第一篇：物業(yè)糾紛案例2010

北京市委黨校教學(xué)案例

L區(qū)長與M書記的困境：發(fā)生在美然動(dòng)力街區(qū)的物業(yè)糾紛

——和諧社區(qū)建設(shè)中的政府、市場與社會(huì)關(guān)系思考

案例主題: 和諧社區(qū)建設(shè)與社區(qū)治理

編 寫 人: 北京市委黨校社會(huì)學(xué)教研部 王雪梅、尹志剛 研究問題：物業(yè)糾紛的處理與和諧物業(yè)小區(qū)的建設(shè)

目 錄

一、案例引言???????????????????????3

二、案例正文???????????????????????4 ? 物業(yè)糾紛的起因 ? 對簿公堂 ? 物業(yè)真空

? M書記與L區(qū)長的行動(dòng) ? 媒體報(bào)道與政府回應(yīng) ? 事態(tài)的進(jìn)一步發(fā)展 ? 參考文獻(xiàn)

三、案例附錄?????????????????????.11 附錄一：相關(guān)法律、法規(guī)、政府文件

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? ? ? ? ? ? 《物權(quán)法》第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》

《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》 《關(guān)于住宅物業(yè)項(xiàng)目交接有關(guān)問題的指導(dǎo)意見》 《關(guān)于將居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的意見》 《北京市社區(qū)管理辦法》(試行)

附錄二：他山之石——香港、新加坡及美國的物業(yè)管理

一、案例引言

黨的十六屆六中全會(huì)《決定》指出：“加強(qiáng)社會(huì)管理，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求??全面開展城市社區(qū)建設(shè)，健全新型社區(qū)管理和服務(wù)體制，把社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會(huì)生活共同體。”隨著住房體制改革的深化,房產(chǎn)已逐步成為城市居民家庭最大的不動(dòng)產(chǎn)。目前,在北京、上海等大城市中，物業(yè)型小區(qū)已成為城市主要社區(qū)類型之一，物業(yè)小區(qū)管理關(guān)系到千家萬戶的生活質(zhì)量,與百姓的利益息息相關(guān)，與城市社會(huì)的基本單元——社區(qū)的安定有序密不可分。然而近年來，物業(yè)糾紛的數(shù)量在增加、激烈程度在加劇，是城市社會(huì)不和諧的重要雜音。隨著中小城市的發(fā)展，我國將會(huì)出現(xiàn)更多的、實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)糾紛將不可避免地成為普遍性和尖銳性的社會(huì)問題，對和諧社區(qū)建設(shè)的負(fù)面影響極大。與此同時(shí)，它也是政府目前高度關(guān)注的問題。2006年北京市委發(fā)布《構(gòu)建和諧社會(huì)首善之區(qū)意見》中的第八條“從解決群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)社會(huì)和諧”，提出的第四個(gè)問題就是解決物業(yè)管理中存在的突出問題。

當(dāng)前，小區(qū)物業(yè)糾紛是影響安定團(tuán)結(jié)的重要領(lǐng)域；物業(yè)糾紛已昭示城市管理的重大制度建設(shè)空白，是一個(gè)亟待研究探索的領(lǐng)域；物業(yè)糾紛的背后，蘊(yùn)含著市場、政府和社會(huì)錯(cuò)綜復(fù)雜的結(jié)構(gòu)功能關(guān)系，有待于運(yùn)用案例教學(xué)的方式，通過學(xué)員的研討，實(shí)現(xiàn)諸多制度創(chuàng)新。物業(yè)糾紛直接關(guān)涉到黨和政府相關(guān)的土地、房地產(chǎn)、物業(yè)管理的政策、法律、法規(guī)，房地產(chǎn)及物業(yè)主管部門、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處的管理、監(jiān)督的態(tài)度及行為；社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司之間復(fù)雜的權(quán)力和利益博弈；關(guān)系到政府、市場和社會(huì)三者的關(guān)系等等。

我們選取的這一案例涉及城市基層社會(huì)管理的眾多層面。我們相信，對此案例的討論，將有助于提高受訓(xùn)者對以上問題的認(rèn)知能力和解決能力。

二、案例正文

L某某是C區(qū)分管物業(yè)工作的副區(qū)長，M某是C區(qū)W鄉(xiāng)黨委書記。根據(jù)L區(qū)長和M書記的了解，美然動(dòng)力街區(qū)位于北京市C區(qū)定福莊北里，是美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與京通天泰開發(fā)公司于2001年合作開發(fā)建設(shè)的商品房住宅小區(qū)。2002年，開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)有限責(zé)任公司指定北京美晟物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐北京市C區(qū)美然動(dòng)力街區(qū)，開始前期物業(yè)管理。與此同時(shí),居民開始入住，該小區(qū)分為三個(gè)區(qū)，現(xiàn)住居民1774戶，約5000余人。該小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛情況頗為復(fù)雜。

物業(yè)糾紛的起因

2004年8月9日，美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)成立，取得C區(qū)國土資源和房屋管理局頒發(fā)的備案證明及備案單。該小區(qū)業(yè)主入住時(shí)均與美晟物業(yè)公司簽定《物業(yè)管理委托合同》，合同第五條約定，委托管理期限為“自本合同簽定之日起，至業(yè)主委員會(huì)成立之日止。”

8月19日，業(yè)委會(huì)向美晟物業(yè)公司發(fā)出關(guān)于解除《物業(yè)管理合同》的函，稱自業(yè)主委員會(huì)成立之日解除美晟物業(yè)公司與動(dòng)力街區(qū)業(yè)主簽署的全部物業(yè)管理合同，要求美晟物業(yè)公司退出小區(qū)，向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)物業(yè)管理設(shè)施及資料。美晟物業(yè)公司稱，公司現(xiàn)在尚未收齊小區(qū)部分業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)，所以不同意撤離美然動(dòng)力街區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)場。

8月22日，業(yè)委會(huì)向美晟物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于向動(dòng)力街區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料事宜的函》，要求物業(yè)公司移交《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的清冊資料。

12月29日，業(yè)委會(huì)經(jīng)物業(yè)管理招投標(biāo)與北京城建物業(yè)管理有限責(zé)任公司簽定《美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)管理委托合同》（取得北京市物業(yè)管理招投標(biāo)備案表），合同期限為2005年1月1日至2005年12月31日。

2005年3月4日，業(yè)委會(huì)向美晟物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于新舊物業(yè)交接等事宜工作安排的函》。

3月7日，美晟物業(yè)公司給業(yè)委會(huì)發(fā)出《回復(fù)函》。

4月26日，美晟物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)發(fā)出《關(guān)于美然動(dòng)力街區(qū)產(chǎn)權(quán)清冊交接的說明》，稱其向業(yè)委會(huì)交接的圖紙是目前所保管的所有圖紙。美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司稱，公司是美然動(dòng)力街區(qū)的開發(fā)商，未與業(yè)主委員會(huì)簽定過相應(yīng)合同，該小區(qū)相關(guān)資料在該公司，但該公司無義務(wù)移交清冊資料。

對簿公堂

2005年3月8日，業(yè)委會(huì)向北京市C區(qū)人民法院起訴開發(fā)商和美晟物業(yè)公司，要求二被告履行物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的清冊義務(wù)，被告美晟房物業(yè)公司撤離美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)場。

9月28日，C區(qū)法院一審判決美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司和美晟物業(yè)公司向美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)移交相關(guān)清冊資料并退出美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)場。宣判后，美晟物業(yè)公司不服一審判決，10月8日，提出上訴。

12月20日，北京市第二中級人民法院終審判決美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司在判決生效之日起七日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交美然動(dòng)力街區(qū)全部產(chǎn)權(quán)資料；美晟物業(yè)公司在7日內(nèi)退出管理現(xiàn)場并將物業(yè)管理用房移交業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)真空

2005年12月20日宣判當(dāng)日，美晟物業(yè)撤掉了所有保安、保潔，停掉公用電，并在21日晨停止供暖、供水。美晟物業(yè)同時(shí)以供水設(shè)施和鍋爐房為自己所有，拒絕移交給小區(qū)業(yè)委會(huì)。小區(qū)陷入物業(yè)真空。

M書記與L區(qū)長的行動(dòng)

M書記對事態(tài)的了解是這樣的：

該社區(qū)共分三個(gè)區(qū)域：A1、A2、A3；A1區(qū)域使用的是臨時(shí)用電，有900余戶欠交電費(fèi)，達(dá)到60%，2005年9月開發(fā)商已替業(yè)主補(bǔ)繳了6萬元電費(fèi)。而A2和A3區(qū)域使用的是市政用電，用的是插卡電表，不存在電費(fèi)欠繳問題，但欠繳2004-2005年度物業(yè)費(fèi)達(dá)到90%（千余戶）。社區(qū)業(yè)主反映美晟物業(yè)公司雇傭黑保安進(jìn)駐小區(qū)，強(qiáng)行推行車輛管理；并出現(xiàn)業(yè)主與保安發(fā)生矛盾沖突、業(yè)主車輛被劃等事件，小區(qū)居民沒有安全感。美晟物業(yè)公司認(rèn)為：業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，使公司蒙受了很大的經(jīng)濟(jì)損失。

上述情況導(dǎo)致矛盾的爆發(fā)并逐漸升級。業(yè)委會(huì)先是要求法院判決美晟物業(yè)公司撤出，在難以聘請到新物業(yè)公司的情況下，又自行發(fā)布所謂的《通告》，擬請美晟物業(yè)公司負(fù)責(zé)3個(gè)月的過渡期的物業(yè)服務(wù)，進(jìn)而申請法院強(qiáng)制執(zhí)行讓美晟物業(yè)撤出；接著又發(fā)布《公告》聘請了臨時(shí)物業(yè)公司，《公告》中回避了物業(yè)服務(wù)的主要支出取暖費(fèi)拖欠等實(shí)質(zhì)內(nèi)容。導(dǎo)致的直接后果是美晟物業(yè)報(bào)稱的“熱水加壓泵”和“鍋爐補(bǔ)水泵”發(fā)生故障不能正常供暖的結(jié)局。這時(shí)業(yè)主委員會(huì)主任又提出了辭職。個(gè)別業(yè)主在理論網(wǎng)上刊登“組織業(yè)主步行到北京市政府上訪”、“乘坐大轎車封堵美晟開發(fā)公司總部”、“號召業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來，運(yùn)用萬民書、貼大字報(bào)、拉橫幅、非法封路等形式，向北京市政府及媒體反映小區(qū)矛盾”等進(jìn)行煽動(dòng)性行為。

M書記認(rèn)為，業(yè)委會(huì)主任在遇到困難時(shí)草率的當(dāng)眾宣布辭職，更有少數(shù)人煽動(dòng)找政府，以至圍堵鄉(xiāng)政府辦公機(jī)關(guān)，他對這個(gè)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生了疑問，并形成了基本判斷：其組成人員自持有較好的受教育背景，較高的文化程度，具備一定的法律知識(shí)，掌握著一定的社會(huì)資源，過于強(qiáng)烈的自信心，他們只想單純維護(hù)業(yè)主的暫時(shí)的權(quán)利，而不管居民的長遠(yuǎn)利益；只想維護(hù)自己的權(quán)益，而不想承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)。

因此，M書記認(rèn)為該小區(qū)物業(yè)真空局面的關(guān)鍵在于業(yè)委會(huì)。一是業(yè)委會(huì)“在全國樹立業(yè)委會(huì)主宰社區(qū)的典型經(jīng)驗(yàn)”、“成為全國以法律手段炒掉物業(yè)公司的吃螃蟹者”的思想指導(dǎo)下意氣用事。在維權(quán)過程中過分強(qiáng)調(diào)單方利益。勝訴后沒有切實(shí)考慮新老物業(yè)交接以及可能出現(xiàn)的物業(yè)管理真空問題。在申請法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)與一個(gè)空殼物業(yè)公司簽約，應(yīng)付法院和業(yè)主，致使小區(qū)陷入困境。二是不依法辦事。不按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司；不按照政府物價(jià)規(guī)定組織業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，而擅自定價(jià)。三是面對矛盾復(fù)雜化和尖銳化的事態(tài)，束手無策，搖擺、躲避、推脫責(zé)任，采取迂回、兩面表現(xiàn)。鄉(xiāng)政府一再提示業(yè)委會(huì)要考慮新老物業(yè)交接可能發(fā)生的問題，盡可能減弱對居民正常生活秩序及對社會(huì)穩(wěn)定的影響，但業(yè)委會(huì)堅(jiān)持認(rèn)為“那是政府的事”。小區(qū)矛盾激化后，業(yè)委會(huì)成員一方面口頭表示辭職，另一方面卻在四處活動(dòng)，不與政府配合，邀請參加協(xié)調(diào)會(huì)不到，電話聯(lián)絡(luò)不接，將鄉(xiāng)政府負(fù)責(zé)人的電話公布與眾，將問題和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給政府。2月21日再次選聘新一輪物業(yè)公司工作，仍不與政府聯(lián)系。四是業(yè)委會(huì)個(gè)別成員有以代表業(yè)主維權(quán)為名，從中謀取私利的表現(xiàn)，有 委員一再聲稱：我們沒拿業(yè)委會(huì)工資，是義務(wù)的。甚至以此要求開發(fā)商出資補(bǔ)償個(gè)人經(jīng)濟(jì)損失。業(yè)委會(huì)內(nèi)部也因此而觀點(diǎn)不一，鬧不團(tuán)結(jié)。

2005年9月底，法院一審判決后，美晟物業(yè)公司《通告》業(yè)主“業(yè)主欠費(fèi)太多，供電局?jǐn)M采取停電措施”。M書記向區(qū)政府報(bào)告，L副區(qū)長9月29日召開協(xié)調(diào)會(huì)，區(qū)建委、市政管委、法制辦、公安分局、W鄉(xiāng)、美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司、美晟物業(yè)公司等相關(guān)單位負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。對即將撤出的美晟物業(yè)公司提出三點(diǎn)要求：（1）要認(rèn)真貫徹落實(shí)區(qū)政府協(xié)調(diào)會(huì)精神，顧全大局，克服困難，美晟集團(tuán)應(yīng)積極協(xié)調(diào)物業(yè)公司做好新老物業(yè)交接期間的水、電、暖、氣等正常供應(yīng)和物業(yè)服務(wù)，維護(hù)居民的正常生活秩序。（2）支持企業(yè)依法清欠。（3）請美晟開發(fā)公司、美晟物業(yè)公司拿出切實(shí)可行的方案，準(zhǔn)備參加政府組織的協(xié)調(diào)會(huì)。

對業(yè)委會(huì)提出三點(diǎn)要求：（1）尊重法院判決，美晟物業(yè)依法撤出。業(yè)委會(huì)主張權(quán)利已經(jīng)很到位。權(quán)利與責(zé)任是對等的，業(yè)委會(huì)責(zé)任重大。交接方案要完善。應(yīng)當(dāng)對小區(qū)安全穩(wěn)定負(fù)責(zé)，作出預(yù)案，不能出現(xiàn)過激行為。業(yè)委會(huì)的應(yīng)急方案只提到了保安、保潔，沒有考慮水、電、氣、暖等基本生活保障，希望完善。（2）希望業(yè)委會(huì)引導(dǎo)業(yè)主妥善處理欠費(fèi)問題；（3）業(yè)委會(huì)應(yīng)盡快考慮新的物業(yè)公司接管，制定務(wù)實(shí)可行的交接方案，通盤考慮，提前做好準(zhǔn)備。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，區(qū)政府充分尊重市中院的終審判決，要求美晟開發(fā)和物業(yè)公司墊資支付電費(fèi)。就美然動(dòng)力社區(qū)生活和諧穩(wěn)定問題，提出組建臨時(shí)應(yīng)急小組，成立了由W鄉(xiāng)黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的、與會(huì)各單位參加的美然動(dòng)力街區(qū)工作小組，13名成員分成公共服務(wù)保障、維護(hù)治安穩(wěn)定、物業(yè)交接協(xié)調(diào)、綜合信息后勤等四個(gè)工作組。

2005年12月20日，法院終審判決后，美晟物業(yè)公司擅自停止物業(yè)服務(wù)，停水、停暖，矛盾激化，媒體蜂擁而至。

12月21日L副區(qū)長第二次召開協(xié)調(diào)會(huì)，明確要求新物業(yè)公司未進(jìn)駐前，由美晟開發(fā)公司負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)。

2006年1月13日，L副區(qū)長召開第三次美然專題協(xié)調(diào)會(huì)，研究部署作好供暖應(yīng)急準(zhǔn)備，保證居民溫暖過春節(jié)。

北京市建委在對美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)糾紛情況的分析中指出：

1．物業(yè)管理公司不依法進(jìn)行交接。美晟物業(yè)拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，不按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料，給業(yè)主和使用人的正常生活秩序造成了重大影響。

2．業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)方式不合法。法院強(qiáng)制執(zhí)行后，業(yè)主委員會(huì)未依照業(yè)主大會(huì)決議通過召投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。

3．業(yè)主委員會(huì)不接受政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。鄉(xiāng)黨委、政府做了大量協(xié)調(diào)工作，但業(yè)主委員會(huì)成員拒絕參加，不接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

4．業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)比較松散。業(yè)主委員會(huì)主任、部分委員在網(wǎng)上提出辭職，但未通過業(yè)主大會(huì)決議，也未到區(qū)建委辦理變更備案。媒體報(bào)道與政府回應(yīng)

北京晨報(bào)網(wǎng)絡(luò)版2005年10月18日報(bào)道 位于C區(qū)朝陽北路邊上的美然動(dòng)力街區(qū)有70％以上的業(yè)主近兩年來沒有交物業(yè)管理費(fèi)，昨天下午，記者來到該小區(qū)。在最后入住的第一小區(qū)門口，記者看到一人多高的雜草幾乎遮住了一樓的視線。一區(qū)的公告欄上貼著的業(yè)主勝訴判決書。記者轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)種植的樹木幾乎都已經(jīng)枯死，光禿禿的樹干上沒有一片葉子。一棟樓的一角堆放著很多建筑垃圾。聽說記者的來意后，小區(qū)幾位居民爭先恐后地向記者“控訴”物業(yè)。一位大媽告訴記者，這個(gè)小區(qū)是最后入住的，條件是最差的;位于三區(qū)的鍋爐房燒的水溫度不夠，流到這邊都不熱了。更讓大伙氣憤的是，小區(qū)的配套設(shè)施根本沒有實(shí)現(xiàn)，會(huì)所成了飯館，地下室都出租商用變成足療的地方?！拔覀儽?0多個(gè)空調(diào)機(jī)包圍了，安全也成了問題，什么人都可以進(jìn)，小區(qū)里頻繁丟車?！痹谌齾^(qū)，一位沒繳費(fèi)的趙女士稱，小區(qū)里沒有幼兒園、供應(yīng)的熱水太燙沒法洗澡、人防通道變成了車庫出租??接受采訪的業(yè)主也承認(rèn)，拒絕交費(fèi)只能導(dǎo)致惡性循環(huán)，但又沒有其他辦法。業(yè)主委員會(huì)的余先生說，最初只是個(gè)別業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題沒有繳費(fèi)，后來舊物業(yè)被炒后“賴”著不走，業(yè)主們沒有跟他們簽訂管理合同，所以有理由不繳費(fèi)。

人民網(wǎng)-人民熱線-記者調(diào)查欄目2005年12月27日報(bào)道 12月21日早上，美然動(dòng)力街區(qū)的暖氣、熱水突然被停，小區(qū)內(nèi)1800余戶居民陷入無水無暖的境地，整個(gè)小區(qū)幾乎癱瘓。一直到晚上8點(diǎn)半，在業(yè)主的強(qiáng)烈抗議和媒體的廣泛關(guān)注下，供水供暖才先后恢復(fù)正常，但公用電和保潔、保安仍未恢復(fù)。當(dāng)日北京市的最低氣溫僅為零下9攝氏度，由于斷水?dāng)嗯?，小區(qū)有兩處水管爆裂，積水造成了大片路面結(jié)冰，一個(gè)叫袁某某的孩子，于12月21日早晨6：00騎自行車去上學(xué)，在北大門時(shí)滑倒摔成重傷，在家休學(xué)。另外，A1區(qū)幾戶水卡用完的業(yè)主，由于物業(yè)撤出，無處買水，只能靠純凈水維持日常生活用水，美晟物業(yè)的行為嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的生活。更令人不安的事出現(xiàn)在12月23日凌晨4點(diǎn)及4點(diǎn)20分：動(dòng)力街區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任D某住宅，被不明身份人11塊磚頭襲擊。D某等業(yè)委會(huì)成員迫于物業(yè)的人身安全威脅，先后提出辭職。12月20日,小區(qū)業(yè)委會(huì)向原先商定的潤天和物業(yè)公司發(fā)出請求應(yīng)急進(jìn)駐的邀請函，對方簽字接受邀請并緊急調(diào)度保安人員，于晚10點(diǎn)左右進(jìn)入小區(qū)巡邏，但是被W鄉(xiāng)某部門要求退出小區(qū)。在小區(qū)斷水、停暖氣之后，美然動(dòng)力街區(qū)所在的C區(qū)W鄉(xiāng)的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)似乎對此事尤為“關(guān)注”：他們不時(shí)通知業(yè)委會(huì)主任D某到鄉(xiāng)里開會(huì)，再三強(qiáng)調(diào)要求業(yè)委會(huì)保證美晟物業(yè)撤離后小區(qū)的穩(wěn)定，并提出在業(yè)主大會(huì)選出合法的物業(yè)公司接管前，應(yīng)由開發(fā)商美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)起小區(qū)的物業(yè)管理責(zé)任，以保障小區(qū)的所謂“安定”。

12月24日上午9點(diǎn)，業(yè)委會(huì)主任D某等4名業(yè)主代表再次到W鄉(xiāng)政府參加所謂的交接協(xié)調(diào)會(huì)。長達(dá)6個(gè)小時(shí)的會(huì)議中僅僅有10分鐘的間歇，樓下坐著不明身份者“看場子”。究竟是什么讓美晟物業(yè)公然無視法律的判決，在美然動(dòng)力街區(qū)胡作非為？為什么本來僅需居委會(huì)出面的交接協(xié)調(diào)會(huì)，W鄉(xiāng)政府卻如此“熱心”？停水、斷暖氣、砸玻璃、業(yè)委會(huì)委員被迫辭職??法院的嚴(yán)肅判決眼看就要被一些無視法律存在的人化為一紙空文，原本應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)順利與業(yè)委會(huì)交接的希望正逐漸落空！5000多名小區(qū)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全遭受威脅，在這樣的氣氛下如何安心過年？請有關(guān)部門重視此事！人民網(wǎng)-人民熱線-熱線回音欄目2006年1月4日刊登 “W鄉(xiāng)人民政府關(guān)于‘美然小區(qū)’停水?dāng)嗯睾?/p>

人民日報(bào)社網(wǎng)絡(luò)中心：12月28日下午，接人民網(wǎng)2005年12月27日《人民熱線：停水、斷暖氣、砸玻璃，美晟物業(yè)為何無視法律》(以下簡稱“熱線”)的讀者來信，W鄉(xiāng)人民政府高度重視?，F(xiàn)應(yīng)你社要求，將有關(guān)情況回復(fù)如下：

美然動(dòng)力街區(qū)是美晟開發(fā)公司與京通天泰開發(fā)公司于2001年合作開發(fā)建設(shè)的商品房住宅小區(qū)。2004年8月小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定程序，招聘了新的物業(yè)公司，但是未能如期進(jìn)駐。業(yè)委會(huì)認(rèn)為美晟物業(yè)公司在本小區(qū)屬非法滯留，多次提出要求其交出產(chǎn)權(quán)清冊，在明確產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上再談交費(fèi)問題。美晟開發(fā)公司因認(rèn)為在小區(qū)有大項(xiàng)資產(chǎn)拒絕退出。同時(shí)雙方在交費(fèi)問題上分歧較大。2005年9月28日，朝陽法院一審判決業(yè)委會(huì)訴美晟物業(yè)公司案美晟物業(yè)公司敗訴。美晟物業(yè)公司在小區(qū)張貼通知，稱：供電所多次催繳欠費(fèi)，如不能及時(shí)補(bǔ)交，將采取停電措施。(因A1區(qū)為臨時(shí)供電)。引起業(yè)主不安。區(qū)、鄉(xiāng)政府高度重視，即刻協(xié)調(diào)美晟物業(yè)公司墊資補(bǔ)交電費(fèi)，使居民度過了一個(gè)安定祥和的國慶節(jié)。美晟物業(yè)公司不服一審判決當(dāng)庭提出上訴。12月20日，北京市第二中級法院終審判決美晟物業(yè)公司敗訴。當(dāng)天下午，美晟物業(yè)公司擅自停止保安、保潔服務(wù)，21日又停電、停水，小區(qū)居民生活受到影響，紛紛打電話向鄉(xiāng)政府求助。

維護(hù)社區(qū)居民正常生活秩序，維護(hù)地區(qū)穩(wěn)定，是政府義不容辭的責(zé)任。美然動(dòng)力社區(qū)出現(xiàn)問題后，C區(qū)政府、W鄉(xiāng)政府高度重視。12月21日，C區(qū)政府召開協(xié)調(diào)會(huì)，指示“成立處理美然動(dòng)力社區(qū)問題應(yīng)急工作小組，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)該社區(qū)無物業(yè)管理后發(fā)生的各類問題。區(qū)政府相關(guān)部門派人參加，在W鄉(xiāng)黨委領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。直至新選聘的物業(yè)公司接管為止?！薄坝擅狸砷_發(fā)公司負(fù)責(zé)，在新選聘的物業(yè)公司未接管社區(qū)物業(yè)管理之前，確保社區(qū)不出現(xiàn)停止供暖、供電、供水、供燃?xì)馇闆r?！痹趨^(qū)、鄉(xiāng)政府積極協(xié)調(diào)下，21日當(dāng)晚，小區(qū)恢復(fù)供水、供電、供氣、供暖。同時(shí)，W鄉(xiāng)政府、W派出所向美然動(dòng)力街區(qū)增派警力，24小時(shí)值班，加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)及周邊的治安巡邏，確保地區(qū)安全穩(wěn)定。至今社區(qū)業(yè)主和居民生活秩序正常。

在區(qū)、鄉(xiāng)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)急工作小組積極為雙方搭建對話溝通平臺(tái)，共同協(xié)商解決保證美然動(dòng)力社區(qū)新老物業(yè)交接期間居民正常生活秩序，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定相關(guān)事宜。26日晚，雙方啟動(dòng)清冊移交。督促業(yè)委會(huì)依照相關(guān)規(guī)定盡快開展新物業(yè)公司選聘工作。連日來，應(yīng)急工作小組三次召集美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)和美晟開發(fā)公司、美晟物業(yè)公司雙方進(jìn)行協(xié)商。W鄉(xiāng)政府兩次向社區(qū)居民發(fā)布《美然動(dòng)力社區(qū)維護(hù)穩(wěn)定情況通報(bào)》，美然動(dòng)力社區(qū)黨委、社區(qū)居委會(huì)籌備組兩次發(fā)布《致居民公開信》，引導(dǎo)廣大業(yè)主和居民以平和的心態(tài)、寬容的態(tài)度冷靜對待社區(qū)矛盾，以平等協(xié)商、和平相處的辦法處理矛盾糾紛。并及時(shí)反映居民的意見，積極做好宣傳工作，疏導(dǎo)安撫群眾情緒，應(yīng)急救助突發(fā)情況下老弱病殘居民的特殊困難。區(qū)、鄉(xiāng)政府仍在全力依法開展協(xié)調(diào)工作，采取措施維護(hù)廣大業(yè)主和居民的正常生活秩序和社區(qū)穩(wěn)定，讓居民歡度“兩節(jié)”。同時(shí)，積極敦促業(yè)委會(huì)盡快依法開展新的物業(yè)公司的選聘工作，爭取盡早完成新老物業(yè)交接工作。我們誠摯歡迎媒體監(jiān)督指導(dǎo)工作，共同努力促進(jìn)社區(qū)矛盾的解決。

人民網(wǎng)-人民熱線-來函照登欄目2006年1月9日刊登“美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)主致W鄉(xiāng)政府的信”

人民熱線：您好。我是美然動(dòng)力街區(qū)一名普通業(yè)主，非常感謝人民網(wǎng)對我們小區(qū)物業(yè)停水、停暖等事件的客觀報(bào)道。看到W鄉(xiāng)政府的聲明，做為業(yè)主對W就此事所持態(tài)度有自己不同的看法，希望通過貴網(wǎng)表達(dá)一下業(yè)主的心聲。謝謝！

政府聲明中寫道: “同時(shí)，W鄉(xiāng)政府、W派出所向美然動(dòng)力街區(qū)增派警力，24小時(shí)值班，加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)及周邊的治安巡邏，確保地區(qū)安全穩(wěn)定?！钡诙螀f(xié)調(diào)會(huì)當(dāng)晚，業(yè)委會(huì)主任家玻璃遭砸，小區(qū)內(nèi)時(shí)常可見給業(yè)主安全造成心理陰影的黑衣人,鄉(xiāng)政府在此稱“增派警力、24小時(shí)值班”不能讓人信服！

“至今社區(qū)業(yè)主和居民生活秩序正常?！毙^(qū)供暖暫時(shí)恢復(fù)，不知是要感謝鄉(xiāng)政府還是區(qū)政府？自21日第一次停水后，涼水又有多次暫停，雖然時(shí)間很短（半個(gè)小時(shí)左右），但不知業(yè)主是否要時(shí)刻提防美晟再出此惡招兒。小區(qū)內(nèi)至今垃圾不能及時(shí)清理，門口不見保安站崗，更無巡邏警力及保安。社區(qū)業(yè)主和居民生活秩序如何正常？

法院終審判決下來后，因美晟的惡劣行徑，在區(qū)政府的指示下，鄉(xiāng)政府出面協(xié)調(diào)美晟交接及撤離之事。請記?。亨l(xiāng)政府只是協(xié)調(diào)人，而非工作指派者和開發(fā)商的代言人。但事實(shí)是，鄉(xiāng)政府一方面不承認(rèn)業(yè)委會(huì)的應(yīng)急預(yù)案（20日晚鄉(xiāng)政府就已行政干預(yù)了應(yīng)急預(yù)案），另一方面嚴(yán)厲向被動(dòng)交接的業(yè)委會(huì)指示拿出詳盡的交接方案、要求業(yè)委會(huì)為小區(qū)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)、要求業(yè)委會(huì)考慮企業(yè)的利益、質(zhì)問業(yè)委會(huì)美晟撤離之后費(fèi)用墊付問題。而協(xié)調(diào)的主題產(chǎn)權(quán)清冊的交接及美晟的撤離在鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)會(huì)上卻一再回避，在業(yè)委會(huì)的再三強(qiáng)調(diào)之下，最后達(dá)成一致先交接產(chǎn)權(quán)清冊。交接當(dāng)晚，鄉(xiāng)政府門前，兩個(gè)多小時(shí)一百多位業(yè)主在囂張的黑衣人怒目之下堅(jiān)定地在寒風(fēng)中等待結(jié)果,鄉(xiāng)政府未有人出面安撫業(yè)主,未有人出面制止黑衣人；同時(shí)美晟卻拿出摻假的復(fù)印件，被律師當(dāng)場駁回。此時(shí)法院判決的最后限期已過，協(xié)調(diào)交接無果而終。值得一提的是，業(yè)委會(huì)主任在交接產(chǎn)權(quán)清冊的當(dāng)晚，在鄉(xiāng)政府的協(xié)調(diào)會(huì)上提出辭職，而他最后一項(xiàng)工作就是要違心地寫出兩份業(yè)委會(huì)的通知：擬請美晟物業(yè)繼續(xù)做過渡時(shí)期的物業(yè)服務(wù)、號召全體業(yè)主向美晟交納費(fèi)用。這真是動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)2005年最無奈的一筆，維權(quán)的業(yè)委會(huì)拿維權(quán)的艱辛逗自己玩！

我不知道鄉(xiāng)政府在協(xié)調(diào)中到底起什么作用？美然動(dòng)力社區(qū)黨委、社區(qū)居委會(huì)籌備組兩次發(fā)布《致居民公開信》中業(yè)主的疑問大多無人答復(fù)；W鄉(xiāng)政府兩次向社區(qū)居民發(fā)布《美然動(dòng)力社區(qū)維護(hù)穩(wěn)定情況通報(bào)》競?cè)粵]有加蓋公章！

真誠希望鄉(xiāng)政府做一個(gè)調(diào)查：動(dòng)力街區(qū)目前面臨的主要問題到底是什么？ 做為業(yè)主，非常期望媒體跟蹤報(bào)道!讓事情的真相大白于天下!美然動(dòng)力街區(qū)·A3區(qū)·一名普通業(yè)主事態(tài)的進(jìn)一步發(fā)展

2006年1月17日，C區(qū)人民法院對新舊物業(yè)交接強(qiáng)制執(zhí)行，法院完成了現(xiàn)場移交手續(xù)的執(zhí)行工作，美晟物業(yè)公司撤出美然動(dòng)力街區(qū)，四方佳園物業(yè)公司以小區(qū)臨時(shí)管理者的身份第一次進(jìn)駐小區(qū)。

雖然美晟物業(yè)退出物業(yè)管理現(xiàn)場了，然而，產(chǎn)權(quán)清冊、物業(yè)用房等關(guān)鍵內(nèi)容美晟物業(yè)公司并未移交。供暖專項(xiàng)費(fèi)用及收繳名冊、2006年度物業(yè)費(fèi)收繳情況及名冊等也未移交。

1月18日，為了解決資金困難，業(yè)委會(huì)與四方佳園物業(yè)公司聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于收取過渡時(shí)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)的緊急通知》，通知發(fā)出后，部分業(yè)主開始繳納物業(yè)費(fèi)。事后統(tǒng)計(jì)，四方佳園收到了20多萬元的供暖費(fèi)，但按照小區(qū)實(shí)際的業(yè)主人數(shù)統(tǒng)計(jì)，四方佳園物業(yè)本應(yīng)拿到更多的費(fèi)用。在此之前，很多業(yè)主已經(jīng)將費(fèi)用交給了美晟物業(yè)，他們表示不會(huì)二次繳費(fèi)。四方佳園物業(yè)稱美晟在交接時(shí)卻沒有將這筆錢交給他們。

1月23日,進(jìn)駐不到一周，四方佳園物業(yè)公司撤離小區(qū)。1月23日晚，小區(qū)供暖停止，四方佳園表示無錢購買天然氣。24日中午，小區(qū)供暖重新恢復(fù)。

2006年1月25日，因四方佳園物業(yè)公司準(zhǔn)備撤離，W地區(qū)人大代表向區(qū)人大常委會(huì)發(fā)出《緊急呼吁》，Z主任接到傳真后，立即做出批示，R副主任到W政府緊急督辦，明確要求：四方佳園物業(yè)公司不得擅自撤離。

2006年1月27日凌晨，區(qū)管委Y主任到美然現(xiàn)場辦公，政府決定墊資75萬元購買燃?xì)狻?月28日四方佳園第二次進(jìn)駐小區(qū)。

2006年2月5日，四方佳園物業(yè)公司因無法維持日常經(jīng)營管理正式撤出美然動(dòng)力街區(qū)??

2006年2月14日，區(qū)長C某、副區(qū)長T某某召開信訪排查調(diào)查會(huì)，進(jìn)一步對美然問題做出指示??

市建委主任S某某在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的報(bào)告中特別指出：“C區(qū)美然動(dòng)力等小區(qū)發(fā)生的物業(yè)管理糾紛表明，我們對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不能再停留在‘物業(yè)服務(wù)好與不好’的簡單理解上。物業(yè)管理問題與開發(fā)遺留問題、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作等問題時(shí)常交織在一起，動(dòng)輒涉及群體利益，關(guān)系到社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)的穩(wěn)定。我們要從構(gòu)建和諧社會(huì)、和諧社區(qū)的高度出發(fā)，提高認(rèn)識(shí)，并按照和諧社會(huì)的目標(biāo)、要求，實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好居民的共同利益。”

參考文獻(xiàn)

1．《北京市朝陽區(qū)人民法院就美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)糾紛一案民事判決書》（2005）朝民字第24896號

2．《關(guān)于三間房美然動(dòng)力小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司矛盾糾紛問題的調(diào)研報(bào)告》，三間房鄉(xiāng)政府，2006年1月25日。

3．《美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)真空情況簡介》三間房地區(qū)工委，2006年2月23日。

4．“北京市建委對美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)糾紛問題的分析”，摘自北京市建委《物業(yè)管理典型糾紛情況分析》

5．《朝陽區(qū)物業(yè)管理基本情況》，朝陽區(qū)政府辦公室，2007年10月。

第二篇：物業(yè)糾紛案例案例

小區(qū)內(nèi)交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任?？墒?，事情并沒有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒有過錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

分析：

1、根據(jù)《中華人民共和國道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。

但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。

３、在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國家或相關(guān)主管部門的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另

外，通過購買相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

（高空拋物責(zé)任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時(shí)左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過神來時(shí)，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時(shí)路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。

后來，高女士報(bào)警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個(gè)人給予補(bǔ)償費(fèi)用200元，但高女士堅(jiān)持所有醫(yī)療費(fèi)用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙?jiān)V狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費(fèi)620元、誤工費(fèi)150元、交通費(fèi)17元、精神損失費(fèi)1500元、工商登記費(fèi)60元，并承擔(dān)該案受理費(fèi) 以及資料和證件復(fù)印費(fèi)。分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個(gè)案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無法對該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過程中，不存在過錯(cuò)，對原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。

①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴

7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對方可以申請調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。

案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)

房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費(fèi)的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費(fèi)問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。

風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。

本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯(cuò)。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患

業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。”這是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。

第三篇：9種典型物業(yè)糾紛典型案例

9種典型物業(yè)糾紛典型案例

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一、物業(yè)公司不是“第二警力

案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點(diǎn)了，便立即報(bào)了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。

分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。

點(diǎn)評 當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。

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二、業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房內(nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。

分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。

目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

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三、物業(yè)管理費(fèi)要明示

去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門。物價(jià)管理部門接到投訴后，經(jīng)過調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。

分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價(jià)管理部門只是登記備案而已。

點(diǎn)評 當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價(jià)管理等政府部門如何轉(zhuǎn)換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題。總的來說，物業(yè)管理作為市場化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場來決定價(jià)格。

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四、業(yè)委會(huì)擅自打官司

案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會(huì)今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房，業(yè)委會(huì)委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會(huì)了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€(gè)是侵害了物業(yè)公司的商譽(yù)，須賠償幾萬元，業(yè)委會(huì)希望每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會(huì)的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會(huì)成員本人承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會(huì)做主，討回公道。

分析：國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權(quán)作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過并明確授權(quán)才能生效。

點(diǎn)評 目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會(huì)擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的業(yè)委會(huì)動(dòng)不動(dòng)就提起訴訟，有一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會(huì)就辭職不干了。有的業(yè)委會(huì)雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時(shí)往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時(shí)間里將征詢意見表寄回業(yè)委會(huì)，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實(shí)是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對票身上，更不能將棄權(quán)票強(qiáng)加到同意票的頭上。

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五、物業(yè)公司截留物業(yè)管理費(fèi)

案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同約定業(yè)委會(huì)將廣場全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場有關(guān)規(guī)定提取12％的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會(huì)所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會(huì)，于是東家就將物業(yè)公司請到法院講道理去了。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報(bào)酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)屬于業(yè)主大會(huì)所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。

點(diǎn)評該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場業(yè)委會(huì)，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)表決由業(yè)委會(huì)追訴物業(yè)公司業(yè)委會(huì)用房、停車費(fèi)等官司越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)普遍增強(qiáng)。

類型六前物業(yè)公司拒絕“退場”

案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會(huì)出錢請了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個(gè)月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做考試吧好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時(shí)撤離管理區(qū)域。

點(diǎn)評 當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場平添了幾分不和諧的聲音。

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七、物業(yè)成樓盤營銷手段

案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動(dòng)退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂在所難免。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

點(diǎn)評目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)問題與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實(shí)行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開發(fā)商毀標(biāo)的則是首例?？梢姡壳叭杂胁糠珠_發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達(dá)到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應(yīng)該時(shí)刻不能放松監(jiān)管。

類型八業(yè)委會(huì)換屆選舉

案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會(huì)任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的主持下成立了選舉新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組，前任業(yè)委會(huì)業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會(huì)籌備組的成員，于是不去報(bào)名登記參加業(yè)委會(huì)委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會(huì)的選舉結(jié)果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責(zé)房地辦人員違法行政。

分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會(huì)到期后如何選舉下一屆業(yè)委會(huì)沒有作出相關(guān)的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會(huì)成員以業(yè)委會(huì)委員的身份參與新一屆業(yè)委會(huì)的選舉工作，而應(yīng)是以一個(gè)業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

目前，在本市某些小區(qū)的選舉過程中，由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會(huì)委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步是分不開的。相反，相關(guān)的有關(guān)業(yè)委會(huì)的選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。

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九、維修基金“大挪窩”

案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個(gè)“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結(jié)果引發(fā)了業(yè)委會(huì)委員與委員之間的嚴(yán)重沖突。

分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動(dòng)用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主決定。

點(diǎn)評 對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要考試吧是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機(jī)制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個(gè)別本身財(cái)產(chǎn)并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會(huì)委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

第四篇：物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄

物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄--公共秩序維護(hù)（四

1、雨天，因地面濕滑，李太在其住宅小區(qū)樓下的大堂滑到摔傷。事后，李太向其住宅的物業(yè)管理公司提出索賠醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)等要求。案例分析

如果物業(yè)公司已經(jīng)在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且已采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司無須承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司沒有在大堂或者容易發(fā)生滑倒的地方設(shè)有警示告示，且采取了一些鋪防滑地氈等具體防滑措施，那么住戶不慎摔傷，物業(yè)公司必須承擔(dān)民事責(zé)任。為了規(guī)避不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司一般都購買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所承擔(dān)的應(yīng)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。萬一因物業(yè)公司疏忽或過失行為而導(dǎo)致業(yè)主、住戶等人員利益受傷害時(shí)，也可以由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

2、一天下午羅先生將一輛轎車停放在某住宅小區(qū)的住宅樓下，從樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞，羅先生找到物業(yè)公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與他們無關(guān)。羅先生找到屋主，屋主說花盆是風(fēng)吹下來的，屬不可抗力，并非她故意扔下來的，所以，她不應(yīng)當(dāng)賠償。無奈之下，羅先生訴之于法庭。案例分析：

本案涉及三個(gè)方面的問題： 本案的責(zé)任主體是誰？ 本案適用什么樣的歸責(zé)原則？ 如何判斷不可抗力。

我國《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任?！?/p>

這一規(guī)定的責(zé)任主體是工作物的所有人和管理人。責(zé)任主體首先是所有人，所有人事指建筑物及其設(shè)施或懸掛物、擱臵物的所有人。責(zé)任的主體其次是管理人——物業(yè)公司

在一般民事侵權(quán)行為中，一般適用“過錯(cuò)責(zé)任原則”，即受害人不僅要證明損害事實(shí)的發(fā)生，還要證明加害人對損害事實(shí)的發(fā)生具有過錯(cuò)，在這種情況下加害人才承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生的倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或則管理人的免責(zé)條件是能夠證明自己沒有過錯(cuò)。

在本案中業(yè)主必須證明自己對可預(yù)見的暴雨大風(fēng)天氣情況下花盆的可能墜落進(jìn)行了足夠的安全防護(hù)才能免責(zé)。物業(yè)公司則應(yīng)證明自己不是花盆的管理人（陽臺(tái)屬業(yè)主 專有部分）；且已對可能危及公共安全的花盆提出了整改要求。如物業(yè)公司和業(yè)主證明不了自己無過錯(cuò)，則推定其有過錯(cuò)，從而承擔(dān)賠償責(zé)任。

不可抗力是指人力不可抗拒的力量。簡單地說是“ 三不”，即“不可預(yù)見，不可避免，不可克服”。事實(shí)上，大風(fēng)吹來完全是可以根據(jù)天氣預(yù)報(bào)或該地區(qū)生活經(jīng)驗(yàn)預(yù)見，而且只要采取措施，如把陽臺(tái)上的花盆拿到室內(nèi)，就可以避免脫落，因此，業(yè)主提出的不可抗力事由是不成立的。

3、某住宅小區(qū)中心廣場設(shè)有供業(yè)主游樂的轉(zhuǎn)椅。一天傍晚，五歲女孩劉某與小保姆在小區(qū)里閑逛，保姆回家拿礦泉水。劉某獨(dú)自一人跨上轉(zhuǎn)椅中一個(gè)已壞損的座位，轉(zhuǎn)動(dòng)后，被摔出成腦傷。劉某家長隨追究物業(yè)公司責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為在已壞損的游樂椅上，貼有明顯申明該游樂椅已經(jīng)壞損的告知，并已通知廠家前來修復(fù)，所以物業(yè)沒有任何責(zé)任，小孩的家長未盡到監(jiān)護(hù)作用是主要原因。案例分析

根據(jù)《民法通則》125條規(guī)定：“在公共場所、道路或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有明顯標(biāo)識(shí)和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任”。物業(yè)公司雖出具了告知提示，但沒有采取安全措施，因此，不能以此免除物業(yè)的維護(hù)責(zé)任。正確的做法是，物業(yè)在出告知的同時(shí)，應(yīng)該把整個(gè)游樂椅圍起來，停止使用，待修復(fù)后在開放。

4、斯達(dá)公寓的業(yè)主黃先生拒絕按約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) , 理由是他自己雇有專門保鏢 , 對自己的安全負(fù)責(zé) , 因而所叫物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不應(yīng)包含物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)費(fèi)。請分析 :(1)黃先生的做法是否有道理,為什么 ?(2)物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣解決這個(gè)問題 ? 答：⑴、黃先生做法沒道理。因?yàn)椋?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中明確指出： “經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

⑵、首先與黃先生溝通，并通過業(yè)主委員會(huì)或其它有關(guān)部門做其工作，如不行，那末通過司法途徑解決。

5、位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10月，入住業(yè)主超過80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署該《物業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。試分析這部分業(yè)主的拒繳物管費(fèi)的理由成立嗎？ 探討答案：該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確指出：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄---車輛道路管理服務(wù)糾紛 【案例四】

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的

瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場?，F(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現(xiàn)場進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭?！景咐治觥?/p>

本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。

原告徐某起訴的主要理由是，A大廈物業(yè)管理公司未對其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無

關(guān)，在停車場管理方面沒有過錯(cuò)。深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱臵物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸---交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B 大廈的所有人，應(yīng)對損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對被告二某物業(yè)管理公司的起訴。

值得一提的是，物業(yè)管理公司對事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)摹Ｑ策壨＼噲龅谋０舶l(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對現(xiàn)場及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。

物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。

2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。

3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中 的主要環(huán)節(jié)。

[案例一]位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房 21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10 月，入住業(yè)主超過80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些 業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署《物 業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。案例分析：

該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>

暴風(fēng)雨天的清潔應(yīng)急處理措施

清潔班長勤巡查，督導(dǎo)個(gè)崗位清潔員的工作，加強(qiáng)與其它部門的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作； 天臺(tái)、地下車庫的明暗溝、小區(qū)污水井等專門檢查，如有堵塞及時(shí)清通； 關(guān)好各樓層門窗，防止風(fēng)雨刮進(jìn)樓內(nèi)，淋濕墻面、地面及打碎玻璃； 準(zhǔn)備好雨衣、雨鞋、鐵鉤、竹片、電筒、干拖把、地毯等物件； 在業(yè)住和住戶頻繁進(jìn)出的地方放臵指示牌，提醒客人“小心地滑”； 檢查各責(zé)任區(qū)內(nèi)污水、雨水排放是否暢通，如堵塞及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心； 在重要的大堂鋪設(shè)一條防滑地毯；

發(fā)現(xiàn)塌陷或大量泥沙潰至路面或綠化帶時(shí)，及時(shí)清運(yùn)打掃； 道路積水太重雨停時(shí)用刮水器迅速刮去；

暴風(fēng)雨后，及時(shí)清掃地面垃圾、樹葉、泥石等雜物垃圾； 進(jìn)行清潔消殺。

污水外溢的清潔處理措施

將撈起的污物、雜物迅速裝車運(yùn)走，避免造成二次污染；

用垃圾斗將污水裝入水桶，迅速倒掉，雨水掃入地漏；維修完畢后，迅速打掃現(xiàn)場。

業(yè)主亂停車物業(yè)鎖車“制裁”對嗎 南昌市某物業(yè)小區(qū)業(yè)主F先生投訴前幾天他的一輛豐田車停放在小區(qū)內(nèi)，第二天他啟動(dòng)車子準(zhǔn)備外出時(shí)，“嘭”的一聲巨響從車子地盤除傳來，他趕緊剎車，下車查看后發(fā)現(xiàn)車子左前輪上竟然多了一把抱胎鎖，車子開動(dòng)后鎖對輪胎、托架、球頭等部位造成不同成都的損傷，造成了四五千元的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)了解得知這是物業(yè)公司對他車子亂停亂放采取的措施。F先生找到物業(yè)公司理論，認(rèn)為他占用的是業(yè)主共用地方，同時(shí)及時(shí)業(yè)主車輛停放不規(guī)范物業(yè)公司也不能采取鎖車措施。物業(yè)公司認(rèn)為由于F先生在小區(qū)停車時(shí)，經(jīng)常亂停放，多次勸阻無效才不得已使用抱胎鎖，是F先生的原因，才導(dǎo)致此事情發(fā)生，故責(zé)任不在物業(yè)。你認(rèn)為物業(yè)公司這樣做對否？ 討論答案：

物業(yè)公司這樣做不恰當(dāng)。因?yàn)椴还軜I(yè)主停車位臵是否正確，物業(yè)公司都無權(quán)私自給業(yè)主車子上鎖，此舉相當(dāng)于扣押和控制他人財(cái)務(wù)，物業(yè)公司的做法存在著過錯(cuò)，因承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果業(yè)主亂停車，物業(yè)公司多次勸阻無效，可采用報(bào)告和協(xié)調(diào)的辦法解決，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或轄區(qū)民警，請他們出面協(xié)調(diào)解決。

流浪狗在小區(qū)咬傷人物業(yè)公司該承擔(dān)責(zé)任嗎？

2009年7月，江西省吉安市某小區(qū)，讀小學(xué)二年級的學(xué)生揚(yáng)揚(yáng)放學(xué)回家，剛走進(jìn)小區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來趕來的物業(yè)公司保安將狗打死。揚(yáng)揚(yáng)被送到醫(yī)院，花去醫(yī)療費(fèi)1021﹒19元。揚(yáng)揚(yáng)家人認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，咬人的不是你，讓狗進(jìn)來的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，要求對方賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)及精神損失費(fèi)12121元。物業(yè)公司稱改狗系流浪狗，在不受控的情況下進(jìn)入小區(qū)，事發(fā)后，物業(yè)公司已將狗處臵，并及時(shí)通知了揚(yáng)揚(yáng)家長，安排人將揚(yáng)揚(yáng)送到醫(yī)院治療。此外，原告只較了2005的物管費(fèi)，未完全履行繳費(fèi)義務(wù)，故物業(yè)公司不承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。你認(rèn)為法院將如何審理此案？ 探討答案：

法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在管理時(shí)應(yīng)預(yù)見狗患尤其是流浪狗對小區(qū)安全將產(chǎn)生不利影響，有義務(wù)采取措施防止流浪狗進(jìn)入小區(qū)。物業(yè)公司不作為導(dǎo)致?lián)P揚(yáng)受傷，應(yīng)承擔(dān)80％的責(zé)任；揚(yáng)揚(yáng)的父母對孩子未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)20％的責(zé)任。揚(yáng)揚(yáng)被狗咬傷后，承受了一定的精神痛苦，物業(yè)公司應(yīng)適當(dāng)賠償精神損失撫慰金。故一審判決物業(yè)公司賠償1121﹒95元（醫(yī)療費(fèi)和交通費(fèi)）的80％即897﹒56元，賠償精神損失撫慰金500元。

什么是緊急避險(xiǎn)

緊急避險(xiǎn)是指為了公共利益、本人或他人的人生及其權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一合法利益的行為。緊急避險(xiǎn)構(gòu)成要件有以下幾點(diǎn)： 1.必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；

2.危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的，而不是尚未到來或已經(jīng)過去的； 3.避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施； 4.避險(xiǎn)行為必須在沒有其他方法可以排除危險(xiǎn)； 5.緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的； 6.避險(xiǎn)行為不能超過必要的限度。擁有空臵房的開發(fā)商是否擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)？

某小區(qū)共有336套住宅，39套未出售。2008年7月，物業(yè)服務(wù)公司受開發(fā)商委托成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，制定了成了業(yè)主委員會(huì)的工作計(jì)劃，并發(fā)放回收了“初選征詢表”。隨后，召開了籌備小組工作會(huì)議。確定了14名候選人，決定從中選出7名委員。今年4月初進(jìn)行了第一次投票選舉，但就在要公布業(yè)主委員會(huì)委員當(dāng)選名單之前，有業(yè)主提出開發(fā)商將未出售的39套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，要求進(jìn)行重新選舉。請問你是怎樣認(rèn)為的？ 探討答案：

未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商就擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

第五篇：物業(yè)糾紛典型案例解析[范文]

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

物業(yè)糾紛典型案例解析

1、物業(yè)收費(fèi)糾紛解析

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí)：

常識(shí)一：物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的

物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的。

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

常識(shí)二：業(yè)主委員會(huì)未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，無論是物業(yè)管理委員會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹€(gè)業(yè)主來否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)或業(yè)委會(huì)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會(huì)決定承認(rèn)這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會(huì)最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會(huì)的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。

常識(shí)三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費(fèi)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。

另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

(1)因物業(yè)公司的過錯(cuò)致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：證明服務(wù)不周拒交物業(yè)費(fèi)，法院判決仍須補(bǔ)交70％

馮女士因拖欠41個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒銷售攤位等。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為30％，馮女士須交41個(gè)月物業(yè)費(fèi)的70％。

案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，同時(shí)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。

（2）非因物業(yè)公司的過錯(cuò)產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 ①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的 典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴

7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬元、供暖費(fèi)6076.2元、車位管理費(fèi)1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬余元、供暖費(fèi)6000余元及車位管理費(fèi)1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會(huì)督促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時(shí)間早于《物業(yè)管理?xiàng)l例》公布、施行的時(shí)間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對方可以申請調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行。現(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實(shí)及法律依據(jù)。

案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。

案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。

房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明（北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。

③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費(fèi)的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)遭拒

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的

典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負(fù)有

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費(fèi)問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。

風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時(shí)停車費(fèi)。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對車輛被盜案一直

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的窗體頂窗體底端物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費(fèi)，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯(cuò)，判決物業(yè)無責(zé)。

案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯(cuò)。

1、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

2、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對車輛的丟失有過錯(cuò)過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。

3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費(fèi)，則應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對待證事實(shí)的證明無法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

（2）業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此本案中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn),一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.風(fēng)險(xiǎn)防范：為了避免因業(yè)主財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實(shí)的履行對業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。

3、因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī):《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《物權(quán)法》第七十一條

：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

《物權(quán)法》第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。

物業(yè)公司要避免因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。

(2)因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。

房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

（3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例 ：A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會(huì)破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時(shí)，該業(yè)主總是加以阻礙，并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

案例解析：按照《物權(quán)法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨(dú)立支配的權(quán)利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時(shí)所造成的損害給予補(bǔ)償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時(shí)許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣8萬元。事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。

本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時(shí)得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時(shí)得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。

關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯(cuò)。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請求，但實(shí)業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患。

5、小區(qū)內(nèi)因共用場地的使用而引發(fā)的法律糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元

《民法通則》第71條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

《物權(quán)法》第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

《物權(quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

《物權(quán)法》第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

一切用數(shù)據(jù)說話

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（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：物業(yè)公司無權(quán)出租共用部分

某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購房時(shí)已將傳達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。

案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11、55、66條規(guī)定，小區(qū)傳達(dá)室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)公司只能對傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn)

（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛

典型案例：曾先生原是婁底市的一個(gè)煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時(shí)車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來做泊車之用。

于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時(shí)間搭建好了一個(gè)車棚。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，一切用數(shù)據(jù)說話

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否則雇請民工將車棚強(qiáng)行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費(fèi)用。

對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。

為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今還沒有解決。

案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨(dú)排他性使用；按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7、51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個(gè)體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意；按照《物業(yè)管理?xiàng)l理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報(bào)告的義務(wù)。

按照《物權(quán)法》第70－73、76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。

《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

6、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意

《物權(quán)法》第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

典型案例：2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個(gè)月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。

案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變房屋的使用性質(zhì)。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)

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有利害關(guān)系的業(yè)主同意

及《物權(quán)法》第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。無論是業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計(jì)規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會(huì)管理秩序，而且有可能對相鄰權(quán)造成影響。相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來自相鄰他方的危害或危險(xiǎn)的權(quán)利；相鄰義務(wù)則是向相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險(xiǎn)的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利益，不得將其權(quán)利濫用，即對物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本來規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。

7、特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《民法通則》第123條：

從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

【案例】孫某（男，10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽臺(tái)的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。

審理結(jié)果：電力公司負(fù)80％的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù)20％的責(zé)任

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《電力設(shè)施保護(hù)條例》

一切用數(shù)據(jù)說話

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及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，采取有力的措施保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條第1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！彪娏疚茨芗皶r(shí)檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢袑O某并非故意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。

8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（1）典型案例：上消防逃生門物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成

高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺(tái)上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點(diǎn)多黃昏時(shí)分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直接上了天臺(tái)，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認(rèn)真清理，他臉上大傷口3個(gè)被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實(shí)在無法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過檢查，原來通往天臺(tái)的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時(shí)不知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。

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第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認(rèn)為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺(tái)為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。

法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。

案例解析：平臺(tái)晾曬衣服顯屬不當(dāng)，且其為成年人應(yīng)當(dāng)對自己的活動(dòng)范圍負(fù)注意義務(wù)，對損害后果的發(fā)生負(fù)主要過錯(cuò)責(zé)任；但物業(yè)公司負(fù)有對管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

（2）典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務(wù)無責(zé)任

2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺(tái)階結(jié)冰,趙小姐上班時(shí)經(jīng)過不慎滑到,導(dǎo)致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯，因此，趙小姐上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)該乘載貨電梯，而且，事發(fā)當(dāng)天物業(yè)管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯，但趙小姐不聽。所以物業(yè)管理認(rèn)為趙小姐跌傷是其本人過錯(cuò)造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，故物業(yè)管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。

法院判決：物業(yè)公司無責(zé)任

案例解析：既然所簽定的物業(yè)管理合同或相關(guān)管理規(guī)定已載明電梯的使用性質(zhì)，再加上當(dāng)天管理人員現(xiàn)場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯，故物業(yè)管理人員已盡到了注意告知義務(wù)，因此，在這種情況下導(dǎo)致趙小姐摔傷，責(zé)任全在趙小姐身上。

（3）典型案例：物業(yè)未盡及時(shí)注意義務(wù)業(yè)主人身損害索賠

去年4月，家住盧灣某小區(qū)的徐某準(zhǔn)備進(jìn)行0裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后，將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當(dāng)日中午，鄰居周某步行至地下車庫取車時(shí)，避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。

案例解析：如果業(yè)主在小區(qū)公共區(qū)域受到傷害，物業(yè)未能及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)現(xiàn)異常情況沒有及時(shí)注意，導(dǎo)致?lián)p害后果產(chǎn)生的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若因物業(yè)的管理未到位，如未及時(shí)清理雜物、對公共設(shè)備進(jìn)行修復(fù)造成居民人身損害的，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：為了規(guī)避因物業(yè)管理人員未盡到注意告知義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)管理

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人員應(yīng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標(biāo)志。

9、業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。

本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)

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管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。

案例解析：

（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款?！蓖瑫r(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼耍瑔栴}關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住

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宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。

10、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身損害賠償糾紛

相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

《民法通則》第一百三十一條：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。

最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

第九條： 雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過失致人損害的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。

前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。

《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《民法通則》第一百二十六條：

建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由

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業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

《城市新建小區(qū)管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。

（1）保安未盡安全保障義務(wù)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：小區(qū)居民家中被砍傷 物業(yè)公司未盡責(zé)被判賠償

日前，洛陽市老城區(qū)法院依法審結(jié)一起因物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主身體損害的人身損害賠償糾紛案件，判決物業(yè)公司承擔(dān)張某人身損害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任，賠償張某4萬余元。

2003年4月2日，原告張某之母李女士從被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了一套位于本市某小區(qū)內(nèi)的住宅。同年9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。其中約定，被告在管理中負(fù)有“在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下管理日常治安工作，安排管理人員對本區(qū)進(jìn)行日常巡視”的義務(wù)。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費(fèi)，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。

2004年8月15日凌晨2時(shí)許，一犯罪嫌疑人潛入該小區(qū)，從原告所居住的房屋南邊沿墻攀爬至原告房間，用菜刀將熟睡中的原告砍傷，后逃離現(xiàn)場(該案至今未破)。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天24小時(shí)值班，但對出入人員無登記，無日常24小時(shí)巡邏。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成9級傷殘，為此先后住院治療38天，花去醫(yī)療費(fèi)3.3萬余元。

2004年11月19日，原告以被告物業(yè)管理中治安防范措施有漏洞，給犯罪分子以可乘之機(jī)為由，向洛陽市老城區(qū)法院提起訴訟，要求被告賠償其醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、殘疾賠償金、精神撫慰金等共計(jì)10萬余元。法院審理后，依據(jù)我國《民法通則》等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決。

案例解析：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，從

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優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者是其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費(fèi)，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)行為的義務(wù)。因此，原告張某深夜在自己家中睡覺時(shí)，被潛入的犯罪嫌疑人持刀砍傷致殘，屬被告未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，對此，被告存在一定過錯(cuò)，法院判決其承擔(dān)張某人身損害損失40％的補(bǔ)充賠償責(zé)任是適宜的。

（2）保安致人損害的物業(yè)糾紛

典型案例：某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對進(jìn)入小區(qū)的人和車輛進(jìn)行安全管理。2004年8月5日，居住在該小區(qū)的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子，準(zhǔn)備進(jìn)入小區(qū)回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進(jìn)入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)入小區(qū)。為此，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進(jìn)入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。為此，楊某起訴某物業(yè)公司要求賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、鑒定費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)5.3萬余元。

法院判決：經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護(hù)。原告駕車進(jìn)入被告管理的居民小區(qū)時(shí)與被告的值勤保安因車輛出入證問題產(chǎn)生爭執(zhí)，雙方本應(yīng)克制自己的情緒，從維護(hù)小區(qū)管理秩序出發(fā)，妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜，進(jìn)而情緒激動(dòng)相互毆打，造成原告受傷。雙方均負(fù)有一定過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。被告與實(shí)施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟(jì)損失。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣6100元。

案例解析：本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區(qū)居民，被告則是管理小區(qū)的物業(yè)公司。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認(rèn)為，值勤保安在從事雇傭活動(dòng)中致使原告人身損害，被告應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

雇主在這里所承擔(dān)的是雇主替代責(zé)任。雇主替代責(zé)任是指雇主對雇員在從事雇傭活動(dòng)中侵犯他人權(quán)利時(shí)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本案中，值勤保安對進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行管理是在履行其雇主——某物業(yè)公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個(gè)人行為，但值勤保安是在履行其工作職責(zé)時(shí)，與原告發(fā)生爭執(zhí)從而導(dǎo)致斗毆。依照最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動(dòng)”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者其他勞務(wù)活動(dòng)。雇員的行為超出授權(quán)范圍，但其表現(xiàn)形式是履行職務(wù)或者與履行職務(wù)有內(nèi)在聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“從事雇傭活動(dòng)”。所以，應(yīng)認(rèn)定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害，其雇主——某物業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

但同時(shí)，小區(qū)某物業(yè)公司是受小區(qū)業(yè)主的委托對小區(qū)進(jìn)行管理，原告作為小區(qū)一名居民有服從小區(qū)管理的義務(wù)。但原告沒有履行其義務(wù)，而與值勤保安爭執(zhí)斗毆。因此，原告同樣是有過錯(cuò)的，依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯(cuò)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任”，故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。

（3）小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛

典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場上玩耍。小鵬在跑動(dòng)中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。但對方認(rèn)為小鵬受傷是由于父母看護(hù)不力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費(fèi)、精神撫慰金計(jì)1．4萬余元。庭審中，被告物業(yè)公司和開發(fā)商都表示不愿賠償。

法院判決：物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。

案例解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，同時(shí)建設(shè)部《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對小區(qū)的管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。因此，物業(yè)公司對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)，對于因共用設(shè)施存在安全隱患致使他人受傷的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而物業(yè)小區(qū)休閑廣場上的石桌作為共用設(shè)施，可見物業(yè)公司對休閑廣場上的石桌負(fù)有管理、維護(hù)義務(wù)。另根據(jù)《民法通則》規(guī)定，一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

建筑物或其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據(jù)證明其已盡到了管理、維修義務(wù)對損害的發(fā)生并沒有過錯(cuò)，故應(yīng)對小鵬的受傷承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，小鵬的母親未盡好足夠的監(jiān)護(hù)義務(wù)，對兒子受傷亦有一定過錯(cuò)，可相應(yīng)減輕物業(yè)公司的部分賠償責(zé)任。因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬7200余元。

相關(guān)法律知識(shí)：“安全保障義務(wù)”有法律依據(jù)[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，比較集中地體現(xiàn)了侵權(quán)責(zé)任法的主要原則。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”通俗地說就是，經(jīng)營者或者社會(huì)活動(dòng)組織者，對他的顧客或者活動(dòng)參加者負(fù)有合理限度的安全保障義務(wù)，未履行這個(gè)義務(wù)，致使他人受到人身損害的，要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。法條中雖未明確列舉物業(yè)管理，但從法理上看，從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)包括在“等經(jīng)營活動(dòng)”之中，物業(yè)管理公司要對它的顧客一一業(yè)主和使用人承擔(dān)安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)足毫無疑義的。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理人的安全保障義務(wù)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：設(shè)施設(shè)備的安全保障責(zé)任、管理服務(wù)的安全保障責(zé)任、預(yù)防和制止第三人侵權(quán)的安全保障責(zé)任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 設(shè)施設(shè)備：安全可靠無隱患[Fr:http://www.Pmedu.net]

每個(gè)住宅小區(qū)中都會(huì)有許多設(shè)施設(shè)備，如交通設(shè)施、供水供電供氣設(shè)施、安保設(shè)施、排污設(shè)施、娛樂設(shè)施等，物業(yè)公司作為管理人，有義務(wù)保障這些設(shè)施的完好，不使其對業(yè)主和使用人造成人身損害。如果設(shè)施設(shè)備未達(dá)到安全要求，導(dǎo)致使用人受損的，受損人有權(quán)向物業(yè)管理人索賠。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物業(yè)管理中，來自設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)多，僅小區(qū)游泳池，就存在水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、是否按標(biāo)準(zhǔn)配備了救生設(shè)備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設(shè)置了安全告示等，其中一項(xiàng)欠缺，就可能構(gòu)成“未盡設(shè)施設(shè)備的安全保障義務(wù)”。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方莊小區(qū)一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護(hù)欄時(shí)失足，被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”，花去醫(yī)療費(fèi)用近三萬元，后女孩向物業(yè)公司索賠26萬余元。物業(yè)公司認(rèn)為，一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

安裝護(hù)欄足為了保護(hù)綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護(hù)欄，家長也未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司對此傷害后果沒有責(zé)任。法院最終認(rèn)定：該小區(qū)物業(yè)公司設(shè)置鋼筋護(hù)欄時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到兒童的安全，護(hù)欄留有十余厘米長的尖頭，存在安全隱患，應(yīng)對此人身傷害事故承擔(dān)部分責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)用1萬元。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 這個(gè)案例啟示我們，對小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施設(shè)備，都要考慮是否存在不安全的因素，特別是兒童能及的范圍內(nèi)，不僅要考慮正常使用狀態(tài)下會(huì)不會(huì)發(fā)生傷害，還要考慮到非正常使用狀態(tài)下，甚至“萬一”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘，專門用于堵塞電源插孔的，其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時(shí)觸電。這種心思，就是物業(yè)管理人應(yīng)有的安全意識(shí)。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 服務(wù)管理：細(xì)致周到無過失[Fr:http://www.Pmedu.net]

物業(yè)公司的服務(wù)管理，包括對業(yè)主的服務(wù)及對房屋、設(shè)施及小區(qū)秩序的管理。服務(wù)管理不到位，沒有盡到職責(zé)，造成業(yè)主或者使用人的人身受到損害，就屬于“未盡管理上的安全保障義務(wù)”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。東海花園業(yè)主在家中被殺案，兇犯持作廢出入證混入小區(qū)，物業(yè)管理人員未能覺察，顯然在履行職責(zé)上有重大瑕疵，這是法院判決它承擔(dān)賠償責(zé)任的主要原因。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進(jìn)出小區(qū)，作案時(shí)間長達(dá)10多個(gè)小時(shí)，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。這種情況下，物業(yè)公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務(wù)，恐怕說不過去。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障責(zé)任范圍很廣：對可疑人員進(jìn)行詢問盤查、在施工檢修地點(diǎn)設(shè)置標(biāo)志、投放消殺藥劑前的預(yù)告警示、對業(yè)主求助時(shí)的迅速處理等，都是物業(yè)公司最常見的安全保障工作內(nèi)容。2001年3月，上海復(fù)興新苑小區(qū)業(yè)主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺，破案后查明罪犯從運(yùn)送垃圾的小門進(jìn)入小區(qū)，而該門在晚上是應(yīng)當(dāng)上鎖的，那晚卻沒有關(guān)。這成為物業(yè)公司未履行職責(zé)的主要依據(jù)。因此法院判物業(yè)公司賠償4萬元。這個(gè)案例警示我們，物業(yè)管理工作不允許百密一疏，任何時(shí)間、任何行為都要經(jīng)得起檢驗(yàn)，這是一個(gè)很高的要求。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 類似業(yè)主被殺害這樣的惡性事故出現(xiàn)的概率固然很低，但小的傷害事故隨時(shí)都有可能發(fā)生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。最高法院的司法解釋指出：“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構(gòu)筑物因維護(hù)、管理瑕疵致人損害

一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù) 的；(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；(三)樹木傾倒、折斷或者果實(shí)墜落致人損害的”，“由所有人或者管理人承擔(dān)賠償責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區(qū)里發(fā)生，物業(yè)公司作為管理人責(zé)無旁貸。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 特別要注意的是，由物業(yè)管理人組織的大型社區(qū)活動(dòng)越來越多，體育比賽、商業(yè)促銷、文藝匯演等，雖然能營造熱烈的小區(qū)氣氛，但造成人身意外傷害的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。作為社區(qū)活動(dòng)的組織者，物業(yè)公司必須要充分考慮安全保障能力，如沒有安全把握，寧可不組織這類活動(dòng)。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵權(quán)：及時(shí)果斷不延誤[Fr:http://www.Pmedu.net]

對于來自第三人的人身傷害行為，物業(yè)公司有防范和制止的義務(wù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！边@里把物業(yè)公司制止第三人侵權(quán)的安全保障義務(wù)，概括歸納為“兩協(xié)助兩及時(shí)”?！皟蓞f(xié)助”足“協(xié)助防范、協(xié)助救助”；“兩及時(shí)”是“及時(shí)制止、及時(shí)報(bào)告”。我們知道，物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，本身并不具備執(zhí)法的權(quán)力，它只能在合理限度范圍內(nèi)承擔(dān)安全保障義務(wù)?！邦A(yù)防、制止(應(yīng)急)、報(bào)告、救助”這四個(gè)方面，就是物業(yè)公司合理限度范圍內(nèi)的責(zé)任。比如，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)接到“有人行兇”的報(bào)警，應(yīng)該立即派保安人員趕赴現(xiàn)場，在保護(hù)自身安全的前提下，采取制止措施，同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。如已發(fā)生人員傷亡，應(yīng)立即聯(lián)系急救站，協(xié)助救治傷員。在警方到達(dá)后，協(xié)助工作，配合調(diào)查。做到這些，就履行了制止侵權(quán)的安全保障義務(wù)。如果物業(yè)公司沒有做到“兩協(xié)助兩及時(shí)”，都會(huì)構(gòu)成不作為，受害者有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：

一、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀

1、街道辦新增為成立業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)部門

修改條文：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！?/p>

解讀：這項(xiàng)修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì)的一切用數(shù)據(jù)說話

優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)

指導(dǎo)部門，是把現(xiàn)實(shí)中的做法固定化。

2、業(yè)主共同決定七種事項(xiàng)

修改條文：“第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?/p>

解讀：此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項(xiàng)，改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項(xiàng)。

3、改建、重建建筑物程序更嚴(yán)格

修改內(nèi)容：“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

解讀：對于“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)新增事項(xiàng)，《決定》規(guī)定了更加嚴(yán)格的程序。此外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)在只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意就可以了，而修改之前，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

4、業(yè)主可向法院申請撤銷侵權(quán)決定

修改條文：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?/p>

解讀：由于規(guī)定了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定對業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到業(yè)主的權(quán)益，《決定》賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)力。

5、業(yè)委會(huì)決定違法街道辦有權(quán)撤銷

修改條文：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！?/p>

解讀：修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委

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員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)利。

6、物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

解讀：雖然只是變了幾個(gè)字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的。

二、《物權(quán)法》與《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》的對比分析

1、《物權(quán)法》首先對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。

首次明確以國家法律的形式，提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有物權(quán)概念?！段餀?quán)法》第七十條

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主們打開家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有部分，未經(jīng)特殊說明，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因?yàn)檫@是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的物質(zhì)基礎(chǔ)就在于，業(yè)主們要聯(lián)合起來，就大家共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，營造一個(gè)和諧、寧靜的家園。而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)所服務(wù)的也正是這一部分，因?yàn)閷τ跇I(yè)主來說，專有部分是私人家庭部分，任何人未經(jīng)允許，是不能夠隨便進(jìn)入的。由此，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職責(zé)也就非常明晰了，協(xié)助業(yè)主全體，使建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分處于良好的使用狀態(tài)，更加整潔、美觀。

《物權(quán)法》對于共有物權(quán)的內(nèi)容也作了解釋說明：第七十三條

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。對比《條例》，有了實(shí)質(zhì)性飛躍，《條例》中沒有共有物權(quán)的概念，提及業(yè)主共有物權(quán)的相關(guān)規(guī)定只有第六條第七款

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。應(yīng)當(dāng)說，物權(quán)法比《條例》有了質(zhì)的飛躍，難怪業(yè)主們不僅要舉雙手，而且要舉雙腳贊成了。

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《物權(quán)法》明確了建筑區(qū)劃內(nèi)，國有土地的使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。業(yè)主全體購買了建設(shè)單位的商品房，因此建筑區(qū)劃內(nèi)國有土地使用權(quán)自然一并轉(zhuǎn)讓給了全體業(yè)主。但是，據(jù)我們調(diào)查，目前絕大多數(shù)建設(shè)單位在將小區(qū)業(yè)主的專有部分出售完畢以后，并未將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，而且繼續(xù)持有《國有土地使用權(quán)證》，因此，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。由此可見，在《物權(quán)法》實(shí)施以后，將掀起一輪國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓爭議熱潮。

很多業(yè)主經(jīng)常會(huì)抱怨，自己購買房產(chǎn)的時(shí)候，周圍是草木蔥蘢的綠地，然而，好景不長，不久就會(huì)變成鋼筋水泥的叢林。一些開發(fā)商經(jīng)常通過先宣傳綠地面積，作為賣點(diǎn)，當(dāng)業(yè)主們購房入住之后，再將綠地變?yōu)闃欠?，繼續(xù)牟利，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。于是在房地產(chǎn)市場的供需兩端，形成了需求方——業(yè)主們的權(quán)益無影無蹤，供給方——發(fā)展商的利益無窮無盡這種奇觀。對于這種現(xiàn)象，《物權(quán)法》也作了相應(yīng)規(guī)定。

第一百三十六條

新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。我們看到，公共綠地作為原有業(yè)主們已設(shè)立的用益物權(quán)，是不能被損害的。因此，建設(shè)單位再想通過隱瞞規(guī)劃實(shí)現(xiàn)提高房價(jià)的做法，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。

2、明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的地位問題。

在很多小區(qū)的實(shí)踐中，不少業(yè)主都感覺到，許多合理的要求沒有得到解決，個(gè)別社區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的矛盾甚至非常尖銳。業(yè)主們請物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦事很困難，主人翁地位根本沒有得到體現(xiàn)。物權(quán)法對此作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

這三條的意義在于明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的法律地位、經(jīng)濟(jì)地位問題。業(yè)主是共有物權(quán)的所有人，業(yè)主全體為了更好的、更職業(yè)化的管理好自己的共有物權(quán)，邀請物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)前來協(xié)助，這與我們普通居民請家政服務(wù)人員操持家務(wù)是一樣的道理。只不過家政協(xié)助管理專有物權(quán)，而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理共有物權(quán)而已。業(yè)主全體有權(quán)利更換物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職權(quán)、服務(wù)質(zhì)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由業(yè)主全體根據(jù)實(shí)際市場情況

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確定。如果明確了這一點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間的關(guān)系也就非常明確了。業(yè)主是主人，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)是專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)。對比《條例》中的如下規(guī)定，第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。可以看出物權(quán)法更加明晰了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物權(quán)法中這些內(nèi)容比《條例》進(jìn)了一大步。在物權(quán)法中，始終是物業(yè)服務(wù)，而不是物業(yè)管理，我們也注意到，王兆國副委員長在向全國人大代表提請審議時(shí)，也始終使用的是物業(yè)服務(wù)，這說明，國家最高立法機(jī)構(gòu)是明晰的，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間，業(yè)主是首要的。管理與服務(wù)，表面上看是用詞不同而已，實(shí)質(zhì)上看，《物權(quán)法》在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系上，確立了業(yè)主的主導(dǎo)地位。當(dāng)然，并不是說物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)就是不重要。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有一支專業(yè)化的隊(duì)伍，他們提供物業(yè)服務(wù)比業(yè)主自行管理要更加高效，更加熟練。業(yè)主自行管理屬于業(yè)余水平，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)屬于專業(yè)水平。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間必須要爭取雙贏的局面。物業(yè)服務(wù)好了，業(yè)主們愿意支付更高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)才能夠提高收益。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提高了，業(yè)主們的家園也才更有價(jià)值。

3、對業(yè)主委員會(huì)的地位有了進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)成立的要件作了規(guī)定?！段餀?quán)法》第七十八條

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。而目前實(shí)施的《條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，而沒有說業(yè)主委員會(huì)的決定對全體業(yè)主具有約束力，僅僅多了7個(gè)字，但這7個(gè)字，字字千金，解決了業(yè)主委員會(huì)多年來無人理睬的尷尬境地。業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，但是，業(yè)主委員會(huì)的決定必須遵守，這樣才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與業(yè)主委員會(huì)的工作，也才會(huì)有更多的業(yè)主積極參與城市社區(qū)的建設(shè)。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系，《物權(quán)法》與條例相比，也有了明顯不同?！稐l例》第十九條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。換句話說，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，但是從《物權(quán)法》來看，房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)無權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定，只有人民法院才能有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定。這就更加規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)與政府職能部門之間的關(guān)系?！段餀?quán)法》第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

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由此看來，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理組織，依據(jù)國家的法律、法規(guī)的規(guī)定，一是基于業(yè)主的意思而成立，二是基于行政主管部門指導(dǎo)下和經(jīng)一定的程序而成立．只要業(yè)主委員會(huì)按照法定的程序和要求召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之時(shí)即為合法成立；三是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于業(yè)主共同的真實(shí)意愿，而非政府主管部門的批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)沒有上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，只是在業(yè)務(wù)上接受有關(guān)部門的“指導(dǎo)”。地方人民政府相關(guān)部門“備案”與“指導(dǎo)”不是行政審批、行政許可，行政主管部門不履行法定職責(zé)，不影響業(yè)主委員會(huì)的成立，備案也不是業(yè)主委員會(huì)成立或履行法定職責(zé)的必要條件。房地產(chǎn)行政主管部門不是業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，因此，業(yè)主委員會(huì)做出的決定，只要符合國家的法律規(guī)定，無需地方相關(guān)部門的審批。只有人民法院在業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，才能夠依法撤銷。

從《物權(quán)法》中，我們看到，城市居民委員會(huì)對業(yè)主委員會(huì)不再具有指導(dǎo)與監(jiān)督的權(quán)力。而《條例》第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。由于居委會(huì)不是地方人民政府相關(guān)部門，因此不再具有對業(yè)委會(huì)的“指導(dǎo)”與“監(jiān)督”權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)也無必要向居委會(huì)告知所有決定。

4、《物權(quán)法》保護(hù)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)利，對于物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，最為敏感的問題就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取，在小區(qū)中物業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間糾紛最多的利益關(guān)系最為直接的就是某些業(yè)主因?yàn)閷ξ飿I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量不滿意，而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第七十二條

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。根據(jù)此條，只要是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)商確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別業(yè)主是不能因?yàn)閭€(gè)人對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不滿而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的。第八十三條有如下內(nèi)容業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。從法律意義上規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)有協(xié)助物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)力與義務(wù)。而在《條例》中的規(guī)定如下第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴，顯然《物權(quán)法》更明確。

5、《物權(quán)法》同時(shí)也保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。

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建筑區(qū)劃內(nèi)，停車位的歸屬問題，向來是爭論的焦點(diǎn)之一。絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為停車位屬于業(yè)主共有，理由主要有三：1）停車位屬于小區(qū)配套設(shè)施，公共配套設(shè)施，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條，理應(yīng)屬于全體業(yè)共有。2）建停車位所使用的土地，其國有土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有，而建設(shè)停車位的相關(guān)成本已經(jīng)計(jì)入房價(jià)當(dāng)中，因此車位實(shí)際上是使用業(yè)主的錢在業(yè)主的土地上建設(shè)而成3）業(yè)主在購買房產(chǎn)時(shí)，有公共停車位是影響購買行為的重要決策依據(jù)，如果建設(shè)單位將車位出售給他人，業(yè)主將無處停放車輛。

建設(shè)單位則認(rèn)為

停車位可以出售的理由主要有二，1）車位的出售，按照市場機(jī)制進(jìn)行配置是解決車位供給不足的主要辦法。2）停車位單位面積的建設(shè)成本要高于一般房屋，如果停車位屬于業(yè)主共有，那么開發(fā)商在規(guī)劃時(shí)會(huì)盡量減少停車位的建設(shè)，最終將會(huì)造成業(yè)主的不便。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。說明開發(fā)商是可以出售規(guī)劃停車位的。

三、對《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的解讀

1、什么是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)？

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，并且就專有部分有單獨(dú)的所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)?！段餀?quán)法》在我國，第一次以國家法律的形式提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，并進(jìn)行了規(guī)范。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)從原來的共同共有發(fā)展而來，處分共同共有的財(cái)產(chǎn)必須征得全部共有人的同意。但在現(xiàn)代城市中，高層住宅往往有數(shù)百甚至上千戶，對于共有部分如何處置、如何管理，要形成一致決策，普通的共同共有的物權(quán)決策模式，難以適應(yīng)形勢需要。因此將連為一體的建筑物區(qū)分為兩部分：專有部分與共有部分。專有部分由業(yè)主獨(dú)享，共有部分由業(yè)主共享，實(shí)行民主決策機(jī)制對共有部分進(jìn)行處置是非常必要的。

2、什么是業(yè)主的專有物權(quán)？

專有物權(quán)是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，指構(gòu)造上能夠獨(dú)立區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的作為區(qū)分所有權(quán)的建筑物部分。通俗地說，指能夠作為獨(dú)立標(biāo)的物進(jìn)行交易的單位，對于一般業(yè)主來說主要是指開門以內(nèi)的套內(nèi)面積。由于物業(yè)的不可分割性，業(yè)主在行使形式專有物權(quán)時(shí)，可能對他人的專有物權(quán)造成損害。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條之規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。因此，專有物權(quán)應(yīng)當(dāng)包括兩部分住宅及經(jīng)營性用房。而車庫、車位、會(huì)所等等沒有明確能否構(gòu)成專有物權(quán)。正因?yàn)槿绱?，一切用?shù)據(jù)說話

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車庫、車位及會(huì)所能否出售，如果出售這些物業(yè)的權(quán)利人在沒有其他專有物權(quán)的情況下能否成為業(yè)主，也存在疑問，這需要進(jìn)一步的司法解釋。

3、業(yè)主是否可以對專有部分任意處置？

（1）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)不能對其他業(yè)主造成損害。由于不同業(yè)主房屋毗連在一起的特性，當(dāng)某一業(yè)主在行使其專有物權(quán)時(shí)，可能對其他業(yè)主的專有物權(quán)產(chǎn)生影響。因此，七十一條明確規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

（2）業(yè)主行使專有物權(quán)時(shí)，不能隨意更改專有物權(quán)的用途。七十七條規(guī)定業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

4、什么是業(yè)主的共有物權(quán)？

嚴(yán)格來說，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物?！段餀?quán)法》第七十三條對共有物權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范。“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！贝_立了建筑區(qū)域內(nèi)的一般性原則。這個(gè)兜底性條款確立了公共場所的歸屬。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十七條

建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)，國有土地使用權(quán)也屬于全體業(yè)主共有。

總體來看：道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、國有土地使用權(quán)明確為業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

會(huì)所、架空層、人防工程等等是否為業(yè)主共有依然未明確，在司法實(shí)踐中可能會(huì)造成爭議。

5、業(yè)主對于共有物權(quán)的權(quán)利有哪些？

（1）業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利（七十條）（2）業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利（七十二條）

（3）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要（七十四條）（4）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)企業(yè)

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要接受業(yè)主的監(jiān)督（八十一條、八十二條）

（5）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（6）維修資金屬于業(yè)主共有，第七十九條

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

6、業(yè)主對于共有物權(quán)要承擔(dān)什么義務(wù)？

（1）業(yè)主要承擔(dān)共有物權(quán)產(chǎn)生的費(fèi)用，這是業(yè)主對共有部分承擔(dān)義務(wù)中最為關(guān)鍵的要求，業(yè)主不能拒絕繳納合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)建筑物需要維修時(shí)，當(dāng)共有部分需要修繕時(shí)，業(yè)主不能拒絕其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的部分費(fèi)用。八十條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

（2）業(yè)主必須要服從業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)就共有部分所做出的決定。七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（3）業(yè)主在行使、利用共有部分時(shí)，要遵守相關(guān)規(guī)定。第八十三條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

7、業(yè)主對共有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否“對等”？

業(yè)主對于共有物權(quán)可以放棄權(quán)利，但不能拒絕義務(wù)，這是業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)權(quán)利的基本原則，同時(shí)也是業(yè)主共同管理小區(qū)的基本原則。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)

（七十二條）。業(yè)主大會(huì)類似于股份公司的股東大會(huì)，只要是業(yè)主，就是業(yè)主大會(huì)的當(dāng)然成員，業(yè)主可以不參加表決，但業(yè)主不能以不參加業(yè)主大會(huì)為名，不履行義務(wù)。這就如同股東可以不參加股東大會(huì)表決，但不能不服從股東大會(huì)的決議一樣，不能以未參加股東大會(huì)，就否認(rèn)自己作為股東的義務(wù)。

8、車庫、車位歸誰所有？

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（1）首先滿足業(yè)主需要不是一個(gè)準(zhǔn)確的法律概念。有優(yōu)先購買權(quán)還是優(yōu)先使用權(quán)？從第一款來看，肯定是指優(yōu)先使用權(quán)，第二款中的當(dāng)事人并不排除非業(yè)主和開發(fā)商。但是，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，保證優(yōu)先使用權(quán)。這里需要提醒大家注意的是，根據(jù)第七十條僅僅擁有車位的權(quán)利人，并不是業(yè)主。

（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。規(guī)劃車位是為專用部分配套服務(wù)的，二者相輔相成，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，等于默認(rèn)開發(fā)商首先享有所有權(quán)。另外，這里當(dāng)事人約定有兩個(gè)層次，是開發(fā)商與業(yè)主全體約定還是業(yè)主之間進(jìn)行約定。

（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這些車位的分配機(jī)制尚有待研究，是業(yè)主委員會(huì)分配與管理，還是由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理未明確。

9、業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有物權(quán)的形式？

業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主全體的代表，業(yè)主全體通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)對共有部分的所有權(quán)及一切派生的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

10、業(yè)主共同決定的事項(xiàng)是什么，如何做出決定？

《物權(quán)法》第七十六條確立了業(yè)主全體共同決策的的基本內(nèi)容、程序與標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

可以看出，國家立法機(jī)構(gòu)對于業(yè)主全體做出決策是極為慎重的，其中第五、第六兩項(xiàng)充分保護(hù)了每一個(gè)業(yè)主的權(quán)利，但是也應(yīng)當(dāng)看到要做出第五、第六項(xiàng)決定實(shí)行的是面積與人數(shù)的雙重表決標(biāo)準(zhǔn)，因此實(shí)施的難度非常之大。

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11、業(yè)主委員會(huì)的成立及其與政府部門的關(guān)系如何？

業(yè)主委員會(huì)是基于業(yè)主的共同意志成立，其行使權(quán)利的基礎(chǔ)是全體業(yè)主的授權(quán)，而并非政府機(jī)關(guān)。第七十五條

業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。對比目前實(shí)施的《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》來說是一個(gè)巨大進(jìn)步。業(yè)主委員會(huì)的日常工作顯然沒有必要事事向居民委員會(huì)告知。而根據(jù)《條例》住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。同時(shí)排除了《條例》中房管局、街道、居委會(huì)撤銷業(yè)委會(huì)決定的做法。《物權(quán)法》只規(guī)定了一種撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的作法，第七十八條規(guī)定

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。因此只有人民法院能夠依法撤銷業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定，其他決定或其他部門是無權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)決定的。第七十八條

12、共有部分的維修費(fèi)用如何稱呼？

業(yè)主共有部分維修費(fèi)用的稱呼，長期以來沒有統(tǒng)一，有稱為專項(xiàng)維修基金的、稱為維修基金的等等，物權(quán)法同意了稱謂。第七十九條規(guī)定

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。因此，《物權(quán)法》為物業(yè)維修的費(fèi)用統(tǒng)一定名為維修資金，并歸全體業(yè)主共有。確立歸于主共有，為維修資金的專門立法與實(shí)踐完善提供了法律依據(jù)。