第一篇：如何做好前期物業(yè)管理工作（模版）

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如何做好前期物業(yè)管理工作

宋汝亭編輯

做好物業(yè)管理的前期介入和管理是避免物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入正常的工作中出現(xiàn)矛盾和糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)使用人的房屋價(jià)值，提高物業(yè)使用人的居住環(huán)境和品質(zhì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的房屋銷售都有利、業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定都具有重大意義，本文結(jié)合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強(qiáng)前期的物業(yè)管理。

物業(yè)管理的前期介入早在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長(zhǎng)效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而，由于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識(shí)不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來(lái)關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：

一、規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為

一個(gè)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項(xiàng)目能營(yíng)造一個(gè)高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤(pán)，除了開(kāi)發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)

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理部門(mén)外，還必須通過(guò)物業(yè)的前期管理來(lái)規(guī)范和監(jiān)督開(kāi)發(fā)的建設(shè)行為。

（一）對(duì)物業(yè)的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃嚴(yán)要求

開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識(shí);規(guī)劃管理部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)不符合建設(shè)要求的不予審批；開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進(jìn)行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為;相關(guān)主管部門(mén)和質(zhì)檢部門(mén)要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行處理，限期改正。

（二）做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作

開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。

（三）按合同規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營(yíng)

新建商品房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理

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企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，對(duì)物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

（一）編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

（二）組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，專門(mén)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)項(xiàng)目策劃委員會(huì)，為開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。

（三）加強(qiáng)物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，配合工程監(jiān)理部門(mén)，對(duì)物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)違反規(guī)劃和規(guī)定的項(xiàng)目，及時(shí)向開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見(jiàn)和建議。

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同時(shí)加強(qiáng)前期住宅裝飾裝修管理，對(duì)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度;辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù);加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理;對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收等幾項(xiàng)工作。

五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)

物業(yè)管理是對(duì)專業(yè)化要求很高的行業(yè)。在英國(guó)，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場(chǎng)合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識(shí)和專業(yè)能力等。

在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對(duì)工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。

（一）知識(shí)

對(duì)中高層管理人員的知識(shí)要求相對(duì)會(huì)比較高。知識(shí)包括經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)。此外，掌握一些房產(chǎn)估價(jià)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識(shí)，對(duì)提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。

（二）技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服

第二篇：前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

1.目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原理，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

2.范圍

適用于海昌房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的前期物業(yè)管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責(zé) 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本指引的編制及修訂工作。各下屬項(xiàng)目公司新城市新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行可行性分析。各下屬項(xiàng)目公司參照本指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和結(jié)算協(xié)議，以明確雙方的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。如本指引規(guī)定內(nèi)容與地方法規(guī)相沖突，依照地方法規(guī)執(zhí)行。原則 集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價(jià)值、促進(jìn)海昌房地產(chǎn)銷售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)的交叉環(huán)節(jié)工作職責(zé)，理順業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機(jī)制。

物業(yè)公司與地產(chǎn)公司應(yīng)確定明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立清晰、便捷的結(jié)算流程，以確保地產(chǎn)公司及物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)需要。

地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)在每年1月份前確定當(dāng)年各項(xiàng)業(yè)務(wù)的結(jié)算辦法。

定義

前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面入住通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為房屋已交付使用。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。

項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi):指項(xiàng)目在集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目正常運(yùn)作而產(chǎn)生的人員配備、辦公設(shè)施、工具材料等費(fèi)用。

項(xiàng)目配合費(fèi):指在總包進(jìn)場(chǎng)后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)部分圖紙?jiān)u審、施工配合、管理費(fèi)測(cè)定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項(xiàng)目部及項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費(fèi)、稅費(fèi)等方面的費(fèi)用?？偘M(jìn)場(chǎng)前物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司予以實(shí)報(bào)實(shí)銷，物業(yè)公司按費(fèi)用總額提取10%作為管理酬金，與地產(chǎn)公司每季度結(jié)算一次。

營(yíng)銷配合費(fèi):指售樓部成立后，物業(yè)公司為營(yíng)銷工作提供開(kāi)放開(kāi)盤(pán)服務(wù)、銷售現(xiàn)場(chǎng)、樣板房及開(kāi)放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務(wù)、銷售現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓(xùn)、稅費(fèi)等方面產(chǎn)生的費(fèi)用。

物業(yè)移交:指竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施和場(chǎng)所、房屋移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司組織人員對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀

第 1頁(yè)，共5頁(yè) 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進(jìn)行評(píng)估驗(yàn)收的過(guò)程。

5.7.6.6.1.清潔開(kāi)荒:指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，對(duì)項(xiàng)目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行全面的清潔，以保證入住時(shí)的良好清潔狀態(tài)。方法和過(guò)程控制 物業(yè)管理前期介入階段

6.1.1.物業(yè)管理介入項(xiàng)目可行性調(diào)研

集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)法規(guī)政策、勞動(dòng)用工、市場(chǎng)成熟度、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶定位進(jìn)行充分的調(diào)研、并根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)價(jià)值的差異化程度判斷物業(yè)管理在市場(chǎng)進(jìn)入的可行性，并對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，形成可行性分析報(bào)告供地產(chǎn)公司參考。

6.1.2.物業(yè)管理模式的確定

地產(chǎn)公司在編制營(yíng)銷方案時(shí)，應(yīng)將營(yíng)銷思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路向物業(yè)公司詳細(xì)介紹，物業(yè)公司將依據(jù)地產(chǎn)公司提供的信息進(jìn)行物業(yè)管理模式的研究，并在銷售前確定物業(yè)管理模式和服務(wù)的基本內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為銷售賣點(diǎn)一并推向市場(chǎng)。

6.1.3.物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

6.1.3.1.物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)。

6.1.3.2.物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)水平制定，并確

保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進(jìn)產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)的做法，如確有必要實(shí)施，調(diào)

整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。

6.1.4.項(xiàng)目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)

施工建設(shè)及營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對(duì)管理需求及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配備的合理性、管理成本、可持

續(xù)發(fā)展提出建設(shè)性意見(jiàn)。

6.1.4.2.物業(yè)公司應(yīng)提供銷售區(qū)域的接待、清潔、維修服務(wù)，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員提

供培訓(xùn)，切實(shí)提升現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)促進(jìn)營(yíng)銷的目的。

6.1.4.3.項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公

司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的問(wèn)題和意見(jiàn)進(jìn)行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項(xiàng)目前期介入期間產(chǎn)生的項(xiàng)目配合費(fèi)用、營(yíng)銷配合費(fèi)用、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)及清

潔開(kāi)荒費(fèi)用等按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行結(jié)算。

6.2.前期物業(yè)管理階段

6.2.1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)

6.2.1.1.由地產(chǎn)公司在房屋銷售前，按照項(xiàng)目所在地相關(guān)規(guī)定及主管部門(mén)的要求，組織前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并起草《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理

規(guī)約》，物業(yè)公司應(yīng)積極配合并參與投標(biāo)工作。

6.2.1.2.招投標(biāo)工作完成后，地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托事項(xiàng)、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責(zé)任等。合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮對(duì)物業(yè)管理后期工作的影響，并為從前期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)渡到業(yè)主委托管理服務(wù)階段創(chuàng)造條件，同時(shí)該合同應(yīng)與地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

中約定的內(nèi)容一致。

6.2.2.前期物業(yè)管理方案策劃

在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項(xiàng)目及企業(yè)簡(jiǎn)介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計(jì)劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計(jì)劃、維修資金使用方案、管理費(fèi)的收支測(cè)算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。

6.2.3.物業(yè)用房的提供

6.2.3.1.地產(chǎn)公司應(yīng)按照物業(yè)管理法規(guī)向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供物業(yè)用房，物業(yè)

用房的裝修方案由地產(chǎn)公司協(xié)同物業(yè)公司共同制定，裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司

承擔(dān)。

6.2.3.2.物業(yè)用房分類

A.B.C.物業(yè)管理用房，包括接待中心、辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室、會(huì)客室、檔案室等。物業(yè)服務(wù)用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛(wèi)生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動(dòng)室、食堂、各類庫(kù)房、操作間、休息室等。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。

6.2.3.3.物業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目總建筑面積在25萬(wàn)平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過(guò)25萬(wàn)平方米的，除按照25萬(wàn)平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供；建筑面積在5萬(wàn)平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業(yè)用房應(yīng)具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產(chǎn)公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)對(duì)物業(yè)用房予以充分考慮。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房及員工生活用房不能設(shè)在地下室中，并保證通風(fēng)、噪音符合國(guó)家住宅使用標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.4.物業(yè)的移交

6.2.4.1.物業(yè)移交的重點(diǎn)是房屋本體、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地的移交，物

業(yè)移交應(yīng)建立書(shū)面移交檔案。對(duì)于驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，地產(chǎn)公司應(yīng)組織人

員及時(shí)進(jìn)行整改。若在接管驗(yàn)收工作中有屢次整改仍不達(dá)標(biāo)或項(xiàng)目部拒不

整改以及長(zhǎng)期拖延的項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)將問(wèn)題以書(shū)面報(bào)告的形式報(bào)地產(chǎn)公

司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。

6.2.4.2.地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前30個(gè)工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業(yè)公司接管驗(yàn)收。一般接管驗(yàn)收工作每10萬(wàn)平方米需投入20人約10

天的工作量，地產(chǎn)公司須以每10萬(wàn)平方米預(yù)留15個(gè)工作日給物業(yè)公司辦

理接管驗(yàn)收手續(xù)，并確保另有15個(gè)工作日進(jìn)行清潔開(kāi)荒工作。否則物業(yè)

公司可按日收取應(yīng)急費(fèi)用，應(yīng)急費(fèi)用包含加班費(fèi)、補(bǔ)貼和酬金等。

6.2.5.保潔開(kāi)荒

6.2.5.1.保潔開(kāi)荒分為二種情況：第一種是銷售前開(kāi)放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開(kāi)荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開(kāi)荒。

6.2.5.2.保潔開(kāi)荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍

內(nèi)的清場(chǎng)及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開(kāi)荒工作開(kāi)始前，地產(chǎn)公司應(yīng)確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公

司。

6.2.5.4.地產(chǎn)公司可將保潔開(kāi)荒工作直接發(fā)包給物業(yè)公司，物業(yè)公司在清潔開(kāi)荒報(bào)

價(jià)中應(yīng)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、稅金、酬金等成本。清潔開(kāi)荒質(zhì)量由物業(yè)公

司全面監(jiān)管，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。如地產(chǎn)公司將清潔業(yè)務(wù)直接發(fā)包給專

業(yè)清潔公司，物業(yè)公司應(yīng)予以監(jiān)督清潔質(zhì)量，由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付

總承包費(fèi)用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標(biāo)識(shí)的配備

6.2.6.1.房屋本體類標(biāo)識(shí)由地產(chǎn)公司/商業(yè)公司按照項(xiàng)目特有的識(shí)別系統(tǒng)制作，物

業(yè)管理類標(biāo)識(shí)由物業(yè)公司按照海昌集團(tuán)VI管理規(guī)定款式制作，費(fèi)用由地

產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.6.2.地產(chǎn)公司如將房屋本體類標(biāo)識(shí)及物業(yè)管理類標(biāo)識(shí)全部委托交由物業(yè)公司

制作，期間產(chǎn)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、制作費(fèi)和酬金由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.客戶體驗(yàn)日

6.2.7.1.客戶體驗(yàn)日應(yīng)安排在項(xiàng)目正式入伙前30天--60天前進(jìn)行，由地產(chǎn)公司全

程組織安排，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.2.物業(yè)公司應(yīng)在客戶體驗(yàn)日充分展示服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)水平、團(tuán)隊(duì)合作精神，并借此契機(jī)為入伙后的服務(wù)工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

6.2.7.3.客戶體驗(yàn)日中涉及的整改項(xiàng)目，地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實(shí)行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各部門(mén)、各專業(yè)人員

聯(lián)合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.8.2.地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司辦理房屋集中入伙手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集

中入伙策劃方案及費(fèi)用預(yù)算報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.房屋質(zhì)量返修管理

地產(chǎn)公司應(yīng)成立項(xiàng)目保修辦，按照《房屋質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定承擔(dān)房屋保修、公共設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)的返修及完善工作，此外對(duì)已超過(guò)保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產(chǎn)公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經(jīng)交付使用，因業(yè)主個(gè)人原因

未辦理入伙手續(xù)的。

6.2.10.2.第一種空置房產(chǎn)生的管理費(fèi)、水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；

第二種空置房相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》規(guī)定，空

置房管理費(fèi)應(yīng)全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產(chǎn)

公司有義務(wù)敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。

6.2.10.3.物業(yè)公司應(yīng)建立對(duì)空置房的巡查及清潔制度，并組織實(shí)施，保存相關(guān)

工作記錄。

6.3.前期配合費(fèi)用結(jié)算

6.3.1.物業(yè)公司配合地產(chǎn)前期介入服務(wù)的結(jié)算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結(jié)算方式按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項(xiàng)目配合費(fèi)及營(yíng)

銷配合費(fèi)按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個(gè)月時(shí)支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用（含人工成本、物料、稅金、不可預(yù)

見(jiàn)費(fèi)等）均由地產(chǎn)公司承擔(dān)，并對(duì)物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用計(jì)提10%作為物業(yè)管理酬金，按季度支付給物業(yè)公司。

6.3.4.物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)由地產(chǎn)公司按集團(tuán)下發(fā)的《前期介入服

務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務(wù)工作的正常開(kāi)展。

6.4.其他事項(xiàng)

6.4.1.地產(chǎn)公司因銷售或其他需要，承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此

部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司按月劃撥給物業(yè)公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項(xiàng)目用水、電、氣、供暖形成繳費(fèi)與收

費(fèi)之間的價(jià)差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開(kāi)支過(guò)大而產(chǎn)生的收支價(jià)差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計(jì)上報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)予以結(jié)算。

6.4.3.地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的含有廣告內(nèi)容的對(duì)外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊(cè)）時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見(jiàn)后實(shí)施。在銷售時(shí)不得超出《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執(zhí)行。

第三篇：前期物業(yè)管理工作103項(xiàng)

前期物業(yè)管理工作103項(xiàng)，不了解都不好意思混物業(yè)圈

1注冊(cè)物業(yè)公司

2辦理物業(yè)管理資質(zhì)證

3相關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)辦理

4設(shè)立專用銀行帳號(hào)

5填寫(xiě)物業(yè)情況調(diào)查表

6物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

7市場(chǎng)調(diào)研:本地物業(yè)運(yùn)行部門(mén)及崗位配置調(diào)查

8各崗位薪資情況調(diào)查

9有償服務(wù)情況調(diào)查

10申領(lǐng)物業(yè)收費(fèi)許可證，確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

11制定整體人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)

12制定物業(yè)公司人員招聘計(jì)劃及落實(shí)

13制定人員培訓(xùn)計(jì)劃

14確定人員上崗時(shí)間

15制定員工手冊(cè)

16制定員工崗位職責(zé)

17物業(yè)公司工作人員崗前培訓(xùn)

18制定開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算

19開(kāi)辦費(fèi)到位

20制定《物業(yè)管理公約》并至所在區(qū)物業(yè)辦報(bào)批

21制定業(yè)主裝修手冊(cè)

22制定業(yè)主/住戶手冊(cè)

23制定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

24制定《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》

25制定《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》

26根據(jù)開(kāi)辦預(yù)算及報(bào)告,制定前期采購(gòu)計(jì)劃并開(kāi)始采購(gòu) 27確定印刷清單

28確定各管理用房功能,并進(jìn)行管理用房裝修

29制定物業(yè)交樓計(jì)劃

30與開(kāi)發(fā)單位工程部、承建單位共同進(jìn)行房屋接管驗(yàn)收 31確定各系統(tǒng)交接日期

32制定物業(yè)返修計(jì)劃

33制定物業(yè)返修程序

34制定物業(yè)返修人員安排計(jì)劃

35制定各類交樓表格

36制定物業(yè)入伙所須表格

37制定物業(yè)入伙程序并實(shí)施培訓(xùn)

38入伙儀式的籌備工作及布置落實(shí)

39制定業(yè)主裝修程序并實(shí)施培訓(xùn)

40制定物業(yè)前期物品進(jìn)出管理規(guī)定

41制定物業(yè)入伙前大清潔計(jì)劃

42實(shí)施小區(qū)清潔開(kāi)荒工作

43制定車場(chǎng)財(cái)務(wù)預(yù)算

44制定車場(chǎng)人員編制

45制定車場(chǎng)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

46制定車場(chǎng)管理制度

47制定車場(chǎng)管理方案

48確定會(huì)所開(kāi)放日期及功能設(shè)制

49確定車場(chǎng)起用日期及具體車位數(shù)

50制定保安整體計(jì)劃

51制定鑰匙管理辦法

52制定有償服務(wù)內(nèi)容(以入伙階段為主)

53制定有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

54建立業(yè)主檔案

55建立小區(qū)管理檔案

56建立接收資料檔案

57建立工程圖紙檔案

58建立管理員工檔案

59聯(lián)系供電局：上級(jí)電站的確定

60確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)分界

61確認(rèn)電費(fèi)價(jià)格及交費(fèi)方式

62聯(lián)系自來(lái)水公司：確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

63落實(shí)供水量

64確認(rèn)水費(fèi)價(jià)格及交費(fèi)方式

65確認(rèn)排污費(fèi)價(jià)格及交費(fèi)方式

66聯(lián)系燃?xì)夤荆捍_定通氣時(shí)間

67確定燃?xì)鈨r(jià)格及交費(fèi)方式

68確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

69聯(lián)系市節(jié)水辦：落實(shí)節(jié)水管理有關(guān)地方法規(guī)及管理規(guī)定

70聯(lián)系熱力公司：落實(shí)采暖面積的申批

71確認(rèn)采暖價(jià)格及交費(fèi)方式

72明確設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

73聯(lián)系電話局：明確系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)分界

74落實(shí)電話開(kāi)通辦法

75確認(rèn)收費(fèi)價(jià)格

76聯(lián)系防疫站：報(bào)檢生活水箱，取合格證

77聯(lián)系消防局：報(bào)消防設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn)收時(shí)間取得合格證 78消防值機(jī)員培訓(xùn)

79業(yè)主裝修消防報(bào)批

80聯(lián)系廣電局：報(bào)光纜信號(hào)傳輸相關(guān)手續(xù)

81聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商：寬帶設(shè)備的檢修責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)界定 82落實(shí)寬帶開(kāi)通辦法

83確認(rèn)收費(fèi)價(jià)格及收費(fèi)方式

84聯(lián)系勞動(dòng)局：電梯審檢領(lǐng)取合格證

85特殊工種報(bào)檢

86聯(lián)系交通大隊(duì)：報(bào)車場(chǎng)管理方案

87聯(lián)系無(wú)線電管理委員會(huì)：報(bào)對(duì)講機(jī)頻點(diǎn)

88聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局：確認(rèn)垃圾清運(yùn)價(jià)格

89裝修垃圾清運(yùn)價(jià)格

90化糞井清掏價(jià)格

91門(mén)前三包費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)

92聯(lián)系郵電局：通郵

93聯(lián)系公安局：報(bào)內(nèi)保關(guān)系

94聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊簣?bào)小區(qū)門(mén)牌號(hào)碼

95戶口遷入辦法及程序

96聯(lián)系物價(jià)局：報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

97聯(lián)系保安公司：確定保安人員及總體費(fèi)用

98聯(lián)系制衣廠：確定工裝款式,制做員工制服

99聯(lián)系標(biāo)牌系統(tǒng)供應(yīng)商：定制工牌

100制做入伙儀式使用之條幅及彩旗

101聯(lián)系印刷廠：印制信封、信紙及各種手冊(cè)、運(yùn)行表單 102聯(lián)系供應(yīng)公司：采購(gòu)辦公用品、維修工具

103聯(lián)系送餐公司：給員工送餐

第四篇：如何做好物業(yè)管理工作？

如何做好物業(yè)管理工作

隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和管理等工作面臨的的困難和問(wèn)題越來(lái)越突出，因此，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作就顯得越來(lái)越緊迫。

物業(yè)管理工作社會(huì)性強(qiáng)、敏感度高，涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益。做好物業(yè)管理工作對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、為廣大人民群眾和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物業(yè)管理工作還存在著規(guī)劃不完善、管理不規(guī)范、收費(fèi)不統(tǒng)一、服務(wù)不周到等許多亟待研究解決的問(wèn)題。要做好物業(yè)管理工作，必須從以下幾方面入手：

（一）要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的主管職能部門(mén)。由于物業(yè)管理工作以前沒(méi)有法律法規(guī)來(lái)規(guī)范，因此，各地的物業(yè)管理主管部門(mén)也不盡相同。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)統(tǒng)一起來(lái)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”。

（二）小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)需要進(jìn)一步的完善。在小區(qū)建設(shè)之前，城市規(guī)劃部門(mén)要對(duì)小區(qū)的修建性規(guī)劃進(jìn)行控制，進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其要注意的是要規(guī)劃好辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房，并要明確指出此辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房的最終產(chǎn)權(quán)歸該小區(qū)的全體業(yè)主所有（辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房的建設(shè)成本分?jǐn)傇跇I(yè)主所購(gòu)房屋的成本中）?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，該經(jīng)營(yíng)性用房的收入用于該小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理，這是減少收費(fèi)和減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)的主要途徑。

（三）要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報(bào)紙等各種有效途徑，針對(duì)人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，廣泛深入地宣傳規(guī)范物業(yè)管理工作對(duì)人們改善生活秩序、生活環(huán)境等的重要性，努力把人們對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的感性認(rèn)識(shí)上升為理性認(rèn)識(shí)。

（四）要根據(jù)即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定符合我縣實(shí)際的物業(yè)管理辦法。要充分考慮各小區(qū)的不同情況，有針對(duì)性地采取不同的物業(yè)管理辦法?？梢圆扇∑髽I(yè)管理和業(yè)主自營(yíng)式管理相結(jié)合的辦法（業(yè)主自營(yíng)式管理是指由某一區(qū)域的全體業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主自己輪流承擔(dān)該區(qū)域的物業(yè)管理方式），同時(shí)要把城市經(jīng)營(yíng)的理念引入我縣的物業(yè)管理。對(duì)于物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由政府物價(jià)部門(mén)根據(jù)縣城居民的收入水平進(jìn)行確定。

（五）進(jìn)一步規(guī)范我縣的物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)要和工商行政部門(mén)攜起手來(lái)，共同加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、能力、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)由省建設(shè)廳審批。要重視物業(yè)管理企業(yè)及其人員的政治素質(zhì)、法律素質(zhì)建設(shè)，使其從觀念和意識(shí)上擺正與業(yè)主的服務(wù)合同關(guān)系或可稱服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，明確物業(yè)管理的概念實(shí)質(zhì)是按照服務(wù)合同約定為業(yè)主管理物業(yè)，而不是本末倒置地象企業(yè)管理員工一樣去管理業(yè)主，真正按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理隊(duì)伍的高起點(diǎn)建設(shè)、規(guī)范化運(yùn)作。

（六）進(jìn)一步理順關(guān)系，加大工作力度，把物業(yè)管理機(jī)制引入未實(shí)行物業(yè)管理的居住區(qū)，變政府管物業(yè)為社會(huì)管物業(yè)，努力做好城市經(jīng)營(yíng)這篇文章，進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程。

怎樣做好物業(yè)管理服務(wù)呢？

優(yōu)質(zhì)服務(wù)才會(huì)贏得市場(chǎng)

一、服務(wù)是物管企業(yè)拓展市場(chǎng)的重要法寶

二、物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)屬性是服務(wù)

三、樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，打造優(yōu)秀物管企業(yè)服務(wù)品牌

怎樣做好物業(yè)管理服務(wù)呢？

（一）物業(yè)管理服務(wù)要做到“五知”：

1、知人——知道我們服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)。一個(gè)管理區(qū)域居住著千百之眾的人群，這是一個(gè)比較繁雜的群體，有男女老幼，有當(dāng)官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質(zhì)高的，也素質(zhì)低的。因此我們對(duì)服務(wù)對(duì)對(duì)象盡量做到熟知，很有利于我們有針對(duì)性的做好服務(wù)。

2、知心——要了解為主服務(wù)的心里需求，一般來(lái)講，業(yè)主有以下十個(gè)方面的需求：

（1）業(yè)主需要受到尊重——“業(yè)主是我們的衣食父母”；

（2）業(yè)主需要誠(chéng)信——“誠(chéng)信是打開(kāi)業(yè)主心靈之門(mén)的金鑰匙”

（3）業(yè)主需要受到關(guān)注——“業(yè)主的冷暖我先知”；

（4）業(yè)主需要及時(shí)溝通——真城面對(duì)、坦誠(chéng)直言；

（5）業(yè)主需要小區(qū)安全——安全才是美夢(mèng)的港灣；

（6）業(yè)主需要優(yōu)美環(huán)境——好環(huán)境才有好心情；

（7）業(yè)主需要服務(wù)的方便快捷——瑣事帶來(lái)的是煩惱；

（8）業(yè)主需要看到員工的微笑——員工生機(jī)勃勃，滿面春風(fēng)；

（9）業(yè)主需要家的感覺(jué)——?jiǎng)偎朴H人一家人；

（10）業(yè)主需要超值享受——“這點(diǎn)費(fèi)用交得很值”

3、知愛(ài)——我們要用愛(ài)的偉大力量去愛(ài)業(yè)主。愛(ài)博大精深，愛(ài)像陽(yáng)光雨露，滋潤(rùn)萬(wàn)物，愛(ài)像山間流水令人心曠神怡。我們只有對(duì)業(yè)主愛(ài)得深厚，我們的服務(wù)追求才會(huì)無(wú)怨無(wú)悔，我們要有博愛(ài)的胸懷，才容得下業(yè)主的一切。

4、知事——知道物業(yè)管理服務(wù)工作具體事務(wù)，只有知道要做什么事，才能爭(zhēng)取服務(wù)主動(dòng)性，物業(yè)管理服務(wù)最怕心中無(wú)數(shù)，心中無(wú)數(shù)就會(huì)被動(dòng)挨打。

5、知為——知道每件服務(wù)工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規(guī)范。物管企業(yè)要長(zhǎng)期提倡向雷鋒同志學(xué)習(xí)，人人爭(zhēng)做好人好事。

（二）做好物業(yè)服務(wù)，保證服務(wù)質(zhì)量的五個(gè)方面：

1、追求物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量——做到精益求精，細(xì)致入微，持續(xù)改進(jìn)，無(wú)可挑剔：

2、樹(shù)立物業(yè)管理服務(wù)形象——語(yǔ)言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：

3、提高物業(yè)管理服務(wù)能力——力求職業(yè)化、專業(yè)化，員工做到一門(mén)精多門(mén)通：

4、講究物業(yè)管理服務(wù)特色——根據(jù)業(yè)主的需要，不斷推出具有特色的個(gè)性化服務(wù)；

5、注重物業(yè)管理的服務(wù)效果——業(yè)主的滿意率+驚喜+社會(huì)口碑；

（三）做好物業(yè)管理服務(wù)四點(diǎn)要求：

1、堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)目的的一致性。

2、物業(yè)管理服務(wù)要有透明度。

3、要保持物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的持久性、擴(kuò)展性。

4、加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范性。

物業(yè)管理，管理的是物，服務(wù)的是人，通過(guò)對(duì)物的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)人的服務(wù)。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業(yè)管理工作。抓好服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)戶滿意率?！鞍褱剀傲艚o業(yè)戶”，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅、舒適、溫馨的生活環(huán)境，使業(yè)戶心理上感受到文明、熱情的服務(wù)，這是社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出的新要求。

如何做好物業(yè)管理服務(wù)?

物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主和客戶，誰(shuí)都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。應(yīng)該說(shuō)，好的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在十個(gè)方面：服務(wù)態(tài)度——熱情

物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”這個(gè)基本原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主、客戶熱情服務(wù)，做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。

服務(wù)設(shè)備——完好

硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)器設(shè)備(如空調(diào)、電梯)、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等。對(duì)這些設(shè)備要使之始終處于完好狀態(tài)，保證使用。

服務(wù)技能——嫻熟

服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，如工程人員應(yīng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專業(yè)知識(shí)。

服務(wù)項(xiàng)目——齊全

在做好物業(yè)管理綜合服務(wù)所包含的必要內(nèi)容之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，使業(yè)主、客戶享受到盡善盡美的服務(wù)。

服務(wù)方式——靈活

物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主、客戶著想，努力為業(yè)主、客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能在辦事手續(xù)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給業(yè)主、客戶提供方便。

服務(wù)程序——規(guī)范

服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它是物業(yè)管理重要內(nèi)容之一。如電話接聽(tīng)程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，緊急情況處理程序則能體現(xiàn)在事故隱患中能有效、及時(shí)進(jìn)行處置，保證業(yè)主、客戶人身安全和物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)——統(tǒng)一

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)公司保證服務(wù)水平的具體表現(xiàn)。如禮儀標(biāo)準(zhǔn)、入室清潔標(biāo)準(zhǔn)、入室維修標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，從中體現(xiàn)出物業(yè)公司從業(yè)人員待人接物和工作要求的一致性以及展現(xiàn)給業(yè)主清潔美觀的衛(wèi)生環(huán)境等。

服務(wù)收費(fèi)——合理

物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開(kāi)展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足業(yè)主、客戶需要為目的，不可亂收費(fèi)或收費(fèi)多服務(wù)少等。

服務(wù)制度——健全

物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)主、客戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。

服務(wù)效率——快速

服務(wù)效率是向業(yè)主、客戶提供服務(wù)的時(shí)限，管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。

如何做好物業(yè)管理工作?

如何做好高檔寫(xiě)字樓的物業(yè)管理

一、高檔寫(xiě)字樓應(yīng)具備的環(huán)境

1、外部環(huán)境

1)本國(guó)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2)政府的政策 3)市場(chǎng)供求關(guān)系

2、內(nèi)部環(huán)境

1)地理位置 2)設(shè)施 3)人

二、如何做好物業(yè)管理工作

1、服務(wù)工作的方針（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信譽(yù) 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術(shù)（技能、技巧）7)溫暖

2、管理工作的方針（簡(jiǎn)重效形通試約）

1)簡(jiǎn)單2)重點(diǎn)3)效率4)無(wú)形5)溝通6)試驗(yàn)7)節(jié)約

3、管理應(yīng)樹(shù)立的觀念

信息觀念 法律觀念

全局觀念 細(xì)微觀念

時(shí)間觀念 環(huán)保觀念

服務(wù)觀念 人材觀念

市場(chǎng)觀念 學(xué)習(xí)觀念

核算觀念 風(fēng)險(xiǎn)觀念

次序觀念 發(fā)展觀念

4、需注意的幾個(gè)問(wèn)題

衛(wèi)生間 大堂與電梯 吸煙

巡視制度 戶外戶內(nèi)廣告 保險(xiǎn)

應(yīng)急措施 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 客戶通知

客戶的選擇 裝修的控制

重要文件的簽收 水牌與標(biāo)志牌

5、個(gè)人體會(huì)

1)養(yǎng)成一個(gè)習(xí)慣

遇事要做記錄，好記性不如濫筆頭

2)處理好兩種關(guān)系

處理好與發(fā)展商（業(yè)主）的關(guān)系

處理好與客戶（業(yè)主）的關(guān)系

3)介紹三種常用的方法

·發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打開(kāi)思路的方法（WBS）

4）牢記四項(xiàng)基本原則 ：

·以人為本、·以客唯尊、·服務(wù)至上、·管理為先。

第五篇：前期物業(yè)

興安·金都瑞園

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

安陽(yáng)市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司

二零一三年制

前 期 物 業(yè) 服 務(wù) 協(xié) 議

甲方：安陽(yáng)市興安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號(hào)碼： 聯(lián)系電話：

本物業(yè)名稱：興安·金都瑞園住宅小區(qū)

乙方所購(gòu)房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強(qiáng)金都瑞園住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公共設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適文明的居住環(huán)境，甲乙雙方根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)，并根據(jù)《商品房預(yù)（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業(yè)股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，同意簽訂本協(xié)議，以便共同遵守。雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

2、對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、服務(wù)；

3、建立、健全本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)檔案，及時(shí)記載變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密；

4、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違犯本合同和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說(shuō)和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方按收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

7、每年在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)書(shū)面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)，費(fèi)用由乙方支付；

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、監(jiān)督、幫助甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，可以就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議；

3、遵守相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)和本物業(yè)的《臨時(shí)管理規(guī)約》；

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方按繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用到期前一個(gè)月，乙方向甲方繳納下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

5、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守相關(guān)的法律規(guī)定、《金都瑞園裝修管理規(guī)定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的約定；

6、未經(jīng)甲方同意和相關(guān)行政部門(mén)審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，辦理相關(guān)手續(xù)并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)事先通知甲方并結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)明確告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

8、如遇樓下業(yè)主房屋內(nèi)衛(wèi)生間等部位漏水需要維修的，樓上業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合樓下業(yè)主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，需由單元內(nèi)業(yè)主另行共同承擔(dān)。除此以外其他小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所照明費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。

第二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

一、房屋共用部位和設(shè)施的維護(hù)和管理

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，包括房屋主體的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所的維護(hù)和管理

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂(lè)體育設(shè)施、智能化、消防設(shè)施等；

三、環(huán)境衛(wèi)生

包括樓道清潔、住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所保潔、垃圾清運(yùn)等；

四、公共秩序維護(hù)

甲方維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，遇有對(duì)本小區(qū)公共秩序造成妨礙的，移交并協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區(qū)的整體規(guī)劃，負(fù)責(zé)車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》實(shí)行管理；

第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、房屋外觀：良好、整潔，無(wú)妨礙市容和觀瞻；

二、設(shè)備運(yùn)行： 設(shè)備運(yùn)行良好，使用正常，維修及時(shí)；

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：

1、小區(qū)路面整潔、維修及時(shí)、無(wú)破損；

2、配套設(shè)施維修及時(shí)、完好無(wú)損；

四、環(huán)境衛(wèi)生：定時(shí)消殺，垃圾及時(shí)清理，環(huán)境整潔；

五、綠化：花草長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪及時(shí)；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區(qū)內(nèi)秩序良好；

八、消防：系統(tǒng)設(shè)備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修： 維修及時(shí)；

第四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新、改造的費(fèi)用）

一、乙方按預(yù)交管理服務(wù)費(fèi)；費(fèi)用到期前一個(gè)月乙方向甲方繳納下費(fèi)用；

二、各類物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按房屋建筑面積計(jì)收）

1、住宅物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣_(tái)1.2元；

2、商業(yè)物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付有約定的，按其約定收費(fèi)但乙方應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；無(wú)約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方繳納；

四、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

五、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)及裝修管理服務(wù)費(fèi)按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》執(zhí)行；

六、電梯是樓內(nèi)全部業(yè)主的共用財(cái)產(chǎn)，電梯正常運(yùn)行費(fèi)用已包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，由樓內(nèi)全體業(yè)主按同一標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。

第五條 其他有償服務(wù)費(fèi)用

地下車庫(kù)公共部位保潔、照明費(fèi)用： 15元∕月∕個(gè)； 第六條 代收代繳收費(fèi)服務(wù)

水費(fèi)代收時(shí)間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時(shí)交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，乙方應(yīng)按當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定按時(shí)繳納房屋維修資金；

二、住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定及法定程序進(jìn)行。

四、維修資金不敷使用時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T(mén)審核批準(zhǔn)按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

第八條 其它約定事項(xiàng)

一、為維護(hù)公共利益和他人合法權(quán)益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成乙方損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。

二、房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān)：保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)單位承擔(dān)；超過(guò)保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關(guān)業(yè)主共同簽字，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。

第九條 違約責(zé)任

一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所多收的費(fèi)用；

四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)繳并從逾期之日起按日加收應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時(shí)違反相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲方有權(quán)責(zé)令乙方整改、恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失；

七、乙方無(wú)理拒絕對(duì)房屋毗鄰部位的維修時(shí)，甲方有權(quán)責(zé)令乙方予以配合；

第十條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，提交安陽(yáng)仲裁委員會(huì)仲裁。

第十一條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十二條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽(yáng)市興安物業(yè)管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責(zé)任公司

經(jīng) 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日