第一篇：我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

摘 要 我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。

關(guān)鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資

近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上

。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些

自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達(dá)到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托)，實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比

總額增長93.?4%。

不過，目前信托產(chǎn)品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補(bǔ)充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上

。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家，而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進(jìn)入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用

外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些

房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些

障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運(yùn)作困難重重。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用

資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來

寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求

通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。

3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實的困難，房地產(chǎn)金融市場中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。

參考文獻(xiàn)

[ 1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[ J].山西建筑,2007(33).[ 2]武書義.? 我國房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略[ J].華北金融，2008（1）.[ 3]牛鳳瑞等.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告[ M].北京:社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005.

第二篇：我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

學(xué)號：20***姓名：馮安中

我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

一、行業(yè)的供需分析

從供應(yīng)和需求來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場處于供過于求的狀況，但是房價依然上漲，不過由于需求下降的原因，房價的漲幅與2013同期相比普遍縮小。在供應(yīng)方面現(xiàn)階段，住宅的供應(yīng)為五年同期最高，半數(shù)城市商品房庫存量上升。而成交方面，成交量明顯回落，同比下降19%，但仍處于歷史最高水平。

二、宏觀環(huán)境的分析

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)開局乏力，“穩(wěn)增長”仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)，在保持合理的經(jīng)濟(jì)增長速度的同時，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。我國經(jīng)濟(jì)預(yù)計將繼續(xù)保持降速、平穩(wěn)前行的態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境。

三、從我國實行的貨幣政策分析

貨幣政策方面，貨幣信貸環(huán)境將加強(qiáng)宏觀審慎管理，引導(dǎo)貨幣信貸和社會融資規(guī)模的“適度”增長。近期A股房企再融資的放開，非上市企業(yè)的融資門檻或?qū)⑦M(jìn)一步提高，將推動房地產(chǎn)行業(yè)的集中度持續(xù)提升。

四、從房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有5%左右。在房價的構(gòu)成中，三分之一為地價，并為政

府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項目的成本高漲，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機(jī)會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

然而在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們學(xué)過是否要對新的實物資本進(jìn)行投資取決于這些新投資的利潤率與購買這些資產(chǎn)而必須借進(jìn)的款項所要求的利率比較。前者大于后者時，投資是值得的；前者小于后者時，投資是不值得的。所以投資者會減少投資使得房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會趨之穩(wěn)定。

五、從風(fēng)險與投資的角度分析

在現(xiàn)在消費(fèi)者消費(fèi)越加理性，而且出現(xiàn)了部分寧愿租房也不愿意買房的新興群體。地產(chǎn)商的投資需求也會考慮到風(fēng)險，投資是現(xiàn)在的事，而收益卻是未來的事，所以作為一個理性的投資人，地產(chǎn)商也會注意到這些風(fēng)險，從而進(jìn)行投資，但是由于當(dāng)前市場并不是那么的好，所以地產(chǎn)商的投資較同期比較漲幅下降。

為什么說“下降”但是還要“漲”，我在前面行業(yè)的供求方面也說過雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于買方市場但是房價依舊要漲，只是漲幅下降，其實很大的原因取決于我們的國情，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國有著特殊的經(jīng)濟(jì)地位，可以說它是我國經(jīng)濟(jì)的一個大支柱，這同時也是上一屆政府出臺許多相關(guān)政策卻沒有取得什么明顯效果的原因，所以說“下降”但還要“漲”。

六、從土地的供求方面分析

2014年，全國300個城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前兩月市場維持火熱，3月成交熱度消減；價格方面，全國300個城市各類用地樓面均價上漲顯著，同比上漲27.0%，溢價率為13.0%。房企擴(kuò)展一線布局，稀缺地塊爭搶白熱化；各類城市，土地市場分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。

從以上的數(shù)據(jù)不難看出由于土地的資源稀缺，導(dǎo)致了土地價格的上升，也相當(dāng)于開發(fā)商的成本上升，也不難令我們揣測成本推動導(dǎo)致的通貨膨脹畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)變動對于我國的經(jīng)濟(jì)影響是很大的。

總之，我通過分析得到的結(jié)論就是：房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)來說就是一把摩克利斯之劍，它需要市場的自我調(diào)控，同時也需要政府適度的引導(dǎo)。

第三篇：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

〔一〕房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面，國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內(nèi)貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

圖2.16

房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來源所占比重

〔二〕本期不同渠道融資金額變化

圖2.17

不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

〔三〕現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。

1.國內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之假設(shè)鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對于工程開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，本錢相對較低，財務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以躲避。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信托工程融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從2003年到2004年，全國共發(fā)行

房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)缺乏以支撐行業(yè)的開展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入工程公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)⒐こ坦景b上市，五可以完成工程前期建設(shè)，使工程符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動作的不標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場的不透明，都造成了國際資本的進(jìn)入。

4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場對證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險的存在。目前這些資金也是借財務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏標(biāo)準(zhǔn)，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲藏豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大局部開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運(yùn)營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實力雄厚公司的并購秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會的?關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知?讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)那么面前，真正有實力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實。

7.債券發(fā)行：

先不說我國債券市場的規(guī)模相對較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險，因為根據(jù)?公司法?，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行債券只能好夢難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺?產(chǎn)業(yè)基金法?，完善現(xiàn)有的?公司法?和?證券法?，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的開展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資新動態(tài)

1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園〞工程。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立工程公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金〞在京投資的“麗都水岸〞工程正式進(jìn)入市場。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ（下稱MSREF）、上海盛融投資共同出資設(shè)立工程公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運(yùn)營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了

一個新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都工程合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個實質(zhì)性地產(chǎn)工程也正式進(jìn)入實施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土開工。

8.31之后，“收購兼并〞也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅工程。

（五）房地產(chǎn)融資渠道再添新品

1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)開展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

一些手中已經(jīng)有新工程開工的開展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體工程的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度到達(dá)２０００萬元?！巴恋氐洚?dāng)〞的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不標(biāo)準(zhǔn)，存在風(fēng)險較大，不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

〔一〕

NASDAQ上市融資

優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功那么迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)開展的資本瓶頸；

難點(diǎn)：1〕從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點(diǎn)。因此，假設(shè)想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實際溝通，摸清自己的市場定位；2〕假設(shè)通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險較高，需支付一定本錢，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

〔二〕

香港上市

優(yōu)點(diǎn)：1〕如果IPO融資成功仍可進(jìn)入國際資本市場，解決企業(yè)開展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2〕地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會成為上市障礙；

缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1〕香港市場對國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，本錢提高；2〕上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

〔三〕

國內(nèi)A股上市

優(yōu)點(diǎn)：1〕市盈率估值水平仍較海外市場高，融資本錢低；

2〕股權(quán)分置方法已啟動，發(fā)起人股的流通性問題根本解決；3〕從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份的首發(fā)申請獲批。其后，金地集團(tuán)〔600383〕的增發(fā)獲通過；萬科A〔000002〕和金融街〔000402〕的再融資申請皆獲批準(zhǔn)，A股市場對方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡送態(tài)度；

缺點(diǎn)：1〕A股市場股票未來形勢難以判斷；

2〕審批嚴(yán)。

分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

〔四〕私募基金

國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。

戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要表達(dá)在以下幾個方面：

首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度。

其次，可以幫助企業(yè)比擬好地解決員工鼓勵問題，建立起有利于上市的員工鼓勵制度。

第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰(zhàn)略投資者〔特別是國際戰(zhàn)略投資者〕所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、本錢結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。

最后，比擬而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認(rèn)為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

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增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步開展；比方興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

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老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)〔當(dāng)然是高溢價〕，滿足局部老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比方，易趣在去年3月由美國最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司效勞至少5年。

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增資和轉(zhuǎn)讓同時進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業(yè)在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國的同行，它們是競爭對手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化開展的角度看，它們可能會對募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對于公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

〔方毅，北外商學(xué)院客座教授，國內(nèi)金融學(xué)院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當(dāng)時全國中央黨校地廳級班最年輕的學(xué)員。96年赴香港出任中國海外財務(wù)公司總經(jīng)理，并擔(dān)綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續(xù)深造，回來后出任中國西部最大證券公司主管國際業(yè)務(wù)的總裁。國內(nèi)著名購并專家，一直在資本市場頗有作為?！?/p>

第四篇：房地產(chǎn)融資渠道2

房地產(chǎn)業(yè)主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn),我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險,進(jìn)而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資,或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動，信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。針對雖然自有資金己達(dá)到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補(bǔ)上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達(dá)到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價回購。

不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,是

對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補(bǔ)充,這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式

三、項目融資可以共擔(dān)風(fēng)險

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風(fēng)險分擔(dān)及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實際運(yùn)用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設(shè)備的使用權(quán)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。

五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機(jī)構(gòu)入市標(biāo)志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級市場尚欠發(fā)達(dá)，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地

產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運(yùn)作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)公司間接進(jìn)入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機(jī)會；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負(fù)債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬余家,而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù), 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進(jìn)入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計,中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運(yùn)作困難重重。

第五篇：我國房地產(chǎn)融資渠道多元化論文

摘要：盡快建立健全多渠道融資體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。商業(yè)銀行仍是融資主流載體，信托是融資創(chuàng)新的主流范式，“信托＋銀行＋REITs”是融資的主流模式，外資金融機(jī)構(gòu)和境外基金是新生力量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　融資

作為典型的高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)發(fā)布了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IpO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市Ip0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項目發(fā)行，實際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的0．001％。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國家應(yīng)適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品。“聯(lián)信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬元，分別持有項目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。

五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國際接軌以后，我國房地產(chǎn)信托融資將會有大幅度發(fā)展。2006年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場將會出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚(yáng)。(2)專業(yè)化、細(xì)膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號文的“后房地產(chǎn)信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過短時期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGpA、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(tuán)(1NG-GROUp)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交的調(diào)查報告中，商務(wù)部明確提出開放REITs通道的建議，國內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內(nèi)的地產(chǎn)商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達(dá)集團(tuán)、華潤置地(11 09．HK)、北辰實業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內(nèi)物業(yè)的REITs項目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動對于中國商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場將是未來中國房地

產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產(chǎn)市場的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產(chǎn)金融”時代。當(dāng)然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房價大幅波動的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊(yùn)藏了較大的市場風(fēng)險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

2、典當(dāng)融資。對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。此時，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當(dāng)融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當(dāng)融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當(dāng)融資的非主流地位難以改變，但將有越來越多主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當(dāng)行出現(xiàn)。

3、合作開發(fā)。在“8．31大限”使土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給之際，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。

總之，信托是我國房地產(chǎn)金融進(jìn)化的邏輯主線。在2006年及今后的一段時間，我國的房地產(chǎn)融資發(fā)展將呈現(xiàn)如下層次：第一層次，商業(yè)銀行目前仍然是中國房地產(chǎn)融資的主流載體；第二層次，信托是中國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式，這是由于信托的特殊優(yōu)勢造就的。第三層次，“信托+銀行+REITs'’是中國房地產(chǎn)融資的主流模式。就目前西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資模式來講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式。REITs作為國際主流的地產(chǎn)金融模式已開始進(jìn)入大陸，REITS是一個標(biāo)準(zhǔn)化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流通。REITS應(yīng)該是中國房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個方向。第四層次，外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金是中國地產(chǎn)金融的新生力量。在2006年中國金融全面開放后應(yīng)該是勢不可擋，外資銀行、外資金融機(jī)構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量都會大顯身手。