第一篇：中國工商銀行個人住房貸款貸后管理辦法

中國工商銀行個人住房貸款貸后管理辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范個人住房貸款貸后管理，防范和控制個人住房貸款風(fēng)險，保證個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量和效益，根據(jù)《中國工商銀行關(guān)于加強貸后管理的若干規(guī)定》等有關(guān)制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱貸后管理是指貸款發(fā)放后到收回期間內(nèi)貸款日常管理、貸款檔案管理及其他有關(guān)貸款管理。

本辦法所稱管戶信貸員指從事貸后管理的信貸人員。

第三條 本辦法適用于中國工商銀行各級機構(gòu)辦理的與個人住房和個人商用房有關(guān)的各類貸款。

第二章 貸后檢查基本要求

第四條 貸后檢查的主要內(nèi)容：

（一）借款人依合同約定歸還貸款本息情況；

（二）借款人有無騙取銀行信用的行為；

（三）借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；

（四）保證人保證資格和保證能力變化情況；

（五）抵（質(zhì)）押物保管及其價值變化情況；

（六）期房項目工程進(jìn)度、抵押預(yù)登記和正式登記落實情況；

（七）有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補充的；

（八）貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化情況及趨勢；

（九）其他關(guān)系貸款人債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。

第五條 貸后檢查方式：

正常類貸款可采取抽查方式進(jìn)行；關(guān)注、次級、可疑和損失類貸款采取全面檢查方式。

第六條 貸后檢查時限（間隔期）：

貸款發(fā)放后，主管信貸員要及時向管戶信貸員辦理貸款檔案移交手續(xù)并介紹借款人的有關(guān)情況。管戶信貸員應(yīng)于5個工作日內(nèi)與借款人取得聯(lián)系，建立固定聯(lián)系方式。

關(guān)注、次級類貸款檢查時限為1期（1個月，下同）不少于1次（含）；可疑類貸款檢查時限為1期不少于2次（含）；損失類貸款檢查時限為12期1次。

對于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問題的貸款應(yīng)隨時檢查。

第七條 貸后檢查程序：

（一）對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因；

（二）根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險狀況，確定貸款形態(tài)；

（三）對借款人違約行為提出催收貸款或強制清收貸款的處理方案，報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實施；

（四）登記貸后檢查臺賬，撰寫貸后檢查報告。

第三章 貸款風(fēng)險的識別與判斷

第八條 借款人或貸款出現(xiàn)下列情況或存在下列潛在風(fēng)險因素的，管戶信貸員必須對其進(jìn)行特別監(jiān)管：

（一）借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；

（二）借款人有違法、違紀(jì)等不良行為，受到法律、行政、經(jīng)濟制裁或處罰；

（三）借款人職業(yè)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，收入明顯下降（如借款人從業(yè)單位或行業(yè)屬于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)范圍；借款人處于失業(yè)、半失業(yè)狀態(tài)，失去穩(wěn)定收入來源或僅依靠最低生活保障或社會救濟生活等）；

（四）借款人健康狀況惡化或遭受重大人身傷害，喪失或部分喪失勞動能力；

（五）借款人死亡、宣告失蹤或死亡及喪失民事行為能力，且無合法繼承人、受遺贈人或法定繼承人、受遺贈人拒絕履行合同；

（六）借款人有套取銀行信用，挪用貸款行為；

（七）借款人所購房屋及其他財產(chǎn)遇不可抗拒的自然災(zāi)害或社會災(zāi)難，導(dǎo)致?lián)p失或滅失；

（八）借款人或抵押人未經(jīng)貸款人同意，擅自將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或重復(fù)抵押；

（九）借款人拒絕或阻撓貸款人的貸后檢查或提供虛假材料、信息；

（十）借款人居所和聯(lián)系方式經(jīng)常變動，貸款人不能有效判斷借款人情況和貸款實際使用情況；

（十一）因抵（質(zhì)）押物貶值，抵（質(zhì)）押物價值趨于或低于貸款金額及抵（質(zhì)）押物或抵（質(zhì)）押權(quán)益受到損害，抵（質(zhì)）押權(quán)難以或不能實現(xiàn)；

（十二）期房項目未按正常進(jìn)度完工或在約定的時間內(nèi)未能辦妥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行有效抵押；

（十三）保證人資格及能力出現(xiàn)問題（如保證人為法人的，其資信等級降低或處于被兼并、重組、破產(chǎn)狀態(tài)；保證人為自然人的，其收入或其他財產(chǎn)下降等）；

（十四）新法律、法規(guī)實施使借款合同及相關(guān)合同存在法律方面的缺陷和問題；

（十五）貸款手續(xù)及信貸檔案不齊全，重要文件或憑證遺失，對債權(quán)實現(xiàn)有實質(zhì)性影響；

（十六）貸款人已要求履行保證、保險責(zé)任及訴諸法律的借款案由。

第四章 貸款形態(tài)分類

第九條 貸款形態(tài)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類，后三類貸款為不良貸款。

第十條 貸款形態(tài)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次（期）數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險程度對定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。

貸款形態(tài)分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，不能同時處于多種貸款形態(tài)。

第十一條 貸款形態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：

（一）正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時、全額償還的不良因素；借款人未正常還款記錄或連續(xù)違約期數(shù)在2次（含）以下，但屬偶然性因素。

（二）關(guān)注貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)達(dá)3次；借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。

（三）次級貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)達(dá)4～6次；借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對外借款、保證人、保險人履行保證、保險責(zé)任或處理抵（質(zhì)）押物才能歸還全部貸款本息。

（四）可疑貸款：借款人連續(xù)違約期數(shù)達(dá)7次（含）以上；貸款人已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險責(zé)任、處理抵（質(zhì)）押物，預(yù)計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

（五）損失貸款：借款人無力償還貸款，履行保證、保險責(zé)任和處理抵（質(zhì)）押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。

第五章 違約貸款的催收與處理

第十二條 貸款催收指管戶信貸員按規(guī)定程序，對未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款的過程。

（一）借款人首期未按合同約定時間歸還貸款本息時，管戶信貸員應(yīng)在5個工作日內(nèi)對客戶進(jìn)行電話提示；

（二）借款人連續(xù)2次未按期歸還貸款本息時，管戶信貸員要向客戶發(fā)出催收通知書；

（三）借款人連續(xù)3次未按期歸還貸款本息時，管戶信貸員要約見客戶或上門催收，督促客戶落實可行的還款計劃；

（四）借款人連續(xù)4次未按期歸還貸款本息時，管戶信貸員要商告律師向客戶發(fā)出律師催收函。

第十三條 違約貸款的其他處理方式：

（一）依法糾正借款人的違約行為；

（二）對逾期貸款計收罰息；

（三）從借款人賬戶中扣收貸款本息；

（四）停止發(fā)放未發(fā)放的貸款；

（五）依法追索保證人的連帶責(zé)任；

（六）依法要求保險人履行保險責(zé)任；

（七）依法處理抵（質(zhì)）押物；

（八）依法行使債權(quán)人其他權(quán)利；

（九）核銷損失類貸款。

第六章 貸款檔案管理

第十四條 貸款檔案指貸款在申請、審查、發(fā)放和收回等過程中形成的文件和材料。

貸款檔案管理指根據(jù)《檔案法》及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對貸款檔案進(jìn)行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用。

第十五條 貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。貸款檔案主要包括：

（一）借款人相關(guān)資料：

1.借款人身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效證件）；

2.貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟收入和償債能力證明；

3.符合規(guī)定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件；

4.購房全額發(fā)票或收據(jù)；

5.有權(quán)部門出具的所購住房的估價證明；

6.抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押和質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價證明；

7.保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件；

8.房屋他項權(quán)利證明書；

9.個人住房借款申請審批表；

10.借款合同；

11.抵押合同；

12.質(zhì)押合同；

13.保證合同；

14.保險合同、保險單據(jù)；

15.個人住房貸款憑證（信貸部門存聯(lián)）；

16.委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。

（二）貸后管理相關(guān)資料：

1.貸后檢查記錄和檢查報告；

2.逾期貸款催收通知書；

3.貸款制裁通知書；

4.法律仲裁文件；

5.依法處理抵押物、質(zhì)物等形成的文件；

6.貸款核銷文件。

（三）其他有關(guān)文件材料。

第十六條 貸款檔案歸集整理。貸款發(fā)放后，主管信貸員應(yīng)在10個工作日內(nèi)，對貸款文件材料進(jìn)行復(fù)查和清理，檢查文件材料的有效性和完整性，對文件材料進(jìn)行整理，合理編排順序，填寫檔案清單（卷內(nèi)目錄）和案卷封面。檔案清單一式三份，一份主管信貸員留存，一份送管戶信貸員，一份隨案卷移交。

第十七條 貸款檔案移交。主管信貸員將檔案卷宗移交管戶信貸員。管戶信貸員對歸檔材料進(jìn)行清點，如認(rèn)為歸檔材料不完整應(yīng)退回主管信貸員并督促其盡快補齊。當(dāng)確認(rèn)歸檔材料合格后，雙方在檔案移交單上簽字，完成移交工作。

管戶信貸員收妥貸款檔案后亦按上述工作程序與檔案管理員辦理貸款檔案的移交手續(xù)。

主管信貸員和管戶信貸員因工作需要，可將部分文件材料復(fù)印留用。

對主管信貸員移交檔案后形成的貸后管理文件材料，管戶信貸員應(yīng)隨時整理并移交，移交方式同上。

第十八條 貸款檔案分類。檔案管理員應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)對檔案卷宗進(jìn)行歸類、編序和排列。

第十九條 貸款檔案保管。貸款檔案必須實行集中統(tǒng)一保管。應(yīng)指定專職或兼職檔案管理員具體負(fù)責(zé)本行貸款檔案的保管。

第二十條 檔案保護(hù)。貸款檔案實行專用檔案庫房（室）保管。檔案庫房（室）要做到防火、防潮、防蟲、防盜等。檔案管理員如發(fā)現(xiàn)貸款檔案損毀或遺失，應(yīng)立即向本部門經(jīng)理和主管行長報告。

特別重要的憑證和文件材料原件應(yīng)做特殊保管，以確保檔案的完整與安全。

第二十一條 貸款檔案使用。建立貸款檔案借閱制度，完善貸款檔案借閱手續(xù)。房地產(chǎn)信貸部門內(nèi)部人員借閱貸款檔案，需經(jīng)本部門經(jīng)理同意。其他任何單位和部門人員借閱貸款檔案，均需經(jīng)主管行長同意。

貸款檔案借閱應(yīng)作登記記錄。貸款檔案借閱原則上在檔案室或辦公室進(jìn)行，一般不得借出。

貸款檔案借閱人員不得將貸款檔案涂改、拆換、損毀和遺失。貸款檔案借閱完畢，檔案員要對貸款檔案進(jìn)行核查。

第二十二條 檔案保密。貸款檔案是貸款人與借款人的商業(yè)秘密，貸款檔案經(jīng)辦人員及查閱使用人員應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度。

第二十三條 檔案銷毀。貸款業(yè)務(wù)終結(jié)后，貸款檔案仍須保管3年。保管期結(jié)束后，貸款檔案經(jīng)鑒定、登記造冊、貸款部門經(jīng)理和主管行長簽批，進(jìn)行集中銷毀。

對尚未終止信貸關(guān)系、尚未失去法律效力和尚未登記造冊批準(zhǔn)銷毀的貸款檔案，任何人不得擅自銷毀。

對具有特殊保存價值和意義的貸款檔案要移交本行綜合檔案室保管。

第七章 貸后管理保障

第二十四條 貸后管理崗位與貸款調(diào)查、審查和審批等工作崗位要實現(xiàn)分離。管戶信貸員原則上不能兼任貸款調(diào)查、審查、審批等項工作。

第二十五條 管戶信貸員的數(shù)量要與貸款客戶的數(shù)量相適應(yīng)。每名管戶信貸員管理的貸款客戶原則上不超過300～500戶，其中違約客戶不超過80～100戶。各行要及時調(diào)配管戶信貸人員，保證管戶信貸員隊伍相對穩(wěn)定。

第二十六條 管戶信貸員職責(zé)范圍：

（一）貸后日常管理；

（二）客戶業(yè)務(wù)咨詢；

（三）對違約貸款催收并提出處理意見；

（四）對抵（質(zhì)）押物提出處置意見；

（五）貸款形態(tài)分類與監(jiān)測；

（六）登錄貸后檢查臺賬；

（七）貸后管理檔案整理與移交；

（八）受理客戶信息變更或調(diào)整申請（如客戶通訊地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話變更，還款方式、還款計劃調(diào)整），負(fù)責(zé)按規(guī)定程序通知會計結(jié)算部門及客戶信息管理部門調(diào)整客戶信息；

（九）其他貸后管理事項。

第二十七條 管戶信貸員應(yīng)具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。管戶信貸員要定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核。

第二十八條 管戶信貸員崗位輪換或離職時，要履行有關(guān)交接手續(xù)。對有問題、有責(zé)任的貸款，要在換、離崗前進(jìn)行處理。不能作出處理的，要書面說明情況，報行領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，才能履行交接手續(xù)。對有重大問題和責(zé)任的貸款，要報請上級行批準(zhǔn)，才能履行交接手續(xù)。

第二十九條 因管戶信貸員、檔案員疏于職守，造成下列問題，按規(guī)定給予處分：

（一）未按本辦法要求進(jìn)行貸后管理；

（二）對不良貸款監(jiān)管不嚴(yán)、清收轉(zhuǎn)化不力，造成信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化；

（三）信貸資產(chǎn)質(zhì)量和收息率達(dá)不到規(guī)定要求；

（四）遺失貸款原始資料，對貸款人利益造成損害；

（五）在貸后管理中隱瞞問題或不及時反映和處理問題，造成貸款風(fēng)險增大。

第三十條 貸款檔案和臺賬應(yīng)實行計算機管理，各級行應(yīng)執(zhí)行總行統(tǒng)一開發(fā)的有關(guān)貸后管理軟件。

第八章 附則

第三十一條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

第三十二條 本辦法由中國工商銀行總行解釋和修改。各一級分行（直屬分行）可制定實施細(xì)則并報總行備案。

第二篇：中國工商銀行個人住房貸款管理辦法

中國工商銀行個人住房貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》和中國人民銀行《個人住房貸款管理 辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 個人住房貸款(以下簡稱貸款)是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。貸款擔(dān)?？煞謩e采取抵押、質(zhì)押、保證的方式，也可以同時并用以上三種擔(dān)保方式。

借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)押，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

第三條 借貸雙方應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)、房改政策和銀行的有關(guān)規(guī)章制度，并在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂借款合同。

第四條 本辦法適用于中國工商銀行各分支機構(gòu)辦理的個人住房貸款。

第二章 借款人條件

第五條 借款人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人。

第六條 借款人向銀行申請貸款，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

（二）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

（三）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

（四）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

（五）有購買住房的合同或協(xié)議；

（六）所購住房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值；

（七）不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的30%作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔(dān)部分的30%作為購房首期付款；

（八）貸款人規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款程序

第七條 借款人申請貸款應(yīng)填寫《中國工商銀行個人住房貸款審批表》，并向貸款人提交下列資料：

（一）身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效居留證件)；

（二）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；

（三）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

（四）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估

價證明；

（五）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；

（六）以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

（七）以住房公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明；

（八）貸款人要求提供的其他文件或資料。

第八條 貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行審查，并在3周內(nèi)向借款人作出答復(fù)。

第九條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并按照《中國工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定簽訂擔(dān)保合同后，向借款人發(fā)放貸款。

第十條 對于申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準(zhǔn)后，應(yīng)按借款合同約定的時間，由貸款人以轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶。

第四章 貸款額度、期限和利率

第十一條 貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，不得高于房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用的70%（以較低額為準(zhǔn))；住房公積金貸款的數(shù)額不得超過借款人家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。

第十二條 貸款期限最長不得超過20年。

第十三條 用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款利率按法定貸款利率(不含浮動）減檔執(zhí)行。即，貸款期限為1年期以下(含1年)的，執(zhí)行半年以下(含半年)法定貸款利率；期限為1至3年(含3年)的，執(zhí)行6個月至1年期(含1年)法定貸款利率；期限為3至5年(含5年)的，執(zhí)行1至3年期(含3年)法定貸款利率；期限為5至10年(含10年)的，執(zhí)行3至5年(含5年)法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年(含5年)法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5%。

第十四條 用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點執(zhí)行。貸款期限為1至3年(含3年)的，加1.8個百分點；期限為3至5年(含5年)的，加2.16個百分點；期限為5至10年(含10年)的，加2.34個百分點；期限為10至15年(含15年)的，加2.88個百分點；期限為15至20年(含20年)的，加3.42個百分點。第十五條 個人住房貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第五章 抵押貸款

第十六條 抵押貸款指貸款人按法定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。

下列財產(chǎn)可作為抵押物：

（一）抵押人有權(quán)處分的房產(chǎn)及地上定著物；

（二）抵押人依法取得的國有土地使用權(quán)；

（三）貸款人認(rèn)可的其他財產(chǎn)。下列財產(chǎn)不可作為抵押物：

（一）土地所有權(quán)；

（二）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)；

（三）不能強制執(zhí)行或處理的財產(chǎn)；

（四）已設(shè)定抵押的財產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或采取其他保全措施、強制措施的財產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

第十七條 抵押物的價值需由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估、確認(rèn)，評估費用由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押最高額不超過抵押物評估價值的70%。

第十八條 抵押人需到貸款人指定的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險，也可以委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險。《保險合同》應(yīng)明確貸款人為該項保險的第一受益人；保險期不得短于申請借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保 險單不得含有任何有損貸款人權(quán)益的限制性條款；保險所需全部費用由抵押人負(fù)擔(dān)。

第十九條 貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應(yīng)依照有關(guān)法律規(guī)定辦理抵押物登記。抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。

以住房抵押的，應(yīng)分別情況辦理以下登記手續(xù)：

（一）以期房抵押的，貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的預(yù)購房屋合同到期房座落地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時由售房單位提供擔(dān)保，待該期房竣工交付后，持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記。

（二）以現(xiàn)房抵押的，貸款人和抵押人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，取得《房屋他項權(quán)證》；如售房單位未辦妥《房屋所有權(quán)證》，貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的《房屋買賣合同》辦理抵押登記備案手續(xù)，待售房單位辦妥該抵押物的《房屋所有權(quán)證》后，再據(jù)以辦理正式抵押登記手續(xù)。

以土地使用權(quán)抵押的，貸款人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認(rèn)報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件及有關(guān)材料，到土地所在地的土地管理部門申請抵押登記，取得《土地他項權(quán)利證明書》。

第二十條 抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件(原件)及抵押物的保險單證(正本)等，均由貸款人保管并承擔(dān)保管責(zé)任。

第二十一條 抵押物抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、出售和饋贈。抵押人負(fù)有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責(zé)任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。

第二十二條 抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定解除抵押關(guān)系。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押關(guān)系時，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第七章 保證貸款

第二十八條 保證貸款指貸款人以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時承擔(dān)連帶責(zé)任作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。

保證人是法人的，應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件：

（一）經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；

（二）獨立核算，自負(fù)盈虧；

（三）有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度；

（四）有代償能力；

（五）在中國工商銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶；

（六）無重大債權(quán)債務(wù)糾紛。

保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數(shù)額的保證金。

第二十九條 保證人為借款人提供的擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是不可撤銷的全額連帶責(zé)任保證。

第八章 抵(質(zhì))押加保證貸款

第三十條 抵押或質(zhì)押加保證貸款指貸款人在借款人或者第三人提供抵押或質(zhì)押的基礎(chǔ)上，要求其同時提供符合規(guī)定條件的保證人作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。

第三十一條 采用本貸款方式的，貸款人在與借款人簽訂借款合同、與抵押人或出質(zhì)人簽訂抵押合同或質(zhì)押合同的同時，還應(yīng)與保證人簽訂保證合同。當(dāng)借款人不能按合同約定履行債務(wù)時，貸款人可以通過處分抵押物或質(zhì)物受償，不足的部分應(yīng)按照約定要求保證人履行債務(wù)。

第九章 貸款償還方式

第三十二條 借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第三十三條 償還貸款本息的方式有以下兩種：

（一）貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行到期一次還本付息利隨本清

（二）貸款期限在1年以上的，可采取等額還款法、累進(jìn)還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

第十章 合同的變更和終止

第三十四條 借款合同需要變更的，應(yīng)當(dāng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有擔(dān)保合同的，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。

第三十五條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應(yīng)由其財產(chǎn)合法繼承人在繼承財產(chǎn)范圍內(nèi)或由其監(jiān)護(hù)人在借款人財產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行借款合同。

第三十六條 保證人喪失擔(dān)保資格或擔(dān)保能力時，借款人應(yīng)及時通知貸款人，并提供新的保證人，經(jīng)貸款人同意后，重新簽訂保證合同。未經(jīng)貸款人同意，原保證合同繼續(xù)有效。第三十七條 借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，貸款人應(yīng)在30日內(nèi)將用于擔(dān)保的抵押物或質(zhì)物退還抵押人或出質(zhì)人，借款合同隨即終止。

第十一章 債權(quán)保護(hù)

第三十八條 借款人在使用貸款期間不得有下列行為：

（一）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息；

（二）擅自改變貸款用途或挪用貸款；

（三）將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或重復(fù)抵押；

（四）拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；

（五）提供虛假文件、資料，造成貸款損失；

（六）未按合同約定辦理有關(guān)保險手續(xù)；

（七）與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；

（八）抽逃、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產(chǎn)，危害貸款安全；

（九）在保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，質(zhì)物價值明顯減少影響債權(quán)實現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施；

（十）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同；

（十一）違反本辦法和借款合同規(guī)定的其他行為。

第三十九條 借款人有本辦法第三十八條所列行為之一時，貸款人應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：

（一）限期糾正違約行為；

（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；

（三）按規(guī)定處以罰息；

（四）從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；

（五）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息；

（六）按照合同約定提前追索保證人的連帶責(zé)任；

（七）依法追償貸款本息。

第四十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以清償貸款本息的，貸款人應(yīng)當(dāng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價款超過貸款本息的，貸款人應(yīng)將剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。

第四十一條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得價款，在依法繳納土地使用權(quán)出讓金后，優(yōu)先清償擔(dān)保債權(quán)。

第四十二條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第十二章 附 則

第四十三條 個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款參照本辦法執(zhí)行。

第四十四條 本辦法由中國工商銀行總行解釋和修改。各一級、準(zhǔn)一級分行可制定實施細(xì)則，報總行備案。

第四十五條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行，原《中國工商銀行個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》同時廢止。

第三篇：中國工商銀行個人住房貸款管理辦法[范文]

中國工商銀行個人住房貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》和中國人民銀行《個人住房貸款管理 辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 個人住房貸款(以下簡稱貸款)是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。貸款擔(dān)?？煞謩e采取抵押、質(zhì)押、保證的方式，也可以同時并用以上三種擔(dān)保方式。

借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)押，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

第三條 借貸雙方應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)、房改政策和銀行的有關(guān)規(guī)章制度，并在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂借款合同。

第四條 本辦法適用于中國工商銀行各分支機構(gòu)辦理的個人住房貸款。

第二章 借款人條件

第五條 借款人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人。

第六條 借款人向銀行申請貸款，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

（二）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

（三）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

（四）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

（五）有購買住房的合同或協(xié)議；

（六）所購住房價格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值；

（七）不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的30%作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔(dān)部分的30%作為購房首期付款；

（八）貸款人規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款程序

第七條 借款人申請貸款應(yīng)填寫《中國工商銀行個人住房貸款審批表》，并向貸款人提交下列資料：

（一）身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效居留證件)；

（二）貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；

（三）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

（四）抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物估價證明；

（五）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；

（六）以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

（七）以住房公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明；

（八）貸款人要求提供的其他文件或資料。

第八條 貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行審查，并在3周內(nèi)向借款人作出答復(fù)。

第九條 貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并按照《中國工商銀行貸款擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定簽訂擔(dān)保合同后，向借款人發(fā)放貸款。

第十條 對于申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準(zhǔn)后，應(yīng)按借款合同約定的時間，由貸款人以轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶。

第四章 貸款額度、期限和利率

第十一條 貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，不得高于房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用的70%（以較低額為準(zhǔn))；住房公積金貸款的數(shù)額不得超過借款人家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。

第十二條 貸款期限最長不得超過20年。

第十三條 用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款利率按法定貸款利率(不含浮動）減檔執(zhí)行。即，貸款期限為1年期以下(含1年)的，執(zhí)行半年以下(含半年)法定貸款利率；期限為1至3年(含3年)的，執(zhí)行6個月至1年期(含1年)法定貸款利率；期限為3至5年(含5年)的，執(zhí)行1至3年期(含3年)法定貸款利率；期限為5至10年(含10年)的，執(zhí)行3至5年(含5年)法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年(含5年)法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5%。

第十四條 用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點執(zhí)行。貸款期限為1至3年(含3年)的，加1.8個百分點；期限為3至5年(含5年)的，加2.16個百分點；期限為5至10年(含10年)的，加2.34個百分點；期限為10至15年(含15年)的，加2.88個百分點；期限為15至20年(含20年)的，加3.42個百分點。

第十五條 個人住房貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第五章 抵押貸款

第十六條 抵押貸款指貸款人按法定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。

下列財產(chǎn)可作為抵押物：

（一）抵押人有權(quán)處分的房產(chǎn)及地上定著物；

（二）抵押人依法取得的國有土地使用權(quán)；

（三）貸款人認(rèn)可的其他財產(chǎn)。

下列財產(chǎn)不可作為抵押物：

（一）土地所有權(quán)；

（二）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)；

（三）不能強制執(zhí)行或處理的財產(chǎn)；

（四）已設(shè)定抵押的財產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或采取其他保全措施、強制措施的財產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

第十七條 抵押物的價值需由貸款人或其認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估、確認(rèn)，評估費用由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押最高額不超過抵押物評估價值的70%。

第十八條 抵押人需到貸款人指定的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險，也可以委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險。《保險合同》應(yīng)明確貸款人為該項保險的第一受益人；保險期不得短于申請借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保 險單不得含有任何有損貸款人權(quán)益的限制性條款；保險所需全部費用由抵押人負(fù)擔(dān)。

第十九條 貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應(yīng)依照有關(guān)法律規(guī)定辦理抵押物登記。抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。

以住房抵押的，應(yīng)分別情況辦理以下登記手續(xù)：

（一）以期房抵押的，貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的預(yù)購房屋合同到期房座落地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時由售房單位提供擔(dān)保，待該期房竣工交付后，持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記。

（二）以現(xiàn)房抵押的，貸款人和抵押人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，取得《房屋他項權(quán)證》；如售房單位未辦妥《房屋所有權(quán)證》，貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的《房屋買賣合同》辦理抵押登記備案手續(xù)，待售房單位辦妥該抵押物的《房屋所有權(quán)證》后，再據(jù)以辦理正式抵押登記手續(xù)。

以土地使用權(quán)抵押的，貸款人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認(rèn)報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件及有關(guān)材料，到土地所在地的土地管理部門申請抵押登記，取得《土地他項權(quán)利證明書》。

第二十條 抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件(原件)及抵押物的保險單證(正本)等，均由貸款人保管并承擔(dān)保管責(zé)任。

第二十一條 抵押物抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、出售和饋贈。抵押人負(fù)有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責(zé)任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。

第二十二條 抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定解除抵押關(guān)系。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押關(guān)系時，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第六章 質(zhì)押貸款

第二十三條 質(zhì)押貸款指貸款人按法定質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。

國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存單等有價證券可以作為質(zhì)物。

第二十四條 出質(zhì)人應(yīng)將權(quán)利憑證交付貸款人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效。

第二十五條 貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)物，不得動用。因保管不善致使質(zhì)物滅失或損毀，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

第二十六條 在質(zhì)押期間，有價證券兌現(xiàn)日期先于還款日期的，可選擇以下方式處理：

（一）到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款；

（二）兌換為定期儲蓄存款單繼續(xù)用于質(zhì)押；

（三）用貸款人認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單。

第二十七條 質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人對于質(zhì)押的有價證券不得以任何理由掛失。

第七章 保證貸款

第二十八條 保證貸款指貸款人以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時承擔(dān)連帶責(zé)任作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。

保證人是法人的，應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件：

（一）經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；

（二）獨立核算，自負(fù)盈虧；

（三）有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度；

（四）有代償能力；

（五）在中國工商銀行開立基本存款帳戶或一般存款帳戶；

（六）無重大債權(quán)債務(wù)糾紛。

保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數(shù)額的保證金。

第二十九條 保證人為借款人提供的擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是不可撤銷的全額連帶責(zé)任保證。第八章 抵(質(zhì))押加保證貸款

第三十條 抵押或質(zhì)押加保證貸款指貸款人在借款人或者第三人提供抵押或質(zhì)押的基礎(chǔ)上，要求其同時提供符合規(guī)定條件的保證人作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。

第三十一條 采用本貸款方式的，貸款人在與借款人簽訂借款合同、與抵押人或出質(zhì)人簽訂抵押合同或質(zhì)押合同的同時，還應(yīng)與保證人簽訂保證合同。當(dāng)借款人不能按合同約定履行債務(wù)時，貸款人可以通過處分抵押物或質(zhì)物受償，不足的部分應(yīng)按照約定要求保證人履行債務(wù)。

第九章 貸款償還方式

第三十二條 借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。

第三十三條 償還貸款本息的方式有以下兩種：

（一）貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行到期一次還本付息利隨本清

（二）貸款期限在1年以上的，可采取等額還款法、累進(jìn)還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

第十章 合同的變更和終止

第三十四條 借款合同需要變更的，應(yīng)當(dāng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有擔(dān)保合同的，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。

第三十五條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應(yīng)由其財產(chǎn)合法繼承人在繼承財產(chǎn)范圍內(nèi)或由其監(jiān)護(hù)人在借款人財產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行借款合同。

第三十六條 保證人喪失擔(dān)保資格或擔(dān)保能力時，借款人應(yīng)及時通知貸款人，并提供新的保證人，經(jīng)貸款人同意后，重新簽訂保證合同。未經(jīng)貸款人同意，原保證合同繼續(xù)有效。

第三十七條 借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，貸款人應(yīng)在30日內(nèi)將用于擔(dān)保的抵押物或質(zhì)物退還抵押人或出質(zhì)人，借款合同隨即終止。

第十一章 債權(quán)保護(hù)

第三十八條 借款人在使用貸款期間不得有下列行為：

（一）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息；

（二）擅自改變貸款用途或挪用貸款；

（三）將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或重復(fù)抵押；

（四）拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；

（五）提供虛假文件、資料，造成貸款損失；

（六）未按合同約定辦理有關(guān)保險手續(xù)；

（七）與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；

（八）抽逃、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產(chǎn)，危害貸款安全；

（九）在保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，質(zhì)物價值明顯減少影響債權(quán)實現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施；

（十）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同；

（十一）違反本辦法和借款合同規(guī)定的其他行為。

第三十九條 借款人有本辦法第三十八條所列行為之一時，貸款人應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：

（一）限期糾正違約行為；

（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；

（三）按規(guī)定處以罰息；

（四）從借款人帳戶中扣款，償還貸款本息；

（五）按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)物，清償貸款本息；

（六）按照合同約定提前追索保證人的連帶責(zé)任；

（七）依法追償貸款本息。

第四十條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以清償貸款本息的，貸款人應(yīng)當(dāng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價款超過貸款本息的，貸款人應(yīng)將剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。

第四十一條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得價款，在依法繳納土地使用權(quán)出讓金后，優(yōu)先清償擔(dān)保債權(quán)。

第四十二條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第十二章 附 則

第四十三條 個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款參照本辦法執(zhí)行。

第四十四條 本辦法由中國工商銀行總行解釋和修改。各一級、準(zhǔn)一級分行可制定實施細(xì)則，報總行備案。

第四十五條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行，原《中國工商銀行個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》同時廢止。

第四篇：中國工商銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)介紹

中國工商銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)介紹

個人住房貸款指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

一、貨款方式

個人住房貸款是一種擔(dān)保性貸款，可采取抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔(dān)保方法并用的方式。

二、貸款對象和條件

個人住房貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：

1.具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

3.不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔(dān)部分的20%作為購房首期付款；

4.有我行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

5.具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合我行或我行委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估價值；

6.我行規(guī)定的其他條件。

三、申請借款時，應(yīng)出具的文件

申請借款時，您應(yīng)填寫《中國工商銀行個人住房貸款申請審批表》，并向我行提交如下文件：

1.身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）；

2.貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟收入或償債能力證明；

3.符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；

4.抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；

5.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明；

8.貸款人要求提供的其它文件或資料。

四、貸款程序

我行工作人員收妥您的借款申請書及規(guī)定的文件后，將按銀行規(guī)定的工作程序進(jìn)行調(diào)查、核驗，并在三周內(nèi)給您回復(fù)意見。

如同意您的借款申請，我行工作人員會通知您在規(guī)定的時間、地點辦理或由我行代您辦理保險、公證、抵押登記等手續(xù)。雙方簽訂《借款合同》、《擔(dān)保合同》、《抵押合同》、《質(zhì)押合同》等法律文件。

五、貸款額度、期限和利率

我行發(fā)放的個人住房貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的80%（以二者低者為準(zhǔn)）。

貸款期限最長可達(dá)30年，貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、還款方式

借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。

償還本息的方式有以下兩種：

（一）貸款期限在一年（含一年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清。

（二）貸款期限在1年以上的，可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。

待您還清我行個人住房貸款金部本息后，我行工作人員將協(xié)助您到有關(guān)部門辦理貸款抵押的有關(guān)抵押、質(zhì)押的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和質(zhì)押品，退由您保管。

七、抵押物和質(zhì)押物

我行認(rèn)可的個人住房貸款的抵押物和質(zhì)押物主要有如下種類：

（一）個人住房貸款的抵押物

1.借款人有權(quán)自主支配的房產(chǎn)及其它地上定著物；

2.借款人依法取得的國有土地使用權(quán)；

3.我行認(rèn)可的其它財產(chǎn)。

（二）個人住房貸款的質(zhì)押物

國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。

第五篇：個人住房貸款管理辦法[范文]

中國人民銀行關(guān)于頒布《個人住房貸款管理辦法》的通知

銀發(fā)[1998]190號

中國人民銀行各省、自治區(qū)、直轄市分行、深圳經(jīng)濟特區(qū)分行；中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、中信實業(yè)銀行、光大銀行、華夏銀行、中國投資銀行、中國民生銀行、廣東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、福建興業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、海南發(fā)展銀行、煙臺住房儲蓄銀行、蚌埠住房儲蓄銀行（各城市合作銀行由當(dāng)?shù)厝嗣胥y行轉(zhuǎn)發(fā)）：

為促進(jìn)住房消費，支持住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，改善銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，我行對《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》進(jìn)行了修改，現(xiàn)將修改后的《個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行，并就有關(guān)問題通知如下：

一、個人住房貸款業(yè)務(wù)可在所有城鎮(zhèn)辦理。

二、個人住房貸款限用于購自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于購買豪華住房。

三、各家銀行要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)《辦法》，加強對此項業(yè)務(wù)的監(jiān)督和管理。對《辦法》執(zhí)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，要及時研究解決并報人民銀行總行信貸管理司。

一九九八年五月九日

個人住房貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條 個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償讓本息的連帶責(zé)任。

第三條 本辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。

第二章 貸款對象和條件

第四條 貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

第五條 借款人須同時具備以下條件：

—、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、具有購買住房的合同或協(xié)議；

四、無住房補帖的以不低于所購住房全部價款的３０％作為購房的首期付款；有住房補帖的以個人承擔(dān)部分的３０％作為購房的首期付款；

五、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

六、貸款人規(guī)定的其他條件。

第六條 借款人應(yīng)向貸款人提供下列資料：

一、身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；

二、有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明；

三、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

四、抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明，有權(quán)部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

五、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；

六、貸款人要求提供的其他文件或資料。

第三章 貸款程序

第七條 借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。貸款人審查同意后，按照《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，向借款人發(fā)放住房貸款。

第八條 貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，不得大于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購買住房的價值。

第九條 申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準(zhǔn)后，按借款合同約定的時間，由貸款人以轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的２倍。

第四章 貸款期限與利率

第十條 貸款人應(yīng)根據(jù)實際情況合理確定貸款期限，但最長不得超過２０年。第十—條 借款人應(yīng)與貸款銀行制定還本付息計劃，貸款期限在１年以內(nèi)（含１年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在１年以上的按月歸還貸款本息。

第十二條 用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。即，貸款期限為１年期以下（含１年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為１至３年（含３年）的，執(zhí)行６個月至１年期（含１年）法定貸款利率；期限為３至５年（含５年）的，執(zhí)行１至３年期（含３年）法定貸款利率；期限為５至１０年（含１０年）的，執(zhí)行３至５年（含５年）法定貸款利率，期限為１０年以的，在３至５年（含５年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過５％。

第十三條 用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在３個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點執(zhí)行。貸款期限為１年至３年（含３年）的，加１．８個百分點，期限為３至５年（含５年）的，加２．１６個百分點，期限為５至１０年（含１０年）的，加２．３４個百分點；期限為１０至１５年（含１５年）的，加２．８８個百分點，期限為１５年至２０年（含２０年）的，加３．４２個百分點。第十四條 個人住房貸款期限在１年以內(nèi)（含１年）的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在１年以上的、遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第五章 抵 押

第十五條 貸款抵押物應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條的規(guī)定?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)不得用于貸款抵押。

第十六條 借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

第十七條 以房地產(chǎn)作抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同的有關(guān)內(nèi)容按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十九條的規(guī)定確定。

第十八條 借款人對設(shè)定抵押的財產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。對設(shè)定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。

第十九條 抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈。

第二十條 抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第六章 質(zhì)押和保證

第二十一條 采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容，按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第六十五條的規(guī)定執(zhí)行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。

第二十二條 對設(shè)定的質(zhì)物，在質(zhì)押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質(zhì)押期間，質(zhì)物如有損壞、遺失，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。

第二十三條 借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，應(yīng)有貸款人認(rèn)可的第三方提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶，保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償能力、并且在貸款銀行存有一定數(shù)額的保證金。

第二十四條 保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款人認(rèn)可、原保證合同不得撤銷。

第七章 房屋保險

第二十五條 以房產(chǎn)作為抵押的、借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。

第二十六條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，在保險期內(nèi)、如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

第八章 借款合同的變更和終止

第二十七條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。

第二十八條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

第二十九條 保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更保證人重新辦理擔(dān)保手續(xù)。

第三十條 抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。

第九章 抵押物或質(zhì)物的處分

第三十—條 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權(quán)依照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物。

第三十二條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償；其價款超過應(yīng)償還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人或出質(zhì)人。

第三十三條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

第三十四條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條 借款人有下列情形之—的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任：

一、借款人不按期歸還貸款本息的；

二、借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

三、未經(jīng)貸款人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷，出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的；

四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；

六、借款人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；

七、保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）的。

第十章 附 則

第三十六條 個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 貸款人可根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則，并報中國人民銀行備案。第三十八條 本辦法由中國人民銀行負(fù)責(zé)解釋和修改。

第三十九條 本辦法自公布之日起施行。與本辦法相抵觸的有關(guān)規(guī)定同時廢止。