第一篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的定義及主要形式(精)

試論當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資

內(nèi)容提要：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要有四種形式，即表外處理、表內(nèi)處理、抵押貸款證券化、房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化。目前國(guó)內(nèi)大多使用的是表內(nèi)處理方式。我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化剛剛起步，有很多問(wèn)題需要解決，但實(shí)行資產(chǎn)證券化這種融資方式是不可阻擋的趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化 金融機(jī)構(gòu)

日前，由于國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資商的資金來(lái)源大量緊縮，引起房地產(chǎn)界軒然大波。各相關(guān)人士紛紛發(fā)表觀點(diǎn)，探討房地產(chǎn)融資新渠道。在各種渠道當(dāng)中，一個(gè)在國(guó)外已經(jīng)成熟的方法受到人們的密切關(guān)注，那就是房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的定義及主要形式

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是指從事房地產(chǎn)的企業(yè)以及其他金融機(jī)構(gòu)將其所擁有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成股票、股份或債券，發(fā)行到證券市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易，使房地產(chǎn)資本的運(yùn)轉(zhuǎn)社會(huì)化。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最早是在60年代的美國(guó)興起于住房抵押證券，并在80年代廣泛擴(kuò)大到其他行業(yè)。和其他行業(yè)的資產(chǎn)證券化相同，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來(lái)收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過(guò)程。房地產(chǎn)證券化的發(fā)展需依托完備而發(fā)達(dá)的社會(huì)資本市場(chǎng)，將房地產(chǎn)資產(chǎn)社會(huì)化。在金融界，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的形式有很多種，歸納起來(lái)目前業(yè)內(nèi)主要有以下四類：

1、表外處理——以銷售實(shí)現(xiàn)的證券化

房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給SPV（專業(yè)操作資產(chǎn)證券化的中介機(jī)構(gòu)）。該資產(chǎn)經(jīng)出售后與原公司（發(fā)起人）的債務(wù)隔離。SPV通過(guò)中介使該資產(chǎn)信用提高（資產(chǎn)收益保證擔(dān)保、保險(xiǎn)、發(fā)起人連帶償付責(zé)任等）。由投資銀行進(jìn)行證券化設(shè)計(jì)，向投資人發(fā)行ABS（信貸資產(chǎn)證券化）收回現(xiàn)金用于向發(fā)起人購(gòu)買資產(chǎn)。

2、表內(nèi)處理——以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的證券化

房地產(chǎn)公司將自己名下的資產(chǎn)收益出售給SPV，向投資人發(fā)行ABS融資。由于該資產(chǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售，房地產(chǎn)公司是以該資產(chǎn)為證券償付的抵押擔(dān)保，該資產(chǎn)還在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上。

3、抵押貸款證券化

由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合，出售給SPV，并通過(guò)投資銀行發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過(guò)程。它使銀行的長(zhǎng)期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉(zhuǎn)，降低了遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

4、房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化

指租賃公司將不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的收益權(quán)通過(guò)債務(wù)融離出售給SPV并發(fā)行ABS融資的過(guò)程。

鑒于存在多種資產(chǎn)證券化形式，各金融機(jī)構(gòu)所采用的方法不盡然相同。但大多數(shù)機(jī)構(gòu)偏向于使用第二種處理方式,即表內(nèi)處理方式。如，搜房網(wǎng)上有報(bào)道稱“已被央行通過(guò)的中國(guó)建設(shè)銀行最終修訂的方案只是一種抵押債券的概念，即表內(nèi)融資方式，盡管如此，信貸資產(chǎn)證券化總算是走出了第一步。而此前個(gè)人住房貸款證券化問(wèn)題一拖再拖，也正是由于央行希望商業(yè)銀行通過(guò)表外融資的方式出售資產(chǎn)，而各大商業(yè)銀行的方案，則無(wú)一例外地要求表內(nèi)融資?！?。我認(rèn)為，表內(nèi)融資的證券化資產(chǎn)只是用于抵押，并不是真正意義上的出售，而這種融資形式可以降低自身不良資產(chǎn)的比率，所以各大商業(yè)銀行才會(huì)不約而同的選擇表內(nèi)融資。

二、當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

1、現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，伴隨的房地產(chǎn)金融業(yè)也隨之運(yùn)轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)所需資金之大，所承受的風(fēng)險(xiǎn)之高，使得信貸金融機(jī)構(gòu)在貸款時(shí)不得不小心謹(jǐn)慎。國(guó)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)表明,資產(chǎn)證券化能極大地促進(jìn)銀行業(yè)、證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。為了分解金融機(jī)構(gòu)應(yīng)用傳統(tǒng)的貸款償還制所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)證券化這一國(guó)際流行的金融創(chuàng)新融資方式開始受到國(guó)內(nèi)業(yè)界人士愈來(lái)愈強(qiáng)烈的關(guān)注。他們?cè)趯?shí)際操作過(guò)程中運(yùn)用這種先進(jìn)的方式。有報(bào)記載，我國(guó)從20世紀(jì)90年代初已經(jīng)有過(guò)初步探索。代表性的項(xiàng)目有1992年三亞地產(chǎn)證券化、1996年廣深珠高速公路證券化等基礎(chǔ)設(shè)施證券化，1997年中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸公司（COSCO）北美航運(yùn)應(yīng)收款支撐票據(jù)、2000年中國(guó)國(guó)際海運(yùn)集裝箱集團(tuán)8000萬(wàn)美元應(yīng)收賬款證券化等。最近二年，在2003年華融資產(chǎn)管理公司還對(duì)不良資產(chǎn)證券化進(jìn)行了探

索。2004年，中國(guó)工商銀行對(duì)寧波分行賬面價(jià)值26億元的不良資產(chǎn)進(jìn)行了證券化，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在證券化方面已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?，F(xiàn)在越來(lái)越多的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)按耐不住，想試著將這方式運(yùn)作起來(lái)，以解決始終不能解決的各方面的問(wèn)題。

例如，有報(bào)道稱，建行將拿出50億元住房抵押貸款打包成資產(chǎn)池，發(fā)行資產(chǎn)支持證券。證券期限為15年，在銀行間債券市場(chǎng)招標(biāo)發(fā)行或以簿記建檔，即一對(duì)一協(xié)商定價(jià)的方式發(fā)行。至于建行將定出怎樣的證券市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，從銀行間市場(chǎng)發(fā)行交易的各類債券看，建行房貸支持證券的風(fēng)險(xiǎn)肯定要高于同期限的國(guó)債、政策性銀行金融債，甚至還要高于中行和建行已發(fā)的次級(jí)債。因此，要想吸引投資者，建行房貸支持證券未來(lái)的定價(jià)即利率水平，應(yīng)高于上述債券。

以4月11日市場(chǎng)情況為例，15年期國(guó)債經(jīng)收益率曲線計(jì)算出的利率水平為4.3%左右；國(guó)開行等政策性銀行最近發(fā)行的幾期15年期金融債利率在4.6%左右；而中行今年初發(fā)行的10年期次級(jí)債利率為4.83%，15年期已達(dá)5.18%。據(jù)此分析，建行房貸支持證券的利率水平至少應(yīng)達(dá)到5%左右才足以吸引投資者。但利率水平又不能過(guò)高。即使在央行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，各銀行執(zhí)行的5年期以上個(gè)人住房貸款利率一般為5.51%左右。也就是說(shuō)，如果建行房貸支持證券的利率一旦高于5.51%，對(duì)建行而言，這將是一筆蝕本的買賣。所以，5%—5.5%，就成了建行房貸支持證券最有可能的定價(jià)區(qū)間。

這是一次大膽的嘗試，一旦獲得成功，其象征意義將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)質(zhì)意義，它將表明資產(chǎn)證券化在我國(guó)實(shí)行的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

2、我國(guó)資產(chǎn)證券化實(shí)行已經(jīng)勢(shì)在必行

金融信貸業(yè)的各種現(xiàn)象，各種形跡表明目前我國(guó)已經(jīng)基本具備開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的條件。

其一，各大金融機(jī)構(gòu)十分渴望增加這種操作方式，他們有開展證券化業(yè)務(wù)的強(qiáng)烈內(nèi)在需求，他們的需求是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)生成的直接動(dòng)力和支持。出于提高資產(chǎn)流動(dòng)性、降低貸款風(fēng)險(xiǎn)和提高資本充足比率等方面的需要，國(guó)有商業(yè)銀行和國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)開展信貸資產(chǎn)證券化態(tài)度非常積極，金融理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)資產(chǎn)證券化也進(jìn)行了深入的理論探索。

其二，我國(guó)擁有異常豐富的信貸資產(chǎn)，可供用來(lái)實(shí)施證券化。資料顯示，國(guó)家開發(fā)銀行擁有相當(dāng)規(guī)模的中長(zhǎng)期貸款，貸款質(zhì)量較好；四家國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款金額都很大，不良率也較低。這些資產(chǎn)大部分達(dá)到了合格資產(chǎn)的質(zhì)量和規(guī)模要求。

其三，我國(guó)金融監(jiān)管力度正在不斷加大，中介機(jī)構(gòu)的組織性和信譽(yù)度不斷提高，法律制度不斷健全完善，房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力迅速壯大，信貸市場(chǎng)誠(chéng)實(shí)守信的風(fēng)氣日益濃厚，這些都是我國(guó)資產(chǎn)實(shí)行證券化的厚實(shí)基礎(chǔ)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的未來(lái)

1、現(xiàn)今資產(chǎn)證券化面臨的問(wèn)題

我國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額的不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。這是目前擋在證券化前的一個(gè)大的障礙，雖然我國(guó)具有一定規(guī)模的抵押信貸市場(chǎng)體系、相對(duì)高效率的證券市場(chǎng)體系，但房地產(chǎn)其運(yùn)行的資金數(shù)額較大，一旦壞賬，將會(huì)導(dǎo)致證券市場(chǎng)不良的后果。最令人擔(dān)心的是銀行所拿出的用于進(jìn)行資產(chǎn)證券化的資金，如果銀行只拿出那一部份壞的資產(chǎn)來(lái)發(fā)行進(jìn)入證券市場(chǎng)，那么這將對(duì)尚未發(fā)展多久的證券市場(chǎng)是一次不小的打擊。專家分析，國(guó)內(nèi)住房按揭貸款的凈收益率可達(dá)到3%左右，是銀行一塊十分優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，而證券化產(chǎn)品定價(jià)一直居高不下，而且目前國(guó)內(nèi)貸款利息已超過(guò)5%，還存在升息的壓力，再加上融資費(fèi)用、出納價(jià)格、稅收等等費(fèi)用，使得銀行在衡量了成本與收益后不愿意將房貸資產(chǎn)拿出來(lái)進(jìn)行證券化。中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張柳新對(duì)此進(jìn)一步分析說(shuō)，證券化的住房抵押貸款要來(lái)自一手房，避免二手房，甚至爛尾樓進(jìn)入。所以，專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)證券化資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估，監(jiān)管部門也要對(duì)此應(yīng)有更多的關(guān)注。

我國(guó)尚缺乏健全的法律保障和個(gè)人信用制度。我國(guó)目前在相關(guān)法律條文如《證券法》 等上仍沒(méi)有做出具體的規(guī)定和描述，個(gè)人信用制度的建設(shè)也有待于提高。

2、房地產(chǎn)面臨的是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)？

面對(duì)以上諸多問(wèn)題和困難，發(fā)展迅猛的中國(guó)房地產(chǎn)能平穩(wěn)度過(guò)這種對(duì)新模式的適應(yīng)么？在分析清楚問(wèn)題的基礎(chǔ)上，研究出解決問(wèn)題的可行辦法。我們要借鑒國(guó)外豐富的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)特有國(guó)情，將問(wèn)題困難個(gè)個(gè)擊破。

首先，對(duì)于以金融信貸為工作主體的相關(guān)機(jī)構(gòu)，在參與實(shí)行證券化時(shí)遵從市場(chǎng)，誠(chéng)實(shí)守信，努力發(fā)展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

其次，法律方面，政府應(yīng)該從立法、稅收等方面給予大力支持。依照實(shí)際需求制定相關(guān)法律政策，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展情況，分階段、逐步地改善資產(chǎn)證券化的法律、制度環(huán)境，提高政策明朗度，降低資產(chǎn)證券化的不確定性和交易成本，推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，在我國(guó)推廣目前還面臨營(yíng)業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)政策改革問(wèn)題；以及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶制度等管理制度的配套法律，如果沒(méi)有相關(guān)立法保障，將大大增加交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)證券化無(wú)法推行。例如，可以通過(guò)人民銀行制定的《資產(chǎn)證券化管理辦法》來(lái)解決有關(guān)債權(quán)通知、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)證券化公司的設(shè)立等問(wèn)題，可以通過(guò)證監(jiān)會(huì)制定的《資產(chǎn)支撐證券發(fā)行與交易辦法》來(lái)解決有關(guān)發(fā)行與交易的問(wèn)題。通過(guò)這些辦法先進(jìn)行試點(diǎn)工作，待條件成熟后再制定更高層次的法律和法規(guī)，這樣可以盡快推動(dòng)資產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展。

最后，培養(yǎng)一批投資者且加緊規(guī)范中介市場(chǎng)的正常運(yùn)行秩序，擴(kuò)大投資基金、保險(xiǎn)基金、商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司、證券公司等機(jī)構(gòu)投資者的投資范圍，使其成為資產(chǎn)支持證券市場(chǎng)的投資主體。加快發(fā)展擔(dān)保市場(chǎng)，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作及其市場(chǎng)行為，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的監(jiān)督。

在這條證券化的路上必將充滿困難與障礙，需要金融業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行不斷探索，克服面臨的困難，將這一先進(jìn)的融資方式成功運(yùn)用到中國(guó)房地產(chǎn)乃至其他各個(gè)行業(yè)。

第二篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化全解析

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化全解析

資產(chǎn)證券化獨(dú)樹一幟地降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)功能與資金需求量大，與重資產(chǎn)情形普遍的房地產(chǎn)行業(yè)有著天然的結(jié)合優(yōu)勢(shì)。隨著中國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，除了傳統(tǒng)的CMBS/RMBS/REITs等交易外，包括“購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化”、“物業(yè)管理收入資產(chǎn)證券化”等創(chuàng)新資產(chǎn)證券化交易也在蓬勃興起。第一部分：要點(diǎn)梳理

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資本架構(gòu)選擇

權(quán)益型REITs的交易結(jié)構(gòu)

1.為什么用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金?

對(duì)賣方而言

可能是售價(jià)最大化的一種方式(更廣泛的投資者來(lái)源)可能比私人銷售, 或者其它上市形式更有吸引力 ? 對(duì)投資者而言

復(fù)制直接投資不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益(通常意味著稅項(xiàng)直接穿透至投資者進(jìn)行計(jì)算)投資具有流動(dòng)性

可能允許投資者接觸到多元化的投資組合(以此降低風(fēng)險(xiǎn))? ? 推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展

基金使得大規(guī)?！百Y本池”的形成, 從而進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的需求 2.以S-REITs為例(1)S－REITs 整體架構(gòu)

(2)境內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)控制權(quán)的跨境轉(zhuǎn)移的方式

3.REITs ? 房地產(chǎn)信托投資基金REITs(Real Estate Investment Trust)通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金, 由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理, 主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn), 在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以?

?

?

? 派息的方式分配給投資人, 從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益;

REITs通常采取公司制或者契約制(基金或信托)的形式, 通過(guò)證券化的形式, 將流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的REITs份額, 提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力, 提高了資金利用效率。

權(quán)益型REITs(Equity REITs)：擁有并經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn), 并提供物業(yè)管理服務(wù), 主要收入來(lái)源為出租房地產(chǎn)獲得的租金, 是REIT的主導(dǎo)類型;

抵押型REITs(Mortgage REITs)：直接向房地產(chǎn)所有者或開發(fā)商提供抵押信貸, 或者通過(guò)購(gòu)買抵押貸款支持證券間接提供融資, 其主要收入來(lái)源為貸款利息, 因此抵押型REIT資產(chǎn)組合的價(jià)值受利率影響比較大;

混合型REITs(Hybrid REITs)：既擁有并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn), 又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金, 是上述兩種類型的混合。

4.REITs的上市要求

(注：在分紅時(shí), 托管基金的凈收入是在單位信托證券持有者的名下被征稅的, 而不是在托管基金的名下被征稅。)香港

? 第一家以人民幣計(jì)價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(惠賢產(chǎn)業(yè)信托)在在香港上市 新加坡

? ? ? 作為亞洲不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的樞紐 23家不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

3家合式證券信托基金(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金, 與不動(dòng)產(chǎn)信托基金的組合)

4家不動(dòng)產(chǎn)信托基金 澳大利亞 ? 歷史悠久的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng) ? 全球第二大不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng) ?

證券化交易結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇

證券化交易法律問(wèn)題

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

? ? ? ?

? ? ? ? 1.資產(chǎn)歸集

實(shí)際特定原始權(quán)益人與歸集原始權(quán)益人;權(quán)利轉(zhuǎn)讓與權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓;價(jià)款支付與所有權(quán)保留;以及 通知與權(quán)利完善。2.循環(huán)購(gòu)買

基礎(chǔ)資產(chǎn)的期限與贖回;循環(huán)購(gòu)買的范圍與標(biāo)準(zhǔn);

設(shè)定循環(huán)期與購(gòu)買終止事件, 以及

循環(huán)購(gòu)買與相關(guān)分配的協(xié)調(diào)(留存金額不低于累積贖回金額減去累計(jì)循環(huán)購(gòu)買金額)。3.利率調(diào)整

上調(diào)和下調(diào)的基點(diǎn)范圍(一般為下浮200基點(diǎn)至上浮100基點(diǎn)區(qū)間內(nèi));

調(diào)整期間(一般為第3年和第5年);以及

取得差額支付承諾人、擔(dān)保人和次級(jí)投資人的書面同意。4.回售贖回

回售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)(一般在第3年和第5年);? ? ?

? ? ? ? 首次回售行權(quán)的先決條件(一般為利率調(diào)整);

贖回的時(shí)間節(jié)點(diǎn)(一般在第3年和第5年);以及

首次贖回行權(quán)的先決條件與第二次贖回行權(quán)的觸發(fā)條件(本金規(guī)模降低到一定比例, 一般為50%)。5.信用增級(jí)

差額支付承諾;境內(nèi)擔(dān)保;境外擔(dān)保;

維好承諾;以及 流動(dòng)性支持。第二部分：實(shí)例分析 ? ? ? ? ?

購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析

1.交易步驟

專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立: 認(rèn)購(gòu)人與管理人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議將認(rèn)購(gòu)資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托管理人管理, 管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，認(rèn)購(gòu)人取得資產(chǎn)支持證券, 成為資產(chǎn)支持證券持有人。

基礎(chǔ)資產(chǎn)認(rèn)購(gòu): 管理人以認(rèn)購(gòu)資金向原始權(quán)益人購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)即指基礎(chǔ)資產(chǎn)清單所列的由原始權(quán)益人在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日、循環(huán)購(gòu)買日轉(zhuǎn)讓給管理人的、原始權(quán)益人依據(jù)購(gòu)房合同自基準(zhǔn)日起對(duì)購(gòu)房人享有的要求其支付購(gòu)房款償還所對(duì)應(yīng)的債權(quán)和其他權(quán)利;

基礎(chǔ)資產(chǎn)管理: 管理人委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu), 對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行管理, 包括但不限于現(xiàn)金流回款的資金管理、現(xiàn)金流回款情況的查詢和報(bào)告、購(gòu)房合同的管理、資料保管等;

基礎(chǔ)資產(chǎn)收益分配: 資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在每個(gè)應(yīng)收賬款歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶, 并將該現(xiàn)金流回款與原始權(quán)益人的自有財(cái)產(chǎn)、原始權(quán)益人持有或管理的其他財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬;

增信措施: 維好承諾人出具《維好承諾函》，承諾其在知曉原始權(quán)益人于承諾期間內(nèi)任何時(shí)候確定其流動(dòng)資產(chǎn)將不足以如期履行其在任何專項(xiàng)計(jì)劃文件項(xiàng)下的支付義務(wù)后, 以一切適當(dāng)方式為其提供足夠資金如期履行其在專項(xiàng)計(jì)劃文件項(xiàng)下的有關(guān)支付義務(wù)。2.按揭定性問(wèn)題

? ? ?

? ?

? ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)定性為債權(quán)

債務(wù)人定位為購(gòu)房人而非按揭銀行 按揭無(wú)法落實(shí)的回購(gòu) 3.開發(fā)貸銀行監(jiān)管問(wèn)題

債權(quán)的歸屬

監(jiān)管安排的相對(duì)性 4.公司資質(zhì)

開發(fā)公司和項(xiàng)目本身的相關(guān)資質(zhì)

進(jìn)行銷售所需的相關(guān)證照(如預(yù)售許可證)

5.合同性質(zhì)

雙務(wù)合同的履約 權(quán)利完善

6.基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例

基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部購(gòu)房合同適用法律為中國(guó)法律, 且在中國(guó)法律項(xiàng)下均合法有效, 并構(gòu)成相關(guān)購(gòu)房人在購(gòu)房合同項(xiàng)下合法、有效和有約束力的義務(wù), 原始權(quán)益人(無(wú)論其自身作為購(gòu)房合同一方或通過(guò)《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓合同》受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向購(gòu)房人主張權(quán)利;

截止至基準(zhǔn)日, 項(xiàng)目公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的任一份購(gòu)房合同項(xiàng)下應(yīng)盡義務(wù);? ?

?

?

購(gòu)房合同中的購(gòu)房人系依據(jù)中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織, 且未發(fā)生申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;? 原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn), 且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán);

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓, 且無(wú)需取得委托人或其他第三方的同意;? ? 購(gòu)房人在購(gòu)房合同項(xiàng)下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利(為避免歧義, 前述扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利不包括購(gòu)房人享有因房屋實(shí)際面積誤差而享有對(duì)實(shí)際購(gòu)房款扣減的權(quán)利);以及 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序。

物業(yè)費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析

1.交易步驟 ? 原始權(quán)益人受讓基礎(chǔ)資產(chǎn): 原始權(quán)益人與物業(yè)服務(wù)提供方簽署《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓各物業(yè)服務(wù)提供方特定期間內(nèi)依據(jù)物業(yè)合同對(duì)業(yè)主或開發(fā)商所享有的物業(yè)費(fèi)債權(quán)與前述債權(quán)相關(guān)的其他附屬權(quán)利(如有);

? 專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立: 認(rèn)購(gòu)人與管理人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，將認(rèn)購(gòu)資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托管理人管理, 管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，認(rèn)購(gòu)人取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人;

專項(xiàng)計(jì)劃認(rèn)購(gòu)基礎(chǔ)資產(chǎn): 管理人以資產(chǎn)支持證券持有人交付的認(rèn)購(gòu)資金向原始權(quán)益人購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn);

? 物業(yè)收益歸集與分配: 專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間內(nèi)每個(gè)物業(yè)費(fèi)歸集日，各物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)將相當(dāng)于必備金額的基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流歸集至資金歸集賬戶，由資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)將資金劃付給專項(xiàng)計(jì)劃托管賬戶;

? 不合格資產(chǎn)贖回與循環(huán)購(gòu)買: 原始權(quán)益人對(duì)不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)予以贖回的情形下，原始權(quán)益人向管理人持續(xù)提供符合合格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，由管理? 人以專項(xiàng)計(jì)劃賬戶項(xiàng)下資金作為對(duì)價(jià)于循環(huán)購(gòu)買日持續(xù)買入符合合格標(biāo)準(zhǔn)的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

2.公司資質(zhì)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)劃分為三級(jí)資質(zhì), 不同資質(zhì)要求對(duì)應(yīng)不同物業(yè)管理項(xiàng)目范圍。3.合同性質(zhì)

作為雙務(wù)合同, 需要考慮物業(yè)公司的履約情況, 并結(jié)合合格標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定與回購(gòu)設(shè)定進(jìn)行綜合優(yōu)化。4.合同期限

物業(yè)合同期限一般無(wú)法覆蓋計(jì)劃的期限, 故需要通過(guò)正確界定基礎(chǔ)資產(chǎn)性質(zhì)和設(shè)計(jì)循環(huán)購(gòu)買機(jī)制進(jìn)行解決。5.特殊類型的合同

前物業(yè)管理合同/業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同/案場(chǎng)物業(yè)管理合同 6.收費(fèi)類型

包干制 vs.酬金制

7.基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部物業(yè)合同適用法律為中國(guó)法律, 且在中國(guó)法律項(xiàng)下均合法有效, 并構(gòu)成相關(guān)物業(yè)合同委托人在物業(yè)合同項(xiàng)下合法、有效和有約束力的義務(wù), 原始權(quán)益人(通過(guò)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向物業(yè)合同委托人主張權(quán)利;

? 物業(yè)合同提供方已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的任一份物業(yè)合同項(xiàng)下應(yīng)盡義務(wù);

? 同一物業(yè)合同項(xiàng)下物業(yè)合同付款義務(wù)人自初始基準(zhǔn)日之后應(yīng)支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、停車管理服務(wù)費(fèi)用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項(xiàng)下其他應(yīng)由物業(yè)合同付款義務(wù)人支付的款項(xiàng)須全部計(jì)入資產(chǎn)池(為避免疑義, 物業(yè)合同付款義務(wù)人初始基準(zhǔn)日以前應(yīng)付未付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、停車管理服務(wù)費(fèi)用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項(xiàng)下其他應(yīng)由物業(yè)合同付款義務(wù)人支付的款項(xiàng)但在初始基準(zhǔn)日之后完成支付的, 不屬于基礎(chǔ)資產(chǎn)。);

? 物業(yè)合同委托人系依據(jù)中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織, 且未發(fā)生申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;

? 原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn), 且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán);

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓, 且無(wú)需取得物業(yè)合同委托人或其他第三方的同意;

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的任一份物業(yè)合同項(xiàng)下的到期物業(yè)費(fèi)最新一年的繳費(fèi)率均已到達(dá)【X】%;? 在物業(yè)合同項(xiàng)下付款義務(wù)人在物業(yè)合同項(xiàng)下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利;

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及未決的訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序。

類REITs資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析

1.交易步驟

資產(chǎn)重組：原始權(quán)益人設(shè)項(xiàng)目公司分別持有相關(guān)目標(biāo)資產(chǎn)。

專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃設(shè)立募集：認(rèn)購(gòu)人與計(jì)劃管理人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》, 將認(rèn)購(gòu)資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托計(jì)劃管理人管理, 計(jì)劃管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃, 認(rèn)購(gòu)人取得資產(chǎn)支持證券, 成為資產(chǎn)支持證券持有人。

私募基金設(shè)立募集：基金管理人非公開募集資金設(shè)立非公募基金, 原始權(quán)益人向非公募基金出資, 認(rèn)繳非公募基金的全部基金份額。

股權(quán)收購(gòu)和委托貸款：私募基金設(shè)立后, 基金管理人收購(gòu)原始權(quán)益人持有項(xiàng)目公司的100%股權(quán), 同時(shí)給項(xiàng)目發(fā)放委托貸款(包括優(yōu)先債和次級(jí)債), 且將持有的優(yōu)先債的利息收益權(quán)通過(guò)實(shí)物分配方式轉(zhuǎn)讓至原始權(quán)益人。私募基金份額及債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓：計(jì)劃管理人根據(jù)專項(xiàng)計(jì)劃文件的約定, 以自己的名義, 代表專項(xiàng)計(jì)劃的利益, 與原始權(quán)益人簽訂債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議, 受讓原始權(quán)益人所擁有的債權(quán)收益權(quán)以及私募投資基金份額。2.項(xiàng)目重組

項(xiàng)目公司分立

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的償還 契約式基金引入 資本弱化的股債結(jié)構(gòu) SPV的設(shè)立

吸收合并(正向/反向)登記操作 ? ? ? ? ? ? ?

3.項(xiàng)目控制 ? 物業(yè)抵押 ? 主租賃安排

? LTV/DSCR

類CMBS資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析

1.交易步驟

資金信托設(shè)立： 委托人將貨幣資金委托設(shè)立資金信托, 從而持有信托受益權(quán);

發(fā)放信托貸款：資金信托向項(xiàng)目公司發(fā)放信托貸款;設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃計(jì)劃：計(jì)劃管理人設(shè)立信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，募集資金以認(rèn)購(gòu)委托人持有的信托受益權(quán);

信托收益分配至專項(xiàng)計(jì)劃：專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間, 資金信托在每月收到項(xiàng)目公司支付的貸款本息后，將當(dāng)月收到的信托貸款本息扣除當(dāng)期必要的費(fèi)用后全部分配給信托受益人，也即專項(xiàng)計(jì)劃;

專項(xiàng)計(jì)劃收益分配至資產(chǎn)支持證券持有人：計(jì)劃管理人向托管銀行發(fā)出分配指令, 托管銀行根據(jù)分配指令, 將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。在每個(gè)兌付日, 在支付完畢專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)納稅負(fù)、當(dāng)期管理費(fèi)、托管費(fèi)和其他專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用以及當(dāng)期優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券預(yù)期收益和本金后, 將剩余資金之50%支付給次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人。2.作為抵押品的商用物業(yè)

? ? ?

? ? ? ? ? 已完工的物業(yè)

能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流

具有良好的運(yùn)營(yíng)紀(jì)錄（合理的維護(hù)成本和穩(wěn)定的收入)3.商用物業(yè)抵押貸款

利息支付能為物業(yè)的租金收入所覆蓋

通過(guò)再融資到期一次還本

其他擔(dān)保措施, 如股權(quán)質(zhì)押、收租權(quán)力讓渡和現(xiàn)金流控制等

DSCR（債務(wù)覆蓋比率）保障

LTV（貸款與抵押物業(yè)價(jià)值比率）保障 4.嫁接信托的其他作用

構(gòu)建穩(wěn)定現(xiàn)金流符合清單要求 一定程度弱化基礎(chǔ)資產(chǎn)瑕疵 更好地構(gòu)建破產(chǎn)隔離 制造擔(dān)保受體 ? ? ? ?

跨境CMBS資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析

萬(wàn)達(dá)CMBS略

第三篇：資產(chǎn)證券化操作實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)知識(shí)

1、資產(chǎn)證券化的定義

資產(chǎn)證券化（AssetSecuritization），一般是指將原始權(quán)益人/發(fā)起人不易流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來(lái)收入構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為資本市場(chǎng)可銷售和流通的金融產(chǎn)品的過(guò)程，是一種以資產(chǎn)信用為支持的，重新包裝現(xiàn)金流的高級(jí)投資銀行技術(shù)（repackage the cash flow into the tradable securities），屬于以資產(chǎn)信用為支持的直接融資模式。破產(chǎn)隔離、有限追索是傳統(tǒng)資產(chǎn)證券化的主要法律目標(biāo)。

2、資產(chǎn)證券化的重要性

資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是“優(yōu)化金融資源配置、用好增量、盤活存量”的重要手段，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要作用，對(duì)資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)而言，是一種新的融資手段、一種資產(chǎn)管理的高級(jí)手段、一種風(fēng)險(xiǎn)管理的新工具。

3、中國(guó)資產(chǎn)證券化的操作模式概述

目前，中國(guó)資產(chǎn)證券化主要有如下四種操作模式：（1）銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行審批監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化；（2）證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化（資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）；（3）在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)的資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）；（4）保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃。

二、信貸資產(chǎn)證券化的操作模式

1、信貸資產(chǎn)證券化概述

信貸資產(chǎn)證券化是指在中國(guó)境內(nèi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。目前，發(fā)起機(jī)構(gòu)范圍已逐漸擴(kuò)展至商業(yè)銀行、政策性銀行、外資法人銀行、財(cái)務(wù)公司、城市信用社、農(nóng)村信用社、郵儲(chǔ)銀行、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司、汽車金融公司、金融租賃公司及銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的其他金融機(jī)構(gòu)。

2、信貸資產(chǎn)證券化備案制改革的監(jiān)管趨勢(shì)

我們了解到，監(jiān)管部門召開了關(guān)于“信貸資產(chǎn)證券化由審批制改為備案制”的會(huì)議，擬推行信貸資產(chǎn)證券化的備案制改革，即發(fā)起機(jī)構(gòu)在取得資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)資格后，在產(chǎn)品發(fā)行前采取逐筆備案制。我們相信這個(gè)制度的推出，將有利于信貸資產(chǎn)證券化的擴(kuò)大試點(diǎn)。

3、在銀行間債券市場(chǎng)實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化 信貸資產(chǎn)證券化的基本交易結(jié)構(gòu)圖如下：

4、在交易所市場(chǎng)實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化 2014年6月23日，平安銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的“平安銀行1號(hào)小額消費(fèi)貸款資產(chǎn)支持證券”在上海證券交易所上市發(fā)行，成為第一單在交易所發(fā)行的信貸資產(chǎn)支持證券，劉柏榮律師團(tuán)隊(duì)作為該項(xiàng)目法律顧問(wèn)提供了全程法律服務(wù)。在交易所市場(chǎng)實(shí)施信貸資產(chǎn)證券化，需特別關(guān)注法律依據(jù)、審批流程、登記托管等相關(guān)節(jié)點(diǎn)問(wèn)題。

5、抵/質(zhì)押資產(chǎn)入池的法律解決方案

長(zhǎng)期以來(lái)，由于辦理抵/質(zhì)押變更登記的操作性問(wèn)題，除個(gè)人住房抵押貸款證券化（RMBS）項(xiàng)目外，一般較少選擇抵/質(zhì)押擔(dān)保貸款入池。經(jīng)過(guò)對(duì)立法、司法方面的深入調(diào)研，認(rèn)為在主債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，即使不辦理抵/質(zhì)押權(quán)變更登記，抵/質(zhì)押權(quán)隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，同時(shí)提出在信貸資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中，可采取“權(quán)利完善事件發(fā)生”后再行辦理抵/質(zhì)押權(quán)變更/轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的方案，且以該方案操作的相關(guān)證券化項(xiàng)目已經(jīng)取得了相應(yīng)監(jiān)管部門的審批。這對(duì)于擴(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、保護(hù)投資者利益有很大推動(dòng)作用。

三、證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化的操作模式

1、證監(jiān)會(huì)關(guān)于資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的最新監(jiān)管趨勢(shì)

2014年2月份，根據(jù)國(guó)務(wù)院、證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，取消證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)及相應(yīng)的審批。近期，中國(guó)證監(jiān)會(huì)已制定《資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（征求意見稿）、《資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》（征求意見稿），正在特定范圍內(nèi)征求立法建議。據(jù)了解，根據(jù)征求意見稿的規(guī)定，證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化或?qū)⒂蓪徟聘臑閭浒钢?，并?shí)施負(fù)面清單管理。

2、證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化的基本交易結(jié)構(gòu)

據(jù)了解，相較于之前規(guī)定，前述征求意見稿對(duì)證券公司資產(chǎn)證券化的核心法律關(guān)系沒(méi)有實(shí)質(zhì)性調(diào)整。結(jié)合前期規(guī)定與項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，證券公司實(shí)施的資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)如下：

3、資產(chǎn)支持證券持有人與計(jì)劃管理人的法律關(guān)系

在證券公司資產(chǎn)證券化中，將資產(chǎn)支持證券持有人與計(jì)劃管理人（證券公司）之間認(rèn)定為《合同法》項(xiàng)下的委托代理法律關(guān)系，投資者按份共有專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)，不違反現(xiàn)有法律規(guī)定，但存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管的法律規(guī)定，尚不能將二者之間的法律關(guān)系直接認(rèn)定為信托法律關(guān)系?？蓪⒍咧g認(rèn)定為廣義的委托法律關(guān)系，在具體交易文件準(zhǔn)備中，按照信托制度進(jìn)行設(shè)計(jì)，不明確為《合同法》項(xiàng)下的委托代理關(guān)系，則可為與后續(xù)立法的銜接留下空間。

4、典型案例：中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃

2014年中信證券發(fā)起設(shè)立“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，將所募集資金通過(guò)非公募基金最終運(yùn)用于持有北京、深圳中信證券大廈（“物業(yè)”）的兩個(gè)項(xiàng)目公司，并以物業(yè)租金、處置收益等現(xiàn)金流作為資產(chǎn)支持證券償付支持，通過(guò)普通分配、處置分配、份額分配的方式向投資者分配投資收益。在將來(lái)監(jiān)管政策允許的情況下，該項(xiàng)目將轉(zhuǎn)為真正意義上的公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。

四、項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的操作模式

1、項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的最新監(jiān)管規(guī)則

2014年7月28日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部發(fā)布《項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃試點(diǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管口徑》(資金部函〔2014〕197號(hào))，對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃業(yè)務(wù)作了明確規(guī)定。業(yè)內(nèi)認(rèn)為項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃將成為保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的特殊目的載體。該監(jiān)管口徑對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的交易結(jié)構(gòu)、破產(chǎn)隔離機(jī)制、托管機(jī)制、現(xiàn)金流歸集、受益憑證的評(píng)級(jí)作了詳細(xì)規(guī)定，并明確基礎(chǔ)資產(chǎn)包括：信貸資產(chǎn)、金融租賃應(yīng)收款、每年獲得固定分配的收益且對(duì)本金回收和上述收益分配設(shè)置信用增級(jí)措施的股權(quán)資產(chǎn)。

2、項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的基本交易結(jié)構(gòu)圖

五、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）的操作模式

根據(jù)《銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)資產(chǎn)支持票據(jù)指引》，資產(chǎn)支持票據(jù)實(shí)行在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（“交易商協(xié)會(huì)”）注冊(cè)制發(fā)行。目前，已有15只資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）產(chǎn)品成功在交易商協(xié)會(huì)獲得注冊(cè)。ABN可分為抵/質(zhì)押型ABN、信托型ABN兩種類型。其中，抵/質(zhì)押型ABN中，基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人無(wú)法實(shí)現(xiàn)完全的破產(chǎn)隔離。

2012年10月，中倫與信托公司、會(huì)計(jì)、評(píng)級(jí)、銀行等金融機(jī)構(gòu)在北京共同舉行了“信托型ABN國(guó)際閉門研討會(huì)”，形成了信托型ABN的成熟方案并獲得交易商協(xié)會(huì)認(rèn)可。信托型ABN的核心是“一票兩權(quán)”，兩權(quán)是指“投資者因認(rèn)購(gòu)ABN而享有信托受益權(quán)、投資者對(duì)發(fā)行人的債權(quán)”，兩種權(quán)利價(jià)值具有可調(diào)整性。信托型ABN的最大優(yōu)勢(shì)在于能夠?qū)崿F(xiàn)A類信托受益權(quán)的破產(chǎn)隔離與有限追索、具有雙信用支持，能夠提高債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)從而降低企業(yè)的融資成本。

六、租賃資產(chǎn)、小貸資產(chǎn)證券化的操作模式

1、租賃資產(chǎn)證券化的操作模式探討

根據(jù)監(jiān)管體系的劃分，租賃資產(chǎn)分為商務(wù)部主管的租賃公司、銀監(jiān)會(huì)主管的金融租賃公司的租賃資產(chǎn)兩種類型，并可探討不同資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)模式。

商務(wù)部主管的租賃公司之租賃資產(chǎn)證券化，可探討以下兩種模式：（1）證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃模式；（2）在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)的資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）模式。

銀監(jiān)會(huì)主管的金融租賃公司之租賃資產(chǎn)證券化，可探討以下兩種模式：（1）銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的單SPT模式的租賃資產(chǎn)證券（參照信貸資產(chǎn)證券化的模式）；（2）保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃模式的租賃資產(chǎn)證券化。

2、小貸資產(chǎn)證券化的操作模式探討

目前，小貸公司主要受各地方政府金融辦的監(jiān)管，小貸公司的貸款債權(quán)不屬于銀監(jiān)會(huì)主管的信貸資產(chǎn)。小貸資產(chǎn)證券化可探討如下三類操作模式：

（1）通過(guò)證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃實(shí)施的小貸證券化；（2）通過(guò)在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)ABN實(shí)施的小貸證券化；（3）通過(guò)保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃實(shí)施的小貸證券化。

七、中國(guó)法律環(huán)境下循環(huán)購(gòu)買結(jié)構(gòu)的解決方案

循環(huán)購(gòu)買結(jié)構(gòu)是資產(chǎn)證券化較為復(fù)雜的交易設(shè)計(jì)，在中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則項(xiàng)下，資產(chǎn)證券化采用循環(huán)購(gòu)買結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)“出表”是一直以來(lái)的難題。2013年7月，中倫與高偉紳律師事務(wù)所聯(lián)合多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，召開了關(guān)于資產(chǎn)證券化監(jiān)管資本與循環(huán)購(gòu)買結(jié)構(gòu)下“出表”問(wèn)題的國(guó)際研討會(huì)，對(duì)英國(guó)信用卡證券化中的主信托結(jié)構(gòu)作了深入分析。目前，為實(shí)現(xiàn)與循環(huán)購(gòu)買結(jié)構(gòu)下資產(chǎn)“出表”的相同效果，提出信用卡證券化“一次審批、多次設(shè)信托、多次發(fā)行”交易結(jié)構(gòu)構(gòu)想，并通過(guò)SPT模式選擇在銀行間債券市場(chǎng)或交易所直接發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

八、資產(chǎn)證券化中的流動(dòng)性支持、信用増級(jí)的基本模式探討

流動(dòng)性支持、信用增級(jí)是資產(chǎn)證券化的重要難點(diǎn)，也是保障投資者利益的重要措施。流動(dòng)性支持的主要目的是解決基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流回收與資產(chǎn)支持證券本息償付暫時(shí)不匹配引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而信用增級(jí)是對(duì)資產(chǎn)證券化交易的信用保護(hù)，二者核心區(qū)別在于前者不對(duì)因資產(chǎn)池中產(chǎn)生的任何損失（如信用風(fēng)險(xiǎn)損失）導(dǎo)致的現(xiàn)金流短缺提供支持，后者優(yōu)先承擔(dān)或補(bǔ)償因資產(chǎn)池中產(chǎn)生的任何損失導(dǎo)致的現(xiàn)金流短缺。

1、資產(chǎn)證券化中的流動(dòng)性支持方案

目前，在資產(chǎn)證券化中可探討如下三種流動(dòng)性支持方案：（1）現(xiàn)金流截取方案；（2）發(fā)行特別資產(chǎn)支持證券方案；（3）第三方流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持的方案。

2、資產(chǎn)證券化中的信用增級(jí)方案

信用增級(jí)分為內(nèi)部信用増級(jí)、外部信用增級(jí)兩大類。其中，內(nèi)部信用増級(jí)主要包括：（1）超額抵押方案；（2）資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)方案；（3）現(xiàn)金抵押賬戶方案；（4）利差賬戶方案。

外部信用增級(jí)可探討基礎(chǔ)資產(chǎn)端、SPV端、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品端等不同交易環(huán)節(jié)項(xiàng)下的方案，即：（1）在基礎(chǔ)資產(chǎn)端可探討全額擔(dān)保、最高額擔(dān)保的信用増級(jí)方案；（2）在SPV端可探討風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)買賣、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋合約、差額支付承諾及其他風(fēng)險(xiǎn)保障安排；（3）在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品端可探討信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、特定情形下受讓資產(chǎn)支持證券等方案。

3、融資性擔(dān)保公司、信托公司為資產(chǎn)證券化提供流動(dòng)性支持、信用增級(jí)的探討 隨著信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)向城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行的拓展，對(duì)資產(chǎn)支持證券的發(fā)行與投資者權(quán)益保障而言，流動(dòng)性支持、信用增級(jí)愈加重要。同時(shí)，近年來(lái)融資性擔(dān)保公司發(fā)展迅速，探討融資性擔(dān)保公司參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)有重要的意義，相應(yīng)監(jiān)管部門與行業(yè)協(xié)會(huì)正在作積極推進(jìn)。另外，探討信托公司為資產(chǎn)證券化提供流動(dòng)性支持、信用增級(jí)的方案，對(duì)于豐富流動(dòng)性支持、信用增級(jí)措施富有啟發(fā)意義。

第四篇：資產(chǎn)證券化申報(bào)材料

篇一：(企業(yè))資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(專項(xiàng))申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn) 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn)

一、資產(chǎn)支持受益憑證（以下簡(jiǎn)稱受益憑證或憑證）募集申請(qǐng)書

（一）設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證的申請(qǐng)

（二）證券公司現(xiàn)有客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開展情況（業(yè)務(wù)規(guī)模、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)的合規(guī)性、存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)等）的說(shuō)明及對(duì)不規(guī)范業(yè)務(wù)（如有）的清理規(guī)范計(jì)劃

（三）擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)計(jì)劃或計(jì)劃）的基本情況

1、專項(xiàng)計(jì)劃的簡(jiǎn)要情況

2、原始權(quán)益人、管理人等關(guān)聯(lián)當(dāng)事人持有憑證的特別安排

3、計(jì)劃的創(chuàng)新介紹

（四）計(jì)劃管理人、托管人管理、托管擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已獲得內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)，并已取得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或自律組織的業(yè)務(wù)資格認(rèn)可的說(shuō)明（并提供有關(guān)批準(zhǔn)、授權(quán)或其他證明文件）

（五）受益憑證募集申請(qǐng)人承諾（申報(bào)材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，申報(bào)材料原件和復(fù)印件內(nèi)容一致）

（六）計(jì)劃主要當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)關(guān)系：管理人、原始權(quán)益人、擔(dān)保人、托管人、推廣人之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系及一年內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)

（七）計(jì)劃管理人關(guān)于專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃運(yùn)作中防范利益沖突和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說(shuō)明

1、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程

2、防范可能出現(xiàn)的利益沖突的制度和措施

3、合規(guī)檢查

4、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度

（八）附件一：托管機(jī)構(gòu)關(guān)于“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”托管運(yùn)作中利益沖突防范和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說(shuō)明

1、辦理專項(xiàng)資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)的內(nèi)部授權(quán)安排和業(yè)務(wù)分工

2、技術(shù)系統(tǒng)情況

3、計(jì)劃資產(chǎn)和賬戶管理制度

4、托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作流程和對(duì)管理人的監(jiān)督、復(fù)核程序

二、資產(chǎn)支持受益憑證募集說(shuō)明書

（一）重要提示

（二）釋義

（三）專項(xiàng)計(jì)劃簡(jiǎn)介

（四）專項(xiàng)計(jì)劃的參與

1、計(jì)劃的推廣期

2、推廣方式

3、參與原則

4、最低參與金額

5、投資者的基本要求

6、參與方式

7、參與手續(xù)

8、資金的接收、存放

9、計(jì)劃管理人參與計(jì)劃的特比安排

10、參與費(fèi)用

（五）專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)與計(jì)劃當(dāng)事人簡(jiǎn)介

1、交易結(jié)構(gòu)介紹

2、交易結(jié)構(gòu)圖

3、計(jì)劃各方當(dāng)事人簡(jiǎn)介（各當(dāng)事人均需指定專人負(fù)責(zé)，并提供聯(lián)系電話）。

（六）專項(xiàng)計(jì)劃資金托管

（七）基礎(chǔ)資產(chǎn)

1、原始權(quán)益人經(jīng)營(yíng)狀況（包括但不限于概況、近3年主要財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表摘要等）

2、基礎(chǔ)資產(chǎn)（基本情況、權(quán)利限制、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、壓力測(cè)試（如有）等）

3、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)安排（如供電安排、租賃安排等）

4、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)合同的主要條款

5、基礎(chǔ)資產(chǎn)的買賣（原始權(quán)益人的承諾、各方的權(quán)利義務(wù)等）

6、基礎(chǔ)資產(chǎn)的擔(dān)保（擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保責(zé)任、啟動(dòng)擔(dān)保的方式、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增資方式

（八）專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)管理

1、資產(chǎn)的構(gòu)成

2、資產(chǎn)的管理（包括但不限于現(xiàn)金流的收入劃轉(zhuǎn)、相應(yīng)的現(xiàn)金流程圖、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增級(jí)方式

3、資金的再投資

（九）專項(xiàng)計(jì)劃的費(fèi)用

（十）專項(xiàng)計(jì)劃資金的分配

1、現(xiàn)金流分配

2、現(xiàn)金流分配順序

3、賬戶管理：包括正?，F(xiàn)金流分配下的賬戶管理和啟動(dòng)擔(dān)保支持下的現(xiàn)金流賬戶管理

（十一）專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立、終止等事項(xiàng)

1、專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立

2、專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立失敗

3、專項(xiàng)計(jì)劃的展期

4、專項(xiàng)計(jì)劃的終止和清算

（十二）各期資產(chǎn)支持受益憑證概況（分期表述）

1、資產(chǎn)支持受益憑證名稱

2、計(jì)劃管理人

3、擔(dān)保機(jī)構(gòu)

4、規(guī)模

5、發(fā)行方式

6、面值

7、產(chǎn)品期限和預(yù)期收益率

8、預(yù)期支付額的賠付方式

9、投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)

10、重要時(shí)間：包括繳款截止日、計(jì)劃設(shè)立日、權(quán)益登記日、到期日、兌付日

11、信用級(jí)別

（十三）資產(chǎn)支持受益憑證的登記及轉(zhuǎn)讓

（十四）當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

（十五）資產(chǎn)支持受益憑證持有人大會(huì)（十六）法律及監(jiān)管環(huán)境概要

1、為委托理財(cái)概述

2、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)

3、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的主要法律關(guān)系

1、專項(xiàng)計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)因素

2、相應(yīng)的緩解措施

3、風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)（十八）稅務(wù)事項(xiàng)（十九）信息披露 1．定期信息披露

計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行信息披露：（1）資產(chǎn)管理報(bào)告（2）托管報(bào)告

（3）跟蹤信用評(píng)級(jí)報(bào)告（4）審計(jì)報(bào)告（5）收益分配報(bào)告（6）其他定期報(bào)告

2、臨時(shí)信息披露

計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，如果發(fā)生下列可能對(duì)計(jì)劃份額持有人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的事篇二：資產(chǎn)證券化申報(bào)材料審查要點(diǎn)

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn)

一、資產(chǎn)支持受益憑證（以下簡(jiǎn)稱受益憑證或憑證）募集申請(qǐng)書

（一）設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證的申請(qǐng)

（二）證券公司現(xiàn)有客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開展情況（業(yè)務(wù)規(guī)模、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)的合規(guī)性、存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)等）的說(shuō)明及對(duì)不規(guī)范業(yè)務(wù)（如有）的清理規(guī)范計(jì)劃

（三）擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)計(jì)劃或計(jì)劃）的基本情況

1、專項(xiàng)計(jì)劃的簡(jiǎn)要情況

2、原始權(quán)益人、管理人等關(guān)聯(lián)當(dāng)事人持有憑證的特別安排

3、計(jì)劃的創(chuàng)新介紹

（四）計(jì)劃管理人、托管人管理、托管擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已獲得內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)，并已取得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或自律組織的業(yè)務(wù)資格認(rèn)可的說(shuō)明（并提供有關(guān)批準(zhǔn)、授權(quán)或其他證明文件）

（五）受益憑證募集申請(qǐng)人承諾（申報(bào)材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，申報(bào)材料原件和復(fù)印件內(nèi)容一致）

（六）計(jì)劃主要當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)關(guān)系：管理人、原始權(quán)益人、擔(dān)保人、托管人、推廣人之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系及一年內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)

（七）計(jì)劃管理人關(guān)于專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃運(yùn)作中防范利益沖突和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說(shuō)明

1、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程

2、防范可能出現(xiàn)的利益沖突的制度和措施

3、合規(guī)檢查

4、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度

（八）附件一：托管機(jī)構(gòu)關(guān)于“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”托管運(yùn)作中利益沖突防范和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說(shuō)明

1、辦理專項(xiàng)資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)的內(nèi)部授權(quán)安排和業(yè)務(wù)分工

2、技術(shù)系統(tǒng)情況

3、計(jì)劃資產(chǎn)和賬戶管理制度

4、托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作流程和對(duì)管理人的監(jiān)督、復(fù)核程序

二、資產(chǎn)支持受益憑證募集說(shuō)明書

（一）重要提示

（二）釋義

（三）專項(xiàng)計(jì)劃簡(jiǎn)介

（四）專項(xiàng)計(jì)劃的參與

1、計(jì)劃的推廣期

2、推廣方式

3、參與原則

4、最低參與金額

5、投資者的基本要求

6、參與方式

7、參與手續(xù)

8、資金的接收、存放

9、計(jì)劃管理人參與計(jì)劃的特比安排

10、參與費(fèi)用

（五）專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)與計(jì)劃當(dāng)事人簡(jiǎn)介

1、交易結(jié)構(gòu)介紹

2、交易結(jié)構(gòu)圖

3、計(jì)劃各方當(dāng)事人簡(jiǎn)介（各當(dāng)事人均需指定專人負(fù)責(zé)，并提供聯(lián)系電話）。

（六）專項(xiàng)計(jì)劃資金托管

（七）基礎(chǔ)資產(chǎn)

1、原始權(quán)益人經(jīng)營(yíng)狀況（包括但不限于概況、近3年主要財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表摘要等）

2、基礎(chǔ)資產(chǎn)（基本情況、權(quán)利限制、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、壓力測(cè)試（如有）等）

3、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)安排（如供電安排、租賃安排等）

4、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)合同的主要條款

5、基礎(chǔ)資產(chǎn)的買賣（原始權(quán)益人的承諾、各方的權(quán)利義務(wù)等）

6、基礎(chǔ)資產(chǎn)的擔(dān)保（擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保責(zé)任、啟動(dòng)擔(dān)保的方式、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增資方式

（八）專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)管理

1、資產(chǎn)的構(gòu)成

2、資產(chǎn)的管理（包括但不限于現(xiàn)金流的收入劃轉(zhuǎn)、相應(yīng)的現(xiàn)金流程圖、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增級(jí)方式

3、資金的再投資

（九）專項(xiàng)計(jì)劃的費(fèi)用

（十）專項(xiàng)計(jì)劃資金的分配

1、現(xiàn)金流分配

2、現(xiàn)金流分配順序

3、賬戶管理：包括正?，F(xiàn)金流分配下的賬戶管理和啟動(dòng)擔(dān)保支持下的現(xiàn)金流賬戶管理

（十一）專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立、終止等事項(xiàng)

1、專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立

2、專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立失敗

3、專項(xiàng)計(jì)劃的展期

4、專項(xiàng)計(jì)劃的終止和清算

（十二）各期資產(chǎn)支持受益憑證概況（分期表述）

1、資產(chǎn)支持受益憑證名稱

2、計(jì)劃管理人

3、擔(dān)保機(jī)構(gòu)

4、規(guī)模

5、發(fā)行方式

6、面值

7、產(chǎn)品期限和預(yù)期收益率

8、預(yù)期支付額的賠付方式

9、投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)

10、重要時(shí)間：包括繳款截止日、計(jì)劃設(shè)立日、權(quán)益登記日、到期日、兌付日

11、信用級(jí)別

（十三）資產(chǎn)支持受益憑證的登記及轉(zhuǎn)讓

（十四）當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

（十五）資產(chǎn)支持受益憑證持有人大會(huì)（十六）法律及監(jiān)管環(huán)境概要

1、為委托理財(cái)概述

2、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)

3、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的主要法律關(guān)系（十七）風(fēng)險(xiǎn)揭示、控制與承擔(dān)

1、專項(xiàng)計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)因素

2、相應(yīng)的緩解措施

3、風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)（十八）稅務(wù)事項(xiàng)（十九）信息披露 1．定期信息披露

計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行信息披露：（1）資產(chǎn)管理報(bào)告（2）托管報(bào)告

（3）跟蹤信用評(píng)級(jí)報(bào)告（4）審計(jì)報(bào)告（5）收益分配報(bào)告（6）其他定期報(bào)告

2、臨時(shí)信息披露

計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，如果發(fā)生下列可能對(duì)計(jì)劃份額持有人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的事篇三：(企業(yè))資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(專項(xiàng))申報(bào)材料目

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn)

一、資產(chǎn)支持受益憑證（以下簡(jiǎn)稱受益憑證或憑證）募集申請(qǐng)書

（一）設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證是固定收益投資類品種，具體定義是指以特定的資產(chǎn)池（如信用貸款、企業(yè)應(yīng)收款、租賃收入等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類型）為支持發(fā)行證券，即abs。abs投資者獲得資金池未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，最初擁有資產(chǎn)池的原始權(quán)益人通過(guò)abs出售資產(chǎn)，獲得資金的申請(qǐng)

（二）證券公司現(xiàn)有客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開展情況（業(yè)務(wù)規(guī)模、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)的合規(guī)性、存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)等）的說(shuō)明及對(duì)不規(guī)范業(yè)務(wù)（如有）的清理規(guī)范計(jì)劃

（三）擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)計(jì)劃或計(jì)劃）的基本情況

1、專項(xiàng)計(jì)劃的簡(jiǎn)要情況

2、原始權(quán)益人、管理人等關(guān)聯(lián)當(dāng)事人持有憑證的特別安排

3、計(jì)劃的創(chuàng)新介紹

（四）計(jì)劃管理人、托管人管理、托管擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已獲得內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)，并已取得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或自律組織的業(yè)務(wù)資格認(rèn)可的說(shuō)明（并提供有關(guān)批準(zhǔn)、授權(quán)或其他證明文件）

（五）受益憑證募集申請(qǐng)人承諾（申報(bào)材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，申報(bào)材料原件和復(fù)印件內(nèi)容一致）

（六）計(jì)劃主要當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)關(guān)系：管理人、原始權(quán)益人、擔(dān)保人、托管人、推廣人之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系及一年內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)

（七）計(jì)劃管理人關(guān)于專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃運(yùn)作中防范利益沖突和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說(shuō)明

1、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程

2、防范可能出現(xiàn)的利益沖突的制度和措施

3、合規(guī)檢查

4、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度

（八）附件一：托管機(jī)構(gòu)關(guān)于“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”托管運(yùn)作中利益沖突防范和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說(shuō)明

1、辦理專項(xiàng)資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)的內(nèi)部授權(quán)安排和業(yè)務(wù)分工

2、技術(shù)系統(tǒng)情況

3、計(jì)劃資產(chǎn)和賬戶管理制度

4、托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作流程和對(duì)管理人的監(jiān)督、復(fù)核程序

二、資產(chǎn)支持受益憑證募集說(shuō)明書

（一）重要提示

（二）釋義

（三）專項(xiàng)計(jì)劃簡(jiǎn)介

（四）專項(xiàng)計(jì)劃的參與

1、計(jì)劃的推廣期

2、推廣方式

3、參與原則

4、最低參與金額

5、投資者的基本要求

6、參與方式

7、參與手續(xù)

8、資金的接收、存放

9、計(jì)劃管理人參與計(jì)劃的特比安排

10、參與費(fèi)用

（五）專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)與計(jì)劃當(dāng)事人簡(jiǎn)介

1、交易結(jié)構(gòu)介紹

2、交易結(jié)構(gòu)圖

3、計(jì)劃各方當(dāng)事人簡(jiǎn)介（各當(dāng)事人均需指定專人負(fù)責(zé)，并提供聯(lián)系電話）。

（六）專項(xiàng)計(jì)劃資金托管

（七）基礎(chǔ)資產(chǎn)

1、原始權(quán)益人經(jīng)營(yíng)狀況（包括但不限于概況、近3年主要財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表摘要等）

2、基礎(chǔ)資產(chǎn)（基本情況、權(quán)利限制、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、壓力測(cè)試（如有）等）

3、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)安排（如供電安排、租賃安排等）

4、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)合同的主要條款

5、基礎(chǔ)資產(chǎn)的買賣（原始權(quán)益人的承諾、各方的權(quán)利義務(wù)等）

6、基礎(chǔ)資產(chǎn)的擔(dān)保（擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保責(zé)任、啟動(dòng)擔(dān)保的方式、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增資方式

（八）專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)管理

1、資產(chǎn)的構(gòu)成

2、資產(chǎn)的管理（包括但不限于現(xiàn)金流的收入劃轉(zhuǎn)、相應(yīng)的現(xiàn)金流程圖、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增級(jí)方式

3、資金的再投資

（九）專項(xiàng)計(jì)劃的費(fèi)用

（十）專項(xiàng)計(jì)劃資金的分配

1、現(xiàn)金流分配

2、現(xiàn)金流分配順序

3、賬戶管理：包括正?，F(xiàn)金流分配下的賬戶管理和啟動(dòng)擔(dān)保支持下的現(xiàn)金流賬戶管理

（十一）專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立、終止等事項(xiàng)

1、專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立

2、專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立失敗

3、專項(xiàng)計(jì)劃的展期

4、專項(xiàng)計(jì)劃的終止和清算

（十二）各期資產(chǎn)支持受益憑證概況（分期表述）

1、資產(chǎn)支持受益憑證名稱

2、計(jì)劃管理人

3、擔(dān)保機(jī)構(gòu)

4、規(guī)模

5、發(fā)行方式

6、面值

7、產(chǎn)品期限和預(yù)期收益率

8、預(yù)期支付額的賠付方式

9、投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)

10、重要時(shí)間：包括繳款截止日、計(jì)劃設(shè)立日、權(quán)益登記日、到期日、兌付日

11、信用級(jí)別

（十三）資產(chǎn)支持受益憑證的登記及轉(zhuǎn)讓

（十四）當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

（十五）資產(chǎn)支持受益憑證持有人大會(huì)（十六）法律及監(jiān)管環(huán)境概要

1、為委托理財(cái)概述

2、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)

3、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的主要法律關(guān)系（十七）風(fēng)險(xiǎn)揭示、控制與承擔(dān)

1、專項(xiàng)計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)因素

2、相應(yīng)的緩解措施

3、風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)（十八）稅務(wù)事項(xiàng)（十九）信息披露 1．定期信息披露

計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行信息披露：（1）資產(chǎn)管理報(bào)告（2）托管報(bào)告

（3）跟蹤信用評(píng)級(jí)報(bào)告（4）審計(jì)報(bào)告（5）收益分配報(bào)告（6）其他定期報(bào)告

第五篇：2016年資產(chǎn)證券化研究報(bào)告

2016年中國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品頻出，基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍不斷擴(kuò)大、交易結(jié)構(gòu)不斷完善，證券化產(chǎn)品類型越來(lái)越豐富。主要?jiǎng)?chuàng)新亮點(diǎn)包括不良資產(chǎn)證券化的重啟、資產(chǎn)支持證券發(fā)行中加入信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具（CRM）的嘗試、車貸證券化循環(huán)購(gòu)買結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新、首單信托型ABN的成功發(fā)行、REITs在交易所市場(chǎng)的推出等等。白皮書以詳實(shí)的數(shù)據(jù)和案例為依托，從不同角度對(duì)2016重磅創(chuàng)新進(jìn)行了記錄和分析。以下是從中提煉的創(chuàng)新產(chǎn)品簡(jiǎn)要概覽。

一、不良資產(chǎn)證券化重啟

在銀行也不良持續(xù)“雙升”，各機(jī)構(gòu)具有尋求創(chuàng)新性不良資產(chǎn)處置渠道與方式的迫切需求的背景下，2016年上半年，人民銀行牽頭各部委，出臺(tái)重要文件，部署不良資產(chǎn)證券化重啟工作。與2006-2008年主要以國(guó)有資產(chǎn)公司發(fā)行不良資產(chǎn)證券化的格局不同，此次確定試點(diǎn)范圍僅在大型商業(yè)銀行中，總額度500億元。2016年4月，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《不良貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》及其配套的表格體系，為進(jìn)一步推動(dòng)不良資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的高效、有序發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

2016年重啟不良資產(chǎn)化后，我國(guó)信貸ABS市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行14單不良資產(chǎn)支持證券，發(fā)行金額156.10億元，累計(jì)處置銀行信貸不良資產(chǎn)510.22億元；其中，成功發(fā)行7單對(duì)公類不良資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，發(fā)行金額79.82億元，累計(jì)處置銀行對(duì)公類信貸不良資產(chǎn)301.53億元；7單個(gè)貸類不良資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，發(fā)行金額76.28億元，累計(jì)處置銀行個(gè)貸類信貸不良資產(chǎn)208.69億元，占總不良資產(chǎn)證券化處置金額的40.90%。

重啟初期，不良資產(chǎn)證券化創(chuàng)新不斷。自首單信用卡類不良產(chǎn)品和萃2016-1問(wèn)世以來(lái)，小微類、房貸類、個(gè)人抵押類不良貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品相繼問(wèn)世，具體包括：信用卡類不良資產(chǎn)支持證券3單，分別為和萃2016-

1、工元2016-

2、建鑫2016-3；小微類不良資產(chǎn)支持證券2單，分別為和萃2016-

2、和萃2016-4；住房抵押類不良資產(chǎn)支持證券1單，分別為建鑫2016-2；個(gè)人抵押類不良資產(chǎn)支持證券1單，工元2016-3。其中，除3單信用卡類不良資產(chǎn)支持證券的入池資產(chǎn)為100%純信用貸款外，其余4單入池資產(chǎn)均為100%抵押貸款，抵押物類型包括住宅以及商鋪兩類，部分貸款涉及保證或質(zhì)押擔(dān)保。從發(fā)行的結(jié)果來(lái)看，優(yōu)先檔證券發(fā)行的利率較低，處于3.00%至4.40%之間，其中，2016和萃-1發(fā)行利率最低，票面利率為3.00%；次級(jí)檔證券溢價(jià)發(fā)行的現(xiàn)象較為普遍，次級(jí)投資人對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)回收具有一定的信心，其中溢價(jià)率最高的為建鑫2016-2的次級(jí)檔證券，溢價(jià)率為11%。

二、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）創(chuàng)新

1、信托型ABN

交易商協(xié)會(huì)2016年新修訂的《非金融企業(yè)資產(chǎn)支持票據(jù)指引》中首次明確了以“發(fā)行載體”為管道發(fā)行ABN的交易結(jié)構(gòu)，特定目的信托為發(fā)行載體的主要形式之一。信托型ABN與之前所發(fā)行的ABN最大的區(qū)別在于引入了特殊目的信托，發(fā)行機(jī)構(gòu)將基礎(chǔ)資產(chǎn)信托給該特殊目的信托，以實(shí)現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”和“真實(shí)出售”。相較于之前普遍采用的“特殊目的賬戶”的結(jié)構(gòu)，特殊目的信托的構(gòu)架能夠更好地隔離發(fā)行機(jī)構(gòu)對(duì)入池資產(chǎn)的控制和影響，從而在形式和實(shí)質(zhì)上更好地體現(xiàn)ABN資產(chǎn)證券化的本質(zhì)特征。2016年公開發(fā)行的五單ABN均為信托型（其中九州通(0.00 +0.00%,買入)醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司2016第一期信托資產(chǎn)支持票據(jù)同時(shí)也是循環(huán)型ABN）。

2、循環(huán)購(gòu)買型ABN

主要?jiǎng)?chuàng)新之二為循環(huán)購(gòu)買型ABN的出現(xiàn)。相較于傳統(tǒng)靜態(tài)型ABN，循環(huán)購(gòu)買結(jié)構(gòu)設(shè)置了循環(huán)購(gòu)買期，在違約事件發(fā)生前不攤還資產(chǎn)支持票據(jù)的本金，而是將到期的現(xiàn)金流入用于購(gòu)買符合起初設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)，從而增加了利息支付和推遲了本金的支付。2016年所發(fā)行的首單循環(huán)性ABN為九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司2016第一期信托資產(chǎn)支持票據(jù)。本期資產(chǎn)證券化票據(jù)采用了循環(huán)購(gòu)買的方式，在基礎(chǔ)資產(chǎn)不發(fā)生違約的前提下，既增加了投資人的利息收入所得，也為發(fā)行主體提供了更長(zhǎng)期的資金以供使用。循環(huán)購(gòu)買的資產(chǎn)須符合初始基礎(chǔ)資產(chǎn)的合格標(biāo)準(zhǔn)，其購(gòu)買規(guī)模以循環(huán)購(gòu)買日信托專戶項(xiàng)下的可支配資金（指信托專戶項(xiàng)下資金總額扣除已屆支付時(shí)限的信托費(fèi)用、信托利益及其他負(fù)債后的余額）為限。同時(shí)，一旦發(fā)生違約事件，循環(huán)購(gòu)買期即結(jié)束，否則，循環(huán)購(gòu)買期為自信托生效日（不含該日）起至第10個(gè)循環(huán)購(gòu)買日（循環(huán)購(gòu)買日為自信托生效日起每滿三個(gè)月的月對(duì)日）為止。

3、助力“三去一降一補(bǔ)”的創(chuàng)新

2016年發(fā)行的中國(guó)中車(10.00-0.10%,買入)股份有限公司2016第一期信托資產(chǎn)支持票據(jù)。是國(guó)內(nèi)首單央企應(yīng)收賬款100%出表的ABN產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)首單“一帶一路”政策背景下的ABN產(chǎn)品。本單產(chǎn)品的成功發(fā)行，是銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)為服務(wù)中央提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大局，主動(dòng)貫徹落實(shí)中央“三去一降一補(bǔ)”的重點(diǎn)任務(wù)，在嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化底線思維的原則上，利用資產(chǎn)證券化的模式和通道，豐富改革任務(wù)的“工具箱”，優(yōu)化央企的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)“去庫(kù)存、去產(chǎn)能、去杠桿”，助力央企降低“兩金”及負(fù)債率。2016年12月市場(chǎng)利率上行幅度較大，本期票據(jù)在發(fā)行市場(chǎng)環(huán)境不利的時(shí)間窗口以較低的發(fā)行成本成功發(fā)行，體現(xiàn)了銀行間市場(chǎng)為央企“降成本”所做出的的巨大作用，為發(fā)行機(jī)構(gòu)節(jié)省了大量財(cái)務(wù)成本，減輕了央企的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也拓寬了央企的融資通道。本次票據(jù)的募集資金主要用于補(bǔ)充發(fā)行機(jī)構(gòu)子公司的營(yíng)運(yùn)資金。根據(jù)發(fā)行材料，相對(duì)應(yīng)的子公司有中車青島四方機(jī)車車輛股份有限公司、中車唐山機(jī)車車輛有限公司、中車長(zhǎng)春軌道客車股份有限公司和中車株洲電力機(jī)車有限公司。其資金均用于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域，體現(xiàn)了銀行間市場(chǎng)服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要作用。

三、循環(huán)購(gòu)買型車貸資產(chǎn)證券化

循環(huán)結(jié)構(gòu)能夠?qū)⑵谙掭^短的貸款用于支持期限較長(zhǎng)的證券，解決基礎(chǔ)資產(chǎn)期限和證券期限錯(cuò)配的問(wèn)題，并且可以通過(guò)循環(huán)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)后續(xù)資產(chǎn)的持續(xù)出表，同時(shí)發(fā)起機(jī)構(gòu)的融資規(guī)模可通過(guò)循環(huán)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大。這樣的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不僅為發(fā)起機(jī)構(gòu)提供了更加便利的融資渠道和會(huì)計(jì)出表通道，而期限更長(zhǎng)的ABS產(chǎn)品能夠吸引更多種類的投資人，有利于降低發(fā)起機(jī)構(gòu)的發(fā)行成本。截至2016年底，循環(huán)購(gòu)買型汽車貸款資產(chǎn)支持證券在國(guó)內(nèi)已有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，銀行間市場(chǎng)目前已有三單成功發(fā)行的產(chǎn)品，分別為“和信2015-02”、“融騰2016-01”以及“華馭五期”。其中，“華馭五期”在交易結(jié)構(gòu)方面與其他產(chǎn)品相比有較大的創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在：一是折后本息余額確定發(fā)行金額。證券發(fā)行金額是將入池貸款在各個(gè)剩余攤還期間計(jì)劃償還的本息金額用特定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到初始起算日并減去初始超額抵押后的金額，所用的折現(xiàn)率包含預(yù)計(jì)的發(fā)行利率、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)費(fèi)用、利息收入稅等，二是在持續(xù)購(gòu)買中引入折價(jià)的增信手段，持續(xù)購(gòu)買期內(nèi)證券獲得的信用支持不減弱。該證券設(shè)立時(shí)，初始入池資產(chǎn)折后未償本息余額總額的0.5%將作為初始超額抵押，發(fā)起機(jī)構(gòu)也將于信托設(shè)立日或之前向信托賬戶注入相當(dāng)于初始起算日折后未償本息余額總額1.2%的現(xiàn)金儲(chǔ)備，該現(xiàn)金儲(chǔ)備的余額在持續(xù)購(gòu)買期內(nèi)保持不變。初始超額抵押以及現(xiàn)金儲(chǔ)備為證券提供了一定的信用支持。三是還款順序中引入了超額擔(dān)保目標(biāo)比例的概念，攤還順序?yàn)榉峭耆樞蛑Ц?。四是持續(xù)購(gòu)買的規(guī)模確定時(shí)引入了超額擔(dān)保目標(biāo)水平的概念。五是采用紅池和黑池的模式，總體看，兩個(gè)資產(chǎn)池在分散性、剩余期限、入池標(biāo)準(zhǔn)等總體特征方面具有較大的一致性，保證資產(chǎn)池的屬性基本相同。在最初項(xiàng)目測(cè)算分層、申報(bào)監(jiān)管、證券營(yíng)銷階段需要確定一些相關(guān)參數(shù)所用的資產(chǎn)池為紅池，證券發(fā)行后根據(jù)發(fā)行利率重新挑選一個(gè)資產(chǎn)池作為證券的基礎(chǔ)資產(chǎn)，即為黑池。六是設(shè)置了現(xiàn)金儲(chǔ)備賬戶，用以緩釋流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)行人于信托生效日向現(xiàn)金儲(chǔ)備賬戶存入等于初始資產(chǎn)池折后本息余額總額1.2%的現(xiàn)金儲(chǔ)備金，并在持續(xù)購(gòu)買期內(nèi)維持該水平不變。

四、交易所市場(chǎng)REITs創(chuàng)新

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs）是一種籌集眾多投資者的資金用于取得各種收益性房地產(chǎn)或向收益性房地產(chǎn)提供融資的集體投資計(jì)劃或投資機(jī)構(gòu)。

REITs最早發(fā)源于美國(guó)，1960年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)法案允許設(shè)立REITs，目的是為中小投資者提供投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道。我國(guó)REITs實(shí)踐有了一定的發(fā)展，只不過(guò)完全類似于美國(guó)市場(chǎng)上的REITs并沒(méi)有誕生，我國(guó)的REITs產(chǎn)品借鑒了美國(guó)REITs在經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資模式，結(jié)合結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將REITs的定義進(jìn)行了再次延伸。目前這類結(jié)合我國(guó)國(guó)情產(chǎn)生的REITs，相較于美國(guó)市場(chǎng)中的標(biāo)準(zhǔn)化REITs，一般被稱為“類REITs”。

2014年國(guó)內(nèi)首只類REITs產(chǎn)品——中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，獲得監(jiān)管層批準(zhǔn)，并首次嘗試在交易所流通。2015年1月我國(guó)住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，明確表示將積極推進(jìn)REITs試點(diǎn)，從政策層面對(duì)REITs發(fā)展進(jìn)行松綁，并逐步推開各城市REITs試點(diǎn)。2016年10月10日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》的文件中專門提到有序開展企業(yè)資產(chǎn)證券化，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

在相關(guān)政策的鼓勵(lì)下，2016年我國(guó)REITs創(chuàng)新更加如火如荼地開展，其中較具有代表性的案例是“招商創(chuàng)融-天虹商場(chǎng)(13.79 +0.58%,買入)（一期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，為我國(guó)首單國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)證券化類REITs產(chǎn)品。該計(jì)劃也屬于類REITs，基礎(chǔ)資產(chǎn)為天虹商場(chǎng)深南鼎誠(chéng)百貨。專項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)項(xiàng)目公司全部股權(quán)，無(wú)私募基金及委托貸款。

該項(xiàng)目的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)為：

（1）將國(guó)企混改和資產(chǎn)證券化相結(jié)合，以REITs盤活國(guó)有資產(chǎn)。在混合所有制改革中，資產(chǎn)證券化是一種重要的工具，其交易安排充分的市場(chǎng)化，公開透明，避免了國(guó)有資產(chǎn)流失的問(wèn)題。這意味著企業(yè)可以有更多的途徑實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的盤活，通過(guò)以REITs作為資產(chǎn)證券化工具，可以讓更多的投資人參與到國(guó)企混改的紅利中。

（2）目標(biāo)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，降低了違約可能性。深南鼎誠(chéng)天虹是深圳特區(qū)成立以來(lái)歷史悠久的百貨商場(chǎng)，地處深圳特區(qū)核心地帶，周邊商業(yè)配套健全，盈利較為可觀。此外，目標(biāo)資產(chǎn)原為天虹商場(chǎng)自持自用，天虹商場(chǎng)已投入資源進(jìn)行裝修改造及商業(yè)運(yùn)作，其違約可能性低。在一定程度上，即使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，也可以依托目標(biāo)物業(yè)優(yōu)質(zhì)地段良好的抗跌性以及承租人穩(wěn)定的租約為投資者提供穩(wěn)定的回報(bào)。

（3）實(shí)現(xiàn)了交易結(jié)構(gòu)層面的進(jìn)一步創(chuàng)新與突破。招商創(chuàng)融-天虹商場(chǎng)（一期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃直接投資有限公司股權(quán)的安排。上述交易安排的實(shí)現(xiàn)有助于未來(lái)權(quán)益類資產(chǎn)證券化的開展與實(shí)施，為今后企業(yè)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)類型的多元化提供了思路。

（4）退出機(jī)制靈活，可通過(guò)公募REITs上市退出。根據(jù)專項(xiàng)計(jì)劃的退出安排，專項(xiàng)計(jì)劃的退出路徑分為公募REITs上市，出售給原始權(quán)益人或第三方。