第一篇：湘北大廈項目融資分析

湖北大廈項目融資分析

一、項目概況：

項目基本情況

名稱：湘北大廈，在建工程，已封頂，建筑面積為62000平方米 位置：北京市西城區(qū)金融街北部，項目公司：北京湘北匯海置業(yè)發(fā)展有限公司

原股東成員：湖南湘北實業(yè)（集團(tuán)）有限公司

湖南匯海林置業(yè)有限公司

北京通誠京澳投資有限公司

現(xiàn)股東成員：中匯通控股有限公司張××

二、項目融資結(jié)構(gòu)

1、過橋融資的募集

1）湘北大廈的開發(fā)方（項目方）---湘北匯海公司給予融資方

合法的和完整的授權(quán)委托（董事會及股東會決議），以便融資方依照本計劃約定的工作程序開展各項工作；

2）項目方根據(jù)項目運作程序完成融資所需的相關(guān)資料、文件等準(zhǔn)備工作，提交項目的各項權(quán)益文件；

3）項目方提供項目融資談判、調(diào)查、簽約和資金權(quán)益鎖定（質(zhì)押、監(jiān)管等）手續(xù)和聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)；

4）融資方提供項目評估資料和評估工作；

5）融資方提供過橋融資工作所需的費用、辦公條件等，2、后續(xù)投資與合作經(jīng)營

1）項目重建小組的組織與管理；

2）融資工作的獨立展開；

3）已項目方所有人的名義共同展開過橋融資

4）通過橋融資方式完全取得項目經(jīng)營權(quán)和控制權(quán)后，實施項目建設(shè)的投融資；

5）后續(xù)建設(shè)投融資來源：融資投資方自有投資資金、合作投資資金、信貸融資、資產(chǎn)融資、銷售等。

三、項目融資風(fēng)險

1、信用風(fēng)險：、多家大企業(yè)聯(lián)合建設(shè)，各家公司信譽一直不錯，本風(fēng)險較小。

2、完工風(fēng)險：本開發(fā)項目存在延期風(fēng)險和建設(shè)成本超支風(fēng)險。

3.、生產(chǎn)風(fēng)險：材料的實際存儲量，工人的安全，建設(shè)技術(shù)的成熟程度。

4、市場風(fēng)險：所處位置交通便利，周邊景點眾多，自身條件優(yōu)異。市場前景很好，風(fēng)險不大。

5、環(huán)境保護(hù)風(fēng)險：要有節(jié)制的，規(guī)劃的，循環(huán)的開發(fā)。符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境法律，風(fēng)險未知。

四、項目融資簡評

整個項目融資（收購融資方式）的操作極其不規(guī)范，除了尋租以外，最根本的問題在于：

1）依賴個人信用，缺乏基本的盡責(zé)調(diào)查，收購方（中匯通）缺乏對項目現(xiàn)狀的梳理和對債務(wù)的清理，聯(lián)合收購方（中通網(wǎng)絡(luò)）基本上是嚴(yán)重的玩忽職守和瀆職。

2）缺乏基本的投資經(jīng)驗、融資和法律常識和商務(wù)知識，更談不上什么市場調(diào)查研究、項目投資分析、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計、風(fēng)險評估和控制等投資工作的基本方法，數(shù)千萬元的投資合約和逾億元的投入，只是寥寥幾百字的協(xié)議，權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重缺失。

第二篇：融資租賃項目信用分析注意事項

融資租賃項目信用分析注意事項

（一）承租人概況和基本素質(zhì)分析

1.對承租人概況分析中，凡存在以各種公司股權(quán)為紐帶的隸屬關(guān)系，要列表闡明族譜關(guān)系，主要關(guān)聯(lián)要有文字表述。

2.準(zhǔn)確評估承租人一定要從其股東背景，母、子、孫關(guān)系及內(nèi)部關(guān)聯(lián)關(guān)系等方面有清晰的了解。隨著企業(yè)發(fā)展的多元化和股權(quán)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜多樣性，融資租賃公司逐步建立和完善受評企業(yè)的族譜信息尤為重要，要密切關(guān)注內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易的潛在風(fēng)險（具體表現(xiàn)為許多承租人被母公司抽調(diào)資金或內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易占款拖垮等）。

3.對承租人的法定代表人的工作經(jīng)歷的描述要詳細(xì)；對生產(chǎn)制造企業(yè)的環(huán)境保護(hù)要詳細(xì)說明。

4.建議增加對承租人股東背景情況的評析，增加對承租人以往信用狀況的評析，包括是否出現(xiàn)貸款逾期、欠息等現(xiàn)象。

5.衡量承租人信用能力，關(guān)鍵要考慮承租人的誠信度、可信度、企業(yè)的執(zhí)業(yè)力。（1）要了解承租人在整個經(jīng)營過程中，也就是與銀行、企業(yè)交往中，是否能完全按照合同從事各項商業(yè)活動。（2）承租人是否存在法律訴訟案件（不論是原告還是被告），是勝訴還是敗訴，原因何在？（3）承租人與法定代表人是否有不良記錄（尤其是貸款逾期）。

（4）法定代表人是否有不良嗜好（賭博、吸毒、嫖娼）（5）承租人團(tuán)隊（領(lǐng)導(dǎo)班子）的組成，領(lǐng)導(dǎo)者的文化程度、經(jīng)歷；法定代表人文化情況如何。

6.承租人基本素質(zhì)分析部分注重對于企業(yè)管理模式的分析，特別是集團(tuán)類承租人，要了解和分析母公司與下屬子公司之間是否在財務(wù)決策、現(xiàn)金流、投融資等方面實行統(tǒng)一管理。如屬于因集團(tuán)實行統(tǒng)一資金管理模式而造成的資金占用情況，應(yīng)遵循實質(zhì)重于形式的原則，分析形成資金占用現(xiàn)象的原因，給出客觀中肯的判斷，而不應(yīng)對所有存在關(guān)聯(lián)方資金占用情況的企業(yè)采取一刀切的方式來處理。

（二）發(fā)展前景

1.對于行業(yè)分析部分，建議在對大的行業(yè)背景分析基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)分承租人的所屬行業(yè)，提高行業(yè)分析與承租人經(jīng)營前景的緊密程度。

2.建議結(jié)合承租人三年經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略作為發(fā)展前景對比。

3.建議增加對承租人所處行業(yè)動態(tài)發(fā)展情況作評析。

（三）財務(wù)分析

1.重點分析承租人的償債能力。如承租人銀行借款的還款期間、已有融資租賃項目的租賃期間；還款、租金支付的資金來源分析；評估日已到期的銀行借款的還款情況等。

另外增加對金融衍生產(chǎn)品潛在損失分析、以及或有負(fù)債、或有事項的細(xì)化分析。

2.細(xì)化分行業(yè)指標(biāo)的比較與分析；深入細(xì)化財務(wù)結(jié)果的結(jié)構(gòu)分析和原因分析；細(xì)化分

析“指標(biāo)變化”的指標(biāo)背景、來源構(gòu)成；指標(biāo)發(fā)生顯著變化后，應(yīng)突出“新特征”的描

述與分析。

3.判斷承租人經(jīng)營優(yōu)劣最重要的指標(biāo)是盈利水平如何，因此對利潤（或虧損）分析要

詳細(xì)一些，尤其要明確人均利潤和上繳的稅收。

4.增加對承租人核心子公司財務(wù)情況的分析、盈利是否有現(xiàn)金流入作保障。

5.對于工業(yè)類等對用電量敏感度較高的中小承租人，需關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化情況

下，其用電量的變化情況。該指標(biāo)往往能夠先于財務(wù)指標(biāo)反映出企業(yè)經(jīng)營狀況的變化。

6.對已進(jìn)行融資租賃的承租人進(jìn)行評估時，特別需關(guān)注其應(yīng)付的融資租賃款對償債壓

力及償債能力的影響。

7.報表類型選擇方法：

對集團(tuán)類承租人進(jìn)行評估時，建議如有經(jīng)審計的合并報表則首選合并報表進(jìn)行評

估，以下例外情況下可采用母公司單體報表進(jìn)行評估：

? 無合并報表或合并報表未經(jīng)審計。

? 雖有合并報表，但母公司實際對下屬公司控制力不強(qiáng)，僅作為財務(wù)投資者獲取投資

回報，且母公司銀行借款主要用于自身經(jīng)營需要，并非為下屬公司所用。母公司與下屬

子公司之間無法順利實現(xiàn)資金調(diào)配。

（四）財務(wù)分析中應(yīng)注意事項

1、關(guān)注“凈資產(chǎn)與年末借款余額”指標(biāo)

凈資產(chǎn)與年末借款余額比率＝所有者權(quán)益/（期末銀行貸款余額＋期末票據(jù)貼現(xiàn)余額＋

期末已開立銀行承兌匯票凈額＋期末貿(mào)易融資凈額）×100%

其中：期末已開立銀行承兌匯票凈額＝期末已開立銀行承兌匯票余額－開票保證金

期末貿(mào)易融資凈額＝期末貿(mào)易融資凈額－保證金

考慮到一般銀行借款、票據(jù)貼現(xiàn)、開立銀票、貿(mào)易融資同屬于銀行授信范圍，對租賃公司而言，都具有信用風(fēng)險。為謹(jǐn)慎起見，將這些業(yè)務(wù)全部納入指標(biāo)的“年末借款余額”計算中。其中，票據(jù)貼現(xiàn)年末余額和貿(mào)易融資年末余額可以參考商業(yè)銀行信貸登記查詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，但仍需向承租人核實確切的數(shù)據(jù)。（個人可以憑身份證免費到人民銀行征信中心查詢自己的信用記錄，但是不可以查別人；企業(yè)要查另一個企業(yè)的信用記錄需征得對方的同意和授權(quán)。）

另外，“期末銀行借款余額”、“期末票據(jù)貼現(xiàn)余額”、“期末已開立銀行承兌匯票凈額”、“期末貿(mào)易融資凈額”科目是按照商業(yè)銀行的對外融資業(yè)務(wù)類別進(jìn)行的劃分，并非承租人的財務(wù)科目。根據(jù)各業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理方法不同，承租人的財務(wù)報表中“短期借款”科目可能包括一般類的短期銀行借款、票據(jù)貼現(xiàn)和部分貿(mào)易融資業(yè)務(wù)年末余額。因此，業(yè)務(wù)人員應(yīng)注意相應(yīng)科目數(shù)據(jù)的核對（應(yīng)通過承租人調(diào)研核實），避免重復(fù)計算。

2、關(guān)注從事外匯遠(yuǎn)期交割業(yè)務(wù)（DF）的企業(yè)

部分承租人將外匯遠(yuǎn)期交割業(yè)務(wù)年末余額同時計入貨幣資金和短期借款，而部分承租人并未計入表內(nèi)，是否計入將對承租人的財務(wù)結(jié)構(gòu)等造成重大影響。在實際操作中，遇到從事該業(yè)務(wù)的承租人，應(yīng)將其年末余額調(diào)整入表內(nèi)。

3、關(guān)于租賃對象貸款五級分類情況信息

如遇到承租人在商業(yè)銀行信貸登記查詢系統(tǒng)中顯示有貸款逾期或貸款被列為不良貸款類的情況，業(yè)務(wù)人員在評級過程中應(yīng)向承租人或其貸款銀行核實，作為融資租賃項目評估的參考依據(jù)。

（五）會計報表附注的分析要點

1.分析稅賦減免對利潤的影響程度

承租人稅收優(yōu)惠政策會引起各年上繳稅額變動，業(yè)務(wù)人員應(yīng)對此進(jìn)行分析，找出企業(yè)利潤對稅收減免的依附程度。并且應(yīng)該關(guān)注稅收優(yōu)惠政策的變化，并考慮所得稅減免優(yōu)惠撤銷時對總利潤是否會產(chǎn)生重大影響。

2.分析承租人子公司對總利潤的影響程度

一家承租人可以有多家子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)，各家子公司對總公司利潤貢獻(xiàn)、盈利能

力影響都不同。分析承租人子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)基本情況，可以找出對承租人經(jīng)營活動和

盈利能力影響較大的子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)，并作出重點調(diào)查和分析。

3.或有事項說明

或有事項是過去的交易或事項形成的一種狀況，其結(jié)果須由未來不確定事件的發(fā)生或不發(fā)生加以證實。常見的或有事項有：商業(yè)票據(jù)背書轉(zhuǎn)讓或貼現(xiàn)、未決訴訟、未決仲裁、產(chǎn)品質(zhì)量保證等?；蛴惺马椏煞譃榛蛴胸?fù)債和或有資產(chǎn)：或有負(fù)債若確認(rèn)為負(fù)債，則需確認(rèn)支出，不確認(rèn)為負(fù)債時只需做相關(guān)說明；或有資產(chǎn)不記入收益。但是或有負(fù)債確認(rèn)為負(fù)債時，所確認(rèn)支出僅是估計值，不確認(rèn)為負(fù)債時不必披露金額，業(yè)務(wù)人員需對或有事項發(fā)生的可能性及金額予以估計。

（六）其他

1、對承租人財務(wù)審計報告中的保留意見的內(nèi)容要全面揭示。

2、凡承租人涉及關(guān)聯(lián)交易或占款情況的，應(yīng)列專題進(jìn)行闡述并列為訪談?wù){(diào)查重點。

第三篇：項目融資決策報告(融資案例分析)

“世紀(jì)星”項目融資決策報告

“世紀(jì)星”項目概況

總投資8.99億元，項目前期己經(jīng)投入2.8億，項目2003年竣工，建設(shè)期一年，預(yù)計總投資8.99億元，己取得一期土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;同時，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金。所以資金缺口比較大。這個項目是天鴻地產(chǎn)公司的第四個項目，項目建設(shè)上存在的問題不大，融資便成了重中之重。

投資所面臨的環(huán)境

項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)業(yè)在90年代中期之后開始成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國今后20年持續(xù)經(jīng)濟(jì)成長的重要推動力量。而且其發(fā)展勢頭正盛，是投資的黃金時期。

世紀(jì)星項目位于城市繁華商業(yè)地段，商業(yè)建筑較多，如果繼續(xù)開發(fā)商業(yè)建筑則會造成資源的浪費，反觀由于居民住房相對較少，所以該項目建成后對于促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)進(jìn)一步繁榮有著積極意義。通過調(diào)查比較我們發(fā)現(xiàn)世紀(jì)星項目最合適的用途即為高檔民用建筑，可以突顯該建筑的氣質(zhì)特色和該地區(qū)能夠很好的融為一體。

地區(qū)房地產(chǎn)各類市場在國家大的宏觀環(huán)境下發(fā)展前景十分良好，中國社會財富的積累，首先表現(xiàn)為居民擁有金融貨幣數(shù)量的迅速增長，作為社會公眾而言，房地產(chǎn)既是一種消費品，也是一種資本品。世紀(jì)星項目所在的建設(shè)項目專業(yè)市場就處在這正高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)大潮中。2003年，我國人口達(dá)到一個新的小高峰，居民對居住環(huán)境的要求隨著解決溫飽提升到了一定的高度，人們對居房有了更高的要求。

從政策的角度來看，中國人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，121號文件的核心內(nèi)容是: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目申請銀行貸款，其企業(yè)自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%;商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用;2.商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交房地產(chǎn)開發(fā)項目土地出讓金的貸款，開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具有“四證”;

3.房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上;買地的錢也不能靠銀行貸款來交;4.禁止施工企業(yè)貸款墊資開發(fā);另外，只有在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對購房人發(fā)放貸款。央行的這些具體規(guī)定無疑拗?jǐn)嗔私^大多數(shù)房地產(chǎn)商過去賴以生存的自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資的資金鏈，這無疑也是對自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資模式的一種極大限制。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風(fēng)險能力較弱的中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場。若全面實施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)業(yè)資金鏈繃緊，部分產(chǎn)項目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計:該政策實施將使約50%房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70%以上的項目無法繼續(xù)?！?/p>

在這種情況下，2003年天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目“世紀(jì)星”和“鴻盛大廈”項目也面對這種艱難的處境。其中“世紀(jì)星”項目2003年竣工，預(yù)計總投資8.99億元，項目前期已經(jīng)投入2.8億元，并己取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。央行121號文的執(zhí)行，沒有四證無法向銀行申請貸款，同時項目開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，無法滿足自有資金不能低于項目開發(fā)的30%的最低限。而且，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金以及及時變現(xiàn)，將資金用于下一步的土地儲備。按照121號文的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)自有資金必須達(dá)到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達(dá)到30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)的所有者權(quán)益，這些無疑增加了項目的政策風(fēng)險。

專業(yè)項目市場分析：天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金15000萬元，截止2000年底，公司資產(chǎn)總額53，742，01萬元，凈資產(chǎn)22，071.45萬元，累計開復(fù)工面積57.95萬平方米，竣工面積42.6萬平方米。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為商品住宅、普通辦公樓及商業(yè)設(shè)施。土地與資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩大要素，土地是房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，在總量控制趨減的情況下，土地市場上價格競爭激烈。當(dāng)土地以公開競爭的方式供給，而土地供給量減少的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司必然要在土地的投入上增加資金。在開發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足、以傳統(tǒng)自有資金+銀行貸款的融資方式，用拍賣和招投標(biāo)的方式受讓土地，必然使房地產(chǎn)開發(fā)公司很難有更多的資金用于開發(fā)建設(shè)。

項目房地產(chǎn)市場分析：2003年整個房地產(chǎn)市場延續(xù)2002年的高速發(fā)展的態(tài)勢，國家統(tǒng)計局當(dāng)時的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年一至五月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資兩千八百多億元人民幣，比去年同期增長百分之三十三;在這種情況下，世紀(jì)星項目和眾多的項目沒有什么太大的差別，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺后，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。天鴻房地產(chǎn)公司逐步認(rèn)識到不能僅依靠自有資金+銀行貸款這種傳統(tǒng)融資方式來開發(fā)項目，這就使得該項目擁有其他項目所無法比擬的優(yōu)勢，即資金的來源比其他項目要更為可靠。同時，由于該項目位于商業(yè)繁榮區(qū)，市場售價能夠有一定的保證，資金的回收比其他項目要好，這一點對于一個大型的建設(shè)項目是極為難得的，也是該項目的一大競爭優(yōu)勢。在同類項目中，只有前年完工的鑫苑國際項目能夠與之形成一定的競爭態(tài)勢。鑫苑國際項目于2001年完工，項目總投資4.3億元，該項目規(guī)劃占地面積3.9萬平方米、建筑面積16萬平方米，實際建筑面積17.66萬平方米（含地下商業(yè)用房）。其中，住宅6.77萬平方米，商住、商業(yè)用房9.23萬平方米。但其無論在投資規(guī)模還是在設(shè)計造型上都無法與世紀(jì)星相媲美，且世紀(jì)星所處地區(qū)較之更為繁榮，故競爭力較世紀(jì)星稍弱。

方案一

項目模式：直接融資

投資結(jié)構(gòu)：由浙商聯(lián)盟和天鴻地產(chǎn)組成非公司型合資結(jié)構(gòu)。其中浙商聯(lián)盟直接向國內(nèi)銀行進(jìn)行融資負(fù)責(zé)項目款項的40%，天鴻地產(chǎn)向國內(nèi)銀行和歐洲銀行分別融資項目資金的60%，兩家公司通過合資協(xié)議確定合作關(guān)系，通過各自自有資金+銀行貸款，天鴻公司在過去開發(fā)的許多房地產(chǎn)項目其自有資金只達(dá)到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。公司項目投入資金中主要是銀行貸款(約30%至40%);自有資金中又有30%~40%來自于開發(fā)商流動貸款;施工企業(yè)往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的客戶資金，即預(yù)售回款，這部分資金也多是客戶向銀行申請了個人住房抵押貸款，同樣也是向銀行貸款。

資金結(jié)構(gòu)：世紀(jì)星項目的資金結(jié)構(gòu)包括項目貸款，股本資金和發(fā)行債券3種 其中資本金成本率為15%，債券發(fā)行成本為10%，銀行貸款利率為6%，同時，按照規(guī)定，在進(jìn)行項目融資時，資本金所占比率不能低于30%，債券所占份額不能高于銀行貸款。如果在本次融資中，自有資金為X，發(fā)行債券Y，銀行貸款為Z，發(fā)行債券成本率為： 債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 綜合上述所有的約束條件可得出如下約束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 總成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上條件可得出，當(dāng)自有資金投入量為26，970萬元，發(fā)行債券31，465萬元，銀行貸款31，465萬元時，融資成本最低。此時M=7，424.84萬元。

根據(jù)合資協(xié)議，由浙商聯(lián)盟向中國建設(shè)銀行通過融資協(xié)議貸款人民幣1.456億元，天鴻地產(chǎn)向中國銀行通過融資協(xié)議貸款2.1億元，同時發(fā)行債券31.465萬元。利用項目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項目外的各種信用擔(dān)保，實現(xiàn)項目的有限追索形式。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）天鴻地產(chǎn)公司作為項目發(fā)起人，根據(jù)項目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交鑰匙”工程建設(shè)合約，以及為其提供擔(dān)保的銀行所安排的履約擔(dān)保，構(gòu)成了項目的完工擔(dān)保，排除了項目融資貸款銀團(tuán)對項目完工風(fēng)險的顧慮。

（3）太平洋保險公司經(jīng)過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設(shè)風(fēng)險的可控性。

（4）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向合資機(jī)構(gòu)提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在合資機(jī)構(gòu)遇到財務(wù)困難時提供一定的資金幫助。

（5）項目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)抵押他們在項目公司中的30%股份，以此作為貸款擔(dān)保的一部分，使得貸款銀行可以在出現(xiàn)違約時控制公司并采取必要的措施來保護(hù)項目貸款。融資結(jié)構(gòu)簡評：（1）由項目發(fā)起方天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟直接安排融資，并且直接承擔(dān)安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，是結(jié)構(gòu)上最簡單的一種項目融資模式，符合本身公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜的情況。簡化了融資的相關(guān)步驟，對于企業(yè)來說具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鴻地產(chǎn)稅務(wù)方面的安排，對于天鴻地產(chǎn)來說，開發(fā)成立9年來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，在激烈的市場競爭中脫穎而出，取得良好的業(yè)績。公司在開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、經(jīng)營銷售和物業(yè)管理等方面具有一整套成熟有效的經(jīng)營管理方法。年開工面積、竣工面積逐年遞增，主營業(yè)務(wù)利潤大幅度增長。同時，為了在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟并不斷擴(kuò)大市場份額，天鴻公司十分重視企業(yè)品牌的建設(shè)，視品牌為生命。公司重合同、守信譽，自成立以來合同履約率為100%，從未發(fā)生違約及合同糾紛現(xiàn)象，公司產(chǎn)品優(yōu)良，贏得了廣大客戶的認(rèn)同，公司品牌和所開發(fā)的項目品牌在房地產(chǎn)市場上都取得了較高的知名度。故其資信狀況良好，采用直接融資可以獲得相對成本較低的貸款。充分發(fā)揮了項目發(fā)起人在商業(yè)社會中的信譽。

（3）在融資結(jié)構(gòu)和融資方式上的選擇比較靈活，發(fā)起人可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略需要，靈活安排。

（4）另一方面，由于該項目為發(fā)起人直接擁有項目資產(chǎn)并控制項目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)，可以比較充分的利用項目的稅務(wù)虧損或優(yōu)惠，進(jìn)一步降低融資成本。

（5）但這一項目融資方式同樣存在這不足之處。由于參與合資的天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在信譽，財務(wù)狀況，市場銷售和生產(chǎn)管理能力等方面不一致，其中天鴻地產(chǎn)的資信較好，在融資貸款方面比較有優(yōu)勢，但浙商聯(lián)盟在項目之前并無相應(yīng)的項目經(jīng)歷，故其在專業(yè)領(lǐng)域的信譽度較低，各方面的經(jīng)驗都難以達(dá)到天鴻地產(chǎn)的狀態(tài)，這就增加了以項目資產(chǎn)及現(xiàn)金流量作為融資擔(dān)保抵押的難度，從而在融資追索的程度和范圍上顯得比較復(fù)雜。

（6）在安排融資時，需要注意劃清天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在項目中所承擔(dān)的融資責(zé)任和其他業(yè)務(wù)之間的界限，這一點在操作上更為復(fù)雜。故其實現(xiàn)有限追索的結(jié)構(gòu)時比較復(fù)雜

方案二

項目模式：合資項目公司融資模式

投資結(jié)構(gòu)：公司型合資結(jié)構(gòu)：由項目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟根據(jù)股東協(xié)議組建一個單一目的的項目公司——榮興公司。由天鴻地產(chǎn)認(rèn)購該控股公司的100股股票。使其成為控股公司法律上的擁有者，因為天鴻地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績良好，通過對項目企業(yè)的完全控股，可以使該控股公司得資產(chǎn)負(fù)債和經(jīng)營損益并入到天鴻地產(chǎn)的財務(wù)報表之中，同時控股公司的稅收也可以與天鴻地產(chǎn)的稅收合并，統(tǒng)一納稅。然后以項目公司作為獨立的法人實體，簽署與項目建設(shè)，生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，并安排相應(yīng)融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目。由于該項目公司除了正在安排融資的項目之外沒有其他的任何資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，也沒有任何經(jīng)營歷史，所以項目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟向其提供一定的信用擔(dān)保以承擔(dān)一定程度的債務(wù)責(zé)任。同時，兩家公司通過合資協(xié)議認(rèn)購控股公司即項目公司發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券的方式對控股公司進(jìn)行股本資金投入（在合資協(xié)議中規(guī)定出可轉(zhuǎn)換債券持有人的權(quán)益及轉(zhuǎn)換條件），從而組成真正的投資財團(tuán)，根據(jù)各自參與項目的不同目的，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自認(rèn)購債券的比例為60%，40%。以可轉(zhuǎn)換債券方式作為初始資本投資，對投資者天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟來說，既可以定期取得利息收入，又可以在項目成功時轉(zhuǎn)換股票取得很大的好處。根據(jù)合資協(xié)議，投資者組成董事會負(fù)責(zé)公司的重大決策事項，并任命天鴻地產(chǎn)公司的下屬公司擔(dān)任項目管理者，負(fù)責(zé)項目的日常生產(chǎn)經(jīng)營已充分利用天鴻地產(chǎn)在項目建設(shè)管理方面的經(jīng)驗和技術(shù)。通過債券融資

資金結(jié)構(gòu)：股本資金，準(zhǔn)股本資金和債務(wù)資金三種

X萬元，發(fā)行債券Y萬元，從銀行貸款Z萬元，貸款期限為1年。公司章程規(guī)定在投資項目時自有資本金的投入不得少于30%，資金成本為15%，同時公司的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于60%。據(jù)得知，發(fā)行債券的成本率10%，銀行貸款利率為6%。根據(jù)融資最優(yōu)化原則可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融資成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出資26，976萬元，發(fā)行債券8，990萬元，向銀行貸款53，940萬元時，融資成本最小，此時融資成本M=8,180.9萬元。

根據(jù)項目合資協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自向項目公司注資，然后以項目公司名義向中國人民銀行貸款建設(shè)資金5.394億元人民幣，貸款期為1年，銀行利率為6%。同時發(fā)行債券，總面值為8，990萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）項目公司根據(jù)項目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（2）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向項目公司提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在項目公司遇到財務(wù)困難時提供一定的資金幫助。

（3）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。

（4）天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟分別將其擁有的30%和40%的項目公司股份做為擔(dān)保資產(chǎn)抵押給中國銀行，取得剩余貸款。使得項目的可預(yù)期風(fēng)險得到降低。

（5）項目公司將在建的項目產(chǎn)品一部分作為項目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險公司經(jīng)過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設(shè)風(fēng)險的可控性。

融資結(jié)構(gòu)簡評：

（1）通過項目公司進(jìn)行項目融資，可以將項目的融資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司內(nèi)部，項目公司對償還貸款承擔(dān)直接責(zé)任，實現(xiàn)對天鴻地產(chǎn)的優(yōu)先債務(wù)追索。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟并不直接進(jìn)行融資，而是通過間接的信用保證形式支持項目公司的融資。

（2）容易將融資安排成非公司負(fù)債型融資，有利于改善項目的資產(chǎn)負(fù)債狀況。（3）便于把項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，而不是分散在各個發(fā)起人所擁有的公司，便于管理。項目公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)項目的建設(shè)，生產(chǎn)和銷售，并且可以整體地使用項目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量作為融資的抵押和信用保證，在概念上和融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)也相對簡單。

（4）可以充分利用大股東在管理，技術(shù)，市場和資信等方面的優(yōu)勢，為項目獲得優(yōu)惠貸款條件，如上面的無擔(dān)保貸款，而這些優(yōu)惠擔(dān)保條件是條件相對較弱的浙商聯(lián)盟所根本無法得到的

（5）但其在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，很難滿足天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟對融資的各種要求，在這種融資結(jié)構(gòu)中，項目的稅務(wù)優(yōu)惠或虧損只能保留在項目公司中應(yīng)用，容易形成稅務(wù)優(yōu)惠的浪費，同時，在債務(wù)形式上缺乏靈活性，雖然項目發(fā)起人對項目的資本投入形式可以選擇，但由于投資者缺乏對項目現(xiàn)金流量的直接控制。

方案三

融資模式：設(shè)施使用協(xié)議融資模式 投資結(jié)構(gòu)：合伙制結(jié)構(gòu)：天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟以合伙制投資結(jié)構(gòu)的形式興建世紀(jì)星項目，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂項目建設(shè)機(jī)械設(shè)備使用協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟派代表和供應(yīng)商達(dá)成協(xié)議，由其提供一個無論使用與否都需付款性質(zhì)的設(shè)備使用協(xié)議，在能順利項目建成的前提下定期向設(shè)備供應(yīng)商支付規(guī)定數(shù)額的設(shè)備使用費作為項目融資的信用擔(dān)保，同時向國內(nèi)貸款銀行進(jìn)行貸款融資。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟所成立的合伙制投資結(jié)構(gòu)根據(jù)提供的設(shè)備使用協(xié)議，由天鴻地產(chǎn)負(fù)責(zé)建設(shè)，經(jīng)營整個項目系統(tǒng)，并承擔(dān)對該合伙制項目債務(wù)的無限責(zé)任；浙商聯(lián)盟作為有限合伙人，其對合伙制結(jié)構(gòu)的債務(wù)責(zé)任被限制在其已經(jīng)投入和承諾投入到項目合伙制項目中的資本數(shù)量。

資金結(jié)構(gòu)：銀行貸款和債務(wù)資金兩種

按照合伙制規(guī)定資本金不得低于15%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。

根據(jù)融資要求成本最優(yōu)化的原則，設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z：得下列結(jié)論：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上條件可計算得出，當(dāng)發(fā)行債券為44，950萬元，銀行貸款為44，950萬元時，項目公司融資成本最低。由上述求得，融資成本M=4，827.63萬元。

根據(jù)合伙協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自分別向銀行貸款總數(shù)為44，950萬，發(fā)行債券44，950萬元，同時和設(shè)備供應(yīng)商簽訂設(shè)備使用協(xié)議，定期向其支付一定的使用費用，以此來減輕融資壓力。同時向銀行貸款進(jìn)行項目建設(shè) 融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項目公司提供擔(dān)保，向中國銀行取得一定貸款。（2）通過公開招標(biāo)選擇設(shè)備供應(yīng)商，簽訂郊游時工程建設(shè)合同，同時可以提供貸款銀行所認(rèn)可的銀行出具的履約擔(dān)保。

（3）項目公司根據(jù)項目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對項目本身無法完工的擔(dān)憂，可以使其資金盡快回收。

（4）天鴻地產(chǎn)向銀行簽發(fā)以產(chǎn)品銷售協(xié)議提供的間接擔(dān)保

（5）項目公司將在建的項目產(chǎn)品一部分作為項目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險公司經(jīng)過對項目考察，為項目安排項目保險，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過程中的各類損害和丟失，及施工過程中人身安全保險，保證了項目的建設(shè)風(fēng)險的可控性。

（7）利用這種協(xié)議安排項目融資，要求項目設(shè)施的使用者無論是否真正利用了項目設(shè)施所提供的服務(wù)，都要無條件地在融資期間定期向設(shè)施的提供者支付一定數(shù)量的預(yù)先確定下來的項目設(shè)備的使用費。此承諾合約與完工擔(dān)保一起構(gòu)成項目信用保證結(jié)構(gòu)的主要組成部分。

融資模式簡評：

（1）項目設(shè)施的使用費在融資期間應(yīng)能夠足以支付項目的生產(chǎn)經(jīng)營成本和項目債務(wù)還本負(fù)息

（2）投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活

（3）項目的投資者可以利用與項目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來安排融資，分散風(fēng)險，節(jié)約資金投入

（4）具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項目融資不可缺少的組成部分。（5）避免了一定的投資風(fēng)險，使得建設(shè)項目能夠有長期穩(wěn)定的市場，對市場安排在其中起到至關(guān)重要的作用。

方案四

融資模式：生產(chǎn)支付融資模式 投資結(jié)構(gòu)：信托基金結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)信托貸款融資是指房地產(chǎn)公司以具體項目收益做保證，信托公司以信托方式吸收資金用來發(fā)放房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)公司獲得借款的融資方式。

有貸款銀行建立一個以信托基金結(jié)構(gòu)組成特別的金融公司，專門負(fù)責(zé)從項目公司購買一定比例的項目產(chǎn)品作為融資的基礎(chǔ)。然后貸款銀行把自己貸給該金融公司，金融公司再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入的項目公司，以表示從項目公司那里購買一定數(shù)量的項目產(chǎn)品，項目公司同意把產(chǎn)品賣給金融公司，產(chǎn)品的定價要在產(chǎn)品本身價格的基礎(chǔ)上考慮利息因素。金融公司以對產(chǎn)品的所有權(quán)及其有關(guān)購買合同作為對貸款銀行的還款保證，項目公司從金融公司那里得到購貨款作為項目的建設(shè)和資本投資資金，開發(fā)建設(shè)項目，但項目投產(chǎn)以后，項目公司以金融公司代理人的身份吧產(chǎn)品賣給用戶，然后把收入付給金融公司，金融公司再以這筆錢來償還銀行貸款。天鴻公司通過貸款信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項審批手續(xù)。當(dāng)審批通過，項目啟動后達(dá)到銀行貸款的條件后，天鴻公司利用這段“時間差”償還信托貸款，而改用銀行貸款進(jìn)行項目的建設(shè)。天鴻公司先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢也能拿到土地，隨著我國土地拍賣轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高;天鴻公司在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時開展前期的宣傳推廣活動;此時，建筑商介入地產(chǎn)開發(fā)，一般會由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè);天鴻公司獲得開工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開始期房銷售，購房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給天鴻公司;天鴻公司用獲得的銷售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動開發(fā)。有三個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了天鴻公司項目運做資金鏈條是否能正常運轉(zhuǎn):A點完成的土地的質(zhì)押和解套過程，天鴻公司通過把整塊土地質(zhì)押給銀行，來換取土地平整、前期運作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過自有資金，這個過程也會用做償還土地出讓金的拆借款。B點所完成的首期項目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，商付出的資金成本越大，但是，對于資金不充沛或品牌良好的開發(fā)商來說，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點是重要的回款通道，A、B兩點獲得的資金，都要依靠C點來歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷售來歸還，房地產(chǎn)信托貸款融資計劃，就是在C點不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來實現(xiàn)資金過橋，度過難關(guān)。另外，天鴻公司開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項目，由于不必繳納土地出讓金，并享有20余項的稅收減免，不存在開發(fā)土地購買成本。所以，也采用這種方式獲得過橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項目銷售收入來實現(xiàn)信托收益并收回信托本金。貸款期為2年，寬限期為1年。資金結(jié)構(gòu)：股本資金，銀行貸款和發(fā)行債券3種 股本資金：由于資本金不得低于25%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上約束條件，可得出，當(dāng)自有資金為22，475萬元，發(fā)行債券33,712萬元，銀行貸款33,712萬元時，融資成本最低，為M=6,991.97萬元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建立在由貸款銀行購買項目產(chǎn)品的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益基礎(chǔ)上，這部分生產(chǎn)量的收益也就是項目融資的主要償債資金來源，因此產(chǎn)品支付是通過直接擁有項目的產(chǎn)品，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。

（2）商業(yè)銀行即中國銀行要求以所有借款人的權(quán)益做擔(dān)保，包括天鴻地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)益。

（3）天鴻地產(chǎn)保證以合理的成本和技術(shù)進(jìn)行項目建設(shè)。（4）銀行要求將項目的使用權(quán)作為抵押轉(zhuǎn)讓給銀行。

融資模式簡評：

（1）生產(chǎn)支付是通過直接擁有項目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實現(xiàn)融資的信用保證。

（2）信用保證結(jié)構(gòu)較其他融資方式獨特

（3）融資容易被安排成為無追索或有限追索的形式，由于所購買的產(chǎn)品及其銷售收益被用作產(chǎn)品支付融資的主要償債資金來源，而產(chǎn)品支付融資的資金數(shù)量決定于產(chǎn)品支付所購買的那一部分產(chǎn)品的預(yù)期收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資產(chǎn)現(xiàn)值。所以，貸款的償還十分可靠，從一開始貸款就可以被安排成無追索或有限追索形式。

（4）融資期限將短于項目的經(jīng)濟(jì)生命期

（5）貸款銀行只為項目的建設(shè)和資本費用提供融資，而不承擔(dān)項目生產(chǎn)費用的貸款（6）這種融資模式中一般要求成立一個“融資中介機(jī)構(gòu)”，即所謂的專設(shè)公司，專門負(fù)責(zé)從項目公司中購買一定比例的產(chǎn)品，在市場上直接銷售或委托項目公司作為代理人銷售產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)歸集產(chǎn)品的銷售收入和償還貸款。

（7）為了加快融資的順利進(jìn)行，規(guī)避集合資金信托合同不能超過200份的限制，盡管規(guī)避了這一限制，但同時不得不面臨另外一個問題，以這些房地產(chǎn)設(shè)置信托，意味著房產(chǎn)所有權(quán)的更改，按照目前有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)變更登記的規(guī)定，意味著信托公司和房地產(chǎn)公司將為此支付高達(dá)3%的契稅?？傊?，房地產(chǎn)財產(chǎn)信托融資方式相對于其他信托融資方式更具有房地產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，綜上可知第三種融資方式的融資成本最低，如果僅僅從融資成本角度考慮的話，應(yīng)該考慮第三種融資方案

第四篇：旅游PPP項目融資模式分析

旅游PPP項目融資模式分析

導(dǎo)讀：日前兩部委發(fā)布《關(guān)于在旅游領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式的指導(dǎo)意見》（文旅旅發(fā)﹝2018﹞3號）（下文簡稱3號文件）提出鼓勵在旅游領(lǐng)域開展PPP模式。此前該系列文章已經(jīng)詳細(xì)介紹文件中涉及到關(guān)于PPP旅游的宏觀背景、資產(chǎn)運作方面的內(nèi)容，本文作為該系列的最后一篇，詳細(xì)闡述文件中提到的關(guān)于金融支持渠道方面的運作內(nèi)容，分別介紹股權(quán)基金、PPP項目擔(dān)?；?、債券融資和資產(chǎn)證券化四種PPP項目融資方式。

一、股權(quán)基金

在3號文件中提到，“要充分發(fā)揮中國政企合作支持基金和中國旅游產(chǎn)業(yè)基金的股權(quán)投資引導(dǎo)作用”。那么股權(quán)基金是如何介入PPP項目中的呢？一般來說，股權(quán)基金主要有兩種形式，一種是政府成立引導(dǎo)基金，另外一種是社會資本發(fā)起投資基金。

（一）政府成立引導(dǎo)基金

該種情形是指省級政府層面出資成立引導(dǎo)基金，再以此吸引金融機(jī)構(gòu)資金，合作成立產(chǎn)業(yè)基金母基金，母基金再根據(jù)審核后的項目設(shè)立子基金，由地方財政做劣后級，母基金做優(yōu)先級，地方政府做劣后，承擔(dān)主要風(fēng)險。

（二）社會資本發(fā)起投資基金

這種情形是指有建設(shè)運營能力的社會資本發(fā)起股權(quán)投資基金，社會資本一般都具有建設(shè)運營的資質(zhì)和能力，在于政府達(dá)成框架協(xié)議后，通過聯(lián)合銀行等金融機(jī)構(gòu)成立有限合伙基金，對接項目。社會資本與金融機(jī)構(gòu)合資成立基金管理公司擔(dān)任GP，金融機(jī)構(gòu)作為優(yōu)先級LP，社會資本作為劣后級LP，成立有限合伙形式的投資基金，以股權(quán)的形式投資項目公司。

二、PPP項目擔(dān)保基金

在3號文件中提到，“鼓勵各地設(shè)立PPP項目擔(dān)?；穑瑤痈嘟鹑跈C(jī)構(gòu)加大對旅游PPP項目的投融資支持”。那么何為PPP項目擔(dān)保基金呢？一般來說，擔(dān)保基金是由政府牽頭，聯(lián)合擔(dān)保公司、銀行，設(shè)立擔(dān)?；穑ㄟ^融資授信的特色功能，為中小型企業(yè)解決融資困難問題。針對PPP項目擔(dān)?；?，顧名思義就是為PPP項目提供融資授信的基金。

由于旅游項目一般資金投入規(guī)模大、建設(shè)周期長、資金流動慢的問題，因此設(shè)立這種基

金的目的主要是為了鼓勵社會資本介入PPP項目，為其提供授信保障，降低投資信用風(fēng)險。

擔(dān)?；鹨话憔哂幸韵绿卣鳎?/p>

第一，抵押資產(chǎn)足額的授信；

第二，提供信用敞口，擴(kuò)大授信規(guī)模；

第三，突破傳統(tǒng)信貸的固有限制；

第四，融資成本合理；

第五，申請渠道暢通，業(yè)務(wù)辦理高效便捷。

不過根據(jù)筆者的調(diào)查了解，雖然在文件中有提及鼓勵PPP擔(dān)?；穑悄壳笆袌錾险嬲糜赑PP市場的擔(dān)?；鹳Y料很少，大多數(shù)擔(dān)?；鹬饕糜趯ｍ椊ㄔO(shè)或者創(chuàng)業(yè)類型小微

企業(yè)的融資便利。因此，專項基金究竟如何在PPP市場上發(fā)揮作用，還需要再加以觀察。

三、債券融資和資產(chǎn)證券化

在3號文件中提到，“鼓勵能夠產(chǎn)生可預(yù)期現(xiàn)金流的旅游PPP項目通過發(fā)行債券和資產(chǎn)證券化等市場化方式進(jìn)行融資”。債券和資產(chǎn)證券化作為PPP模式融資的兩種常見途徑，被市場廣泛運用。

（一）債券融資

根據(jù)現(xiàn)行債券規(guī)則，滿足發(fā)行條件的PPP項目公司可以在銀行間交易市場發(fā)行永續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債，主要的債券類型有以下幾類：

1.中期票據(jù)：針對PPP項目公司發(fā)行的中期票據(jù)，其基本要求有：主體信用評級一般AA-以上，是存續(xù)超過3年的非金融企業(yè)，社會資本方申請發(fā)債需要資質(zhì)良好。

2.項目收益票據(jù)：項目收益票據(jù)是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，募集資金用于項目建設(shè)且以項目產(chǎn)生的經(jīng)營性現(xiàn)金流為主要償債來源的債務(wù)融資工具。鼓勵以項目公司作為發(fā)行主體，也能通過集團(tuán)公司發(fā)行。項目收益票據(jù)的期限涵蓋項目生命全周期，期限與項目現(xiàn)金流匹配，發(fā)行期限靈活。募集資金可以用于項目建設(shè)和用于償還前期形成的項目貸款。

3.項目收益?zhèn)菏侵赣身椖繉嵤┲黧w或其實際控制人發(fā)行的，與特定項目相聯(lián)系的，債券募集資金用于特定項目的投資于建設(shè)，債券的本息償還資金完全或主要源于項目建成后運營收益的企業(yè)債券。

（二）資產(chǎn)證券化

按照《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》，以地方政府為直接或間接債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)本不可作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，但該指引又做出特別規(guī)定即：地方政府按照事前

公開的收益約定規(guī)則，在PPP下應(yīng)當(dāng)支付或承擔(dān)的財政補(bǔ)貼，可以作為企業(yè)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)。在PPP項目中，典型基礎(chǔ)資產(chǎn)如下所示：

滿足條件的PPP項目公司的應(yīng)收款、收益權(quán)等均可以通過企業(yè)資產(chǎn)證券化融資。具體由PPP項目公司作為發(fā)起人（原始權(quán)益人），將PPP項目項下未來可預(yù)測的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行組合，形成基礎(chǔ)資產(chǎn)包，向SPV進(jìn)行真實出售，以基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流在證券市場向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券，將認(rèn)購資金用于項目公司建設(shè)運營。

四、做好旅游PPP項目融資的關(guān)鍵點

從融資的角度分析，一般從這幾個方面看，安全性、流動性、收益性，核心是現(xiàn)金流。

對于PPP項目而言，一般也是從建設(shè)期、運營期、移交期全周期生命來看。通常PPP項目的盈利收入是從運營期才開始產(chǎn)生的，建設(shè)期只是作為資金原始投入，因此對于投資人來說，如果是以信托、私募等形式介入的模式，資金流動性就會產(chǎn)生比較大的問題。

首先對于建設(shè)期而言，從安全性的角度來說安全性相對較低，因此要增加增信手段。對于投資方而言，要提前把流動性解決方案設(shè)計好，以防止期限錯配的情況發(fā)生。另外，由于建設(shè)期沒有現(xiàn)金回流，沒有收益回款，因此投資方可以尋求收益訴求比較低的錢，或者進(jìn)行結(jié)構(gòu)化安排，把一部分收益轉(zhuǎn)移給收益訴求比較高的股東，以吸引大股東介入。此外，由于建設(shè)期現(xiàn)金流是凈流出的，因此比較不穩(wěn)定，我們可以采用項目融資的方式來平衡現(xiàn)金流。

其次就是要選擇好投融資方式。比如投資比例，投多好還是投少好，若僅僅是為了獲取施工總包權(quán)、設(shè)計權(quán)、運營權(quán)或者供應(yīng)物料權(quán)，是為了投標(biāo)的話，當(dāng)然投的錢越少越好，說白了因為投資方不是為了掙投資收益的。還有投資性質(zhì)，具體是做什么性質(zhì)的投資？再有就是財務(wù)工具的運用。是否采用財務(wù)杠桿？如果是為了獲取投資收益的話，為了避險，可能就要用財務(wù)杠桿，還要用結(jié)構(gòu)化的安排，做結(jié)構(gòu)融資。

最后是PPP模式的選擇。基本上從收入來源方面有三種，一個是使用者付費，就是一些收益比較好的，靠自己的收入可以覆蓋投資成本和合理收益的；第二類是完全沒有收益的，比如一些不收費的道路，一些不收費的文化場館，這種建設(shè)全部由政府付費，由進(jìn)行政府采購。還有一個就是本身有一部分收入，但是這個收入不足以平衡全部投資，不足以讓社會資本獲得合理回報的，需要由政府的財政進(jìn)行補(bǔ)差的，這種方式叫可行性缺口項目。

文章來源：元立方金服 查瑞祺

第五篇：項目融資案例分析

4月8日，上海迪士尼度假區(qū)項目正式開工。

在前來參加開工儀式的商務(wù)部副部長姜增偉看來，上海迪士尼樂園項目是中國改革開放三十多年來服務(wù)業(yè)領(lǐng)域最大的投資項目之一，標(biāo)志著中國對外開放的新領(lǐng)域和新高度。華特·迪士尼公司（下稱迪士尼公司）總裁兼CEO羅伯特·艾格坦言：“我們將與中國的合作伙伴一起，建設(shè)一個有著鮮明迪士尼特色和中國特點的上海迪士尼度假區(qū)?！?/p>

隨著項目的動工，原本神秘的上海迪士尼度假區(qū)項目的投融資結(jié)構(gòu)圖正逐漸清晰起來。投資遠(yuǎn)超上海世博會

2010年，上海剛剛舉辦了為期半年的世博會。根據(jù)上海市市長韓正對外界披露的數(shù)字，上海世博會建設(shè)、運營兩方面的總投資共為286億元人民幣?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》從華特·迪士尼公司提供的資料獲悉，上海迪士尼度假區(qū)從總投資規(guī)模來看將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海世博會。

據(jù)了解，上海迪士尼度假區(qū)一期總面積3.9平方公里，總投資分為三大部分：主題樂園、酒店及零售餐飲娛樂、公共配套投入。從目前掌握的情況來看，僅主題樂園的投資就已經(jīng)達(dá)到了245億元人民幣，而作為配套酒店及零售餐飲娛樂的投資為45億元人民幣，這樣的投資僅僅計算了該項目動工至開園日的費用，日后的運營和具體維護(hù)費用未被計入。其中，投資245億元的主題樂園（含停車場）主要包括一座集娛樂、餐飲、演藝等功能于一體的迪士尼城堡和一個美麗花園。投資45億元的配套酒店及零售餐飲娛樂將包括一座豪華酒店和一座經(jīng)濟(jì)型酒店，共1220 間客房和27900平方米零售、餐飲、娛樂區(qū)。

值得關(guān)注的是，政府配套項目并未計入上述兩項投資。

上海迪士尼度假區(qū)項目所在區(qū)域的行政管理機(jī)構(gòu) 上海國際旅游度假區(qū)管理委員會常務(wù)副主任劉正義向記者透露，具體的配套設(shè)施包括圍場河、中心湖、入園大道、公交樞紐等；部分高速（快速）路及干線道路工程；軌道交通專項工程；周邊地區(qū)水系工程等。上海市政府還成立了相應(yīng)的建設(shè)工程指揮部。

上海國際旅游度假區(qū)管理委員會的一位內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“上海市政府為迪士尼項目做公共基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入是相當(dāng)巨大的，這也是當(dāng)時中美雙方談判的焦點之一，這主要基于既為項目大客流運營的需求提供保障，同時也將帶動、服務(wù)周邊地區(qū)發(fā)展?！?/p>

上海市政府及上海國際旅游度假區(qū)管理委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人至今沒有公布相關(guān)配套的費用情況。不過，僅軌道交通一項，便可見上海迪士尼公共配套建設(shè)花費之巨。

上海市委書記俞正聲曾在披露上海世博會花費時表示，世博會配套軌道交通每公里耗資6億元。按照設(shè)計規(guī)劃，除了連接上海浦東國際機(jī)場和虹橋交通樞紐的軌道交通2號線將橫穿迪士尼度假區(qū)之外，上海軌道交通11號線還將建設(shè)橫穿度假區(qū)的迪士尼專線，其全長約9.2公里，花費將接近60億元。

上海市政府副秘書長，上海申迪黨委書記、董事長范希平對記者表示，上海迪士尼創(chuàng)造了與迪士尼其他海外項目相比迥然不同的模式。中方在上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司中參股30%，意味著在今后所有的樂園經(jīng)營收益中都可享有相同比例的收益；中方還有權(quán)向管理公司委派董事、監(jiān)事、副總經(jīng)理和其他高級管理人員。這都開創(chuàng)了迪士尼在海外主題樂園項目經(jīng)營管理方式的先例。據(jù)了解，在上海迪士尼項目中，中美雙方均以現(xiàn)金方式入股，土地使用權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)均不作價入股，而是分別由中方和美方另行租賃和許可給中外合作的項目公司。

上海市政府副秘書長，上海申迪黨委書記、董事長范希平對記者表示，上海迪士尼創(chuàng)造了與迪士尼其他海外項目相比迥然不同的模式。中方在上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司中參股30%，意味著在今后所有的樂園經(jīng)營收益中都可享有相同比例的收益；中方還有權(quán)向管理公司委派董事、監(jiān)事、副總經(jīng)理和其他高級管理人員。這都開創(chuàng)了迪士尼在海外主題樂園項目經(jīng)營管理方式的先例。

據(jù)了解，在上海迪士尼項目中，中美雙方均以現(xiàn)金方式入股，土地使用權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)均不作價入股，而是分別由中方和美方另行租賃和許可給中外合作的項目公司。

3.3億人被鎖定為目標(biāo)客戶 從目前來看，上海迪士尼度假區(qū)項目最終的投資額將以數(shù)百億人民幣計，如此大規(guī)模的投資能否收回成本值得關(guān)注。根據(jù)最新的工程預(yù)期，上海迪士尼樂園預(yù)計5年左右建成，酒店、餐飲、零售、娛樂、停車場等配套設(shè)施將同時投入使用。人流是否足夠?qū)⒊蔀樯虾５鲜磕犴椖砍蓴〉年P(guān)鍵，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》從迪士尼公司獲得的相關(guān)資料來看，距上海三小時火車或自駕車路程內(nèi)的3.3億人將成為上海迪士尼度假區(qū)的“目標(biāo)客戶群”。

在一份官方提供的新聞素材稿中提及，上海迪士尼樂園項目將對長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生重要影響，將進(jìn)一步優(yōu)化長三角地區(qū)旅游業(yè)布局，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級，助推長三角地區(qū)建設(shè)成為具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群。今年2 月，在上海旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會上，俞正聲表示，上海要腳踏實地地把迪士尼樂園建好，以此帶動上海旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。今后上海迪士尼樂園計劃每年吸引700萬～1000萬游客，如果其中有一半來自上海以外地區(qū)，除了在迪士尼樂園的游玩，他們在上海的餐飲、購物消費方面對旅游業(yè)的帶動是巨大的。

一、項目背景

2009年1月，迪士尼已宣布與上海市政府簽訂《項目建議書》，將聯(lián)合上海市政府，在浦東興建全球第6個迪士尼樂園。

2010年11月5日，上海申迪與美國迪士尼簽署上海迪士尼樂園項目合作協(xié)議，標(biāo)志著上海迪士尼樂園項目正式啟動。也意味著中國迄今為止規(guī)模最大的中外合資現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目正式落地。

2009年11月4日，上海迪士尼項目申請報告獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)上海迪士尼樂園項目啟動。2009年11月23日，國家發(fā)改委在網(wǎng)站上發(fā)布，“2009年10月，經(jīng)報請國務(wù)院同意，我委正式批復(fù)核準(zhǔn)上海迪士尼樂園項目。該項目由中方公司和美方公司共同投資建設(shè)。項目建設(shè)地址位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，占地116公頃。項目建設(shè)內(nèi)容包括游樂區(qū)、后勤配套區(qū)、公共事業(yè)區(qū)和一個停車場?！?/p>

上海迪士尼項目一期建設(shè)的迪士尼樂園及配套區(qū)占地3.9平方公里，以1.16平方公里的主題樂園和約0.39平方公里的中心湖泊為核心。主要建設(shè)內(nèi)容包括：游樂設(shè)施(主題樂園)、中心湖與圍場河、商業(yè)娛樂、旅館、公共停車場(游客停車場)、公共交通設(shè)施、辦公(管理服務(wù)中心)、市政設(shè)施等，總投資超過245億元。

二、項目概況 項目參與方： 上海上海國際主題樂園有限公司，中美雙方持股比例分別為57%和43%； 上海國際主題樂園配套設(shè)施有限公司，中美雙方持股比例分別為57%和43%； 上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司，中美雙方持股比例分別為30%和70%。上海國際主題樂園有限公司概況

樂園公司注冊資金1713600萬元，股東發(fā)起人為上海申迪旅游度假開發(fā)有限公司，WD HOLDINGS（SHANGHAI），LLC，后者是美國迪士尼在上海成立的美方公司。樂園公司的功能主要是主題樂園的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營等，也包括園區(qū)內(nèi)服務(wù)提供。上海國際主題樂園配套設(shè)施有限公司概況

配套公司注冊資金為316796.76萬元，經(jīng)營范圍包括酒店、購物中心、體育、娛樂和休閑設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)和管理等。

上海國際主題樂園和度假區(qū)管理有限公司概況

管理公司注冊資金為2000萬元，主要涉及到財務(wù)管理、員工配需等。

建設(shè)期：項目于2011年4月8日動工建設(shè)，到2015年建成，工期大約為5年。

三、融資方式

項目投資達(dá)245億元人民幣，所有投資中40%資金為中方和迪士尼雙方共同持有的股權(quán)，其中中方政府占57%，迪士尼占4 3 %。其余占總投資的60%的資金則為債權(quán)，其中政府擁有80%，另外20%則為商業(yè)機(jī)構(gòu)擁有。

四、項目融資風(fēng)險

風(fēng)險類型：在項目融資過程中主要存在著信用風(fēng)險、施工風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、貨幣和匯率風(fēng)險（財務(wù)風(fēng)險）、法律風(fēng)險、政治風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險等。

風(fēng)險識別：由于該項目由我國政府和迪斯尼公司加上債券資金共同組成，60%的資金是由債券資金，受到匯率等波動影響比較大。從香港迪斯尼公園運行的情況來看，經(jīng)營風(fēng)險也是很不樂觀的。該項目投資規(guī)模大，受到政治風(fēng)險也是很大的。

信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)：由于該項目是由中國政府和迪斯尼公司合資，投資規(guī)模過大，而且受到當(dāng)今除了東京迪斯尼樂園盈利，其他迪斯尼樂園都處于虧損的情況，上海迪斯尼樂園將來的命運如何關(guān)系重大。為了上海迪斯尼樂園有個很好的前景，作為中方，政府一定要處理好各項事務(wù)，保證建設(shè)順利進(jìn)行，同時在處理債務(wù)中，一定要給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，保證建設(shè)后的運營處于較好的狀態(tài)。