第一篇：淺談土地出讓金管理中存在的問題及解決對策

淺談土地出讓金管理中存在的問題及解決對策

王謙(寧夏中衛(wèi)市審計局):2010年01月18日

近年來，隨著各地城市化步伐的加快，城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，地方財政收入的基金收入中國有土地出讓金所占比重越來越大，在西部欠發(fā)達地區(qū)土地出讓金已成為城市建設(shè)的主要資金來源，成為地方公共財政的主要組成部分。但從近年來對縣級財政決算審計情況看，一些地方還存在管理不到位、核算不及時、支出不規(guī)范等問題。本文就此問題進行分析，提出對策建議。

一、土地出讓金收支管理方面存在的問題

1、土地出讓金收支預(yù)算編制粗放，未全部列入同級人大監(jiān)督視野。按照《中華人民共和國預(yù)算法》的規(guī)定，土地出讓金屬于地方財政收入的基金范疇，地方政府在編制下一年度財政預(yù)算方案時，要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)測算下年收支目標(biāo)，確定適當(dāng)?shù)脑鲩L比例，而在實際工作中土地出讓金往往是一個大概數(shù)，到年底完成情況遠遠超過計劃任務(wù)，造成一部分土地出讓金游離于人大監(jiān)督之外。如某縣2009年提交人民代表大會審議的基金收入為1.5億，實際完成數(shù)為3.2億，超收的絕大部分是土地出讓金。

2、核算管理不規(guī)范。按照《土地出讓金管理辦法》的規(guī)定，土地出讓金要嚴格實行收支兩條線管理，即有國土部門出具通知單，繳款人直接到銀行繳入財政部門開立的土地出讓金專戶或直接繳入國庫，土地競買人繳納的競拍保證金，在拍賣結(jié)束后將立即轉(zhuǎn)為土地出讓金，目前，個別地方還繼續(xù)實行有國土局開設(shè)專用賬戶收取保證金，存在一些問題。某縣國土資源局在競買人競拍成功后未將保證金劃入財政非稅收入專戶，而在單位專戶中存放，截留、滯留達2800余萬元，經(jīng)縣政府主管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意將2200余萬元，從國土資源局賬戶直接撥付給某鎮(zhèn)用于城市拆遷，屬典型的截留、坐支土地出讓金行為。

3、違反規(guī)定返還土地出讓金。個別地方實行零地價、負地價招商，把減免、返還土地出讓金作為招商引資的招牌和優(yōu)惠措施，造成了地方政府財力的大量流失。如某縣對進入工業(yè)園區(qū)的企業(yè)和投資達到億元的工業(yè)企業(yè)實行土地出讓金減免和全額返還的政策，僅2009年返還的國有土地出讓金就達一億多元。這樣做的后果一是對政府公共財力造成了浪費，使市場經(jīng)濟條件下的公共財政支出框架大打折扣，侵害了廣大人民群眾的公共利益。二是一些企業(yè)老板以國有出讓土地使用證在銀行抵押融資，如果一旦不能按期達產(chǎn)達效，市場前景發(fā)生變化等不確定因素影響，則有可能給金融機構(gòu)造成新的不良貸款，損害政府信譽。

4、不同程度地出現(xiàn)拖欠出讓金的現(xiàn)象。在城市建設(shè)推進中，按照各部門職責(zé)分工，國土部門管理土地出讓、規(guī)劃部門負責(zé)方案把關(guān)、建設(shè)部門管理工程質(zhì)量、財政部門管理基金收支，由于部門之間溝通、協(xié)調(diào)不到位，出現(xiàn)不同程度拖欠土地出讓金的現(xiàn)象。如某縣國土部門2008年一年應(yīng)繳未繳的土地出讓金達8000萬元，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年開發(fā)的商貿(mào)城當(dāng)年建成出售，至2008年審計時仍欠200余萬元土地出讓金。

5、國有土地出讓金大量虛增。按照城市拆遷的相關(guān)規(guī)定，用于城市商貿(mào)和房地產(chǎn)開發(fā)的土地，其拆遷安置和地上建筑物補償均有開發(fā)企業(yè)負責(zé)，近年來由于拆遷難度大，一般有縣政府組織專門的工作班子負責(zé)進行拆遷、安置，因此，在縣財政土地出讓金中包含了大量的土地拆遷安置成本，這部分收入有財政部門先征后返，是縣政府的不可用財力。另外，地方政府出臺的對以出讓形式出售給工業(yè)企業(yè)的土地出讓金先征后返政策，都造成了國有土地出讓金大量虛增。

二、加強國有土地出讓金管理的對策

1、加大監(jiān)督力度?？h人大常委會要把地方財政的基金收支預(yù)算納入監(jiān)督范圍，審計部門在同級預(yù)算執(zhí)行審計中要把土地出讓金收支作為審計重點，進一步規(guī)范財政支出行為。當(dāng)前要認真貫徹國家五部委聯(lián)合下發(fā)的《進一步加強土地出讓金管理的通知》，相關(guān)部門清理以前年度欠繳的土地出讓金。

2、規(guī)范銀行賬戶管理，嚴格實行收繳分離制度。建議撤銷在國土資源局開設(shè)的土地拍賣保證金專戶，將競拍保證金交入各級財政收費大廳，實行專戶管理。對土地出讓金繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，及時劃入地方財政國庫，杜絕截留、滯留土地出讓金，坐支或變相截留、坐支土地出讓金的行為。

3、清理糾正違規(guī)政策，要堅決執(zhí)行國務(wù)院《土地出讓金管理辦法》，嚴禁出臺越權(quán)減免或返還土地出讓金等不合規(guī)政策，維護國家法律、法規(guī)的嚴肅性。(王謙 寧夏中衛(wèi)市審計局)

淺析土地出讓金管理中的問題

2009-0181

近幾年，隨著國有土地出讓政策的改革完善和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府土地出讓金收快速增長，并已成為多數(shù)地區(qū)土地開發(fā)和城市建設(shè)的主要財力來源。但筆者在通過接觸土地審計調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，由于有關(guān)規(guī)定不完善和一些地方不重視財務(wù)管理等原因，使之存在不將土地出讓金全額納入財政預(yù)算管理，同時不能正確清算土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益等問題。目前，規(guī)范土地出讓金財政財務(wù)管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現(xiàn)實問題。

土地出讓金財政財務(wù)管理中存在的問題：

1、土地出讓金不能全額納入預(yù)算管理，缺乏監(jiān)督。財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》明文規(guī)定：“本季度的土地凈收益，全數(shù)上繳金庫，各省、自治區(qū)、直轄市和各計劃單列市財政部門應(yīng)向財政部報送土地出讓金收支季度報表和年度預(yù)、決算?！币恍┑胤絻H關(guān)注一般預(yù)算收支、基金預(yù)算收支和預(yù)算外收支的預(yù)決算管理，而按照《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》要求能真正實現(xiàn)財政預(yù)決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺乏財政預(yù)決算的監(jiān)督管理。甚至有的單位不編制土地出讓金收支報表和年度預(yù)、決算。

2、《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》規(guī)定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用的凈額，地方國土部門應(yīng)按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用，并確認應(yīng)繳入金庫的土地凈收益。由于現(xiàn)在市場大多是存在整理拆遷、滾動開發(fā)等到問題，單塊出讓地塊的費用歸集比較困難，客觀上導(dǎo)致國土部門不能及時正確地核算土地出讓費用和收益。同時，地方政府主要關(guān)心作為本級非常規(guī)性財政收入的土地出讓金總收入，普遍不重視其規(guī)范化核算。

3、地方政府隨意確定土地凈收益，人為調(diào)整土地凈收益的入庫數(shù)。目的：一是為了完成年度地方財政收入的入庫數(shù)。二是為了減少體制上劃，調(diào)減土地凈收益的入庫數(shù)。這種人為蓄意調(diào)整行為，使僅有的納入財政預(yù)決算管理的土地凈收益也喪失了真實性。

加強土地出讓金財政財務(wù)管理的建議：

1、取消專戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用權(quán)用收入”繳入地方本級國庫，納入預(yù)算管理。

2、國家應(yīng)以一定固定比例集中部分土地出讓金，專項用于欠發(fā)達地區(qū)的城市建設(shè)。

3、地方財政部門應(yīng)負責(zé)全額土地出讓金收支的預(yù)、決算編制，地方國土部門不再對單塊出讓地塊實施完全費用核算。財政對年度土地出讓金收支實行總額決算管理。

淺析土地出讓金的性質(zhì) 2010/01/30

土地出讓金的性質(zhì)，體現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)土地出讓金，按現(xiàn)行法規(guī)中規(guī)定一次性收取40-70年的土地使用費，其地租中又包括了土地使用消費者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率貼現(xiàn)計算，土地出讓金的實際價格是土地出讓金名義價格的34.7倍以上的價格。

應(yīng)該指出，土地出讓金是可以明確地從房價中剝離的貨幣地租部分，同時土地出讓金又成為土地價格和房屋價格組成部分的一部分，轉(zhuǎn)換成計稅基礎(chǔ)，當(dāng)土地首次進行交易時，土地出讓金將被征收5.5%的營業(yè)稅及附加和4%的契稅。

當(dāng)房屋建成銷售時，土地出讓金再次作為計稅依據(jù)被征收5.5%的營業(yè)稅及附加和相應(yīng)的契稅。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，收取地租是履行代收代繳義務(wù)，但卻必須在承擔(dān)義務(wù)時為這種義務(wù)繳納營業(yè)稅和契稅。土地使用消費者在向政府支付地租的同時，也同樣為繳納地租的行為承擔(dān)營業(yè)稅和契稅。這樣，土地使用者是實實在在的承擔(dān)是一而再，再而三的被重復(fù)征稅后的地租。這對城市的低收入群要買新房改善居住條件，簡直是難上加難。究竟這種既有利息，又有租，還有稅的土地出讓金，是租耶，抑是稅耶?總之，可以說是“第四財政”。

(2)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限的地租總和是一次性收取的。按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年(注：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定。)。

我國法律規(guī)定城市土地是歸國家所有，國民對土地擁有使用權(quán)。由于我國土地不能買賣，我國實行土地批租制度并規(guī)定土地出讓的最低年限為40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根據(jù)何在?有的學(xué)者稱，這在某種程度上借鑒了香港的土地批租制度。

這主要是因為香港大部分土地是英國1898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來。由于土地并非香港當(dāng)局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉(zhuǎn)問題時，香港實行了批租制度，即在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。由于租讓新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒有超過99年的。后來中英關(guān)于香港問題的談判又達成協(xié)議，最長的批租期限到期日不能超過香港回歸后50年左右。從國際上來講，土地批租90年和100年都有。我國的這個規(guī)定居住用地70年限，主要是考慮居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上價值就會折舊到零。同時，這也與當(dāng)時對中國人預(yù)期壽命70歲左右等綜合因素有關(guān)。

現(xiàn)在的問題在于，土地出讓金是地方政府將40年或70年累計的地租采取了一次性收取(征納)。這樣，勢必造成地方政府希望土地能夠“賣出”較好的價錢，以利于改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。土地批租收益紿各級地方政府的好處是顯而易見的。這種地方政府一次性收取累計了50～70年的地租之總和的土地出讓金。說它是地租，但地租一般是按年收取的;而將累計50～70年的地租一次性收取這又似稅。這樣。土地出讓金似稅，卻非稅，也就成了“第四財政”。

(3)地方政府獲得的土地出讓金有很大比例是作為當(dāng)年的地方財政收入并安排作財政支出的，這樣，實際上也即成了“第四財政”。所謂第一財政指預(yù)算內(nèi)收入，第二財政指預(yù)算外收入，第三財政指制度外收入，而土地出讓金也就成了“第四財政”了。

這筆“第四財政”在地方可支配財政收入的比重高達40～60%，有些地方甚至超過第二、第三財政之和。這樣，政府實際上就不僅預(yù)收了未來50～70年的土地收益，而且也實實在在地預(yù)支了未來的土地收益。這種地方政府的“第四財政”反映了我國現(xiàn)行財政體制中中央財政與地方財政的利益博弈狀況。與世界的大多數(shù)國家相比，中國把更多的支出責(zé)任下放給省以下的地方政府。中國財政總支出的65%集中在省以下的地方政府，上世紀(jì)90年代曾高達80%.但是在收入方面，地方政府沒有相應(yīng)的自主權(quán)?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)了“土地出讓金”這座“第四財政”金礦，必然是“得來全不費功夫”!

第二篇：當(dāng)前土地出讓金管理及核算存在的問題和對策建議

當(dāng)前土地出讓金管理及核算存在的問題和對策建議

綜合處課題組

撤地設(shè)市以來，市本級大力推行土地有償使用制度，通過拍賣、掛牌等市場化運作方式，規(guī)范土地出讓，總體實現(xiàn)了城市國有土地資產(chǎn)的良性循環(huán)，通過強化土地出讓金的征收管理，土地效益得到較好的體現(xiàn)。截止2005年6月，實現(xiàn)合同出讓金37.8億元，已繳財政專戶30.05億元。除彌補土地出讓成本費用外，政府土地凈收益16.29億元，有力地支持了我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會各項事業(yè)的發(fā)展。

幾年來，通過加強土地出讓金制度建設(shè)，規(guī)范土地出讓管理程序，強化土地成本核算，財政財務(wù)管理不斷加強和完善，土地出讓金管理效果明顯。但隨著形勢不斷發(fā)展，管理要求不斷提高，新的問題也不斷出現(xiàn)，如何進一步加強管理，更加有效地管好用好這項政府性專項資金，是政府及其財政部門面臨的重要課題。

一、當(dāng)前土地出讓金管理中存在的問題

(一)土地出讓金欠繳問題較為嚴重。

1、欠繳（未繳）現(xiàn)狀及影響。欠繳是指受讓人未按合同規(guī)定繳清約定的土地出讓金的行為；未繳是指拍賣、掛牌等出讓程序已完成，合同期內(nèi)或超過正常時間未簽合同，未繳納土地出讓金的行為。

土地出讓金欠繳（未繳）問題，一直是土地出讓金管理中存在的難題。在2003年至2004年期間，市本級欠繳（未繳）余額平均保持5～6億元，2004年，國家實施宏觀調(diào)控政策，銀根和地根的抽緊，使欠繳問題更加突現(xiàn)。今年上半年，市政府專題研究清繳土地出讓金工作，統(tǒng)一認識，作出了專門部署，采取有力措施，國土與財政部門聯(lián)合行動，組織催繳清欠，1-6月，收回欠繳出讓金3.52億元，但欠繳、未繳出讓金問題并未根本解決。截止6月底，以前逾期欠繳余額仍有1.69億元，本年新出讓地塊合同未簽以及簽約后未按期繳款所導(dǎo)致的未繳金額達6.05億元。也就是說，土地出讓金陳欠經(jīng)催繳大部分收回，但新出讓土地的未繳金額依然很大，這是目前出讓金欠繳的新特點。欠繳和未繳（不包括合同期內(nèi)未繳款），其性質(zhì)雖有所區(qū)別，但造成的影響是一樣的，首先是政府財政資金被擠占，政府對有限的財力調(diào)控能力減弱，其次政府財政收支計劃將難以實現(xiàn)，勢必影響政府投資計劃和重點工程的實施；再者不利于公平城信市場的建立，導(dǎo)致政府公信力的喪失和土地市場的混亂。

2、欠繳、未繳的影響因素。

造成欠繳未繳原因有多方面。主觀上由于受讓人作為一個盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟主體，欠繳資金實際上減少資金占用的財務(wù)成本，增加利潤，受利益驅(qū)動，造成欠繳?？陀^上，一是合同不規(guī)范，簽訂時有疏漏，如對當(dāng)事雙方違約的處置措施，糾紛的解決程序等，合同條款約定不明或欠缺。二是地塊出讓前期準(zhǔn)備工作不充分，對各種可能出現(xiàn)的問題未考慮成熟，有急躁匆促情形存在，導(dǎo)致土地出讓后產(chǎn)生爭議，政府失信。三是執(zhí)行合同缺乏嚴肅性。雖有滯納金的約定條款，但實際未執(zhí)行，以2003～2004年間出讓的較大5宗土地為例，欠繳土地出讓金(截止2005年6月底)應(yīng)計的滯納金就超過1.12億元，均未執(zhí)收，違約收回土地等更嚴厲措施也難以執(zhí)行到位。

(二)土地出讓成本核算遇到新的困難。

以往市本級土地出讓范圍限于舊城區(qū)，土地成本列支的主體是單一的國土部門，土地出讓成本按宗地核算的形式也較簡單。隨著形勢發(fā)展，城市化進程加快，新問題也隨

著之產(chǎn)生。如按批次征地以及按項目分期拆遷的情況已很普遍，以宗地為單位歸集土地出讓成本費用的方法已不能解決問題，出讓土地的地域從舊城區(qū)擴大到新的城市規(guī)劃區(qū)乃至開發(fā)區(qū)，成本列支的主體涉及國土局以外的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城建發(fā)展公司等，新的變化導(dǎo)致以往成本核算辦法面臨許多新的挑戰(zhàn)。

1、開發(fā)區(qū)商貿(mào)用地的成本核算問題。

水閣開發(fā)區(qū)現(xiàn)行用地的成本是按以下形式進行列支的：一是征地補償以園區(qū)為單位，按批次進行；二是拆遷安置則按工程項目涉及的地域范圍，按期數(shù)進行；三是前期費用按統(tǒng)一規(guī)劃支付。以上可以看出，目前水閣區(qū)塊土地成本列支以整個園區(qū)為單位分批分期支付，而不是按宗地列支，也無法按宗地分清成本，據(jù)開發(fā)區(qū)統(tǒng)計，目前已征地14500多畝，除工業(yè)、道路和綠化等設(shè)施用地以外，用于商貿(mào)出讓的土地約700多畝，約占已征土地總面積的5％。目前已出讓商貿(mào)用地五宗165畝，土地出讓金11715萬元，其中兩宗已繳清土地出讓金6928萬元，結(jié)算方法待討論確定，未能進行清算，截止2005年6月，開發(fā)區(qū)共支付征地拆遷成本8.6億元，其中有3.8億是由土地儲備中心墊付成本的，即成本支付主體有開發(fā)區(qū)管委會和市國土局兩個部門。

2、土地成本與出讓宗地不完全對應(yīng)及存在多個成本支付主體的情況下的成本核算。一般理論上而言，以宗地為單位歸集土地出讓成本，該宗地的成本是在該宗地相應(yīng)面積的地理空間內(nèi)發(fā)生的所有費用，是一一對應(yīng)的，但現(xiàn)實中往往存在不對應(yīng)的關(guān)系，以城建公司拆遷后出讓的城西路項目為例，項目總拆遷面積47374m，總拆遷費用為13338萬元，其中，拆遷完畢后可用于出讓宗地兩宗，面積分別為11764 m和14098 m，出讓金13688萬元，其余為道路及綠化等用地，不產(chǎn)生收入，如何將拆遷費用歸集到具體出讓地塊中去，在空間上很難完全對應(yīng)，且針對某宗出讓地塊，其成本支付主體不僅有土地儲備中心還有城建公司。另外還有一種情況是，同一個收儲項目由不同地理空間地塊組成，成本費用統(tǒng)一支付，不同地塊分期出讓。如高中段教育資產(chǎn)盤活項目由原職高和廈河技校二地塊組成，截止2004年底統(tǒng)一支付收儲成本6450萬元，其中原職高地塊2004年10月出讓，出讓金4380萬元，廈河技校地塊尚未出讓。如何結(jié)算分配類似上述地塊的成本與收益，在財政部和省廳有關(guān)土地出讓金清算分配相關(guān)制度均沒有明確規(guī)定，而今后多主體支付成本、按批次或工程項目整體征遷土地的征用方法越來越普遍，按宗地核算成本將變得更加復(fù)雜，難度越來越大。

(三)土地儲備融資利息的分攤未能真實反映土地出讓成本和收益。

據(jù)國土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2001年-2004年收購儲備土地6667畝，支付總費用（部分未付）10.7億元，收儲后供應(yīng)土地3555.15畝，其中：出讓1405.16畝，占總供應(yīng)量的39％，劃撥及其他用途2149.99畝，占總供應(yīng)量的61％。市本級收儲土地的資金來源主要靠借貸融資，借貸就要發(fā)生財務(wù)成本（主要是利息），而上級制度規(guī)定利息是列入土地出讓成本的，但具體如何攤?cè)氤杀緵]有明確。從儲備中心融資負債情況來看，貸款總量逐年上升，從2002年至2004年，年平均貸款余額在8億元左右。2004年底貸款余額8.47億元，財政等政府資金墊支2.2億元，總負債額為10.67億元。貸款利息每季度約為1200多萬元，年利息成本約為5000萬元。據(jù)統(tǒng)計，2001年-2004年共支付儲備貸款利息14000萬元，占同期出讓金收入23.87億的5.87％，經(jīng)結(jié)算攤?cè)氤杀?615萬元，攤銷了11.54％。土地收儲后有出讓和劃撥兩種供應(yīng)方式，出讓的僅占少部分，大部分用于劃撥，劃撥土地不產(chǎn)生收入，若從投入產(chǎn)出的配比關(guān)系來分析，劃撥土地的收儲貸款利息是沒有資金保障的，即所有的儲備貸款利息要攤?cè)肷倭康某鲎屚恋氐某杀局胁拍芙鉀Q，現(xiàn)行的22

2利息攤?cè)氤杀镜霓k法是簡單的滾動分攤法，即某時點的利息總額除以總收儲成本，乘某宗地實際收儲成本，這種辦法較簡單可行，但不夠科學(xué)，即沒有考慮劃撥用地的資金占用因素，因此其結(jié)算時攤銷的利息成本很少，相對而言，每年產(chǎn)生的凈收益有虛高的成份。

(四)預(yù)核預(yù)撥結(jié)算辦法需進一步完善

預(yù)核預(yù)撥辦法，是市本級在土地出讓金收支管理實踐中探索出來的旨在加快資金周轉(zhuǎn)的一項結(jié)算制度，是在打破傳統(tǒng)的結(jié)算方式、預(yù)測宗地成本和收益比例基礎(chǔ)上，按收入進度預(yù)撥土地成本、預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)分配凈收益，出讓金繳清且成本支付完畢時清算的辦法。執(zhí)行兩年來，效果較明顯，大大提高資金運用效率。但也存在以下問題：

1、成本預(yù)測時效性和準(zhǔn)確性不強。預(yù)撥成本是根據(jù)用款單位申撥要求和成本預(yù)測結(jié)果來確定的，要求成本和收益預(yù)測結(jié)果必須準(zhǔn)確和及時。根據(jù)《市本級土地出讓金管理暫行辦法》規(guī)定，國土部門在合同簽訂10天內(nèi)報送成本預(yù)測表。從近年來的執(zhí)行情況看，土地出讓后國土局內(nèi)部各工作機構(gòu)間的信息傳遞不是很暢通，預(yù)測成本與土地出讓的信息由不同工作機構(gòu)掌握，往往存在脫節(jié)現(xiàn)象，有些則是出讓土地后遲遲不簽合同，預(yù)測表因此不能及時報送。相反，土地儲備中心為解決資金短缺和加快資金循環(huán)，出讓后要求盡快撥回成本，時間都很緊迫，通常在土地出讓首期付款剛繳入財政專戶就要求立即撥回。因此，為了解決儲備中心的急需，預(yù)撥成本通常只能在預(yù)測表未報出來前粗略估計，特事特辦，個別處理。但在未進行成本預(yù)測的情況下，預(yù)撥成本不但數(shù)額上不準(zhǔn)確，程序上也不規(guī)范。

從以往土地成本費用來看，宗地之間的成本費用差別是很大的，宗地間特殊性情況很多，成本列支政策性也很強，成本發(fā)生的期間跨度又很長，有多個付款主體的地塊，成本構(gòu)成更復(fù)雜，國土部門成本預(yù)測時通常不完整，從而影響了成本估測的準(zhǔn)確性。在成本基礎(chǔ)核算上，到目前為止沒有形成一套較為科學(xué)的成本測算方法，宗地成本預(yù)測大多憑經(jīng)驗估計，或根據(jù)申撥成本時的實付數(shù)確定，往往與實際成本相差較大。

2、有限的資金在保障基本建設(shè)需求與土地收儲機構(gòu)融資需要之間的矛盾。

在預(yù)核預(yù)撥制度下，有限的土地出讓金存在著一個如何合理分配的問題，一宗土地在總收入既定情況下，其成本與收益間存在一定比例關(guān)系，也就是彌補土地成本和政府籌集的收益是成此消彼長的反比例關(guān)系的，在出讓金收繳及時順利的條件下，一般能基本滿足政府籌集基本建設(shè)資金和彌補土地儲備的成本的需要，但在長期欠繳或分期交納的情況下，財政專戶資金顯得捉襟見肘，不能二者兼顧。在預(yù)核預(yù)撥制度下，可以有多種分配，第一種方法把某宗地一定額度的出讓金，按比例分別用于凈收益和結(jié)轉(zhuǎn)成本，這種辦法較合理但不能滿足特定時點任何一方需求量；第二種方法全部或大部分預(yù)轉(zhuǎn)收益；第三種方法是全部或大部分先用于撥付成本。后兩種不夠合理但能滿足某一方特定時期實際需要。預(yù)核預(yù)撥對土地出讓金收入計劃執(zhí)行進度的調(diào)節(jié)作用很明顯。如果陸續(xù)收繳的出讓金優(yōu)先保障土地收儲機構(gòu)融資需求，則一定時期政府土地收益即用于安排基建的資金相應(yīng)較少，反之，如用于基建的財力較充裕，而彌補土地收儲成本則較少。從近年特別是今年的情況看，收取出讓金傾向于先安排撥付成本，造成體現(xiàn)收益延后的趨勢，這對完成凈收益計劃造成不利的影響。如何解決二者的矛盾也是個難題。

二、有關(guān)對策措施：

(一)有效避免土地出讓金欠繳，加強政府調(diào)控能力。

1、依法行政，加強催繳清欠力度。作好正面宣傳，樹立好的榜樣，支持鼓勵誠實守

信經(jīng)營的房地產(chǎn)公司做強做大。對反面典型予以爆光，依法處置違約行為，對欠繳處理一視同仁，創(chuàng)立公平競爭環(huán)境，形成良好的土地出讓秩序。

2、加快有爭議的地塊的政策處理，實行凈地出讓。對已經(jīng)出讓的土地，盡快交地，促進信用政府建設(shè)。加強對土地市場的研究分析，根據(jù)市場情況適時適量推出土地，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地市場，形成良性循環(huán)。加強土地資源的集約配置，做好基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，做到成熟一塊推出一塊，不留問題和隱患，為履行合同創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)，樹立政府部門信譽。

3、加強源頭控管，依照合同法的規(guī)定完善程序，以市場機制避免糾紛，以法律手段解決爭議。簽定合同一定要規(guī)范、嚴密，對違約責(zé)任應(yīng)該事前約定處理程序，不能空口無憑，合同簽定后執(zhí)行要嚴肅，嚴格執(zhí)行滯納金制度，該收回土地的收回土地并依法重新組織出讓。

4、為避免新欠，應(yīng)提高受讓人受讓土地的準(zhǔn)入門檻，加強對企業(yè)誠信度和資質(zhì)審核，繼續(xù)推行出讓前期收取較高比例的首付款（押金）制度，爭取政府部門對收入征繳的主動性。應(yīng)盡量縮短土地出讓日與簽約日的中間時限，避免變相欠繳。

(二)加強和改進成本核算，應(yīng)對不斷發(fā)展變化的新形勢

1、針對水閣開發(fā)區(qū)商貿(mào)用地土地出讓成本，以原則性和靈活性相結(jié)合，確定較為合理的核算辦法。我們認為，開發(fā)區(qū)商貿(mào)用地的成本核算不能以整個園區(qū)為單位核算，否則就無收益可言，而應(yīng)以商貿(mào)區(qū)塊為單位進行核算，商貿(mào)區(qū)內(nèi)的公共用地和開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施的費用可列入成本，同樣各種稅費提留也以商貿(mào)區(qū)塊為單位進行計提列支。以商貿(mào)區(qū)塊土地出讓收益，去彌補開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的虧損和不足。其次，與國土、開發(fā)區(qū)等部門加強協(xié)調(diào)，加強成本基礎(chǔ)核算和統(tǒng)計工作，建議在摸清園區(qū)內(nèi)土地成本項目構(gòu)成、供地結(jié)構(gòu)和成本總額的基礎(chǔ)上，參照城北區(qū)塊（行政中心）統(tǒng)一核算辦法，確定商貿(mào)用地每畝平均土地成本，按總體核算、分步實施、最后決算的思路，對區(qū)塊內(nèi)分次出讓地塊按宗地明細結(jié)算成本和收益。

2、針對土地成本與出讓宗地不完全對應(yīng)的情況，一是要加強財政與國土、城建等相關(guān)部門的聯(lián)系，加強信息溝通，特別是土地出讓成本支付主體及其所支付的成本情況的及時傳遞，便于財政部門更加及時完整地掌握土地成本信息。二是建立和完善成本測算制度，對可能發(fā)生的成本應(yīng)充分估計，在成本計算的技術(shù)性方面，如分攤歸集辦法等，可以借鑒企業(yè)會計制度的一些成本核算方法。三是原則性與靈活性結(jié)合，在上級部門沒有明確的制度規(guī)定和核算辦法的情況下，要更加注重成本列支的審核程序，對特殊情況下的成本列支，具體問題具體分析，因時因地解決。

(三)合理收儲土地，節(jié)約收儲財務(wù)成本，加快土地儲備貸款利息分攤。

土地收儲部門收儲土地要精心設(shè)計，合理收儲。一是要在符合土地總體規(guī)劃和城市規(guī)劃需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)收儲土地，充分考慮收儲土地量與市場需求量的關(guān)系、與收儲資本金的關(guān)系。二是要有效收儲，即收儲土地能最大限度地供應(yīng)，尤其是確保出讓用地占比，盡快實現(xiàn)土地收益。減少資金占用和費用支出，以上兩點的實質(zhì)是收儲土地的變現(xiàn)問題，也就是投入產(chǎn)出的關(guān)系，其中，利息的支出，是衡量投入成本的一個重要方面，從成本列支的角度考慮，利息的支付，最終都要體現(xiàn)到土地收益中來，所以適度收儲土地是提高效益的主要方面。三是加快攤銷利息，避免風(fēng)險，按謹慎性原則，采取加快攤銷法。其方法可以是：在總收儲土地面積中測算出用于出讓的土地面積或占比，將目前累計利息余額或預(yù)計利息總額除以出讓土地面積，測定一個平均每畝收儲利息分攤數(shù)，宗地結(jié)

算時按面積攤銷，加快分攤計入出讓土地成本中，以真實體現(xiàn)土地成本和凈收益。

(四)進一步完善預(yù)核預(yù)撥結(jié)算辦法

1、加強部門之間以及部門內(nèi)部機構(gòu)間的信息溝通和資源共享，針對土地出讓后成本的預(yù)測，國土、財政等各相關(guān)部門要密切配合，增強信息反饋的敏感性，拓寬信息渠道，通過電話通報、人員走訪、書面報告等方式，力爭在第一時間獲取信息，國土部門應(yīng)有指定機構(gòu)或人員收集信息，首先要確保信息在其內(nèi)部機構(gòu)間暢通。

2、認真貫徹落實市本級土地出讓金收支管理辦法，把成本預(yù)測作為完善預(yù)核預(yù)撥制度的一項重要措施來落實。按規(guī)定期限報送出讓信息和成本預(yù)測表。在合同遲簽等特定的情況下，報送資料應(yīng)打破常規(guī)，不受規(guī)定期限的限制。

3、提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性，國土部門特別是土地儲備機構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮其掌握土地出讓成本信息的優(yōu)勢，建立國土、財政與城建、開發(fā)區(qū)等成本支付主體間的聯(lián)系制度，及時收集傳遞出讓土地的成本信息，建立以專業(yè)人士為主，相關(guān)部門配合的成本估測機制。逐步形成一套行之有效的較為科學(xué)的成本預(yù)測方法，確保宗地成本完整、真實。

4、國土部門特別是土地儲備機構(gòu)，要加強計劃管理，掌握用款全盤性和平穩(wěn)性。針對儲備中心撥回土地成本相當(dāng)一部分用于融資還貸付息的實際情況，可根據(jù)土地收儲計劃和信貸計劃控制總用款額度，平時可按中、短期（季、月）制定細化的撥款計劃，預(yù)報財政部門，與財政部門的基本建設(shè)用款分階段(月)計劃相互配合，做到心中有數(shù)，避免在資金分配時間上的沖突，做到既保障土地收儲的融資需要，又確保政府基本建設(shè)用款進度不受影響。為確保政府土地出讓收益的收入計劃指標(biāo)的完成及其入庫均衡性，應(yīng)加強日常控制，按宗地成本收益比例來預(yù)撥成本、預(yù)轉(zhuǎn)收益，并保持總體平衡，適當(dāng)傾斜。

組長：黃成良成員：呂麗仙陳麗文

執(zhí)筆：鐘建偉

第三篇：淺析班組管理中存在的問題及解決對策

淺析班組管理中存在的問題及解決對策 摘要 本篇論文主要以公司生產(chǎn)一線班組管理為研究對象對班組管理中存在的執(zhí)行力較弱、崗位職責(zé)意識不強、工作積極性不夠高、班組之間缺乏協(xié)作關(guān)系等部分問題進行分析找出相關(guān)主要誘導(dǎo)因素并提出健全明確具體的班組建設(shè)方案、改善員工激勵手段與方法等解決對策。2011年是集團公司的“班組建設(shè)年”正值自己進入公司半年時間為發(fā)揮所學(xué)專業(yè)特長也為更好地鍛煉自己提升自己的個人能力從基層做起的同時不滿足工作現(xiàn)狀希望所發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)解決方法能夠?qū)ιa(chǎn)基層管理提供有價值意義的參考。關(guān)鍵詞班組 分析 建設(shè) 對策 目錄 摘要...I 目錄...II 1.緒論...1 1.1 班組管理的概念...1 1.2 班組管理的作用及意義...1 2.班組管理現(xiàn)狀分析...2 2.1 執(zhí)行力較弱...2 2.2 崗位職責(zé)意識不強...2 2.3 工作積極性不高...3 2.4 班組之間缺乏協(xié)作關(guān)系...3 3.班組管理中存在問題的根本原因...4 3.1 缺乏明確具體的班組建設(shè)方案...4 3.2 員工整體綜合素質(zhì)不夠高...4 3.3 激勵方法不得當(dāng)...5 3.4 班組之間缺乏溝通與交流...6 4.相應(yīng)地解決對策...6 4.1 建立健全明確具體的班組建設(shè)方案...6 4.2 提高員工的綜合素質(zhì)...7 4.3 改善員工激勵手段與方法...7 4.4 加強班組間的雙向溝通...8 5.總結(jié)與展望...8 6.參考文獻...10 1.緒論 1.1 班組管理的概念 企業(yè)是以盈利為最終目的的法人組織。其依據(jù)經(jīng)營管理需要通常劃分為若干車間車間視其規(guī)模大小又可進一步劃分為若干工段或班組。此外企業(yè)還建立計劃、供應(yīng)、銷售、質(zhì)量管理、財務(wù)等職能科室班組及科室又由若干崗位組成。以生產(chǎn)制造類企業(yè)為例在實際的日常經(jīng)營管理當(dāng)中班組是其最基層的、最根本的組成單位。班組是指由兩個或兩個以上的人員所組成的作業(yè)組。班組管理包括上級管理和班組自身管理。前者指由工段或者車間級以上的管理員對班組工作、勞動紀(jì)律、思想素質(zhì)方面所進行的一種管理。而后者是指班組中設(shè)班長或組長直接對班組成員進行自身管理約束的行為。1.2 班組管理的作用及意義 班組作為企業(yè)中最基礎(chǔ)的管理單位它管理的好壞與否直接影響或決定企業(yè)最終產(chǎn)品產(chǎn)量和質(zhì)量生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)尤為明顯。良好的班組管理有利于提高基層員工的工作積極性激發(fā)其創(chuàng)造性更好地堅守本職崗位工作有利于促進員工與員工之間、上級主管與員工之間的雙向溝通從而實現(xiàn)有效收集工作方面的需求信息有利于員工不斷提高工作崗位技能有利于提高工作效率有助于員工更好的融入企業(yè)文化實現(xiàn)自身價值觀與企業(yè)文化相一致的價值取向強化自身綜合素質(zhì)并予以提高加快學(xué)習(xí)型團隊建設(shè)步伐。2.班組管理現(xiàn)狀分析 2.1 執(zhí)行力較弱 一個高效率的班組團隊必須具備較強的執(zhí)行能力。企業(yè)的各項規(guī)章制度的制定的目的在于執(zhí)行。公司的各類文件的落實實施與基層員工執(zhí)行力的強弱有著密切的關(guān)系。員工具備較強的執(zhí)行能力其一定會高效率地完成崗位工作或上級部署安排的任務(wù)。反之執(zhí)行力較弱的員工或團隊在完成工作方面則會表現(xiàn)出工作效率低、完成時間過長等現(xiàn)象。在日常的車間衛(wèi)生管理方面員工打掃各自包機衛(wèi)生片區(qū)的時間大部分集中于每周檢查日之前事后再次出現(xiàn)臟亂的則大部分無人打掃安全管理方面部分員工在日常操作中常出現(xiàn)未按規(guī)定佩戴安全帽現(xiàn)象為自身和正常生產(chǎn)埋下安全隱患文件落實方面以認證前期的工作任務(wù)危害分析為例不能高質(zhì)量地快速地完成下達任務(wù)生產(chǎn)方面存在工作上的扯皮現(xiàn)象工作或責(zé)任相互推脫。2.2 崗位職責(zé)意識不強 企業(yè)為員工提供工作崗位、工作所必須的硬件設(shè)施或條件及工作報酬員工相應(yīng)的付出自己的腦力和體力勞動。雙方形成雇傭與被雇傭的勞動關(guān)系擁有各自的權(quán)利和義務(wù)。員工的義務(wù)集中體現(xiàn)在對工作崗位本身負責(zé)通過一系列方法和努力完成公司安排的合理工作安排。公司從事化工生產(chǎn)行業(yè)車間生產(chǎn)全過程是由壓力傳動設(shè)備、容器和管道輸送或儲存。生產(chǎn)人員數(shù)量較少主要是DCS操作、化驗分析和巡回檢查三個崗位。部分員工崗位職責(zé)意識不強對待工作態(tài)度不夠嚴謹認真未能按照崗位說明書規(guī)定工作程序執(zhí)行。在工作中形成不良的工作習(xí)慣和作風(fēng)亦成為日益急需解決的問題之一。2.3 工作積極性不高 充分調(diào)動員工工作的自覺性、主動性和創(chuàng)造性能夠使員工對工作的價值樹立正確的認識感受到自己所從事工作的必要性和重要性進一步發(fā)揮員工自身的創(chuàng)造力從而極大地提高工作績效。但在實際工作中部分員工的工作積極性并不夠高具體表現(xiàn)在對待工作態(tài)度不夠嚴謹不能對工作中出現(xiàn)的問題進行舉一反三的思考工作不夠細致缺乏相應(yīng)的工作責(zé)任心或工作責(zé)任心不夠強。2.4 班組之間缺乏協(xié)作關(guān)系 工作當(dāng)中需要相互協(xié)調(diào)與溝通彼此交換工作經(jīng)驗以便共同提高工崗位技能。但是在四個班組中缺乏團隊協(xié)作意識不能夠較好地完成上級安排的工作任務(wù)。班組之間的協(xié)作關(guān)系主要體現(xiàn)在班組長身上上級安排的工作任務(wù)不樂意獨自完成互相互推脫自己在生產(chǎn)工藝有新的想法或好的見解不愿意與他人探討。這些都不利于班組管理也不利于生產(chǎn)管理。3.班組管理中存在問題的根本原因 3.1 缺乏明確具體的班組建設(shè)方案 班組建設(shè)管理應(yīng)當(dāng)作為生產(chǎn)當(dāng)中的一項重要管理內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有明確的班組建設(shè)管理方案。對基層班組進行科學(xué)合理的規(guī)劃使班組管理逐漸趨于規(guī)范化有步驟地實施便于控制管理。而現(xiàn)行的班組管理沒有相關(guān)的管理文件或方案 班組管理只是基于班組長為代表、主任宏觀指導(dǎo)的管理不能夠增強班組凝聚力科學(xué)合理的班組管理方案缺失是員工崗位職責(zé)意識不強、班組之間難于協(xié)調(diào)的主要外在原因。3.2 員工整體綜合素質(zhì)不夠高 員工的綜合素質(zhì)主要包括職業(yè)技能素質(zhì)、職業(yè)道德素質(zhì)、智力和身體素質(zhì)等方面。除入職公司不到一個月員工以外綜合分析現(xiàn)有生產(chǎn)一線員工素質(zhì)可分為三種類型固定型、漸增長成長型、待挖潛型。固定型具有崗位技能較強生產(chǎn)經(jīng)驗豐富能夠分析生產(chǎn)中存在的問題提出合理化建議但帶有明顯的狹隘個人利己主義色彩特點以班組長為代表漸增長成長型具有已具備獨立生產(chǎn)操作技能職業(yè)道德素質(zhì)較固定型高但在生產(chǎn)工藝方面仍有欠缺不能提出合理的工藝優(yōu)化建議或方案以入職公司工作一年時間為界限的員工為代表待挖潛型具有可塑性較強、學(xué)習(xí)能力較快具備獨立操作生產(chǎn)技能但缺乏生產(chǎn)經(jīng)驗和分析問題能力及良好的溝通能力需要他人予以引導(dǎo)以入職公司工作半年時間為界限的員工為代表。班組中三種不同素質(zhì)類型的不合理結(jié)構(gòu)直接影響著班組整體素質(zhì)的提高。而員工的綜合素質(zhì)又與班組執(zhí)行力相聯(lián)系。具備良好綜合素質(zhì)的員工必定具有較強的執(zhí)行力其次其思想覺悟素質(zhì)相對應(yīng)較高工作責(zé)任心也一定較強。缺乏良好的綜合素質(zhì)也是員工崗位職責(zé)意識不強的內(nèi)在原因?？傊己玫膯T工綜合素質(zhì)的欠缺是上述各問題出現(xiàn)的重要原因之一。3.3 激勵方法不當(dāng) 從心理學(xué)角度講激勵就是一種誘發(fā)使人充分發(fā)揮其潛能的力量貢獻出自己的時間、精力和聰明才智。在實際的管理實踐當(dāng)中就是通常所說的調(diào)動員工積極性的問題。激勵的手段多種多樣例如提高工資獎金、表揚、提升、批評、罰款和降低月度工資等等。利用強化理論分析激勵可以分為正強化和負強化。立足日常生產(chǎn)上級過分注重和強調(diào)考核即負強化激勵。將工作任務(wù)與績效考核相銜接表面上激發(fā)員工工作的積極性取得立竿見影的效果但是所取得的效果存在暫時性、短期性。過多的處罰使員工從內(nèi)心深處對工作及上級存在不滿情緒且隨時間積累甚至產(chǎn)生不必要的矛盾不利于相互溝通了解。這是降低員工工作積極性的又一原因間接引發(fā)員工執(zhí)行力較弱工作崗位責(zé)任心不強等問題。3.4 班組之間缺乏溝通與交流 企業(yè)部門與部門之間的交流領(lǐng)導(dǎo)者與下屬的感情聯(lián)絡(luò)員工與員工之間的交流都與溝通相聯(lián)系。溝通既是上級激勵下屬實現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)職能的基本途徑也是員工之間交流的基本方式。班組間的協(xié)作關(guān)系之所以差不僅與其團隊意識薄弱有關(guān)更與其溝通聯(lián)系相關(guān)。缺乏溝通并不是指員工內(nèi)部而是以班組為單位主要存在于班組之間存在于個別員工之間。班組劃分開以后通常會存在一種小團體意識這種團體意識并不是團隊意識是一種狹隘的團隊意識因為它考慮問題時不考慮全局只顧局部或個人利益但這種意識終究其離不開部分個人利益參與。這種小團體意識阻礙了班組間的溝通與交流不利于班組之間的團結(jié)與合作從而影響了班組之間的協(xié)作關(guān)系。4.相應(yīng)地解決對策 4.1 建立健全明確具體的班組建設(shè)方案 在建立班組建設(shè)方案之前首先應(yīng)該深入班組內(nèi)部做好足夠認真細致的調(diào)查對不同員工實際工作情況與思想狀況進行了解與分析。然后依據(jù)員工個人與班組整體實際情況制定切合實際的班組建設(shè)方案。班組建設(shè)方案應(yīng)包括員工職業(yè)技能、團隊精神、員工培訓(xùn)、員工思想素質(zhì)和企業(yè)文化等方面在內(nèi)。整個建設(shè)方案必須以突出班組團隊精神建設(shè)為重點建設(shè)學(xué)習(xí)型班組強化員工思想的統(tǒng)一性加強公司企業(yè)文化的科學(xué)灌輸使員工對集團公司的企業(yè)文化和經(jīng)營理念得到新的認識產(chǎn)生較強的認同感。4.2 提高員工的綜合素質(zhì) 員工綜合素質(zhì)的提高結(jié)合公司化工生產(chǎn)性質(zhì)和特點需以員工在崗培訓(xùn)為主要培訓(xùn)方式。充分考慮員工個人實際根據(jù)培訓(xùn)效果合理調(diào)整培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時間避免培訓(xùn)內(nèi)容過多冗雜增加員工負擔(dān)影響員工受訓(xùn)積極性。除了崗位職業(yè)技能素質(zhì)之外職業(yè)道德素質(zhì)的培訓(xùn)也不容忽視正確區(qū)分基礎(chǔ)性培訓(xùn)和個性化培訓(xùn)做好培訓(xùn)需求分析不同員工存在具體差異視個人情況不同分清培訓(xùn)重點有選擇性的確定培訓(xùn)內(nèi)容和受訓(xùn)員工防止無論員工會與不會懂與不懂都進行培訓(xùn)的“一刀切”現(xiàn)象。在培訓(xùn)之前還應(yīng)該使員工認識到培訓(xùn)的重要性與意義增強員工受訓(xùn)積極性。4.3 改善員工激勵手段與方法 管理具有藝術(shù)性人力資源管理就是一個提高員工工作積極性的過程同樣提高員工工作積極性也是生產(chǎn)管理的重點管理內(nèi)容之一。員工工作的積極性的提高需要激勵。好的激勵方法能夠使員工在工作中樹立作責(zé)任心、盡守職則。在激勵方面應(yīng)采取員工易接受的手段和方法根據(jù)需要層次理論尊重需要和自我實現(xiàn)需求是較高一級的需要。上級主要采取一些負強化的激勵手段不易從根本上解決員工工作積極性只是“治標(biāo)不治本”不能夠滿足員工的尊重需要相反還可能會在一定程度上引起不必要的矛盾。采取正強化的激勵措施就成了比較適宜的激勵方法。這樣有助于團結(jié)員工改善干群關(guān)系加強溝通了解。同時也不能一味地采取負強化或正強化方法應(yīng)注重合理調(diào)劑選擇。總之在選擇激勵方法時不僅應(yīng)注重當(dāng)時激勵效果還應(yīng)注重員工激勵后的過程變化。4.4 加強班組間的雙向溝通 加強班組之間的溝通本質(zhì)上還是加強部分員工之間的溝通。這需要上級進行正確的引導(dǎo)工作之余應(yīng)可以組織一些有益于活躍員工氛圍、易發(fā)揮員工特長的活動例如籃球、乒乓球、羽毛球和象棋等組織投入費用不多且具有良好溝通效果的文體活動也利于發(fā)現(xiàn)員工性格為進一步挖掘員工工作潛力提供參考和依據(jù)。網(wǎng)絡(luò)最能拉近大家的距離班組成員中大多是年輕人 從目前來看14個操作工當(dāng)中有11個員工喜愛上網(wǎng)并擁有QQ號利用這一顯著特點公司可以組建“QQ群”或收集大家的博客網(wǎng)址、郵箱等可以減少溝通間的環(huán)節(jié)但在收集時應(yīng)注意員工個人意愿尊重個人喜好或隱私。每月或兩月召開一次員工座談會深入彼此了解都是一些加強班組間、上下級之間溝通的有效方法。在方法采取上可以參考借鑒集團公司在此方面的做法。5.總結(jié)與展望 此篇論文對公司生產(chǎn)班組建設(shè)管理當(dāng)中現(xiàn)存在的部分問題進行了簡略分析由于自己需要學(xué)習(xí)自學(xué)考試教材、所在崗位及工作與編寫時間等原因在編寫過程中仍存在一些班組管理現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)不全面原因分析不夠細致等問題懇請諒解。公司作為心連心化工集團的子公司成員相信在集團公司快速發(fā)展的道路上氣體公司的發(fā)展也是存在相當(dāng)大的潛力與前景。在原有的O2、N2等氣體市場的基礎(chǔ)之上再次開拓CO2氣體市場不斷鞏固公司在豫北地區(qū)的影響力CO2項目已經(jīng)順利運行八個多月公司產(chǎn)品銷售范圍超出豫北隨著公司食品級CO2生產(chǎn)許可、質(zhì)量體系認證及后續(xù)可口可樂公司供貨商資質(zhì)通過及后期的擴建提高產(chǎn)能堅持低成本戰(zhàn)略逐漸形成規(guī)模生產(chǎn)優(yōu)勢為公司與南陽天冠等同行企業(yè)在二氧化碳市場分得一杯羹占領(lǐng)河南及周邊市場奠定基礎(chǔ)。公司在把生產(chǎn)放在第一位的同時希望也要注重銷售與外運管理。在銷售方面主動加強與購貨商之間的聯(lián)系進行相應(yīng)和必要的營銷及公關(guān)管理不斷鞏固現(xiàn)有市場未雨綢繆為后期新增產(chǎn)能的銷售鋪平道路在物流方面以開展降低油耗、減少不必要的運輸環(huán)節(jié)、選擇最優(yōu)運輸路線、縮短運輸時間等為主要內(nèi)容積極探索降低物流成本新途徑努力在降低運輸成本的前提下擴大產(chǎn)品最大運輸半徑。外運人員是公司與客戶之間的聯(lián)系者其言行舉止關(guān)系著公司的形象。提高外運人員綜合素質(zhì)保持運輸車輛的清潔也是公司對外進行公關(guān)活動的基礎(chǔ)。最后衷心祝愿公司在新的一年中能夠取得良好地銷售業(yè)績占領(lǐng)河南氣體市場份額屹立于中原氣體市場 班組安全管理中存在的問題 不少班組工作缺乏目標(biāo)性、計劃性和連續(xù)性安全管理工作存在很強的被動性。班組管理執(zhí)行力的衰減表現(xiàn)為思路和做法不一要求與結(jié)果有差距不少工作在落實中被打折扣。對細節(jié)管理重視不夠落實不到簡單問題反復(fù)出現(xiàn)工作效率低安全管理薄弱。無大局意識班組間缺乏溝通協(xié)調(diào)只看重協(xié)作中的利益缺乏換位思考工作中各個環(huán)節(jié)不能有效配合。只為生產(chǎn)而生產(chǎn)班組內(nèi)部缺乏文化氛圍缺乏生機活力正氣不足等致使員工士氣低落。對員工缺乏約束的機制和管理的方法而基層問題又大部分出現(xiàn)在這些人身上致使班組工作落實不到位勞動功效低下。學(xué)習(xí)氛圍不濃班組長自身學(xué)習(xí)積極性不高也不重視成員的技術(shù)技能的學(xué)習(xí)致使員工崗位技能、素質(zhì)提升緩慢。班組長缺乏超前考慮問題意識全面管理能力欠缺畏難情緒和管理素質(zhì)不高等造成工作執(zhí)行力不強。不少班組長缺乏責(zé)任感遇事不敢擔(dān)責(zé)有錯推卸責(zé)任。老好人思想致使遇事不敢管制度執(zhí)行打折扣。愛鉆制度的空子遇到問題上交出現(xiàn)問題找借口存在推諉扯皮現(xiàn)象。工作方法陳舊不能與時俱進存在“經(jīng)驗主義”現(xiàn)象總是用老辦法來解決工作中不斷遇到的新問題。由于用工性質(zhì)自身文化程度等原因班組長缺乏工作激情熱情時高時低干勁時好時壞短期行為明顯影響班組情緒。大部分班組長滿足于現(xiàn)狀對已經(jīng)暴露的苗頭性、傾向性問題缺少敏感性不能提前的預(yù)知預(yù)防有的也能夠發(fā)現(xiàn)問題但是動腦能力差缺乏管理的方法。班組安全管理問題對策 針對班組安全管理中存在的問題建立完善班組安全生產(chǎn)管理體系是進一步加強班組安全生產(chǎn)工作的重要方法主要包括 嚴格班組安全生產(chǎn)定員管理。按照精簡高效的原則制定班組定員標(biāo)準(zhǔn)保證班組安全生產(chǎn)基本配置嚴格控制作業(yè)人數(shù)嚴禁超定員生產(chǎn)。建立完善班組安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度。主要包括 1 班前會制定 2班組長隨班工作制度 3安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理制度 4隱患排查治理制度 5班組和各崗位安全評估制度 6安全檢查與獎懲制度 7班組學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度 8崗位練兵、技能競賽制度 9交接班制度 10現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)制度 11安全舉報制度 12安全績效考核制度。通過制度體系的完善建立起工作有標(biāo)準(zhǔn)、考核有指標(biāo)、安全有檢查、優(yōu)劣有獎懲的機制。健全并落實安全生產(chǎn)責(zé)任制。明確班組是作業(yè)現(xiàn)場安全生產(chǎn)責(zé)任主體實行班組長作業(yè)現(xiàn)場安全生產(chǎn)負責(zé)制。安全員、班組長、工人按職責(zé)做好班組相應(yīng)的安全監(jiān)督檢查工作、完善班組安全生產(chǎn)目標(biāo)控制考核激勵約束機制。把企業(yè)的安全生產(chǎn)控制目標(biāo)層層分解考核制度完善安全、生產(chǎn)和效益工資制加大安全管理構(gòu)成比重嚴格考核獎懲。

第四篇：加強土地出讓金管理的對策及研究

加強土地出讓金管理的對策及研究

陸桂萍

隨著地方城市化進程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長。雖然地方為加強土地管理及出讓金管理出臺了有關(guān)政策規(guī)定，建立健全了土地有形市場體系，實行了土地公開交易和土地收購儲備制度，促進了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開發(fā)成本管理規(guī)定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設(shè)、企業(yè)改制、社會保障和農(nóng)業(yè)發(fā)展方面需統(tǒng)籌兼顧。因此，進一步加強土地出讓金的征收管理和運作顯得尤為迫切和重要。

（一）加強土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設(shè)和改革資金。

1．嚴格執(zhí)行土地出讓合同，按規(guī)定征收土地出讓金滯納金，杜絕土地出讓金緩繳現(xiàn)象。國有土地使用權(quán)出讓合同明確，土地受讓方未按合同如期繳納土地出讓金的，應(yīng)從滯納之日起每日按應(yīng)付出讓金的一定比例繳納滯納金。如果嚴格執(zhí)行土地出讓合同，按合同條款征收滯納金，將能保證土地出讓金的及時足額征收。

2．加大土地出讓金清收力度，迅速妥善處理遺留問題。一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問題。對工業(yè)性用地欠繳土地出讓金的，深入進行調(diào)查，研究對策，可考慮采取增加授權(quán)經(jīng)營基數(shù)、予以核銷等方式。對非工業(yè)用地欠繳土地出讓金的，可考慮由監(jiān)察部門牽頭，規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、財政等部門齊抓共管，整體聯(lián)動，抽調(diào)專人，開展專項清收。對以房帶路項目土地出讓金，要先審計，后確定補繳數(shù)額，要一次性繳款。二是采取有效措施，對依法應(yīng)無償收回的閑置土地要堅決收回，重新處置或拍賣，保證政府收益。對已確定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者無法繼續(xù)開發(fā)的，可以試行有償收回。

3．加大土地出讓金檢查力度，認真進行檢查處理。應(yīng)組織開展土地出讓金繳納情況的專項檢查，對拍賣地塊超規(guī)定容積率建設(shè)的項目，應(yīng)按拍賣時單位土地出讓金計算補收。對協(xié)議出讓宗地應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。對應(yīng)補繳土地出讓金的房地產(chǎn)開發(fā)單位，資金確有困難且不再進行開發(fā)建設(shè)的，可允許其用未銷售的房屋抵繳，價格由財政部門委托中介機構(gòu)評估確定，財政部門對該資產(chǎn)組織拍賣；如繼續(xù)開發(fā)，則必須繳清所欠規(guī)費，否則，計委、規(guī)則、國士、建設(shè)等部門停止對其房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批。

4．取消按比例向土地使用權(quán)獲得者收取拍賣費的做法，為土地出讓金的取得創(chuàng)造良好環(huán)境。土地是國家所有，其使用權(quán)是一種特殊商品，不能等同于一般拍賣標(biāo)的物，按一般商品收取傭金。傭金費用過高，影響土地使用權(quán)的拍賣。在進行土地竟拍時，競買者肯定將擁金計入土地成本，從而降低土地成交額，影響政府收益。因此，可考慮由土地買受人按土地拍賣成交價，定額支付拍賣傭金，也可考慮按照拍賣工作量大小，由政府財政列支，作為土地出讓成本。

（二）加強土地儲備資金管理，加快城市建設(shè)步伐。

土地儲備資金運轉(zhuǎn)管理涉及到“大、中、小”三塊資金，即土地儲備周轉(zhuǎn)金、土地開發(fā)成本和土地儲備機構(gòu)經(jīng)費。

1．建立循環(huán)的土地儲備金補充制度。財政部門應(yīng)安排一定資金建立土地儲備周轉(zhuǎn)金，但有關(guān)各方面要對其規(guī)模形成共識。要認識到只要加強土地儲備資金管理基礎(chǔ)工作，統(tǒng)籌調(diào)度安排資金，同時建立良好的土地周轉(zhuǎn)金補充制度，就能提高資金周轉(zhuǎn)速度，充分發(fā)揮其作用；在土地儲備周轉(zhuǎn)金不能滿足儲備任務(wù)需要時，可適當(dāng)擴大土地儲備周轉(zhuǎn)金規(guī)模，土地儲備周轉(zhuǎn)資金臨時短缺，可向銀行貸款，貸款管理可由財政部門委托國主管理部門負責(zé)。

2．強化土地儲備資金使用管理。一是土地儲備機構(gòu)使用土地儲備資金必須上報經(jīng)中介機構(gòu)審計的土地收購、征用費用概算；要求補充土地儲備金，必須上報經(jīng)中介機構(gòu)審計的決算。費用概算資料必須真實可靠完整，盡可能提供原始資料，對基礎(chǔ)資料特別是事后無法查證的原始數(shù)據(jù)、資料應(yīng)與財政、國土主管部門人員事前現(xiàn)場搜集、審核。二是要正確核算土地開發(fā)成本。為土地儲備發(fā)生的審計費用要列入土地開發(fā)成本。應(yīng)盡快明確征地代辦費用的計算。土地儲備機構(gòu)的主要任務(wù)就是進行土地的儲備收購，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前開展

業(yè)務(wù)范圍制約，將一部分征地任務(wù)委托其它機構(gòu)實施，但要嚴格控制代辦費的支付。現(xiàn)行計算代辦費時將上交省的農(nóng)業(yè)重點開發(fā)基金等費用計入基數(shù)不盡妥當(dāng)。因此，征地、收地、儲地、供地工作應(yīng)盡量由土地儲備機構(gòu)直接負責(zé)，不通過中間機構(gòu)完成。否則，會增加政府土地開發(fā)成本費用。三是改革土地征用拆遷方法。對土地征用拆遷實行招投標(biāo)，保證公開、公平、公正，盡可能節(jié)約土地儲備金。可以將土地征用、拆遷承包給區(qū)政府完成。市政府只與區(qū)政府發(fā)生關(guān)系，更有利加強土地資金管理。四是及時修訂完善征地補償管理規(guī)定，使其更結(jié)合實際，利于操作。

3．規(guī)范土地儲備機構(gòu)經(jīng)費管理。土地儲備機構(gòu)開展工作所需經(jīng)費，由財政按部門預(yù)算方法核定，從土地出讓金或預(yù)算內(nèi)資金中撥付。要逐步建立起土地儲備工作的獎勵制度和責(zé)任追究制度，調(diào)動開展土地儲備工作的積極性，增加對儲備資金管理的責(zé)任感。

（三）加強企業(yè)土地資金管理，促進改革進程。

加強企業(yè)土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實改制全生土地資金，保證改革需要；二要加強企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)管理。

1．改制企業(yè)土地資金管理。（1）努力協(xié)調(diào)城市建設(shè)使用土地出讓金與企業(yè)改制使用土地出讓金的關(guān)系，保證城市建設(shè)和企業(yè)改制資金需要。城市建設(shè)政府要投入，企業(yè)改制政府資金要兜底，而土地出讓金短期內(nèi)不可能完全滿足需要?？蓪⒊鞘薪ㄔO(shè)土地出讓金與企業(yè)改制土地出讓金統(tǒng)一管理，分賬核算。統(tǒng)一管理是指對城市建設(shè)和企業(yè)改制需要出讓的土地，統(tǒng)一編制計劃，統(tǒng)籌安排出讓。分賬核算是指對城市建設(shè)的土地出讓金，主要通過目前土地變現(xiàn)解決，而企業(yè)改制所需的土地出讓金，以企業(yè)土地作抵押，主要通過銀行貸款解決，土地將來變現(xiàn)后歸還。對土地資金實行封閉運轉(zhuǎn)，?？顚Ｓ?，單獨建賬，獨立核算。這樣能使城市建設(shè)、企業(yè)改革工作雙管齊下，促進城市經(jīng)濟快速發(fā)展。（2）構(gòu)筑改制企業(yè)土地資金管理體系。一是確定改制企業(yè)土地變現(xiàn)計劃，有序進行變現(xiàn)活動。二是明確改制企業(yè)土地收購價格確定原則，國主管理部門按土地綜合評估價格實施收購。三是通過土地儲備機構(gòu)向銀行貸款落實改制企業(yè)土地收購資金。四是充分挖掘企業(yè)及經(jīng)營公司盈金潛力，多渠道籌措企業(yè)改制資金。五是嚴格改制企業(yè)土地拍賣收入管理，由財政部門負責(zé)征收。六是經(jīng)貿(mào)、體改、國主、財政部門要加強對改制企業(yè)土地資金的監(jiān)督管理。（3）規(guī)范改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序。由于主城區(qū)內(nèi)土地受到全年供地計劃的限制，而現(xiàn)有改制企業(yè)土地．大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發(fā)展后才能出讓和變現(xiàn)，這就決定了改制企業(yè)土地管理和土地資金管理是一個長期而復(fù)雜的過程。因此，必須規(guī)范改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序。根據(jù)實踐，南通市確定了改制企業(yè)土地資金運轉(zhuǎn)程序，執(zhí)行效果良好。（4）注意加強改制企業(yè)土地的收繳。企業(yè)改制后，應(yīng)交政府儲備的土地要及時辦理移交手續(xù)，落實土地儲備中心改制成本貸款和財政墊付改革成本的償還來源。

2．現(xiàn)有企業(yè)土地資產(chǎn)管理。（1）明確土地出（轉(zhuǎn)）讓收益主體。對收益管理應(yīng)源于其土地取得的形式。目前，企業(yè)土地形式主要有國有劃撥、協(xié)議出讓。國有土地資產(chǎn)注入。對于劃撥企業(yè)土地，其出讓所得資金不是企業(yè)自有資金，其所有權(quán)屬于政府。對巴協(xié)議出讓的土地轉(zhuǎn)讓所得，其超過原出資時間價值以上部分的土地增值收益不是企業(yè)、單位的勞動成果，是政府投資，修橋鋪路，改善環(huán)境的回報，是政府的投入產(chǎn)出，這部分級差地租應(yīng)屬于政府，對于企業(yè)的國有土地資產(chǎn)注人，在授權(quán)經(jīng)營過程中土地出讓金的繳納實行的是備案制，國有資產(chǎn)經(jīng)營公司在不改變土地用途的情況下，按規(guī)定重新評估后，可以進行土地使用權(quán)出資（入股）、出租、辦理抵押等業(yè)務(wù)。如將土地資產(chǎn)向授權(quán)外企業(yè)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)報國土管理部門批準(zhǔn)，在土地交易市場實行公開轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的凈增值部分，按地方政府規(guī)定，可按一定比例上交市財政和作為國家資本注入資產(chǎn)經(jīng)營公司。如改變土地用途，應(yīng)與國主管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓補充合同，補交土地出讓差價。要通過加快企業(yè)改革，盡快將土地資產(chǎn)從企業(yè)資產(chǎn)中剝離出來。四嚴格控制土地資產(chǎn)授權(quán)范圍，防止土地出讓金流失。要嚴格按規(guī)定的范圍進行土地資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營。對于資不抵債、即將破產(chǎn)的企業(yè)，連年虧損、扭虧無望的企業(yè)，以及土地已抵押且無還款能力的企業(yè)，應(yīng)仍保留劃撥土地性質(zhì)，其土地資產(chǎn)可委托資產(chǎn)經(jīng)營公司經(jīng)營，以保證政府直接控制的國有土地資產(chǎn)的安全，防止政府土地變現(xiàn)收入的流失，儲蓄企業(yè)改革成本。（3）認真管理抵押土地。對土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，要從其土地拍賣價款中按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長遠收益，保持土地市場的良性循環(huán)，促進土地出讓金收入的穩(wěn)步增長。

一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時適時推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場來調(diào)節(jié)土地供求。要注重土地拍賣價格。既要提高土地的出讓價格，又要注意價格符合市場規(guī)律。如果某塊土地的拍賣價格高得離譜，雖然處罰了開發(fā)商，但對重新拍賣的影響不言而喻。因此，在確定拍賣底價的同時，可以考慮根據(jù)土地市場的平均利潤率水平．確定土地的拍賣價格上限。

二是不能無限制出地。城市建設(shè)、企業(yè)改制的資金需要解決渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要資金就出讓土地的做法無疑殺雞取卵。對土地出讓金的管理也要做“前人裁樹，后人乘涼”的好事，不能形成“前任政績，后人包袱”。因此，要制訂土地出讓長遠規(guī)劃和計劃。一經(jīng)確定，原則上不再調(diào)整。

（五）嚴格土地出讓金收益取得成本管理。

這主要是為了提高土地出讓金的收益。除加強土地開發(fā)成本管理，努力降低開發(fā)成本外，要控制政府部門在土地出讓金中的專項開支和業(yè)務(wù)開支。要規(guī)范土地出讓金的減免返還審批權(quán)限，對非政策性減免，應(yīng)由政府集體研究確定。要認真執(zhí)行先征后返政策，返還土地出讓金必須先扣除其費用和業(yè)務(wù)費。要加強對退還政策的研究，可以考慮將返還改為補貼，即對一些特殊事項，政府從土地出讓金中給予單位適當(dāng)補貼，且不與土地出讓金繳納數(shù)額掛鉤，有利于掌握土地出讓金管理的主動權(quán)，進一步加強土地出讓金管理。

二00九年九月

第五篇：土地出讓金管理中的問題與建議

土地出讓金管理中的問題與建議

近幾年，隨著國有土地出讓政策的改革完善和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府土地出讓金收入快速增長，并已成為大部分地區(qū)土地開發(fā)和城市建設(shè)的主要財力來源。但我們在審計調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，由于有關(guān)規(guī)定不完善和一些地方不重視土地出讓金財政財務(wù)管理等原因，目前存在不將土地出讓金全額納入財政預(yù)決算管理，不能按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益，并隨意確定土地凈收益等問題。目前，規(guī)范土地出讓金財政財務(wù)管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現(xiàn)實問題。

一、土地出讓金財政財務(wù)管理中存在的問題

１．土地出讓金不能全額納入財政預(yù)決算管理，缺乏監(jiān)督。目前，土地出讓金財政財務(wù)管理方面的指導(dǎo)性文件是財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），辦法規(guī)定：“本季度的土地凈收益，全數(shù)上繳金庫，各省、自治區(qū)、直轄市和各計劃單列市財政部門應(yīng)向財政部報送土地出讓金收支季度報表和預(yù)、決算?！币恍┑胤絻H關(guān)注一般預(yù)算收支、基金預(yù)算收支和預(yù)算外收支的預(yù)決算管理，而按照辦法要求能真正實現(xiàn)財政預(yù)決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺

乏財政預(yù)決算的監(jiān)督管理。同時，我們在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大部分地區(qū)都不重視全口徑土地出讓金收支報表和單獨的預(yù)決算管理，有的地區(qū)根本不編制土地出讓金收支報表和預(yù)、決算。

２．地方國土部門不能按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。辦法規(guī)定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用的凈額，地方國土部門應(yīng)按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用，并確定應(yīng)繳入金庫的土地凈收益。由于存在整體拆遷、滾動開發(fā)、開發(fā)區(qū)新建整體市政大配套設(shè)施等問題，單塊出讓地塊的費用歸集比較困難，而辦法也沒有對此作出詳細規(guī)定，客觀上導(dǎo)致地方國土部門不能及時正確地核算土地出讓費用和收益。同時，地方政府主要關(guān)心作為本級非常規(guī)性財政收入的土地出讓金的總收入，普遍不重視其規(guī)范化核算，最終使地方國土部門主觀上漠視土地出讓金的規(guī)范化核算，不能按季清算土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。

３．地方政府隨意確定土地凈收益，人為調(diào)整土地凈收益的入庫數(shù)。土地出讓金的非規(guī)范化核算必然導(dǎo)致隨意確定繳入金庫的土地凈收益，而且一些地方政府出于不同目的，會故意調(diào)整土地凈收益的入庫數(shù)，主要有以下兩種情況：一是為了完成地方財政收入增長目標(biāo)，調(diào)增土地凈收益的入庫數(shù)。二是為了減少體制上劃，調(diào)減土地凈收益的入庫數(shù)。

這種人為蓄意調(diào)整行為，使僅有的納入財政預(yù)決算管理的土地凈收益也喪失了真實性。

二、加強土地出讓金財政財務(wù)管理的建議

隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步快速發(fā)展，地方政府的土地出讓金收入在最近幾年將保持一定的總量規(guī)模，仍將成為地方政府城市建設(shè)的主要財力來源，有關(guān)部門應(yīng)完善法規(guī)，密切關(guān)注該項財力的使用及效益情況，地方政府也應(yīng)進一步加強對該項收入的財政財務(wù)管理，結(jié)束這種缺乏預(yù)決算管理、財政體外循環(huán)、隨意調(diào)節(jié)地方財政收入的現(xiàn)象。

１．取消專戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入地方本級國庫。土地出讓金全額繳入地方本級金庫，能使地方政府充分重視土地出讓金的預(yù)決算管理，并最終實現(xiàn)土地出讓金的全額預(yù)決算管理。同時，地方政府也就不能利用土地出讓金核算的不規(guī)范，通過調(diào)整土地凈收益的入庫數(shù)，調(diào)節(jié)地方財政收入了。

２．中央應(yīng)以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出讓金，專項用于欠發(fā)達地區(qū)的城市建設(shè)。隨著我國城市化進程的加速，發(fā)達地區(qū)由于自身財力充裕，加上土地單價較高，土地出讓金收入豐碩，城市化進程順利，并走上了良性循環(huán)的道路，而欠發(fā)達地區(qū)本身財力捉襟見肘，為了城市化進程，地方政府通過設(shè)立各類投資公司，負債經(jīng)營，但又

不能實現(xiàn)足夠的土地出讓金收入，財政狀況極其窘迫。土地出讓金雖作為地方政府本級非常規(guī)性財政收入，具有從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和購房者身上獲取，并用于當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)，服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用竦男再|(zhì)，但中央政府必須考慮各地區(qū)城市建設(shè)的平衡性，支持欠發(fā)達地區(qū)的城市建設(shè)。同時，通過集中部分土地出讓金，中央有關(guān)部門也可以加強對土地出讓金征收、入庫和使用的管理。

３．地方財政部門應(yīng)負責(zé)全額土地出讓金收支的預(yù)、決算編制，地方國土部門不再對單塊出讓地塊實施完全費用核算。在地方國土部門向財政部門報送土地出讓和開發(fā)計劃的基礎(chǔ)上，地方財政部門負責(zé)編制土地出讓金收入、土地開發(fā)和市政建設(shè)預(yù)算，除上繳中央部分外，剩余土地出讓金專項用于土地開發(fā)和市政建設(shè)。由于土地開發(fā)和城市建設(shè)沒有明晰的界限，土地出讓費用和收益核算比較復(fù)雜，在土地出讓金收支全額納入財政預(yù)決算管理的情況下，可以考慮不對單塊出讓地塊實施完全費用核算，而對土地出讓金收支實行總額決算管理。