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      典型護(hù)理相關(guān)糾紛案例
      
        
       時(shí)間：2019-05-13 13:03:17下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡(jiǎn)介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《典型護(hù)理相關(guān)糾紛案例》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《典型護(hù)理相關(guān)糾紛案例》。

      
	
      

      第一篇：典型護(hù)理相關(guān)糾紛案例
      

      典型護(hù)理相關(guān)糾紛案例
      案例1：違反護(hù)士條例—未及時(shí)向醫(yī)師報(bào)告病情
      患者，男，62歲；上腹部手術(shù)術(shù)后第三天，發(fā)現(xiàn) “咳痰困難、呼吸窘迫”，值班護(hù)士未及時(shí)向醫(yī)師報(bào)告病情，僅予坐位、拍背；約5分鐘后，患者面色青紫、大汗淋漓，予吸氧；20分鐘后，心跳呼吸驟停，經(jīng)值班醫(yī)師搶救無效，死亡。案例2：南京雙胞胎案—違反護(hù)理常規(guī)、未告知
      雙胞胎早產(chǎn)兒，出生后不久出現(xiàn)“面紅、呼吸急促、一級(jí)顱內(nèi)出血等癥狀”；予暖箱保暖、面罩吸氧一周；出院醫(yī)囑“復(fù)診”；六個(gè)月后，兩患兒雙眼失明；《新生兒學(xué)》“早產(chǎn)兒供氧勿常規(guī)使用（原則上不超過3天），僅在呼吸困難時(shí)才給予吸氧，吸氧時(shí)間過長易致視力障礙。”《新生兒護(hù)理常規(guī)》:曾吸氧的早產(chǎn)兒應(yīng)當(dāng)進(jìn)行定期眼科檢查，首次檢查為出生后4-6周內(nèi)；法院認(rèn)定：被告醫(yī)院應(yīng)當(dāng)盡到最善告知義務(wù)，即明確告知兩原告監(jiān)護(hù)人“出生后4-6周內(nèi)到眼科復(fù)診”；因告知不明確導(dǎo)致兩原告喪失最佳治療時(shí)機(jī)，造成損害后果的，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
      案例3：中江龍鳳胎案—未進(jìn)行主動(dòng)醫(yī)療
      患者姜文，女，27歲；懷孕6個(gè)月，B超顯示為先兆流產(chǎn)；醫(yī)生遂為其作流產(chǎn)手術(shù)，產(chǎn)出龍風(fēng)胎；醫(yī)護(hù)人員按慣例未對(duì)兩流產(chǎn)兒進(jìn)行主動(dòng)醫(yī)療；13個(gè)小時(shí)后，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)嬰兒尚有呼吸、心跳；立即送至中江縣醫(yī)院搶救，無效，死亡；法院判決：任何人不得以優(yōu)生優(yōu)育為借口剝奪兩新生嬰兒健康權(quán)和生命權(quán)。醫(yī)生行為構(gòu)成醫(yī)療事故罪，判處醫(yī)生有期徒刑2年；承擔(dān)刑事附帶民事賠償責(zé)任192萬元。案例4：執(zhí)行違規(guī)醫(yī)囑
      1）、思諾斯：助眠常用劑量為10 mg，qn。某醫(yī)囑：思若斯10mg×2片t.i.d持續(xù)用了三天，引發(fā)糾紛。
      2）、老年性腦病入院，合并糖尿病病史。治療中靜脈輸注葡萄糖液17天，加重糖尿病癥狀，引發(fā)糾紛。案例5：錯(cuò)誤執(zhí)行醫(yī)囑
      2008年3月16日晚，北京市80歲的王老太太因“呼之不應(yīng)半小時(shí)”被送往某醫(yī)院急診治療，當(dāng)晚癥狀加重。醫(yī)生安排護(hù)士給患者注射鹽酸胺碘酮注射液，并囑咐護(hù)士要慢推，推十分鐘。2008年3月17日凌晨?jī)牲c(diǎn)零五分，一名護(hù)士開始給王老太太推藥，此時(shí)有其他患者叫護(hù)士，于是該護(hù)士放下注射器離去。隨后另外一個(gè)護(hù)士拿起注射器繼續(xù)注射，兩名護(hù)士注射完液體時(shí)間共計(jì)五分鐘。注射完畢后，王老太太經(jīng)搶救無效死亡。王老太太的家屬認(rèn)為醫(yī)院存在過錯(cuò)，遂請(qǐng)求法院判決醫(yī)院賠償各類損失共計(jì)25萬余。案例6：違反等級(jí)護(hù)理制度—巡視查房
      男性，２１歲，直腸息肉進(jìn)行息肉結(jié)扎切除術(shù)。因息肉基底部較寬（約０.６厘米），術(shù)后醫(yī)囑特別交代“注意觀察有無術(shù)后出血”．上午１１時(shí)返回病房，下午安靜入睡，晚６時(shí)病人進(jìn)少量流質(zhì)飲食，晚８時(shí)自感左下腹脹痛，便意急，當(dāng)即去廁所，病人發(fā)現(xiàn)排鮮紅色血樣便，量不清，晚10時(shí)，病人第二次去廁所，又排出鮮紅色血樣便，量較多，自覺心慌、乏力，回床。晚12時(shí)前又有兩次去廁所，均為鮮紅血便。因未見值班護(hù)士查房，無法報(bào)告病情，加之自己認(rèn)為“不會(huì)有多大問題”而未驚動(dòng)病友。直到第五次去廁所，昏倒在廁所里。經(jīng)其他病人發(fā)現(xiàn)報(bào)告后，醫(yī)護(hù)人員才趕到，進(jìn)行搶救。當(dāng)時(shí)，病人面色蒼白，四肢濕冷、血壓80/60毫米汞柱。心率110次/分，立即給氧，輸血補(bǔ)液。經(jīng)輸血600毫升，補(bǔ)液500毫升后，血壓升至107/80，立即進(jìn)行2次手術(shù)探查，發(fā)現(xiàn)息肉結(jié)扎線已脫落。經(jīng)再次結(jié)扎止血,術(shù)后經(jīng)過良好，住院13天出院。案例7：違反查對(duì)制度
      1）：抑郁癥孕婦，孕37+5周，產(chǎn)后，予嬰兒“氯硝西泮”。
      2）：腦外傷術(shù)后患者，甘露醇靜滴完畢后，患者家屬發(fā)現(xiàn)藥物過期一月余。3）：左右錯(cuò)誤。南京某三甲醫(yī)院，右下肢骨折，術(shù)中左下肢內(nèi)固定。
      4）：器械過期。63歲老年患者，住院期間，患者突發(fā)大量嘔血，予三腔二囊管止血后嘔血停止。數(shù)小時(shí)后再次嘔血，三腔二囊管外脫至口腔，抽盡囊內(nèi)氣體后，拔除三腔二囊管，體外檢查發(fā)現(xiàn)三腔二囊管接頭處漏氣，擬再行三腔二囊管植入，因患者病情持續(xù)惡化當(dāng)日死亡。后發(fā)現(xiàn)該患者所用三腔二囊管已過有效期。
      5）輸液液中含有絮狀物。原告高秀云訴鄒城某醫(yī)院輸入含絮狀物藥物致使老人陷入亞植物狀態(tài)一案。原告認(rèn)為，損害發(fā)生的直接原因是實(shí)習(xí)護(hù)士違規(guī)獨(dú)立操作輸液，并冒簽護(hù)士呂某的姓名；該醫(yī)院沒有嚴(yán)格執(zhí)行護(hù)理“三查七對(duì)”制度，被告方存在過錯(cuò)。因此，對(duì)原告高秀云受到的損害，被告應(yīng)負(fù)主要賠償責(zé)任。人民法院一審判決：醫(yī)院賠償殘疾賠償金、護(hù)理費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、伙食補(bǔ)助費(fèi)、精神損害撫慰金等各項(xiàng)損失133139.28元。
      6）注射藥物錯(cuò)誤?；颊吲砟撑c譚某患者面貌相似，當(dāng)班護(hù)士未經(jīng)查對(duì)病房、床號(hào)和姓名，誤將譚某的80萬單位青霉素給彭某注射，半分鐘后訴局部劇痛、胸痛、氣緊、心慌，并出現(xiàn)四肢抽動(dòng)等過敏反應(yīng)。經(jīng)注射0.1%腎上腺素1毫升、非那更25毫克，靜脈推注維生素C500毫克加葡萄糖液100毫升等措施，半小時(shí)后過敏癥狀消失。案例8：儀器斷電：武漢龍鳳胎腦癱案
      龍鳳胎，出生后APACHE評(píng)分10分；次日，因氣溫突降（2℃）予暖箱特護(hù)；23時(shí)，發(fā)現(xiàn)暖箱斷電，龍鳳胎手腳發(fā)涼；患者家屬要求更換暖箱，并為其照看，未果；第三日凌晨6時(shí)，患者家屬再次發(fā)現(xiàn)暖箱斷電，兩患者面色發(fā)青。院內(nèi)外專家會(huì)診，診斷：腦發(fā)育不良，急性上感，急性支氣管炎。6個(gè)月后，兩患者被確診為：腦癱。法院判決：因被告醫(yī)院護(hù)理工作嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，導(dǎo)致出生時(shí)評(píng)分10分的龍鳳胎新生兒腦癱，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，判令被告賠償原告各項(xiàng)損失共計(jì)383萬元。案例9：違反交接班制度
      1993臺(tái)刑上字第6966號(hào)：患者，女，30歲；患者因“嘔吐及腹痛”至某醫(yī)院外科就診，據(jù)告 患者當(dāng)月無月經(jīng)，結(jié)婚已三月；查下體，有點(diǎn)狀血塊，疑為“宮外孕”，送尿檢
      并邀請(qǐng)婦產(chǎn)科醫(yī)師緊急會(huì)診，會(huì)診醫(yī)師未接診；下班時(shí)，該外科醫(yī)師未交班徑自離去；夜間，病患腹痛甚烈，待其他醫(yī)師趕到時(shí)，輸卵管破裂，內(nèi)出血致死。法院認(rèn)定：外科醫(yī)師已懷疑患者為宮外孕，診斷及初步處理無過失之處； 但輸卵管破裂大出血，系在被告外科醫(yī)師循例自動(dòng)下班后突然發(fā)生，其“有應(yīng)注意、并能注意、而不注意之過失”，犯罪嫌疑人犯有“過失致死之罪”。
      案例10：違反病歷書寫規(guī)范：修改病歷與篡改病歷
      患者關(guān)某在河北某醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院就醫(yī)時(shí)死亡。事后，關(guān)某家屬查閱了原始病歷并對(duì)其進(jìn)行了復(fù)印。但當(dāng)家屬再次查閱病歷時(shí)，發(fā)現(xiàn)院方有關(guān)人員對(duì)病歷進(jìn)行了改動(dòng)。法院認(rèn)為：醫(yī)院在對(duì)關(guān)某進(jìn)行治療過程中以及治療完畢后，違反病歷書寫規(guī)定，擅自涂改、修改病歷，并且醫(yī)院所提交的病歷中的死亡記錄（報(bào)告）表與原告所提交的復(fù)印件不一致。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由于醫(yī)院所提交的病歷存在涂改等現(xiàn)象，從而不能反映醫(yī)院在對(duì)關(guān)某進(jìn)行治療的真實(shí)情況，故醫(yī)院所提供的病歷不具備證據(jù)的客觀性與真實(shí)性，醫(yī)院不能據(jù)此來證明其在給關(guān)某進(jìn)行治療的過程中不存在醫(yī)療過錯(cuò)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。案例11：天津孕婦唐某因腹部疼痛到某婦產(chǎn)醫(yī)院急診，被診斷為先兆早產(chǎn)、胎兒宮內(nèi)窘迫，住進(jìn)病房觀察治療，后胎死宮內(nèi)。唐某認(rèn)為系醫(yī)院醫(yī)療過失所至，訴至法院，同時(shí)提出醫(yī)院對(duì)其原始病歷進(jìn)行篡改和偽造。在法庭審理中，醫(yī)院承認(rèn)修改過病歷，但認(rèn)為是規(guī)范病歷，不是偽造和篡改。法院認(rèn)為：病歷是患者病情發(fā)展的真實(shí)記錄，是認(rèn)定醫(yī)療過失的重要依據(jù)，嚴(yán)禁涂改偽造。由于醫(yī)院未按照規(guī)范修改病歷，使原始證據(jù)滅失，導(dǎo)致不能查明本案事實(shí)，對(duì)此醫(yī)院承擔(dān)全部責(zé)任。
      案例12：違反病歷書寫規(guī)范：醫(yī)護(hù)記載不一致，醫(yī)護(hù)溝通欠缺。
      患者，女，48歲,二尖瓣置換術(shù)后，心包填塞，死亡。護(hù)理記錄：“心包引流量250mL”。病程記錄：“少許引流液”。案例13：違反醫(yī)患溝通制度。
      患者，女，34歲；因“闌尾炎”行闌尾切除術(shù)；術(shù)中，術(shù)者、護(hù)士談到“有縫合針遺失”；
      “可能掉在肚子里”；引起患者術(shù)后長時(shí)間恐慌不安。案例14：遺漏收費(fèi)引起的賠償：
      患者住院期間使用了優(yōu)必林，但是收費(fèi)系統(tǒng)未收取藥物“優(yōu)必林”的費(fèi)用，家屬認(rèn)定醫(yī)院未給患者使用該藥物。最終法院判決：賠償3萬元。案例15：跌倒引起的糾紛
      80歲老年心臟病患者，有眩暈史。醫(yī)院要求患者有家屬陪護(hù)或護(hù)工護(hù)理。患者及家屬書面拒絕。住院期間，患者在衛(wèi)生間因眩暈跌倒致腦外傷，患方要求賠償。本案中，醫(yī)院根據(jù)患者病情，給予了陪護(hù)要求但患者及家屬拒絕，醫(yī)院不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
      案例警示：
      1、認(rèn)真學(xué)習(xí)法律法規(guī)及制度：
      2、遵守規(guī)章制度，從小事做起，謹(jǐn)小慎微
      3、寫好病歷：
      4、做好溝通：醫(yī)師、患者、護(hù)士
      近期醫(yī)院醫(yī)療糾紛原因分析及典型案例
      2009年上半年醫(yī)務(wù)處合計(jì)接待糾紛67起，將醫(yī)療糾紛中存在的問題進(jìn)行分析，分析糾紛中的共性問題，希望各級(jí)醫(yī)師吸取教訓(xùn)，減少糾紛的產(chǎn)生。
      第二篇：護(hù)理糾紛案例
      護(hù)理糾紛案例分享
      某年某月某日下午4點(diǎn)，中午班已經(jīng)下班，又來了新病號(hào)，還有一堆醫(yī)囑，實(shí)習(xí)同學(xué)也不能單獨(dú)操作，所以比較忙，我一路小跑地干活，說話也是能多快就多快，實(shí)習(xí)同學(xué)跟在我后面，我捱著個(gè)房間進(jìn)去發(fā)藥，進(jìn)門就問：“某床，叫什么名字？”病號(hào)或者家屬一般會(huì)很配合的回答患者姓名，然后我就PDA掃碼，匹配成功，發(fā)藥給病人且告知服用方法。我快馬加鞭發(fā)完藥，然后在臺(tái)式電腦上確認(rèn)不能掃碼的藥物，就在這時(shí)，48床大叔氣急敗壞地走過來問“剛才是不是你拿著個(gè)東西掃來掃去的？”我回答“是啊，怎么了？”然后大叔就更火了，“你說怎么了？！大姨躺在床上好幾天了，哪能受得了你懟她一下子？”我一下子蒙了，丈二和尚摸不著頭腦，我從來沒拿著PDA碰病號(hào)??？PDA碰上腕帶的話，也掃不上碼啊，何況距我發(fā)48床的藥已經(jīng)過去大概5分鐘了，為啥現(xiàn)在才想起來找我？走廊上人很多，大叔的聲音又很大，好多病號(hào)家屬向這里看，影響非常不好。我這才反應(yīng)過來，趕快好聲好氣地說，“大叔，我過去看看?！比缓罂觳酵?8床病房趕，實(shí)習(xí)同學(xué)也快步跟在我后面，大叔看我過去，就沒有再大聲嚷嚷。我走到48床，彎腰低聲問“大姨，我剛才發(fā)藥可能不小心碰著您了，不好意思啊，我看看碰哪里了？您現(xiàn)在還疼不疼？”我邊說邊握著大姨的手找傷處，因?yàn)槲抑?，我根本就沒有碰她，是大叔故意找事。大姨什么也沒說，就是一個(gè)勁的擺手讓我走。但是大叔不依不饒，又說“你們這是什么態(tài)度，連個(gè)稱呼也沒有！叫什么名字？！哪有你這種態(tài)度！”但是大叔實(shí)在是太夸張了，我哪有那個(gè)態(tài)度啊，就是沒有叫大姨，我心里特別委屈，但是也不能表現(xiàn)出來，跟病號(hào)、家屬講道理是沒有用的，只能強(qiáng)忍住火，一個(gè)勁兒態(tài)度很好地道歉，說“大姨，真的不好意思，剛才可能著急，不小心碰到您了，疼不疼了”。大姨就是一個(gè)勁的擺手讓我走，可能是看我態(tài)度還不錯(cuò)吧，我看了看大叔，他已經(jīng)沒有剛才那么脾氣暴躁了，看上去好像消氣了，我判斷應(yīng)該是基本算是撫平了，于是就退出了病房，并做好交接班。
      整個(gè)事件，實(shí)習(xí)同學(xué)始終都在，她為我打抱不平，說，“老師，剛才那個(gè)大叔就是故意找事，你明明態(tài)度很好，我看見那個(gè)大姨昨天下午還下地溜達(dá)來。”我說，“我知道，沒辦法，干這么多年，什么較次病號(hào)沒遇見，我現(xiàn)在已經(jīng)不上火了，要是遇到較次的病號(hào)就氣一頓，早被病號(hào)氣死了。吃一塹長一智，以后注意一定帶稱呼，PDA掃碼的時(shí)候離著病號(hào)腕帶遠(yuǎn)一點(diǎn)就行了。這個(gè)大叔可能是對(duì)治療有不滿意的地方，住院時(shí)間長，花錢多，病情沒有好轉(zhuǎn)，或者是在大夫那里吃了閉門羹，沒地方發(fā)火，就朝我們護(hù)士發(fā)火。再一個(gè)，可能病號(hào)理所應(yīng)當(dāng)?shù)恼J(rèn)為毓璜頂醫(yī)院的護(hù)士就應(yīng)該比其他醫(yī)院的護(hù)士能力高，態(tài)度好，期望值高，我們稍微有哪兒做的沒達(dá)到病號(hào)及家屬的期望值，他們就會(huì)很失望。”
      說到稱呼，我確實(shí)沒做到位，能少說一個(gè)字就少說一個(gè)字，對(duì)于一些一直吃同一種藥的老病號(hào)，就簡(jiǎn)單地問一句“知道怎么吃吧”。上班忙起來小便都要憋著，喝水也喝不上，嗓子都疼。從早晨上班就開始了，“大家好，我是這個(gè)房間的責(zé)任護(hù)士，護(hù)理上有什么事可以找我，我姓李?！薄按笫?大姨，把東西收一下吧”“病房不讓帶小床”“開著空調(diào)，不讓開窗”“翻個(gè)身，我看一下皮膚”“下地活動(dòng)一定慢點(diǎn)”“昨晚吃瀉藥，清干凈腸道了嗎”“現(xiàn)在血壓還高嗎”“這個(gè)吊瓶是營養(yǎng)補(bǔ)液的/消炎的”“這個(gè)吊瓶要慢滴，不能隨意調(diào)節(jié)滴速”“這個(gè)藥是抑制胃酸分泌的/保護(hù)胃黏膜的/止疼的/降壓的，飯前/飯后/舌下含化”“幾床打完了，知道了”“做這個(gè)檢查在某某地方，穿病號(hào)服去，一定要提前半個(gè)小時(shí)下去，上預(yù)約機(jī)上掃碼，飲食的要求，4小時(shí)到3天片子”一天下來跟N個(gè)病號(hào)說著重復(fù)了N遍的話，像個(gè)嘮叨婆一樣，有的病號(hào)給他說三遍，寫到紙上，仍然會(huì)回來問，還要給實(shí)習(xí)同學(xué)講解，說的嗓子都啞了。但是這不是省略稱呼的借口，工作需要耐心、細(xì)心、責(zé)任心，該省的省，不能省的一個(gè)字也不能省。
      再就是，當(dāng)家屬質(zhì)問我的時(shí)候，不能用“怎么了 ？”這種反問式語氣，因?yàn)榉磫柺秸Z氣是一種盛氣凌人的態(tài)度，給人感覺很不好，就患者或家屬提出的問題表示肯定即可，比如“是的，剛才是我發(fā)的藥?！钡谝槐硎究隙ǎ诙]有推脫責(zé)任，再加一句“怎么了？”似乎很有理，實(shí)屬畫蛇添足。
      在此后該病人的治療護(hù)理過程中，通過我不斷的努力，改變了大叔對(duì)我的態(tài)度，到病人出院時(shí)，大叔友好的跟我再見。
      到現(xiàn)在為止，工作已經(jīng)快五年了，遇見形形色色的病人和家屬，我也積攢了一些經(jīng)驗(yàn)，雖然不像過去那樣幼稚、做事沖動(dòng)，處理問題的能力也有很大的提高，但是身上仍然存在一些問題，比如情緒的調(diào)節(jié)和壓力的釋放，職業(yè)疲憊感等問題?；叵氘?dāng)初投身護(hù)理事業(yè)的決心，神圣而莊嚴(yán)的授帽儀式歷歷在目，還有南丁格爾像前的宣誓“余謹(jǐn)以至誠，于上帝及會(huì)眾面前宣誓：終身純潔，忠貞職守。勿為有損之事，勿取服或故用有害之藥。盡力提高護(hù)理之標(biāo)準(zhǔn)，慎守病人家務(wù)及秘密。竭誠協(xié)助醫(yī)生之診治，務(wù)謀病者之福利。謹(jǐn)誓！”在以后的工作中，唯有勿忘初心才能不負(fù)白衣天使的崇高使命。
      第三篇：勞動(dòng)糾紛典型案例[范文]
      公司被盜，扣員工的工資？
      可以扣，但不能超工資的20%
      王某是一家公司的倉庫保管員。在公司工作3年，各方面表現(xiàn)都不錯(cuò)。上個(gè)月的一天，王某工作期間，由于來領(lǐng)資料的人過多，王某忙不過來，結(jié)果回頭檢查倉庫時(shí)，發(fā)現(xiàn)一盤電線被偷，價(jià)值500元。東西丟了，責(zé)任誰擔(dān)？公司研究決定，王某負(fù)有一定的管理責(zé)任，從其工資中扣賠償金。王某不服，自己一個(gè)月工資也就一千來塊，扣了一半，況且自己壓根就沒有偷，于是他到勞動(dòng)部門去討說法。
      點(diǎn)評(píng)：
      員工在工作期間，公司的物品被偷盜，作為倉庫保管員王某應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定的責(zé)任。給公司造成損失，員工應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)的損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因勞動(dòng)者本人原因給用人單位造成經(jīng)濟(jì)損失的，用人單位可按照勞動(dòng)合同的約定要求賠償經(jīng)濟(jì)損失，從勞動(dòng)者的工資中扣除，但扣除部分不得超過勞動(dòng)者工資的20%。因此王某需要承擔(dān)的一定得責(zé)任，但是扣工資受到一個(gè)上限的限制。
      為職工開具虛假收入證明
      員工辭職，就得按證明上的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)發(fā)工資
      小張是揚(yáng)州機(jī)電廠的車間主任，前不久要購買二手房，按照貸款金額，聶某每月應(yīng)還按揭款3000元；而按照貸款銀行的規(guī)定，月供3000元的話，小張必須提供月工資不低于6000元的收入證明，而小張的實(shí)際月工資只有3000元。
      為了能順利辦下房貸，小張?jiān)偃龖┣蠊救耸虏块T為他開具一份月工資標(biāo)準(zhǔn)為6500元的收入證明。人事主管經(jīng)不起小張軟磨硬泡，按小張的要求為其出具了收入證明?？烧l想到，前不久，小張?jiān)诠ぷ髦谐霈F(xiàn)重大失誤，致使公司遭受嚴(yán)重?fù)p失，公司以此解除了與小張的勞動(dòng)合同。小張不服到勞動(dòng)部門維權(quán)。其中一項(xiàng)請(qǐng)求為：要求公司按照月工資6500元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)發(fā)就職期間工資，證據(jù)就是公司為其辦理按揭貸款時(shí)出具的收入證明。
      點(diǎn)評(píng)：
      用人單位在收入證明上加蓋公章，此證明即具有法律效力，不僅對(duì)第三人產(chǎn)生法律效力，對(duì)用人單位自身也具有法律效力。雖然在出具虛假收入證明時(shí)，勞動(dòng)者和用人單位你知我知，但證明本身并不能反映這是虛假的事實(shí)。因此，勞動(dòng)者和用人單位一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，如果用人單位沒有相反并有效的證據(jù)證明收入證明是虛假的，收入證明就有可能會(huì)成為認(rèn)定工資標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)。另外，用人單位虛開收入證明的行為所帶來的直接后果就是導(dǎo)致銀行作出錯(cuò)誤的貸款決定，增加了銀行收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行根據(jù)用人單位蓋有公章的收入證明為申請(qǐng)人批準(zhǔn)和發(fā)放了超過貸款標(biāo)準(zhǔn)的房貸而遭受了經(jīng)濟(jì)損失，用人單位將有可能因此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      勞動(dòng)合同解除，能扣押勞動(dòng)者證件？
      不符合法律規(guī)定
      楊某2008年加入職介行業(yè)從事職業(yè)介紹工作，并于同年3月份報(bào)名參加勞動(dòng)部門統(tǒng)一組織的培訓(xùn)考試，并取得了職業(yè)介紹從業(yè)人員資格證及上崗證。拿到上崗證，他就與職業(yè)中
      介機(jī)構(gòu)簽訂了協(xié)議，約定1年內(nèi)不能在其他單位從事同種行業(yè)。
      然而，工作沒半年，楊某就因?yàn)樘岢蓡栴}跟單位產(chǎn)生了糾紛。上個(gè)月，他向單位提出辭職，并要求拿回職業(yè)資格證書。單位拒絕歸還職業(yè)資格證書，理由是員工一旦辭職必須把職業(yè)資格證書留在本單位，想拿回沒門。一怒之下，楊某把單位給告了。
      點(diǎn)評(píng)：
      員工辭職要扣留職業(yè)資格證書是不符合法律規(guī)定的。目前國家尚無此類規(guī)定。作為一種職業(yè)資格，只要?jiǎng)趧?dòng)者沒有違規(guī)執(zhí)業(yè)的行為，任何部門都不能隨意扣押或沒收。單位必須將職業(yè)資格證書退還給楊某。
      另外，楊某與單位約定1年內(nèi)不在其他單位從事同種行業(yè)，這在法律上是允許的，具有約束力。但是單位限制楊某不能同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)當(dāng)給一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如果單位沒有支付補(bǔ)償，楊某也可以不履行約定。
      合同到期前一天，女職工發(fā)現(xiàn)懷孕了
      勞動(dòng)合同不能終止，得繼續(xù)了
      竇女士是揚(yáng)州某汽車4S店客服部員工，去年5月份和單位簽訂了1年的勞動(dòng)合同至今年4月底到期。然而，實(shí)際工作中竇女士常常和客戶發(fā)生矛盾，于是該公司在4月中旬按照書面規(guī)定通知合同到期將不再續(xù)簽，將竇女士的社保統(tǒng)籌暫時(shí)中止，并準(zhǔn)備辦理相關(guān)檔案轉(zhuǎn)移手續(xù)。
      然而，誰都沒想到，就在合同到期的前一天，竇女士發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)有40天身孕了。按照規(guī)定，用人單位在職工孕期不能終止合同，于是她第一時(shí)間打電話通知單位。哪知道單位不買賬，聲稱終止合同通知發(fā)出時(shí)已經(jīng)生效，那時(shí)竇女士沒有提出來就不算。竇女士多次找單位協(xié)商都沒有談。無奈之下，竇女士只得到勞動(dòng)部門投訴，要求公司繼續(xù)履行勞動(dòng)合同。點(diǎn)評(píng)：
      按《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期內(nèi)，勞動(dòng)合同到期的，應(yīng)當(dāng)延續(xù)到三期結(jié)束，才可以終止勞動(dòng)合同。因此，對(duì)于三期女員工，勞動(dòng)合同是不能立即終止的。竇女士是在終止合同后發(fā)現(xiàn)懷孕的，但是懷孕的事實(shí)是發(fā)生在終止勞動(dòng)合同之前，因此終止合同是違法的；反之，若懷孕是發(fā)生在終止合同之后，勞動(dòng)合同到期是可以終止的。因此單位要及時(shí)給員工辦理重新錄用手續(xù)。
      擅自離職帶走客戶，要賠償？
      要賠，新錄用單位還要承擔(dān)連帶責(zé)任
      朱先生原來是一家公司的銷售代表。在該公司工作期間，朱先生靠自己的努力，建立了一個(gè)很穩(wěn)固的客戶群。每個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)都很不錯(cuò)。為此，與該公司有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的另一家公司就與朱先生協(xié)商，希望朱先生來自己公司來工作，并許下很高的工資報(bào)酬。
      在金錢的誘惑下，朱先生向原公司打了一個(gè)辭職報(bào)告，就立即與另一家公司簽訂了勞動(dòng)合同。當(dāng)月，朱先生原公司的很多客戶就被帶到了新公司。于是，原單位就到勞動(dòng)部門把朱先生給告了，要求他賠償經(jīng)濟(jì)損失。
      點(diǎn)評(píng)：
      勞動(dòng)者違法解除勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)賠償用人單位相應(yīng)的損失，比如對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營和工作造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。按照規(guī)定，勞動(dòng)者辭職必須提前30天書面通知用人單位。本案中，朱先生辭職違反了關(guān)于辭職程序的要求。違法辭職就要賠償原單位相應(yīng)的損失。另外，招用朱先生的單位，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
      第四篇：婚姻家庭糾紛典型案例
      最高法發(fā)布婚姻家庭糾紛典型案例 北京10例
      2015年11月19日 14:35 新浪司法
      11月19日，最高人民法院召開婚姻家庭糾紛典型案例新聞通氣會(huì)。
      11月19日，最高人民法院召開婚姻家庭糾紛典型案例新聞通氣會(huì)，向社會(huì)發(fā)布30例婚姻家庭糾紛典型案例，其中北京市10例，主要內(nèi)容涉及婚姻財(cái)產(chǎn)糾紛、離婚糾紛、贍養(yǎng)糾紛、撫養(yǎng)糾紛等。
      一、于某某訴高某某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案
      (一)基本案情
      于某某與高某某于2001年11月11日登記結(jié)婚，婚后于2003年9月生育一子高某。因感情不和，雙方于2009年9月2日在法院調(diào)解離婚。雙方離婚時(shí)對(duì)于共同共有的位于北京市某小區(qū)59號(hào)房屋未予以分割，而是通過協(xié)議約定該房屋所有權(quán)在高某某付清貸款后歸雙方之子高某所有。2013年1月，于某某起訴至北京市東城區(qū)人民法院稱：59號(hào)房屋貸款尚未還清，房屋產(chǎn)權(quán)亦未變更至高某名下，即還未實(shí)際贈(zèng)與給高某，目前還處于于某某、高某某共有財(cái)產(chǎn)狀態(tài)，故不計(jì)劃再將該房屋屬于自己的部分贈(zèng)給高某，主張撤銷之前的贈(zèng)與行為，由法院依法分割59號(hào)房屋。
      高某某則認(rèn)為：離婚時(shí)雙方已經(jīng)將房屋協(xié)議贈(zèng)與高某，正是因?yàn)橛谀衬惩鈱⒎课葙?zèng)與高某，我才同意離婚協(xié)議中其他加重我義務(wù)的條款，例如在離婚后單獨(dú)償還夫妻共同債務(wù)4.5萬元。我認(rèn)為離婚已經(jīng)對(duì)孩子造成巨大傷害，出于對(duì)未成年人的考慮，不應(yīng)該支持于某某的訴訟請(qǐng)求。
      (二)裁判結(jié)果
      北京市東城區(qū)人民法院生效裁判認(rèn)為：雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間均知悉59號(hào)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于訴爭(zhēng)房屋的處理，于某某與高某某早已達(dá)成約定，且該約定系雙方在離婚時(shí)達(dá)成，即雙方約定將59號(hào)房屋贈(zèng)與其子是建立在雙方夫妻身份關(guān)系解除的基礎(chǔ)之上。在于某某與高某某離婚后，于某某不同意履行對(duì)訴爭(zhēng)房屋的處理約定，并要求分割訴爭(zhēng)房屋，其訴訟請(qǐng)求法律依據(jù)不足，亦有違誠信。故對(duì)于某某的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
      法院于2013年4月24日作出(2013)東民初字第02551號(hào)民事判決：駁回于某某的訴訟請(qǐng)求。宣判后，于某某向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，北京市第二中級(jí)人民法院于2013年7月11日作出(2013)二中民終字第09734號(hào)判決：駁回上訴，維持原判。
      (三)典型意義
      本案中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是在離婚協(xié)議中約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，離婚后一方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前是否有權(quán)予以撤銷。在離婚協(xié)議中雙方將共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女的約定與解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財(cái)產(chǎn)分割、共同債務(wù)清償、離婚損害賠償?shù)葍?nèi)容互為前提、互為結(jié)果，構(gòu)成了一個(gè)整體，是“一攬子”的解決方案。如果允許一方反悔，那么男女雙方離婚協(xié)議的“整體性”將被破壞。在婚姻關(guān)系已經(jīng)解除且不可逆的情況下如果允許當(dāng)事人對(duì)于財(cái)產(chǎn)部分反悔將助長先離婚再惡意占有財(cái)產(chǎn)之有違誠實(shí)信用的行為，也不利于保護(hù)未成年子女的權(quán)益。因此，在離婚后一方欲根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定單方撤銷贈(zèng)與時(shí)亦應(yīng)取得雙方合意，在未征得作為共同共有人的另一方同意的情況下，無權(quán)單方撤銷贈(zèng)與。
      二、王某訴江某離婚案
      (一)基本案情
      王某與江某系經(jīng)人介紹相識(shí)并登記結(jié)婚，婚后無子女。由于雙方相識(shí)時(shí)間短，相互了解較少，結(jié)婚較為倉促，感情基礎(chǔ)薄弱?；楹笥捎诮承锞疲瑢?duì)原告有家庭暴力，經(jīng)常因?yàn)樯瞵嵤聦?duì)原告拳腳相加。2009年，江某無緣無故將原告毒打一頓并致其離家出走。后王某提起離婚訴訟，要求判決：
      1、解除雙方的婚姻關(guān)系；
      2、江某給付精神損失費(fèi)5萬元；
      3、依法分割共同財(cái)產(chǎn)。該案訴訟費(fèi)由江某承擔(dān)。王某提供江某書寫的協(xié)議書及相關(guān)證人證明在婚姻存續(xù)期間江某對(duì)其施加家庭暴力。
      (二)裁判結(jié)果
      北京市通州區(qū)人民法院認(rèn)為：男女一方要求離婚的，可向法院提起訴訟，如感情確已破裂，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚。該案中，雙方均同意離婚，表明雙方感情已徹底破裂，故對(duì)王某要求離婚的訴訟請(qǐng)求，法院予以準(zhǔn)許。王某要求江某支付精神損害賠償金的訴訟請(qǐng)求，因江某在婚姻存續(xù)期間，確實(shí)存在家庭暴力情形，法院予以支持，具體數(shù)額由法院依法予以酌定。為此，原審法院判決王某與江某離婚(財(cái)產(chǎn)分割略)，江某支付王某精神損害賠償金。
      (三)典型意義
      夫妻應(yīng)當(dāng)互敬互愛，和睦相處，但遺憾的是，夫妻之間實(shí)施暴力給其中一方造成人身傷害和精神痛苦的現(xiàn)象仍然存在，家庭暴力問題作為離婚案件的重要誘因，仍然在很大程度上影響著家庭的穩(wěn)定與和諧。家庭暴力是指行為人以毆打、捆綁、殘害、強(qiáng)行限制人身自由或者其他手段，給其家庭成員的身體、精神等方面造成一定傷害后果的行為。持續(xù)性、經(jīng)常性的家庭暴力，構(gòu)成虐待。根據(jù)北京法院對(duì)2013東城法院、豐臺(tái)法院、通州法院結(jié)案的620件離婚案件抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，涉家庭暴力類的離婚案件占選取離婚案件總數(shù)的9%，數(shù)量比例雖不高，但涉家暴案件大多矛盾激烈、調(diào)解率低、最終離異率高。我國婚姻法明確禁止家庭暴力，規(guī)定配偶一方對(duì)另一方實(shí)施家庭暴力，經(jīng)調(diào)解無效的應(yīng)準(zhǔn)予離婚，因?qū)嵤┘彝ケ┝?dǎo)致離婚的，無過錯(cuò)方在離婚時(shí)有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。正在全國人大審議中的《反家暴法》也通過規(guī)定了一系列制度安排，以期保護(hù)家庭中的弱勢(shì)群體，對(duì)家庭暴力行為進(jìn)行遏制。本案就是典型的因家庭暴力導(dǎo)致離婚的案件，人民法院依法支持無過錯(cuò)方的離婚請(qǐng)求和賠償請(qǐng)求，對(duì)于家庭暴力這樣違反法律和社會(huì)主義道德的行為，旗幟鮮明地給予否定性評(píng)價(jià)。
      三、張某訴郭甲、郭乙、郭丙贍養(yǎng)糾紛案
      (一)基本案情
      張某與其丈夫郭某共育有三個(gè)子女，即：長子郭甲，次子郭乙，小女兒郭丙。1985年4月25日，郭某與長子郭甲、次子郭乙簽訂了分家協(xié)議，就贍養(yǎng)問題做了如下約定：“1.長子郭甲扶養(yǎng)母親，次子郭乙扶養(yǎng)父親。2.父母在60歲以前，哥倆每人每月給零花錢5元，60歲以后每人每月給10元。”郭某于2010年8月去世后，次子郭乙對(duì)郭某進(jìn)行了安葬，此后母親張某獨(dú)自生活。2014年10月14日，張某將三名子女起訴至北京市懷柔區(qū)人民法院，要求隨次子郭乙生活，長子郭甲給付贍養(yǎng)費(fèi)1000元，其他二子女給付贍養(yǎng)費(fèi)各500元。醫(yī)藥費(fèi)由三子女共同承擔(dān)。
      法庭審理過程中，長子郭甲稱自己一直以來贍養(yǎng)母親，并承擔(dān)過高贍養(yǎng)費(fèi)；次子郭乙稱分家時(shí)約定母親由長子郭甲扶養(yǎng)，父親由自己扶養(yǎng)，自己已經(jīng)按照約定贍養(yǎng)了父親，并對(duì)父親進(jìn)行了安葬，無法接受再與長子郭甲承擔(dān)同樣的責(zé)任；小女兒郭丙稱自己并未在贍養(yǎng)協(xié)議里載明有責(zé)任。
      (二)裁判結(jié)果
      法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某的長子郭甲和次子郭乙雖然于1985年簽訂了分家協(xié)議，兩人也按照分家協(xié)議履行著各自的義務(wù)，但是并不能完全免除次子郭乙、小女兒郭丙對(duì)母親的贍養(yǎng)義務(wù)。原告張某自己每月有1200元收入，并愿意由次子郭乙照顧，故判決原告張某隨次子郭乙生活，長子郭甲每月給付贍養(yǎng)費(fèi)300元，長子郭甲承擔(dān)原告張某醫(yī)藥費(fèi)的二分之一，次子郭乙、小女兒郭丙各負(fù)擔(dān)醫(yī)藥費(fèi)的四分之一。
      (三)典型意義
      我國《婚姻法》第二十一條第三款規(guī)定：“子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)時(shí)，無勞動(dòng)能力的或生活困難的父母，有要求子女給付贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利?！痹娆F(xiàn)已年邁，且體弱多病，喪失了勞動(dòng)能力，確實(shí)需要子女贍養(yǎng)，其子女均有贍養(yǎng)原告的義務(wù)。
      誠然，在多子女的家庭，在父母不反對(duì)的情況下，簽訂贍養(yǎng)協(xié)議分工贍養(yǎng)父母是合理合法的，法律上也是允許的。我國《老年人權(quán)益保障法》第二十條規(guī)定：“經(jīng)老年人同意，贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務(wù)簽訂協(xié)議。贍養(yǎng)協(xié)議的內(nèi)容不得違反法律的規(guī)定和老年人的意愿。”但是，如果客觀情況發(fā)生變化，比如某位子女明顯沒有能力贍養(yǎng)好父或母，如果父或母提出贍養(yǎng)要求，其他子女無法免除。這也是《婚姻法》第二十一條第三款規(guī)定的題中之義，因?yàn)橘狆B(yǎng)義務(wù)是強(qiáng)制性的法定義務(wù)。
      現(xiàn)實(shí)中，很多子女之間簽訂贍養(yǎng)協(xié)議時(shí)，仍然有封建思想，尤其是農(nóng)村地區(qū)，如“嫁出去的女，潑出去的水”、“出嫁女無贍養(yǎng)父母的義務(wù)”，女兒對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)被人為地免除。但從法律上講，子女對(duì)父母均有贍養(yǎng)義務(wù)，女兒不論出嫁與否都與父母存在法律上的贍養(yǎng)關(guān)系，不因任何原因而免除。而對(duì)于贍養(yǎng)協(xié)議中免除次子郭乙對(duì)母親的贍養(yǎng)義務(wù)，屬于約定免除了次子郭乙對(duì)母親的法定義務(wù)，應(yīng)屬無效約定。故對(duì)原告要求三子女均需履行贍養(yǎng)義務(wù)的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)支持。
      就張某的居住和日常照料問題，張某表示愿意隨次子郭乙生活，而次子郭乙也表示同意，尊重當(dāng)事人的意見。就贍養(yǎng)費(fèi)的數(shù)額和醫(yī)藥費(fèi)負(fù)擔(dān)比例問題，考慮到次子郭乙已經(jīng)履行了對(duì)父親全部的贍養(yǎng)義務(wù)，長子郭甲應(yīng)當(dāng)多承擔(dān)贍養(yǎng)費(fèi)，體現(xiàn)法律與人情兼顧，也能更好促進(jìn)家庭關(guān)系的和諧。
      四、博小某訴博某撫養(yǎng)費(fèi)案
      (一)基本案情
      原告博小某的法定代理人劉某與被告博某原系夫妻關(guān)系，于2011年1月26日生有一子博小某，即本案原告。原告法定代理人與被告于2011年4月26日在東城區(qū)民政局協(xié)議離婚，后于2011年6月8日復(fù)婚，2012年5月27日二人簽訂了夫妻分居協(xié)議，協(xié)議約定：分居期間原告由其母劉某撫養(yǎng)，被告每月給付撫養(yǎng)費(fèi)1500元，于每月12日前支付，從第二個(gè)月開始撫養(yǎng)費(fèi)逾期未轉(zhuǎn)賬，則賠償違約金30000元/次。2012年6月至2012年10月被告每月給付原告撫養(yǎng)費(fèi)1500元，2012年11月開始不再給付。2014年5月28日，原告法定代理人與被告經(jīng)河北省涿州市人民法院判決離婚，判決原告隨其母劉某共同生活，被告博某自2014年6月起每月給付原告撫養(yǎng)費(fèi)1900元，至原告博小某18周歲止。后博小某將博某訴至法院，請(qǐng)求支付2012年12月至2014年5月間的撫養(yǎng)費(fèi)，并依約支付違約金。
      (二)裁判結(jié)果
      北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)，不直接撫養(yǎng)子女的一方應(yīng)負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)費(fèi)的一部或全部。負(fù)擔(dān)費(fèi)用的多少和期限的長短，由雙方協(xié)議。父母不履行撫養(yǎng)義務(wù)時(shí)，未成年的子女有要求父母給付撫養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。原告法定代理人劉某與被告博某在分居期間就子女撫養(yǎng)費(fèi)問題已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，撫養(yǎng)費(fèi)數(shù)額的約定是雙方真實(shí)意思的表示，并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，被告理應(yīng)按約定履行給付義務(wù)，故對(duì)于原告要求支付拖欠的撫養(yǎng)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；但因?yàn)閾狃B(yǎng)費(fèi)的給付并非基于合同，故雙方約定的違約金條款于法無據(jù)，對(duì)于原告要求賠償違約金的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。北京市東城區(qū)人民法院依照《中華人民共和國婚姻法》第二十一條第一、二款，判決如下：
      一、本判決生效后七日內(nèi)，被告博某補(bǔ)付原告博小某二O一二年十一月至二O一四年五月?lián)狃B(yǎng)費(fèi)二萬八千五百元整；
      二、駁回原告博小某的其他訴訟請(qǐng)求。
      (三)典型意義
      在本案中，原告的法定代理人與被告簽訂了夫妻分居協(xié)議，該協(xié)議約定婚生子由一方撫養(yǎng)，另一方每月給付撫養(yǎng)費(fèi)，并約定了遲延履行要支付違約金的條款。撫養(yǎng)費(fèi)的給付是基于身為父母的法定義務(wù)，而并非基于父母雙方的協(xié)議，該協(xié)議可以且只能約定撫養(yǎng)費(fèi)的數(shù)額，且該法定義務(wù)不能因父母雙方的協(xié)議而免除。因此，公民法定義務(wù)的履行只能依據(jù)法律法規(guī)的約束，而不宜因公民之間約定的違約金條款而予以約束。撫養(yǎng)費(fèi)設(shè)立的初衷是為了保護(hù)離婚后未成年人子女的合法權(quán)益，是以賦予未撫養(yǎng)一方法定義務(wù)的方式，努力使得未成年子女的生活恢復(fù)到其父母離婚前的狀態(tài)。撫養(yǎng)費(fèi)本質(zhì)上是一種針對(duì)未成年人的保障，因此，撫養(yǎng)人不應(yīng)以違約金的形式從子女的撫養(yǎng)費(fèi)中獲利。
      五、陸某訴陳某離婚案
      (一)基本案情
      陸某、陳某系自行相識(shí)登記結(jié)婚，育有一子陳某某。2011年陸某、陳某開始分居并持續(xù)至今。陳某某自雙方分居后跟隨陸某生活。陸某稱陳某在此期間認(rèn)識(shí)了其他女性，并已與其一起生活，陳某認(rèn)可曾有此事。陸某訴至法院要求與陳某離婚；婚生子陳某某由其撫養(yǎng)，陳某每月支付撫育費(fèi)3500元，至孩子滿十八周歲；陳某每月給付其幫助費(fèi)2000元；要求陳某支付精神損害賠償一萬五千元。
      (二)裁判結(jié)果
      法院認(rèn)為：婚姻關(guān)系的存續(xù)應(yīng)以夫妻感情為基礎(chǔ)。陸某認(rèn)為夫妻感情已完全破裂訴至本院要求與陳某離婚，陳某亦同意離婚，且雙方持續(xù)分居已近三年，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方夫妻感情無和好可能，對(duì)陸某之離婚訴請(qǐng)，本院予以準(zhǔn)許。父母對(duì)子女的撫育系法定義務(wù)。關(guān)于陳某某之撫育問題，從孩子生活習(xí)慣、利于孩子成長等角度考慮，以陸某繼續(xù)撫育為宜。關(guān)于子女撫育費(fèi)的數(shù)額，本案中，結(jié)合雙方陳述，參照雙方收入情況、北京市實(shí)際生活水平等因素，本院酌定陳某每月應(yīng)支付二千元。關(guān)于幫助費(fèi)問題，雙方均無證據(jù)證明對(duì)方收入狀況，本院參考雙方所述的收入水平、財(cái)產(chǎn)及居住情況，該項(xiàng)不予支持。關(guān)于精神損害撫慰金，鑒于陳某在雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間確與其他婚外異性存在不正當(dāng)關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定在導(dǎo)致雙方感情破裂問題上，陳某具有過錯(cuò)，對(duì)陸某要求陳某承擔(dān)精神損害賠償，本院予以支持，數(shù)額由本院酌定。依據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第三十二條、第三十七條、第四十六條之規(guī)定，判決如下：
      一、準(zhǔn)予陸某與陳某離婚。
      二、雙方婚生之子陳某某由陸某自行撫育，陳某于二О一四年二月起每月十日前支付孩子撫育費(fèi)二千元，直至陳某某年滿十八周歲止。
      三、陳某于本判決生效之日起七日內(nèi)給付陸某精神損害撫慰金五千元。
      四、駁回陸某的其他訴訟請(qǐng)求。
      (三)典型意義
      我國婚姻法第四條規(guī)定了夫妻的互相忠實(shí)義務(wù)?；橐鰬?yīng)當(dāng)以感情為基礎(chǔ)，夫妻之間應(yīng)當(dāng)互相忠實(shí)，互相尊重，以維護(hù)平等、和睦、文明的婚姻家庭關(guān)系。維護(hù)夫妻之間的相互忠誠，不僅僅是道德義務(wù)，更是法律義務(wù)。本案中，陳某與她人存在不正當(dāng)男女關(guān)系，傷害了陸某的個(gè)人感情，損害了雙方之間的婚姻關(guān)系，陳某的行為是不道德的，亦違反了我國婚姻法規(guī)定的夫妻之間的忠實(shí)義務(wù)。陸某作為無過錯(cuò)方，有權(quán)提起離婚訴訟并同時(shí)請(qǐng)求損害賠償，人民法院依法予以支持。
      六、郭某訴焦某變更撫養(yǎng)關(guān)系案
      (一)基本案情
      郭某與焦某原系夫妻關(guān)系，2012年3月30日經(jīng)法院調(diào)解離婚，確定婚生女焦小某(2009年2月28日出生)由焦某負(fù)責(zé)撫育，焦某現(xiàn)已再婚。后郭某以焦某對(duì)焦小某照顧不周、不配合其探望等為由，向法院提起訴訟，要求變更焦小某由自己撫養(yǎng)、焦某每月給付撫養(yǎng)費(fèi)3000元至焦小某年滿18周歲。
      (二)裁判結(jié)果
      在原審法院庭審過程中，經(jīng)法庭征詢焦小某意見，其表示愿意與媽媽一起居住生活。原審法院經(jīng)審理后判決：
      一、婚生女焦小某自判決生效之日起變更由郭某撫養(yǎng)。
      二、焦某于判決生效后每月十日前給付婚生女焦小某撫養(yǎng)費(fèi)八百元，至焦小某十八周歲止。
      三、焦某于判決生效后每個(gè)月最后一周的周六上午九時(shí)將焦小某從郭某處接走進(jìn)行探望，于當(dāng)日下午五時(shí)前將焦小某送回郭某處。
      四、駁回郭某之其他訴訟請(qǐng)求。
      判決后，焦某不服，上訴至北京市第二中級(jí)人民法院，認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，郭某在離婚時(shí)不要孩子，且不支付撫養(yǎng)費(fèi)，沒有盡到母親的義務(wù)；焦小某現(xiàn)已上幼兒園，受到家人深情厚愛，原判變更撫養(yǎng)權(quán)不利于焦小某的身心健康；同時(shí)提出，一審法院曲解了焦小某的真實(shí)意思，其所陳述“愿意隨媽媽一起生活”系指愿意隨繼母一起生活，而非親生母親郭某，故請(qǐng)求二審法院查清事實(shí)依法改判。郭某同意原判。
      在二審法院審理中，法庭曾與焦小某見面交流，發(fā)現(xiàn)其就本案訴爭(zhēng)問題，尚不具備足夠的認(rèn)知與表達(dá)能力。二審經(jīng)審理認(rèn)為焦某與郭某離婚時(shí)，有關(guān)子女撫養(yǎng)問題已于2012年3月經(jīng)北京市朝陽區(qū)人民法院生效民事調(diào)解書確定。離婚后至今，雙方亦依照此民事調(diào)解書執(zhí)行。目前焦小某在焦某撫養(yǎng)下已經(jīng)上幼兒園，平時(shí)也能夠受到爺爺、奶奶照顧，生活環(huán)境比較穩(wěn)定?，F(xiàn)郭某與焦某撫養(yǎng)能力相當(dāng)，其生活條件亦未明顯優(yōu)于焦某，且郭某未提供有力證據(jù)證明焦某在撫養(yǎng)焦小某期間存在不利于未成年人身心健康的法定情形，其所提交的焦小某被燙傷照片，亦不足以證明焦某在撫養(yǎng)焦小某過程中存在經(jīng)常性的不當(dāng)行為。因此，法院認(rèn)為焦小某由焦某撫養(yǎng)更為適宜。父母雙方離婚后，在短時(shí)間內(nèi)變更撫養(yǎng)關(guān)系不利于維護(hù)焦小某相對(duì)穩(wěn)定的生活環(huán)境，也會(huì)對(duì)其正常的生活和成長產(chǎn)生影響，故郭某的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。焦某所提上訴理由，法院予以支持。據(jù)此，二審法院終審判決：
      一、撤銷北京市某某區(qū)人民法院民事判決。
      二、駁回郭某之訴訟請(qǐng)求。
      (三)典型意義
      二審經(jīng)審查后認(rèn)為，關(guān)于焦小某的撫養(yǎng)問題已經(jīng)法院生效調(diào)解確定，至今不過1年余，雙方撫養(yǎng)條件并未發(fā)生較大變化。且焦小某現(xiàn)已在幼兒園就學(xué)，生活學(xué)習(xí)環(huán)境已相對(duì)穩(wěn)定，貿(mào)然變更不利于其維持穩(wěn)定生活狀態(tài)。在原審法院審理過程中，法院當(dāng)庭征詢了焦小某(年僅4歲)的意見，并將其作為變更撫養(yǎng)的理由之一，但焦某一方堅(jiān)持認(rèn)為法庭誤讀了焦小某的意思，其庭上所稱“媽媽”指的是焦小某的繼母而非其親生母親郭某。二審承辦法官考慮如果簡(jiǎn)單改判此案，勢(shì)必進(jìn)一步激化雙方矛盾，使焦小某的撫養(yǎng)探望問題失去對(duì)話基礎(chǔ)，加深兩家之間的矛盾。
      為了確定原審法院征求焦小某意見是否合適，二審承辦法官及合議庭成員在與焦小某見面交流后發(fā)現(xiàn)焦小某對(duì)于訴訟爭(zhēng)議的問題完全不具備相應(yīng)的理解和表達(dá)的能力。為了緩解雙方矛盾，緩解郭某思念之情，在征得雙方同意后，法官特意在我院花園內(nèi)組織了一場(chǎng)法庭親情探望，兩個(gè)家庭的成員及焦小某在探望過程中盡享天倫之樂。在和諧的氛圍中，法官借勢(shì)開展勸導(dǎo)說服工作，最終郭某表示同意法院改判的結(jié)果，焦某也當(dāng)面表示郭某可隨時(shí)將焦小某接走探望，案件得以圓滿解決。為了增強(qiáng)判決效果，法官在本院認(rèn)為部分單辟一段寫道：“父愛與母愛對(duì)未成年人都是不可或缺的，法院希望焦某、郭莫從保證未成年人健康成長出發(fā)，能夠在原有離婚調(diào)解協(xié)議的基礎(chǔ)上，妥善處理探望及撫養(yǎng)費(fèi)問題，共同為焦小某營造融洽、和睦的氛圍，創(chuàng)造良好的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境?！?/p>
      本案是一起當(dāng)事人矛盾焦點(diǎn)集中在子女探望問題上的案件。雖然是離異家庭的子女，但是在感情的世界里，他們不應(yīng)該有缺失。二中院在遵循有利于未成年人成長的基礎(chǔ)上，嘗試開展“法庭親情探望”，探索因人因案而異的探望權(quán)行使形式。本案是通過該項(xiàng)舉措成功促成糾紛化解的典型案例。法官征得雙方當(dāng)事人同意后，安排兩個(gè)家庭在溫馨平和的氣氛里，對(duì)焦小某進(jìn)行探望，并順勢(shì)進(jìn)行辨法析理，引導(dǎo)當(dāng)事人理性訴訟，最終促成雙方達(dá)成一致意見，取得了良好的裁判效果?！胺ㄍビH情探望”為不直接撫養(yǎng)子女的一方提供了與子女面對(duì)面溝通交流的機(jī)會(huì)，拉近了感情距離，有助于當(dāng)事人從子女利益出發(fā)，合理解決糾紛，也有助于喚醒父母對(duì)子女的關(guān)愛，鼓勵(lì)他們盡快走出離婚陰影，共同努力為子女創(chuàng)造一個(gè)和諧穩(wěn)定的成長環(huán)境。
      七、麻某某訴麻曉某撫養(yǎng)費(fèi)糾紛案
      (一)基本案情
      麻某某的法定代理人李某與麻曉某原系夫妻關(guān)系，麻某某系雙方婚生子。后雙方于2011年12月1日離婚，離婚協(xié)議書中約定：雙方婚生之子麻某某由女方撫養(yǎng)，男方每月10日前支付共計(jì)1500元人民幣，撫養(yǎng)費(fèi)每年根據(jù)情況酌情增加，麻某某在學(xué)習(xí)、醫(yī)療等各方面的開支雙方共同承擔(dān)。2013年2月15日至2月22日，麻某某因間歇性外斜視、雙眼屈光不正到北京兒童醫(yī)院住院治療，共支出醫(yī)療費(fèi)13 422.02元。2010年、2012年麻某某參加北京某少兒圍棋培訓(xùn)，共支出教育費(fèi)11105元，2010年、2011年、2013年麻某某參加某學(xué)校學(xué)習(xí)輔導(dǎo)班，共支出教育費(fèi)11105元。2013年，李某起訴至昌平法院，請(qǐng)求增加每月應(yīng)當(dāng)支付的撫養(yǎng)費(fèi)，請(qǐng)求判令麻某支付麻某某的醫(yī)療費(fèi)和教育培訓(xùn)費(fèi)用。
      (二)裁判結(jié)果
      關(guān)于子女生活費(fèi)和教育費(fèi)的協(xié)議或判決，不妨礙子女在必要時(shí)向父母任何一方提出超過協(xié)議或判決原定數(shù)額的合理要求。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第二十一條的規(guī)定“撫養(yǎng)費(fèi)包括子女生活費(fèi)、教育費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)用”。但不應(yīng)就此一概認(rèn)為每月支付固定數(shù)額撫養(yǎng)費(fèi)后，無需再支付醫(yī)療費(fèi)。而應(yīng)考慮撫養(yǎng)費(fèi)、教育費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)的支出的原因與具體數(shù)額，同時(shí)兼顧夫妻雙方的利益公平。因此，我國規(guī)定的撫養(yǎng)費(fèi)包含教育費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)，應(yīng)理解為撫養(yǎng)費(fèi)包含基本的教育費(fèi)與醫(yī)療費(fèi)，而不應(yīng)包含為孩子利益客觀必須支出的較大數(shù)額的醫(yī)療與教育費(fèi)用。
      同時(shí)，為保護(hù)未成年人利益，促進(jìn)未成年人身心的全面發(fā)展，法律適當(dāng)鼓勵(lì)未成年人根據(jù)個(gè)人天賦與愛好參與一定的課外輔導(dǎo)課程。本案中麻某某長期參加圍棋輔導(dǎo)班，從父母婚姻關(guān)系存續(xù)期間持續(xù)到離婚之后，麻曉某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)此同意，離婚后知情但未明確表示反對(duì)。目前也缺乏證據(jù)證明圍棋班與麻某某興趣不符，并不屬于過分的報(bào)班的情形，因而依法應(yīng)予支持。
      北京市昌平區(qū)人民法院作出(2013)昌民初字第8252號(hào)民事判決：
      一、麻曉某自二○一三年八月起每月十日前支付麻某某撫養(yǎng)費(fèi)人民幣二千五百元，至麻某某年滿十八周歲止；
      二、麻曉某支付麻某某醫(yī)療費(fèi)六千七百一十一元零一分，教育費(fèi)五千五百五十二元五角，于本判決生效后十日內(nèi)支付；
      三、駁回麻某某的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后麻曉某提出上訴。北京市第一中級(jí)人民法院于2013年作出(2013)一中少民終字第13395號(hào)判決：駁回上訴，維持一審判決。
      (三)典型意義
      本案例案情簡(jiǎn)單、訴訟標(biāo)的不大，但卻涉及未成年人最基本的利益需求，體現(xiàn)了近年來物價(jià)上漲與未成年人撫養(yǎng)費(fèi)理念、立法相對(duì)滯后之間的沖突。審判實(shí)踐中，應(yīng)著眼于未成年人的合理需求，既排斥奢侈性的撫養(yǎng)費(fèi)請(qǐng)求，也避免過低的撫養(yǎng)費(fèi)給付，遵循未成年人最大利益原則。因此，在每月支付的固定數(shù)額撫養(yǎng)費(fèi)之外另行主張的大額子女撫養(yǎng)費(fèi)用請(qǐng)求是否應(yīng)予準(zhǔn)許，首先應(yīng)當(dāng)考慮該請(qǐng)求是否符合未成年人的利益以及是否有相應(yīng)的法律依據(jù)；其次，該請(qǐng)求是否屬于因未成年人合理需求產(chǎn)生的支出，法律不鼓勵(lì)超前的或者奢侈的撫養(yǎng)費(fèi)需求；最后應(yīng)考慮夫妻的經(jīng)濟(jì)能力與實(shí)際負(fù)擔(dān)義務(wù)，相應(yīng)費(fèi)用若由一方負(fù)擔(dān)是否會(huì)導(dǎo)致夫妻雙方義務(wù)負(fù)擔(dān)的不平衡。
      八、李某訴孫某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案
      (一)基本案情
      孫某和李某原本是夫妻，兩人于2004年因感情不和協(xié)議離婚，雙方在協(xié)議中約定：婚生子孫小某離婚后由女方撫養(yǎng)，孫某定期給付李某撫養(yǎng)費(fèi)和教育費(fèi)；現(xiàn)住公房及房屋內(nèi)所有物品歸女方所有；現(xiàn)金、存款上雙方不存在共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)互不干涉，不需再分割；男方經(jīng)營的公司、所有的汽車等財(cái)產(chǎn)，離婚后屬男方。2014年，李某在作為孫小某的法定代理人依據(jù)“離婚協(xié)議”要求孫某付撫養(yǎng)費(fèi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)孫某現(xiàn)住房是其與李某婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，孫某在離婚時(shí)對(duì)該房屋進(jìn)行了隱瞞。故李某以此為由起訴到法院要求判決涉案房屋全部歸自己所有。
      被告孫某辯稱，李某的起訴期早以超過兩年的訴訟時(shí)效，而且當(dāng)時(shí)雙方因?yàn)楦星椴缓?，?001年便已經(jīng)開始分居。涉案的房屋是其在分居期間完全用個(gè)人的財(cái)產(chǎn)購買的，應(yīng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，離婚協(xié)議中的公房在離婚時(shí)已經(jīng)取得完全產(chǎn)權(quán)，與公房相比，現(xiàn)住房在離婚時(shí)價(jià)值較小，而且購買此房也告訴過李某，故對(duì)于該房屋完全沒有隱藏的動(dòng)機(jī)和必要。況且，雙方在離婚協(xié)議中明確約定“所有的汽車等財(cái)產(chǎn)，離婚后屬男方”，自己的現(xiàn)住房理應(yīng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此不同意李某的訴訟請(qǐng)求。
      (二)裁判結(jié)果
      北京市昌平區(qū)人民法院經(jīng)過審理認(rèn)為，涉案房屋系在雙方婚姻關(guān)系期間購買，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以分割，判決房屋歸孫某所有，孫某給付李某房屋折價(jià)款一百四十萬。判決后，孫某、李某均不服，向北京市第一中人民法院提起上訴。
      北京市第一中人民法院經(jīng)過審理認(rèn)為，雖然雙方在離婚協(xié)議中有“男方經(jīng)營的公司，所有的汽車等財(cái)產(chǎn)，離婚后屬男方”的約定，但在房產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)大于汽車的常識(shí)背景下，以“等”字涵蓋房屋，違背常理，故該房為雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，應(yīng)屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于孫某所提的李某訴訟已過訴訟時(shí)效的上訴理由，因?qū)O某未能提供證據(jù)證明李某在訴訟時(shí)效結(jié)束之前已經(jīng)知道該套房屋的存在，故李某表示其作為孫小某的法定代理人在2014年起訴孫某給付撫養(yǎng)費(fèi)的案件中才知道有該套房屋的解釋較為合理。對(duì)于房屋的分割問題，原審法院參照李某提出的市場(chǎng)價(jià)格及周邊地區(qū)房屋的市場(chǎng)價(jià)格酌情確定房屋的市場(chǎng)價(jià)格并無不妥，同時(shí)原審法院結(jié)合孫某隱匿財(cái)產(chǎn)存在過錯(cuò)、涉案房屋登記在孫某名下等因素，判決房屋歸孫某所有，孫某給付李某折價(jià)款一百四十萬，并無不當(dāng)。綜上，北京市第一中人民法院最終駁回了兩人的上訴，維持了原判。
      (三)典型意義
      隨著社會(huì)的發(fā)展，傳統(tǒng)從一而終的婚姻觀念已經(jīng)悄然發(fā)生改變，在法院最直接的體現(xiàn)便是受理離婚相關(guān)的案件越來越多。曾經(jīng)如膠似漆的兩人，若在分道揚(yáng)鑣的岔路口，也能不因感情的逝去而坦誠相待，無疑也算得上是美事一件。但是現(xiàn)實(shí)生活往往不同于童話小說，離婚中的雙方似乎總要將感情失利的不快轉(zhuǎn)移到對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的錙銖必較。因此，法院在審理涉及財(cái)產(chǎn)分割的離婚案件中，對(duì)雙方共同財(cái)產(chǎn)予以公平分割，無疑能更好平息雙方因離婚帶來的不快，促進(jìn)雙方好合好散。在調(diào)處涉嫌隱瞞夫妻共同財(cái)產(chǎn)案件時(shí)明察秋毫，既是對(duì)失信一方的懲罰，亦是對(duì)另一方合法權(quán)益的維護(hù)，無疑也對(duì)社會(huì)的安定和諧有莫大的促進(jìn)。
      《婚姻法》第四十七條明確規(guī)定，離婚時(shí)，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的，分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)或偽造債務(wù)的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求再次分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本案中，在案證據(jù)能夠證明孫某的現(xiàn)住房是其在與李某婚姻存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的，而且其主張購買該房屋已經(jīng)告知李某缺乏證據(jù)支持，因此法院將涉案房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并依法進(jìn)行了分割。同時(shí)，對(duì)于隱瞞財(cái)產(chǎn)的分割比例問題，需要法院依據(jù)過錯(cuò)大小、具體案情等綜合認(rèn)定，故本案中李某以孫某隱瞞夫妻共同財(cái)產(chǎn)存在錯(cuò)誤為由，要求涉案房屋全部歸自己所有的訴訟請(qǐng)求亦未得到支持。天下沒有不透風(fēng)的墻，在夫妻緣分走到盡頭之時(shí)，雙方還應(yīng)坦誠相待，避免日后對(duì)簿公堂，為自己的不當(dāng)行為買單，既得不償失，也失了風(fēng)度。
      九、劉某訴劉甲、劉乙贍養(yǎng)費(fèi)糾紛案
      (一)基本案情
      2014年6月23日，77歲的劉某以自己身患多種疾病，經(jīng)濟(jì)困難，兩名子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由，訴至北京市西城區(qū)人民法院要求法院判令兩名子女每人每月向其支付贍養(yǎng)費(fèi)900元。在訴訟中，劉某的兩名子女認(rèn)可劉某醫(yī)療費(fèi)支出的事實(shí)，但認(rèn)為劉某有醫(yī)療保險(xiǎn)，且其退休金足夠支付醫(yī)療及生活費(fèi)用，不同意劉某的訴訟請(qǐng)求。劉某自認(rèn)其每月收入4000余元，劉某長子劉甲自認(rèn)其每月稅后工資收入為6500元，劉某長女劉乙主張自己無收入。
      (二)裁判結(jié)果
      北京市西城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，贍養(yǎng)父母是子女應(yīng)盡的義務(wù)，在父母年老時(shí)，子女應(yīng)當(dāng)履行對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務(wù)，子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)時(shí)，無勞動(dòng)能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。原告劉某起訴要求二子女負(fù)擔(dān)贍養(yǎng)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)，但同時(shí)，劉某的贍養(yǎng)費(fèi)用應(yīng)與其日常生活水平相適應(yīng)并應(yīng)考慮子女的收入情況。
      根據(jù)庭審中查明的事實(shí)，劉某長子劉甲有收入來源，劉某長女劉乙雖主張自己沒有工作，但結(jié)合其年齡適合工作的事實(shí)，其沒有工作并不能成為其拒絕履行贍養(yǎng)義務(wù)的抗辯理由，最終判決兩名子女每人每月分別支付劉某贍養(yǎng)費(fèi)800元、500元。
      (三)典型意義
      不少子女面對(duì)老人贍養(yǎng)訴訟請(qǐng)求提出各種各樣的理由，但多數(shù)拒絕理由沒有法律依據(jù)，如有的子女以父母有足夠的收入、享受有醫(yī)療保險(xiǎn)為理由不支付贍養(yǎng)費(fèi)；有的子女以父母離異后長期未與一方父母共同生活為由不愿意履行贍養(yǎng)義務(wù)；有的多子女家庭中子女之間因經(jīng)濟(jì)條件差異或老年人在處分財(cái)產(chǎn)時(shí)偏心相互推諉。這些理由都將難以被法院認(rèn)可。此外，法院在審理贍養(yǎng)糾紛時(shí)將酌情考量被贍養(yǎng)人的身體情況、日常生活水平、當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、贍養(yǎng)人是否可以正常工作等情況對(duì)贍養(yǎng)費(fèi)數(shù)額予以酌定。尤其在存在多名贍養(yǎng)人的情況，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件不同，將可能承擔(dān)不同金額的贍養(yǎng)費(fèi)。
      十、孫某某申請(qǐng)執(zhí)行彭某某撫養(yǎng)費(fèi)案
      (一)基本案情
      申請(qǐng)人孫某某與被執(zhí)行人彭某某經(jīng)人介紹于2001年9月登記結(jié)婚，婚后于2007年8月生于一子彭小某。后因生活瑣事及性格差異導(dǎo)致雙方發(fā)生矛盾，夫妻感情破裂。2013年彭某某起訴要求離婚，婚生子由其撫養(yǎng)。后經(jīng)通州法院判決準(zhǔn)許二人離婚，婚生子由孫某某撫養(yǎng)，自2013年12月起彭某某每月給付孩子撫養(yǎng)費(fèi)一千元，于每月二十五日前付清，至彭小某滿十八周歲止。判決生效后，被執(zhí)行人彭某某未按照判決指定的期間履行給付撫養(yǎng)費(fèi)的義務(wù)。2015年6月通州法院受理孫某某申請(qǐng)執(zhí)行彭某某撫養(yǎng)費(fèi)糾紛一案，申請(qǐng)人孫某某申請(qǐng)法院執(zhí)行2014年11月至2015年5月的撫養(yǎng)費(fèi)共計(jì)7000元。
      (二)執(zhí)行情況
      通州法院立案后，電話聯(lián)系被執(zhí)行人彭某某，告知孫某某申請(qǐng)執(zhí)行孩子撫養(yǎng)費(fèi)一事，并要求被執(zhí)行人彭某某給付孩子的撫養(yǎng)費(fèi)。但是，被執(zhí)行人彭某某堅(jiān)稱其是彭某某的弟弟，執(zhí)行法官遂請(qǐng)求其轉(zhuǎn)告彭某某履行給付撫養(yǎng)費(fèi)的義務(wù)，其表示可以嘗試聯(lián)系彭某某。其后，執(zhí)行法官又多次聯(lián)系彭某某，但彭某某仍聲稱不是本人，而是彭某某的弟弟。執(zhí)行法官詢問為何彭某某的電話一直在其弟弟身上，彭某某聲稱那是單位的業(yè)務(wù)電話，彭某某不在北京回老家了，由其負(fù)責(zé)彭某某的業(yè)務(wù)。彭某某何時(shí)回京自己并不清楚，執(zhí)行法官又詢問彭某某有無其他聯(lián)系方式，彭某某告知沒有其他聯(lián)系方式。經(jīng)查，彭某某當(dāng)時(shí)銀行賬戶無存款。
      后來，執(zhí)行法官通知申請(qǐng)人到法院并告知了上述情況。申請(qǐng)人孫某某表示對(duì)方就是彭某某，彭某某也有工作，只是其不愿意給付撫養(yǎng)費(fèi)。執(zhí)行法官又當(dāng)即聯(lián)系了彭某某，但其仍聲稱其并非彭某某。聽到電話聲音后，孫某某當(dāng)即表示對(duì)方即是被執(zhí)行人彭某某，彭小某也表示對(duì)方即是其父親彭某某。并且指出彭某某的弟弟住在農(nóng)村，不會(huì)說普通話，當(dāng)即拆穿了彭某某的謊言。執(zhí)行法官告知彭某某，如拒不履行生效判決，給付撫養(yǎng)費(fèi)，法院將依法將其納入失信被執(zhí)行人名單，并視情將追究其刑事責(zé)任。但是，被執(zhí)行人仍未主動(dòng)履行給付撫養(yǎng)費(fèi)的義務(wù)。通州法院遂依法將被執(zhí)行人彭某某納入失信被執(zhí)行人名單，并將其銀行賬戶全部?jī)鼋Y(jié)。后經(jīng)執(zhí)行法官查詢，被執(zhí)行人又在工商銀行信用卡中心開設(shè)一張信用卡，執(zhí)行法官又將該賬戶凍結(jié)。后來，被執(zhí)行人彭某某在信用卡中存入現(xiàn)金，執(zhí)行法官依法強(qiáng)制扣劃了案款，該案現(xiàn)已執(zhí)行完畢。
      (三)典型意義
      本案是被執(zhí)行人有給付孩子撫養(yǎng)費(fèi)的能力而拒不履行法院生效判決，拒不給付未成年子女撫養(yǎng)費(fèi)的案件。并且被執(zhí)行人還采取編造謊言欺騙法官的方式拒不履行生效判決所確定的義務(wù)，嚴(yán)重缺乏社會(huì)誠信?！吨腥A人民共和國婚姻法》第二十一條規(guī)定：父母對(duì)子女有撫養(yǎng)教育的義務(wù)；父母不履行撫養(yǎng)義務(wù)時(shí)，未成年的或不能獨(dú)立生活的子女，有要求父母給付撫養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。彭某某作為彭小某的生父，對(duì)彭小某有撫養(yǎng)的義務(wù)，此種義務(wù)并不會(huì)因父母離婚而受影響。離婚后，父母對(duì)于子女仍有撫養(yǎng)和教育的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第三十七條第一款的規(guī)定，離婚后，一方撫養(yǎng)的子女，另一方應(yīng)負(fù)擔(dān)必要的生活費(fèi)和教育費(fèi)的一部或全部。就本案來說，法院作出的生效判決也明確彭某某每月二十五日前應(yīng)給付彭小某撫養(yǎng)費(fèi)一千元，直至彭小某滿十八周歲時(shí)止。但是，彭某某并未主動(dòng)履行法院生效判決所確定的義務(wù)，不僅對(duì)其親生兒子彭小某不聞不問，還拒絕給付孩子撫養(yǎng)費(fèi)，未能盡到一個(gè)父親應(yīng)盡的義務(wù)。在法院立案執(zhí)行后，彭某某雖有履行能力卻拒不履行給付撫養(yǎng)費(fèi)的義務(wù)，還編造謊言逃避法院的執(zhí)行。這種行為不僅沒有盡到一個(gè)父親應(yīng)盡的法律義務(wù)，也背離了中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德。被執(zhí)行人不僅未主動(dòng)履行給付孩子撫養(yǎng)費(fèi)的義務(wù)，還編造謊言逃避法院執(zhí)行的行為是嚴(yán)重缺乏社會(huì)誠信的表現(xiàn)。人無信不立，誠信是為人處事的基本準(zhǔn)則，也是中華民族的傳統(tǒng)美德?，F(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)講究誠信的社會(huì)，一個(gè)缺乏誠信的人不可能得到他人的尊重和社會(huì)的認(rèn)同。目前，我國正大力推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)，加大對(duì)被執(zhí)行人的信用懲戒。未來，誠信可走遍天下，失信將會(huì)寸步難行。
      第五篇：物業(yè)糾紛典型案例解析[范文]
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      物業(yè)糾紛典型案例解析
      1、物業(yè)收費(fèi)糾紛解析
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
      （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
      （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
      （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
      （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
      （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
      《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
      物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí)：
      常識(shí)一：物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的
      物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      常識(shí)二：業(yè)主委員會(huì)未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)
      按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，無論是物業(yè)管理委員會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹€(gè)業(yè)主來否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)或業(yè)委會(huì)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會(huì)決定承認(rèn)這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會(huì)最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會(huì)的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。
      常識(shí)三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費(fèi)
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這份合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。
      另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      (1)因物業(yè)公司的過錯(cuò)致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：證明服務(wù)不周拒交物業(yè)費(fèi)，法院判決仍須補(bǔ)交70％
      馮女士因拖欠41個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為30％，馮女士須交41個(gè)月物業(yè)費(fèi)的70％。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，同時(shí)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。
      （2）非因物業(yè)公司的過錯(cuò)產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 ①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的 典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴
      7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。
      法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。
      曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
      ②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。
      法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)
      案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。
      案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。
      房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。
      在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
      具體到該女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。
      ③業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛 典型案例：
      2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
      案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
      物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      ④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的
      典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
      法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有
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      交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費(fèi)問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。
      2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
      物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      （1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時(shí)停車費(fèi)。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對(duì)車輛被盜案一直
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的窗體頂窗體底端物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費(fèi)，僅能證明物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯(cuò)，判決物業(yè)無責(zé)。
      案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場(chǎng)地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯(cuò)。
      1、如果對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；
      2、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車輛的丟失有過錯(cuò)過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，對(duì)業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。
      3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場(chǎng)，并對(duì)停放的車輛收取場(chǎng)地使用費(fèi)，則應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
      （2）業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此本案中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),一切用數(shù)據(jù)說話
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      一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.風(fēng)險(xiǎn)防范：為了避免因業(yè)主財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實(shí)的履行對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。
      3、因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī):《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
      《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第七十一條
      ：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
      業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
      (1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任
      典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。
      法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。
      物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。
      (2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用
      去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
      房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
      根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
      （3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例 ：A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會(huì)破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時(shí)，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      案例解析：按照《物權(quán)法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨(dú)立支配的權(quán)利，但并不意味著對(duì)專有部分享有絕對(duì)支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對(duì)各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時(shí)所造成的損害給予補(bǔ)償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>
      4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對(duì)此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
      案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。
      本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。
      其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。
      關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯(cuò)。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患。
      5、小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
      （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
      （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
      （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
      個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元
      《民法通則》第71條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
      業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
      《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
      《物權(quán)法》第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
      （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
      （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
      （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
      （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
      （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
      決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
      （1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：物業(yè)公司無權(quán)出租共用部分
      某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購房時(shí)已將傳達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對(duì)傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。
      案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11、55、66條規(guī)定，小區(qū)傳達(dá)室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)公司只能對(duì)傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn)
      （2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛
      典型案例：曾先生原是婁底市的一個(gè)煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時(shí)車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來做泊車之用。
      于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請(qǐng)來民工把空地整理出來，不到2天時(shí)間搭建好了一個(gè)車棚。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，一切用數(shù)據(jù)說話
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      否則雇請(qǐng)民工將車棚強(qiáng)行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費(fèi)用。
      對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。
      為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒有解決。
      案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對(duì)共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對(duì)小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對(duì)其中一部分主張使用專屬性，單獨(dú)排他性使用；按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7、51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個(gè)體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意；按照《物業(yè)管理?xiàng)l理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對(duì)曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的義務(wù)。
      按照《物權(quán)法》第70－73、76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。
      《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      6、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
      《物權(quán)法》第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
      典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個(gè)月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。
      案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì)。
      根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      有利害關(guān)系的業(yè)主同意
      及《物權(quán)法》第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。無論是業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計(jì)規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會(huì)管理秩序，而且有可能對(duì)相鄰權(quán)造成影響。相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險(xiǎn)的權(quán)利；相鄰義務(wù)則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險(xiǎn)的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利益，不得將其權(quán)利濫用，即對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。
      7、特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《民法通則》第123條：
      從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
      前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
      【案例】孫某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。
      審理結(jié)果：電力公司負(fù)80％的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù)20％的責(zé)任
      案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《電力設(shè)施保護(hù)條例》
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！彪娏疚茨芗皶r(shí)檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢袑O某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
      此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。
      8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      （1）典型案例：上消防逃生門物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成
      高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺(tái)上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點(diǎn)多黃昏時(shí)分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺(tái)，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認(rèn)真清理，他臉上大傷口3個(gè)被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實(shí)在無法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過檢查，原來通往天臺(tái)的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時(shí)不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。
      一切用數(shù)據(jù)說話
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      第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認(rèn)為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺(tái)為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。
      法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。
      案例解析：平臺(tái)晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的活動(dòng)范圍負(fù)注意義務(wù)，對(duì)損害后果的發(fā)生負(fù)主要過錯(cuò)責(zé)任；但物業(yè)公司負(fù)有對(duì)管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對(duì)其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
      （2）典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務(wù)無責(zé)任
      2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺(tái)階結(jié)冰,趙小姐上班時(shí)經(jīng)過不慎滑到,導(dǎo)致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業(yè)管理認(rèn)為趙小姐跌傷是其本人過錯(cuò)造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。
      法院判決：物業(yè)公司無責(zé)任
      案例解析：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關(guān)管理規(guī)定已載明電梯的使用性質(zhì)，再加上當(dāng)天管理人員現(xiàn)場(chǎng)已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業(yè)管理人員已盡到了注意告知義務(wù)，因此，在這種情況下導(dǎo)致趙小姐摔傷，責(zé)任全在趙小姐身上。
      （3）典型案例：物業(yè)未盡及時(shí)注意義務(wù)業(yè)主人身損害索賠
      去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進(jìn)行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時(shí)，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。
      案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時(shí)注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時(shí)清理雜物、對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行修復(fù)造成居民人身損害的，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      人員應(yīng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。
      9、業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
      有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
      （一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)
      （二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間
      （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體
      （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果
      （五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為
      本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。
      本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
      《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。
      章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)
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      管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。
      案例解析：
      （一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。
      （二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。
      （三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
      風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住
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      宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。
      10、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身損害賠償糾紛
      相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
      《民法通則》第一百三十一條：受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。
      最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》
      第九條： 雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。
      前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。
      《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
      《民法通則》第一百二十六條：
      建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
      《城市新建小區(qū)管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。
      （1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛
      典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷 物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償
      日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身損害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償張某4萬余元。
      2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了一套位于本市某小區(qū)內(nèi)的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。其中約定，被告在管理中負(fù)有“在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下管理日常治安工作，安排管理人員對(duì)本區(qū)進(jìn)行日常巡視”的義務(wù)。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費(fèi)，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。
      2004年8月15日凌晨2時(shí)許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現(xiàn)場(chǎng)(該案至今未破)。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天24小時(shí)值班，但對(duì)出入人員無登記，無日常24小時(shí)巡邏。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級(jí)傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫(yī)療費(fèi)3.3萬余元。
      2004年11月19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機(jī)為由，向洛陽市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計(jì)10萬余元。法院審理后，依據(jù)我國《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。
      案例解析：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任
      最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，從
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者是其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費(fèi)，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)行為的義務(wù)。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時(shí)，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對(duì)此，被告存在一定過錯(cuò)，法院判決其承擔(dān)張某人身損害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任是適宜的。
      （2）保安致人損害的物業(yè)糾紛
      典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人和車輛進(jìn)行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準(zhǔn)備進(jìn)入小區(qū)回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進(jìn)入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)入小區(qū)。為此，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進(jìn)入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、鑒定費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)5.3萬余元。
      法院判決：經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護(hù)。原告駕車進(jìn)入被告管理的居民小區(qū)時(shí)與被告的值勤保安因車輛出入證問題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，雙方本應(yīng)克制自己的情緒，從維護(hù)小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進(jìn)而情緒激動(dòng)相互毆打，造成原告受傷。雙方均負(fù)有一定過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣6100元。
      案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認(rèn)為，值勤保安在從事雇傭活動(dòng)中致使原告人身損害，被告應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
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      雇主在這里所承擔(dān)的是雇主替代責(zé)任。雇主替代責(zé)任是指雇主對(duì)雇員在從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本案中，值勤保安對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行管理是在履行其雇主——某物業(yè)公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個(gè)人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時(shí)，與原告發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。依照最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。所以，應(yīng)認(rèn)定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，其雇主——某物業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      但同時(shí)，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。但原告沒有履行其義務(wù)，而與值勤保安爭(zhēng)執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過錯(cuò)的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對(duì)于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請(qǐng)求。
      （3）小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛
      典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場(chǎng)上玩耍。小鵬在跑動(dòng)中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。但對(duì)方認(rèn)為小鵬受傷是由于父母看護(hù)不力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費(fèi)、精神撫慰金計(jì)1．4萬余元。庭審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。
      法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。
      案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，同時(shí)建設(shè)部《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。因此，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)，對(duì)于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而物業(yè)小區(qū)休閑廣場(chǎng)上的石桌作為共用設(shè)施，可見物業(yè)公司對(duì)休閑廣場(chǎng)上的石桌負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，一切用數(shù)據(jù)說話
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      建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據(jù)證明其已盡到了管理、維修義務(wù)對(duì)損害的發(fā)生并沒有過錯(cuò)，故應(yīng)對(duì)小鵬的受傷承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護(hù)義務(wù)，對(duì)兒子受傷亦有一定過錯(cuò)，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。
      相關(guān)法律知識(shí)：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù)[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！蓖ㄋ椎卣f就是，經(jīng)營者或者社會(huì)活動(dòng)組織者，對(duì)他的顧客或者活動(dòng)參加者負(fù)有合理限度的安全保障義務(wù)，未履行這個(gè)義務(wù)，致使他人受到人身損害的，要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)包括在“等經(jīng)營活動(dòng)”之中，物業(yè)管理公司要對(duì)它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無疑義的。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理人的安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任、管理服務(wù)的安全保障責(zé)任、預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 設(shè)施設(shè)備：安全可靠無隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]
      每個(gè)住宅小區(qū)中都會(huì)有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對(duì)業(yè)主和使用人造成人身損害。如果設(shè)施設(shè)備未達(dá)到安全要求，導(dǎo)致使用人受損的，受損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理中，來自設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、是否按標(biāo)準(zhǔn)配備了救生設(shè)備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設(shè)置了安全告示等，其中一項(xiàng)欠缺，就可能構(gòu)成“未盡設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù)”。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護(hù)欄時(shí)失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費(fèi)用近三萬元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬余元。物業(yè)公司認(rèn)為，一切用數(shù)據(jù)說話
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      安裝護(hù)欄足為了保護(hù)綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護(hù)欄，家長也未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司對(duì)此傷害后果沒有責(zé)任。法院最終認(rèn)定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護(hù)欄時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護(hù)欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對(duì)此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)用1萬元。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 這個(gè)案例啟示我們，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內(nèi)，不僅要考慮正常使用狀態(tài)下會(huì)不會(huì)發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至“萬一”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時(shí)觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人應(yīng)有的安全意識(shí)。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 服務(wù)管理：細(xì)致周到無過失[Fr:http://www.Pmedu.net]
      物業(yè)公司的服務(wù)管理，包括對(duì)業(yè)主的服務(wù)及對(duì)房屋、設(shè)施及小區(qū)秩序的管理。服務(wù)管理不到位，沒有盡到職責(zé)，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。東?；▓@業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進(jìn)出小區(qū)，作案時(shí)間長達(dá)10多個(gè)小時(shí)，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。這種情況下，物業(yè)公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說不過去。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責(zé)任范圍很廣：對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問盤查、在施工檢修地點(diǎn)設(shè)置標(biāo)志、投放消殺藥劑前的預(yù)告警示、對(duì)業(yè)主求助時(shí)的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內(nèi)容。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運(yùn)送垃圾的小門進(jìn)入小區(qū)，而該門在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒有關(guān)。這成為物業(yè)公司未履行職責(zé)的主要依據(jù)。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬元。這個(gè)案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時(shí)間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗(yàn)，這是一個(gè)很高的要求。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時(shí)都有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害
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      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù) 的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責(zé)無旁貸。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動(dòng)越來越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。作為社區(qū)活動(dòng)的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動(dòng)。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權(quán)：及時(shí)果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]
      對(duì)于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！边@里把物業(yè)公司制止第三人侵權(quán)的安全保障義務(wù)，概括歸納為“兩協(xié)助兩及時(shí)”?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時(shí)”是“及時(shí)制止、及時(shí)報(bào)告”。我們知道，物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權(quán)力，它只能在合理限度范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報(bào)告、救助”這四個(gè)方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。比如，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)接到“有人行兇”的報(bào)警，應(yīng)該立即派保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，在保護(hù)自身安全的前提下，采取制止措施，同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員。在警方到達(dá)后，協(xié)助工作，配合調(diào)查。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)公司沒有做到“兩協(xié)助兩及時(shí)”，都會(huì)構(gòu)成不作為，受害者有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
      [Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：
      一、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
      1、街道辦新增為成立業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)部門
      修改條文：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！?/p>
      解讀：這項(xiàng)修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì)的一切用數(shù)據(jù)說話
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      指導(dǎo)部門，是把現(xiàn)實(shí)中的做法固定化。
      2、業(yè)主共同決定七種事項(xiàng)
      修改條文：“第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
      解讀：此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項(xiàng)，改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項(xiàng)。
      3、改建、重建建筑物程序更嚴(yán)格
      修改內(nèi)容：“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>
      解讀：對(duì)于“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)新增事項(xiàng)，《決定》規(guī)定了更加嚴(yán)格的程序。此外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
      4、業(yè)主可向法院申請(qǐng)撤銷侵權(quán)決定
      修改條文：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！?/p>
      解讀：由于規(guī)定了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業(yè)主的權(quán)益，《決定》賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)力。
      5、業(yè)委會(huì)決定違法街道辦有權(quán)撤銷
      修改條文：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！?/p>
      解讀：修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)利。
      6、物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”
      根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。
      解讀：雖然只是變了幾個(gè)字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的。
      二、《物權(quán)法》與《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》的對(duì)比分析
      1、《物權(quán)法》首先對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。
      首次明確以國家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有物權(quán)概念?！段餀?quán)法》第七十條
      業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有部分，未經(jīng)特殊說明，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因?yàn)檫@是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的物質(zhì)基礎(chǔ)就在于，業(yè)主們要聯(lián)合起來，就大家共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，營造一個(gè)和諧、寧靜的家園。而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所服務(wù)的也正是這一部分，因?yàn)閷?duì)于業(yè)主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進(jìn)入的。由此，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職責(zé)也就非常明晰了，協(xié)助業(yè)主全體，使建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分處于良好的使用狀態(tài)，更加整潔、美觀。
      《物權(quán)法》對(duì)于共有物權(quán)的內(nèi)容也作了解釋說明：第七十三條
      建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對(duì)比《條例》，有了實(shí)質(zhì)性飛躍，《條例》中沒有共有物權(quán)的概念，提及業(yè)主共有物權(quán)的相關(guān)規(guī)定只有第六條第七款
      業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。應(yīng)當(dāng)說，物權(quán)法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      《物權(quán)法》明確了建筑區(qū)劃內(nèi)，國有土地的使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。業(yè)主全體購買了建設(shè)單位的商品房，因此建筑區(qū)劃內(nèi)國有土地使用權(quán)自然一并轉(zhuǎn)讓給了全體業(yè)主。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設(shè)單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國有土地使用權(quán)證》，因此，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。由此可見，在《物權(quán)法》實(shí)施以后，將掀起一輪國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議熱潮。
      很多業(yè)主經(jīng)常會(huì)抱怨，自己購買房產(chǎn)的時(shí)候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會(huì)變成鋼筋水泥的叢林。一些開發(fā)商經(jīng)常通過先宣傳綠地面積，作為賣點(diǎn)，當(dāng)業(yè)主們購房入住之后，再將綠地變?yōu)闃欠?，繼續(xù)牟利，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。于是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權(quán)益無影無蹤，供給方——發(fā)展商的利益無窮無盡這種奇觀。對(duì)于這種現(xiàn)象，《物權(quán)法》也作了相應(yīng)規(guī)定。
      第一百三十六條
      新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。我們看到，公共綠地作為原有業(yè)主們已設(shè)立的用益物權(quán)，是不能被損害的。因此，建設(shè)單位再想通過隱瞞規(guī)劃實(shí)現(xiàn)提高房?jī)r(jià)的做法，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。
      2、明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的地位問題。
      在很多小區(qū)的實(shí)踐中，不少業(yè)主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個(gè)別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主們請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦事很困難，主人翁地位根本沒有得到體現(xiàn)。物權(quán)法對(duì)此作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
      第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
      這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟(jì)地位問題。業(yè)主是共有物權(quán)的所有人，業(yè)主全體為了更好的、更職業(yè)化的管理好自己的共有物權(quán)，邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)前來協(xié)助，這與我們普通居民請(qǐng)家政服務(wù)人員操持家務(wù)是一樣的道理。只不過家政協(xié)助管理專有物權(quán)，而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理共有物權(quán)而已。業(yè)主全體有權(quán)利更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職權(quán)、服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全體根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      確定。如果明確了這一點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間的關(guān)系也就非常明確了。業(yè)主是主人，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)比《條例》中的如下規(guī)定，第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)?？梢钥闯鑫餀?quán)法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物權(quán)法中這些內(nèi)容比《條例》進(jìn)了一大步。在物權(quán)法中，始終是物業(yè)服務(wù)，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請(qǐng)審議時(shí)，也始終使用的是物業(yè)服務(wù)，這說明，國家最高立法機(jī)構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間，業(yè)主是首要的。管理與服務(wù)，表面上看是用詞不同而已，實(shí)質(zhì)上看，《物權(quán)法》在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系上，確立了業(yè)主的主導(dǎo)地位。當(dāng)然，并不是說物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)就是不重要。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有一支專業(yè)化的隊(duì)伍，他們提供物業(yè)服務(wù)比業(yè)主自行管理要更加高效，更加熟練。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)屬于專業(yè)水平。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間必須要爭(zhēng)取雙贏的局面。物業(yè)服務(wù)好了，業(yè)主們?cè)敢庵Ц陡叩奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)才能夠提高收益。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提高了，業(yè)主們的家園也才更有價(jià)值。
      3、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位有了進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)成立的要件作了規(guī)定。《物權(quán)法》第七十八條
      業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。而目前實(shí)施的《條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，而沒有說業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力，僅僅多了7個(gè)字，但這7個(gè)字，字字千金，解決了業(yè)主委員會(huì)多年來無人理睬的尷尬境地。業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，但是，業(yè)主委員會(huì)的決定必須遵守，這樣才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與業(yè)主委員會(huì)的工作，也才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與城市社區(qū)的建設(shè)。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系，《物權(quán)法》與條例相比，也有了明顯不同。《條例》第十九條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。換句話說，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，但是從《物權(quán)法》來看，房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)無權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，只有人民法院才能有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定。這就更加規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)與政府職能部門之間的關(guān)系。《物權(quán)法》第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
      地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      由此看來，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理組織，依據(jù)國家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導(dǎo)下和經(jīng)一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會(huì)按照法定的程序和要求召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之時(shí)即為合法成立；三是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于業(yè)主共同的真實(shí)意愿，而非政府主管部門的批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)沒有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，只是在業(yè)務(wù)上接受有關(guān)部門的“指導(dǎo)”。地方人民政府相關(guān)部門“備案”與“指導(dǎo)”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責(zé)，不影響業(yè)主委員會(huì)的成立，備案也不是業(yè)主委員會(huì)成立或履行法定職責(zé)的必要條件。房地產(chǎn)行政主管部門不是業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，因此，業(yè)主委員會(huì)做出的決定，只要符合國家的法律規(guī)定，無需地方相關(guān)部門的審批。只有人民法院在業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，才能夠依法撤銷。
      從《物權(quán)法》中，我們看到，城市居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)不再具有指導(dǎo)與監(jiān)督的權(quán)力。而《條例》第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。由于居委會(huì)不是地方人民政府相關(guān)部門，因此不再具有對(duì)業(yè)委會(huì)的“指導(dǎo)”與“監(jiān)督”權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)也無必要向居委會(huì)告知所有決定。
      4、《物權(quán)法》保護(hù)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)利，對(duì)于物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，最為敏感的問題就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取，在小區(qū)中物業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間糾紛最多的利益關(guān)系最為直接的就是某些業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量不滿意，而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      第七十二條
      業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。根據(jù)此條，只要是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別業(yè)主是不能因?yàn)閭€(gè)人對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不滿而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的。第八十三條有如下內(nèi)容業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有協(xié)助物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)力與義務(wù)。而在《條例》中的規(guī)定如下第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴，顯然《物權(quán)法》更明確。
      5、《物權(quán)法》同時(shí)也保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。
      一切用數(shù)據(jù)說話
      優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)
      建筑區(qū)劃內(nèi)，停車位的歸屬問題，向來是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為停車位屬于業(yè)主共有，理由主要有三：1）停車位屬于小區(qū)配套設(shè)施，公共配套設(shè)施，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，理應(yīng)屬于全體業(yè)共有。2）建停車位所使用的土地，其國有土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有，而建設(shè)停車位的相關(guān)成本已經(jīng)計(jì)入房?jī)r(jià)當(dāng)中，因此車位實(shí)際上是使用業(yè)主的錢在業(yè)主的土地上建設(shè)而成3）業(yè)主在購買房產(chǎn)時(shí)，有公共停車位是影響購買行為的重要決策依據(jù)，如果建設(shè)單位將車位出售給他人，業(yè)主將無處停放車輛。
      建設(shè)單位則認(rèn)為
      停車位可以出售的理由主要有二，1）車位的出售，按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2）停車位單位面積的建設(shè)成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業(yè)主共有，那么開發(fā)商在規(guī)劃時(shí)會(huì)盡量減少停車位的建設(shè)，最終將會(huì)造成業(yè)主的不便。
      《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定
      建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。說明開發(fā)商是可以出售規(guī)劃停車位的。
      三、對(duì)《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的解讀
      1、什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？
      建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨(dú)的所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)?！段餀?quán)法》在我國，第一次以國家法律的形式提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，并進(jìn)行了規(guī)范。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)從原來的共同共有發(fā)展而來，處分共同共有的財(cái)產(chǎn)必須征得全部共有人的同意。但在現(xiàn)代城市中，高層住宅往往有數(shù)百甚至上千戶，對(duì)于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權(quán)決策模式，難以適應(yīng)形勢(shì)需要。因此將連為一體的建筑物區(qū)分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業(yè)主獨(dú)享，共有部分由業(yè)主共享，實(shí)行民主決策機(jī)制對(duì)共有部分進(jìn)行處置是非常必要的。
      2、什么是業(yè)主的專有物權(quán)？
      專有物權(quán)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，指構(gòu)造上能夠獨(dú)立區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的作為區(qū)分所有權(quán)的建筑物部分。通俗地說，指能夠作為獨(dú)立標(biāo)的物進(jìn)行交易的單位，對(duì)于一般業(yè)主來說主要是指開門以內(nèi)的套內(nèi)面積。由于物業(yè)的不可分割性，業(yè)主在行使形式專有物權(quán)時(shí)，可能對(duì)他人的專有物權(quán)造成損害。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條之規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。因此，專有物權(quán)應(yīng)當(dāng)包括兩部分住宅及經(jīng)營性用房。而車庫、車位、會(huì)所等等沒有明確能否構(gòu)成專有物權(quán)。正因?yàn)槿绱?，一切用?shù)據(jù)說話
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      車庫、車位及會(huì)所能否出售，如果出售這些物業(yè)的權(quán)利人在沒有其他專有物權(quán)的情況下能否成為業(yè)主，也存在疑問，這需要進(jìn)一步的司法解釋。
      3、業(yè)主是否可以對(duì)專有部分任意處置？
      （1）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)不能對(duì)其他業(yè)主造成損害。由于不同業(yè)主房屋毗連在一起的特性，當(dāng)某一業(yè)主在行使其專有物權(quán)時(shí)，可能對(duì)其他業(yè)主的專有物權(quán)產(chǎn)生影響。因此，七十一條明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
      （2）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)，不能隨意更改專有物權(quán)的用途。七十七條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
      4、什么是業(yè)主的共有物權(quán)？
      嚴(yán)格來說，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。《物權(quán)法》第七十三條對(duì)共有物權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范?！敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！贝_立了建筑區(qū)域內(nèi)的一般性原則。這個(gè)兜底性條款確立了公共場(chǎng)所的歸屬。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條
      建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)，國有土地使用權(quán)也屬于全體業(yè)主共有。
      總體來看：道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、國有土地使用權(quán)明確為業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
      會(huì)所、架空層、人防工程等等是否為業(yè)主共有依然未明確，在司法實(shí)踐中可能會(huì)造成爭(zhēng)議。
      5、業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)的權(quán)利有哪些？
      （1）業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利（七十條）（2）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利（七十二條）
      （3）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要（七十四條）（4）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)
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      要接受業(yè)主的監(jiān)督（八十一條、八十二條）
      （5）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
      （6）維修資金屬于業(yè)主共有，第七十九條
      建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。
      6、業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)要承擔(dān)什么義務(wù)？
      （1）業(yè)主要承擔(dān)共有物權(quán)產(chǎn)生的費(fèi)用，這是業(yè)主對(duì)共有部分承擔(dān)義務(wù)中最為關(guān)鍵的要求，業(yè)主不能拒絕繳納合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)建筑物需要維修時(shí)，當(dāng)共有部分需要修繕時(shí)，業(yè)主不能拒絕其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的部分費(fèi)用。八十條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
      （2）業(yè)主必須要服從業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)就共有部分所做出的決定。七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
      （3）業(yè)主在行使、利用共有部分時(shí)，要遵守相關(guān)規(guī)定。第八十三條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
      業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
      7、業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否“對(duì)等”？
      業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)可以放棄權(quán)利，但不能拒絕義務(wù)，這是業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)權(quán)利的基本原則，同時(shí)也是業(yè)主共同管理小區(qū)的基本原則。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)
      （七十二條）。業(yè)主大會(huì)類似于股份公司的股東大會(huì)，只要是業(yè)主，就是業(yè)主大會(huì)的當(dāng)然成員，業(yè)主可以不參加表決，但業(yè)主不能以不參加業(yè)主大會(huì)為名，不履行義務(wù)。這就如同股東可以不參加股東大會(huì)表決，但不能不服從股東大會(huì)的決議一樣，不能以未參加股東大會(huì)，就否認(rèn)自己作為股東的義務(wù)。
      8、車庫、車位歸誰所有？
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      （1）首先滿足業(yè)主需要不是一個(gè)準(zhǔn)確的法律概念。有優(yōu)先購買權(quán)還是優(yōu)先使用權(quán)？從第一款來看，肯定是指優(yōu)先使用權(quán)，第二款中的當(dāng)事人并不排除非業(yè)主和開發(fā)商。但是，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，保證優(yōu)先使用權(quán)。這里需要提醒大家注意的是，根據(jù)第七十條僅僅擁有車位的權(quán)利人，并不是業(yè)主。
      （2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。規(guī)劃車位是為專用部分配套服務(wù)的，二者相輔相成，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，等于默認(rèn)開發(fā)商首先享有所有權(quán)。另外，這里當(dāng)事人約定有兩個(gè)層次，是開發(fā)商與業(yè)主全體約定還是業(yè)主之間進(jìn)行約定。
      （3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這些車位的分配機(jī)制尚有待研究，是業(yè)主委員會(huì)分配與管理，還是由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理未明確。
      9、業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有物權(quán)的形式？
      業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主全體的代表，業(yè)主全體通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)共有部分的所有權(quán)及一切派生的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
      地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
      10、業(yè)主共同決定的事項(xiàng)是什么，如何做出決定？
      《物權(quán)法》第七十六條確立了業(yè)主全體共同決策的的基本內(nèi)容、程序與標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括：
      （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
      （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
      （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
      （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
      （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
      （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
      決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
      可以看出，國家立法機(jī)構(gòu)對(duì)于業(yè)主全體做出決策是極為慎重的，其中第五、第六兩項(xiàng)充分保護(hù)了每一個(gè)業(yè)主的權(quán)利，但是也應(yīng)當(dāng)看到要做出第五、第六項(xiàng)決定實(shí)行的是面積與人數(shù)的雙重表決標(biāo)準(zhǔn)，因此實(shí)施的難度非常之大。
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      11、業(yè)主委員會(huì)的成立及其與政府部門的關(guān)系如何？
      業(yè)主委員會(huì)是基于業(yè)主的共同意志成立，其行使權(quán)利的基礎(chǔ)是全體業(yè)主的授權(quán)，而并非政府機(jī)關(guān)。第七十五條
      業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。對(duì)比目前實(shí)施的《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》來說是一個(gè)巨大進(jìn)步。業(yè)主委員會(huì)的日常工作顯然沒有必要事事向居民委員會(huì)告知。而根據(jù)《條例》住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。同時(shí)排除了《條例》中房管局、街道、居委會(huì)撤銷業(yè)委會(huì)決定的做法。《物權(quán)法》只規(guī)定了一種撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的作法，第七十八條規(guī)定
      業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定，其他決定或其他部門是無權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的。第七十八條
      12、共有部分的維修費(fèi)用如何稱呼？
      業(yè)主共有部分維修費(fèi)用的稱呼，長期以來沒有統(tǒng)一，有稱為專項(xiàng)維修基金的、稱為維修基金的等等，物權(quán)法同意了稱謂。第七十九條規(guī)定
      建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。因此，《物權(quán)法》為物業(yè)維修的費(fèi)用統(tǒng)一定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實(shí)踐完善提供了法律依據(jù)。
       
      
    
      

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