第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收問題及稽查對策分析

近年來，我市房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為地方稅收主要增長點之一，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算較復雜，企業(yè)會計人員業(yè)務素質參差不齊，導致稅收征管難度加大，甚至有少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)偷稅現(xiàn)象，為此，我們通過調研，詳細掌握了該行業(yè)項目運作及會計核算，初步發(fā)現(xiàn)了稅收違法特點并就如何開展稅務稽查提出了相應對策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù)。

（二）會計核算特點

1、收入核算房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。如某房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如某房地產(chǎn)公司2006年6月轉讓土地使用權給市某單位，抵頂了應付款240萬元，造成少繳稅款。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”。例如某房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結轉固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務招待費超支。超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目的賬載金額。

三、檢查方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據(jù)。如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發(fā)成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產(chǎn)權交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規(guī)模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為750-950元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1200元/m2，高層造價為1400-1600元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業(yè)務，企業(yè)財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業(yè)務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對某房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實企業(yè)未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務檢查的幾點建議針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性

(一)從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項目檢查相結合。房地產(chǎn)企業(yè)應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業(yè)情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結合行業(yè)的特點，規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規(guī)范企業(yè)財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。

(五)完善規(guī)范二手房轉讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。首先通過與房管部門的聯(lián)系和配合，及時掌握二手房轉讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對房屋中介機構的管理，對二手房的交易活動進行全程監(jiān)控。

(六)重點項目定期報告制度。對以地換房、城中村改造、舊城改造、開發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項目，實行定期向稅務主管部門報告制度，便于稅務機關及時掌握開發(fā)情況，結合具體情況適時地調整征管辦法。

第二篇：當前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和對策分析

當前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和對策分析

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況分析

我國房地產(chǎn)業(yè)從1998年住房改革以來，一直處于快速發(fā)展之中。從投資的角度來看，過去5年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長22．97％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12．7％提高到24％。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內生產(chǎn)總值增長每年保持在2個百分

點左右，2003年更是達到了2．79％。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。[xiexiebang.com文章-http://004km.cn/找文章,到xiexiebang.com]

表1國民經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)投資單位：億元

年份GDPGDP增長率()房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率()直接貢獻()開發(fā)額占GDP比重()199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66

數(shù)據(jù)來源：《中國經(jīng)濟景氣月報》

在成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)由于投資增長速度過快，給整個經(jīng)濟的穩(wěn)健運行帶來了隱患。統(tǒng)計顯示，今年一季度，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長43％，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41．1％，成為投資高增長中的重要推動力量。固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大是當前經(jīng)濟生活中的主要矛盾，房地產(chǎn)業(yè)投資增速過快勢必加劇投資規(guī)模擴張，拉動生產(chǎn)資料全面緊張，助長無序競爭和市場混亂，引發(fā)房屋積壓和經(jīng)濟泡沫。這些都是關系全局性的問題。[xiexiebang.com文章-http://004km.cn/找文章,到xiexiebang.com]

為了在貫徹落實現(xiàn)有政策的基礎上進一步加強對房地產(chǎn)市場的調控力度，2004年以來，國家有關部門繼續(xù)實行近兩年來對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控的策略，進一步加大對房地產(chǎn)市場的調控力度，從而確保整個經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。全國性和區(qū)域性房地產(chǎn)政策層出不窮，尤其是在地方政策的出臺和執(zhí)行上，表現(xiàn)得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出臺使得房地產(chǎn)行業(yè)投資初步走向平穩(wěn)增長，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以更加清晰的看到這種變化。盡管今年一季度房產(chǎn)投資增長了41．1％，但從3月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)投資增長只是27％，并開始呈現(xiàn)回落跡象。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題分析

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要集中在三個方面：投資增長過快、結構不合理和土地開發(fā)利用不科學。

1、投資增長速度過快

隨著我們國家人均GDP的提高(已經(jīng)超過1000美元)，經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，汽車和住房等已經(jīng)成為消費者重要的投資和消費品。當前，消費結構的升級，城市化進程加快，城市基礎設施建設進一步完善，以及城市危房的改造等使得房地產(chǎn)業(yè)投資一直處于快速發(fā)展過程中，局部地區(qū)房地產(chǎn)價格上升過快。

從1998年以來，投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金一直呈兩位數(shù)遞增之勢。2003年我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資10106億元，占GDP(116694億元)的8．66％，占固定資產(chǎn)投資的18．34％，比上年增長29．7％。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析，到今年5月份，有9個省份房地產(chǎn)投資增幅超過60％，其中主要是非住宅投資。當前全國商品房的平均價格為每平方米2677元，同比上漲6．6％，其中住宅平均價格為每平方米248l元，同比上漲6．5％，包括南京在內的9個大中城市房價漲幅超過10％。

投資保持一定速度增長、價格平穩(wěn)上升與合理波動對經(jīng)濟的發(fā)展起到了促進和推動作用，因而是有必要的。但是，如果這種增長不能很好地被控制，帶來的影響和沖擊又是嚴重的。其最直接的后果就是房地產(chǎn)投資增長遠遠大于銷售增長，致使商品房空置率上升，而更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結構不合理，引起經(jīng)濟的大起大伏。更為關鍵的是，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)投資一旦出現(xiàn)泡沫，對經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭和整個金融體系的影響和沖擊不容小視。

2、結構不合理

當前，我國房地產(chǎn)市場普遍存在商品房局部供給過剩和短缺并存的現(xiàn)象，表現(xiàn)為高檔商品房、寫字樓等供大于求，中低檔商品房、經(jīng)濟適用房供不應求。在房地產(chǎn)業(yè)投資高速增長的背后是空置商品房總量和空置率直線攀升，而且空置房還在以每年超過15％的速度在遞增。

一方面是中高檔以上的商品房、別墅和寫字樓滯銷嚴重，另一方面是廣大的消費者期待的經(jīng)濟適用房和中低檔商品房處于短缺之中。結構性矛盾已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵因素。如果不能有效解決結構性矛盾，滿足消費者的合理需求，引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將會帶來經(jīng)濟的更大波動和不穩(wěn)定，影響整個國民經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。

3、土地開發(fā)利用不科學

土地開發(fā)利用是關系到整個房地產(chǎn)市

場發(fā)展的關鍵因素。房地產(chǎn)市場的繁榮與否、健康與否都跟土地市場息息相關。同樣，導致房地產(chǎn)出現(xiàn)“過熱”現(xiàn)象至關重要的一個原因就是土地市場的失控。

當前土地利用方面存在的問題主要是：土地濫用、違規(guī)開發(fā)現(xiàn)象過于嚴重5耕地得不到有效保護；土地開發(fā)利用沒有科學合理的規(guī)劃。

土地市場的不規(guī)范運作與地方政府有著密切的關系。各級地方政府從地方經(jīng)濟出發(fā)、從自己的政績出發(fā)，打著“經(jīng)營城市”的旗號，大肆新建開發(fā)區(qū)，營造各種形象工程。據(jù)初步統(tǒng)計，全國朗o個城市和兩萬多個鎮(zhèn)中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市馬路超過100米寬。有一個城市只有5萬多人口，但建的廣場卻可以站6萬人。而很多居民卻不能得到基本居住條件的保障。在違規(guī)操作的過程中，地方政府大量征用農(nóng)村耕地，造成耕地數(shù)量的急劇下降。低價征地，高價出讓，拿土地來招商，己成為不少地方創(chuàng)造政績、增加財政收入、改善部門福利的捷徑。然而，很多被征用的土地沒有很好的利用，浪費隨處可見。

三、主要對策分析

解決當前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要應從三個方面努力：繼續(xù)發(fā)揮國家政策的引導作用、加快結構調整步伐和加強科學規(guī)劃。

1、發(fā)揮國家政策的引導和信號作用

國家政策的作用首先體現(xiàn)在對土地利用和信貸的控制和指導上。對土地市場進行適當干預，保護耕地，減少浪費，控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展的源頭，對銀行信貸加強嚴格審核和控制，降低信貸風險。在調控信貸的過程中，應該區(qū)別對待不同的企業(yè)，應該鼓勵和支持一些經(jīng)營規(guī)范，財務結構合理的房地產(chǎn)大型集團；還應該考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，即商品的不流動性和難以套利。因此在不同的城市應結合各自優(yōu)勢，采取不同的支持政策。

發(fā)揮國家政策作用的另一個重要方面就是建立信息預警系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計制度。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)信息統(tǒng)計、分析和預警系統(tǒng)之間存在諸多不適應的地方，主要有：注重總量、不注重結構，不適應房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強、區(qū)域性強的特點；注重增量、不注重存量，不適應當前增量和存量互動的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立的形勢；注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場需求；注重買賣、不注重租賃，不適應規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；注重部門統(tǒng)計、不注重數(shù)據(jù)整合，不適應房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實際。

完善這一體系可以全面、及時、準確地采集房地產(chǎn)市場基礎數(shù)據(jù)及相關數(shù)據(jù)，對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，并通過向社會發(fā)布市場信息,引導市場理性投資和消費。預警體系的建設，將有利于降低不確定性，減少房地產(chǎn)泡沫。

從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動用存款準備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，國家調控力度在加大。這種調控不是打壓市場，而是“擠泡沫”，是為了保護消費者的根本利益，為了市場更加理性和健康地發(fā)展。調控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和整合，也一定會讓政府、開發(fā)商和消費者更加理性和成熟。

2、加快結構調整的步伐

房地產(chǎn)行業(yè)結構性矛盾既是現(xiàn)實問題又是深層次問題。房地產(chǎn)開發(fā)商要在政府政策的調控下，在市場信號的引導下，充分考慮消費者的實際需求，加大對中低檔房地產(chǎn)項目的開發(fā)，限制和控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開發(fā)。

空置房較多的地區(qū)有一個共同的現(xiàn)象，即高檔住宅過熱、積壓最嚴重，而中低擋住宅則普遍供不應求。一些開發(fā)商長期以來的市場定位一直是高收入階層。但是，隨著住房由實物分配向貨幣分配轉變，消費主體發(fā)生了根本性的變化，工薪階層日益成為主流消費者。因此，開發(fā)商抓住機會，及時進行結構調整，改善房地產(chǎn)商品的供給狀況，對規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，提高人民生活水平，改善居住條件都有著積極的影響和促進作用。

調整房地產(chǎn)供給結構還需要發(fā)揮政府的重要作用。政府首先應保證經(jīng)濟適用房土地供應，適當增加普通商品住宅土地供應5其次要繼續(xù)加強住宅建設，特別是加強經(jīng)濟適用房建設和管理，搞好普通商品住房建設，完善廉租住房制度，更好地滿足居民消費需求；第三，要嚴格控制商業(yè)營業(yè)用房建設，特別是嚴格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設。

只有開發(fā)商和政府從不同的角度出發(fā)，共同努力，房地產(chǎn)業(yè)的結構性矛盾才會得到解決，房地產(chǎn)市場才會更加理性。

3、加強科學規(guī)劃

房地產(chǎn)業(yè)是集經(jīng)濟、社會、文化、科技、生態(tài)、環(huán)保于一體，是一個多目標體系集中度很高的行業(yè)，既有經(jīng)濟效益又有社會效益和環(huán)境效益。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，科學規(guī)劃的作用顯得尤為突出。科學規(guī)劃既要考慮到土地的開發(fā)利用又要考慮到區(qū)域的協(xié)調發(fā)展和城鎮(zhèn)體系建設。

在土地開發(fā)利用方面，目前全國國有土地資源價值達25萬億元以上，是價值最大的國有資產(chǎn)。但是，由于沒有進行科學合理的規(guī)劃，缺乏長遠的發(fā)展觀，導致國有資產(chǎn)的大量流失，城市農(nóng)村的經(jīng)濟格局被人為破壞，妨害可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，直接影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。加強對土地的科學規(guī)劃和利用，將會極大改善這種狀況。地方政府應該著眼于長遠發(fā)展，著眼于全面建設小康社會的目標，合理利用土地資源，提高房地產(chǎn)建設的容積率，搞好城市規(guī)劃，樹立科學的發(fā)展觀，以此促進地方經(jīng)濟的快速協(xié)調發(fā)展。

在區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方面，要從區(qū)域協(xié)調發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的角度出發(fā)，充分考慮到我國城鎮(zhèn)化進程加快，基礎設施建設進一步完善的現(xiàn)狀，科學設計出既符合不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展要求又符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的方案。

加強科學規(guī)劃核心是要保持規(guī)劃的權威性和穩(wěn)定性，因此科學的規(guī)劃一經(jīng)確定，必須通過立法的形式確保嚴格執(zhí)行，任何一級政府和領導人都無權任意改變。同時還要改進規(guī)劃監(jiān)督體制，實行規(guī)劃編制機構和規(guī)劃監(jiān)督機制分開設立，分開運行。規(guī)劃是經(jīng)濟、社會發(fā)展的龍頭，是指導房地產(chǎn)開發(fā)建設的總閘門。房地產(chǎn)建設只有走上按規(guī)劃建設的軌道，才能擺脫發(fā)展的盲目性和越建越亂的局面，才能真正營造出既有經(jīng)濟價值又有人文價值的房地產(chǎn)精品，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。

當前我國房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長過快、部分產(chǎn)品價格上漲幅度較高、結構不合理和土地開發(fā)利用不科學等問題，但從總體上看，整個行業(yè)仍然是健康的，并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點之一。一個正常、成熟的市場應該是理性的、只包含較少投機成分的市場。從去年6月份至今，政府出臺了一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，包括打擊炒房、緊縮房地產(chǎn)信貸、確立土地交易方式、清查開發(fā)區(qū)違規(guī)占地等，這些政策都表達了政府排除干擾房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不利因素、力促房地產(chǎn)市場向規(guī)范化邁進的政策取向。隨著這些政策的貫徹落實，加之中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城市化水平不斷提高的良好宏觀背景，中國房地產(chǎn)市場的透明度和規(guī)范性將進一步提高，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個新的發(fā)展高潮。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查

房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查

房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查[轉貼] 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)核算特點

一、概述

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的地方稅種多，稅收征管的難度大。在企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等主體稅源的控管上還存在較多漏洞。

內資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。

外資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅、外資企業(yè)所得稅等。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，企業(yè)員工不多，資金需求大，產(chǎn)品生產(chǎn)周期長（經(jīng)?？缒辏?，涉及政府管理部門較多，經(jīng)營風險高，利潤也大。

我國稅法越來越復雜，為發(fā)揮稅收職能，國家財稅部門每年都會以文件形式對有關稅種作出解釋和規(guī)定。這些文件有的是對條例法規(guī)精神的強調，有的是對條例法規(guī)內容的增減，有的甚至是對條例法規(guī)條款的變更。我們若不能全面深入研究，就無法對稅收業(yè)務進行正確的判斷和處理，造成對同一類業(yè)務問題，作出不同的解釋，甚至作出錯誤的處理，從而影響了稅務機關的形象，侵害了納稅人的權益。發(fā)生類似問題，有稅法立法不夠嚴謹，立法思想對市場經(jīng)營主體、經(jīng)營模式變化的前檐性不夠等因素，但更多的是稅務人員對稅法缺乏系統(tǒng)掌握，以及對個別行業(yè)會計核算不熟，進而把握不住業(yè)務實質等原因造成的。

作為稅務稽查人員，如果對稅收政策和會計核算方法進行系統(tǒng)的深入研究，熟練掌握了報表項目、會計科目和會計核算業(yè)務稅收政策。那么，通過審查企業(yè)的財會資料和其他經(jīng)營資料，就能夠高效率、高質量的完成稅收檢查任務。下面，我們通過對房地產(chǎn)業(yè)財務會計和稅收政策的梳理、歸納，以及對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點的初步探討，希望能總結出房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查的一些規(guī)律和方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)一般過程

一個房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的限制和政策上的風險，在同一時間一般只能開發(fā)一個房地產(chǎn)項目（也有同時開發(fā)兩個以上項目的大型公司），更多的大型公司對現(xiàn)金流量的預測和把握采取滾動開發(fā)的形式經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務。

一般來講，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目要經(jīng)過以下過程（見圖表1）。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務會計制度的探索

第一階段：文革后的制度恢復以及新制度的探索 1980年財政部修訂《國營工業(yè)企業(yè)會計制度》；

1981年1月至10月財政部先后制定發(fā)布了《國營施工企業(yè)會計制度》、《建設單位會計制度》；

1984年3月國務院發(fā)布了《國營企業(yè)成本管理條例》； 1985年和1988年財政部對《國營工業(yè)企業(yè)會計制度》進行了兩次重大的修訂；

1985年4月國務院發(fā)布了《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》；

1985年3月財政部發(fā)布了《中外合資經(jīng)營企業(yè)會計制度》； 1985財政部制定發(fā)布了國營工業(yè)、交通企業(yè)、建設業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)的成本管理條例實施細則，配合國務院《國營企業(yè)成本管理條例》實施；

1986年12月財政部制定發(fā)布了《成本核算辦法》，對企業(yè)的成本核算的具體方法和程序作了明確的規(guī)定；

1988年5月財政部制定發(fā)布了《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例實施細則》，以配合國務院《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》的實施。（注：上述制度均已廢止。）第二階段：形成體系

引進西方先進的會計核算辦法，廢棄原采用的蘇聯(lián)模式的會計報表核算體系。用《資產(chǎn)負債表》代替《資金平衡表》，逐步從《財務狀況變動表》過渡到《現(xiàn)金流量表》，重新設計了科目名稱和概念，與國際會計準則接軌。

1992年5月財政部發(fā)布了《股份制試點企業(yè)會計制度》（廢）； 1992年11月經(jīng)國務院批準，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)財務通則》；

1993年1月財政部、中國人民建設銀行聯(lián)合印發(fā)《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》；

1993年7月財政部印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》； 1997年，財政部發(fā)布了我國第一個具體會計準則《企業(yè)會計準則——關聯(lián)方關系及其交易的披露》；

1998年1月財政部在《股份制試點企業(yè)會計制度》的基礎上，制定發(fā)布了《股份有限公司會計制度》；

1999年5月財政部制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定》；

2000年6月國務院發(fā)布《企業(yè)財務會計報告條例》； 2000年12月財政部制定發(fā)布《企業(yè)會計制度》，以保證《企業(yè)財務會計報告條例》的落實。

2006年2月15日財政部制度發(fā)布1個基本準則和38個具體會計準則，涉及存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、所得稅、員工薪酬、收入、合并會計報表、現(xiàn)金流量表等具體的核算業(yè)務。實現(xiàn)了會計核算準則體系與國際慣例趨同。并于2007年1月1日起暫在上市公司執(zhí)行。

在 2006-07-27 08:18:12 發(fā)表: 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行主要稅收政策及分析 第一、營業(yè)稅及附加

[政策一] 《條例》及實施細則

納稅人銷售不動產(chǎn)、轉讓土地使用權，向土地房屋所在地主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅。

營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。

納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權轉移的當天。轉讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權或永久使用權，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

價外費用包括基金、集資費、手續(xù)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的（以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人），主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：

（一）按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

（二）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

（三）按公式核定，計稅價格=工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率），成本利潤率由省級稅務局確定。

轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。

在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

[政策二] 國稅函發(fā)（1995）156號《營業(yè)稅問題解答之一》 合作建房如何征收營業(yè)稅。

（一）如果是“以物易物”的方式，雙方應分別按照銷售不動產(chǎn)和轉讓土地使用權征收營業(yè)稅，由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，應核定征稅。

（二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權的，出地方按租賃業(yè)征收營業(yè)稅；出資方在將不動產(chǎn)交還給出地方時，按銷售不動產(chǎn)征稅，雙方均需核定營業(yè)稅。

（三）雙方成立新公司的：第一、雙方共擔風險的，只對公司征收“銷售不動產(chǎn)” 營業(yè)稅。第二、如果出地方取得固定利潤，應按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。第三、雙方分配房屋的，出地方?jīng)]有承擔經(jīng)營風險，應該按“轉讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額需核定。對合營企業(yè)的房屋，在分配給雙方后，如果各自銷售再按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。征收營業(yè)稅的預收賬款包括預收定金。

“還本”銷售的，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂的“還本”支出。[政策三] 國稅函發(fā)（1995）549號 對拆遷還房部分，按成本價計征營業(yè)稅。

[政策四] 川地稅發(fā)（1997）057號《四川省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征收管理暫行辦法》

納稅人銷售不動產(chǎn)，其計征營業(yè)稅的營業(yè)額不得扣除附屬設備（如電梯、供暖、供電、供水等設備）的價值。連同動產(chǎn)一并銷售的，不得扣除其動產(chǎn)的價值。

房地產(chǎn)企業(yè)受國家機關、企事業(yè)單位委托代建房屋，同時符合下列條件的，可就其實際收取的管理費按“服務業(yè)——代理業(yè)”稅目依5%的稅率征收營業(yè)稅。

1、建房單位自行立項、自行征地并提供基建計劃，雙方簽訂代建合同，房地產(chǎn)企業(yè)按一定比例收取管理費。

2、房地產(chǎn)企業(yè)按國家規(guī)定辦理工程清結算，不代墊工程款。房地產(chǎn)企業(yè)按經(jīng)濟合同法有關規(guī)定收取定金，且定金金額不超過銷售總額5%的，可暫不征收營業(yè)稅；超過5%的部分，以及將定金轉為預收款的，均應按全額征收營業(yè)稅。對一方提供土地，另一方投資建設不動產(chǎn)，不動產(chǎn)建成后，一定時間內使用權歸投資者（即資金提供者）所有，規(guī)定的時間到期后，投資者將使用權歸還給提供土地使用權者的行為，應視其具體情況分別按所屬稅目征收營業(yè)稅。

1、雙方在合同中如明確不動產(chǎn)建成投入使用之日起，產(chǎn)權即屬于提供土地使用權者，僅允許投資者使用若干時間的，其性質屬于提供土地使用權者收取投資者租金，建成不動產(chǎn)租給投資者使用。應對提供土地使用權者依據(jù)投資者建設不動產(chǎn)的投資額，按“服務業(yè)”稅目中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅，其納稅義務發(fā)生時間，為不動產(chǎn)產(chǎn)權確定日，（營業(yè)額為投資額）。

2、雙方商定，不動產(chǎn)建成之后產(chǎn)權暫歸投資者所有，使用一定時間后再還給提供土地使用權者，則在產(chǎn)權變更時，應對投資者按當期該不動產(chǎn)評估值征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，納稅業(yè)務發(fā)生時間為產(chǎn)權變更之日。對提供土地使用權者應看其不動產(chǎn)的產(chǎn)權歸投資者所有時是否包括土地使用權，包括土地使用權的，則應在投資者取得不動產(chǎn)產(chǎn)權時依據(jù)不動產(chǎn)的工程造價按轉讓土地使用權征收營業(yè)稅；不包括土地使用權的，則對提供土地使用權按場地租賃業(yè)務征收營業(yè)稅。其納稅義務發(fā)生時間均為產(chǎn)權或土地權屬變更之日。[政策五] 川地稅發(fā)（1999）031號

五、關于“集資建房”的認定問題：

（一）經(jīng)過縣以上建設行政主管部門和房改部門批準；

（二）房產(chǎn)證、產(chǎn)權證和土地使用權證的歸屬必須與集資合同（協(xié)議）方案的簽訂人一致；

（三）本單位職工以職工花名冊、工資表及同級人事或勞動部門的審核為準。

十、關于公房出租征收營業(yè)稅問題：對公房租金收入1999年1月1日起恢復征收營業(yè)稅。[政策六] 財稅（2000）125號

對按政府（縣級以上）規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。[政策七] 財稅字（2000）7號

對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構借款后，將所借資金分拔給下屬單位，并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征營業(yè)稅。本通知自2000年1月1日起執(zhí)行。[政策八] 川地稅函（2001）262號

拆遷還房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，按成本價核定計征營業(yè)稅。自2001年9月1日起執(zhí)行。[政策九] 財稅（2002）191號

廢止《營業(yè)稅稅目注釋》第八、九條中部分內容。即股權轉讓不征收營業(yè)稅。

[政策十] 國稅函（2002）165號

轉讓企業(yè)產(chǎn)權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。

[政策十一] 川地稅函（2002）226號

納稅人因客戶逾期付款而取得的罰息（或稱違約金）應當并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。

[政策十二] 國稅發(fā)（2004）69號

對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的“住房專項維修基金”不計征營業(yè)稅。

[政策十三] 財稅（2003）16號

（七）單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。對轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)——轉讓土地使用權”征收營業(yè)稅；對轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的建設項目。

（八）土地整理儲備中心（包括土地交易中心）轉讓土地使用權取得的收入按“轉讓土地使用權”征收營業(yè)稅。違約賠償金收入應并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。

單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所的的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。

[政策十四] 財稅（2004）206號

財稅（2003）16號文件自2003年1月1日起執(zhí)行，2003年1月1日之前有關涉稅事宜仍按原政策規(guī)定執(zhí)行。[政策十五] 川地稅函（2004）327號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉作本企業(yè)自用的固定資產(chǎn)，若該資產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實收資本金范圍內，可暫不征收營業(yè)稅。（答復省直分局）[政策十六] 國稅函（1999）144號

售房回購業(yè)務雙方均按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。售房回租業(yè)務分別按照各自適用稅目征收營業(yè)稅。第二、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）[政策一] 《條例》及實施細則

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于國有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。[政策二]（86）財稅地字第008號 開征房產(chǎn)稅的建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由省級人民政府批準。征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)、縣城、鎮(zhèn)政府所在地。

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應按規(guī)定調整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估。

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工單位建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。辦理驗收手續(xù)前已使用的，從當月征收房產(chǎn)稅。承租人使用房屋，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應由房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。[政策三]（87）財稅地字第003號 關于“房產(chǎn)”的解釋

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和維護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。關于房屋附屬設備的解釋

房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。[政策四] 國稅函發(fā)（1993）368號

用房產(chǎn)投資的，收取固定收入不承擔聯(lián)營風險的，視同租賃，按租金收入征收房產(chǎn)稅。融資租賃房產(chǎn)的，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，不按租賃收入征收房產(chǎn)稅。

[政策五] 川地稅函發(fā)（1996）109號

同國稅函發(fā)（1993）368號。融資租賃期內房產(chǎn)稅的納稅人，原則上為承租使用房屋的單位或個人。[政策六] 川地稅函發(fā)（1996）110號

我省外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)稅，依照現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》以及我省對房產(chǎn)稅的補充規(guī)定執(zhí)行。

外商投資企業(yè)房地產(chǎn)稅有關優(yōu)惠政策，依照《四川省鼓勵外商投資條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。即生產(chǎn)性企業(yè)10年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅；非生產(chǎn)性企業(yè)3年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅。

[政策七] 國稅函（2002）284號

凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權證書期間,應確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務人，繳納房產(chǎn)稅。[政策八] 國稅函（1997）39號

《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第五條（新建房屋免三年房地產(chǎn)稅，翻修房屋免二年房地產(chǎn)稅）不適用于外商投資企業(yè)。[政策九] 財稅（2000）125號

對按政府（縣級以上）規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。

本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。[政策十] 川地稅函（2000）130號

對大型商品交易市場的房產(chǎn)稅，經(jīng)批準后可按房產(chǎn)余值計算征收問題，按以下規(guī)定辦理：縣以上人民政府批準建設的商品交易市場、逐級上報省地稅局審批。[政策十一] 國稅發(fā)（2000）44號

對外資企業(yè)，人防工程暫不征收城市房地產(chǎn)稅。

外資企業(yè)出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則。外資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建的臨時鋪面出租經(jīng)營的，房地產(chǎn)管理部門不給確認產(chǎn)權、“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，暫不征收城市房地產(chǎn)稅。商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用臨時鋪面，無論是否入賬、是否確定產(chǎn)權，均照章征收城市房地產(chǎn)稅。

[政策十二] 川府函（2004）47號

《四川省鼓勵外商投資條例》廢止，對其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊成立的外資企業(yè)一律不再享受有關優(yōu)惠政策?！端拇ㄊ」膭钔馍掏顿Y優(yōu)惠政策》中與《四川省鼓勵外商投資條例》有關內容相同的稅收優(yōu)惠政策同時廢止。另，川府發(fā)（1999）50號及川辦發(fā)（1996）148號兩次頒布的《四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策》已于2002年6月25日在《四川日報》公告廢止。

川地稅發(fā)（2004）33號：《四川省鼓勵外商投資條例》廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時間統(tǒng)一以《四川日報》向社會公布的日期即2003年12月2日為準，凡在12月2日前（不含）辦理完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。

[政策十三] 國稅發(fā)（2003）89號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在售出前不征房產(chǎn)稅；對售出前已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。購置存量房，自辦理權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。[政策十四] 川地稅函（2004）96號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前已使用或出租、出借的，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。第三、城鎮(zhèn)土地使用稅 [政策一] 《條例》及實施細則

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用納稅義務人。[政策二]（89）國稅地字第140號

房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應按規(guī)定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)從嚴的原則結合具體情況確定。[政策三] 國稅發(fā)[2003] 89號

購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

購置存量房，自辦理權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用權。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出售本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。[政策四] 國稅發(fā)[2004] 100號

要嚴格按照減免稅的管理權限和減免稅審批程序辦理。根據(jù)國家宏觀調控的要求和清理整頓工作重點，認真清理、從控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展行業(yè)用地的減免稅。本通知下發(fā)后各地要全面清理城鎮(zhèn)土地使用稅的減免規(guī)定，屬于越權減免的要立即糾正并恢復征稅；除經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟使用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策已經(jīng)到期，對仍未按規(guī)定恢復征稅的要立即糾正。[政策五] 川地稅函（2004）96號

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房用地在商品房未售出前應按有關規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。[政策六]（88）國稅地字第015號

關于納稅人實際占用的土地面積的確定。以土地使用權證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用權證書，應由納稅人據(jù)實申報土地面積。

關于納稅人的確定。土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由帶管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

[政策七]（88）國土【籍】字第189號

各級稅務部門，對納稅人實際占用土地面積的確定，應根據(jù)《條例》規(guī)定的精神，以省級人民政府組織測量的土地面積為計稅依據(jù)；尚未組織測量的，以政府部門核發(fā)的土地使用證或土地管理部門提供的土地使用權屬資料所確認的土地面積為計稅依據(jù)；尚未核發(fā)土地使用證書或土地管理部門尚未提供土地權屬資料的，暫以納稅人（土地使用者）據(jù)實申報的土地面積為計稅依據(jù)。今后隨著土地使用權申報、登記、發(fā)證和地籍測量工作的進展，再作相應調整。[政策八]（89）國稅地字第140號

納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占總面積的比例計征土地使用稅。

基建項目在建期間占用土地以及商品房開發(fā)用地，原則上應按規(guī)定計征土地使用稅。經(jīng)省級稅務機關批準，可免。[政策九]（88）財稅字第260號

國務院1988年9月27日發(fā)布的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例不適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構的用地。各地制定的土地使用費對外資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構仍然有效。

[政策十] 四川省人民政府令1989年7號《四川省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》：

新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。新征用的非耕地，自批準征用的次月起繳納土地使用稅。[政策十一] 川府函（2004）47號

《四川省鼓勵外商投資條例》廢止，對其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊成立的外資企業(yè)一律不再享受有關優(yōu)惠政策?！端拇ㄊ」膭钔馍掏顿Y優(yōu)惠政策》中與《四川省鼓勵外商投資條例》有關內容相同的稅收優(yōu)惠政策同時廢止。另，川府發(fā)（1999）50號及川辦發(fā)（1996）148號兩次頒布的《四川省鼓勵外商投資優(yōu)惠政策》已于2002年6月25日在《四川日報》公告廢止。[政策十二] 川地稅發(fā)（2004）33號

《四川省鼓勵外商投資條例》廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時間統(tǒng)一以《四川日報》向社會公布的日期即2003年12月2日為準，凡在12月2日前（不含）辦理完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。第四、印花稅

[政策一] 《條例》及實施細則

印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。

凡多貼印花稅票者，不得申請退稅或者抵用。[政策二]（88）國稅地字第025號 不兌現(xiàn)或不按期兌現(xiàn)的合同也要貼花。[政策三]（91）國稅發(fā)155號

對辦理借款展期業(yè)務使用借款展期合同或其他憑證，按信貸制度規(guī)定，僅載明延期還款事項的，可暫不貼花。土地使用權出讓、轉讓合同、不貼花。

“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目中的財產(chǎn)所有權的范圍是：經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所書立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。

（川地稅函（2004）96號重申：房地產(chǎn)轉讓合同屬于“產(chǎn)權轉移書據(jù)”）

[政策四]（88）國稅地字第030號 融資租賃合同按“借款合同”計稅貼花。[政策五] 川地稅函（2001）215號

商品房購銷合同適用“印花稅——產(chǎn)權轉移書據(jù)”萬分之五稅率征收印花稅。

[政策六] 川地稅發(fā)（2004）48號 印發(fā)《四川省印花稅核定征收管理辦法》。

對以下情形，主管稅務機關可以核定其印花稅的計稅依據(jù)（略）。

產(chǎn)權轉移業(yè)務，依照轉移實際金額100%核定；建筑安裝100%；建筑工程勘察設計80%。第五、契稅 [政策一] 《條例》及實施細則（1997）

契稅的征收范圍：以出讓方式取得國有土地使用權；以轉讓方式（買入、受贈、交換等）取得國有土地使用權；房屋的買賣、贈與和交換。承受土地房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人。稅率3～5%，契稅的計稅依據(jù)為“成交價格”，即“取得成本”。

契稅的納稅義務時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

土地房屋權屬以下列方式轉移的，視同買賣或贈與，計征契稅：

（一）以土地房屋權屬作價投資入股；

（二）以土地房屋權屬抵債；

（三）以獲獎方式承受土地房屋權屬；

（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地房屋權屬。土地使用權交換、房屋交換、土地與房屋交換的，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不等的，由多支付一方繳納契稅。

[政策二] 川財明電（1997）17號

在我省《關于實施辦法》未出臺之前，全省契稅稅率按4%執(zhí)行。[政策三] 四川省人民政府第109號令《契稅實施辦法》 契稅稅率為4%，可下浮到3%。[政策四] 川財稅（1998）16號

我省契稅的適用稅率按4%執(zhí)行。各地需下浮3%的，必須報省財政廳、省地方稅務局批準，各地無權自定稅率。[政策五] 財稅字（1998）96號

契稅的計稅價格：合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍，納稅人應該按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。

對購買安居房、經(jīng)濟適用房應該照章征收契稅。[政策六] 川財稅函（1997）7號

同意成都市契稅的適用稅率為3%，從1999年7月1日起執(zhí)行。

[政策七] 川財稅（2001）22號 同意瀘州市契稅的適用稅率為3%。[政策八] 國稅函（1998）829號

居民趙某與房屋開發(fā)商簽訂“雙包代建”合同，由開發(fā)商承辦規(guī)劃許可證、準建證、土地使用證等手續(xù)，并由委托方按地價與房價之和向開發(fā)商付款的方式取得房屋所有權，實質上是一種以預付款方式購買商品房的行為，應照章征收契稅。[政策九] 財稅字（1999）210號

2000年底前對1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免稅（對房地產(chǎn)公司免營業(yè)稅、對購買者免契稅）優(yōu)惠。

[政策十] 財稅（2001）44號

對財稅（1999）210號免稅政策延長兩年（限于商業(yè)用房、寫字間和商品住房，不包括別墅、度假村等高檔商品房）。[政策十一] 財稅（2000）14號

甲乙單位合作建房，提供資金的乙方獲得了甲方的部分土地使用權，應繳納契稅。其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權的成交價格。

[政策十二] 財稅（2001）161號 關于企業(yè)改革中有關契稅政策：

公司制改造，是指非公司制企業(yè)按照《公司法》要求改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或經(jīng)批準由有限責任公司變更為股份有限公司。改制成公司不變更原企業(yè)投資主體和投資比例的，不征契稅。獨家發(fā)起募集設立股份有限公司的，免征契稅。國有集體企業(yè)經(jīng)批準改制成全體職工持股的公司，承受原企業(yè)土地房屋權屬的，免征契稅。

企業(yè)合并，投資主體不發(fā)生變化的，新設方或存續(xù)方承受被解散方土地房屋權屬不征契稅。

企業(yè)分立（存續(xù)分立和新設分立），對派生方、新設方承受原企業(yè)土地房屋權屬的，不征契稅。破產(chǎn)清算期間，債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。[政策十三] 川地稅函（2002）83號

成交價格是指土地房屋權屬轉移合同確定的價格，包括煤氣安裝費、光纖費、廚衛(wèi)裝修、鋁鋼門窗安裝等款項（此處包括的部分可理解為“使房屋能夠正常使用不可分割的配套設施的價格”）。

高檔住宅是指單位面積造價較高的高級公寓、別墅、度假村等豪華住房。四門臨空、獨門獨院的住宅是別墅。雖相互連接但戶戶頂天立地，獨門進出，下有私家花園及獨立車庫的聯(lián)排（或連體）住宅，也是別墅。[政策十四] 財稅（2003）184號

參閱[政策十二] 財稅（2001）161號文。

非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，占股超過50%的，新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地房屋權屬，免征契稅。國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉讓部分產(chǎn)權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地房屋權屬，免征契稅（注意：此處未強調“全體職工”）。

國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人注銷，買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購買企業(yè)的土地房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。企業(yè)破產(chǎn)、關閉的，非債權人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置的，免征契稅。

妥善安置原企業(yè)職工、是指國有、集體企業(yè)買受人或關閉、破產(chǎn)企業(yè)的土地、房屋權屬承受人，按照國家有關規(guī)定對原企業(yè)職工進行合理補償，并與被安置職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同，以及按照《勞動法》落實相關政策。企業(yè)合并、企業(yè)分立政策同161號文。[政策十五] 川地稅函（1999）412號

經(jīng)請示總局，批復（綿陽地稅）：居民在自己已取得土地使用權的土地上修建住房，房屋建成后并未發(fā)生權屬轉移行為。因此，不征收房屋契稅。[政策十六] 財稅（2004）126號

對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，按照規(guī)定征收契稅。[政策十七] 川地稅函（2004）208號 關于契稅納稅期限。

在 2006-07-27 08:18:41 發(fā)表: 統(tǒng)一規(guī)定為：自納稅義務發(fā)生之日（即納稅人簽訂土地房屋權屬轉移合同當天，或納稅人取得其他具有土地房屋權屬轉移合同性質憑證的當天）起到辦理土地、

第四篇：新時期事業(yè)單位稅收問題分析及對策

新時期事業(yè)單位稅收問題分析及對策

新時期事業(yè)單位稅收問題分析及對策 趙東海

一、新時期事業(yè)單位概述

事業(yè)單位是指國家為了社會公益目的，由國家機關舉辦或者其他組織利用國有資產(chǎn)舉辦的，從事教育、科技、文化、衛(wèi)生等活動的社會服務組織。具體而言，主要是指擔負著國家某一方面事業(yè)任務，不以營利為目的的非物質生產(chǎn)單位，如報社、出版社、療養(yǎng)院所、文體娛樂場所等。這些事業(yè)單位雖然不直接從事物質產(chǎn)品的生產(chǎn)，但對于加強社會主義精神文明建設、提高全民族科學技術文化素質、增進人民身心健康等方面起著重要的作用。迄今為止，中國全部事業(yè)單位有130多萬個，其中獨立核算事業(yè)單位95.2萬個。納入政府事業(yè)單位編制的人員近3000萬，各項事業(yè)經(jīng)費支出占國家財政支出的30%以上。一般地說，可以把現(xiàn)有中國事業(yè)單位分為如下三類：一是直接承擔政府行政職能、為政府服務的事業(yè)單位，主要從事的是監(jiān)管、資質認證、質檢、鑒定及機關后勤服務等類的活動；二是承擔公共事業(yè)發(fā)展職能、為社會服務的事業(yè)單位，主要從事的是科教文衛(wèi)等社會事業(yè)和與公共基礎設施建設、公用事業(yè)服務相關的活動。三是承擔著中介溝通職能、為市場和企業(yè)服務的事業(yè)單位，主要從事的是咨詢、協(xié)調一類的活動。但是，從實際運作看，其性質則極為復雜。譬如，有的享受著事業(yè)單位的待遇，卻完全從事著與政府部門一樣的行政管理活動，擁有比一般政府部門大得多的行政權力；有的掛著事業(yè)單位的牌子，卻直接從事著如企業(yè)一樣的經(jīng)營活動；有些并非法定承擔政府職能的事業(yè)單位，卻實際上擁有由主管部門直接和間接轉移過來的行政職能；有些單位全部或者大部分受國家財政資金供養(yǎng)，卻仍然變相地從事著收費性經(jīng)營活動；等等。中國事業(yè)單位形成及演進至現(xiàn)狀的原因極為復雜，但大體上說兩個方面起了關鍵作用。一是基于提高政府效率和減少財政負擔的目的，必須盡量減少政府機構和行政人員，但同時又必須提供不斷增長和日益多樣化的公共服務。這是導致中國事業(yè)單位分布廣、數(shù)量多、規(guī)模大的主要原因。二是基于解決經(jīng)費短缺窘?jīng)r和保障既有利益的目的，必須創(chuàng)造性地開展業(yè)務活動，但同時又必須保持現(xiàn)有的體制構架。這是導致中國事業(yè)單位政事不分、事企不分、職能繁雜、行為混亂的主要原因。

從總體上看，事業(yè)單位對中國經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻，尤其是在推動社會事業(yè)發(fā)展和擴大公益服務供給方面起著十分重要的作用。但也有一些事業(yè)單位，占著國家資源、受著財政支持，卻沒能充分有效地提供相應的服務和積極公正地履行應盡的職責，反而利用事業(yè)單位性質上非政非企又亦政亦企的模糊空間，最大限度地運用、享受著政府部門與企業(yè)兩者擁有的權力和利益，又最大限度地游離于政府部門所受的行政約束和企業(yè)所承受的市場壓力之外。其結果是擾亂了經(jīng)濟運行規(guī)則，破壞了社會資源的合理配置。許多事業(yè)單位甚至成為了腐敗現(xiàn)象滋生的良好土壤和國有資產(chǎn)流失的有效渠道。計劃經(jīng)濟體制下，事業(yè)單位是不以營利為目的。只要完成國家賦予的某方面事業(yè)任務，所發(fā)生的相關費用由國家或主管部門全部或部分撥付，國家對事業(yè)單位的考核，主要看賦予的事業(yè)計劃是否完成，撥入的各種款項是否按預算及規(guī)定的項目使用等等。國家撥付資金的目的是通過事業(yè)單位創(chuàng)造社會效益，不要求創(chuàng)造多少經(jīng)濟效益，不需要投資回報。但是在社會主義市場經(jīng)濟條件下，事業(yè)單位逐步進入市場成為大勢所趨。隨著改革形勢的發(fā)展，國家或主管部門對絕大多數(shù)事業(yè)單位的各種資金補貼將逐漸減少直至取消，因此事業(yè)單位的管理模式、用人制度、分配制度等方面將會發(fā)生很大變化。

二、事業(yè)單位存在的稅收問題分析 歷史上，事業(yè)單位的主要經(jīng)費來源是財政撥款，事業(yè)單位的納稅意識一直比較薄弱。同時，不少事業(yè)單位一般都掌握有或這或那的行業(yè)特權和優(yōu)勢，稅務部門在執(zhí)法過程發(fā)現(xiàn)問題需要處理時，往往會有很多上級部門的說情，從而出現(xiàn)稅務部門執(zhí)法不力的情況。上述原因導致事業(yè)單位存在以下幾方面的稅收問題。

一、企業(yè)所得稅方面。由于《事業(yè)單位財務規(guī)則》與《事業(yè)單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位企業(yè)所得稅征收管理辦法》中有關事業(yè)支出與納稅扣除的界定存在著較大差異，而不少財務人員不知道會計核算與稅收規(guī)定存在差異時要進行納稅調整的規(guī)定，導致事業(yè)單位未按稅收規(guī)定調整計算交納企業(yè)所得稅比較普遍。主要問題有：一是按照《事業(yè)單位財務規(guī)則》規(guī)定的保證事業(yè)結余不能為負數(shù)的基礎上，將所有的支出都歸入到應稅收入支出項目中來歸結利潤，虛減了應納稅所得額；有的單位在計算分攤支出金額時，虛減收入總額，使分攤費用增大，人為調減應納稅所得額。二是對新購置固定資產(chǎn)實行核銷辦法，一次性在事業(yè)支出中核銷，一次性在稅前扣除，而不是以折舊、攤銷的形式分期在稅前扣除，多列成本，減少當期應納稅所得額。三是工資費用列支表面上執(zhí)行國務院規(guī)定的事業(yè)單位工作人員工資制度，而實際上在事業(yè)支出中大多以補貼、獎金、加班費等形式多發(fā)工資性補助。四是業(yè)務招待費的不是以全部收入扣除免稅收入后的金額作為計算業(yè)務招待費列支基數(shù)，而是以事業(yè)單位的全部收入作為計提列支的基數(shù)，提高了列支標準，減少了應納稅所得額。

二、個人所得稅方面。近年來隨著國家經(jīng)濟的日益增長，人們生活水平的顯著提高，極大地剌刺激了醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓、文化體育等事業(yè)單位的快速發(fā)展，這些部門中不少個人如醫(yī)生、教師、電臺和電視臺的主持人等都已成為社會上的高收入階層。但由于種種原因，這部分收入至今還沒有納入稅務部門的監(jiān)管重點，偷逃個人所得稅嚴重。主要問題有：一是工資薪金未足額代扣代繳個人所得稅。不少由財政發(fā)放工資的事業(yè)單位如學校，他們認為財政在發(fā)工資的時候已代扣代繳了個人所得稅，而對他們自己以加班費、獎金等名義發(fā)放的屬于工資薪金性質的收入就忽視了，沒有并入工資計交個人所得稅。二是支付外聘人員勞務報酬沒有代扣代繳個人所得稅。一些事業(yè)單位為了提高自己的知名度，高薪外聘一些社會知名人士，如專家學者、主持人等，在支付其勞務報酬時，沒有依法代扣代繳個人所得稅。

三、營業(yè)稅方面。目前有不少事業(yè)單位一方面從事著與政府部門一樣的行政管理活動，一方面又從事著如企業(yè)一樣的經(jīng)營活動，既存在著應稅收費項目，又存在著非應稅收費項目，一些事業(yè)單位將應稅收費收入混同在非應稅收費收入中，逃避上繳國家稅收。如：新聞宣傳單位以協(xié)辦費代替廣告費收入、體育部門以訓練費代替租金收入、學校以學歷教育收費代替非學歷教育收費等，還有的將取得的經(jīng)營收入通過接受其它勞務等方式進行抵扣，抵減應稅收入，如收取出租場地收入以應付勞務費來抵扣，造成出租方與承租方雙方都逃漏了應納稅收。

四、使用票據(jù)方面。事業(yè)單位使用票據(jù)既有財政部門的票據(jù)，也有稅務部門監(jiān)制的票據(jù)，還有使用上級部門配發(fā)的票據(jù)。許多行政事業(yè)單位票據(jù)管理使用不到位，且從財政部門取得收據(jù)較為容易，為了避免納稅，不少事業(yè)單位是盡量回避使用稅務票據(jù)，從而給稅務部門核查稅收帶來一定的困難。

三、規(guī)范事業(yè)單位稅收征管的對策

事業(yè)單位，作為我國一個龐大的單位體系，隨著整個事業(yè)體制改革的不斷深入，事業(yè)單位的稅收增長空間會很大。加快事業(yè)單位的改革，強化事業(yè)單位的稅收征管，完善現(xiàn)行稅收政策，是實現(xiàn)事業(yè)單位稅收成為我國稅收收入新的增長點的重要途徑。筆者認為當前應重點做好以下幾方面的工作。

一、加快事業(yè)單位的分類改革。首先要明確市場經(jīng)濟條件下社會事業(yè)的合理組織方式，然后根據(jù)現(xiàn)有事業(yè)單位的職能特點，通過分類調整，決定其歸屬。對具有很強公益性，需要由政府直接承擔其發(fā)展責任的事業(yè)單位，實行全額預算撥款，由財政部門管理；對承擔公益性相對較弱，不宜由政府直接管理的事業(yè)單位，則轉為非贏利機構，財政不再撥款，交由稅務部門管理，稅務部門通過實施稅收優(yōu)惠政策來扶持這些單位的生存和發(fā)展，以滿足社會不斷增長和日益多樣化的公共服務的需要；對目前雖定位為事業(yè)單位，但其活動與政府職能基本無關的，可以通過直接轉制為企業(yè)或與企業(yè)合并重組，進入市場成為市場主體，這部分單位交由稅務部門來管理，實行的是與其他經(jīng)營企業(yè)一樣的稅收政策，利用市場機制提高其效率并實現(xiàn)資源配置的優(yōu)化。通過對不同類型的社會事業(yè)機構形成規(guī)范的支持方式，發(fā)揮財政與稅務部門各自的監(jiān)督、約束以及調整職能，才能從根本上解決事業(yè)單位的稅收征管問題。

二、強化事業(yè)單位稅收征管。對納入稅務部門管理的事業(yè)單位，其取得的各項收入都要納入稅收管理的范圍。要做到：第一，加大稅收政策的宣傳力度，提高事業(yè)單位的納稅意識。根據(jù)納稅人的不同層次和不同納稅需要，提供多種形式的納稅服務，如建立稅務登記提示制度，納稅申報提示制度等，將事后處理改為事前提醒，減少納稅人的無知性不遵從。第二，取消使用財政部門的票據(jù)，規(guī)定單位取得的各項收費收入都必須使用稅務部門統(tǒng)一印制的發(fā)票來收取，在計算應交稅金時再把免稅收入部分予以剔除。通過發(fā)票將收入納入稅務部門的監(jiān)管范圍。第三，建立多層次的監(jiān)督制約機制，以切斷利用權力尋租的條件和環(huán)節(jié)，保證稅收行政行為的公平、公正。

三、完善現(xiàn)行稅收政策。國家對事業(yè)單位的稅收政策支持，目前主要是通過制定對不同的收費項目、收入來源征免稅政策來實現(xiàn)的，由于行政事業(yè)性收費名目繁多，收入來源復雜，在執(zhí)行過程中解釋的隨意性比較大，加大了征管工作的難度，容易造成稅收流失。建議一，對提供符合營業(yè)稅應稅范圍內的行政事業(yè)性收費實行普遍征稅，即不再根據(jù)國家稅務總局下發(fā)的不征營業(yè)稅收費項目名單來認定是否征免稅，而是根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例中規(guī)定的應稅項目來決定是否征稅，在確認標準上與其他經(jīng)營企業(yè)一致，這樣一方面稅務機關在認定上容易操作，防止納稅人在收費名稱上做文章，渾水摸魚，造成稅款流失。另一方面也保證了市場的公平與公正。建議二，統(tǒng)一計算應納稅所得額時準予扣除的支出項目的標準。對準予扣除的支出項目應實行與其他經(jīng)營企業(yè)一樣的標準，依照國家稅務局下發(fā)的《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》執(zhí)行，如工資標準，固定資產(chǎn)折舊年限。建議三，國家應根據(jù)不同類型的事業(yè)單位，對已征稅單位在政策上給予支持。對國家需要直接支持其發(fā)展的事業(yè)單位，征稅后由財政部門根據(jù)其事業(yè)支出的需要全額核撥經(jīng)費；對國家不宜直接舉辦的需要通過非贏利機構組織去完成某項社會事業(yè)的單位，稅務部門可以實行先征后返還的辦法支持這些單位的發(fā)展；對其活動與政府職能基本無關的事業(yè)單位則實行與其他經(jīng)營企業(yè)一樣的稅收政策，不再退還已交稅款。

第五篇：新時期事業(yè)單位稅收問題分析及對策

新時期事業(yè)單位稅收問題分析及對策

計劃經(jīng)濟體制下，事業(yè)單位是不以營利為目的。只要完成國家賦予的某方面事業(yè)任務，所發(fā)生的相關費用由國家或主管部門全部或部分撥付，國家對事業(yè)單位的考核，主要看賦予的事業(yè)計劃是否完成，撥入的各種款項是否按預算及規(guī)定的項目使用等等。國家撥付資金的目的是通過事業(yè)單位創(chuàng)造社會效益，不要求創(chuàng)造多少經(jīng)濟效益，不需要投資回報。但是在社會主義市場經(jīng)濟條件下，事業(yè)單位逐步進入市場成為大勢所趨。隨著改革形勢的發(fā)展，國家或主管部門對絕大多數(shù)事業(yè)單位的各種資金補貼將逐漸減少直至取消，因此事業(yè)單位的管理模式、用人制度、分配制度等方面將會發(fā)生很大變化。

二、事業(yè)單位存在的稅收問題分析

歷史上，事業(yè)單位的主要經(jīng)費來源是財政撥款，事業(yè)單位的納稅意識一直比較薄弱。同時，不少事業(yè)單位一般都掌握有或這或那的行業(yè)特權和優(yōu)勢，稅務部門在執(zhí)法過程發(fā)現(xiàn)問題需要處理時，往往會有很多上級部門的說情，從而出現(xiàn)稅務部門執(zhí)法不力的情況。上述原因導致事業(yè)單位存在以下幾方面的稅收問題。

一、企業(yè)所得稅方面。由于《事業(yè)單位財務規(guī)則》與《事業(yè)單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位企業(yè)所得稅征收管理辦法》中有關事業(yè)支出與納稅扣除的界定存在著較大差異，而不少財務人員不知道會計核算與稅收規(guī)定存在差異時要進行納稅調整的規(guī)定，導致事業(yè)單位未按稅收規(guī)定調整計算交納企業(yè)所得稅比較普遍。主要問題有：一是按照《事業(yè)單位財務規(guī)則》規(guī)定的保證事業(yè)結余不能為負數(shù)的基礎上，將所有的支出都歸入到應稅收入支出項目中來歸結利潤，虛減了應納稅所得額；有的單位在計算分攤支出金額時，虛減收入總額，使分攤費用增大，人為調減應納稅所得額。二是對新購置固定資產(chǎn)實行核銷辦法，一次性在事業(yè)支出中核銷，一次性在稅前扣除，而不是以折舊、攤銷的形式分期在稅前扣除，多列成本，減少當期應納稅所得額。三是工資費用列支表面上執(zhí)行國務院規(guī)定的事業(yè)單位工作人員工資制度，而實際上在事業(yè)支出中大多以補貼、獎金、加班費等形式多發(fā)工資性補助。四是業(yè)務招待費的不是以全部收入扣除免稅收入后的金額作為計算業(yè)務招待費列支基數(shù)，而是以事業(yè)單位的全部收入作為計提列支的基數(shù)，提高了列支標準，減少了應納稅所得額。

二、個人所得稅方面。近年來隨著國家經(jīng)濟的日益增長，人們生活水平的顯著提高，極大地剌刺激了醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓、文化體育等事業(yè)單位的快速發(fā)展，這些部門中不少個人如醫(yī)生、教師、電臺和電視臺的主持人等都已成為社會上的高收入階層。但由于種種原因，這部分收入至今還沒有納入稅務部門的監(jiān)管重點，偷逃個人所得稅嚴重。主要問題有：一是工資薪金未足額代扣代繳個人所得稅。不少由財政發(fā)放工資的事業(yè)單位如學校，他們認為財政在發(fā)工資的時候已代扣代繳了個人所得稅，而對他們自己以加班費、獎金等名義發(fā)放的屬于工資薪金性質的收入就忽視了，沒有并入工資計交個人所得稅。二是支付外聘人員勞務報酬沒有代扣代繳個人所得稅。一些事業(yè)單位為了提高自己的知名度，高薪外聘一些社會知名人士，如專家學者、主持人等，在支付其勞務報酬時，沒有依法代扣代繳個人所得稅。

三、營業(yè)稅方面。目前有不少事業(yè)單位一方面從事著與政府部門一樣的行政管理活動，一方面又從事著如企業(yè)一樣的經(jīng)營活動，既存在著應稅收費項目，又存在著非應稅收費項目，一些事業(yè)單位將應稅收費收入混同在非應稅收費收入中，逃避上繳國家稅收。如：新聞宣傳單位以協(xié)辦費代替廣告費收入、體育部門以訓練費代替租金收入、學校以學歷教育收費代替非學歷教育收費等，還有的將取得的經(jīng)營收入通過接受其它勞務等方式進行抵扣，抵減應稅收入，如收取出租場地收入以應付勞務費來抵扣，造成出租方與承租方雙方都逃漏了應納稅收。

四、使用票據(jù)方面。事業(yè)單位使用票據(jù)既有財政部門的票據(jù)，也有稅務部門監(jiān)制的票據(jù)，還有使用上級部門配發(fā)的票據(jù)。許多行政事業(yè)單位票據(jù)管理使用不到位，且從財政部門取得收據(jù)較為容易，為了避免納稅，不少事業(yè)單位是盡量回避使用稅務票據(jù)，從而給稅務部門核查

稅收帶來一定的困難。

三、規(guī)范事業(yè)單位稅收征管的對策

事業(yè)單位，作為我國一個龐大的單位體系，隨著整個事業(yè)體制改革的不斷深入，事業(yè)單位的稅收增長空間會很大。加快事業(yè)單位的改革，強化事業(yè)單位的稅收征管，完善現(xiàn)行稅收政策，是實現(xiàn)事業(yè)單位稅收成為我國稅收收入新的增長點的重要途徑。筆者認為當前應重點做好以下幾方面的工作。

一、加快事業(yè)單位的分類改革。首先要明確市場經(jīng)濟條件下社會事業(yè)的合理組織方式，然后根據(jù)現(xiàn)有事業(yè)單位的職能特點，通過分類調整，決定其歸屬。對具有很強公益性，需要由政府直接承擔其發(fā)展責任的事業(yè)單位，實行全額預算撥款，由財政部門管理；對承擔公益性相對較弱，不宜由政府直接管理的事業(yè)單位，則轉為非贏利機構，財政不再撥款，交由稅務部門管理，稅務部門通過實施稅收優(yōu)惠政策來扶持這些單位的生存和發(fā)展，以滿足社會不斷增長和日益多樣化的公共服務的需要；對目前雖定位為事業(yè)單位，但其活動與政府職能基本無關的，可以通過直接轉制為企業(yè)或與企業(yè)合并重組，進入市場成為市場主體，這部分單位交由稅務部門來管理，實行的是與其他經(jīng)營企業(yè)一樣的稅收政策，利用市場機制提高其效率并實現(xiàn)資源配置的優(yōu)化。通過對不同類型的社會事業(yè)機構形成規(guī)范的支持方式，發(fā)揮財政與稅務部門各自的監(jiān)督、約束以及調整職能，才能從根本上解決事業(yè)單位的稅收征管問題。

二、強化事業(yè)單位稅收征管。對納入稅務部門管理的事業(yè)單位，其取得的各項收入都要納入稅收管理的范圍。要做到：第一，加大稅收政策的宣傳力度，提高事業(yè)單位的納稅意識。根據(jù)納稅人的不同層次和不同納稅需要，提供多種形式的納稅服務，如建立稅務登記提示制度，納稅申報提示制度等，將事后處理改為事前提醒，減少納稅人的無知性不遵從。第二，取消使用財政部門的票據(jù)，規(guī)定單位取得的各項收費收入都必須使用稅務部門統(tǒng)一印制的發(fā)票來收取，在計算應交稅金時再把免稅收入部分予以剔除。通過發(fā)票將收入納入稅務部門的監(jiān)管范圍。第三，建立多層次的監(jiān)督制約機制，以切斷利用權力尋租的條件和環(huán)節(jié)，保證稅收行政行為的公平、公正。

從一個案例看行政事業(yè)單位的稅收征管

2007-05-08 13:06:22 | 來源：湖南省綏寧縣地方稅務局 | 作者：袁力田 王春耘 | [會員收藏]新稅制實施以來，國家已將行政事業(yè)單位的部分收入納入稅收征管范圍，行政事業(yè)單位收費也列入了營業(yè)稅征收范圍，擴大了營業(yè)稅稅基，成為地方稅收的一個潛力很大的增長點。但是，行政事業(yè)單位稅收漏征、漏管現(xiàn)象十分嚴重，嚴重擾亂了正常的稅收秩序。如××行政事業(yè)單位2004—2005年兩年間偷稅22.81萬元，現(xiàn)就該單位存在的問題簡單分析其成因與對策。

一、案情簡介

2006年3月，某縣地方稅務局根據(jù)稽查計劃安排，對本轄區(qū)××行政事業(yè)單位2004年1月1日—2005年12月31日期間執(zhí)行稅法的情況進行納稅檢查，并于2006年3月6日下達了稽查通知書。在檢查過程中，主要采用了詳查法和逆查法等檢查方法，全面認真地審核了該單位的原始票據(jù)、會計憑證以及有關資料，重點檢查了地方各稅納稅情況，發(fā)現(xiàn)以下問題：1.該單位2004收取下屬單位的交款82.09萬元，應繳未繳營業(yè)稅4.11萬元，城市維護建設稅2052元，教育費附加1231元；收取其他收入27.65萬元，應繳未繳營業(yè)稅1.38萬元，城市維護建設稅691元，教育費附加414元。2.2005收取下屬單位集資收入、管理費及收費基金等112.91萬元，全年應繳未繳營業(yè)稅5.64萬元，城市維護建設稅2822元，教育費附加1693元。3.收取某公司管網(wǎng)改造項目經(jīng)費15萬元，屬服務性收費，應繳未繳營業(yè)稅7500元，城市維護建設稅375元，教育費附加225元。4.收取勘測設計院小車租車費

2.50萬元，屬交通運輸稅目，應繳未繳營業(yè)稅1250元，城市維護建設稅62元，教育費附加

37元。5.收取勘測設計院承包費6萬元，并在勘測設計院報帳7.40萬元，定性為承租收入，應繳未繳營業(yè)稅6700元，城市維護建設稅335元，教育費附加201元。6.2004應代扣代繳而未扣未繳個人所得稅3.58萬元；2005應代扣代繳而未扣未繳個人所得稅5.53萬元。以上偷稅合計22.81萬元。

二、稽查處理結果

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第2款的規(guī)定，“納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。”該單位補繳營業(yè)稅12.67萬元，城市維護建設稅6338元，教育費附加3803元，加收滯納金1.41萬元，并處以補繳稅款1倍的罰款13.68萬元。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十九條的規(guī)定：“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款?！必熈钤搯挝桓鶕?jù)計算清冊向個人追繳應扣未扣個人所得稅9.12萬元，并對該單位處以應扣未扣稅款1倍的罰款9.12萬元。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條第四款的規(guī)定，對該單位未按規(guī)定取得發(fā)票，處以4000元的罰款。共查補入庫稅款22.81萬元，加收滯納金1.41萬元，罰款23.2萬元，合計47.42萬元。

三、存在的問題

本案暴露出目前行政事業(yè)單位普遍存在的問題：

1.收入申報不實，資料報送不及時，代扣代繳制度不完善。行政事業(yè)單位有收入來源，有政策性收費、服務性收費、財政撥款和其他收入四種形式。有的財會人員忽視了各項收入的性質，常常只就“其他收入”向稅務機關進行申報，而未報“服務性收費”和超標準“政策性收費”部分，造成少繳稅款；也有個別單位籠統(tǒng)申報納稅，造成誤征退庫的情況。另外，資料報送不及時，現(xiàn)規(guī)定每月10日前需要報送的財務資料到中旬、下旬才送到，不利于稅務部門及時掌握其財務變動情況。由于存在個人所得稅的征收水平較低，個人所得稅代扣代繳制度不完善，扣繳義務人代扣代繳意識淡薄，稅收政策及征收方式調整不及時等，致使個人所得稅稅源流失現(xiàn)象十分普遍。

2.收費政出多門且多頭分配。由于收費政出多門，政府對行政事業(yè)收費管理缺乏有力的理論支持和政策依據(jù)，資金管理大打折扣，實際上很大一部分的行政事業(yè)性收費和基金的所有權、使用權歸單位支配，財政無法調劑，從而引發(fā)了亂收費，收費數(shù)額擴大。加上收費多頭分配，造成稅務部門對收費稅收征管困難。主要存在“四難”：即觀念難更新，政策難到位，票據(jù)難控制，稅款難入庫。

3.行政事業(yè)單位欠稅嚴重，偷稅漏稅時有發(fā)生。目前行政事業(yè)單位都一味強調經(jīng)費緊張和資金短缺，欠稅現(xiàn)象較為普遍，所欠稅款尤為營業(yè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅居多，嚴重的影響了稅收計劃的完成。行政事業(yè)單位與下屬經(jīng)濟實體之間的業(yè)務往來不是通過正常的財務手續(xù)，而是采用假合同、口頭協(xié)議，甚至行政命令來達到目的。

四、問題的成因

導至行政事業(yè)單位稅收征管中存在的問題的原因是多方面的，從本案的情況來看，主要有以下幾個方面：

1.行政事業(yè)單位行使著國家的部分職能，是吃“皇糧”的，歷年來無納稅習慣。新稅制實施以來，對這些單位的稅法宣傳又沒跟得上步伐，再加上地方稅稅種多，導至對行政事業(yè)單位成為新稅制的門外漢。

2.行政事業(yè)單位領導、財務人員對稅收政策重視不夠，對應稅收入不明確，該扣除支出的不扣除，該申報的未申報，該代扣代繳的未代扣代繳，造成稅款流失。承包費收入、租金收入也是未交營業(yè)稅的重點。有的行政事業(yè)單位干部職工集資建臨街門面，年終時發(fā)放集資

利息都沒有代扣代繳個人所得稅。

3.造成個人所得稅流失的主要原因是部分單位納稅意識比較淡薄，缺乏國家整體觀念，有的甚至把偷逃個人所得稅作為占國家便宜的一種手段，有的以“某某單位未扣稅為什么我們單位這么積極”影響財務人員扣繳個人所得稅工作，致使稅收征管工作受阻。

4.目前我國地方稅體系很不完善，無立法權、政策調整權、稅種的開征停征權等，實質上地方財政無真正意義的財權，在一定程度上制約了地方政府財政利益的實現(xiàn)。目前地方稅稅源窄少，缺乏增長彈性，嚴重的資金短缺，迫使地方政府只得依靠行政性收費和基金來籌措資金，從而造成地方性收費居高不下。

五、解決對策

1.強化對政事業(yè)單位有關稅收政策的宣傳，并積極組織力量進行納稅輔導，使其領導和財會人員掌握好相關稅收政策。通過抓大案要案，強化納稅意識。

2.對行政事業(yè)單位進行納稅鑒定，要求征收部門對各行政事業(yè)單位進行全面調查，確定征免范圍，避免按單位或收費性質、項目劃分征免界限；建立征管資料，掌握稅源底子，加大管理力度，把征稅問題明確到對預算內和預算外資金上，利于征管。

3.加強行政事業(yè)單位的財務管理和票證管理。稅務機關要對行政事業(yè)單位的應稅項目和使用票據(jù)進行嚴格檢查監(jiān)督，對預算內和預算外收費的票證管理一定要納入稅務部門，實行源泉控管，減少偷稅、漏稅現(xiàn)象。

4.加強稅收征管和稽查力量，建立健全征管制度。積極協(xié)助扣繳義務人采取一定的措施來對個人所得稅進行監(jiān)控； 工薪扣除標準提高后，要進一步規(guī)范和加強高收入群體單位的個人所得稅征管，實現(xiàn)個稅征管規(guī)范化。同時要針對行政事業(yè)單位欠繳房產(chǎn)稅、土地使用稅較多這一特點，制定相應的措施。聯(lián)合財政、物價部門對行政事業(yè)單位收費進行管理、檢查，防止稅收流失。

5.稅務人員要努力提高自身業(yè)務與政策素質，要用法律來規(guī)范自己的執(zhí)法行為，提高執(zhí)法水平，嚴格依法治稅，防止易征易管執(zhí)法嚴、易漏難征執(zhí)法松的現(xiàn)象。堅決杜絕“人情稅”“關系稅”，隨意減免的現(xiàn)象。要健全制度，完善執(zhí)法監(jiān)督體系，認真做好內部行政執(zhí)法監(jiān)督，對稅務干部的失職、瀆職行為，要堅決依照有關規(guī)定查處，使行政事業(yè)單位的稅收征管走向規(guī)范化軌道。

6.根據(jù)社會發(fā)展趨勢，政府應盡快通過立法逐步取消各項行政事業(yè)性收費，必不可少的規(guī)費改為稅，明確公民以納稅為唯一目標，逐步實現(xiàn)非費收入制，與國際接軌，真正建立完整、高效的地方稅運轉體制。

行政事業(yè)單位稅收征管的現(xiàn)狀

字體:[大 中 小] 來源:中國稅網(wǎng) 作者:陳志軍 李向東 羅春彥 黃周南 日期:2008-12-30

前一段，我們對管轄區(qū)內行政事業(yè)單位的稅收征管情況進行了調查，掌握了一些稅源管理和稅款入庫方面的情況。歸集分析稅款入庫數(shù)據(jù)，認真剖析存在問題，積極思考征管措施，我們認為行政事業(yè)單位稅收征管工作亟待加強。行政事業(yè)單位稅源較豐富，挖潛增收尚有文章可做。

一、基本情況

這次，我們共調查了11個行政事業(yè)單位，其中：學校1個，文教管理機構2個，行政管理機構1個，醫(yī)院1個，律師事務所1個，資產(chǎn)評估事務所1個，其他類型4個。調查顯示，這些單位應稅稅種7個：個人所得稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅、土

地使用稅、印花稅。2007，11個單位共入庫稅款1018.15萬元，比上年增加148.37萬元；其中，個人所得稅902.99萬元，比上年增加171.37萬；企業(yè)所得稅2.2萬元，印花稅

5.5萬元，分別比上年稍有增加；其他幾個稅種入庫稅款均比上年減少，其中，營業(yè)稅入庫95.99萬元，比上年減少22.62萬元。

盡管2007年入庫稅款比2006年有較大增長，但各稅種有增有減，并未同步增長。同時，11個單位中只有遠航評估事務所繳納了企業(yè)所得稅，市人民醫(yī)院繳納了土地使用稅，市人民醫(yī)院、市政府機關事務處、福城律師事務所3個單位繳納了房產(chǎn)稅。這就說明各個稅種之間還有增收潛力。因此，找準存在問題，采取得力措施，加強稅收征管，變潛在稅源為入庫稅款，是加強行政事業(yè)單位稅收征收管理的當務之急。

二、存在問題

（一）稅收政策模糊，納稅意識不夠強。部分行政事業(yè)單位人員，不注意學習政策法規(guī)，稅收政策模糊，為什么要繳納個人所得稅，繳納個人所得稅是公民對國家履行納稅義務的直接表現(xiàn)都不懂。哪些單位哪些收入要交企業(yè)所得稅分不清楚。少數(shù)單位的個別領導，提起納稅就產(chǎn)生厭煩心理，就以財政撥款單位不繳稅，行政事業(yè)單位可以輕稅，優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境可以少繳稅等理由要求減免稅。調查顯示，行政事業(yè)單位主動申報納稅的只有65％左右，另外，12萬元以上的個人高收入者尚未全部自行或委托辦理申報。

（二）管理上存在失控現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為，應該辦理稅務登記的未辦稅務登記，如有的行政機關有門面出租業(yè)務，卻沒有辦理稅務登記，沒有申報繳納稅款。已辦理稅務登記的行政事業(yè)單位，尚有個別單位以種種理由隱匿應稅收入，少繳或漏繳稅款。再就是還有居民個人所得稅沒有按照稅法規(guī)定履行納稅義務現(xiàn)象存在，如學校教師辦班收入，一些行政事業(yè)單位的個人承包收入等沒有主動申報繳稅。

（三）核算不夠規(guī)范，企業(yè)所得稅難以監(jiān)管。調查表明，2007接受調查單位只有遠航評估事務所繳納企業(yè)所得稅22000元。繳納企業(yè)所得稅的單位為什么少，究其原因，一是一些單位根據(jù)收入確定支出，實現(xiàn)利潤小于或等于零，恰到好處，不繳所得稅，或者搞兩套賬，即使有利潤也查不出。二是有的單位應稅與免稅收入一起核算，即使分開核算，也往往將免稅收入的支出列入應納稅收入支出，應納稅收入項目出現(xiàn)嚴重虧損，稅收管理員檢查時，賬面上天衣無縫，很難發(fā)現(xiàn)問題。

（四）個人所得稅征管難以到位。目前，個人所得稅分為11個項目征稅，這與當時的個人收入來源相對單一的情況是相吻合的。然而，隨著我國改革開放事業(yè)的深入發(fā)展，人們的收入渠道逐漸呈現(xiàn)多樣化，而且，有的收入來源很難逐項核實列入征稅范圍，這種情況在行政事業(yè)單位表現(xiàn)尤為突出，如代幣購物劵、資本利得等。再就是征管工作尚有死角，納稅義務人千方百計避稅逃稅，征管人員難以應付，如一些學校教師課余時間辦班教學，個人收入很高，卻長期未繳個人所得稅。少數(shù)行政事業(yè)單位以工薪收入低為由，經(jīng)常出現(xiàn)少扣少繳個人所得稅現(xiàn)象。

（五）公房“非轉經(jīng)”漏繳稅款。公房“非轉經(jīng)”是指通常所說的行政事業(yè)單位的自用非經(jīng)營性房屋改為經(jīng)營性用房。其表現(xiàn)形式有二：一是一些行政事業(yè)單位將商業(yè)區(qū)或臨街自用非經(jīng)營性房屋直接出租，收取租金，不露聲色，不交稅款。二是有的行政事業(yè)單位將

自用非經(jīng)營性用房分配給職工或出租給經(jīng)商人員辦商店、辦游樂休閑場所。他們鉆目前國家對公房轉為經(jīng)營性房產(chǎn)管理不完善的空子，不辦公證手續(xù)，不開主管稅務機關監(jiān)制的正式發(fā)票，這樣自用房轉為經(jīng)營性用房應繳的房產(chǎn)稅，經(jīng)營者應繳的營業(yè)稅、城建稅和個人所得稅都流失了。

（六）減免稅收欠規(guī)范。有的行政事業(yè)單位將經(jīng)營性所得先繳財政，然后由財政以撥款或其他形式返還，變著戲法享受減免稅優(yōu)惠。還有的行政事業(yè)單位，不顧地稅機關三令五申，仍然我行我素，使用財政部門的發(fā)票，沒有繳納地方稅收。在房產(chǎn)稅和土地使用稅減免方面，一些行政事業(yè)單位符合減免稅的房產(chǎn)、土地用作出租經(jīng)營后，繼續(xù)申請享受減免稅收優(yōu)惠等等。

各有關單位應認真加強涉稅收入管理，嚴格按照法定稅率繳納相關稅收。

(一)加強房屋出租收入的稅收管理。除私房以外房屋的出租，嚴格按照租金收入分別繳納5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅（縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內）、1‰的印花稅；并按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別繳納5%（鄉(xiāng)1%）的城市維護建設稅、3%的教育費附加和1%的地方教育附加。

(二)加強各類停車收費的稅收管理。各類經(jīng)營性停車收費應按“服務業(yè)”5%的稅率繳納營業(yè)稅；并按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別繳納5%（鄉(xiāng)1%）的城市維護建設稅、3%的教育費附加和1%的地方教育附加。

(三)加強水利工程水費、公證費、律師服務費、氣象有償服務費、職業(yè)介紹中介服務費、條形碼服務費等行政事業(yè)性收費轉為經(jīng)營性收費的稅收管理。各類經(jīng)營性收費應按“服務業(yè)”5%的稅率繳納營業(yè)稅；并按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別繳納5%（鄉(xiāng)1%）的城市維護建設稅、3%的教育費附加和1%的地方教育附加。

(四)加強對城市公用工程和社會公用工程的稅收管理。城市園林綠化工程(不含苗木的出租，養(yǎng)護等項目)，市政及城市照明養(yǎng)護和維修工程，政府投資的橋梁工程，水利等工程項目，按照“建筑業(yè)”3%的稅率繳納營業(yè)稅；苗木的出租，養(yǎng)護項目按照“服務業(yè)”5%的稅率繳納營業(yè)稅；并按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別繳納5%（鄉(xiāng)1%）的城市維護建設稅、3%的教育費附加和1%的地方教育附加。

(五)加強旅游景點的稅收管理。旅游景點的門票收入應按照“文化體育業(yè)”3%的稅率繳納營業(yè)稅；并按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別繳納5%（鄉(xiāng)1%）的城市維護建設稅、3%的教育費附加和1%的地方教育附加。

(六)其他未列舉的應稅收入。歸屬文化體育業(yè)的，按3%稅率繳納營業(yè)稅；歸屬服務業(yè)、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的，按5%稅率繳納營業(yè)稅。并均按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別繳納5%（鄉(xiāng)1%）的城市維護建設稅、3%的教育費附加和1%的地方教育附加。

（七）上述應稅收入，涉及到企業(yè)所得稅的，還應一并申報繳納