第一篇：陜北煤電基地項目融資案例分析

陜北坑口電站項目融資案例分析

一.項目概況：

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，黨和政府決定加快實施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，在“十五”期間，將在陜北建設(shè)大型坑口電站。該項目作為國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要組成部分，不僅發(fā)揮了陜北的資源優(yōu)勢，促進革命老區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，更是國家高瞻遠矚、總攬全局、面向新世紀做出的重大決策，具有十分重大的經(jīng)濟和政治意義。

該項目位于陜北榆林地區(qū)，是煤電一體化聯(lián)營，綜合開發(fā)利用陜北煤炭資源，生產(chǎn)的電力全部送往華北、山東電網(wǎng)?？涌陔娬疽?guī)劃總?cè)萘?280（38×60）萬千瓦發(fā)電機組，總投資約400億元人民幣，項目前期包括神木電廠360（規(guī)劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發(fā)電機組和配套年產(chǎn)1000萬～1500萬噸的黃土廟煤礦；府谷電廠360（規(guī)劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發(fā)電機組和配套年產(chǎn)1000萬～1500萬噸的三道溝煤礦；榆林電廠240（4×60萬千瓦）萬千瓦發(fā)電機組和配套年產(chǎn)800萬～1200萬噸的金牛煤礦，全部建成后將成為我國裝機容量最大的坑口電站基地。

榆林地區(qū)煤炭儲量豐富，已探明儲量1427.4億噸，煤田開采條件優(yōu)越，投資少，成本低，煤質(zhì)優(yōu)良，屬特低灰份、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量的優(yōu)質(zhì)環(huán)保動力煤；榆林境內(nèi)地表水、地下水資源豐富；榆林市轄區(qū)人口密度為每平方公里73人，工業(yè)很少，坑口電站建成投產(chǎn)后，其二氧化硫排放指標仍在總量控制范圍之內(nèi)，各項環(huán)境指標仍低于國家二級標準；榆林距華北電網(wǎng)負荷中心北京的距離僅為450公里左右，是西北地區(qū)實施“西電東送”北部通道最理想的送出點。該項目造價低，電價優(yōu)勢明顯，競爭能力強；具有長期、穩(wěn)定的電力市場，項目的經(jīng)濟效益十分明顯。

二、項目資金結(jié)構(gòu)：

建設(shè)陜北坑口電站總投資約需400億元人民幣，投資額巨大，按照新建電力項目20%資本金要求，完成該項目的建設(shè)，投資方需投入資本金達80億元左右。另外，需要融資320億元，方能滿足項目資金需要。電力企業(yè)所處公用基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)特點是行業(yè)回報率不高，單靠企業(yè)自己內(nèi)部的條件，很難完成項目的建設(shè)，必須采取有力措施，擴大融資渠道。經(jīng)過研究論證，制定出以下的籌資方案：

1.招商引資

招商引資即引入外部投資者，共同參與項目建設(shè)，解決資本金缺口，按照國家有關(guān)建設(shè)項

目的相關(guān)規(guī)定，項目建設(shè)必須采用現(xiàn)代企業(yè)制度，由幾家投資方共同出資，成立項目有限責(zé)任公司。這也是國內(nèi)、國際通行作法，各投資方按照出資比例，投入資本金，享受投資回報，承擔(dān)投資風(fēng)險；項目公司負責(zé)資本金外的融資，負責(zé)項目的建設(shè)、管理營運，償還債務(wù)，承擔(dān)建設(shè)、經(jīng)營責(zé)任。融資擔(dān)保可由投資方按照出資比例提供擔(dān)保。

2.銀行貸款

銀行貸款。由于項目投資巨大，建設(shè)周期長，需要長期資金的支持，作為基礎(chǔ)能源行業(yè)，項目投產(chǎn)后收入非常穩(wěn)定，特別是該項目生產(chǎn)的電力主要送往華北、山東電網(wǎng)，這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，電力需求增長保持了8%左右的速度，電力市場前景較好?？涌陔娬镜拿簝r低，運輸費用便宜，具有上網(wǎng)電價優(yōu)勢，市場競爭性強，項目未來的償還能力很有保障。

3.其他融資方式

本項目資本金占項目總投資的20%，約80億元，對投資方自身的投資實力以及自有資金的籌措能力和對國家金融政策和金融品種的把握有較高的要求。由于該項目屬于國家重點發(fā)展項目，受到國家產(chǎn)業(yè)政策支持，對于投資方而言，通過上市增發(fā)新股或者是配股方式籌措資金是一種渠道。

在投資方資產(chǎn)負債率不高的條件下，公司具有長期、穩(wěn)定的償債能力，也可通過申請發(fā)行企業(yè)債卷解決，目前國家的利率水平較低，有利于發(fā)行企業(yè)債卷融資，企業(yè)債卷票面利率規(guī)定要求不低于同期的國債利率，不高于同期存款利率的40%，中短期債卷3年期為2.1%～2.94%，5年期為2.88%～4.032%，長期債卷10年期為4.4%～4.6%，15年期為4.9%～5.4%，20年期為5.5%～6%，低于同期的貸款利率，同時債卷發(fā)行后，可以申請上市流通交易，債卷利率高于銀行存款利率，對投資者有吸引力。申請發(fā)行長期企業(yè)債卷，也是籌資的一種選擇。

三、項目融資分析：

建設(shè)陜北坑口電站項目是抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，按照“十五”規(guī)劃，貫徹“西電東送，南北互供，全國聯(lián)網(wǎng)”的戰(zhàn)略部署，是一項功在當代、利在千秋的宏偉工程。該項目的建設(shè)得到了各級政府和領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，國家計委也充分認可了該項目的關(guān)鍵地位和作用，其建設(shè)意義重大，是國家重點扶持的項目。由于坑口電站規(guī)劃總?cè)萘?280萬千瓦，比建設(shè)中的三峽水電站還要大得多，故投資額巨大。該項目融資有以下幾個特點：

1.項目前景好

該項目受到國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，而且是投資能源建設(shè)，而能源的緊缺直接影響到經(jīng)濟發(fā)展。我國北方的電力供應(yīng)緊張是長期困繞經(jīng)濟建設(shè)的問題，很多大中型工業(yè)項目上馬還需要自建發(fā)電系統(tǒng)，因此，“西電東送”就是利用西北的煤炭資源優(yōu)勢解決東部的電力緊缺，所以該

項目的市場前景很好。

另一方面，電力行業(yè)在我國基本屬于壟斷行業(yè)，市場的競爭局面并不明顯，再加之該項目用煤成本低，冷卻用水且利用地下水資源，不受河水因季節(jié)變化的影響，生產(chǎn)穩(wěn)定，市場有保障，資金回收可靠，償還能力強。

2.投資額高

項目總投資約需400億元人民幣，除去20%的資本金，即80億元，還需融資320億元。3.時間跨度大

工程是分期建設(shè)，總工期是在十年以上，而資金是逐年注入的，前面的工程已投入運行，后面的工程還未開始建設(shè)。

4.融資方案多

因該項目的前景好，又是國家重點項目，投資回報有保障，各方投資的積極性都很高，因此，可供選擇的融資方案也很多。

通過對幾種投資方案進行分析，各有特點。招商引資首先對外部投資者進行征詢和篩選，然后對其實力進行考察，征選出實力較強的投資者。外部投資者在相互合作中特別是資金、技術(shù)、管理、資源、市場優(yōu)勢互補至關(guān)重要，可強化投資者的信心。此方式投資方、項目公司各層次責(zé)、權(quán)、利清晰，符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求，有利于項目的建設(shè)和管理，可降低造價、控制成本，為電站后續(xù)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)，確保投資回報。

四．項目融資保障：

1．項目資金利用

銀行貸款間接籌資方式成本相對較高，但解決資金量大，資金供應(yīng)穩(wěn)定，有國家目前鼓勵投資電力等基礎(chǔ)設(shè)施政策支持，通過多家銀行組成的財團貸款，提供資金具有可靠的保證，通過項目有限責(zé)任公司與各家銀行簽訂固定資產(chǎn)投資長期貸款協(xié)議，各出資方則按照出資比例為項目公司的貸款提供擔(dān)保，項目融資可得到有效解決。

發(fā)行新的股本或債卷是籌集長期資金的途徑，通常企業(yè)的固定資產(chǎn)投資可用長期資本籌資，并且使長期債務(wù)的期限與所置資產(chǎn)的壽命相匹配，用固定資產(chǎn)在壽命期內(nèi)產(chǎn)生的效益為長期負債還本付息。若將用于所置固定資產(chǎn)的長期負債換成短期負債，則必須每年借新債來償還舊債，每年都要根據(jù)市場利率調(diào)整短期借款的利率，這使企業(yè)履行的支付責(zé)任不確定，增大企業(yè)償還債務(wù)的風(fēng)險。

2.項目營運資本

營運資本是投入流動資產(chǎn)的資本，流動資產(chǎn)包括了現(xiàn)金、有價證卷、應(yīng)收帳款和存貨等，流動資產(chǎn)是企業(yè)從購買原材料進行生產(chǎn)，直至銷售產(chǎn)品收回貨款這一生產(chǎn)和營銷過程中所必須的資產(chǎn)。企業(yè)流動資產(chǎn)所占用的資金一部分來源于長期資本，一部分來源于短期負債。

從陜北坑口電站項目的情況來看，是建設(shè)將煤炭資源轉(zhuǎn)化為電力能源過程的工程，企業(yè)的產(chǎn)品是電力，電力能源在我國的行業(yè)壟斷狀況是存在的，流動資產(chǎn)中的應(yīng)收帳款相對其它行業(yè)周轉(zhuǎn)要快一些。流動資產(chǎn)中的存貨包括原材料、零配件、半成品和成品等，因本項目建設(shè)中電站和煤礦是配套建設(shè)，統(tǒng)一管理，原料的來源已由企業(yè)自己控制；而生產(chǎn)用水是抽取地下水，其取水系統(tǒng)也隨項目配套建設(shè)，由于該項目產(chǎn)品的特殊性，以及項目配套完善，組織生產(chǎn)具有較強的獨立性，受銷售和生產(chǎn)呈季節(jié)性或周期性變化影響很小，故流動資產(chǎn)中穩(wěn)定流動資產(chǎn)所占的比例比波動流動資產(chǎn)所占比例大很多，所以，根據(jù)本項目償還能力強，產(chǎn)品市場好的特點，將部分穩(wěn)定流動資產(chǎn)也用中短期負債來解決，可降低資本成本。

本項目是國家重點項目，政府的支持使項目的資金運作有極大的優(yōu)勢，再加上行業(yè)壟斷使應(yīng)收帳款及時回收，存貨量少，市場需求量大，需最大限度發(fā)揮生產(chǎn)能力等，都使短期負債的支付有保障。因此，采用長、中、短期融資策略相結(jié)合的方式，合理的運用和安排資金，是能夠使項目營運資本的管理更合理化，保證項目的建設(shè)資金需求，使項目能夠以較低成本產(chǎn)生最好的效益。

電力產(chǎn)品這種特殊成品作為存貨是不易保存的，根據(jù)對電力市場的調(diào)查，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，電力供應(yīng)仍很緊張，電力資源的缺乏往往不僅不能限制生產(chǎn)，反而應(yīng)加大生產(chǎn)能力，因此在存貨一項，不會積壓大量資金。而應(yīng)收帳款和存貨往往在流動資產(chǎn)中占有很大比例，這使得營運資本的管理得到了簡化。

五．綜合評價： 項目融資的關(guān)鍵首先在于項目本身符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求，本項目順應(yīng)了西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，同時又是投資與經(jīng)濟建設(shè)密切相關(guān)的能源產(chǎn)業(yè)，具有很好的市場前景，項目充分利用了陜北產(chǎn)煤的資源優(yōu)勢，就地轉(zhuǎn)化為電力資源，既解決了煤炭資源外運的困難，又解決了東部電力能源缺乏的困境，項目的收益也較好，具有較強的償還能力和償債保證。在國家宏觀經(jīng)濟形勢下，充分利用投資者的積極性，中短期和長期融資方案都應(yīng)吸納，便于采取多種資金籌資方式和金融品種綜合運用，滿足整個項目建設(shè)的資金需求。在項目建設(shè)階段，通過合理調(diào)度資金，保證資本金的早期投入，可以減少項目的財務(wù)費用，在一定程度上，降低了工程造價，達到既滿足資金需求又有效降低資金成本的目的。

第二篇：陜北煤電基地項目融資案例分析1（推薦）

陜北煤電基地項目融資案例分析

一.項目概況： 該項目位于陜北榆林地區(qū)，是煤電一體化聯(lián)營，綜合開發(fā)利用陜北煤炭資源，生產(chǎn)的電力全部送往華北、山東電網(wǎng)?？涌陔娬疽?guī)劃總?cè)萘?280（38×60）萬千瓦發(fā)電機組，總投資約400億元人民幣，項目前期包括神木電廠360（規(guī)劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發(fā)電機組和配套年產(chǎn)1000萬～1500萬噸的黃土廟煤礦；府谷電廠360（規(guī)劃容量6×60萬千瓦，一期工程4×60萬千瓦）萬千瓦發(fā)電機組和配套年產(chǎn)1000萬～1500萬噸的三道溝煤礦；榆林電廠240（4×60萬千瓦）萬千瓦發(fā)電機組和配套年產(chǎn)800萬～1200萬噸的金牛煤礦，全部建成后將成為我國裝機容量最大的坑口電站基地。

二、項目融資分析： 建設(shè)陜北煤電基地項目是抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，按照“十五”規(guī)劃，貫徹“西電東送，南北互供，全國聯(lián)網(wǎng)”的戰(zhàn)略部署，是一項功在當代、利在千秋的宏偉工程。該項目的建設(shè)得到了各級政府和領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，國家計委也充分認可了該項目的關(guān)鍵地位和作用，其建設(shè)意義重大，是國家重點扶持的項目。由于坑口電站規(guī)劃總?cè)萘?280萬千瓦，比建設(shè)中的三峽水電站還要大得多，故投資額巨大。因此，選好籌資方案，做好融資工作是保證工程順利實施的一項關(guān)鍵工作。該項目融資有以下幾個特點：

1.項目前景好

該項目受到國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，而且是投資能源建設(shè)，而能源的緊缺直接影響到經(jīng)濟發(fā)展。

2.投資額高

項目總投資約需400億元人民幣，除去20%的資本金，即80億元，還需融資320億元。3.時間跨度大

工程是分期建設(shè)，總工期是在十年以上，而資金是逐年注入的，前面的工程已投入運行，后面的工程還未開始建設(shè)。

4.融資方案多

因該項目的前景好，又是國家重點項目，投資回報有保障，各方投資的積極性都很高，因此，可供選擇的融資方案也很多。

三、項目資金來源： 建設(shè)陜北坑口電站總投資約需400億元人民幣，投資額巨大，按照新建電力項目20%資本金要求，完成該項目的建設(shè)，投資方需投入資本金達80億元左右。另外，需要融資320億元，方能滿足項目資金需要。電力企業(yè)所處公用基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)特點是行業(yè)回報率不高，單靠企業(yè)自己內(nèi)部的條件，很難完成項目的建設(shè)，必須采取有力措施，擴大融資渠道。經(jīng)過研究論證，制定出以下的籌資方案： 1.招商引資

招商引資即引入外部投資者，共同參與項目建設(shè)，解決資本金缺口，按照國家有關(guān)建設(shè)項目的相關(guān)規(guī)定，項目建設(shè)必須采用現(xiàn)代企業(yè)制度，由幾家投資方共同出資，成立項目有限責(zé)任公司。

2.項目融資

項目融資即銀行貸款。由于項目投資巨大，建設(shè)周期長，需要長期資金的支持，作為基礎(chǔ)能源行業(yè)，項目投產(chǎn)后收入非常穩(wěn)定，特別是該項目生產(chǎn)的電力主要送往華北、山東電網(wǎng)，這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，電力需求增長保持了8%左右的速度，電力市場前景較好，坑口電站的煤價低，運輸費用便宜，具有上網(wǎng)電價優(yōu)勢，市場競爭性強，項目未來的償還能力很有保障。

3.其他融資方式

本項目資本金占項目總投資的20%，約80億元，對投資方自身的投資實力以及自有資金的籌措能力和對國家金融政策和金融品種的把握有較高的要求。

四、分析與評述 項目融資的關(guān)鍵首先在于項目本身符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求，本項目順應(yīng)了西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，同時又是投資與經(jīng)濟建設(shè)密切相關(guān)的能源產(chǎn)業(yè)，具有很好的市場前景，項目充分利用了陜北產(chǎn)煤的資源優(yōu)勢，就地轉(zhuǎn)化為電力資源，既解決了煤炭資源外運的困難，又解決了東部電力能源缺乏的困境，項目的收益也較好，具有較強的償還能力和償債保證。在國家宏觀經(jīng)濟形勢下，充分利用投資者的積極性，中短期和長期融資方案都應(yīng)吸納，便于采取多種資金籌資方式和金融品種綜合運用，滿足整個項目建設(shè)的資金需求。因該項目產(chǎn)品的特殊性，進一步簡化了營運資本的管理，提高了營運資本的經(jīng)營效益，在保證資金需求的同時，盡可能減少融資的成本，提高收益，如采用適中型的籌資策略，會使籌資成本偏高，可采用激進型的籌資策略，項目因政府支持及行業(yè)壟斷并具有償還能力強和產(chǎn)品市場前景好的優(yōu)勢，可極大限度的化解激進型籌資策略帶來的風(fēng)險。在項目建設(shè)階段，通過合理調(diào)度資金，保證資本金的早期投入，可以減少項目的財務(wù)費用，在一定程度上，降低了工程造價，達到既滿足資金需求又有效降低資金成本的目的。

第三篇：煤電基地水資源供應(yīng)能力分析.

煤電基地水資源供應(yīng)能力分析

西部和北部主要煤炭產(chǎn)區(qū)水資源缺乏，大力提倡節(jié)約用水、循環(huán)用水勢在必行。我國水資源(地表水和地下水)分布總體呈“南富北貧”的特點。晉陜蒙寧新黑等6省區(qū)煤炭資源豐富，保有儲量約占全國的79.7%，而水資源總量僅占全國的9.98%。在這六省區(qū)規(guī)劃建設(shè)的十個煤電基地(山西、陜北、彬長、寧東、蒙西、錫盟、呼盟、寶清、哈密和準東)中，彬長、呼盟和寶清地區(qū)水資源相對豐富，且開發(fā)利用率低，未來地表水的開發(fā)利用潛力較大，是新增水資源供應(yīng)的主要來源；蒙西、錫盟、陜北、寧東、哈密和準東地區(qū)水資源較為缺乏，地表水開發(fā)利用率相對較高，未來需要采取多種方式提高供水能力。

通過采取措施，在滿足工農(nóng)業(yè)、生活及生態(tài)用水的基礎(chǔ)上，我國西部、北部主要煤炭產(chǎn)區(qū)具備大規(guī)模建設(shè)煤電基地的水資源支撐條件。2007—2008年，晉陜蒙寧新黑等6省區(qū)相繼開展了煤電基地建設(shè)水資源供應(yīng)能力研究，并通過當?shù)厮鞴懿块T主持的評審。未來煤電基地的供水來源主要有地表水(含引黃河水的“水權(quán)交換”)、城市中水和礦坑排水三大來源。采用大型空冷型節(jié)水機組，并結(jié)合各地區(qū)水資源開發(fā)規(guī)劃及水利工程建設(shè)規(guī)劃，采取各種節(jié)水、污水利用措施，到2020年十個煤電基地可新增供水能力22.28億立方米／年，可支撐新增裝機規(guī)模5.6億千瓦。

通過采用大型空冷發(fā)電機組，煤電已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的用水大戶。在煤炭生產(chǎn)基地規(guī)模化開發(fā)建設(shè)煤電基地，不會影響所在地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的用水需求。近年來，相關(guān)發(fā)電企業(yè)在主要煤炭產(chǎn)區(qū)開展了大量電源前期工作，十個煤電基地電源儲備項目總規(guī)模達4億千瓦，其中達到可研深度的電源規(guī)模為1.5億千瓦。根據(jù)規(guī)劃研究，預(yù)計到2020年各煤炭產(chǎn)區(qū)的規(guī)劃裝機容量為2.87億千瓦，其中外送規(guī)模約1.6億千瓦。煤電基地建設(shè)用水占當?shù)厝鐣偣┧康谋壤苄。A(yù)計2020年十個煤電基地所需發(fā)電用水僅占全社會供水總量的4.3%左右。

第四篇：項目融資決策報告(融資案例分析)

“世紀星”項目融資決策報告

“世紀星”項目概況

總投資8.99億元，項目前期己經(jīng)投入2.8億，項目2003年竣工，建設(shè)期一年，預(yù)計總投資8.99億元，己取得一期土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;同時，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金。所以資金缺口比較大。這個項目是天鴻地產(chǎn)公司的第四個項目，項目建設(shè)上存在的問題不大，融資便成了重中之重。

投資所面臨的環(huán)境

項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)業(yè)在90年代中期之后開始成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國今后20年持續(xù)經(jīng)濟成長的重要推動力量。而且其發(fā)展勢頭正盛，是投資的黃金時期。

世紀星項目位于城市繁華商業(yè)地段，商業(yè)建筑較多，如果繼續(xù)開發(fā)商業(yè)建筑則會造成資源的浪費，反觀由于居民住房相對較少，所以該項目建成后對于促進當?shù)厣虡I(yè)進一步繁榮有著積極意義。通過調(diào)查比較我們發(fā)現(xiàn)世紀星項目最合適的用途即為高檔民用建筑，可以突顯該建筑的氣質(zhì)特色和該地區(qū)能夠很好的融為一體。

地區(qū)房地產(chǎn)各類市場在國家大的宏觀環(huán)境下發(fā)展前景十分良好，中國社會財富的積累，首先表現(xiàn)為居民擁有金融貨幣數(shù)量的迅速增長，作為社會公眾而言，房地產(chǎn)既是一種消費品，也是一種資本品。世紀星項目所在的建設(shè)項目專業(yè)市場就處在這正高速發(fā)展的經(jīng)濟大潮中。2003年，我國人口達到一個新的小高峰，居民對居住環(huán)境的要求隨著解決溫飽提升到了一定的高度，人們對居房有了更高的要求。

從政策的角度來看，中國人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，121號文件的核心內(nèi)容是: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目申請銀行貸款，其企業(yè)自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%;商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴禁跨地區(qū)使用;2.商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交房地產(chǎn)開發(fā)項目土地出讓金的貸款，開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具有“四證”;

3.房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上;買地的錢也不能靠銀行貸款來交;4.禁止施工企業(yè)貸款墊資開發(fā);另外，只有在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對購房人發(fā)放貸款。央行的這些具體規(guī)定無疑拗斷了絕大多數(shù)房地產(chǎn)商過去賴以生存的自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資的資金鏈，這無疑也是對自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資模式的一種極大限制。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風(fēng)險能力較弱的中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場。若全面實施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)業(yè)資金鏈繃緊，部分產(chǎn)項目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計:該政策實施將使約50%房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70%以上的項目無法繼續(xù)?！?/p>

在這種情況下，2003年天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目“世紀星”和“鴻盛大廈”項目也面對這種艱難的處境。其中“世紀星”項目2003年竣工，預(yù)計總投資8.99億元，項目前期已經(jīng)投入2.8億元，并己取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。央行121號文的執(zhí)行，沒有四證無法向銀行申請貸款，同時項目開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，無法滿足自有資金不能低于項目開發(fā)的30%的最低限。而且，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金以及及時變現(xiàn)，將資金用于下一步的土地儲備。按照121號文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)自有資金必須達到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達到30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)的所有者權(quán)益，這些無疑增加了項目的政策風(fēng)險。

專業(yè)項目市場分析：天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金15000萬元，截止2000年底，公司資產(chǎn)總額53，742，01萬元，凈資產(chǎn)22，071.45萬元，累計開復(fù)工面積57.95萬平方米，竣工面積42.6萬平方米。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為商品住宅、普通辦公樓及商業(yè)設(shè)施。土地與資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩大要素，土地是房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，在總量控制趨減的情況下，土地市場上價格競爭激烈。當土地以公開競爭的方式供給，而土地供給量減少的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司必然要在土地的投入上增加資金。在開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足、以傳統(tǒng)自有資金+銀行貸款的融資方式，用拍賣和招投標的方式受讓土地，必然使房地產(chǎn)開發(fā)公司很難有更多的資金用于開發(fā)建設(shè)。

項目房地產(chǎn)市場分析：2003年整個房地產(chǎn)市場延續(xù)2002年的高速發(fā)展的態(tài)勢，國家統(tǒng)計局當時的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年一至五月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資兩千八百多億元人民幣，比去年同期增長百分之三十三;在這種情況下，世紀星項目和眾多的項目沒有什么太大的差別，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。天鴻房地產(chǎn)公司逐步認識到不能僅依靠自有資金+銀行貸款這種傳統(tǒng)融資方式來開發(fā)項目，這就使得該項目擁有其他項目所無法比擬的優(yōu)勢，即資金的來源比其他項目要更為可靠。同時，由于該項目位于商業(yè)繁榮區(qū)，市場售價能夠有一定的保證，資金的回收比其他項目要好，這一點對于一個大型的建設(shè)項目是極為難得的，也是該項目的一大競爭優(yōu)勢。在同類項目中，只有前年完工的鑫苑國際項目能夠與之形成一定的競爭態(tài)勢。鑫苑國際項目于2001年完工，項目總投資4.3億元，該項目規(guī)劃占地面積3.9萬平方米、建筑面積16萬平方米，實際建筑面積17.66萬平方米（含地下商業(yè)用房）。其中，住宅6.77萬平方米，商住、商業(yè)用房9.23萬平方米。但其無論在投資規(guī)模還是在設(shè)計造型上都無法與世紀星相媲美，且世紀星所處地區(qū)較之更為繁榮，故競爭力較世紀星稍弱。

方案一

項目模式：直接融資

投資結(jié)構(gòu)：由浙商聯(lián)盟和天鴻地產(chǎn)組成非公司型合資結(jié)構(gòu)。其中浙商聯(lián)盟直接向國內(nèi)銀行進行融資負責(zé)項目款項的40%，天鴻地產(chǎn)向國內(nèi)銀行和歐洲銀行分別融資項目資金的60%，兩家公司通過合資協(xié)議確定合作關(guān)系，通過各自自有資金+銀行貸款，天鴻公司在過去開發(fā)的許多房地產(chǎn)項目其自有資金只達到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進行房地產(chǎn)開發(fā)。公司項目投入資金中主要是銀行貸款(約30%至40%);自有資金中又有30%~40%來自于開發(fā)商流動貸款;施工企業(yè)往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的客戶資金，即預(yù)售回款，這部分資金也多是客戶向銀行申請了個人住房抵押貸款，同樣也是向銀行貸款。

資金結(jié)構(gòu)：世紀星項目的資金結(jié)構(gòu)包括項目貸款，股本資金和發(fā)行債券3種 其中資本金成本率為15%，債券發(fā)行成本為10%，銀行貸款利率為6%，同時，按照規(guī)定，在進行項目融資時，資本金所占比率不能低于30%，債券所占份額不能高于銀行貸款。如果在本次融資中，自有資金為X，發(fā)行債券Y，銀行貸款為Z，發(fā)行債券成本率為： 債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 綜合上述所有的約束條件可得出如下約束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 總成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上條件可得出，當自有資金投入量為26，970萬元，發(fā)行債券31，465萬元，銀行貸款31，465萬元時，融資成本最低。此時M=7，424.84萬元。

根據(jù)合資協(xié)議，由浙商聯(lián)盟向中國建設(shè)銀行通過融資協(xié)議貸款人民幣1.456億元，天鴻地產(chǎn)向中國銀行通過融資協(xié)議貸款2.1億元，同時發(fā)行債券31.465萬元。利用項目本身的經(jīng)濟強度和項目外的各種信用擔(dān)保，實現(xiàn)項目的有限追索形式。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）天鴻地產(chǎn)公司作為項目發(fā)起人，根據(jù)項目本身的經(jīng)濟強度提供一個完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交鑰匙”工程建設(shè)合約，以及為其提供擔(dān)保的銀行所安排的履約擔(dān)保，構(gòu)成了項目的完工擔(dān)保，排除了項目融資貸款銀團對項目完工風(fēng)險的顧慮。

（3）太平洋保險公司經(jīng)過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設(shè)期間機械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設(shè)風(fēng)險的可控性。

（4）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向合資機構(gòu)提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟責(zé)任，并愿意在合資機構(gòu)遇到財務(wù)困難時提供一定的資金幫助。

（5）項目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)抵押他們在項目公司中的30%股份，以此作為貸款擔(dān)保的一部分，使得貸款銀行可以在出現(xiàn)違約時控制公司并采取必要的措施來保護項目貸款。融資結(jié)構(gòu)簡評：（1）由項目發(fā)起方天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟直接安排融資，并且直接承擔(dān)安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，是結(jié)構(gòu)上最簡單的一種項目融資模式，符合本身公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜的情況。簡化了融資的相關(guān)步驟，對于企業(yè)來說具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鴻地產(chǎn)稅務(wù)方面的安排，對于天鴻地產(chǎn)來說，開發(fā)成立9年來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，在激烈的市場競爭中脫穎而出，取得良好的業(yè)績。公司在開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、經(jīng)營銷售和物業(yè)管理等方面具有一整套成熟有效的經(jīng)營管理方法。年開工面積、竣工面積逐年遞增，主營業(yè)務(wù)利潤大幅度增長。同時，為了在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟并不斷擴大市場份額，天鴻公司十分重視企業(yè)品牌的建設(shè)，視品牌為生命。公司重合同、守信譽，自成立以來合同履約率為100%，從未發(fā)生違約及合同糾紛現(xiàn)象，公司產(chǎn)品優(yōu)良，贏得了廣大客戶的認同，公司品牌和所開發(fā)的項目品牌在房地產(chǎn)市場上都取得了較高的知名度。故其資信狀況良好，采用直接融資可以獲得相對成本較低的貸款。充分發(fā)揮了項目發(fā)起人在商業(yè)社會中的信譽。

（3）在融資結(jié)構(gòu)和融資方式上的選擇比較靈活，發(fā)起人可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略需要，靈活安排。

（4）另一方面，由于該項目為發(fā)起人直接擁有項目資產(chǎn)并控制項目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)，可以比較充分的利用項目的稅務(wù)虧損或優(yōu)惠，進一步降低融資成本。

（5）但這一項目融資方式同樣存在這不足之處。由于參與合資的天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在信譽，財務(wù)狀況，市場銷售和生產(chǎn)管理能力等方面不一致，其中天鴻地產(chǎn)的資信較好，在融資貸款方面比較有優(yōu)勢，但浙商聯(lián)盟在項目之前并無相應(yīng)的項目經(jīng)歷，故其在專業(yè)領(lǐng)域的信譽度較低，各方面的經(jīng)驗都難以達到天鴻地產(chǎn)的狀態(tài)，這就增加了以項目資產(chǎn)及現(xiàn)金流量作為融資擔(dān)保抵押的難度，從而在融資追索的程度和范圍上顯得比較復(fù)雜。

（6）在安排融資時，需要注意劃清天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在項目中所承擔(dān)的融資責(zé)任和其他業(yè)務(wù)之間的界限，這一點在操作上更為復(fù)雜。故其實現(xiàn)有限追索的結(jié)構(gòu)時比較復(fù)雜

方案二

項目模式：合資項目公司融資模式

投資結(jié)構(gòu)：公司型合資結(jié)構(gòu)：由項目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟根據(jù)股東協(xié)議組建一個單一目的的項目公司——榮興公司。由天鴻地產(chǎn)認購該控股公司的100股股票。使其成為控股公司法律上的擁有者，因為天鴻地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績良好，通過對項目企業(yè)的完全控股，可以使該控股公司得資產(chǎn)負債和經(jīng)營損益并入到天鴻地產(chǎn)的財務(wù)報表之中，同時控股公司的稅收也可以與天鴻地產(chǎn)的稅收合并，統(tǒng)一納稅。然后以項目公司作為獨立的法人實體，簽署與項目建設(shè)，生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，并安排相應(yīng)融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目。由于該項目公司除了正在安排融資的項目之外沒有其他的任何資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，也沒有任何經(jīng)營歷史，所以項目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟向其提供一定的信用擔(dān)保以承擔(dān)一定程度的債務(wù)責(zé)任。同時，兩家公司通過合資協(xié)議認購控股公司即項目公司發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券的方式對控股公司進行股本資金投入（在合資協(xié)議中規(guī)定出可轉(zhuǎn)換債券持有人的權(quán)益及轉(zhuǎn)換條件），從而組成真正的投資財團，根據(jù)各自參與項目的不同目的，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自認購債券的比例為60%，40%。以可轉(zhuǎn)換債券方式作為初始資本投資，對投資者天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟來說，既可以定期取得利息收入，又可以在項目成功時轉(zhuǎn)換股票取得很大的好處。根據(jù)合資協(xié)議，投資者組成董事會負責(zé)公司的重大決策事項，并任命天鴻地產(chǎn)公司的下屬公司擔(dān)任項目管理者，負責(zé)項目的日常生產(chǎn)經(jīng)營已充分利用天鴻地產(chǎn)在項目建設(shè)管理方面的經(jīng)驗和技術(shù)。通過債券融資

資金結(jié)構(gòu)：股本資金，準股本資金和債務(wù)資金三種

X萬元，發(fā)行債券Y萬元，從銀行貸款Z萬元，貸款期限為1年。公司章程規(guī)定在投資項目時自有資本金的投入不得少于30%，資金成本為15%，同時公司的資產(chǎn)負債率不得高于60%。據(jù)得知，發(fā)行債券的成本率10%，銀行貸款利率為6%。根據(jù)融資最優(yōu)化原則可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融資成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出資26，976萬元，發(fā)行債券8，990萬元，向銀行貸款53，940萬元時，融資成本最小，此時融資成本M=8,180.9萬元。

根據(jù)項目合資協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自向項目公司注資，然后以項目公司名義向中國人民銀行貸款建設(shè)資金5.394億元人民幣，貸款期為1年，銀行利率為6%。同時發(fā)行債券，總面值為8，990萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）項目公司根據(jù)項目本身的經(jīng)濟強度提供一個完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向項目公司提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟責(zé)任，并愿意在項目公司遇到財務(wù)困難時提供一定的資金幫助。

（3）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。

（4）天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟分別將其擁有的30%和40%的項目公司股份做為擔(dān)保資產(chǎn)抵押給中國銀行，取得剩余貸款。使得項目的可預(yù)期風(fēng)險得到降低。

（5）項目公司將在建的項目產(chǎn)品一部分作為項目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進行資金回收估算。

（6）保險公司經(jīng)過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設(shè)期間機械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設(shè)風(fēng)險的可控性。

融資結(jié)構(gòu)簡評：

（1）通過項目公司進行項目融資，可以將項目的融資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司內(nèi)部，項目公司對償還貸款承擔(dān)直接責(zé)任，實現(xiàn)對天鴻地產(chǎn)的優(yōu)先債務(wù)追索。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟并不直接進行融資，而是通過間接的信用保證形式支持項目公司的融資。

（2）容易將融資安排成非公司負債型融資，有利于改善項目的資產(chǎn)負債狀況。（3）便于把項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，而不是分散在各個發(fā)起人所擁有的公司，便于管理。項目公司統(tǒng)一負責(zé)項目的建設(shè)，生產(chǎn)和銷售，并且可以整體地使用項目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量作為融資的抵押和信用保證，在概念上和融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)也相對簡單。

（4）可以充分利用大股東在管理，技術(shù)，市場和資信等方面的優(yōu)勢，為項目獲得優(yōu)惠貸款條件，如上面的無擔(dān)保貸款，而這些優(yōu)惠擔(dān)保條件是條件相對較弱的浙商聯(lián)盟所根本無法得到的

（5）但其在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，很難滿足天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟對融資的各種要求，在這種融資結(jié)構(gòu)中，項目的稅務(wù)優(yōu)惠或虧損只能保留在項目公司中應(yīng)用，容易形成稅務(wù)優(yōu)惠的浪費，同時，在債務(wù)形式上缺乏靈活性，雖然項目發(fā)起人對項目的資本投入形式可以選擇，但由于投資者缺乏對項目現(xiàn)金流量的直接控制。

方案三

融資模式：設(shè)施使用協(xié)議融資模式 投資結(jié)構(gòu)：合伙制結(jié)構(gòu)：天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟以合伙制投資結(jié)構(gòu)的形式興建世紀星項目，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂項目建設(shè)機械設(shè)備使用協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟派代表和供應(yīng)商達成協(xié)議，由其提供一個無論使用與否都需付款性質(zhì)的設(shè)備使用協(xié)議，在能順利項目建成的前提下定期向設(shè)備供應(yīng)商支付規(guī)定數(shù)額的設(shè)備使用費作為項目融資的信用擔(dān)保，同時向國內(nèi)貸款銀行進行貸款融資。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟所成立的合伙制投資結(jié)構(gòu)根據(jù)提供的設(shè)備使用協(xié)議，由天鴻地產(chǎn)負責(zé)建設(shè)，經(jīng)營整個項目系統(tǒng)，并承擔(dān)對該合伙制項目債務(wù)的無限責(zé)任；浙商聯(lián)盟作為有限合伙人，其對合伙制結(jié)構(gòu)的債務(wù)責(zé)任被限制在其已經(jīng)投入和承諾投入到項目合伙制項目中的資本數(shù)量。

資金結(jié)構(gòu)：銀行貸款和債務(wù)資金兩種

按照合伙制規(guī)定資本金不得低于15%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。

根據(jù)融資要求成本最優(yōu)化的原則，設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z：得下列結(jié)論：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上條件可計算得出，當發(fā)行債券為44，950萬元，銀行貸款為44，950萬元時，項目公司融資成本最低。由上述求得，融資成本M=4，827.63萬元。

根據(jù)合伙協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自分別向銀行貸款總數(shù)為44，950萬，發(fā)行債券44，950萬元，同時和設(shè)備供應(yīng)商簽訂設(shè)備使用協(xié)議，定期向其支付一定的使用費用，以此來減輕融資壓力。同時向銀行貸款進行項目建設(shè) 融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。（2）通過公開招標選擇設(shè)備供應(yīng)商，簽訂郊游時工程建設(shè)合同，同時可以提供貸款銀行所認可的銀行出具的履約擔(dān)保。

（3）項目公司根據(jù)項目本身的經(jīng)濟強度提供一個完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（4）天鴻地產(chǎn)向銀行簽發(fā)以產(chǎn)品銷售協(xié)議提供的間接擔(dān)保

（5）項目公司將在建的項目產(chǎn)品一部分作為項目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進行資金回收估算。

（6）保險公司經(jīng)過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設(shè)期間機械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設(shè)風(fēng)險的可控性。

（7）利用這種協(xié)議安排項目融資，要求項目設(shè)施的使用者無論是否真正利用了項目設(shè)施所提供的服務(wù)，都要無條件地在融資期間定期向設(shè)施的提供者支付一定數(shù)量的預(yù)先確定下來的項目設(shè)備的使用費。此承諾合約與完工擔(dān)保一起構(gòu)成項目信用保證結(jié)構(gòu)的主要組成部分。

融資模式簡評：

（1）項目設(shè)施的使用費在融資期間應(yīng)能夠足以支付項目的生產(chǎn)經(jīng)營成本和項目債務(wù)還本負息

（2）投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活

（3）項目的投資者可以利用與項目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來安排融資，分散風(fēng)險，節(jié)約資金投入

（4）具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項目融資不可缺少的組成部分。（5）避免了一定的投資風(fēng)險，使得建設(shè)項目能夠有長期穩(wěn)定的市場，對市場安排在其中起到至關(guān)重要的作用。

方案四

融資模式：生產(chǎn)支付融資模式 投資結(jié)構(gòu)：信托基金結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)信托貸款融資是指房地產(chǎn)公司以具體項目收益做保證，信托公司以信托方式吸收資金用來發(fā)放房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)公司獲得借款的融資方式。

有貸款銀行建立一個以信托基金結(jié)構(gòu)組成特別的金融公司，專門負責(zé)從項目公司購買一定比例的項目產(chǎn)品作為融資的基礎(chǔ)。然后貸款銀行把自己貸給該金融公司，金融公司再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入的項目公司，以表示從項目公司那里購買一定數(shù)量的項目產(chǎn)品，項目公司同意把產(chǎn)品賣給金融公司，產(chǎn)品的定價要在產(chǎn)品本身價格的基礎(chǔ)上考慮利息因素。金融公司以對產(chǎn)品的所有權(quán)及其有關(guān)購買合同作為對貸款銀行的還款保證，項目公司從金融公司那里得到購貨款作為項目的建設(shè)和資本投資資金，開發(fā)建設(shè)項目，但項目投產(chǎn)以后，項目公司以金融公司代理人的身份吧產(chǎn)品賣給用戶，然后把收入付給金融公司，金融公司再以這筆錢來償還銀行貸款。天鴻公司通過貸款信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項審批手續(xù)。當審批通過，項目啟動后達到銀行貸款的條件后，天鴻公司利用這段“時間差”償還信托貸款，而改用銀行貸款進行項目的建設(shè)。天鴻公司先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高;天鴻公司在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時開展前期的宣傳推廣活動;此時，建筑商介入地產(chǎn)開發(fā)，一般會由建筑商進行墊資建設(shè);天鴻公司獲得開工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給天鴻公司;天鴻公司用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動開發(fā)。有三個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了天鴻公司項目運做資金鏈條是否能正常運轉(zhuǎn):A點完成的土地的質(zhì)押和解套過程，天鴻公司通過把整塊土地質(zhì)押給銀行，來換取土地平整、前期運作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個過程也會用做償還土地出讓金的拆借款。B點所完成的首期項目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，商付出的資金成本越大，但是，對于資金不充沛或品牌良好的開發(fā)商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點是重要的回款通道，A、B兩點獲得的資金，都要依靠C點來歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，房地產(chǎn)信托貸款融資計劃，就是在C點不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實現(xiàn)資金過橋，度過難關(guān)。另外，天鴻公司開發(fā)的經(jīng)濟適用房項目，由于不必繳納土地出讓金，并享有20余項的稅收減免，不存在開發(fā)土地購買成本。所以，也采用這種方式獲得過橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項目銷售收入來實現(xiàn)信托收益并收回信托本金。貸款期為2年，寬限期為1年。資金結(jié)構(gòu)：股本資金，銀行貸款和發(fā)行債券3種 股本資金：由于資本金不得低于25%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上約束條件，可得出，當自有資金為22，475萬元，發(fā)行債券33,712萬元，銀行貸款33,712萬元時，融資成本最低，為M=6,991.97萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建立在由貸款銀行購買項目產(chǎn)品的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益基礎(chǔ)上，這部分生產(chǎn)量的收益也就是項目融資的主要償債資金來源，因此產(chǎn)品支付是通過直接擁有項目的產(chǎn)品，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。

（2）商業(yè)銀行即中國銀行要求以所有借款人的權(quán)益做擔(dān)保，包括天鴻地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)益。

（3）天鴻地產(chǎn)保證以合理的成本和技術(shù)進行項目建設(shè)。（4）銀行要求將項目的使用權(quán)作為抵押轉(zhuǎn)讓給銀行。

融資模式簡評：

（1）生產(chǎn)支付是通過直接擁有項目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。

（2）信用保證結(jié)構(gòu)較其他融資方式獨特

（3）融資容易被安排成為無追索或有限追索的形式，由于所購買的產(chǎn)品及其銷售收益被用作產(chǎn)品支付融資的主要償債資金來源，而產(chǎn)品支付融資的資金數(shù)量決定于產(chǎn)品支付所購買的那一部分產(chǎn)品的預(yù)期收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資產(chǎn)現(xiàn)值。所以，貸款的償還十分可靠，從一開始貸款就可以被安排成無追索或有限追索形式。

（4）融資期限將短于項目的經(jīng)濟生命期

（5）貸款銀行只為項目的建設(shè)和資本費用提供融資，而不承擔(dān)項目生產(chǎn)費用的貸款（6）這種融資模式中一般要求成立一個“融資中介機構(gòu)”，即所謂的專設(shè)公司，專門負責(zé)從項目公司中購買一定比例的產(chǎn)品，在市場上直接銷售或委托項目公司作為代理人銷售產(chǎn)品，并負責(zé)歸集產(chǎn)品的銷售收入和償還貸款。

（7）為了加快融資的順利進行，規(guī)避集合資金信托合同不能超過200份的限制，盡管規(guī)避了這一限制，但同時不得不面臨另外一個問題，以這些房地產(chǎn)設(shè)置信托，意味著房產(chǎn)所有權(quán)的更改，按照目前有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)變更登記的規(guī)定，意味著信托公司和房地產(chǎn)公司將為此支付高達3%的契稅?？傊?，房地產(chǎn)財產(chǎn)信托融資方式相對于其他信托融資方式更具有房地產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，綜上可知第三種融資方式的融資成本最低，如果僅僅從融資成本角度考慮的話，應(yīng)該考慮第三種融資方案

第五篇：項目融資案例分析

4月8日，上海迪士尼度假區(qū)項目正式開工。

在前來參加開工儀式的商務(wù)部副部長姜增偉看來，上海迪士尼樂園項目是中國改革開放三十多年來服務(wù)業(yè)領(lǐng)域最大的投資項目之一，標志著中國對外開放的新領(lǐng)域和新高度。華特·迪士尼公司（下稱迪士尼公司）總裁兼CEO羅伯特·艾格坦言：“我們將與中國的合作伙伴一起，建設(shè)一個有著鮮明迪士尼特色和中國特點的上海迪士尼度假區(qū)?！?/p>

隨著項目的動工，原本神秘的上海迪士尼度假區(qū)項目的投融資結(jié)構(gòu)圖正逐漸清晰起來。投資遠超上海世博會

2010年，上海剛剛舉辦了為期半年的世博會。根據(jù)上海市市長韓正對外界披露的數(shù)字，上海世博會建設(shè)、運營兩方面的總投資共為286億元人民幣?！吨袊?jīng)濟周刊》從華特·迪士尼公司提供的資料獲悉，上海迪士尼度假區(qū)從總投資規(guī)模來看將遠遠超過上海世博會。

據(jù)了解，上海迪士尼度假區(qū)一期總面積3.9平方公里，總投資分為三大部分：主題樂園、酒店及零售餐飲娛樂、公共配套投入。從目前掌握的情況來看，僅主題樂園的投資就已經(jīng)達到了245億元人民幣，而作為配套酒店及零售餐飲娛樂的投資為45億元人民幣，這樣的投資僅僅計算了該項目動工至開園日的費用，日后的運營和具體維護費用未被計入。其中，投資245億元的主題樂園（含停車場）主要包括一座集娛樂、餐飲、演藝等功能于一體的迪士尼城堡和一個美麗花園。投資45億元的配套酒店及零售餐飲娛樂將包括一座豪華酒店和一座經(jīng)濟型酒店，共1220 間客房和27900平方米零售、餐飲、娛樂區(qū)。

值得關(guān)注的是，政府配套項目并未計入上述兩項投資。

上海迪士尼度假區(qū)項目所在區(qū)域的行政管理機構(gòu) 上海國際旅游度假區(qū)管理委員會常務(wù)副主任劉正義向記者透露，具體的配套設(shè)施包括圍場河、中心湖、入園大道、公交樞紐等；部分高速（快速）路及干線道路工程；軌道交通專項工程；周邊地區(qū)水系工程等。上海市政府還成立了相應(yīng)的建設(shè)工程指揮部。

上海國際旅游度假區(qū)管理委員會的一位內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“上海市政府為迪士尼項目做公共基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入是相當巨大的，這也是當時中美雙方談判的焦點之一，這主要基于既為項目大客流運營的需求提供保障，同時也將帶動、服務(wù)周邊地區(qū)發(fā)展?！?/p>

上海市政府及上海國際旅游度假區(qū)管理委員會相關(guān)負責(zé)人至今沒有公布相關(guān)配套的費用情況。不過，僅軌道交通一項，便可見上海迪士尼公共配套建設(shè)花費之巨。

上海市委書記俞正聲曾在披露上海世博會花費時表示，世博會配套軌道交通每公里耗資6億元。按照設(shè)計規(guī)劃，除了連接上海浦東國際機場和虹橋交通樞紐的軌道交通2號線將橫穿迪士尼度假區(qū)之外，上海軌道交通11號線還將建設(shè)橫穿度假區(qū)的迪士尼專線，其全長約9.2公里，花費將接近60億元。

上海市政府副秘書長，上海申迪黨委書記、董事長范希平對記者表示，上海迪士尼創(chuàng)造了與迪士尼其他海外項目相比迥然不同的模式。中方在上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司中參股30%，意味著在今后所有的樂園經(jīng)營收益中都可享有相同比例的收益；中方還有權(quán)向管理公司委派董事、監(jiān)事、副總經(jīng)理和其他高級管理人員。這都開創(chuàng)了迪士尼在海外主題樂園項目經(jīng)營管理方式的先例。據(jù)了解，在上海迪士尼項目中，中美雙方均以現(xiàn)金方式入股，土地使用權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)均不作價入股，而是分別由中方和美方另行租賃和許可給中外合作的項目公司。

上海市政府副秘書長，上海申迪黨委書記、董事長范希平對記者表示，上海迪士尼創(chuàng)造了與迪士尼其他海外項目相比迥然不同的模式。中方在上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司中參股30%，意味著在今后所有的樂園經(jīng)營收益中都可享有相同比例的收益；中方還有權(quán)向管理公司委派董事、監(jiān)事、副總經(jīng)理和其他高級管理人員。這都開創(chuàng)了迪士尼在海外主題樂園項目經(jīng)營管理方式的先例。

據(jù)了解，在上海迪士尼項目中，中美雙方均以現(xiàn)金方式入股，土地使用權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)均不作價入股，而是分別由中方和美方另行租賃和許可給中外合作的項目公司。

3.3億人被鎖定為目標客戶 從目前來看，上海迪士尼度假區(qū)項目最終的投資額將以數(shù)百億人民幣計，如此大規(guī)模的投資能否收回成本值得關(guān)注。根據(jù)最新的工程預(yù)期，上海迪士尼樂園預(yù)計5年左右建成，酒店、餐飲、零售、娛樂、停車場等配套設(shè)施將同時投入使用。人流是否足夠?qū)⒊蔀樯虾５鲜磕犴椖砍蓴〉年P(guān)鍵，《中國經(jīng)濟周刊》從迪士尼公司獲得的相關(guān)資料來看，距上海三小時火車或自駕車路程內(nèi)的3.3億人將成為上海迪士尼度假區(qū)的“目標客戶群”。

在一份官方提供的新聞素材稿中提及，上海迪士尼樂園項目將對長三角地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生重要影響，將進一步優(yōu)化長三角地區(qū)旅游業(yè)布局，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級，助推長三角地區(qū)建設(shè)成為具有較強國際競爭力的世界級城市群。今年2 月，在上海旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會上，俞正聲表示，上海要腳踏實地地把迪士尼樂園建好，以此帶動上海旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。今后上海迪士尼樂園計劃每年吸引700萬～1000萬游客，如果其中有一半來自上海以外地區(qū)，除了在迪士尼樂園的游玩，他們在上海的餐飲、購物消費方面對旅游業(yè)的帶動是巨大的。

一、項目背景

2009年1月，迪士尼已宣布與上海市政府簽訂《項目建議書》，將聯(lián)合上海市政府，在浦東興建全球第6個迪士尼樂園。

2010年11月5日，上海申迪與美國迪士尼簽署上海迪士尼樂園項目合作協(xié)議，標志著上海迪士尼樂園項目正式啟動。也意味著中國迄今為止規(guī)模最大的中外合資現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目正式落地。

2009年11月4日，上海迪士尼項目申請報告獲國家有關(guān)部門核準上海迪士尼樂園項目啟動。2009年11月23日，國家發(fā)改委在網(wǎng)站上發(fā)布，“2009年10月，經(jīng)報請國務(wù)院同意，我委正式批復(fù)核準上海迪士尼樂園項目。該項目由中方公司和美方公司共同投資建設(shè)。項目建設(shè)地址位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，占地116公頃。項目建設(shè)內(nèi)容包括游樂區(qū)、后勤配套區(qū)、公共事業(yè)區(qū)和一個停車場?！?/p>

上海迪士尼項目一期建設(shè)的迪士尼樂園及配套區(qū)占地3.9平方公里，以1.16平方公里的主題樂園和約0.39平方公里的中心湖泊為核心。主要建設(shè)內(nèi)容包括：游樂設(shè)施(主題樂園)、中心湖與圍場河、商業(yè)娛樂、旅館、公共停車場(游客停車場)、公共交通設(shè)施、辦公(管理服務(wù)中心)、市政設(shè)施等，總投資超過245億元。

二、項目概況 項目參與方： 上海上海國際主題樂園有限公司，中美雙方持股比例分別為57%和43%； 上海國際主題樂園配套設(shè)施有限公司，中美雙方持股比例分別為57%和43%； 上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司，中美雙方持股比例分別為30%和70%。上海國際主題樂園有限公司概況

樂園公司注冊資金1713600萬元，股東發(fā)起人為上海申迪旅游度假開發(fā)有限公司，WD HOLDINGS（SHANGHAI），LLC，后者是美國迪士尼在上海成立的美方公司。樂園公司的功能主要是主題樂園的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營等，也包括園區(qū)內(nèi)服務(wù)提供。上海國際主題樂園配套設(shè)施有限公司概況

配套公司注冊資金為316796.76萬元，經(jīng)營范圍包括酒店、購物中心、體育、娛樂和休閑設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)和管理等。

上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司概況

管理公司注冊資金為2000萬元，主要涉及到財務(wù)管理、員工配需等。

建設(shè)期：項目于2011年4月8日動工建設(shè)，到2015年建成，工期大約為5年。

三、融資方式

項目投資達245億元人民幣，所有投資中40%資金為中方和迪士尼雙方共同持有的股權(quán)，其中中方政府占57%，迪士尼占4 3 %。其余占總投資的60%的資金則為債權(quán)，其中政府擁有80%，另外20%則為商業(yè)機構(gòu)擁有。

四、項目融資風(fēng)險

風(fēng)險類型：在項目融資過程中主要存在著信用風(fēng)險、施工風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、貨幣和匯率風(fēng)險（財務(wù)風(fēng)險）、法律風(fēng)險、政治風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險等。

風(fēng)險識別：由于該項目由我國政府和迪斯尼公司加上債券資金共同組成，60%的資金是由債券資金，受到匯率等波動影響比較大。從香港迪斯尼公園運行的情況來看，經(jīng)營風(fēng)險也是很不樂觀的。該項目投資規(guī)模大，受到政治風(fēng)險也是很大的。

信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)：由于該項目是由中國政府和迪斯尼公司合資，投資規(guī)模過大，而且受到當今除了東京迪斯尼樂園盈利，其他迪斯尼樂園都處于虧損的情況，上海迪斯尼樂園將來的命運如何關(guān)系重大。為了上海迪斯尼樂園有個很好的前景，作為中方，政府一定要處理好各項事務(wù)，保證建設(shè)順利進行，同時在處理債務(wù)中，一定要給予適當?shù)膬?yōu)惠，保證建設(shè)后的運營處于較好的狀態(tài)。