第一篇：我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產(chǎn)開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣點但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù)。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業(yè)利潤

第二篇：我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及

稅務稽查、管理對策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產(chǎn)開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣點但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。

第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù)。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況

根據(jù)國稅發(fā)【XX】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時在進行結算調整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或 “其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積XX多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加萬元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結轉固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務招待費超支。超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據(jù)。

如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。

開發(fā)成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費支出的依據(jù)和比例 土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產(chǎn)權交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規(guī)模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑

面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m 2 ,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/ m 2，高層造價為1400-1500元/ m 2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法

針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業(yè)務，企業(yè)財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款” “其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業(yè)務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅元，長期掛帳。經(jīng)核實企業(yè)未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務檢查的幾點建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性(一)從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務檢查的方法，由單一的檢查改為檢查與開發(fā)項目檢查相結合。房地產(chǎn)企業(yè)應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業(yè)情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結合行業(yè)的特點，規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規(guī)范企業(yè)財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。(二)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領、用、存制度。(三)完善對預收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。(五)完善規(guī)范二手房轉讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。首先通過與房管部門的聯(lián)系和配合，及時掌握二手房轉讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對房屋中介機構的管理，對二手房的交易活動進行全程監(jiān)控。(六)重點項目定期報告制度。對以地換房、城中村改造、舊城改造、開發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項目，實行定期向稅務主管部門報告制度，便于稅務機關及時掌握開發(fā)情況，結合具體情況適時地調整征管辦法。

第三篇：我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。(二)市區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。(三)新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產(chǎn)開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣點但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù)。

（二）會計核算特點：

1、收入核算房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計算特點房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時在進行結算調整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或 “其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉銷售成本的方法是以

第四篇：我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質以私有、股

份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。(二)市區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。(三)新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產(chǎn)開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣點但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù)。

（二）會計核算特點：

1、收入核算房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計算特點房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時在進行結算調整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告

第五篇：我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及稅務稽查、管理對策

我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及

稅務稽查、管理對策

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產(chǎn)開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣點但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。

第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù)。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據(jù)“工程價款結算單”對預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況

根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時在進行結算調整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬

元熱力集資款，造成少繳營業(yè)稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結轉固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務招待費超支。超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據(jù)。

如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。

開發(fā)成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收瓤房屋產(chǎn)權交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收瓤；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收瓤、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收瓤、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收瓤、公共建地費【針對小規(guī)模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收瓤、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收瓤、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收瓤煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收瓤、規(guī)化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收瓤；房屋產(chǎn)權交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收瓤；代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項目的工

程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法

針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業(yè)務，企業(yè)財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業(yè)務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實企業(yè)未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務檢查的幾點建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性

(一)從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務檢查的方法，由單一的檢查改為檢查與開發(fā)項目檢查相結合。房地產(chǎn)企業(yè)應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業(yè)情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結合行業(yè)的特點，規(guī)范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規(guī)范企業(yè)財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。

(五)完善規(guī)范二手房轉讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。首先通過與房管部門的聯(lián)系和配合，及時掌握二手房轉讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對房屋中介機構的管理，對二手房的交易活動進行全程監(jiān)控。(六)重點項目定期報告制度。對以地換房、城中村改造、舊城改造、開發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項目，實行定期向稅務主管部門報告制度，便于稅務機關及時掌握開發(fā)情況，結合具體情況適時地調整征管辦法。