第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)常見稅收問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見稅收問題

（一）收入方面

主要表現(xiàn)為：

1.預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款，采取各種手段隱瞞或轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，達(dá)到拖延納稅或不納稅的目的。

2.銷售收入確認(rèn)不及時(shí)，如對(duì)已辦妥移交手續(xù)，因購(gòu)房者原因未及時(shí)收回房款的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)。

3.隱瞞收入，收入計(jì)算不準(zhǔn)確，表現(xiàn)為低價(jià)開票，少計(jì)收入；提供虛假或不完整的銷售面積；以收抵支，如以商品房抵付施工單位工程款，以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，以商品房抵付回租租金、職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等；收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入；利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移；掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報(bào)納稅等。

4.假代建、真開發(fā)。這種偷稅方式實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)，雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)。

（二）成本費(fèi)用方面

主要表現(xiàn)為：

1.利用虛開、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得。

2.利用成本核算特點(diǎn)虛增成本，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加大早期單位預(yù)算造價(jià)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

3.房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。

4.超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。

5.成本費(fèi)用重復(fù)入賬、虛假列支成本費(fèi)用，利用建安工程施工復(fù)雜、項(xiàng)目繁多、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，重復(fù)列支費(fèi)用以減少納稅額。6.利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。

二、如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檢查

（一）稅務(wù)檢查方法

1.從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍，這不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。以房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

2.拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。

為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，稽查人員可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

3.收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表、項(xiàng)目銷售情況一覽表等。通過基礎(chǔ)資料的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性，同時(shí)為下一次檢查提供參考依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查

1.收入檢查的基本思路。

（1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目信息，與企業(yè)的收入、成本等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目。

（2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)賬載面積和實(shí)地核查核對(duì)，確認(rèn)銷售面積。

（3）收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對(duì)，并將結(jié)果與申報(bào)、賬上記錄進(jìn)行核對(duì)，以確認(rèn)銷售（收入時(shí)間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。

（4）到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤點(diǎn)，掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售情況，分析賬面可能存在的疑點(diǎn)。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的關(guān)聯(lián)單位較多，包括施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等，因此對(duì)于與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。

2.確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)注意的問題。

（1）首先要正確區(qū)分銷售收入與預(yù)售收入

銷售收入確認(rèn)是指已完工開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格后即為完工（以下的“完工之日”，亦指驗(yàn)收合格之日）。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款（包括定金）作為預(yù)售收入，開發(fā)產(chǎn)品完工后按照售房合同有關(guān)條款辦理移交手續(xù)后應(yīng)確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

① 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

② 已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

③ 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。

（2）收入檢查的內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；預(yù)售收入是否按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入計(jì)算繳納所得稅；代建工程和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)是否正確；合作建房收入的確認(rèn)是否正確；開發(fā)產(chǎn)品的出租收入確認(rèn)是否正確；關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的銷售價(jià)格是否按獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來的價(jià)格收取或者支付款項(xiàng)；客戶放棄的購(gòu)房定金是否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入；商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業(yè)務(wù)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同、協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上沒有付出的，應(yīng)作為其他收入處理，以后年度實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的檢查

1.是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，是否有虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。

2.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。

3.銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無混雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

4.代收的開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修的維修基金是否在稅前扣除。

5.土地閑置費(fèi)的稅前扣除是否符合政策規(guī)定。

6.成本對(duì)象建造過程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。

7.為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。

8.“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。

9.未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。

10.是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及的營(yíng)業(yè)稅及附加一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，是否重復(fù)列支稅金。

11.固定資產(chǎn)改良支出和修理費(fèi)用，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

12.一些特殊扣除項(xiàng)目的處理是否符合規(guī)定，如白蟻防治費(fèi)、竣工獎(jiǎng)等各類付給施工單位的獎(jiǎng)金、延期交房違約金、應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金、墻改基金、人防費(fèi)等。

13.銷售費(fèi)用和廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的劃分是否正確。

14.一些限制性扣除項(xiàng)目是否已作納稅調(diào)整，如三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出、公益救濟(jì)性捐贈(zèng)等。

15.按規(guī)定不得扣除項(xiàng)目是否作納稅調(diào)整，如是否將購(gòu)建“固定資產(chǎn)”、無形資產(chǎn)等資本性支出直接在稅前扣除；各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?；違法經(jīng)營(yíng)的罰款和被沒收財(cái)物的損失等。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)常見的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題

房地產(chǎn)企業(yè)常見的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題【精品推薦】 問題: 1.房產(chǎn)商與業(yè)主簽訂預(yù)售合同網(wǎng)上登記后,還需房產(chǎn)商辦理銀行抵押撤銷,才能到交易中心辦理預(yù)告登記,預(yù)告登記的作用是什么?

預(yù)告登記是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的程序，預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

2.購(gòu)房者簽訂預(yù)售合同支付首付款后,憑什么抵押辦理貸款?

預(yù)售合同，個(gè)人收入證明等辦理按揭貸款所需的資料，一般按揭銀行會(huì)提供一個(gè)按揭貸款辦理手冊(cè)。

3.房產(chǎn)商在辦理大產(chǎn)證前要辦理初始登記,這個(gè)初始登記指的是什么?

大產(chǎn)證，即新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。

4.確定會(huì)計(jì)收入的條件是簽訂合同并辦理工程竣工驗(yàn)收.這樣收入的實(shí)現(xiàn)將會(huì)拖得很晚造成收入集中實(shí)現(xiàn),有什么方法可以讓收入合理分期記入損益?

房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)收益具有波動(dòng)性指的就是這個(gè)，對(duì)此上市公司和一些大的房地產(chǎn)公司可通過多項(xiàng)目錯(cuò)開滾動(dòng)開發(fā)和持有物業(yè)獲取穩(wěn)定回報(bào)實(shí)現(xiàn)收益的均衡和穩(wěn)定。

5.在收入實(shí)現(xiàn)前的銷售收款收入的稅金可否這樣處理? 支付時(shí): 借:應(yīng)交稅金-營(yíng)業(yè)稅

應(yīng)交稅金-土地增值稅

其他應(yīng)交款-河道費(fèi)等 貸:銀行存款

確認(rèn)收入時(shí): 借:主營(yíng)稅金極其附加

貸:應(yīng)交稅金-營(yíng)業(yè)稅

應(yīng)交稅金-土地增值稅

其他應(yīng)交款-河道費(fèi)等

可以，但更多的企業(yè)通過待實(shí)現(xiàn)稅金（待攤稅金）核算

6.用稅控裝置開發(fā)票,如果每月25日結(jié)帳 發(fā)票則開到月末,次月申報(bào)納稅,申報(bào)可以按截止25日的數(shù)據(jù)納稅有問題嗎?

一般要求月度要截止到公歷該月最后一天，根據(jù)現(xiàn)在會(huì)計(jì)規(guī)范的要求都是截止到最后一日，稅務(wù)一般也要求到公歷該月最后一天。如果一貫的按25日結(jié)帳，稅務(wù)部門一般會(huì)認(rèn)可。建議截止統(tǒng)一到月末，按照?qǐng)?bào)表制作和報(bào)送周期以及電算化的推行，現(xiàn)在應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)。

6.業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，廣告費(fèi)可以在管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用科目下分別設(shè)置嗎？

看你的兩項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的情況，可以的。如公司整體形象廣告計(jì)入管理費(fèi)用-廣告費(fèi)，某個(gè)項(xiàng)目銷售廣告計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用-廣告費(fèi)（某項(xiàng)目）。

1． 經(jīng)常碰到這樣的情況,支付憑證上支付100萬元,錢是付了,可乙方要不是過了結(jié)帳期才提供發(fā)票就是提供的發(fā)票的金額多開了,碰到這種情況怎么處理?

支付時(shí)作為預(yù)付帳款，收到發(fā)票再?zèng)_預(yù)付帳款，發(fā)票多開暫時(shí)掛帳，如以后不再付款，可按實(shí)際付款額計(jì)入相應(yīng)成本費(fèi)用（并在發(fā)票注明實(shí)際結(jié)算金額），或者你們可把多開的金額貪污了；如以后需按發(fā)票付款，則多開部分掛帳。

2．關(guān)于收據(jù)？上次付一家公司押金對(duì)方開了張收據(jù)給我們，現(xiàn)在要收回押金了，對(duì)方要求把開的收據(jù)要回去。我覺得沒有必要，我們?cè)匍_給他一張不結(jié)了嗎？

另開收據(jù)給對(duì)方是可以的，如果對(duì)方堅(jiān)持要原收據(jù)，可復(fù)印原收據(jù)作為原支付憑證附件，并注明以后實(shí)際收到退款收款和退收據(jù)時(shí)間注明對(duì)方要求退回原收據(jù)的情況。

3．貸款卡年檢時(shí)發(fā)生的企業(yè)資信評(píng)估費(fèi)用是放在財(cái)務(wù)費(fèi)用還是管理費(fèi)用？上次簽和銀行簽了份財(cái)務(wù)咨詢合同，實(shí)質(zhì)是銀行貸款的監(jiān)管費(fèi)用形式是咨詢合同，帳務(wù)處理的時(shí)候是不是跟著實(shí)質(zhì)走入財(cái)務(wù)費(fèi)用？

管理費(fèi)用，因?yàn)橘Y信評(píng)估是對(duì)企業(yè)整體的評(píng)估，不光用于融資。與抵押資產(chǎn)的評(píng)估費(fèi)不同；后者也進(jìn)管理費(fèi)用，既然使用了合法的咨詢馬甲，就按馬甲處理。

4．發(fā)生的樣板房裝修費(fèi)用放在開發(fā)成本核算還是銷售費(fèi)用？WHY

“開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。”（31號(hào)文）

開發(fā)成本，稅務(wù)局有文，不允許直接從當(dāng)期費(fèi)用扣除。樣板房、售樓處全進(jìn)開發(fā)成本。

5．按年交納的土地使用金可以入成本嗎？

那是土地租金還是出讓金分期交納？土地租金說明土地使用權(quán)存在瑕疵（租賃土地不得開發(fā)房產(chǎn)），分期支付則可以計(jì)入成本。

6．簽了一堆圍墻廣告制作和獲獎(jiǎng)的合同發(fā)生的費(fèi)用放哪兒合適？

應(yīng)該在廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)中列支，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<企業(yè)所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第四十條規(guī)定：納稅人每一納稅發(fā)生的廣告費(fèi)支出不超過銷售（營(yíng)業(yè)）收入2%的（房地產(chǎn)調(diào)為8％），可據(jù)實(shí)扣除；超過部分可無限期向以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)。

申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列條件：

（一）廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；

（二）已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；

（三）通過一定的媒體傳播。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是指未通過媒體傳播的廣告性質(zhì)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用,包括廣告性質(zhì)的禮品支出等。據(jù)此劃分應(yīng)計(jì)入廣告費(fèi)還是業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。

每一納稅發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告性支出），在不超過銷售營(yíng)業(yè)收入5‰范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除。

1． 房產(chǎn)分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會(huì)所等的成本應(yīng)在兩期成本中分配。分配的標(biāo)準(zhǔn)以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標(biāo)準(zhǔn)？

答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標(biāo)準(zhǔn)，一般都采用此標(biāo)準(zhǔn)分配一些共同成本，如各期之間，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本等，對(duì)于前期和配套費(fèi)用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)一般是按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。可銷售面積是單位成本計(jì)算基礎(chǔ)。參見下面詳述：

由于土地費(fèi)用和前期、配套等費(fèi)用并不是按我們的會(huì)計(jì)分期來確定和支付的，所以，這部分費(fèi)用除按上述開發(fā)成本的相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集外，還要采用一定的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，即土地面積和建筑面積。

由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不得超容積率設(shè)計(jì)和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準(zhǔn)書時(shí)已經(jīng)確定。但由于項(xiàng)目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實(shí)際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進(jìn)行分?jǐn)偅敲淳蜁?huì)造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或聯(lián)排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進(jìn)行分?jǐn)偩蜁?huì)造成各期成本忽高忽低，不能真實(shí)反映項(xiàng)目的實(shí)際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偙容^合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進(jìn)行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時(shí)，用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偢享?xiàng)目的實(shí)際情況。所以，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的具體情況選用其一或同時(shí)使用，但一經(jīng)確定不得隨意更改。

根據(jù)取得的實(shí)測(cè)報(bào)告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對(duì)照預(yù)測(cè)報(bào)告審核確認(rèn)實(shí)測(cè)報(bào)告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會(huì)、物業(yè)辦公用房屋等）。對(duì)會(huì)所、地下車庫等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積，最終計(jì)算出實(shí)際可售房屋面積。這是計(jì)算單位成本的依據(jù)，如果面積計(jì)算不準(zhǔn)確，直接影響銷售成本和銷售利潤(rùn)計(jì)算的準(zhǔn)確性。

2.項(xiàng)目總投資是個(gè)什么概念？它包含什么？

答：項(xiàng)目總投資是指項(xiàng)目建設(shè)投資、流動(dòng)資金投資和建設(shè)期利息之和，也叫投資總額，主要在項(xiàng)目可行性報(bào)告中使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)目，當(dāng)然，對(duì)項(xiàng)目總投資包含的內(nèi)容，不同的教材和企業(yè)在理論和實(shí)踐中均有不同的表述。

3．以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據(jù)銀行辦理抵押？在向交易中心辦理抵押登記的過程中應(yīng)注意什么？ 答：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

一般應(yīng)提交資料包括：申請(qǐng)表、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料、法人授權(quán)委托書及代理人身份證。

辦理在建工程抵押應(yīng)注意事項(xiàng)：

A．在建工程須其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。

B．在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押。

C．在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔(dān)保，因此應(yīng)以本公司名義辦理。

D．以商品房項(xiàng)目在建工程設(shè)定抵押的，抵押價(jià)值應(yīng)扣除用于拆遷安置、公用設(shè)施和已預(yù)售部分。同一本土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預(yù)售許可證的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后，方可對(duì)未辦理預(yù)售許可證部分土地使用權(quán)和已完工部分共同設(shè)定抵押。

4．為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)放在開發(fā)成本中資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用中準(zhǔn)確嗎？ 答：應(yīng)該計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。

5．售樓處設(shè)在小區(qū)的會(huì)所，發(fā)生的售樓處裝修費(fèi)用是作為銷售費(fèi)用處理還是記入會(huì)所的建造成本？

答：如果該裝修費(fèi)用金額較大，且裝修中考慮了以后會(huì)所經(jīng)營(yíng)或使用的需要，售樓結(jié)束后，該會(huì)所即可直接投入使用，不對(duì)原裝修作大規(guī)模調(diào)整，應(yīng)該計(jì)入建造成本。如售樓處僅是臨時(shí)裝修或布置，可以計(jì)入銷售費(fèi)用。本題歡迎有識(shí)之士討論。

6．哪些費(fèi)用可入銷售費(fèi)用？

答：房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用一般包括銷售前期費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。

銷售前期費(fèi)：核算與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時(shí)搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，如果利用會(huì)所、商場(chǎng)或住宅來暫做售樓處用的，其建造費(fèi)用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。

銷售推廣費(fèi)：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。

合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。

銷售代理費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用是銷售費(fèi)用中的主要費(fèi)用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費(fèi)，該科目核算按代理合同計(jì)算的應(yīng)付代理費(fèi)，包括已付和已計(jì)提尚未支付的部分。

7．收取定金向客戶開了收據(jù)，收取顧客第一筆房款后，定金作為樓款的一部分處理。收回的收據(jù)聯(lián)應(yīng)放在第一筆樓款后還是與收據(jù)的存根聯(lián)一起保管？

答：收回的收據(jù)要求購(gòu)房人簽注：同意定金轉(zhuǎn)房款，其金額和第一筆房款一起開具銷售發(fā)票給客戶。該件附在此憑證后。

8．現(xiàn)金流量,收入借款支票并而后通過背書進(jìn)行款項(xiàng)支付,這樣應(yīng)該不產(chǎn)生現(xiàn)金流吧? 答：現(xiàn)金凈流量為0，但應(yīng)理解為：籌資性現(xiàn)金流量為流入，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量（付款為經(jīng)營(yíng)需要）或投資性現(xiàn)金流量（付款為長(zhǎng)期資產(chǎn)購(gòu)置或股權(quán)款）或籌資性現(xiàn)金流量（付款為支持利息或分利等）為流出。

9．3月部分固定資產(chǎn)被偷,7月剛收到處理意見單,4-5月折舊仍照常計(jì)提記入遞延資產(chǎn),6月記入管理費(fèi)用,7月是否應(yīng)沖回已記入遞延資產(chǎn)及管理費(fèi)用部分的折舊? 答：應(yīng)在被盜當(dāng)月將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理，未提折舊部分不再計(jì)提，7月份根據(jù)處理意見單，扣除可取得的保險(xiǎn)賠償、責(zé)任人賠償后計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。

10．股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同需要交納印花稅？如交納按什么稅目交納？ 答：需要交納，股權(quán)轉(zhuǎn)移書證，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)的萬分之五。

11．由建設(shè)單位轉(zhuǎn)付給總包單位交納的建筑施工企業(yè)外來從業(yè)人員綜合保險(xiǎn)費(fèi)由總包單位承擔(dān)還是開發(fā)承擔(dān)？

答：外來從業(yè)人員綜合保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)由使用外來人員的單位繳納，所以應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān)。施工企業(yè)在簽訂工程承包合同中時(shí)已經(jīng)考慮這部分支出，并納入承包報(bào)價(jià)中。1.31號(hào)文中”計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?！澳男┦嵌愂找?guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計(jì)入成本的？

答：⑴應(yīng)付福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)；

⑵財(cái)政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用.采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。”

⑶國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知：“

六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行?！蓖赓Y房企在開發(fā)費(fèi)用預(yù)提方面有更大的空間。

2.把會(huì)所作為售樓處，會(huì)所的裝修費(fèi)用和工程施工費(fèi)用是放在“建筑安裝施工費(fèi)“還是在”公共配套設(shè)施費(fèi)“核算？在公共配套設(shè)施中核算的“會(huì)所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容包含些什么？

答：把會(huì)所作為售樓處，理論上是會(huì)所的臨時(shí)用途，按會(huì)所(公共配套設(shè)施)核算：（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。?

（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。?

按售樓處核算則看其是否能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算，兼作售樓處的會(huì)所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán)，為業(yè)主共有則應(yīng)該核算在公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)下。

31號(hào)文對(duì)兼作售樓處的會(huì)所缺乏考慮。

在公共配套設(shè)施中核算的“會(huì)所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容主要是配套設(shè)施建造成本，很多企業(yè)將配套設(shè)施專門作為一項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分?jǐn)傆?jì)入不同開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項(xiàng)下的公共配套設(shè)施費(fèi)。

3.房屋實(shí)測(cè)報(bào)告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產(chǎn)品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？（實(shí)測(cè)報(bào)告上可售面積指的是“住宅”）

答：根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》房屋實(shí)測(cè)報(bào)告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的中綠化的核算內(nèi)容，是否僅指建造綠化的工程費(fèi)用？綠化的面積不在建筑面積計(jì)算范圍吧？

答：綠化占地不分?jǐn)偼恋爻杀?，綠化不形成建筑物，不應(yīng)納入建筑面積計(jì)算。

5.把最終的產(chǎn)品分為“可售產(chǎn)品”和“不可售產(chǎn)品”，“可售產(chǎn)品”主要指的是住宅、辦公樓、商業(yè)；“不可售產(chǎn)品”主要為公共配套設(shè)施項(xiàng)目如會(huì)所、人防工程、自行車蓬、鍋爐房、派出所等。把“公共園林工程”作為單獨(dú)的“不可售產(chǎn)品”是否合理？個(gè)人認(rèn)為“公共園林工程”作為基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，不必要作為一產(chǎn)品來核算？

答：公共園林是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算的，可以在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)下單設(shè)子目，歸集總費(fèi)用，只是核算項(xiàng)目。

6.為招聘員工發(fā)生的招聘廣告費(fèi)（有廣告費(fèi)發(fā)票），可以放在管理費(fèi)用其他人工成本核算嗎？稅務(wù)是不是會(huì)把這一支出調(diào)整到廣告費(fèi)？

答：稅務(wù)認(rèn)定的廣告費(fèi)是為銷售產(chǎn)品所做的廣告，人員招聘廣告是人力資源費(fèi)用，不需調(diào)整。

7.發(fā)放的銷售獎(jiǎng)金通過”營(yíng)業(yè)費(fèi)用-獎(jiǎng)金”科目直接核算，不經(jīng)過“應(yīng)付工資”，單位其他工資等核算都記入“管理費(fèi)用”這樣妥否？ 答：屬于核算不規(guī)范。

8.看了水落發(fā)的知名房企成本控制表，把成本項(xiàng)目分為前期費(fèi)用，社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費(fèi)這和現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度分類不同，實(shí)際操作中這樣分合理否？稅務(wù)的口徑也是以企業(yè)會(huì)計(jì)制度為準(zhǔn)的？另外這個(gè)成本控制表怎么和目前賬務(wù)系統(tǒng)做到對(duì)接做到信息口徑一致方便開展管理工作？

答：可以解釋的是，該分類只是企業(yè)的一種選擇，有些公司將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中比較重要、控制難度大的項(xiàng)目單獨(dú)提升為一級(jí)子目，這是會(huì)計(jì)制度所允許的，象這里的社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費(fèi)均是從基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中單列出來；再有將建安工程費(fèi)分解為多個(gè)一級(jí)子目（主體建安工程費(fèi)、室外裝修工程費(fèi)、室內(nèi)裝飾工程費(fèi)等）也是可以的。

9.按上海標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同格式，購(gòu)房者在什么樣的情況下可以取消合同退房？

答：退房作為法律行為，律師介紹，按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購(gòu)房人可提出退房。

1)實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過3%。

2)開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。

3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

4)開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。

5)開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。

6)不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

7)購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致的。

8)合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。

由于上海預(yù)售合同簽署、網(wǎng)上備案，退房也要通過網(wǎng)上，因此一定程度上有些繁瑣。

10.簽訂預(yù)售合同后，把實(shí)際收到的購(gòu)房款放在“預(yù)收賬款”核算，簽訂合同后對(duì)購(gòu)房者形成了付款義務(wù)，在賬務(wù)處理上是否應(yīng)把簽訂合同的金額作為應(yīng)收款項(xiàng)在賬面上進(jìn)行反映？ 答：預(yù)售和現(xiàn)房銷售有區(qū)別，預(yù)售時(shí)因?yàn)榉课莸淖罱K交付存在不確定性，自身義務(wù)履行尚在進(jìn)行之中，不能確認(rèn)銷售收入，已收房款作為預(yù)收賬款。對(duì)按合同約定應(yīng)收未收（分期付款）部分，不宜反映為應(yīng)收賬款。若同時(shí)增加應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款，虛增資產(chǎn)負(fù)

1、為什么在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押？辦理了預(yù)售的房屋為何不能做在建工程抵押？

答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，在建工程的投入已全部由預(yù)售收入提供，辦理在建工程抵押，對(duì)同一資金需求又申請(qǐng)貸款或其他債務(wù)融資是不被允許的，當(dāng)然以前也有個(gè)別金融機(jī)構(gòu)和抵押登記部門默認(rèn)的（或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預(yù)售不登記）。

2、房地產(chǎn)測(cè)繪所在工程進(jìn)度至正負(fù)0線后，即可做在建工程測(cè)繪。而評(píng)估事務(wù)所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個(gè)工程的抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告。測(cè)繪和評(píng)估都是在建工程抵押所必須進(jìn)行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進(jìn)行在建工程抵押貸款的最早和最佳時(shí)點(diǎn)是？

答：在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時(shí)點(diǎn)應(yīng)為項(xiàng)目投入達(dá)到25％時(shí)，在此之后，預(yù)售之前就是辦理抵押貸款的最佳時(shí)間了。當(dāng)然預(yù)售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押。

關(guān)于在建項(xiàng)目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，一般認(rèn)為在建項(xiàng)目抵押必須滿足以下幾種條件：

⑴已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書。

⑵取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)。

⑶在建工程，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。

⑷在建項(xiàng)目與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

3、為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等放在開發(fā)間接費(fèi)中，不是很理解。費(fèi)用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財(cái)務(wù)費(fèi)用中資本化不妥嗎？

答：為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等為借款的輔助費(fèi)用，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款輔助費(fèi)用資本化也有規(guī)定：“第十條專門借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計(jì)入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。” 至于用什么科目核算，見仁見智。我們認(rèn)為進(jìn)入開發(fā)間接費(fèi)比較好，因?yàn)樵谝患医鹑跈C(jī)構(gòu)融資不成功，也發(fā)生類似費(fèi)用，而且類似費(fèi)用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機(jī)構(gòu)融資。

4、銷售推廣費(fèi)中的分類中媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等，按稅務(wù)口徑劃分的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是哪幾項(xiàng)？

答：廣告費(fèi)包括媒體廣告費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)，展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)作為展覽費(fèi)，其他應(yīng)歸入宣傳費(fèi)。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動(dòng)所支付的費(fèi)用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等；

廣告費(fèi)則是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務(wù)和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。

《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》明確規(guī)定，納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列3個(gè)條件：一是廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；二是已實(shí)際支付費(fèi)用，并取得相應(yīng)發(fā)票；三是通過一定的媒體傳播。不具備其中任何一個(gè)條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將不允許作為廣告費(fèi)予以稅前扣除。

5、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是否在“管理費(fèi)用”和“銷售費(fèi)用”下皆可設(shè)置核算？刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費(fèi)用可否放在管理費(fèi)用其他人本成本中核算？

答：房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房產(chǎn)所做的廣告和宣傳計(jì)入銷售費(fèi)用，而為整個(gè)企業(yè)做的形象廣告和整體宣傳可以進(jìn)管理費(fèi)用，但實(shí)務(wù)往往對(duì)此不加明確區(qū)分，全部計(jì)入銷售費(fèi)用?？钦衅笍V告發(fā)生的廣告費(fèi)用應(yīng)該放在管理費(fèi)用其他人本成本中核算。

6、對(duì)于員工上下班的交通費(fèi)補(bǔ)貼，由個(gè)人拿交通費(fèi)發(fā)票按月來報(bào)銷，應(yīng)付福利費(fèi)核算，這涉及應(yīng)交個(gè)人所得稅問題嗎？

答：應(yīng)該說這是目前多數(shù)公司的報(bào)支交通費(fèi)補(bǔ)貼的方法，但不應(yīng)從應(yīng)付福利費(fèi)列支，直接進(jìn)入費(fèi)用。

7、計(jì)提折舊以前都是按3%殘值率，計(jì)算的折舊?，F(xiàn)在按照5%的殘值率計(jì)算折舊做到稅務(wù)的處理一致，該如何帳務(wù)處理？

答：稅法對(duì)內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例規(guī)定為3％－5％，因此在3％到5％調(diào)整不影響計(jì)稅，不過作為一項(xiàng)變更，應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)部門備案，并說明變更理由。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃——從萬科與雅居樂賑災(zāi)捐贈(zèng)談起

作者：李明俊 程龍貴 深圳市智慧源企業(yè)管理咨詢有限公司 稅務(wù)咨詢顧問

2008年5月12日，四川汶川地區(qū)發(fā)生里氏8級(jí)地震，災(zāi)情及救災(zāi)抗震工作牽動(dòng)舉國(guó)人心，全國(guó)各族人民紛紛捐款、捐物，累計(jì)已超300億人民幣。其中：有兩家地產(chǎn)上市公司的捐贈(zèng)行為值得研究，一是萬科公告將在未來的3-5年以參與災(zāi)區(qū)的臨時(shí)安置、災(zāi)后恢復(fù)與重建工作等形式捐獻(xiàn)1億元（資料來源：萬科公司公告）；二是雅居樂公司宣布直接捐贈(zèng)5000萬貨幣資產(chǎn)以及大股東陳卓林兄弟以個(gè)人名義捐贈(zèng)5000萬貨幣資金。（資料來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)新聞）。兩家公司雖然都是捐款1億元，但由于捐贈(zèng)的方式和時(shí)間不同，在稅務(wù)上會(huì)產(chǎn)生較大差異，筆者在對(duì)上述兩家上市公司及其股東捐贈(zèng)行為表示敬佩之余，主要想從稅務(wù)角度談一談捐贈(zèng)方式不同在稅務(wù)上產(chǎn)生的差異性。

捐贈(zèng)作為企業(yè)一種特殊的經(jīng)營(yíng)行為，在稅務(wù)上可享受一定的稅收優(yōu)惠。新企業(yè)所得稅法第九條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。但捐贈(zèng)方式和時(shí)點(diǎn)不同，也會(huì)產(chǎn)生不同的差異，筆者結(jié)合上述兩家公司之捐贈(zèng)行為，試從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

一、捐贈(zèng)主體的選擇

萬科捐贈(zèng)主體是公司本身，雅居樂捐贈(zèng)主體分別是公司和陳氏兄弟個(gè)人，按規(guī)定，萬科有可能被允許在企業(yè)所得稅前列支一億元（假定萬科是通過政府部門或公益性團(tuán)體捐贈(zèng)而非直接捐贈(zèng)），而雅居樂公司被允許在企業(yè)所得稅前列支的最大捐贈(zèng)額是5000萬元，另外5000萬元個(gè)人支出不能在企業(yè)所得稅前列支，只能在其個(gè)人所得稅前抵扣。兩者相比，雅居樂后者將為此有可能少抵扣企業(yè)所得稅1250萬元（5000萬X25%）

二、捐贈(zèng)資產(chǎn)的選擇

捐贈(zèng)資產(chǎn)不同，其中的稅收負(fù)擔(dān)也有可能不同。萬科公司捐贈(zèng)的是未來的開發(fā)產(chǎn)品，其捐贈(zèng)額是以開發(fā)成本計(jì)算還是市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，在公告中未予明確。在企業(yè)實(shí)物捐贈(zèng)中通常都存在這樣的捐贈(zèng)額度計(jì)量的問題，對(duì)于捐贈(zèng)企業(yè)而言，無疑留有一定的空間，無論是經(jīng)營(yíng)宣傳角度還是稅務(wù)角度，都有回旋空間。而直接捐贈(zèng)貨幣資產(chǎn)，捐贈(zèng)金額已經(jīng)確定，也就不存在稅務(wù)籌劃的空間。

另一方面，稅法規(guī)定，捐贈(zèng)的開發(fā)產(chǎn)品需視同銷售繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅，三項(xiàng)合計(jì)稅負(fù)率有可能達(dá)12%以上。以1億元為例，則萬科有可能為此多支出稅負(fù)1200萬元。而雅居樂捐贈(zèng)現(xiàn)金則不存在這個(gè)問題，兩者有較大差異。

三、捐贈(zèng)額度和的選擇

新企業(yè)所得稅法規(guī)定公益性捐贈(zèng)在當(dāng)年會(huì)計(jì)利潤(rùn)的12%以內(nèi)可以稅前扣除。超過部分則不允許。萬科公告中宣布1億元捐贈(zèng)將在未來3到5年內(nèi)，根據(jù)實(shí)際需要逐年支出。那么，萬科就可以根據(jù)當(dāng)年的會(huì)計(jì)利潤(rùn)來確定當(dāng)年捐贈(zèng)額度，給企業(yè)留下了一定的稅務(wù)籌劃空間，而雅居樂公司一次性在2008年捐贈(zèng)，如果在會(huì)計(jì)利潤(rùn)12%以外，則不能在所得稅前扣除。如果捐贈(zèng)當(dāng)虧損或者盈利不足于沖減捐贈(zèng)額度，則該部分捐贈(zèng)扣除額不能在稅前扣除，會(huì)增加未來的企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)，當(dāng)然，上述兩家地產(chǎn)公司都是業(yè)績(jī)非常優(yōu)秀的公司，不會(huì)存在上述情況，但是，我們這里只是舉例而已，換到其他捐贈(zèng)企業(yè)就不一定了。故而，捐贈(zèng)額度與捐贈(zèng)的選擇很重要，企業(yè)在捐贈(zèng)時(shí)如能考慮自己當(dāng)年會(huì)計(jì)利潤(rùn)的多少，無疑會(huì)給自己留下更多的籌劃空間。

四、捐贈(zèng)途徑的選擇

稅法規(guī)定：企業(yè)如通過縣級(jí)以上人民政府及其組成部門或公益性社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行捐贈(zèng)，可以在企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的12%以內(nèi)扣除，超過部分在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)須做納稅調(diào)整，換句話說，只能在企業(yè)所得稅后列支。但如通過中國(guó)紅十字會(huì)、宋慶齡基金會(huì)等機(jī)構(gòu)時(shí)則可以100%稅前列支，不受此比例限制。而如果企業(yè)自行捐贈(zèng)，則100%不能在企業(yè)所得稅前列支，必須做納稅調(diào)整。

我們根據(jù)報(bào)道資料推測(cè)，雅居樂的1億元捐贈(zèng)應(yīng)該是通過政府部門或慈善機(jī)構(gòu)來完成的，其支出如能取得相關(guān)票據(jù)，可以在稅前直接列支，但存在的問題是，款項(xiàng)有可能被中途截留或抽取管理費(fèi)，真正能到受災(zāi)群眾手中的不知道會(huì)有多少。而萬科通過直接參與災(zāi)后重建工作，可以讓災(zāi)區(qū)人民直接受惠，享受到100%的捐贈(zèng)，但也存在著由于拿不到合法入帳的票據(jù)而無法在企業(yè)所得稅前列支的問題。現(xiàn)實(shí)中，有很多企業(yè)和個(gè)人，由于各種各樣的原因，不愿意通過政府部門或慈善機(jī)構(gòu)，而采取直接捐贈(zèng)方式，導(dǎo)致其公益善舉不能在所得稅前扣除，增加了捐贈(zèng)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

筆者在此建議，類似萬科這樣的善舉，可以自行建設(shè)，待房屋建好后再通過政府相關(guān)部門或慈善機(jī)構(gòu)“定向捐贈(zèng)”，中間有專人負(fù)責(zé)落實(shí)與監(jiān)督，則有可能解決信息不透明所帶來的其他問題，同時(shí)也可以解決稅前入帳問題，降低企業(yè)稅負(fù)，提高捐款的熱情和積極性。一方有難，八方支援。捐贈(zèng)行為無疑應(yīng)大力提倡。但不同的捐贈(zèng)行為與方式給企業(yè)帶來的稅負(fù)影響會(huì)不同，值得廣大納稅人思考。

備注：可以100%在所得稅前扣除的公益性機(jī)構(gòu)主要包括：福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)、紅十字事業(yè)、農(nóng)村義務(wù)教育、公益性青少年活動(dòng)場(chǎng)所、世博會(huì)、第二十九屆奧運(yùn)會(huì)、中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)、中國(guó)華文教育基金會(huì)、中國(guó)綠化基金會(huì)、中國(guó)婦女發(fā)展基金會(huì)、中國(guó)關(guān)心下一代健康體育基金會(huì)、中國(guó)生物多樣性保護(hù)基金會(huì)、中國(guó)兒童少年基金會(huì)、中國(guó)光彩事業(yè)基金會(huì)、中國(guó)醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展基金會(huì)、中國(guó)教育發(fā)展基金會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中華健康快車基金會(huì)、孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)基金會(huì)、中華慈善總會(huì)、中國(guó)法律援助基金會(huì)、中華見義勇為基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、中國(guó)福利會(huì)、中國(guó)殘疾人福利基金會(huì)、中國(guó)扶貧基金會(huì)、中國(guó)煤礦塵肺病治療基金會(huì)、中華環(huán)境保護(hù)基金會(huì)。

1.根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、民政部《關(guān)于公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]160號(hào))第一條的規(guī)定。企業(yè)通過公益性社會(huì)團(tuán)體或者縣級(jí)以上人民政府及其部門，用于公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出，在利潤(rùn)總額12％以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣 除。根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，間接捐贈(zèng)準(zhǔn)予限額扣除，而直接捐贈(zèng)不允許稅前扣除。

第四篇：關(guān)于合伙企業(yè)的稅收問題

引言

私募股權(quán)基金(以下簡(jiǎn)稱“基金”)一般采取合伙制或公司制的法律形式。有限合伙因其靈活的組織架構(gòu)和稅收便利等優(yōu)勢(shì)為基金通常所采用。我國(guó)所得稅法規(guī)政策已經(jīng)確立合伙企業(yè)不征收企業(yè)所得稅的基本制度，因此，有限合伙制股權(quán)基金的所得稅問題，主要是指基金投資人(即基金的普通合伙人和有限合伙人)、基金管理人、基金管理團(tuán)隊(duì)等市場(chǎng)主體如何計(jì)算和繳納企業(yè)所得稅。

以下從合伙企業(yè)所得稅法規(guī)政策現(xiàn)有基本規(guī)定及演變過程出發(fā)，分析基金相關(guān)市場(chǎng)主體取得收入的主要類型、性質(zhì)及相應(yīng)稅負(fù)，并以此說明在基金設(shè)立和運(yùn)作過程中的稅收優(yōu)化做法。外商投資合伙企業(yè)及外國(guó)合伙人(個(gè)人或法人)的所得稅問題，在此暫不涉及。

一、合伙企業(yè)所得稅基本規(guī)定

有關(guān)合伙企業(yè)的所得稅，國(guó)家層面的主要法規(guī)政策及演變過程如下：

(一)16號(hào)文

《國(guó)務(wù)院關(guān)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)征收所得稅問題的通知(國(guó)發(fā)[2000]16號(hào))》(以下簡(jiǎn)稱“16號(hào)文”)，其主要規(guī)定為：從2000年1月1日起停止對(duì)合伙企業(yè)征收企業(yè)所得稅，其投資者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，比照個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得征收個(gè)人所得稅。

16號(hào)文在國(guó)家法規(guī)層面上首次確立了合伙企業(yè)不征收企業(yè)所得稅的原則。

(二)91號(hào)文

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個(gè)人所得稅的規(guī)定>的通知(財(cái)稅[2000]91號(hào))》(以下簡(jiǎn)稱“91號(hào)文”)，其主要規(guī)定包括：(1)合伙企業(yè)每一納稅的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額，作為投資者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，比照《個(gè)人所得稅法》的“個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”應(yīng)稅項(xiàng)目，適用5-35%的五級(jí)超額累進(jìn)稅率，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。(2)投資者的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局參照個(gè)人所得稅法“工資、薪金所得”項(xiàng)目的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)確定。投資者的工資不得在稅前扣除。(3)投資者興辦兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的(包括參與興辦)，終了時(shí)，應(yīng)匯總從所有企業(yè)取得的應(yīng)納稅所得額，據(jù)此確定適用稅率并計(jì)算繳納應(yīng)納稅款。(4)投資者興辦兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損不能跨企業(yè)彌補(bǔ)。

91號(hào)文規(guī)定合伙企業(yè)可以在稅前扣除成本、費(fèi)用及損失以及具體的比例或金額限制，從而明確投資者應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法。91號(hào)文還規(guī)定了投資者興辦多個(gè)合伙企業(yè)的情況下，應(yīng)納稅所得額應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算，但經(jīng)營(yíng)虧損卻不能跨企業(yè)彌補(bǔ)。通常認(rèn)為這一規(guī)定不利于鼓勵(lì)投資者投資多個(gè)基金，因而也不利于專門投資于基金的基金(Fund of Fund)的發(fā)展。

(三)84號(hào)文

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于《關(guān)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個(gè)人所得稅的規(guī)定》執(zhí)行口徑的通知(國(guó)稅函(2001)84號(hào))》(以下簡(jiǎn)稱“84號(hào)文”)，其主要規(guī)定為：合伙企業(yè)對(duì)外投資分回的利息或者股息、紅利，不并入企業(yè)的收入，而應(yīng)單獨(dú)作為投資者個(gè)人取得的利息、股息、紅利所得，按“利息、股息、紅利所得”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

84號(hào)文首次就自然人合伙人就合伙企業(yè)“利息、股息、紅利”等對(duì)外投資收益分配所得可以保留其原有法律屬性計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，同時(shí)部分地確定了合伙企業(yè)“先分后稅”的原則，因而在一定程度上體現(xiàn)了合伙企業(yè)所得稅“透明體”的特點(diǎn)，成為各地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)基金發(fā)展的稅收政策中的競(jìng)相援引的條文。但是，84號(hào)文對(duì)合伙企業(yè)除“利息、股息、紅利”等對(duì)外投資收益以外的其他收入在分配時(shí)是否同樣保留其原有法律屬性沒有明確，這也成為各地方政府相關(guān)政策無法回避或刻意模糊之處。

(四)65號(hào)文

就合伙企業(yè)稅前扣除問題，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)體工商戶個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)個(gè)人所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知(財(cái)稅[2008]65號(hào))》(以下簡(jiǎn)稱“65號(hào)文”)進(jìn)一步規(guī)定：(1)合伙企業(yè)向其從業(yè)人員實(shí)際支付的合理的工資、薪金支出，允許在稅前據(jù)實(shí)扣除;(2)合伙企業(yè)撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、發(fā)生的職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)支出分別在工資薪金總額2%、14%、2.5%的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)據(jù)實(shí)扣除;(3)合伙企業(yè)每一納稅發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用不超過當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入15%的部分，可據(jù)實(shí)扣除超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅結(jié)轉(zhuǎn)扣除;(4)合伙企業(yè)每一納稅發(fā)生的與其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入的5‰。

65號(hào)文就合伙企業(yè)層面發(fā)生的成本和費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)在91號(hào)文的基礎(chǔ)上進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化和限制。

(五)159號(hào)文

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合伙企業(yè)合伙人所得稅問題的通知(財(cái)稅[2008]159號(hào))》(以下簡(jiǎn)稱“159號(hào)文”)第二條進(jìn)一步規(guī)定：合伙企業(yè)以每一個(gè)合伙人為納稅義務(wù)人。合伙企業(yè)合伙人是自然人的，繳納個(gè)人所得稅;合伙人是法人和其他組織的，繳納企業(yè)所得稅。

159號(hào)文首次針對(duì)法人和其他組織作為合伙企業(yè)合伙人的情形下所得稅問題做出原則性規(guī)定，并正式確定“先分后稅”的原則。但是，159號(hào)文就合伙企業(yè)從被投資企業(yè)取得的不同類型的所得在向合伙人分配時(shí)其性質(zhì)是否保持不變這一問題仍未給出明確答案。因此，在合伙人是法人和其他組織的情況下，是否必須就合伙企業(yè)從被投資企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收入進(jìn)行分配時(shí)的所得繳納企業(yè)所得稅，似乎并不明確。非但如此，159號(hào)文籠統(tǒng)規(guī)定“合伙人是法人和其他組織的，繳納企業(yè)所得稅”，似乎意味著法人和其他組織從合伙企業(yè)取得的所有收入(包括股息、紅利等權(quán)益性投資收益)均應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，這在理論和實(shí)務(wù)上都造成了一定的混淆[1]。

(六)62號(hào)文

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)體工商戶業(yè)主、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)自然人投資者個(gè)人所得稅費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知(財(cái)稅[2011]62號(hào))》(以下簡(jiǎn)稱“62號(hào)文”)明確：合伙企業(yè)自然人投資者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得依法計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，投資者本人的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一確定為42000元/年(3500元/月);投資者的工資不得在稅前扣除。62號(hào)文只是在91號(hào)文的基礎(chǔ)上，根據(jù)2011年個(gè)人所得稅法的修改，相應(yīng)地調(diào)整自然人投資者的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

在地方法規(guī)和政策層面，各地方政府為鼓勵(lì)私募股權(quán)投資的發(fā)展，紛紛出臺(tái)促進(jìn)股權(quán)投資基金發(fā)展的政策，其中都含有合伙企業(yè)所得稅處理的相關(guān)規(guī)定。縱觀各地出臺(tái)的合伙企業(yè)所得稅規(guī)定，大多只是重復(fù)上述國(guó)家層面已有的規(guī)定，但也有細(xì)微的突破。以下分別以天津市、上海市和北京市的有關(guān)政策規(guī)定為例進(jìn)行分析：

(一)天津市

天津市《促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展辦法》規(guī)定：以有限合伙形式設(shè)立的合伙制股權(quán)投資基金中，自然人有限合伙人，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按照“利息、股息、紅利所得”或“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率適用20%;自然人普通合伙人，既執(zhí)行合伙業(yè)務(wù)又為基金的出資人的，取得的所得能劃分清楚時(shí)，對(duì)其中的投資收益或股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益部分，稅率適用20%。

天津的政策在84號(hào)文的基礎(chǔ)上有一定的突破：即除利息、股息和紅利等權(quán)益性投資收益外，合伙人因合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其持有的被投資企業(yè)股權(quán)取得的收益亦可以按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個(gè)人所得稅，稅率適用20%。

(二)上海市

上海市2008年發(fā)布的《關(guān)于本市股權(quán)投資企業(yè)工商登記等事項(xiàng)的通知》規(guī)定，以有限合伙形式設(shè)立的股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按照國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定，由合伙人分別繳納所得稅。其中，執(zhí)行有限合伙企業(yè)合伙事務(wù)的自然人普通合伙人，按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，按“個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”應(yīng)稅項(xiàng)目，適用5%-35%的五級(jí)超額累進(jìn)稅率，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。不執(zhí)行有限合伙企業(yè)合伙事務(wù)的自然人有限合伙人，其從有限合伙企業(yè)取得的股權(quán)投資收益[2]，按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，按“利息、股息、紅利所得”應(yīng)稅項(xiàng)目，依20%稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

上海市該政策應(yīng)該說完全是在前述國(guó)家政策的范圍內(nèi)做出的，不但沒有任何突破，而且還有主動(dòng)限縮的嫌疑。例如，就普通合伙人的所得的部分，上海的政策并沒有像天津的政策一樣對(duì)于其收入的性質(zhì)進(jìn)一步區(qū)分，而是一概按照“個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”適用5-35%的稅率征收個(gè)人所得稅。按照84號(hào)文的理解，普通合伙人收入中屬于股權(quán)投資收益的部分，應(yīng)該可以按“利息、股息、紅利所得”稅目適用20%稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。對(duì)于合伙人因合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其持有的被投資企業(yè)股權(quán)取得的收益是否可以像天津的政策一樣按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目適用20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，上海市該政策并未予以明確。

上海市有關(guān)部可能意識(shí)到上述問題，因而在其2011年5月3日發(fā)布的政策修訂版《關(guān)于本市股權(quán)投資企業(yè)工商登記等事項(xiàng)的通知(修訂)》有關(guān)合伙制股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理企業(yè)的所得稅問題一節(jié)中，僅僅保留“以合伙企業(yè)形式設(shè)立的股權(quán)投資企業(yè)和股權(quán)投資管理企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得及其他所得，按照國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定，由合伙人作為納稅人，按照“先分后稅”原則，分別繳納所得稅”的規(guī)定，其余已全部刪除。

(三)北京市

北京市《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展的意見》規(guī)定：合伙制股權(quán)基金和合伙制管理企業(yè)不作為所得稅納稅主體，采取“先分后稅”方式，由合伙人分別繳納個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅;合伙制股權(quán)基金中個(gè)人合伙人取得的收益，按照“利息、股息、紅利所得”或者“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個(gè)人所得稅，稅率為20%。

北京的上述政策雖然從表述上與天津略有不同，但從實(shí)質(zhì)上則基本完全一致，即合伙人(包括普通合伙人和有限合伙人)取得的股權(quán)投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益部分，均可以按照“利息、股息、紅利所得”或“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目適用20%稅率計(jì)算征收個(gè)人所得稅。

二、基金投資人

有限合伙制基金本身并非所得稅的課稅主體，因而有關(guān)其所得稅問題主要考慮其投資人(即基金普通合伙人和有限合伙人)從基金取得收入時(shí)的稅務(wù)處理。合伙人取得的收入的類型不同，則直接與其應(yīng)當(dāng)適用的稅目和稅率相關(guān)。

從基金收入的類型來看，主要包括以下幾類：

(一)從被投資企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益

投資人為公司的，公司應(yīng)就該部分收入繳納企業(yè)所得稅。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)合伙企業(yè)“透明體”的特點(diǎn)和稅法原理，其收入在分配給合伙人時(shí)法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)維持不變，因而公司取得的該部分收入屬于《企業(yè)所得稅法》第二十六條第一款第(二)項(xiàng)所述的“符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益”，應(yīng)當(dāng)依據(jù)該條規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

投資人為個(gè)人的，依據(jù)84號(hào)文這部分收入應(yīng)當(dāng)適用“利息、股息、紅利”稅目按照20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

投資人為合伙企業(yè)的，由該合伙企業(yè)自然人合伙人按照5-35%稅率繳納個(gè)人所得稅(比照個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得)或公司合伙人依法繳納企業(yè)所得稅。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)合伙企業(yè)所得稅“透明體”的特點(diǎn)，該合伙企業(yè)的自然人合伙人應(yīng)當(dāng)適用“利息、股息、紅利”稅目按照20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，而公司合伙人則依法可以免稅。

(二)轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)取得的收益

投資人為公司的，應(yīng)就這部分收入按照自身所得稅率繳納企業(yè)所得稅。

投資人為個(gè)人的，按照國(guó)家層面的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照“個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”稅目適用5-35%超額累進(jìn)稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，但按照天津和北京等地方政策，則可以按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目適用20%稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

投資人為合伙企業(yè)的，由該合伙企業(yè)自然人合伙人按照5-35%稅率繳納個(gè)人所得稅(比照個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得)或公司合伙人依法繳納企業(yè)所得稅。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，該合伙企業(yè)的自然人合伙人可以適用“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目按照20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

三、基金管理人

基金管理人一般采取公司制或合伙制的法律形式。基于節(jié)稅的考慮，基金管理人亦通常設(shè)立為有限合伙的形式[3]。

基金管理人的收入類型主要是基金的管理費(fèi)(通常為基金募資總額的1-2%)和收益分成(即carried interest，通常為基金增值部分的20%)。但基金管理人無論是公司形式還是有限合伙形式，均須就其取得的管理費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)于收益分成的法律性質(zhì)是屬于“服務(wù)收入”還是“投資收益”存在不同的理解和做法。為避免收益分成在基金管理人的賬目上與管理費(fèi)一視同仁被課以營(yíng)業(yè)稅，基金管理人在賬目處理上必須十分清晰。更為保守的做法是，設(shè)立兩家管理企業(yè)，其中一家擔(dān)任基金的普通合伙人，另一家擔(dān)任基金的管理人，由管理人收取管理費(fèi)，由普通合伙人收取收益分成。

基金管理人為公司的，應(yīng)就其從基金取得的所有收入(包括管理費(fèi)和收益分成)課征25%的企業(yè)所得稅。依據(jù)前述理由，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此時(shí)基金管理人所得中屬于基金從被投資企業(yè)取得的“股息、紅利”等權(quán)益性投資收益應(yīng)免征企業(yè)所得稅。

基金管理人為合伙企業(yè)的，基金管理人不適用企業(yè)所得稅，由其合伙人依法繳納個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅。詳情請(qǐng)參見本文第四部分的討論。

四、基金管理團(tuán)隊(duì)

從基金的現(xiàn)狀和趨勢(shì)來看，為了打造基金管理品牌及實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離等目的，基金管理團(tuán)隊(duì)一般不會(huì)直接擔(dān)任基金的管理人(或普通合伙人)，而是先設(shè)立公司或者有限合伙制的企業(yè)，由該企業(yè)擔(dān)任基金的管理人及/或普通合伙人。而且，在基金管理人層面，為避免團(tuán)隊(duì)成員變動(dòng)帶來的影響，基金管理團(tuán)隊(duì)通常在上面還架設(shè)一層或多層主體。

目前基金法律實(shí)務(wù)中，基金管理團(tuán)隊(duì)一般先成立有限公司，由有限公司作為普通合伙人及團(tuán)隊(duì)成員作為有限合伙人設(shè)立有限合伙企業(yè)，并由該有限合伙企業(yè)擔(dān)任基金的普通合伙人及管理人;或者按照前述同樣股權(quán)架構(gòu)設(shè)立兩家有限合伙企業(yè)，其中一家擔(dān)任基金的普通合伙人，另一家擔(dān)任基金的管理人。

在上述法律架構(gòu)下，基金管理團(tuán)隊(duì)收入的主要類型及相關(guān)稅收待遇如下：

(一)以有限合伙人身份從基金管理人取得的分配收入

就該部分收入，其最初性質(zhì)就屬于管理費(fèi)收入，在基金管理人分配給其合伙人時(shí)，公司形式的普通合伙人應(yīng)當(dāng)依法繳納企業(yè)所得稅，管理團(tuán)隊(duì)成員以有限合伙人身份取得的收入，應(yīng)當(dāng)適用“個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”稅目以及5-35%五級(jí)超額累進(jìn)稅率繳納個(gè)人所得稅。

(二)以有限合伙人身份從基金的普通合伙人取得的分配收入

就該部分收入，其最初性質(zhì)應(yīng)屬于投資收益(包括股權(quán)投資收益和股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益)，但目前法規(guī)政策就間接(即中間透過一層或多層合伙形式的實(shí)體)從合伙制基金取得的收入是否仍然可以遵照其最初屬性確定個(gè)人所得稅處理方法并無明確規(guī)定。

因此，在目前國(guó)家及地方法規(guī)政策下，該部分收入可能需全部適用“個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得”稅目以及5-35%五級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。如上所述，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)該部分收入的最初屬性，分別適用 “利息、股息、紅利所得”(例如就股權(quán)投資收益部分)或“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”(例如就股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益部分)稅目按照20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

上述不同的稅務(wù)處理方法，也是基金管理團(tuán)隊(duì)考慮是否選擇前述法律架構(gòu)設(shè)立基金管理人或基金的普通合伙人的主要考慮因素。特別是考慮到各地方政府有關(guān)基金的稅收政策中的不同立場(chǎng)，管理團(tuán)隊(duì)在發(fā)起和設(shè)立基金時(shí)應(yīng)盡力就上述問題與地方稅務(wù)部門進(jìn)行厘清，從而確定稅收最優(yōu)化的法律架構(gòu)。

五、結(jié)語

有限合伙已經(jīng)成為私募股權(quán)基金法律架構(gòu)中通常采用的法律形式，目前合伙企業(yè)所得稅法規(guī)政策的滯后和模糊可以說在一定程度上成為私募股權(quán)投資行業(yè)發(fā)展的障礙之一。

產(chǎn)生上述結(jié)果的直接原因在于：目前合伙企業(yè)所得稅主要法規(guī)政策均在《合伙企業(yè)法》修改之前制定，大部分屬于國(guó)稅總局的部門規(guī)章和政策，而且大都針對(duì)自然人投資設(shè)立普通合伙企業(yè)的情形。2006年《合伙企業(yè)法》修訂之后，不但公司和合伙企業(yè)本身可以作為合伙企業(yè)的合伙人，有限合伙企業(yè)這一新的法律形式也隨之出現(xiàn)，而這些新情況在原有法規(guī)政策中基本沒有體現(xiàn)。

因此，目前合伙企業(yè)所得稅法規(guī)政策已經(jīng)嚴(yán)重脫離現(xiàn)實(shí)情況，急需國(guó)家制定和出臺(tái)統(tǒng)一的合伙企業(yè)所得稅法，根據(jù)目前合伙企業(yè)的實(shí)際情況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要就合伙企業(yè)所得稅問題進(jìn)行統(tǒng)一和全面的規(guī)定。

[1]根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為企業(yè)的免稅收入。按照84號(hào)文的基本精神，合伙企業(yè)對(duì)外投資取得股息、紅利等權(quán)益性投資收益應(yīng)當(dāng)視為合伙人的直接收入，而且性質(zhì)上仍然為股息、紅利等權(quán)益性投資收益，即視同合伙人直接從被投資企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，從而免征企業(yè)所得稅。159號(hào)文沒有區(qū)分法人及其他組織從合伙企業(yè)取得收入的類型和性質(zhì)，籠統(tǒng)規(guī)定均應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅，顯然與84號(hào)文的基本精神以及合伙企業(yè)書覅基本原理不符。

[2] 我們理解股權(quán)投資收益與股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益屬于不同的法律概念，兩者在個(gè)人所得稅法下的歸屬稅目亦有不同，前者屬于“利息、股息、紅利”，后者屬于“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”。因此，此處所指的“股權(quán)投資收益”，嚴(yán)格意義上來說僅指 “利息、股息、紅利”，而不包括因合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓被投資企業(yè)股權(quán)取得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。

[3] 如本文第四部分所提到的，盡管基金管理企業(yè)設(shè)立為有限合伙企業(yè)的情形下，基金管理團(tuán)隊(duì)收入在稅務(wù)處理上存在不確定性，有可能均適用個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得稅目按照5-35%超額累進(jìn)稅率繳納個(gè)人所得稅。但是，基金管理企業(yè)設(shè)立為有限公司的情形下，則存在雙重征稅的問題，基金管理團(tuán)隊(duì)的最終稅負(fù)可能達(dá)到40%。因此，基金管理企業(yè)設(shè)立為有限合伙在稅負(fù)上通常更為有利。

第五篇：供熱企業(yè)常見稅務(wù)問題

最近幾個(gè)月經(jīng)常接到客戶電話，咨詢有關(guān)供熱企業(yè)稅收問題，像一次性收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，在流轉(zhuǎn)稅上應(yīng)繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅？在企業(yè)所得稅上是一次性確認(rèn)收入還是分期確認(rèn)收入？熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)是享受還是放棄向居民供熱免征增值稅的優(yōu)惠？自產(chǎn)暖氣或外購(gòu)暖氣用于職工福利涉稅問題？熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)能否享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠？這些問題都是供熱企業(yè)財(cái)務(wù)人員比較關(guān)心的問題，部分問題稅收政策規(guī)定尚不明確，讓人感覺無所適從，針對(duì)上述問題，筆者結(jié)合現(xiàn)行稅收政策對(duì)供熱企業(yè)的涉稅問題做一下梳理。

一、繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策

為保障居民供熱采暖，2011年11月24日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2011]118號(hào)），就“三北”地區(qū)供熱企業(yè)（以下稱供熱企業(yè)）繼續(xù)免征增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅做出明確：自2011年供暖期至2015年12月31日，對(duì)供熱企業(yè)向居民個(gè)人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費(fèi)收入繼續(xù)免征增值稅；自2011年7月1日至2015年12月31日，對(duì)向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

財(cái)稅[2011]118號(hào)基本上延續(xù)了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2009]11號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，部分供熱企業(yè)在執(zhí)行財(cái)稅[2009]11號(hào)和財(cái)稅[2011]118號(hào)文件時(shí)出現(xiàn)了一些迫切需要解決的問題： 1.享受還是放棄增值稅免稅政策

財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于金屬礦非金屬礦采選產(chǎn)品增值稅稅率的通知》（財(cái)稅[2008]171號(hào)），明確自2009年1月1日開始，供熱企業(yè)所需主要原料煤炭，增值稅稅率由13%調(diào)高至17%，而銷售暖氣的增值稅稅率為13%。按照財(cái)稅[2009]11號(hào)和財(cái)稅[2011]118號(hào)文件的規(guī)定，供熱企業(yè)向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入免征增值稅，但是企業(yè)的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅稅率的不同，加之銷售熱價(jià)一般執(zhí)行政府定價(jià)，向居民供熱的售價(jià)偏低，部分供熱企業(yè)享受免稅反而使進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出大于免繳的銷項(xiàng)稅，導(dǎo)致多繳納稅款。為了避免這種情況，供熱企業(yè)，尤其是熱電聯(lián)產(chǎn)的企業(yè)，享受還是放棄增值稅免稅政策，需要根據(jù)不同的情況進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算。

就熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)是享受還是放棄增值稅免稅政策做出判斷時(shí)，需要比較向居民供熱的銷項(xiàng)稅額和免稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額的大小。首先，需確定向居民供熱的銷售額，按照財(cái)稅[2011]118號(hào)文件的規(guī)定，通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算當(dāng)月免征增值稅的采暖費(fèi)收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營(yíng)企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例，熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)當(dāng)月全部采暖費(fèi)收入×熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)免稅收入比例，計(jì)算出向居民供熱的采暖費(fèi)收入。

其次，確定向居民供熱發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，對(duì)于熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)，一般無法判斷所購(gòu)進(jìn)的煤炭哪些用于發(fā)電，哪些用于供熱，根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：一般納稅人兼營(yíng)免稅項(xiàng)目或者非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)月無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷售額、非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額合計(jì)÷當(dāng)月全部銷售額、營(yíng)業(yè)額合計(jì)。對(duì)于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，還有另外一種計(jì)算向居民供熱所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額的方法，由于熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)可以將不同熱值的煤炭換算成標(biāo)煤，也可以計(jì)算出一單位的熱力，耗用多少標(biāo)煤，利用熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供的向居民供熱量，計(jì)算出耗用多少標(biāo)煤，進(jìn)而計(jì)算出向居民供熱發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額。至于采用哪種計(jì)算方法更準(zhǔn)確，企業(yè)可以根據(jù)自身情況和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求來確定。

通過上述計(jì)算得出的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)向居民供熱的增值稅銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額，對(duì)其進(jìn)行比較，如果供熱銷項(xiàng)稅額>進(jìn)項(xiàng)稅額，則爭(zhēng)取免稅較劃算；反過來，放棄免稅權(quán)合適，做出上述判斷還需要考慮未來幾年企業(yè)經(jīng)營(yíng)及稅金上可能的變化。需要提醒的是，按照稅收政策的規(guī)定，放棄免稅權(quán)要進(jìn)行申請(qǐng)，并且一經(jīng)放棄36個(gè)月不得重新申請(qǐng)。目前有些地方的掌握是，如果是新辦企業(yè)，一直沒有享受此免稅政策，則可以從開業(yè)后不申請(qǐng)享受優(yōu)惠政策，也就不需要去申請(qǐng)放棄免稅權(quán)了。2.如何享受增值稅免稅政策

對(duì)于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，如經(jīng)過測(cè)算，決定享受向居民供熱的增值稅免稅政策，還存在著如何享受增值稅免稅政策的問題，根據(jù)政策規(guī)定，生產(chǎn)企業(yè)免稅收入的比例應(yīng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營(yíng)企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定。但是，這個(gè)免稅收入比例的確定，部分地區(qū)還需要稅務(wù)機(jī)關(guān)先行認(rèn)可，才可以進(jìn)行免稅，這就存在著時(shí)間差異，生產(chǎn)企業(yè)不能在當(dāng)期進(jìn)行直接享受免稅。于是，有的地方執(zhí)行的是供熱企業(yè)當(dāng)期居民供暖可以按照免稅進(jìn)行，但生產(chǎn)企業(yè)要先進(jìn)行納稅，并開具增值稅專用發(fā)票，在整個(gè)供暖期結(jié)束以后，再核定經(jīng)營(yíng)企業(yè)的居民供暖比例，反饋到生產(chǎn)企業(yè)，再進(jìn)行退稅。

此種操作雖然是按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行的，但存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)免征增值稅貨物專用發(fā)票管理的通知》（國(guó)稅函[2005]780號(hào)）的規(guī)定，增值稅一般納稅人銷售免稅貨物，一律不得開具增值稅專用發(fā)票（國(guó)有糧食購(gòu)銷企業(yè)銷售免稅糧食除外）。如違反規(guī)定開具專用發(fā)票的，則對(duì)其開具的銷售額依照增值稅適用稅率全額征收增值稅，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并按照《發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定予以處罰。另外，對(duì)于享受增值稅免稅優(yōu)惠的，相對(duì)應(yīng)的城建稅及附加費(fèi)也不需要計(jì)算繳納，由于增值稅歸國(guó)稅管，城建稅及附加費(fèi)歸地稅管，熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求，采取增值稅先征后退的，相對(duì)應(yīng)繳納的城建稅及附加費(fèi)能否退還，還需要積極與當(dāng)?shù)刂鞴艿囟惥譁贤ā?/p>

二、熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)能否享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠

對(duì)于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，不直接向居民供熱，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策，國(guó)家級(jí)政策規(guī)定的不是很明確，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此也有著不同的理解。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2006]117號(hào)），免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的供熱企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。

財(cái)稅[2009]11號(hào)和財(cái)稅[2011]118號(hào)文件則是這樣規(guī)定的，向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營(yíng)其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。所稱供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的上述文件，對(duì)于通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地是否享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的政策，在措辭上比較模糊，各地執(zhí)行時(shí)有著不同的理解，部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求不直接向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)不能享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的政策。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為可以享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的政策。有的地方下發(fā)了具體政策，比如北京市，《北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（京財(cái)稅[2009]682號(hào)）第三條規(guī)定：對(duì)不直接向居民供熱的熱力生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)由熱力產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)為其出具書面材料確認(rèn)向居民供熱取得的采暖費(fèi)收入。第四條規(guī)定：供熱企業(yè)在本房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征期內(nèi)可按上一免稅比例自行計(jì)算本免繳房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅款。也可先暫按上一免稅比例計(jì)算本免繳稅款，于本終了后30日內(nèi)，按本免稅比例重新計(jì)算免繳稅款，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，對(duì)已繳稅款多退少補(bǔ)。不直接向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策，在國(guó)家級(jí)政策尚不明確，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)存在不同理解的情形下，建議相關(guān)企業(yè)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通，積極爭(zhēng)取。

三、供熱企業(yè)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)處理問題

供熱企業(yè)向用熱單位收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，又稱入網(wǎng)費(fèi)，流轉(zhuǎn)稅應(yīng)繳納增值稅還是繳納營(yíng)業(yè)稅？應(yīng)開具何種發(fā)票？因一次性收取金額較大，且與此相對(duì)應(yīng)的成本主要是固定資產(chǎn)（入網(wǎng)工程轉(zhuǎn)資后形成）計(jì)提的折舊，在企業(yè)所得稅上，一次性收取的入網(wǎng)費(fèi)是否可以分期確認(rèn)收入？下面我們針對(duì)這些疑問來進(jìn)行討論。

1.收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)涉及的流轉(zhuǎn)稅及發(fā)票開具問題

大多供熱企業(yè)對(duì)于收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)是繳納增值稅還是繳納營(yíng)業(yè)稅存在疑問：早在2002年，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)燃?xì)馄髽I(yè)收取的管道煤氣初裝費(fèi)，發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于管道煤氣集資費(fèi)（初裝費(fèi)）征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2002]105號(hào)），文件規(guī)定：管道煤氣集資費(fèi)(初裝費(fèi))，是用于管道煤氣工程建設(shè)和技術(shù)改造，在報(bào)裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，對(duì)管道煤氣集資費(fèi)(初裝費(fèi))，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。按該政策理解，收取的初裝費(fèi)應(yīng)按照應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅并開具發(fā)票。

而在2003年1月15日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)），第一條規(guī)定：關(guān)于征收范圍問題

（一）燃?xì)夤竞蜕a(chǎn)、銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的單位，在銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，代有關(guān)部門向購(gòu)買方收取的集資費(fèi)（包括管道煤氣集資款〈初裝費(fèi)〉）、手續(xù)費(fèi)、代收款等，屬于增值稅價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。按該政策理解，代有關(guān)部門向購(gòu)買方收取的初裝費(fèi)，屬于增值稅價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)征收增值稅并開具增值稅發(fā)票，不征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)上述政策，部分供熱企業(yè)感到無所適從，收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)到底是應(yīng)開具增值稅發(fā)票還是應(yīng)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，無法做出判斷。鑒于此，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2005]165號(hào)），第八條規(guī)定：對(duì)從事公用事業(yè)的納稅人收取的一次性費(fèi)用是否征收增值稅問題

對(duì)從事熱力、電力、燃?xì)?、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費(fèi)用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。

根據(jù)財(cái)稅[2005]165號(hào)文件，我們可以做出判斷：供熱企業(yè)向購(gòu)買方收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。一般供熱企業(yè)與客戶要簽訂供熱合同，如合同約定收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)與供熱期內(nèi)供熱量有直接關(guān)系的，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅，并開具增值稅發(fā)票；與供熱期內(nèi)供熱量無直接關(guān)系的，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅并開具發(fā)票。供熱企業(yè)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局會(huì)規(guī)定供熱單價(jià)，一般居民采暖熱價(jià)采取政府定價(jià)，其他熱價(jià)采取政府指導(dǎo)價(jià)，取暖費(fèi)可以按建筑面積、使用面積、供暖時(shí)間、供暖量等因素計(jì)算，對(duì)供熱企業(yè)來講，較難判斷所收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)是否與銷售數(shù)量有關(guān)，對(duì)于新區(qū)開發(fā)，由開發(fā)建設(shè)單位投資配套建設(shè)供熱設(shè)施，其外管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)一般是向開發(fā)建設(shè)單位收取；對(duì)于舊區(qū)住宅補(bǔ)建供熱設(shè)施的，室內(nèi)設(shè)施初裝費(fèi)全部由受益住戶負(fù)擔(dān)，其外管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)一般也是由收益住戶承擔(dān)。多數(shù)供熱企業(yè)簽訂的供熱合同所規(guī)定的供熱量往往與收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)無直接的關(guān)聯(lián)，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。2.一次性收到的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)應(yīng)該一次性確認(rèn)收入還是分期確認(rèn)

國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的現(xiàn)行稅收法規(guī)文件，沒有明確對(duì)供熱企業(yè)一次性收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)進(jìn)行定性，一般認(rèn)為供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)屬于向客戶收取的供熱管道的安裝費(fèi)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）第二條規(guī)定：安裝費(fèi)，應(yīng)根據(jù)安裝完工進(jìn)度確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)并繳納企業(yè)所得稅。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費(fèi)在確認(rèn)商品銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)確認(rèn)收入。供熱企業(yè)收取供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)時(shí)，相應(yīng)入網(wǎng)工程一般已經(jīng)完工，據(jù)此判斷，收取的入網(wǎng)費(fèi)收入應(yīng)全額確認(rèn)為應(yīng)納稅收入。

上述判斷的依據(jù)為：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十三條規(guī)定：企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以分期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（二）企業(yè)受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，按照納稅內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

又根據(jù)國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件第二條規(guī)定：安裝費(fèi)。應(yīng)根據(jù)安裝完工進(jìn)度確認(rèn)收入。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費(fèi)在確認(rèn)商品銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)確認(rèn)收入。

供熱企業(yè)收取供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，但所建設(shè)的供熱管網(wǎng)屬于供熱企業(yè)的資產(chǎn)，又與普通意義上的收取安裝費(fèi)有不同之處。因此，各地就收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何納稅問題在理解上有所不同。比如吉林省國(guó)家稅務(wù)局、吉林省地方稅務(wù)局認(rèn)為供熱企業(yè)收取的該收入屬于特許權(quán)使用費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)在合同約定的收款日期確認(rèn)收入，提前收取或者未約定日期的在實(shí)際收款日確認(rèn)收入，其政策摘錄如下：《吉林省地方稅務(wù)局吉林省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于供熱企業(yè)收取的一次性入網(wǎng)費(fèi)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（地稅發(fā)[2008]137號(hào)）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十條規(guī)定，供熱企業(yè)取得的一次性入網(wǎng)費(fèi)收入，按照合同約定的使用人應(yīng)付一次性入網(wǎng)費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；使用人提前付款或者未約定付款日期的，以實(shí)際收到一次性入網(wǎng)費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；河北省地稅局的要求則是供熱企業(yè)可以在取得收入的3年內(nèi)均勻計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。政策摘錄如下：《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（冀地稅發(fā)[2009]48號(hào)）第三條規(guī)定：關(guān)于電力增容費(fèi)、供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、集中供熱初裝費(fèi)的稅務(wù)處理問題 對(duì)企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而向相關(guān)單位繳納的電力增容費(fèi)、供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、集中供熱初裝費(fèi)，應(yīng)作為其他長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷期限不得低于3年。相關(guān)單位收取的上述費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入收入總額，在3年內(nèi)均勻計(jì)入其當(dāng)年應(yīng)納稅所得額計(jì)征企業(yè)所得稅。

綜上所述，由于國(guó)家稅務(wù)局沒有對(duì)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何進(jìn)行稅務(wù)處理做出明確規(guī)定，將供熱企業(yè)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)理解為安裝費(fèi)，按安裝進(jìn)度確認(rèn)收入，僅是依據(jù)現(xiàn)行政策的一般性理解。當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)局對(duì)供熱企業(yè)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)出臺(tái)針對(duì)性政策的，相關(guān)企業(yè)可以依其規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)局沒有出臺(tái)針對(duì)性政策的，建議相關(guān)企業(yè)就上述理解與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，以期獲得操作指導(dǎo)。

需要提醒注意的是，針對(duì)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)，總局政策尚不明確。在會(huì)計(jì)處理上，《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<關(guān)于企業(yè)收取的一次性入網(wǎng)費(fèi)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定>的通知》（財(cái)會(huì)字[2003]16號(hào)）對(duì)供熱企業(yè)一次性收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何處理有明確的規(guī)定，取得入網(wǎng)費(fèi)收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入遞延收益，與客戶簽訂合同的，在合同約定的服務(wù)期限內(nèi)分?jǐn)偞_認(rèn)收入；合同未約定服務(wù)期限，但能合理確定服務(wù)期的，按該期限分?jǐn)偞_認(rèn)收入；合同未約定服務(wù)期限，也無法對(duì)服務(wù)期限做出合理估計(jì)的，則應(yīng)按不低于10年的期限分?jǐn)偂?/p>

相關(guān)具體規(guī)定如下：財(cái)會(huì)字[2003]16號(hào)規(guī)定：

（一）企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定在取得入網(wǎng)費(fèi)收入時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“遞延收益”科目。

記入“遞延收益”科目的金額應(yīng)按合理的期限平均攤銷，分期確認(rèn)為收入。確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)借記“遞延收益”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目。

如果企業(yè)在提供服務(wù)的期間內(nèi)終止提供服務(wù)或是將該公共服務(wù)設(shè)施對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)將“遞延收益”科目的余額全部確認(rèn)為終止服務(wù)或轉(zhuǎn)讓當(dāng)期的收入，借記“遞延收益”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目。

（二）企業(yè)應(yīng)按以下原則確定對(duì)已記入“遞延收益”科目的入網(wǎng)費(fèi)適用的分?jǐn)偲谙蓿?/p>

a、企業(yè)與客戶簽訂的服務(wù)合同中明確規(guī)定了未來提供服務(wù)的期限，應(yīng)按合同中規(guī)定的期限分?jǐn)偂?/p>

b、企業(yè)與客戶簽訂的服務(wù)合同中沒有明確規(guī)定未來提供服務(wù)的期限，但企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和客戶的實(shí)際情況，能夠合理確定服務(wù)期限的，應(yīng)在該期限內(nèi)分?jǐn)偂?/p>

c、企業(yè)與客戶簽訂的服務(wù)合同中沒有明確規(guī)定未來應(yīng)提供服務(wù)的期限，也無法對(duì)提供服務(wù)期限作出合理估計(jì)的，則應(yīng)按不低于10年的期限分?jǐn)偂?/p>

從稅收的角度，除有明確的針對(duì)性政策的地區(qū)外，供熱企業(yè)應(yīng)就其收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何確認(rèn)企業(yè)所得稅收入問題，加強(qiáng)與主管稅務(wù)局的溝通，尋求指導(dǎo)。從會(huì)計(jì)處理的角度，財(cái)會(huì)字[2003]16號(hào)文件是2003年發(fā)布的，之后財(cái)政部并未將該政策作廢，對(duì)于自2007年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的供熱企業(yè)，因收入準(zhǔn)則所規(guī)定的是一些大的核算原則，對(duì)收取的供熱管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)如何確認(rèn)收入，規(guī)定的沒有那么具體，企業(yè)可繼續(xù)參考財(cái)會(huì)字[2003]16號(hào)的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。從另外一個(gè)角度考慮，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅法》第二十一條的規(guī)定：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算?？梢砸瓿?，對(duì)一些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅法未做規(guī)定的，可以參考現(xiàn)行有效的會(huì)計(jì)規(guī)定與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取不再進(jìn)行調(diào)整。

四、自產(chǎn)暖氣或外購(gòu)暖氣用于職工福利涉稅問題

一般的供熱企業(yè)所在區(qū)域比較偏遠(yuǎn)，廠區(qū)和生活區(qū)大多建在一起，存在著向家屬區(qū)無償供暖的情況。該問題屬于熱電企業(yè)常見問題，而且基本上屬于稅務(wù)局稅務(wù)檢查時(shí)的必查問題。即涉及增值稅，又涉及企業(yè)所得稅，下面分別展開分析： 1.涉及增值稅 對(duì)于自產(chǎn)產(chǎn)品用于福利部門則是視同銷售，而外購(gòu)貨物用于福利部門則需作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)將自產(chǎn)暖氣向本企業(yè)職工供暖，屬于《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第五款所規(guī)定的“將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)”，應(yīng)當(dāng)視同銷售，按其最近時(shí)期熱力產(chǎn)品平均銷售價(jià)格確定銷售額，繳納13%的增值稅。但在向居民供熱的免稅期間內(nèi)，與之相應(yīng)的購(gòu)進(jìn)貨物或勞務(wù)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)作轉(zhuǎn)出處理。

熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)，因暖氣是外購(gòu)的，將外購(gòu)暖氣向本企業(yè)職工供暖，則屬于《增值稅暫行條例》第十條“進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣”的第一款所規(guī)定的“用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物”，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額也就不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，需作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。2.涉及企業(yè)所得稅

供熱企業(yè)將自產(chǎn)或外購(gòu)的暖氣向本企業(yè)職工供暖，屬于國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）文第二條規(guī)定的“因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。”，其中的第三款所規(guī)定的“用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利”，應(yīng)作視同銷售處理。

以上是筆者結(jié)合供熱企業(yè)財(cái)務(wù)人員日常比較關(guān)心問題，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，對(duì)供熱企業(yè)部分涉稅問題做了一下梳理，希望對(duì)您的工作有所幫助。因個(gè)別問題政策規(guī)定尚不明確，相關(guān)分析僅供參考，我們和大家一起，期待著稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)針對(duì)性的文件。