第一篇：物業(yè)管理日常維修注意的細(xì)節(jié)

日常維修注意的細(xì)節(jié)

維修電工日常工作內(nèi)容

1、全體人員9:00前到崗，9:00－9:20 各樓層照明插座送電，9:25 全部人員返回值班室。2、9:30 根據(jù)維修保養(yǎng)、檢修計(jì)劃及保修登記表分配工作：

（１）定期對(duì)各樓層天花照明、電井各配電箱柜、風(fēng)機(jī)房、控制箱進(jìn)行檢查并填寫監(jiān)督檢查記錄表做好記錄；

（２）水電班長(zhǎng)安排計(jì)劃性維修保養(yǎng)工作；

（３）根據(jù)管理處的保修登記表對(duì)各樓層所報(bào)的維修申請(qǐng)進(jìn)行處理；（４）樓層檢查應(yīng)分別有序進(jìn)行，巡檢應(yīng)在1.5小時(shí)內(nèi)完成。

（５）維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫維修實(shí)施記錄表或服務(wù)工作單，并注意填寫清楚時(shí)間，維修完成后應(yīng)立即返回值班室，以便接受新的工作任務(wù)。各樓層維修事項(xiàng)不得拖延積壓。

（６）離開值班室工作時(shí)，應(yīng)告知水電班長(zhǎng)外出地點(diǎn)，工作完成后匯報(bào)情況，如無特殊情況，維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)。

（７）值班室應(yīng)經(jīng)常保持有人員待命，（值班室電話23335850）維修人員不得在樓層閑逛。

（８）樓層維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。3、12:00-14:00分別為就餐時(shí)間和休息，值班室必須保留人員值崗。4、14:00 全部人員到崗，開始進(jìn)行工作，見第2 條。

5、16:00 水電班長(zhǎng)主持每日工作例會(huì)。

6、16:30-17:00 對(duì)各樓層維修問題進(jìn)行復(fù)查。7、18:00 就餐及下班時(shí)間。

電工日常維修注意事項(xiàng)

一．維修檢查的順序

1、先動(dòng)口再動(dòng)手

對(duì)于有故障的電氣設(shè)備，不應(yīng)急于動(dòng)手，應(yīng)先詢問產(chǎn)生故障的前后經(jīng)過及故障現(xiàn)象。對(duì)于生疏的設(shè)備，還應(yīng)先熟悉電路原理和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，遵守相應(yīng)規(guī)則。拆卸前要充分熟悉每個(gè)電氣部件的功能、位置、連接方式以及與周圍其他器件的關(guān)系，在沒有組裝圖的情況下，應(yīng)一邊拆卸，一邊畫草圖，并記上標(biāo)記。

2、先外部后內(nèi)部

應(yīng)先檢查設(shè)備有無明顯裂痕、缺損，了解其維修史、使用年限等，然后再對(duì)機(jī)內(nèi)進(jìn)行檢查。拆前應(yīng)排隊(duì)周邊的故障因素，確定為機(jī)內(nèi)故障后才能拆卸，否則，盲目拆卸，可能將設(shè)備越修越壞

3、先機(jī)械后電氣

只有在確定機(jī)械零件無故障后，再進(jìn)行電氣方面的檢查。檢查電路故障時(shí)，應(yīng)利用檢測(cè)儀器 尋找故障部位，確認(rèn)無接觸不良故障后，再有針對(duì)性地查看線路與機(jī)械的運(yùn)作關(guān)系，以免誤判。

4、先靜態(tài)后動(dòng)態(tài)

在設(shè)備未通電時(shí)，判斷電氣設(shè)備按鈕、接觸器、熱繼電器以及保險(xiǎn)絲的好壞，從而判定故障的所在。通電試驗(yàn)，聽其聲、測(cè)參數(shù)、判斷故障，最后進(jìn)行維修。如在電動(dòng)機(jī)缺相時(shí)，若測(cè)量三相電壓值無法著判別時(shí)，就應(yīng)該聽其聲，單獨(dú)測(cè)每相對(duì)地電壓，方可判斷哪一相缺損。

5、先清潔后維修 對(duì)污染較重的電氣設(shè)備，先對(duì)其按鈕、接線點(diǎn)、接觸點(diǎn)進(jìn)行清潔，檢查外部控制鍵是否失靈。許多故障都是由臟污及導(dǎo)電塵塊引起的，一經(jīng)清潔故障往往會(huì)排除。

6、先電源后設(shè)備

電源部分的故障率在整個(gè)故障設(shè)備中占的比例很高，所以先檢修電源往往可以事半功倍。

7、先普遍后特殊

因裝配配件質(zhì)量或其他設(shè)備故障而引起的故障，一般占常見故障的50%左右。電氣設(shè)備的特殊故障多為軟故障，要靠經(jīng)驗(yàn)和儀表來測(cè)量和維修。

8、先外圍后內(nèi)部

先不要急于更換損壞的電氣部件，在確認(rèn)外圍設(shè)備電路正常時(shí)，再考慮更換損壞的電氣部件。

9、先直流后交流檢修時(shí)，必須先檢查直流回路靜態(tài)工作點(diǎn)，再交流回路動(dòng)態(tài)工作點(diǎn)。

10、先故障后調(diào)試

對(duì)于調(diào)試和故障并存的電氣設(shè)備，應(yīng)先排除故障，再進(jìn)行調(diào)試，調(diào)試必須在電氣線路速的前 提下進(jìn)行。

二．檢查方法和操作

1、直觀法

直觀法是根據(jù)電器故障的外部表現(xiàn)，通過看、聞、聽等手段，檢查、判斷故障的方法。（1）檢查步驟：

調(diào)查情況：向操作者和故障在場(chǎng)人員詢問情況，包括故障外部表現(xiàn)、大致部位、發(fā)生故障時(shí) 環(huán)境情況。如有無異常氣體、明火、熱源是否靠近電器、有無腐蝕性氣體侵入、有無漏水，是否有人修理過，修理的內(nèi)容等等。

初步檢查：根據(jù)調(diào)查的情況，看有關(guān)電器外部有無損壞、連線有無斷路、松動(dòng)，絕緣有無燒 焦，螺旋熔斷器的熔斷指示器是否跳出，電器有無進(jìn)水、油垢，開關(guān)位置是否正確等。試車：通過初步檢查，確認(rèn)有會(huì)使故障進(jìn)一步擴(kuò)大和造成人身、設(shè)備事故后，可進(jìn)一步試車 檢查，試車中要注意有無嚴(yán)重跳火、異常氣味、異常聲音等現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即停車，切斷電源。注意檢查電器的溫升及電器的動(dòng)作程序是否符合電氣設(shè)備原理圖的要求，從而發(fā)現(xiàn)故障部位。（2）檢查方法：

觀察火花：電器的觸點(diǎn)在閉合、分?jǐn)嚯娐坊驅(qū)Ь€線頭松動(dòng)時(shí)會(huì)產(chǎn)生火花，因此可以根據(jù)火花 的有無、大小等現(xiàn)象來檢查電器故障。例如，正常緊固的導(dǎo)線與螺釘間發(fā)現(xiàn)有火花時(shí)，說明線頭松動(dòng)或接觸不良。電器的觸點(diǎn)在閉合、分?jǐn)嚯娐窌r(shí)跳火說明電路通，不跳火說明電路不通?？刂齐妱?dòng)機(jī)的接觸器主觸點(diǎn)兩相有火花、一相無火花時(shí)，表明無火花的一相觸點(diǎn)接觸不良或這一相電路斷路；三相中兩相的火花比正常大，別一相比正常小，可初步判斷為電動(dòng)機(jī)相間短路或接地；三相火花都比正常大，可能是電動(dòng)機(jī)過載或機(jī)械部分卡住。在輔助電路中，接觸器線圈電路通電后，銜鐵不吸合，要分清是電路斷路還是接觸器機(jī)械部分卡住造成的?？砂匆幌聠?dòng)按鈕，如按鈕常開觸點(diǎn)閉合位置斷開時(shí)有輕微的火花，說明電路通路，故障在接觸器的機(jī)械部分；如觸點(diǎn)間無火花，說明電路是斷路。

（3）動(dòng)作程序：

電器的動(dòng)作程序應(yīng)符合電氣說明書和圖紙的要求。如某一電路上的電器動(dòng)作過早、過晚或 不動(dòng)作，說明該電路或電器有故障。還可以根據(jù)電器發(fā)出的聲音、溫度、壓力、氣味等分析判斷故障。運(yùn)用直觀法，不但可以確定簡(jiǎn)單的故障，還可以把較復(fù)雜的故障縮小到較小的范圍。

2、測(cè)量電壓法

測(cè)量電壓法是根據(jù)電器的供電方式，測(cè)量各點(diǎn)的電壓值與電流值并與正常值比較。具體可分 為分階測(cè)量法、分段測(cè)量法和點(diǎn)測(cè)法。

3、測(cè)電阻法

可分為分階測(cè)量法和分段測(cè)量法。這兩種方法適用于開關(guān)、電器分布距離較大的電氣設(shè)備。

4、對(duì)比、置換元件、逐步開路（或接入）法

（1）對(duì)比法：把檢測(cè)數(shù)據(jù)與圖紙資料及平時(shí)記錄的正常參數(shù)相比較來判斷故障。對(duì)無資料又無平時(shí)記錄的電器，可與同型號(hào)的完好電器相比較。電路中的電器元件屬于同樣控制性質(zhì)或多個(gè)元件共同控制同一設(shè)備時(shí)，可以利用其他相似的或同一電源的元件動(dòng)作情況來判斷故障。

（2）置轉(zhuǎn)換元件法：某些電路的故障原因不易確定或檢查時(shí)間過長(zhǎng)時(shí)，但是為了保證電氣設(shè)備的利用率，可轉(zhuǎn)換同一相性能良好的元器件實(shí)驗(yàn)，以證實(shí)故障是否由此電器引起。運(yùn)用轉(zhuǎn)換元件法檢查時(shí)應(yīng)注意，當(dāng)把原電器拆下后，要認(rèn)真檢查是否已經(jīng)損壞，只有肯定是 由于該電器本身因素造成損壞時(shí)，才能換上新電器，以免新?lián)Q元件再次損壞。

（3）逐步開路（或接入）法：多支路并聯(lián)且控制較復(fù)雜的電路短路或接地時(shí)，一般有明顯的外部表現(xiàn)，如冒煙、有火花等。電動(dòng)機(jī)內(nèi)部或帶有護(hù)罩的電路短路、接地時(shí)，除熔斷器熔斷外，不易發(fā)現(xiàn)其他外部現(xiàn)象。這種情況可采用逐步開路（或接入）法檢查。

逐步開路法：遇到難以檢查的短路或接地故障，可重新更換熔體，把多支路交聯(lián)電路，一路一路逐步或重點(diǎn)地從電路中斷開，然后通電試驗(yàn)，若熔斷器一再熔斷，故障就在剛剛斷開的這條電路上。然后再將這條支路分成幾段，逐段地接入電路。當(dāng)接入某段電路時(shí)熔斷器又熔斷，故障就在這段電路及某電器元件上。這種方法簡(jiǎn)單，但容易把損壞不嚴(yán)重的電器元件徹底燒毀。逐步接入法：電路出現(xiàn)短路或接地故障時(shí)，換上新熔斷器逐步或重點(diǎn)地將各支路一條一條的接入電源，重新試驗(yàn)。當(dāng)接到某段時(shí)熔斷器又熔斷，故障就在剛剛接入的這條電路及其所包含的電器元件上。

5、強(qiáng)迫閉合法 在排除電器故障時(shí)，經(jīng)過直觀檢查后沒有找到故障點(diǎn)而手下也沒有適當(dāng)?shù)膬x表進(jìn)行測(cè)量，可 用一絕緣棒將有關(guān)繼電器、接觸器、電磁鐵等用外力強(qiáng)行按下，使其常開觸點(diǎn)閉合，然后觀察電器部分或機(jī)械部分出現(xiàn)的各種現(xiàn)象，如電動(dòng)機(jī)從不轉(zhuǎn)到轉(zhuǎn)動(dòng)，設(shè)備相應(yīng)的部分從不動(dòng)到正常運(yùn)行等。

6、短接法

設(shè)備電路或電器的故障大致歸納為短路、過載、斷路、接地、接線錯(cuò)誤、電器的電磁及機(jī)械 部分故障等六類。諸類故障中出現(xiàn)較多的為斷路故障。它包括導(dǎo)線斷路、虛連、松動(dòng)、觸點(diǎn)接觸不良、虛焊、假焊、熔斷器熔斷等。對(duì)這類故障除用電阻法、電壓法檢查外，還有一種更為簡(jiǎn)單可靠的方法，就是短接法。方法是用一根良好絕緣的導(dǎo)線，將所懷疑的斷路部位短路接起來，如短接到某處，電路工作恢復(fù)正常，說明該處斷路。具體操作可分為局部短接法和長(zhǎng)短接法。

以上幾種檢查方法，要活學(xué)活用，遵守安全操作規(guī)章。對(duì)于連續(xù)燒壞的元器件應(yīng)查明原因后再進(jìn)行更換；電壓測(cè)量時(shí)應(yīng)考慮到導(dǎo)線的壓降；不違反設(shè)備電器控制的原則，試車時(shí)手不得離開電源開關(guān)，并且保險(xiǎn)應(yīng)使用等量或略小于額定電流；注意測(cè)量?jī)x器的擋位的選擇。無火花，說明電路是斷路。

第二篇：科學(xué)控制物業(yè)管理日常維修的時(shí)間要素

科學(xué)控制物業(yè)管理日常維修的時(shí)間要素

郭向東/《中國建設(shè)信息》/20060808

建設(shè)部頒發(fā)的全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目的系列標(biāo)準(zhǔn)中把零修急修及時(shí)率作為了衡量和考核物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。如何正確地理解和執(zhí)行這個(gè)考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于許多物業(yè)管理公司來說，是一個(gè)需要認(rèn)真探討的問題。

一、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的原則

在討論服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)概念的時(shí)候，我們首先必須認(rèn)識(shí)確定標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的原則。確定標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)有三個(gè)重要的原則，一是該指標(biāo)能夠客觀地反映要素的內(nèi)容；二是該指標(biāo)能夠反映要素的實(shí)質(zhì)內(nèi)容；三是該指標(biāo)是可以用現(xiàn)實(shí)的管理或技術(shù)手段加以衡量并加以有效控制的。

其一，標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)應(yīng)該是客觀評(píng)價(jià)出的結(jié)果。也就是說，服務(wù)工作是否及時(shí)或合格必須由服務(wù)提供一方以外的第二方或第三方作出評(píng)價(jià)，而不是由服務(wù)提供方主觀作出評(píng)價(jià)。無論服務(wù)質(zhì)量的最終結(jié)果通過了怎樣的統(tǒng)計(jì)分析方法來進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，其基礎(chǔ)原始資料必須是客觀的，而且通過統(tǒng)計(jì)分析得出的結(jié)論必須真實(shí)地反映原始資料的評(píng)價(jià)內(nèi)容，而不能通過統(tǒng)計(jì)分析的過程將這些客觀評(píng)價(jià)內(nèi)容加以曲解。

其二，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)必須反映服務(wù)要素的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。任何一個(gè)服務(wù)要素通常由一個(gè)或若干個(gè)因素起決定作用。當(dāng)我們用量化的指標(biāo)去控制這些因素時(shí)，服務(wù)要素的活動(dòng)過程就能受到控制。關(guān)鍵在于選擇的指標(biāo)必須能夠反映這種決定作用。例如，選擇控制設(shè)備運(yùn)行的服務(wù)質(zhì)量的指標(biāo)就不能采用設(shè)備完好率的指標(biāo)，而必須選擇設(shè)備運(yùn)行過程的故障停機(jī)率，設(shè)備完好率是衡量設(shè)備技術(shù)性能的指標(biāo)，不能反映設(shè)備的運(yùn)行質(zhì)量，因?yàn)榧夹g(shù)性能完好的設(shè)備只是設(shè)備正常運(yùn)行的必要條件，但不是充分條件。

其三，選擇的指標(biāo)必須是用現(xiàn)實(shí)的管理或技術(shù)手段所可以衡量和加以控制的。所謂的技術(shù)手段，就是檢測(cè)設(shè)備或儀器，所謂的管理手段，就是科學(xué)的人為評(píng)價(jià)方法。在物業(yè)管理活動(dòng)中，我們可以設(shè)想出許多的活動(dòng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，但事實(shí)上，有些評(píng)價(jià)指標(biāo)是難以衡量的，或者準(zhǔn)確地說，是無法采用現(xiàn)實(shí)的管理手段或技術(shù)手段進(jìn)行測(cè)量的，因此只能是理論上的概念。在實(shí)際工作中，如果要掌握衡量這些指標(biāo)的測(cè)量手段，就必須付出昂貴的成本，或者購買相當(dāng)昂貴的測(cè)量設(shè)備，或者構(gòu)筑過于復(fù)雜而嚴(yán)密的管理流程體系。這些顯然不是今天的物業(yè)管理公司所能做到的。

選擇一個(gè)指標(biāo)，目的是用來控制服務(wù)活動(dòng)過程和質(zhì)量。因此，指標(biāo)本身必須受控，而且是物業(yè)管理公司所能采用現(xiàn)實(shí)的管理手段或技術(shù)手段對(duì)其進(jìn)行控制。

如果不能控制，指標(biāo)的確立就沒有任何意義。因此，在選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)選擇可以衡量和控制的指標(biāo)。

二、對(duì)零修急修及時(shí)率概念的認(rèn)識(shí)

日常維修是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容。日常維修的服務(wù)質(zhì)量至少要包含兩方面的要求，一是維修的效果要好，二是維修要及時(shí)。前者可以采用零修急修返修率的評(píng)價(jià)指標(biāo)，后者則可以采用零修急修及時(shí)率的評(píng)價(jià)指標(biāo)。對(duì)前者，我們可以稱之為日常維修的質(zhì)量要素，對(duì)后者，我們可以稱之為日常維修的時(shí)間要素。

1、從服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)必須具有客觀性的觀點(diǎn)確定日常維修的時(shí)間指標(biāo)：對(duì)維修方來說，日常維修的工作流程可以這樣描述：維修業(yè)務(wù)的受理--對(duì)現(xiàn)場(chǎng)故障進(jìn)行診斷--準(zhǔn)備維修材料和器材--實(shí)施維修--維修效果確認(rèn)。維修方據(jù)此確定工序時(shí)間。

對(duì)于報(bào)修方來說，與他有關(guān)的時(shí)間概念是，什么時(shí)候報(bào)修的，維修工什么時(shí)候到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的，維修任務(wù)是什么時(shí)候完成的。

從服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)指標(biāo)必須具有客觀性這一觀點(diǎn)出發(fā)，最終需要控制的維修工作的時(shí)間概念實(shí)際上就是報(bào)修時(shí)刻、到場(chǎng)時(shí)刻和完成時(shí)刻。圍繞這三個(gè)時(shí)間概念而在維修方那里需要根據(jù)整個(gè)流程確定的工序時(shí)間屬于維修方服務(wù)過程工序控制的范疇，是為了這三個(gè)時(shí)間目標(biāo)服務(wù)的。

可以納入物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)的日常維修時(shí)間要素包括：到場(chǎng)時(shí)間--報(bào)修時(shí)刻至到場(chǎng)時(shí)刻的時(shí)間間隔；維修時(shí)間--到場(chǎng)時(shí)刻至完成時(shí)刻的時(shí)間間隔。當(dāng)物業(yè)管理公司作出上述標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的承諾以后，報(bào)修方對(duì)維修方執(zhí)行維修任務(wù)時(shí)完成上述指標(biāo)的書面確認(rèn)是評(píng)價(jià)維修方是否達(dá)到服務(wù)目標(biāo)的唯一的客觀依據(jù)。

2、從服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)必須具有實(shí)質(zhì)性的觀點(diǎn)確定日常維修的時(shí)間指標(biāo)：這兩種標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)都是非常重要的。客戶肯定具有對(duì)維修的盡快完成的要求，同時(shí)，客戶等待維修人員到場(chǎng)的焦急心理應(yīng)該引起物業(yè)管理公司的極大重視。事實(shí)上，根據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，客戶對(duì)維修人員到場(chǎng)的等待比對(duì)維修工作的完成的等待更為焦急。

3、從服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)必須具有可衡量和可受控性的觀點(diǎn)確定日常維修的時(shí)間指標(biāo)：

從表面上看，報(bào)修方可以采用最簡(jiǎn)單的方法確認(rèn)維修的到場(chǎng)時(shí)間和完成時(shí)間。但是，事實(shí)上，難點(diǎn)在于維修方怎樣確立標(biāo)準(zhǔn)。

例如，很難確定每一種維修任務(wù)的完成時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。有一些簡(jiǎn)單的維修任務(wù)如更換照明燈具、更換門鎖、更換水嘴，尚能事先估算出作業(yè)的時(shí)間定額。但是許多復(fù)雜的維修任務(wù)如排除防水層被破壞造成的故障、地下水滲漏、沉降變化造成的故障等，很難事先確定一個(gè)完成時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)連診斷故障原因的時(shí)間長(zhǎng)短都很難精確地估計(jì)。盡管是解決客戶很重視的漏水問題，如果漏水是由于上述原因，對(duì)這些維修任務(wù)，物業(yè)管理公司怎么可能在服務(wù)指南或合同中作出完成時(shí)間的承諾。

因此，在日常維修的時(shí)間要素控制的問題上，最難衡量和控制的就是維修的完成時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)。

盡管對(duì)物業(yè)管理日常維修完成時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)考核是難以直接、直觀和精確地進(jìn)行的，但是，難衡量并不就是不能衡量，物業(yè)管理公司應(yīng)該在具體維修項(xiàng)目的實(shí)施過程當(dāng)中，精心組織，盡可能地把握整個(gè)維修工程進(jìn)度，并耐心細(xì)致地與客戶進(jìn)行溝通。與此同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該把隨機(jī)作出的工程進(jìn)度承諾和實(shí)際工程進(jìn)度的客戶確認(rèn)留檔，并作出統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)出規(guī)律，逐步地納入標(biāo)準(zhǔn)化管理。維修完成時(shí)間管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平越高，公司的技術(shù)和管理水平也就越高。

對(duì)于到場(chǎng)時(shí)間的指標(biāo)來說，確實(shí)是比較容易衡量和控制的。物業(yè)管理公司也能比較容易地規(guī)定出到場(chǎng)時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)。

物業(yè)管理公司制訂了日常維修標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)之后，應(yīng)在崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)指導(dǎo)書中予以明確規(guī)定。

三、控制物業(yè)管理日常維修時(shí)間要素的方法

要科學(xué)控制物業(yè)管理日常維修的時(shí)間要素，必須采取科學(xué)、有效的措施和使用必要的手段。這些措施和手段就是：

--準(zhǔn)確涵蓋整個(gè)業(yè)務(wù)的管理控制流程；

--完整的、真實(shí)的和具有可追溯性的記錄；

--精確的測(cè)量手段；

--靈敏的信息傳遞系統(tǒng)；

--快速而強(qiáng)有力的校正控制機(jī)制。

物業(yè)管理日常維修業(yè)務(wù)的整個(gè)流程應(yīng)該包含這些內(nèi)容：

1、用戶報(bào)修和派工過程；

2、維修材料組織過程；

3、維修的實(shí)施以及用戶對(duì)維修過程和結(jié)果的確認(rèn)；

4、維修回訪；

5、對(duì)維修工作情況的總結(jié)統(tǒng)計(jì)以及對(duì)存在的問題進(jìn)行糾正。

對(duì)于物業(yè)管理日常維修業(yè)務(wù)來說，記錄通常就是指報(bào)修單（維修任務(wù)派工單）、電話報(bào)修記錄、領(lǐng)料單、電話維修回訪記錄、維修統(tǒng)計(jì)表（包括合格率統(tǒng)計(jì)表和及時(shí)率統(tǒng)計(jì)表）以及采取糾正和預(yù)防措施的質(zhì)量記錄。相關(guān)記錄應(yīng)建立關(guān)聯(lián)或鏈接，例如在領(lǐng)料單上應(yīng)有報(bào)修單編號(hào)的記錄。

其中，核心的記錄是報(bào)修單，它在物業(yè)管理日常維修的管理中具有核心的作用。報(bào)修單中與日常維修時(shí)間要素有關(guān)的內(nèi)容包括報(bào)修時(shí)刻、派工時(shí)刻、到場(chǎng)時(shí)刻和完工時(shí)刻的準(zhǔn)確時(shí)間記錄。其中，報(bào)修時(shí)刻和派工時(shí)刻應(yīng)由調(diào)度人員填寫，到場(chǎng)時(shí)刻和完工時(shí)刻由維修工填寫。派工時(shí)刻由維修工簽字確認(rèn)，報(bào)修時(shí)刻、到場(chǎng)時(shí)刻和完工時(shí)刻應(yīng)由用戶簽字確認(rèn)。

信息傳遞系統(tǒng)必須靈敏。這包含兩個(gè)內(nèi)容，一是從組織上建立科學(xué)的調(diào)度指揮系統(tǒng)，明確維修工作的程序，并嚴(yán)格職責(zé)劃分，對(duì)各崗位都要提出有關(guān)工作的時(shí)間要求，并在各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)指導(dǎo)書中，作出明確規(guī)定；二是要在各種相關(guān)記錄之間要建立關(guān)聯(lián)或鏈接。從任一記錄都能夠迅速查索到報(bào)修單。此外，對(duì)電話報(bào)修記錄和電話回訪記錄與報(bào)修單結(jié)果不一致的，要進(jìn)行核查，并作出核查記錄。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的統(tǒng)計(jì)制度。對(duì)日常維修時(shí)間要素的管理，要通過原始記錄編制維修及時(shí)率月統(tǒng)計(jì)表、季統(tǒng)計(jì)表和年統(tǒng)計(jì)表。維修及時(shí)率的計(jì)算公式為：

當(dāng)期達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的維修件數(shù)

零修急修及時(shí)率=----------------------------* 100%

當(dāng)期總維修件數(shù)

物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的維修事件進(jìn)行調(diào)查和分析，找出原因，采取糾正和預(yù)防措施，并對(duì)責(zé)任人進(jìn)行查處。

第三篇：孔雀魚日常飼養(yǎng)管理需要注意的細(xì)節(jié)

孔雀魚日常飼養(yǎng)管理需要注意的細(xì)節(jié)

1）每日培養(yǎng)良好的養(yǎng)魚習(xí)慣，在喂食或換水時(shí)，隨時(shí)觀察魚的狀態(tài)，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題；

2）換水不要過勤，視魚狀態(tài)調(diào)整更換水；換水頻率及換水量多寡并沒有一定嚴(yán)格的要求，要視過濾系統(tǒng)及養(yǎng)殖密度而定，所以，隨時(shí)觀察魚的表現(xiàn)；

3）喂食要少量多次，寧少勿多，不要突然大幅加大投喂量，如果硝化系統(tǒng)不夠強(qiáng)大的話，極易引起系統(tǒng)的動(dòng)蕩或崩潰；

4）不要過于勤快，將過濾棉清洗的過于干凈，特別是生化棉，它是硝化細(xì)菌的溫床，如果過于清洗，容易導(dǎo)致系統(tǒng)的崩潰；

5）嚴(yán)格控制魚的飼養(yǎng)密度，特別注意不要一次入缸魚量過多，導(dǎo)致系統(tǒng)承受不住而崩潰；

6）建議過濾系統(tǒng)一定要強(qiáng)大，建立一個(gè)由過濾棉另加一塊生化棉的過濾系統(tǒng)對(duì)于養(yǎng)孔雀魚來說就足夠，這樣的系統(tǒng)較穩(wěn)定；

7）注意平時(shí)換的水一定要經(jīng)過晾曬2-3天，如果加上爆氣最少也要經(jīng)過24小時(shí)，所以準(zhǔn)備一個(gè)大困水缸或桶是必不可少的；

8）活蟲喂養(yǎng)者一定要注意消毒，有條件的話使用臭氧消毒法是最方便且安全的。

第四篇：日常維修合同

華新集團(tuán)日常維修工程施工合同

甲方：華新集團(tuán)有限公司 乙方：黃石市黃石港建筑工程公司

按照《中華人民共和國合同法》和《建筑安裝工程承包合同條例》的原則，甲方特將華新住宅區(qū)維修改造工程委托給乙方，經(jīng)雙方協(xié)商一致，訂立本合同，以資共同履行。

一、工程概況

1、工程名稱：華新住宅區(qū)維修改造及華新集團(tuán)辦公區(qū)域維修工程。

2、工程地點(diǎn)：華新一村、二村、三四村、團(tuán)城山、石料山住宅區(qū)；華新集團(tuán)辦公場(chǎng)所。

3、工程主要內(nèi)容：（1）住宅區(qū)屋面防水處理；（2）住宅區(qū)破損女兒墻、擋土墻、防護(hù)磚墻，水溝、窨井、蓋板及散水路面等修復(fù)。（3）離退辦南北活動(dòng)室及集團(tuán)辦公室日常維修；（4）上級(jí)交待的其它維修工作。

二、工程期限

1、本工程工期自2016年2月至2017年2月28日止。

2、如遇下列情況，經(jīng)甲方現(xiàn)場(chǎng)代表簽證后，工期相應(yīng)順延，并用書面形式確保順延期限。

（1）不屬包干范圍內(nèi)的重大設(shè)計(jì)變更影響進(jìn)度者。（2）因遇人力不可抗拒的自然災(zāi)害而影響進(jìn)度者。（3）因甲方原因影響進(jìn)度者。

三、承包及結(jié)算方式

1、工程采取包工包料。

2、工程結(jié)算定額部分執(zhí)行鄂建[2008]214號(hào)文頒發(fā)《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》及相關(guān)配套文件取費(fèi)，人工費(fèi)按鄂建文[2012]85號(hào)文執(zhí)行，主材價(jià)差參考施工月份黃石相應(yīng)信息價(jià)及市場(chǎng)價(jià)。計(jì)日工按雙方協(xié)商150元/工日結(jié)算，只取稅其它任何費(fèi)用不計(jì)。工時(shí)以當(dāng)天任務(wù)為準(zhǔn)，最長(zhǎng)時(shí)限12小時(shí)，但時(shí)長(zhǎng)少于半天的按半個(gè)工日計(jì)算。待工程完工經(jīng)驗(yàn)收合格后，據(jù)實(shí)驗(yàn)收工程量按以上標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。

四、雙方責(zé)任

1、開工前甲方向乙方提交施工現(xiàn)場(chǎng)具體情況，并帶乙方現(xiàn)場(chǎng)察看，熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)。

2、開工前，乙方將施工計(jì)劃和進(jìn)度計(jì)劃報(bào)告給甲方。

3、甲方指派代表管理現(xiàn)場(chǎng)，按合同約定履行職責(zé)，監(jiān)督工程施工質(zhì)量及協(xié)調(diào)處理施工現(xiàn)場(chǎng)的外界矛盾。

4、乙方在施工過程中不得損壞地下管線和鄰近構(gòu)建物，如有損壞造成的一切損失均由乙方承擔(dān)。

5、本合同所指工程未經(jīng)甲方同意乙方不得隨意轉(zhuǎn)包他方施工，否則甲方有權(quán)終止合同，所造成的損失由乙方承擔(dān)。

五、材料供應(yīng)

1、本工程所需材料均由乙方自行采購，但必須是附有合格證書的合格產(chǎn)品。

2、乙方不得使用不合格材料，否則無條件返工由此造成的損失由乙方承擔(dān)。

六、工程質(zhì)量

1、乙方必須嚴(yán)格按國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范施工，接受甲方代表的監(jiān)督檢查，確保一次性驗(yàn)收合格。

2、工程質(zhì)量達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致驗(yàn)收不合格，所發(fā)生返工等費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并視工程大小處以200-2000元不等的罰款，最高不超過工程總價(jià)的20%。

3、質(zhì)量保修：工程質(zhì)量保修以竣工驗(yàn)收合格日開始，由乙方按照國家規(guī)定進(jìn)行保修。

七、安全施工

1、乙方應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行安全、文明施工教育，并在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置施工圍欄及醒目安全標(biāo)志。

2、乙方負(fù)責(zé)施工安全防護(hù)及技術(shù)措施，確保施工作業(yè)人員人身、設(shè)備安全，如發(fā)生安全事故，一切損失由乙方承擔(dān)。

八、違約責(zé)任

1、本合同由甲、乙雙方共同遵守，任何一方未按合同條款規(guī)定履行責(zé)任，都應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、合同簽訂后，未經(jīng)雙方同意，任何一方不得隨意變更和解除合同，否則應(yīng)承擔(dān)對(duì)方因合同變更或解除造成的經(jīng)濟(jì)損失。

九、附則

1、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同一式四份，甲、乙雙方各持二份

甲方（蓋章）乙方（蓋章）

甲方代表乙方代表

年月日年月日

第五篇：維修專項(xiàng)物業(yè)管理

維修專項(xiàng)物業(yè)管理

一、行政管理

（一）人員管理

1、人員調(diào)配、職責(zé)分工

2、人員工資標(biāo)準(zhǔn)制定、發(fā)放

3、人員培訓(xùn)

（二）制度管理

1、制度擬定、落實(shí)

2、質(zhì)量與安全

3、人員考核

4、計(jì)劃編制

（三）資料管理

二、業(yè)務(wù)管理

1、日常巡檢工作

2、日常維修工作

3、設(shè)備機(jī)房定期保養(yǎng)

4、甲方專項(xiàng)分包巡檢