第一篇：司法局編制方案

司法局主要職責(zé)

內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定

根據(jù)《****區(qū)人民政府機(jī)構(gòu)改革方案》（**編[20**]**號(hào)），設(shè)置****區(qū)司法局，區(qū)司法局為全區(qū)主管司法行政工作的區(qū)政府工作部門(mén)。

一、主要職責(zé)

（一）貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的方針、政策、法律、法規(guī)，積極發(fā)揮法律宣傳、法律服務(wù)、法律保障職能，堅(jiān)持維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；編制全區(qū)司法行政工作的中長(zhǎng)期規(guī)劃、年度計(jì)劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督、組織實(shí)施。

（二）指導(dǎo)監(jiān)督律師、法律顧問(wèn)工作及公證和公證業(yè)務(wù)活動(dòng)，管理全區(qū)社會(huì)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)和法律服務(wù)市場(chǎng)。

（三）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)“148”法律服務(wù)專線工作、法律援助工作，承辦全區(qū)法律援助事項(xiàng)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本區(qū)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展法律援助。

（四）管理和指導(dǎo)全區(qū)人民調(diào)解組織、鄉(xiāng)(街道)法律服務(wù)所、司法所的工作和基層法律服務(wù)工作，參與社會(huì)治安綜合治理工作。

（五）制定全區(qū)的法制宣傳和普及法律常識(shí)規(guī)劃并組織實(shí)施，指導(dǎo)全區(qū)依法治理工作；制定并組織實(shí)施公務(wù)員學(xué)法用法情況考試、考核，推進(jìn)依法行政；開(kāi)展法治城區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)、組織開(kāi)展法律廣場(chǎng)、法律大集等法制宣傳活動(dòng)。

（六）管理和指導(dǎo)全區(qū)歸正人員(指刑滿釋放和解除勞

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第二篇：編制方案

農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地治理項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制提綱

第一章

項(xiàng)目設(shè)計(jì)提要

1.1 項(xiàng)目建設(shè)背景

1.2項(xiàng)目區(qū)范圍、規(guī)模、主要建設(shè)內(nèi)容與工期

1.3投資估算和資金籌措

1.4項(xiàng)目效益

1.5組織實(shí)施和管理

第三篇：方案編制

方案編制模板

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第四篇：某司法局方案

寧司發(fā)[2005]23號(hào)

各市、縣（區(qū)）司法局：

為貫徹“全區(qū)法律援助工作會(huì)議”有關(guān)精神，落實(shí)自治區(qū)黨委、政府提出的“要延伸法律援助工作機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大覆蓋面。依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所，把法律援助工作站設(shè)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積較大、居住分散的鄉(xiāng)鎮(zhèn)還應(yīng)下設(shè)若干個(gè)法律援助工作點(diǎn)，形成全區(qū)自上而下的法律援助網(wǎng)絡(luò)體系”的要求，結(jié)合司法廳黨委確定的踐行“三個(gè)代表”重要思想七個(gè)主題實(shí)踐活動(dòng)的內(nèi)容，充分發(fā)揮法律援助工作在維護(hù)社會(huì)貧弱群體合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義，構(gòu)建基層和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境中的重要作用，在去年試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，今年在全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立法律援助工作站。為認(rèn)真做好這項(xiàng)工作，特提出以下實(shí)施方案：

一、目標(biāo)要求

指導(dǎo)思想：以黨的十六大精神和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義為目標(biāo)，以維護(hù)基層和諧、穩(wěn)定為基礎(chǔ)，堅(jiān)持服務(wù)基層、方便群眾、政府支持、司法行政部門(mén)組織實(shí)施的工作方針，統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)范運(yùn)行。

工作目標(biāo)：年內(nèi)我區(qū)238個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）司法所全部建立法律援助工作站。司法所法律援助工作落實(shí)到人，工作站 1

管理和規(guī)章制度建立健全，正常開(kāi)展與其能力相適應(yīng)的法律援助業(yè)務(wù)，逐步形成健全、規(guī)范、活躍的工作網(wǎng)絡(luò)，全面發(fā)揮司法行政機(jī)關(guān)的職能作用。

工作原則：

1、統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。各地根據(jù)司法廳的實(shí)施方案，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，既要對(duì)法律援助工作站建設(shè)做出規(guī)劃，又要采取分步建設(shè)的方式，對(duì)面積較大、居住分散的鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定下設(shè)若干個(gè)法律援助工作點(diǎn)的工作計(jì)劃，圍繞規(guī)劃和計(jì)劃有成效地開(kāi)展工作。

2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分步規(guī)范。按照法律援助工作站統(tǒng)一掛牌設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制度上墻、統(tǒng)一文書(shū)格式、統(tǒng)一案卷歸檔的“四統(tǒng)一”標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)司法所的實(shí)際情況，對(duì)開(kāi)展的法律援助工作逐步規(guī)范。

3、便民利民，注重實(shí)效。從著眼于司法所職能作用的充分發(fā)揮，著眼于貧弱群體能夠得到及時(shí)、方便、有效的法律服務(wù)為目的，對(duì)法律援助工作站實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，逐步進(jìn)行法律援助工作站規(guī)范化建設(shè)。

二、工作內(nèi)容

（一）法律援助工作站的人員與管理

全區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）法律援助機(jī)構(gòu)統(tǒng)稱為法律援助工作站，設(shè)在司法所，是司法所的工作職能之一。

法律援助工作站的全稱為：××（司法所機(jī)構(gòu)所在地地名）法律援助工作站。

法律援助工作由司法所的司法助理員和基層法律服務(wù)工作者擔(dān)任，也可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓ぷ鲗?shí)際，聘用符合條件的工作人員或接納法律援助志愿者。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）法律援助工作站在縣區(qū)司法局的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作?？h區(qū)法律援助中心進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（二）法律援助工作站的業(yè)務(wù)范圍

1、按照《法律援助條例》的規(guī)定，根據(jù)縣（區(qū)）法律援助中心的授權(quán)，受理、審查本轄區(qū)的法律援助申請(qǐng)。對(duì)審查符合申請(qǐng)法律援助的條件，屬于工作站所在地法院、派出法庭審理的簡(jiǎn)單民事訴訟案件、非訴訟案件，可自行決定提供法律援助。

對(duì)審查符合申請(qǐng)法律援助的條件，應(yīng)當(dāng)由縣（區(qū)）以上法律援助中心辦理的案件, 法律援助工作站應(yīng)出具初審意見(jiàn)，并指導(dǎo)申請(qǐng)人按照有關(guān)規(guī)定提交材料。

2、代擬法律文書(shū)、解答法律咨詢。

3、開(kāi)展法律援助宣傳工作和案件信息、工作動(dòng)態(tài)報(bào)送工作。

（三）法律援助工作站的業(yè)務(wù)建設(shè)

結(jié)合法律援助業(yè)務(wù)范圍，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、工作紀(jì)律。建立法律援助工作站職責(zé)，法律援助辦案規(guī)程，法律援助受理范圍、條件及法律援助一次性告知等規(guī)章制度；建立有利于提高隊(duì)伍素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、重要工作情況請(qǐng)示報(bào)告、案件集體討論、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣等工作紀(jì)律和服務(wù)承諾。

要有法律援助工作站印章；有各種法律援助專用格式文書(shū)、表格、案卷用紙等必需的辦公用品；有必要的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)書(shū)籍資料；各項(xiàng)工作制度、職責(zé)、工作流程圖表裝裱上墻明示。

三、主要措施

（一）提高認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想。要從加強(qiáng)民主法制建設(shè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的高度，把全面開(kāi)展法律援助向鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸工作作為踐行“三個(gè)代表”重要思想的具體體現(xiàn)，作為貫徹落實(shí)中央和自治區(qū)黨委、政府對(duì)法律援助工作重要指示的實(shí)際行動(dòng)，作為展現(xiàn)和發(fā)揮司法行政工作職能作用的一件大事擺上

重要的議事日程。把握法律援助工作發(fā)展的大好機(jī)遇，積極而為、與時(shí)俱進(jìn)，乘勢(shì)而上、務(wù)求實(shí)效。

（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織。要按照本實(shí)施方案的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定切實(shí)可行的實(shí)施方案，精心組織，周密安排，不得隨意降低標(biāo)準(zhǔn)；要及時(shí)檢查工作開(kāi)展情況，幫助解決存在的問(wèn)題；要準(zhǔn)確通報(bào)建站進(jìn)程并在今年底進(jìn)行檢查驗(yàn)收?？h（區(qū)）法律援助中心要與工作站建立長(zhǎng)效聯(lián)系機(jī)制和定期檢查制度，正確指導(dǎo)業(yè)務(wù)工作；對(duì)工作站自行辦理的法律援助案件進(jìn)行監(jiān)督檢查，堅(jiān)決禁止法律援助人員提供有償法律服務(wù)。

（三）爭(zhēng)取支持，加大投入。要經(jīng)常、主動(dòng)地向當(dāng)?shù)攸h委、政府匯報(bào)法律援助工作，積極爭(zhēng)取把法律援助經(jīng)費(fèi)列入各級(jí)財(cái)政預(yù)算；要加強(qiáng)與財(cái)政、民政、勞動(dòng)和社會(huì)保障等部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通，按照自治區(qū)九廳局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于貫徹〈法律援助條例〉切實(shí)解決困難群眾打官司難問(wèn)題的通知》精神，落實(shí)法律援助案件辦理中相關(guān)費(fèi)用的減免收費(fèi)規(guī)定。

（四）加強(qiáng)培訓(xùn)，注重宣傳。要加強(qiáng)對(duì)法律援助工作站人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高法律援助工作者隊(duì)伍的政治業(yè)務(wù)素質(zhì)，以合格的法律服務(wù)完成各項(xiàng)工作任務(wù)；要注重培養(yǎng)基層法律援助工作者的宣傳意識(shí)，以生動(dòng)、典型的事實(shí)與案例開(kāi)展宣傳，讓廣大群眾能夠清楚地了解法律援助的作用和意義，樹(shù)立司法行政機(jī)關(guān)的良好形象，推進(jìn)全區(qū)司法行政工作的改革創(chuàng)新。

二00五年五月十二日

第五篇：如何編制物業(yè)管理方案

如何編制物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開(kāi)發(fā)商后期銷(xiāo)售的針對(duì)性；對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：

（1）收集樓盤(pán)資料：

地理位置、樓盤(pán)規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開(kāi)發(fā)商公司情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、樓盤(pán)市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷(xiāo)售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商售樓承諾、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、業(yè)主構(gòu)成（2）掌握開(kāi)發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；

（3）掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；

（4）掌握該地區(qū)同等檔次樓盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平；

（5）掌握公司對(duì)該樓盤(pán)接管策略、目標(biāo)及可支配資料；

（6）準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

方案編制要點(diǎn)

不同特點(diǎn)，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤(pán)小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn)：

根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。

（1）根據(jù)樓盤(pán)性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。

（2）制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。

（3）根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，制定樓盤(pán)前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。

（4）根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。

（5）針對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對(duì)性的日常管理措施。

（6）根據(jù)樓盤(pán)前期的接管計(jì)劃，編制開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算。

（7）按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算，確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（8）對(duì)樓盤(pán)出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

（9）對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開(kāi)敘述：如車(chē)場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。

（10）提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

經(jīng)營(yíng)--物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路

前言 _

物業(yè)管理在我國(guó)雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門(mén)類(lèi)較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時(shí)，隨著政策法規(guī)的逐步出臺(tái)和落實(shí)，社會(huì)及業(yè)主對(duì)物一管理的逐漸認(rèn)識(shí)和住房消費(fèi)意識(shí)的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形成了競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)。這些充分說(shuō)明了物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)取得了長(zhǎng)足進(jìn)展。

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然而，物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)提倡的是管理與服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會(huì)、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認(rèn)識(shí)和策略上的偏差。誠(chéng)然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對(duì)社會(huì)提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問(wèn)題。達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性發(fā)展的目標(biāo)。

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物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營(yíng)，會(huì)造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過(guò)來(lái)影響服務(wù)質(zhì)量。就整個(gè)行業(yè)來(lái)講，會(huì)影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務(wù)業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個(gè)對(duì)比，我們不難得出上述結(jié)論。

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隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)越來(lái)越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。

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一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)和需求

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物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營(yíng)效果，離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的正確分析和把握，只有瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確把握機(jī)會(huì)，才能獲得成功。就目前來(lái)講，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)和需求主要有以下幾個(gè)方面：深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化

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房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在：

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（1）租賃市場(chǎng)的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場(chǎng)。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報(bào)，加上購(gòu)置物業(yè)收租贏利的投資理財(cái)方式被越來(lái)越多的人士所采用，使房屋租賃市場(chǎng)具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的便利，市場(chǎng)潛力很大。

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（2）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)的需求，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，加上有些房地產(chǎn)商前期市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，使房地產(chǎn)投入使用時(shí)不能完全適應(yīng)市場(chǎng)，需要對(duì)房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)特意將房屋設(shè)計(jì)成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場(chǎng)的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn)行調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實(shí)施這一工作，如果操做得當(dāng)，會(huì)給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來(lái)豐厚的回報(bào)，這點(diǎn)在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，住宅用途改為辦公用途時(shí)尤為顯著。

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（3）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的一個(gè)重要組成部分。通過(guò)設(shè)計(jì)適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，參與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，是大有可為的。

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（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢(shì)，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供了大量的機(jī)會(huì)。

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2、居民需求的變化

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（1）隨著人們收入的增長(zhǎng)，二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷增加，人們不再滿足于一生只買(mǎi)一次房，購(gòu)買(mǎi)住房的目的也不僅限于解決居所問(wèn)題。這種情況下人們更將住房當(dāng)做財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，就更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問(wèn)題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性，另一方面也提出了對(duì)房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價(jià)格、信息等方面的需求。

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（2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場(chǎng)。近年來(lái)除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外，像會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理、智能化信息服務(wù)等新興的內(nèi)容也成為許多物業(yè)管理公司關(guān)注的對(duì)象。

3、物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

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（1）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)之一就是專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競(jìng)爭(zhēng)力，將一些專業(yè)工作對(duì)外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護(hù)和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調(diào)水處理、消防系統(tǒng)的維護(hù)等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長(zhǎng)和資源優(yōu)勢(shì)，成立專業(yè)化的隊(duì)伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程，這也不失為一種良好的經(jīng)營(yíng)選擇。（2）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對(duì)社會(huì)相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場(chǎng)需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應(yīng)等方面（如各類(lèi)標(biāo)牌標(biāo)識(shí)的制作就有很大的需求）。在軟件上表現(xiàn)為對(duì)信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認(rèn)證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經(jīng)營(yíng)行為，既為同業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，又為自已的經(jīng)營(yíng)行為開(kāi)辟了新的市場(chǎng)。

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二、物業(yè)管理企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)%

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物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，除了要了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營(yíng)的方法，抓住重點(diǎn)，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢(shì)，才能取得好的效果。總的來(lái)講，應(yīng)該在下述幾個(gè)大的方面進(jìn)行系統(tǒng)的計(jì)劃。

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1、對(duì)業(yè)主--物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)

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搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)無(wú)疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個(gè)問(wèn)題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào)，同時(shí)有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，還應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)要點(diǎn)：

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（1）實(shí)施品牌戰(zhàn)略，有計(jì)劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來(lái)的巨大的市場(chǎng)效應(yīng)和市場(chǎng)信譽(yù)。

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物業(yè)管理由于屬于服務(wù)業(yè)，涉及面較廣，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多，質(zhì)量保證的實(shí)施較困難，尤其特殊的是，客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進(jìn)行全面的、客觀的檢查和評(píng)價(jià)。這些特點(diǎn)決定了客戶在選擇物業(yè)管理產(chǎn)品的提供者--物業(yè)管理公司的時(shí)候，非常注意其信譽(yù)。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)，故物業(yè)管理公司的品牌是其開(kāi)拓市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料表明：在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場(chǎng)份額占有率超過(guò)70%，物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹(shù)立自身的品牌形象，其發(fā)展空間是受到很大限制的。

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建立品牌是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個(gè)長(zhǎng)期計(jì)劃并加以實(shí)施，首先是苦練內(nèi)功，提高物業(yè)管理水平，使客戶滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽(yù)，不侵犯業(yè)主的權(quán)益，積極維護(hù)企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導(dǎo)，特別要抓住政策、市場(chǎng)和宣傳上的契機(jī)進(jìn)行集中突破。另外，企業(yè)綜合實(shí)力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。

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（2）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場(chǎng)的作用。引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國(guó)很多居民受長(zhǎng)期免費(fèi)住房的影響，對(duì)住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)不足。通過(guò)積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見(jiàn)到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對(duì)其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對(duì)其房產(chǎn)（可能是他們最大的財(cái)產(chǎn)）價(jià)值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)意識(shí)，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭(zhēng)議。

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（3）積極開(kāi)拓市場(chǎng)，不斷擴(kuò)大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，此舉對(duì)提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，壯大公司實(shí)力以及顯著降低成本都有重要意義。

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（4）重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。

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（5）對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和物業(yè)管理公司自身特點(diǎn)，將不具備競(jìng)爭(zhēng)力的，運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)（如清潔，某些機(jī)電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來(lái)發(fā)展自已的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，也能達(dá)到很好的經(jīng)營(yíng)效果。

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2、以物業(yè)本身為中心開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)!

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這種經(jīng)營(yíng)是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的很好的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也會(huì)得到很好的回報(bào)。概括起來(lái)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)主要有以下幾種：（1）針對(duì)業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車(chē)美容服務(wù)等。

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（2）針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如專業(yè)清潔服務(wù)和機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

（3）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。

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（4）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。

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（5）為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場(chǎng)信息和顧問(wèn)方面的服務(wù)。

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（6）為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。（7）對(duì)公共場(chǎng)地或場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，如戶外廣告、屋頂天線、公共場(chǎng)地的出租等。

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3、專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

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與上述經(jīng)營(yíng)行為不同。專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)以圍繞物業(yè)本身為主要開(kāi)展。具有代表性的此類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有：

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--開(kāi)辦幼兒園、學(xué)校；

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--經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；

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--會(huì)所及康體娛樂(lè)設(shè)施；

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--裝飾裝修；

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--搬家公司、禮儀服務(wù)公司等

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4、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)`

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通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實(shí)施對(duì)物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報(bào)，這種經(jīng)營(yíng)在商場(chǎng)、寫(xiě)字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類(lèi)上有很大的機(jī)會(huì)，比如：

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--通過(guò)對(duì)電梯進(jìn)行技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)，再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動(dòng)，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營(yíng)業(yè)額提高，從而帶動(dòng)鋪面租金的上漲；

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--通過(guò)興建寬帶上網(wǎng)及其它方法，改善寫(xiě)字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫(xiě)字樓的出租率。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

--通過(guò)改善工業(yè)區(qū)的行車(chē)、停車(chē)條件和貨物裝運(yùn)條件，方便工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境；

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上面從幾個(gè)方面簡(jiǎn)述了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求，把握商機(jī)，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需注意的幾個(gè)問(wèn)題"

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1、防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張。在增加新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動(dòng)的教訓(xùn)，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)拓發(fā)展的同時(shí)要保持頭腦的清醒。

2、避免所謂“多元化”的影響，堅(jiān)持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)如果脫離和優(yōu)勢(shì)不再成立。這種經(jīng)營(yíng)將面臨來(lái)自市場(chǎng)和社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)在資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上都處劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。同時(shí)，這種經(jīng)營(yíng)不僅不能對(duì)物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。這樣會(huì)使物業(yè)管理公司喪失基礎(chǔ)，是不可取的。

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3、經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以內(nèi)涵為立足之本，強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)。只重視對(duì)外拓展，忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意。要在拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的同時(shí)，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。特別是對(duì)某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。所以要在拓展市場(chǎng)的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)得到穩(wěn)健發(fā)展。

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4、注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為，要按照國(guó)家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，其中哪些經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補(bǔ)貼管理費(fèi)），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問(wèn)題，都應(yīng)引起物業(yè)管理公司的注意。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位、個(gè)人或組織才擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)（如地下停車(chē)場(chǎng)、戶外廣告及公共場(chǎng)地等），所以物業(yè)管理公司利用自已不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場(chǎng)所、設(shè)施等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，并就經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、方式及收益分配等方面與產(chǎn)權(quán)人達(dá)成協(xié)議的情況下方可進(jìn)行。

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上面就物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題談了一些認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在許多物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績(jī)。相信在物業(yè)管理同行的共同努力下，伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)的總體水平一定會(huì)得到很大的提高。