第一篇：辦公樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范

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目錄

環(huán)維篇

環(huán)維部保潔員工作職責(zé)????????????????????????1 環(huán)維部保潔員作業(yè)操作規(guī)程??????????????????????2 環(huán)維部工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)??????????????????????.15 服務(wù)篇

服務(wù)部服務(wù)員工作職責(zé)???????????????????????.19 服務(wù)部服務(wù)員會(huì)議操作規(guī)程?????????????????????.20 服務(wù)部工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)??????????????????????.23 安防篇

安防部保安員工作職責(zé)???????????????????????.24 ? 形象崗、大堂崗崗位職責(zé)??????????????????.25 ? 大樓外巡崗位職責(zé)?????????????????????.26 ? 內(nèi)勤崗崗位職責(zé)??????????????????????.27 ? 安全監(jiān)控員崗位職責(zé)????????????????????.27 ? 員工通道保安員崗位職責(zé)??????????????????.28 安防部員工工作規(guī)程????????????????????????.48 安防部消防安全工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)??????????????????.50 工程篇

工程部工程人員崗位職責(zé)??????????????????????.52 ? 強(qiáng)電主任崗位責(zé)任制????????????????????.53 ? 弱電主任崗位責(zé)任制???????????????????.?54 ? 空調(diào)主任崗位責(zé)任制????????????????????.55 ? 給排水主任崗位責(zé)任制???????????????????.55 ? 變電所所長崗位責(zé)任制???????????????????.57 ? 變電所值班長崗位責(zé)任制??????????????????.58 ? 變電所值班員崗位責(zé)任制??????????????????.58 工程部工作人員操作規(guī)程??????????????????????.59 ? 維修服務(wù)工作程序?????????????????????.59 ? 維修電工操作規(guī)程?????????????????????.59 ? 空調(diào)工操作規(guī)程??????????????????????.60 ? 給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程?????????????????.61 工程部工程員工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)???????????????????.62

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環(huán)維部保潔員工作職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公共環(huán)境及辦公區(qū)域的垃圾回放清運(yùn)工作；

2、負(fù)責(zé)所屬轄區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的清潔工作；

3、負(fù)責(zé)所屬轄區(qū)公共區(qū)域和辦公區(qū)域的消殺工作；

4、負(fù)責(zé)客戶要求的各種清潔服務(wù)工作；

5、負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)和修整工作；

6、日常工作接受服務(wù)部部長及保潔所所長的督導(dǎo)，直接向保潔領(lǐng)班負(fù)責(zé)；

7、負(fù)責(zé)所在崗位的辦公樓宇內(nèi)外保潔、外墻清潔工作等各種清潔工作；

8、遵守公司規(guī)章制度，穿戴整潔，時(shí)刻注意儀容儀表，使用文明用語，控制性情，保持良好服務(wù)心態(tài)；

9、按本崗位的要求按時(shí)上崗，不得出現(xiàn)脫崗、空崗現(xiàn)象，忠于職守；

10、嚴(yán)格執(zhí)行本崗位工作的操作規(guī)程，按具體規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行；

11、遇到突發(fā)事件，積極處理，并迅速報(bào)告上級(jí)；

12、發(fā)現(xiàn)辦公區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)行徑可疑人員，及時(shí)匯報(bào)至安防部；

13、在工作期間不得為他人做自己職責(zé)以外的任何事情；

14、工作期間不得打私人電話，有急事與本部領(lǐng)班聯(lián)系處理；

15、不損壞公物，不浪費(fèi)日常保潔消耗品，使用、保管好所有設(shè)備、工具；

16、服從領(lǐng)導(dǎo)，接受檢查，完成指定的任務(wù)；

17、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它的隨機(jī)性工作。

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環(huán)維部保潔員作業(yè)操作規(guī)程

一、日常清潔

（一）大堂清潔

1、清潔內(nèi)容

（1）日常清潔：傾倒煙缸，整理座位、臺(tái)面，抹塵、推塵，清潔大堂玻璃門上手印，自動(dòng)門、電梯按鈕、轎箱內(nèi)外手印污跡，大堂衛(wèi)生間的清潔；（2）定期清潔工作：家具打蠟護(hù)理、電梯保養(yǎng)清潔、內(nèi)外地墊清潔、地毯洗滌、大理石地面清洗、打蠟、玻璃清潔等。

2、操作程序

（1）大堂保潔的原則是：以夜間或周六、日定期操作為基礎(chǔ)，白天進(jìn)行日常保潔；（2）定期對(duì)大堂地面進(jìn)行徹底的清潔、拋光、定期上蠟；操作時(shí)，上蠟區(qū)域應(yīng)有示意牌或圍欄繩，以防旁人滑跤；（3）日常保潔的要求每天對(duì)地面進(jìn)行清潔數(shù)次，大堂內(nèi)的其他部位，如玻璃、柱面、墻面、臺(tái)面、椅子、欄桿、沙發(fā)、燈座等，要經(jīng)常清潔，保持光亮、明凈；（4）操作過程中，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)避開客人和客人聚集的區(qū)域，待客人離散后再予以補(bǔ)做；客人進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)拖擦，并增加拖擦次數(shù)；（5）遇下雨或下雪天，要在大堂進(jìn)出口處放置傘袋機(jī)、踏墊，鋪上防濕地毯，并樹立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次數(shù)，以防客人滑跤及將雨水帶進(jìn)大樓。

（二）、電梯的清潔和保養(yǎng)

電梯是客人使用頻繁的地方，一般采用每天更換星期地毯的辦法來解決電梯里的清潔問題；對(duì)客用電梯一般采用早、中、晚三次進(jìn)行，特別注意對(duì)金屬部位的除漬保養(yǎng)。

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1、清潔內(nèi)容

電梯外門、電梯內(nèi)白鋼、壁板、天棚、控制板、地面、門軌、扶手、裝飾；

2、操作程序

（1）打開控制箱，將電梯停在指定樓層，每次只能停止一部電梯；（2）將“正在工作中”告示牌放在電梯門前；（3）吸凈墻角邊和門軌道內(nèi)的砂塵，抹凈灰塵；

（4）清潔玻璃鏡面，清潔不銹鋼部分、壁板、控制板，達(dá)到光潔明亮，無任何印記（用不銹鋼清潔劑）；（5）清潔扶手、裝飾、天棚灰塵；（6）地面清洗干燥；

（7）工作完畢后，取下防護(hù)板，把控制按鈕恢復(fù)原位，關(guān)上控制箱，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。

（三）玻璃窗、鏡面操作程序

工具：伸縮桿、刮水器、涂水器、清潔劑、美工刀片、毛巾；

1、發(fā)現(xiàn)玻璃沾有污跡時(shí)，用美工刀片除污；

2、按比例兌好玻璃水（與水按體積1：20）；

3、將涂水器浸入玻璃水中，插在伸縮桿上；

4、將浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；

5、另一個(gè)伸縮桿插上刮水器，從上至下刮去玻璃上的水跡；

6、最后用干毛巾抹去遺留的水印。

（四）衛(wèi)生間清潔

1、工作范圍：鏡面、臺(tái)面、洗手盆、墻壁、馬桶、水箱、尿槽、濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

低架、地面

2、操作規(guī)程（1）鏡面清潔

用噴壺噴上玻璃水，后用干毛巾擦拭干凈，不留任何水跡；（2）洗手盆清潔

先把肥皂涂在洗手盆內(nèi)，用毛刷來回刷洗，直到污跡洗凈為止，用清水沖凈，并把臺(tái)面順手擦拭干凈，用金屬除銹劑及不銹鋼水將水龍頭清洗干凈；（3）馬桶清潔

將潔廁靈洗劑倒入水槽中，用廁所刷蘸潔廁靈洗刷馬桶、坐板、蓋、馬桶內(nèi)外，然后用清水沖洗，將潔廁靈沖洗干凈，接著用毛巾把水抹干，再用消毒手巾對(duì)坐板進(jìn)行消毒，最后把地面拖干。（4）坐廁水箱清潔

① 關(guān)閉水龍頭，放走水箱水； ② 將蓋放在安全位置； ③ 少量使用酸性溶劑； ④ 手刷刷干凈； ⑤ 打開閥，清水沖； ⑥ 蓋好蓋。（5）尿槽清潔

將清潔劑潔廁靈倒入水槽中，用廁所刷蘸潔廁靈擦洗尿槽內(nèi)外，用清水沖洗，抹干；如發(fā)現(xiàn)有水銹、水跡，則再使用較高濃度的酸性洗潔精，否則水跡無法清除，此時(shí)提醒注意，不可將強(qiáng)酸洗潔精滴到地上以免損壞地面。（6）地面清潔

① 放牌；

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② 1：20兌水（按體積）； ③ 刷； ④ 熱水沖； ⑤ 拖干。（7）不銹鋼手紙架

用干、濕毛巾清潔內(nèi)外塵埃，外用不銹鋼清潔劑擦拭到光亮為止，廁紙?jiān)诓蛔銜r(shí)應(yīng)立即更換，將舊的纏放在新的外面，放在架上。

（8）交班前必須把室內(nèi)清潔一遍，交班干凈，設(shè)備完好，如有問題及時(shí)報(bào)告。

（五）室內(nèi)清潔

1、工作范圍：天棚、燈飾、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒；

2、操作程序

（1）根據(jù)事前工作計(jì)劃、工作要求，準(zhǔn)備好使用工具和清潔劑，比如：吸塵器、毛巾、梯子、小鏟、百潔布、刮玻璃器、萬能洗滌劑等；（2）應(yīng)遵循先從上向下，從內(nèi)向外的原則，工作之前要整個(gè)環(huán)視下房間，如果有衛(wèi)生間，則應(yīng)先清潔衛(wèi)生間后，再清潔其它部位；（3）架好梯子，用干凈毛巾抹天棚、燈飾上的灰塵；如塵較多，用背式吸塵器吸塵后再抹塵；（4）清潔四壁及家具灰塵，根據(jù)工作要求打木質(zhì)蠟和金屬光亮劑；（5）清潔玻璃窗，先將窗框、溝槽灰塵清潔干凈，涂水器蘸玻璃清潔劑均勻涂在玻璃上，刮水器刮去水分，用干凈毛巾抹凈剩余部分水分；

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（6）最后清潔地面，地板、石質(zhì)地面用塵推推塵，地毯要用吸塵器吸塵，由里到外吸塵后結(jié)束清潔。

3、注意事項(xiàng)

（1）工作小心，一看二干，不得將室內(nèi)家具物品碰撞損壞；（2）不隨意動(dòng)客人擺放的文件；（3）不準(zhǔn)跟人拉關(guān)系；

（4）對(duì)客人服務(wù)以外的要求應(yīng)以回絕，并有禮貌。

（六）室內(nèi)公共區(qū)清潔

范圍：公共走廊、衛(wèi)生間、步行樓梯、電梯間、消防器材 步驟：

1、公共走廊

（1）抹墻壁、門框上灰塵，根據(jù)需要定期打木質(zhì)蠟；（2）清潔消火栓內(nèi)衛(wèi)生，抹去滅火器上灰塵；（3）地毯吸塵；（4）地面濕抹；（5）清潔樓層指南。

2、衛(wèi)生間

（1）清潔劑1：20兌水，抹墻面、地面、隔斷板；（2）潔廁靈清潔大、小便器后，用清水沖凈；

（3）洗手盆、臺(tái)面用涂水器、百潔布進(jìn)行刷洗，用清水沖干凈，抹布抹去水跡；（4）鏡面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮進(jìn)行清潔。

3、步行樓梯、扶手

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（1）笤帚清掃樓梯，至上而下；

（2）濕毛巾從上而下抹扶手，及欄桿上灰塵；（3）拖布擰干，拖樓臺(tái)階，經(jīng)常清洗拖布；（4）用毛巾抹凈墻角及欄桿外臺(tái)階灰塵。

4、電梯間衛(wèi)生清潔

（1）清潔電梯門、按鈕、抹手印，必要時(shí)用白鋼光亮劑擦拭；（2）清理落地?zé)熁抑鸭袄鋬?nèi)垃圾；（3）理石地面用塵推推塵。

（七）廣場(chǎng)清潔

1、范圍：大門外的樓宇周邊地區(qū)，主要包括停車場(chǎng)，通道、階沿、綠化帶內(nèi)衛(wèi)生、欄桿、樓前飾物

2、程序：（1）日常清掃

① 由專人負(fù)責(zé)巡回清掃周邊地面的垃圾、碎屑； ② 拾撿綠化帶內(nèi)雜物；

③ 抹去休息桌、凳灰塵及欄桿口灰塵； ④ 濕拖布拖去臺(tái)階及地面的臟跡。（2）特殊清潔

① 金屬護(hù)欄、裝飾打白鋼光亮劑；

② 地面用高壓水槍清洗；連接水管接高壓水槍；加入清潔劑；如有油脂物質(zhì)需附加熱器。

(八)垃圾的收集與處理

1、垃圾的存放

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各個(gè)場(chǎng)所應(yīng)視情況分別設(shè)置垃圾筒；落地?zé)熁抑?、字紙簍、茶葉筐等臨時(shí)存放垃圾的窗口；但需注意：（1）存放容器要按垃圾種類和性質(zhì)配備；（2）存放容器按產(chǎn)生量放置在各個(gè)場(chǎng)所；

（3）存放容器要易存放、易清倒、易搬運(yùn)、易清洗；（4）有些場(chǎng)所的存放容器應(yīng)加蓋，以防異味散發(fā)；（5）配合做好清運(yùn)垃圾工作。

2、垃圾收集的操作程序

（1）及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間，只能使用貨運(yùn)電梯，不可使用客梯；（2）在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在樓梯和樓面上；（3）要注意安全，不能將紙盒從上往下扔；

（4）要經(jīng)常沖洗垃圾存放點(diǎn)，保持衛(wèi)生清潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；（5）配合做好清運(yùn)垃圾工作。

二、特殊清潔

（一）、家具保養(yǎng)

家具保養(yǎng)有四種類型：一是木質(zhì)家具，二是不銹鋼家具，三是銅質(zhì)家具，四是皮質(zhì)家具。

1、木質(zhì)家具：主要有桌、幾、柜、床頭、墻壁等 操作規(guī)程：

（1）將家具抹去塵，打木質(zhì)家具蠟；

（2）將木質(zhì)家具蠟噴到無絨毛巾上，均勻涂擦家具表面；（3）操作方法最好“S”型，互相重疊以免漏擦；

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（4）打蠟時(shí)繞過家具非木質(zhì)部分，如果擦上用毛巾擦凈；（5）如果蠟水打過的過厚，就顯得不均勻，則應(yīng)用干毛巾反復(fù)擦拭均勻。

2、銅質(zhì)家具：主要包括各種家具邊角、扶手、銅器、銅質(zhì)器具（1）操作規(guī)程

① 將要清潔部分用毛巾除塵； ② 倒少許擦銅水在干無絨毛巾上； ③ 均勻?qū)~水涂在銅器上； ④ 用力擦去銅器上的污跡；

⑤ 待銅水干后，用干凈毛巾抹干銅器上的銅水，直到光亮。（2）銅器封漆操作規(guī)程 ① 用擦銅水把銅器擦亮； ② 用干凈毛巾將銅器擦干凈； ③ 將封銅漆按比例稀釋；

④ 用無絨毛巾小心均勻地把封銅漆涂在銅器上； ⑤ 封漆層距互疊2-3毫米，以免漏封，影響質(zhì)量； ⑥ 封銅后銅器要達(dá)到光潔度均勻，不留有銅漆痕跡的效果； ⑦ 封閉后銅器宜放在通風(fēng)的地方風(fēng)干；

3、不銹鋼家具：主要包括各種扶手、門面、壁板、器具等；（1）操作規(guī)程

① 將白鋼光亮劑噴到所要清潔的部位或直接噴到毛巾上，均勻涂在上面； ② 反復(fù)擦拭，直到光亮，特別是扶手、壁板臟跡很強(qiáng)的部分； ③ 如果不銹鋼表面有橫或豎的暗紋，則要順著暗紋的方向擦拭；

4、皮質(zhì)家具：主要包括沙發(fā)、座椅、靠背等；

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（1）操作規(guī)程

① 將要清潔的部位用濕、干毛巾抹去灰塵； ② 將縫隙內(nèi)灰塵雜質(zhì)用吸塵器吸凈； ③ 將皮革清潔劑噴到其表面； ④ 用干無絨毛巾擦拭，直到光亮無塵。

（二）地面的清潔

經(jīng)過裝飾裝修、土建工程之后，瓷磚和理石地面上都留有裝飾過程中留下的各種頑固污跡，清潔過程比較有難度，而且程序復(fù)雜 操作規(guī)程如下：

1、荒掃；用笤帚將地面的大塊雜質(zhì)、垃圾清掃干凈；

2、酸性：主要是清潔白灰、石灰一類的頑固污漬；

（1）使用單擦機(jī)，換上地刷，1：10（按體積）的酸化劑兌水注入清潔水箱內(nèi)；（2）開啟單擦機(jī)擦洗地面，以30米/分速度前進(jìn)，頑固之處停下細(xì)刷；（3）用吸水機(jī)將水吸起；（4）拖布抹凈。

3、局部處理：對(duì)于酸洗沒有除去的污漬進(jìn)行清潔處理；

（1）膠狀物質(zhì)、油漆類物質(zhì)可用溶性洗劑，如香蕉水、酒精噴到上面，待其溶解后用刷子刷去；（2）對(duì)于頑固性強(qiáng)，面積又很小的地方，可用小鏟刀平行地面，用力鏟除。

4、洗地

（1）用洗地機(jī)將清潔劑1：20兌水注入水箱，開啟機(jī)器；（2）洗地時(shí)，行與行之間相疊10公分，以免漏洗；

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（3）用刮水器刮水后，再用吸水機(jī)將水吸起；（4）用干凈濕拖布拖凈，（三）理石地面保養(yǎng)

1、大理石地面的日常保養(yǎng)（1）2）洗地

① 自動(dòng)洗地機(jī)的操作；將清潔劑按1：20（按體積）的比例兌水注入水箱內(nèi)： ② 裝好吸水刮后，啟動(dòng)電源開關(guān)，放下洗地刷和吸水刮，扳動(dòng)水制開關(guān)； ③ 啟動(dòng)吸水機(jī)電源，手推操縱桿，以60米/分的速度前進(jìn)，洗地和吸水同步進(jìn)行； ④ 洗地機(jī)洗地時(shí)，行與行之間互疊10公分，以免漏洗； ⑤ 洗地完畢后，要用干毛巾將地面特別是邊角位的水跡抹干凈，以免影響質(zhì)量。

地面打蠟、拋光

① 進(jìn)行打蠟時(shí)，首先要檢查機(jī)器上噴壺是否加滿保養(yǎng)清潔蠟；② 將控制桿調(diào)節(jié)到合適的高度；

③ 機(jī)體底盤針座接合拋光墊，保持機(jī)身底盤與地面平衡； ④ 接通電源，按動(dòng)機(jī)身電源開關(guān)，使底盤轉(zhuǎn)動(dòng)，當(dāng)手柄提升時(shí)，機(jī)身向右移動(dòng)，當(dāng)手柄向下時(shí)，機(jī)身向左移動(dòng)； ⑤ 當(dāng)操縱機(jī)械從左至右移動(dòng)時(shí)，拉動(dòng)噴蠟控制桿將蠟水噴出，由底盤拋光墊將蠟水均勻的涂在地面上； ⑥ 打蠟前，用干地推將地面灰塵、砂粒推干凈；打蠟時(shí)，落蠟要均勻，上下要互疊10公分，每推100公分距離噴蠟一次； ⑦ 噴蠟完成后，換另一個(gè)干凈的拋光墊進(jìn)行地面拋光；

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⑧ 拋光推進(jìn)的速度保持在50米/分為宜，來回拋光3—5次，直到光亮為止。

（3）地面高速拋光

① 使用高速拋光機(jī)操作，將高速拋光墊安裝在拋光機(jī)轉(zhuǎn)盤底部針座上，平放在地面； ② 將控制桿調(diào)節(jié)到合適的高度，接上電源；

③ 按動(dòng)機(jī)身上的電源開關(guān)，轉(zhuǎn)盤轉(zhuǎn)動(dòng)，即可進(jìn)行拋光； ④ 拋光時(shí)，推進(jìn)速度不要太快，應(yīng)保持在50米/分的速度； ⑤ 拋光時(shí)，上下行距應(yīng)互疊10公分，以免漏拋。

2、理石地面的周期保養(yǎng)（1）地面起蠟、封蠟

① 起蠟操作規(guī)程

A、起蠟前，將“暫停使用”告示牌放在工作現(xiàn)場(chǎng)出入口或周邊位置； B、以150轉(zhuǎn)/分速度的擦地機(jī)連清水箱進(jìn)行操作，將起蠟水按1：10（按體積）的比例兌水注入水箱中； C、套好針座及洗地百潔墊；

D、擦地機(jī)接通電源，按動(dòng)機(jī)身電源開關(guān)，拉動(dòng)水箱控制桿，將起蠟水均勻擦在地面上； E、控制機(jī)械保持在50米/分的速度進(jìn)行刷地起蠟工作； F、控制機(jī)器走向，由左向右來回走動(dòng)2—3次； G、上下行距要互疊10公分；

H、洗地完成后，用吸水機(jī)把起蠟水吸干凈； I、用自動(dòng)洗地機(jī)來回過清水兩次； J、邊角位用長柄手刷擦抹干凈； K、待地面吹干后進(jìn)行封蠟。

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② 封蠟操作規(guī)程

A、將落蠟拖頭套在蠟拖桿上； B、把拖頭浸透蠟水；

C、把拖頭放在軋水器上軋干少許； D、將蠟水均勻涂地面上（一般封3—5層）；

E、操作時(shí)邊與邊之間成90度角一層一層地將蠟水均勻拖在地面上，待每層蠟水干透后，才可以進(jìn)行抹布的封蠟的操作； F、封蠟結(jié)束一般需過6個(gè)小時(shí)后才用1000轉(zhuǎn)/分以上的高速拋光機(jī)進(jìn)行拋光，直到光亮為止。

（四）地毯的保養(yǎng)

1、地毯吸塵

若要延長地毯的使用壽命，必須建立一套正確的清潔標(biāo)準(zhǔn)；在保養(yǎng)過程中，吸塵是保養(yǎng)地毯最重要的程序；吸塵工作做的越好，地毯需要清潔的次數(shù)就越少，其使用的壽命就越長；另一方面，有污跡要盡快清除，否則，時(shí)間長了便會(huì)很難清除；

2、地毯清洗（即地毯干泡清洗）① 用吸塵機(jī)對(duì)地毯進(jìn)行吸塵處理；

② 用地毯除漬劑清除地毯上的各類污跡及口香糖； ③ 按比例將地毯水兌水后加入電子打泡箱內(nèi)； ④ 將150轉(zhuǎn)/分的洗地機(jī)套上地毯刷，接上電源； ⑤ 打開泡箱開關(guān)，將泡沫均勻地擦在地毯上；

⑥ 控制擦地機(jī)的走向，由左至右，保持40米/分的速度為宜； ⑦ 操作機(jī)械在地毯上來回洗刷3—4次，上下行距互疊10公分； ⑧ 用毛刷刷洗邊角位，抹干地毯上的泡沫；

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⑨ 用地毯吹干機(jī)吹干地毯；

⑩ 工作完畢后，用清水沖洗泡沫箱和地毯刷。

3、地毯抽洗

（1）灰塵一旦進(jìn)入地毯纖維的深處沉積，必須采用抽洗的方法深層清潔，使地毯恢復(fù)原來的光澤，對(duì)于水有敏感的地毯，可采用干泡清洗代替抽水的辦法進(jìn)行；（2）抽洗方法

用大約60℃的熱水或帶有清潔劑的熱水，通過微型噴嘴噴到地毯纖維上，羊毛地毯最高用30℃的熱水，緊接著用吸水扒吸干污水，地毯纖維就從上至下進(jìn)行了一次沖洗清潔，為了增加抽洗的效果，一般采用增強(qiáng)機(jī)械力或延長作用時(shí)間的方式；增強(qiáng)機(jī)械力因素，是高壓水槍出水的壓力，通常有12帕者仍不能將污垢沖出來，就需要用與機(jī)器連為一體的滾刷把粘住的污垢刷出來；延長作用時(shí)間是將清潔劑事先噴到地毯上，大約讓其作用十分鐘，然后再?zèng)_洗；（3）操作程序

① 用吸塵器或立式吸塵機(jī)全面吸塵； ② 除去地毯表面的污漬；

③ 稀釋清潔劑，倒入噴壺中，而抽吸機(jī)清水箱注入清水； ④ 用噴壺在地毯上全面噴灑清潔劑，作用15—20分鐘，污漬脫離纖維，即乳化過程結(jié)束； ⑤ 也可直接用抽洗機(jī)加清潔劑進(jìn)行抽洗；

⑥ 用抽洗機(jī)抽洗，操作時(shí)每行互疊10公分，以免漏洗，最好經(jīng)過兩次以上的抽洗才能達(dá)到滿意效果； ⑦ 梳起地毯纖維毛；

⑧ 為了讓地毯盡快投入使用，可用吹風(fēng)機(jī)吹干。

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環(huán)維部工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)

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5． 塑料膠條門軌無灰塵、砂土； 6． 電梯門溝槽無污垢、雜物。

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服務(wù)部服務(wù)員工作職責(zé)

2、完成會(huì)議服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)兩項(xiàng)主要業(yè)務(wù)工作；

1、負(fù)責(zé)樓內(nèi)所有會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)中服務(wù)、會(huì)后清理的系統(tǒng)接待工作。

3、負(fù)責(zé)所有會(huì)議室區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清潔情況，其中專項(xiàng)服務(wù)要負(fù)責(zé)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層的清潔衛(wèi)生情況；

4、專項(xiàng)服務(wù)還要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)辦公室開水及毛巾、報(bào)刊的分發(fā)工作。

5、所有服務(wù)部工作人員的日常工作接受環(huán)維部部長及服務(wù)所所長的督導(dǎo)，直接向其負(fù)責(zé)；

6、負(fù)責(zé)會(huì)議室區(qū)域內(nèi)的物品保養(yǎng)、保管工作；

3、遵守公司規(guī)章制度，穿戴整潔，時(shí)刻注意儀容儀表，保持良好服務(wù)心態(tài)；

4、按本崗位的要求按時(shí)上崗，不得出現(xiàn)脫崗、空崗、串崗等現(xiàn)象，忠于職守；

5、按時(shí)參加公司及服務(wù)部內(nèi)部各種服務(wù)知識(shí)與技能培訓(xùn)活動(dòng)，不斷提高實(shí)際的業(yè)務(wù)水平；

6、嚴(yán)格執(zhí)行本崗位工作的操作規(guī)程，按照規(guī)程具體內(nèi)容執(zhí)行操作；在服務(wù)中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，積極采取措施；

6、遇到突發(fā)事件，積極處理，并迅速報(bào)告上級(jí)；

7、會(huì)議服務(wù)時(shí)應(yīng)使用普通話，并掌握好節(jié)奏，態(tài)度要謙和，掌握好禮貌用語的運(yùn)用；

8、在工作期間不得做自己職責(zé)以外的事；

9、在工作中不得接打私人電話，有急事處理須與本部領(lǐng)班聯(lián)系解決；

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10、在工作中遇到不能處理、難以判斷的事情，應(yīng)主動(dòng)匯報(bào)至上級(jí)，聽從指示，并控制事態(tài)發(fā)展局面；

11、服從領(lǐng)導(dǎo)，接受檢查，完成指定的任務(wù)；

12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它服務(wù)工作。

服務(wù)部服務(wù)員會(huì)議操作規(guī)程

一、會(huì)前準(zhǔn)備工作：

目的：會(huì)前準(zhǔn)備是工作中的重要環(huán)節(jié)，使會(huì)議服務(wù)員做好充分的思想準(zhǔn)備和完善的物品準(zhǔn)備

（1）了解會(huì)議的基本情況，服務(wù)員接到召開會(huì)議的通知單后首先掌握： A出席會(huì)議的人數(shù)； B會(huì)議類型、名稱； C主辦單位； D會(huì)議程序安排； E會(huì)議的賓主身份 F會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)； G會(huì)議特殊要求。

（2）調(diào)配人員分工負(fù)責(zé)，會(huì)前主管人員要向參加會(huì)議服務(wù)的所有人員介紹會(huì)議的基本情況，說明服務(wù)中的要求和注意事項(xiàng)，進(jìn)行明確分工；使服務(wù)員清楚地知道工作的整體安排和自己

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所負(fù)責(zé)的工作。

（3）服務(wù)員根據(jù)會(huì)議類型、性質(zhì)、人數(shù)、結(jié)合會(huì)議室的具體情況整體安排會(huì)場(chǎng)布局。

（4）配合維修人員檢查照明、音響、視頻、空調(diào)等設(shè)備，根據(jù)會(huì)議要求增添新的設(shè)備，冬夏季要調(diào)好室溫，注意通風(fēng)。（5）茶具要求

A茶具選擇花紋、式樣、顏色、型號(hào)配套的茶具； B茶具沒有破損現(xiàn)象，必須干凈，每套茶杯下面要有杯墊； C茶杯要按會(huì)議人數(shù)配放，每人一套，還要準(zhǔn)備適量備用杯及礦泉水。（6）水具要求 A不用不保溫的暖水瓶

B暖水瓶一般3——4名與會(huì)人員配備一個(gè)；

C如果與會(huì)人數(shù)較多或會(huì)場(chǎng)服務(wù)不方便，可適當(dāng)加一些暖水瓶。（7）茶葉

A袋裝茶葉，每個(gè)杯子配放一袋，并有適量的備用茶； B散裝茶葉可事先放入杯中，待賓客就坐后直接沖泡開水。（8）簽到桌及文具用品

A按會(huì)議要求在會(huì)議入口準(zhǔn)備好簽到桌、筆、紙或??； B如會(huì)議要求配備信紙、便箋或紅藍(lán)鉛筆等，要每人一份整齊地?cái)[放在會(huì)議桌上。

（9）水果飲料：根據(jù)會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)還要備有不同的飲料和水果；

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水果要經(jīng)過挑選，裝盤擺放整齊。

（10）以上各項(xiàng)用品均在會(huì)議前30分鐘準(zhǔn)備妥當(dāng)。

二、會(huì)議服務(wù)程序：

（1）會(huì)議開始前30分鐘，服務(wù)員要各就其位準(zhǔn)備迎接會(huì)議賓客；（2）迎接本大廈賓客應(yīng)在會(huì)議室的入口處設(shè)迎賓員；

（3）如果與會(huì)者不是本大廈的賓客，還應(yīng)在本大廈大廳門口設(shè)迎賓歡迎，并引路；

（4）賓客到來時(shí)，服務(wù)員以精神飽滿、熱情禮貌地站在會(huì)議室的入口處迎接客人，配合會(huì)務(wù)組的工作，請(qǐng)賓客簽到、發(fā)放資料、引領(lǐng)賓客就坐，然后送上香巾、茶水；

（5）會(huì)議進(jìn)行20分鐘后進(jìn)行續(xù)水，服務(wù)動(dòng)作要保持輕、穩(wěn)、按上茶服務(wù)規(guī)范進(jìn)行；

（6）會(huì)議過程中，服務(wù)員要精神集中、注意觀察與會(huì)者有無服務(wù)要求；

（7）會(huì)議如設(shè)有主席臺(tái)，有專人負(fù)責(zé)主席臺(tái)的服務(wù)；在主講人發(fā)言時(shí)要隨時(shí)添茶續(xù)水，送毛巾等；

（8）會(huì)議結(jié)束時(shí)，服務(wù)員要及時(shí)提醒客人帶好自己的東西；（9）賓客全部離開會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員首先要檢查會(huì)場(chǎng)有無客人遺忘物品，如發(fā)現(xiàn)賓客的遺留物品要及時(shí)與會(huì)務(wù)組聯(lián)系盡快轉(zhuǎn)交失主；

（10）清理會(huì)場(chǎng)不留死角特別留意有無未熄滅的煙頭，避免留下事故隱患；

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（11）清掃衛(wèi)生桌椅歸位，撤下會(huì)議所用之物，分類碼放整齊；（12）關(guān)閉電源，關(guān)好門窗，再巡視一遍，確認(rèn)無誤后撤出鎖門；（13）如客人表示會(huì)議期間不用服務(wù)時(shí)，服務(wù)員要在會(huì)場(chǎng)外門口值班，以備客人需要代辦其他事務(wù)；

（14）會(huì)議進(jìn)行中，如果有電話找人，服務(wù)員應(yīng)問清被找人的單位、姓名、然后很有禮貌的通知被找客人；如果不認(rèn)識(shí)找的人，應(yīng)通過會(huì)務(wù)組人員去找，絕不可以在會(huì)場(chǎng)高喊賓客姓名。

服務(wù)部工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)

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2． 窗臺(tái)、桌面、柜面、地面無灰塵、無污漬、無水跡，尤其是桌堂內(nèi)，做到無灰塵、無雜物； 3． 各種會(huì)議備品擺放有序；

4． 暖瓶、杯具、煙缸、玻璃續(xù)水壺、杯墊、壺墊等物品保持干爽潔凈，不得有破損，并對(duì)其進(jìn)行分類清洗，經(jīng)過消毒后再備用； 5． 茶柜或工作臺(tái)保持干凈整潔，不得隨意擺放物品。6． 室內(nèi)各種電器設(shè)備擦拭干凈，無灰塵和污漬； 7． 門面及門把手保持無手印，無水漬、無污漬。8． 會(huì)議室桌面定期對(duì)其保養(yǎng)，保持自然光澤。

安防部保安員工作職責(zé)

1、全體保安員在安防部部長及助理的督導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)綜合辦公樓的安全保衛(wèi)和消防工作，確保業(yè)主的人身安全及財(cái)產(chǎn)安全。保護(hù)服務(wù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。

2、安防部全體員工通力配合，協(xié)助大樓各部門做好安全和消防管理工作，使安全工作與各部門的崗位職責(zé)、程序有機(jī)的結(jié)合起來，共同做好樓內(nèi)安保工作。

3、加強(qiáng)對(duì)要害部門的安全保衛(wèi)工作，確保正常的工作秩序。

4、對(duì)大樓各部門進(jìn)行日常巡邏和檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及火災(zāi)隱患及時(shí)上報(bào)，濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

6、積極配合公安機(jī)關(guān)及相關(guān)執(zhí)法部門調(diào)查處理大樓內(nèi)發(fā)生的各類一般性案件、事故。

7、負(fù)責(zé)公做好安機(jī)關(guān)規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)協(xié)助工作，保護(hù)值勤責(zé)任區(qū)域內(nèi)刑事，治安案件現(xiàn)場(chǎng)，抓獲值勤區(qū)域內(nèi)違法，犯罪分子。維護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)秩序。

8、了解大樓的結(jié)構(gòu)，熟悉大樓的消防系統(tǒng)，了解各部位情況，熟悉疏散安全方案，普及消防安全知識(shí)，熟練掌握各種消防器材的使用方法。

9、做好外來閑散人員（送水人員，推銷人員等）的管理教育工作。

10、工作期間著標(biāo)準(zhǔn)工作裝上崗，文明值勤、禮貌待人，樹立安防員良好的對(duì)外形象。

11、統(tǒng)一，整齊，按規(guī)定佩帶，使用保安器械和通訊報(bào)警工具。

12、檢查，制止出入責(zé)任區(qū)域內(nèi)人員和車輛，防止無關(guān)人員的進(jìn)入和物品丟失，確保責(zé)任區(qū)域的正常工作秩序。

13、向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)反映工作情況和工作中遇到的困難，對(duì)隊(duì)伍建設(shè)提出合理化建議。

以下為各具體崗位保安員工作職責(zé)：

形象崗、大堂崗崗位職責(zé)

對(duì)人員及物品進(jìn)出進(jìn)行管理，認(rèn)真盤查可疑人員，防止物品丟失和各類案件的發(fā)生；并且以良好的值勤姿態(tài)和禮節(jié)禮貌迎接本樓業(yè)主及外來辦事人員。

其主要職責(zé)是：

1、高度的警覺性和使命感，認(rèn)真執(zhí)勤，禮貌接待出入人員并且檢

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查外來辦事人員的有效證件或相關(guān)辦事文件，嚴(yán)格檢查出入物品及可疑人員。

2、維護(hù)正常的出入秩序，阻止無關(guān)人員的進(jìn)入。（例：推銷、傳銷、商 販、蓄意滋事等人員。）

3、嚴(yán)禁外來人員將危險(xiǎn)物品和易燃易爆物品帶入大樓。

4、未經(jīng)業(yè)主允許不準(zhǔn)任何采訪人員進(jìn)入。

5、對(duì)來訪的客人，檢查團(tuán)體，領(lǐng)導(dǎo)出入 必須敬禮，對(duì)工作人員送問候語。準(zhǔn)時(shí)正規(guī)地交接崗位；傳達(dá)注意事項(xiàng)和上級(jí)指示。

6、指引監(jiān)督辦事人員到前臺(tái)進(jìn)行登記，未經(jīng)過登記的人員一律禁止上樓。

大樓外巡崗位職責(zé)

本崗是公司外在形象的一個(gè)真實(shí)體現(xiàn)，所以，要求此崗當(dāng)班人員除有高度的責(zé)任心和使命感之外，還必須要注意自身的外在形象養(yǎng)成。

1、維護(hù)大樓周圍的交通秩序。

2、正確引導(dǎo)車輛停放到指定位置。

3、對(duì)帶有危險(xiǎn)品、易燃易爆品或大件物品進(jìn)入大樓的人員要求其走員工通道，并通知人員按規(guī)定處理。

4、著裝整齊，精神飽滿，儀態(tài)大方，對(duì)待詢問者要熱情、禮貌、周到，嚴(yán)禁用粗言惡語對(duì)待客人。

5、維護(hù)大樓周圍各種設(shè)施不被破壞。

6、對(duì)來大樓辦事人員騎的摩托車、自行車等要求放到指定位置。

7、對(duì)在大樓外部車場(chǎng)的閑雜人員（如：小商小販發(fā)放傳單的推銷人員）。

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內(nèi)勤崗崗位職責(zé)

內(nèi)勤崗工作至關(guān)重要。內(nèi)勤崗人員要機(jī)動(dòng)靈活、及時(shí)發(fā)現(xiàn)、果斷處置突發(fā)事件；排除事故隱患。

1、白天要認(rèn)真檢查每一個(gè)安全出口是否暢通無阻，幫助業(yè)主做一些力所能及的好人好事。制止擾亂辦公秩序事件的發(fā)生；夜間要認(rèn)真嚴(yán)格徹底清除逗留人員。認(rèn)真檢查大樓內(nèi)事故隱患。

2、看護(hù)、監(jiān)督、檢查好樓內(nèi)的公共物品和消防設(shè)施，保證不丟失，不被損壞。

3、樹立強(qiáng)烈的防火意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全因素。（能發(fā)現(xiàn)不正常氣味、煙霧、聲音、漏電等現(xiàn)象）

4、檢查大樓內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況及各種設(shè)施的完好情況，如發(fā)現(xiàn)故障立即報(bào)告維修部門進(jìn)行維修。

5、遇有突發(fā)案件或事故，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并立即向上級(jí)匯報(bào)。

6、發(fā)現(xiàn)可疑人員要認(rèn)真禮貌的盤查，排除疑點(diǎn)。

7、做好巡回工作情況的記錄和匯報(bào)。

8、在做樓處巡樓時(shí)要仔細(xì)查看樓體有無噴寫或外墻、設(shè)施損壞。

安全監(jiān)控員崗位職責(zé)

監(jiān)控工作是我辦公大樓安全工作的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)控人員必須樹立高度的責(zé)任心和使命感，必須履行以下職責(zé)：

1、熟悉本崗位的工作特點(diǎn)，熟悉系統(tǒng)的運(yùn)做程序，熟練掌握操作方法；

2、集中精力，監(jiān)守工作崗位；對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；不做與工作無關(guān)的事情；

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3、按有關(guān)程序處理發(fā)生的安全問題，最大的發(fā)揮監(jiān)控系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，確保大樓的絕對(duì)安全；

4、發(fā)現(xiàn)可疑情況或危及客人、大樓安全的情況和行為，及時(shí)處理并做好記錄和匯報(bào)工作；

5、熟悉大樓消防設(shè)施和器材的分布及使用方法，發(fā)現(xiàn)火警立即報(bào)告，找出原因，按規(guī)定處理；

6、愛護(hù)大樓及工作崗位上的各種設(shè)施、設(shè)備，保證設(shè)備、設(shè)施完好，發(fā)現(xiàn)問題立即匯報(bào)；

7、在工作期間注重自身形象養(yǎng)成，保持工作環(huán)境的衛(wèi)生清潔；

8、認(rèn)真交接工作，做好工作記錄和交接記錄。

員工通道保安員崗位職責(zé)

1、認(rèn)真檢驗(yàn)進(jìn)出大樓人員的證件（包括員工及施工人員）。并做好登記核實(shí)工作。

2、認(rèn)真檢查進(jìn)出大樓的物資，員工外出攜帶物品也應(yīng)有相應(yīng)部門開具的“物品出門證”；施工人員外出攜帶物品也應(yīng)有相應(yīng)部門開具的“物品放行單”，并做好核實(shí)登記工作。

3、發(fā)現(xiàn)可疑人員要進(jìn)行有禮貌地詢問，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)采取相應(yīng)措施，并向上級(jí)匯報(bào)。

4、禮貌接待來訪人員，并與有關(guān)部門聯(lián)系。

5、員工上下班時(shí)應(yīng)有禮貌地問候，并要求自覺出示包中物品。

6、及時(shí)作好工作情況記錄和匯報(bào)。

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安防部員工工作規(guī)程

濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司5、6、7、8、經(jīng)常巡視各崗位隊(duì)員值勤情況，檢查督促隊(duì)員認(rèn)真履行職責(zé)。定期召開保安工作會(huì)，總結(jié)檢討工作情況。認(rèn)真填寫工作記錄。

抽查保安器材和通訊工具的使用保養(yǎng)情況。

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（3）火警控制盤及消防廣播設(shè)備情況。（4）高、低消防水箱水位顯示情況。（5）五部電梯正常顯示及運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

（6）十臺(tái)顯視器，一臺(tái)電腦硬盤錄像及其它監(jiān)控設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。在崗時(shí)應(yīng)保持室內(nèi)衛(wèi)生，堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，做與工作無關(guān)之事。

4、上述情況檢查時(shí)應(yīng)作仔細(xì)記錄，對(duì)上一個(gè)班所遺留問題要及時(shí)跟進(jìn)，及時(shí)解決，處理不了問題應(yīng)向消防中心主任及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)報(bào)告。

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2、班組交接

（1）接班人員提前2分鐘趕到位置進(jìn)行交接。（2）交接時(shí)應(yīng)互相敬禮并交接本班值勤情況。

（3）對(duì)值勤設(shè)施進(jìn)行檢查交接，對(duì)負(fù)責(zé)區(qū)域物品設(shè)施完好情況進(jìn)行交接。

（4）發(fā)現(xiàn)“異?！奔皶r(shí)匯報(bào)帶班員，要求上班做出解釋，對(duì)不能做出解釋、劃不清責(zé)任時(shí)可以不進(jìn)行崗位交接。（如果不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，追究當(dāng)班負(fù)責(zé)人的責(zé)任）

3、交班前準(zhǔn)備

（1）提前30分鐘進(jìn)行崗位的清潔工作。

（2）對(duì)值勤器材進(jìn)行檢查、有無損壞丟失事項(xiàng)發(fā)生。（3）認(rèn)真檢查各崗位區(qū)域內(nèi)的工作情況和崗位的記錄。（4）將未完成的事項(xiàng)做一簡要整理，填入值班日記交由下一班繼續(xù)跟進(jìn)執(zhí)行。（5）認(rèn)真填寫值班日記。

（6）經(jīng)接班人員確認(rèn)無誤后進(jìn)行交班。

4、交班后

（1）集合本班隊(duì)員進(jìn)行一夜工作情況的總結(jié)、對(duì)存在的問題及不足進(jìn)行及時(shí)的糾正、表揚(yáng)好的個(gè)人和好的方面。（2）沒有上級(jí)的要求不要在公司逗留做工作無關(guān)的事情。（3）下班后統(tǒng)一帶入更衣室換衣服、不可以在公共場(chǎng)合寬衣解帶有損公司和隊(duì)伍形象。

（4）遇有工作情況及時(shí)做好工作匯報(bào)，對(duì)發(fā)生的事情做好總結(jié)匯報(bào)。

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五、工作要求

1、提高憂患意識(shí)和責(zé)任關(guān)念做到“大樓是我家，我要保護(hù)它；我在一分鐘它就安全六十秒”。

2、做好夜間的防火、防盜、防破壞工作。

3、嚴(yán)格管理人員、對(duì)出入物品認(rèn)真檢查核實(shí)；對(duì)無證人員堅(jiān)決禁止進(jìn)入，對(duì)不清物品堅(jiān)決不準(zhǔn)帶出樓外。

4、按時(shí)換崗、盡職盡責(zé)，禁止一切理由的脫崗、睡崗、誤崗不盡職責(zé)現(xiàn)象發(fā)生。

5、保證值勤姿態(tài)和自身的值勤形象。

六、具體的崗位職責(zé)

1、東門崗崗位職責(zé)

（1）在保證個(gè)人形象的前提下，做好對(duì)出入人員的管理工作。

（2）6：20開始坐崗登記，坐姿端正、做好證件核實(shí)登記管理工作。

（3）對(duì)夜間出入領(lǐng)導(dǎo)起立敬禮，以表敬意。（4）10：00以前進(jìn)行正規(guī)化的崗位交接。

（5）注意語言文明、注重個(gè)人儀表，對(duì)一些人員做好說解工作。

（6）對(duì)物品的出入應(yīng)嚴(yán)格禁止，對(duì)不可避免的物品出入一定要做好核實(shí)登記工作，并必須上報(bào)帶班員由其親自處理。

2、大樓巡回崗位職責(zé)

（1）巡回人員不要走形式，要見實(shí)效發(fā)揮作用。

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（2）認(rèn)真對(duì)夜間加班人員做好統(tǒng)計(jì)監(jiān)督工作。

（3）看護(hù)、檢查好大樓的設(shè)施（公共、消防兩設(shè)施）是否完好。

（4）有無無關(guān)閑散、可疑人員四處游蕩，有無破壞現(xiàn)象。（5）做好大樓內(nèi)的防火檢查工作，不留死角。（味、煙、聲、電）

（6）發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行不正?；蛴新┧F(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知工程人員進(jìn)行檢查，并做好協(xié)助處理的準(zhǔn)備。

3、監(jiān)控員職責(zé)

（1）做好鏡頭監(jiān)控記錄，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)做好錄像。（2）煉就可以發(fā)現(xiàn)情況的慧眼，能夠?qū)ν话l(fā)事件果斷處置。（3）當(dāng)發(fā)生火警迅速按規(guī)定程序處置，并在事后做好整理記錄工作。

（4）熟悉設(shè)備運(yùn)行情況，能夠熟練操作使用。（鏡頭編號(hào)、位置、監(jiān)控范圍、死角位置；錄像的錄制和觀閱；鏡頭的總數(shù)量、位置、性能；電梯迫降、消防設(shè)備的使用）

（5）在發(fā)生火情，做好中心樞紐，當(dāng)好參謀協(xié)助滅火。（6）做好監(jiān)控設(shè)備的維護(hù)工作，禁止無關(guān)人員的動(dòng)用。（7）做好監(jiān)控室的衛(wèi)生保持和打掃工作。（8）做好工作情況的匯報(bào)工作。

4、大堂崗職責(zé)

（1）巡回一樓保證無關(guān)人員進(jìn)入、及時(shí)清除進(jìn)入的無關(guān)人員。

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（2）做好一樓的防火和物品檢查工作。（3）協(xié)助東門崗工作。（4）看護(hù)好南門外的盆景。

5、帶班員職責(zé)

（1）以自身形象、工作標(biāo)準(zhǔn)帶領(lǐng)隊(duì)員工作，是本班工作的直接組織者和責(zé)任人。

（2）對(duì)隊(duì)員的值勤情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、糾正、督促，確保工作的絕對(duì)安全。

（3）必須了解公司和部門的各項(xiàng)規(guī)章制度。（4）頻繁檢查隊(duì)員的儀容儀表。（5）監(jiān)督隊(duì)員的簽到情況。

（6）組織召開分隊(duì)的工作會(huì)議總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、表揚(yáng)好的個(gè)人、克服不足。

（7）認(rèn)真做好工作記錄和工作的匯報(bào)。

七、具體工作部署

夜間人員總數(shù)按5人布置，分別編號(hào)為A、B、C、D、E（A為帶班員B為監(jiān)控員、其他為值勤隊(duì)員）。

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3、當(dāng)值安防人員負(fù)責(zé)具體的工作交接。

四、程序要點(diǎn)

1、安防部事先安排好崗位的《崗位輪流表》，按輪流表執(zhí)行交接時(shí)間。

2、接班前集合

（1）所有接班人員應(yīng)于接班前10分鐘到達(dá)指定地點(diǎn)集合： ① 注意自身形象，不得相互追逐，打鬧； ② 保持站立姿式，不得蹲坐。

（2）整理著裝，當(dāng)值班隊(duì)長按有關(guān)規(guī)定檢查人員著裝情況。

（3）當(dāng)值帶班員集合隊(duì)伍，點(diǎn)名并統(tǒng)計(jì)、做好記錄。（4）當(dāng)值主管和帶班員交待有關(guān)工作注意事項(xiàng)，具體工作內(nèi)容集合過程應(yīng)在10分鐘內(nèi)完成。

3、接班

（1）所有當(dāng)值人員提前5分鐘趕到各自崗位進(jìn)行崗位交接工作。

（2）交接班人員相互敬禮并交代本崗值勤情況。（3）對(duì)值勤設(shè)施、物品進(jìn)行交接。（如：滅火器、對(duì)講機(jī)、登記等）缺遺立即向帶班員提出，并要求上一班當(dāng)值人員說明物品去向及做好記錄。

（4）認(rèn)真查閱上一班值班記錄，如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作應(yīng)記錄以便跟進(jìn)。

（5）檢查區(qū)域內(nèi)有無異常情況，如發(fā)現(xiàn)有異常則要立即上報(bào)帶班員。要求上一班當(dāng)值人員做出解釋，做好記錄。

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（6）交接雙方在確認(rèn)無誤后在上一班值班記錄本上簽名，并開始按崗值勤。

4、當(dāng)班值勤中要嚴(yán)格履行各崗位職責(zé)，帶班員一定要負(fù)起責(zé)任，同時(shí)，安防主管人員也要做好班級(jí)工作的不定時(shí)檢查工作。

5、交班

（1）各崗位在交班前35分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作：（2）保持崗位的絕對(duì)清潔。

（3）滅火器排放整齊，手臺(tái)、等設(shè)施完好清潔。（4）認(rèn)真做好值班記錄，收集整理好相關(guān)的工作證據(jù)。（5）在接班人員到達(dá)崗位時(shí)，主動(dòng)向?qū)Ψ骄炊Y并問好。（6）將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚。（7）帶領(lǐng)接班人員負(fù)責(zé)系統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況。

（8）互相簽名后，方可離崗，并及時(shí)趕往集合地點(diǎn)。

6、交班后集合

（1）當(dāng)值帶班員在全部崗位交接清楚后集合隊(duì)伍、清點(diǎn)人數(shù)。

（2）帶班員對(duì)值班情況進(jìn)行講評(píng)工作。

（3）帶班員講評(píng)本班次的整體工作表現(xiàn)，批評(píng)或指出不足，提出改正措施或意見。

7、替換吃飯時(shí)的崗位交接

（1）中午吃飯要輪流，分兩批進(jìn)行吃飯；每個(gè)人吃飯時(shí)間為30分鐘； 濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

批吃過后繼續(xù)值勤。

（2）具體的交接由帶班員組織執(zhí)行。

8、值班記錄本不得撕頁，記錄不得涂改，記錄本用完后即收回保安部統(tǒng)一保管，保存期一年以上。

9、帶班員在接班后要及時(shí)檢查崗位情況，做好記錄工作。

10、每天上午帶班員要匯報(bào)值勤工作情況，如有事件發(fā)生要寫好書面材料進(jìn)行匯報(bào)。

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4、搬出的過程注意事項(xiàng)同上。濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

簽字確認(rèn)，并進(jìn)行班次登記移交。

（4）配置在各部門、公共場(chǎng)所、電房、保安崗位的消防器材，由消防中心主管和配置場(chǎng)所的負(fù)責(zé)人雙方簽字確認(rèn)，并由配置場(chǎng)所的負(fù)責(zé)人監(jiān)督其部門員工保管，消防中心定時(shí)檢查。

（5）工程部、環(huán)維部或其他部門需借用消防器材時(shí)，須經(jīng)部長、經(jīng)理同意，將破舊修復(fù)的器材借給對(duì)方使用，歸還時(shí)應(yīng)將器材洗凈晾干，由消防主任簽收后人庫保管，消防員填寫《消防器材借用登記表》。

3、使用與維護(hù)

（1）戰(zhàn)斗服、頭盔、戰(zhàn)斗靴：

① 戰(zhàn)斗服、戰(zhàn)斗靴和頭盔只能用于訓(xùn)練和火場(chǎng)撲救； ② 戰(zhàn)斗服應(yīng)刷洗干凈，晾干后折疊放置于貨架上； ③ 不能將頭盔拽動(dòng)或墊坐，帽殼破損時(shí)申購調(diào)換； ④ 戰(zhàn)斗靴不能用作便靴；

⑤ 應(yīng)將戰(zhàn)斗服、戰(zhàn)斗靴、頭盔、安全帶按照著裝訓(xùn)練時(shí)準(zhǔn)備器材的要領(lǐng)統(tǒng)一放置，便于快速接警出動(dòng)時(shí)使用。

（2）水帶、水槍：

① 水帶（含接口）和水槍應(yīng)合理配置于轄區(qū)樓層的消防栓（箱）內(nèi)；

② 水帶、水槍只用于火場(chǎng)供水和平時(shí)訓(xùn)練；

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③ 水帶用后應(yīng)保持清潔、整齊，清洗晾干后卷放在貨架上或消防箱內(nèi)；

④ 水帶接口相互連接時(shí)，應(yīng)靈活、松緊適度，保證其密封性，并連接可靠，加壓時(shí)不能自行脫開； ⑤平時(shí)訓(xùn)練用水帶（水槍）時(shí)，收卷水帶應(yīng)小心輕放，防止水帶接口、水槍震動(dòng)甩打破損；

⑥ 注意防潮、防震、防腐蝕、防霉和腐爛、破損、生銹，水帶、水槍應(yīng)置于通風(fēng)干燥的地方。

（3）消防斧及消防腰斧：

① 消防斧和消防腰斧用于火場(chǎng)破折；

② 消防斧應(yīng)注意保養(yǎng)，防止生銹、潮濕，存放于貨架上； ③ 消防腰斧有變形、裂縫或橡膠柄套損壞時(shí)，應(yīng)停止使用。

（4）消防電話、對(duì)講機(jī)：

① 消防電話只能用作火警報(bào)警，不能用于私人用途。電話應(yīng)經(jīng)常擦拭，防積塵。防污垢、防線路破損。辦公室電話一般應(yīng)控制說話時(shí)間不超過5分鐘； ② 對(duì)講機(jī)按（保安警用器械管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程）相關(guān)要點(diǎn)執(zhí)行；

③ 工衣由消防管理中心班長統(tǒng)一保管和發(fā)放；（5）室外消防栓

① 室外消防栓是連接市政供水的管網(wǎng)系統(tǒng)，應(yīng)每月逐個(gè)

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出水試驗(yàn)；

② 消除閥塞啟閉桿端部周圍的雜物，將消防專用扳手套于桿頭，檢查是否合適，轉(zhuǎn)動(dòng)啟閉桿，加注潤滑油； ③ 用油紗頭擦洗出水口螺紋上的銹漬，檢查悶蓋內(nèi)膠墊圈是否完好；

④ 打開消防栓，檢查供水情況，在放凈銹水后再關(guān)閉，并觀察有無漏水現(xiàn)象； ⑤ 外表油漆剝落及時(shí)修補(bǔ)；

⑥ 消除消防栓附近的障礙物，3米內(nèi)不準(zhǔn)堆放任何物品。

（6）滅火器（“ABC”干粉來火器）：

① 高層和超高層樓均配備有手提式 “ABC”干粉滅火器，電房、機(jī)房內(nèi)均配備有推車式 “ABC”干粉滅火器； ② 滅火器應(yīng)置于通風(fēng)、干燥、清潔的地點(diǎn)，不受烈日的暴曬，不接觸熱源或劇烈振動(dòng)。懸掛地點(diǎn)環(huán)境適宜溫度為10℃－55℃；

③ 壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，發(fā)現(xiàn)重量減輕10％，檢查后要及時(shí)灌裝）； ④ 鉛封是否完好（一經(jīng)開放，須按規(guī)定再充裝，并作密封試驗(yàn)，重新鉛封）

⑤ 噴嘴和噴射管是否堵塞，腐蝕損壞，鋼性連接式噴筒是否繞其軸線回轉(zhuǎn)，并可任意停留，推車式滅火器的 濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

行車結(jié)構(gòu)是否靈活，有無檢驗(yàn)標(biāo)志。⑥ 噴筒是否暢通（如堵塞要及時(shí)疏通）

4、器材保管

（1）消防管理中心班長應(yīng)做好消防器材的統(tǒng)一保管，在其主管的領(lǐng)導(dǎo)下建立消防器材臺(tái)賬。（2）保管要求：

① 消防器材必須整齊存放于貨架上，銘牌朝外，標(biāo)識(shí)清楚；

② 必須保持干凈、整潔、無積塵； ③ 存放的器材必須在接警時(shí)能及時(shí)取用；

④ 所有器材一律不準(zhǔn)挪作他用和外借，特殊情況需外借時(shí)，須經(jīng)主管經(jīng)理同意；

⑤ 各類器材應(yīng)分類堆放，標(biāo)識(shí)清楚，嚴(yán)格按器材說明書的內(nèi)容放置； ⑥ 存放的環(huán)境溫度適宜；

⑦ 配置在公共區(qū)域的消防器材由各班巡樓保安負(fù)責(zé)，并在交接班時(shí)移交清楚，出現(xiàn)丟失損壞由各班負(fù)責(zé)。

5、維修保養(yǎng)

（1）消防主任和機(jī)動(dòng)消防員每天巡檢時(shí)，發(fā)現(xiàn)破損、漏氣、霉?fàn)€、腐蝕的消防器材應(yīng)立即送到消防管理中心進(jìn)行登記、維修和日常保養(yǎng)。

（2）安全消防部部長根據(jù)每月消防器材檢查保養(yǎng)情況，濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

對(duì)消防器材進(jìn)行報(bào)廢、充氣和更換。（3）一般維修由消防主任負(fù)責(zé)指導(dǎo)維修。

（4）需外委維修（或公安消防部門有特殊規(guī)定）的送公安消防局或安裝廠家進(jìn)行維修。

6、安全消防部部長監(jiān)督填寫各類維修保養(yǎng)記錄，每次巡檢、維修、保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄，消防主任認(rèn)真填寫（消防器材保管記錄表）和（消防器材配置統(tǒng)計(jì)表）并將各類表格歸檔保管，保存期3年。

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④ 對(duì)報(bào)警點(diǎn)附近應(yīng)仔細(xì)巡查一遍是否有異常情況，如（業(yè)主在房間內(nèi)及公共區(qū)域吸煙，燒報(bào)廢文件等。）如發(fā)現(xiàn)上述情況，安防部負(fù)責(zé)人或樓內(nèi)巡回人員應(yīng)立即制止其行為，如情況嚴(yán)重不服從管理者及時(shí)上報(bào)物管處以免造成嚴(yán)重的后果。

（2）火情

如確有火情發(fā)生應(yīng)立即用通訊工具向消控中心反饋信息，如是小火情況下組織現(xiàn)場(chǎng)人員利用最近滅火器進(jìn)行撲救，如果大火可將就近的噴灑泡打碎，讓其噴灑并用消火栓內(nèi)水槍進(jìn)行滅火。

三、報(bào)告

如遇大火時(shí)應(yīng)及時(shí)運(yùn)用一切通訊手段報(bào)告大樓領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門并做好疏散準(zhǔn)備。

四、事故處理

誤報(bào)：確認(rèn)火警誤報(bào)后應(yīng)查明現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境情況，對(duì)施工中所造成煙霧過大，溫度過高或違章施工應(yīng)立即采取適當(dāng)措施，責(zé)令施工單位立即進(jìn)行整改。

火情：如確有火情發(fā)生立即按消防系統(tǒng)操作流程執(zhí)行。

五、記錄整理

事后詳細(xì)做好記錄，時(shí)間、地點(diǎn)、人物、原因、處理結(jié)果必須準(zhǔn)確無誤以備檢查之用。濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

二、接警

當(dāng)消防中心報(bào)到水流報(bào)警信號(hào)后，消防中心值班人員立即通知安防部當(dāng)班負(fù)責(zé)人攜帶對(duì)講機(jī)迅速達(dá)到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，并 濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

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打開電梯門，將被困人員救出。

二、記錄：

事后填寫時(shí)間、地點(diǎn)相關(guān)人員及處理結(jié)果。濟(jì)南信智和物業(yè)管理有限公司

安全因素，若巡樓人員發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)上報(bào)，

第二篇：上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范全文

上海市辦公樓物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范 范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、倉儲(chǔ)和搬運(yùn)等內(nèi)容及要求。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。2 規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。GB 2894 《安全標(biāo)志》

GB 3096 《區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB 5749 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》

GB/T 10001.1 《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào) 第1部分：通用符號(hào)》 GB 13495 《消防安全標(biāo)志》

GB 15603 《常用危險(xiǎn)化學(xué)品貯存通則》 DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 DB 31/199 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（中華人民共和國國務(wù)院第373號(hào)令，自2003年6月1日起施行）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第110號(hào)，自2002年5月1日起施行）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（建住房[1999]261號(hào)，建設(shè)部1999年11月22日頒布）《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》（上海市人民政府2006年1月26日頒布）《上海市建筑節(jié)能管理辦法》（上海市人民政府第50號(hào)令，2005年7月15日頒布）《上海市危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理辦法》（上海市人民政府1982年4月1日頒布）《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》（上海市人民政府第12號(hào)令，1995年8月24日發(fā)布）3 術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)： 3.1 辦公樓 office building 已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。3.2 物業(yè)管理 property management 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。3.3 顧客 customer 接受服務(wù)的組織或個(gè)人。

示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。3.4 突發(fā)公共事件 precipitating event 在辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。4 基本要求 4.1 資質(zhì)要求

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。

4.2 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求

4.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。

4.2.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。4.2.3 管理服務(wù)人員在服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規(guī)范；對(duì)待顧客主動(dòng)、熱情、耐心、周到并及時(shí)為顧客提供服務(wù)。

4.2.4 管理服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。

4.2.5 管理服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、交接班記錄、賬冊(cè)等記錄工作，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。4.2.6 管理服務(wù)人員應(yīng)接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。4.3 管理服務(wù)要求

4.3.1 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建筑的完好和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。4.3.2 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)宜從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)《上海市建筑節(jié)能管理辦法》，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實(shí)施。

4.3.3 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全服務(wù)，維護(hù)辦公樓的人員、財(cái)產(chǎn)和建筑物的安全。

4.3.4 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按時(shí)完成規(guī)定的環(huán)境保潔服務(wù)，為顧客提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。

4.3.5 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)的綠地和室內(nèi)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持辦公樓整體的景觀效果。

4.3.6 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)倉儲(chǔ)和采購進(jìn)行控制，使倉儲(chǔ)和采購的物資及服務(wù)符合本標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在質(zhì)量、環(huán)境、安全等方面的要求。

4.3.7 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。4.4 基礎(chǔ)管理服務(wù) 4.4.1 財(cái)務(wù)管理服務(wù)

4.4.1.1 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。

4.4.1.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范。4.4.2 物業(yè)檔案管理

有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： 0.1物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；

0.2辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)； 0.3設(shè)備管理檔案； 0.4顧客資料檔案； 0.5日常管理檔案。5 顧客服務(wù) 5.1 接待服務(wù) 5.1.1 接待原則

顧客接待應(yīng)遵循“公開辦事制度、公開辦事紀(jì)律、公開服務(wù)項(xiàng)目、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)”的原則。顧客接待人員應(yīng)熱情回答顧客咨詢，確保100％答復(fù)率。5.1.2 大堂服務(wù)

大堂服務(wù)人員應(yīng)注意維護(hù)大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關(guān)于周邊交通、景點(diǎn)和辦公樓內(nèi)部各服務(wù)功能的咨詢。

5.1.3 入駐、退租服務(wù)

顧客需入駐和退租時(shí)，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，手續(xù)完備，及時(shí)建檔、歸檔。5.1.4 報(bào)修接待服務(wù)

當(dāng)顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目宜當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。5.2 信報(bào)服務(wù) 正確分理信件，認(rèn)真登記報(bào)刊雜志和掛號(hào)信，正確處理特殊郵件（如退信等）。5.3 通訊設(shè)施安裝服務(wù)

5.3.1 確保收到顧客需求信息后一個(gè)工作日內(nèi)，聯(lián)系好專業(yè)服務(wù)單位為顧客申請(qǐng)通訊設(shè)施的安裝。5.3.2 確保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個(gè)工作日內(nèi)開通。

5.3.3 收到專業(yè)服務(wù)單位挑線通知后，及時(shí)安排工程部門進(jìn)行施工，并確保一個(gè)工作日內(nèi)開通。5.4 維修資金管理服務(wù)

需要時(shí)，建立辦公樓維修資金管理制度，對(duì)辦公樓維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。5.5 裝修管理服務(wù)

5.5.1 制訂辦公樓裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度并在顧客申請(qǐng)裝修時(shí)告知。5.5.2 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料。5.5.3 辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行GB 3096中的四類標(biāo)準(zhǔn)限值。

5.5.4 發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無效，報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門處理。5.6 投訴處理

5.6.1 顧客投訴應(yīng)分下列情況處理：

——辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個(gè)工作日；

——顧客直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作； ——向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，協(xié)助公安部門處理； ——涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理。5.6.2 受理、處置顧客投訴應(yīng)保持記錄。5.7 延伸管理服務(wù)

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)顧客的需求，開展力所能及的延伸服務(wù)，如租賃服務(wù)、室內(nèi)綠化布置、票務(wù)服務(wù)等。房屋、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù) 6.1 房屋維護(hù)管理

6.1.1 房屋的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)：

—— 建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導(dǎo)顧客遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

—— 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全； —— 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；

—— 需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告與建議，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修。6.1.2 裝修管理

按照本標(biāo)準(zhǔn)5.5 的要求和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、DB 31/30 《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)要求執(zhí)行。

6.1.3 房屋結(jié)構(gòu)檢查

——應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，對(duì)房屋進(jìn)行定期結(jié)構(gòu)檢查與沉降測(cè)試，檢查中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)修繕；

——不同房屋結(jié)構(gòu)的檢查周期（見表1）。表1 房屋結(jié)構(gòu)（預(yù)計(jì)）檢查周期表 單位為年

結(jié)構(gòu)類型 使用年限

一般使用環(huán)境 特殊使用環(huán)境

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年以下 20 15 60年～100年 10 5 100年以上 5 2

鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年以下 25 15 60年～100年 12 5 100年以上 7 2

鋼結(jié)構(gòu) 100年以下 30 15 100年～150年 10 5

注：行業(yè)主管部門如對(duì)房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。

6.1.4 巡檢

每年應(yīng)定期對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，安排專項(xiàng)修理。遇緊急情況時(shí)，宜采取必要的緊急處理措施。6.2 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù) 6.2.1 變配電系統(tǒng)

——制定臨時(shí)用電管理措施；

——限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施； ——按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告； ——按照規(guī)定的周期對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄； ——高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確； ——高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常；

——變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求； ——低壓配電柜運(yùn)行正常，各類表計(jì)顯示正常；

——功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠； ——變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。6.2.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)

——按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好； ——定期啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時(shí)應(yīng)急啟用； ——發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常； ——自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常；

——定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)； ——定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。6.2.3 樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)

6.2.3.1 樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA）系統(tǒng) ——服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔； ——工作站工作正常、通訊正常、整潔；

——數(shù)字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊； ——末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。6.2.3.2 網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng) 6.2.3.2.1 程控交換機(jī)

——程控交換機(jī)（PABX）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊； ——維護(hù)終端工作正常、整潔； ——計(jì)費(fèi)系統(tǒng)工作正常、整潔；

——話務(wù)臺(tái)工作正常、話音清晰、整潔；

——電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損； ——語音信箱工作正常、整潔、接線正確。6.2.3.2.2 網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備

——配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全； ——光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全； ——插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。6.2.3.2.3 廣播與背景音響系統(tǒng)

——音源設(shè)備工作正常，整潔完好； ——功放設(shè)備工作正常，整潔完好； ——揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰； ——背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。6.2.4 安全防范系統(tǒng) 6.2.4.1 中央監(jiān)控系統(tǒng)

——攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔； ——畫面分割器工作正常、整潔； ——錄入設(shè)備工作正常、整潔；

——監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； ——矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚；

——監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6.2.4.2 巡更系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔； ——巡更器具工作正常；

——巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常。6.2.4.3 周界報(bào)警系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔；

——紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。6.2.4.4 對(duì)講系統(tǒng)

——基站線路無損、工作正常、整潔； ——天線安裝牢固、工作正常。6.2.5 車庫管理系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔； ——服務(wù)器工作正常、整潔；

——取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常； ——柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常； ——收費(fèi)站工作正常、整潔。6.2.6 門禁系統(tǒng)

——工作站工作正常、整潔； ——服務(wù)器工作正常、整潔；

——讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常； ——電子門鎖工作正常。6.2.7 衛(wèi)星電視系統(tǒng)

——[color=red]衛(wèi) 星天線安裝[/color]牢固，外觀整潔； ——放大器、解碼器等設(shè)備工作正常； ——傳輸線路正常，圖像清晰。6.2.8 消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)

應(yīng)對(duì)各項(xiàng)消防設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運(yùn)行正常：

——火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效的器件； ——每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)各類消防系統(tǒng)各類運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄；

——當(dāng)被檢測(cè)探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈； ——操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示；

——火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；

——報(bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)；

——故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；

——火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)； ——電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；

——火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；

——火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； ——火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)； ——消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

——火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建筑內(nèi)的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； ——數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔； ——末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常； ——中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確；

——消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應(yīng)每季進(jìn)行信號(hào)測(cè)試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應(yīng)每年檢測(cè)一次；

——消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔； ——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好；

——消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次。6.2.9 升降設(shè)備系統(tǒng)

6.2.9.1 電梯及自動(dòng)扶梯

——保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔；

——電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；

——應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄； ——電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。6.2.9.2 高空作業(yè)設(shè)備

——設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；

——設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載； ——設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)； ——吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜；

——設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常； ——在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置；

——設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；

——應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。

6.2.9.3 液壓升降設(shè)備

——升降平臺(tái)應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，安全裝置完好；

——升降設(shè)備本體運(yùn)行平穩(wěn)，各類儀表指示準(zhǔn)確，安全裝置完好。6.2.10 給排水系統(tǒng)

——應(yīng)定期對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑；

——每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風(fēng)機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；定期對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng),作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達(dá)到DB31/199《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的要求； ——用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；

——每季對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；

——確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測(cè)的要求參照《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》執(zhí)行；

——定期對(duì)水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)； ——如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間通知辦公樓內(nèi)各用戶。6.2.11 空調(diào)系統(tǒng)

——對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行；

——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄； ——定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水；

——定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；

——定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄； ——定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)； ——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

——保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水； ——保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水；

——對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求； ——能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)；

——定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)； ——定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定； ——應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定； ——定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。6.2.12 鍋爐系統(tǒng) 6.2.12.1 蒸汽鍋爐

每年一次應(yīng)接受行政主管部門指定的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：

——每年一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道拷鏟補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；

——每半年一次對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；

——每季一次對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；

——每月一次對(duì)油氣管路過濾器進(jìn)行清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)鍋爐運(yùn)行進(jìn)行管理，做好鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)督、管理、工作記錄； —— 檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升； ——鍋爐安全附件及儀表齊備，動(dòng)作可靠； ——各種證書齊備，操作人員持證上崗；

——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)； ——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； ——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20％之內(nèi)。6.2.12.2 熱水鍋爐

——定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)；

——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照6.2.12.1的相應(yīng)條款實(shí)施。6.2.13 公共照明系統(tǒng)

公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護(hù)：

——每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98％以上的亮燈率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換；

——每月一次對(duì)泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持98％以上的亮燈率； ——每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。6.2.14 避雷系統(tǒng)

避雷系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。同時(shí)：

——每年檢查一次辦公樓重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；

——每半年對(duì)辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查；每半年一次對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時(shí)解決；保持辦公樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；

——每月一次對(duì)辦公樓變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對(duì)辦公樓各重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好； ——主樓側(cè)翼平臺(tái)的所有避雷設(shè)施完好： ●

接地電阻：≤4Ω。

●

弱電設(shè)備接地電阻：≤1Ω。6.3 設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)

共用部位日常服務(wù)的服務(wù)要求（見表2）。

表2 共用部位分部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 序號(hào) 部位

日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 旋轉(zhuǎn)門、自動(dòng)門、推拉窗 玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、無異常聲響。樓內(nèi)墻面 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。屋頂、管道、排水溝 屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理。道路、廣場(chǎng)、地下車庫 保持路面平整、無開裂和松動(dòng)、無積水，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋無缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。安全、引導(dǎo)標(biāo)志 大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標(biāo)牌及司牌；樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應(yīng)設(shè)有路標(biāo)及安全指示牌；危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施，保證所有標(biāo)志、指示牌清晰完整，維護(hù)設(shè)施得當(dāng)。衛(wèi)生間、茶水間 保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)。電梯廳 保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無缺損、標(biāo)示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。避難層、平臺(tái) 保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。綠地、花臺(tái) 龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象；水管無堵塞，無漏水現(xiàn)象，花壇完整。

6.4 標(biāo)識(shí)管理

6.4.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲(chǔ)庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號(hào)、商務(wù)中心、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）。

6.4.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)。6.4.3 應(yīng)考慮主要道路及停車場(chǎng)設(shè)施交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)。6.4.4 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)。

6.4.5 標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T 10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào) 第1部分：通用符號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB 13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。7 秩序維護(hù)與安全服務(wù) 7.1 公共秩序維護(hù) 7.1.1 門衛(wèi)

——主出入口應(yīng)安排24小時(shí)值崗；

——對(duì)外來人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理；對(duì)來訪客人用語規(guī)范，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；非辦公時(shí)間進(jìn)入辦公樓的人員應(yīng)實(shí)施詳細(xì)登記； ——對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，實(shí)行大件物品進(jìn)出審驗(yàn)制度，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。7.1.2 巡視

——明確巡視工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對(duì)固定的巡視路線。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房至少每3小時(shí)巡視一次并記錄。發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止；

——巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。如無巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進(jìn)行巡視； ——收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施；

——巡視中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。7.1.3 監(jiān)控

——辦公樓的監(jiān)視監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證對(duì)辦公樓安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警；

——監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并安排保安人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期處理；

——監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！Ｕ现伟搽娫挄惩?，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)宜接聽）。7.1.4 停車管理

——根據(jù)辦公樓的情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ——保安人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出辦公樓的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；

——收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時(shí)有專人管理；車輛停放有序，車庫場(chǎng)地每周清潔1次，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放；

——車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全；

——非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。7.1.5 突發(fā)公共事件處置

依照《上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》的要求：

——制定物業(yè)突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心、機(jī)房等處室內(nèi)懸掛，在每個(gè)樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標(biāo)志，每年應(yīng)組織不少于1次的突發(fā)公共事件應(yīng)急演習(xí)；

——當(dāng)物業(yè)發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí)，各崗位管理人員必須按規(guī)定實(shí)行崗位警戒，根據(jù)不同突發(fā)公共事件的現(xiàn)場(chǎng)情況應(yīng)變處理，在有關(guān)部門到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，保證人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失，并全力協(xié)助政府部門處理相關(guān)事宜。7.2 安全管理 7.2.1 消防管理

——應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；明確專人維護(hù)、管理消防器材，保持其完好； ——辦公樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位置設(shè)有消防設(shè)施平面示意圖；

——定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修； ——定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)； ——對(duì)易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。7.2.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防

建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃?xì)?、燃油、電力的安全使用知識(shí)。如遇臺(tái)風(fēng)、暴雨或其他災(zāi)害性天氣的氣象或有關(guān)信息時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：

——對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固； ——對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇； ——對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； ——及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。8 環(huán)境保潔服務(wù) 8.1 材質(zhì)清潔要求

根據(jù)辦公樓地面、鏡面和墻面的材質(zhì)，給出了不同材質(zhì)的清潔要求（見表3）。表3 主要材質(zhì)清潔質(zhì)量要求 大類 材質(zhì) 質(zhì)量要求

硬地面 大理石 表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無污垢。

花崗巖 表面光亮、無污跡、接縫四周邊角無污垢。

水磨石 表面光亮、無污跡。

木制地板 表面光亮、四周邊角無積灰、無污漬。

PVC板 光亮、無污跡。

瓷磚 光潔、明亮、無污漬、無水跡。

軟地面 地毯 色澤均

一、無褪色、無毛邊、柔軟、纖維成同一方向。

軟地面 塑膠地墊 表面平整、色澤均

一、無殘留物、無污漬、無板結(jié)

金屬材質(zhì) 亞光絲紋不銹鋼 表面色澤均

一、無斑點(diǎn)、無擦痕、無污跡。

拋光鏡面不銹鋼 明亮、無擦痕、無印跡。

亞光軋花不銹鋼 色澤均

一、無斑點(diǎn)、無擦痕、無污跡。

鋁合金 表面光滑、潔凈、無斑點(diǎn)、無灰塵、無污跡。

其他材質(zhì) 玻璃 潔凈明亮、通透性強(qiáng)、無劃痕、無水跡。

墻紙 無斑點(diǎn)、無污漬。

高密度板(復(fù)合板)色澤均

一、無擦痕、無積灰、無污漬。

涂料 無灰塵、無污漬

金箔面 光亮、無灰塵、無污漬。

8.2 部位清潔要求

辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求（見表4）。表4 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求

項(xiàng)目 服務(wù)要求

走廊、門廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面 地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。門框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。旋轉(zhuǎn)門、門中軸、門框、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。旋轉(zhuǎn)門空調(diào)出風(fēng)口無灰塵、無污跡。門把手干凈、無痕跡、定時(shí)消毒。

樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、指示牌 保持干凈、無灰塵、光亮。窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡。

消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無灰塵、無污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無灰塵、無污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門警器表面光亮、無灰塵、無斑點(diǎn)、無絮狀物。消防栓外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內(nèi)側(cè)無灰塵、無污跡。

天花板、風(fēng)口、公共燈具內(nèi)或外 目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)，表面、接縫、角落、邊線等處無污漬、無灰塵、無斑點(diǎn)。

走廊、樓梯窗玻璃、大堂門廳、電梯廳玻璃 保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡、無水跡

平臺(tái)、屋頂 無垃圾堆積。

服務(wù)功能性用房（如會(huì)議室、接待室、茶水間）保持干凈、整潔、無垃圾。熱水爐外殼應(yīng)無污跡、水漬。不銹鋼臺(tái)面無水跡、無污漬、無擦痕。不銹鋼水槽干凈、無斑點(diǎn)、無污跡無雜物、水垢，落水口無污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無污漬、無水垢。下水道無異味、定期滴入消毒液。

公共衛(wèi)生間 坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒，保持無異味、無污跡、無水漬、無垃圾、無積水，鏡面保持光亮，無水跡，面盆無水銹。云石臺(tái)面無水跡、無皂跡、無毛發(fā)，光潔明亮。潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無污漬、無毛發(fā)、無異味、定時(shí)消毒。鏡子明凈、無水漬、無擦痕、鏡框邊緣無灰塵。廢物箱表面無污跡、無灰塵、無異味，定時(shí)消毒。外露水管連接處無堿性污垢,管道表面光亮、無灰塵。衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味。

地下車庫 保持地面無垃圾、無污垢；空氣流暢，無異味。車庫管道無積灰、無污垢。燈泡、燈管、指示燈明亮、無積灰。燈罩無積灰、無污跡。地面無積灰、無積水。定位桿、減速條無積灰、無污垢。反光鏡干凈、明亮、無污跡、水漬。消防通道無灰塵、無污漬、無雜物。

垃圾收集 垃圾收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔。電梯轎廂 轎廂壁無浮灰；不銹鋼表面光亮、無污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮,操作面板無污跡、無灰塵、無擦痕,保持空氣清新、無異味。自動(dòng)扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一,無灰塵、無污漬、定時(shí)消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表3相關(guān)條款的規(guī)定。

廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地、花臺(tái)、明溝 廣場(chǎng)地面干凈。明溝無雜物，無積水。外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無堆放雜物、無積灰、積水、無污跡、油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色。各類告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無積灰、無污垢、無污跡。水池內(nèi)無漂浮物、無沉積雜物、無青苔、水保持清澈、無異味。辦公樓各進(jìn)出口臺(tái)階地面、地墊按表3相關(guān)條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周圍無雜物、無積水。

設(shè)備機(jī)房、管道 無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無污漬、無水漬。

外墻 目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕。

垃圾箱房 箱房封閉式專人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。廢棄物收集箱外側(cè)表面光潔、無灰塵。廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無殘留物、無異味、定時(shí)消毒。廢棄物及時(shí)收集，不滿溢。

煙灰缸、垃圾桶 桶無滿溢、無異味、無污跡、煙缸內(nèi)煙蒂不多于三支。

消殺滅害 對(duì)通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。

電器設(shè)施 燈泡、燈管無灰塵。燈罩無灰塵、無污跡。其它裝飾件無灰塵、光亮、無污跡。開關(guān)、插座、配電箱無灰塵、無污跡。

外幕墻 按表3相關(guān)要求。綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù) 9.1 綠化擺放

室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的需要擺放，室內(nèi)綠化應(yīng)做到正常養(yǎng)護(hù)，及時(shí)更換，保持鮮艷。室內(nèi)綠化擺放要求（見表5）。

表5 室內(nèi)綠化擺放分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求

項(xiàng) 目 服務(wù)要求

修剪、更換 安排室內(nèi)綠化修剪與鮮花擺放。

綠化外觀 葉片光澤、花朵鮮艷。土壤表層無雜物、無枯葉。整體造型應(yīng)所選品種的觀賞效果一致。葉子健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉。

擺放 根據(jù)顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)。

選種 光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強(qiáng)、觀賞周期長，管理方便。

其他 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無味、園藝型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病蟲害控制。發(fā)現(xiàn)病變、蟲害、枯萎應(yīng)及時(shí)更換。

9.2 綠化養(yǎng)護(hù)

室外綠化養(yǎng)護(hù)要求（見表6）。表6 室外綠化養(yǎng)護(hù)分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求 項(xiàng) 目 服務(wù)要求

總要求 一級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地或花壇內(nèi)各類喬、灌、草等綠化存活率100％。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩艷麗，生長茂盛。

修剪 年普修8遍以上，草屑即時(shí)清，切邊整理3次以上，草坪常年保持平整、邊緣清晰，草高度不應(yīng)超過9cm。樹冠完整美觀，分枝點(diǎn)合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；主側(cè)枝分布勻稱、數(shù)量適宜、修剪科學(xué)合理；內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光。樹、喬木類要求樹冠圓整、樹勢(shì)均勻，45度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢(shì)?；ü嗄鹃_花及時(shí)，株形豐滿，花后修剪及時(shí)合理、無殘花。綠籬修剪要保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅觀。草坪修剪不能超過5㎝、平整無雜草、無纏繞、無空禿，及時(shí)切邊，草坪邊緣線清晰。

灌溉 常年保持有效供水，草地充分生長，用覆沙保持調(diào)整，保持地形平整，排水流暢。

中耕除草、松土 年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，無雜草。

施肥 按植物品種、生長、土壤狀況，適時(shí)、適量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追復(fù)合肥2遍，充分滿足植物生長需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、無板結(jié)、呈饅頭狀。土壤理化性狀：PH值6.0-7.5，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5。

病蟲害防治 預(yù)防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防治指標(biāo)。植物、草皮無病斑、無成蟲。植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、蟲囊、休眠蟲體及越冬蟲蛹。

扶正、加固 按規(guī)范做好綜合防護(hù)措施，及時(shí)扶正加固。

其它 綠草如茵，綠期在250以上，斑禿黃萎<；；5％。無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）。無死樹缺株、無雜草、無枯枝爛頭。無積水，無干旱。倉儲(chǔ)與搬運(yùn) 10.1 貯存

10.1.1 基本要求

10.1.1.1 分類清楚，堆放整齊，賬、卡、物保持一致。10.1.1.2 溫度、濕度適宜，不合格品及廢棄物處置及時(shí)。10.1.2 危險(xiǎn)化學(xué)品貯存

10.1.2.1 危險(xiǎn)化學(xué)品的采購宜做到即買即用。

10.1.2.2 危險(xiǎn)化學(xué)品的貯存應(yīng)符合GB15603《常用危險(xiǎn)化學(xué)品貯存通則》及《上海市危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理辦法》規(guī)定的要求。10.1.3 消防器材貯存

各類消防器材應(yīng)嚴(yán)格按照使用說明要求的溫度、濕度等儲(chǔ)存條件貯存。10.2 搬運(yùn)堆放

搬運(yùn)時(shí)，物資應(yīng)堆放整齊，必要時(shí)應(yīng)對(duì)各層之間進(jìn)行防護(hù)。庫存物資放置高度不應(yīng)超過三倍的包裝疊加高度，水平長度不應(yīng)超過其兩倍的疊加寬度。易損、易碎、壓力容器等物資的搬運(yùn)，應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書、通用的搬運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行操作。10.3 庫區(qū)安全與環(huán)境 10.3.1 庫區(qū)安全

——禁止無關(guān)人員進(jìn)出倉庫；

——庫區(qū)嚴(yán)禁煙火，如確需動(dòng)火的，應(yīng)得到主管部門批準(zhǔn)，并將該區(qū)域的易燃易爆物資、危險(xiǎn)化學(xué)品搬離之后方可進(jìn)行；

——庫區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)數(shù)量的消防器材，定期檢查消防器材的有效使用情況；

——產(chǎn)生緊急情況時(shí)，應(yīng)按應(yīng)急預(yù)案迅速做出響應(yīng)，及時(shí)報(bào)告主管人員，并做好記錄。10.3.2 庫區(qū)環(huán)境

——保持倉庫地面、墻面及各類設(shè)施、照明設(shè)備無灰塵、污垢、劃痕、污漬、霉點(diǎn)等現(xiàn)象，接縫處無積塵； ——保持空氣流暢，保證物資干燥，防止受潮； ——定期對(duì)倉庫進(jìn)行適當(dāng)清理；

——對(duì)不合格品或廢棄物應(yīng)嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定予以處理；固體廢棄物的回收實(shí)施率宜達(dá)到100％。11 檢驗(yàn)方法

<；,A name=_Toc101185576>；11.1 自主檢查 11.1.1 服務(wù)人員自查

從事物業(yè)管理服務(wù)每一位員工均應(yīng)對(duì)所提供的服務(wù)實(shí)施自主檢查，遇質(zhì)量異?；蛘哳櫩椭苯油对V時(shí)，應(yīng)及時(shí)糾正，如系重大或特殊異常應(yīng)立即報(bào)告主管人員。11.1.2, 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)自查

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)自主檢查的主要方式：常規(guī)例行檢查、夜間巡查、全面自查。11.1.3 物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，進(jìn)行顧客意見征詢和管理服務(wù)工作自查評(píng)定。11.2 特種設(shè)備安全監(jiān)察

應(yīng)參照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的要求實(shí)施。11.3 顧客滿意

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行顧客意見征詢，征詢項(xiàng)目包括：顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放養(yǎng)護(hù)服務(wù)等方面。還可采取電話聯(lián)系、走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、聯(lián)誼活動(dòng)、顧客聯(lián)系函、顧客滿意度測(cè)評(píng)等多種形式，與顧客保持聯(lián)系，征求顧客意見。意見征詢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)整改，并對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行回訪。

第三篇：辦公樓物業(yè)服務(wù)合同

委托方：××市中級(jí)人民法院（以下簡稱甲方）

受托方：××××物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）

甲方為加強(qiáng)對(duì)××市中級(jí)人民法院辦公樓物業(yè)的管理，特委托乙方派遣治安秩序維護(hù)員、設(shè)備維護(hù)員和保潔員到本大樓實(shí)行物業(yè)服務(wù)。根據(jù)中華人民共和國合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商，就有關(guān)服務(wù)事宜簽訂如下條款：

第 一 章 委托服務(wù)的物業(yè)

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況

甲方委托服務(wù)的辦公樓座落于新興三路 號(hào)，為1幢高15層樓宇，占地面積約×××××㎡，庭院道路和綠化面積約×××㎡，大樓總建筑面積為×××××㎡。

第 二 章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)

第二條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共庭院、房屋公用部位和領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及“門前三包”。

第三條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)護(hù)理工作。

第四條 維持本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共治安秩序，包括大門值班、樓宇巡視。

第 三 章 服務(wù)期限

第五條 服務(wù)期限為壹年零貳個(gè)月，從××××年×月1日起至××××年12月31日止。

第 四 章 雙方權(quán)利和義務(wù)

第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

一、檢查監(jiān)督乙方服務(wù)工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。甲方每月對(duì)乙方的服務(wù)工作進(jìn)行考核，對(duì)不滿意現(xiàn)象提出改進(jìn)意見和建議。

二、甲方每月20日前將當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給乙方。

第七條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

一、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的相關(guān)條款制訂具體的物業(yè)服務(wù)制度。

二、落實(shí)安全防范措施，協(xié)助甲方認(rèn)真做好維護(hù)公共治安秩序的服務(wù)工作。

三、有義務(wù)配合甲方協(xié)調(diào)處理與本合同及各具體服務(wù)條款有關(guān)的事宜；

四、按物業(yè)服務(wù)方案各項(xiàng)規(guī)范向甲方提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時(shí)性和有效性。

第 五 章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第八條 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)

一、實(shí)行規(guī)范化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。

二、房屋的公共樓梯、扶欄、走道等部位和領(lǐng)導(dǎo)辦公室保持清潔。

三、發(fā)現(xiàn)公共環(huán)境受到污染要及時(shí)清洗。

第九條 共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

一、供電設(shè)備、給排水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備的日常清潔、潤滑、調(diào)試運(yùn)行服務(wù)及制訂月度、維修方案。

二、各種水管閘門滲漏和損壞，室內(nèi)外上下水道堵塞不暢，以及衛(wèi)生潔具的使用護(hù)理。

三、各種插座、插頭、開關(guān)、燈座的故障維修和更換等，但材料及大中修工料費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第十條 治安維護(hù)防范服務(wù)

一、實(shí)行24小時(shí)門崗值班和樓宇巡邏制度。

二、停車場(chǎng)車輛出入和停放秩序的調(diào)度服務(wù)。

其他具體詳細(xì)內(nèi)容、范圍、要求，參見附件《辦公樓物業(yè)服務(wù)方案》。

第 六 章物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的計(jì)算及支付

第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用單價(jià)

按辦公樓及周邊庭院道路總體面積×××××平方米計(jì)，每月每平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)為人民幣×元。即從××××年×月1日至××××年12月31日共××個(gè)月,乙方每月向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)為人民幣×萬×仟×佰×元整（￥×××××元/月）。

第四篇：辦公樓物業(yè)服務(wù)合同

濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈

物業(yè)服務(wù)委托合同

濰坊祥福物業(yè)有限公司

****年**月**日

廣場(chǎng)面積________________平方米

綠化面積_____________ ___平方米

第二章委托管理事項(xiàng)

第三條

大廈建筑公用部位的管理和日常維護(hù)和小型維修。

第四條

公共設(shè)施、設(shè)備的管理運(yùn)行和日常維護(hù)和小型維修

(包括大廈內(nèi)部公共通道、衛(wèi)生間、變配電室二次供水設(shè)備，中央空調(diào)、消防設(shè)施不包括消防中控室主機(jī))及更換公共區(qū)域損壞的燈具、開關(guān)。

第五條

公共環(huán)境衛(wèi)生包括：大廈公用部位的衛(wèi)生，大廈外公共場(chǎng)所衛(wèi)生（包括公共區(qū)域走廊、樓道、衛(wèi)生間、電梯的清潔、辦公樓垃圾的收集、指定的辦公室的清潔、會(huì)議室及接待室室的清潔，廣場(chǎng) 及大廈周邊綠化帶的衛(wèi)生清潔。

第六條

物業(yè)管理期間形成的檔案資料的管理。

第七條

甲方交代的其它事項(xiàng)。

第三章

委托管理期限

第八條

委托管理期限為 ——年，自------年----月----日起至------年---月---日止。

第九條

---年---月---日至---月---日為考核月，甲方對(duì)乙方本的服務(wù)工作進(jìn)行考核，甲方有權(quán)根據(jù)考核滿意率情況決定本合同第二是否繼續(xù)履行。如甲方?jīng)Q定不再履行第二合同，雙方物業(yè)合同予以解除，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。

第四章雙方權(quán)利義務(wù)

6、保證甲方大廈劃定區(qū)域的公共場(chǎng)所、公共部位的保潔服務(wù)達(dá)到無積塵、無雜物、無積水、廁所無異味、及樓內(nèi)通道暢通無阻;

7、保潔人員每日對(duì)樓宇內(nèi)外公共場(chǎng)所進(jìn)行保潔服務(wù);

8、配備維修人員對(duì)水、電路進(jìn)行日常維護(hù)和維修服務(wù);

9、對(duì)業(yè)主或使用部門違反管理規(guī)定的行為應(yīng)及時(shí)規(guī)勸制止，直至通報(bào)甲方職能管理部門;

10、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

11、本合同終止時(shí)，乙方必須將圖紙資料及其他物業(yè)管理的全部檔案資料移交給甲方;

12、法律和法規(guī)規(guī)定的其他責(zé)任。

第五章

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第十二條

乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理

1、房屋外觀：整齊、整潔，保證外表整潔率90％以上；

2、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：維修員每天要對(duì)各樓層的辦公場(chǎng)所、公共部分以及衛(wèi)生間等部位的電源、照明、用水等進(jìn)行正常巡視、記錄和必要的維護(hù)、更換和維修等，保證及時(shí)率在90％以上；

3、辦公及公共環(huán)境：建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認(rèn)真落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃、保潔，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督，樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、地下室、道路等所有公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用，不見廢棄物、污漬、衛(wèi)生間潔凈無異味，無積水，接待室，會(huì)議室會(huì)前會(huì)后保持清潔，確保大廈公共區(qū)區(qū)容貌整潔；

第八章

附則

第十八條

自本合同生效之日起七天，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第十九條

雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十條

本合同正本連同附件共__頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第二十一條

本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第二十二條

本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或提請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解、協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由____區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。

第二十三條

合同期滿本合同自然終止，甲、乙雙方需續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿三十天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?，乙方在同等條件下，有優(yōu)先續(xù)簽合同的權(quán)利。

第二十四條

本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章：

乙方簽章：

****年**月**日

****年**月**日

第五篇：法院辦公樓物業(yè)服務(wù)合同

鄂托克旗人民法院辦公樓物業(yè)服務(wù)合同

委托方：鄂托克旗人民法院（以下簡稱甲方）

受托方：鄂爾多斯市千牛物業(yè)管理服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱乙方）

甲方為加強(qiáng)鄂托克旗人民法院辦公樓的物業(yè)管理，特委托乙方派遣秩序維護(hù)員、設(shè)備設(shè)施維修員和保潔員到本大樓實(shí)行物業(yè)服務(wù)，根據(jù)中華人民共和國合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商，就有關(guān)服務(wù)事宜簽訂如下條款：

第一章 委托服務(wù)的物業(yè)

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況

甲方委托的辦公樓位于烏蘭鎮(zhèn)，占地面積8734平米，大樓總建筑面積9316平米，綠化面積3318平米。

第二章 物業(yè)服務(wù)協(xié)議

第二條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共庭院、房

屋公共部位和領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清

運(yùn)及“門前三包”。

第三條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)護(hù)理工作。

第四條 維持本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共治安秩序，包括大門值班、樓宇巡視。

第三章 服務(wù)期限

第五條 服務(wù)期限為壹年，從2011年12月1日到2012年12月 31日。

第四章 雙方的權(quán)利義務(wù)

第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

一、檢查監(jiān)督乙方服務(wù)工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況，甲方每月

對(duì)乙方的服務(wù)工作進(jìn)行考核，對(duì)不滿意現(xiàn)象提出改進(jìn)意見和建議。

二、甲方每月10日之前將上月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給乙方。

第七條 乙方的權(quán)利義務(wù)

一、根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)及本合同的相關(guān)條款制定具體的物業(yè)

服務(wù)制度。

二、落實(shí)安全防范措施，協(xié)助甲方認(rèn)真做好維護(hù)公共治安秩序的服務(wù)工作。

三、有義務(wù)配合甲方協(xié)調(diào)處理與本合同及各服務(wù)條款相關(guān)的事

宜。

四、按物業(yè)服務(wù)方案各項(xiàng)規(guī)范向甲方提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時(shí)

性和有效性。

五、對(duì)乙方及其工作人員造成的各類事故和糾紛承擔(dān)責(zé)任并負(fù)

責(zé)善后處理。

第五章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第八條 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)

一、實(shí)行規(guī)范化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。

二、房屋的公共樓梯、扶欄、走梯等部位和領(lǐng)導(dǎo)的辦公室保持干

凈。

三、發(fā)現(xiàn)公共環(huán)境受到污染及時(shí)清洗。

四、公共綠地的養(yǎng)護(hù)和管理。

第九條 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)服務(wù)

一、供電設(shè)備、給排水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、防盜監(jiān)控系

統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備的日常清潔、潤滑、調(diào)試運(yùn)行服務(wù)及維修方案。

二、各種水管、閘門滲漏和損壞，室內(nèi)上下水道堵塞不暢，以及

衛(wèi)生潔具、化糞池的使用管理。

三、各種插座、插頭、開關(guān)、燈座的故障維修和更換等，但材料

及大中修工料費(fèi)由甲方承擔(dān)。

第十條 治安維護(hù)防范服務(wù)

一、實(shí)行24小時(shí)門崗值班和樓宇巡邏制度。

二、停車場(chǎng)車輛出入和停放秩序的調(diào)度服務(wù)。

其他具體詳細(xì)內(nèi)容、范圍、要求參見附件《物業(yè)服務(wù)方案》。

第六章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算及支付

第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用單價(jià)

按辦公樓及周邊庭院道路總體面積9316平米計(jì)算，每月每平米服務(wù)費(fèi)為人民幣3.96元，即從2011年月 日至2012年月日共12個(gè)月，乙方每月向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：36891.36元。

二、乙方人員在完成合同規(guī)定的服務(wù)工作情況后，若甲方需要增

加工作量，或超出原有工作時(shí)間和范圍所產(chǎn)生的加班，由甲方支付相應(yīng)的費(fèi)用，例如： 1.法院辦公樓的日常保潔和門前三包以外的城鄉(xiāng)清潔工程，街道

滅四害、垃圾外運(yùn)、綠化樹苗補(bǔ)種植等費(fèi)用由甲方支付，如需乙方提供服務(wù)，工料費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷。

2.甲方委托乙方對(duì)辦公樓設(shè)施設(shè)備提供維修服務(wù)的，相應(yīng)的維修

養(yǎng)護(hù)工人、材料以及購置更換費(fèi)用，由乙方向甲方據(jù)實(shí)申報(bào)計(jì) 劃經(jīng)甲方核準(zhǔn)支付。

三、如遇國家相關(guān)政策對(duì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)及社?；鶖?shù)有所調(diào)整時(shí)，雙方應(yīng)根據(jù)實(shí)際調(diào)整費(fèi)用，及時(shí)簽訂增資補(bǔ)充協(xié)議。

四、甲方每月10號(hào)前向乙方支付上月的物業(yè)費(fèi)用36891.36元和

甲方應(yīng)付的其他費(fèi)用。乙方開戶行:鄂托克旗農(nóng)村信用合作聯(lián)社金山分社，賬戶全稱：鄂爾多斯市千牛物業(yè)管理服務(wù)有限責(zé)任公司，賬號(hào)***0000863。甲方逾期支付的，從逾期之日起每天按拖欠費(fèi)用的萬分之五交納滯納金，如因乙方問題延誤的，甲方不必交納違約金，但甲方還應(yīng)支付應(yīng)付的費(fèi)用。

第七章 違約責(zé)任

第十二條除不可抗力因素和第十四條補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定外，雙方均不得單方擅自解除合同，違約方處罰金人民幣伍萬元。

第十三條 甲乙雙方對(duì)辦公樓的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容負(fù)有保密的義務(wù)，未經(jīng)對(duì)方同意，不得向第三方透露，違約方處人民幣壹萬元。

第十四條 因乙方未盡到管理義務(wù)而造成本物業(yè)發(fā)生停電、水災(zāi)、火災(zāi)、治安事件和其他事故造成經(jīng)濟(jì)損失的，由乙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第八章 附則

第十四條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。

第十五條 在本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行的，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第十六條 本合同在履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，或報(bào)相關(guān)行政主管部門調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，向上級(jí)法院申訴。

第十七條 本合同期滿前一個(gè)月，雙方應(yīng)就是否續(xù)約提出書面意見，如不提出終止意見，則此合同自動(dòng)延續(xù)。

第十八條 本合同及其附件自雙方有權(quán)簽字人簽字之日加蓋公章生效。

第十九條 本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份。甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

法定代表或負(fù)責(zé)人： 法定代表或負(fù)責(zé)人：

年 月日 年 月 日篇二：辦公樓物業(yè)服務(wù)合同

辦公樓物業(yè)服務(wù)合同

委托方：××市中級(jí)人民法院（以下簡稱甲方）

受托方：××××物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）

甲方為加強(qiáng)對(duì)××市中級(jí)人民法院辦公樓物業(yè)的管理，特委托乙方派遣治安秩序維護(hù)員、設(shè)備維護(hù)員和保潔員到本大樓實(shí)行物業(yè)服務(wù)。根據(jù)中華人民共和國合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商，就有關(guān)服務(wù)事宜簽訂如下條款：

第 一 章 委托服務(wù)的物業(yè)

第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況

甲方委托服務(wù)的辦公樓座落于新興三路 號(hào)，為1幢高15層樓宇，占地面積約×××××㎡，庭院道路和綠化面積約×××㎡，大樓總建筑面積為×××××㎡。

第 二 章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)

第二條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共庭院、房屋公用部位和領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及“門前三包”。

第三條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)護(hù)理工作。

第四條 維持本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共治安秩序，包括大門值班、樓宇巡視。

第 三 章 服務(wù)期限

第五條 服務(wù)期限為壹年零貳個(gè)月，從××××年×月1日起至××××年12月31日止。

第 四 章 雙方權(quán)利和義務(wù)

第六條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

一、檢查監(jiān)督乙方服務(wù)工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。甲方每月對(duì)乙方的服務(wù)工作進(jìn)行考核，對(duì)不滿意現(xiàn)象提出改進(jìn)意見和建議。

二、甲方每月20日前將當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給乙方。

第七條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

一、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的相關(guān)條款制訂具體的物業(yè)服務(wù)制度。

二、落實(shí)安全防范措施，協(xié)助甲方認(rèn)真做好維護(hù)公共治安秩序的服務(wù)工作。

三、有義務(wù)配合甲方協(xié)調(diào)處理與本合同及各具體服務(wù)條款有關(guān)的事宜；

四、按物業(yè)服務(wù)方案各項(xiàng)規(guī)范向甲方提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時(shí)性和有效性。

第 五 章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第八條 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)

一、實(shí)行規(guī)范化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。

二、房屋的公共樓梯、扶欄、走道等部位和領(lǐng)導(dǎo)辦公室保持清潔。

三、發(fā)現(xiàn)公共環(huán)境受到污染要及時(shí)清洗。

第九條 共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

一、供電設(shè)備、給排水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備的日常清潔、潤滑、調(diào)試運(yùn)行服務(wù)及制訂月度、維修方案。篇三：人民法院新辦公樓物業(yè)方案 目錄

第一章 公司簡介----1 第二章 管理特色與創(chuàng)新------------------------------6 第三章 管理服務(wù)目標(biāo)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)--------------------------8 第四章 應(yīng)急管理預(yù)案-----16 第五章 管理策略及管理服務(wù)質(zhì)量保障措施------------------20 第六章 內(nèi)部管理---------22第一節(jié) 培訓(xùn)管理------22 第二節(jié) 管理制度與崗位職責(zé)---------------------------31 第七章 人員配置及費(fèi)用測(cè)算------------------------------32 第一章 公司簡介

一、公司概況

陽谷美宜佳物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)的物業(yè)公司，注冊(cè)資金50萬元，國家三級(jí)資質(zhì)。公司目前簽約項(xiàng)目類型包括了住宅、行政辦公樓等多種物業(yè)管理服務(wù)類型。

美宜佳物業(yè)管理有限公司經(jīng)過專業(yè)化、規(guī)范化的培訓(xùn)，全面借鑒、吸收了現(xiàn)代物業(yè)管理模式，遵循“全心全意全為您”的服務(wù)理念，力求通過專業(yè)化的技術(shù)、規(guī)范化的管理、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)、人性化的理念來成就業(yè)主的理想生活。

二、經(jīng)營宗旨

我們的服務(wù)理念是：全心全意全為您； 我們的質(zhì)量目標(biāo)是：安全，舒適，尊重； 我們的環(huán)境目標(biāo)是：水清，地綠，潔凈，舒適；

我們的發(fā)展目標(biāo)是：提高服務(wù)水平，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的期望；

第二章 管理特色與創(chuàng)新

1、結(jié)合人社局辦公特點(diǎn)合理布置各項(xiàng)工作

如何實(shí)實(shí)在在地讓人社局領(lǐng)導(dǎo)和職工集中精力于各項(xiàng)業(yè)務(wù)是我們物業(yè)管理人需要考慮的因素之一，我們將結(jié)合人社局辦公特點(diǎn)合理布置各項(xiàng)工作，重點(diǎn)做好對(duì)服務(wù)人員儀容儀表的規(guī)范管理、外來人員進(jìn)出的控制、區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)（安全防范和協(xié)助維持辦公區(qū)域公共場(chǎng)合秩序，避免發(fā)生人員鬧事和高聲喧嘩）、嚴(yán)格規(guī)劃各區(qū)域清掃保潔制度，創(chuàng)造良好辦公環(huán)境、嚴(yán)格做好設(shè)備設(shè)施日常巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保高效運(yùn)行、及時(shí)做好其他各項(xiàng)后勤保障措施，為人社局工作人員提供完備的后勤保障。

2、過硬的服務(wù)技能

服務(wù)技能是我公司從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，我們儲(chǔ)備了一支作風(fēng)扎實(shí)、技能過硬、團(tuán)結(jié)協(xié)作、高效精干的專業(yè)隊(duì)伍，這些人力資源的優(yōu)勢(shì)將是圓滿完成管理目標(biāo)的重要保證，我們

將通過規(guī)范培訓(xùn)和合理細(xì)分各工作崗位來努力提升服務(wù)質(zhì)量。

3、倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新

我們要求自身的管理服務(wù)上品位、重科學(xué)、有文化內(nèi)涵和富有新意。要求物業(yè)管理服務(wù)既要講求規(guī)范和務(wù)實(shí)程序，還要講究開拓性、創(chuàng)造性，有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)造。物業(yè)管理服務(wù)工作帶有很大的特殊性，程序、制度不可能約束管理中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作，這就是服務(wù)創(chuàng)新概念，我們提倡的“靜音服務(wù)”、“無干擾服務(wù)”、“環(huán)?！钡鹊染褪且环N“軟化”管理和“隱形”服務(wù)，同時(shí)我們?cè)诜?wù)中結(jié)合人社局辦公大樓的風(fēng)格，保潔人員在工作人員上班之前對(duì)各區(qū)域全面進(jìn)行保潔，并在工作時(shí)間內(nèi)循環(huán)保潔，真正體現(xiàn)無干擾服務(wù)的特點(diǎn)。

4、建立一專多能，各崗位相互監(jiān)督機(jī)制

在服務(wù)人員中，我們提倡一專多能的綜合型人才，在培訓(xùn)管理中，我們?nèi)谌胂嗷ケO(jiān)督的機(jī)制，如保潔人員在保潔過程中同樣也可兼做一名公共設(shè)施設(shè)備巡查員，發(fā)現(xiàn)哪里有損壞可立即主動(dòng)向上級(jí)部門反映，而秩序維護(hù)員在巡邏時(shí)也可兼做保潔巡查員，對(duì)公共場(chǎng)所的保潔起到巡檢的作用，這樣在無形中增加了各項(xiàng)工作的巡查頻率，充分利用了各崗位的人員交插工作執(zhí)行力，大大提高了工作效率，而這一切我們將在各崗位培訓(xùn)中加大對(duì)他們的思想意識(shí)的灌輸，從而有效的提高執(zhí)行力。

5、培育和建設(shè)精神文明，提高物業(yè)管理檔次

精神文明建設(shè)是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和實(shí)施物業(yè)管理工作的潤滑劑。根據(jù)人社局新辦公樓 的特點(diǎn)，我們將精神文明建設(shè)定位在三項(xiàng)主題上：共建新文明、交流新文化以及環(huán)境維護(hù)等。我們將通過循序漸進(jìn)、潛移默化的精神文明建設(shè)，提高人社局新辦公樓的管理檔次。

第三章 管理服務(wù)目標(biāo)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、總體風(fēng)格定位及管理服務(wù)目標(biāo)

1、根據(jù)人社局新辦公樓的實(shí)際特點(diǎn)，我公司將采取有針對(duì)性的服務(wù)，通過培訓(xùn)提高服務(wù)人員的整體素質(zhì)和服務(wù)水品，以樹立良好服務(wù)形象，延續(xù)并提升服務(wù)層次，明確管理質(zhì)量目標(biāo)和長效管理方式。

2、在服務(wù)中考慮到機(jī)關(guān)大樓辦公人員的身份，我們將注重服務(wù)中的細(xì)節(jié)，體現(xiàn)機(jī)關(guān)服務(wù)特色，保潔工作基本在工作人員上班時(shí)間之前完成一次保潔

3、考慮到人社局的特殊性質(zhì)，我們將合理控制外來人員進(jìn)出，并維護(hù)好辦公場(chǎng)所和大廳公共區(qū)域秩序，協(xié)助做好可能發(fā)生的人員鬧事、聚眾喧嘩的制止工作。

4、在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)全方位，具有星級(jí)化水平，這是公司管理必須追求的目標(biāo)，這一目標(biāo)在模式上展現(xiàn)為三個(gè)方面：第一，所有服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量上必須到位，追求最高滿意度。第二，增強(qiáng)員工的服務(wù)觀念，延伸服務(wù)的義務(wù)和施展范圍，使員工對(duì)一切責(zé)任和義務(wù)的事項(xiàng)，凡耳聞眼見即動(dòng)，不分彼此，自覺進(jìn)行服務(wù)。使服務(wù)覆蓋于每個(gè)區(qū)域，每個(gè)場(chǎng)合和時(shí)間，無時(shí)無處不在。第三，充分體察業(yè)主的需要，以做好服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，增設(shè)擴(kuò)展適其所需的各種有益服務(wù)。通過以上方式，使物業(yè)管理能夠全方位、高水準(zhǔn)，提供及時(shí)、有效的專業(yè)服務(wù)。

5、具體分項(xiàng)指標(biāo)

二、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）基本要求

1、合理配置人員組織結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)員工禮儀規(guī)范及操作技能培訓(xùn)。

2、分管領(lǐng)導(dǎo)和管理部經(jīng)理定期與人社局職能部門進(jìn)行溝通和交流，努力提升服務(wù)質(zhì)量。

3、在管理中建立形象識(shí)別系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)）等。

公共設(shè)施、設(shè)備包含：消防設(shè)備、電梯、空調(diào)、智能化設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、供水設(shè)備等。

1、建筑維修管理

1）每天檢查樓梯墻面，要求整潔無缺，扶手完好，樓梯燈正常使用。2）每周檢查明暗溝，即壞即修，要求暢通，無積水、無塌陷、無鼠洞。3）每周檢查外墻，即壞即修，要求無脫落、無鼓、無滲水。4）公共場(chǎng)所隨時(shí)檢查，即壞即修，要求整潔、安全，無亂堆亂放。5）公共照明即壞即修，要求燈泡正常，燈罩完好，完好率100%。每天巡視，確保公共照明按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

2、供水設(shè)施管理

1）供水、供電設(shè)備嚴(yán)格按規(guī)范管理，符合標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行狀況良好，有可行的應(yīng)急方案，確保供水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

2）確保閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，運(yùn)轉(zhuǎn)無異常聲響，連續(xù)不間斷供水，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)聯(lián)系維修，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。

3、高配和消控設(shè)備管理 1）每天巡視不得少于一次，并做好值班記錄。巡視內(nèi)容包括：變壓器、各種儀表、接頭、防小動(dòng)物設(shè)施，接地線、各種標(biāo)識(shí)牌等的檢查。

2）每天保潔一次，做到地面、設(shè)備表面無灰塵，墻面干凈，室內(nèi)照明、門窗正常完好。3）每天做好對(duì)監(jiān)控設(shè)備、周界報(bào)警設(shè)備、攝像頭、噴淋、煙感器的檢查，確保設(shè)備完好。