第一篇：“城中村”改造的典型案例

“城中村”改造的典型案例

1、珠海市：政府決策，政策推動，市場運作

珠海市建成區(qū)共有26個城中舊村需要改造。總占地面積約300萬平方米，需動遷人口近20萬，其中常住人口近5萬，暫住人口近15萬。珠海市城中舊村改造實行了“政府決策，政策推動，市場運作”的方式，主要政策措施和做法是：

——政府調控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，為城中舊村改造騰出市場空間。珠海市政府自1999年開始暫停新出讓土地，計劃3年內暫停批準市區(qū)新開工住宅項目。對已出讓土地進行清理，其中交齊土地使用權出讓金50％的有計劃逐宗收回作為政府土地儲備；已交齊土地使用權出讓金的進行整合，同一地段的小地塊必須合并為大地塊，并按照新修編的《珠海市城市總體規(guī)劃》重新編制修建性詳細規(guī)劃后方可進行開發(fā)。上述措施使珠海市市區(qū)自1999年以來基本未有房地產(chǎn)新開工項目推出市場。同時，珠海市已全面停止機關、企事業(yè)單位自建住房，并允許房改房上市，促進居民二次置業(yè)，增加了對商品房的有效需求。

——在國家和省拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內，制訂有利于舊村居民的拆遷政策，舊村居民是舊村改造中最大的受益者。拆遷政策包括：舊村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面積比例進行補償，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴大；舊村居民無需支付額外的費用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設施及優(yōu)美的居住環(huán)境；舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權證，其房屋成為商品房，可直接進入市場自由交易；拆遷期間舊村居民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負責補償；原村集體在舊村改造范圍內的留用地、工業(yè)用地允許免交有關費用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟組織；集體經(jīng)濟組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居民個人，舊村居民回遷房必須優(yōu)先建設，并由舊村居民優(yōu)先挑選，保證按時回遷等。

——政府讓出巨大利益，扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與改建城中舊村，并嚴格通過公開招標引入有實力的開發(fā)商，防止舊村改造出現(xiàn)“爛尾”問題。對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開發(fā)商每拆1平方米的房屋建筑面積，可免交2至3平方米建筑面積的地價，并減免相應的消防費等。對區(qū)位較差、拆遷量較大的，還允許開發(fā)商采取適當提高容積率，增加部分商業(yè)性質的建筑面積等辦法提高經(jīng)營收益。據(jù)有關部門測算，珠海市政府實施這一優(yōu)惠政策，土地收益方面將減少40至50億元，實質上政府讓出巨大利益給舊村居民和開發(fā)商來推動舊村改造。

為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標的辦法，不分開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進行量化計分、綜合評標，公平、公正、擇優(yōu)選擇開發(fā)商參與舊村改建。凡參加投標的開發(fā)商，其自有資金必須達到舊村改建項目總投資的三分之一以上，并劃入指定的銀行帳戶，以確保舊村居民回遷房部分的建設資金（一般占總投資的三分之一左右）到位。該部分資金由開發(fā)商、珠海市改建辦及開戶銀行共同監(jiān)管，確保專款專用。此外，其他建設資金還需由銀行提供貸款承諾書。

——搞好規(guī)劃，完善配套，提高環(huán)境質量，建設文明社區(qū)。在舊村改建過程中，有關部門始終堅持規(guī)劃先行的原則，綜合考慮路網(wǎng)結構、公共建筑與住宅布局群體組合和綠地系統(tǒng)、空間環(huán)境等因素的內在聯(lián)系，努力促使每個舊村改建成為完善的、相對獨立的有機整體，體現(xiàn)現(xiàn)代化海濱城市和嶺南特色的新型文明社區(qū)。并制定了《珠海市香洲區(qū)改造城中舊村，建設文明社區(qū)規(guī)劃建設標準》，對新建社區(qū)中的居委會辦公場所、社區(qū)服務中心、物業(yè)管理處、商業(yè)網(wǎng)點、學校、郵政所、文化活動站、停車場、社區(qū)綠地，供水、供電、電訊、寬帶接入網(wǎng)、安全智能化監(jiān)控、垃圾房、公共廁所，以及舊村居民回遷房內部裝修等各方面，都作了明確規(guī)定。

2、廣州市：分類治理城中村

廣州市區(qū)外圍分布著138個行政村，分屬五個帶農(nóng)村的區(qū)，其中以天河區(qū)居多，按已完成的行政村規(guī)劃，未來數(shù)年間它們在“城中”部分將達到87.5平方公里，占全廣州城市規(guī)劃面積386平方公里的22.67%。廣州市從2001年開始著手對城中村進行改造，實施的是“以原村集體經(jīng)濟組織為主體”的改造模式，禁止開發(fā)商進入，實行“一村一策”，分類治理城中村。具體措施如下：

第一，“城中村”的所有農(nóng)業(yè)人口轉為城市居民戶口。首先由公安戶政部門和區(qū)有關部門，將已征用土地的“城中村”農(nóng)業(yè)人口一次性轉為城市居民；然后以政府令的形式，將人均農(nóng)用地面積不足66平方米（一分地）的在冊農(nóng)業(yè)戶口有計劃地逐步轉為城市居民戶口。對凡是征用土地后，按規(guī)定要實行農(nóng)轉非的，一律嚴格按規(guī)定辦理農(nóng)轉非，換發(fā)新戶口簿。在農(nóng)業(yè)戶口變更為居民戶口過程中，免收城市增容費和其它有關費用。

第二，按土地所有權與使用權“兩權分離”的方式，妥善處理“城中村”集體土地產(chǎn)權。按照《土地法》的有關規(guī)定，將農(nóng)用地一次性轉為國有土地，而土地使用權原則上保持不變，并按歷史用地辦理國有土地使用登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。

第三，撤銷“城中村”的村委會，設立城市社區(qū)居委會，保持自治組織的性質與地位。按照有關法律法規(guī)，在“城中村”所有農(nóng)業(yè)人口轉位城市居民后，村委會建制和農(nóng)村管理體制自然撤銷，沒有村設置的鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨之撤消。取而代之的是城市街道、居委會的管理體制。對改制后的“城中村”實行城市化的屬地管理，并妥善安置原村委會的干部。

第四，對集體經(jīng)濟組織轉制問題，在撤銷原“城中村”村委會的同時，將原村的集體經(jīng)濟組織從政企不分的狀態(tài)中剝離出來，轉制為由集體法人股東和個人股東持股的股份制公司；在區(qū)政府和有關部門的指導下，經(jīng)資產(chǎn)評估機構對集體資產(chǎn)進行評估后，由各村根據(jù)實際制定具體的轉制方案，并經(jīng)股東大會通過后報區(qū)政府備案；集體經(jīng)濟組織專為公司，視作企業(yè)更名，免交注冊費。

第五，著手建立社會養(yǎng)老保險機制。為解決征地后原村民特別是年齡偏大的村民的生活出路問題，減少社會不穩(wěn)定因素，結合“城中村”改造，逐步建立農(nóng)轉非人員社會養(yǎng)老保險制度。

第六，多主體、多渠道、多方式地加快“城中村”的舊村改造。采取由區(qū)、鎮(zhèn)、村和村民以及社會共同融資的辦法。

3、深圳市：綜合整治，全面改造

深圳市共有村落1000余個，其中特區(qū)內200余個，特區(qū)內外共有私房約30萬棟。深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，“以政府為主導、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經(jīng)驗與特點，其主要的改造模式有三種，一是村集體自主改造的漁民村模式，漁民村舊村建筑面積4.25萬平方米，村民62戶，191人，村民住宅33棟，舊廠房2棟，單身公寓1棟。新建的漁民村由11棟小高層和1棟20層高公寓以及完善的配套設施組成的建筑群體，總建筑面積為6.5萬平方米，總投資為1.3億元。建成后每戶村民可住進一套240平方米的頂層復式住宅。絕大多數(shù)村民戶均擁有的物業(yè)面積由過去的980平方米增加到1400平方米，居住的環(huán)境變成了花園式的小區(qū)，村民們的投入得到了回報，繼續(xù)以經(jīng)營可出租物業(yè)為主。一是提高容積率的鹿丹村模式，一是開發(fā)商主導的蔡屋圍村模式。

2004年以來，深圳又采取了“綜合整治+全面改造”兩種改造模式，2005年，配合出臺了《深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（2005--2010）》，具體措施如下。

綜合整治類的自主權全部下放給區(qū)政府，局部拆建的標準定為改造率30%, 為了確?！俺墒煲粋€，改造一個，改造一個，成功一個”，深圳建立了“城中村”改造準入制度，對進入行政許可程序的改造項目和參加“城中村”（舊村）改造開發(fā)的機構設定準入條件?！俺侵写濉保ㄅf村）改造項目的絕大部分工作是在行政許可程序之前，進入行政許可程序之后，各相關部門一方面要依照《行政許可法》辦理，另一方面要提供“直通車”或“綠色通道”服務，從而防止投機行為發(fā)生。

全面改造類則進一步分為整體拆建和局部拆建，以給改造工作提供更明晰的分類指引，如5月22日引爆的福田區(qū)漁農(nóng)村16棟總面積為5.1萬平方米的高層建筑，是深圳市實施全面改造模式的一個典型代表，為保證村民利益，市政府、福田區(qū)政府都給予了多種優(yōu)惠：一是建成后除公共配套設施外，其他部分建筑可進入市場運營；二是對漁農(nóng)村改造采取“特事特辦”原則，提高改造效率；三是制定靈活的拆補方案，對村民的合理利益予以保障，另外，福田區(qū)政府還撥出資金近億元，用于漁農(nóng)村改造的前期工作、市政基礎設施、公共配套設施建設和項目資金缺口補償?shù)软椫С觯脑爝^渡期間的安置費用采取租金補償方式，按棟計算，每平方米面積的租金補償為20元/月，按季支付，直到交付新房為止，建設周期暫定兩年，租金補助為20元/平方米，不低于目前漁農(nóng)村出租價格水平，對于頂風搶建的私房，政府不予補償，而對于認定的私房，搬遷、回遷補助費政府一次性給予補償。

深圳市最大的舊改項目——大沖村“推倒重來”整體改造項目，該項目根據(jù)其位于高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點，確定了新的改造定位：建設深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基地+新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為：逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展高新園區(qū)配套商業(yè)及服務業(yè)，使第三產(chǎn)業(yè)成為大沖村經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)；高效集約地利用有限的土地資源，促進土地利用向城市化模式發(fā)展，結合地鐵的開通挖掘土地的開發(fā)潛力，提高單位用地面積產(chǎn)出；改善人居環(huán)境，加強主要道路的交通整治和環(huán)境綜合整治，重點地段（如深南大道沿線、大王古廟等）的建筑群體進行詳細的空間設計、環(huán)境設計、綠化配置等。與之相適應，大沖村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相關的商業(yè)、文化、娛樂以及部分研發(fā)孵化及專業(yè)展場等多項功能。整個大沖村舊村改造分為三步進行開發(fā)，保證難易結合，舊村的拆除和新開發(fā)建設并重，力爭“三年見成效，五年大變樣，八年換新貌”。

4、武漢市：市場運作+有情操作

武漢市“城中村”包括147個行政村和15個農(nóng)林單位，總人口35.66萬人，其中農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積200平方公里，相當于武漢市2020年規(guī)劃建成區(qū)面積的四分之一。根據(jù)實際擁有耕地現(xiàn)狀，武漢市將全市“城中村”分為三類：A類村為人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1、小于或等于0.5 畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。

按照2004年9月出臺的武漢市《關于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見》，“城中村”改造要體現(xiàn)“依法行政，有情操作”，通過市場化運作的方式解決問題，在政策框架內，改造要充分考慮到村民的利益。具體為：A類村由改制后的村經(jīng)濟實體自行改造；B類村以項目開發(fā)的方式改造，原則上將土地劃分為四種類型：一是保留住宅用地及建設新區(qū)的還建用地，二是開發(fā)用地，三是解決原村民勞動就業(yè)的用地，四是儲備用地；C類村以統(tǒng)征儲備的方式實施改造。

武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開發(fā)用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設成本和本宗地價之和的1.15倍。其中多出的15%，一方面是讓有開發(fā)資質的村集體經(jīng)濟組織，在爭取自行改造的競爭中處于有利地位，有效保護村集體經(jīng)濟的利益和落實改造資金，另一方面是給前期進入的開發(fā)商以適當補償。即使先期進入的開發(fā)商在土地掛牌后最終沒能拍到這個地塊，也可以獲得15%的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設資金以及村集體土地的補償金。

在基礎設施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉給“城中村”所在的區(qū)財政專戶儲存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎設施建設，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎設施配套建設，真正實現(xiàn)“專款專用”。

按照武漢市“城中村”改造辦法，村民身份變?yōu)槭忻裰?，將全部進入社保范疇。政策規(guī)定，允許村民上溯60年補繳養(yǎng)老金。按以村民平均年齡55歲，武漢市民平均壽命76歲計算，村民只需再交5年保費，政府就將承擔他今后20年的生活保障。此外，武漢市還規(guī)定，“城中村”村民轉居民后，在兩年內還享受農(nóng)村計劃生育二胎政策。

5、西安市：政府主導，改制先行，改建跟進

西安市的城中村主要集中在三環(huán)以內，東起十里鋪，西至三橋鎮(zhèn)，北起草灘鎮(zhèn)，南至三爻村，共有417個，農(nóng)民身份人口40多萬。為了有效改造城中村，西安市政府制定了《西安市城中村改造建設管理暫行辦法》, 2003年4月21日起施行。此辦法明確指出:城中村改造堅持“一村一案”原則,在城市總體規(guī)劃指導下,由城中村所在地的區(qū)政府統(tǒng)籌土地資源、合理調配城中村發(fā)展用地,為城中村的遷建、翻建提供土地保障。同時,在組織機構上,專門成立了“西安市城中村改造工作領導小組”,負責全面指導與協(xié)調工作。城中村所在地的區(qū)政府成立相應的城中村改造領導小組,具體負責轄區(qū)內城中村改造的組織實施工作。此次城中村改造的實施主體為:村民、村委會,由村委會組建并授權的具有合法資格的建設發(fā)展公司,及有實力、有資質的開發(fā)建設企業(yè)。西安城中村的改造將實現(xiàn)4個轉變,即村民由農(nóng)民向居民身份、集體土地向國有土地、集體經(jīng)濟向股份制經(jīng)濟、村莊向社區(qū)的轉變。

2005年，西安市城中村改造工作領導小組起草完成了《西安市城中村改造工作方案》。根據(jù)該方案，西安市將按照“政府主導，利民益民，改制先行，改建跟進，以區(qū)為主，尊重民意”的原則對城中村進行改造。具體措施如下： 1.二環(huán)以內村莊人均土地（不含宅基地）在0.3畝以下的土地出讓金同級留成部分和儲備用地的增值收益金全部用于城中村改造建設，涉及城中村改造建設項目的稅收，形成專項資金用于城中村改造建設。以上資金在市財政設立專戶，作為專項資金，由市、區(qū)兩級政府調控使用。

2.免收城中村改造項目包括城中村安置新區(qū)建設項目和綜合開發(fā)項目除質量監(jiān)督、勞保統(tǒng)籌外的所有城建費用。

3.集中力量先完成城中村的土地轉用、農(nóng)民轉居民、村莊轉社區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟轉為城市社區(qū)經(jīng)濟的“四個轉變”的無形改造，為城中村整體改造創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，科學有序地完成城中村舊村拆除和新區(qū)建設的有形改造。

4.二環(huán)以內57個城中村的集體所有土地，除城市規(guī)劃涉及的市政公用設施及市級以上重大公益建設項目外，不再審批與城中村改造無關的項目，全部用于城中村改造的開發(fā)利用。對三環(huán)以內城中村的集體土地，要做好規(guī)劃定點、土地利用和城中村改造規(guī)劃，保證城中村改造用地。

5.在政府統(tǒng)一收購儲備用地的前提下，鼓勵社會資金投資參與城中村改造的土地儲備和土地一級市場的開發(fā)，投資者享受一定比例的土地儲備和土地一級市場開發(fā)的增值收益，用以吸納社會資金投入城中村改造，以彌補政府資金緊缺狀況。

6.將二環(huán)以內城中村的市政公用、市容園林管理工作納入城市管理體系，按現(xiàn)行城市管理體制和標準，落實工作任務、經(jīng)費和隊伍，條件成熟后逐步向二環(huán)以外城中村推行。

7.城市規(guī)劃中涉及到城中村的城市基礎設施建設項目在改造時，按城市建設拆遷政策和標準，優(yōu)先列入城市維護建設年度計劃，穩(wěn)步提高城中村設施的城市化水平，為改造工作創(chuàng)造良好的外部條件。

8.探索多種改造方式，包括以改制后的經(jīng)濟實體自行實施改造；以項目開發(fā)方式實施改造；以統(tǒng)征儲備的方式實施改造等。

9.鼓勵土地資源緊缺的村莊實行易地改造，建設新社區(qū)，也可購買經(jīng)濟適用房安置。

6、北京市：政府主導，全部拆除 北京市的“城中村”大體分為兩類：第一類是指在建成區(qū)內環(huán)境臟亂的城市角落。這與南方城市的“城中村”存在非常大的不同，這些城市角落幾乎不存在補征地農(nóng)民的安置和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的轉制等問題，是由北京城市建設過程中遺留下來的建設死角所形成。北京城八區(qū)約有這類的“城中村”231個；第二類“城中村”主要是指規(guī)劃城區(qū)內的行政村，大多分布在城鄉(xiāng)結合部，約有112個。目前這兩類“城中村”均集中分布在北京的朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)。

北京市政府決定，今后三年將“城中村”整治工作的重點放在拆除第一類231個“城中村”。首先要拆除奧運場館周邊及四環(huán)路以內的171個“城中村”，占地面積697萬平方米，其余的60個“城中村”將在2008年以后繼續(xù)完成。

在城中村的改造中，北京特別成立了城中村整改項目辦公室。并區(qū)別不同情況采取相關政策：對征地未建形成的“城中村”，凡土地閑置不滿兩年的，責成土地使用者限期開工，逾期不建的，收回土地使用權；土地閑置滿兩年的，由原批準機關依法撤銷其項目建設用地規(guī)劃許可證，無償收回土地，進入市政府土地儲備。對因開發(fā)甩項形成的“城中村”，限期由開發(fā)商解決，確有困難的政府可給予一定的補貼，已經(jīng)形成無主的“城中村”，由市、區(qū)政府出資拆除。對城市建設遺留下來、又沒有危改和開發(fā)項目的破舊建筑形成的“城中村”，由市、區(qū)政府共同解決。北京城中村拆遷后的用地性質轉為綠地、道路、公共實施等。

第二篇：城中村改造

附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見

依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關行政許可內容，需市級主管部門批準的項目有4項：

一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：

1、因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案符合要求。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第25、27條；

2、《**市城市綠化條例》第22、23條；

3、《城市古樹名木保護管理辦法》第10、12、16條；

4、《**市古樹名木保護管理條例》第11、15條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）

（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條

（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費

（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》

（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐

（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）

（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。

（八）申請條件依據(jù)：

1、《城市綠化條例》第21條；

2、《**市城市綠化條例》第23條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、**市園林綠化局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質批準(含其他綠地)

（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條

（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費

（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日

（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書》

（六）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質的。

（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。

（九）申請方式：書面申請。

（十）申請人提交材料目錄：

1、**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質申請書；

2、**市園林局綠地指標審核簽署意見；

3、**市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

4、項目工程占用綠地平面圖。在施工平面圖上標明占用綠地的面積及準確位置。

申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

到區(qū)市政委城建科能直接辦理的有 7項：

一、（一）項目名稱：市政公用工程穿越公園或臨時占用公園內土地許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù):《**市公園條例》第25條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、市政公用工程確需穿越公園或者臨時占用公園土地的。

2、建設單位應當征得公園管理機構和園林行政管理部門同意。

（六）提交的材料：

1、**區(qū)市政管理委員會穿越公園或臨時占用公園內土地申請書；

2、**市**區(qū)規(guī)劃分局建設工程規(guī)劃許可證及附圖；

3、項目工程需穿越公園或臨時占用公園土地平面圖。在施工平面圖上標明占用公園綠地的面積及準確位置。

（七）申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

二、（一）項目名稱：道路上空或者建筑物、構筑物之間架設管線行政許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第三十四條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、**區(qū)范圍內建設各類架空線路，或者在現(xiàn)有架空線路上搭掛線纜的，由**區(qū)市政管理委員會負責行政許可。

2、新建或臨時架設架空線路必須符合國家或行業(yè)的有關規(guī)定;搭掛線纜須符合國家或行業(yè)有關合桿的規(guī)定。

3、具有書面申請。

4、具有擬建架空線路的設計圖紙。

5、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委員會統(tǒng)一格式的《架空線路建設申請表》：建設單位的全稱、加蓋建設單位公章；申報項目名稱、建設地點；建設目的、建設規(guī)模和內容（起止點位置、路徑長度、線纜長度、線纜數(shù)量、線纜容量、電桿數(shù)量、附屬設施名稱及數(shù)量）、計劃開工時間、工期；臨時架空線的使用天數(shù)、拆除時間。

2、擬建架空線路的設計圖紙，須由專業(yè)部門繪制，內容包括：在1：500地形圖上繪制架空線路總平面圖、1：100的帶有道路橫斷面的線路斷面圖；圖中須表明擬建線路與周圍現(xiàn)有各種架空線路的關系。

3、搭掛線纜建設單位須提交與電桿權屬單位簽訂的安全維護協(xié)議。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

三、（一）項目名稱：臨時占用城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十一條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

依據(jù)《行政許可法》第二十九條第二款，申請單位提出申請符合申請條件，提交的申請材料齊全、符合法定形式。

（六）申請條件的依據(jù)：

1、**市市政管理委員會、**市公安局1994年第2號《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、**市市政管理委員會、**市公安局1996年國務院令第198號《城市道路管理條例》第三十條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（七）提交的材料：

1、臨時設施占道申請（包括：占用道路位置、范圍、性質、時間、采取的相應措施及占道原因等）；

2、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（八）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（九）辦理時限：20個工作日

（十）費用情況：本許可項目不收費

（十一）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

四、（一）項目名稱：挖掘城市道路批準

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《城市道路管理條例》第三十三條（1996年國務院令第198號）

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

（六）申請條件：

1、掘路施工申請（申請內容包括申請單位名稱或個人姓名、申請的理由、地點、施工期限等）；

2、已取得有效的規(guī)劃主管部門工程規(guī)劃許可和建設主管部門施工許可；

3、設計完成工程圖紙（包括：城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖）；

4、有切實可行的掘路施工方案（含施工承諾書）；

5、申請人委托代理人提出許可申請時，應出示申請人的授權委托書。

（七）申請條件的依據(jù)：

1、《**市臨時占用道路許可管理若干規(guī)定》第八條；

2、《城市道路管理條例》第三十三條；

3、《行政許可法》第二十九條第二款。

（八）申請材料和申請書示范文本：

1、申請書；

2、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

3、城市地域圖、施工平面圖、挖掘回填剖面圖。

（九）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（十）辦理時限：20個工作日

（十一）費用情況：本許可項目不收費

（十二）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

五、（一）項目名稱：建設工程配套環(huán)境衛(wèi)生設施竣工驗收許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第六十七條

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合市容環(huán)境衛(wèi)生設施建設專業(yè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生設施建設定額指標和設置標準；

2、符合環(huán)境衛(wèi)生設施設計方案；

3、符合**市公共廁所建設標準（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套實行指標》；

5、符合《**市無障礙設施建設和管理條例》第八條第（五）項；

6、符合《**市環(huán)境衛(wèi)生設施建設定額指標（試行）》；

7、符合《**市生活垃圾分類收集和處理設施配套建設標準》；

（六）提交的材料：

1、申請人的工商營業(yè)執(zhí)照、法人機構代碼證書（查驗原件，留存復印件）；

2、中標文書或建設合同（查驗原件，留存復印件）；

3、規(guī)劃許可證、用地許可證、開工許可證和規(guī)劃平面圖（1：500藍圖或復印件）；

4設施工程質量的合格文件（查驗原件，留存復印件）；

5、環(huán)衛(wèi)設施的平立剖圖（1：100藍圖或復印件）。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日

（九）費用情況：本許可項目不收費

（十）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

六、（一）項目名稱：新建擴建改建城市公園竣工驗收

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市公園條例》第2、18、19、34、36條。

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、屬于公園用地，并且范圍明確；

2、對公眾開放，具備改善生態(tài)、美化城市、游覽觀賞、休憩娛樂和防災避險等功能；

3、有管理機構、管理制度和負責人；

4、公園的綠化用地比例應當不少于陸地面積的65%；

5、具有《公園設計規(guī)范》要求的設施；

6、公園面積在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、擴建公園竣工驗收申請表；

2、公園總體規(guī)劃方案及工程竣工圖；

3、公園綠化規(guī)劃設計方案；

4、公園所有者及管理者的基本情況；

5、公園有關綠化、服務、園容衛(wèi)生、秩序等方面的管理規(guī)定。申請人應當如實提交有關材料，并對材料的真實性負責，否則將承擔相應的法律后果。

（七）辦理程序：受理

審查

決定

送達

（八）辦理時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間）；特殊情況下可延長10日。

（九）費用情況：本許可項目不收費。

（十）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結

七、（一）項目名稱：夜景照明方案審核許可

（二）項目類別：許可

（三）項目依據(jù)：《**市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第四十三條第二款

（四）辦理對象及范圍：**區(qū)

（五）辦理條件：

1、符合**市**區(qū)夜景照明總體規(guī)劃和實施方案；

2、符合**市夜景照明管理辦法的規(guī)定；

3、填寫市市政管委統(tǒng)一格式的《夜景照明工程建設方案行政許可申請表》；

4、經(jīng)規(guī)劃批準的平面圖（A3紙）；

5、夜景照明建筑總平面圖（A3紙）；

6、建筑立面圖（A3紙）；

7、建筑剖面圖（A3紙）；

8、建筑物實景白天照片式效果圖（A3紙）；

9、營業(yè)執(zhí)照（復印件加蓋公章）；

10、設計、施工資質（復印件加蓋公章）；

11、施工安全認證（復印件加蓋公章）；

12、夜景照明構思；

13、照明方案、設計說明（A3紙）；

14、燈位布置圖；

15、照（亮）度、光色計算分布圖；

16、控制眩光方法；

17、平日、節(jié)日、重大節(jié)日效果圖（A3紙）；

18、照明器材明細和技術資料；

19、重點部位燈具安裝方法、結構示意圖及說明（A3紙）； 20、供配電系統(tǒng)及控制原理圖（A3紙）；

21、節(jié)能措施

（六）辦理程序：受理 → 審查 → 決定→ 送達和備案

（七）辦理時限：25個工作日

（八）費用情況：不收費

（九）辦理結果狀態(tài)：該事項在本單位可以全部辦結 附件11：用地批準

一、用地單位持市（區(qū)）國土局預審批復向發(fā)改委和規(guī)劃部門申請辦理立項批復和規(guī)劃審批。

二、用地單位持上述預審批復、立項批復和規(guī)劃意見材料到區(qū)國土分局辦理用地申報審批手續(xù)。

三、區(qū)國土分局按國家及市有關規(guī)定和要求組織編制用地報批材料。具體材料如下：

（一）區(qū)國土分局的建設項目用地預審意見

（二）用地單位填寫的建設用地申請表

（三）用地單位提供的發(fā)改委或項目計劃部門批準的立項和可行性報告批準文件

（四）區(qū)國土分局的地質災害認定表

（五）區(qū)國土分局的壓覆重要礦床證明

（六）用地單位提供的規(guī)劃部門批準的規(guī)劃意見書及附圖

（七）用地單位提供的勘測地界技術報告書及附圖

（八）用地單位提供的使用林地證明

（九）用地單位提供的征地補償安置協(xié)議

（十）用地單位提供的村民代表大會決議

（十一）區(qū)國土分局的土地情況調查表

（十二）區(qū)國土分局代區(qū)政府撰寫的建設用地申請文件

（十三）區(qū)國土分局填寫的“一書”、“四方案”

（十四）區(qū)國土分局的土地利用現(xiàn)狀圖

（十五）區(qū)國土分局的土地利用總體規(guī)劃局部調整方案，不需要調整的免。

（十六）區(qū)國土分局的土地權屬情況匯總表（十七）區(qū)國土分局的公示、聽證情況說明

四、區(qū)國土分局將建設項目用地申報審批材料組織齊全經(jīng)區(qū)政府同意上報市國土局審核后，報市政府審批。

五、繳納有關稅費并落實征地補償費依據(jù)：市政府令148號；京國土房管政（2003）716號

六、市國土局下發(fā)市政府用地批復。市國土局在用地單位繳齊各種稅費和征地補償費后將市政府用地批復下發(fā)給區(qū)政府。

七、區(qū)政府收到市政府用地批復后，在10日內將批復內容在被征地的村委會所在地進行公告。

八、用地單位持用地批復和相關材料在全部支付征地補償費后向市國土局領取建設用地批準書。注：辦理農(nóng)轉用和征用土地的審批權限：按《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定：征用下列土地的由國務院批準：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃（525畝）的；

（三）其它土地超過七十公頃（1050畝）的。

征用本規(guī)定以外的土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《**市集體土地房屋拆遷管理辦法》(**市人民政府令第124號)

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng) 網(wǎng)址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。按網(wǎng)上審批的程序進行網(wǎng)上審批，同時提交以下材料：

（一）用地批準文件；

（二）規(guī)劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

（五）委托評估合同和受托評估機構的營業(yè)執(zhí)照和資質證書。

八、辦理程序：網(wǎng)絡受理→審核→審定→告知

九、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

一、項目名稱：核發(fā)城市房屋拆遷許可證

二、項目類別：許可

三、項目依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號)、《**市城市房屋拆遷管理辦法》（**市人民政府令第87號）

四、收費依據(jù)：不收費

五、辦理時限：30個工作日

六、辦理結果狀態(tài)：本局審核市建委備案

七、網(wǎng)上辦理情況：**市拆遷信息網(wǎng)(網(wǎng)址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、辦理條件：列入本拆遷計劃的拆遷項目

按網(wǎng)上審批的要求進行網(wǎng)上審批。在**市拆遷信息網(wǎng)上激活項目帳號，建設單位獲取項目帳號后登陸填報系統(tǒng)，進行網(wǎng)上負責項目材料填報，兩級拆遷管理部門負責審批和發(fā)布信息。同時提交以下材料：

（一）建設項目批準文件。

（二）建設用地規(guī)劃許可證或者建設工程規(guī)劃許可證。

（三）有土地使用批準文件：

（四）市房屋拆遷資格證書

（五）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件。

（六）拆遷計劃，包括項目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時間等。

（七）拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補償款和補助費預算登記。

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章明確規(guī)定應提交的其它材料。

（九）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書。

（十）委托評估合同和受托評估機構的營業(yè)執(zhí)照和資質證書。

九、辦理程序：受理→審核→審定→告知

十、辦理部門：**區(qū)建委房屋管理科 附件14：市政基礎設施建設

（同附件10）附件15：辦理征地結案表

一、辦理國家建設用地征地結案申請報告；

二、市政府用地批準文件；

三、征地補償協(xié)議書；

四、國家建設征用土地結案證明；

五、征地補償款憑證。

第三篇：城中村改造

6月13日,縣長牛春堡，縣委常委、副縣長方業(yè)生在縣政府辦、財政、發(fā)改、國土、住建、公安等部門和孫口鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)主要負責同志陪同下，先后到孫口鄉(xiāng)高莊村、曹嶺村，城關鎮(zhèn)臺前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現(xiàn)場調研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細查看工程建設進展情況，詳細了解目前工程開發(fā)建設存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導性意見。

牛春堡指出，城中村改造是推進城鎮(zhèn)化進程的重要環(huán)節(jié)，是提高縣城整體對外形象、改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件的有力抓手，各級各有關部門一定要站在關注民生、改善民生的高度，切實把這項惠及群眾的好事辦好、實事辦實。牛春堡要求：一要科學調度，加快項目建設。要結合城中村改造村的實際情況，制定科學合理的工作方案，按照既定時間節(jié)點，有步驟、分層次，積極穩(wěn)妥地推進城中村改造工作，力爭項目工程早開工、早建成、早見效。二要科學規(guī)劃，搞好配套建設。要充分利用和挖掘現(xiàn)有資源，堅持高標準、高起點規(guī)劃，強化精品意識，確保工程質量，打造改造開發(fā)亮點。同時，要統(tǒng)籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設施建設，做到城中村改造與配套設施同步建設。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現(xiàn)象發(fā)生。四要強化宣傳，營造良好氛圍。要深入細致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實做細、做透、做實群眾思想工作，爭得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺行動。五要密切協(xié)作，優(yōu)化建設環(huán)境。孫口鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)和縣發(fā)改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負其責，加快辦理項目建設相關手續(xù)，全力為城中村改造工作搞好服務，積極為項目建設創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽市人民政府關于印發(fā)《濮陽市城中村改造建設實施細則》的通知

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府有關部門：

《濮陽市城中村改造建設實施細則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。

二○○八年八月二十一日 濮陽市城中村改造建設實施細則

第一章 總 則

第一條 為加強濮陽市城中村的規(guī)劃建設與管理，合理利用城市用地，促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展，貫徹落實科學發(fā)展觀，實現(xiàn)全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標，制定本細則。

第二條 城中村改造建設范圍濮陽市城中村改造建設的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。城中村改造建設的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺鐵路以北、濮上路兩側、綠城路兩側的城中村。該范圍以外的城市規(guī)劃區(qū)內城中村，條件成熟一個改造一個。

第三條 堅持政府引導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設。

第四條 通過改造建設，逐步完成村民變?yōu)槭忻?，集體土地變?yōu)閲型恋?，行政村變?yōu)樯鐓^(qū)，村民待遇變?yōu)槭忻翊龅乃膫€轉變。

第二章 規(guī)劃建設管理

第五條 城中村改造的各項建設活動，實行統(tǒng)一的監(jiān)督管理，嚴格按照法定的建設審批程序實施建設。

第六條 城中村的改造建設，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，因地制宜、節(jié)約用地，合理進行建設，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

第七條 城中村改造建設確定的建設用地規(guī)模、基礎設施、公共服務設施用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。

第八條 城中村改造建設項目核準。城中村改造建設總體規(guī)劃批復后，建設單位應編制項目申請報告報市發(fā)改部門核準，同時附用地預審意見。

第九條 以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送市發(fā)改部門核準前，應當向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設項目不需要申請選址意見書。

第十條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)市發(fā)改部門核準后，建設單位應當向市規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由市規(guī)劃主管部門依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市規(guī)劃主管部門應當依據(jù)城中村總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市規(guī)劃主管部門申請領取建設用地規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

第十二條 進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向市規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條

件的，由市規(guī)劃主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

市規(guī)劃主管部門應當依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第十三條 涉及修改控制性詳細規(guī)劃和經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定執(zhí)行。

第三章 土地管理

第十四條 城中村改造必須使用國有土地。城中村土地未轉為國有土地的，不得轉讓、出租、抵押；未經(jīng)批準私自進行開發(fā)改造的，按違法用地查處。

第十五條 在城市建成區(qū)內，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉為國有。村(組)使用的土地，經(jīng)村民(股東)大會或代表大會同意，按土地利用現(xiàn)狀依照法定程序轉為國有后，依法確認國有土地劃撥使用權，辦理國有土地使用證。

第十六條 在城市建成區(qū)外，城中村改造項目按照土地利用總體規(guī)劃，依法辦理農(nóng)用地轉用和征收審批手續(xù)后，將集體所有的土地依法轉為國有。

第十七條 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房、公共綠地及配套的市政公用設施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條 用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地一起按招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條 用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條 規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。

濮陽市人民政府關于印發(fā)濮陽市城中村建設改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號）

華龍區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市人民政府各部門：

《濮陽市城中村建設改造管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。

二○○七年九月十一日

濮陽市城中村建設改造管理辦法

第一條 為加強濮陽市城中村的規(guī)劃建設與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項基礎設施，把我市城中村改造建設成為城市新型社區(qū)，根據(jù)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等國家、省有關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 城中村建設改造的范圍和重點濮陽市城中村建設改造的范圍是城市規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。城中村建設改造的重點是被已建成區(qū)包圍和將要被新建成區(qū)包圍的行政村或享有對集體資產(chǎn)處置權的自然村。

第三條 建設改造的標準和目標建設改造的標準：通過城中村的建設改造，使其各項建設有利于保障城市總體規(guī)劃的順利實施，將這些村莊改建成為基礎設施配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理匹配的城市新型社區(qū)。工副業(yè)用地的安排應符合城市總體規(guī)劃用地布局，住宅應建設為多層和高層住宅，各項建設應滿足城市景觀規(guī)劃要求，成為城市建設新的亮點。建設改造的目標：通過城中村的建設改造，改善城中村居民的生產(chǎn)生活條件，使集體經(jīng)濟組織和村民從形式到內容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經(jīng)營性不動產(chǎn)為主要載體轉制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產(chǎn)生活與經(jīng)營發(fā)展條件。逐步完成村民變?yōu)槭忻?、集體土地變?yōu)閲型恋?、行政村變?yōu)樯鐓^(qū)的三個轉變。通過城中村的建設改造，改善城市環(huán)境和居民生活環(huán)境，利用社會資金完善城市基礎設施，增強城市功能，促進社會治安的好轉，減輕勞動就業(yè)壓力，推動經(jīng)濟發(fā)展。

第四條 城中村建設改造的基本方針堅持政府主導，市場運作，群眾自愿，區(qū)級負責，統(tǒng)一規(guī)劃，因地制宜，一村一案，有序實施。

第五條 城中村建設改造的基本原則

（一）城中村的建設改造，應充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環(huán)境，保障其經(jīng)濟來源，充分關注中低收入人群，維護社會穩(wěn)定和公共安全。

（二）城中村規(guī)劃編制應遵循節(jié)約用地的原則。城中村居民住宅區(qū)一律按城市居住區(qū)的標準進行規(guī)劃設計，不得采用單門獨戶的住宅建設模式；其它各項建設用地也必須按城市建設用地標準進行控制。

（三）城中村建設改造規(guī)劃編制應服從城市總體規(guī)劃用地布局，其居住、商服、工副業(yè)用地的安排應符合城市總體規(guī)劃和地段控制性詳細規(guī)劃要求，避免各項用地混雜現(xiàn)象。工業(yè)項目必須安排在工業(yè)區(qū)內，城市中心區(qū)的城中村村辦企業(yè)用地可由政府出面協(xié)調進行土地置換。

（四）城中村建設改造要貫徹高起點規(guī)劃、高標準建設的原則，在保障土地合理利用的同時，注重城市景觀環(huán)境的創(chuàng)造，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展。

（五）城中村建設改造要堅持陽光作業(yè)，提高拆遷、安置、補償?shù)裙ぷ鞯耐该鞫?，實行政務公開，接受城中村居民和社會各界的監(jiān)督。

第六條 城中村建設改造工作的組織機構為加強對城中村建設改造工作的組織領導，市政府成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，統(tǒng)一領導、組織、協(xié)調城中村建設改造工作。華龍區(qū)、高新區(qū)在市政府的統(tǒng)一領導下，成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，具體負責本區(qū)范圍內城中村建設改造的組織實施工作。市建設、國土資源、財政、發(fā)改、監(jiān)察、審計、人防、公安、消防、電力、通訊等有關部門應在各自的職責范圍內，做好城中村建設改造的管理和服務工作，按法定程序辦理城中村建設改造的各種手續(xù)。

第七條 城中村建設改造工作實行市、區(qū)兩級管理，各自的主要職責是：市政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責：①出臺政策。負責擬定和出臺我市城中村改造的有關政策。②規(guī)劃控制。負責審定各城中村建設改造的具體方案、提出規(guī)劃條件和技術要求。③組織審批。審批各區(qū)上報的城中村建設改造方案。④監(jiān)督管理。監(jiān)督管理城中村改造建設資金征收與使用，監(jiān)督管理各區(qū)及改造村的安置住宅與公共用房、集體經(jīng)濟用房和開發(fā)房的建設實施。⑤協(xié)調調控。協(xié)調城中村改造過程中與相關部門的關系，調控城中村改造中跨村、跨區(qū)規(guī)劃用地調整及資金調控等問題。區(qū)級政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“區(qū)改造辦”）的主要職責：①篩選改造村。負責對本區(qū)城中村進行調查摸底，篩選改造試點村和實施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規(guī)劃擬定改造試點村、實施改造村的改造方案。③組織申報。將城中村建設改造方案上報市城中村改造領導小組及其辦公室審批。④組織實施。按照批準的建設改造實施方案，組織拆遷、安置、建設等實施過程中的具體工作。⑤群眾工作。負責協(xié)調村委會、居委會、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監(jiān)管。監(jiān)督管理本區(qū)城中村的建設改造資金，負責各方資金分配與平衡。

第八條 城中村建設改造規(guī)劃編制及審批程序

（一）區(qū)改造辦按照村莊現(xiàn)狀情況提出建設改造申請報市改造辦審批，申請書應包括以下內容：

1．村莊建成區(qū)1/1000 現(xiàn)狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現(xiàn)狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總人口、分年齡段（5 年）人口數(shù)、男女比例；

4．村集體現(xiàn)有經(jīng)濟實體基本情況說明；

5．村集體經(jīng)濟發(fā)展設想，包括村集體經(jīng)濟管理模式，股份制企業(yè)成立方案；

6．村莊總體規(guī)劃設想，包括各類建設用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據(jù)城-市總體規(guī)劃和區(qū)改造辦的申請核發(fā)規(guī)劃設計條件，其內容包括：

1．城中村規(guī)劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項基礎設施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業(yè)、商業(yè)市場等）、補償建設投入的開發(fā)用地范圍；

2．各項技術經(jīng)濟指標-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對村集體經(jīng)濟發(fā)展方案的審定。

（三）區(qū)改造辦根據(jù)市改造辦的規(guī)劃設計條件，委托有相應資質的規(guī)劃設計部門編制村莊總體規(guī)劃。

（四）區(qū)改造辦將編制的規(guī)劃方案成果報市改造辦審批。由市改造辦組織有關部門和專家進行評審，并將評審結果上報濮陽市規(guī)劃建設聯(lián)席會議研究，經(jīng)批準后方可組織實施。

第九條 城中村規(guī)劃方案應當包括以下內容：

（一）確定規(guī)劃范圍內不同性質用地的界線。

（二）建設條件分析及綜合技術經(jīng)濟論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖（工副業(yè)用地部分可從略）。

（五）對住宅、學校、敬托院和托幼等建筑進行日照分析。

（六）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設計。并應規(guī)定城中村內部道路的紅線、斷面、控制點座標及標高。

（七）市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合。

（八）豎向規(guī)劃設計。

（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。

第十條 城中村規(guī)劃編制成果應當包括規(guī)劃說明書、基礎資料和研究報告、圖紙及電子文件。

第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用

為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規(guī)劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供地。

（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補償城中村建設改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，具體比例根據(jù)實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項類型用地的前提下，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政

府統(tǒng)一收購儲備。市國土部門應按有關政策規(guī)定辦理各類相關手續(xù)，村集體及個人除應得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應計劃。以出讓方式供應的土地出讓金，應全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第十二條 優(yōu)惠政策

城中村的建設改造及相關開發(fā)建設同時享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設項目的行政事業(yè)性收費，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎設施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費及各類經(jīng)營服務性收費減半收取。

第十三條 城中村規(guī)劃的實施

城中村規(guī)劃經(jīng)批準后，其建設除享受本辦法第十二條規(guī)定的優(yōu)惠政策外，所有建設項目必須按正常程序進行報建，并按規(guī)定接受有關部門的監(jiān)督檢查，竣工驗收合格后方可辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。各相關部門對涉及城中村建設改造的建設項目應優(yōu)先辦理，減少中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第十四條 市政府鼓勵并支持已按原批準的村莊規(guī)劃實施建設的村莊（以單門獨戶住宅為主）進行以多層和高層住宅為主的建設改造，進行建設改造的村莊享受本辦法規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十五條 市、區(qū)兩級有關行政主管部門要對經(jīng)批準的城中村改造項目的開發(fā)建設給予支持，涉及社會保障、計劃生育政策等問題，按照國家有關法律法規(guī)執(zhí)行，依法進行監(jiān)管。

第十六條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。以前本市有關城市規(guī)劃區(qū)內村莊規(guī)劃建設的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。

發(fā)布部門： 發(fā)布日期：2007年09月11日 實施日期：2007年09月11日(地方法規(guī))

第四篇：城中村改造

以人為本改造舊城區(qū)

本報海口2月22日訊（記者范南虹）廣西北海珠海路，道路兩邊的南洋騎樓內，是酒吧、咖啡廳、餐廳，倘佯其中，有一種時空錯換的迷離與驚喜；?？谝灿幸粭l這樣的老街，騎樓里卻少了珠海路騎樓閑適的風韻雅致。

“這是因為海口舊城區(qū)改造不到位”，省人大代表邢詒川告訴記者，今天下午，他為此向大會遞交了《以人為本，有效推進舊城改造工作的建議》。

舊城改造迫在眉睫

邢詒川說，海南自然風光優(yōu)美自不待言，但海南的城市面貌卻跟不上旅游的發(fā)展。在?？谶€有不少臟亂差的城中村。

邢詒川對此進行了認真調查。據(jù)他介紹，?？谑械某侵写寮碍h(huán)境較差的街區(qū)近80個片區(qū)，占地面積10余平方公里，涉及居民約22.4萬人，占城市人口的20%。這些城區(qū)和城中村多在市中心，如道客村、博愛路一帶等，這些舊城區(qū)違規(guī)用地和違章建筑比比皆是，人居環(huán)境惡劣，臟、亂、差現(xiàn)象嚴重，安全隱患大，許多建筑年久失修，一旦發(fā)生較大的災害，后果不堪設想。據(jù)統(tǒng)計，?？谑薪衲暌患径劝l(fā)生的火災主要集中在老城區(qū)。

“不獨海口有很多舊城區(qū)，三亞以及一些市縣都存在這樣的問題，與國際旅游島建設發(fā)展嚴重不符，舊城改造刻不容緩。”邢詒川說。

改造不必都大拆大建

“舊城改造不應只是把街面和外墻粉刷一下、裝飾一下就大功告成。”在邢詒川眼里，舊城改造是提升舊城區(qū)居民的生活品質，是推動城市發(fā)展，是國際旅游島旅游夢想的訴求表達，“所以，要有長遠的眼光，要有科學合理的規(guī)劃，要從內至外地進行改造?！彼J為，舊城區(qū)的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根據(jù)舊城區(qū)原有的建筑、區(qū)位、居民習俗等，進行科學合理的規(guī)劃。他希望海南能通過舊城改造，沉淀出海南獨特的民俗文化，提升城市品位，讓游客在欣賞海南自然之美的同時，也能感受海南獨特的城市之美。

應鼓勵企業(yè)參與改造

“改造舊城區(qū)，只要政策到位，政府不用花錢也能成功完成舊城改造。”邢詒川在《建議》中提出，舊城改造可以采用市場運作的方式，讓企業(yè)和舊城區(qū)居民共同來推進、完成舊城區(qū)的改造。

“政府獨家運作舊城改造，弊端很多。”邢詒川說，工作方法單一，資金滯后，人力不足，政府既當舊城改造的“裁判員”，又當舊城改造的運動員，不是很妥當。

作為海南現(xiàn)代科技集團董事長，邢詒川正在努力嘗試改造?？谑旋埲A區(qū)丁村，希望將這一片區(qū)打造成社會主義新農(nóng)村。

邢詒川建議要以完善城市功能、促進城市發(fā)展為目的，對全省舊城改造進行整體規(guī)劃，科學制定改造方案；采取“政府主導，企業(yè)參與，市場運作”的模式，大膽引進社會資金，鼓勵企業(yè)參與舊城改造；出臺優(yōu)惠政策，制定合理的供地方式，維護投資人合法利益；改造舊城，不忘民生，要以人為本，在制定拆遷補償?shù)认嚓P配套政策時，向舊城區(qū)居民傾斜。

“舊城改造是一項重要的民生工程，我希望看到海南的城市越來越美，越來越有自己的味道?！辈稍L結束時，邢詒川表達了一個城市建設者的期望。

第五篇：城中村改造

從行政法角度分析昆明城中村拆遷改造

楊永梅段紅平

摘要:城中村改造是21 世紀中國市長們經(jīng)營城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方財政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的經(jīng)驗，征地補償標準差異也相當懸殊。盡管村民對待城中村改造態(tài)度不一，但政府強勢推進的態(tài)勢十分明顯。

關鍵詞城中村補償標準征地

作者簡介：楊永梅，云南師范大學歷史與行政學院；段紅平，云南大學公共管理學院。中圖分類號：D67 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592(2011)02-188-02 從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全

部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉為居民后仍在原村落居住而演變

成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指

在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城

市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

城中村改造實質是調節(jié)政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表公共利益，處于主導地位。但政府主導并不在于大

包大攬，而在于遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，通過市場化運作，培育市場和 發(fā)現(xiàn)微觀利益主體，促使市場主體自行組織資金力量來推動城中

村土地流轉和經(jīng)濟的發(fā)展。而法院主要是依法公正審理相關案

件，明晰產(chǎn)權，理順關系，化解各方矛盾，為城中村改造掃清障礙。昆明市委市政府在《關于加快推進“城中村”重建改造工作的指導意見》中指出，在快速城市化的過程中，“城中村”普遍存在建 筑抗震安全未設防和火險隱患突出、環(huán)境臟亂差、市政設施不配

套、治安混亂等問題，造成了諸多的社會隱患和城市問題，已成為 城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴重障礙。從法律角度講，“城中村”的改造也

是十分必要的。

一、昆明城中村拆遷改造的法律依據(jù)

昆明城中村改造的法律依據(jù):（1）《土地管理法》——集體土

地上附著物的拆遷；（2）《城市房屋拆遷管理條例》——國有土地

上房屋拆遷；（3）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》——違章、違法建筑的拆除；（4）《物權法》——對于私有房產(chǎn)的保護。

城中村房屋拆遷中強制措施的法律依據(jù):《土地管理法》：國

家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府

予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴?/p>

部門辦理征地補償?shù)怯?；《實施條例》：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī) 定，阻撓國家建設征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主

管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。實踐中很少采用司法強遷，而農(nóng)民沒有救濟手段，上訪現(xiàn)象突出。昆明市城中村改造的法律依據(jù)除了上述內容,還包括昆明市

已出臺的相關政策: 一是市政府《關于加快推進城中村重建改造

工作的指導意見》；二是昆明市城中村征地拆遷補償安置指導意

見；三是關于昆明市城中村村改居人員勞動就業(yè)和社會保障工作的意見；四是昆明市城中村改造項目管理辦法；五是昆明市城中 村改造土地出讓收支管理使用暫行辦法；六是昆明市城中村改造 土地公開交易辦法；七是五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)重建改造實施辦 法；八是具體村社拆遷安置補償實施細則。

二、昆明城中村拆遷改造的流程

昆明市城中村改造項目運作的基本流程如下：（1）國土部門、規(guī)劃部門提前介入，基層組織、企業(yè)共同參與，區(qū)（縣）政府編制擬 改造片區(qū)《城中村改造專項規(guī)劃》；（2）在取得國土部門、規(guī)劃部門 審核意見的前提下，將《城中村改造專項規(guī)劃》提交基層組織依法 表決并出具承諾文件；（3）區(qū)（縣）政府將《城中村改造專項規(guī)劃》 上報市規(guī)委審批；（4）區(qū)（縣）政府將經(jīng)審批的《城中村改造專項規(guī) 劃》上報領導小組備案；（5）區(qū)（縣）政府將擬改造片區(qū)用地報征收 回后報入市土地儲備中心；（6）以《城中村專項規(guī)劃》為條件進行 土地處置和公開交易；（7）中標企業(yè)按《城中村專項規(guī)劃》完善項 目立項及相關行政許可；（8）進入正常項目運作程序實施建設。

三、昆明城中村拆遷改造中存在的問題

拆遷不屬于交易，拆與不拆沒有商量。拆遷的目的不是獲得 房屋，而是獲得土地。拆遷的實質是土地征用, 是另一個主體利 用政府權力征用,而不是政府征用。拆遷的結果是土地由一個民 事主體變更為另一個主體，這個主體可能是政府，也可能是另一 個民事主體。拆遷屬于產(chǎn)權和土地使用權的剝奪，法律上叫作征 收、征用。

昆明市城中村拆遷改造中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個 方面:

(一)拆遷人的法律地位

拆遷人的法律地位有問題，賦予一個民事主體拆遷另一個民 事主體的房屋，民事主體法律地位是平等的，雙方之間的法律行 為就應當遵循平等自愿原則，但是拆遷民事主體卻能夠借助行政 強制力完成拆遷。

(二)拆遷補償?shù)闹黧w有誤

承擔拆遷補償?shù)闹黧w有誤，根據(jù)建設用地使用權的流轉順

序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家 土地管理部門出讓獲得，則國家土地管理部門應當先行收回已經(jīng) 出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因 此，補償人應當為國家而不是開發(fā)商或者領取拆遷許可證的其他 人。

(三)拆遷補償問題

政府為了獲得更多的土地出讓金，在開發(fā)商與被拆遷者利益 ◆社會觀察

2011 · 02（中）

之間，會首選開發(fā)商，考慮和保護被拆遷者利益自然就少。昆明 市根據(jù)《昆明市主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補償安置管理辦法》規(guī) 定，拆遷房屋安置補償費根據(jù)被拆遷房屋評估價格，參照同時期、同結構、同用途、同類區(qū)域二手房的市場交易價格確定。主城區(qū)

城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補償參考指導價為：市中心一環(huán)以內6500 元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500 元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間4500 元/平方米；北邊片區(qū)4500 元/平方米；東邊片區(qū)3500 元/平方米； 南邊片區(qū)4500 元/平方米；西邊片區(qū)4000 元/平方米。按這個補 償標準，老百姓拿著這點錢在原來居住的房子周邊再去買房子，根本就買不起。

作為拆遷房屋的所有人和使用人，其合法權益都應受到保

護?！睹穹ㄍ▌t》第71 條也可理解為：財產(chǎn)所有權應包括占有權、使用權、收益權和處分權?？梢姡瑢Ψ亲≌褂萌瞬疬w補償問題 解決得好壞，直接影響房屋拆遷的進程。而且，非住宅使用人一 般為法人單位，拆遷對他們造成的損失肯定大于住宅拆遷的損 失。而目前我國的立法又滯后于實踐，所以，《拆遷條例》要求兼 顧拆遷房屋使用人的補償，做到有法可依，維護他們的合法權益。

(四)政府角色錯位

城市拆遷中提出的‘政府主導，企業(yè)參與，市場化運作’的口 號，本身就有問題。政府的職能或者角色應該是服務和指導，而 不應該是主導，城中村改造涉及已經(jīng)取得的土地使用權和房屋所 有權，村民才應該是主體，應該由他們來主導才對。

政府既是強制拆遷的批準機關，又是拆遷糾紛的仲裁機關，既當運動員又當裁判員，這與基本的法制理念是有沖突的。老百 姓習慣聽政府的話，相信政府。但在自己的利益受損時，政府支 持的卻是開發(fā)商，加上被拆遷人的利益訴求渠道不暢通，法律的 救濟途徑不完善。面對法律的不公、開發(fā)商的強勢，又沒有政府 撐腰，被拆遷戶感到十分無助。有些地方政府、拆遷公司和開發(fā) 商還合署辦公，老百姓進拆遷指揮部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是開發(fā)商的人，哪些是拆遷公司的人。

政府的角色定位錯位，凸顯了開發(fā)商的強勢和被拆遷人與開 發(fā)商之間利益的不平等，導致了城中村改造項目利益沖突事件屢 屢發(fā)生。

拆遷問題表面上看是一個城建糾紛問題，實際上它已牽涉法

律、政府職能、公眾利益等多個方面。在城中村房屋拆遷中，由于 拆遷管理工作不到位、拆遷補償標準確定機制不完善等多方面的 原因，致使拆遷過程中的侵權、違約現(xiàn)象屢禁不止，使相關當事人 的權益得不到相應的保護。

城中村改造是一項復雜而艱難的城市經(jīng)濟活動，政府直接參 與拆遷補償談判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政 策優(yōu)勢的政府應作為操作主體，以系統(tǒng)、完整的城中村改造規(guī)劃 為對話平臺和判斷標準，將城市的公共利益放在首位，在前期直 接介入與村民的談判，對推動和促進城中村改造的進展是十分重 要的。

行政法是指調整行政法律關系的法律規(guī)范的總稱。行政法的基本原則包括:行政合法性原則和行政合理性原則。行政合法 性原則的基本內容包括三項:（1）主體合法原則,即一切國家行政 主體必須嚴格執(zhí)行行政法律規(guī)范,一切行政相對人應嚴格遵守并

執(zhí)行行政法律規(guī)范；（2）職權合法原則,即任何行政職權的行使都 必須依據(jù)法律、遵守法律；（3）程序法定原則。行政合理性原則又 稱為行政適當性原則,它要求行政主體的行政行為不僅要合法,而 且同時要合理、適當。

昆明城中村拆遷改造過程中有相關法律為依據(jù),昆明市城中

村改造項目有其運作的基本流程,雖然滿足了程序合法原則,但在 昆明城中村拆遷改造中也存在問題: 比如拆遷人的法律地位；拆 遷補償?shù)闹黧w有誤；拆遷補償問題；政府角色錯位不滿足行政行 為必須符合法律的原則,因此昆明城中村拆遷改造中不符合行政 法中的合法性原則,行政合理性原則它要求行政主體的行政行為 不僅要合法, 而且同時要合理、適當。因昆明市城中村拆遷改造 中行政主體的行政行為有些不符合法律,比如說拆遷人的法律地 位有問題；拆遷補償?shù)闹黧w有誤；拆遷補償問題；政府角色錯位, 同時在拆遷賠償中賠償標準也不合理。因此昆明城中村拆遷改 造也不符合行政法中的合理性原則。

城中村改造過程中涉及的具體法律問題包括:（1）城中村改

造過程中土地使用權及地上附著物權屬確認問題；（2）政府與城 中村集體經(jīng)濟組織或開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議的性質與地 位；（3）拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理的程序及實 體問題；（4）村內股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機構合 作中的法律問題；（5）村外其他機構參加城中村改造競拍過程中 的法律問題；（6）對違章建筑特殊處理的法律問題；（7）簽訂拆遷 補償協(xié)議應注意的法律問題；（8）拆遷補償協(xié)議履行糾紛的處理；

（9）對產(chǎn)權不明的房產(chǎn)如何進行拆遷的法律問題；（10）拆遷過程 中的證據(jù)保全問題；（11）對拆遷補償標準發(fā)生的爭議處理程序和 法律依據(jù)；（12）對拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟補償問題。城中村拆遷改造是一個利國利民的好事。通過改造，改變了

城市的面貌，提高了城市品位；能拉動地方經(jīng)濟建設，帶動相關產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會；開發(fā)企業(yè)和施工單位通過上繳稅金，增 加了政府的財政收益。同時，城中村拆遷改造是一項政策性很強 的工作，而且也是一項復雜的系統(tǒng)工程，具體的開發(fā)改造模式還 需要實事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實踐?？傊?，“城中村”的改造，將是一項艱巨的任務和工作，國家尚 沒有對城中村的改造進行立法，也暫時沒有立法的計劃。正在制 定的《征收征用法》在一定程度上會涉及對農(nóng)村集體所有資產(chǎn)的 征用問題，但是城中村的改造，在目前法律框架下，實際上是尋找 城鄉(xiāng)二元管理體制的接口的過程。隨著改造的實施和完成，村變 為社區(qū)，農(nóng)民變?yōu)榫用袷忻?，分裂的管理體系、保障體系合而為 一，不僅將為城市的發(fā)展創(chuàng)造新空間，也將使曾經(jīng)的農(nóng)村居民享 受到經(jīng)濟發(fā)展以及經(jīng)濟發(fā)展的成果，為和諧社會的構建發(fā)揮積極 作用。__