第一篇：本土超市如何改造融資渠道

本土超市如何改造融資渠道

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因為連鎖超市生存的根本就是不斷的擴張。連鎖超市從生下來就是一個生猛的動物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來的生存。我們中國商業(yè)中連鎖業(yè)占消費市場平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國、美國連鎖業(yè)銷售占比達到70%，所以我們這個空間非常巨大。有這么大的空間當然要不斷擴張。那么支持連鎖超市擴張的錢從哪里來？

房子是租來的、貨是賒來的、人是雇來的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實往往很難獲取銀行等金融機構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請行長吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因為你缺乏抵押物。

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開張贊助，每家新店開張，收取供貨商新店開張的贊助費，增加返利扣點。這個又是一筆費用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個供貨商，每個收取1萬元，就有1000萬了，很可觀。雖然國家出臺了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場的存在就是合理的。

3、員工集資。對于一些經(jīng)營狀況良好的超市，可以通過員工內(nèi)部集資來緩解擴張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過，給予比較高的利息回報。但是這個一定要控制在國家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開超市的，具有很強的民間融資能力，甚至一個億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來?？梢娊阋粠У牡叵洛X莊的能量有多大。也有的老板為了開超市，借遍了全村人的錢。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來說，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動上門來要求貸款給你，因為你有巨大的物業(yè)和信譽。中小連鎖超市就沒有這樣的幸運了。曾經(jīng)有個銀行給西安一家便利店貸款了1000萬，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實民營連鎖超市的老板只要放開思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進員工持股？可以解決一部分 資金 問題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過信托基金的辦法鼓勵員工持股，歐尚全球17.5萬員工中，有11萬員工持有歐尚股份。

員工持股，風險共擔，利潤共享，不僅有助于 資金 問題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才。“美國的實證調(diào)查表明，實行員工持股計劃的企業(yè)與同類企業(yè)相比，勞動生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤率高50％，平均工資高25－60％?！?/p>

2、最近參加了陜西省政府組織的風險投資和企業(yè)對接會，介紹了幫助二三級城市的超市提升管理運營能力的情況。結(jié)果風險投資大為感興趣。主動約談，了解二三級城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時像安永會計師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國內(nèi)的企業(yè)認為上市很難、門檻很高，其實不是這樣的，香港、新加坡一些市場，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專業(yè)輔導，所謂難者不會，會者不難就是這個道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說明還是思路和方法問題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級城市，但是發(fā)現(xiàn)國際風險投資的目光已經(jīng)開始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過去風投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個機遇，引進國際和國內(nèi)資本。

風投不但可以帶來投資，還可以帶來很多新的理念和好的管理，比如風投會替企業(yè)聘請職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會引進完善公司制度和財務(wù)管理，會包裝上市等等。

“員工持股計劃與風險資本被認為是帶動硅谷高速成長的兩部發(fā)動機?！蔽覀冞B鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長期和超市打交道的過程中，逐步的認識到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因為供貨商能力、技術(shù)、實力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說：“你們納爾森公司什么時候自己開超市？算我一股?！比绻覀冊试S供貨商參股，進入董事會，那么也擴大了 資金 來源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無疑也會廣泛的調(diào)動供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對接”、“放心食品”這些都投入了巨額補貼。實際上連鎖超市是和這些政策可以掛上鉤的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會獲得相應(yīng)的 資金 補貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來源渠道的一些切實可行的方法，但是有一個重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運營水平吧。本土超市如何改造融資渠道

文章關(guān)鍵字：資金 作者：零售軍團 發(fā)布時間:2011-11-29 我要評價

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因為連鎖超市生存的根本就是不斷的擴張。連鎖超市從生下來就是一個生猛的動物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來的生存。我們中國商業(yè)中連鎖業(yè)占消費市場平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國、美國連鎖業(yè)銷售占比達到70%，所以我們這個空間非常巨大。有這么大的空間當然要不斷擴張。那么支持連鎖超市擴張的錢從哪里來？

房子是租來的、貨是賒來的、人是雇來的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實往往很難獲取銀行等金融機構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請行長吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因為你缺乏抵押物。

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開張贊助，每家新店開張，收取供貨商新店開張的贊助費，增加返利扣點。這個又是一筆費用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個供貨商，每個收取1萬元，就有1000萬了，很可觀。雖然國家出臺了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場的存在就是合理的。

3、員工集資。對于一些經(jīng)營狀況良好的超市，可以通過員工內(nèi)部集資來緩解擴張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過，給予比較高的利息回報。但是這個一定要控制在國家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開超市的，具有很強的民間融資能力，甚至一個億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來?？梢娊阋粠У牡叵洛X莊的能量有多大。也有的老板為了開超市，借遍了全村人的錢。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來說，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動上門來要求貸款給你，因為你有巨大的物業(yè)和信譽。中小連鎖超市就沒有這樣的幸運了。曾經(jīng)有個銀行給西安一家便利店貸款了1000萬，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實民營連鎖超市的老板只要放開思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進員工持股？可以解決一部分 資金 問題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過信托基金的辦法鼓勵員工持股，歐尚全球17.5萬員工中，有11萬員工持有歐尚股份。

員工持股，風險共擔，利潤共享，不僅有助于 資金 問題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才。“美國的實證調(diào)查表明，實行員工持股計劃的企業(yè)與同類企業(yè)相比，勞動生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤率高50％，平均工資高25－60％?！?/p>

2、最近參加了陜西省政府組織的風險投資和企業(yè)對接會，介紹了幫助二三級城市的超市提升管理運營能力的情況。結(jié)果風險投資大為感興趣。主動約談，了解二三級城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時像安永會計師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國內(nèi)的企業(yè)認為上市很難、門檻很高，其實不是這樣的，香港、新加坡一些市場，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專業(yè)輔導，所謂難者不會，會者不難就是這個道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說明還是思路和方法問題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級城市，但是發(fā)現(xiàn)國際風險投資的目光已經(jīng)開始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過去風投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個機遇，引進國際和國內(nèi)資本。

風投不但可以帶來投資，還可以帶來很多新的理念和好的管理，比如風投會替企業(yè)聘請職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會引進完善公司制度和財務(wù)管理，會包裝上市等等。

“員工持股計劃與風險資本被認為是帶動硅谷高速成長的兩部發(fā)動機?！蔽覀冞B鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長期和超市打交道的過程中，逐步的認識到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因為供貨商能力、技術(shù)、實力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說：“你們納爾森公司什么時候自己開超市？算我一股?！比绻覀冊试S供貨商參股，進入董事會，那么也擴大了 資金 來源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無疑也會廣泛的調(diào)動供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對接”、“放心食品”這些都投入了巨額補貼。實際上連鎖超市是和這些政策可以掛上鉤的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會獲得相應(yīng)的 資金 補貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來源渠道的一些切實可行的方法，但是有一個重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運營水平吧。本土超市如何改造融資渠道

文章關(guān)鍵字：資金 作者：零售軍團 發(fā)布時間:2011-11-29 我要評價

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因為連鎖超市生存的根本就是不斷的擴張。連鎖超市從生下來就是一個生猛的動物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來的生存。我們中國商業(yè)中連鎖業(yè)占消費市場平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國、美國連鎖業(yè)銷售占比達到70%，所以我們這個空間非常巨大。有這么大的空間當然要不斷擴張。那么支持連鎖超市擴張的錢從哪里來？

房子是租來的、貨是賒來的、人是雇來的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實往往很難獲取銀行等金融機構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請行長吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因為你缺乏抵押物。

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開張贊助，每家新店開張，收取供貨商新店開張的贊助費，增加返利扣點。這個又是一筆費用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個供貨商，每個收取1萬元，就有1000萬了，很可觀。雖然國家出臺了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場的存在就是合理的。

3、員工集資。對于一些經(jīng)營狀況良好的超市，可以通過員工內(nèi)部集資來緩解擴張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過，給予比較高的利息回報。但是這個一定要控制在國家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開超市的，具有很強的民間融資能力，甚至一個億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來?？梢娊阋粠У牡叵洛X莊的能量有多大。也有的老板為了開超市，借遍了全村人的錢。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來說，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動上門來要求貸款給你，因為你有巨大的物業(yè)和信譽。中小連鎖超市就沒有這樣的幸運了。曾經(jīng)有個銀行給西安一家便利店貸款了1000萬，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實民營連鎖超市的老板只要放開思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進員工持股？可以解決一部分 資金 問題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過信托基金的辦法鼓勵員工持股，歐尚全球17.5萬員工中，有11萬員工持有歐尚股份。

員工持股，風險共擔，利潤共享，不僅有助于 資金 問題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才?！懊绹膶嵶C調(diào)查表明，實行員工持股計劃的企業(yè)與同類企業(yè)相比，勞動生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤率高50％，平均工資高25－60％?！?/p>

2、最近參加了陜西省政府組織的風險投資和企業(yè)對接會，介紹了幫助二三級城市的超市提升管理運營能力的情況。結(jié)果風險投資大為感興趣。主動約談，了解二三級城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時像安永會計師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國內(nèi)的企業(yè)認為上市很難、門檻很高，其實不是這樣的，香港、新加坡一些市場，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專業(yè)輔導，所謂難者不會，會者不難就是這個道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說明還是思路和方法問題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級城市，但是發(fā)現(xiàn)國際風險投資的目光已經(jīng)開始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過去風投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個機遇，引進國際和國內(nèi)資本。

風投不但可以帶來投資，還可以帶來很多新的理念和好的管理，比如風投會替企業(yè)聘請職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會引進完善公司制度和財務(wù)管理，會包裝上市等等。

“員工持股計劃與風險資本被認為是帶動硅谷高速成長的兩部發(fā)動機?！蔽覀冞B鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長期和超市打交道的過程中，逐步的認識到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因為供貨商能力、技術(shù)、實力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說：“你們納爾森公司什么時候自己開超市？算我一股。”如果我們允許供貨商參股，進入董事會，那么也擴大了 資金 來源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無疑也會廣泛的調(diào)動供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對接”、“放心食品”這些都投入了巨額補貼。實際上連鎖超市是和這些政策可以掛上鉤的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會獲得相應(yīng)的 資金 補貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來源渠道的一些切實可行的方法，但是有一個重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運營水平吧。本土超市如何改造融資渠道

文章關(guān)鍵字：資金 作者：零售軍團 發(fā)布時間:2011-11-29 我要評價

連鎖超市本身是具有非常好的現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，夸張的說，一家連鎖超市不亞于一家小型銀行。但是這些企業(yè)仍然缺乏足夠的 資金 支持。為什么，因為連鎖超市生存的根本就是不斷的擴張。連鎖超市從生下來就是一個生猛的動物，帶有侵略性。他侵略的是傳統(tǒng)市場、百貨公司、夫妻老婆店、批發(fā)市場的份額。而且他只有不斷侵略才能夠保證未來的生存。我們中國商業(yè)中連鎖業(yè)占消費市場平均比例為18%，上海、深圳差不多50%，而法國、美國連鎖業(yè)銷售占比達到70%，所以我們這個空間非常巨大。有這么大的空間當然要不斷擴張。那么支持連鎖超市擴張的錢從哪里來？

房子是租來的、貨是賒來的、人是雇來的，連鎖超市這樣的現(xiàn)實往往很難獲取銀行等金融機構(gòu)的支持。很多超市老板天天跑銀行，請行長吃飯，但是很難拿到銀行貸款。因為你缺乏抵押物。

現(xiàn)在超市融資渠道有下面幾條：

1、占用供貨商貨款。每家供貨商基本上都有一個從幾天到幾十天的結(jié)款期，那么就會有一部分 資金 沉淀在超市手里，可以為我們所使用。

2、新店開張贊助，每家新店開張，收取供貨商新店開張的贊助費，增加返利扣點。這個又是一筆費用。比如一家大型連鎖超市，通常有800到1000個供貨商，每個收取1萬元，就有1000萬了，很可觀。雖然國家出臺了一些法規(guī)，禁止和限制超市的這種做法，但是在終端為王的今天，市場的存在就是合理的。

3、員工集資。對于一些經(jīng)營狀況良好的超市，可以通過員工內(nèi)部集資來緩解擴張 資金 壓力。家世界曾經(jīng)就在員工內(nèi)部集資過，給予比較高的利息回報。但是這個一定要控制在國家允許的范圍內(nèi)，不能搞社會集資，搞與法律抵觸的東西。

4、民間借貸。有些浙江老板開超市的，具有很強的民間融資能力，甚至一個億的 資金，一周就可以從溫州等這些地方融來。可見江浙一帶的地下錢莊的能量有多大。也有的老板為了開超市，借遍了全村人的錢。

5、銀行貸款。相比前面的幾條路來說，這條路很難走得通。麥德龍，銀行主動上門來要求貸款給你，因為你有巨大的物業(yè)和信譽。中小連鎖超市就沒有這樣的幸運了。曾經(jīng)有個銀行給西安一家便利店貸款了1000萬，一夜之間這家店就卷鋪蓋跑了，銀行能不害怕？

那么除了以上這五條路，還有什么路可走呢？其實民營連鎖超市的老板只要放開思路，有舍得之心，辦法還是很多的。下面幾條供參考使用：

1、員工持股制度。既然可以向員工集資，為什么不直接推進員工持股？可以解決一部分 資金 問題。歐尚是世界十大流通企業(yè)之一，歐尚不是上市公司，它通過信托基金的辦法鼓勵員工持股，歐尚全球17.5萬員工中，有11萬員工持有歐尚股份。

員工持股，風險共擔，利潤共享，不僅有助于 資金 問題解決，更有助于提高企業(yè)生產(chǎn)效率，留住人才?！懊绹膶嵶C調(diào)查表明，實行員工持股計劃的企業(yè)與同類企業(yè)相比，勞動生產(chǎn)率高三分之一，平均利潤率高50％，平均工資高25－60％。”

2、最近參加了陜西省政府組織的風險投資和企業(yè)對接會，介紹了幫助二三級城市的超市提升管理運營能力的情況。結(jié)果風險投資大為感興趣。主動約談，了解二三級城市連鎖超市的情況，并且表示出極大的投資意愿，希望幫助接洽。同時像安永會計師事務(wù)所、證券公司，也紛紛表示如果有合適的，可以介紹來，由他們包裝推薦在海外上市。

很多國內(nèi)的企業(yè)認為上市很難、門檻很高，其實不是這樣的，香港、新加坡一些市場，尤其創(chuàng)業(yè)板上市的門檻并不高，關(guān)鍵是要能看得到。管理要上水平，還有專業(yè)輔導，所謂難者不會，會者不難就是這個道理。有的人幾年就搞了幾家上市公司，說明還是思路和方法問題。

雖然我們身處內(nèi)陸的二三級城市，但是發(fā)現(xiàn)國際風險投資的目光已經(jīng)開始注視我們，比如亞洲EAE這樣的掌管數(shù)十億美元的投資公司，一直也在尋找內(nèi)地超市領(lǐng)域的企業(yè)投資。過去風投注意的多是高科技行業(yè)，現(xiàn)在他們有很大改變，我們要抓住這個機遇，引進國際和國內(nèi)資本。

風投不但可以帶來投資，還可以帶來很多新的理念和好的管理，比如風投會替企業(yè)聘請職業(yè)經(jīng)理人或者管理公司。會引進完善公司制度和財務(wù)管理，會包裝上市等等。

“員工持股計劃與風險資本被認為是帶動硅谷高速成長的兩部發(fā)動機。”我們連鎖零售行業(yè)要向高科技行業(yè)借鑒這有效的做法。

3、供貨商在長期和超市打交道的過程中，逐步的認識到了超市是一種極佳的盈利模式，有些供貨商也想轉(zhuǎn)變思路，但是因為供貨商能力、技術(shù)、實力等各方面原因，供貨商辦超市就不可能。有供貨商和我說：“你們納爾森公司什么時候自己開超市？算我一股?！比绻覀冊试S供貨商參股，進入董事會，那么也擴大了 資金 來源的渠道，把我們的事業(yè)變成大家的事業(yè)，無疑也會廣泛的調(diào)動供貨商的積極性。

4、在“還富于民”的呼聲下，政府近幾年越來越側(cè)重于資源向農(nóng)村和基層傾斜。什么“家電下鄉(xiāng)”、“農(nóng)超對接”、“放心食品”這些都投入了巨額補貼。實際上連鎖超市是和這些政策可以掛上鉤的。那么怎么更好的利用到這些中央和地方政府的資源？我們已經(jīng)在嘗試幫助一家企業(yè)和政府合作，接受政府投資，改組公司，預(yù)計基本解決企業(yè)今后幾年的發(fā)展的 資金 需要。小一點的社區(qū)店，可以參與到“放心饅頭”、“放心早餐”工程里，也會獲得相應(yīng)的 資金 補貼。

以上給大家介紹了拓展 資金 來源渠道的一些切實可行的方法，但是有一個重要的前提，就是公司管理規(guī)范、股權(quán)清晰，經(jīng)營和盈利水平較高。比如新加坡上市要求連續(xù)三年盈利，且不低于一定金額。就是供貨商入股，他也希望看到更好的管理運營水平吧。

第二篇：淺談本土餐飲服務(wù)業(yè)招聘渠道

淺談本土餐飲服務(wù)業(yè)招聘渠道

前言：餐飲服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展使其人力資源競爭激烈。如何在快速發(fā)展的市場經(jīng)濟形勢下建立能長期且有效的人才輸送渠道，是餐飲服務(wù)業(yè)必須認真思考的問題。作為勞動密集型企業(yè)的餐飲業(yè)，成功的關(guān)鍵在于對員工的招募以及后期的人才輸送。餐飲業(yè)只有通過選擇合適的招聘渠道，招募到適合崗位的人員，做到人崗匹配，才能在競爭中脫穎而出。

一、武漢市餐飲服務(wù)業(yè)概況及人力資源優(yōu)勢

武漢作為湖北省會城市，華中地區(qū)最大的城市，楚文化發(fā)祥地之一，有江城、九省通衢、黃鶴故鄉(xiāng)的美名。全市總面積8494平方公里，常住人口1002萬人（2011年），其中七個中心城區(qū)人口共達570萬。

它的人力資源更是相當具備同類城市超前的優(yōu)勢。1． 武漢高等院校眾多 在校大學生居全國首位。

2010年湖北省在校大學生達140萬，武漢市則超過110萬，每年畢業(yè)大學生人數(shù)超過35萬，兩項指標均居全國首位 2． 人才保有率高 人員穩(wěn)定性好。

每年畢業(yè)生超過35萬人，在省內(nèi)就業(yè)的畢業(yè)生人數(shù)為70%，人才保有率高。3． 人力資源成本較低。

據(jù)有關(guān)部門調(diào)研武漢市城鎮(zhèn)在崗職工平均工資3275元（2011）

二、招聘渠道開發(fā)論述

（一）內(nèi)部推薦

由在崗位職工引薦新員工入職，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部崗位的特點，采取內(nèi)部競聘或內(nèi)部引薦的方式。所推薦人員可以是內(nèi)部人員，也可以是外部人員。這種方式的優(yōu)勢：成本低、可信度高、上手快、調(diào)動員工勞動積極性、提高忠誠度，鼓勵員工進取，不斷提高自身價值與競爭力；劣勢：選擇范圍有限、缺乏創(chuàng)新能力、容易引發(fā)內(nèi)部矛盾。

（二）職業(yè)生涯系統(tǒng) 對在職員工提供具備同行競爭優(yōu)勢的職業(yè)生涯系統(tǒng)，職業(yè)生涯系統(tǒng)是從內(nèi)部填補工作空缺的可選方法，它能夠幫助企業(yè)留住核心人才，而核心人才對于企業(yè)來說，是一種不可替代的競爭力，這一點對企業(yè)尤為重要。并且有利于確保企業(yè)在某個重要職位出現(xiàn)空缺時，及時填補上合格的人員，這可以使企業(yè)避免由于重要職位上的人員突然離職而帶來的損失。一個對內(nèi)具有公平性對外具有競爭力的招聘方式對員工引進和流失起著決定性的因素。

（三）布告招募

采用大撒網(wǎng)的方式，利用媒體中介等資源發(fā)布廣告，具有高度的曝光量能為企業(yè)形象與企業(yè)實力提供一定的招聘力度。利用中堅力量或店面宣傳，張貼榜示達到這種效果，一來避免了成本過高，二來有利于人才傳遞、輸送的后期操作。

（四）校企聯(lián)合

目前校企業(yè)聯(lián)合是針對目標人群，較先進的一種招聘方式。具備有質(zhì)有量的人員輸送，同時也是眾多餐飲服務(wù)業(yè)采用的方式。其特點表現(xiàn)在：對象密集、高質(zhì)量、批量性、廉價性、易管理等幾個方面。那么，如何能在眾多校園合作方中脫穎而出。選擇與我司合作就是眾多企業(yè)所面臨的問題。

1． 根據(jù)企業(yè)實際情況，做出人員所需預(yù)算。

校招的目的，在企業(yè)是人員的需求，在學校是學生的就業(yè)率。從兩點出發(fā)，互惠互利，友好的合作。從而達到雙贏，建立良好而長遠的合作關(guān)系與戰(zhàn)略伙伴。企業(yè)對所需人員數(shù)量做好核算分配與招聘成本計算以及后期的跟蹤服務(wù)。對所招聘對象進行調(diào)查、統(tǒng)計、分析，及時制定、調(diào)整項目戰(zhàn)略。2． 做好校企聯(lián)合，遞交你的第一張名片。

一個良好的企業(yè)形象及企業(yè)實力是眾多學校更加親睞的對象。作為企業(yè)，需要具備一定的就業(yè)實力以及友善的合作態(tài)度，與合作學校友好的商討校企聯(lián)合項目。例如：招聘人員的禮儀素質(zhì)，明確合作共贏互惠互利的目標，提供的崗位數(shù)量優(yōu)勢等。3． 項目啟動的宣傳和跟蹤。

3．1項目啟動后，首先得及時了解招聘對象的崗位需求渴望程度，做到知己知彼。做好前期宣傳海報、宣傳冊、橫幅、學生會、社團等方面的宣傳工作。

3．2對已建立良好的校園合作方，根據(jù)企業(yè)實際情況與能力，采取贊助活動、獎學金等協(xié)助方式維護校企的良好合作關(guān)系，堅持長期發(fā)展的原則。

3．3樹立好的企業(yè)形象及口碑，在校內(nèi)會提升人員招募的積極性建立“雇主品牌”在學生群體心中具主導地位。在校外會有效提升企業(yè)實力的擴張，企業(yè)品牌的實力及宣傳的優(yōu)勢。

3．4在必要情況下可設(shè)立“校園大使”職位，維護校內(nèi)的宣傳及協(xié)助后期工作的開展。同時更便于及時了解招聘對象第一手信息情況，及時做好調(diào)整。

4．校園宣講會

4．1制定周全詳細的會議流程，做好通知及接待相關(guān)人員工作。

4．2發(fā)閱企業(yè)信息宣傳單，同時做好衛(wèi)生問題。為下次合作建立良好印象。4．3確認設(shè)備，宣傳物品的就緒情況，避免中途出錯。4．4高標準化的宣講會。

4．5參會人員小禮品發(fā)放，增進招聘對象與企業(yè)聯(lián)系，樹立良好的企業(yè)形象。

5．合作過程

5．1確保新員工能快速適應(yīng)崗位，熟悉工作環(huán)境。

5．2做好員工關(guān)懷，比如生日蛋糕、工作間隙的娛樂生活、室外活動。5．3對實習期滿的員工采取擇優(yōu)勸留，爭取做好每個員工的最后實習工作，建立良好的雇主品牌。6．后期回訪

（五）人事外包

傳統(tǒng)的人才中介機構(gòu)向求職者和招聘者雙方收取費用。它會收集求職者信息，與企業(yè)提出的要求做初步的匹配，促成雙方達成意向。對于小企業(yè)或較低級的職位，使用這種方式將可以把成本降到最低，同時也會較為高效高質(zhì)高量的獵取目標群體達成招聘目的。

6．1對實習期間優(yōu)秀人員發(fā)送聘請函，吸收人才進行后期培養(yǎng)。6．2對表現(xiàn)一般員工發(fā)送邀請函，進行人員儲備。

6．3樹立良好的雇主品牌，成為校園內(nèi)外具有強有力的合作伙伴。

三、不同人員的招聘渠道

餐飲行業(yè)是人員密集性企業(yè)，餐飲行業(yè)員工的高流動率一直是困擾企業(yè)管理者的難題。作為勞動密集型企業(yè)的餐飲業(yè)，其流動率也最高不應(yīng)該超過15％。但近5年來，餐飲業(yè)員工的平均流動率高達23．95％，有些部門的流動率更是高達28．64％以上，而且隨著餐飲業(yè)競爭的日趨激烈，員工的流失率一直居高不下，并有繼續(xù)攀高的趨勢。

1．洗碗工、雜工等員工的招聘。

這類員工一般文化素質(zhì)較低，理解能力較差，不太善與人溝通，屬于體力型員工。因此企業(yè)可以通過街道勞動力市場或定期的勞動力招聘會來招募所需人員。另外，企業(yè)還可以通過員工推薦的方法填補這些崗位的空缺。

2．傳菜員、吧臺服務(wù)員、領(lǐng)位迎賓、西廚等人員的招募。

相對于洗碗工，雜工等人員來說，這類員工的文化素質(zhì)和各方面的能力都會有較高的要求。因此企業(yè)可以啟動校園招聘，能為公司補充新鮮血液，并為部分崗位提供梯隊人選。餐飲業(yè)要提升自己，首先得從員工素質(zhì)抓起。大部分高校畢業(yè)生經(jīng)過了幾年專業(yè)的培訓，各方面素質(zhì)都比較好，應(yīng)屆畢業(yè)生雖然沒有工作經(jīng)驗，但是可塑性高，潛力大，可發(fā)展培養(yǎng)，是很值得引進的。另外，企業(yè)還可以通過以下途徑來招募所需人員：一是通過在店門口招聘；二是通過朋友關(guān)系招聘；三是可以通過企業(yè)內(nèi)部員工介紹，介紹成功給予激勵獎勵。

3．中高管理人員的招聘。

激烈的行業(yè)競爭使得有一定管理經(jīng)驗的中高級管理人員是緊缺人才，而對于這類人員的招聘，企業(yè)可以通過熟人介紹或者網(wǎng)絡(luò)招聘的方式進行。有時，還可以通過獵頭公司招募到合適的人。

四、結(jié)語

人是企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展中最重要的因素，任何一項新的服務(wù)、新的促銷手段等，最終都是由人來創(chuàng)造的。對于餐飲行業(yè)，完善的人力源管理無疑是企業(yè)管理的重中之重。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合不同層次員工的特點選擇合適的招聘渠道，這樣才能達到一種最優(yōu)狀態(tài)，才能使企業(yè)保持蓬勃生機和可持續(xù)發(fā)展。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

一、擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場來看，除了以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押等方式與其他企業(yè)或個人合作開發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來自大陸，四條來自海外。大陸融資渠道主要為：商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、民間私募基金以及典當。海外融資渠道主要有：外資商業(yè)銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇將幾條融資渠道結(jié)合在一起使用，以保證項目開發(fā)資金的及時到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內(nèi)商業(yè)銀行貸款

就與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的親密程度來看，境內(nèi)商業(yè)銀行無疑曾經(jīng)是開發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無間的愛人”。然而隨著近兩年來國內(nèi)宏觀金融政策調(diào)整，商業(yè)銀行收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強了對房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內(nèi)人士戲稱地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結(jié)束了。

2、信托投資公司發(fā)行信托計劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺，信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃—法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著中國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金短缺問題。僅北京國投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場大興店租金收益權(quán)財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，密云商住房資金信托計劃等，這些信托產(chǎn)品都是靈活運用信托手段設(shè)計出來的優(yōu)良產(chǎn)品。

然而，由于信托融資的資金來源主要集中于社會中小投資人，且受到314號文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過200份的限制，單個集合資金信托計劃的融資額度一般不能超過億元，自2002年314號文件出臺后，全國大部分集合類房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的發(fā)行額度都在1500萬到一億元之間。這對于大中型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目而言無異于杯水車薪。

此外，銀監(jiān)會在今年年初又一次加大了對信托行業(yè)的監(jiān)管力度，所有項目必須要報送銀監(jiān)局審查，審查手續(xù)相當繁瑣，時間拉長，這樣一來信托快速而靈活的小規(guī)模融資優(yōu)勢蕩然無存。

3、境內(nèi)公司上市

房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負債率低于70%，所有者權(quán)益至少5000萬等。而目前大部分商業(yè)項目的建設(shè)都是由一家項目公司完成，成立項目公司的目的主要是定向管理、專業(yè)分工、財務(wù)分開和運作自主。綜合以上兩種情況來看，房地產(chǎn)項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好，就成為一個值得商榷的問題。

從近年來房地產(chǎn)公司上市寥寥無幾的現(xiàn)實來看，大部分權(quán)衡利弊后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商顯然已經(jīng)放棄了境內(nèi)公司上市的想法。

4、發(fā)行企業(yè)債

根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內(nèi)劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金。即便房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司結(jié)構(gòu)上滿足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過《企業(yè)債券管理條例》對企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會、中國人民銀行、財政部、國務(wù)院證券委員會納入下一全國發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時還要經(jīng)過各級人民銀行和同級計劃管理部門的嚴格審批。其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鑒于此，在未來的一定時期內(nèi)，發(fā)行企業(yè)債無論從政策理論上還是從企業(yè)實際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務(wù)建立保理業(yè)務(wù)關(guān)系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出的“租金收益權(quán)財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類似。兩者的具體區(qū)別在于：

一、金融租賃的資金來源為銀行，信托的資金來源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量??；

三、金融租賃后的風險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風險則完全轉(zhuǎn)嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場大興店租金收益權(quán)財產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”項目就是基于這種理念設(shè)計的。

房地產(chǎn)金融租賃對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項目的開發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過采用銀行保理業(yè)務(wù)，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來源，有悖于近兩年來政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標，即分散商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風險。

6、典當

典當融資手續(xù)簡便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融通資金的過程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點。然而，相信大部分開發(fā)商如果不是走投無路，是不會選擇成本高昂的典當方式融通資金的。2004年我所接觸過的一個項目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達年50%?？梢哉f，這個項目一段時期內(nèi)的利潤全部讓渡給了典當行，開發(fā)商損失慘重。

此外，由于受到典當行業(yè)自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，典當行的融資能力遠遠無法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過注冊資本的10%?！?/p>

進一步限制了房地產(chǎn)典當?shù)目傤~。對于動輒上億的房地產(chǎn)融資來說，典當金額限制在如此小規(guī)模內(nèi)，顯然無法滿足地產(chǎn)開發(fā)需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產(chǎn)市場積極運作。特別是在以溫州為中心的江浙地區(qū)、福建地區(qū)，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)達到了近千億的規(guī)模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。

8、外資商業(yè)銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開展貸款業(yè)務(wù)，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務(wù)。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務(wù)。2005年5月底，渣打銀行成為首個推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商拓寬融資渠道帶來了新的希望。一般來說，外資商業(yè)銀行對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的貸款和境內(nèi)商業(yè)銀行相似，都是以商業(yè)物業(yè)作為抵押，以抵押標的物評估價或成本價的60%到70%作為發(fā)放貸款額度的依據(jù)。

然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會聯(lián)手央行又頒布了《境內(nèi)外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規(guī)模進行控制。同時，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務(wù)也主要是面對中小客戶，額度一般不大。總之，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠遠不能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過非公開的方式集合少數(shù)投資者資金設(shè)立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進行的。近年來，海外私募基金在國內(nèi)表現(xiàn)異?；钴S，國際基金機構(gòu)紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購了位于北京CBD的福力雙子座，收購價約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規(guī)模收購成熟物業(yè)。海外私募基金的投放主要集中在三個方面：

一、收購成熟物業(yè)，二、與國內(nèi)開發(fā)商股權(quán)方式合作，三、獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。海外私募基金的最主要特點是融資金額巨大，偏好位置良好的內(nèi)地成熟物業(yè)。

對于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來說海外私募基金無疑是很好的融資渠道。

10、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產(chǎn)投資信托基金。REITs實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

通過REITs方式融資，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言顯而易見的具有以下幾個方面的優(yōu)勢：

1)可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來源豐富。海外REITs市場的投資人主要是當?shù)貦C構(gòu)投資者、國際機構(gòu)投資者、私人銀行和個人投資者、3)通過境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產(chǎn)項目，不參與房地產(chǎn)項目的開發(fā)，因此，不直接受限于房地產(chǎn)投資和貸款的相關(guān)政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過物業(yè)抵押貸款金額，交易價接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價60%到70%的資金，同時支付較高的財務(wù)費用或租賃費等手續(xù)費用。REITs則是根據(jù)市場標準綜合物業(yè)整體考慮，對物業(yè)進行整體定價，吸引投資。從實際操作過程中我們發(fā)現(xiàn)，通過上市融集到的資金總額超過抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對于總價超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助以物業(yè)業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外的上市。對于規(guī)模較小的物業(yè)業(yè)主，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運作上市。

6)長期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽，擴大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。

9)由于上市過程中的各個環(huán)節(jié)都要求信息公開，管理規(guī)范，通過REITs運作可以帶動企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范經(jīng)營管理。

當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來看，所收購的項目要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要有相當?shù)膶嵙?、必須要有已?jīng)開發(fā)完成的超過5萬平米以上的或者總資產(chǎn)價值超過3億元人民幣的、已經(jīng)營運并開始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運作上市還需要通過一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內(nèi)地企業(yè)上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產(chǎn)公司對香港市場的選擇很大成分是考慮到了投資人的構(gòu)成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認同中國的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場報以樂觀的期望。

中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng)業(yè)板上市。

主板上市又分為發(fā)行H股上市和買殼上市兩種方式。無論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬港元（其中最近一年需達到2000萬港元）、上市市值須達到1億港元、近三年管理層及所有權(quán)變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過國內(nèi)相關(guān)機構(gòu)層層審批，且未來公司股份轉(zhuǎn)讓等方面受國內(nèi)法規(guī)限制較多。而香港聯(lián)交所對主板上市中的買殼上市現(xiàn)象作了嚴格限制。

創(chuàng)業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市。創(chuàng)業(yè)板上市要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務(wù)，或圍繞單一業(yè)務(wù)的周邊業(yè)務(wù)活動。雖沒有最低市值規(guī)定，但實際上在上市時不能少于4600萬港幣。

此外，無論選擇哪個板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產(chǎn)集團公司來說，仍然可以選擇香港市場作為其上市的首選，從而融通資金。通過以上比較可以做出這樣的評價，當融資規(guī)模在百萬元到千萬元之間時，采用典當?shù)姆绞阶羁焖?、最方便。當融資規(guī)模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產(chǎn)項目而言，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來，社會各界對此認知程度還不高，但隨著人們對REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開，我們相信，不久的將來，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場融資的主流渠道。

第四篇：中國超市本土戰(zhàn)略策劃

中國超市本土戰(zhàn)略策劃(一)

永輝超市居然火爆地每天上演著“搶購潮”

本土特色的經(jīng)營戰(zhàn)略社區(qū)型超市的經(jīng)營模式，具有很強的本土特色，尤其“農(nóng)改超”方式是中國超市企業(yè)與跨國大型“洋”超市商業(yè)競爭的一大壯舉?！把蟆背心壳笆且源筚u場為主要經(jīng)營模式，但其并非在各個方面都占有絕對優(yōu)勢，事實證明在生鮮農(nóng)副產(chǎn)品方面，“洋”超市就競爭不過中國社區(qū)型的“農(nóng)改超”。所謂“農(nóng)改超”也叫“生鮮超市”，就是把傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場改造成以經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市，或?qū)鹘y(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場進行超市化經(jīng)營。中國的農(nóng)貿(mào)市場與群眾生活息息相關(guān)，它在方便和豐富群眾生活方面發(fā)揮了不可低估的作用。為此，地方各級政府都十分重視“菜籃子工程”建設(shè)?？梢哉f，誰抓住了菜籃子，誰就抓住了商機。福州永輝超市是第一個以社區(qū)型“農(nóng)改超”模式，在殘酷的商業(yè)競爭中獨占鰲頭的中國超市企業(yè)。在物資過剩的買方市場時期，永輝超市居然火爆地每天上演著“搶購潮”，為中國超市企業(yè)如何走本土化經(jīng)營道路指明了一個方向。由于福州永輝超市的成功，許多地方政府已積極行動起來，作為“為民辦實事”的項目大力推行和倡導“農(nóng)改超”。其意義歸納起來主要有以下幾個方面：一是生鮮超市干凈、整潔，減少了污水、爛菜葉等垃圾對周邊環(huán)境的污染，購物環(huán)境與“洋”超市、大賣場相比，有著近似的寬敞、舒適，徹底解決了農(nóng)貿(mào)市場的臟、亂、差問題，提高了城市商業(yè)文明程度。二是由于錯位經(jīng)營，完善了城市商貿(mào)布局，提高了社區(qū)周邊的商貿(mào)檔次，與“洋”超市優(yōu)勢互補。三是貨品質(zhì)量穩(wěn)定，品種數(shù)量比農(nóng)貿(mào)市場多，消費者選擇余地更大，杜絕了缺斤少兩欺詐顧客的現(xiàn)象，由于設(shè)置于社區(qū)附近，群眾購物很方便。四是法人經(jīng)營代替了農(nóng)貿(mào)市場的個體戶經(jīng)營，有利于保證食品衛(wèi)生和治理餐桌污染，提高廣大民眾的身體健康水平。五是統(tǒng)一批量進貨，減少傳統(tǒng)批發(fā)中間環(huán)節(jié)，降低了邊際成本。價格低廉的日常生活必需品在給群眾帶來實惠的同時，也降低了人民基本生活費用指數(shù)，對拉動中國經(jīng)濟具有一定的宏觀意義。六是有利于促進農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收。七是進一步促進商品流通，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。八是有利于建設(shè)高品位的生活小區(qū)，提高房地產(chǎn)開發(fā)水平。九是由于集約化經(jīng)營，有利于提高政府職能部門的社會管理工作效率和稅收征管。十是超市企業(yè)通過經(jīng)營生鮮等農(nóng)副產(chǎn)品可吸引大量顧客，從而帶動其他日用商品的銷售，使企業(yè)在取得良好經(jīng)濟效益的同時，還促進了其無形資產(chǎn)的增值。“農(nóng)改超”有兩種基本形式，一是通過政府政策扶持某超市企業(yè)取代農(nóng)貿(mào)市場；二是企業(yè)自發(fā)的經(jīng)營行為。中國超市企業(yè)除了找到自己正確的經(jīng)營方向外，還要通過各種手段實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，迅速擴大資本規(guī)模，以適應(yīng)進一步發(fā)展與競爭的需要。中國超市企業(yè)應(yīng)當在正常經(jīng)營的同時，努力挖掘內(nèi)部潛力，廣開財路，進行與主業(yè)相關(guān)聯(lián)的擴張性地多元化經(jīng)營。企業(yè)挖掘內(nèi)部潛力應(yīng)因地制宜，具體方法有很多，如利用現(xiàn)有賣場的優(yōu)越條件，通過委托加工開發(fā)自己的產(chǎn)品；設(shè)置養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)基地；利用手頭掌握的優(yōu)質(zhì)商品開展出口貿(mào)易和國內(nèi)產(chǎn)品代理或批發(fā)業(yè)務(wù)；對供應(yīng)商，尤其是中小生產(chǎn)企業(yè)放低門檻，將某些一次性收取的費用改為按月收取，不僅可扶持中小生產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)和建立忠誠的供應(yīng)商體系，超市也能得到更多的利益；制定限量優(yōu)惠措施，鼓勵員工購買本超市的商品或為員工代購耐用消費品等，既體現(xiàn)企業(yè)職工福利的優(yōu)越性，還可避免現(xiàn)成的客戶群流失；成立適應(yīng)企業(yè)增加賣場、擴大市場需要的裝修公司；賣場達到一定數(shù)量時，物流配送也就理所當然地發(fā)展為經(jīng)營性的物流公司等。倘若社區(qū)型的“農(nóng)改超”是目前中國超市企業(yè)的最佳經(jīng)營戰(zhàn)略，那么，其要實現(xiàn)做大做強的目標，就應(yīng)在條件成熟時向周邊地區(qū)不斷擴大市場，而連鎖經(jīng)營是必由之路。中國超市企業(yè)可以將省會城市和直轄市作為一級市場，在做深、做透、做細形成樣本市場，具有一定影響和實力后，再進入地級市的二級市場，接著再進入縣城的三級市場。對經(jīng)濟發(fā)達、人口相對集中、條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或大型廠礦，還可開發(fā)四級市場。中國有十億農(nóng)民，無視如此龐大的消費群體是戰(zhàn)略上的失誤?！把蟆背邪涯抗馔断蚪^對收入較高的城市居民身上，其賣場規(guī)模決定了他們不可能進駐縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但社區(qū)型超市卻可填補這個空白。理由十分簡單：一個縣城的人口數(shù)量與密集程度和購買能力絕對不亞于大城市里數(shù)個社區(qū)；這里既有收入較高、需要生鮮農(nóng)副產(chǎn)品的城鎮(zhèn)居民，也有勿需購買糧食而要購買日用品的農(nóng)民。在物質(zhì)生活條件相對貧困的地區(qū)，一家貨品齊全的超市會引導當?shù)厝罕娚罘绞桨l(fā)生深刻的變化，物質(zhì)生活條件逐漸改變，會慢慢墊高群眾的物質(zhì)欲望，有句話說得好：貧困市場蘊涵的巨大商機永遠不會干涸。離開超市企業(yè)所在的城市向外地發(fā)展，應(yīng)十分注重與當?shù)厝宋谋尘?、社會資源的整合，通過招商與當?shù)氐耐顿Y者合資經(jīng)營較為合適。企業(yè)的經(jīng)營方向、管理模式、企業(yè)文化可以復(fù)制，但在經(jīng)營的貨品和人力資源開發(fā)等方面則應(yīng)盡可能的本土化，只有真正融入當?shù)厝罕姷纳?，超市企業(yè)才能腳踏實地站穩(wěn)市場，起到繁榮一方造福一方的積極作用。

第五篇：房地產(chǎn)融資渠道2

房地產(chǎn)業(yè)主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準,我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資,或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動，信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當前實際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點是既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價回購。

不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,是

對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式

三、項目融資可以共擔風險

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實際運用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業(yè)也有較強的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設(shè)備的使用權(quán)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點。

五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非常可貴的后發(fā)優(yōu)勢；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構(gòu)入市條件的放寬，引導機構(gòu)入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級市場尚欠發(fā)達，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地

產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機會；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺灣房地產(chǎn)證券化的主導模式，是指將產(chǎn)權(quán)標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家,而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù), 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計,中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。