第一篇：工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

物業(yè)工程前期介入建議

工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

一、對(duì)樓盤工程建設(shè)的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？

從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。參與人員主要是管理中心負(fù)責(zé)人和工程技術(shù)負(fù)責(zé)人。

二、參與樓盤工程建設(shè)又可分為三個(gè)階段。

1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，往往忽視了以后的管理和使用問(wèn)題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問(wèn)題。介入的方式主要有：

1）召開有開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)主管部門參加的意見(jiàn)交流會(huì)

2）將對(duì)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的意見(jiàn)以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門反映

3）參加設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，提出會(huì)審意見(jiàn)。有關(guān)的人員在日常工作中積累實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，搜集匯總《關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見(jiàn)》，在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，把不同意見(jiàn)提供給設(shè)計(jì)部門，并說(shuō)服其接納，2、在施工階段介入其作用是：

1）參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)公司、建設(shè)等部門反映，必要時(shí)以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正。熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。2）集圖紙、資料、使用說(shuō)明書，熟悉設(shè)備的操作及使用功能；

4）和開發(fā)公司、建設(shè)單位、設(shè)備廠家及有關(guān)部門搞好關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期設(shè)備保修和管理。

3、參加各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交

1）驗(yàn)收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范，了解設(shè)計(jì)要求。要點(diǎn)：檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施的性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。如開啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥，測(cè)試消防噴淋泵是否能自動(dòng)啟動(dòng)等。檢查施工工藝。如：設(shè)備是否有編號(hào)；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標(biāo)識(shí)清楚。設(shè)備、設(shè)施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。在驗(yàn)收證明書上簽字，對(duì)存在問(wèn)題如實(shí)填寫可注明建議整改意見(jiàn)。2）接管移交要點(diǎn)：要有移交設(shè)備清單、資料清單、開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方簽字。列出存問(wèn)題，由開發(fā)公司簽字確認(rèn)。明確存在問(wèn)題的整改責(zé)任和整改時(shí)間。前期介入人員崗位職責(zé)

1．小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公共建筑配套、樓宇公共地方、公共設(shè)施、停車管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、辦公、宿舍、會(huì)所等功能布局規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見(jiàn)。

2．參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖紙會(huì)審。

3．參與施工現(xiàn)場(chǎng)的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素及時(shí)反饋給甲方采取適當(dāng)措施及改正。

4．召開有開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)主管部門參加的意見(jiàn)交流會(huì)。5．議定前期介入人員編制，招聘技術(shù)人員。6 ．跟進(jìn)管理中心的裝飾工程。

7．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交前的遺留問(wèn)題及待整改事項(xiàng)向甲方提出整改意見(jiàn)。10．按照《中華人民共和國(guó)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及物業(yè)公司制定的工作程序進(jìn)行對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交工作。

關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見(jiàn) 一、配套用房--物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置要求

1、面積要求： 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積千分之二至千分之四的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置業(yè)主委員會(huì)社區(qū)辦公用房、物業(yè)辦公用房、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等，保障其供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

2、位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，要充分考慮辦公區(qū)和員工宿舍要分開設(shè)置，食堂和餐廳盡量靠近辦公區(qū)。通風(fēng)、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)達(dá)到辦公場(chǎng)所和住宅標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在住戶方便到達(dá)的位置，消控中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務(wù)中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設(shè)在地下室。配套用房應(yīng)為地面以上的成套房屋。配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管，辦公用電及網(wǎng)絡(luò)布線管路等。

3、水電、計(jì)量要求：物業(yè)具備水、電、供熱、通訊等條件，社區(qū)、業(yè)委會(huì)用房水、電、采暖單獨(dú)計(jì)量。

4、時(shí)間要求：物業(yè)服務(wù)辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾臺(tái)站應(yīng)在項(xiàng)目首次入住前就交付使用。應(yīng)考慮分期交房時(shí)臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房和永久性物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)置位置。

5、消控中心設(shè)置數(shù)量： 盡可能設(shè)置為一個(gè)，如地塊跨越市政道路必須設(shè)為兩個(gè)以上時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控室信號(hào)通過(guò)光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

6、消控中心面積：10萬(wàn)平方米小區(qū)消控中心面積不應(yīng)小于30平方米，每增加10萬(wàn)平方米管理面積至少按15平方米遞增。

7、垃圾臺(tái)站位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。垃圾臺(tái)站在項(xiàng)目首期工程就要考慮建造，如項(xiàng)目首期建造困難，應(yīng)考慮設(shè)置臨時(shí)垃圾收集設(shè)施，滿足首期業(yè)主入住使用需要。垃圾臺(tái)站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留供電、給排水裝置。

二、商業(yè)配套

1、對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)范圍、用途提前進(jìn)行規(guī)劃及約定，以方便業(yè)主生活為主，同時(shí)兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生，如餐飲必須增設(shè)獨(dú)立專用煙道。

2、商業(yè)街地面不宜采用石材路面，宜使用瀝青或水泥路面，如果選用石材路面，要充分考慮商業(yè)運(yùn)貨時(shí)石材承壓能力。同時(shí)在商業(yè)街入口處、出口處增加減速坡。

4、商鋪內(nèi)的污水管的敷設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢戶內(nèi)部分，管徑不小于∮100及加大坡度。對(duì)于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)隔油池。（設(shè)置分戶獨(dú)立首次過(guò)濾隔油池）

6、商鋪空調(diào)統(tǒng)一設(shè)置分體空調(diào)預(yù)留機(jī)位，因商鋪空調(diào)使用時(shí)間長(zhǎng)，空調(diào)位設(shè)計(jì)不宜離住戶太近，如必須設(shè)計(jì)中央空調(diào)的，其冷卻水塔安裝位置要充分考慮到噪音和震動(dòng)對(duì)住戶的影響。還要注意空調(diào)冷凝水管的排水鋪設(shè)。

7、商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮招牌安裝位置，大小、款式應(yīng)提前設(shè)計(jì)；廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計(jì)應(yīng)避免對(duì)住戶產(chǎn)生燈光污染。

三、交通布局

1、彎道道路拐角較小，不方便過(guò)車。建議道路拐角應(yīng)在可能的情況下加大弧度

2、建筑垃圾堆放處位置不合理圍墻過(guò)低。建議圍墻高度1M，位置最好為避風(fēng)處.3、建議生活垃圾臺(tái)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外、室內(nèi)粘貼瓷磚，有給水排水管道。

4、室外停車位用草磚，鋪設(shè)不結(jié)實(shí)，易壞。建議鋪設(shè)混凝土墊層10CM厚，再鋪草磚

5、小區(qū)內(nèi)和門口無(wú)懸掛橫幅固定裝置。建議在小區(qū)內(nèi)和門口主要通道設(shè)計(jì)安裝1-3組宣傳橫幅立柱，便于后期物業(yè)做宣傳掛橫幅。

6、小區(qū)優(yōu)先考慮人車分流形式，道路布局合理，形成網(wǎng)狀、環(huán)狀布局，主干道能滿足消防、救護(hù)車輛的使用;留有無(wú)障礙通道;消防通道高度、寬度能滿足消防通道進(jìn)出要求，消防通道寬度不小于4M。

7、機(jī)動(dòng)車道兩旁3m范圍內(nèi)不宜種植低矮灌木隔離墻，以減少突發(fā)危險(xiǎn)源（如：兒童或?qū)櫸锿蝗淮┬校?，增加可視范圍。建議在該范圍內(nèi)栽種高喬木或行道樹，此舉既可為行人遮陰納涼，又可控制車輛上升尾氣的轉(zhuǎn)移范圍。

8地面停車場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設(shè)置綠籬隔離設(shè)施。

9、小區(qū)主干道設(shè)計(jì)要考慮消防車倆荷載，主干道宜按照25噸重型消防車荷載設(shè)計(jì)，次干道按照13噸重型消防荷載考慮。有通車需要的路面、廣場(chǎng)，如需要飾面，應(yīng)考慮車流的荷載，以免飾面被過(guò)早和頻繁壓壞。建議機(jī)動(dòng)車道路采用瀝青路面或水泥路面

10、綠地與硬質(zhì)道路的拐角處建議設(shè)計(jì)為圓弧形狀或梯形，防止行人踩踏拐角處綠化植物。

11、地溝蓋板有防震、防噪處理；排水溝渠環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。

12、各運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)盡可能設(shè)計(jì)燈光并考慮場(chǎng)地大小等

13、化糞池應(yīng)設(shè)置在小區(qū)外或離道路離近處，不然會(huì)導(dǎo)致疏通車無(wú)法接近，給疏通造成困難。

四、小區(qū)出入口設(shè)計(jì)

1、小區(qū)主要出入口應(yīng)與市政道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的不小于10米），路面應(yīng)安裝減速裝置。進(jìn)入入口后應(yīng)馬上設(shè)置減速帶，控制區(qū)內(nèi)的車速。

2、住宅小區(qū)出入口不宜超過(guò)3個(gè)，住宅區(qū)域宜實(shí)行全封閉式管理。車輛出入口設(shè)置車道閘。

3、刷卡器位置離檔桿距離為3米以上為宜，留出車頭足夠空間，避免停車刷卡時(shí)車頭撞到檔桿。建議使用感應(yīng)式刷卡器：不需停車、不需伸手、不需保安代刷卡。建議車庫(kù)出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置防水雨棚。讀卡器處應(yīng)設(shè)置高于路面的安全島，其前側(cè)安裝地樁要有警示標(biāo)記，防止車輛意外沖撞。同時(shí)可以根據(jù)項(xiàng)目智能化配置定位，優(yōu)先考慮遠(yuǎn)程讀卡系統(tǒng)。

4、住宅與公建配套用房（如幼兒園）的出入口應(yīng)分開布置，公建配套用房出口盡量臨街，這樣對(duì)小區(qū)車輛人員會(huì)減輕壓力。

5、外來(lái)車輛管理要求:如允許外來(lái)車輛進(jìn)入，建議發(fā)放臨時(shí)卡+停車收費(fèi)進(jìn)行管理。;外來(lái)車輛如果不能進(jìn)入社區(qū)，須在門崗?fù)庠O(shè)置適量外來(lái)專用車位，或結(jié)合城市道路停車來(lái)安排;外來(lái)車位不應(yīng)放在崗?fù)?cè)面，以免對(duì)門崗視野的遮擋。

6、車場(chǎng)道閘采用通用產(chǎn)品，便于后期維修、養(yǎng)護(hù)

7、停車場(chǎng)出入口配置車輛進(jìn)出圖像、號(hào)牌自動(dòng)對(duì)比識(shí)別系統(tǒng)。

五、安全崗?fù)づ渲靡?/p>

1、作為永久建筑，門崗應(yīng)符合便于管理的要求，對(duì)于設(shè)置在城市干道上的入口，宜適當(dāng)后退，留出2-3輛車排隊(duì)的空間（10米-15米），避免對(duì)城市交通的影響。

2、崗?fù)?nèi)外設(shè)施：室外設(shè)計(jì)雨篷（崗?fù)?yīng)出檐800以上，為門崗在外工作提供遮蔽。保安應(yīng)配備遮陽(yáng)傘。步行出入口上方應(yīng)設(shè)置整體式大雨篷，為出入車輛刷卡、行人出入、來(lái)訪登記、游動(dòng)哨遮蔽雨雪。室內(nèi)配置設(shè)置物品收納箱柜、供填寫記錄的平臺(tái)、電腦位置。崗?fù)ぴO(shè)置分體式空調(diào)位及冷凝水排放。

3、視覺(jué)要求：崗?fù)?duì)外方向要有270°以上視野，視野內(nèi)不應(yīng)有遮擋物，以保證服務(wù)管理人員對(duì)車行道及人行道的同時(shí)監(jiān)控。監(jiān)控視野范圍部分，作大玻璃面處理。預(yù)防雨季防汛崗?fù)ふw標(biāo)高宜抬高30公分左右。

六、圍墻設(shè)置

1、小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式圍墻高度不低于1.8m；圍墻盡量采用混凝土結(jié)構(gòu)。

2、圍墻頂部平直并應(yīng)設(shè)計(jì)防爬刺；圍墻如采用通透式圍欄：圍墻盡量平直，方便紅外報(bào)警的安裝。紅外射線底部與圍墻頂部距離應(yīng)小于0.2米，欄桿間距應(yīng)小于10cm，且上端安裝防爬刺。

3、選擇欄桿材料時(shí)，采用不易變形和破壞的規(guī)格，圍墻需要設(shè)置一定數(shù)量的照明，且內(nèi)部設(shè)置巡更道，高大喬木適當(dāng)遠(yuǎn)離圍墻（2.5米以上）。有條件，建議采用高壓電子脈沖式圍欄。

七、外立面

1、建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井設(shè)計(jì)防攀爬設(shè)施；外立面鋪設(shè)管道應(yīng)與窗戶保持1.5米以上的間距；多層住宅空調(diào)位宜采用內(nèi)嵌式設(shè)計(jì)，空調(diào)散熱格柵（百葉）外立面平齊。

2、空調(diào)主機(jī)的百葉罩應(yīng)采用防銹材料并可拆卸，如果使用鋁合金材料，厚度須為1.2mm以上；散熱板與空調(diào)主機(jī)應(yīng)預(yù)留至少10cm間隙。

3、住宅各廳房應(yīng)預(yù)留合適的空調(diào)室外機(jī)位、空調(diào)排水孔及排水管，空調(diào)室外機(jī)位要預(yù)留出今后空調(diào)的外機(jī)尺寸。避免沒(méi)有預(yù)留或預(yù)留位置不夠或所需排水管、銅管過(guò)長(zhǎng)。造成空調(diào)機(jī)難于安裝，未有足夠散熱空間。目前空調(diào)機(jī)尺寸大體如下：

掛機(jī)1P外機(jī)尺寸（寬720*深300*高550）1.5P外機(jī)尺寸（820*300*550）2P外機(jī)尺寸（850*350*750）柜機(jī) 2P外機(jī)尺寸（900*350*750）3P 外機(jī)尺寸（950*350*850）

4、外挑陽(yáng)臺(tái)或檐口頂面采用樓板結(jié)構(gòu)，便于日常清潔與維修；

5、單元出入口上方的挑檐不應(yīng)選擇玻璃等材料宜存留灰塵且不宜保潔。

6、單元進(jìn)戶門廳頂部應(yīng)考慮排水、防水設(shè)計(jì)。

7、住宅和商業(yè)連體平臺(tái)在建筑上考慮可封閉的上人出入口等（B區(qū)打掃商業(yè)平臺(tái)衛(wèi)生）。

八、門窗

1、窗臺(tái)距地面的高度低于0.9ｍ時(shí)，應(yīng)有防止兒童翻越的措施。（如：防護(hù)欄）。

2、對(duì)于直對(duì)走廊或通道、電梯廳設(shè)有通風(fēng)窗，低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，考慮窗臺(tái)距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗戶已經(jīng)采取封閉措施）。

3、單元門禁優(yōu)先選用閉門器，單元門鎖應(yīng)具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入；單元及戶門應(yīng)設(shè)計(jì)為防盜門，門禁安裝部位應(yīng)選擇不易變形且穩(wěn)定堅(jiān)固材質(zhì)，并應(yīng)增加穩(wěn)固裝置。

4、單元大廳預(yù)留物業(yè)貼通知、告示、郵政、便民服務(wù)箱也可以同時(shí)考慮送奶的存放、廣告等位置。

5、首層大堂如有活動(dòng)通風(fēng)窗應(yīng)安裝防盜網(wǎng)以配合門禁系統(tǒng)使用。

6、樓宇頂層出口不建議增加窗戶（溪城高層都有）

7、樓宇頂層出口不建議使用塑鋼等材質(zhì)。

九、電力系統(tǒng)

1、室外公共照明采用分路分段控制；小區(qū)庭園燈、景觀燈等室外公共照明、水系照明電源均須配備漏電保護(hù)器。在公共場(chǎng)所（如室外、地下車庫(kù)等）的電柜電箱要具備防水功能并應(yīng)設(shè)置門鎖，并應(yīng)在開鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；

2、草坪燈、庭院燈位置布局要盡量合理。建議草坪燈靠路邊及單元口，庭院燈間隔20M,根據(jù)開關(guān)時(shí)間不同分組布置開關(guān)。

3、車庫(kù)照明為采用日光燈具。建議車庫(kù)照明為多路或分級(jí)控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，建議采用LED燈管以減少耗電。

2、公共照明高桿燈安裝牢固，具有抗風(fēng)能力，路燈、草坪燈基座標(biāo)高出地面2cm，避免基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘。所有戶外燈具要有防雨的檢修口。

3、小區(qū)內(nèi)單元及主要出入口適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)計(jì)預(yù)留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應(yīng)使用防水插座，公共電源插座和開關(guān)要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。

4、樓道照明應(yīng)采取聲音、感應(yīng)或觸摸式控制，建議使用觸摸式或紅外式感應(yīng)開關(guān)。大堂設(shè)計(jì)裝飾燈時(shí)，與照明燈具分路控制；大堂盡量不裝射燈。

5、景觀配電控制，水景泵、水系射燈等也應(yīng)采用燈控控制還要滿足分路控制。

6、消防水箱、地下蓄水池、地下車場(chǎng)集水坑、電梯底坑安裝自動(dòng)液位報(bào)警裝置（原先只有滿溢后才能發(fā)現(xiàn)造成損失）。

7、如果對(duì)業(yè)主進(jìn)行電費(fèi)分量計(jì)算，建議生活水泵、電梯、樓宇車庫(kù)照明、小區(qū)照明、水景觀用電、商業(yè)街廣告系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、首層電梯前室視頻播放系統(tǒng)電源的預(yù)裝（建議搭接在公共樓道照明計(jì)量表上）。

8、地下室到單元樓道電梯前室門前安裝照明裝置，有利于業(yè)主從車庫(kù)乘電梯回家時(shí)方便刷卡和門機(jī)視頻監(jiān)控。

9、地下消防及生活水泵等設(shè)備的電控柜安裝應(yīng)考慮防潮裝置。

10、社區(qū)、業(yè)委會(huì)等自付費(fèi)戶的用電應(yīng)獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表，集中設(shè)置在公共區(qū)域（如A區(qū)社區(qū)）。

11、安裝于水泵房?jī)?nèi)的落地式配電柜、控制柜應(yīng)適當(dāng)抬高其基礎(chǔ)，必要時(shí)可局部抬高地面，并設(shè)步級(jí)臺(tái)階以便于操作（目的是避免水浸電柜）；配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔開中間可設(shè)一觀察窗。

12、電氣施工圖要強(qiáng)調(diào)：埋地敷設(shè)的穿線管接頭要做好防水滲漏，接線盒要使用防水線盒，導(dǎo)線連接要在接線盒內(nèi)進(jìn)行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用

十、給排水系統(tǒng)

1、在地面設(shè)置保潔拖布池，拖布池可采用側(cè)面開門，里面設(shè)計(jì)泄水閥門及管路，閘閥方便檢修，考慮安裝計(jì)量裝置，須考慮防水及排水問(wèn)題。

2、地下停車場(chǎng)每150m半徑設(shè)置設(shè)一個(gè)保潔取水點(diǎn)并設(shè)置排水，用于地庫(kù)清潔及設(shè)備房清潔。便于后期清潔和沖洗使用。

3、地下室首層暖氣井設(shè)置排水口和戶外污水井或地下排污泵連接。

4、車道出入口處應(yīng)預(yù)留集水溝。

5、生活給水泵、消防泵、等設(shè)備應(yīng)至少按一主一備排污設(shè)備。

6、室外綠化用水和保潔用水建議分開，在最低端安裝泄水裝置，方便維修泄水檢修（溪城就是）。

7、商業(yè)的排污管道建議使用水泥管道，不使用波紋管，因?yàn)椴y管易受損變形，不利于排放油污，并且單獨(dú)出戶不和住宅混用。

8、園林高處和低洼結(jié)合處建議考慮排水裝置，有利于園林澆水或雨季時(shí)不把種植土帶到路面而產(chǎn)生污染。

9、水系景觀建議把泵坑設(shè)置在水池外面，并設(shè)置單獨(dú)的排水裝置，潛水電泵更改為干式水泵，方便于設(shè)備的檢修保養(yǎng)。

10、高位消防水池建議安裝在樓宇上方架空層，樓宇屋面、消防水池地面都要做好雙重防水。不要將排水口和住戶排水相通，要單獨(dú)出可以和雨落管相連，屋內(nèi)要有保溫防凍設(shè)施。

11、地下室消防水池應(yīng)設(shè)置檢修口和檢修爬梯，進(jìn)水口安裝在靠近檢修爬梯處，方便于浮球或控制閥的檢修。消防水池應(yīng)加裝清晰可見(jiàn)的水位顯示裝置。

12、地下車庫(kù)人防和單元門相連下的積水坑缺少排污井設(shè)計(jì)，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲；

13、給排水系統(tǒng)設(shè)備安裝位置要便于維修，如：水系進(jìn)、排水閥，噴泉水進(jìn)、排水閥等安裝位置不便維修。

14、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵。

15、水泵房應(yīng)有足夠的維修空間和預(yù)留吊鉤，以便維修水泵和電機(jī)。

16小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

17、排污管道設(shè)計(jì)不合理，易堵塞，不易疏通建議排污管坡度應(yīng)大于15度;管道拐彎處設(shè)置管井。

18、地下負(fù)一層系統(tǒng)出戶排污管道建議全部取消90度彎頭，坡度盡可量放大盡量直線出戶。19、1層設(shè)計(jì)為獨(dú)立下水，廚房系統(tǒng)建議直線出戶。

20、道路與綠化交匯處綠化已被破壞、雨季泥土易污染路面。建議道路與綠化交匯處增加路沿石設(shè)排水溝。

十一、弱電系統(tǒng)

1、單元門禁應(yīng)配置統(tǒng)一電源，并由控制中心統(tǒng)一控制；單元門設(shè)置IC卡門禁，并應(yīng)配置樓宇對(duì)講。門禁、對(duì)講系統(tǒng)與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；建議入戶大廳、電梯前室應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控?cái)z像機(jī)應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像。、電梯的監(jiān)控圖像有網(wǎng)紋狀干擾應(yīng)采用雙屏蔽同軸專用電纜，在電梯安裝時(shí)一并安裝到隨行電纜中。并對(duì)外層屏蔽層進(jìn)行單點(diǎn)接地。

3、安裝的角度能覆蓋到電梯轎廂的全景，特別關(guān)注能夠看清電梯按鈕和樓層顯示屏部分。

3、電梯故障報(bào)警時(shí)可在監(jiān)控中心顯示具體位置或?qū)訑?shù)。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講，在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。

4、監(jiān)控資料應(yīng)采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，錄像存儲(chǔ)期限符合物業(yè)管理要求（不少于1個(gè)月）。

5、區(qū)內(nèi)紅外聯(lián)動(dòng)閉路監(jiān)控探頭應(yīng)具備夜間紅外補(bǔ)光功能；建議外圍周界紅外報(bào)警時(shí)能夠即時(shí)錄像并自動(dòng)鎖定監(jiān)控報(bào)警區(qū)域,具備防區(qū)聯(lián)動(dòng)功能。

6、值班崗?fù)?、客服、監(jiān)控、維修等部門應(yīng)安裝可直接聯(lián)系的直線電話，以便溝通核實(shí)需要。

7、弱電設(shè)備應(yīng)配置有效的防雷措施并做好接地。

8、電磁鎖關(guān)注安裝位置，應(yīng)安裝在門的側(cè)面中間位置，此處受力均勻。門不易變形。電鎖應(yīng)采用符合消防規(guī)范的斷電開啟方式，閉門器的可調(diào)范圍要合適，關(guān)門聲不影響業(yè)主。

9、一個(gè)工程項(xiàng)目不宜多個(gè)施工單位，如門禁系統(tǒng)、防盜門、電控鎖、可視對(duì)講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責(zé)任，難以及時(shí)解決問(wèn)題。建議門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)盡量采用通用產(chǎn)品，為今后配件的更換提供方便。

10、小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來(lái)的發(fā)展，預(yù)先敷設(shè)空管（如在分區(qū)、分期結(jié)合處，預(yù)埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預(yù)留足夠容量。

11、小區(qū)應(yīng)預(yù)留足夠富裕的電話寬帶容量（包括商業(yè)），避免引致業(yè)主今后寬帶安裝困難。

12、現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴在玄門的位置（大部分A、B區(qū)業(yè)主對(duì)此移動(dòng)了位置）

十二、消防、通風(fēng)

1、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)門臉等具有消防報(bào)警系統(tǒng)配置的場(chǎng)所，考慮到其自主裝修的不確定性及未來(lái)維護(hù)管理的便捷性（商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕經(jīng)常被拆除），其消防報(bào)警系統(tǒng)配置須按功能區(qū)間劃分消防報(bào)警總線布置，將消防總線及相關(guān)控制模塊布置在可維護(hù)的公共區(qū)域，不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域。

2風(fēng)機(jī)房、內(nèi)避免風(fēng)機(jī)安裝在較高的位置，若無(wú)法改變，應(yīng)在風(fēng)機(jī)旁的墻面上增設(shè)爬梯和操作平臺(tái)，便于后期檢修。

3、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備配電箱不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域（B區(qū)就有）。

4、由于商鋪可能會(huì)被間隔，從而改變了原來(lái)的空間形態(tài)，可能導(dǎo)致原設(shè)置于商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設(shè)置于公共走道；

十三、發(fā)電機(jī)房、配電室和水泵房設(shè)備房地面要求

1、變配電室、消防泵房、生活水泵房地面整體采用滾刷油漆的方式進(jìn)行處理。設(shè)備房?jī)?nèi)所有踢蹬和臺(tái)階部位上方和T腳線部位均滾刷不同顏色油漆。要求地面平坦、整潔、無(wú)突起和裂紋。生活水泵房墻面要求整體鋪設(shè)瓷磚。

2、泵房?jī)?nèi)控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上，配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔間，中間可設(shè)一觀察窗。控制柜泵房?jī)?nèi)宜有檢修水泵的場(chǎng)地。

3、配電室防止靠近危險(xiǎn)設(shè)備（如配電柜前、變壓器隔離欄周圍）的警戒線應(yīng)用寬度約10cm的黃色油漆刷涂，站人操作位置需在黃色警戒線內(nèi)鋪設(shè)絕緣墊。

4、消防泵房、生活水泵房排水要求：設(shè)備房設(shè)備周邊需要設(shè)置排水溝。墻面要求平坦、整潔、無(wú)裂痕；墻面統(tǒng)一顏色為白色；所有進(jìn)出線管必須封堵。

5、設(shè)備房配置應(yīng)急燈；入口設(shè)置防鼠板； 滅火器按照標(biāo)準(zhǔn)配置。

6、設(shè)備房配置干濕溫度計(jì)，設(shè)備房必須配置通風(fēng)設(shè)備。設(shè)置在地下車庫(kù)的設(shè)備房均需在入口處配置防水門坎。必要的設(shè)置地漏及排水管（如溪城與作用室）

7、設(shè)備房必需設(shè)置排水溝、集水坑，并且設(shè)置一用一備的自動(dòng)排水泵集水坑必須安裝蓋板，防止人員出現(xiàn)危險(xiǎn)；建議集水坑安裝高水位報(bào)警，防止排水不暢泵房被淹。

十四、公共管道

1、小區(qū)化糞池設(shè)置需要考慮清掏車輛便利停放，井蓋距離車行道路不宜太遠(yuǎn)，管井內(nèi)部設(shè)置防墜落隔柵。宜設(shè)置在對(duì)業(yè)主影響小，便于清掏位置。

2、室外管道井、采光井首層應(yīng)采用通透式圍欄封閉，預(yù)留人員進(jìn)出門并上鎖，實(shí)行通鎖管理。同一類型的管網(wǎng)系統(tǒng)不同管道之間至少保持30cm以上的間距，后期管道損壞維修方便。

3、生活給水止回閥應(yīng)采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應(yīng)采用懸啟式止回閥，升降式止回閥容易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象

4、排水泵集水坑較深時(shí)，需設(shè)置爬梯或腳踏便于排水泵檢修。

5、室外燃?xì)夤艿缆竦厥┕ね戤吅螅瑧?yīng)在地表面做好標(biāo)記，防止施工挖斷及方便日后管理；燃?xì)夤艿捞幍孛嬖鲈O(shè)套管，以保護(hù)燃?xì)夤艿馈?/p>

6、燃?xì)庳Q管總閥盡量不要設(shè)置在住戶內(nèi)（B區(qū)出過(guò)關(guān)閉閥門事件）。

7、水箱控制浮球閥的安裝位置宜在人孔扶梯旁，便于檢修（A區(qū)消防水箱太遠(yuǎn)）。進(jìn)水閥門應(yīng)采用質(zhì)量較好的閥門，以免閥門失靈跑水，水泵安裝時(shí)留有維修空間，并且設(shè)置維修吊架。

十五、景觀小品

1、小區(qū)水系設(shè)置要考慮清潔維護(hù)難度，不宜在水系底部鋪設(shè)鵝卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔蘚，不便于清潔。

2、養(yǎng)殖功能的水體景觀，應(yīng)與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對(duì)住戶造成滋擾。

3、觀賞性小品在低于1.8m的部位盡可能不設(shè)計(jì)尖、刺、利刃形狀。

4、小區(qū)內(nèi)的水景盡可能連通設(shè)計(jì)，且水下景觀燈盡可能不使用以防止漏電。水景深度以300-400mm為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)半米以上的水系。定位于親水系列的項(xiàng)目，臨靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。

5、小區(qū)內(nèi)的自然河、湖及水深超過(guò)90cm的人工水景，岸邊應(yīng)配置救生器材；岸邊不應(yīng)種植果樹和落葉性喬木；觀景臺(tái)及有跌落可能的位置必須設(shè)置護(hù)欄。

6、噴泉及水景用水應(yīng)循環(huán)使用。

7、廊亭等可供休息區(qū)域，其頂面不宜選擇玻璃材料，防止破裂自爆。

8、可供休息區(qū)域的坐臺(tái)盡量使用塑料復(fù)合材料，不要木制品后期維護(hù)困難。

十六、水系

1、水系平面形狀設(shè)計(jì)要保障水系周邊至少三處觀察點(diǎn)能夠覆蓋水系全部范圍。

2、水系最深處不能超過(guò)1.4m，應(yīng)該設(shè)計(jì)成坡底，水系一端為最淺端，另一端為最深端，水系池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設(shè)施齊備、完整，嚴(yán)防兒童誤入深水區(qū)。

3、水系周邊應(yīng)滿足照明需要，設(shè)置漏電保護(hù)裝置，水系壁、池底不建議使用水底燈。

4、水系管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，設(shè)置防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生觀察椅，水系周邊地面應(yīng)選擇防滑地磚，配置救生設(shè)備，水系回水口、進(jìn)水口有不銹鋼材質(zhì)格柵蓋板防護(hù)。

5、給水口應(yīng)設(shè)在淺水一端，設(shè)置形狀為喇叭形，以減小出水聲，喇叭口設(shè)格柵護(hù)蓋，材質(zhì)選用不銹鋼等耐腐蝕、不變形的材料。回水口的設(shè)置在池底最低處，且宜做成坑槽式。

6、水系滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、水系池，消防水池等，建議設(shè)計(jì)中要有明確和有效的防水措施。

7、景觀水池由于池底硬質(zhì)鋪裝和氣候等原因，夏季極易催生綠藻。用人工清洗、打撈的方式一是時(shí)間長(zhǎng)工作難度大，二是清理過(guò)后保質(zhì)的時(shí)間不長(zhǎng)，快則1-2天、慢則6-7天又會(huì)出現(xiàn)綠藻。所以要想保持景觀水池少出現(xiàn)或不出現(xiàn)綠藻，應(yīng)從根本進(jìn)行防治。一是可加大景觀水池的深度，滿足景觀水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，減少池底綠藻接受光照的強(qiáng)度，降低綠藻進(jìn)行光合作用的能力；二是可在景觀水池內(nèi)投放魚苗，如常用的錦鯉和草魚、鯽魚等，讓這些魚苗食用池底綠藻，亦可減少綠藻數(shù)量，同時(shí)投放的這些魚苗也能體現(xiàn)水池的生態(tài)性，為平淡的水池帶來(lái)一絲動(dòng)感。另外，由于加深的水池高度，在水池邊還應(yīng)配備相應(yīng)警示的標(biāo)示標(biāo)牌，如“小心落水”、“請(qǐng)勿玩水”等。

8、園區(qū)內(nèi)外一些緊鄰市政道路的景觀池不可避免的會(huì)有灰層飄入水池內(nèi)，水池面上會(huì)產(chǎn)生一層灰膜；夏季或出現(xiàn)綠藻泛濫的情況，同時(shí)也會(huì)在水面上產(chǎn)生綠色漂浮物?？稍O(shè)計(jì)成流動(dòng)水使得水池表面能夠流動(dòng)。一方面能夠減少由附近公路灰塵和綠藻（特別是夏季）對(duì)水池表面帶來(lái)的污染，另一方面能夠使水池表面的漂浮物聚集，方便環(huán)境維護(hù)人員打撈。

9、景觀池底部不好清洗建議水池底部坡度要加大，排水口底部多設(shè)排水口并且低于底部加速排水。

十七、綠化

1、居住區(qū)不宜選用帶有毒性的植物，如夾竹桃、黃杜鵑和天南星科等植物；荊棘等容易傷害孩童的植物，應(yīng)盡量遠(yuǎn)離兒童游戲、道路旁和其他人員易接近處，綠化品種需考慮抗病蟲性好，且便于養(yǎng)護(hù)的植被為主。

2、公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃2m以上的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主，房屋本體、圍墻周邊范圍內(nèi)不宜種植高大喬木以免影響采光。圍墻如果是通透式圍欄那周邊的綠籬、灌木叢應(yīng)種植帶刺的爬藤類植物，防止攀爬；人流集中區(qū)及道路兩側(cè)不宜種植尖、刺類植物（以免傷人）。

3、地面停車場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設(shè)置1.5m高、0.5m厚的綠籬隔離設(shè)施；停車場(chǎng)地應(yīng)通過(guò)種植高大樹木或構(gòu)筑物等來(lái)提供蔭蔽的停車環(huán)境，停車場(chǎng)地面宜選用植草磚類可滲透型鋪裝材料（如A區(qū)西側(cè)停車位）。

4、小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。綠化帶植物的品種不要設(shè)計(jì)得太名貴（越是名貴的越不好養(yǎng)護(hù)成活）。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，原則是大方得體，合理選擇易于養(yǎng)護(hù)的植物。

5、花槽、花壇設(shè)計(jì)排水裝置，有防堵措施，綠地與路面交接處需考慮在低洼處設(shè)置排水槽、溝等設(shè)施。

6、小區(qū)內(nèi)綠化的成活性很大取決于土壤，栽種時(shí)盡量更換好土，避免施工回填土。

7、考慮到小區(qū)地下車庫(kù)到地平面的厚度，盡量選擇一些扎根錢容易成活的品種。

十八、配套設(shè)施

1、綠化取水點(diǎn)設(shè)置半徑應(yīng)不超過(guò)50m，專用取水點(diǎn)優(yōu)先采取取水器式設(shè)計(jì)，防止非工作人員擅自取水。取水器周邊應(yīng)有硬化的操作區(qū)域及排水設(shè)施。

2、兒童設(shè)施場(chǎng)地應(yīng)設(shè)計(jì)為軟質(zhì)地面并應(yīng)配置使用說(shuō)明與注意事項(xiàng)的警示標(biāo)識(shí)，與水景、采光井、配電設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓器等設(shè)施保持一定安全距離。

3、健身娛樂(lè)設(shè)施與地面接觸部分（埋地的上下300mm）需做防腐處理；草坪不適合安裝健身設(shè)施。

4、公共健身設(shè)施、景觀區(qū)要考慮座椅的設(shè)置，休息座椅可考慮設(shè)計(jì)在高大喬木的樹陰下；園區(qū)內(nèi)的桌椅等休閑設(shè)施，盡量使用天然石材不使用木制品。

5、信報(bào)箱應(yīng)集中設(shè)置，優(yōu)先設(shè)置于單元門禁外區(qū)域或者采用雙向投遞；使用不銹鋼材料，安裝于室外時(shí)需考慮防雨措施；投遞口處的金屬邊角應(yīng)做圓角處理。

6、井蓋優(yōu)先選擇樹脂材料，地下管網(wǎng)不宜設(shè)計(jì)在路基下，若無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)考慮承重或承重套管保護(hù)裝置

7、各類井蓋、配電箱、有線電視箱、路燈控制箱等設(shè)施應(yīng)避免設(shè)置在業(yè)主小院區(qū)域。

8、小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足

十九、標(biāo)示

1、小區(qū)所有設(shè)備房和供水、供暖等主要閥門位置要有永久性標(biāo)示，小區(qū)設(shè)施平面圖及走向圖（必要時(shí)添加簡(jiǎn)要的文字說(shuō)明及圖片）；

2、各設(shè)備房、線管、管道井房門上必須有明確的走向及位置標(biāo)識(shí)。

3、路面水電暖、消防等管井內(nèi)要有永久性標(biāo)示。

二十、電梯專業(yè)

1、電梯門前地板應(yīng)向外傾斜一個(gè)合理的坡度，以防水流入電梯井道；樓層電梯口做高差為2cm向外的放坡處理，防止清潔水不慎流入到電梯井道內(nèi)，對(duì)設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生影響，電梯井底應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水泵排水設(shè)施。

2、如需經(jīng)過(guò)幾級(jí)樓梯方可進(jìn)入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進(jìn)出，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道 二

十一、土建設(shè)計(jì)施工類室外

1、木質(zhì)桌椅、欄桿、踏板太多，易腐爛，后期維修成本高。建議使用塑木等仿木材料

2、建議多層、高層在天臺(tái)混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用

3、廣場(chǎng)走廊安裝鑄鐵井蓋。在廣場(chǎng)走廊可以設(shè)計(jì)制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋

4、雨污水溝蓋板容易被車壓壞。設(shè)計(jì)時(shí)考慮蓋板的承載能力，選材時(shí)用加固型鑄鐵篦子，支撐處用角鋼做框子，溝的寬度不超過(guò)30CM。

5、閥門井的凈空間偏小不方便設(shè)備的維修保養(yǎng)；

6、空調(diào)外機(jī)臺(tái)防水差，要順著往墻內(nèi)滲水，平臺(tái)要有5CM的高差，有排水管道

7、、園區(qū)內(nèi)的強(qiáng)弱電井及污水井不可避免的要設(shè)置在綠化帶中，而工程人員會(huì)經(jīng)常對(duì)強(qiáng)弱電井和污水井進(jìn)行檢查。在檢查過(guò)程中將會(huì)對(duì)綠化帶內(nèi)一些植物和草坪進(jìn)行踐踏，從而導(dǎo)致該區(qū)域的植物和草坪的破壞。建議對(duì)設(shè)計(jì)在綠化帶內(nèi)的強(qiáng)弱電井和污水井設(shè)置汀步，避免工程人員對(duì)植物帶和草坪的破壞。在井圈周圍可栽植一些灌木進(jìn)行遮擋，做到既不影響美觀同時(shí)又能方便通行。

8、圍墻設(shè)計(jì)和選用材料不合理。圍墻不宜采用容易攀爬的鐵花圍墻、建議采用工程塑料欄桿（包鐵芯）等新型材料。

二十二、土建設(shè)計(jì)施工類室內(nèi)

1、建議地下室標(biāo)牌標(biāo)識(shí)考慮車位號(hào)標(biāo)識(shí)和各樓棟單元方向指示標(biāo)識(shí)。

2、水泵房不要在住宅下方，產(chǎn)生噪音順著剪力墻上傳，影響業(yè)主休息。建議水泵房設(shè)置盡量考慮噪音對(duì)住戶的影響或做隔音處理

3、地面污水管道到地下室之間的套管處漏水。建議污水管道到地下室之間的管道做好防水。

4、房間磚墻砌墻太多建議室內(nèi)墻體簡(jiǎn)化，減少裝修時(shí)墻體拆除

5、金屬窗框與墻體間的縫隙過(guò)大.建議金屬窗框與墻體間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封

6、單元廳前頂棚上做成通透式鋼化玻璃，后期容易漏水及保潔衛(wèi)生清理難度大。建議單元廳頂棚用現(xiàn)澆板做防水處理

7、地下車庫(kù)排污管井蓋板為鐵柵欄，高跟鞋可能插進(jìn)去，安全隱患安裝時(shí)可考慮采用帶孔的鋼板

8、車位邊柱頭有反光膜的防撞膠條

9、入戶防盜門開啟方向不同會(huì)經(jīng)常和其它住戶或豎井門、消防箱互撞影響。

10、高、低壓配電房、變壓器房不宜設(shè)在地下室的最低層，當(dāng)設(shè)在地下室的最低層時(shí)，應(yīng)適當(dāng)抬高其地面（以防萬(wàn)一水管破裂、水閥故障時(shí)不致于容易被水浸）；

11、采光井、平臺(tái)護(hù)欄等用方鋼，易銹蝕。材料建議選用圓鋼、角鋼制作。

12、強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙太多。建議強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用

13、外敞開式陽(yáng)臺(tái)要有一個(gè)下水口，14、住宅共用煙道易互相竄煙建議安裝止回閥

15、車庫(kù)開放式天窗容易漏水。密封膠時(shí)間長(zhǎng)會(huì)收縮，設(shè)計(jì)時(shí)能否考慮作立窗

16、地面向地下停車場(chǎng)漏水。建議注意防水保護(hù)，地下室頂部試水后作綠化時(shí)防止損壞；沉降縫卷材保證柔性，防止損壞

17、商鋪無(wú)預(yù)留空調(diào)位置。建議預(yù)留空調(diào)內(nèi)外機(jī)排水管道

18、地下室車庫(kù)除了車位以外的空間無(wú)法利用建議隔斷后加門成房間可以做庫(kù)房等

19、外墻墻面采用外墻涂料，容易造成雨水侵蝕污染。建議多層外墻面采用外墻磚 20、地下車庫(kù)白天照明全部是燈光照明。建議地下車庫(kù)照明考慮自然采光井

21、商鋪煙道和排污管道沒(méi)有單獨(dú)分開。建議商鋪煙道和排污管道全部分開，并建立隔油池

22、二樓以上的業(yè)主戶與戶之間有公共平臺(tái)的有安全隱患。建議安裝隔離欄桿

23、

第二篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問(wèn)題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問(wèn)題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。可惜的是，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過(guò)分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過(guò)熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒(méi)有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái)，衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。但時(shí)間不長(zhǎng)，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見(jiàn)很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。

開發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對(duì)所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見(jiàn)，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說(shuō)在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過(guò)程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問(wèn)題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對(duì)物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無(wú)法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長(zhǎng)過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無(wú)疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，而對(duì)以后的管理和使用問(wèn)題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對(duì)日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來(lái)，又有專家提出了“超前介入”的說(shuō)法。所謂超前介入，源自于超前意識(shí)。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問(wèn)題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見(jiàn)，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問(wèn)題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。工作中遇到疑難問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請(qǐng)教。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過(guò)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主，沒(méi)有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過(guò)程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來(lái)觀察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說(shuō)是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問(wèn)題。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對(duì)諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對(duì)性的提出意見(jiàn)和建議。

（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過(guò)程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場(chǎng)的選擇，更是新觀念對(duì)舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過(guò)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第三篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對(duì)影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開發(fā)

商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面

3.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無(wú)滲水

■ 地下室墻面有無(wú)滲水

■ 地面有無(wú)空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫(kù) ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整

第四篇：淺談物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理前期介入

建筑工程學(xué)院07物業(yè)管理班楊星星

摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見(jiàn)，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

一、物業(yè)管理前期介入的可行性

物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？下面我們就對(duì)物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。

（一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看

任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無(wú)可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來(lái)分析：

1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性

從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來(lái)更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來(lái)看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。

2．從物業(yè)管理公司的角度

物業(yè)管理公司從參與的角度來(lái)看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。

3．從社會(huì)總體的角度

從社會(huì)總體角度來(lái)看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。

綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。

（二）、技術(shù)力量的保證

為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介

入。由于物業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組

織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)

備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。

長(zhǎng)期介入人員就是從項(xiàng)目一開始，就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目的全過(guò)程。介入

人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員（該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)）來(lái)

參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來(lái)進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)

備安裝的質(zhì)量把關(guān)。

正是通過(guò)技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來(lái)保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。

（三）、政府、法律制度的保證

政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)中，物

業(yè)管理以前期介入對(duì)未來(lái)業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求

利潤(rùn)，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應(yīng)該介入。

政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：

1.制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。現(xiàn)在中國(guó)許多城市如深圳、北京等

地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度保證物業(yè)管

理前期介入的開發(fā)與實(shí)行。

2.政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理

介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)管理的前期

介入工作?？v觀國(guó)內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)。如中國(guó)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)便是物

業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)，它的成立必將使中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。

二、物業(yè)管理前期介入的作用

隨著中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和

對(duì)使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒(méi)有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。從表面上看物業(yè)管

理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開

發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期伴隨業(yè)主的事情。

很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹的獨(dú)

立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中留下的缺憾，如常見(jiàn)的車

位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交

通等配套方面存在的問(wèn)題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來(lái)了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建

設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。

物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽(tīng)取來(lái)自物業(yè)管理單位的意見(jiàn)建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場(chǎng)良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來(lái)談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入。

現(xiàn)代建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來(lái)越廣。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中來(lái)，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)很多問(wèn)題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。

(一)、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。

物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮的那么全面，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)

控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

國(guó)家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國(guó)的施工建設(shè)要與國(guó)際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗(yàn)收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過(guò)程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強(qiáng)化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。

在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來(lái)龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來(lái)極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。

很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長(zhǎng)磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問(wèn)題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。基于長(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

(三)、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。

由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說(shuō)帶來(lái)許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。

早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過(guò)初期設(shè)計(jì)建造全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)跟蹤管理，能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來(lái)確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)費(fèi)用的有效使用，達(dá)到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)

主購(gòu)房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無(wú)損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉(cāng)促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。要解決問(wèn)題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的概念，要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長(zhǎng)期的過(guò)程。做好物業(yè)管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。

三、前期介入的立法意義

實(shí)踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面,有無(wú)可替代的重要作用。但是,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來(lái)諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。

1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

3、法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建

設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。

實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。

參考文獻(xiàn)：《中國(guó)物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》

《物業(yè)管理實(shí)物》 機(jī)械工業(yè)出版社

第五篇：前期物業(yè)管理介入工作要點(diǎn)

第一章早期物業(yè)管理介入階段（工作要點(diǎn)及內(nèi)容）

從租戶、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

1、管理內(nèi)容：

1.1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)；

1.2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

1.3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

1.4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn)；

1.5、提供廣場(chǎng)公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；

1.6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；

1.7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)；

1.8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；

1.9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)；

1.10、參與項(xiàng)目公司與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

1.11、參與項(xiàng)目公司物業(yè)竣工驗(yàn)收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

2.3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

2.4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二章 前期物業(yè)管理實(shí)施階段（工作內(nèi)容提點(diǎn)）

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、租戶二次裝修管理、安防管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

第三章 接管驗(yàn)收管理

為確保廣場(chǎng)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。

1.1、管理內(nèi)容：

1.1.1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與項(xiàng)目公司及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

1.1.2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

1.1.3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。

1.1.4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

1.1.5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

1.1.5.1、核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；

1.1.5.2、核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

1.1.5.3、核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；

1.1.5.4、核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

1.2、管理措施：

1.2.1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

1.2.2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

1.2.3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

1.2.4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第四章開荒清潔管理

開荒，是建筑物清潔保養(yǎng)的一句行話，是指建筑物裝修工程結(jié)束后第一次徹底的清潔保養(yǎng)。開荒是一個(gè)綜合工程，由于建筑工程中常常會(huì)遺留下許多垃圾污垢，涉及建筑物內(nèi)外的所有裝修表面，而且污垢的程度是罕見(jiàn)的。各種地面石頭，墻壁上會(huì)遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項(xiàng)最艱苦、最復(fù)雜、最費(fèi)神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以做好開荒有著相當(dāng)重要的要求。開荒程序如下：

3.1粗開荒：

清理施工現(xiàn)場(chǎng)留下的裝修垃圾，通常粗開荒由施工單位來(lái)實(shí)施完成。

3.2細(xì)開荒：

3.2.1墻面:

按不同墻面材料采取不用的方法：

a.石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。清潔保養(yǎng)的注意點(diǎn)在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù);

b.金屬墻面可用液體清潔劑及水進(jìn)行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù);

c.涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)。對(duì)墻面的浮灰應(yīng)使用灰塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔劑擦拭。對(duì)濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應(yīng)及時(shí)采用同牌號(hào)、色號(hào)的涂料修補(bǔ)。

d.踢腳線是墻面清潔保養(yǎng)的最后工序。踢腳線有木質(zhì)的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。木質(zhì)踢腳線在使用液體清潔劑劑水進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。

3.2.2玻璃及門窗:

門是物業(yè)的臉面，玻璃和窗戶是物業(yè)的眼睛。搞衛(wèi)生有窗明幾凈的說(shuō)法，所以清潔好門窗和玻璃尤為重要。

a.門：

分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無(wú)遺漏、無(wú)死角。手柄的下部、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機(jī)皮擦拭干凈；

c.窗：

要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈;

d.對(duì)玻璃及門窗進(jìn)行清潔保養(yǎng)時(shí)，必須注意對(duì)地面的保護(hù)。

3.2.3地面:

環(huán)境的干凈首先表現(xiàn)在地面，按不同的地面材質(zhì)使用不同的清潔方式：

a.釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護(hù)蠟層刮掉，可用機(jī)械清洗。b.石材地面:分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時(shí)應(yīng)掌握好pH值。

c.木地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗 d.復(fù)合地板:只能用濕抹布沾清潔劑擦拭，不可直接用水清洗，更不可用機(jī)械清洗。

3.2.4、衛(wèi)生間：

堅(jiān)持由上而下的原則，首先認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點(diǎn)、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對(duì)各種龍頭、管件進(jìn)行清潔；用洗地機(jī)對(duì)地面進(jìn)行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對(duì)洗地機(jī)洗不到的角落進(jìn)行針對(duì)性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無(wú)遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口等。

3.2.6地角線：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點(diǎn)等。

3.3清潔標(biāo)準(zhǔn)：

3.3.1玻璃的標(biāo)準(zhǔn)：目視無(wú)水痕、無(wú)手印、無(wú)污漬、光亮潔凈。

3.3.2衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)：墻體無(wú)色差、無(wú)明顯污漬、無(wú)涂料點(diǎn)、無(wú)膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無(wú)死角、無(wú)遺漏、無(wú)異味。

廚房標(biāo)準(zhǔn)：墻體無(wú)色差、無(wú)明顯污漬、無(wú)涂料點(diǎn)、無(wú)膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無(wú)死角、無(wú)遺漏。

3.3.3公共通道標(biāo)準(zhǔn)：墻壁無(wú)塵土，燈具潔凈，開關(guān)盒潔凈無(wú)膠漬，排風(fēng)口、空調(diào)出

風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)膠點(diǎn)；

3.3.4門及框標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)膠漬、無(wú)漆點(diǎn)、觸摸光滑、有光澤，門沿上無(wú)塵土。

3.3.5地面的標(biāo)準(zhǔn)：木地板無(wú)膠漬、潔凈；釉面磚無(wú)塵土、無(wú)漆點(diǎn)、無(wú)水泥漬、有光

澤；石材無(wú)污漬、無(wú)膠點(diǎn)、光澤度高。

3.4細(xì)開荒工序要點(diǎn)：

3.4.1從粗到細(xì)：

開荒所面臨的污垢是多樣的，有建筑拉架、涂料污染、水泥漿漬、沙礫灰塵等。清潔保養(yǎng)應(yīng)先將大的轉(zhuǎn)頭地磚、木板塑料清除掉；將玻璃、石材表面大面積的水泥漿漬、涂料色漬鏟掉；再將大面積的沙礫灰塵清掃掉；清除角落的細(xì)小沙礫和灰塵；對(duì)所有清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾表面進(jìn)行仔細(xì)、徹底的擦拭。

3.4.2由上到下：

對(duì)大宗的垃圾進(jìn)行清除后，對(duì)于建筑物裝飾表面的清潔保養(yǎng)從天花板開始，依次為：通風(fēng)口、燈飾內(nèi)外壁、天花板平面、頂角線的灰塵、污漬；墻面、窗及窗框、門及門框；臺(tái)面；地面。

3.4.3先墻壁，后玻璃：

內(nèi)部的立面，墻壁是最大的面積，先將墻壁上的浮灰清掃后擦拭玻璃、門窗。