(yè)、為名利、為成功賺錢花錢，第三個(gè)層面就是為了慈善賺錢。這方面美國走在我們前面，而且如果大家都能把賺錢、定位在更高的層面，就不會有假冒偽劣、坑蒙拐騙、偷稅漏稅等問題。

縱觀全球，世界正處于大變革大調(diào)整之中。美國金融危機(jī)和歐洲國家主權(quán)債務(wù)危機(jī)仍未見底，繼續(xù)深化；大選之年的政治變局、大國沖 突，讓 全球經(jīng)濟(jì)平生不少波折。另一方面，以往每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，都會發(fā)生重大的科技革命，為世界經(jīng)濟(jì)走出泥濘提供新的引擎。如今，第三次工業(yè)革命正在到來，遠(yuǎn)見者已經(jīng)覺醒，新的世界經(jīng)濟(jì)格局將會如何？在以“重塑商業(yè)安全邊界”為主題的2012中國企業(yè)家領(lǐng)袖年會中，王健林將跟您共同探討中國經(jīng)濟(jì)大 勢、中國房地產(chǎn)業(yè)走向等問題，敬請期待。

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第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒有價(jià)值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒有價(jià)值的。

對于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言，首要的任務(wù)是對項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識項(xiàng)目的個(gè)性：自身獨(dú)有的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測等核心規(guī)劃工作。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項(xiàng)目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項(xiàng)目展開的，因此，對于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作過程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競爭的實(shí)際狀況，盲從于一些國外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗?？偨Y(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、盲目追隨國外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國考察或在一些國內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國內(nèi)外營銷策劃專家”或“大師”在到項(xiàng)目案場后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會出現(xiàn)我們在一個(gè)二、三線地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動的現(xiàn)象，甚至于一些縣級區(qū)域也開發(fā)十幾萬項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競爭激烈的局面。

3、盲目開發(fā)。

這種情況在批發(fā)市場的開發(fā)過程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗。

4、以“住宅”的手法運(yùn)作“商業(yè)地產(chǎn)”。

用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒有了落地性。