第一篇：我國房地產(chǎn)證券化可行性論文

摘要：房地產(chǎn)證券化是一種全新的金融創(chuàng)新工具，對完善房地產(chǎn)投資市場起著重要的作用，本文通過分析房地產(chǎn)證券化所需條件并結(jié)合我國實際探討了其在我國實行的可行性。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)證券化 證券市場化 融資渠道

正文：

資產(chǎn)證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創(chuàng)新之一，它通過巧妙的設(shè)計，將流動性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性好的債券，借以融通資金。目前，我國資本市場的發(fā)育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個尷尬的境地，一是房地產(chǎn)資金籌集進入一個瓶頸狀態(tài)，二是銀行長期背負巨額的不良資產(chǎn)。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，其內(nèi)涵要求是為金融機構(gòu)進行低成本融資并增加資產(chǎn)流動性和安全性，滿足機構(gòu)和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產(chǎn)證券化作為一種全新的金融創(chuàng)新工具，在我國推行是非常有必要的。

一、房地產(chǎn)證券化理論概述

房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。

房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革，從理論上講，房地產(chǎn)和有價證券具有相互結(jié)合的特性。

首先，權(quán)益歸屬可以成為房地產(chǎn)和有價證券的結(jié)合點。有價證券的核心內(nèi)容是經(jīng)濟權(quán)益的書面證明，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟權(quán)益的轉(zhuǎn)移可以以證券為載體來實現(xiàn)。

其次，房地產(chǎn)權(quán)益及有價證券票面價值的可分割性使其能夠互通。房地產(chǎn)權(quán)益可以根據(jù)需要分割組合，并以貨幣形式量化；在有價證券上定義的權(quán)益可以是具體的一項內(nèi)容或幾項內(nèi)容的組合，而不必是財產(chǎn)權(quán)利的全部，同時其票面金融也是可以根據(jù)需要任意分割的。

第三，房地產(chǎn)內(nèi)在價值（主要是使用價值）具有實在性和相對穩(wěn)定性，它又是人們賴以生存和社會發(fā)展的必需資源之一，作為投資品和消費品的結(jié)合體，在社會總資產(chǎn)中占有相當比重。房地產(chǎn)的這些特性，使得有價證券作為虛擬資本有轉(zhuǎn)為實在的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)證券化的功能及作用

首先，可以提高商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的流動性。房地產(chǎn)業(yè)貸款一般期限較長，流動性差，容易形成呆帳和風險。房地產(chǎn)證券化可以變銀行的“死資產(chǎn)”為活資產(chǎn)增強資產(chǎn)的流動性，是處理商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的一種有效手段。

其次，可以擴寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)業(yè)的運行、房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)流通需要大量的資金注入，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然以銀行貸款為主，具2005房地產(chǎn)開發(fā)融資現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行貸款所占比重達55%以上。推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。

再次，降低資金進入門坎，給小投資者創(chuàng)造投資機會。證券市場化依托有價債券作為房地產(chǎn)項目或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的載體，大大降低了資金進入的“門檻”，給小投資者創(chuàng)造了投資房地產(chǎn)的機會，吸引更多的資金進入這一領(lǐng)域。

第四，增強抗風險能力。實行房地產(chǎn)證券化，可利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，大大增強資產(chǎn)的流動性，從而增加抗風險的能力。而且，證券使得資產(chǎn)的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中，將有利于整個房地產(chǎn)風險的分散，這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。

三、房地產(chǎn)證券化的條件

要推行房地產(chǎn)證券化必須具備一定的條件：第一，有強勁的房地產(chǎn)市場需求。房地產(chǎn)市場需求強勁，就需要大量的資金進入，這為房地產(chǎn)證券化提供了條件；房地產(chǎn)需求強勁才會有更多的投資者看好，購買房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)參與投資，房地產(chǎn)證券化才能得以實現(xiàn)。第二，有充足的社會資金為房地產(chǎn)證券化提供資金保障。沒有雄厚的資金作為后盾，就沒有活躍的金融市場，房地產(chǎn)證券化將很難推行。第三，有很好的房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品作為推行房地產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)。

上面我們都是從市場角度來談論的，我們更重的任務是要從金融市場環(huán)境、制度方面來探討推行房地產(chǎn)證券化的條件，他們才是推行房地產(chǎn)證券化的保障。第一，有比較完善的房地產(chǎn)金融市場，尤其是具有一定規(guī)模的抵押信貸市場和相對高效率的證券市場體系。第二，有完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，如適宜的法律和稅收政策環(huán)境，沒有一套嚴格法律法規(guī)作保證，房地產(chǎn)證券化就很難成功。

四、我國房地產(chǎn)證券化的可行性分析

1.房地產(chǎn)住房消費市場為推行房地產(chǎn)證券化提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境。

首先，我國住房消費需求巨大。小家庭結(jié)構(gòu)增加、住房結(jié)構(gòu)的改善、城鎮(zhèn)改造加速都增加了對住房的需求。其次，以商品化為核心的住房體制改革為推行房地產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。適應國家把住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展成新的經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略要求，我國各商業(yè)銀行相繼開辦了個人住房貸款。推行住房商品化，勢必刺激對住房貸款的需求，進一步擴大住房貸款的規(guī)模，為推行證券化提供了基礎(chǔ)。

2.我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。

首先，經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗，為實行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎(chǔ)。

從前面兩點看，我國似乎已經(jīng)具備了房地產(chǎn)證券化的條件。但是，正如我們前面條件分析的結(jié)論一樣，我國能否推行房地產(chǎn)證券化要看我國有沒有成熟的金融環(huán)境和完備的制度體系。從現(xiàn)階段的情況看來，我國在這兩方面還存在以下的問題：

首先，缺乏完整的法律、法規(guī)體系。按照我國目前的法律法規(guī)，住房抵押貸款證券化的發(fā)起和運營都缺乏相應的法律依據(jù)，有必要制定《住房抵押貸款證券化法》，以保護抵押證券持有者的利益。住房抵押貸款證券化在我國的發(fā)展對法律環(huán)境至少有三方面的要求：一是要嚴密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破產(chǎn)法》、《擔保法》、《公司法》等；二是對一些與證券化的發(fā)展相沖突的現(xiàn)行法律規(guī)定進行修改。

其次，缺乏健全的信用制度。實行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵一步，是通過信用增強形式，提高發(fā)行的抵押擔保證券的信用等級。同時，獨立客觀、公正的信用評估體系是住房抵押貸款證券化成功的關(guān)鍵。這都需要健全的信用制度來保障。

再次，我國金融市場本身還有待完善，如果在沒有各種制度作為保障的情況下貿(mào)然推行房地產(chǎn)證券化有可能會加大金融監(jiān)管難度，影響金融市場的健康發(fā)展。

隨著我國房地產(chǎn)投資體制改革的深化，金融對房地產(chǎn)發(fā)展的推動作用逐步加大，房地產(chǎn)證券化必將為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的重要支撐力，促進房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的良性循環(huán)。但對于一項新生事物，不一定有適合它生長的環(huán)境，我國的金融市場還需完善，法律法規(guī)等制度還需完備，我國房地產(chǎn)證券化的任重道遠。

參考文獻

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第二篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化全解析

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化全解析

資產(chǎn)證券化獨樹一幟地降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)功能與資金需求量大，與重資產(chǎn)情形普遍的房地產(chǎn)行業(yè)有著天然的結(jié)合優(yōu)勢。隨著中國資產(chǎn)證券化市場的蓬勃發(fā)展，除了傳統(tǒng)的CMBS/RMBS/REITs等交易外，包括“購房尾款資產(chǎn)證券化”、“物業(yè)管理收入資產(chǎn)證券化”等創(chuàng)新資產(chǎn)證券化交易也在蓬勃興起。第一部分：要點梳理

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資本架構(gòu)選擇

權(quán)益型REITs的交易結(jié)構(gòu)

1.為什么用不動產(chǎn)投資信托基金?

對賣方而言

可能是售價最大化的一種方式(更廣泛的投資者來源)可能比私人銷售, 或者其它上市形式更有吸引力 ? 對投資者而言

復制直接投資不動產(chǎn)的經(jīng)濟效益(通常意味著稅項直接穿透至投資者進行計算)投資具有流動性

可能允許投資者接觸到多元化的投資組合(以此降低風險)? ? 推進市場發(fā)展

基金使得大規(guī)?！百Y本池”的形成, 從而進一步推動不動產(chǎn)的需求 2.以S-REITs為例(1)S－REITs 整體架構(gòu)

(2)境內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)控制權(quán)的跨境轉(zhuǎn)移的方式

3.REITs ? 房地產(chǎn)信托投資基金REITs(Real Estate Investment Trust)通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金, 由專門機構(gòu)經(jīng)營管理, 主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn), 在有效降低風險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以?

?

?

? 派息的方式分配給投資人, 從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益;

REITs通常采取公司制或者契約制(基金或信托)的形式, 通過證券化的形式, 將流動性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性強的REITs份額, 提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力, 提高了資金利用效率。

權(quán)益型REITs(Equity REITs)：擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn), 并提供物業(yè)管理服務, 主要收入來源為出租房地產(chǎn)獲得的租金, 是REIT的主導類型;

抵押型REITs(Mortgage REITs)：直接向房地產(chǎn)所有者或開發(fā)商提供抵押信貸, 或者通過購買抵押貸款支持證券間接提供融資, 其主要收入來源為貸款利息, 因此抵押型REIT資產(chǎn)組合的價值受利率影響比較大;

混合型REITs(Hybrid REITs)：既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn), 又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金, 是上述兩種類型的混合。

4.REITs的上市要求

(注：在分紅時, 托管基金的凈收入是在單位信托證券持有者的名下被征稅的, 而不是在托管基金的名下被征稅。)香港

? 第一家以人民幣計價的不動產(chǎn)投資信托基金(惠賢產(chǎn)業(yè)信托)在在香港上市 新加坡

? ? ? 作為亞洲不動產(chǎn)投資信托基金的樞紐 23家不動產(chǎn)投資信托基金

3家合式證券信托基金(不動產(chǎn)投資信托基金, 與不動產(chǎn)信托基金的組合)

4家不動產(chǎn)信托基金 澳大利亞 ? 歷史悠久的不動產(chǎn)投資信托基金市場 ? 全球第二大不動產(chǎn)投資信托基金市場 ?

證券化交易結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇

證券化交易法律問題

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計要點

? ? ? ?

? ? ? ? 1.資產(chǎn)歸集

實際特定原始權(quán)益人與歸集原始權(quán)益人;權(quán)利轉(zhuǎn)讓與權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)讓;價款支付與所有權(quán)保留;以及 通知與權(quán)利完善。2.循環(huán)購買

基礎(chǔ)資產(chǎn)的期限與贖回;循環(huán)購買的范圍與標準;

設(shè)定循環(huán)期與購買終止事件, 以及

循環(huán)購買與相關(guān)分配的協(xié)調(diào)(留存金額不低于累積贖回金額減去累計循環(huán)購買金額)。3.利率調(diào)整

上調(diào)和下調(diào)的基點范圍(一般為下浮200基點至上浮100基點區(qū)間內(nèi));

調(diào)整期間(一般為第3年和第5年);以及

取得差額支付承諾人、擔保人和次級投資人的書面同意。4.回售贖回

回售的時間節(jié)點(一般在第3年和第5年);? ? ?

? ? ? ? 首次回售行權(quán)的先決條件(一般為利率調(diào)整);

贖回的時間節(jié)點(一般在第3年和第5年);以及

首次贖回行權(quán)的先決條件與第二次贖回行權(quán)的觸發(fā)條件(本金規(guī)模降低到一定比例, 一般為50%)。5.信用增級

差額支付承諾;境內(nèi)擔保;境外擔保;

維好承諾;以及 流動性支持。第二部分：實例分析 ? ? ? ? ?

購房尾款資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟

專項計劃設(shè)立: 認購人與管理人簽訂《認購協(xié)議將認購資金以專項資產(chǎn)管理方式委托管理人管理, 管理人設(shè)立并管理專項計劃，認購人取得資產(chǎn)支持證券, 成為資產(chǎn)支持證券持有人。

基礎(chǔ)資產(chǎn)認購: 管理人以認購資金向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)。基礎(chǔ)資產(chǎn)即指基礎(chǔ)資產(chǎn)清單所列的由原始權(quán)益人在專項計劃設(shè)立日、循環(huán)購買日轉(zhuǎn)讓給管理人的、原始權(quán)益人依據(jù)購房合同自基準日起對購房人享有的要求其支付購房款償還所對應的債權(quán)和其他權(quán)利;

基礎(chǔ)資產(chǎn)管理: 管理人委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務機構(gòu), 對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理, 包括但不限于現(xiàn)金流回款的資金管理、現(xiàn)金流回款情況的查詢和報告、購房合同的管理、資料保管等;

基礎(chǔ)資產(chǎn)收益分配: 資產(chǎn)服務機構(gòu)在每個應收賬款歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入專項計劃賬戶, 并將該現(xiàn)金流回款與原始權(quán)益人的自有財產(chǎn)、原始權(quán)益人持有或管理的其他財產(chǎn)嚴格區(qū)分并分別記賬;

增信措施: 維好承諾人出具《維好承諾函》，承諾其在知曉原始權(quán)益人于承諾期間內(nèi)任何時候確定其流動資產(chǎn)將不足以如期履行其在任何專項計劃文件項下的支付義務后, 以一切適當方式為其提供足夠資金如期履行其在專項計劃文件項下的有關(guān)支付義務。2.按揭定性問題

? ? ?

? ?

? ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)定性為債權(quán)

債務人定位為購房人而非按揭銀行 按揭無法落實的回購 3.開發(fā)貸銀行監(jiān)管問題

債權(quán)的歸屬

監(jiān)管安排的相對性 4.公司資質(zhì)

開發(fā)公司和項目本身的相關(guān)資質(zhì)

進行銷售所需的相關(guān)證照(如預售許可證)

5.合同性質(zhì)

雙務合同的履約 權(quán)利完善

6.基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標準實例

基礎(chǔ)資產(chǎn)對應的全部購房合同適用法律為中國法律, 且在中國法律項下均合法有效, 并構(gòu)成相關(guān)購房人在購房合同項下合法、有效和有約束力的義務, 原始權(quán)益人(無論其自身作為購房合同一方或通過《應收賬款轉(zhuǎn)讓合同》受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向購房人主張權(quán)利;

截止至基準日, 項目公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應的任一份購房合同項下應盡義務;? ?

?

?

購房合同中的購房人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織, 且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;? 原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn), 且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔保物權(quán);

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進行合法有效的轉(zhuǎn)讓, 且無需取得委托人或其他第三方的同意;? ? 購房人在購房合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權(quán)利(為避免歧義, 前述扣減或減免應付款項的權(quán)利不包括購房人享有因房屋實際面積誤差而享有對實際購房款扣減的權(quán)利);以及 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強制執(zhí)行司法程序。

物業(yè)費收益權(quán)資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟 ? 原始權(quán)益人受讓基礎(chǔ)資產(chǎn): 原始權(quán)益人與物業(yè)服務提供方簽署《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓各物業(yè)服務提供方特定期間內(nèi)依據(jù)物業(yè)合同對業(yè)主或開發(fā)商所享有的物業(yè)費債權(quán)與前述債權(quán)相關(guān)的其他附屬權(quán)利(如有);

? 專項計劃設(shè)立: 認購人與管理人簽訂《認購協(xié)議》，將認購資金以專項資產(chǎn)管理方式委托管理人管理, 管理人設(shè)立并管理專項計劃，認購人取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人;

專項計劃認購基礎(chǔ)資產(chǎn): 管理人以資產(chǎn)支持證券持有人交付的認購資金向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn);

? 物業(yè)收益歸集與分配: 專項計劃存續(xù)期間內(nèi)每個物業(yè)費歸集日，各物業(yè)服務提供方應將相當于必備金額的基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流歸集至資金歸集賬戶，由資產(chǎn)服務機構(gòu)將資金劃付給專項計劃托管賬戶;

? 不合格資產(chǎn)贖回與循環(huán)購買: 原始權(quán)益人對不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)予以贖回的情形下，原始權(quán)益人向管理人持續(xù)提供符合合格標準的基礎(chǔ)資產(chǎn)，由管理? 人以專項計劃賬戶項下資金作為對價于循環(huán)購買日持續(xù)買入符合合格標準的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

2.公司資質(zhì)

物業(yè)服務企業(yè)應劃分為三級資質(zhì), 不同資質(zhì)要求對應不同物業(yè)管理項目范圍。3.合同性質(zhì)

作為雙務合同, 需要考慮物業(yè)公司的履約情況, 并結(jié)合合格標準設(shè)定與回購設(shè)定進行綜合優(yōu)化。4.合同期限

物業(yè)合同期限一般無法覆蓋計劃的期限, 故需要通過正確界定基礎(chǔ)資產(chǎn)性質(zhì)和設(shè)計循環(huán)購買機制進行解決。5.特殊類型的合同

前物業(yè)管理合同/業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理合同/案場物業(yè)管理合同 6.收費類型

包干制 vs.酬金制

7.基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標準實例 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)對應的全部物業(yè)合同適用法律為中國法律, 且在中國法律項下均合法有效, 并構(gòu)成相關(guān)物業(yè)合同委托人在物業(yè)合同項下合法、有效和有約束力的義務, 原始權(quán)益人(通過《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向物業(yè)合同委托人主張權(quán)利;

? 物業(yè)合同提供方已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應的任一份物業(yè)合同項下應盡義務;

? 同一物業(yè)合同項下物業(yè)合同付款義務人自初始基準日之后應支付的物業(yè)管理服務費用、停車管理服務費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項下其他應由物業(yè)合同付款義務人支付的款項須全部計入資產(chǎn)池(為避免疑義, 物業(yè)合同付款義務人初始基準日以前應付未付的物業(yè)管理服務費用、停車管理服務費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項下其他應由物業(yè)合同付款義務人支付的款項但在初始基準日之后完成支付的, 不屬于基礎(chǔ)資產(chǎn)。);

? 物業(yè)合同委托人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織, 且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;

? 原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn), 且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔保物權(quán);

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進行合法有效的轉(zhuǎn)讓, 且無需取得物業(yè)合同委托人或其他第三方的同意;

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應的任一份物業(yè)合同項下的到期物業(yè)費最新一年的繳費率均已到達【X】%;? 在物業(yè)合同項下付款義務人在物業(yè)合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權(quán)利;

? 基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及未決的訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強制執(zhí)行司法程序。

類REITs資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟

資產(chǎn)重組：原始權(quán)益人設(shè)項目公司分別持有相關(guān)目標資產(chǎn)。

專項資產(chǎn)管理計劃設(shè)立募集：認購人與計劃管理人簽訂《認購協(xié)議》, 將認購資金以專項資產(chǎn)管理方式委托計劃管理人管理, 計劃管理人設(shè)立并管理專項計劃, 認購人取得資產(chǎn)支持證券, 成為資產(chǎn)支持證券持有人。

私募基金設(shè)立募集：基金管理人非公開募集資金設(shè)立非公募基金, 原始權(quán)益人向非公募基金出資, 認繳非公募基金的全部基金份額。

股權(quán)收購和委托貸款：私募基金設(shè)立后, 基金管理人收購原始權(quán)益人持有項目公司的100%股權(quán), 同時給項目發(fā)放委托貸款(包括優(yōu)先債和次級債), 且將持有的優(yōu)先債的利息收益權(quán)通過實物分配方式轉(zhuǎn)讓至原始權(quán)益人。私募基金份額及債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓：計劃管理人根據(jù)專項計劃文件的約定, 以自己的名義, 代表專項計劃的利益, 與原始權(quán)益人簽訂債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議, 受讓原始權(quán)益人所擁有的債權(quán)收益權(quán)以及私募投資基金份額。2.項目重組

項目公司分立

經(jīng)營性物業(yè)貸的償還 契約式基金引入 資本弱化的股債結(jié)構(gòu) SPV的設(shè)立

吸收合并(正向/反向)登記操作 ? ? ? ? ? ? ?

3.項目控制 ? 物業(yè)抵押 ? 主租賃安排

? LTV/DSCR

類CMBS資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析

1.交易步驟

資金信托設(shè)立： 委托人將貨幣資金委托設(shè)立資金信托, 從而持有信托受益權(quán);

發(fā)放信托貸款：資金信托向項目公司發(fā)放信托貸款;設(shè)立專項資產(chǎn)管理計劃計劃：計劃管理人設(shè)立信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃，募集資金以認購委托人持有的信托受益權(quán);

信托收益分配至專項計劃：專項計劃存續(xù)期間, 資金信托在每月收到項目公司支付的貸款本息后，將當月收到的信托貸款本息扣除當期必要的費用后全部分配給信托受益人，也即專項計劃;

專項計劃收益分配至資產(chǎn)支持證券持有人：計劃管理人向托管銀行發(fā)出分配指令, 托管銀行根據(jù)分配指令, 將相應資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預期收益。在每個兌付日, 在支付完畢專項計劃應納稅負、當期管理費、托管費和其他專項計劃費用以及當期優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券預期收益和本金后, 將剩余資金之50%支付給次級資產(chǎn)支持證券持有人。2.作為抵押品的商用物業(yè)

? ? ?

? ? ? ? ? 已完工的物業(yè)

能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流

具有良好的運營紀錄（合理的維護成本和穩(wěn)定的收入)3.商用物業(yè)抵押貸款

利息支付能為物業(yè)的租金收入所覆蓋

通過再融資到期一次還本

其他擔保措施, 如股權(quán)質(zhì)押、收租權(quán)力讓渡和現(xiàn)金流控制等

DSCR（債務覆蓋比率）保障

LTV（貸款與抵押物業(yè)價值比率）保障 4.嫁接信托的其他作用

構(gòu)建穩(wěn)定現(xiàn)金流符合清單要求 一定程度弱化基礎(chǔ)資產(chǎn)瑕疵 更好地構(gòu)建破產(chǎn)隔離 制造擔保受體 ? ? ? ?

跨境CMBS資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析

萬達CMBS略

第三篇：商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化可行性分析

福建農(nóng)林大學經(jīng)濟與管理學院（旅游學院）

本科課程論文

課程名稱：______ _

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專業(yè)年級：________

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學 號：___________

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學生姓名：______

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論文題目：______

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成 績：____

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指導教師：

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年 月 日

目 錄

摘要 引言

一 不良資產(chǎn)證券化概述 1 資產(chǎn)證券化的概念 2不良資產(chǎn)證券化的意義 二 我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀 三 我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化障礙 1.法制建設(shè)滯后導致難以進行不良資產(chǎn)證券化 2.稅收制度上的欠缺阻礙了不良資產(chǎn)證券化進程 3.市場環(huán)境及市場需求的制約

四．關(guān)于我國商業(yè)銀行實施不良資產(chǎn)證券化的政策建議 1.完善資產(chǎn)證券化的法律環(huán)境

2．注重資產(chǎn)證券化過程控制，防范各類風險 結(jié)論 參考文獻

商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化可行性分析

魏延超

（福建農(nóng)林大學經(jīng)濟與管理學院（旅游學院）金融專業(yè) 2008級）摘要：我國國有商業(yè)銀行的巨額不良資產(chǎn)問題己成為威脅國家經(jīng)濟金融安全，危害國民經(jīng)濟正常運行的重大隱患，隨著我國加入世界貿(mào)易組織和我國商業(yè)銀行市場化戰(zhàn)略的推進，處理我國商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)任務迫切，意義重大。鑒于資產(chǎn)證券化的特點和優(yōu)點，不良資產(chǎn)證券化不失為一種解決我國銀行不良資產(chǎn)問題的新選擇。積極實施我國銀行不良資產(chǎn)證券化這種低成本的融資手段，對于加快貨幣市場和資本市場的鏈接與融合，拓寬金融調(diào)控空間、擴大投資者選擇范圍、促進商業(yè)銀行經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變具有非常重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：不良資產(chǎn)；證券化；商業(yè)銀行

引言

商業(yè)銀行不良資產(chǎn)是指處于非良好經(jīng)營狀態(tài)的銀行資產(chǎn)，在此主要指不良貸款資產(chǎn)，包括逾期未能收回的貸款、呆滯貸款和呆帳貸款等不能給銀行帶來正常的利息收入，或者不能及時給銀行帶來正常的利息收入或連本金都未能及時收回的貸款等銀行資產(chǎn)。根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的統(tǒng)計資料表明，截至2007年3月末，中國主要商業(yè)銀行(5家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行)五級分類不良貸余額為11614.2億元，不良貸款率為7.02%。不良資產(chǎn)在我國的大量存在嚴重影響我國的金融安全，進而影響近年來我國商業(yè)銀行的體制改革。資產(chǎn)證券化具有風險轉(zhuǎn)移創(chuàng)新、提高流動性創(chuàng)新、和信用創(chuàng)造創(chuàng)新等功能，如何運用資產(chǎn)證券化來解決我國巨大的不良資產(chǎn)已經(jīng)成為關(guān)系我國金融體制發(fā)展和經(jīng)濟改革的重要議題。

一 不良資產(chǎn)證券化概述 資產(chǎn)證券化的概念

所謂資產(chǎn)證券化，通常是指以證券進行融資，包括債務融資證券化和資產(chǎn)證券化，其實質(zhì)是金融資產(chǎn)以證券形式轉(zhuǎn)讓的過程。銀行不良資產(chǎn)證券化就是將處于非良好狀態(tài)的，不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產(chǎn)以證券形式轉(zhuǎn)讓的過程。

從廣義上講，資產(chǎn)證券化包括一級證券化和二級證券化。所謂一級證券化主要是指在證券化過程的初始階段，資產(chǎn)的原持有人作為融資者通過在資本市場和貨幣市場發(fā)行證券進行直接融資的過程，即我們通常所說的發(fā)行市場的證券化，其所使用的金融工具包括商業(yè)票據(jù)、企業(yè)債券和股票。而資產(chǎn)的二級證券化，是指將已經(jīng)存在的貸款和應收賬款等資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可

[1]流通的轉(zhuǎn)讓工具的過程，也就是流通市場的證券化。例如將批量貸款進行證券化銷售，或者將小額、非市場化且信用質(zhì)量相異的資產(chǎn)進行結(jié)構(gòu)性重組，匯集組合成資產(chǎn)池，重新包裝為具有流動性的債務證券。二級證券化是資產(chǎn)證券化的最基本內(nèi)涵。資產(chǎn)證券化的核心在于對資產(chǎn)的風險和收益要素進行分離與重組，使其定價和重新配置更為有效，確保參與各方均受益。2不良資產(chǎn)證券化的意義

第一 不良資產(chǎn)證券化有利于控制我國商業(yè)銀行的資金流動性風險。

通過證券化，可以將流動性較差的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為在市場上交易的證券，在不增加負債的前提下，商業(yè)銀行可以獲得一定資金來源。從商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理的角度看，不良資產(chǎn)證券化能夠加快銀行資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)的流動性。截至2006年末,國有商業(yè)銀行與股份制商業(yè)銀行不良貸款余額合計12197億元,使得大量商業(yè)銀行資產(chǎn)喪失了流動性,成為最重[2]要的流動性隱患之一。不良資產(chǎn)證券化作為一種主要的批量交易方式,通過資產(chǎn)的真實出售并在資本市場發(fā)行投資憑證,能夠提前實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移和現(xiàn)金回收時間,有效增強我國商業(yè)銀行流動性和抗風險能力。

第二 不良資產(chǎn)證券化有利于我國商業(yè)銀行分散風險，化解不良資產(chǎn)，降低不良貸款率。

通過資產(chǎn)證券化將不良資產(chǎn)成批量、快速地轉(zhuǎn)換為可轉(zhuǎn)讓的資本市場產(chǎn)品，重新盤活部分資產(chǎn)的流動性，將銀行資產(chǎn)潛在的風險轉(zhuǎn)移、分散，是化解不良資產(chǎn)的有效途徑。資產(chǎn)證券化后,銀行將證券化資產(chǎn)服務以外的收益轉(zhuǎn)讓給投資人,在讓社會公眾有機會投資銀行資產(chǎn)的同時，也將銀行承受的信用風險、利率風險、提前還款風險,通過結(jié)構(gòu)性安排,部分轉(zhuǎn)移、分散給資本市場上不同風險偏好的投資者,實現(xiàn)銀行資產(chǎn)風險和收益的社會化。第三 不良資產(chǎn)證券化有利于改善我國商業(yè)銀行的資本結(jié)構(gòu),提高資本充足率。

按照1988年的《巴塞爾協(xié)議》,銀行的核心資本充足率和全部資本充足率應分別達到4%和8%。為了滿足這一監(jiān)管要求,根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》對不同類風險資產(chǎn)的資本金要求,銀行可以將不同風險的資產(chǎn)證券化,使其能夠主動靈活地調(diào)整銀行的風險資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu),以最小的成本增強流動性和提高資本充足率。同時,利用資產(chǎn)證券化進行融資不會增加銀行的負債,是一種不顯示在資產(chǎn)負債表上的方法,即發(fā)行人可不通過增加負債獲得融資。要提高資本充足率,有兩條途徑可供銀行選擇:一條是“分子政策”,即增加資本;另一條是“分母政策”,即減少風險資產(chǎn)量。在中央財力有限、銀行經(jīng)營狀況不盡人意的情況下,依靠“分子政策”來解決問題,顯然不是最佳選擇。而通過“分母政策”,運用資產(chǎn)證券化方式來.降低風

[3]險資產(chǎn)額,提高資本充足率,則是可供選擇的出路之一。

第四 不良資產(chǎn)證券化有利于形成商業(yè)銀行新的利潤增長點。

以利差收入為主的傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務將隨著資本市場的發(fā)展和利率的逐步市場化而逐漸降低競爭力,利用銀行的專業(yè)化優(yōu)勢發(fā)展中間業(yè)務和表外業(yè)務將是銀行今后新的利潤增長點。商業(yè)銀行不良證券化業(yè)務可以通過為證券化資產(chǎn)持續(xù)提供相關(guān)的管理和服務、開拓證券化業(yè)務的投資銀行業(yè)務等方式實現(xiàn)銀行業(yè)與證券業(yè)的融合,為銀行提供新的利潤增長點。

二 我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

2005年4月20日,中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》,資產(chǎn)證券化試點啟動。隨后,財政部于6月2日發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》,中國人民銀行于6月23日發(fā)布了《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》,為進行的商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化試點建立了相應較為完善的制度框架。隨后中國人民銀行宣布了中國建設(shè)銀行的住房抵押貸款證券化(MBS)和國家開發(fā)銀行的信貸資產(chǎn)證券化(ABS)的試點。

2005年12月15日,由國家開發(fā)銀行發(fā)起,中誠信托投資有限責任公司作為發(fā)行人,通過中央國債登記結(jié)算有限責任公司的招標系統(tǒng)以公開招標的方式,發(fā)行了我國2005年第一期41.7727億元開元信貸資產(chǎn)支持證券,標志著資產(chǎn)證券化業(yè)務在我國正式開展。第一期證券化產(chǎn)品設(shè)計成三檔,其中優(yōu)先A檔為29.2409億元,加權(quán)平均期限為0.67年,固定利率,招標確定的票面利率為2.29%;優(yōu)先B檔為10.0254億元,加權(quán)平均期限為1.15年,浮動利率,招標確定的利差為45BP(以一年期定期存款利率為基準,票面利率為2.7%);次級檔為2.5064億元,加權(quán)平均期限為1.53年。中國債券信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)字顯示,2008年共發(fā)行資產(chǎn)支持證券302億元,同比增長69%。在各類債券中的增速僅次于銀行次級債和混合資本債。截至2007年3月底，全國商業(yè)銀行（包括國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、[4]農(nóng)村商業(yè)銀行和外資銀行）不良貸款余額12455．7億元，不良貸款率6．63％。

三 我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化障礙 法制建設(shè)滯后導致難以進行不良資產(chǎn)證券化

我國適用的是成文法，社會經(jīng)濟生活的各種活動都要依照己成文的法律來開展。而資產(chǎn)證券化這個西方的“舶來品”，它反映了現(xiàn)代民事財產(chǎn)權(quán)利證券化的一種趨勢，其實質(zhì)是債[5]權(quán)的證券化。在我國盡管金融改革進展很快，一些經(jīng)濟立法的相繼頒布為資產(chǎn)證券化的規(guī)范運作創(chuàng)造了一定的條件，但立法進程明顯滯后于實踐，現(xiàn)有的法律難以指導和規(guī)范證券化活動。另一方面，也是由于政治體制影響法制而導致的世界各國實施證券化的國家都是資本主義社會制度的國家，而我國與這些國家在政治制度、經(jīng)濟體制和適用的法律體系等方面都存在諸多不同。

因此，法律問題是我國在實施不良資產(chǎn)證券化進程中必然要遇到的問題。2 稅收制度上的欠缺阻礙了不良資產(chǎn)證券化進程

對于發(fā)起人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)及真實銷售的稅收問題，按我國目前有關(guān)稅法如《營業(yè)稅》、《印花稅》等規(guī)定，對資產(chǎn)轉(zhuǎn)移及銷售行為課征5%的營業(yè)稅及不同比例的印花稅，從而大大加重

[6]了證券化的成本，使證券化從開始就不具備可能。3 市場環(huán)境及市場需求的制約

目前我國現(xiàn)行體制下，資產(chǎn)證券化市場存在需求不旺的問題。資產(chǎn)證券化是目前金融業(yè)的前沿業(yè)務之一，設(shè)計結(jié)構(gòu)較為復雜，同時收益空間有限。因此，資產(chǎn)證券化的發(fā)展有賴于我國資本市場上發(fā)展與完善和投資者對其的正確理解。從我國目前的情況看，由于收益率較

[7]低，很難與我國股票市場相比，因此后者對個人投資者的吸引力會更強一些。

另外，我國作為經(jīng)濟飛速發(fā)展的國家，引起了國際上大量投資者的關(guān)注，但是，我國資本市場除B股市場之外都不允許外國投資者參與，則境外的投資者不可能購買國內(nèi)市場上的[8]資產(chǎn)證券。

因此，總體而言，在目前我國現(xiàn)行體制下，資產(chǎn)證券化市場存在需求不旺的問題。

四 關(guān)于我國商業(yè)銀行實施不良資產(chǎn)證券化的政策建議 完善資產(chǎn)證券化的法律環(huán)境

資產(chǎn)證券化是一種金融衍生產(chǎn)品,其發(fā)展必須要有與它配套的完備的法律規(guī)范。資產(chǎn)證券化要實現(xiàn)管理的系統(tǒng)性和規(guī)范性,對法律環(huán)境有兩方面的要求,一是要構(gòu)建資產(chǎn)證券化所需要的法律框架,制定有關(guān)法規(guī),為其發(fā)展提供有力的法律保障;二是改進和完善現(xiàn)行法律法規(guī)與資產(chǎn)證券化沖突的部分,建立適應資產(chǎn)證券化發(fā)展的法律環(huán)境體系。2 注重資產(chǎn)證券化過程控制，防范各類風險

由于資產(chǎn)證券化流程的復雜性、資產(chǎn)證券化交易的多樣性，因此需要加強資產(chǎn)證券化的過程控制，防范可能出現(xiàn)的各類風險，保護投資者利益。

第一 切實做好信用提升。信用提升是資產(chǎn)支持證券的投資者得到投資收益的信用保障，在資產(chǎn)證券化過程中要順利發(fā)行資產(chǎn)化證券，就要求提高企業(yè)資產(chǎn)的信用級別。信用提升有內(nèi)部信用提升和外部信用提升兩種。內(nèi)部信用提升是指特定的交易機構(gòu)（SPV）保留當擔保資產(chǎn)的債務人違約時有直接追索的權(quán)利、SPV作超額儲備擔保、SPV發(fā)行優(yōu)先和從屬證券；企業(yè)的外部信用提升主要有信譽良好的保險公司出具保單、更高信用級別的商業(yè)銀行出具信用證、第三方購買從屬類證券。在資產(chǎn)證券化過程中商業(yè)銀行要切實做好信用提升，它是吸引投資者，防范風險，保護投資者利益的必要環(huán)節(jié)。

第二 證券評級嚴把關(guān)，發(fā)展信用評級機構(gòu)。資產(chǎn)證券化評級的核心因素是資產(chǎn)支持證券的信用風險，同時要求被評級的資產(chǎn)需與發(fā)起人的信用風險相分離，即證券化資產(chǎn)必須真正實現(xiàn)真實銷售以實施破產(chǎn)隔離。評級機構(gòu)對評級的證券要保持經(jīng)常性的信用監(jiān)督并制度化，定期公告證券的信用等級的變化，使投資者及時了解所持證券資產(chǎn)的狀況。同時，借鑒

[9]國外資信評級業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國的資信評級業(yè)應走“少而精”的發(fā)展模式，即著重培養(yǎng)幾家在國內(nèi)具有權(quán)威性的、在國際具有一定影響力的資信評級機構(gòu)。資信評級機構(gòu)樹立良好信譽的唯一途徑就是讓投資者知道公司評級結(jié)果的準確性高、值得信賴，而要提高評級結(jié)果的準確性，科學的評級方法是必不可少的。

第三 完善資產(chǎn)證券化市場的信息公告制度。作為資產(chǎn)證券化市場，其信息公開是基本原則之一，它包括信息披露制度、監(jiān)管機構(gòu)行政公開制度、責任追究制度等等。

結(jié)論：

資產(chǎn)證券化是近幾十年來國際金融業(yè)中一項重要的融資體制的金融創(chuàng)新。如果能通過這種方式將我國現(xiàn)有的不良資產(chǎn)快速并成批量地轉(zhuǎn)換為可轉(zhuǎn)讓的資本市場產(chǎn)品，將通過這部分資產(chǎn)流動性的增強，使銀行資產(chǎn)潛在的風險能夠得到轉(zhuǎn)移和分散，這對于改善商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資本充足率、促進金融領(lǐng)域中介機構(gòu)的發(fā)展和加速不良資產(chǎn)的處置進程都有著十分重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

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第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告論文大綱

房地產(chǎn)項目可行性研究報告論文大綱總論

1.1項目提出的背景

1.2項目可行性研究的依據(jù)(依據(jù)有關(guān)規(guī)定)

1.3項目概況（項目名稱、地點，開發(fā)商簡介，項目所在地周圍環(huán)境狀況，項目有關(guān)的規(guī)劃指標和要求等）

1.4項目開發(fā)建設(shè)的必要性

1.5項目開發(fā)建設(shè)條件(地形,地貌,水文地質(zhì),周邊環(huán)境,城市規(guī)劃,交通及公共設(shè)施施工條件,社會環(huán)境條件,征地拆遷條件,擬建地址建設(shè)條件,投資條件比選,推薦建址方案)

1.6項目投資估算（主要的經(jīng)濟指標）

1.7結(jié)論及建議市場分析與預測

2.1房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預測-調(diào)查)

2.2大連市房地產(chǎn)市場狀況分析及預測(2006,2007年全國行業(yè)現(xiàn)狀及未來幾年趨勢預測-調(diào)查)

2.3項目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析(需求分析,供給分析,當前租售價格調(diào)查和預測,主要競爭樓盤分析調(diào)查，重點部分)

2.4 項目目標市場分析建設(shè)條件

3.1開發(fā)項目用地狀況

3.2項目方案的確定（要確定兩種方案）規(guī)劃設(shè)計方案

4.1規(guī)劃設(shè)計方案的指導思想

4.2規(guī)劃設(shè)計方案的原則

4.3建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想

項目構(gòu)成,平面布置及戶型設(shè)計及戶型面積,功能要求,建筑藝術(shù),功能以及與城市的協(xié)調(diào),建筑,結(jié)構(gòu),道路,綠化及其它配套附屬設(shè)施的規(guī)劃方案。做總平面圖和標準層平面圖。項目開發(fā)進度及組織安排

5.1項目建設(shè)工期

5.2項目開發(fā)進度安排

5.3 項目銷售期及銷售時間的確定項目銷售計劃

6.1項目定價（樓盤均價、各樓均價、每戶均價，考慮水平價差和垂直價差）

6.2項目分階段銷售計劃

6.3項目銷售收入的計算投資估算及資金籌措(參見房地產(chǎn)開發(fā)教材及大連市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準)

7.1投資估算的原則

7.2項目建設(shè)的投資估算

7.3資金籌措與使用計劃財務評價

8.1財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算

8.2盈利能力分析(主要報表及指標)

8.3清償能力分析(主要報表及指標)風險分析

識別項目在實施過程中可能遇到的各種風險,使用單因素的敏感性分析的方法進行不確定性分析。社會評價和環(huán)境影響評價

10.1社會評價(項目對社會的影響分析,社會風險分析,結(jié)論)

10.2環(huán)境影響評價(環(huán)境現(xiàn)狀,項目前期及實施對環(huán)境的影響,環(huán)保措施及相應投資,節(jié)水節(jié)電及消防等)結(jié)論及建議

11.1結(jié)論(兩個方案的比較)

11.2存在的問題及建議附表及附圖

第五篇：我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化途徑分析

我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化途徑分析

陳宏剛

(廣東發(fā)展銀行總行公司銀行部,廣東廣州510080)

摘 要:針對我國商業(yè)銀行在改革和發(fā)展過程中面臨巨大不良資產(chǎn)的現(xiàn)實,文章在分析不良資產(chǎn)證券化對我國現(xiàn)實意義的基礎(chǔ)上,較詳盡地探討采取信托形式在當前我國法律條件下成為商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化的現(xiàn)實選擇,并就發(fā)展中存在的問題提出可行性建議。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;不良資產(chǎn);證券化;信托

中圖分類號:F830·9

1文獻標識碼:A

文章編號:1007-1792(2007)06-0080-06

隨著入世后銀行業(yè)全面開放日期的將要來臨,我國商業(yè)銀行加快了包括改制、引入戰(zhàn)略投資者乃至上市等在內(nèi)的改革步伐,但改革首先遇到了與其它轉(zhuǎn)型國家一樣的難題:銀行體系累積了巨額不良貸款,面臨種種現(xiàn)實,應進一步加快處置不良資產(chǎn),以促進金融穩(wěn)定和國民經(jīng)濟健康發(fā)展。我國國有商業(yè)銀行是商業(yè)銀行體系中絕對的主力,其改革和發(fā)展對中國金融體系的穩(wěn)定舉足輕重,截至2005年末,國有商業(yè)銀行資產(chǎn)總額19·66萬億元,占銀行業(yè)總資產(chǎn)的52·5%,吸收的各類存款占全部銀行業(yè)總存款54%,發(fā)放各類貸款占全部銀行業(yè)貸款額的50%,并承擔著全社會80%左右的支付結(jié)算量。因此,本文側(cè)重從國有商業(yè)銀行角度探討商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化問題。

一、我國商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)狀況

自1995年銀行業(yè)經(jīng)營管理工作會議首次提出降低國有商業(yè)銀行不良貸款以來,金融管理部門及各商業(yè)銀行等有關(guān)方面經(jīng)過多年的努力,取得了明顯的成效(見圖1)。為了國有商業(yè)銀行改制的需要,在2004年國家向中國建設(shè)銀行和中國銀行注資450億美元, 2005年又向中國工商銀行注資150億美元,同時對這三家銀行的不良貸款實行核銷和二次剝離。但截至2005年末,國有商業(yè)銀行不良貸款余額仍高達10724·8億元,不良貸款比率10·49%,與國際上公認的不良貸款率10%,國際上優(yōu)良的銀行不良貸款率在2%-3%左右相比,仍然偏高。

1999年,我國成立四家金融資產(chǎn)管理公司(AMC)集中處理不良資產(chǎn),一次性剝離和收購國有商業(yè)銀行不良貸款13939億元,成立以來,積極運用多種手段處置不良資產(chǎn),取得一定成效(見表1)。當年剝離的1·4萬億元不良資產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)處置六成,而資產(chǎn)回收率卻只有四分之一,按照不良資產(chǎn)處置的“冰棍效應”理論推理,剩下的四成未處置的不良資產(chǎn)極有可能慢慢“人間蒸發(fā)”,最終國家財政不得不為此承擔至少上萬億元的損失。

圖1 資源來源:銀監(jiān)會網(wǎng)站(004km.cn)和中國人民銀行季報(2001-2006)注:不良貸款按五級分類進行統(tǒng)計

資源來源:銀監(jiān)會網(wǎng)站(004km.cn)和中國人民銀行年報(2000-2006)

二、我國商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)方式比較

為適應我國金融業(yè)對外開放和國有銀行改革的需要,國有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)率和不良資產(chǎn)絕對量要在近幾年內(nèi)顯著下降。無論是再次注資還是不良資產(chǎn)集中剝離,都存在著如何盡快處置整個金融系統(tǒng)中的巨額不良資產(chǎn),化解和轉(zhuǎn)移(包括資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的)金融系統(tǒng)中的風險問題。因此,我國的銀行業(yè)正面臨日益增大的內(nèi)部和外部壓力。當前國有商業(yè)銀行處置不良貸款的方法主要有以下三種:(一)采取催收、追討和訴訟等手段依法收貸。商業(yè)銀行建立資產(chǎn)保全部門,指定專人對不良貸款組織催收,對不按規(guī)定歸還貸款的債務人進行必要的信貸制裁或依法起訴。這種方式由于我國立法、司法的相對滯后和不完善,企業(yè)逃廢銀行債務等原因,銀行依法收貸面臨諸多困難,訴訟收貸不僅環(huán)節(jié)多,效率低下,而且一般要承擔超過處置標的20%以上的稅費。(二)利用專項準備金核銷部分不良貸款本息。核銷是銀行不得已才采用的一種處置方法。被核銷的不良貸款往往是長期掛帳的損失類貸款,規(guī)范的銀行往往已根據(jù)貸款五級分類結(jié)果足額提取了貸款損失專項準備。在這種方式下,由于國有商業(yè)銀行歷史包袱嚴重,撥備的準備金仍然不能滿足需要。(三)創(chuàng)造性地通過債務重組、剝離、轉(zhuǎn)化等手段減輕資產(chǎn)風險。商業(yè)銀行可以將一部分不良資產(chǎn)剝離給專門的資產(chǎn)管理公司進行專業(yè)化處置,將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)或者直接打包在二級市場上出售。這種方式由于缺少有效監(jiān)管,資產(chǎn)定價困難等原因而無法進行批量處置,現(xiàn)金回收時間和速度難以保證。

對多數(shù)銀行而言,暫時只有自己承擔損失一種選擇,即有計劃的提取專項準備金核銷不良貸款。如前所述,這種方式對即期利潤影響較大,并且存在只能慢慢消化、多數(shù)不良貸款仍將長期掛帳等不足,對銀行而言并非最優(yōu)選擇,因此,迫切需要對處置不良資產(chǎn)業(yè)務進行創(chuàng)新。

三、不良資產(chǎn)證券化對我國的現(xiàn)實意義

近年來,資產(chǎn)證券化的作用越來越多受到我國理論界和實踐部門的關(guān)注,銀行體系也一直在努力嘗試利用資產(chǎn)證券化突破現(xiàn)有的不良資產(chǎn)處置模式。資產(chǎn)證券化(Asset BackedSecuritization, ABS)是指將缺乏流動性,但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預見的現(xiàn)金流收入的資產(chǎn),如各類貸款等匯集起來,通過結(jié)構(gòu)性重組,轉(zhuǎn)換成在金融市場可以出售和流通的證券的行為,據(jù)此融通資金。不良資產(chǎn)證券化對我國銀行業(yè)的作用體現(xiàn)在以下方面:(一)不良資產(chǎn)證券化增強我國商業(yè)銀行流動性,加快處置不良資產(chǎn)規(guī)模。近幾年來,盡管通過資產(chǎn)剝離、利潤沖銷等多種方式,我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)比率有了顯著下降,絕對數(shù)值也有所下降,但是不良資產(chǎn)的存量仍然巨大,如上所述,截至2005年末,國有商業(yè)銀行與股份制商業(yè)銀行不良貸款余額合計12197億元,使得大量商業(yè)銀行資產(chǎn)喪失了流動性,成為最重要的流動性隱患之一。不良資產(chǎn)證券化作為一種主要的批量交易方式,通過資產(chǎn)的真實出售并在資本市場發(fā)行投資憑證,能夠提前實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移和現(xiàn)金回收時間,有效增強我國商業(yè)銀行流動性。

(二)不良資產(chǎn)證券化可以有效改善我國銀行業(yè)的營利能力和資本結(jié)構(gòu)。第一,銀行可以通過不良資產(chǎn)證券化提前收回現(xiàn)金、增加中間業(yè)務收入(信貸資產(chǎn)管理費等)和可能帶來現(xiàn)金回收增值效應,如融資成本低于資產(chǎn)的投資收益率而形成的利差收入以及特殊服務機構(gòu)處置不良資產(chǎn)而使不良資產(chǎn)池回收現(xiàn)金流高于預期而帶來的余值增值部分等。第二,不良資產(chǎn)證券化將表內(nèi)貸款轉(zhuǎn)換成表外收費型業(yè)務,減少了銀行的風險資產(chǎn),降低業(yè)務的資本密集度,提高銀行的資本充足率。根據(jù)商業(yè)銀行資本充足率=(資本-扣除項)/(風險加權(quán)資產(chǎn)+12·5倍的市場風險資本)公式計算,使一部分原先因不良資產(chǎn)占用的資本得以釋放用于業(yè)務擴張和再投資,改善了資產(chǎn)負債比例和資本充足率,從而從整體上提高了銀行的資本回報率。

(三)不良資產(chǎn)證券化可以促進銀行不良資產(chǎn)管理體制的改革。資產(chǎn)證券化將大量不良資產(chǎn)從商業(yè)銀行管理的體系中釋放,促進不良資產(chǎn)管理和處置的專業(yè)化和效率化。通過專業(yè)機構(gòu)人才、知識、經(jīng)驗和采取債務重組、債轉(zhuǎn)股、再投資、資產(chǎn)經(jīng)營等多種手段的結(jié)合使不良資產(chǎn)處置方案符合價值最大化原則,并且完善的治理結(jié)構(gòu)、處置程序和定量化評估手段及約束機制可以有效防范道德風險的產(chǎn)生和銀行資產(chǎn)的流失。

(四)不良資產(chǎn)證券化能夠使銀行有效調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),防止信貸質(zhì)量下降。在國有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和國退民進、抓大放小的國有資產(chǎn)管理體制改革過程中,國有企業(yè)的經(jīng)營風險加大、競爭環(huán)境更嚴峻,使得商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務所承受的信用風險、政策風險、行業(yè)風險、地區(qū)性風險加大。為此,銀行可根據(jù)情況通過不良資產(chǎn)證券化迅速、靈活地進行信貸投向轉(zhuǎn)移以提高信貸資產(chǎn)增量的質(zhì)量,加速進行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整以防止信貸資產(chǎn)質(zhì)量的下降。

四、當前我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)證券化的主要交易形式

(一)實現(xiàn)特殊目的載體(SPV)的形式比較。一般來說,不良資產(chǎn)證券化通過特殊目的載體(Special Purpose Vehicle SPV)進行的,可采取三種形式:信托(SPT)形式、公司(SPC)形式和有限合伙形式。目前,我國不良資產(chǎn)證券化的最大障礙就是特殊目的載體、可流通證券和投資者問題。公司(SPC)形式和有限合伙形式的企業(yè)性質(zhì)和法律地位,如金融企業(yè)還是非金融企業(yè)、組織形式、注冊地、資本額限制、經(jīng)營范圍、和稅收問題都未做明確規(guī)定,在現(xiàn)有《公司法》、《證券法》和《企業(yè)債券管理等條例》等相關(guān)法律條文基礎(chǔ)上,也不符合發(fā)行債券的主體資格要求。另外,在法律規(guī)定的監(jiān)管方面,不良資產(chǎn)證券化會涉及到人民銀行、銀監(jiān)會和證監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu),還可能涉及到發(fā)改委、財政部等部門,如果是國有資產(chǎn),還涉及國有資產(chǎn)管理部門等,如此眾多的部門管理,使證券化的審批、運作都十分困難,由此可見,目前以SPC方式實施不良資產(chǎn)證券化在我國受到了眾多方面的限制。從我國的現(xiàn)有法律環(huán)境來看,以信托公司作為載體的資產(chǎn)證券化方案遇到的法律障礙會相對小些,在當前我國法律條件下適用的不良資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)應采取信托受益分層。由發(fā)起人(委托人)將資產(chǎn)委托給信托投資公司,設(shè)立財產(chǎn)信托,發(fā)起人得到以發(fā)起人為受益人的結(jié)構(gòu)化信托受益合同,發(fā)起人通過承銷商將高級或次級受益合同轉(zhuǎn)讓給第三方投資者,發(fā)起人收回部分現(xiàn)金并保留一部分權(quán)益,受托人再委托專業(yè)的服務公司(也可以是原發(fā)起人)進行處置,處置收入在支付管理費后,進入托管帳戶,再依次支付投資者的利息和本金,最后剩余資金支付初級權(quán)益。

(二)信托模式應該成為目前我國不良資產(chǎn)證券化模式的現(xiàn)實選擇。信托公司具備很強的財產(chǎn)隔離功能,其財產(chǎn)隔離功能受到《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理暫行辦法》,也就是業(yè)內(nèi)所謂的“一法兩規(guī)”的強有力支撐。利用信托制度開展不良資產(chǎn)的準資產(chǎn)證券化已經(jīng)具有法律上的可行性。表2比較我國信托制度對資產(chǎn)證券化要求的滿足程度。

信托公司的財產(chǎn)隔離功能主要體現(xiàn)在以下層面上: 1.委托人的信托財產(chǎn)與自有財產(chǎn)相隔離?！缎磐蟹ā返谑鍡l規(guī)定:“信托財產(chǎn)與委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)相區(qū)別。”也就是說,信托設(shè)立以后,信托財產(chǎn)即從委托人的自有財產(chǎn)中分離出來,具有一定的獨立性。2.委托人的信托財產(chǎn)與受托人的固有財產(chǎn)相隔離。《信托法》第十六條規(guī)定: “信托財產(chǎn)與屬于受托人所有的財產(chǎn)(以下簡稱固有財產(chǎn))相區(qū)別,不得歸入受托人的固有財產(chǎn)或者成為固有財產(chǎn)的一部分?！钡诙艞l規(guī)定:“受托人必須將信托財產(chǎn)與其固有財產(chǎn)分別管理,分別記賬?！薄缎磐型顿Y公司管理辦法》第五條也規(guī)定:“信托財產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財產(chǎn),也不屬于信托投資公司對受益人的負債。信托投資公司終止時,信托財產(chǎn)不屬于其清算財產(chǎn)?！毙磐性O(shè)立以后,信托財產(chǎn)處于一種特殊的獨立地位,受托人也就取得了管理、運用和處分信托財產(chǎn)的權(quán)利,但是信托財產(chǎn)并非就是受托人的固有財產(chǎn)。就受托人自身來說,必須依法將信托資產(chǎn)與其固有資產(chǎn)分開,分別進行管理,分別記賬,不得將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)為其固有財產(chǎn),也不得將信托財產(chǎn)視為其固有財產(chǎn)的一部分對外承擔責任。3.強制執(zhí)行的禁止。由于信托財產(chǎn)與受托人的固有財產(chǎn)相獨立,信托財產(chǎn)并非受托人債務的共同擔保,亦即無論是受托人固有財產(chǎn)的債權(quán)人,還是受托人所管理的其他信托財產(chǎn)的債權(quán)人,該信托財產(chǎn)均不得主張強制執(zhí)行。信托財產(chǎn)的該項特征保證了信托財產(chǎn)區(qū)別于發(fā)起人其他財產(chǎn)和SPV的固有財產(chǎn)兩者之間的界河不受侵犯性。4.抵消的禁止?！缎磐蟹ā返谑藯l規(guī)定:“受托人管理運用、處分信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)不得與其固有財產(chǎn)所產(chǎn)生的債務相抵消?！痹摋l是對民法關(guān)于抵消權(quán)的例外規(guī)定,在一定程度上避免了SPV的道德風險。

因此,信托財產(chǎn)的獨立性正是信托制度的精髓所在。就信托制度的起源而言,無論是美國當年的“USE制6”,還是英國當年的“遺囑保險制”等,在信托制度的發(fā)端之際,主要都是為了解決委托人的財產(chǎn)隔離和保全的“特定目的”。基于信托財產(chǎn)的獨立性及其法律保證,信托公司的財產(chǎn)隔離功能更能反映出資產(chǎn)證券化的本質(zhì)特征。從上面的分析中可以看出,在目前我國的法律環(huán)境和金融制度下,信托公司所特有的財產(chǎn)隔離機制完全符合資產(chǎn)證券化運行機制的本質(zhì)要求,因此,信托模式應該成為目前我國不良資產(chǎn)證券化模式的現(xiàn)實選擇。

五、不良資產(chǎn)證券化在我國的發(fā)展和問題建議

(一)我國不良資產(chǎn)證券化的嘗試和發(fā)展。2003年6月,華融資產(chǎn)管理公司和中信信托投資有限責任公司合作在國內(nèi)首次發(fā)行了面值132·5億元、期限3年、價值10億元、利率4·17%的優(yōu)先受益權(quán),這一項目借鑒資產(chǎn)證券化交易模式,通過以債權(quán)資產(chǎn)設(shè)立信托、轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)方式,成功實現(xiàn)了加快處置不良資產(chǎn)、提前實現(xiàn)回收部分現(xiàn)金的目的,被稱之為“準資產(chǎn)證券化”,向境內(nèi)不良資產(chǎn)證券化邁進了重要的一步。2004年4月8日,工行和瑞士信貸第一波士頓、中信證券、中誠信托等簽署了工行寧波分行不良資產(chǎn)證券化項目相關(guān)協(xié)議。工行寧波分行以其面值26·19億元、預計回收價值8·2億元不良債權(quán)委托給中誠信托,設(shè)立分84層受益性財產(chǎn)信托,聘請瑞士一波擔任財務顧問,并委托中信證券作為承銷商將A、B級受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給外部投資者,購買這一信托產(chǎn)品的全部是境內(nèi)的機構(gòu)投資者。信托結(jié)構(gòu)分為A、B、C三級: A級受益權(quán)產(chǎn)品2億元、1年期、5·01%、優(yōu)先受償權(quán);B級受益權(quán)產(chǎn)品4億元、3年期、5·10%、工行回購承諾;C級受益權(quán)產(chǎn)品2·2億元、3年期、工行保留。

這是我國首次真正意義上的不良資產(chǎn)證券化,沒有回購承諾的A級受益權(quán)是資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)很重要的特征,真正實現(xiàn)了風險隔離和真實銷售。銀監(jiān)會在2004年9月30日下發(fā)到國有銀行和股份制商業(yè)銀行的《監(jiān)管信息》中對寧波項目給予了高度評價。2005年4月20日,中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》。2005年5月16日,財政部發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》。2005年9月29日中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會第38次主席會議通過了《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理辦法》,并于2005年12月1日開始實施。2005年12月15日,國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行在全國銀行間債券交易市場分別推出國內(nèi)首單41·77億元信貸資產(chǎn)支持證券(ABS)和30億元個人住房抵押支持證券(MBS)。這意味著我國已經(jīng)真正啟動了信貸資產(chǎn)證券化項目,隨著我國資本市場的逐漸發(fā)展和成熟,以及國有商業(yè)銀行股份制改革的不斷推進,我國不良資產(chǎn)證券化蘊藏著巨大的空間和無限生機。

(二)問題和建議。1.急需加強評級機制市場建設(shè)。大力發(fā)展第三方評級機構(gòu),通過標準化風險評級流程和風險指標體系,對信托產(chǎn)品給予標準化評級,為投資者提供一個可以定價的基準,平衡買賣雙方的利益。結(jié)合我國評級市場的發(fā)展狀況,可以要求每筆資產(chǎn)證券化至少有兩家相互獨立的評級公司給出評級。同時為了快速提高我國評級公司的評級質(zhì)量,提升市場投資者對評級結(jié)果的信任度和接受度,可以考慮以適當形式引進國際評級公司對國內(nèi)市場進行評級服務。同時,評級公司還必須披露其評級標準和評級方法,在對項目進行跟蹤評級時也要隨時發(fā)布相關(guān)評級消息。2.提高證券化產(chǎn)品的市場流動性。由于我國現(xiàn)行的信托受益證書還不是一種受到我國法律充分認可的有價證券,并且缺乏有效的二級市場,信托產(chǎn)品只能轉(zhuǎn)讓,不能自由買賣,缺乏證券的高流動性,二級市場的不足嚴重制約證券化信托產(chǎn)品的發(fā)展。3.培育不良資產(chǎn)證券化市場的機構(gòu)投資者,規(guī)范資產(chǎn)證券化業(yè)務交易行為。擴大投資基金、保險基金、商業(yè)銀行、財務公司、信托公司、證券公司等機構(gòu)投資者的投資范圍,使其成為資產(chǎn)支持證券市場的投資主體。4.應規(guī)范不良資產(chǎn)證券化業(yè)務開展,組建和完善集合類信托產(chǎn)品的標準化工作,盡快制定與商業(yè)銀行信托合同、權(quán)益證書以及信息披露制度;組建與銀行交易系統(tǒng)互通的信托產(chǎn)品交易系統(tǒng),便于雙方有效合作,信息溝通。

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