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      典型物業(yè)糾紛案例剖析（推薦閱讀）
      
        
       時(shí)間：2019-05-13 10:34:58下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡(jiǎn)介：寫寫幫文庫(kù)小編為你整理了多篇相關(guān)的《典型物業(yè)糾紛案例剖析》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫(kù)還可以找到更多《典型物業(yè)糾紛案例剖析》。

      
	
      

      第一篇：典型物業(yè)糾紛案例剖析
      

      典型物業(yè)糾紛案例剖析
      最近這一段時(shí)間,記者在收到的讀者來信中發(fā)現(xiàn),業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛投訴呈上升趨勢(shì)。有些案例頗有撲朔迷離之感,所以我們特請(qǐng)專業(yè)律師對(duì)一些典型案例做些分析,以供眾人參考。
      案例一
      尚未交房,物管能私下出租嗎?
      黃先生在金山新區(qū)某樓盤買了一套住房,去年年底交房,因?yàn)樽约洪L(zhǎng)期在外做生意,所以特意寫了封信給開發(fā)商,說等自己今年5月份回來時(shí)再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發(fā)現(xiàn)房子被別人住著,住戶稱,物業(yè)服務(wù)企業(yè)以每月300元出租該房屋,已經(jīng)租了4個(gè)月了。
      黃先生得知這個(gè)消息后,立即與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)馬上把租戶清出去,并賠償損失。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻說,雖然房子是黃先生買的,但在沒有驗(yàn)房入住之前,只能視為準(zhǔn)業(yè)主,房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得開發(fā)商同意的情況下,有權(quán)將房子出租。物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為,出租并未給新房帶來?yè)p害,所以也談不上賠償一事。
      律師解疑:開發(fā)商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權(quán)益,黃先生可以通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
      首先,黃先生在購(gòu)買該套商品房時(shí)與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同,該合同一經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權(quán)人(一經(jīng)交付即是所有權(quán)人),開發(fā)商就無權(quán)將該房再出售給第三人。根據(jù)合同隨附義務(wù),在商品房完工符合交付條件至交付業(yè)主之前,開發(fā)商對(duì)該套商品房負(fù)有保管義務(wù),但不具有使用(包括出租)權(quán)利。
      其次,開發(fā)商的交房通知進(jìn)一步肯定了黃先生的產(chǎn)權(quán)人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認(rèn)定買賣雙方已確認(rèn)所要交付的商品房已經(jīng)歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時(shí)由開發(fā)商保管。延遲交房期間,開發(fā)商可以適當(dāng)向黃先生收取保管費(fèi)。
      黃先生雖未入住,但對(duì)所購(gòu)房屋已具有無可爭(zhēng)辯的所有權(quán)。開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將該房出租,必須征得黃先生的同意,否則都將構(gòu)成侵權(quán)。由于商品房在交付前被租賃使用,使未投入使用的商品房的使用價(jià)值受到減損。根據(jù)《合同法》第142條規(guī)定,關(guān)于標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)的法律規(guī)定,開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了要立即終止其與他人所謂的租賃關(guān)系外,還要賠償黃先生因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
      案例二
      重新驗(yàn)收,物業(yè)費(fèi)該從何時(shí)算?
      姚先生去年在東區(qū)購(gòu)買了一套95平方米的住房,去年10月,開發(fā)商通知姚先生收房。辦理了相關(guān)手續(xù)后,姚先生領(lǐng)到了新房鑰匙。在小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員帶領(lǐng)下,姚先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。但在驗(yàn)收過程中,姚先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員將其一一記錄在冊(cè)。于是,姚先生退回了鑰匙,要求等質(zhì)量問題解決了再收房。
      去年12月底,物業(yè)服務(wù)企業(yè)以掛號(hào)信的方式通知姚先生,質(zhì)量問題已處理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)質(zhì)量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙,但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。姚先生認(rèn)為應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)服務(wù)費(fèi),因此與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直糾纏不休。
      律師解疑:姚先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙,應(yīng)視為商品房不符合交付條件,開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改,今年1月經(jīng)驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件,姚先生這才收了新房,此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向姚先生交付了商品房。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》第四十二條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向開發(fā)商收取,而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
      案例三
      林先生是東區(qū)某樓盤里的一個(gè)業(yè)主,前不久,他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了,就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區(qū)重新聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)想把這塊地重新恢復(fù)成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區(qū)的業(yè)主,有權(quán)使用這塊地。當(dāng)業(yè)委會(huì)主任出面解釋,說這是業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)商量后做出的決定時(shí),林先生說,聘請(qǐng)這家物業(yè)服務(wù)企業(yè),他并沒有投同意票,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此事不知該如何處理?
      律師解疑:林先生應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。
      【本物業(yè)案例由中國(guó)物業(yè)服務(wù)網(wǎng)論壇(Bbs.Pm86.com)網(wǎng)友收集發(fā)表，本站不對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)】
      根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施(包括花園、綠地、道路等),屬小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同所有,國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)服務(wù)條例》第五十一條明確規(guī)定了:“業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益?！绷窒壬谛^(qū)花園用地上開辟菜地自用,違反了《物業(yè)服務(wù)條例》的規(guī)定,依法應(yīng)予糾正。若林先生不聽勸阻,一意孤行,依照《物業(yè)服務(wù)條例》第六十六條的規(guī)定,將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰,沒收的菜地收益主要用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
      林先生以其未投票同意聘請(qǐng)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為由,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)干涉他的行為也是錯(cuò)誤的。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定,小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),只要經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論及三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主同意,由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)全體業(yè)主就具有法律約束力。
      案例四
      物管違約,證據(jù)如何有效收集?
      福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)很不滿意,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)上存在不少問題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場(chǎng)、亂停車、經(jīng)常未與業(yè)委會(huì)協(xié)商就把一些銷售攤點(diǎn)引進(jìn)社區(qū),而又把本應(yīng)是全體業(yè)主的收入據(jù)為己有等等。因此業(yè)委會(huì)決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)談判物業(yè)收費(fèi)的問題,要求根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予以一定比例的扣減,但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻認(rèn)為公司已經(jīng)根據(jù)合同約定履行了自己應(yīng)盡的職責(zé),不能降低服務(wù)費(fèi)。業(yè)委會(huì)開會(huì)后決定把物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭,但是不知道應(yīng)該如何收集相關(guān)的證據(jù)。
      律師解疑:根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。由于物業(yè)服務(wù)屬于服務(wù)行業(yè)中的一種,這種服務(wù)往往是無形的,因此業(yè)主在平時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有服務(wù)不到位的地方或違反物業(yè)服務(wù)合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據(jù)更具合法性,對(duì)所收集的證據(jù)還可以申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行證據(jù)保全公證。取得證據(jù)后還應(yīng)當(dāng)注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據(jù),支持自己的訴訟主張。
      第二篇：物業(yè)糾紛典型案例解析[范文]
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      物業(yè)糾紛典型案例解析
      1、物業(yè)收費(fèi)糾紛解析
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
      （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
      （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
      （四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
      （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
      （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
      《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
      物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí)：
      常識(shí)一：物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的
      物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      常識(shí)二：業(yè)主委員會(huì)未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)
      按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，無論是物業(yè)管理委員會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹€(gè)業(yè)主來否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)或業(yè)委會(huì)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會(huì)決定承認(rèn)這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會(huì)最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會(huì)的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。
      常識(shí)三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費(fèi)
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這份合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。
      另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      (1)因物業(yè)公司的過錯(cuò)致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：證明服務(wù)不周拒交物業(yè)費(fèi)，法院判決仍須補(bǔ)交70％
      馮女士因拖欠41個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為30％，馮女士須交41個(gè)月物業(yè)費(fèi)的70％。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，同時(shí)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。
      （2）非因物業(yè)公司的過錯(cuò)產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 ①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的 典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴
      7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。
      法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
      曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
      ②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。
      法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)
      案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      典型案例：某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。
      案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。
      房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。
      在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
      具體到該女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。
      ③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：
      2005年4月，黃女士購(gòu)買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
      案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
      物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      ④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
      法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費(fèi)問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。
      2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
      物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      （1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時(shí)停車費(fèi)。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對(duì)車輛被盜案一直
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的窗體頂窗體底端物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費(fèi)，僅能證明物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯(cuò)，判決物業(yè)無責(zé)。
      案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場(chǎng)地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯(cuò)。
      1、如果對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；
      2、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛的丟失有過錯(cuò)過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，對(duì)業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。
      3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場(chǎng)，并對(duì)停放的車輛收取場(chǎng)地使用費(fèi)，則應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
      （2）業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此本案中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),一切用數(shù)據(jù)說話
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      一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.風(fēng)險(xiǎn)防范：為了避免因業(yè)主財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實(shí)的履行對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。
      3、因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī):《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
      《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第七十一條
      ：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
      業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
      (1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
      典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。
      法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。
      物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。
      (2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用
      去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
      房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
      （3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例 ：A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會(huì)破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時(shí)，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      案例解析：按照《物權(quán)法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨(dú)立支配的權(quán)利，但并不意味著對(duì)專有部分享有絕對(duì)支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對(duì)各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時(shí)所造成的損害給予補(bǔ)償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>
      4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
      案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。
      本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。
      其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。
      關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯(cuò)。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患。
      5、小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
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      業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
      （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
      （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
      （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
      個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元
      《民法通則》第71條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
      業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
      《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
      《物權(quán)法》第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
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      （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
      （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
      （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
      （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
      （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
      （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
      決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
      （1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：物業(yè)公司無權(quán)出租共用部分
      某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營(yíng)。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購(gòu)房時(shí)已將傳達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積，對(duì)傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。
      案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11、55、66條規(guī)定，小區(qū)傳達(dá)室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)公司只能對(duì)傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn)
      （2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛
      典型案例：曾先生原是婁底市的一個(gè)煤礦主，2006年2月他在長(zhǎng)沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長(zhǎng)沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時(shí)車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來做泊車之用。
      于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請(qǐng)來民工把空地整理出來，不到2天時(shí)間搭建好了一個(gè)車棚。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，一切用數(shù)據(jù)說話
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      否則雇請(qǐng)民工將車棚強(qiáng)行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費(fèi)用。
      對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。
      為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒有解決。
      案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對(duì)共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對(duì)小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對(duì)其中一部分主張使用專屬性，單獨(dú)排他性使用；按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7、51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個(gè)體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意；按照《物業(yè)管理?xiàng)l理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對(duì)曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的義務(wù)。
      按照《物權(quán)法》第70－73、76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      6、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
      《物權(quán)法》第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
      典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個(gè)月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。
      案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì)。
      根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      有利害關(guān)系的業(yè)主同意
      及《物權(quán)法》第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。無論是業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計(jì)規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會(huì)管理秩序，而且有可能對(duì)相鄰權(quán)造成影響。相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險(xiǎn)的權(quán)利；相鄰義務(wù)則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險(xiǎn)的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利益，不得將其權(quán)利濫用，即對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住、營(yíng)業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。
      7、特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《民法通則》第123條：
      從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
      前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
      【案例】孫某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。
      審理結(jié)果：電力公司負(fù)80％的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù)20％的責(zé)任
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《電力設(shè)施保護(hù)條例》
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。”電力公司未能及時(shí)檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”本案中孫某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
      此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。
      8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      （1）典型案例：上消防逃生門物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成
      高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺(tái)上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點(diǎn)多黃昏時(shí)分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺(tái)，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認(rèn)真清理，他臉上大傷口3個(gè)被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實(shí)在無法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過檢查，原來通往天臺(tái)的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時(shí)不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。
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      第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認(rèn)為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺(tái)為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。
      法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。
      案例解析：平臺(tái)晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的活動(dòng)范圍負(fù)注意義務(wù)，對(duì)損害后果的發(fā)生負(fù)主要過錯(cuò)責(zé)任；但物業(yè)公司負(fù)有對(duì)管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對(duì)其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
      （2）典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務(wù)無責(zé)任
      2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺(tái)階結(jié)冰,趙小姐上班時(shí)經(jīng)過不慎滑到,導(dǎo)致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業(yè)管理認(rèn)為趙小姐跌傷是其本人過錯(cuò)造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。
      法院判決：物業(yè)公司無責(zé)任
      案例解析：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關(guān)管理規(guī)定已載明電梯的使用性質(zhì)，再加上當(dāng)天管理人員現(xiàn)場(chǎng)已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業(yè)管理人員已盡到了注意告知義務(wù)，因此，在這種情況下導(dǎo)致趙小姐摔傷，責(zé)任全在趙小姐身上。
      （3）典型案例：物業(yè)未盡及時(shí)注意義務(wù)業(yè)主人身?yè)p害索賠
      去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進(jìn)行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫(kù)的步行樓道上。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫(kù)取車時(shí)，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。
      案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時(shí)注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時(shí)清理雜物、對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行修復(fù)造成居民人身?yè)p害的，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理
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      人員應(yīng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。
      9、業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
      有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
      （一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)
      （二）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間
      （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體
      （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果
      （五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為
      本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。
      本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。
      章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)
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      管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。
      案例解析：
      （一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。
      （二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
      （三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼耍瑔栴}關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住
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      宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。
      10、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身?yè)p害賠償糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
      《民法通則》第一百三十一條：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。
      最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》
      第九條： 雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。
      前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。
      《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      《民法通則》第一百二十六條：
      建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由
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      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
      《城市新建小區(qū)管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。
      （1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷 物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償
      日前，洛陽(yáng)市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身?yè)p害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身?yè)p害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償張某4萬余元。
      2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買了一套位于本市某小區(qū)內(nèi)的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。其中約定，被告在管理中負(fù)有“在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下管理日常治安工作，安排管理人員對(duì)本區(qū)進(jìn)行日常巡視”的義務(wù)。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費(fèi)，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。
      2004年8月15日凌晨2時(shí)許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現(xiàn)場(chǎng)(該案至今未破)。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天24小時(shí)值班，但對(duì)出入人員無登記，無日常24小時(shí)巡邏。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。經(jīng)洛陽(yáng)市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級(jí)傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫(yī)療費(fèi)3.3萬余元。
      2004年11月19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機(jī)為由，向洛陽(yáng)市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計(jì)10萬余元。法院審理后，依據(jù)我國(guó)《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。
      案例解析：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任
      最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，從
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者是其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費(fèi)，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)行為的義務(wù)。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時(shí)，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對(duì)此，被告存在一定過錯(cuò)，法院判決其承擔(dān)張某人身?yè)p害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任是適宜的。
      （2）保安致人損害的物業(yè)糾紛
      典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人和車輛進(jìn)行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準(zhǔn)備進(jìn)入小區(qū)回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進(jìn)入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)入小區(qū)。為此，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進(jìn)入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、鑒定費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)5.3萬余元。
      法院判決：經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護(hù)。原告駕車進(jìn)入被告管理的居民小區(qū)時(shí)與被告的值勤保安因車輛出入證問題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，雙方本應(yīng)克制自己的情緒，從維護(hù)小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進(jìn)而情緒激動(dòng)相互毆打，造成原告受傷。雙方均負(fù)有一定過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣6100元。
      案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身?yè)p害賠償案件。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認(rèn)為，值勤保安在從事雇傭活動(dòng)中致使原告人身?yè)p害，被告應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      雇主在這里所承擔(dān)的是雇主替代責(zé)任。雇主替代責(zé)任是指雇主對(duì)雇員在從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本案中，值勤保安對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行管理是在履行其雇主——某物業(yè)公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個(gè)人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時(shí)，與原告發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。依照最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。所以，應(yīng)認(rèn)定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，其雇主——某物業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      但同時(shí)，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。但原告沒有履行其義務(wù)，而與值勤保安爭(zhēng)執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過錯(cuò)的，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第131條“受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請(qǐng)求。
      （3）小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛
      典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場(chǎng)上玩耍。小鵬在跑動(dòng)中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。但對(duì)方認(rèn)為小鵬受傷是由于父母看護(hù)不力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費(fèi)、精神撫慰金計(jì)1．4萬余元。庭審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。
      法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，同時(shí)建設(shè)部《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。因此，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而物業(yè)小區(qū)休閑廣場(chǎng)上的石桌作為共用設(shè)施，可見物業(yè)公司對(duì)休閑廣場(chǎng)上的石桌負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，一切用數(shù)據(jù)說話
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      建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據(jù)證明其已盡到了管理、維修義務(wù)對(duì)損害的發(fā)生并沒有過錯(cuò)，故應(yīng)對(duì)小鵬的受傷承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護(hù)義務(wù)，對(duì)兒子受傷亦有一定過錯(cuò)，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。
      相關(guān)法律知識(shí)：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù)[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！蓖ㄋ椎卣f就是，經(jīng)營(yíng)者或者社會(huì)活動(dòng)組織者，對(duì)他的顧客或者活動(dòng)參加者負(fù)有合理限度的安全保障義務(wù)，未履行這個(gè)義務(wù)，致使他人受到人身?yè)p害的，要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)包括在“等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”之中，物業(yè)管理公司要對(duì)它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無疑義的。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理人的安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任、管理服務(wù)的安全保障責(zé)任、預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 設(shè)施設(shè)備：安全可靠無隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]
      每個(gè)住宅小區(qū)中都會(huì)有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對(duì)業(yè)主和使用人造成人身?yè)p害。如果設(shè)施設(shè)備未達(dá)到安全要求，導(dǎo)致使用人受損的，受損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理中，來自設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、是否按標(biāo)準(zhǔn)配備了救生設(shè)備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設(shè)置了安全告示等，其中一項(xiàng)欠缺，就可能構(gòu)成“未盡設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù)”。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護(hù)欄時(shí)失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費(fèi)用近三萬元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬余元。物業(yè)公司認(rèn)為，一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      安裝護(hù)欄足為了保護(hù)綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護(hù)欄，家長(zhǎng)也未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司對(duì)此傷害后果沒有責(zé)任。法院最終認(rèn)定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護(hù)欄時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護(hù)欄留有十余厘米長(zhǎng)的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對(duì)此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)用1萬元。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 這個(gè)案例啟示我們，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內(nèi)，不僅要考慮正常使用狀態(tài)下會(huì)不會(huì)發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至“萬一”情況下的傷害。國(guó)外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時(shí)觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人應(yīng)有的安全意識(shí)。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 服務(wù)管理：細(xì)致周到無過失[Fr:http://www.Pmedu.net]
      物業(yè)公司的服務(wù)管理，包括對(duì)業(yè)主的服務(wù)及對(duì)房屋、設(shè)施及小區(qū)秩序的管理。服務(wù)管理不到位，沒有盡到職責(zé)，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。東?；▓@業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進(jìn)出小區(qū)，作案時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10多個(gè)小時(shí)，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。這種情況下，物業(yè)公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說不過去。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責(zé)任范圍很廣：對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問盤查、在施工檢修地點(diǎn)設(shè)置標(biāo)志、投放消殺藥劑前的預(yù)告警示、對(duì)業(yè)主求助時(shí)的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內(nèi)容。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運(yùn)送垃圾的小門進(jìn)入小區(qū)，而該門在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒有關(guān)。這成為物業(yè)公司未履行職責(zé)的主要依據(jù)。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬元。這個(gè)案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時(shí)間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗(yàn)，這是一個(gè)很高的要求。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時(shí)都有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù) 的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責(zé)無旁貸。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動(dòng)越來越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營(yíng)造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。作為社區(qū)活動(dòng)的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動(dòng)。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權(quán)：及時(shí)果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]
      對(duì)于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”這里把物業(yè)公司制止第三人侵權(quán)的安全保障義務(wù)，概括歸納為“兩協(xié)助兩及時(shí)”?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時(shí)”是“及時(shí)制止、及時(shí)報(bào)告”。我們知道，物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權(quán)力，它只能在合理限度范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報(bào)告、救助”這四個(gè)方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。比如，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)接到“有人行兇”的報(bào)警，應(yīng)該立即派保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，在保護(hù)自身安全的前提下，采取制止措施，同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員。在警方到達(dá)后，協(xié)助工作，配合調(diào)查。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)公司沒有做到“兩協(xié)助兩及時(shí)”，都會(huì)構(gòu)成不作為，受害者有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：
      一、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
      1、街道辦新增為成立業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)部門
      修改條文：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！?/p>
      解讀：這項(xiàng)修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì)的一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      指導(dǎo)部門，是把現(xiàn)實(shí)中的做法固定化。
      2、業(yè)主共同決定七種事項(xiàng)
      修改條文：“第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?/p>
      解讀：此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項(xiàng)，改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項(xiàng)。
      3、改建、重建建筑物程序更嚴(yán)格
      修改內(nèi)容：“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>
      解讀：對(duì)于“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)新增事項(xiàng)，《決定》規(guī)定了更加嚴(yán)格的程序。此外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
      4、業(yè)主可向法院申請(qǐng)撤銷侵權(quán)決定
      修改條文：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”
      解讀：由于規(guī)定了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業(yè)主的權(quán)益，《決定》賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)力。
      5、業(yè)委會(huì)決定違法街道辦有權(quán)撤銷
      修改條文：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！?/p>
      解讀：修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委
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      員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)利。
      6、物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”
      根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。
      解讀：雖然只是變了幾個(gè)字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的。
      二、《物權(quán)法》與《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》的對(duì)比分析
      1、《物權(quán)法》首先對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。
      首次明確以國(guó)家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有物權(quán)概念。《物權(quán)法》第七十條
      業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有部分，未經(jīng)特殊說明，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因?yàn)檫@是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的物質(zhì)基礎(chǔ)就在于，業(yè)主們要聯(lián)合起來，就大家共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，營(yíng)造一個(gè)和諧、寧?kù)o的家園。而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所服務(wù)的也正是這一部分，因?yàn)閷?duì)于業(yè)主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進(jìn)入的。由此，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職責(zé)也就非常明晰了，協(xié)助業(yè)主全體，使建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分處于良好的使用狀態(tài)，更加整潔、美觀。
      《物權(quán)法》對(duì)于共有物權(quán)的內(nèi)容也作了解釋說明：第七十三條
      建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對(duì)比《條例》，有了實(shí)質(zhì)性飛躍，《條例》中沒有共有物權(quán)的概念，提及業(yè)主共有物權(quán)的相關(guān)規(guī)定只有第六條第七款
      業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。應(yīng)當(dāng)說，物權(quán)法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。
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      《物權(quán)法》明確了建筑區(qū)劃內(nèi)，國(guó)有土地的使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。業(yè)主全體購(gòu)買了建設(shè)單位的商品房，因此建筑區(qū)劃內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)自然一并轉(zhuǎn)讓給了全體業(yè)主。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設(shè)單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國(guó)有土地使用權(quán)證》，因此，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。由此可見，在《物權(quán)法》實(shí)施以后，將掀起一輪國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議熱潮。
      很多業(yè)主經(jīng)常會(huì)抱怨，自己購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長(zhǎng)，不久就會(huì)變成鋼筋水泥的叢林。一些開發(fā)商經(jīng)常通過先宣傳綠地面積，作為賣點(diǎn)，當(dāng)業(yè)主們購(gòu)房入住之后，再將綠地變?yōu)闃欠?，繼續(xù)牟利，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。于是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權(quán)益無影無蹤，供給方——發(fā)展商的利益無窮無盡這種奇觀。對(duì)于這種現(xiàn)象，《物權(quán)法》也作了相應(yīng)規(guī)定。
      第一百三十六條
      新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。我們看到，公共綠地作為原有業(yè)主們已設(shè)立的用益物權(quán)，是不能被損害的。因此，建設(shè)單位再想通過隱瞞規(guī)劃實(shí)現(xiàn)提高房?jī)r(jià)的做法，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。
      2、明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的地位問題。
      在很多小區(qū)的實(shí)踐中，不少業(yè)主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個(gè)別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主們請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦事很困難，主人翁地位根本沒有得到體現(xiàn)。物權(quán)法對(duì)此作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
      第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
      這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟(jì)地位問題。業(yè)主是共有物權(quán)的所有人，業(yè)主全體為了更好的、更職業(yè)化的管理好自己的共有物權(quán)，邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)前來協(xié)助，這與我們普通居民請(qǐng)家政服務(wù)人員操持家務(wù)是一樣的道理。只不過家政協(xié)助管理專有物權(quán)，而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理共有物權(quán)而已。業(yè)主全體有權(quán)利更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職權(quán)、服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全體根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況
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      確定。如果明確了這一點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間的關(guān)系也就非常明確了。業(yè)主是主人，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)比《條例》中的如下規(guī)定，第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)?？梢钥闯鑫餀?quán)法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物權(quán)法中這些內(nèi)容比《條例》進(jìn)了一大步。在物權(quán)法中，始終是物業(yè)服務(wù)，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國(guó)副委員長(zhǎng)在向全國(guó)人大代表提請(qǐng)審議時(shí)，也始終使用的是物業(yè)服務(wù)，這說明，國(guó)家最高立法機(jī)構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間，業(yè)主是首要的。管理與服務(wù)，表面上看是用詞不同而已，實(shí)質(zhì)上看，《物權(quán)法》在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系上，確立了業(yè)主的主導(dǎo)地位。當(dāng)然，并不是說物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)就是不重要。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有一支專業(yè)化的隊(duì)伍，他們提供物業(yè)服務(wù)比業(yè)主自行管理要更加高效，更加熟練。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)屬于專業(yè)水平。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間必須要爭(zhēng)取雙贏的局面。物業(yè)服務(wù)好了，業(yè)主們?cè)敢庵Ц陡叩奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)才能夠提高收益。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提高了，業(yè)主們的家園也才更有價(jià)值。
      3、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位有了進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)成立的要件作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十八條
      業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。而目前實(shí)施的《條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，而沒有說業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，僅僅多了7個(gè)字，但這7個(gè)字，字字千金，解決了業(yè)主委員會(huì)多年來無人理睬的尷尬境地。業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，但是，業(yè)主委員會(huì)的決定必須遵守，這樣才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與業(yè)主委員會(huì)的工作，也才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與城市社區(qū)的建設(shè)。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系，《物權(quán)法》與條例相比，也有了明顯不同?！稐l例》第十九條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。換句話說，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，但是從《物權(quán)法》來看，房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)無權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，只有人民法院才能有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定。這就更加規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)與政府職能部門之間的關(guān)系。《物權(quán)法》第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
      地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
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      由此看來，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理組織，依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導(dǎo)下和經(jīng)一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會(huì)按照法定的程序和要求召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之時(shí)即為合法成立；三是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于業(yè)主共同的真實(shí)意愿，而非政府主管部門的批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)沒有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，只是在業(yè)務(wù)上接受有關(guān)部門的“指導(dǎo)”。地方人民政府相關(guān)部門“備案”與“指導(dǎo)”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責(zé)，不影響業(yè)主委員會(huì)的成立，備案也不是業(yè)主委員會(huì)成立或履行法定職責(zé)的必要條件。房地產(chǎn)行政主管部門不是業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，因此，業(yè)主委員會(huì)做出的決定，只要符合國(guó)家的法律規(guī)定，無需地方相關(guān)部門的審批。只有人民法院在業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，才能夠依法撤銷。
      從《物權(quán)法》中，我們看到，城市居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)不再具有指導(dǎo)與監(jiān)督的權(quán)力。而《條例》第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。由于居委會(huì)不是地方人民政府相關(guān)部門，因此不再具有對(duì)業(yè)委會(huì)的“指導(dǎo)”與“監(jiān)督”權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)也無必要向居委會(huì)告知所有決定。
      4、《物權(quán)法》保護(hù)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)利，對(duì)于物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，最為敏感的問題就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取，在小區(qū)中物業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間糾紛最多的利益關(guān)系最為直接的就是某些業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量不滿意，而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      第七十二條
      業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。根據(jù)此條，只要是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別業(yè)主是不能因?yàn)閭€(gè)人對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不滿而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的。第八十三條有如下內(nèi)容業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有協(xié)助物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)力與義務(wù)。而在《條例》中的規(guī)定如下第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴，顯然《物權(quán)法》更明確。
      5、《物權(quán)法》同時(shí)也保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      建筑區(qū)劃內(nèi)，停車位的歸屬問題，向來是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為停車位屬于業(yè)主共有，理由主要有三：1）停車位屬于小區(qū)配套設(shè)施，公共配套設(shè)施，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，理應(yīng)屬于全體業(yè)共有。2）建停車位所使用的土地，其國(guó)有土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有，而建設(shè)停車位的相關(guān)成本已經(jīng)計(jì)入房?jī)r(jià)當(dāng)中，因此車位實(shí)際上是使用業(yè)主的錢在業(yè)主的土地上建設(shè)而成3）業(yè)主在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，有公共停車位是影響購(gòu)買行為的重要決策依據(jù)，如果建設(shè)單位將車位出售給他人，業(yè)主將無處停放車輛。
      建設(shè)單位則認(rèn)為
      停車位可以出售的理由主要有二，1）車位的出售，按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2）停車位單位面積的建設(shè)成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業(yè)主共有，那么開發(fā)商在規(guī)劃時(shí)會(huì)盡量減少停車位的建設(shè)，最終將會(huì)造成業(yè)主的不便。
      《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定
      建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。說明開發(fā)商是可以出售規(guī)劃停車位的。
      三、對(duì)《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的解讀
      1、什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？
      建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨(dú)的所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。《物權(quán)法》在我國(guó)，第一次以國(guó)家法律的形式提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，并進(jìn)行了規(guī)范。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)從原來的共同共有發(fā)展而來，處分共同共有的財(cái)產(chǎn)必須征得全部共有人的同意。但在現(xiàn)代城市中，高層住宅往往有數(shù)百甚至上千戶，對(duì)于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權(quán)決策模式，難以適應(yīng)形勢(shì)需要。因此將連為一體的建筑物區(qū)分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業(yè)主獨(dú)享，共有部分由業(yè)主共享，實(shí)行民主決策機(jī)制對(duì)共有部分進(jìn)行處置是非常必要的。
      2、什么是業(yè)主的專有物權(quán)？
      專有物權(quán)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，指構(gòu)造上能夠獨(dú)立區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的作為區(qū)分所有權(quán)的建筑物部分。通俗地說，指能夠作為獨(dú)立標(biāo)的物進(jìn)行交易的單位，對(duì)于一般業(yè)主來說主要是指開門以內(nèi)的套內(nèi)面積。由于物業(yè)的不可分割性，業(yè)主在行使形式專有物權(quán)時(shí)，可能對(duì)他人的專有物權(quán)造成損害。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條之規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)。因此，專有物權(quán)應(yīng)當(dāng)包括兩部分住宅及經(jīng)營(yíng)性用房。而車庫(kù)、車位、會(huì)所等等沒有明確能否構(gòu)成專有物權(quán)。正因?yàn)槿绱?，一切用?shù)據(jù)說話
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      車庫(kù)、車位及會(huì)所能否出售，如果出售這些物業(yè)的權(quán)利人在沒有其他專有物權(quán)的情況下能否成為業(yè)主，也存在疑問，這需要進(jìn)一步的司法解釋。
      3、業(yè)主是否可以對(duì)專有部分任意處置？
      （1）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)不能對(duì)其他業(yè)主造成損害。由于不同業(yè)主房屋毗連在一起的特性，當(dāng)某一業(yè)主在行使其專有物權(quán)時(shí)，可能對(duì)其他業(yè)主的專有物權(quán)產(chǎn)生影響。因此，七十一條明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      （2）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)，不能隨意更改專有物權(quán)的用途。七十七條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
      4、什么是業(yè)主的共有物權(quán)？
      嚴(yán)格來說，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物?！段餀?quán)法》第七十三條對(duì)共有物權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范。“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！贝_立了建筑區(qū)域內(nèi)的一般性原則。這個(gè)兜底性條款確立了公共場(chǎng)所的歸屬。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條
      建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)，國(guó)有土地使用權(quán)也屬于全體業(yè)主共有。
      總體來看：道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、國(guó)有土地使用權(quán)明確為業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
      會(huì)所、架空層、人防工程等等是否為業(yè)主共有依然未明確，在司法實(shí)踐中可能會(huì)造成爭(zhēng)議。
      5、業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)的權(quán)利有哪些？
      （1）業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利（七十條）（2）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利（七十二條）
      （3）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要（七十四條）（4）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)
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      要接受業(yè)主的監(jiān)督（八十一條、八十二條）
      （5）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
      （6）維修資金屬于業(yè)主共有，第七十九條
      建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
      6、業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)要承擔(dān)什么義務(wù)？
      （1）業(yè)主要承擔(dān)共有物權(quán)產(chǎn)生的費(fèi)用，這是業(yè)主對(duì)共有部分承擔(dān)義務(wù)中最為關(guān)鍵的要求，業(yè)主不能拒絕繳納合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)建筑物需要維修時(shí)，當(dāng)共有部分需要修繕時(shí)，業(yè)主不能拒絕其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的部分費(fèi)用。八十條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
      （2）業(yè)主必須要服從業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)就共有部分所做出的決定。七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
      （3）業(yè)主在行使、利用共有部分時(shí)，要遵守相關(guān)規(guī)定。第八十三條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
      業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
      7、業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否“對(duì)等”？
      業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)可以放棄權(quán)利，但不能拒絕義務(wù)，這是業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)權(quán)利的基本原則，同時(shí)也是業(yè)主共同管理小區(qū)的基本原則。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)
      （七十二條）。業(yè)主大會(huì)類似于股份公司的股東大會(huì)，只要是業(yè)主，就是業(yè)主大會(huì)的當(dāng)然成員，業(yè)主可以不參加表決，但業(yè)主不能以不參加業(yè)主大會(huì)為名，不履行義務(wù)。這就如同股東可以不參加股東大會(huì)表決，但不能不服從股東大會(huì)的決議一樣，不能以未參加股東大會(huì)，就否認(rèn)自己作為股東的義務(wù)。
      8、車庫(kù)、車位歸誰所有？
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      （1）首先滿足業(yè)主需要不是一個(gè)準(zhǔn)確的法律概念。有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)還是優(yōu)先使用權(quán)？從第一款來看，肯定是指優(yōu)先使用權(quán)，第二款中的當(dāng)事人并不排除非業(yè)主和開發(fā)商。但是，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，保證優(yōu)先使用權(quán)。這里需要提醒大家注意的是，根據(jù)第七十條僅僅擁有車位的權(quán)利人，并不是業(yè)主。
      （2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。規(guī)劃車位是為專用部分配套服務(wù)的，二者相輔相成，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，等于默認(rèn)開發(fā)商首先享有所有權(quán)。另外，這里當(dāng)事人約定有兩個(gè)層次，是開發(fā)商與業(yè)主全體約定還是業(yè)主之間進(jìn)行約定。
      （3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這些車位的分配機(jī)制尚有待研究，是業(yè)主委員會(huì)分配與管理，還是由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理未明確。
      9、業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有物權(quán)的形式？
      業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主全體的代表，業(yè)主全體通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)共有部分的所有權(quán)及一切派生的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
      地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
      10、業(yè)主共同決定的事項(xiàng)是什么，如何做出決定？
      《物權(quán)法》第七十六條確立了業(yè)主全體共同決策的的基本內(nèi)容、程序與標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括：
      （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
      （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
      （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
      （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
      （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
      （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
      決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
      可以看出，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)對(duì)于業(yè)主全體做出決策是極為慎重的，其中第五、第六兩項(xiàng)充分保護(hù)了每一個(gè)業(yè)主的權(quán)利，但是也應(yīng)當(dāng)看到要做出第五、第六項(xiàng)決定實(shí)行的是面積與人數(shù)的雙重表決標(biāo)準(zhǔn)，因此實(shí)施的難度非常之大。
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      11、業(yè)主委員會(huì)的成立及其與政府部門的關(guān)系如何？
      業(yè)主委員會(huì)是基于業(yè)主的共同意志成立，其行使權(quán)利的基礎(chǔ)是全體業(yè)主的授權(quán)，而并非政府機(jī)關(guān)。第七十五條
      業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。對(duì)比目前實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》來說是一個(gè)巨大進(jìn)步。業(yè)主委員會(huì)的日常工作顯然沒有必要事事向居民委員會(huì)告知。而根據(jù)《條例》住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。同時(shí)排除了《條例》中房管局、街道、居委會(huì)撤銷業(yè)委會(huì)決定的做法。《物權(quán)法》只規(guī)定了一種撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的作法，第七十八條規(guī)定
      業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定，其他決定或其他部門是無權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的。第七十八條
      12、共有部分的維修費(fèi)用如何稱呼？
      業(yè)主共有部分維修費(fèi)用的稱呼，長(zhǎng)期以來沒有統(tǒng)一，有稱為專項(xiàng)維修基金的、稱為維修基金的等等，物權(quán)法同意了稱謂。第七十九條規(guī)定
      建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。因此，《物權(quán)法》為物業(yè)維修的費(fèi)用統(tǒng)一定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實(shí)踐完善提供了法律依據(jù)。
      第三篇：9種典型物業(yè)糾紛典型案例
      9種典型物業(yè)糾紛典型案例
      類型
      一、物業(yè)公司不是“第二警力
      案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點(diǎn)了，便立即報(bào)了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。
      分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。
      點(diǎn)評(píng) 當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。
      類型
      二、業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂
      案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對(duì)李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。
      分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對(duì)自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。
      目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。
      類型
      三、物業(yè)管理費(fèi)要明示
      去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門。物價(jià)管理部門接到投訴后，經(jīng)過調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。
      分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購(gòu)房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價(jià)管理部門只是登記備案而已。
      點(diǎn)評(píng) 當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價(jià)管理等政府部門如何轉(zhuǎn)換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則的問題?？偟膩碚f，物業(yè)管理作為市場(chǎng)化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場(chǎng)來決定價(jià)格。
      類型
      四、業(yè)委會(huì)擅自打官司
      案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房，業(yè)委會(huì)委員們?cè)僖膊挥玫叫^(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會(huì)的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。
      分析：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過并明確授權(quán)才能生效。
      點(diǎn)評(píng) 目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時(shí)往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢意見表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對(duì)、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對(duì)票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。
      類型
      五、物業(yè)公司截留物業(yè)管理費(fèi)
      案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定業(yè)委會(huì)將廣場(chǎng)全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定提取12％的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會(huì)所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會(huì)，于是東家就將物業(yè)公司請(qǐng)到法院講道理去了。
      分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報(bào)酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)屬于業(yè)主大會(huì)所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。
      點(diǎn)評(píng)該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)表決由業(yè)委會(huì)追訴物業(yè)公司業(yè)委會(huì)用房、停車費(fèi)等官司越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)普遍增強(qiáng)。
      類型六前物業(yè)公司拒絕“退場(chǎng)”
      案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會(huì)出錢請(qǐng)了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個(gè)月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。
      分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做考試吧好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時(shí)撤離管理區(qū)域。
      點(diǎn)評(píng) 當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場(chǎng)，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)平添了幾分不和諧的聲音。
      類型
      七、物業(yè)成樓盤營(yíng)銷手段
      案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動(dòng)退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對(duì)簿公堂在所難免。
      分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。
      點(diǎn)評(píng)目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)問題與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實(shí)行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開發(fā)商毀標(biāo)的則是首例?？梢姡壳叭杂胁糠珠_發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達(dá)到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應(yīng)該時(shí)刻不能放松監(jiān)管。
      類型八業(yè)委會(huì)換屆選舉
      案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會(huì)任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的主持下成立了選舉新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組，前任業(yè)委會(huì)業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會(huì)籌備組的成員，于是不去報(bào)名登記參加業(yè)委會(huì)委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會(huì)的選舉結(jié)果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責(zé)房地辦人員違法行政。
      分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對(duì)業(yè)委會(huì)到期后如何選舉下一屆業(yè)委會(huì)沒有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會(huì)成員以業(yè)委會(huì)委員的身份參與新一屆業(yè)委會(huì)的選舉工作，而應(yīng)是以一個(gè)業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。
      目前，在本市某些小區(qū)的選舉過程中，由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會(huì)委員或主任的逐步“吃香”，與我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步是分不開的。相反，相關(guān)的有關(guān)業(yè)委會(huì)的選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。
      類型
      九、維修基金“大挪窩”
      案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個(gè)“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結(jié)果引發(fā)了業(yè)委會(huì)委員與委員之間的嚴(yán)重沖突。
      分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動(dòng)用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主決定。
      點(diǎn)評(píng) 對(duì)于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要考試吧是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機(jī)制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，但對(duì)如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個(gè)別本身財(cái)產(chǎn)并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會(huì)委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。
      第四篇：物業(yè)糾紛案例案例
      小區(qū)內(nèi)交通安全案例
      2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任。可是，事情并沒有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒有過錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。
      分析：
      1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。
      但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；
      2、另外需要說明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。
      ３、在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。
      ４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另
      外，通過購(gòu)買相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
      （高空拋物責(zé)任）
      一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請(qǐng)來律師與高女士對(duì)簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過神來時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。
      后來，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。
      6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請(qǐng)求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。分析：
      一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說被告的主體不適格。
      最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過程中，不存在過錯(cuò)，對(duì)原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      ①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴
      7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。
      法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
      曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
      ②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。
      法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)
      案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)
      房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。
      在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：
      2005年4月，黃女士購(gòu)買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
      案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠(chéng)實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      ④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
      法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費(fèi)問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。
      (1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
      典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。
      法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用
      去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)
      4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
      案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。
      本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。
      其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯(cuò)。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患
      業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
      有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
      （一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)
      （二）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間
      （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體
      （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果
      （五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為
      本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。
      章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。案例解析：
      （一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。
      （二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
      （三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”因此，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。
      第五篇：四 采礦權(quán)出讓糾紛典型案例剖析
      四 礦權(quán)出讓類典型案例精選
      案例一： 采礦權(quán)出讓合同屬于行政合同 儲(chǔ)量不實(shí)行政機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任
      【案 情】
      2003年10月，安徽省舒城縣上七里河園藝場(chǎng)砂石礦采礦權(quán)公開掛牌出讓。出讓時(shí)表明，資源可采量為130萬噸。同年11月11日，安徽省舒城縣路通建材有限公司（簡(jiǎn)稱路通公司）以1350萬元的報(bào)價(jià)競(jìng)得該宗砂石礦的采礦權(quán)。之后，該公司就出讓公告中的稅收、儲(chǔ)量等4個(gè)問題致函舒城縣政府，該縣政府于11月18日以舒政秘（2003）111號(hào)文明確保證路通公司130萬噸黃砂的開采量。11月20日，舒城縣國(guó)土資源局（甲方）與路通公司（乙方）簽訂了一份《采礦權(quán)出讓合同》。同年12月2日，路通公司取得了342450310021號(hào)采礦許可證。
      路通公司投產(chǎn)后不久發(fā)現(xiàn)，該砂石礦所在地的耕作層厚度遠(yuǎn)大于合同標(biāo)明的0.5米，可采砂量也小于出讓合同所標(biāo)明的90%以上。2006年6月5日，路通公司認(rèn)為上七里河園砂礦資源已枯竭，停止開采。砂石公司出具的證明顯示，路通公司共計(jì)開采黃砂為547210噸。
      路通公司認(rèn)為，本宗礦產(chǎn)出讓量與實(shí)際儲(chǔ)量相差巨大，且土層厚度、水分、泥土、礫石的含量均超過了合同的約定，舒城縣政府、舒城縣國(guó)土資源局的行為嚴(yán)重違約，并已給路通公司造成重大損失，故以舒城縣政府、舒城縣國(guó)土資源局為被告，以安徽省某地質(zhì)隊(duì)（2003年6月，舒城縣礦業(yè)有限責(zé)任公司委托某地質(zhì)隊(duì)對(duì)舒城縣上七里河園藝場(chǎng)砂石礦資源進(jìn)行地質(zhì)勘查，要求初步查明砂石礦的質(zhì)量和可用資源量。某地質(zhì)隊(duì)的勘查結(jié)果表明，砂石礦資源量為156.45萬噸，但因周邊靠近居民點(diǎn)，故實(shí)際可采量可能小于提供的資源量）為第三人向法院提起訴訟。而舒城縣政府認(rèn)為，其不是本案的適格主體，舒城縣國(guó)土資源局則認(rèn)為應(yīng)由某地質(zhì)隊(duì)承擔(dān)責(zé)任。
      【判決】
      一審判決：
      一、解除路通公司與舒城縣國(guó)土資源局所簽訂的采礦權(quán)出讓合同；
      二、舒城縣政府及舒城縣國(guó)土資源局賠償路通公司直接損失559.89萬元；
      三、某地質(zhì)隊(duì)不承擔(dān)民事責(zé)任；
      四、駁回路通公司的其他訴訟請(qǐng)求。
      路通公司、舒城縣政府和舒城縣國(guó)土資源局均不服一審法院上述民事判決，提起上訴。
      二審判決：
      撤銷了安徽省六安市中級(jí)人民法院（2007）六民二初字第29號(hào)民事判決第二項(xiàng)，維持了第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)及訴訟費(fèi)承擔(dān)部分，并依法判決舒城縣人民政府、舒城縣國(guó)土資源局賠償安徽省舒城路通建材有限公司直接經(jīng)濟(jì)損失884萬余元。
      【點(diǎn)評(píng)】
      本案是一起典型的采礦權(quán)糾紛案，案件雖然不是特別復(fù)雜，但其中暴露出的一些問題值得業(yè)內(nèi)人士思考，下面就圍繞礦權(quán)的出讓談?wù)勊婕暗膸讉€(gè)主要法律問題：
      一、采礦權(quán)出讓合同是什么性質(zhì)，舒城縣政府能否作為本案適格主體？
      在本案中，《采礦權(quán)出讓合同》系舒城縣國(guó)土資源局和路通公司之間簽訂，故其雙方受該合同的約束毋庸置疑。然而，舒城縣政府是否是本案的采礦權(quán)出讓方，這是本案爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)問題。在本案中，一審、二審法院經(jīng)審理均認(rèn)定舒城縣政府雖然不是出讓合同的簽訂主體，但其在合同簽訂前對(duì)相關(guān)問題的承諾以及在合同履行過程中對(duì)合同主要內(nèi)容的變更均是以出讓方的身份實(shí)施的，故可認(rèn)定舒城縣政府與舒城縣國(guó)土資源局共同為本案采礦權(quán)的出讓方，并最終判令該縣縣政府和縣國(guó)土資源局共同向路通公司承擔(dān)賠償責(zé)任。這一認(rèn)識(shí)無疑是正確的，因?yàn)椴傻V權(quán)出讓合同本身屬于行政合同，舒城縣政府是礦產(chǎn)資源的管理人，礦產(chǎn)資源的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過舒城縣政府的批準(zhǔn)同意，沒有政府的同意該合同本身不會(huì)生效的。故縣政府是本案采礦權(quán)的出讓方之一。舒城縣國(guó)土資源局系代表舒城縣政府管理礦產(chǎn)資源的職能部門，采礦權(quán)的掛牌出讓均需經(jīng)舒城縣政府批準(zhǔn)，由舒城縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)具體實(shí)施，故二者都是本案適格的被告。
      二、國(guó)土資源局是否存在違約行為？
      在本案中，路通公司認(rèn)為：該宗采礦權(quán)的掛牌公告、舒城縣政府的相關(guān)答復(fù)意見及最終的《采礦權(quán)出讓合同》均明確，可開采資源量為130萬噸，而實(shí)際上，路通公司在開踩采547210噸后就發(fā)現(xiàn)該礦資源已經(jīng)枯竭。基于此，舒城縣國(guó)土資源局已嚴(yán)重違反合同約定。但舒城縣國(guó)土資源局則認(rèn)為：其出讓的是采礦權(quán)，不負(fù)有對(duì)礦產(chǎn)資源的儲(chǔ)量資料承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)，且其并未對(duì)砂石礦的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作出任何承諾，故經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由路通公司自身承擔(dān)責(zé)任。
      眾所周知，采礦權(quán)出讓底價(jià)確定的前提條件就是儲(chǔ)量的多少，路通公司之所以愿意以1350萬元最后取得該砂礦的采礦權(quán)，其最終看重的是130萬噸可開采的砂石礦資源，所以說本案中的砂石礦儲(chǔ)量和采礦權(quán)是緊密聯(lián)系在一起的，采礦權(quán)出讓人舒城縣國(guó)土資源局認(rèn)為其出讓的是采礦權(quán)，不負(fù)有對(duì)礦產(chǎn)資源的儲(chǔ)量資料承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)，且其并未對(duì)砂石礦的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作出任何承諾的抗辯理由明顯不能成立。
      案例二 “情勢(shì)變更”原則在解決采礦權(quán)出讓合同糾紛中的應(yīng)用
      【案 情】
      2007年9月15日，濟(jì)源市國(guó)土局發(fā)出公告，并予以公示，對(duì)包括位于濟(jì)源市克井鎮(zhèn)某處的采礦權(quán)進(jìn)行公開掛牌出讓。后張劉栓以665000元競(jìng)標(biāo)成功，于2007年10月22日與市國(guó)土局簽訂了采礦權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書，該確認(rèn)書規(guī)定張劉栓需向市國(guó)土局交付履約定金。該采礦權(quán)掛牌出讓活動(dòng)經(jīng)河南省濟(jì)源市金天公證處現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證。2007年10月30日，張劉栓與市國(guó)土局簽訂了濟(jì)掛采2007—011號(hào)采礦權(quán)出讓合同，合同約定市國(guó)土局將位于克井鎮(zhèn)西許村北坡，面積為5680平方米，深度由3O1米到276米的建筑石料用灰?guī)r礦區(qū)第一礦段的采礦權(quán)出讓給張劉栓，張劉栓在合同簽訂后當(dāng)日須向市國(guó)土局交付133000元作為履行合同的定金，定金抵作采礦權(quán)出讓金，合同簽訂后7日內(nèi)，一次性交納采礦權(quán)出讓金。該采礦權(quán)的期限為2年。該采礦權(quán)出讓合同第十九條違約責(zé)任約定，張劉栓未按時(shí)交付出讓金的，從滯納之日起張劉栓按日加收遲延支付款項(xiàng)的2‰的滯納金，遲延付款超過6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回采礦權(quán)，定金不予返還。2007年11月22日，孔山工業(yè)集聚區(qū)管理委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于孔山內(nèi)采石類企業(yè)設(shè)定采礦權(quán)的建議》，文件的內(nèi)容略。12月24日，市國(guó)土局向張劉栓下發(fā)通知書，通知張劉栓于2007年12月30日前向市國(guó)土局交齊欠交的532000元采礦權(quán)出讓金。如果到期仍未交齊，將依照雙方簽訂的《濟(jì)源市采礦權(quán)出讓合同》中的第十九條執(zhí)行。2008年7月11日，濟(jì)源市人民政府辦公室下發(fā)了濟(jì)政辦(2008)47號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)工業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，根據(jù)該文件，張劉栓競(jìng)標(biāo)的西許建筑石料用灰?guī)r礦區(qū)第一礦段即位于孔山工業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃控制范圍內(nèi)。
      2008年7月23日，張劉栓因該兩份文件的下發(fā)，向市國(guó)土局提出解除濟(jì)采掛2007—011號(hào)采礦權(quán)出讓合同申請(qǐng)，但當(dāng)?shù)貒?guó)土局遲遲沒有答復(fù)。
      張劉栓于2009年1月5日起訴至濟(jì)源市人民法院，請(qǐng)求判令：解除與市國(guó)土局簽訂的采礦權(quán)出讓合同，并要求市國(guó)土局返還其保證金133000元?！九?決】
      一審法院：
      1、解除張劉栓與市國(guó)土局簽訂的濟(jì)采掛2007—011采礦權(quán)出讓合同；
      2、市國(guó)土局于本判決生效后10內(nèi)返還張劉栓履約定金133000元。
      3、案件受理費(fèi)2960元，由市國(guó)土局負(fù)擔(dān)。
      市國(guó)土局不服原審判決，提出上訴，后二審法院駁回上訴，維持原判。
      【點(diǎn) 評(píng)】
      情勢(shì)變更原則在礦權(quán)出讓合同中的適用
      雖然礦權(quán)出讓合同屬于行政合同，但在特定條件下也適用民法的情勢(shì)變更原則。本案中市國(guó)土局通過掛牌出讓的方式將克井西某處采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓給張劉栓，并與張劉栓簽訂了濟(jì)采掛2007—011號(hào)采礦權(quán)出讓合同，該合同的簽訂，程序合法，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，系有效合同。該合同簽訂后，因政府修建孔山工業(yè)集聚區(qū)，致使合同簽訂時(shí)的情勢(shì)發(fā)生了重大變更，導(dǎo)致該合同無法履行，現(xiàn)張劉栓要求解除該合同，符合法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。雖雙方在20O7年10月30日簽訂的合同中約定張劉栓應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后7日內(nèi)一次性繳納全部出讓金，但合同簽訂后不到一個(gè)月，孔山工業(yè)集聚區(qū)管理委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于孔山內(nèi)采石類企業(yè)設(shè)定采礦權(quán)的建議》和濟(jì)源市人民政府辦公室下發(fā)了濟(jì)政辦(2008)47號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)工業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，張劉栓競(jìng)標(biāo)的采礦權(quán)屬于規(guī)劃控制范圍內(nèi)，該兩份文件使張劉栓有充足的理由相信，如繼續(xù)履行該合同，將給自己造成重大損失，張劉栓未全額繳納出讓金，系行使合同法規(guī)定的不安抗辯權(quán)。
      因該合同簽訂后有關(guān)情況出現(xiàn)重大變更，致使合同無法履行，雙方均不存在過錯(cuò)，屬于民法中情勢(shì)變更，情勢(shì)變更表現(xiàn)在（一）在客觀上，須有情勢(shì)變更的客觀事實(shí)。這是適用該原則的前提條件。所謂“情勢(shì)”是指合同生效時(shí)作為該合同賴以成立的環(huán)境或基礎(chǔ)的一切客觀情況。所謂“變更”是指合同生效后至履行終止前，該合同賴以生效的環(huán)境或基礎(chǔ)情事發(fā)生異常變動(dòng)，造成合同基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失。
      （二）在主觀上，情勢(shì)的變更須是當(dāng)事人無主觀過錯(cuò)。即情勢(shì)變更的發(fā)生，必須是因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引起的，才可能適用該原則。如果情勢(shì)的變更因可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由造成的，則有主觀過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，其不得以情勢(shì)變更為由來請(qǐng)求免除自己的過錯(cuò)責(zé)任。也就是說，作為民法基本支柱的“過錯(cuò)責(zé)任”論不能受到情勢(shì)變更原則的沖擊。情勢(shì)變更的法律后果是解除合同，即解除（或終止）原合同關(guān)系，并免除當(dāng)事人的法律責(zé)任。實(shí)踐中，如果采取變更合同內(nèi)容的方式仍不足以消除情勢(shì)變更給一方當(dāng)事人帶來的顯失公平結(jié)果的，該當(dāng)事人可以依法請(qǐng)求法律救濟(jì)，解除合同關(guān)系。這里需要指出的是，適用情勢(shì)變更原則解除合同，在一般情況下沒有溯及力。只有在終止合同仍不能使雙方當(dāng)事人獲得公平結(jié)果時(shí)，才應(yīng)使合同關(guān)系溯及既往地解除，使合同關(guān)系自始消滅，基于情勢(shì)變更更易適用這一原則終止或解除合同，應(yīng)免除當(dāng)事人不履行合同的責(zé)任，且相對(duì)方不得對(duì)此請(qǐng)求損害賠償。
      案例三 不可抗力導(dǎo)致采礦權(quán)出讓合同的終止
      【案 情】
      2006年，永修縣政府決定以拍賣的方式出讓鄱陽(yáng)湖永修縣水域5、6、7、8號(hào)4個(gè)采區(qū)的采砂權(quán)。采砂辦制作并在“中國(guó)投資在線”網(wǎng)站上登載了《永修縣砂石開發(fā)招商引資推介書(鄱陽(yáng)湖采砂開發(fā)項(xiàng)目)》。采砂辦委托山東銀星拍賣有限公司負(fù)責(zé)本次采砂權(quán)出讓事宜，雙方做出的《拍賣會(huì)標(biāo)的清單》和《拍賣會(huì)特別約定》。2006年5月10日，采砂辦與鵬偉公司正式簽訂《鄱陽(yáng)湖永修縣6、7、8號(hào)采區(qū)采砂權(quán)出讓合同》(簡(jiǎn)稱《采砂權(quán)出讓合同》)，約定：“
      一、采砂權(quán)使用期限自簽訂本合同之日至2006年12月31日止，同時(shí)滿足防汛要求；采砂船數(shù)量28艘(功率4000kw以內(nèi)／艘)；年控制采量1740萬噸；
      二、拍賣成交金額8228萬元(包括稅費(fèi))；
      十、本合同約定的采區(qū)采砂權(quán)使用期限，是根據(jù)上級(jí)主管部門的批文當(dāng)?shù)挠行Э刹善?，?shí)際可采期限以當(dāng)年水位不能供采砂船只作業(yè)時(shí)為準(zhǔn)”。
      自2006年7月以后，江西省持續(xù)高溫干旱天氣，降雨偏少，長(zhǎng)江江西段出現(xiàn)同期罕見枯水位，鄱陽(yáng)湖水大量流入長(zhǎng)江，水位急劇下降，出現(xiàn)自20世紀(jì)70年代初期以來罕見的低水位。2006年8月18日，因鄱陽(yáng)湖水位過低造成運(yùn)砂船難以進(jìn)入采區(qū)，鵬偉公司被迫停止采砂。原審另查明：采砂辦是永修縣政府直屬事業(yè)單位，采砂管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組由永修縣委、縣政府相關(guān)部門和單位主要領(lǐng)導(dǎo)組成，采砂管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)采砂辦，負(fù)責(zé)采砂日常工作，其工作經(jīng)費(fèi)由永修縣財(cái)政安排。
      2007年8月，鵬偉公司向原審法院提起民事訴訟，請(qǐng)求解除其與采砂辦簽訂的《采砂權(quán)出讓合同》；采砂辦、永修縣政府依照合同約定補(bǔ)足135天采期并提供全部稅費(fèi)發(fā)票；如采砂辦、永修縣政府不能補(bǔ)足采期，則應(yīng)退還鵬偉公司多支付的拍賣成交款4727萬元(含稅費(fèi))；訴訟費(fèi)用由采砂辦、永修縣政府承擔(dān)。一審?fù)徶校i偉公司撤回了補(bǔ)足135天采期的訴訟請(qǐng)求。
      【判 決】
      一審：駁回鵬偉公司的訴訟請(qǐng)求。
      鵬偉公司不服原審法院上述民事判決向最高人民法院提起上訴.二審：
      1、撤銷江西省高級(jí)人民法院(2007)贛民二初字第12號(hào)民事判決；
      2、江西省永修縣人民政府、永修縣鄱陽(yáng)湖采砂管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室于本判決生效之日起30日內(nèi)退還成都鵬偉實(shí)業(yè)有限公司采砂權(quán)出讓價(jià)款1079．54萬元；
      3、駁回成都鵬偉實(shí)業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
      【點(diǎn) 評(píng)】
      采砂辦通過公開拍賣的方式與鵬偉公司簽訂的《采砂權(quán)出讓合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。合同在履行過程中，出現(xiàn)了百年不遇的特大旱災(zāi)，使采砂有效開采期比合同約定的有效開采期減少135天，合同目的不能實(shí)現(xiàn)。鵬偉公司取得的是采砂權(quán)，但合同實(shí)際履行過程中，鵬偉公司沒有依合同獲得相應(yīng)的礦產(chǎn)產(chǎn)品，采砂辦和永修縣政府沒有失去相應(yīng)數(shù)額的礦產(chǎn)資源，卻按照合同取得了全部?jī)r(jià)款，造成合同履行的不公平。采砂辦和永修縣政府不能用延展采砂期的方式允許上訴人繼續(xù)采砂，變更合同，彌補(bǔ)損失已經(jīng)失去了可能性，鵬偉公司只能要求采砂辦和永修縣政府返還合理對(duì)價(jià)以外的部分合同價(jià)款。
      本案中，鵬偉公司所享有的鄱陽(yáng)湖永修段采砂權(quán)雖然是通過競(jìng)拍方式取得的，但競(jìng)拍只是鵬偉公司與采砂辦為訂立《采砂權(quán)出讓合同》所采取的具體方式，雖然采礦權(quán)出讓合同是行政合同，但雙方之間的合同行為仍應(yīng)合同法調(diào)整。鵬偉公司在履行本案《采砂權(quán)出讓合同》過程中遭遇鄱陽(yáng)湖36年未遇的罕見低水位，導(dǎo)致采砂船不能在采砂區(qū)域作業(yè)，采砂提前結(jié)束，未能達(dá)到《采砂權(quán)出讓合同》約定的合同目的，形成巨額虧損。這一客觀情況是鵬偉公司和采砂辦在簽訂合同時(shí)不可能預(yù)見到的，鵬偉公司的損失也非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)所致，屬于不可抗力因素。在此情況下，仍舊依照合同的約定履行，必然導(dǎo)致采砂辦取得全部合同收益，而鵬偉公司承擔(dān)全部投資損失，對(duì)鵬偉公司而言是不公平的，故鵬偉公司要求終止合同并請(qǐng)求采砂辦退還部分合同價(jià)款。公平原則是當(dāng)事人訂立、履行民事合同所應(yīng)遵循的基本原則。最高人民法院判決強(qiáng)調(diào)合同履行過程中的由于不可抗力的發(fā)生，屬于情勢(shì)變更原則的應(yīng)用。
      案例四 【案情簡(jiǎn)介】
      承德市國(guó)土資源局受河北省省國(guó)土資源廳委托，于 2009 年 5 月發(fā)出公告，以掛牌方式出讓某鉛鋅礦普查探礦權(quán)，并委托該市礦業(yè)權(quán)交易所承擔(dān)出讓工作，同時(shí)公布了《探礦權(quán)出讓文件》，其中對(duì)該探礦權(quán)出讓方式、探礦權(quán)申請(qǐng)人參加掛牌出讓的資格條件要求及競(jìng)買規(guī)則和程序等方面作出了具體規(guī)定。其主要內(nèi)容是:掛牌出讓探礦權(quán)要求報(bào)價(jià)高于出讓底價(jià)成交(起價(jià)為 27 萬元)；每次報(bào)價(jià)增幅為 1 萬元整數(shù)倍，且一次報(bào)價(jià)增幅最高不得超過 50 萬元，否則報(bào)價(jià)不予受理；采用報(bào)價(jià)最高者競(jìng)得原則確定競(jìng)得人；報(bào)價(jià)最高的競(jìng)買人違約或者放棄，保證金不予退還，報(bào)價(jià)次高者可提出書面申請(qǐng)，遞補(bǔ)為競(jìng)得人。最終共有甲、乙、丙、丁、戊、己 6 人通過資格審查，取得競(jìng)買申請(qǐng)資格。在掛牌報(bào)價(jià)階段，己報(bào)價(jià) 30 萬元，戊報(bào)價(jià) 32 萬元，丁報(bào)價(jià) 33 萬元。此后，甲連續(xù)多次報(bào)價(jià)，從 50 萬元開始共報(bào)價(jià) 700 多次，最終達(dá)到 3.6 億元的最高報(bào)價(jià)。按照競(jìng)價(jià)規(guī)則，甲成為該探礦權(quán)競(jìng)得人。但掛牌結(jié)束后，甲提出放棄探礦權(quán)的書面申請(qǐng)。按照以上規(guī)定，甲被沒收了 50 萬元保證金。同日丁提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)遞補(bǔ)為競(jìng)得人。市國(guó)土資源局和礦業(yè)權(quán)交易所及有關(guān)部門研究認(rèn)為:丁不具備申請(qǐng)遞補(bǔ)為該探礦權(quán)競(jìng)得人資格，不能遞補(bǔ)為探礦權(quán)競(jìng)得人。于是，丁以市礦業(yè)權(quán)交易所為被告，向法院提出訴訟，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)原告為該探礦權(quán)項(xiàng)目的競(jìng)得人。
      2、本案焦點(diǎn)：
      對(duì)于丁能否遞補(bǔ)為該探礦權(quán)競(jìng)得人，主要有兩種觀點(diǎn)：
      一是丁不能遞補(bǔ)為該探礦權(quán)競(jìng)得人。理由是:甲連續(xù)報(bào)價(jià)700 多次屬不正常行為，嚴(yán)重?cái)_亂了探礦權(quán)出讓秩序。甲的行為實(shí)際也剝奪了除了丁以外其他 4 位競(jìng)買人繼續(xù)報(bào)價(jià)的權(quán)利，如果允許丁遞補(bǔ)為競(jìng)得人，顯然對(duì)其他競(jìng)買人不公平，而且最終會(huì)因?qū)嶋H出價(jià)過低而給國(guó)家造成巨大損失，加之丁、甲之間存在串標(biāo)嫌疑，所以丁不能遞補(bǔ)為競(jìng)得人。二是同意丁遞補(bǔ)為該探礦權(quán)競(jìng)得人。理由是:該探礦權(quán)掛牌出讓競(jìng)買規(guī)則已明確規(guī)定，報(bào)價(jià)最高的競(jìng)買人違約或放棄，保證金不退，報(bào)價(jià)次高者可提出書面申請(qǐng)，遞補(bǔ)為競(jìng)得人”。既然報(bào)價(jià)最高者——甲放棄競(jìng)得人資格，那么競(jìng)得人以下的“報(bào)價(jià)次高者”丁是當(dāng)然的遞補(bǔ)者和競(jìng)得人。
      3、評(píng)析
      對(duì)此案作出正確判斷，首先需要對(duì)掛牌出讓礦業(yè)權(quán)(探礦權(quán)和采礦權(quán))行為及有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行全面的理解和分析。
      在掛牌出讓過程中，甲連續(xù)報(bào)價(jià) 700 多次，最終達(dá)到遠(yuǎn)超出探礦權(quán)實(shí)際價(jià)值的最高報(bào)價(jià) 3.6億元后放棄探礦權(quán)，按照掛牌出讓的規(guī)則，不僅侵害了其他競(jìng)買人繼續(xù)正常報(bào)價(jià)并可能獲得探礦權(quán)的權(quán)利，而且擾亂了探礦權(quán)出讓市場(chǎng)秩序，除應(yīng)按照《探礦權(quán)出讓文件》規(guī)定沒收其保證金外，還可以依法由工商部門和司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。
      丁是否存在惡意串通并導(dǎo)致掛牌出讓行為無效。惡意串通是指當(dāng)事人為牟取不法利益合謀實(shí)施的損害國(guó)家、集體或者他人利益的違法行為。掛牌和拍賣中的惡意串通是指在掛牌和拍賣過程中，拍賣人與競(jìng)拍人之間或者競(jìng)拍人相互之間為了牟取不法利益，共同合謀實(shí)施的損害國(guó)家、集體和他人利益的違法行為?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，民事行為無效?！短降V權(quán)采礦權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌管理辦法》第二十四條規(guī)定，中標(biāo)人、競(jìng)得人提供虛假文件隱瞞事實(shí)、惡意串通、向主管部門或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)及其成員行賄或者采取其他非法手段中標(biāo)或者競(jìng)得的，中標(biāo)、競(jìng)得結(jié)果無效，所繳納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金不予退還?！杜馁u法》規(guī)定，競(jìng)買人之間、競(jìng)買人與拍賣人之間不得惡意串通，損害他人利益。競(jìng)買人之間、競(jìng)買人與拍賣人之間惡意串通，給他人造成損害的，拍賣無效，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
      本案中，判斷甲與丁之間是否構(gòu)成惡意串通行為的證據(jù)不夠充分，僅根據(jù)掛牌結(jié)束后甲提出放棄該探礦權(quán)的當(dāng)天丁也申請(qǐng)遞補(bǔ)為競(jìng)得人的事實(shí)，還不足以證明甲與丁之間在掛牌過程中存在惡意串通行為。在這種情況下，尚不能認(rèn)定雙方構(gòu)成惡意串通行為但所有的當(dāng)事人對(duì)此均可舉證，市國(guó)土資源局等有關(guān)部門也可立案調(diào)查，在合理的調(diào)查期間內(nèi)，法院應(yīng)當(dāng)中止訴訟。如果能夠證明甲和丁之間存在惡意串通行為，作為主管部門的市國(guó)土資源局可以根據(jù)上述《探礦權(quán)采礦權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌管理辦法(試行)》及《民法通則》、《拍賣法》的有關(guān)規(guī)定和既定事實(shí)作出掛牌行為無效的決定，并依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。法院可以藉此作出判決。
      對(duì)競(jìng)買規(guī)則中“報(bào)價(jià)次高者可提出書面申請(qǐng)，遞補(bǔ)為競(jìng)得人”規(guī)定的理解。本案《探礦權(quán)出讓文件》中作出的關(guān)于“報(bào)價(jià)最高的競(jìng)買人違約或放棄，保證金不退，報(bào)價(jià)次高者可提出書面申請(qǐng)，遞補(bǔ)為競(jìng)得人”的規(guī)定，其制定的初衷是考慮在掛牌出讓過程中可能出現(xiàn)的情形，為節(jié)省人力、物力和時(shí)間，提高工作效率而采取的一種預(yù)防措施，但該規(guī)定與掛牌和拍賣出讓的基本原則存在一定矛盾，這也是導(dǎo)致本案出現(xiàn)爭(zhēng)議的根源所在。由于該規(guī)定沒有直接的法律依據(jù)，因此應(yīng)由《探礦權(quán)出讓文件》制定者或者主管部門負(fù)責(zé)解釋。該規(guī)定屬于附條件的規(guī)定，應(yīng)理解為并非當(dāng)然由報(bào)價(jià)次高者遞補(bǔ)為競(jìng)得入，而是將“報(bào)價(jià)次高”作為申請(qǐng)成為探礦權(quán)競(jìng)得人的一個(gè)前置條件，作為“報(bào)價(jià)次高”的申請(qǐng)人能否由競(jìng)買人轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)得人，取決于主管部門或者探礦權(quán)出讓領(lǐng)導(dǎo)小組的審查批準(zhǔn)結(jié)果，即只有當(dāng)其申請(qǐng)通過審查、獲得批準(zhǔn)后才能真正成為探礦權(quán)競(jìng)得人。
      其他競(jìng)買人可以依法行使權(quán)利。其他競(jìng)買人即乙、丙、戊和己，作為本案的利害關(guān)系人，可以依法維護(hù)自身的權(quán)利: 其一，乙、丙、戊和己可以分別以自己的名義或者由其中的訴訟代表人作為獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，參加到丁與市礦業(yè)權(quán)交易所之間的民事訴訟中，即直接向受理此案的基層人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法不予確認(rèn)丁為該探礦權(quán)的競(jìng)得人，并向甲提出損失賠償請(qǐng)求；如果有證據(jù)證明甲、丁之間存在串通行為，還可在提出確認(rèn)競(jìng)價(jià)行為無效的同時(shí)，向甲、丁提出損害賠償請(qǐng)求。其二，由于同案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系，為維護(hù)自身利益，乙、丙、戊和己可以自行申請(qǐng)或者由市礦業(yè)權(quán)交易所向法院提出，以無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人身份，參加到丁與市礦業(yè)權(quán)交易所之間的民事訴訟中。其三，乙、丙、戊和己可以以甲擾亂掛牌出讓市場(chǎng)秩序?qū)е伦约菏ヮA(yù)期的探礦權(quán)競(jìng)得權(quán)利為由，請(qǐng)求市國(guó)土資源局或者礦業(yè)權(quán)交易所確定掛牌出讓行為無效，并重新組織掛牌出讓。礦業(yè)權(quán)出讓有批準(zhǔn)申請(qǐng)、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等五種方式。
      案例五
      蔡賢飛訴華東地勘院等擅將采礦權(quán)發(fā)包致其被政府主管部門
      責(zé)令停產(chǎn)要求確認(rèn)承包合同無效賠償損失案
      【案情簡(jiǎn)介】
      原告：蔡賢飛，尤溪縣洋中鎮(zhèn)梅峰村村民。
      被告：華東有色地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)院（以下簡(jiǎn)稱華東地勘院）。
      被告：尤溪縣中仙鄉(xiāng)人民政府（以下簡(jiǎn)稱中仙鄉(xiāng)政府）。
      被告華東地勘院擁有福建省地質(zhì)礦產(chǎn)廳頒發(fā)的龍溪東華金礦和銀礦的《探礦權(quán)證》和《采礦許可證》，該礦點(diǎn)位于中仙鄉(xiāng)境內(nèi)。1999年12月2日，華東地勘院和中仙鄉(xiāng)政府下屬的非獨(dú)立法人中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部作為甲方，對(duì)東華靈山寺銀礦礦點(diǎn)探采礦權(quán)予以招標(biāo)發(fā)包，原告以人民幣69.3萬元中標(biāo)，雙方簽訂了《東華銀礦點(diǎn)施工承包合同》，原告取得此處銀礦的探采礦權(quán)。合同簽訂后，原告分兩次向中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部給付了承包款69.3萬元和押金5萬元，合計(jì)74.3萬元。該經(jīng)營(yíng)部收款后，將其中的承包款269670元和押金2.5萬元交給了華東地勘院的代表，其余款項(xiàng)除自留承包款279670元和押金2.5萬元外，還分給東華村村民委員會(huì)65300元和施發(fā)研個(gè)人78360元，并由領(lǐng)款單位和個(gè)人分別向原告出具了收款收據(jù)。
      原告交款后即動(dòng)工進(jìn)行開采。1999年12月21日和2000年1月6日，福建省地質(zhì)礦產(chǎn)廳、尤溪縣地質(zhì)礦產(chǎn)局分別行文責(zé)令原告停止采礦。此后，華東地勘院東華地質(zhì)項(xiàng)目組也于2000年1月16日作出《關(guān)于對(duì)東華靈山寺金銀礦點(diǎn)要求立即整改的意見》，并于次日送達(dá)給原告，通知原告立即整改。但原告沒有停止，繼續(xù)采礦至2000年12月下旬。停采后，原告向尤溪縣人民法院起訴稱：兩被告違反法律規(guī)定，擅自將采礦權(quán)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包，導(dǎo)致其在探采過程中被政府主管部門責(zé)令停產(chǎn)整頓，受到巨大經(jīng)濟(jì)損失。要求確認(rèn)合同無效，由兩被告返還承包款及押金74.3萬元，賠償其修建廠房、公路，架設(shè)高壓線、挖礦隧道以及購(gòu)買設(shè)備等的經(jīng)濟(jì)損失65.1萬元。
      被告華東地勘院答辯稱：尤溪縣中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司和我方代表應(yīng)作為本案的共同被告，其他收款單位和個(gè)人應(yīng)作為本案的第三人參加訴訟。我方?jīng)]有收取原告的承包款和押金，不承擔(dān)向原告返還的責(zé)任，承包款應(yīng)予以收繳。還應(yīng)查明原告的非法采礦的收益，并收歸國(guó)庫(kù)。
      被告中仙鄉(xiāng)政府答辯稱：中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部系具有法人資格的中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司的下屬機(jī)構(gòu)，其對(duì)外發(fā)生的民事行為應(yīng)由其法人承受，我方不是本案被告。請(qǐng)求駁回原告對(duì)我方的訴訟請(qǐng)求。
      【審判】
      尤溪縣人民法院經(jīng)審理除確認(rèn)上述事實(shí)外，還查明：中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部不是中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司的下屬機(jī)構(gòu)，而是中仙鄉(xiāng)政府成立的不具備法人資格的組織。經(jīng)尤溪縣建設(shè)工程造價(jià)管理站審核鑒定，原告在2000年1月17日前的投入有搭建臨時(shí)工棚、建造及維修公路、架設(shè)高壓電線路的費(fèi)用，以及支付的補(bǔ)償費(fèi)、礦山管理費(fèi)、見證費(fèi)等共計(jì)51313元。經(jīng)委托有鑒定資質(zhì)的福建省國(guó)土資源廳對(duì)原告所采的金銀礦礦量、礦石品位及價(jià)值進(jìn)行鑒定，該局復(fù)函無法鑒定，故對(duì)原告采礦非法所得無法認(rèn)定。
      尤溪縣人民法院認(rèn)為：原告與兩被告于1999年12月2日簽訂的《東華銀礦點(diǎn)施工承包合同》，系以招投標(biāo)發(fā)承包方式轉(zhuǎn)讓采礦權(quán)合同，違反了《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》、《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》不得擅自將采礦權(quán)進(jìn)行發(fā)包的有關(guān)規(guī)定，系無效合同，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。華東地勘院未經(jīng)主管部門審批，擅自和中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部將采礦權(quán)發(fā)包，原告不具備從事礦產(chǎn)資源開采的資質(zhì)條件，雙方對(duì)合同無效均有過錯(cuò)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2000年1月17日，華東地勘院書面通知原告立即整改后，原告仍繼續(xù)探采，此后的損失應(yīng)自行承擔(dān)。該日之前原告的損失應(yīng)由原、被告雙方各承擔(dān)50%。中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部是中仙鄉(xiāng)政府的下屬機(jī)構(gòu)，其對(duì)外發(fā)生的民事行為及產(chǎn)生的法律后果，應(yīng)由中仙鄉(xiāng)政府承受。華東地勘院要求收繳原告交納的承包款沒有依據(jù)。依照《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》第三條第一款、第四款、第六條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，該院于2001年11月28日判決如下：
      一、原、被告雙方簽訂的《東華銀礦點(diǎn)施工承包合同》無效。
      二、被告華東地勘院、中仙鄉(xiāng)政府應(yīng)返還原告承包款69.3萬元和押金5萬元。
      三、原告在2000年1月17日前的經(jīng)濟(jì)損失51313元，由原告自行承擔(dān)25656.50元，兩被告負(fù)擔(dān)25656.50元。
      四、駁回原告及被告的其他訴訟請(qǐng)求。
      一審宣判后，被告華東地勘院不服，向三明市中級(jí)人民法院提起上訴稱：原審判決其承擔(dān)返還蔡賢飛74.3萬元沒有事實(shí)和法律依據(jù)，其未取得承包款和押金，不應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任。
      且原審對(duì)損失數(shù)額的認(rèn)定也是錯(cuò)誤的。請(qǐng)求改判。
      被上訴人蔡賢飛答辯稱：原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
      被上訴人中仙鄉(xiāng)政府答辯稱：上訴人在中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部辦公室從蔡賢飛處領(lǐng)走承包款269670元和押金25萬元，并向蔡賢飛出具了收據(jù)，應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。請(qǐng)求駁回上訴人的該上訴請(qǐng)求。
      三明市中級(jí)人民法院認(rèn)為：上訴人華東地勘院和中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部以招標(biāo)的方式將東華銀礦探采礦權(quán)進(jìn)行發(fā)包，并與中標(biāo)者蔡賢飛簽訂了《東華銀礦點(diǎn)施工承包合同》，違反了《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》、《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》不得擅自將采礦權(quán)進(jìn)行發(fā)包的有關(guān)規(guī)定，系無效合同，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。合同簽訂時(shí)，上訴人華東地勘院的院長(zhǎng)及代表分別在合同上簽字，而后其代表在中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部領(lǐng)走承包款和押金，并出具收據(jù)，其代表的行為是上訴人代理人的行為，其民事責(zé)任應(yīng)由上訴人承擔(dān)?，F(xiàn)因承包合同無效，當(dāng)事人取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，故上訴人應(yīng)承擔(dān)返還承包款及押金的責(zé)任。上訴人上訴稱其不承擔(dān)返還承包款及押金的責(zé)任，不予采納。關(guān)于損失的認(rèn)定，2000年1月16日，上訴人之華東地質(zhì)項(xiàng)目組根據(jù)福建省地質(zhì)礦產(chǎn)廳和尤溪縣地質(zhì)礦產(chǎn)局的文件，書面作出《關(guān)于對(duì)東華靈山寺金銀礦點(diǎn)要求立即整改的意見》，并于次日將該書面意見送給蔡賢飛，通知其立即整改，足以證明蔡賢飛此時(shí)已明知自己的行為屬非法采礦，應(yīng)停止開采，故損失只能認(rèn)定至2001年1月17日止，損失應(yīng)由發(fā)包方與承包方共同承擔(dān)。因此，一審對(duì)損失的認(rèn)定是正確的。據(jù)此，三明市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，于2002年2月27日判決如下：
      駁回上訴，維持原判。
      【評(píng)析】
      這是一起以招投標(biāo)發(fā)承包的方式非法轉(zhuǎn)讓探采礦權(quán)的合同糾紛案件。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有：
      （1）關(guān)于本案訴訟主體的問題；（2）關(guān)于合同的效力問題；（3）被告是否收到原告繳納承包款人民幣69.3萬元和押金人民幣5萬元的問題；（4）原告繳納的承包款人民幣69.3萬元是否應(yīng)予收繳的問題；（5）關(guān)于原告非法采礦所得應(yīng)否收繳的問題。
      一、關(guān)于本案訴訟主體的問題
      本案《東華銀礦點(diǎn)施工承包合同》上的發(fā)包方為華東地勘院、中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部。經(jīng)庭審查實(shí)，中仙鄉(xiāng)政府有其下屬的“中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部”這一不具備法人資格的組織，而事實(shí)上不存在“中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司”這一法人單位。所以，華東地勘院要求追加中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司為本案的共同被告的主張不能成立。華東地勘院的代表不是合同的主體，對(duì)該合同不享有權(quán)利，不承擔(dān)義務(wù)，其不是本案的共同被告。其他單位和個(gè)人雖然領(lǐng)取了承包款，但這些單位和個(gè)人是向中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部領(lǐng)取，而不是從原告手中領(lǐng)取，原告沒有支付這些單位和個(gè)人款項(xiàng)的法律義務(wù)，本案的處理結(jié)果與這些單位和個(gè)人無法律上的利害關(guān)系。因此，他們不是本案的第三人。中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部不是具備法人資格的中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司（該單位名稱多了“經(jīng)營(yíng)”兩字）的下屬機(jī)構(gòu)，中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司沒有分支機(jī)構(gòu)。因此，中仙鄉(xiāng)政府主張其不是本案的被告，要求駁回原告對(duì)其提起的訴訟請(qǐng)求，理由不能成立。
      二、關(guān)于合同的效力問題
      被告華東地勘院未經(jīng)國(guó)家地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門審批，擅自和中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部共同將東華金銀礦的采礦權(quán)進(jìn)行發(fā)包，原告蔡賢飛不具備從事礦產(chǎn)資源開采的資質(zhì)條件，參與投標(biāo)，進(jìn)行承包。雙方所簽訂的《東華銀礦點(diǎn)施工承包合同》，名為承包合同，實(shí)為以招投標(biāo)發(fā)承包方式轉(zhuǎn)讓采礦權(quán)合同。該合同違反了《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法》、《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》不得擅自將采礦權(quán)進(jìn)行發(fā)包的有關(guān)規(guī)定，系無效合同。
      三、關(guān)于被告是否收到原告繳納承包款人民幣69.3萬元和押金人民幣5萬元的問題
      華東地勘院和中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部為《東華銀礦點(diǎn)施工承包合同》的連帶債權(quán)人，原告蔡賢飛可以向任一債權(quán)人履行繳納承包款和押金的義務(wù)。原告簽訂該合同后，分兩次將承包款人民幣69萬元和押金人民幣5萬元交給合同主體之一中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部，即系履行合同義務(wù)的行為。至于中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部將收款分配給相應(yīng)的單位和個(gè)人，并要求領(lǐng)款人直接向原告出具《收款收據(jù)》，系其自主處分款項(xiàng)的行為，與原告無關(guān)。故應(yīng)認(rèn)定兩被告已收到原告繳納的承包款和押金人民幣共計(jì)74.3萬元。
      四、關(guān)于原告繳納的承包款人民幣69.3萬元是否應(yīng)予收繳的問題
      （1）原告所繳納的承包款是其自行籌集的，資金來源合法。原告在繳納該承包款時(shí)，尚未著手進(jìn)行非法開采，非法活動(dòng)尚未實(shí)施。被告方取得該承包款，不是非活動(dòng)所取得的財(cái)產(chǎn)，也不是非法活動(dòng)所使用的財(cái)產(chǎn)。（2）華東地勘院領(lǐng)取有東華金礦和銀礦《采礦許可證》。其雖未經(jīng)國(guó)家地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門審批，擅自將采礦權(quán)發(fā)包給無資質(zhì)條件的原告，但不是將該采礦權(quán)出賣給原告。其行為系屬擅自發(fā)包采礦權(quán)，并非將采礦權(quán)倒賣給原告牟利，其標(biāo)的物不屬于法院收繳的范疇。（3）《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。故收繳的前提是當(dāng)事人雙方有惡意串通、實(shí)施損害國(guó)家、集體或第三人利益的行為；對(duì)象是取得的財(cái)產(chǎn)。本案中，原告是在參加公開招投標(biāo)后訂立合同，原告參與投標(biāo)是善意的行為，并非與被告惡意串通，實(shí)施損害國(guó)家、集體或者第三人利益的行為。（4）《民法通則》第一百三十四條第三款規(guī)定，人民法院審理民事案件，除適用十種承擔(dān)民事責(zé)任的方式外，還可以予以訓(xùn)誡、責(zé)令具結(jié)悔過、收繳進(jìn)行非法活動(dòng)的財(cái)物和非法所得，并可以依照法律規(guī)定處以罰款、拘留。這里的“收繳”意思是指非法活動(dòng)所取得的財(cái)產(chǎn)，或者是進(jìn)行非法活動(dòng)所使用的財(cái)產(chǎn)。這種民事制裁措施，適用的前提必須是嚴(yán)重違反民事法律、法規(guī)的違法行為。（5）從公平的角度看，如果將原告的承包款收繳，勢(shì)必造成只重處原告，而輕處被告。因?yàn)?，法院?duì)被告單位罰款的民事制裁，法律沒有規(guī)定，即使對(duì)被告法定代表人的罰款也只能在2000元以下的范圍，這就出現(xiàn)顯失公平。故原告繳納的承包款人民幣69.3萬元，不屬收繳的范疇，不應(yīng)收繳。
      五、關(guān)于原告非法采礦所得應(yīng)否收繳的問題
      礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，原告未取得合法開采手續(xù)而開采礦山的行為，系屬非法開采，其采礦所得應(yīng)當(dāng)予以收繳，收歸國(guó)有。法院已委托有鑒定資質(zhì)的福建省國(guó)土資源廳對(duì)原告所采的金銀礦量、礦石品位及價(jià)值進(jìn)行鑒定，但該廳復(fù)函，對(duì)原告所采的金銀礦量、礦石品位及價(jià)值無法鑒定。故對(duì)原告的非法采礦所得無法認(rèn)定。收繳非法采礦所得屬民事制裁措施，可待查清事實(shí)后另行處理。
      責(zé)任編輯按：
      需要進(jìn)一步說明的是，已取得探礦權(quán)、采礦權(quán)的企業(yè)，依我國(guó)《礦產(chǎn)資源法》第六條第一款的規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以將探礦權(quán)、采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，但禁止將探礦權(quán)、采礦權(quán)倒賣牟利?！蓖瑫r(shí)，依照該法第三條的規(guī)定：“從事礦產(chǎn)資源勘查和開采的，必須符合規(guī)定的資質(zhì)條件”。那么，本案華東地勘院是取得爭(zhēng)議礦點(diǎn)探、采礦權(quán)的企業(yè)，其采取招投標(biāo)的方式將爭(zhēng)議礦點(diǎn)的探、采礦經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給作為自然人的原告?zhèn)€人（發(fā)包的另一方中仙鄉(xiāng)政府的不具備法人資格的中仙鄉(xiāng)礦產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)部也參與發(fā)包，可以說是基于爭(zhēng)議礦點(diǎn)在其境內(nèi)，有許多問題不是擁有探、采礦權(quán)的企業(yè)有權(quán)處理的問題，故其參與發(fā)包所代表的就是中仙鄉(xiāng)政府擁有的一些利益），是否屬于轉(zhuǎn)讓探、采礦權(quán)的行為，原告作為承包人是否也必須符合規(guī)定的資質(zhì)條件，這就是本案的關(guān)鍵性實(shí)質(zhì)問題。
      關(guān)于如何轉(zhuǎn)讓，《礦產(chǎn)資源法》第六條第二款明確規(guī)定其“具體辦法和實(shí)施步驟由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。1998年2月12日，國(guó)務(wù)院第242號(hào)令發(fā)布了《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，其第十五條中明確規(guī)定：“以承包等方式擅自將采礦權(quán)轉(zhuǎn)給他人進(jìn)行采礦的”，除責(zé)令其改正外，轉(zhuǎn)讓者還將受到?jīng)]收違法所得、處10萬元以下罰款及情節(jié)嚴(yán)重的吊銷采礦許可證的行政處罰。由該條規(guī)定可以看出，以承包等方式將采礦權(quán)轉(zhuǎn)給他人的，實(shí)質(zhì)在于規(guī)避“經(jīng)依法批準(zhǔn)”才能轉(zhuǎn)讓的條件。所謂依法批準(zhǔn)，即轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向該辦法第四條所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓審批管理機(jī)關(guān)（在本案這種情形下，應(yīng)為省級(jí)人民政府地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門，或者說誰審批發(fā)證誰審批轉(zhuǎn)讓）提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，在經(jīng)法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并得到確認(rèn)后，由審批管理機(jī)關(guān)作出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的決定，由轉(zhuǎn)讓人和受讓人持批準(zhǔn)通知向原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)，受讓人在繳納規(guī)費(fèi)后，領(lǐng)取新的許可證而成為新的權(quán)利人?？梢?，國(guó)家采取非常嚴(yán)格的程序和條件來辦理探、采礦權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目的是為了保護(hù)有限的礦產(chǎn)資源不受到破壞性探采，其關(guān)乎國(guó)家利益重大。故規(guī)避“經(jīng)依法批準(zhǔn)”條件的所謂承包是有損國(guó)家利益的，這種承包合同即應(yīng)依法確認(rèn)無效。
      關(guān)于受讓人的資質(zhì)條件。在本案中，轉(zhuǎn)讓人華東地勘院具備轉(zhuǎn)讓的資質(zhì)條件應(yīng)該是沒什么問題的，而原告是作為自然人的個(gè)人主體，其作為受讓人需要什么樣的資質(zhì)條件呢?按照《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第七條的規(guī)定，受讓人“應(yīng)當(dāng)符合《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》或者《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》規(guī)定的有關(guān)探礦權(quán)申請(qǐng)人或者采礦權(quán)申請(qǐng)人的條件”。而按照該兩辦法中所規(guī)定的申請(qǐng)人在申請(qǐng)時(shí)所應(yīng)提交的資料來看，自然人實(shí)質(zhì)上是不可能成為受讓人主體的，即幾乎只有依法設(shè)立的勘查單位和礦山企業(yè)才有資格成為探、采礦權(quán)的受讓人主體。因此，在合同對(duì)當(dāng)事人主體資格有特別要求時(shí)，合同一方當(dāng)事人不具備這種主體資格時(shí)，合同也會(huì)因此而無效。
      2、
       
      
    
      

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