第一篇：擬物業(yè)項目經(jīng)理專業(yè)法題庫

專業(yè)法部分試題

一、單選題

1、新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分，由市國土房管局在（D）時最終認定。A、業(yè)主大會備案

B、物業(yè)管理招標備案

C、物業(yè)服務(wù)合同備案

D、前期物業(yè)管理備案

2、規(guī)劃、設(shè)計新建物業(yè)項目時，應(yīng)當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理務(wù)的各項設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的（C）確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動。

A、千分之一至千分之二

B、千分之二至千分之三 C、千分之三至千分之四

D、千分之四至千分之五

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，每年（D）將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。A、第一季度

B、第二季度

C、第三季度

D、第四季度

4、規(guī)劃出售部分總建筑面積在5萬平方米以上的，應(yīng)當按照不低于規(guī)劃出售部分總建筑面積的（C）確定物業(yè)管理用房。A、千分之一

B、千分之二

C、千分之三

D、千分之四

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為（A）。A、一級、二級、三級

B、一級、二級

C、甲級、乙級、丙級、丁級

D、臨時資質(zhì)、一級、二級

6、物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，由（D）負責維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

A、業(yè)主

B、開發(fā)建設(shè)單位

C、全體業(yè)主

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

7、當物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時，業(yè)主、使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時維修，費用由（B）承擔。

A、全體業(yè)主

B、相關(guān)責任人

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D、開發(fā)建設(shè)單位

8、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當直接向（D）收取有關(guān)費用，并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

A、全體業(yè)主

B、相關(guān)責任人

C、開發(fā)建設(shè)單位

D、最終用戶

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，每年（D）將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

A、第一季度

B、第二季度

C、第三季度

D、第四季度

10、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接（B）項目。

A、20萬平方米以下的住宅，5萬平方米以下的非住宅

B、30萬平方米以下的住宅，8萬平方米以下的非住宅

C、40萬平方米以下的住宅，10萬平方米以下的非住宅

D、各種物業(yè)項目

二、多選題

1、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當（AB），負責本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系。

A、明確部門

B、明確人員 C、明確領(lǐng)導(dǎo)

D、明確組織

E、明確機構(gòu)

2、二級資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有（BCDE）。A、注冊資本人民幣500萬元以上

B、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人 C、其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人 D、工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱 E、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

3、業(yè)主大會決定（ABC），應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。A、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

B、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

C、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

D、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

E有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項、4、物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，暫時選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當（ABCE）做好銜接工作。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理1個月前業(yè)主大會未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)居民委員會（村民委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會就管理方式、服務(wù)標準和收費標準等內(nèi)容對業(yè)主進行問卷調(diào)查，并在調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上確定管理預(yù)案。

B、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當將確定的管理預(yù)案等有關(guān)情況書面報送區(qū)、縣人民政府，并及時組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，區(qū)、縣人民政府應(yīng)當及時按確定的管理預(yù)案組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣市容、園林、環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等工作。D、所發(fā)生的費用由業(yè)主交納，由業(yè)主委員會協(xié)助居民委員會（村民委員會）收取。

E、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在退出之日起10日內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交事宜。

5、履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容情況，主要包括(ABCD).A、綜合管理服務(wù)

B、清潔衛(wèi)生服務(wù)

C、公共秩序維護服務(wù)

D、綠化養(yǎng)護

E、共用設(shè)施設(shè)備管理

6、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照（ABCE）標準建設(shè)物業(yè)管理用房： A、上下水、供電、供暖等設(shè)施應(yīng)當具備正常使用功能 B、房屋內(nèi)墻面應(yīng)當涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當?shù)蹴敾蛲克⑼苛?C、地面鋪設(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻面、地面應(yīng)當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具； D、應(yīng)當在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留通訊、有線電視、寬帶等端口

E、小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（CE）工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。A、衛(wèi)生

B、綠化

C、安全防范

D、車輛管理

E、公共秩序維護

8、業(yè)主、使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括（ABCE）等。

A、允許施工的時間

B、裝飾裝修工程的內(nèi)容 C、裝飾裝修工程的期限

D、物業(yè)管理服務(wù)費和維修費用 E、廢棄物的清運與處置及相關(guān)費用

9、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當交納場地占用費。場地占用費主要用于（ACD）。A、小區(qū)道路的維修養(yǎng)護

B、業(yè)主大會的相關(guān)收益 C、停車設(shè)施的維修養(yǎng)護

D、改善共用的設(shè)施、設(shè)備 E、物業(yè)管理服務(wù)費用

10、物業(yè)服務(wù)費用可以采取（BD）等形式。A、收費制

B、包干制

C、傭金制

D、酬金制

E、協(xié)商制

三、判斷題

1、《物業(yè)管理條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。（√）

2、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（√）

3、業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。（√）

4、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。（√）

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的，可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。（×）

6、業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。（√）

7、住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房不得設(shè)置在地下。（√）

8、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》全部是2007年10月1日起實行。（√）

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（×）

10、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。（√）

四、簡答題

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的問題如何解決？答案略。

2、新《條例》完善了原來六項基本制度是什么？答案略。

3、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》中有哪些新制度？答案略。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主公示那些內(nèi)容？答案略。

5、天津市目前對物業(yè)管理有那些備案程序？答案略。

6、天津市目前針對物業(yè)管理出臺了那些示范文本？答案略。

五、論述題

1、試述現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費的收費等級標準，為什么綠化養(yǎng)護中服務(wù)等級一級與四級差距3分錢。答: 服務(wù)等級一級: 收費標準1.20元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.20元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.22、3、公 共秩序維護0.34，4、綠化養(yǎng)護0.24，5、共用部位養(yǎng)護0.20； 二級：收費標準0.90元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.16元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.19、3、公 共秩序維護0.27，4、綠化養(yǎng)護0.14，5、共用部位養(yǎng)護0.14； 三級：收費標準0.70元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.10元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.18、3、公 共秩序維護0.21，4、綠化養(yǎng)護0.11，5、共用部位養(yǎng)護0.10； 四級：收費標準0.50元/月.建筑平方米。其中：

1、綜合管理為0.10元/月.建筑平方米，2、清潔衛(wèi)生0.11、3、公 共秩序維護0.08，4、綠化養(yǎng)護0.11，5、共用部位養(yǎng)護0.10。為什么綠化養(yǎng)護中服務(wù)等級一級與四級差距3分錢。答案略。

2、通過物業(yè)管理專業(yè)法課程的學(xué)習，結(jié)合你在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，有何收獲。答案要點：

1、專業(yè)法課程中涉及的物業(yè)行政法規(guī)、行政規(guī)章、指導(dǎo)性文件。

2、你在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作崗位。

3、學(xué)習體會。

六、案例分析

李先生住在某高層住宅的二樓。一天早晨開啟自動洗衣機后上班去。因為給水軟管脫落，自來水流入電梯井，造成電梯電路板進水。中午經(jīng)業(yè)主報告，物業(yè)管理人員緊急采取一系列措施，支付4000元恢復(fù)了電梯運行。你認為物業(yè)管理人員應(yīng)采取那些措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無責任。答案略。

第二篇：2012擬物業(yè)項目經(jīng)理專業(yè)法題庫

2012專業(yè)法部分試題

一、單選題

1、一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（C）萬元以上。

A．50B．300C．500D．10002、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（A）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市，社區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A．30B．45C．60D．903、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，每年（D）將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

A、第一季度B、第二季度C、第三季度D、第四季度

4、某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（C）資質(zhì)條件。

A．一級B．二級C．三級D．三級暫定

5、物業(yè)服務(wù)合同由（C）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A．各業(yè)主分別B．業(yè)主大會

C．業(yè)主委員會代表業(yè)主D．物業(yè)建設(shè)單位

6、物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，由（D）負責維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

A、業(yè)主B、開發(fā)建設(shè)單位 C、全體業(yè)主D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

7、當物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時，業(yè)主、使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時維修，費用由（B）承擔。

A、全體業(yè)主B、相關(guān)責任人

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、開發(fā)建設(shè)單位

8、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當直接向（D）收取有關(guān)費用，并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

A、全體業(yè)主B、相關(guān)責任人

C、開發(fā)建設(shè)單位D、最終用戶

9、我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員實行（D）。

A、資格準入制度B、能力準入制度

C、職稱準入住讀D、職業(yè)準入制度

10、前期物業(yè)管理是指從前物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（D）之日止的物業(yè)管理活動。

A．首次業(yè)主大會會議召開B．業(yè)主大會成立

C．50%業(yè)主入住D．物業(yè)服務(wù)合同生效

二、多選題

1、二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（BD）頒發(fā)和管理。

A．國務(wù)院建設(shè)主管部門

B．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

C．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

D．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

E．設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

2、二級資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件有（BCDE）。

A、注冊資本人民幣500萬元以上

B、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人

C、其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人

D、工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱

E、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

3、業(yè)主大會決定（ABC），應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

A、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

B、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

C、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

D、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

E有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項、4、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（ABE）。

A．簽訂合同的主體不同

B．合同終止條件不同

C．前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

E．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

5、某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（AC）。

A．立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B．電梯公司應(yīng)履行保修責任，并承擔維修費用

C．建設(shè)單位應(yīng)承擔此次事故的全部費用

D．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔滲漏機房的維修責任及費用

E．電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支

6、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照（ABCE）標準建設(shè)物業(yè)管理用房：

A、上下水、供電、供暖等設(shè)施應(yīng)當具備正常使用功能

B、房屋內(nèi)墻面應(yīng)當涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當?shù)蹴敾蛲克⑼苛?/p>

C、地面鋪設(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻面、地面應(yīng)當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；

D、應(yīng)當在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留通訊、有線電視、寬帶等端口

E、小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（CE）工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。

A、衛(wèi)生B、綠化C、安全防范

D、車輛管理E、公共秩序維護

8、物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（CDE）。

A．車輛維修員B．車輛清洗員C．交通疏導(dǎo)及管理員D．停車場保潔員E．停車收費員

9、住宅專項維修資金可用于（BCD）。

A．彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

B．公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

C．公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

D．公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

E．公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

10、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有（AD）。

A．由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用

B．管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計

D．物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔

E．物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費

三、判斷題

1、《物業(yè)管理條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。（√）

2、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（√）

3、業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。（√）

4、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。（√）

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的，可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。（×）

6、業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。（√）

7、住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房不得設(shè)置在地下。（√）

8、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》全部是2007年10月1日起實行。（√）

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（×）

10、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。（√）

四、簡答題

1、新《條例》完善了原來六項基本制度是什么？答案略。

2、簡述新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》中有哪些新制度？答案略。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主公示那些內(nèi)容？答案略。

五、論述題

(一)某大型住宅小區(qū)2009年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。

2012年，在義務(wù)監(jiān)督員會議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下建議。

(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴重，應(yīng)予更換。

(2)由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標準。

問題：

1．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由誰決定?如何決定?費用如何解決?

答：更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主雙2/3以上通過后實施。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。

2．義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。

答;義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。

理由：業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。

3．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標準是否合理?請說明理由，并說出應(yīng)該采取什么樣的合理步驟和方法。

答:物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標準合理。

理由：物業(yè)服務(wù)費收費標準既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。

應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標準和調(diào)整因素而調(diào)整。

(二)某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務(wù)費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現(xiàn)在進行招投標，公開競聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。某物業(yè)公司目前管理項目中，多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，擬參加投標，其核算的收費項目如下：

（一）人員工工資獎金及福利包括

1．分管此項目的副總經(jīng)理工資

2．項目經(jīng)理工資

3．項目員工年終績效獎金

（二）補充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用

（三）工程保修費用

（四）管理區(qū)域保潔材料費用

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設(shè)施公眾責任保險費用

（九）固定資產(chǎn)折舊費

（十）對社會的愛心捐贈

請回答：

1．該項目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接；

答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》之規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目、三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬㎡以下的住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目，而該住宅物業(yè)項目總建筑面積為29萬㎡，所以該項目可以由一級、二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接。

2．根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級。；

答：根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級為二級資質(zhì)?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中二級資質(zhì)關(guān)于面積的規(guī)定為：“管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡；②高層住宅50萬㎡；③獨立式住宅（別墅）8萬㎡；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡”，而本案中該物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前管理項目超過兩種類型，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和為：

多層住宅：20/100=20%；

高層住宅：20/50=40%；

別墅：4/8=50%

20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合條件。

據(jù)此判斷該公司資質(zhì)等級為二級資質(zhì)。

3．以上費用哪些不應(yīng)計入物業(yè)管理成本（10分）；

答：依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，本案例中不應(yīng)計入物業(yè)管理成本的費用有：

1)．獎金（顯然也包括項目員工年終績效獎金）不應(yīng)計入物業(yè)管理成本，而是

應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取；

2)．分管此項目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項目管理服務(wù)人員的工資，因此也

不應(yīng)計入物業(yè)管理成本；

3)．工程保修費用、項目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費

用，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計入物業(yè)管理成本；

4)．管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運費用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運費

用，該費用在裝修期間向裝修人單獨收取，也不應(yīng)計入物業(yè)管理成本；

5)．對社會的愛心捐贈系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不

應(yīng)計入物業(yè)管理成本。

4．設(shè)營業(yè)稅及附加的總稅率為5.5%，項目平均成本利潤率為8%，問：1.利潤，2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費總額，4.物業(yè)費單價，列出公式并計算。

答：設(shè)可收物業(yè)服務(wù)費用面積用S表示，計劃成本用A表示，營業(yè)稅及附加的總稅率用i表示，項目平均成本利潤率用I表示，利潤用B表示，稅金用C表示，物業(yè)服務(wù)費總額用D表示，物業(yè)費單價用d表示，營業(yè)額用E表示。則可得：

利潤=成本×項目平均成本利潤率

B=A×I=542×8%=43.36（萬元）

即利潤為43.36萬元；

稅金=營業(yè)額×營業(yè)稅及附加的總稅率=（成本+利潤）×營業(yè)稅及

附加的總稅率

C=（A＋B）×i=(542+43.36)×5.5%=32.20（萬元）

即稅金為32.20萬元；

物業(yè)服務(wù)費總額=成本+利潤+稅金

D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（萬元）

即物業(yè)服務(wù)費總額為617.56萬元；

物業(yè)費單價=物業(yè)服務(wù)費總額/（可收物業(yè)服務(wù)費用面積·12個月）

d=D/（S·12）=6175600/(260000·12)=1.98（元/平方米·月）

即物業(yè)費單價為1.98元/平方米·月。

第三篇：物業(yè)項目經(jīng)理考試題庫A卷

知識技能大賽試卷

經(jīng)理組（A）項目： 姓名：

一、選擇題（每題1分，共40分）

1、重大秩序維護人員執(zhí)勤方案和應(yīng)急預(yù)案須經(jīng)(C)批準后，方可實施。

A、縣（市）級公安機關(guān) B、設(shè)區(qū)的市級公安機關(guān) C、上級主管部門 D、上級秩序維護人員公司

2、秩序維護人員對執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生的不法侵害行為應(yīng)(A)。

A、及時制止 B、立即報告公安機關(guān)

C、立即報告秩序維護人員公司 D、請求周圍群眾予以協(xié)助

3、下列屬于門衛(wèi)工作職責是（A）

A、制止在門衛(wèi)區(qū)發(fā)生擺設(shè)攤點，保證大門口正常通行秩序 B、負責督促檢查內(nèi)務(wù)衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生。

C、負責組織班長的政治學(xué)習、業(yè)務(wù)學(xué)習。

4、秩序維護人員班隊長應(yīng)定期檢查滅火器，重量減少（C）以上的，應(yīng)補充氣

A、2/10 B、5/10 C、1/10 D、4/10

5、手提滅火器到達火場時，距離燃燒處約（A）米左右停止

A、5-6 B、4-5 C、3-4 D、6-7

6、監(jiān)控室內(nèi)外衛(wèi)生必須保持清潔，每（D）清洗一次顯視屏

A、一周 B、三周 C、一個月 D、兩周

7、監(jiān)控設(shè)備的電源線路應(yīng)（A）檢查一次

A、每周 B、兩周 C、三周

8、火災(zāi)蔓延的三種方式是（A）

A、熱傳導(dǎo) 熱對流 熱輻射 B、可燃物 火源 助燃物 C、隔離法 窒息法 冷卻法

9、防火安全制度中，每位員工都要做到“三懂三會”，其中“三會”是（A）

A、會報警，會使用滅火器，會撲救初起火災(zāi) B、會報警，會預(yù)防火災(zāi)，會使用滅火器

C、懂火災(zāi)的危害性，會使用滅火器，會撲救初起火災(zāi)

10、在撲救容器內(nèi)的可燃液體火災(zāi)時，要注意（A），以防增加撲救難度。A、不能直接對著液面噴射 B、能直接對著液面噴射 C、無一定位置

11、檢查火災(zāi)報警系統(tǒng)的功能，應(yīng)進行（A）

A、月檢 B、季檢 C、半年檢 D、年檢

12、檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)進行（C）

A、月檢 B、季檢 C、半年檢 D、年檢

13、撲滅初期火災(zāi)的最有利時機是：起火后（A）分鐘

A、5-7 B、3-5 C、6-8

14、關(guān)于秩序維護人員服務(wù)內(nèi)容，下列說法正確的是（A）。

A、提供人身、財產(chǎn)、信息等安全防范服務(wù) B、提供人身、財產(chǎn)、信息等治安防范服務(wù) C、提供人身、財產(chǎn)、社會治安秩序等安全防范服務(wù) D、提供人身保護、財產(chǎn)保障、信息安全等方面的服務(wù)

15、曾經(jīng)被收容教育、強制隔離戒毒、勞動教養(yǎng)或者（C）次以上行政拘留不得擔任秩序維護人員。

A、1 B、2 C、3 D、4

16、關(guān)于秩序維護人員履行查驗與登記的職責，下列說法錯誤的是（C）。

A、秩序維護人員可以查驗出入人員證件

B、秩序維護人員可以對出入服務(wù)區(qū)域的車輛進行登記 C、秩序維護人員不能查驗本單位人員的證件

D、必要時，秩序維護人員可以登記單位內(nèi)部車輛的出入情況

17、出入口守衛(wèi)工作的特點之一是（A）。

A、位置獨立 B、位置復(fù)雜 C、位置特殊 D、流動服務(wù)

18、因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由（B）負責。

A、建設(shè)單位 B、施工單位 C、物業(yè)管理企業(yè) D、政府主管部門

19、全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)達標考評標準規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費用收繳率達（D）以上。A、80％ B、90％ C、95％ D、98％

20、前期物業(yè)服務(wù)合同由（C）與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂。

A、物業(yè)建設(shè)單位或社區(qū)委員會

B、業(yè)主大會或業(yè)主委員會 C、物業(yè)建設(shè)單位

D、物業(yè)建設(shè)單位或居委會

21、房屋結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化、物業(yè)種類多樣化是（A）類型物業(yè)的主要特點。

A、住宅小區(qū) B、寫字樓 C、醫(yī)院 D、學(xué)校 E、車站、機場、碼頭

22、物業(yè)管理企業(yè)在居住小區(qū)的裝修管理中，應(yīng)根據(jù)建設(shè)部的（D）制定本小區(qū)的裝修管理規(guī)定。

A、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 B、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 C、《城市房屋修繕管理規(guī)定》 D、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

23、物業(yè)管理的智能化將促使物業(yè)管理由簡單維護型、勞動密集型向（D）轉(zhuǎn)變，從而進一步提升物業(yè)管理專業(yè)化水平。

A、科技維護型

B、知識密集型 C、技能復(fù)雜型

D、（A與B）

24、能源保障是（D）物業(yè)的管理重點和難點之一。A、住宅小區(qū) B、寫字樓 C、商業(yè) D、工業(yè)區(qū)

25、下列不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理重點和難點的是（C）。

A、前期管理 B、裝修管理 C、租賃管理 D、解決收費難問題

26、新建房屋建設(shè)工程的保修期，自（D）之日起計算。

A、業(yè)主搬入 B、業(yè)主入住 C、竣工驗收 D、竣工驗收合格

27、房屋建設(shè)的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期為（D）。A、一年 B、三年 C、五年 D、設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

28、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏的最低保修期為（D）。A、一年 B、二年 C、三年 D、五年

29、電氣管線、給排水管道，設(shè)備安裝和裝修工程的最低保修期為（C）。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年

30、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)（D），禁止變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

A、建設(shè)單位批準 B、物業(yè)管理企業(yè)批準 C、政府部門批準 D、原設(shè)計單位或相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案

31、已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)管理費按（D）來交納。A70% B80% C90% D100%，32、住宅水費于每月（）抄表

A 1-5 B 10-13 C 13-15 D 20-25

33、甲是乙公司依法設(shè)立的分公司。下列表述中，符合公司法律制度規(guī)定的是（D）A、甲應(yīng)有自已的營業(yè)執(zhí)照，以自已的名義進行營業(yè)活動，并獨立承擔民事責任。B、甲應(yīng)有獨立的法人資格，以自已的名義進行營業(yè)活動，并獨立承擔民事責任。C、甲應(yīng)有自已的營業(yè)執(zhí)照，可以沒有獨立的財產(chǎn)，但獨立承擔民事責任。

D、甲應(yīng)有自已的營業(yè)執(zhí)照，并以自已的名義進行營業(yè)活動，但不獨立承擔民事責任。分析：分公司沒有獨立的公司名稱、公司章程，沒有獨立的財產(chǎn)，不具有法人資格，但可領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，而非企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，以自已的名義進行經(jīng)營活動，其民事責任由總公司承擔。

34、反映企業(yè)財務(wù)狀況的會計要素是（B）A、收入

B、負債

C、成本

D、利潤

35、會計核算中產(chǎn)生權(quán)責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制兩種記帳基礎(chǔ)的前提是（D）A、會計主體

B、持續(xù)經(jīng)營 C、貨幣計量 D、會計分期

36、登記帳簿的直接依據(jù)是（C）

A、經(jīng)濟業(yè)務(wù)

B、原始憑證 C、記帳憑證 D、會計報表

37、根據(jù)勞動合同法律制度的規(guī)定，除文藝、體育、特種工藝單位以外，訂立勞動合同的勞動者需年滿（B）周歲，有勞動權(quán)利能力和行為能力。A、14

B、16

C、18

D、20

38、根據(jù)勞動合同法律制度的規(guī)定，用人單位與勞動者建立勞動關(guān)系的起算日期是（A）A、用工之日起

B、勞動合同訂立之日起

C、試用期滿之日起 D、自用工之日起1個月后

39、根據(jù)勞動合同法律制度的規(guī)定，用人單位與勞動者建立勞動關(guān)系，末同時訂立書面勞動合同的，應(yīng)當自用工之日起（A）內(nèi)訂立書面勞動合同。A、1個月

B、3個月

C、6個月

D、1年

40、票據(jù)的出票日期為2011年3月15日，其規(guī)范寫法是（B）A、貳零壹壹年零叁月壹拾伍日

/B、貳零壹壹年叁月壹拾伍日

C、貳零壹壹年零叁用拾伍日

D、貳零壹壹年叁月拾伍日

分析：

1、月為壹、貳和壹拾的，日為壹至玖和壹拾、貳拾、叁拾的，應(yīng)在其前加“零”

2、、日為拾壹至拾玖的，應(yīng)在其前加“壹”

二、多選題（20分，每題2分，注：全部答對，可得分）

1、對白蟻的防治主要有幾類方法（B、C、D）。

A、煙熏法 B、藥品物滅治法 C、挖巢法 D、誘殺法

2、物業(yè)管理綜合服務(wù)包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理（A、B、C）和專項、特約服務(wù)。

A、治安管理 B、消防管理 C、車輛道路管理 D、裝修工程管理

3、遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是（A、B、C、D、E）。

A.控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者 B.疏散圍觀者 C.迅速報告有關(guān)部門及公安機關(guān)，平息事件

D.協(xié)助客戶單位處理問題 E.防止事態(tài)擴大

4、緊急法律事件包括（A、B、C）。

A.訴訟及仲裁案件 B.知識產(chǎn)權(quán)保護 C.重大客戶投訴 D.熱點投訴

6、設(shè)備維護管理主要包括（AB）。

A.故障性維修 B.預(yù)見性維護 C.運行經(jīng)營 D.設(shè)備更新

5、安全類突發(fā)事件按照性質(zhì)分類可分為（B、C、D、E）突發(fā)事件。

A、刑事類

B、治安類

C、交通類

D、消防類

E、其他類

6、電梯總體結(jié)構(gòu)上由（CD）組成。

A.轎箱結(jié)構(gòu) B.控制系統(tǒng) C.機械部分 D.電氣部分

7、下面屬于常見照明裝置故障的是（ACD）。

A.短路 B.接地 C.斷路 D.漏電

8、物業(yè)的接管驗收，不僅包括（A B C）而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等。A、主體建筑 B、附屬設(shè)備 C、配套設(shè)施 D、共有部位

A、管理觀念是為業(yè)主服務(wù) B、管理手段是行政手段 C、管理行為是企業(yè)行為 D、管理費用來自財政補貼 E、管理性質(zhì)是有償服務(wù)

9、物業(yè)管理承擔（A C D）的修繕責任。

A、房屋建筑共享部位 B、業(yè)主自用部位，自用設(shè)備 C、共享設(shè)施設(shè)備 D、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施設(shè)備

10、IS09000質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)中的三個規(guī)范是（A、B、C）。

A、服務(wù)規(guī)范 B、服務(wù)提供規(guī)范 C、質(zhì)量控制規(guī)范 D、行為規(guī)范

三、簡答題（每題5分，共20分)

1、業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？（至少寫5項，每項1分）

答：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

2、住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理費具體由哪幾項構(gòu)成?（至少寫5項，每項1分）

答：(1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修和保養(yǎng)費

(3)綠化管理費(4)清潔衛(wèi)生費(5)保安費(6)辦公費(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(8)法定稅費(9)保險費

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序？（5分）

解題：分為5小項，答全括號內(nèi)字樣得1分，意思答對了得0.5分 答：處理業(yè)主投訴的一般程序為：1、2、3、4、5、4、從物業(yè)經(jīng)理的角度，簡述大廈發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急程序？

解題：（5分）分為5小項，答全括號內(nèi)字樣得1分，意思答對了得0.5分 答：火災(zāi)確認、報火警119、報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)：具體為：

（1、報火警119，講明火災(zāi)單位地點、火情大小、燃燒物質(zhì)、著火樓層、聯(lián)系人及電話號碼等情況，并做好火警過程相關(guān)記錄；

（2、指派專人到交通路口設(shè)路障，避免其它車輛占用道路，引導(dǎo)消防援救車輛及消防人員進入火災(zāi)現(xiàn)場撲救火災(zāi)；

（3、消防監(jiān)控中心立即通知電房關(guān)閉相應(yīng)樓層總電源；（4、發(fā)現(xiàn)人應(yīng)迅速報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、報火警、報告）

2、組織人員滅火：利用各樓層的消防器材，如干粉、泡沫滅火器或水槍撲滅初期火災(zāi)是積極的逃生方法。（自救、救火、撲救、滅火）

3、組織人員疏散：疏散人員時應(yīng)走消防通道，嚴禁使用電梯； 記錄投訴內(nèi)容（記錄）

判定投訴性質(zhì)，調(diào)查分析投訴原因（分析）確定處理責任人，提出解決投訴方案（處理問題）答復(fù)業(yè)主、回訪（回訪業(yè)主）

總結(jié)評論、并制定相應(yīng)的工作規(guī)程，確保類擬事件不再發(fā)生（總結(jié)、整改）

（1、當房間內(nèi)起火，且門已被火封鎖，室內(nèi)人員不能順利疏散時，可另尋其它通道。（2、當著火層的走廊、摟梯被煙火封鎖時，被困人員要盡量靠近當街窗口或陽臺等容易被人看到的地方，向救援人員發(fā)出求救信號，如呼喚，向樓下拋擲一些小物品，用手電

筒往下照等，以便讓救援人員及時發(fā)現(xiàn)，采取救援措施。

（3、在充滿煙霧的房間和走廊內(nèi)時，由于煙和熱氣上升的道理，在離地板近的地方，煙霧相對少一點，呼吸可少吸些煙。逃離時最好彎腰使頭部盡量接近地板，必要時應(yīng)匍匐前進。

（4、如果處于樓層較低（三層以下）的被困位置，當人勢危及生命又無其它方法可自救時，可將室內(nèi)席夢思，被子等軟物拋到樓底，人從窗口跳至軟物上逃生（疏散）

4、5、組織人員對火災(zāi)現(xiàn)場控制，控制無關(guān)人員進入現(xiàn)場。（控制、保護現(xiàn)場）

服務(wù)中心安排人員協(xié)助有關(guān)部門查明原因、查明損失并做好安置工作；服務(wù)中心主管消防工作的人員做好事故詳細記錄，并寫出書面報告報上級主管部門。（分析、總結(jié)）

四、案例題（每題10分，共20分）

案例分析題1

某高樓業(yè)主李某深夜回來時，在小區(qū)中被不法分子襲擊受傷。李某以物業(yè)公司未盡職責、安防人員不合格、小區(qū)不安全為由，將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償108605元。物業(yè)公司辯稱，物業(yè)公司保安員的責任只是配合公安機關(guān)的安全防范活動，而不負有保證每個業(yè)主人身安全的義務(wù)。并且物業(yè)公司已按合同配置了24個保安。案發(fā)時，當崗、巡邏的人員都未脫崗，也未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈，因此不同意李某請求。

問題：

1、業(yè)主在小區(qū)中遭受不法侵害，物業(yè)公司是否必須承擔民事責任。

2、物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)什么來對業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全承擔責任？

3、物業(yè)公司是否應(yīng)進行賠償？

4、物業(yè)公司應(yīng)從本案中吸取什么教訓(xùn)？

答：

1、業(yè)主在小區(qū)中遭受不法侵害，不能認定物業(yè)公司就一定要承擔民事責任，這需要作具體的分析。物業(yè)公司雖有安全防范的義務(wù)，但物業(yè)公司并不能根治和完全杜絕治安案件。假如物業(yè)公司已按合同的約定設(shè)置了門崗及安全防范人員，同時也實施了24小時安全防范值班，并有證據(jù)證明自己在管理上不存在過失，則不應(yīng)當承擔民事責任。

2、物業(yè)公司主要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定來對業(yè)主的人身財產(chǎn)安全承擔責任。因此在簽訂合同時，物業(yè)公司一定要明確物業(yè)公司與業(yè)主之間是什么關(guān)系，是保安還是保管、保險、保鏢關(guān)系。如果只是保安關(guān)系，那么保安的范圍，保安的責任及義務(wù)是什么？都必須具體明確，這樣才可以避免合同界定不明確的糾紛。

3、按罪責自負原則，業(yè)主的損失應(yīng)由犯罪分子賠償。假如物業(yè)公司有違反合同約定的違約責任，則物業(yè)公司應(yīng)按合同約定承擔相應(yīng)的管理責任賠償。

4、物業(yè)公司應(yīng)吸取的教訓(xùn)有：

（1）認真仔細的起草簽訂合同，對保安事項、責任、義務(wù)要有明確的約定。（2）嚴格按照合同約定履行保安職責、義務(wù)，盡量避免在保安事務(wù)上出現(xiàn)過失。（3）雖然物業(yè)公司不能確保公共場所內(nèi)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，但物業(yè)公司還是應(yīng)提高安全防范意識，加強安全防范管理，盡力避免小區(qū)中的治安傷害事故的發(fā)生。

2、居住在楓林豪景小區(qū)l號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了護欄，原因是小區(qū)內(nèi)一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發(fā)生被盜事件，這5戶居民認為應(yīng)增加必要的安全防范設(shè)施。該小區(qū)的物業(yè)管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是楓林豪景小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，合同中規(guī)定，居民不得擅自改變房屋建筑及設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，但是拒不拆除。請問：面對這種情況，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦?

答案要點：

物業(yè)管理公司應(yīng)該采取以下措施： ①向這5戶居民說明情況，要求居民遵守物業(yè)服務(wù)合同的條款，說明違反合同應(yīng)當承擔的責任。通過多次反復(fù)耐心的說服教育，爭取讓居民主動拆除護欄。

②可以請業(yè)主委員會出面，對這5戶居民進行說服教育，勸他們拆除護欄。

③同時，物業(yè)管理公司應(yīng)加強和完善安全管理，選用必要的現(xiàn)代化手段和設(shè)施，并加強巡邏的力度，嚴格出入人員和車輛的檢查，避免再次發(fā)生盜竊案件。

④如果經(jīng)過認真耐心的說服教育,5戶居民仍不同意拆除護欄,物業(yè)管理公司可以向這5戶居民發(fā)出律師函,指出違反合同的后果,說明物業(yè)管理公司即將采取法律手段保證合同的履行。⑤在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業(yè)管理公司可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》以及雙方簽定的物業(yè)服務(wù)合同向被告所在地的基層法院起訴，要求法院按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，判決這5戶居民承擔違約責任，將護欄拆除，恢復(fù)原狀。

第四篇：物業(yè)項目經(jīng)理考試題庫B卷

知識技能大賽試卷

經(jīng)理組（A2）項目： 姓名：

一、選擇題（每題1分，共40分）

1、業(yè)主在裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（A）。A、裝飾裝修方案 B、裝飾裝修施工合同 C、企業(yè)資信證明 D、裝修材料供貨合同

2、本題分數(shù):1.0分

一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機構(gòu)的是（A）。A、物業(yè)分公司 B、人力資源部 C、財務(wù)部 D、經(jīng)營管理部、員工的解聘包括（A）三種情況。A、員工辭職、辭退和資遣 B、員工辭職、開除和資遣 C、員工辭退、終止合同和派遣 D、員工辭退、曠工和除名

4、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含（B）。A、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 B、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 C、管理規(guī)約的內(nèi)容 D、臨時管理規(guī)約的內(nèi)容

5、某住宅小區(qū)突發(fā)燃氣泄漏事故，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯誤的是（A）。

A、立即通知燃氣公司 B、疏散現(xiàn)場人員

C、使用電風扇驅(qū)散泄漏燃氣 D、關(guān)閉燃氣閥門

6、物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記;②備齊資料;③辦理開工手續(xù);④簽訂管理服務(wù)協(xié)議;⑤施工;⑥驗收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是(C)。A、④→①→②→③→⑤→⑥ B、①→④→②→③→⑤→⑥ C、②→①→④→③→⑤→⑥ D、②→④→①→③→⑤→⑥

7、機構(gòu)更迭時，物業(yè)承接查驗一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進行承接查驗;（2）物業(yè)移交;（3）對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理;（4）業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)簽訂合同。正確的工作程序是（D）。A、①→②→③→④ B、②→①→③→④ C、④→②→①→③

D、④→①→③→②

8、保修期滿后，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，業(yè)主承擔維修責任的是（C）。A、樓蓋、屋頂、粱、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)的維修

B、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、樓內(nèi)車庫的維修 C、物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的維修

D、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的維修

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個基本原則，即給予員工最大激勵的原則和（D）原則。A、成本收益 B、均衡分配

C、積累、發(fā)展兼顧 D、公平付薪

10、（C）是保證消防設(shè)備完好的基本手段。A、日常的維修、養(yǎng)護 B、發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整

C、日常的巡視、檢查、實驗和測試 D、適時進行電梯設(shè)備更新?lián)Q代

11、重大秩序維護人員執(zhí)勤方案和應(yīng)急預(yù)案須經(jīng)(C)批準后，方可實施。

A、縣（市）級公安機關(guān) B、設(shè)區(qū)的市級公安機關(guān) C、上級主管部門 D、上級秩序維護人員公司

12、秩序維護人員對執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生的不法侵害行為應(yīng)(A)。

A、及時制止 B、立即報告公安機關(guān)

C、立即報告秩序維護人員公司 D、請求周圍群眾予以協(xié)助

13、下列屬于門衛(wèi)工作職責是（A）

A、制止在門衛(wèi)區(qū)發(fā)生擺設(shè)攤點，保證大門口正常通行秩序 B、負責督促檢查內(nèi)務(wù)衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生。C、負責組織班長的政治學(xué)習、業(yè)務(wù)學(xué)習。

14、秩序維護人員班隊長應(yīng)定期檢查滅火器，重量減少（C）以上的，應(yīng)補充氣

A、2/10 B、5/10 C、1/10 D、4/10

15、手提滅火器到達火場時，距離燃燒處約（A）米左右停止

A、5-6 B、4-5 C、3-4 D、6-7

16、監(jiān)控室內(nèi)外衛(wèi)生必須保持清潔，每（D）清洗一次顯視屏

A、一周 B、三周 C、一個月 D、兩周

17、監(jiān)控設(shè)備的電源線路應(yīng)（A）檢查一次

A、每周 B、兩周 C、三周

18、火災(zāi)蔓延的三種方式是（A）

A、熱傳導(dǎo) 熱對流 熱輻射 B、可燃物 火源 助燃物 C、隔離法 窒息法 冷卻法

19、防火安全制度中，每位員工都要做到“三懂三會”，其中“三會”是（A）

A、會報警，會使用滅火器，會撲救初起火災(zāi) B、會報警，會預(yù)防火災(zāi)，會使用滅火器

C、懂火災(zāi)的危害性，會使用滅火器，會撲救初起火災(zāi)

20、在撲救容器內(nèi)的可燃液體火災(zāi)時，要注意（A），以防增加撲救難度。

A、不能直接對著液面噴射 B、能直接對著液面噴射 C、無一定位置

21、已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)管理費按（D）來交納。A70% B80% C90% D100%，22、住宅水費于每月（）抄表

A 1-5 B 10-13 C 13-15 D 20-25

23、甲是乙公司依法設(shè)立的分公司。下列表述中，符合公司法律制度規(guī)定的是（D）A、甲應(yīng)有自已的營業(yè)執(zhí)照，以自已的名義進行營業(yè)活動，并獨立承擔民事責任。B、甲應(yīng)有獨立的法人資格，以自已的名義進行營業(yè)活動，并獨立承擔民事責任。C、甲應(yīng)有自已的營業(yè)執(zhí)照，可以沒有獨立的財產(chǎn)，但獨立承擔民事責任。

D、甲應(yīng)有自已的營業(yè)執(zhí)照，并以自已的名義進行營業(yè)活動，但不獨立承擔民事責任。分析：分公司沒有獨立的公司名稱、公司章程，沒有獨立的財產(chǎn)，不具有法人資格，但可領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，而非企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，以自已的名義進行經(jīng)營活動，其民事責任由總公司承擔。

24、反映企業(yè)財務(wù)狀況的會計要素是（B）A、收入

B、負債

C、成本

D、利潤

25、會計核算中產(chǎn)生權(quán)責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制兩種記帳基礎(chǔ)的前提是（D）A、會計主體

B、持續(xù)經(jīng)營 C、貨幣計量 D、會計分期

26、登記帳簿的直接依據(jù)是（C）

A、經(jīng)濟業(yè)務(wù)

B、原始憑證 C、記帳憑證 D、會計報表

27、根據(jù)勞動合同法律制度的規(guī)定，除文藝、體育、特種工藝單位以外，訂立勞動合同的勞動者需年滿（B）周歲，有勞動權(quán)利能力和行為能力。A、14

B、16

C、18

D、20

28、根據(jù)勞動合同法律制度的規(guī)定，用人單位與勞動者建立勞動關(guān)系的起算日期是（A）A、用工之日起

B、勞動合同訂立之日起

C、試用期滿之日起 D、自用工之日起1個月后

29、根據(jù)勞動合同法律制度的規(guī)定，用人單位與勞動者建立勞動關(guān)系，末同時訂立書面勞動合同的，應(yīng)當自用工之日起（A）內(nèi)訂立書面勞動合同。A、1個月

B、3個月

C、6個月

D、1年

30、票據(jù)的出票日期為2011年3月15日，其規(guī)范寫法是（B）A、貳零壹壹年零叁月壹拾伍日

/B、貳零壹壹年叁月壹拾伍日 C、貳零壹壹年零叁用拾伍日

D、貳零壹壹年叁月拾伍日

分析：

1、月為壹、貳和壹拾的，日為壹至玖和壹拾、貳拾、叁拾的，應(yīng)在其前加“零”

2、、日為拾壹至拾玖的，應(yīng)在其前加“壹”

31、房屋結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化、物業(yè)種類多樣化是（A）類型物業(yè)的主要特點。

A、住宅小區(qū) B、寫字樓 C、醫(yī)院 D、學(xué)校 E、車站、機場、碼頭

32、物業(yè)管理企業(yè)在居住小區(qū)的裝修管理中，應(yīng)根據(jù)建設(shè)部的（D）制定本小區(qū)的裝修管理規(guī)定。A、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 B、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

C、《城市房屋修繕管理規(guī)定》 D、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

33、物業(yè)管理的智能化將促使物業(yè)管理由簡單維護型、勞動密集型向（D）轉(zhuǎn)變，從而進一步提升物業(yè)管理專業(yè)化水平。

A、科技維護型

B、知識密集型 C、技能復(fù)雜型

D、（A與B）

34、能源保障是（D）物業(yè)的管理重點和難點之一。

A、住宅小區(qū) B、寫字樓 C、商業(yè) D、工業(yè)區(qū)

35、下列不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理重點和難點的是（C）。

A、前期管理 B、裝修管理 C、租賃管理 D、解決收費難問題

36、新建房屋建設(shè)工程的保修期，自（D）之日起計算。

A、業(yè)主搬入 B、業(yè)主入住 C、竣工驗收 D、竣工驗收合格

37、房屋建設(shè)的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期為（D）。

A、一年 B、三年 C、五年 D、設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

38、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏的最低保修期為（D）。A、一年 B、二年 C、三年 D、五年

39、電氣管線、給排水管道，設(shè)備安裝和裝修工程的最低保修期為（C）。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年 40、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)（D），禁止變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。A、建設(shè)單位批準 B、物業(yè)管理企業(yè)批準 C、政府部門批準

D、原設(shè)計單位或相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案

二、多選題（20分，每題2分，注：全部答對，可得分）

1、物業(yè)管理綜合服務(wù)包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理（A、B、C）和專項、特約服務(wù)。

A、治安管理 B、消防管理 C、車輛道路管理 D、裝修工程管理

2、物業(yè)管理企業(yè)開展各項活動必須（ACD）

A、以服務(wù)為宗旨B、以管理為目的C、以經(jīng)營為手段D、以效益為目的

3、對白蟻的防治主要有幾類方法（B、C、D）。

A、煙熏法 B、藥品物滅治法 C、挖巢法 D、誘殺法

4、緊急法律事件包括（A、B、C）。

A.訴訟及仲裁案件 B.知識產(chǎn)權(quán)保護 C.重大客戶投訴 D.熱點投訴

5、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識是指從事管理工作必須（BCD）A、儀表儀容端莊B、具有科學(xué)頭腦C、具有科學(xué)思想D、運用科學(xué)的手段

6、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括（ABC）。

A、語言表達能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質(zhì)D、掌握各種設(shè)備的維修技能

7、在法律允許的范圍內(nèi)，居民對自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋可以（ABCD）A、租 B、出售 C、抵押 D、贈與

8、接管驗收的作用有（ABC）。

A、明確雙方的責權(quán)利 B、確保物業(yè)具備正常的使用功能 C、為日后管創(chuàng)造條件 D、檢驗施工和設(shè)計質(zhì)量

9、物業(yè)檔案資料的作用有（BC）。

A、制約作用 B、憑證作用 C、參考作用 D、協(xié)調(diào)作用

10、在制定物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度時（ABC）

A、不得隨意超越權(quán)限 B、不能與上級已有的規(guī)章制度相抵觸 C、必須符合憲法和法律的規(guī)定 D、必須經(jīng)有關(guān)部門批準

三、簡答題（每題5分，共20分)1.業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？

答：

（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護和管理。

（二）業(yè)主的共同利益。

（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當履行的義務(wù)。

（四）違反業(yè)主公約的法律責任。

（五）其他應(yīng)當約定的有關(guān)事項。

2、物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理有哪些具體的要求?

答：.物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。其具體的要求是：有專業(yè)的人員配備；

有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備； 有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。

3、物業(yè)服務(wù)費是由哪些部分構(gòu)成的？（5分）

解題：10項以上得5分，7以上4分，5項以上2.5分，5項以下不得分 答：物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成部分為：

（1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（即人員費用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費等）

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（包括；公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建維修費；給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；電氣、燃氣、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；公共照明費；易損件更新費等）

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化糞清掏、外墻清洗等）

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（包括：綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費等）

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（即安全管理人員費用、安全器械裝備費等）

6、辦公費用；

（包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等）

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

9、法定稅費；

（包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費等）

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

4、業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？

答：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

四、案例題（每題10分，共20分）案例分析題1

1、某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質(zhì)量問題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開發(fā)商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費了,不知這種做法是否合理 請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見.答：按時交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴重地損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識到維護合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權(quán)益.案例分析題2 某小區(qū)建筑面積100萬M2，2008年開發(fā)商沒有進行招、投標，自己成立了物業(yè)公司，直接接管該小區(qū)。請分析：

1、開發(fā)商作法是否合適？

2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標、投標管理暫行辦法》，開發(fā)商應(yīng)受到怎樣的處理？

3、什么情況下，可以采用不招聘物業(yè)管理公司？

答：

1、開發(fā)商作法不合適。理由如下：據(jù)《物業(yè)管理條例》中，A、國家提倡建設(shè)單位按按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；

B、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理工作企業(yè)。

2、據(jù)《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政

府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可能并處10萬元以下的罰款。

3、據(jù)《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第五篇：物業(yè)法

物業(yè)法

中華人民共和國國務(wù)院令

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第四條 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。

第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。

第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。

第十三條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第十五條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部備案。

第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部負責解釋。

第二十四條 本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）同時廢止。