第一篇：營改增國家相關(guān)政策文件參考（模版）

營改增國家相關(guān)政策文件參考

一、綜合規(guī)定

1.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第538號）

2.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部、國家稅務(wù)總局令2008年第50號）

3.《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

4.國務(wù)院關(guān)于做好全面推開營改增試點工作的通知（國發(fā)明電〔2016〕1號）

5.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第29號）

6.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點若干政策的通知》（財稅〔2016〕39號）

7.《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點期間有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第90號）

二、行業(yè)規(guī)定

（一）建筑業(yè)

8.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）

9.國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第69號）

（二）房地產(chǎn)業(yè)

10.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）

11.國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）

（三）金融業(yè)

12.財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點金融業(yè)有關(guān)政策的通知（財稅〔2016〕46號）

13.財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于金融機(jī)構(gòu)同業(yè)往來等增值稅政策的補充通知（財稅〔2016〕70號）14.財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財稅〔2016〕140號）

15.財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅政策有關(guān)問題的補充通知（財稅〔2017〕2號）

（四）生活服務(wù)業(yè)

16.國家稅務(wù)總局關(guān)于部分地區(qū)開展住宿業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人自開增值稅專用發(fā)票試點工作有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第44號）

17.國家稅務(wù)總局關(guān)于個人保險代理人稅收征管有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第45號）

18.國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）

19.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號）

20.財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知（財稅〔2016〕68號）

21.財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行高校學(xué)生公寓和食堂有關(guān)稅收政策的通知（財稅〔2016〕82號）

22.財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于收費公路通行費增值稅抵扣有關(guān)問題的通知（財稅〔2016〕86號）

23.財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財稅〔2016〕140號）

24.國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）

（五）不動產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定

25.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）

26.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）

27.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）

28.國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第73號）29.國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)使用的增值稅發(fā)票聯(lián)次問題的通知（稅總函〔2016〕190號）

三、征收管理

30.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）

31.國家稅務(wù)總局關(guān)于明確營改增試點若干征管問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第26號）

32.國家稅務(wù)總局 關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）

33.國家稅務(wù)總局關(guān)于明確營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)征管問題的通知（稅總函〔2016〕181號）34.《國家稅務(wù)總局關(guān)于“三證合一”登記制度改革涉及增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第74號）

35.《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第22號）

四、納稅服務(wù)

36.國家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第27號）

37.關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅部分試點納稅人增值稅納稅申報有關(guān)事項調(diào)整的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第30號）

38.國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人留抵稅額申報口徑的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第75號）

39.國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營改增納稅服務(wù)工作的通知（稅總發(fā)〔2016〕75號）40.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推進(jìn)營改增試點分析工作優(yōu)化納稅服務(wù)的通知（稅總發(fā)〔2016〕95號）

41.國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好營改增稅控裝置安裝服務(wù)和監(jiān)督管理工作有關(guān)問題的通知（稅總函〔2016〕170號）

42.《國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司關(guān)于下發(fā)營改增熱點問題答復(fù)口徑和營改增培訓(xùn)參考材料的函》（稅總納便函〔2016〕71號）

五、發(fā)票管理

43.《關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2009〕617號）44.國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》的通知（國稅發(fā)〔2006〕156號）45.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》（稅發(fā)[1995]192號）46.《國家稅務(wù)總局關(guān)于推行通過增值稅電子發(fā)票系統(tǒng)開具的增值稅電子普通發(fā)票有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第84號）

47.《國家稅務(wù)總局關(guān)于停止使用貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第99號）

48.《關(guān)于納稅信用A級納稅人取消增值稅發(fā)票認(rèn)證有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第7號）

49.國家稅務(wù)總局 關(guān)于發(fā)布增值稅發(fā)票稅控開票軟件數(shù)據(jù)接口規(guī)范的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第25號）

50.《關(guān)于部分地區(qū)開展住宿業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人自開增值稅專用發(fā)票試點工作有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第44號）

51.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅稅控系統(tǒng)管理有關(guān)問題的通知》（稅總函[2016]368號）52.國家稅務(wù)總局關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第47號）

53.《關(guān)于被盜、丟失增值稅專用發(fā)票有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第50號公告）

54.《關(guān)于保險機(jī)構(gòu)代收車船稅開具增值稅發(fā)票問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第51號公告）

55.國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化完善增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺功能及系統(tǒng)維護(hù)有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第57號）

56.國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人申請代開增值稅發(fā)票辦理流程的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第59號）

57.國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級對增值稅發(fā)票使用實行分類管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第71號）

58.國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)營改增后國稅、地稅發(fā)票管理銜接工作的通知（稅總函〔2016〕192號）

59.《國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化完善增值稅發(fā)票查詢平臺功能有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第32號）

60.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行增值稅發(fā)票網(wǎng)上申領(lǐng)有關(guān)問題的通知（稅總函〔2016〕638號）

61.國家稅務(wù)總局關(guān)于開展增值稅發(fā)票使用管理情況專項檢查的通知（稅總函〔2016〕455號）

62.國家稅務(wù)總局 關(guān)于走逃（失聯(lián)）企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票認(rèn)定處理有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第76號）63.國家稅務(wù)總局關(guān)于啟用全國增值稅發(fā)票查驗平臺的公告（稅務(wù)總局公告2016年第87號）64.國家稅務(wù)總局關(guān)于啟用增值稅普通發(fā)票（卷票）有關(guān)事項的公告（稅務(wù)總局公告2016年第82號）

六、委托代征

65.國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第19號）

66.國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知（稅總函〔2016〕145號）

67.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人異地預(yù)繳增值稅有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加政策問題的通知》（財稅〔2016〕74號）

68.《國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范國稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票環(huán)節(jié)征收地方稅費工作的通知》（稅總發(fā)〔2016〕127號）

七、其他規(guī)定

69.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知》（財稅〔2012〕15號）

70.國務(wù)院關(guān)于印發(fā)全面推開營改增試點后調(diào)整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案的通知（國發(fā)〔2016〕26號）

71.財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于部分營業(yè)稅和增值稅政策到期延續(xù)問題的通知（財稅〔2016〕83號）

72.《關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2016]52號）

73.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《促進(jìn)殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策管理辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第33號）

74.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》（財稅〔2016〕89號）75.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國家大學(xué)科技園稅收政策的通知》（財稅〔2016〕98號）76.國家稅務(wù)總局 外交部關(guān)于發(fā)布《外國駐華使（領(lǐng)）館及其館員在華購買貨物和服務(wù)增值稅退稅管理辦法》的公告（國家稅務(wù)總局外交部公告2016年第58號）

77.財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知（財稅〔2016〕43號）

78.財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)文化事業(yè)建設(shè)費政策及征收管理問題的通知（財稅〔2016〕25號）79.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)文化事業(yè)建設(shè)費政策及征收管理問題的補充通知》（財稅〔2016〕60號）

80.財政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會[2016]22號）

第二篇：營改增政策

財政部 國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人就營業(yè)稅改征增值稅試點答記者問》

摘錄

營改增是一項重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施。根據(jù)規(guī)范稅制、合理負(fù)擔(dān)的原則，通過稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。對現(xiàn)行征收增值稅的行業(yè)而言，無論在上海還是其他地區(qū)，由于向試點納稅人購買應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項稅額可以得到抵扣，稅負(fù)也將相應(yīng)下降。

改革試點的主要內(nèi)容是，在現(xiàn)行增值稅17%和13%兩檔稅率的基礎(chǔ)上，新增設(shè)11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)適用11%的稅率，研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、物流輔助和鑒證咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的稅率；

試點納稅人原享受的技術(shù)轉(zhuǎn)讓等營業(yè)稅減免稅政策，調(diào)整為增值稅免稅或即征即退；

現(xiàn)行增值稅一般納稅人向試點納稅人購買服務(wù)，可抵扣進(jìn)項稅額；試點納稅人原適用的營業(yè)稅差額征稅政策，試點期間可以延續(xù)；

原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后仍歸屬試點地區(qū)。

試點納稅人在非試點地區(qū)從事經(jīng)營活動就地繳納營業(yè)稅的，允許其在計算增值稅時予以抵減。

《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》摘錄

一、指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想。

建立健全有利于科學(xué)發(fā)展的稅收制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

（二）基本原則。

2.規(guī)范稅制、合理負(fù)擔(dān)。在保證增值稅規(guī)范運行的前提下，根據(jù)財政承受能力和不同行業(yè)發(fā)展特點，合理設(shè)置稅制要素，改革試點行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降，基本消除重復(fù)征稅。

二、改革試點的主要內(nèi)容

（二）改革試點的主要稅制安排。

1．稅率。在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

2．計稅方式。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。

3．計稅依據(jù)。納稅人計稅依據(jù)原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入。對一些存在大量代收轉(zhuǎn)付或代墊資金的行業(yè)，其代收代墊金額可予以合理扣除。

（三）改革試點期間過渡性政策安排。

1．稅收收入歸屬。試點期間保持現(xiàn)行財政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)，稅款分別入庫。3．跨地區(qū)稅種協(xié)調(diào)。試點納稅人以機(jī)構(gòu)所在地作為增值稅納稅地點，其在異地繳納的營業(yè)稅，允許在計算繳納增值稅時抵減。非試點納稅人在試點地區(qū)從事經(jīng)營活動的，繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

4．增值稅抵扣政策的銜接。現(xiàn)有增值稅納稅人向試點納稅人購買服務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票，可按現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額。

附件1《交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》摘錄

第二章 應(yīng)稅服務(wù)

第八條 應(yīng)稅服務(wù)，是指陸路運輸服務(wù)、水路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)、管道運輸服務(wù)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。

第三章 稅率和征收率

第十二條 增值稅稅率：

（一）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。

（二）提供交通運輸業(yè)服務(wù)，稅率為11%。

（三）提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)（有形動產(chǎn)租賃服務(wù)除外），稅率為6%。

（四）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù)，稅率為零。

第三節(jié) 簡易計稅方法

第三十條 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

（五）有形動產(chǎn)租賃服務(wù)。

有形動產(chǎn)租賃，包括有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。

1.有形動產(chǎn)融資租賃，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的有形動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入有形動產(chǎn)，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將有形動產(chǎn)殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。

2.有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃，是指在約定時間內(nèi)將物品、設(shè)備等有形動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。

遠(yuǎn)洋運輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)，屬于有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃。光租業(yè)務(wù)，是指遠(yuǎn)洋運輸企業(yè)將船舶在約定的時間內(nèi)出租給他人使用，不配備操作人員，不承擔(dān)運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務(wù)活動。干租業(yè)務(wù)，是指航空運輸企業(yè)將飛機(jī)在約定的時間內(nèi)出租給他人使用，不配備機(jī)組人員，不承擔(dān)運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務(wù)活動。附件2：交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定

(三)銷售額。1．試點納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，允許其以取得的全部價款和價外費用，扣除支付給非試點納稅人（指試點地區(qū)不按照《試點實施辦法》繳納增值稅的納稅人和非試點地區(qū)的納稅人）價款后的余額為銷售額。

2．試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅或營業(yè)稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。

（2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。

（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。

（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

附件3《交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》摘錄

（四）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

營改增文件解讀要點

一、明確營改增的立法目的：

改革試點行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降，基本消除重復(fù)征稅。

二、明確營改增試點的范圍： 試點行業(yè)是：4+6+1 四大運輸業(yè)：

交通運輸業(yè)（海陸空和管道），鐵路和航天除外 六個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)： 研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。

其中：有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，是稅務(wù)總局部根據(jù)租賃業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，對有形動產(chǎn)租賃服務(wù)中的創(chuàng)新交易形式做出的新定義和界定，并列為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。應(yīng)稅服務(wù)的交易行為分為融資租賃、經(jīng)營性租賃

一個金融保險業(yè)：

三類經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的融資租賃公司從事的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)和經(jīng)主管部門門批準(zhǔn)的信息技術(shù)服務(wù)中的金融支付服務(wù)。

三類融資租賃公司和金融支付服務(wù)是金融保險業(yè)

三、銷售額的確定: 試點納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，允許其以取得的全部價款和價外費用，扣除支付給非試點納稅人（指試點地區(qū)不按照《試點實施辦法》繳納增值稅的納稅人和非試點地區(qū)的納稅人）價款后的余額為銷售額。

試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅或營業(yè)稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。

三類公司原適用的營業(yè)稅差額征稅政策可以延續(xù)；融資租賃公司銷售額的確定方法仍按2003年財稅字16號文的規(guī)定辦理。差額即為銷售額。

四、即征即退及計征方法 經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。試點納稅人通過融資租賃公司采用融資租賃方式取得動產(chǎn)，承租人分別從供應(yīng)商和融資租賃公司取得應(yīng)稅貨物和應(yīng)稅服務(wù)的增值稅票。如果兩個附加按17%不稅率征收，稅負(fù)加重部分不能即增即退，增值稅部分即增即退計入收入繳納所得稅，融資租賃公司的的實際稅負(fù)能與原來持平就不錯了。

五、對傳統(tǒng)租賃服務(wù)是重大利好| 文件所指的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)中的有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃，是稅務(wù)部門對三類公司以外的其他單位做的有形動產(chǎn)租賃服務(wù)的分類新定義及計征辦法。此次營改增對動產(chǎn)租賃服務(wù)公司是重大利好，融資租賃公司應(yīng)轉(zhuǎn)抓住這一機(jī)遇為傳統(tǒng)的設(shè)備租賃公司實現(xiàn)規(guī)模采購，連鎖化經(jīng)營提供融資租賃服務(wù)。

http://004km.cn/Infor/Detail/72266

文號： 滬財稅[2013]52號

發(fā)文單位： 上海市財政局 上海市國家稅務(wù)局 上海市地方稅務(wù)局 發(fā)文日期： 2013-10-18 關(guān)于認(rèn)真做好2013年本市“營改增”試點過渡性財政扶持工作的通知

各區(qū)縣財政局、稅務(wù)局，市財政監(jiān)督局，市稅務(wù)局各直屬分局：

根據(jù)《關(guān)于實施營業(yè)稅改征增值稅試點過渡性財政扶持政策的通知》（滬財稅〔2012〕5號）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合貫徹落實全國范圍實施營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）試點推進(jìn)工作的有關(guān)要求，按照“新老銜接、優(yōu)化程序、完善機(jī)制、逐步淡出”的原則，2013年本市將在基本保留原財政扶持政策框架并對實施操作規(guī)定作適當(dāng)優(yōu)化完善的基礎(chǔ)上，繼續(xù)實施本市“營改增”試點過渡性財政扶持政策，并視國家關(guān)于全國范圍推進(jìn)“營改增”試點的總體進(jìn)程安排情況，適時調(diào)整本市“營改增”試點過渡性財政扶持政策?，F(xiàn)就認(rèn)真做好2013年本市“營改增”試點財政扶持工作的有關(guān)事項通知如下：

一、財政扶持政策的適用范圍

凡已納入“營改增”試點范圍，并在2013年1月至12月期間，按照“營改增”試點政策規(guī)定繳納的增值稅比按照原營業(yè)稅政策規(guī)定計算的營業(yè)稅確實有所增加的本市區(qū)域內(nèi)的試點企業(yè)，屬于本市“營改增”試點過渡性財政扶持政策實施的適用范圍，可按本通知規(guī)定申請辦理2013財政扶持資金申報。

二、試點企業(yè)稅負(fù)增加額的計算方法

（一）試點企業(yè)稅負(fù)增加額計算公式為：稅負(fù)增加額=∑（應(yīng)稅服務(wù)增值稅實際繳納稅額－按原營業(yè)稅規(guī)定還原計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅應(yīng)納稅額）×（1+教育費附加率+河道維護(hù)費征收比例+城建稅率）－應(yīng)稅服務(wù)增值稅實際退稅額

（二）應(yīng)稅服務(wù)增值稅實際退稅額為試點企業(yè)按當(dāng)年主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批核定的退稅額，包括出口退稅額、即征即退稅額和其他退稅額。

（三）試點納稅人兼營不同應(yīng)稅服務(wù)項目的，應(yīng)根據(jù)不同應(yīng)稅服務(wù)項目的稅負(fù)增減情況，合并計算整體稅負(fù)增加額。

三、財政扶持資金的分擔(dān)機(jī)制

市級集中稅收征管企業(yè)和市級稅收委托征管企業(yè)中的試點企業(yè)財政扶持資金，由市級財政全額承擔(dān)。

稅收屬地征管企業(yè)中的試點企業(yè)財政扶持資金，由市和區(qū)（縣）財政按現(xiàn)行體制分別承擔(dān)。

四、本市財稅部門的職責(zé)分工

（一）各區(qū)縣稅務(wù)局主要負(fù)責(zé)受理本區(qū)縣稅收屬地征管企業(yè)和市級稅收委托征管企業(yè)中的試點企業(yè)申報的財政扶持資金申請，市稅務(wù)局直屬分局負(fù)責(zé)受理市級集中稅收征管企業(yè)中的試點企業(yè)申報的財政扶持資金申請，并分別對各自受理的試點企業(yè)申報資料進(jìn)行匯總和初步審核。

（二）市稅務(wù)局主要負(fù)責(zé)按月跟蹤監(jiān)測試點企業(yè)稅負(fù)變化情況，加強(qiáng)對各區(qū)縣稅務(wù)局和市直屬稅務(wù)分局的工作指導(dǎo)，及時協(xié)調(diào)處理財政扶持政策實施過程中出現(xiàn)的各種涉稅問題，相關(guān)事項納入日常稅收監(jiān)控工作。

（三）各區(qū)縣財政局主要負(fù)責(zé)對本區(qū)縣稅務(wù)分局受理的初審資料進(jìn)行終審，及時向市財政局報送終審結(jié)果和市級財政承擔(dān)資金的撥款申請，并按國庫集中支付管理辦法及時撥付市、區(qū)縣兩級承擔(dān)的財政扶持資金。

（四）市財政局主要負(fù)責(zé)對市稅務(wù)直屬分局受理的初審資料進(jìn)行終審，并按國庫集中支付管理辦法及時撥付財政扶持資金，根據(jù)區(qū)縣財政局報送的終審報告和撥款申請，向區(qū)縣財政局核撥市級財政承擔(dān)的財政扶持資金。

五、財政扶持政策實施的操作流程

自2013年起，本市“營改增”試點過渡性財政扶持資金原則上實行按年據(jù)實審核撥付，財政扶持資金申請、審核和撥付的具體實施操作流程如下：

（一）財政扶持資金的申請

凡符合條件的試點企業(yè)，可在2014年1月31日之前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送加蓋公章的下列申報、申請資料：

1.《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)財政扶持資金申請/審核表》；

2．《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)稅負(fù)變化申報表》；

3．《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)稅負(fù)變化申報表》附列資料（1）《營業(yè)稅營業(yè)額減除項目計算表》、附列資料（2）《營業(yè)稅營業(yè)額還原減除項目明細(xì)表》；

4．還原減除項目申報說明并附減除憑證復(fù)印件；

5．工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

6．稅務(wù)登記證復(fù)印件；

7．增值稅申報表、附列資料以及附表復(fù)印件；

8．增值稅、城建稅、教育費附加及河道維護(hù)費等稅費繳納憑證復(fù)印件；

9．應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅明細(xì)賬復(fù)印件；

10．財稅部門要求報送的其他相關(guān)資料。

試點企業(yè)報送的上述紙質(zhì)資料均須加蓋公章并按以上順序號裝訂成冊，其中資料1、2、3需同步報送電子文檔。

試點企業(yè)除報送上述2013財政扶持資金申報資料外，應(yīng)當(dāng)同時向財稅部門遞交“營改增”試點企業(yè)財政扶持資金申請承諾書，對提供資料的真實性、可靠性和完整性作出鄭重承諾。財稅部門核實企業(yè)書面承諾的內(nèi)容如與實際情況不一致的，將按現(xiàn)行財稅法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。

（二）財政扶持資金的審核

1．各區(qū)縣稅務(wù)部門（或市稅務(wù)局直屬分局）收到試點企業(yè)報送的上述財政扶持資金申報資料后，對試點企業(yè)申報資料進(jìn)行匯總和初步審核，并在資料申報時限終了后15個工作日內(nèi)將《關(guān)于2013營改增試點企業(yè)稅負(fù)變化情況初審結(jié)果的匯總說明》、《2013營改增試點企業(yè)稅負(fù)變化情況的初審說明》、《2013營改增試點企業(yè)稅負(fù)變化申報匯總統(tǒng)計表》以及試點企業(yè)填報的申報資料送交同級財政部門（市稅務(wù)局直屬分局將有關(guān)審核匯總資料報送至市財政局）。

2．各區(qū)縣財政局收到同級稅務(wù)部門送交的相關(guān)申報資料后，應(yīng)在20個工作日內(nèi)完成申報資料的終審工作，并將審核結(jié)果匯總后向市財政局上報終審報告和財政扶持資金撥款申請。同時，附報《2013營改增試點稅負(fù)增加企業(yè)財政扶持資金（分戶）匯總表》和《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)財政扶持資金申請/審核表》。

（三）財政扶持資金的撥付

本市財政部門對符合條件的試點企業(yè)2013的稅負(fù)增加額給予全額撥付財政扶持資金。

市財政局收到各區(qū)縣財政局上報的企業(yè)財政扶持資金終審報告和撥款申請后，按國庫集中支付管理要求及時將市級財政承擔(dān)資金核撥至區(qū)縣財政局；收到市稅務(wù)局直屬分局報送的試點企業(yè)財政扶持資金申報資料并經(jīng)審核后，按國庫集中支付管理要求及時辦理財政扶持資金的撥付手續(xù)。

各區(qū)縣財政局收到市財政局核撥資金后，應(yīng)及時辦理試點企業(yè)財政扶持資金的撥付手續(xù)，并對區(qū)縣承擔(dān)部分列區(qū)縣相關(guān)支出。

六、落實財政扶持政策的具體工作要求

繼續(xù)實施可以有效平衡試點企業(yè)稅負(fù)的本市“營改增”試點過渡性財政扶持政策，是確保國家稅制改革試點順利平穩(wěn)有序推進(jìn)的一項重要財政保障舉措。各級財稅部門要高度重視，認(rèn)真對待，明確工作職責(zé)，細(xì)化工作要求，落實工作措施，協(xié)調(diào)安排專門職能部門有序組織實施，確保本市過渡性財政扶持政策真正落實到位。

（一）加強(qiáng)宣傳服務(wù)，強(qiáng)化輔導(dǎo)培訓(xùn)。各級財稅部門要主動為試點企業(yè)提供有針對性的財稅政策解讀服務(wù)，要采用各種形式加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)，切實幫助試點企業(yè)理解掌握“營改增”試點過渡性財政扶持政策內(nèi)容、辦理申報的相關(guān)程序和其他應(yīng)注意事項，必要時，可組織申報專題培訓(xùn)，幫助試點企業(yè)妥善解決申報過程中遇到的問題。

（二）規(guī)范操作程序，加強(qiáng)審核管理。各區(qū)縣財稅部門要建立科學(xué)規(guī)范的工作機(jī)制，要根據(jù)本區(qū)縣的實際情況統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排實施申報審核工作，必要時，可以采用財稅部門聯(lián)合會審的方式，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，做好工作銜接，規(guī)范操作流程，及時報送相關(guān)資料。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督檢查，防范管理風(fēng)險。各區(qū)縣財稅部門應(yīng)加強(qiáng)對申請受理、審核撥付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，強(qiáng)化責(zé)任，必要時可組織實施試點企業(yè)“營改增”試點財稅政策執(zhí)行情況的專項檢查，切實保障財政扶持資金使用的有效性、規(guī)范性和安全性。

（四）認(rèn)真做好總結(jié)，按時報送報告。各區(qū)縣財政部門要按本通知的有關(guān)工作要求，于2014年4月30日之前完成2013財政扶持資金審核撥付和總結(jié)報告工作。審核撥付工作結(jié)束以后，要認(rèn)真做好審核撥付情況的分析評估工作，審核撥付工作的總結(jié)報告以書面文件形式報送市財政局。

特此通知。

附件：1．《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)財政扶持資金申請/審核表》；

2．《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)稅負(fù)變化申報表》；

3．《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)稅負(fù)變化申報表》附列資料（1）《營業(yè)稅營業(yè)額減除項目計算表》；

4．《營業(yè)稅改征增值稅試點企業(yè)稅負(fù)變化申報表》附列資料（2）《營業(yè)稅營業(yè)額還原減除項目明細(xì)表》。

上海市財政局

上海市國家稅務(wù)局

上海市地方稅務(wù)局

2013年10月18日

第三篇：建筑業(yè)營改增文件

1納稅人

在中華人民共和國境內(nèi)提供建筑服務(wù)的單位和個人，為增值稅納稅人。

單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

在境內(nèi)銷售提供建筑服務(wù)是指建筑服務(wù)的銷售方或者購買方在境內(nèi)。

2征收范圍

一、建筑服務(wù)的征稅范圍，依照試點實施辦法附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

二、建筑服務(wù)稅目注釋

建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

(一)工程服務(wù)。

工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。

(二)安裝服務(wù)。

安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實驗設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。

固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴(kuò)容費以及類似收費，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。

(三)修繕服務(wù)。

修繕服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。

(四)裝飾服務(wù)。

裝飾服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。

(五)其他建筑服務(wù)。

其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業(yè)。

3稅率和征收率

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人提供建筑服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

一般納稅人適用稅率為11%;小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的建筑服務(wù)，征收率為3%。

境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

4計稅方法

1基本規(guī)定

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

2一般計稅方法的應(yīng)納稅額

一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

3簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

(一)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

5銷售額的確定

1基本規(guī)定

納稅人的營業(yè)額為納稅人提供建筑服務(wù)收取的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

(一)代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

2具體規(guī)定

試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

試點納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。

3試點前后業(yè)務(wù)處理

試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。

4視同提供建筑服務(wù)的處理

下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供建筑服務(wù)而無銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。

6納稅地點

1基本規(guī)定

屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃建筑服務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納增值稅。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納扣繳的稅款。

2異地預(yù)繳規(guī)定

(一)一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(二)一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(三)小規(guī)模納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

7納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天。

納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

8增值稅進(jìn)額抵扣

1增值稅抵扣憑證

納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。

納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

2準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

(一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同)上注明的增值稅額。

(二)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

(三)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：

進(jìn)項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進(jìn)項稅額的除外。

(四)從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

3不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

(二)非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

(四)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

(六)購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

(七)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

只有登記為增值稅一般納稅人的建筑服務(wù)單位才涉及增值稅進(jìn)項稅額抵扣。

9稅收優(yōu)惠 一、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。二、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。三、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目，是指：

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;

(二)未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

四、境內(nèi)的單位和個人銷售的下列服務(wù)和無形資產(chǎn)免征增值稅，但財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外：

(一)工程項目在境外的建筑服務(wù)。

(二)工程項目在境外的工程監(jiān)理服務(wù)。

(三)工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)

第四篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增主要文件

房地產(chǎn)業(yè)營改增主要文件

房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策文件有：

1.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）

4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）

5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）

一、納稅人

（一）基本規(guī)定

在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，是指所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。

（二）兩類納稅人

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅人應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過該標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

二、稅率及征收率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目適用稅率為11%，征收率為5%。

三、應(yīng)納稅額的計算

（一）計稅方法

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得變更為一般計算方法。

房地產(chǎn)老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（二）一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算

計算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額 銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

（三）簡易計稅方法應(yīng)納稅額的計算 計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率 銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

四、銷售額

（一）一般計稅方法

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；

（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

2.當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

3.差額扣除憑證

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；納稅人按照上述規(guī)定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償款時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

4.差額扣除其他特殊規(guī)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照上述規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計算扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款：

① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補充合同時，土地價款總額不變；

③ 項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。

5.差額扣除臺賬登記

一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

（二）簡易計稅方法

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

（三）視同銷售

下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： 1.單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

2.單位或者個人向其他單位向個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

3.財政部或者國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

(四）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

1.按照納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。

3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

五、進(jìn)項稅額

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件１《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于收費公路通行費增值稅抵扣有關(guān)問題的通知》（財稅〔2016〕86 號）中關(guān)于進(jìn)項稅額的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人購買的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，可按規(guī)定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進(jìn)項稅額。

（一）準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1.從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。

2.從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3.從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

4.一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進(jìn)項稅額：

高速公路通行費可抵扣進(jìn)項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3% 一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進(jìn)項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5% 5.適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

【注意】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第十條的規(guī)定：“自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進(jìn)行確認(rèn)，并在規(guī)定的納稅申報期內(nèi)，向主管國稅機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。

增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)向主管國稅機(jī)關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。

（二）不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。

2.不得從銷項稅額中抵扣進(jìn)項稅額的項目。

（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照《營改增試點實施辦法》所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。

（2）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

（6）購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

（7）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣

（8）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

3.有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（2）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。4.不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額*（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

（三）進(jìn)項稅發(fā)票的認(rèn)證抵扣

1.增值稅扣稅憑證的認(rèn)證抵扣方式。納稅人取得增值稅發(fā)票扣稅憑證（含增值稅專用發(fā)票、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）可以通過前臺掃描認(rèn)證、自助掃描認(rèn)證、增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺勾選確認(rèn)三種方式進(jìn)行抵扣，其中發(fā)票掃描認(rèn)證為全市通辦業(yè)務(wù)，為減少納稅人前往辦稅服務(wù)廳排隊等候的時間，建議使用增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。納稅人取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書可通過申報系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書相關(guān)信息，待稽核比對通過后方可在稽核結(jié)果的當(dāng)月申報期內(nèi)申報抵扣。

2.關(guān)于增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺的操作提示。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級對增值稅發(fā)票使用實行分類管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第71號）的規(guī)定，目前取消增值稅發(fā)票認(rèn)證的納稅人范圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴(kuò)大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。

（1）在發(fā)票勾選時，請關(guān)注界面上的當(dāng)前稅款所屬期，納稅人勾選的發(fā)票將屬于當(dāng)前的所屬期。

（2）確認(rèn)勾選的操作期為當(dāng)期已申報結(jié)束或征期結(jié)束后（以兩者中較先發(fā)生者為開始時間）至下期申報當(dāng)天或征期結(jié)束當(dāng)天（以兩者中較先發(fā)生者為終止時間）。勾選操作窗口期的規(guī)定不同于原掃描認(rèn)證的窗口期，如納稅人于2017年3月1日進(jìn)行勾選認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票可于2017年2月所屬期申報抵扣，但同日掃描認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票只可于2017年3月所屬期申報抵扣。

六、預(yù)繳稅款

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括一般納稅人以及小規(guī)模納稅人），采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

3.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計稅方法計稅的按照11%稅率計算；一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的以小規(guī)模納稅人，按照5%征收率計算。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。預(yù)繳稅款時應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

【補充】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)繳：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

七、納稅義務(wù)發(fā)生時間

1.納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

2.納稅人發(fā)生視同銷售情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款形式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人義務(wù)發(fā)生時間為交付房產(chǎn)的當(dāng)天。先開具符合規(guī)定的適用稅率的增值稅發(fā)票的，為開具發(fā)票當(dāng)天。

八、納稅申報

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法以及小規(guī)模納稅人，以當(dāng)期銷售額和5%征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

九、發(fā)票開具

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

4.銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物和應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)售款時可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（該發(fā)票不需做納稅申報），開具內(nèi)容為“預(yù)收購房款”，選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

6.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票，開具增值稅發(fā)票時應(yīng)選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“603 已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。對此部分款項一般納稅人不得開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第七條的規(guī)定，納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，需要補開發(fā)票的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。

十、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)

1.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。

2.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

3.試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

第五篇：2016年營改增最新政策36號文件

2016年營改增最新政策36號文件

2016年3月24日，財政部、國家稅務(wù)總局向社會公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)(以下簡稱36號文)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點【營改增是什么意思】，房地產(chǎn)業(yè)全部營業(yè)稅納稅人納入此次試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。本指南對36號文中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策規(guī)定進(jìn)行了歸納，隨著行業(yè)辦法等規(guī)定的出臺，我們將

一、納稅人和扣繳義務(wù)人

(一)在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。

(二)納稅人的分類

1.增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項稅額不可以抵扣。

一般納稅人和小規(guī)模納稅人在稅收待遇上的區(qū)別如下：

(1)一般納稅人銷售應(yīng)稅的貨物、勞務(wù)以及發(fā)生應(yīng)稅行為可以自行開具增值稅專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人只能到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開專用發(fā)票。

(2)一般納稅人購進(jìn)貨物或勞務(wù)可以憑取得的增值稅專用發(fā)票以及其他扣稅憑證按規(guī)定抵扣稅款，而小規(guī)模納稅人不享有稅款抵扣權(quán)。

(3)征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

2.應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額(以下稱應(yīng)稅銷售額)超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。

(三)一般納稅人的管理

1.年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。

會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。

2.符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務(wù)總局制定。

除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

(四)中華人民共和國境外(以下稱境外)單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

二、征稅范圍

(一)根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目：

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目;

2、房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目。

(二)不征收增值稅項目

1、下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

(1)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

(2)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

(3)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

(4)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

2、存款利息。

3、被保險人獲得的保險賠付。

4、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。

5、在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

三、稅率和征收率

(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。

(二)小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。

(三)境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

四、應(yīng)納稅額的計算

(一)基本規(guī)定

增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

(二)一般計稅方法的應(yīng)納稅額

1、一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

2、銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率

一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1 稅率)

3、進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

(三)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

1、簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1 征收率)

五、銷售額的確定

(一)基本規(guī)定

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

1、代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

2、以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

(二)有關(guān)事項的規(guī)定

1、銷售額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。

2、銷售不動產(chǎn)

(1)一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(2)一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(3)一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(4)一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(5)小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn))，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(6)小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(7)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

(8)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

(9)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

3、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

(1)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(2)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(3)小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

4、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(三)試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)

1、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。

2、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

3、試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。