第一篇：關(guān)于對全縣土地管理工作的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于對全縣土地管理工作的調(diào)研報(bào)告

根據(jù)縣人大常委會2013年工作安排，12月上旬在縣人大常委會黨組副書記李甲中的帶領(lǐng)下，縣人大科教文衛(wèi)委主任吳玉梅，縣人大農(nóng)工委主任李留俊等相關(guān)人員組成調(diào)研組，到縣自來水公司，通過聽取匯報(bào)、召開座談會等調(diào)研方式收集掌握情況，對全縣土地管理工作現(xiàn)況有了基本了解，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

1、積極開展用地服務(wù)與資源保障工作

一是加快用地報(bào)批，保障城市發(fā)展用地。緊緊圍繞城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重大民生項(xiàng)目和重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目建設(shè)等開展用地服務(wù)；

二是嚴(yán)格實(shí)行土地招拍掛出讓制度。目前，已成功出讓土地11宗，面積336畝，出讓價(jià)款2.23億元；劃撥土地3宗，面積107畝。完成新一輪城區(qū)和建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新。

三是深入推進(jìn)土地閑臵浪費(fèi)問題專項(xiàng)治理工作。積極把土地閑臵浪費(fèi)專項(xiàng)治理與“雙清”工作相結(jié)合，對2011至2012年新發(fā)生的“四類問題”進(jìn)行專項(xiàng)整治。

2、扎實(shí)推進(jìn)各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作

一是認(rèn)真開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證。全縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作已全部完成，并經(jīng)省市驗(yàn)收通過；正在啟動(dòng)全縣農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作。

二是嚴(yán)格落實(shí)耕地和基本農(nóng)田保護(hù)制度。年初，縣政府與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府分別簽訂耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任書，把耕地保護(hù)列入政府年度目標(biāo)和個(gè)人實(shí)績考核，增大耕地保護(hù)在年終目標(biāo)考核分值和系數(shù)，確保全縣耕地保有量穩(wěn)定在14.27萬公頃，基本農(nóng)田保護(hù)面積穩(wěn)定在11.34萬公頃以上。

三是穩(wěn)步推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整。加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃調(diào)整工作，成果已上報(bào)至省國土廳審查，可增加產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)用地空間7700畝。

3、狠抓土地執(zhí)法監(jiān)察與信訪穩(wěn)定。

配合縣委、縣政府出臺了《中共正陽縣委、正陽縣人民政關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地管理工作的若干意見》。對2012年度違法用地案件依法向縣法院移交，并申請強(qiáng)制執(zhí)行。今年共集中組織拆除22次，拆除各類違法建筑60多座，恢復(fù)土地面積12000平方米。認(rèn)真落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)帶案下訪制度，今年以來，我局共接待來訪190起，291人次，受理12336舉報(bào)電話11起，并全部妥善處理，信訪人對案件辦結(jié)率、群眾滿意率達(dá)90%以上；

二、存在問題

1、關(guān)于供地率問題

報(bào)批征收土地較多，而土地供應(yīng)量較少是目前土地利用工作中存在的主要問題。一方面大量的土地未供而閑臵，另一方面又想方設(shè)法繼續(xù)擴(kuò)大建設(shè)用地面積，造成大量土地空閑、粗放浪費(fèi)，形成了尖銳的矛盾和惡性循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2011-2012年度我縣共上報(bào)省政府累計(jì)14個(gè)批次，總報(bào)批面積366.5146公頃；止目前，僅供應(yīng)土地24宗，供地面積81.9587公頃，批后供地率只有22.36%；還有將近3000畝的土地可以直接用于項(xiàng)目建設(shè)。分析其原因：一是沒有合理的用地計(jì)劃。二是城市規(guī)劃隨意性較大。沒有嚴(yán)格實(shí)施城市總體規(guī)劃，往往為了招商引資和項(xiàng)目落地調(diào)整或修改規(guī)劃，追求招商引資的成效，忽視了城市規(guī)劃的重要性，土地開發(fā)利用布局粗放分散。三是產(chǎn)業(yè)區(qū)功能分區(qū)不明確。很多建設(shè)項(xiàng)目沒有產(chǎn)業(yè)歸屬感，企業(yè)自己提出用地方案或者按照自己的意愿挑選土地，造成用地局面混亂，既沒有連片，又沒有集聚，項(xiàng)目安臵區(qū)不明顯。四是招商把關(guān)不嚴(yán)。很多項(xiàng)目打著招商引資的旗號，利用政府急于招商的心理，吹噓自己的投資額度，實(shí)則根本沒有投資，占據(jù)有利位臵是為以后的變相開發(fā)打下基礎(chǔ)。造成大量項(xiàng)目效仿，形成了惡性用地循環(huán)和空閑土地。

對策和建議

一是重視土地利用年度計(jì)劃。在土地報(bào)批中，充分認(rèn)識土地利用年度計(jì)劃的指導(dǎo)作用。在工作中真正做到批供兩條線的指標(biāo)均衡，嚴(yán)格按照土地利用年度計(jì)劃，量入而出，有計(jì)劃、有目的的進(jìn)行用地報(bào)批，從源頭上把控土地的報(bào)批量，減少供地基數(shù)。

二是加快供地工作力度。對條件成熟的土地要盡快履行供地手續(xù)，為提高供地率，要加快土地供應(yīng)速度，優(yōu)先利用存量的已報(bào)批土地。

三是科學(xué)規(guī)劃，系統(tǒng)分區(qū)。系統(tǒng)科學(xué)的產(chǎn)業(yè)分區(qū)對于形成規(guī)?；?jīng)營、產(chǎn)業(yè)集聚和共同發(fā)展，增強(qiáng)競爭力有非常重要的作用。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)模，確定科學(xué)的功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。功能區(qū)內(nèi)嚴(yán)格落實(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃，建造標(biāo)準(zhǔn)化廠房，加強(qiáng)招商引資力度，節(jié)約集約用地。

四是要嚴(yán)把招商引資關(guān)口。招商引資工作不要一味的追求“量”的增加，而更要注重“質(zhì)”的提高，真正把一些有實(shí)力的能起到帶動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)來，提高用地質(zhì)量和效率，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

五是加大宣傳推介工作。在供地前，加大對擬供土地的宣傳力度，舉辦土地出讓推介會，讓更多的有用地意向的人和企業(yè)了解并參與到我縣的土地出讓工作中，增加招拍掛出讓土地的透明度，防止暗箱操作，形成公平公開公正的供地市場，吸引更多的有實(shí)力的企業(yè)參與到土地競買上來。

2、關(guān)于舊城改造工作

一是拆遷難度大，致使項(xiàng)目進(jìn)展緩慢。目前舊城改造項(xiàng)目大多位于我縣的腹帶，這些地區(qū)建筑密度很高，但配套設(shè)施配備較差，在此片區(qū)居住的居民拆遷補(bǔ)償要求高，致使舊城改造拆遷成本不斷上漲，帶來拆遷工作量大，任務(wù)重，進(jìn)展緩慢的問題。二是土地收儲難度大。我縣舊城改造涉及范圍廣，面積大，涉及居民和單位眾多，土地收儲前期工作量大。

建議和對策

一是舊城改造要遵循城市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模，依據(jù)改造的內(nèi)容與要求，在舊城改造過程中，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行舊城改造。

二是黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋，以增大再開發(fā)的價(jià)值，收回資金，用于貼補(bǔ)經(jīng)濟(jì)效益差地段的舊城改造。

三是政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控。政府要制訂與舊城改造有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動(dòng)中的盲目性和投機(jī)性；政府要加大對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改造好舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。

四是加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)。規(guī)劃部門要對舊城改造問題進(jìn)行全面深入細(xì)致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、用地調(diào)整、等問題。

3、關(guān)于加快供應(yīng)道路、綠地的問題

目前我縣大部分的道路和綠地雖然已經(jīng)建成并使用，但未履行供地手續(xù)。分析其原因：一是政府不夠重視，道路和綠地未完善供地手續(xù)，便開工建設(shè)。二是沒有政府部門充當(dāng)業(yè)主。道路和綠地屬無償劃撥，履行手續(xù)并不復(fù)雜，但卻不知道具體劃撥給誰?？h建設(shè)局和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)管委會均不愿意充當(dāng)業(yè)主。

對策和建議

政府要高度重視，抓緊時(shí)間確定道路和綠地用地的業(yè)主，按照核發(fā)《劃撥用地使用權(quán)決定書》的程序和要求，完善規(guī)劃和用地手續(xù)，盡早實(shí)現(xiàn)供地。

4、關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作

由于農(nóng)民的心態(tài)比較復(fù)雜，有的認(rèn)為統(tǒng)一搬到集中至居住點(diǎn)，生活方便，交通便利；也有的認(rèn)為現(xiàn)在責(zé)任田離家近，耕種方便，搬到中心村后，耕種不方便，因此不愿意搬遷。另外，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償很難讓所有人滿意。對于那些房舍比較舊的農(nóng)戶和那些在城里買了商品房，已是半工半農(nóng)或半商半農(nóng)的農(nóng)民來說，這是好事；而那些房屋比較新、以種田為主的農(nóng)戶認(rèn)為，給經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也不劃算。

對策和建議

一是群眾自愿原則。要充分尊重農(nóng)民的意愿，始終把農(nóng)民的意愿、群眾的利益放在第一位，要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的名義在項(xiàng)目區(qū)顯著位臵向社會公告拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等內(nèi)容，同時(shí)組織召開黨員、干部、群眾代表座談會，充分聽取群眾意見，讓廣大群眾了解拆遷的有關(guān)事項(xiàng)并進(jìn)行監(jiān)督。

二是加大宣傳力度。利用電視臺、電臺、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、宣傳標(biāo)語等做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，讓群眾了解實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的意義，了解復(fù)墾的目的、復(fù)墾步驟和相關(guān)政策，爭取群眾理解、支持、配合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作。

三是加大組織力度。制定城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤實(shí)施意見與拆舊區(qū)補(bǔ)償方案，成立城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)長任組長，分管副鄉(xiāng)鎮(zhèn)長具體負(fù)責(zé)，國土所、村鎮(zhèn)中心、司法所、財(cái)政所等為成員單位，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決拆遷安臵中遇到的各種疑難問題。

四是落實(shí)獎(jiǎng)懲機(jī)制。把城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤納入領(lǐng)導(dǎo)任期目標(biāo)考核，建立一把手領(lǐng)導(dǎo)總負(fù)責(zé)機(jī)制。在年終城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作結(jié)束時(shí)，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆舊復(fù)墾任務(wù)完成情況進(jìn)行評比，任務(wù)完成較差的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，不能參加評優(yōu)評先。

5、關(guān)于企業(yè)違法占地問題

由于多數(shù)企業(yè)都是招商引資過來的，又是我縣的支柱產(chǎn)業(yè)，所以面對他們的違法占地行為處臵起來比較棘手。

對策和建議

一是通過政府對企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)談話，向他們通報(bào)違法用地情況，講解有關(guān)法律、法規(guī)，闡明國土資源管理部門的立場。

二是責(zé)令違法用地企業(yè)全部停工，下達(dá)法律文書，限期補(bǔ)辦用地手續(xù)，并將違法用地典型案例進(jìn)行電視曝光。

三是協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門，對違法占地企業(yè)進(jìn)行斷電停水，不許其開工建設(shè)。

四是組織對企業(yè)違法用地進(jìn)行測量，取得第一手圖件資料和勘測定界資料，掌握違法用地的全面情況，以便處理。

6、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房清查問題

目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量眾多，且待建、在建、完工和已經(jīng)入住等各種形式都有存在，不可能全部拆除或沒收，也不可能短期內(nèi)將其占有的農(nóng)村集體土地全部征收為國有土地，將小產(chǎn)權(quán)房全部轉(zhuǎn)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房。若僅僅采取強(qiáng)制拆除的辦法，也會產(chǎn)生諸多不良后果：一是拆除后的小產(chǎn)權(quán)房所占有的農(nóng)村土地未必能很快復(fù)耕，且復(fù)耕質(zhì)量也未必能保證與建房前一樣好；二是造成大量在建、已建的住房建設(shè)資金和建筑材料被浪費(fèi)，這是對社會財(cái)富的巨大浪費(fèi)；三是拆除后使得部分購房者“無家可歸”，很可能激化社會矛盾，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。

對策和建議

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各有關(guān)單位要及時(shí)組織政治素質(zhì)高、工作責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)精通的同志，統(tǒng)籌安排，合理分工，抓緊開展小產(chǎn)權(quán)房清查工作。各相關(guān)部門要在縣政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，通力協(xié)作，密切配合，重點(diǎn)對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目依法依規(guī)嚴(yán)肅查處。

二是是突出清查重點(diǎn)，確保數(shù)據(jù)真實(shí)。堅(jiān)持“屬地管理、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主體、部門配合”的方針，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要對本行政轄區(qū)內(nèi)的所有“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目逐宗清查、登記造冊。要把以建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)街道（市場）等為名義，違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為作為重點(diǎn)，實(shí)事求是地摸清各類“小產(chǎn)權(quán)房”底數(shù)，確保數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。對本轄區(qū)內(nèi)“小產(chǎn)權(quán)房”清查底數(shù)不清、瞞報(bào)漏報(bào)遲報(bào)、隱瞞事實(shí)、縱容包庇、的，將嚴(yán)格按照上級要求實(shí)行責(zé)任追究。

三是把握政策界限，分類處理問題。要按照“自查為主，突出重點(diǎn)，重在整改，區(qū)別對待”的原則，積極解決歷史遺留問題。把握政策界線，堅(jiān)持分類處理，對已建、已售的“小產(chǎn)權(quán)房”，符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地用途管制的，要依照《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等規(guī)定，補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)后，依法完善相關(guān)手續(xù)。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)新型農(nóng)村社區(qū)、集鎮(zhèn)街道建設(shè)及在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，無論目前有無手續(xù)，一律堅(jiān)決“叫?！保瑥默F(xiàn)在起嚴(yán)禁鄉(xiāng)鎮(zhèn)違規(guī)收取耕地占用稅，違法違規(guī)用地一律不得收取耕地占用稅，凡發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)默許縱容違法占地建房或?qū)r(nóng)民空地收取耕地占用稅的，凡出現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)因新農(nóng)村建設(shè)、集鎮(zhèn)建設(shè)和“小產(chǎn)權(quán)房”問題引發(fā)信訪問題的，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)責(zé)任人員堅(jiān)決嚴(yán)肅問責(zé)；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對轄區(qū)內(nèi)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售造成惡劣社會影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光處理，該拆除的堅(jiān)決予以拆除到位。

7、關(guān)于“雙清”工作

由于時(shí)間跨度比較長，多數(shù)是歷史遺留下來的問題，涉及到方方面面，所以清查處理起來也是困難重重。

建議和對策

一是違法用地違法建設(shè)單位或個(gè)人要嚴(yán)格按照規(guī)定依法接受處理。對手續(xù)不全但符合城市規(guī)劃的,限期補(bǔ)辦手續(xù)并補(bǔ)繳規(guī)費(fèi);對輕微影響城市規(guī)劃但符合土地利用總體規(guī)劃的,根據(jù)處理意見限期整改,并補(bǔ)繳規(guī)費(fèi)后辦理手續(xù);對嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,由住建局下達(dá)責(zé)令限期拆除的決定,逾期未執(zhí)行的,申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

二是違法用地違法建設(shè)單位或個(gè)人未按規(guī)定繳納規(guī)費(fèi)的,由有關(guān)部門下達(dá)追繳通知,縣“雙清”辦負(fù)責(zé)督促落實(shí)；對仍逾期不繳納的按有關(guān)規(guī)定處理。對不按“雙清”通知要求辦理的違法用地違法建設(shè)單位或個(gè)人,由“雙清”辦會同有關(guān)部門督促其在規(guī)定期限內(nèi)接受處理,逾期仍未接受處理的,有關(guān)部門依法暫停辦理其房屋銷售、抵押登記和新建項(xiàng)目的規(guī)劃、用地審批等手續(xù)。三是各責(zé)任部門要切實(shí)履行職責(zé),凡本單位責(zé)任范圍內(nèi)的工作不得推諉敷衍、徇私舞弊、玩忽職守。對不依法履行職責(zé)的部門或個(gè)人,由縣紀(jì)檢監(jiān)察部門嚴(yán)格追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。各有關(guān)部門要各司其職、緊密配合,確保這項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

8、關(guān)于違法用地查處工作

一是土地執(zhí)法制止權(quán)難以執(zhí)行到位。現(xiàn)行法律賦予國土部門的執(zhí)法權(quán)力和手段十分有限，沒有賦予任何切實(shí)可行的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。即使個(gè)別條款所規(guī)定的制止權(quán)和執(zhí)行權(quán)，也都缺乏實(shí)際可操作性。

二是土地執(zhí)法查處權(quán)難以落實(shí)到位。根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)和《行政處罰法》的法定程序，案件辦理時(shí)間一般需2-3個(gè)月。在案件辦理過程中，土地違法行為人往往加快施工進(jìn)度，造成既成事實(shí)。待送達(dá)行政處罰決定書時(shí)，非法占地建筑物早已建成并投入使用。法院對強(qiáng)制執(zhí)行的土地違法案件往往久拖不決，甚至拒絕受理，使得違法用地狀態(tài)無法消除。久而久之，違法用地越積越多，呈蔓延態(tài)勢。

三是現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)缺乏可操作性?！锻恋毓芾矸ā穼τ诓鸪驔]收的方法、途徑與具體實(shí)施人，法律卻沒有明確的規(guī)定。國土部門既沒有強(qiáng)制執(zhí)行的法律依據(jù)，又沒有強(qiáng)制執(zhí)行的手段，結(jié)果往往是以罰代法，收取罰款結(jié)案了事。這也在一定程度上使土地違法行為人產(chǎn)生了只要繳納罰款就算代替辦理合法用地手續(xù)的錯(cuò)誤觀念。

建議和對策

建立多元執(zhí)法制度，以當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府為主體，轄區(qū)國土所、村鎮(zhèn)建設(shè)中心和公安派出所共同辦案機(jī)制，提高應(yīng)急反應(yīng)能力和現(xiàn)場處臵能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法用地，及時(shí)處理違法用地，把違法用地消滅在萌芽階段。真正做到“制止的住”、“處理的了”。

第二篇：土地調(diào)研報(bào)告

“營銷責(zé)任”制銷售方案策劃書

金總：

您好！非常感謝您能在百忙之中抽空審閱我這份就目前晶典和嘉苑項(xiàng)目剩余房源日后銷售模式擬定的策劃書。

自代理公司銷售合同終止以后，我們銷售部目前只有我一名員工，顯然我的工作會比較繁忙瑣碎，上至營銷經(jīng)理管轄范圍之內(nèi)的制定銷售方案及廣告策劃等一系列的工作，下至銷售員介紹銷售房屋等工作，以及售后房屋備案，按揭，交房，辦證等相關(guān)手續(xù)的辦理。目前都是我一個(gè)人在做。非常感謝公司這么器重我，讓我擔(dān)當(dāng)這個(gè)職位并交給我這些非常重要的工作，但我覺得一個(gè)人的力量有點(diǎn)力不從心，我怕我無法很好的完成這些工作。所以我向公司申請?jiān)僬幸幻麊T工到銷售部，能分擔(dān)我一部分工作，以求更好更快地完成各項(xiàng)任務(wù)。據(jù)我統(tǒng)計(jì)，目前我們晶典樓盤剩余房源共計(jì)131套，其中，雙拼4套，排屋46套，小高樓26套，55號樓55套。嘉苑樓盤剩余房源共計(jì)14套（其中兩套為金忠山預(yù)定）。除別墅排屋外以目前方案銷售合計(jì)計(jì)總價(jià)款約3285萬（最大成交額），具體如下：

晶典小高樓：約985萬

晶典55號樓加儲藏室：約1450萬

嘉苑套房：約850萬

自2011年我市出臺限購令以來，房地產(chǎn)投資熱潮逐漸退去。且對于別墅排屋購買人群也有了很大限制，導(dǎo)致排屋銷售較為困難。所以近兩年我們的銷售重心還是會以普通剛需住宅為主。目前，我們晶典這邊普通住宅都是30多平米到70多平米的小戶型，而且73平米戶型不是特別好。隨著最近幾年衢江新區(qū)及東港開發(fā)區(qū)迅速發(fā)展，各大小樓盤都爭相屹立在衢東這片疆土上。而且最近

幾年房屋結(jié)構(gòu)方面也在不斷完善，可供購房者選擇的余地會更大。據(jù)我了解，我們周邊樓盤以及新城那邊一些樓盤最近都在做大力度的促銷，戶型也比較齊全，比如美麗東城最近銷售單價(jià)僅4650元/㎡起，我們樓盤優(yōu)勢更加不能體現(xiàn)。從我們小區(qū)的具體情況來看最有賣點(diǎn)的還是內(nèi)部環(huán)境和實(shí)景現(xiàn)房，我覺得走現(xiàn)房學(xué)區(qū)房及低總價(jià)路線或許可行。

而且目前我們的銷售單價(jià)也略微偏高，小高樓房源就算按照最高備案價(jià)銷售也在4990元到5520元之間，如果適當(dāng)再優(yōu)惠2,3個(gè)點(diǎn)想對會好賣點(diǎn)。

2013年底舉辦了衢江區(qū)房交會，意料之中，在三天時(shí)間里，共接待客戶20組左右，成交鑫業(yè)晶典小套房1套、累積意向客戶5組（大部分樓盤未成交）。從這個(gè)數(shù)據(jù)來看，我們做的特價(jià)房方案還算成功的。所以我想這次還將這個(gè)活動(dòng)延續(xù)下去。另外，趁春節(jié)假日在外衢州老鄉(xiāng)返鄉(xiāng)過年之際，推出買房送裝修紅包等一系列活動(dòng)。更值得一提的事，我們非常榮幸被列入衢江區(qū)城中村改造一期房票安置商品房住宅小區(qū)清單里，意味著，拆遷安置居民可以拿房票購買我們樓盤，也大大拓寬了我們的銷售渠道。針對上述特提出下列優(yōu)惠活動(dòng)細(xì)則：（只限春節(jié)期間，根據(jù)市場行情會適時(shí)提出其他方案）

再好的銷售政策，還是要靠廣告宣傳和推廣方可吸引人氣，但是就目前我們樓盤實(shí)際情況及大體局勢來看，做媒體及戶外廣告實(shí)際投入產(chǎn)出效果不會很理想，還是靠人為大力度的宣傳會更加深入。所以我想用編外經(jīng)紀(jì)人方案（找一些代理銷售公司員工或周邊中介合作），不享受我們公司工資待遇，只拿自己的銷售提成，大力發(fā)展會給我們公司買房的人，我想這個(gè)方案行得通的話會對我們公司日后樓盤的銷售途徑轉(zhuǎn)型做個(gè)良好的預(yù)演。據(jù)我所知，一般代理公司銷售傭金都在5‰以上，多則1%。所以我覺得給他們的傭金也要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，才能讓他們更積極地帶客戶到我們公司開發(fā)的樓盤看房，促進(jìn)銷售。但是目前公司給我的銷售傭金也只有5‰。所以我想了一個(gè)兩全其美的辦案：公司只負(fù)責(zé)我和1名銷售人員的基本工資和社保，給我1.8%的傭金點(diǎn)數(shù)，讓我有更大的空間去發(fā)展編外經(jīng)紀(jì)人。至于為什么提出這個(gè)點(diǎn)數(shù)的詳細(xì)依據(jù)如下：

銷售傭金提成1%：代理公司銷售時(shí)，業(yè)務(wù)員可拿5‰銷售提成，業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)連續(xù)

5個(gè)月未成交，他們一致反應(yīng)戶型小而且不是很好，房屋總

價(jià)低，拿到手的傭金少，所以我覺得給他們1%會更有積極

性一點(diǎn)

接待服務(wù)提成2‰：主要負(fù)責(zé)接待介紹，帶客戶看房，簽合同等手續(xù)

售后服務(wù)提成2‰：主要負(fù)責(zé)辦理房屋備案、預(yù)告及帶客戶辦理按揭等手續(xù) 管理提成2‰：主要負(fù)責(zé)售樓部人員及工作安排以及營銷策劃等工作 其他提成2‰：主要負(fù)責(zé)通知和辦理顧客交房，協(xié)助辦證等相關(guān)工作

這個(gè)辦案對于公司而言，可以省去不必要的開銷，切切實(shí)實(shí)地把每分錢都用到刀刃上，對我們而言，點(diǎn)數(shù)高了自然會發(fā)動(dòng)我們主動(dòng)賣房的積極性。就此方案需公司提供必要的物資及人員配備：選房超市展位的基本裝修

2優(yōu)惠活動(dòng)板（易拉寶）

3戶型單頁（嘉苑）

4銷售員名片

5看房車一臺帶司機(jī)

最后提點(diǎn)個(gè)人小小的建議，代理公司銷售時(shí)，我們公司付出將近10 %的代理費(fèi)，如適當(dāng)加大2到3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠力度給客戶，相信對我們成交也是非常有幫助。預(yù)祝我們公司在馬年之初開個(gè)好頭，興旺整年！

銷售部

2014年1月26日

震撼特價(jià) 高端住宅 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū) 現(xiàn)房現(xiàn)售 首付5萬元起，限量發(fā)售中

馬年送豪禮！鑫業(yè)大派送！買房送裝修！馬上住新家！

凡購買鑫業(yè)晶典單生公寓，即送裝修紅包

凡購買鑫業(yè)晶典或鑫業(yè)嘉苑套房，即送裝修紅包

另至此新春佳節(jié)之際，特推出8套抄底特價(jià)房：

鑫業(yè).晶典特價(jià)房源

鑫業(yè).嘉苑特價(jià)房源

（注：特價(jià)房源不參與其他優(yōu)惠活動(dòng)，最終解釋權(quán)歸鑫業(yè)房開所有）

熱烈歡迎衢江區(qū)城中村改造拆遷安置居民選購我公司旗下樓盤！

第三篇：閑置土地調(diào)研報(bào)告

閑置土地成因暨合理利用調(diào)研報(bào)告

[摘 要]通過對****鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地閑置調(diào)查的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)均出現(xiàn)不同程度的土地閑置現(xiàn)象并且從農(nóng)村閑置土地的概念入手，分析了閑置土地的危害、成因和對策，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置土地的盤活利用。并積極推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)和土地租賃，做到最大化利用閑置土地。

[關(guān)鍵詞]盤活閑置土地 成因 適度利用

參與人：王**** 王**** 土地是民生之本、發(fā)展之基、財(cái)富之母，關(guān)系國計(jì)民生，支撐千家萬戶，影響千秋萬代。我國土地，尤其耕地資源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口，我們面臨的人多地少的矛盾是極為尖銳和突出的?！按缤链缃稹?，在我國廣為流傳、家喻戶曉。一方面說我國土地稀缺，應(yīng)當(dāng)珍惜；另一方面，土地卻被任意浪費(fèi)。土地閑置現(xiàn)象就是當(dāng)前其中一個(gè)突出的問題。

節(jié)約集約用地，是當(dāng)前嚴(yán)格土地管理，實(shí)施土地精細(xì)化管理的重要環(huán)節(jié)，也是土地參與國家宏觀調(diào)控，建設(shè)節(jié)約性社會，有效保障社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的主要措施之一。盤活閑置土地是節(jié)約集約用地的一項(xiàng)主要舉措。

一、閑置土地的概念

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)

建設(shè)的建設(shè)用地。

專家學(xué)者認(rèn)為所謂“閑置土地”，是指空閑擱置而未得到利用的土地。通俗地說，閑置即拋荒。農(nóng)村閑置土地又可分為農(nóng)業(yè)閑置土地和非農(nóng)建設(shè)閑置土地。衡量農(nóng)地閑置與否，一般以主要農(nóng)作物的生長周期為準(zhǔn)。假若某塊農(nóng)田已拋荒半年以上，則就可稱其為閑置地。

二、土地閑置的危害

農(nóng)村土地閑置不僅浪費(fèi)了寶貴的土地資源，同時(shí)也加劇了人地矛盾。土地閑置將會導(dǎo)致耕地的質(zhì)量下降，因?yàn)橐坏┺r(nóng)業(yè)生產(chǎn)停止后，裸露的田土抗蝕能力減弱，土壤物理性質(zhì)變差。一旦自然災(zāi)害發(fā)生，不僅使閑置土地的生產(chǎn)功能衰退甚至損失，同時(shí)對周邊非閑置土地資源也產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，生態(tài)環(huán)境受到嚴(yán)重的破壞，也給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來極大的危害。

三、閑置土地基本情況及成因

*****鎮(zhèn)目前各類閑置土地約640余畝，多為農(nóng)業(yè)企業(yè)破產(chǎn)后的閑置及原各村居遺留的村小學(xué)及停產(chǎn)停業(yè)的工礦企業(yè)。結(jié)合發(fā)展歷史、使用現(xiàn)狀和閑置原因，具體分類如下：

（一）停產(chǎn)、拆遷后企業(yè)的閑置土地。

該類土地散落****鎮(zhèn)域內(nèi)各處，配套設(shè)施完善，水源、電力、交通、通訊等設(shè)施集約性強(qiáng)，生產(chǎn)成本相對較低。如萬和磚廠、強(qiáng)光磚廠等企業(yè)。

（二）低產(chǎn)低效的村小學(xué)類閑置土地。

這類類閑置主要屬于****鎮(zhèn)原各個(gè)村小學(xué)及老村委會等土地，經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)此類閑置共計(jì)土地約70畝。

（三）破產(chǎn)農(nóng)業(yè)企業(yè)的閑置土地。

該類企業(yè)在擴(kuò)大生產(chǎn)過程中，規(guī)模租用土地，超出現(xiàn)有生產(chǎn)能力和市場容納空間，導(dǎo)致資金鏈條中斷，規(guī)模生產(chǎn)難以維系，不得不縮減破產(chǎn)，形成閑置土地，如朱玉星香菇生產(chǎn)基地、鄉(xiāng)約田園等企業(yè)。

（四）規(guī)劃調(diào)整后的閑置土地

由于城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃不統(tǒng)一，土地開發(fā)條件和基礎(chǔ)不完備，無法達(dá)到開發(fā)所需求的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃條件，只能被動(dòng)閑置土地。如興隆村二社土地。

（五）農(nóng)民宅基地等農(nóng)村居民的閑置土地

由于城鎮(zhèn)化，近來城鎮(zhèn)打工、經(jīng)商或舉遷到城鎮(zhèn)生活的居民，仍然保留著原來的房產(chǎn)而無人居住，造成宅基地的閑置。部分地區(qū)在舊村改造過程中，村民搬進(jìn)了新住宅，而舊宅基地依舊存在，形成宅基地土地閑置。

四、閑置土地盤活建議

閑置土地盤活涉及到政府多個(gè)職能部門和用地單位，需要政府主導(dǎo)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，才能順利促進(jìn)閑置土地盤活。提出相關(guān)建議如下：

（一）樹立節(jié)約集約用地意識

土地是稀缺的不可再生的寶貴資源，節(jié)約集約利用土

地，直接關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)社會能否保持科學(xué)健康安全地可持續(xù)發(fā)展。大力宣傳土地國情、國策、國法，大力推廣各地節(jié)約集約用地的典型經(jīng)驗(yàn)和做法，大力開展鎮(zhèn)村社三級干部土地法律法規(guī)專題教育培訓(xùn)，全面貫徹落實(shí)國家關(guān)于土地管理的一系列重大決定，引導(dǎo)公眾進(jìn)一步理解支持國土資源工作，為全面推進(jìn)節(jié)約集約用地奠定堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)和良好的輿論氛圍。

（二）提高土地利用的綜合效益

要按照節(jié)約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現(xiàn)有各類工程項(xiàng)目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和建設(shè)用地審批必須嚴(yán)格執(zhí)行用地標(biāo)準(zhǔn)，對超標(biāo)準(zhǔn)用地的，要核減用地面積。要充分認(rèn)識我們面臨土地資源短缺的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，發(fā)揚(yáng)節(jié)約的傳統(tǒng)美德，倡導(dǎo)集約用地，推行強(qiáng)化節(jié)約和集約用地政策，對有限的用地指標(biāo)，要堅(jiān)持“區(qū)別對待、有保有壓”的原則，優(yōu)先保證那些對全局有重要影響的項(xiàng)目，支持保障重點(diǎn)建設(shè)用地，在合理規(guī)劃、科學(xué)布局的基礎(chǔ)上，集中連片建設(shè)，共享基礎(chǔ)設(shè)施。

（三）加大對農(nóng)村閑置建設(shè)用地改造力度

通過加大立項(xiàng)力度，大力實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、小土地整理，在土地利用總體規(guī)劃的范圍內(nèi)，將農(nóng)村集體建設(shè)用地符合增減掛鉤和復(fù)墾整理?xiàng)l件的地塊，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，不斷改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，優(yōu)化

用地結(jié)構(gòu)和節(jié)約集約用地，落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡，實(shí)現(xiàn)掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，在破解城鎮(zhèn)發(fā)展用地難題的同時(shí)，推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地的有效利用。

（五）探索實(shí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用

在不違反國家土地管理政策的前提下，通過開展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，允許部分符合條件的農(nóng)村集體建設(shè)用地在可控的原則下，按照嚴(yán)格的程序，在一定范圍內(nèi)適當(dāng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，以此來提高農(nóng)村集體建設(shè)用地利用效率，從而促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地得到合理利用。

第四篇：土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告

XX鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是推進(jìn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的有效途徑，XX鎮(zhèn)開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作以來，通過召開座談會、聽取匯報(bào)、實(shí)地察看、采集數(shù)據(jù)、走訪企業(yè)和種養(yǎng)大戶等形式，深入了解全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本情況?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX鎮(zhèn)農(nóng)用地面積 萬畝，其中耕地面積 萬畝，林地面積 萬畝。截止2017年，按照“依法、自愿、有償”的原則，全市農(nóng)村土地通過出租、入股、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換等形式流轉(zhuǎn)面積達(dá) 萬畝，涉及農(nóng)戶 萬戶，分別占農(nóng)用地面積和農(nóng)戶總數(shù)的 和 ％。其中，流轉(zhuǎn)耕地 萬畝，林地 萬畝。按流轉(zhuǎn)形式分，出租 萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的 ；轉(zhuǎn)讓 萬畝，占 ；轉(zhuǎn)包 萬畝，占 ；互換 萬畝，占 ％。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)取得的成效

1、減少了土地撂荒。據(jù)調(diào)查，凡是土地流轉(zhuǎn)好且規(guī)范的地方，土地撂荒面積相對較少，反之則多。農(nóng)戶通過轉(zhuǎn)包、入股、租賃等多種方式，將土地流轉(zhuǎn)給種養(yǎng)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)等經(jīng)營主體實(shí)行集中開發(fā)。

2、促進(jìn)了土地規(guī)模經(jīng)營。流轉(zhuǎn)后的土地通過業(yè)主的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、集中打造，形成了大產(chǎn)業(yè)、大基地，實(shí)現(xiàn)了土地的規(guī)模經(jīng)營，有效地降低了成本，提高了土地的經(jīng)濟(jì)效益。

3、促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，一方面創(chuàng)造了新的就業(yè)機(jī)會，農(nóng)民在享受地租的同時(shí)，可以足不出鄉(xiāng)在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務(wù)工農(nóng)民解除了后顧之憂，安心務(wù)工，增加勞務(wù)收入。

4、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)適用新技術(shù)、新品種、新農(nóng)機(jī)的推廣應(yīng)用。通過土地流轉(zhuǎn)形成的規(guī)模經(jīng)營戶，為提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用了先進(jìn)適用的新農(nóng)機(jī)、新技術(shù)和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專業(yè)技術(shù)人員，提高耕種效率。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1、土地流轉(zhuǎn)動(dòng)力不足，農(nóng)戶積極性不高。從目前的土地流轉(zhuǎn)的效果來看，農(nóng)民還沒有真正分享到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來的好處。一方面，土地流轉(zhuǎn)后效益不明顯，普遍租金偏低，入股經(jīng)營存在風(fēng)險(xiǎn)，部分農(nóng)戶積極性不高；有的農(nóng)戶對流轉(zhuǎn)后種植品種選擇、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)見性差，從而影響積極性，使土地流轉(zhuǎn)輻射范圍不廣，帶動(dòng)力不強(qiáng)。另一方面，在農(nóng)村社會保障體系不完善的情況下，農(nóng)村土地還是農(nóng)民賴以生存的基本生產(chǎn)資料，很大程度上擔(dān)負(fù)著農(nóng)民的社會保障功能，農(nóng)民害怕失地后生活無著落。因此，部分農(nóng)戶寧可粗放經(jīng)營，也不愿意出租、轉(zhuǎn)包；一些外出打工、經(jīng)商的農(nóng)民把土地看作是今后生活的退路和保障，寧愿荒蕪棄耕也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，從而限制和影響了土地流轉(zhuǎn)。

2、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多以農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)為主，以口頭協(xié)議進(jìn)行流轉(zhuǎn)的多，簽訂正規(guī)書面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書面協(xié)議，內(nèi)容也很簡單，形式不規(guī)范不健全，經(jīng)過村集體統(tǒng)一組織并報(bào)上級主管部門備案的極少。流轉(zhuǎn)不規(guī)范給土地流轉(zhuǎn)管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調(diào)處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現(xiàn)了部分轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民借合同不規(guī)范而索回土地經(jīng)營權(quán)現(xiàn)象;集體林地承包中，很多未經(jīng)過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發(fā)上訪事(案)件，造成不穩(wěn)定因素。

3、管理機(jī)構(gòu)不健全，配套服務(wù)跟不上。一是管理機(jī)構(gòu)不健全。目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)、合同鑒證、糾紛調(diào)解與仲裁等行政管理和服務(wù)等工作，基本無專人負(fù)責(zé)。而區(qū)級農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)履行監(jiān)管職責(zé)受人員少、經(jīng)費(fèi)少、中心工作任務(wù)重等限制，難以開展對農(nóng)民正確引導(dǎo)、法律咨詢、土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布、價(jià)格評估、合同鑒證、登記備案、糾紛調(diào)解仲裁等日常工作。二是配套服務(wù)滯后。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，風(fēng)險(xiǎn)防范薄弱，流轉(zhuǎn)土地與抵押物評估、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、農(nóng)業(yè)貸款擔(dān)保等配套管理與服務(wù)都明顯滯后。特別是農(nóng)村金融信貸管理制度與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資金借貸需求不匹配，無法滿足土地流轉(zhuǎn)的需要。

4、流轉(zhuǎn)層次低。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在很大程度上是局限于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村、組范圍內(nèi)，流轉(zhuǎn)期限較短。流轉(zhuǎn)的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。而且，由于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，土地流轉(zhuǎn)形成的規(guī)?；?jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少，不利于土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)下一步工作建議

1、加強(qiáng)宣傳，積極引導(dǎo)，不斷提高農(nóng)民參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的積極性。農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體，讓農(nóng)民意識到土地流轉(zhuǎn)的重要性，是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導(dǎo)農(nóng)民增強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地的自覺性。要按照《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、中央省市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)政策要求，引導(dǎo)農(nóng)民知曉農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)示范點(diǎn)，通過典型示范，使廣大農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)帶來的實(shí)際利益，從而轉(zhuǎn)變思想觀念，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

2、加強(qiáng)監(jiān)管，搞好服務(wù)，不斷健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。要進(jìn)一步健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理制度，加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的日常監(jiān)管工作，切實(shí)做到三個(gè)規(guī)范：即規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。

3、搭建平臺，有序規(guī)范、合法流轉(zhuǎn)。一是明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理部門職能，確定專人負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管工作。二是依托我市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記成果，搭建覆蓋市、縣、鄉(xiāng)三級的土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布、政策咨詢、土地承包經(jīng)營權(quán)交易等平臺，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化、農(nóng)村資源市場化、農(nóng)民增收多元化的目標(biāo)。三是成立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解委員會，制定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評估制度和流轉(zhuǎn)檔案管理制度，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同文本，嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的申報(bào)、協(xié)商、審查、簽訂、備案等五個(gè)程序，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理制度更加規(guī)范，交易方式更加便捷，市場信息更加暢通，交易風(fēng)險(xiǎn)更加可控。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告

**縣是**市東北部與重慶市**交匯的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。全縣總面積2595平方公里（耕地面積196萬畝），大部分海拔在700至900米之間，90%的地區(qū)屬溶巖地貌，地表破碎，山河縱橫；250以上坡地占總面積的44%，250以上的坡耕地占總耕地的27.3%；活土層厚度低于15cm的耕地占總耕地的60%，農(nóng)業(yè)有效灌溉面積20萬畝，占境內(nèi)現(xiàn)有耕地的30%。因此，我縣農(nóng)業(yè)抗御自然災(zāi)害的能力較弱，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平難以在短期內(nèi)得到根本改變。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的逐步提高和分工分業(yè)趨勢的不斷加劇，已有的土地承包制度形成的承包耕地面積少、地塊分散、農(nóng)村勞動(dòng)力離家難離土等問題逐步凸現(xiàn)，如何在堅(jiān)持土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包政策不變和保障農(nóng)戶承包經(jīng)營權(quán)前提下，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地規(guī)?；?jīng)營？如何在現(xiàn)有條件下提高農(nóng)業(yè)效益和市場競爭力，是擺在各級黨政面前的重要課題。本文試圖通過調(diào)研全縣土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，搞清影響土地流轉(zhuǎn)的障礙因素，提出促進(jìn)全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策和建議，旨在促進(jìn)我縣農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收。

一、全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及成效

近年來各級政府和農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行了積極探索，通過采用互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等形式，鼓勵(lì)農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人耕種。早在家庭承包責(zé)任制實(shí)施初期，全縣就有農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。當(dāng)時(shí)，主要是在農(nóng)戶之間為便于耕作進(jìn)行的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（互換、轉(zhuǎn)包），流轉(zhuǎn)范圍小面積少。隨著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是上世紀(jì)九十年代以來，農(nóng)村勞動(dòng)力大量向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出面積大、規(guī)?；内厔?。

（一）流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1、縣鄉(xiāng)黨政高度重視土地流轉(zhuǎn)。全縣上下把促進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作為落實(shí)農(nóng)村土地政策、提升農(nóng)業(yè)競爭力和農(nóng)民增收的一項(xiàng)重要措施，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。截止2008年5月，通過對全縣19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)152個(gè)村（居、社區(qū)）的調(diào)查匯總，耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)14.7萬畝（約占耕地面積的7.5%），其中用于種植的9.8萬畝、養(yǎng)殖的0.334萬畝、其他0.29畝；林地流轉(zhuǎn)面積約2.7萬畝。實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營的耕地面積8.6萬畝（占耕地面積的4.4%），主要用于烤煙生產(chǎn)和茶葉產(chǎn)業(yè)以及辣椒、蔬菜和中藥材種植。

2、土地流轉(zhuǎn)形式多樣。從土地流出看，當(dāng)前全縣常用的土地流轉(zhuǎn)方式主要有四種：即轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租等。其中有償流轉(zhuǎn)3.7萬畝，100元/畝以上的0.7萬畝，100元/畝以下的3萬畝；無償流轉(zhuǎn)0.88萬畝。全縣土地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)是連片流轉(zhuǎn)、向大戶和生產(chǎn)能手流轉(zhuǎn)、向企業(yè)主流轉(zhuǎn)。

3、土地流轉(zhuǎn)主體多元化、跨區(qū)域化。從土地流入對象看，主要有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)經(jīng)營型、種養(yǎng)大戶經(jīng)營型、普通農(nóng)戶經(jīng)營型等三種土地流轉(zhuǎn)模式。如碧豐的8200畝林地流轉(zhuǎn)到頂箐方竹筍有限公司經(jīng)營、0.3萬畝白蒺中藥材基地流轉(zhuǎn)到100多戶農(nóng)戶經(jīng)營、3.3萬畝茶葉基地流轉(zhuǎn)到縣內(nèi)外幾十個(gè)大戶經(jīng)營、30畝以上烤煙土地流轉(zhuǎn)到500余戶大戶經(jīng)營等，形成了跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)跨縣域的土地流轉(zhuǎn)良好態(tài)勢。

（二）流轉(zhuǎn)成效

1、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營。通過土地流轉(zhuǎn)，不但較好地滿足了一些從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)農(nóng)戶既不愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)，又不愿經(jīng)營土地的要求，而且還滿足了一部分有技術(shù)特長、有資金實(shí)力、有經(jīng)營管理能力的產(chǎn)業(yè)大戶、工商業(yè)主、經(jīng)營能人等集約經(jīng)營土地的愿望，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理配置，激活了市場農(nóng)業(yè)，促進(jìn)了農(nóng)村的分工分業(yè)。如碧豐100多畝辣椒基地，瑞溪樊**的4000畝烤煙、茶場、辣椒基地，市坪袁霞的360畝烤煙基地；**、樂儉、中觀、土坪、儉坪、安場、鳳儀、小雅等多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有通過土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的成功范例。全縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)（含種、養(yǎng)、林）大戶共計(jì)1萬戶，涉及耕地14.7萬畝，林地近7萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。這一模式的運(yùn)作，既一定程度上改變了農(nóng)戶生產(chǎn)受其自身經(jīng)濟(jì)條件、科技水平、勞力、市場風(fēng)險(xiǎn)等因素的限制，又對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平的提高，效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

2、促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，有效地減少了土地撂荒。在保證農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，既可以將農(nóng)民從土地上解放出來，從事效益更高的工作，又可以維護(hù)農(nóng)民的土地承包權(quán)益，解除農(nóng)民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，有效減少了土地撂荒，提高了土地利用率和產(chǎn)出率，從調(diào)查結(jié)果看，全縣外出人口達(dá)18萬人，占總?cè)丝诘?0%，使我縣常住農(nóng)業(yè)人口為38.8萬人，其中勞力18.3萬人，勞均占有耕地從1.95畝變?yōu)?.83畝，提高了勞均耕地占有量，農(nóng)產(chǎn)品走出了入不敷出的困境。同時(shí)，大量的勞動(dòng)力外出促進(jìn)了我縣“尹姑娘。珍漢子”的勞務(wù)經(jīng)濟(jì)品牌。

3、有利于農(nóng)業(yè)科技的普及和推廣。通過土地流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營形成一定規(guī)模，使科技的扶持有了落腳點(diǎn)，調(diào)動(dòng)了高新技術(shù)進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的積極性，形成規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)戶和業(yè)主，促進(jìn)了多種農(nóng)機(jī)具和優(yōu)良品種及先進(jìn)實(shí)用技術(shù)的普及和推廣，提高了農(nóng)產(chǎn)品競爭力，增加了農(nóng)民收入。如全縣1萬個(gè)大戶擁有旋耕機(jī)416臺，擁有標(biāo)準(zhǔn)化智能烤房3500余間（占全縣智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178間?？緹熒a(chǎn)土地流轉(zhuǎn)30畝以上大戶500戶，共計(jì)流轉(zhuǎn)面積2.3萬畝。

4、培育了一批新型農(nóng)民。企業(yè)和外來業(yè)主進(jìn)入農(nóng)村后，其生產(chǎn)和經(jīng)營的過程有利于改變農(nóng)村的傳統(tǒng)思想觀念，先進(jìn)的經(jīng)營管理理念、生產(chǎn)技術(shù)和市場意識對農(nóng)民起到了潛移默化的作用，改變了農(nóng)民傳統(tǒng)思想觀念。農(nóng)民在受聘務(wù)工的過程中以及與企業(yè)的業(yè)務(wù)交往中，自覺不自覺的得到磨練，學(xué)到了先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。農(nóng)村中的“田秀才”、“土專家”等各種能人，在土地流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生并大顯身手。

5、林地和四荒地得到了一定利用。全縣在土地流轉(zhuǎn)利用面積中，利用林地近2萬畝，利用四荒地3000余畝，最大限度地發(fā)揮了土地資源。與2006年相比，土地撂荒下降了5個(gè)百分點(diǎn)（現(xiàn)調(diào)查為1.3萬畝），約占總耕地面積的5%。土地流轉(zhuǎn)使林地和四荒地得到了一定量的利用。

二、全縣土地流轉(zhuǎn)存在的問題

農(nóng)村土地實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制20多年來，順應(yīng)了農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的要求，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入和市場化的推進(jìn)，土地家庭承包責(zé)任制在一些地方已不適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，土地流轉(zhuǎn)自然發(fā)展起來，同時(shí)也產(chǎn)生了一些問題和矛盾。為了推進(jìn)土地科學(xué)合理流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，中國共產(chǎn)黨中央于2001年下發(fā)了《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，2002年8月又出臺了《中華人民共和國土地承包法》。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)行土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，承包權(quán)歸承包農(nóng)戶，使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)歸轉(zhuǎn)入方的土地經(jīng)營體制。這不但解決了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營規(guī)模過小、農(nóng)地拋荒閑置，還優(yōu)化了土地資源，促進(jìn)了土地與資金、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加速了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。通過對全縣的土地流轉(zhuǎn)調(diào)研分析，反映出目前我縣農(nóng)村土地制度及土地流轉(zhuǎn)存在許多問題和矛盾。

（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村和**區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有”。《中華人民共和國土地管理法》也規(guī)定土地屬于三級所有，即“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村集體、村民小組”。這些規(guī)定雖然明確了農(nóng)村土地集體所有權(quán)的代表，但“農(nóng)民集體”在法律上的具體內(nèi)涵很模糊，由誰來代表集體實(shí)施其權(quán)利與義務(wù)卻難以確定，集體有“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組”三個(gè)層次，在不同程度上都是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者代表。目前的土地集體所有，對農(nóng)民來說，某種程度是虛無的。從所有權(quán)主體看，村委會作為當(dāng)?shù)卮迕竦纳鐓^(qū)性自治組織，充當(dāng)集體土地財(cái)產(chǎn)的所有者代表，在村民現(xiàn)有民主法制知識積累有限和文化素質(zhì)不高的情況下，土地集體所有往往成為實(shí)際上的村主任或村委會少數(shù)人所有。從實(shí)踐看，借集體之名違背農(nóng)民意愿對土地進(jìn)行大面積流轉(zhuǎn)的事實(shí)大量存在，甚至流轉(zhuǎn)中永久性改變了土地用途；農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中也存在未批先占、少批多占的改變土地用途的違法現(xiàn)象。而農(nóng)民擁有幾十年土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，卻不可以將土地進(jìn)入非農(nóng)市場進(jìn)行交易，承包年限內(nèi)只能傳承子孫，還有可能隨時(shí)終止承包，使農(nóng)民長期處于經(jīng)營土地的不穩(wěn)定狀態(tài)之中。加之難以安置、補(bǔ)償較低、行政強(qiáng)制性改變土地用途的開發(fā)流轉(zhuǎn)，使土地級差收益從農(nóng)民流向社會集團(tuán)或個(gè)人，而失地農(nóng)民不斷增加，貧困人口不斷擴(kuò)大，加劇了城鄉(xiāng)差別和貧福差距，增添了社會不穩(wěn)定因素。

（二）農(nóng)村土地制度不完善，土地市場化不充分。完善的農(nóng)村土地管理制度，健全的土地市場體系，是優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要條件。目前，國家出臺了國有土地流轉(zhuǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī)，卻未出臺農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，造成集體土地管理相當(dāng)薄弱。有關(guān)法規(guī)對農(nóng)村承包地的流轉(zhuǎn)也只是抽象規(guī)定，對土地使用權(quán)的出讓、流轉(zhuǎn)中各方權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任并沒有明確的規(guī)定，致使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在著嚴(yán)重的地方利益和意志傾向，有關(guān)部門也難以對集體土地流轉(zhuǎn)實(shí)行全面有效的管理。集體土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬糾紛時(shí)也很難從法律和行政上進(jìn)行解釋和處理。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)也存在著盲目隨意、操作無序等不規(guī)范現(xiàn)象，一旦發(fā)生糾紛則處理難度大，土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格也很不規(guī)范，全縣尚無土地流轉(zhuǎn)合理價(jià)格定位。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全縣共計(jì)流轉(zhuǎn)土地43.4萬畝（約占總耕地的22.1%），其中100元/畝以上9.2%,100元/畝以下占67.6%,無償23.2%,說明外出人員決心向外的動(dòng)力大，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)質(zhì)量水平存在一定程度的下滑與不平衡，甚至有的地方耕地撂荒現(xiàn)象反彈，浪費(fèi)了大量寶貴的耕地資源。

（三）土地的社會保障功能過強(qiáng)。我縣農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?0%，由于農(nóng)村社會保障制度不完善，對大多數(shù)農(nóng)民來說，承包土地不僅具有就業(yè)生存功能，而且具有社會保障福利功能。農(nóng)村土地?zé)o論面積大小和土質(zhì)好壞，在第一次聯(lián)產(chǎn)承包中基本為平均承包（有按人七勞三分配）。從實(shí)踐看，確實(shí)促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定，為國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，但同時(shí)也導(dǎo)致了農(nóng)民過分的戀土情結(jié)，有些農(nóng)民盡管找到一份較為穩(wěn)定的工作，但因擔(dān)心未來政策的多變，也不原隨便脫離土地，特別是在土地日漸升值、農(nóng)稅免征和真正兌現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補(bǔ)貼的情況下，放棄承包地意味著自己的利益受損。因此，農(nóng)民更加看重自己的承包地。這種過強(qiáng)的社會保障功能明顯抑制了土地向大戶和能手流轉(zhuǎn)，從而阻礙了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的進(jìn)程，對農(nóng)業(yè)新技術(shù)的大規(guī)模推廣也不利，更不符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。

（四）土薄坡陡質(zhì)差，效益低，制約流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè)。幾十年來，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格始終處于劣勢價(jià)位，漲價(jià)幅度始終在其他產(chǎn)品后面，農(nóng)產(chǎn)品增產(chǎn)農(nóng)民難增收，比較效益低；加上土薄坡陡和氣候條件的制約，部分農(nóng)民對承包的土地粗放經(jīng)營，對15cm左右土層厚的土地開展流轉(zhuǎn)、發(fā)展集約化經(jīng)營的愿望不強(qiáng)，農(nóng)民發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的積極性不高。土地產(chǎn)出率低，甚至虧本，影響土地的合理流轉(zhuǎn)。

（五）土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，操作不規(guī)范。全縣土地流轉(zhuǎn)處于自發(fā)階段，無土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，流轉(zhuǎn)信息不暢，農(nóng)村土地承包管理部門對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策、程序、要素、權(quán)利義務(wù)宣傳不力，對已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地引導(dǎo)服務(wù)不夠到位，農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的政策知曉率低，影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益；目前全縣已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地，多數(shù)未按照農(nóng)業(yè)部2005年頒發(fā)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》執(zhí)行，口頭協(xié)議占多數(shù)，即使有書面合同，其內(nèi)容也不完整，合同條款、標(biāo)的不明確，權(quán)利義務(wù)不具體，在某些方面不具有法律效力；有的未經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織審核同意就進(jìn)行流轉(zhuǎn)，特別是流轉(zhuǎn)達(dá)二、三十年的土地，不完善好相關(guān)手續(xù)，將帶來一定后患。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)思想、總體本目標(biāo)和基原則

（一）指導(dǎo)思想：以保障農(nóng)民的土地權(quán)益和穩(wěn)定農(nóng)村大局為出發(fā)點(diǎn)，以進(jìn)一步完善土地承包關(guān)系為基礎(chǔ)，以提高土地資源合理有效配置、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收為目標(biāo)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，建立“政府引導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)、農(nóng)民自愿、依法有償”的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，提升農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營水平，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

（二）總體目標(biāo)：通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，提升全縣農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營水平和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，提高土地利用率和產(chǎn)出率，提高農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率和商品率。到2010年，全縣農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營達(dá)到總耕地面積的20%以上，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營整體水平處于全市前列。

（三）基本原則：

1、穩(wěn)制、分權(quán)、放活的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，要穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營體制，在不改變土地承包關(guān)系的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)、承包權(quán)和土地使用權(quán)分離，創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機(jī)制，探索有效形式，放活土地使用權(quán)。

2、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，要按照法律法規(guī)進(jìn)行，要嚴(yán)格保護(hù)耕地和基本農(nóng)田，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。要充分尊重農(nóng)民的意愿，不得強(qiáng)迫或阻礙農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。流轉(zhuǎn)應(yīng)堅(jiān)持等價(jià)有償，確保農(nóng)民的利益和生產(chǎn)生活的穩(wěn)定。

3、集中、規(guī)模、增效的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)立足于土地資源的高效利用，實(shí)行相對集中、規(guī)模適當(dāng)，并注重土地與其他生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提高土地利用率、產(chǎn)出率，促進(jìn)糧食增產(chǎn)、農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。

4、管理、規(guī)范、有序的原則。在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的過程中，要設(shè)立專門機(jī)構(gòu)管理和指導(dǎo)，建立健全土地流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同，及時(shí)調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛，維護(hù)雙方利益，確保土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營有序開展。

四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策及建議

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級黨委政府必須高度重視，把土地流轉(zhuǎn)工作納入農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重要內(nèi)容和重要議事日程，尤其是土地流轉(zhuǎn)管理部門和經(jīng)營部門，要在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，加強(qiáng)管理和指導(dǎo)；充分認(rèn)識土地流轉(zhuǎn)的方式和作用，掌握流轉(zhuǎn)過程中的原則、程序和方法。

2、加大宣傳，注重指導(dǎo)。要大力宣傳《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、農(nóng)業(yè)部頒發(fā)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中國共產(chǎn)黨中央、國務(wù)院關(guān)于土地的相關(guān)政策和措施，解除農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂；在實(shí)際工作中，要注重宣傳引導(dǎo)農(nóng)民如何進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。

3、依法運(yùn)作，確保流轉(zhuǎn)程序?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十條規(guī)定：國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。一是要健全組織機(jī)構(gòu)。為了解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息不暢的問題，可在縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)部門建立“土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”和土地流轉(zhuǎn)仲裁機(jī)構(gòu)，按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)、調(diào)控和管理職能，提供政策咨詢、信息服務(wù)、規(guī)范合同、辦證簽章等免費(fèi)服務(wù)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)當(dāng)好“紅娘”。二是要健全工作制度。全縣要根據(jù)實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的《土地流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則》或者《土地流轉(zhuǎn)具體辦法》以及土地流轉(zhuǎn)程序圖，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，要切實(shí)保障土地流出方的利益，建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽定后，經(jīng)營業(yè)主每年要向流轉(zhuǎn)中心交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，以防業(yè)主因經(jīng)營困難等原因無法向轉(zhuǎn)出方兌現(xiàn)租金而引發(fā)糾紛，合同到期無糾紛發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退回。三是要建立信息網(wǎng)絡(luò)。各村可確定一位信息員，負(fù)責(zé)收集、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)供求信息，協(xié)助辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)或代理土地流轉(zhuǎn)；以村為單位定期收集、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，建立土地流轉(zhuǎn)臺帳；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建立土地流轉(zhuǎn)信息庫，土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心定期通過多渠道發(fā)布和上報(bào)土地流轉(zhuǎn)供求信息。市縣兩極要在土地、農(nóng)業(yè)部門設(shè)立專門的股室明確專人專抓土地流轉(zhuǎn)工作。四是要建立中介組織。建立土地流轉(zhuǎn)中介組織，制定其職責(zé)制度，專門為土地流轉(zhuǎn)人服務(wù)，并引導(dǎo)流轉(zhuǎn)的土地發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項(xiàng)目，著重解決農(nóng)戶與農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與村集體之間的土地流轉(zhuǎn)速度、規(guī)模、效益問題，真正解決農(nóng)戶與市場之間的利益問題。

4、制定鼓勵(lì)政策，激勵(lì)土地流轉(zhuǎn)。借鑒外地開展土地流轉(zhuǎn)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，可由市縣兩級制定出臺扶持專業(yè)合作社、種植大戶、土地轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶和集體土地流轉(zhuǎn)的鼓勵(lì)政策，以激勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營。對受讓農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)達(dá)到50畝及以上的，每年每畝可給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助；對受讓集體土地流轉(zhuǎn)達(dá)到500畝及以上的，每年每畝可給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營的龍頭企業(yè)和大戶，可在有關(guān)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的分配上優(yōu)先考慮，還可對其進(jìn)行貼息貸款、增加貸款額度等。對轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民，要著重研究其生活保障措施，以消除他們的后顧之憂。

5、積極創(chuàng)造條件，促進(jìn)農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)。

要大力發(fā)展農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)，就地轉(zhuǎn)化農(nóng)村勞動(dòng)力；要通過勞務(wù)輸出，使農(nóng)村剩余勞動(dòng)力逐步脫離土地，從農(nóng)村走向城鎮(zhèn)；要加強(qiáng)勞務(wù)培訓(xùn)，大力實(shí)施“陽光工程”，推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向外轉(zhuǎn)移；要加大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、招商引資力度，用大項(xiàng)目和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動(dòng)土地規(guī)模化經(jīng)營。要不斷增加農(nóng)業(yè)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施投入，降低農(nóng)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，逐步形成土地流轉(zhuǎn)長效機(jī)制。

6、完善農(nóng)民工社會保障體系建設(shè)。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力對土地的依賴性很強(qiáng)，一個(gè)重要原因就是擔(dān)心就業(yè)不成功可能失去經(jīng)濟(jì)來源，無法生活，所以經(jīng)常出現(xiàn)“離鄉(xiāng)不離地”的情況。為此，必須建立社會化的保障體系，像醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等必須全面建立，并引導(dǎo)農(nóng)民認(rèn)識和信任社會化保障體系的功能和作用，降低農(nóng)村勞動(dòng)力對土地的依賴性，從而實(shí)現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)農(nóng)村土地的集中，便于實(shí)現(xiàn)土地的集約化、規(guī)模化經(jīng)營。

7、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)。國家在農(nóng)村土地承包權(quán)中存在法律缺陷，應(yīng)盡快加以完善。一是在民法中確立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體；二是在有關(guān)財(cái)產(chǎn)法中確立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)、他物權(quán)（根據(jù)是《物權(quán)法》），并明確農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是物權(quán)行為；三是制定土地流轉(zhuǎn)的格式合同，規(guī)范農(nóng)村土地承包的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

綜上所述，全縣各級黨政和農(nóng)業(yè)部門在積極實(shí)踐、努力探索土地流轉(zhuǎn)的過程中，產(chǎn)生了“農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社”（安場鎮(zhèn)、市坪鄉(xiāng)）、“土地股份合作制”（新州鎮(zhèn)、市坪鄉(xiāng)、樂儉鄉(xiāng)等），這是近年來在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)中創(chuàng)造的新事物，是值得肯定和推廣的。他們的基本做法是：

（1）村集體土地與村集體經(jīng)營性資產(chǎn)一起折股量化，明確每個(gè)社員的股份，經(jīng)營收益按股分紅。其主要特點(diǎn)是，在村集體經(jīng)營性資產(chǎn)折股量化的基礎(chǔ)上，將農(nóng)戶承包的土地也折股量化，設(shè)置土地承包經(jīng)營權(quán)股。有的按不同類型土地參考價(jià)為依據(jù)，有的經(jīng)評估確定土地價(jià)值，然后折價(jià)作股，從而參與收益分配，實(shí)行一人一票制。

（2）農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)股權(quán)化。特點(diǎn)是將發(fā)包給農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)作股，組建新的股份合作組織，對入股土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)則、開發(fā)和經(jīng)營。股份合作組織直接經(jīng)營或者代表股東與企業(yè)簽定合同或進(jìn)行租賃。

（3）農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)參股。特點(diǎn)是農(nóng)戶以承包地折價(jià)參股。采取保底收入、盈余分紅形式，農(nóng)民既可承包產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，又可在自己的土地上打工，并優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中就業(yè)。

我縣在發(fā)展茶葉、烤煙、辣椒和中藥材等產(chǎn)業(yè)中，有效促進(jìn)了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，充分說明：通過土地租賃實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營。土地租賃可以規(guī)避農(nóng)戶氣候風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，是土地流轉(zhuǎn)的一種有效形式，是推行土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效途徑。（作者系縣委辦副主任、政研室主任）