第一篇：要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)班組長

要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)班組長，必須做到：三會、五問、六三、七威

班組是物業(yè)企業(yè)的細胞，也是企業(yè)的基礎(chǔ)，離開班組，專業(yè)化管理就是空中樓閣。而作為班組最重要的成員，班組長在班組工作中的作用十分關(guān)鍵。因此，班組長做好班組專業(yè)化的工作具有非常重要的意義。

班組長要做好班組的專業(yè)化工作，必須做到“三會”，即會說、會寫、會做。

第一會：會說

班組長在管理理班組內(nèi)部工作時一定要會說，其體表現(xiàn)在：

(1)開班組會議時會說。

在班組會上，班組長要言簡意賅、切中要害。這需要班組長在會前做好充分的準(zhǔn)備，如就會議內(nèi)容與班組員工交流要點，或在工作薄上記下會上講話要點。此外，班組長還要訓(xùn)練自己講話的技能，學(xué)習(xí)點式講話，即說要點。因為一般班組的議比較短，需要安排的具體工作很多。所以，班組長講話必須有條理，突出重點。

(2)與班組成員溝通時會說。

班組長在與員工進行交流、溝通時，尤其是員工犯了某種錯誤時，不要直截了當(dāng)，而要找一個好的切人點，這樣雙方交流起來會比較自然，氣氛也不會尷尬。在交流中，班組長要以情動人、以誠相見，這樣員工才愿憊說出自己的真心話；還要注意引導(dǎo)員工，用詢問的方式引出員工的想法，了解其立場、需求、愿望，這樣可以有效引導(dǎo)談話，營造比較自然的談話氛圍。班組長還要注意傾聽，給員工展示自我、成就自我的機會，使員工產(chǎn)生一種滿足感，其配合意識和參與意識就會被調(diào)動起來。在溝通時，班組長要注意溝通方式因人而異。特別是現(xiàn)在一些年輕的員工都講求個性，溝通的方式可以多樣化，例如通過他們喜愛的QQ、微信等聊天工其進行溝通，讓他們感覺你很親切，平易近人.也樂于與你交流。

(3)向領(lǐng)導(dǎo)匯報時會說。

班組長需要定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報本班組的一些情況，這就要求班組長掌握一些匯報技巧。在匯報前，班組長要把匯報的內(nèi)容以提綱的形式列出，列提綱時盡量用標(biāo)題形式把邏輯關(guān)系表示清楚，這樣匯報時才有條理；還要充分準(zhǔn)備，匯報時才能從容自若。班組長向領(lǐng)導(dǎo)匯報時應(yīng)簡單扼要，不要拖沓冗長。領(lǐng)導(dǎo)事務(wù)重多，沒有時間聽長篇大論；領(lǐng)導(dǎo)大多也有在基層工作的經(jīng)驗，所以班組長匯報時只要點到為止即可。需要注意的是，在總結(jié)成績的同時，一定要反映工作中的問題。因為沒有一個領(lǐng)導(dǎo)喜歡好大喜功、不切實際的人。

第二會：會寫

(1)會寫工作計劃和總結(jié)。班組長對班組工作的管理職責(zé)必然要求其對工作進行計劃和總結(jié)。班組工作計劃做得好，工作才能有條不紊地開展?？偨Y(jié)做得好，則能夠讓上級看到班組的成績，讓班組得到應(yīng)有的表揚，員工的士氣可以受到鼓舞，從而更有利于班組工作的開展。

(2)會填寫班組的各種報表。

規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)地填寫各種報表是對班組長工作的一項基本要求。班組的報表很多.班組長要注意各種報表的不同設(shè)計格式，使班組報表更加適合記錄的需要。另外，班組長不但要自己會填寫報表，還要指導(dǎo)班組其他員工正確填寫報表，提高其填寫報表的能力。班組長應(yīng)匯集班組各種報表中反映出來的問題，并且找到有針對性的解決方案。只有這樣，班組報表才能在班組工作中真正發(fā)揮作用。

第三會：會做

“已所不欲，勿施與人”，要求別人做到的，首先自己要做到。對于班組工作，班組長要帶頭干，帶動員工工作的積極性。班組長應(yīng)是在專業(yè)內(nèi)有較豐富實踐經(jīng)驗和較全面理論知識水平的業(yè)務(wù)骨干，對其管轄范圍內(nèi)的工作應(yīng)該做到技術(shù)知識精通，對設(shè)備的工作原理、技術(shù)要求和設(shè)備的檢修質(zhì)量、運行狀況等都要有全面的了解和掌握。

班組長要率先掌握先進技術(shù)，提高自身的技術(shù)水平，然后把自己掌握的技術(shù)和經(jīng)驗毫無保留地傳授給班組員工。班組長要通過業(yè)務(wù)指導(dǎo)、言傳身教以及組織班組成員互幫互學(xué)的形式，努力提高班組成員的整體技術(shù)素質(zhì)，打造名副其實的技能型、創(chuàng)新型班組。

在生產(chǎn)管理過程中，班組長應(yīng)該能夠迅速排除班組生產(chǎn)過程中的安全隱患，能夠迅速解決班組生產(chǎn)中、工藝技術(shù)上遇到的難題。

在一線班組中不難發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，一個原本凝聚力和戰(zhàn)斗力都很強的班組，換了一個新的班組長，很快就“天上地下”：人心動蕩、士氣低落、業(yè)績下滑、表現(xiàn)不佳。而一個原本班組氣氛欠佳，業(yè)績較差的團隊，換了一位新的班組長后，異軍突起。同時，一個被班組長認(rèn)為“朽木不可雕”的員工，卻在換了一個新的班組長后，迅速成為骨干？

糾其原因時，想到一本書名《孩子的錯都是你的錯》。其實團隊的錯，下屬的錯，何嘗不是也是管理者的錯呢。做好班組長，特別是有業(yè)績壓力的一線班組長。凡有錯之處，多從自身的角度找原因。做做以下五問。第一問：我給目標(biāo)了嗎？

每個人都有自己的理想和目標(biāo)，作為“上頭”要了解下屬的思想和想法，當(dāng)其目標(biāo)同團隊目標(biāo)一致時，要積極鼓勵和支持其努力實現(xiàn)；當(dāng)其個人目標(biāo)不明確或與團隊目標(biāo)不一致時，要用團隊目標(biāo)引導(dǎo)和影響下屬，樹立與團隊一致的目標(biāo)，為團隊目標(biāo)而努力工作，以團隊目標(biāo)實現(xiàn)作為個人價值的實現(xiàn)。

同時，可能不同階段的子目標(biāo)是不一樣的，不同崗位、不同年齡、不同性格的員工目標(biāo)也是不一樣的、分層的，作為班組長，要學(xué)會分層引導(dǎo)，并幫助他們制定符合自身實際的目標(biāo)理想，并且統(tǒng)一于團隊每一階段目標(biāo)之下。只有這樣，才能最大限度地調(diào)動個人積極性，個人和團隊才能共同發(fā)展。

第二問：我給方法了嗎？

班組長在管理中扮演著另一個重要角色是：教練。常?？吹接行┌嘟M長在遇到員工有錯時，采用的方法是：

1.批評！批評！2.3.批評，但怕傷了他的心，肯定一下。4.5.責(zé)問：你不應(yīng)該這樣！不能這樣！說多少次了還這樣！6.可是，有的時候我們想一想，員工的錯有可能是意識方面的，也有可能是技能方面的。他沒有掌握某一種方法，某一種技巧，就有可能做錯。那哪一種方法，哪一種技巧可以改善他的工作表現(xiàn)呢，這個時候就要靠班組長“教”和“練”。要引導(dǎo)公司管班組長經(jīng)常瀏覽微信公眾號質(zhì)量工程師之家優(yōu)秀文章，學(xué)習(xí)其它企業(yè)先進的管理經(jīng)驗，取長補短?！罢f給他聽”、“做給他看”、“讓他試做”、“做得好表揚，做不好改善”、“檢查和輔導(dǎo)”，方法簡單，但是卻是讓一線員工掌握一種技能的最佳方法之一。

第三問：我給犯錯的機會了嗎？

關(guān)于錯誤，通常有兩種主要的觀點：

1.你，不要犯錯，大家都不能犯錯。2.3.你，可以犯錯，但是不要重復(fù)犯錯。4.有預(yù)測一下兩種觀點指導(dǎo)下的班組長的工作開展。第一種，不能犯錯，結(jié)果員工可能在想：不能犯錯，那少做就少錯了，多一事不如少一事，那好吧，我別干那么多了，我別那么主動了。久而久之，班組的工作積極性會持續(xù)下降。

第二種，可以犯錯，但不要重復(fù)犯錯。給員工犯錯機會。等于給員工打一個愿意“試驗”的強心針。員工積極性會有所提高。但前提是班組長要加以引導(dǎo)，減少低級錯誤的發(fā)生概率。

俗話說“吃一塹，長一智”，失敗的教訓(xùn)比成功經(jīng)驗更重要。優(yōu)秀的班組長敢于、善于給下屬機會，并勇?lián)?zé)任，不怕其犯錯，這是優(yōu)秀管理者打造優(yōu)秀團隊的關(guān)鍵。

第四問：我給他鼓勵和支持了嗎？

每一個人在做一件事情的時候，特別是一件具有挑戰(zhàn)性的工作時，恐懼、畏懼、沒有信心、容易放棄，這個時候就特別需要有一個人，甚至是有一個人帶著一個團隊在背后默默地給他力量。

如果一個員工總是做不好事情。想一想，我給予他正面的反饋了嗎？我鼓勵他了嗎？當(dāng)他有需要幫助的時候，我?guī)椭藛?？他能感受到我的支持嗎?/p>

第五問：我給他做榜樣了嗎？

在做基層班組長的培訓(xùn)時候，到一線去做調(diào)研時，問到普通員工，班組長在員工眼里是什么形象，很多人回答：“比我優(yōu)秀”、“能管得住我”、“我會干的，他都會，我不會干得他也會”、“有事就找他”...不難發(fā)現(xiàn)，你的水平?jīng)Q定著團隊的水平。因為員工覺得你是他們之中最優(yōu)秀的，所以你是他們的“頭”。

榜樣的力量是無窮的。做為班組長，多問問自己，我做榜樣了嗎？我學(xué)習(xí)了嗎？我嘗試用新的方法來解決問題了嗎？

建設(shè)“五型班組”活動，班組積極創(chuàng)新和總結(jié)基層班組建設(shè)的管理方法，涌現(xiàn)了大批工作亮點，運行的“六個三”管理模式，促使班組逐步形成求真務(wù)實的工作作風(fēng)，營造了積極向上的團隊氛圍，能為公司改革、發(fā)展與穩(wěn)定打下了堅實的基礎(chǔ)。

“六個三”：即“三勤”、“三細”、“三到位”、“三不少”、“三必談”、“三提高”。這“六個三”管理模式，生動形象的將五型班組建設(shè)的各項要求進行了總結(jié)，語言簡潔明了，內(nèi)容更是涵蓋了各類日常工作規(guī)范，實現(xiàn)了“學(xué)習(xí)－實踐－創(chuàng)新－提高”的良性循環(huán)。第一，“三勤”即為勤匯報、勤溝通、勤動腦。

勤匯報：對生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)的隱患和問題，及時匯報，以便迅速采取應(yīng)對措施；勤溝通：班組長經(jīng)常與組員溝通，了解組員對班組建設(shè)的建議，了解掌握他們的工作和生活情況；勤動腦：對裝卸船中遇到的各種問題，勤于思考，總結(jié)規(guī)律，保障裝卸船作業(yè)有序進行。

第二，“三細”即為心細、安排工作細、抓修理質(zhì)量細。

心細：班組長仔細觀察留意班組成員的精神狀態(tài)，針對出勤狀況，合理安排日常工作人員配置，做到心中有數(shù)；安排工作細：認(rèn)真合理分工，量才使用，發(fā)揮長處，提高效率，減少因個人因素可能帶來的隱患和工作延誤。抓修理質(zhì)量細：分配保養(yǎng)修理任務(wù)時，認(rèn)真講解部件保養(yǎng)修理工藝、技術(shù)要求及安全注意事項，完工后及時了解處理結(jié)果并做相關(guān)記錄。

第三，“三到位”即為布置工作到位、檢查工作到位、隱患處理到位。

布置工作到位：班前布置工作清楚詳細，安全措施提醒到位，做到雙方心中有數(shù)；檢查工作到位：對班組范圍內(nèi)每個工作環(huán)節(jié)、每個設(shè)施設(shè)備，及時反復(fù)巡回檢查，不放過任何一個安全隱患；隱患處理到位：發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，做好隱患管理責(zé)任到人，無法處理時做好記錄，找相關(guān)人員處理。

第四，“三不少”即為班前檢查不能少、班中排查不能少、班后復(fù)查不能少。

班前檢查不能少：班前對各個環(huán)節(jié)、設(shè)備依次認(rèn)真檢查，排查現(xiàn)場隱患，確認(rèn)后再作業(yè)；班中排查不能少：堅持作業(yè)中對各個區(qū)域進行排查，對習(xí)慣性違章、班前隱患整改情況和生產(chǎn)過程中的動態(tài)隱患再次驗證；班后復(fù)查不能少：對作業(yè)現(xiàn)場物品恢復(fù)情況及故障處理情況進行檢查，遇到處理不了的故障和安全隱患及時匯報。

第五，“三必談”：發(fā)現(xiàn)情緒不正常的人必談、對受到批評的人必談、每月必召開一次談心會。

發(fā)現(xiàn)情緒不正常的人必談：觀察組員的情緒，發(fā)現(xiàn)有情緒不正常、心情急躁、精力不集中等問題的，及時談心交流，弄清原因，因勢利導(dǎo)，消除急躁和消極情緒，使其保持良好心態(tài)投入工作；對受到批評的人必談：對受到批評或處罰的人，單獨與其談心，講明原因，消除抵觸情緒；每月必召開一次談心會：每月召開一次談心會，組織班員聚在一起，學(xué)安全，學(xué)政治、學(xué)習(xí)知識，交流經(jīng)驗，共同提高。

“三提高”即為提高安全意識、提高崗位技能、提升崗位奉獻。

提高安全意識：堅持工作前的危險點預(yù)想和安全措施的超前介入，堅持操作過程的安全監(jiān)護和工作指導(dǎo)，堅持工作后的安全巡查；提高崗位技能：大力開展崗位練兵，裝卸船前組員口述基本工藝流程，積極參加崗位技能鑒定考試，著力提高班組每一名班員的綜合素質(zhì)；提升崗位奉獻：堅持“能吃苦、能戰(zhàn)斗、能攻關(guān)、能奉獻”的宗旨，以企為家，以企為榮，熱愛崗位，無私奉獻。

“威信” 顧名思義就是威望和信譽。企業(yè)的生產(chǎn)任務(wù)，在很大程度上要最終分解到班組長頭上，要通過班組長的工作來實現(xiàn)管理目標(biāo)。那么，班組長怎樣來樹立自己的威信呢，下面幾點建議可供借鑒應(yīng)用：

以“勤”出威

班組長要做好勤奮工作的表率。作為班組長，自己首先要積極進取，敬業(yè)勤勉，恪盡職守，用心工作，并能出色地完成好自己的本職工作。否則“己身不正，雖令不從”，班組長一定要明白上行下效的道理，要懂得表率和示范的作用。

以“德”立威

班組長要做好文明道德的表率。一個優(yōu)秀的班組長除了在業(yè)務(wù)上做好表率外，其言談舉止還應(yīng)自覺接受道德的約束。工作中班組長應(yīng)該與組員和睦相處，主動幫助指導(dǎo)、鼓勵，說話言語文明，善待員工。

以“公”助威

班組長還要做好公正無私的表率。領(lǐng)導(dǎo)者與管理者的區(qū)別之一，就是管理者以實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為己任，以企業(yè)全局利益為指針。班組長只要能做到公正、廉明，就能有效地指揮、協(xié)調(diào)和組織班組的工作，就能令行禁止，就能妥善地化解各種矛盾和糾紛，從而充分調(diào)動組員的工作積極性。

以“績”壯威

班組長是實干的，理所當(dāng)然在公司管理體系里是“實力派”。

以“會”生威

不能小看班前班后會的作用。它的一個主要作用就是搭建統(tǒng)一指揮、實施管理的有效平臺。

以“檢”長威

班組長要根據(jù)公司的質(zhì)量與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或要求，學(xué)會檢查、善于檢查，勇于檢查。

以“情”帶威

班組長在管理中要堅持以理服人、以情動人，成為員工的貼心人、知心人，在得到員工擁戴下的班組長更有號召力、感召力、威信力。班組長是由企業(yè)任命授權(quán)的，但一個成功的班組長除此之外，還是組織內(nèi)非正式組織的核心人物，她（他）們與員工是心連心的。

班組長有無威信，關(guān)鍵還是要有一顆做好班組長的“心”。只要你處處有“心”，大膽管理，就一定能夠成為有威信的班組長！

第二篇：如何成為一名優(yōu)秀班組長

《如何成為一個高效的班組長》

-------愛自己 愛員工 愛公司

林老師的培訓(xùn)主要有五大部分：

敬業(yè).擔(dān)當(dāng)

責(zé)任.團隊

積極.主動

忠誠.信念

成功.感恩

在我的理解里，這五章中的核心理念就是老師多次講到的“愛”---愛自己 愛員工 愛公司。愛自己就是自尊自愛，有尊嚴(yán)的工作，提升自我專業(yè)素質(zhì)，創(chuàng)造自身價值。愛公司就是以公司利益為重，站在公司立場上考慮問題。而從來沒讓我想過的就是愛員工。什么是愛員工？如何是愛員工？

愛員工，一是對員工家庭生活，思想動態(tài)，工作情緒等人情味的關(guān)懷，二是嚴(yán)格要求員工，使其能以飽滿的熱情、認(rèn)真的態(tài)度，盡責(zé)盡職，做到愛自己、愛公司。

那么如何做到愛員工呢？

1.首先己不正不能正人。作為一個基層干部，首先要提高自己的專業(yè)素質(zhì)，熟悉各道流程工序、作業(yè)規(guī)范等，能在工作中答疑解惑，做出正確的判斷；其次要有責(zé)任有擔(dān)當(dāng)，不推卸責(zé)任，不妄自菲薄，不狂妄自大;2.把工作從自我視角的獨場秀變?yōu)閿y手共進的戰(zhàn)隊。用正向溝通法，用相信、肯定來代替質(zhì)疑、否定；有問題主動去面對溝通，而不是以和為貴、息事寧人；對員工展現(xiàn)無微不至的關(guān)懷，聆聽并鼓勵員工；以人格魅力，聯(lián)結(jié)成熟的人際關(guān)系網(wǎng)；時刻展現(xiàn)溫暖真摯的笑容，撫平緊鎖的眉頭

3.講制度講原則。紀(jì)律是敬業(yè)的基礎(chǔ)，熟悉公司各項規(guī)章制度，并執(zhí)行；明確組織架構(gòu)，有各自獨立又相互配合的職責(zé)分工；幫助員工建立正確的工作角色認(rèn)知，以企業(yè)文化思維，體現(xiàn)企業(yè)文化價值觀；

4.提高執(zhí)行力。作為基層干部，自己要起到承上啟下，上傳下達的作用，并監(jiān)督、落實結(jié)果的實施；培養(yǎng)員工獨立解決問題的能力，讓員工實現(xiàn)成長；徹底執(zhí)行公司交派的任務(wù)，不為失敗找借口；進行時間管理，制定工作計劃，杜絕拖延行為，提高工作效率。

5.樹立明確的工作目標(biāo)，遇見更好的自己。幫助員工明確工作職責(zé)，按照工作優(yōu)先順序四象限，合理安排工作；鼓勵員工不斷學(xué)習(xí)，樹立自我價值觀，在為公司風(fēng)險的同時，也實現(xiàn)自我能力的提升。

6.培養(yǎng)員工積極性。不拖延不怠工，提高工作效率，在無領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督的情況下也能正常運行；有異常及時反饋匯報，減少不良的流出；把職業(yè)變成事業(yè)，主動創(chuàng)造時間創(chuàng)造機會,勇于自我表現(xiàn)

7.培養(yǎng)對公司的忠誠觀念。愛護公司公共設(shè)施及各項財物，把公司當(dāng)做自己家一樣呵護；不泄露公司機密，不散布對公司不利的謠言；精益求精，實事求是；重視細節(jié)，正視安全，杜絕浪費

作為一個基層管理干部，我們的身上不僅承載了公司的諄諄的熱切希望，還承載了員工的深深的仰靠依賴。我們必定不辱使命，愛自己，愛員工，愛公司，為了五方更好的明天而奮斗！

第三篇：如何成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理

如何成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理

對一個物業(yè)管理項目而言，選擇一位合適的項目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項目經(jīng)理選好了，管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，有時甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項常抓不懈的重要工作。

作為物業(yè)管理一名合格甚至優(yōu)秀的項目經(jīng)理人，需要具備一定的能力和較全面的知識結(jié)構(gòu)，各種各樣的培訓(xùn)教材對物業(yè)管理項目經(jīng)理的知識和能力作了詳細的規(guī)定和要求，比如說需要熟悉建筑和設(shè)備管理、保安管理、清潔管理、綠化管理、客戶管理、財務(wù)管理、人事管理、物業(yè)管理相關(guān)法律等方面的知識，真正管理好一個項目，對于項目經(jīng)理人本身就是一個極大的挑戰(zhàn)。結(jié)合自身的工作體會和經(jīng)驗，我認(rèn)為成為一名優(yōu)秀的項目經(jīng)理人需要做好以下幾方面的工作。

一、建設(shè)積極進取的員工隊伍

“物業(yè)管理員工不一定是全部優(yōu)秀人才的集合，但他可以是員工優(yōu)點的整合”。這句話對筆者影響很深。每個員工都有其優(yōu)點和缺點，作為項目經(jīng)理，一定要了解員工，用其所長。筆者在初做項目經(jīng)理時，也曾抱怨員工素質(zhì)低，達不到工作要求，但一位領(lǐng)導(dǎo)的話至今記憶猶新：“如果你下面的員工個個都出類拔萃，我讓你來管什么？！”因此，作為項目經(jīng)理，切忌一味抱怨自己的員工，因為這樣做只能說明一個問題：員工都是“孬火藥”，你可能也好不到那里去。

沒有滿意的員工就沒有滿意的業(yè)主。尤其在物業(yè)管理這個“100-1=0”的行業(yè)，哪怕是一個員工帶著情緒上崗服務(wù)，都可能會給整個物業(yè)管理處工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎(chǔ)上，作為項目經(jīng)理應(yīng)該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。良好工作氛圍的營造體現(xiàn)在良好的工作心態(tài)上。目前的物業(yè)管理正處于法規(guī)不完善、業(yè)主不理解、背負(fù)的壓力過重，對于從事物業(yè)管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。我們的員工常在工作中受到部分業(yè)主不公正的待遇，難免產(chǎn)生委屈甚至屈辱的感覺。作為一名項目經(jīng)理，要時時寬慰員工，放寬胸懷；并要站在員工的立場上盡力協(xié)調(diào)，決不能侮辱我們的人格，因為勞動沒有貴賤之分。

良好工作氛圍營造體現(xiàn)在信任員工，充分放權(quán)，切忌不懂裝懂。作為一名項目經(jīng)理，最忌“事無巨細一把抓”，看起來很忙，但是沒有抓住關(guān)鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以項目經(jīng)理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權(quán)，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。

良好工作氛圍的營造也體現(xiàn)在建立良好的溝通渠道。和員工之間的溝通是多種多樣的，經(jīng)常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時一句關(guān)切的問候，都會讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個集體。

筆者在管理處提倡“規(guī)范管理，親情服務(wù)”，其中也同樣包括對員工的服務(wù)。這樣做的目的只有一個——投桃報李，讓員工們將項目經(jīng)理、管理處對他們的關(guān)心轉(zhuǎn)化到為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現(xiàn)出來的。

二、堅持科學(xué)的管理制度。

俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為一名項目經(jīng)理，工作中必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，才有可能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。筆者在工作中是牢牢掌握物業(yè)管理評優(yōu)和質(zhì)量體系認(rèn)證這兩件法寶的。

2000年5月建設(shè)部重新修訂了《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則》，它是對一個項目全面考核的標(biāo)準(zhǔn)，幾乎涉及了物業(yè)管理的各個崗位和各個方面，示范大廈標(biāo)準(zhǔn)由9個部分89條組成。對任何一個物業(yè)管理企業(yè)來講，若每一條都達到標(biāo)準(zhǔn)困難相當(dāng)大，這也對項目經(jīng)理的管理水平提出了挑戰(zhàn)。筆者始終認(rèn)為，堅持嚴(yán)格地落實9000質(zhì)量體系文件，是“創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)”的重要保證，也是管理的有效手段之一。其實，每一項制度標(biāo)準(zhǔn)的制定相對于執(zhí)行而言都比較容易，難就難在能否堅持不懈地執(zhí)行。公司通過9000認(rèn)證以后，筆者要求項目部的員工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學(xué)習(xí)、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為科學(xué)的管理奠定了堅實的基礎(chǔ)。

三、處理好與業(yè)主的關(guān)系

在確保規(guī)范管理的前提下開展親情服務(wù)，也是處理好與業(yè)主關(guān)系的有效途徑。物業(yè)管理行業(yè)強調(diào)一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首；另據(jù)業(yè)內(nèi)調(diào)查，業(yè)主最關(guān)心的問題也是安全。雖說法律法規(guī)清楚講明“物業(yè)管理，不承擔(dān)業(yè)主人身和財產(chǎn)的保管和保險責(zé)任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓保安員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎勵與懲罰等手段，確保業(yè)主居住環(huán)境的安全。在社區(qū)安全的前提下，筆者提倡對業(yè)主要真誠、親切。物業(yè)項目經(jīng)理一定要具有親和力，讓業(yè)主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業(yè)管理的一個有利因素。所以筆者不管是份內(nèi)的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業(yè)主辦事。比如下雨天主動為業(yè)主打傘、幫助業(yè)主提帶重物等，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務(wù)好業(yè)主。四、處理好與開發(fā)商以及社會各界的關(guān)系 由于個別不負(fù)責(zé)的媒體長期的負(fù)面宣傳，業(yè)主對開發(fā)商普遍存在程度不一的不信任心態(tài)。作為項目經(jīng)理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業(yè)主或取悅開發(fā)商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實事求是的立場上處理業(yè)主和開發(fā)商之間的問題。我堅信，絕大多數(shù)開發(fā)商不會把自己企業(yè)的聲譽當(dāng)作兒戲，他們愿意聽取業(yè)主的合理建議和意見。而項目經(jīng)理，一定要及時向開發(fā)商反映業(yè)主的意見（特別是在前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會未成立之前），同時及時準(zhǔn)確地向業(yè)主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。

作為物業(yè)項目經(jīng)理在處理同開發(fā)商關(guān)系方面，不應(yīng)提倡斤斤計較，寸土必爭的態(tài)度。如在處理維修期內(nèi)的各種維修問題，由于開發(fā)商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業(yè)管理要主動協(xié)調(diào)，甚至必要時及時為業(yè)主維修，以解燃眉之急。當(dāng)然物業(yè)管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應(yīng)慎之又慎。畢竟物業(yè)管理行業(yè)最多不過是一個“保本微利”行業(yè)，何況維修期的確屬承建單位的責(zé)任，在這種情況下就應(yīng)全力督促開發(fā)商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

作為項目經(jīng)理，特別是遠離公司本部的項目經(jīng)理，就要求有獨當(dāng)一面，極強的對外公關(guān)協(xié)調(diào)能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、自來水、天然氣、電力、鎮(zhèn)街、委員會、新聞單位等各界的關(guān)系。在不損害業(yè)主和公司的利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。處理協(xié)調(diào)好同社會各界的關(guān)系，能使物業(yè)管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優(yōu)質(zhì)更快捷地為業(yè)主服務(wù)的目的。

物業(yè)管理項目經(jīng)理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業(yè)管理項目達到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)，筆者認(rèn)為，充分把握好以上幾方面的管理，將會營造一種和諧的物業(yè)氛圍，為當(dāng)今建設(shè)和諧社會貢獻自己的力量，無疑會成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理。

第四篇：要想更換物業(yè)

要想更換物業(yè)，就得成立業(yè)委會，作為一個組織來與他們協(xié)商溝通，才能夠拿到前期物業(yè)或是KFS移交的相關(guān)資料。往往在這中間會有很多的問題存在。比如：

1.前期物業(yè)在這期間，提出“出現(xiàn)了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業(yè)委會的該怎么辦？ 2.部分業(yè)主沒有交物業(yè)管理費用，導(dǎo)致前期物業(yè)不愿意離開或是說前期物業(yè)不想離開，賄賂部分業(yè)主，給他們免除部分物業(yè)管理費用，導(dǎo)致業(yè)主群體意見不合，物業(yè)不離開。這個問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業(yè)走了，后來聘請了一個臨時物業(yè)。但是發(fā)現(xiàn)臨時物業(yè)還沒有拿到前期物業(yè)交接的相關(guān)資料。馬上臨時物業(yè)就要到期了，那么后期的物業(yè)該何如的聘請以及如何要到相關(guān)的資料？

4.在物業(yè)移交資料的時候，中間出現(xiàn)了有人在作梗，挑撥離間，我們該怎么做？

【它山之石】新舊物業(yè)管理交接中的難點和對策

摘要：新舊物業(yè)管理交接難體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費處理難等方面。面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，以及業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司時可能發(fā)生的諸多物業(yè)管理交接糾紛的現(xiàn)狀，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作，規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為。其中，加強政府的監(jiān)督、企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避意識和業(yè)主委員會的合法操作是實現(xiàn)成功新舊物業(yè)交接的關(guān)鍵。

隨著物業(yè)管理的市場化推進，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會選舉的新物業(yè)進駐小區(qū)，進入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費問題、業(yè)主委員會的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點和對策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主委員會通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，在進駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點：、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

按照 《 物業(yè)管理條例 》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難。

按照 《 物業(yè)管理條例 》 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

雖然 《 物業(yè)管理條例 》上對交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料（如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個小區(qū)要進行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。3、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難。由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。（1）物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構(gòu)對支出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)管理費欠交?，F(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費收繳率不高，好一點的公司到 90%，而很多的是維護在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策

面對業(yè)主對自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實施此項物業(yè)管理市場化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來開展工作。、加強政府的監(jiān)督機制，特別是物業(yè)管理費的使用監(jiān)督機制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進入打下基礎(chǔ)，減少有爭議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個公平的競爭環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個市場的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。企業(yè)要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟行為。而且對經(jīng)濟行為的可操作性細節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個低風(fēng)險的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個競爭不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險。、提高業(yè)委會成員的專業(yè)能力。可聘請物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

三、成功案例

某小區(qū)業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達成了共贏、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會，完善了組織機構(gòu)。從 2004 年 9 月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會。從候選人報名中確定人選作為業(yè)主委員會成員，特聘全職秘書。業(yè)委會成立了專門的財務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請有專業(yè)背景的熱心人士參與。2、業(yè)主委員會成員認(rèn)真開展各項工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論 《 業(yè)主公約 》、《 業(yè)主大會議事規(guī)則 》，制定業(yè)主委員會全年工作計劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理條例。、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計公司做財務(wù)統(tǒng)計，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時，居民中的法律界人士為各項條款把關(guān)。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業(yè)管理項目進行逐個考察，采用邀請招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費用。在此過程中，業(yè)主委員會取得了開發(fā)商的支持，成功的實現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實施一定的程序后實行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形成決議？ 根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：（1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案？

業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會決議；

（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：

（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；

（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；

（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？

原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？

業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。

第五篇：改如何成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理

作為物業(yè)管理一名合格甚至優(yōu)秀的項目經(jīng)理人，需要具備一定的能力和較全面的知識結(jié)構(gòu)，比如說需要熟悉建筑和設(shè)備管理、保安管理、清潔管理、綠化管理、客戶管理、財務(wù)管理、人事管理、物業(yè)管理相關(guān)法律等方面的知識，如果我是項目經(jīng)理人我會做好以下幾方面的工作。

一、建設(shè)積極進取的員工隊伍

1、“物業(yè)管理員工不一定是全部優(yōu)秀人才的集合，但他可以是員工優(yōu)點的整合”。每個員工都有其優(yōu)點和缺點，作為項目經(jīng)理，一定要了解員工，用其所長。

2、沒有滿意的員工就沒有滿意的業(yè)主。哪怕是一個員工如果帶著情緒上崗服務(wù)，都可能會給整個管理處的工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎(chǔ)上，作為項目經(jīng)理應(yīng)該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。

良好工作氛圍的營造體現(xiàn)在良好的工作心態(tài)上。目前的物業(yè)管理正處于法規(guī)不完善、業(yè)主不理解、背負(fù)的壓力過重，對于從事物業(yè)管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。我們的員工常在工作中受到部分業(yè)主不公正的待遇，難免產(chǎn)生委屈甚至屈辱的感覺。作為一名項目經(jīng)理，要時時寬慰員工，放寬胸懷;并要站在員工的立場上盡力協(xié)調(diào)，決不能侮辱我們的人格，因為勞動沒有貴賤之分。

良好工作氛圍營造體現(xiàn)在信任員工，充分放權(quán)，切忌不懂裝懂。作為一名項目經(jīng)理，最忌“事無巨細一把抓”，看起來很忙，但是沒有抓住關(guān)鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以項目經(jīng)理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權(quán)，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。

良好工作氛圍的營造也體現(xiàn)在建立良好的溝通渠道。和員工之間的溝通是多種多樣的，經(jīng)常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時一句關(guān)切的問候，都會讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個集體。

筆者在管理處提倡“規(guī)范管理，親情服務(wù)”，其中也同樣包括對員工的服務(wù)。這樣做的目的只有一個——投桃報李，讓員工們將項目經(jīng)理、管理處對他們的關(guān)心轉(zhuǎn)化到為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現(xiàn)出來的。

二、堅持科學(xué)的管理制度。

俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為一名項目經(jīng)理，工作中必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，才有可能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在工作中是牢牢掌握物業(yè)管理評優(yōu)和質(zhì)量體系認(rèn)證這兩件法寶的。

項目的員工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學(xué)習(xí)、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為科學(xué)的管理奠定了堅實的基礎(chǔ)。

三、處理好與業(yè)主的關(guān)系

在確保規(guī)范管理的前提下開展親情服務(wù)，也是處理好與業(yè)主關(guān)系的有效途徑。物業(yè)管理行業(yè)強調(diào)一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首;另據(jù)業(yè)內(nèi)調(diào)查，業(yè)主最關(guān)心的問題也是安全。雖說法律法規(guī)清楚講明“物業(yè)管理，不承擔(dān)業(yè)主人身和財產(chǎn)的保管和保險責(zé)任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓保安員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎勵與懲罰等手段，確保業(yè)主居住環(huán)境的安全。

在社區(qū)安全的前提下，筆者提倡對業(yè)主要真誠、親切。物業(yè)項目經(jīng)理一定要具有親和力，讓業(yè)主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業(yè)管理的一個有利因素。所以筆者不管是份內(nèi)的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業(yè)主辦事。比如下雨天主動為業(yè)主打傘、幫助業(yè)主提帶重物等，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務(wù)好業(yè)主。

四、處理好與開發(fā)商以及社會各界的關(guān)系

由于個別不負(fù)責(zé)的媒體長期的負(fù)面宣傳，業(yè)主對開發(fā)商普遍存在程度不一的不信任心態(tài)。作為項目經(jīng)理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業(yè)主或取悅開發(fā)商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實事求是的立場上處理業(yè)主和開發(fā)商之間的問題。我堅信，絕大多數(shù)開發(fā)商不會把自己企業(yè)的聲譽當(dāng)作兒戲，他們愿意聽取業(yè)主的合理建議和意見。而項目經(jīng)理，一定要及時向開發(fā)商反映業(yè)主的意見(特別是在前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會未成立之前)，同時及時準(zhǔn)確地向業(yè)主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。

作為物業(yè)項目經(jīng)理在處理同開發(fā)商關(guān)系方面，不應(yīng)提倡斤斤計較，寸土必爭的態(tài)度。如在處理維修期內(nèi)的各種維修問題，由于開發(fā)商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業(yè)管理要主動協(xié)調(diào)，甚至必要時及時為業(yè)主維修，以解燃眉之急。當(dāng)然物業(yè)管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應(yīng)慎之又慎。畢竟物業(yè)管理行業(yè)最多不過是一個“保本微利”行業(yè)，何況維修期的確屬承建單位的責(zé)任，在這種情況下就應(yīng)全力督促開發(fā)商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

作為項目經(jīng)理，特別是遠離公司本部的項目經(jīng)理，就要求有獨當(dāng)一面，極強的對外公關(guān)協(xié)調(diào)能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、自來水、天然氣、電力、鎮(zhèn)街、委員會、新聞單位等各界的關(guān)系。在不損害業(yè)主和公司的利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。處理協(xié)調(diào)好同社會各界的關(guān)系，能使物業(yè)管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優(yōu)質(zhì)更快捷地為業(yè)主服務(wù)的目的。

物業(yè)管理項目經(jīng)理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業(yè)管理項目達到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)，筆者認(rèn)為，充分把握好以上幾方面的管理，將會營造一種和諧的物業(yè)氛圍，為當(dāng)今建設(shè)和諧社會貢獻自己的力量，無疑會成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理