第一篇：要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)班組長(zhǎng)

要想成為一名優(yōu)秀的物業(yè)班組長(zhǎng)，必須做到：三會(huì)、五問、六三、七威

班組是物業(yè)企業(yè)的細(xì)胞，也是企業(yè)的基礎(chǔ)，離開班組，專業(yè)化管理就是空中樓閣。而作為班組最重要的成員，班組長(zhǎng)在班組工作中的作用十分關(guān)鍵。因此，班組長(zhǎng)做好班組專業(yè)化的工作具有非常重要的意義。

班組長(zhǎng)要做好班組的專業(yè)化工作，必須做到“三會(huì)”，即會(huì)說、會(huì)寫、會(huì)做。

第一會(huì)：會(huì)說

班組長(zhǎng)在管理理班組內(nèi)部工作時(shí)一定要會(huì)說，其體表現(xiàn)在：

(1)開班組會(huì)議時(shí)會(huì)說。

在班組會(huì)上，班組長(zhǎng)要言簡(jiǎn)意賅、切中要害。這需要班組長(zhǎng)在會(huì)前做好充分的準(zhǔn)備，如就會(huì)議內(nèi)容與班組員工交流要點(diǎn)，或在工作薄上記下會(huì)上講話要點(diǎn)。此外，班組長(zhǎng)還要訓(xùn)練自己講話的技能，學(xué)習(xí)點(diǎn)式講話，即說要點(diǎn)。因?yàn)橐话惆嘟M的議比較短，需要安排的具體工作很多。所以，班組長(zhǎng)講話必須有條理，突出重點(diǎn)。

(2)與班組成員溝通時(shí)會(huì)說。

班組長(zhǎng)在與員工進(jìn)行交流、溝通時(shí)，尤其是員工犯了某種錯(cuò)誤時(shí)，不要直截了當(dāng)，而要找一個(gè)好的切人點(diǎn)，這樣雙方交流起來會(huì)比較自然，氣氛也不會(huì)尷尬。在交流中，班組長(zhǎng)要以情動(dòng)人、以誠(chéng)相見，這樣員工才愿憊說出自己的真心話；還要注意引導(dǎo)員工，用詢問的方式引出員工的想法，了解其立場(chǎng)、需求、愿望，這樣可以有效引導(dǎo)談話，營(yíng)造比較自然的談話氛圍。班組長(zhǎng)還要注意傾聽，給員工展示自我、成就自我的機(jī)會(huì)，使員工產(chǎn)生一種滿足感，其配合意識(shí)和參與意識(shí)就會(huì)被調(diào)動(dòng)起來。在溝通時(shí)，班組長(zhǎng)要注意溝通方式因人而異。特別是現(xiàn)在一些年輕的員工都講求個(gè)性，溝通的方式可以多樣化，例如通過他們喜愛的QQ、微信等聊天工其進(jìn)行溝通，讓他們感覺你很親切，平易近人.也樂于與你交流。

(3)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)時(shí)會(huì)說。

班組長(zhǎng)需要定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)本班組的一些情況，這就要求班組長(zhǎng)掌握一些匯報(bào)技巧。在匯報(bào)前，班組長(zhǎng)要把匯報(bào)的內(nèi)容以提綱的形式列出，列提綱時(shí)盡量用標(biāo)題形式把邏輯關(guān)系表示清楚，這樣匯報(bào)時(shí)才有條理；還要充分準(zhǔn)備，匯報(bào)時(shí)才能從容自若。班組長(zhǎng)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)單扼要，不要拖沓冗長(zhǎng)。領(lǐng)導(dǎo)事務(wù)重多，沒有時(shí)間聽長(zhǎng)篇大論；領(lǐng)導(dǎo)大多也有在基層工作的經(jīng)驗(yàn)，所以班組長(zhǎng)匯報(bào)時(shí)只要點(diǎn)到為止即可。需要注意的是，在總結(jié)成績(jī)的同時(shí)，一定要反映工作中的問題。因?yàn)闆]有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)喜歡好大喜功、不切實(shí)際的人。

第二會(huì)：會(huì)寫

(1)會(huì)寫工作計(jì)劃和總結(jié)。班組長(zhǎng)對(duì)班組工作的管理職責(zé)必然要求其對(duì)工作進(jìn)行計(jì)劃和總結(jié)。班組工作計(jì)劃做得好，工作才能有條不紊地開展?？偨Y(jié)做得好，則能夠讓上級(jí)看到班組的成績(jī)，讓班組得到應(yīng)有的表?yè)P(yáng)，員工的士氣可以受到鼓舞，從而更有利于班組工作的開展。

(2)會(huì)填寫班組的各種報(bào)表。

規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)地填寫各種報(bào)表是對(duì)班組長(zhǎng)工作的一項(xiàng)基本要求。班組的報(bào)表很多.班組長(zhǎng)要注意各種報(bào)表的不同設(shè)計(jì)格式，使班組報(bào)表更加適合記錄的需要。另外，班組長(zhǎng)不但要自己會(huì)填寫報(bào)表，還要指導(dǎo)班組其他員工正確填寫報(bào)表，提高其填寫報(bào)表的能力。班組長(zhǎng)應(yīng)匯集班組各種報(bào)表中反映出來的問題，并且找到有針對(duì)性的解決方案。只有這樣，班組報(bào)表才能在班組工作中真正發(fā)揮作用。

第三會(huì)：會(huì)做

“已所不欲，勿施與人”，要求別人做到的，首先自己要做到。對(duì)于班組工作，班組長(zhǎng)要帶頭干，帶動(dòng)員工工作的積極性。班組長(zhǎng)應(yīng)是在專業(yè)內(nèi)有較豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和較全面理論知識(shí)水平的業(yè)務(wù)骨干，對(duì)其管轄范圍內(nèi)的工作應(yīng)該做到技術(shù)知識(shí)精通，對(duì)設(shè)備的工作原理、技術(shù)要求和設(shè)備的檢修質(zhì)量、運(yùn)行狀況等都要有全面的了解和掌握。

班組長(zhǎng)要率先掌握先進(jìn)技術(shù)，提高自身的技術(shù)水平，然后把自己掌握的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)毫無保留地傳授給班組員工。班組長(zhǎng)要通過業(yè)務(wù)指導(dǎo)、言傳身教以及組織班組成員互幫互學(xué)的形式，努力提高班組成員的整體技術(shù)素質(zhì)，打造名副其實(shí)的技能型、創(chuàng)新型班組。

在生產(chǎn)管理過程中，班組長(zhǎng)應(yīng)該能夠迅速排除班組生產(chǎn)過程中的安全隱患，能夠迅速解決班組生產(chǎn)中、工藝技術(shù)上遇到的難題。

在一線班組中不難發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，一個(gè)原本凝聚力和戰(zhàn)斗力都很強(qiáng)的班組，換了一個(gè)新的班組長(zhǎng)，很快就“天上地下”：人心動(dòng)蕩、士氣低落、業(yè)績(jī)下滑、表現(xiàn)不佳。而一個(gè)原本班組氣氛欠佳，業(yè)績(jī)較差的團(tuán)隊(duì)，換了一位新的班組長(zhǎng)后，異軍突起。同時(shí)，一個(gè)被班組長(zhǎng)認(rèn)為“朽木不可雕”的員工，卻在換了一個(gè)新的班組長(zhǎng)后，迅速成為骨干？

糾其原因時(shí)，想到一本書名《孩子的錯(cuò)都是你的錯(cuò)》。其實(shí)團(tuán)隊(duì)的錯(cuò)，下屬的錯(cuò)，何嘗不是也是管理者的錯(cuò)呢。做好班組長(zhǎng)，特別是有業(yè)績(jī)壓力的一線班組長(zhǎng)。凡有錯(cuò)之處，多從自身的角度找原因。做做以下五問。第一問：我給目標(biāo)了嗎？

每個(gè)人都有自己的理想和目標(biāo)，作為“上頭”要了解下屬的思想和想法，當(dāng)其目標(biāo)同團(tuán)隊(duì)目標(biāo)一致時(shí)，要積極鼓勵(lì)和支持其努力實(shí)現(xiàn)；當(dāng)其個(gè)人目標(biāo)不明確或與團(tuán)隊(duì)目標(biāo)不一致時(shí)，要用團(tuán)隊(duì)目標(biāo)引導(dǎo)和影響下屬，樹立與團(tuán)隊(duì)一致的目標(biāo)，為團(tuán)隊(duì)目標(biāo)而努力工作，以團(tuán)隊(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)作為個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，可能不同階段的子目標(biāo)是不一樣的，不同崗位、不同年齡、不同性格的員工目標(biāo)也是不一樣的、分層的，作為班組長(zhǎng)，要學(xué)會(huì)分層引導(dǎo)，并幫助他們制定符合自身實(shí)際的目標(biāo)理想，并且統(tǒng)一于團(tuán)隊(duì)每一階段目標(biāo)之下。只有這樣，才能最大限度地調(diào)動(dòng)個(gè)人積極性，個(gè)人和團(tuán)隊(duì)才能共同發(fā)展。

第二問：我給方法了嗎？

班組長(zhǎng)在管理中扮演著另一個(gè)重要角色是：教練。常常看到有些班組長(zhǎng)在遇到員工有錯(cuò)時(shí)，采用的方法是：

1.批評(píng)！批評(píng)！2.3.批評(píng)，但怕傷了他的心，肯定一下。4.5.責(zé)問：你不應(yīng)該這樣！不能這樣！說多少次了還這樣！6.可是，有的時(shí)候我們想一想，員工的錯(cuò)有可能是意識(shí)方面的，也有可能是技能方面的。他沒有掌握某一種方法，某一種技巧，就有可能做錯(cuò)。那哪一種方法，哪一種技巧可以改善他的工作表現(xiàn)呢，這個(gè)時(shí)候就要靠班組長(zhǎng)“教”和“練”。要引導(dǎo)公司管班組長(zhǎng)經(jīng)常瀏覽微信公眾號(hào)質(zhì)量工程師之家優(yōu)秀文章，學(xué)習(xí)其它企業(yè)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。“說給他聽”、“做給他看”、“讓他試做”、“做得好表?yè)P(yáng)，做不好改善”、“檢查和輔導(dǎo)”，方法簡(jiǎn)單，但是卻是讓一線員工掌握一種技能的最佳方法之一。

第三問：我給犯錯(cuò)的機(jī)會(huì)了嗎？

關(guān)于錯(cuò)誤，通常有兩種主要的觀點(diǎn)：

1.你，不要犯錯(cuò)，大家都不能犯錯(cuò)。2.3.你，可以犯錯(cuò)，但是不要重復(fù)犯錯(cuò)。4.有預(yù)測(cè)一下兩種觀點(diǎn)指導(dǎo)下的班組長(zhǎng)的工作開展。第一種，不能犯錯(cuò)，結(jié)果員工可能在想：不能犯錯(cuò)，那少做就少錯(cuò)了，多一事不如少一事，那好吧，我別干那么多了，我別那么主動(dòng)了。久而久之，班組的工作積極性會(huì)持續(xù)下降。

第二種，可以犯錯(cuò)，但不要重復(fù)犯錯(cuò)。給員工犯錯(cuò)機(jī)會(huì)。等于給員工打一個(gè)愿意“試驗(yàn)”的強(qiáng)心針。員工積極性會(huì)有所提高。但前提是班組長(zhǎng)要加以引導(dǎo)，減少低級(jí)錯(cuò)誤的發(fā)生概率。

俗話說“吃一塹，長(zhǎng)一智”，失敗的教訓(xùn)比成功經(jīng)驗(yàn)更重要。優(yōu)秀的班組長(zhǎng)敢于、善于給下屬機(jī)會(huì)，并勇?lián)?zé)任，不怕其犯錯(cuò)，這是優(yōu)秀管理者打造優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵。

第四問：我給他鼓勵(lì)和支持了嗎？

每一個(gè)人在做一件事情的時(shí)候，特別是一件具有挑戰(zhàn)性的工作時(shí)，恐懼、畏懼、沒有信心、容易放棄，這個(gè)時(shí)候就特別需要有一個(gè)人，甚至是有一個(gè)人帶著一個(gè)團(tuán)隊(duì)在背后默默地給他力量。

如果一個(gè)員工總是做不好事情。想一想，我給予他正面的反饋了嗎？我鼓勵(lì)他了嗎？當(dāng)他有需要幫助的時(shí)候，我?guī)椭藛?？他能感受到我的支持嗎?/p>

第五問：我給他做榜樣了嗎？

在做基層班組長(zhǎng)的培訓(xùn)時(shí)候，到一線去做調(diào)研時(shí)，問到普通員工，班組長(zhǎng)在員工眼里是什么形象，很多人回答：“比我優(yōu)秀”、“能管得住我”、“我會(huì)干的，他都會(huì)，我不會(huì)干得他也會(huì)”、“有事就找他”...不難發(fā)現(xiàn)，你的水平?jīng)Q定著團(tuán)隊(duì)的水平。因?yàn)閱T工覺得你是他們之中最優(yōu)秀的，所以你是他們的“頭”。

榜樣的力量是無窮的。做為班組長(zhǎng)，多問問自己，我做榜樣了嗎？我學(xué)習(xí)了嗎？我嘗試用新的方法來解決問題了嗎？

建設(shè)“五型班組”活動(dòng)，班組積極創(chuàng)新和總結(jié)基層班組建設(shè)的管理方法，涌現(xiàn)了大批工作亮點(diǎn)，運(yùn)行的“六個(gè)三”管理模式，促使班組逐步形成求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，營(yíng)造了積極向上的團(tuán)隊(duì)氛圍，能為公司改革、發(fā)展與穩(wěn)定打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

“六個(gè)三”：即“三勤”、“三細(xì)”、“三到位”、“三不少”、“三必談”、“三提高”。這“六個(gè)三”管理模式，生動(dòng)形象的將五型班組建設(shè)的各項(xiàng)要求進(jìn)行了總結(jié)，語(yǔ)言簡(jiǎn)潔明了，內(nèi)容更是涵蓋了各類日常工作規(guī)范，實(shí)現(xiàn)了“學(xué)習(xí)－實(shí)踐－創(chuàng)新－提高”的良性循環(huán)。第一，“三勤”即為勤匯報(bào)、勤溝通、勤動(dòng)腦。

勤匯報(bào)：對(duì)生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)的隱患和問題，及時(shí)匯報(bào)，以便迅速采取應(yīng)對(duì)措施；勤溝通：班組長(zhǎng)經(jīng)常與組員溝通，了解組員對(duì)班組建設(shè)的建議，了解掌握他們的工作和生活情況；勤動(dòng)腦：對(duì)裝卸船中遇到的各種問題，勤于思考，總結(jié)規(guī)律，保障裝卸船作業(yè)有序進(jìn)行。

第二，“三細(xì)”即為心細(xì)、安排工作細(xì)、抓修理質(zhì)量細(xì)。

心細(xì)：班組長(zhǎng)仔細(xì)觀察留意班組成員的精神狀態(tài)，針對(duì)出勤狀況，合理安排日常工作人員配置，做到心中有數(shù)；安排工作細(xì)：認(rèn)真合理分工，量才使用，發(fā)揮長(zhǎng)處，提高效率，減少因個(gè)人因素可能帶來的隱患和工作延誤。抓修理質(zhì)量細(xì)：分配保養(yǎng)修理任務(wù)時(shí)，認(rèn)真講解部件保養(yǎng)修理工藝、技術(shù)要求及安全注意事項(xiàng)，完工后及時(shí)了解處理結(jié)果并做相關(guān)記錄。

第三，“三到位”即為布置工作到位、檢查工作到位、隱患處理到位。

布置工作到位：班前布置工作清楚詳細(xì)，安全措施提醒到位，做到雙方心中有數(shù)；檢查工作到位：對(duì)班組范圍內(nèi)每個(gè)工作環(huán)節(jié)、每個(gè)設(shè)施設(shè)備，及時(shí)反復(fù)巡回檢查，不放過任何一個(gè)安全隱患；隱患處理到位：發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，做好隱患管理責(zé)任到人，無法處理時(shí)做好記錄，找相關(guān)人員處理。

第四，“三不少”即為班前檢查不能少、班中排查不能少、班后復(fù)查不能少。

班前檢查不能少：班前對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)、設(shè)備依次認(rèn)真檢查，排查現(xiàn)場(chǎng)隱患，確認(rèn)后再作業(yè)；班中排查不能少：堅(jiān)持作業(yè)中對(duì)各個(gè)區(qū)域進(jìn)行排查，對(duì)習(xí)慣性違章、班前隱患整改情況和生產(chǎn)過程中的動(dòng)態(tài)隱患再次驗(yàn)證；班后復(fù)查不能少：對(duì)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)物品恢復(fù)情況及故障處理情況進(jìn)行檢查，遇到處理不了的故障和安全隱患及時(shí)匯報(bào)。

第五，“三必談”：發(fā)現(xiàn)情緒不正常的人必談、對(duì)受到批評(píng)的人必談、每月必召開一次談心會(huì)。

發(fā)現(xiàn)情緒不正常的人必談：觀察組員的情緒，發(fā)現(xiàn)有情緒不正常、心情急躁、精力不集中等問題的，及時(shí)談心交流，弄清原因，因勢(shì)利導(dǎo)，消除急躁和消極情緒，使其保持良好心態(tài)投入工作；對(duì)受到批評(píng)的人必談：對(duì)受到批評(píng)或處罰的人，單獨(dú)與其談心，講明原因，消除抵觸情緒；每月必召開一次談心會(huì)：每月召開一次談心會(huì)，組織班員聚在一起，學(xué)安全，學(xué)政治、學(xué)習(xí)知識(shí)，交流經(jīng)驗(yàn)，共同提高。

“三提高”即為提高安全意識(shí)、提高崗位技能、提升崗位奉獻(xiàn)。

提高安全意識(shí)：堅(jiān)持工作前的危險(xiǎn)點(diǎn)預(yù)想和安全措施的超前介入，堅(jiān)持操作過程的安全監(jiān)護(hù)和工作指導(dǎo)，堅(jiān)持工作后的安全巡查；提高崗位技能：大力開展崗位練兵，裝卸船前組員口述基本工藝流程，積極參加崗位技能鑒定考試，著力提高班組每一名班員的綜合素質(zhì)；提升崗位奉獻(xiàn)：堅(jiān)持“能吃苦、能戰(zhàn)斗、能攻關(guān)、能奉獻(xiàn)”的宗旨，以企為家，以企為榮，熱愛崗位，無私奉獻(xiàn)。

“威信” 顧名思義就是威望和信譽(yù)。企業(yè)的生產(chǎn)任務(wù)，在很大程度上要最終分解到班組長(zhǎng)頭上，要通過班組長(zhǎng)的工作來實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。那么，班組長(zhǎng)怎樣來樹立自己的威信呢，下面幾點(diǎn)建議可供借鑒應(yīng)用：

以“勤”出威

班組長(zhǎng)要做好勤奮工作的表率。作為班組長(zhǎng)，自己首先要積極進(jìn)取，敬業(yè)勤勉，恪盡職守，用心工作，并能出色地完成好自己的本職工作。否則“己身不正，雖令不從”，班組長(zhǎng)一定要明白上行下效的道理，要懂得表率和示范的作用。

以“德”立威

班組長(zhǎng)要做好文明道德的表率。一個(gè)優(yōu)秀的班組長(zhǎng)除了在業(yè)務(wù)上做好表率外，其言談舉止還應(yīng)自覺接受道德的約束。工作中班組長(zhǎng)應(yīng)該與組員和睦相處，主動(dòng)幫助指導(dǎo)、鼓勵(lì)，說話言語(yǔ)文明，善待員工。

以“公”助威

班組長(zhǎng)還要做好公正無私的表率。領(lǐng)導(dǎo)者與管理者的區(qū)別之一，就是管理者以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為己任，以企業(yè)全局利益為指針。班組長(zhǎng)只要能做到公正、廉明，就能有效地指揮、協(xié)調(diào)和組織班組的工作，就能令行禁止，就能妥善地化解各種矛盾和糾紛，從而充分調(diào)動(dòng)組員的工作積極性。

以“績(jī)”壯威

班組長(zhǎng)是實(shí)干的，理所當(dāng)然在公司管理體系里是“實(shí)力派”。

以“會(huì)”生威

不能小看班前班后會(huì)的作用。它的一個(gè)主要作用就是搭建統(tǒng)一指揮、實(shí)施管理的有效平臺(tái)。

以“檢”長(zhǎng)威

班組長(zhǎng)要根據(jù)公司的質(zhì)量與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)或要求，學(xué)會(huì)檢查、善于檢查，勇于檢查。

以“情”帶威

班組長(zhǎng)在管理中要堅(jiān)持以理服人、以情動(dòng)人，成為員工的貼心人、知心人，在得到員工擁戴下的班組長(zhǎng)更有號(hào)召力、感召力、威信力。班組長(zhǎng)是由企業(yè)任命授權(quán)的，但一個(gè)成功的班組長(zhǎng)除此之外，還是組織內(nèi)非正式組織的核心人物，她（他）們與員工是心連心的。

班組長(zhǎng)有無威信，關(guān)鍵還是要有一顆做好班組長(zhǎng)的“心”。只要你處處有“心”，大膽管理，就一定能夠成為有威信的班組長(zhǎng)！

第二篇：如何成為一名優(yōu)秀班組長(zhǎng)

《如何成為一個(gè)高效的班組長(zhǎng)》

-------愛自己 愛員工 愛公司

林老師的培訓(xùn)主要有五大部分：

敬業(yè).擔(dān)當(dāng)

責(zé)任.團(tuán)隊(duì)

積極.主動(dòng)

忠誠(chéng).信念

成功.感恩

在我的理解里，這五章中的核心理念就是老師多次講到的“愛”---愛自己 愛員工 愛公司。愛自己就是自尊自愛，有尊嚴(yán)的工作，提升自我專業(yè)素質(zhì)，創(chuàng)造自身價(jià)值。愛公司就是以公司利益為重，站在公司立場(chǎng)上考慮問題。而從來沒讓我想過的就是愛員工。什么是愛員工？如何是愛員工？

愛員工，一是對(duì)員工家庭生活，思想動(dòng)態(tài)，工作情緒等人情味的關(guān)懷，二是嚴(yán)格要求員工，使其能以飽滿的熱情、認(rèn)真的態(tài)度，盡責(zé)盡職，做到愛自己、愛公司。

那么如何做到愛員工呢？

1.首先己不正不能正人。作為一個(gè)基層干部，首先要提高自己的專業(yè)素質(zhì)，熟悉各道流程工序、作業(yè)規(guī)范等，能在工作中答疑解惑，做出正確的判斷；其次要有責(zé)任有擔(dān)當(dāng)，不推卸責(zé)任，不妄自菲薄，不狂妄自大;2.把工作從自我視角的獨(dú)場(chǎng)秀變?yōu)閿y手共進(jìn)的戰(zhàn)隊(duì)。用正向溝通法，用相信、肯定來代替質(zhì)疑、否定；有問題主動(dòng)去面對(duì)溝通，而不是以和為貴、息事寧人；對(duì)員工展現(xiàn)無微不至的關(guān)懷，聆聽并鼓勵(lì)員工；以人格魅力，聯(lián)結(jié)成熟的人際關(guān)系網(wǎng)；時(shí)刻展現(xiàn)溫暖真摯的笑容，撫平緊鎖的眉頭

3.講制度講原則。紀(jì)律是敬業(yè)的基礎(chǔ)，熟悉公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并執(zhí)行；明確組織架構(gòu)，有各自獨(dú)立又相互配合的職責(zé)分工；幫助員工建立正確的工作角色認(rèn)知，以企業(yè)文化思維，體現(xiàn)企業(yè)文化價(jià)值觀；

4.提高執(zhí)行力。作為基層干部，自己要起到承上啟下，上傳下達(dá)的作用，并監(jiān)督、落實(shí)結(jié)果的實(shí)施；培養(yǎng)員工獨(dú)立解決問題的能力，讓員工實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)；徹底執(zhí)行公司交派的任務(wù)，不為失敗找借口；進(jìn)行時(shí)間管理，制定工作計(jì)劃，杜絕拖延行為，提高工作效率。

5.樹立明確的工作目標(biāo)，遇見更好的自己。幫助員工明確工作職責(zé)，按照工作優(yōu)先順序四象限，合理安排工作；鼓勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)，樹立自我價(jià)值觀，在為公司風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)自我能力的提升。

6.培養(yǎng)員工積極性。不拖延不怠工，提高工作效率，在無領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督的情況下也能正常運(yùn)行；有異常及時(shí)反饋匯報(bào)，減少不良的流出；把職業(yè)變成事業(yè)，主動(dòng)創(chuàng)造時(shí)間創(chuàng)造機(jī)會(huì),勇于自我表現(xiàn)

7.培養(yǎng)對(duì)公司的忠誠(chéng)觀念。愛護(hù)公司公共設(shè)施及各項(xiàng)財(cái)物，把公司當(dāng)做自己家一樣呵護(hù)；不泄露公司機(jī)密，不散布對(duì)公司不利的謠言；精益求精，實(shí)事求是；重視細(xì)節(jié)，正視安全，杜絕浪費(fèi)

作為一個(gè)基層管理干部，我們的身上不僅承載了公司的諄諄的熱切希望，還承載了員工的深深的仰靠依賴。我們必定不辱使命，愛自己，愛員工，愛公司，為了五方更好的明天而奮斗！

第三篇：如何成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

如何成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

對(duì)一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目而言，選擇一位合適的項(xiàng)目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項(xiàng)目經(jīng)理選好了，管理好項(xiàng)目就有了 50% 以上的信心。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場(chǎng)的拓展力度，承接的外委項(xiàng)目也就越來越多。但是，隨之而來的項(xiàng)目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，有時(shí)甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項(xiàng)目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)常抓不懈的重要工作。

作為物業(yè)管理一名合格甚至優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人，需要具備一定的能力和較全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)，各種各樣的培訓(xùn)教材對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理的知識(shí)和能力作了詳細(xì)的規(guī)定和要求，比如說需要熟悉建筑和設(shè)備管理、保安管理、清潔管理、綠化管理、客戶管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理、物業(yè)管理相關(guān)法律等方面的知識(shí)，真正管理好一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理人本身就是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。結(jié)合自身的工作體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為成為一名優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人需要做好以下幾方面的工作。

一、建設(shè)積極進(jìn)取的員工隊(duì)伍

“物業(yè)管理員工不一定是全部?jī)?yōu)秀人才的集合，但他可以是員工優(yōu)點(diǎn)的整合”。這句話對(duì)筆者影響很深。每個(gè)員工都有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，作為項(xiàng)目經(jīng)理，一定要了解員工，用其所長(zhǎng)。筆者在初做項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)，也曾抱怨員工素質(zhì)低，達(dá)不到工作要求，但一位領(lǐng)導(dǎo)的話至今記憶猶新：“如果你下面的員工個(gè)個(gè)都出類拔萃，我讓你來管什么？！”因此，作為項(xiàng)目經(jīng)理，切忌一味抱怨自己的員工，因?yàn)檫@樣做只能說明一個(gè)問題：?jiǎn)T工都是“孬火藥”，你可能也好不到那里去。

沒有滿意的員工就沒有滿意的業(yè)主。尤其在物業(yè)管理這個(gè)“100-1=0”的行業(yè)，哪怕是一個(gè)員工帶著情緒上崗服務(wù)，都可能會(huì)給整個(gè)物業(yè)管理處工作帶來無法估量的損失。因此在堅(jiān)持原則、制度的基礎(chǔ)上，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該為員工營(yíng)造一個(gè)溫馨的工作氛圍。良好工作氛圍的營(yíng)造體現(xiàn)在良好的工作心態(tài)上。目前的物業(yè)管理正處于法規(guī)不完善、業(yè)主不理解、背負(fù)的壓力過重，對(duì)于從事物業(yè)管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對(duì)員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。我們的員工常在工作中受到部分業(yè)主不公正的待遇，難免產(chǎn)生委屈甚至屈辱的感覺。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要時(shí)時(shí)寬慰員工，放寬胸懷；并要站在員工的立場(chǎng)上盡力協(xié)調(diào)，決不能侮辱我們的人格，因?yàn)閯趧?dòng)沒有貴賤之分。

良好工作氛圍營(yíng)造體現(xiàn)在信任員工，充分放權(quán)，切忌不懂裝懂。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，最忌“事無巨細(xì)一把抓”，看起來很忙，但是沒有抓住關(guān)鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以項(xiàng)目經(jīng)理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權(quán)，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報(bào)溝通制度。

良好工作氛圍的營(yíng)造也體現(xiàn)在建立良好的溝通渠道。和員工之間的溝通是多種多樣的，經(jīng)常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時(shí)一句關(guān)切的問候，都會(huì)讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個(gè)集體。

筆者在管理處提倡“規(guī)范管理，親情服務(wù)”，其中也同樣包括對(duì)員工的服務(wù)。這樣做的目的只有一個(gè)——投桃報(bào)李，讓員工們將項(xiàng)目經(jīng)理、管理處對(duì)他們的關(guān)心轉(zhuǎn)化到為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)上，因?yàn)楣芾硖幍墓ぷ?，畢竟是通過各個(gè)崗位、每個(gè)員工體現(xiàn)出來的。

二、堅(jiān)持科學(xué)的管理制度。

俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，工作中必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，才有可能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。筆者在工作中是牢牢掌握物業(yè)管理評(píng)優(yōu)和質(zhì)量體系認(rèn)證這兩件法寶的。

2000年5月建設(shè)部重新修訂了《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，它是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目全面考核的標(biāo)準(zhǔn)，幾乎涉及了物業(yè)管理的各個(gè)崗位和各個(gè)方面，示范大廈標(biāo)準(zhǔn)由9個(gè)部分89條組成。對(duì)任何一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來講，若每一條都達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)困難相當(dāng)大，這也對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的管理水平提出了挑戰(zhàn)。筆者始終認(rèn)為，堅(jiān)持嚴(yán)格地落實(shí)9000質(zhì)量體系文件，是“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)”的重要保證，也是管理的有效手段之一。其實(shí)，每一項(xiàng)制度標(biāo)準(zhǔn)的制定相對(duì)于執(zhí)行而言都比較容易，難就難在能否堅(jiān)持不懈地執(zhí)行。公司通過9000認(rèn)證以后，筆者要求項(xiàng)目部的員工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，堅(jiān)持每天做好詳細(xì)的記錄，從文件的學(xué)習(xí)、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為科學(xué)的管理奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、處理好與業(yè)主的關(guān)系

在確保規(guī)范管理的前提下開展親情服務(wù)，也是處理好與業(yè)主關(guān)系的有效途徑。物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)調(diào)一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首；另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)調(diào)查，業(yè)主最關(guān)心的問題也是安全。雖說法律法規(guī)清楚講明“物業(yè)管理，不承擔(dān)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的保管和保險(xiǎn)責(zé)任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓保安員時(shí)刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰等手段，確保業(yè)主居住環(huán)境的安全。在社區(qū)安全的前提下，筆者提倡對(duì)業(yè)主要真誠(chéng)、親切。物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理一定要具有親和力，讓業(yè)主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業(yè)管理的一個(gè)有利因素。所以筆者不管是份內(nèi)的還是份外的，只要有可能就會(huì)盡力幫助業(yè)主辦事。比如下雨天主動(dòng)為業(yè)主打傘、幫助業(yè)主提帶重物等，以此帶動(dòng)管理處全體員工更加真誠(chéng)地服務(wù)好業(yè)主。四、處理好與開發(fā)商以及社會(huì)各界的關(guān)系 由于個(gè)別不負(fù)責(zé)的媒體長(zhǎng)期的負(fù)面宣傳，業(yè)主對(duì)開發(fā)商普遍存在程度不一的不信任心態(tài)。作為項(xiàng)目經(jīng)理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時(shí)，更不可為取悅業(yè)主或取悅開發(fā)商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實(shí)事求是的立場(chǎng)上處理業(yè)主和開發(fā)商之間的問題。我堅(jiān)信，絕大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)把自己企業(yè)的聲譽(yù)當(dāng)作兒戲，他們?cè)敢饴犎I(yè)主的合理建議和意見。而項(xiàng)目經(jīng)理，一定要及時(shí)向開發(fā)商反映業(yè)主的意見（特別是在前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)未成立之前），同時(shí)及時(shí)準(zhǔn)確地向業(yè)主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。

作為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在處理同開發(fā)商關(guān)系方面，不應(yīng)提倡斤斤計(jì)較，寸土必爭(zhēng)的態(tài)度。如在處理維修期內(nèi)的各種維修問題，由于開發(fā)商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時(shí)問題。這個(gè)時(shí)候，物業(yè)管理要主動(dòng)協(xié)調(diào)，甚至必要時(shí)及時(shí)為業(yè)主維修，以解燃眉之急。當(dāng)然物業(yè)管理處也要有成本意識(shí)，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應(yīng)慎之又慎。畢竟物業(yè)管理行業(yè)最多不過是一個(gè)“保本微利”行業(yè)，何況維修期的確屬承建單位的責(zé)任，在這種情況下就應(yīng)全力督促開發(fā)商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

作為項(xiàng)目經(jīng)理，特別是遠(yuǎn)離公司本部的項(xiàng)目經(jīng)理，就要求有獨(dú)當(dāng)一面，極強(qiáng)的對(duì)外公關(guān)協(xié)調(diào)能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、自來水、天然氣、電力、鎮(zhèn)街、委員會(huì)、新聞單位等各界的關(guān)系。在不損害業(yè)主和公司的利益的前提下，真心實(shí)意支持配合各單位、各部門的工作。處理協(xié)調(diào)好同社會(huì)各界的關(guān)系，能使物業(yè)管理水平在社會(huì)各界的支持下進(jìn)一步的提升，最終達(dá)到更優(yōu)質(zhì)更快捷地為業(yè)主服務(wù)的目的。

物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂，他所具備的精神決定了物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)，筆者認(rèn)為，充分把握好以上幾方面的管理，將會(huì)營(yíng)造一種和諧的物業(yè)氛圍，為當(dāng)今建設(shè)和諧社會(huì)貢獻(xiàn)自己的力量，無疑會(huì)成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。

第四篇：要想更換物業(yè)

要想更換物業(yè)，就得成立業(yè)委會(huì)，作為一個(gè)組織來與他們協(xié)商溝通，才能夠拿到前期物業(yè)或是KFS移交的相關(guān)資料。往往在這中間會(huì)有很多的問題存在。比如：

1.前期物業(yè)在這期間，提出“出現(xiàn)了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業(yè)委會(huì)的該怎么辦？ 2.部分業(yè)主沒有交物業(yè)管理費(fèi)用，導(dǎo)致前期物業(yè)不愿意離開或是說前期物業(yè)不想離開，賄賂部分業(yè)主，給他們免除部分物業(yè)管理費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主群體意見不合，物業(yè)不離開。這個(gè)問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業(yè)走了，后來聘請(qǐng)了一個(gè)臨時(shí)物業(yè)。但是發(fā)現(xiàn)臨時(shí)物業(yè)還沒有拿到前期物業(yè)交接的相關(guān)資料。馬上臨時(shí)物業(yè)就要到期了，那么后期的物業(yè)該何如的聘請(qǐng)以及如何要到相關(guān)的資料？

4.在物業(yè)移交資料的時(shí)候，中間出現(xiàn)了有人在作梗，挑撥離間，我們?cè)撛趺醋觯?/p>

【它山之石】新舊物業(yè)管理交接中的難點(diǎn)和對(duì)策

摘要：新舊物業(yè)管理交接難體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費(fèi)處理難等方面。面對(duì)業(yè)主對(duì)自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，以及業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司時(shí)可能發(fā)生的諸多物業(yè)管理交接糾紛的現(xiàn)狀，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來開展工作，規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場(chǎng)化行為。其中，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)和業(yè)主委員會(huì)的合法操作是實(shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)交接的關(guān)鍵。

隨著物業(yè)管理的市場(chǎng)化推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的逐漸成立，在我國(guó)，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題、業(yè)主委員會(huì)的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會(huì)的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點(diǎn)和對(duì)策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，在進(jìn)駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難。

按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

雖然 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》上對(duì)交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請(qǐng)來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)要進(jìn)行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時(shí)沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。3、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難。由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時(shí)，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)則成為一個(gè)阻礙交接成功的難題。（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

（2）代收費(fèi)用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)管理費(fèi)欠交?，F(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，好一點(diǎn)的公司到 90%，而很多的是維護(hù)在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為了一個(gè)很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營(yíng)收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策

面對(duì)業(yè)主對(duì)自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場(chǎng)化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來開展工作。、加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問題通過一個(gè)良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場(chǎng)問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要意識(shí)到在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中不能盲目的市場(chǎng)拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。、提高業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)能力?？善刚?qǐng)物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會(huì)的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個(gè)符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

三、成功案例

某小區(qū)業(yè)主對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費(fèi)用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會(huì)，完善了組織機(jī)構(gòu)。從 2004 年 9 月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會(huì)。從候選人報(bào)名中確定人選作為業(yè)主委員會(huì)成員，特聘全職秘書。業(yè)委會(huì)成立了專門的財(cái)務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請(qǐng)有專業(yè)背景的熱心人士參與。2、業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論 《 業(yè)主公約 》、《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》，制定業(yè)主委員會(huì)全年工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理?xiàng)l例。、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司做財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時(shí)，居民中的法律界人士為各項(xiàng)條款把關(guān)。對(duì)初選的六家公司集中投票，對(duì)他們所管理的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)考察，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會(huì)的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費(fèi)用。在此過程中，業(yè)主委員會(huì)取得了開發(fā)商的支持，成功的實(shí)現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

我國(guó)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。

1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？ 根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：（1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人；（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會(huì)決議；

（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；（3）招標(biāo)文件；

（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。

業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：

（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；（2）評(píng)標(biāo)過程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；

（3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；

（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。

業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？

原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個(gè)月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？

業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個(gè)月完成。

第五篇：改如何成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理

作為物業(yè)管理一名合格甚至優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人，需要具備一定的能力和較全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)，比如說需要熟悉建筑和設(shè)備管理、保安管理、清潔管理、綠化管理、客戶管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理、物業(yè)管理相關(guān)法律等方面的知識(shí)，如果我是項(xiàng)目經(jīng)理人我會(huì)做好以下幾方面的工作。

一、建設(shè)積極進(jìn)取的員工隊(duì)伍

1、“物業(yè)管理員工不一定是全部?jī)?yōu)秀人才的集合，但他可以是員工優(yōu)點(diǎn)的整合”。每個(gè)員工都有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，作為項(xiàng)目經(jīng)理，一定要了解員工，用其所長(zhǎng)。

2、沒有滿意的員工就沒有滿意的業(yè)主。哪怕是一個(gè)員工如果帶著情緒上崗服務(wù)，都可能會(huì)給整個(gè)管理處的工作帶來無法估量的損失。因此在堅(jiān)持原則、制度的基礎(chǔ)上，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該為員工營(yíng)造一個(gè)溫馨的工作氛圍。

良好工作氛圍的營(yíng)造體現(xiàn)在良好的工作心態(tài)上。目前的物業(yè)管理正處于法規(guī)不完善、業(yè)主不理解、背負(fù)的壓力過重，對(duì)于從事物業(yè)管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對(duì)員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。我們的員工常在工作中受到部分業(yè)主不公正的待遇，難免產(chǎn)生委屈甚至屈辱的感覺。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要時(shí)時(shí)寬慰員工，放寬胸懷;并要站在員工的立場(chǎng)上盡力協(xié)調(diào)，決不能侮辱我們的人格，因?yàn)閯趧?dòng)沒有貴賤之分。

良好工作氛圍營(yíng)造體現(xiàn)在信任員工，充分放權(quán)，切忌不懂裝懂。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，最忌“事無巨細(xì)一把抓”，看起來很忙，但是沒有抓住關(guān)鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以項(xiàng)目經(jīng)理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權(quán)，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報(bào)溝通制度。

良好工作氛圍的營(yíng)造也體現(xiàn)在建立良好的溝通渠道。和員工之間的溝通是多種多樣的，經(jīng)常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時(shí)一句關(guān)切的問候，都會(huì)讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個(gè)集體。

筆者在管理處提倡“規(guī)范管理，親情服務(wù)”，其中也同樣包括對(duì)員工的服務(wù)。這樣做的目的只有一個(gè)——投桃報(bào)李，讓員工們將項(xiàng)目經(jīng)理、管理處對(duì)他們的關(guān)心轉(zhuǎn)化到為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)上，因?yàn)楣芾硖幍墓ぷ?，畢竟是通過各個(gè)崗位、每個(gè)員工體現(xiàn)出來的。

二、堅(jiān)持科學(xué)的管理制度。

俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，工作中必須高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，才有可能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在工作中是牢牢掌握物業(yè)管理評(píng)優(yōu)和質(zhì)量體系認(rèn)證這兩件法寶的。

項(xiàng)目的員工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，堅(jiān)持每天做好詳細(xì)的記錄，從文件的學(xué)習(xí)、表格的使用、日常的操作都規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為科學(xué)的管理奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、處理好與業(yè)主的關(guān)系

在確保規(guī)范管理的前提下開展親情服務(wù)，也是處理好與業(yè)主關(guān)系的有效途徑。物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)調(diào)一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首;另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)調(diào)查，業(yè)主最關(guān)心的問題也是安全。雖說法律法規(guī)清楚講明“物業(yè)管理，不承擔(dān)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的保管和保險(xiǎn)責(zé)任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓保安員時(shí)刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰等手段，確保業(yè)主居住環(huán)境的安全。

在社區(qū)安全的前提下，筆者提倡對(duì)業(yè)主要真誠(chéng)、親切。物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理一定要具有親和力，讓業(yè)主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業(yè)管理的一個(gè)有利因素。所以筆者不管是份內(nèi)的還是份外的，只要有可能就會(huì)盡力幫助業(yè)主辦事。比如下雨天主動(dòng)為業(yè)主打傘、幫助業(yè)主提帶重物等，以此帶動(dòng)管理處全體員工更加真誠(chéng)地服務(wù)好業(yè)主。

四、處理好與開發(fā)商以及社會(huì)各界的關(guān)系

由于個(gè)別不負(fù)責(zé)的媒體長(zhǎng)期的負(fù)面宣傳，業(yè)主對(duì)開發(fā)商普遍存在程度不一的不信任心態(tài)。作為項(xiàng)目經(jīng)理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時(shí)，更不可為取悅業(yè)主或取悅開發(fā)商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實(shí)事求是的立場(chǎng)上處理業(yè)主和開發(fā)商之間的問題。我堅(jiān)信，絕大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)把自己企業(yè)的聲譽(yù)當(dāng)作兒戲，他們?cè)敢饴犎I(yè)主的合理建議和意見。而項(xiàng)目經(jīng)理，一定要及時(shí)向開發(fā)商反映業(yè)主的意見(特別是在前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)未成立之前)，同時(shí)及時(shí)準(zhǔn)確地向業(yè)主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。

作為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在處理同開發(fā)商關(guān)系方面，不應(yīng)提倡斤斤計(jì)較，寸土必爭(zhēng)的態(tài)度。如在處理維修期內(nèi)的各種維修問題，由于開發(fā)商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時(shí)問題。這個(gè)時(shí)候，物業(yè)管理要主動(dòng)協(xié)調(diào)，甚至必要時(shí)及時(shí)為業(yè)主維修，以解燃眉之急。當(dāng)然物業(yè)管理處也要有成本意識(shí)，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應(yīng)慎之又慎。畢竟物業(yè)管理行業(yè)最多不過是一個(gè)“保本微利”行業(yè)，何況維修期的確屬承建單位的責(zé)任，在這種情況下就應(yīng)全力督促開發(fā)商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

作為項(xiàng)目經(jīng)理，特別是遠(yuǎn)離公司本部的項(xiàng)目經(jīng)理，就要求有獨(dú)當(dāng)一面，極強(qiáng)的對(duì)外公關(guān)協(xié)調(diào)能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、自來水、天然氣、電力、鎮(zhèn)街、委員會(huì)、新聞單位等各界的關(guān)系。在不損害業(yè)主和公司的利益的前提下，真心實(shí)意支持配合各單位、各部門的工作。處理協(xié)調(diào)好同社會(huì)各界的關(guān)系，能使物業(yè)管理水平在社會(huì)各界的支持下進(jìn)一步的提升，最終達(dá)到更優(yōu)質(zhì)更快捷地為業(yè)主服務(wù)的目的。

物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂，他所具備的精神決定了物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)，筆者認(rèn)為，充分把握好以上幾方面的管理，將會(huì)營(yíng)造一種和諧的物業(yè)氛圍，為當(dāng)今建設(shè)和諧社會(huì)貢獻(xiàn)自己的力量，無疑會(huì)成為一名優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理