第一篇：海南萬寧東山嶺旅游景區(qū)經(jīng)營分析

海南萬寧東山嶺旅游景區(qū)經(jīng)營分析

一、飲譽(yù)國內(nèi)外的“海南第一山”東山嶺

海南萬寧市城東的“東山嶺”旅游景區(qū)，是享譽(yù)中外的著名佛教名山，是海南開發(fā)較早的旅游景點(diǎn)之一。曾與五公祠、鹿回頭、天涯海角等景點(diǎn)齊名。電視劇連續(xù)劇《紅樓夢》片頭中有一塊神姿仙態(tài)的“飛來石”，它就在被稱為“海南第一山”的東山嶺上。

東山嶺方圓十多公里，大自然靈氣所鐘，造就了一種和諧的氛圍和逸致的麗景：她雄峙南天，三峰聳翠，形如筆架，又叫筆架山；她腰峰怪石嶙峋，貌似品字，享有“萬山第一”之贊稱。東山嶺大小石景一百多處，處處神奇，石石蒼勁，洞洞莫測。最為著名的是“東山八景”：七峽巢云、正笏凌霄、仙舟系纜、蓬萊香窟、瑤臺(tái)望海、冠蓋飛霞、海眼流丹、碧水環(huán)龍。構(gòu)成了一幅山明水秀的曼妙圖畫，自然景觀令人嘆為觀止。

東山嶺以景秀嶺奇成為古今文人墨客流連忘返之地。依托得天獨(dú)厚的自然資源和佛教淵源，景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速，生意紅火，連續(xù)數(shù)年接待國內(nèi)外旅游觀光者超過百萬人次，年門票收入達(dá)數(shù)千萬元之多。

東山嶺上的華峰仙巖、潮音寺、東靈寺等景區(qū)，一年四季游客絡(luò)繹不絕。特別是始建于宋朝的潮音寺，相傳是當(dāng)年大慈大悲觀世音菩薩實(shí)現(xiàn)“常住南海愿”的修身福地，是中泰佛教文化交流的結(jié)晶，瀏覽景點(diǎn)彌勒宮，李綱塑像、龍洞迷宮令游人嘖嘖稱奇。源遠(yuǎn)流長的宗教文化也給東山嶺平添了“佛國仙山”的色彩，引來不少善男信女，帶旺了東山嶺的人氣，游客最多時(shí)每天超過20000人。

屹立在海南之東的東山嶺，依托海南旅游目的地的優(yōu)勢及豐富的自然歷史人文景觀，在全國的旅游經(jīng)濟(jì)大潮中作出了卓越的表現(xiàn)，以年淡季日平均游客5、6000人，旺季日平均超過萬人，節(jié)假日日平均人數(shù)達(dá)到3萬人的不斐業(yè)績，展現(xiàn)出東山嶺景區(qū)“淡季不淡，旺季更旺”的經(jīng)營狀況。

二、東山嶺旅游市場經(jīng)營狀況

擁有如此資源的東山嶺，成為大多數(shù)到海南游客的必選地。來海南觀光的游客，必然要光臨東山嶺，因?yàn)槭怯嘘P(guān)一段“東山再起”的傳説，廣大游客來到東山嶺，希望借助這個(gè)富有“吉祥寓意”的典故，為自己或家人、朋友帶來好運(yùn)！

2002年，東山嶺同以四川樂山紀(jì)輝國際旅行社為首的旅游公司聯(lián)合經(jīng)營，著力挖掘東山嶺的佛教文化，利用在國內(nèi)豐富的旅行社網(wǎng)絡(luò)，通過實(shí)施針對(duì)旅游客源地組團(tuán)社的獨(dú)特優(yōu)勢，推薦東山嶺，拓展市場，取得了令人矚目的成績。與此同時(shí)，潮音寺充分利用作為海南著名佛教寺廟之一的特點(diǎn)，為游客們提供了一個(gè)理想的領(lǐng)略佛教文化的活動(dòng)場所，每天上萬人前來拜謁燒香供佛的人絡(luò)繹不絕，以年平均200萬游客計(jì)算，僅門票收入（定價(jià)每人38元），全年門票收入超過7000萬元，極大地帶旺了東山嶺的人氣和旅游經(jīng)濟(jì)。

三、海南東山嶺旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢

海南是我國唯一的熱帶島嶼省份，擁有豐富的陽光、海水、沙灘、溫泉、熱帶風(fēng)光、民族風(fēng)情等國內(nèi)罕有、國際不多的旅游資源，具備建設(shè)世界一流休閑度假旅游勝地的基礎(chǔ)條件，是國人冬季及春節(jié)長假旅游的首選目的地。

國務(wù)院批準(zhǔn)“海南國際旅游島”項(xiàng)目大建設(shè)，海南旅游行業(yè)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。政府規(guī)劃在均衡區(qū)域旅游發(fā)展布局、旅游產(chǎn)品開發(fā)、旅游設(shè)施建設(shè)等方面，取得了長足進(jìn)展，促進(jìn)了海南旅游行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前，海南已初步形成吃、住、行、游、購、娛配套的旅游接待體系，具備年3000萬人次的接待能力。2009年，海南接待旅游過夜人數(shù)2200萬人次，旅游收入達(dá)到206億元。旅游業(yè)也帶動(dòng)了文化體育及會(huì)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近幾年，海南引進(jìn)世界小姐、世界精英模特大賽等大型文化娛樂活動(dòng)，陸續(xù)舉辦了環(huán)島國際公路自行車賽、沙灘排球巡回賽、高爾夫球職業(yè)巡回賽等體育賽事。以博鰲亞洲論壇為代表的會(huì)展經(jīng)濟(jì)在海南獲得蓬勃發(fā)展，其輻射效應(yīng)覆蓋全省。隨著國際旅游島建設(shè)的推進(jìn)，將會(huì)給海南第一山的“東山嶺景區(qū)”邁入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。

四、東山嶺景區(qū)承包經(jīng)營的分析：

一）收入部分：經(jīng)營東山嶺景區(qū)的 旅游收入主要由以下四項(xiàng)：

1、門票收入：

以年平均游客人數(shù)200萬人計(jì)，以目前門票定價(jià)為38元一人計(jì)算，年門票收入為7600萬元。

以旅行社組團(tuán)折扣為六折（最惠政策）計(jì)算，全年門票毛利可達(dá)4560萬元。

2、旅游工藝品、紀(jì)念品、宗教產(chǎn)品銷售收入：

結(jié)合2009年游客消費(fèi)率為 60%，每位游客消費(fèi)購買旅游商品額度為70元計(jì)算，全年可達(dá)到8400萬元銷售額，以產(chǎn)品成本擠銷售成本計(jì)算毛利率為55%，全年可達(dá)到商品銷售毛利5000萬元。

3、飲食服務(wù)、景區(qū)導(dǎo)游服務(wù)收入：

結(jié)合2009年游客平均消費(fèi)飲食擠導(dǎo)游服務(wù)擠其他服務(wù)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，平均每位游客景區(qū)消費(fèi)額度達(dá)到每人25元，全年服務(wù)收入可達(dá)到5000萬元銷售收入，按毛利率50%計(jì)算，可獲得銷售毛利2500萬元。

4、景區(qū)商業(yè)門店及專業(yè)服務(wù)招商出租收入：

在景區(qū)按服務(wù)配套項(xiàng)目對(duì)外招商：如攝像服務(wù)、民族服裝出租、娛樂設(shè)施場地出租、飲食小吃零售、外包演藝、民族風(fēng)情、特色展覽及其他臨時(shí)服務(wù)項(xiàng)目收入總計(jì)全年約1200萬元。

綜合景區(qū)以上收入計(jì)算，東山嶺景區(qū)總承包全年毛利潤可達(dá)到13000萬元。二）經(jīng)營成本：為實(shí)現(xiàn)以上經(jīng)營利潤的成本分析：

1、人工成本：

旅游服務(wù)員是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目按經(jīng)營需要從業(yè)人數(shù)約為80人，按海南人力資源成本及本公司福利待遇計(jì)算，每人月工資及福利約為3000元，全年人力成本支出約為288萬元。

2、3、項(xiàng)目總承包費(fèi)（按實(shí)際協(xié)商價(jià)格計(jì)算）管理成本：

為保障項(xiàng)目的正常有序經(jīng)營，按行業(yè)慣例，管理成本包含：人員管理、政策協(xié)調(diào)、主管部門協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)往來、行政支出、政府部門管理費(fèi)用等，項(xiàng)目管理成本約為銷售收入的5%，即650萬元。

4、宣傳推廣費(fèi)用：

該費(fèi)用主要包含：媒體宣傳、活動(dòng)贊助、禮品饋贈(zèng)、大型推廣活動(dòng)等，按景區(qū)制定的年度推廣計(jì)劃預(yù)算年銷售額2%計(jì)算，全年宣傳費(fèi)用約為260萬元。

5、其他預(yù)算外支出約為1%計(jì)算130萬元。

綜合項(xiàng)目總支出（不包含總承包費(fèi)）合計(jì)全年運(yùn)營成本約為2000萬元。

三）投資回報(bào)率及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1、根據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目優(yōu)勢，以上所列投資及回報(bào)計(jì)算分析，該項(xiàng)目能短期內(nèi)收回投資，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小。

2、在項(xiàng)目盈利良好狀態(tài)時(shí)，能持續(xù)發(fā)展，具有廣闊的潛力空間。

3、該地區(qū)具有自然及人文雙重特色優(yōu)勢，實(shí)屬難得商業(yè)機(jī)遇，極大地降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

4、依托海南旅游目的地全年3000萬游客優(yōu)勢，為項(xiàng)目運(yùn)營提供可靠客源保障。

6、市場風(fēng)險(xiǎn)小于50%的項(xiàng)目能令投資者趨之若鶩，但該項(xiàng)目贏利模式及投資回報(bào)周期超過了50%。是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益頗豐，具有可持續(xù)性發(fā)展的理想投資項(xiàng)目。

中綠益善文化傳播（北京）有限公司策劃

第二篇：海南東山嶺的導(dǎo)游詞

東山嶺風(fēng)景區(qū)在萬寧市東2公里處，因三峰并峙，形似筆架，歷史上又叫筆架山，是海南開發(fā)較早的旅游景點(diǎn)之一。下面由小編來給大家分享海南東山嶺的導(dǎo)游詞，歡迎大家參閱。

海南東山嶺的導(dǎo)游詞1

各位游客們大家好，我是您們的導(dǎo)游小紅，首先歡迎大家來到海南。今天我將帶領(lǐng)大家云游覽東山嶺。

東山嶺自古以來就有“仙山佛國”之稱，海拔只有184米，但卻被賦予“海南第一山”的盛譽(yù)，可見嶺上風(fēng)景之秀麗和人文、歷史之雄厚。正是“山不在高，有仙則名;水不在深，有龍則靈”。嶺上氣候溫和，四季常青，集奇石、幽洞、靈寺、秀水于一處。沿著“云路初級(jí)”，移步換景，您將看到“正芴凌霄”、“仙舟系纜”“蓬萊香窟”，瑤臺(tái)望月等著名的東山八景。八景之一的“正芴凌霄”位于方丈洞之西，此景觀雖歷經(jīng)千百年，但一亭亭巨石卻依然氣宇軒昂、直逼云霄，像是古代臣子手持玉芴“遙向高天面帝王”一樣?！跋芍巯道|”

走過36洞，便到了天造地設(shè)、渾然天成的“華封仙巖”勝跡，這個(gè)天然洞府高二丈有余，是東山嶺最早的石廟。宋宣和四年，有人在這里題刻“華封”二字。如今的東山嶺已經(jīng)遍及了摩崖石刻，可謂集古今書法之大成之地。其中，有一處題刻題寫了我國著名詩人、國歌作詞者田漢先生的《游東山》：瓊州多勝境，此嶺獨(dú)巋然。羊肥愛芝草，茶好伴名泉…….”詩中所提到的羊和茶就是今天的東山嶺二絕：東山羊和鷓鴣茶。東山羊是海南四大名菜之一，久負(fù)盛名;鷓鴣茶是自古野生，純天然的綠色佳品。

沿階而上，一路山花爛漫，聞名海內(nèi)外的“潮音寺”就座落在嶺腰的一處曲徑通幽的地方。廟的正門有一副對(duì)聯(lián)“朝自空中起，音從海外來”。潮音寺的命名也取此對(duì)聯(lián)潮音二字。寺廟采取中國宋代建筑為主要風(fēng)格，里面供奉著釋迦及起弟子的佛像，是為瓊籍泰國高僧所捐，體態(tài)優(yōu)美，獨(dú)具神韻。

海南東山嶺的導(dǎo)游詞2

各位團(tuán)友，大家好!我們很快就會(huì)到達(dá)被譽(yù)為“海南第一山”的東山嶺風(fēng)景區(qū)。這是我們今天下午去興隆溫泉路上經(jīng)過的第一個(gè)景點(diǎn)。東山嶺地處萬寧市區(qū)以東3公里處，歷來是海南一處聞名遐爾的名勝。

東山嶺海拔只有184米，與海南中部第一高山—高1867米的“五指山”相比，可以說是小巫見大巫了。但是為什么“海南第一山”的稱號(hào)卻贈(zèng)給了東山嶺呢?俗話說的好：“山不在高，有仙則名。水不在深，有龍則靈?！睎|山嶺之所以被人稱為“海南第一山”，并非是因海拔高度方面的原因。這里有一種說法：

第一，海南島自古以來便是“水上絲綢之路”的中途島，東山嶺東臨南海，在古代如燈塔般成為海南省的象征。正如海南第一才子，明朝大學(xué)士丘浚所頌“環(huán)海三千里，瓊崖第一山”;

第二，傳說這里是個(gè)風(fēng)水寶地，是古代仙人、道長煉丹養(yǎng)生之地，到現(xiàn)在還有丹灶等遺跡;

第三，東山嶺歷來是有名的宗教名山，具有悠久的歷史，自唐代便有人在此辟修道，開壇說法，距今少說也有1200多年的歷史了。兩宋以后，懦、釋、道三教四流，留下了許多名勝古跡，清代時(shí)更是香火鼎盛。這里先后建起了潮音寺、凈土庵，聚集著和尚和尼姑，來這里求神拜佛的人很多，具有“仙山佛國”之稱;

第四，東山嶺滿山皆石，石石皆景，景景奇觀.自然景觀和人文景觀為一體，自唐來以來便是旅游勝地。

站在山頂上，遠(yuǎn)眺東南大海，水天一色;向西望，萬寧市街新樓美，周遭百畝稻田在風(fēng)中碧波搖曳，恰似一幅立體的山水畫，好一個(gè)東山嶺，好一個(gè)海南第一山。憑海臨風(fēng)，遙想當(dāng)年，海南地處古代“水上絲綢之路”之中途島，東山嶺巍然聳立在南海邊上，在當(dāng)時(shí)猶如燈塔般成為海南島的象征。正如明代大學(xué)士邱浚所頌：環(huán)海三千里，瓊崖第一山。

海南東山嶺的導(dǎo)游詞3

各位團(tuán)友，大家好。我們現(xiàn)在是處在東山嶺的山腳下，從這里到山上的潮音寺是我們走東山嶺的主要路線。因?yàn)檫@里已包含東山嶺景區(qū)最有代表性的風(fēng)景。如果想上山頂?shù)呐笥?，或想悠閑上山的朋友請(qǐng)坐上纜車，在我規(guī)定的時(shí)間到山上的潮音寺門前集中。好，走路上山的朋友請(qǐng)跟我來吧。正所渭千里之行始于足下，我們現(xiàn)在就沿著這石階而上，徒步踏上這200級(jí)臺(tái)階登上山去游覽，在體驗(yàn)山高路遠(yuǎn)感受的同時(shí)讓我們一起尋找“海南第一山”的答案吧。

大家可以看到東山嶺山上各式各樣的怪石布滿整個(gè)山嶺，據(jù)考證，由于地殼的造山運(yùn)動(dòng)，才形成東山嶺，并屹立在萬寧市東面。山上的碩石原都是海底巨巖。瞧，那幾只可愛的小羊就是東山羊了，因經(jīng)常在山上覓食，那攀巖的功夫真是了不起。

請(qǐng)大家隨著我的手指方向看，那便是東山八景中的“正芴凌霄”景觀。芴是古代臣子上朝拜見皇帝時(shí)手中所持的一個(gè)手板，不同官位的大臣所執(zhí)芴的制作材料也不一樣，有象芴，即象牙所制。也有木芴，即竹片所制。您瞧，它多象古代臣子手持看各自的芴“遙向高天面帝王”啊。

再看這“仙舟系纜”景觀，更是鬼斧神工，惟妙惟肖，據(jù)說當(dāng)年太上老君發(fā)現(xiàn)東山嶺生長靈芝草，便派仙醫(yī)下凡起灶煉丹，引來了救母心切的南海龍王駕舟至此，不料一日波濤洶涌,潮水退去，龍舟被擱淺了。心急的南海龍王在東山仙人的指點(diǎn)下走過了36洞，回到龍宮救母去了，然而這龍舟卻永遠(yuǎn)留在了人間。據(jù)當(dāng)?shù)氐睦先酥v，心誠的人摸一摸這龍舟，一年都會(huì)順心如意。

海南東山嶺的導(dǎo)游詞4

位于海南島東南部萬寧縣境內(nèi)的海邊，享“海南第一山”之美名。東山嶺三峰聳立，方圓約10公里，主峰海拔184米，并不高峻，然峙立在一片海濱平原之上，突兀挺拔，頗有氣勢。從東山嶺東瞰，有一海濱瀉湖(即是一個(gè)巨大的海邊湖泊，它有通道與大海溝通)，宛若一面明鏡，鑲嵌在南海沿岸海濱，人稱“中國第一大瀉湖”，這就是小海。東山嶺，又名“筆架山”，與文峰塔隔河相望，是游覽避署勝地。山上巨石遍布，有數(shù)條小徑穿行山間，沿之攀登，或進(jìn)幽洞，或登怪石，或臨峭壁，或見清泉，景物變化，步移景換。

東山嶺不僅美景古跡名揚(yáng)瓊島，更有“三寶”，譽(yù)滿海南。東山三寶——羊、茶、泉。東山羊，體壯肉嫩，肉薄膘少，沒有膻味。東山嶺地處熱帶海濱，肥沃的土壤，海洋的調(diào)節(jié)，豐沛的降雨，蘊(yùn)育了東山嶺的名茶——鷓鴣茶。東山泉水，時(shí)而從石縫之中潺潺而泄，時(shí)而從地面上汩汩涌出，不斷變換。觀獅臺(tái)旁邊“飛來石”上刻有“海南第一泉”五字，石下泉水，終年流淌，稱“仙泉”。東山泉水，清洌甘甜，是為佳泉。

東山嶺坐落在海南省東海岸，距萬寧縣城1.5公里，面積10平方公里，由三座山峰相依而成，海拔184米，自然風(fēng)光秀麗，景物得天獨(dú)厚，人文景觀奇特。山上怪石嶙峋，異洞幽深，丹崖翠壁，泉豐林秀;春風(fēng)長駐，四時(shí)花開;石景遍布，佳致疊出;奇巖異洞，各具姿態(tài)。素有“海外桃源”、“海南第一山”之稱。大自然的靈氣給東山嶺造就了雄奇俊致的美景。七峽巢云、正笏凌宵、仙舟系纜、蓬萊香窟、瑤臺(tái)望海、冠蓋飛霞、海眼流丹、碧水環(huán)龍，此八景馳名中外。登山一般從“云路初階”開始，有山高路遠(yuǎn)之意。

海南東山嶺的導(dǎo)游詞5

東山嶺可謂是一座奇山。相傳為古代仙人道士煉丹修性之處，名曰“小瀛洲”。而今，“仙人”遠(yuǎn)逝，“丹灶”尚存，那百多幅刻在巖壁的詩文寂寥地抒發(fā)著古人的感懷，傾訴著這座名山曾有的輝煌。

東山嶺從山谷到山脊，到處聳立著形態(tài)各異的峭巖、崖壁和大大小小的山石：有石嶺、石海、石谷、石崖;有石梯、石橋、石鷹、石雞，有傳說中神仙住的石床、石板、石桌、石凳……巖石重重疊疊、懸崖凌空、搖搖欲墜。其中一巨大的“活石”怒聳崖畔，有三級(jí)風(fēng)吹拂時(shí)，“活石”便微微顫動(dòng)，此時(shí)觀石，會(huì)感到活石在慢慢升降。山上還有由無數(shù)塊巖石疊成的“三十六洞”，傳說這些奇洞與南海相通，有一次海龍王上東山嶺取仙丹救母，不慎龍船擱淺，后經(jīng)神仙指點(diǎn)從“三十六洞”返回龍宮。

沿花崗石道拾級(jí)而上，但見峰巒屏立，怪石擎天。一路上，山花爛漫，峰回路轉(zhuǎn)。山上古今石刻歷歷在目，尤以“海南第一山”、“南天斗宿”、“洞天福地”、“東山聳翠”等最為壯觀。

東山嶺上有著名的佛教寺廟，最為有名的為潮音寺，此寺為紀(jì)念南宋抗金名將李綱而修建的。一年四季游客絡(luò)繹不絕，香火鼎盛。游覽景點(diǎn)彌勒宮、李剛塑像、龍洞迷宮令游人嘖嘖稱奇。東山嶺已建有現(xiàn)代化豪華賓館，其東山羊、和樂蟹、后安鯔魚、港北對(duì)蝦、東山烙餅等風(fēng)味美食令游人大飽口福。在海南的山中，東山嶺不高，也顯不出多少幽峻來。然而從古至今，論名氣之大，推崇者之多，沒有哪座山可與之媲美。早在晉朝，文人墨客就在此地留下筆墨石刻。到明代，萬州牧曾光祖題寫了“海南第一山”幾個(gè)大字，由工匠鐫刻在東山嶺上。至此這一名號(hào)便堂而皇之地成為東山嶺的代名詞。

第三篇：景區(qū)經(jīng)營分析

景區(qū)經(jīng)營分析

一、關(guān)于旅游景區(qū)的界定

旅游景區(qū)是我國旅游業(yè)發(fā)展重要的生產(chǎn)力要素，是旅游吸引力的根本來源，也是旅游創(chuàng)匯創(chuàng)收的重要方面。為了規(guī)范旅游景區(qū)服務(wù)，提高其管理和服務(wù)水平，促進(jìn)我國旅游景區(qū)的健康發(fā)展，國家旅游主管部門近年來加大了對(duì)旅游景區(qū)的管理和指導(dǎo)力度。2000年11~12月期間，國家旅游局按照國家標(biāo)準(zhǔn)《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/T17775—1999）要求，對(duì)全國31個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）申報(bào)首批國家4A級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)）的215家景區(qū)中的199家進(jìn)行了現(xiàn)場評(píng)定，根據(jù)旅游景區(qū)的服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、景觀質(zhì)量，并參考景區(qū)的游客滿意度，進(jìn)行綜合考評(píng)，產(chǎn)生了首批187家國家4A級(jí)旅游區(qū)（點(diǎn)）。全國首批4A級(jí)旅游景區(qū)基本包括了國內(nèi)最主要的旅游景區(qū)，在開發(fā)、管理、營銷、服務(wù)方面，這些景區(qū)都具有最典型的意義，因而可以說，它們是中國旅游精品景區(qū)的主體部分和突出代表。為有助于對(duì)我國旅游景區(qū)經(jīng)營情況的基本了解，本報(bào)告根據(jù)各景區(qū)提供的資料，對(duì)全國首批4A級(jí)旅游景區(qū)1999年經(jīng)營情況，進(jìn)行分析研究，以期形成關(guān)于我國旅游景區(qū)行業(yè)經(jīng)營概況的認(rèn)識(shí)

二、伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國百姓的生活發(fā)生了翻天覆地的變化。旅游，成了中國老百姓日常生活中不可缺少的部分。同時(shí)，旅游業(yè)也是世界公認(rèn)的朝陽產(chǎn)業(yè)，是我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展和人們精神文化需求的日趨增長，旅游正在悄然興起并迅猛發(fā)展。同時(shí)，也應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到在蓬勃紅火的旅游背后存在的諸多問題：當(dāng)前市場的背景下，我國的旅游景區(qū)卻仍然延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，大部分還屬于事業(yè)性質(zhì)，純屬公益事業(yè)，經(jīng)費(fèi)靠財(cái)政撥款。旅游區(qū)管理機(jī)構(gòu)雖然既有保護(hù)的職能，又有組織生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)和社區(qū)管理的職能，但因政企不分，事企不分而導(dǎo)致了諸多弊端，如資金短缺，經(jīng)濟(jì)效益低下，機(jī)構(gòu)臃腫等。由于旅游景區(qū)不同于一般的企業(yè)，有著自身的特殊性。

三、市場化經(jīng)營管理模式

市場化經(jīng)營管理模式就是將所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，真正把風(fēng)景區(qū)作為一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)來對(duì)待，將其作為獨(dú)立的主體推向市場。存在的市場化方式主要有兩種，一種是以項(xiàng)目的形式招商引資，由多個(gè)投資主體進(jìn)入景區(qū)行使經(jīng)營權(quán)；另一種方式是壟斷經(jīng)營權(quán)，以一家作為投資主體，進(jìn)行壟斷經(jīng)營。由于政企職能分開，產(chǎn)權(quán)比較明晰，企業(yè)作為市場主體的積極性得到充分調(diào)動(dòng)，效率得到了提高。近年來，我國有相當(dāng)一部分旅游景區(qū)（景點(diǎn)）將經(jīng)營權(quán)不斷地拍賣出去，這種經(jīng)營意識(shí)是對(duì)傳統(tǒng)管理意識(shí)和管理體制的一大突破，總溪河景區(qū)要想有突破性的發(fā)展，借鑒這條路子無疑有很強(qiáng)的可操作性益，而忽視社會(huì)、環(huán)境效益。因此目前完全按市場機(jī)制經(jīng)營的方式遭到了質(zhì)疑。如黃山風(fēng)景旅游區(qū)，從保護(hù)遺產(chǎn)的角度出發(fā)，必須嚴(yán)格遵循“景區(qū)游，區(qū)外居”的旅游方式，而黃山股份公司為追求贏利，必然盡可能以高消費(fèi)方式將盡可能多的游客留在景區(qū)，由此必然造成遺產(chǎn)質(zhì)量破壞，從而出現(xiàn)了在黃山發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)后“景區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和安全質(zhì)量提高，而遺產(chǎn)質(zhì)量反而惡化”這一似乎怪異的現(xiàn)象。另外，這種純商業(yè)化經(jīng)營必然以其壟斷性而傷害游客正當(dāng)利益。由于風(fēng)景旅游區(qū)不同于一般的企業(yè)，有著自身的特殊性，我們?cè)谝M(jìn)市場化機(jī)制的時(shí)候一定要慎重。從市場的角度看，旅游景區(qū)經(jīng)營具有三個(gè)方面的主要任務(wù)，即旅游景區(qū)如何吸引游客、如何為游客提供滿意的服務(wù)、如何實(shí)施旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。本文把旅游景區(qū)視為一個(gè)企業(yè)，把景區(qū)發(fā)展視為一個(gè)產(chǎn)品。認(rèn)為，旅游景區(qū)經(jīng)營是，通過調(diào)動(dòng)旅游景區(qū)相關(guān)投入要素，在有效保護(hù)旅游景區(qū)公共資源（主要是風(fēng)景資源、生態(tài)資源與文物資源）的前提下，對(duì)其合理利用并追求效率最大化的營銷、管理與服務(wù)。這一概念既包括對(duì)這些公共資源的合理利用，也包括對(duì)這些公共資源的有效保護(hù)，主張對(duì)旅游資源要在保護(hù)的前提下利用，在利用中促進(jìn)保護(hù)，既要適度保護(hù)，又要適度開發(fā)、合理利用，而不能過度保護(hù)，也不能過度開發(fā)。利用與保護(hù)互為依托，共同促進(jìn)。旅游景區(qū)經(jīng)營的主要內(nèi)容：①開發(fā)與利用景區(qū)內(nèi)旅游資源，建設(shè)景區(qū)旅游吸引物。②從事旅游景區(qū)的日常經(jīng)營，銷售景區(qū)旅游吸引物，實(shí)現(xiàn)景區(qū)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益，包括對(duì)旅游景區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和組合；為組合旅游產(chǎn)品而進(jìn)行人、財(cái)、物的協(xié)調(diào)與組織；市場營銷；旅游服務(wù)的提供。③資源保護(hù)與環(huán)境維護(hù)，培育景區(qū)持續(xù)的旅游吸引物。④景區(qū)的安全管理與服務(wù)質(zhì)量管理，傳遞旅游吸引物。景區(qū)治理結(jié)構(gòu)應(yīng)包括兩個(gè)層次。第一個(gè)層次是外部治理，包括市場經(jīng)濟(jì)方面的旅游產(chǎn)品市場、資本市場、勞動(dòng)力市場，還包括政策法規(guī)方面的風(fēng)景名勝區(qū)條例、自然保護(hù)區(qū)條件、文物保護(hù)法等；第二個(gè)層次是內(nèi)部治理，包括公共資源的有效保護(hù)和對(duì)公共資源的合理利用。外部治理是市場和法規(guī)對(duì)景區(qū)的治理，它雖然不能代替景區(qū)的內(nèi)部治理，但卻對(duì)景區(qū)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和治理行為的選擇具有重要影響。因此，在設(shè)計(jì)旅游景區(qū)治理結(jié)構(gòu)時(shí)，不能不考慮市場和法規(guī)對(duì)景區(qū)經(jīng)營的治理要求。在內(nèi)涵上，景區(qū)治理結(jié)構(gòu)主要包括五個(gè)方面：一是旅游景區(qū)治理的總體目標(biāo)，這是旅游景區(qū)治理的導(dǎo)向性機(jī)制；二是旅游景區(qū)治理的政策框架和法規(guī)體系，這是旅游景區(qū)治理的規(guī)范性機(jī)制；三是旅游景區(qū)的管理體制，這是旅游景區(qū)的組織運(yùn)行機(jī)制；四是旅游景區(qū)的經(jīng)營機(jī)制，這是旅游景區(qū)的運(yùn)作系統(tǒng)和傳導(dǎo)機(jī)制；五是旅游景區(qū)員工及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的參與和接受，這是旅游景區(qū)的參與機(jī)制。上述五個(gè)方面的內(nèi)容和機(jī)制有著緊密的邏輯聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體。四從市場的角度看，旅游景區(qū)經(jīng)營具有三個(gè)方面的主要任務(wù)，即旅游景區(qū)如何吸引游客、如何為游客提供滿意的服務(wù)、如何實(shí)施旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。本文把旅游景區(qū)視為一個(gè)企業(yè)，把景區(qū)發(fā)展視為一個(gè)產(chǎn)品。認(rèn)為，旅游景區(qū)經(jīng)營是，通過調(diào)動(dòng)旅游景區(qū)相關(guān)投入要素，在有效保護(hù)旅游景區(qū)公共資源（主要是風(fēng)景資源、生態(tài)資源與文物資源）的前提下，對(duì)其合理利用并追求效率最大化的營銷、管理與服務(wù)。這一概念既包括對(duì)這些公共資源的合理利用，也包括對(duì)這些公共資源的有效保護(hù)，主張對(duì)旅游資源要在保護(hù)的前提下利用，在利用中促進(jìn)保護(hù)，既要適度保護(hù)，又要適度開發(fā)、合理利用，而不能過度保護(hù)，也不能過度開發(fā)。利用與保護(hù)互為依托，共同促進(jìn)。旅游景區(qū)經(jīng)營的主要內(nèi)容：①開發(fā)與利用景區(qū)內(nèi)旅游資源，建設(shè)景區(qū)旅游吸引物。②從事旅游景區(qū)的日常經(jīng)營，銷售景區(qū)旅游吸引物，實(shí)現(xiàn)景區(qū)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益，包括對(duì)旅游景區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和組合；為組合旅游產(chǎn)品而進(jìn)行人、財(cái)、物的協(xié)調(diào)與組織；市場營銷；旅游服務(wù)的提供。③資源保護(hù)與環(huán)境維護(hù)，培育景區(qū)持續(xù)的旅游吸引物。④景區(qū)的安全管理與服務(wù)質(zhì)量管理，傳遞旅游吸引物。景區(qū)治理結(jié)構(gòu)應(yīng)包括兩個(gè)層次。第一個(gè)層次是外部治理，包括市場經(jīng)濟(jì)方面的旅游產(chǎn)品市場、資本市場、勞動(dòng)力市場，還包括政策法規(guī)方面的風(fēng)景名勝區(qū)條例、自然保護(hù)區(qū)條件、文物保護(hù)法等；第二個(gè)層次是內(nèi)部治理，包括公共資源的有效保護(hù)和對(duì)公共資源的合理利用。外部治理是市場和法規(guī)對(duì)景區(qū)的治理，它雖然不能代替景區(qū)的內(nèi)部治理，但卻對(duì)景區(qū)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和治理行為的選擇具有重要影響。因此，在設(shè)計(jì)旅游景區(qū)治理結(jié)構(gòu)時(shí)，不能不考慮市場和法規(guī)對(duì)景區(qū)經(jīng)營的治理要求。在內(nèi)涵上，景區(qū)治理結(jié)構(gòu)主要包括五個(gè)方面：一是旅游景區(qū)治理的總體目標(biāo)，這是旅游景區(qū)治理的導(dǎo)向性機(jī)制；二是旅游景區(qū)治理的政策框架和法規(guī)體系，這是旅游景區(qū)治理的規(guī)范性機(jī)制；三是旅游景區(qū)的管理體制，這是旅游景區(qū)的組織運(yùn)行機(jī)制；四是旅游景區(qū)的經(jīng)營機(jī)制，這是旅游景區(qū)的運(yùn)作系統(tǒng)和傳導(dǎo)機(jī)制；五是旅游景區(qū)員工及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的參與和接受，這是旅游景區(qū)的參與機(jī)制。上述五個(gè)方面的內(nèi)容和機(jī)制有著緊密的邏輯聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體。目前，我國旅游景區(qū)的經(jīng)營管理中主要存在以下問題：

1、多頭管理，多重目標(biāo)

目前我國旅游景區(qū)的宏觀管理格局是政出多門、體制混亂。例如，自然文化遺產(chǎn)的管理體制具有管理多重目標(biāo)性、企業(yè)化經(jīng)營和不同的程度的多重管理等三個(gè)明顯特征，現(xiàn)行管理體制的主要問題是多重目標(biāo)與企業(yè)化經(jīng)營之間的矛盾，而多重管理加劇了這種矛盾。、

第四篇：海南萬寧大花角項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析(草案)

海南萬寧大花角項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（草案）

一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于海南萬寧大花角英豪半島大花角自然保護(hù)區(qū)、項(xiàng)目總用地100畝，有一線海景400米，用地性質(zhì)為旅游業(yè)用地，容積率0.5，該區(qū)域現(xiàn)為海南省東部沿海僅存未被利用的天然海灣，碧海銀灘，生態(tài)植被保留完好，通向項(xiàng)目地的省重點(diǎn)工程萬寧興隆至英豪半島的旅游觀光大道已動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)完工。根據(jù)市場需求和用地性質(zhì)，將該項(xiàng)目定位為產(chǎn)權(quán)式酒店，突出目前海南酒店業(yè)的生態(tài)、環(huán)境特點(diǎn)，避開同質(zhì)化的競爭，將項(xiàng)目改造成帶有個(gè)性鮮明的地中海風(fēng)情的主題酒店，充分利用一線海景和海上活動(dòng)，提高項(xiàng)目的附加值。

二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、容積率：0.5

2、規(guī)劃總建筑面積：33350㎡

3、按地上五層建筑考慮，每層建筑面積6670㎡，可用于銷售面積26680㎡，不可銷售面積（酒店一樓大堂及公共面積）6670㎡

三、銷售收入

26680㎡X1.2萬元/㎡=32016萬元

四、項(xiàng)目成本計(jì)算

1、土地出讓價(jià)：100畝X210萬/畝=21000萬元（土地最低增值稅需5580萬元未考慮）

2、建安成本：33350㎡X1800元/㎡=6003萬元

3、水電安裝成本：33350㎡X200元/㎡=667萬元

4、電梯中央空調(diào)：33350 ㎡X400元/㎡=1334萬元

5、消防工程：33350㎡X200元/㎡=667萬元

6、前期設(shè)計(jì)費(fèi)：33350㎡X50元/㎡=166.75萬元

7、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：33350㎡ X150元/㎡=500.25萬元

8、園林綠化：33350 ㎡X500元/㎡=1667.5萬元

9、道路市政：33350㎡ X400元/㎡=1334萬元

10、公共水電、燃?xì)?、通信、網(wǎng)絡(luò)配套工程：33350㎡X350元/㎡=1167.25萬元

11、裝修及配套家具費(fèi)用：33350㎡X5000元/㎡=16675萬元

12、項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本：32016萬元X2%=640萬元

13、策劃營銷費(fèi)用：32016萬元X2%=640萬元

14、貸款利息：40000萬元X15%/年X3年=18000萬元

15、上交稅費(fèi)（未考慮土地增值稅）32016萬元X11%=3521.8萬元

16、不可預(yù)見費(fèi)：32016萬元 X3%=960萬元

17、成本總計(jì)：74943.55萬元

五、項(xiàng)目利潤

32016—74943.55=-42927.55萬元（其中一樓大廳6670㎡作為可用面積、產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商未考慮產(chǎn)權(quán)出售，該部分產(chǎn)權(quán)只能按年10%的經(jīng)營權(quán)收回成本，年收入為6670㎡X1.2萬元/㎡X10%年收入=8004萬元）

六、項(xiàng)目談判要求

1、該土地出讓年限至2050年12月5日，從今年計(jì)算僅有36年使用權(quán)，按照國土出讓年限規(guī)定，旅游酒店用地出讓年限為50年，賣方將土地年限補(bǔ)辦至50年。

2、該土地轉(zhuǎn)讓的增值稅按最低稅率30%計(jì)算需交5千多萬，如按最高60%計(jì)算，稅金過億元，按規(guī)定該稅費(fèi)應(yīng)由賣方承擔(dān)。

3、項(xiàng)目容積率過低，規(guī)模小，難以體現(xiàn)規(guī)模效益。

4、項(xiàng)目雖有原生態(tài)海岸線，但周邊基礎(chǔ)設(shè)施、交通缺乏，估計(jì)需三年后周邊項(xiàng)目開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施，交通基本完善后才能實(shí)施開放。

第五篇：海南旅游景區(qū)開發(fā)建設(shè)熱火朝天

海南旅游景區(qū)開發(fā)建設(shè)熱火朝天

亞龍灣再添一流度假酒店

又一家具有國際一流水準(zhǔn)的五星級(jí)度假酒店——華宇度假酒店將在三亞亞龍灣興建。

華宇度假酒店緊靠亞龍灣中心廣場，東臨金棕櫚度假酒店，南臨濱海大道，山、湖、海風(fēng)光盡收眼底。該酒店由山西華宇集團(tuán)有限公司投資興建，國際著名的凱悅國際酒店集團(tuán)進(jìn)行經(jīng)營管理。預(yù)計(jì)投資３．５億元人民幣，規(guī)劃用地１０５．９畝，建設(shè)用地７．０６萬平方米，計(jì)劃建成四層以內(nèi)、具有濃郁熱帶海灘特色的度假酒店。預(yù)計(jì)今年９月動(dòng)工，２００４年底竣工。

華宇度假酒店實(shí)行新穎的“先管理，后建設(shè)”的發(fā)展思路。酒店尚未動(dòng)工，投資方就先確定了酒店的管理者——?jiǎng)P悅國際酒店集團(tuán)，并根據(jù)凱悅的經(jīng)營定位對(duì)酒店進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。據(jù)悉，該酒店將著重發(fā)掘國外尤其是東南亞的高檔客源。

馮家灣新增四個(gè)旅游項(xiàng)目

總投資一點(diǎn)八億元的海域溫泉度假酒店開工

一度沉寂的文昌市馮家灣旅游區(qū)又熱鬧起來了。日前，由溫州一企業(yè)投資興建的一大型度假酒店開工興建。

５月２８日，該項(xiàng)目在馮家灣舉行了開工尊基儀式。據(jù)了解，該酒店是利用馮家灣優(yōu)良的海灣資源，并從約７公里外的地方引來溫泉，屬海域溫泉度假型酒店。該項(xiàng)目占地約３００畝，總投資約１．８億元，按５星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

除溫州客商投資興建的海域溫泉度假酒店外，馮家灣旅游區(qū)還引進(jìn)了其他３個(gè)較大型的項(xiàng)目。分別是：海南德威實(shí)業(yè)有限公司投資興建的休閑度假別墅區(qū)，投資規(guī)模８０００萬元。海南正豪假日酒店，占地１００畝，投資額約８０００萬元，擬于下月中旬開工。此外，海南南島酒店已完成了２００萬元的投資，今年開始也將追加投資，繼續(xù)未完成的酒店項(xiàng)目。

兩大旅游項(xiàng)目落戶南田農(nóng)場

南田農(nóng)場在三亞凱萊度假酒店分別與北京中安達(dá)旅游度假服務(wù)有限公司、廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司正式簽約，在南田溫泉旅游城修建中安達(dá)南田溫泉分時(shí)度假村和珠江實(shí)業(yè)酒店兩大項(xiàng)目。兩項(xiàng)目共占地１７００畝，總投資６．９億元人民幣。

省領(lǐng)導(dǎo)陳玉益、王守初、于迅、新加坡、烏茲別克斯坦、土庫曼斯坦、白俄羅斯、亞美尼亞等國家的駐華使節(jié)，三亞市和省農(nóng)墾總局領(lǐng)導(dǎo)以及韓國三星集團(tuán)、美國派拉蒙電影公司、中國旅行社總社、中國太平洋保險(xiǎn)公司等國內(nèi)外著名企業(yè)的代表出席了簽字儀式。

據(jù)了解，北京中安達(dá)旅游度假服務(wù)有限公司是一家專門在國內(nèi)著名旅游景區(qū)、景點(diǎn)內(nèi)開發(fā)建設(shè)分時(shí)度假村的中外合資企業(yè)。該公司十分看好南田農(nóng)場的溫泉旅游資源，與該場聯(lián)手在南田熱帶溫泉旅游城內(nèi)開發(fā)建設(shè)分時(shí)度假村。該度假村共占地１５００畝，由北京中安達(dá)公司投資５億元人民幣，修建６００幢至８００幢別墅和多功能中心、網(wǎng)球場、遛馬場、保齡球館、超市及可容納４００人至８００人的星級(jí)賓館、國際會(huì)議中心等，總建筑面積約２１萬平方米。另外，廣州珠江實(shí)業(yè)將投資１．９億元，在南田旅游城修建一座占地２００畝的酒店。海南海大源管理咨詢有限公司是一家專業(yè)化管理咨詢服務(wù)公司，主要致力于為企業(yè)提供高質(zhì)量的各類管理咨詢、規(guī)劃與可行性研究。“海大源”以務(wù)實(shí)、高效、創(chuàng)新的管理實(shí)戰(zhàn)團(tuán)隊(duì)，凝聚和融入了一批專業(yè)化實(shí)戰(zhàn)派企業(yè)精英、名牌高校精英、資深高級(jí)管理顧問及海南大學(xué)熱愛海南、熟悉海南的具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)高校博士、教授專家團(tuán)隊(duì)，并與著名的北大縱橫咨詢有限公司等一批成長性、服務(wù)性和專業(yè)性俱佳的專業(yè)機(jī)構(gòu)形成了策略聯(lián)盟。作為海南知識(shí)服務(wù)業(yè)的一面旗幟，為海南企業(yè)的成長與變革提供時(shí)效性的解決方案，并進(jìn)而成為推動(dòng)海南企業(yè)成長的重要力量。

服務(wù)項(xiàng)目：景區(qū)、旅游、休閑農(nóng)業(yè)等旅游項(xiàng)目規(guī)劃、投資項(xiàng)目策劃、可行性研究報(bào)告、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等方面的診斷和管理咨詢。

近年來開展的部分咨詢項(xiàng)目：海南世界地質(zhì)公園度假村項(xiàng)目可行性研究報(bào)

告、三亞市科技工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究課題、三亞港發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告、南麗湖幸福城二期項(xiàng)目可行性研究、海南坤博生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司營銷策劃、海口綜合保稅區(qū)入?yún)^(qū)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、海南坤博公司天龍?zhí)由到y(tǒng)營銷策劃方案、參與“定安（塔嶺）生態(tài)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃、?？谑小笆晃濉比瞬乓?guī)劃中期評(píng)價(jià)、洋浦某石化有限公司投資框架建議、?？诒６悈^(qū)區(qū)位調(diào)整產(chǎn)業(yè)定位與功能劃分（規(guī)劃）研究等。