第一篇：第一章寫字樓物業(yè)概述

第一章 寫字樓物業(yè)概述

寫字樓物業(yè)是一種構(gòu)造復(fù)雜的綜合性樓宇，往往集辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物、住宿于一體。以計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)為主導(dǎo)的高新技術(shù)在寫字樓物業(yè)中的運(yùn)用，提高了寫字樓物業(yè)的使用效率，同時(shí)也對寫字樓物業(yè)管理提出了更高的要求。

第一節(jié)

寫字樓物業(yè)的含義與特點(diǎn)

一、寫字樓物業(yè)的含義

（一）寫字樓物業(yè)

寫字樓物業(yè)原本是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂，伴隨著“物業(yè)”、“物業(yè)管理”等名詞的引入而由香港傳入沿海和內(nèi)地。

寫字樓物業(yè)是相對住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型而言的，是依據(jù)物業(yè)的主要用途而對物業(yè)種類所作的區(qū)分。寫字樓物業(yè)為業(yè)主或用戶提供辦公場所。從寫字樓物業(yè)的構(gòu)成看，寫字樓物業(yè)除了包括用于辦公及其服務(wù)于辦公的樓宇以外，還包括與樓宇配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。寫字樓物業(yè)的體現(xiàn)形式多為高層建筑，并由一間間的辦公室與間隔服務(wù)間所構(gòu)成。

從使用對象來看，寫字樓物業(yè)是供企業(yè)和行政事業(yè)單位進(jìn)行商務(wù)和辦公活動(dòng)的場所。其服務(wù)對象主要是從事商貿(mào)活動(dòng)的各類公司、部分政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、三資企業(yè)和國外駐華辦事機(jī)構(gòu)等單位的人員。

（二）寫字樓物業(yè)與傳統(tǒng)辦公樓

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企事業(yè)單位一般自建辦公樓。這種辦公樓往往自成體系，只提供簡單的辦公場所和簡陋的辦公家具，通信手段陳舊，管理服務(wù)僅限于大食堂的飯菜、傳達(dá)室的信件收發(fā)和報(bào)刊送達(dá)以及值班室的保安等內(nèi)容。

傳統(tǒng)形式的辦公樓容易造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。社會(huì)各部門之間聯(lián)系不便，辦公環(huán)境相對較差，設(shè)備落后，辦公效率低下?，F(xiàn)代寫字樓物業(yè)將眾多不同行業(yè)、不同單位的人員集中在一幢樓宇中辦公，縮短了社會(huì)各方面人員之間的距離，節(jié)約了相互間的交易成本。

（三）寫字樓與商務(wù)型酒店

由于寫字樓與酒店同屬于高檔非住宅物業(yè)，而且都要求規(guī)范管理與優(yōu)良服務(wù)，人們常將二者的管理服務(wù)混為一談。然而，與酒店相比，寫字樓物業(yè)從功能到服務(wù)對象都有著較大的不同。

商務(wù)型酒店是專門為商務(wù)活動(dòng)或會(huì)議提供住宿及相關(guān)服務(wù)的場所，它除了酒店所具有的客房、餐廳等必備設(shè)施外，通常還針對商務(wù)活動(dòng)的特點(diǎn)安排有展示廳、會(huì)議廳、洽談廳及進(jìn)行商務(wù)聯(lián)絡(luò)的商務(wù)中心等。但卻無法滿足日常辦公需要。

寫字樓物業(yè)則以提供商務(wù)辦公、會(huì)議為主。以日常辦公為中心的相關(guān)設(shè)備、設(shè)施完整、齊全。但在為用戶提供休息與服務(wù)的質(zhì)量方面不及酒店，即便是提供住宿的商住型寫字樓，也無法同酒店相比。

此外，商務(wù)型酒店的服務(wù)對象除了商務(wù)型客人以外，還有很多旅行者，客源的流動(dòng)性很大，入住時(shí)間短。寫字樓的服務(wù)對象比較固定，一般為商務(wù)公司或社團(tuán)職員，寫字樓租戶的租住時(shí)間有的長達(dá)10余年，短期的一般為1~2年。

再者，商務(wù)型酒店由于其功能和服務(wù)對象的特殊性，決定了其設(shè)施設(shè)備均為24小時(shí)服務(wù)，而寫字樓的服務(wù)時(shí)間大多與寫字樓客戶的辦公時(shí)間一致。

二、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)

綜觀國內(nèi)各大城市的寫字樓物業(yè)，盡管其建筑外觀，外部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施各有不同，但在很多方面體現(xiàn)了現(xiàn)代寫字樓的共同特點(diǎn)。

（一）地理位置優(yōu)越

寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有便利的交通條件，方便人員往來。

現(xiàn)代寫字樓多為高層建筑，其根本原因是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)中心城市的辦公室需求日益俱增，而經(jīng)濟(jì)中心城市的土地又十分有限，這就迫使人們向高空發(fā)展?，F(xiàn)代寫字樓的高層化這一特點(diǎn)使得其設(shè)計(jì)規(guī)劃要注意以下二點(diǎn)：

(1)高層寫字樓所在的地方必須交通十分方便，一般需要寬闊的馬路相配合。幾十層的寫字樓，里面職員成千上萬，沒有相應(yīng)的交通條件以利上下班、外出聯(lián)系業(yè)務(wù)需要，那是不可想象的。

(2)高層寫字樓還必須配有相當(dāng)面積停車場，因?yàn)闃I(yè)主或租戶都為企業(yè)，大多配有自己的小車，這就需要有停車的地方。這種情況也提高了對寫字樓交通道路的要求。

（二）科學(xué)設(shè)計(jì)，營造良好環(huán)境

現(xiàn)代寫字樓多為高檔次建筑，大多出于著名建筑師之手或?yàn)橹O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)之杰作?？茖W(xué)設(shè)計(jì)造就的現(xiàn)代寫字樓為業(yè)主或客戶提供了舒適的工作環(huán)境，同時(shí)對樓內(nèi)建筑空間給出了合理分隔。

建筑空間按使用對象分為集體空間和私人空間。空間的合理分隔，有助于寫字樓的經(jīng)濟(jì)利用。

以人為本，充分考慮人的需求，是現(xiàn)代建筑所追求的重要理念之一。寫字樓成為許多上班族不可或缺的工作環(huán)境，所以，現(xiàn)代寫字樓在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性 2 化特征，利用科學(xué)技術(shù)塑造舒適環(huán)境，調(diào)動(dòng)人的積極情緒，提高工作效率。

工作站是指商務(wù)辦公活動(dòng)中工作人員的主要辦公場所，由屏風(fēng)、工作臺(tái)面、辦公椅、文件柜、辦公電器等組成。在設(shè)計(jì)中要考慮人生理和心理兩個(gè)方面的需求。生理方面指以人性為原則，應(yīng)用人體工學(xué)來設(shè)計(jì)工作站組合，給工作人員一個(gè)舒適的辦公環(huán)境。心理方面指注重安全、舒適以及個(gè)性等。

辦公環(huán)境的人性化一般體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

（1）照明。為創(chuàng)造良好的視覺環(huán)境，一般依靠人工照明，并在設(shè)計(jì)時(shí)注重處理好照度標(biāo)準(zhǔn)和明暗差標(biāo)準(zhǔn)。

（2）噪音。一般采用穩(wěn)定、防震以及消音箱的方法來消除噪音，也可使用特殊材料，降低來自外部的干擾。

（3）空調(diào)。空調(diào)直接影響人體的舒適度，從而影響人的工作情緒和工作效率?？照{(diào)設(shè)置一般針對房間的不同用途、朝向以及租戶的不同需求和使用時(shí)間倆分布和運(yùn)轉(zhuǎn)。

（4）溫度和濕度。溫度一般保持在18攝氏度~26攝氏度。

（5）色彩。寫字樓內(nèi)部色彩應(yīng)基本和諧，同時(shí)也可在休息及公共空間點(diǎn)綴一些對比度大的色彩，避免單調(diào)。

（三）設(shè)施設(shè)備復(fù)雜

機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動(dòng)化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。

（四）專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)管理專業(yè)化是一種基于市場的專業(yè)化，它的最大特點(diǎn)是“各類專業(yè)公司的分工與協(xié)作是通過市場來進(jìn)行的”。實(shí)行了基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化之后，一切物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系都是基于市場的合作與競爭的關(guān)系，合作與競爭的雙方彼此都是物業(yè)管理的行家，大家在市場上必須以平等的身份對話，無論是誰，只要不遵循市場規(guī)律，不按市場原則辦事，就會(huì)被市場無情地拋棄。

物業(yè)管理的專業(yè)化還體現(xiàn)在物業(yè)管理人員的專業(yè)化上。物業(yè)管理是一個(gè)專業(yè)化程度很高的勞動(dòng)密集型行業(yè)，管理經(jīng)驗(yàn)與管理技巧非常重要。隨著物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備高檔化、復(fù)雜化，物業(yè)管理的難度必然越來越大，從業(yè)人員必須具備多方面與之相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。但我國目前這方面的專業(yè)人才還比較缺乏。

（五）智能化

智能寫字樓一般符合5A標(biāo)準(zhǔn)，即樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、安保自動(dòng)化以及消防自動(dòng)化。

1．樓宇設(shè)備自動(dòng)化（BA）系統(tǒng)。樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制，以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。它包括空調(diào)自控系統(tǒng)、供排水自控系統(tǒng)、變配電監(jiān)視系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)。

2．通信自動(dòng)化（CA）系統(tǒng)。它包括：（1）綜合布線系統(tǒng)。綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。（2）無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)。辦公樓各層設(shè)有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)。

3．辦公自動(dòng)化（OA）系統(tǒng)。它是以物業(yè)管理、公用信息服務(wù)、智能卡管理、商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。

4．安保自動(dòng)化（SA）系統(tǒng)。它包括：（1）閉路監(jiān)視系統(tǒng)。（2）防盜報(bào)警系統(tǒng)。寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)、電子門鎖、讀卡器。（3）停車場管理系統(tǒng)。內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時(shí)出票機(jī)方式。

5．消防自動(dòng)化（FA）系統(tǒng)。它設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)和廣播音響系統(tǒng)。

（六）生態(tài)化

生態(tài)化有三個(gè)原則：一是本身健康，沒有污染；二是所使用的材料盡量是再生的；三是在生產(chǎn)過程中不會(huì)產(chǎn)生污染。健康的寫字樓，一是體現(xiàn)環(huán)保性；二是體現(xiàn)生態(tài)親和性；三是體現(xiàn)安全保障性。

健康寫字樓的重點(diǎn)指標(biāo)有以下幾個(gè)方面：一是采光，它涉及凈深問題、平面布局以及樓宇玻璃。二是空調(diào)，國內(nèi)設(shè)計(jì)要求新風(fēng)量是每人每小時(shí)17立方米。三是層高，國際標(biāo)準(zhǔn)是2.7米。四是外部環(huán)境，包括綠化、交通、停車，以及供水等問題。

另外，客戶工作時(shí)間集中和客戶相對穩(wěn)定也是寫字樓物業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)。

第二節(jié)

寫字樓物業(yè)的功能與分類

一、寫字樓物業(yè)的功能

功能是體現(xiàn)寫字樓品質(zhì)好壞的重要因素。高品質(zhì)的寫字樓不僅與其規(guī)劃和設(shè)計(jì)有關(guān)，與高檔的材料及設(shè)備有關(guān)，更重要的是，這些規(guī)劃與設(shè)計(jì)、高檔的材料與設(shè)備最終所體現(xiàn)的仍然是一棟寫字樓的功能品質(zhì)。因此，現(xiàn)代寫字樓的功能應(yīng)該是綜合性、全方位、立體化的，它包含有形功能和無形功能。

（一）有形功能

寫字樓物業(yè)的有形功能是指寫字樓物業(yè)自身的功能配置，它是寫字樓物業(yè)直 4 接為業(yè)主提供效應(yīng)的功能，也稱看得見的功能。有形功能是衡量一個(gè)物業(yè)素質(zhì)的直接標(biāo)準(zhǔn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．辦公功能?，F(xiàn)代寫字樓的辦公功能主要體現(xiàn)在：

（1）提供舒適的辦公環(huán)境。寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。

（2）提供更多的商務(wù)空間?，F(xiàn)代寫字樓更大程度地為客戶提供商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。

2．商務(wù)中心。大多數(shù)寫字樓在樓層里都設(shè)有商務(wù)中心，提供口譯、筆譯、傳真、復(fù)印、打字、商業(yè)資料等，凸顯更濃的商務(wù)氛圍。

3．購物、娛樂、商住。優(yōu)質(zhì)寫字樓大多具有綜合性功能，即除辦公外，還有購物、娛樂、商住等多種功能，更趨于人性化，具備了更多的使用功能。

4．安全、消防、閉路電視監(jiān)控功能。確?？蛻舭踩菍懽謽菢O功能為重要的一項(xiàng)內(nèi)容。同時(shí)安全防范也是寫字樓實(shí)現(xiàn)營銷效應(yīng)的重要環(huán)節(jié)。安全防范功能設(shè)置包括：人員的疏散通道，消防廣播系統(tǒng)的設(shè)置，地下防空系統(tǒng)的啟用，24小時(shí)全天候的安全監(jiān)控，緊急救援組織系統(tǒng)，24小時(shí)物業(yè)值班電話的設(shè)置等。

5．通信自動(dòng)化功能。其中包括綜合布線系統(tǒng)、數(shù)字程控電話交換機(jī)或接入網(wǎng)系統(tǒng)、光纖電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、電視會(huì)議系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、背景音樂與緊急廣播系統(tǒng)。

6．個(gè)性化特征功能。7．信息化功能。

8．倉儲(chǔ)、洗衣、車庫、娛樂、美容美發(fā)、健身功能。

（二）無形功能

無形功能是寫字樓物業(yè)自身功能之外的功能配置，它是衡量一個(gè)物業(yè)品質(zhì)的附加砝碼。是間接為業(yè)主提供效應(yīng)的功能。

1．交通順暢功能。道路交通的改善以及各種交通樞紐的建設(shè)往往為入住客戶提供了快捷、方便的出行保障。

2．安全保障功能。指寫字樓附近的一種外圍環(huán)境。距離一些安全部門較近的寫字樓往往具有更安全的保障系數(shù)，對突發(fā)事件的處理也會(huì)顯得更加從容。

3．行政決策功能?，F(xiàn)代企業(yè)需要及時(shí)掌握政府機(jī)構(gòu)的行政決策信息，以便迅速調(diào)整其經(jīng)營活動(dòng)，因此，現(xiàn)在一些寫字樓很關(guān)注是否與政府機(jī)構(gòu)毗鄰。

4．金融便捷功能?，F(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)必然涉及資金的融通，企業(yè)入住的寫字樓毗鄰金融機(jī)構(gòu)，可以方便資金的融通。

二、寫字樓物業(yè)的分類

寫字樓的分類目前，我國對寫字樓的分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件等進(jìn)行不同的分類。

（一）按建筑面積劃分

1．小型寫字樓，建筑面積一般在1萬平方米以下。2．中型寫字樓，建筑面積一般在1～3萬平方米。3．大型寫字樓，建筑面積一般在3萬平方米以上。

（二）按使用功能劃分

1．單純型寫字樓，基本上只有辦公一種功能。2．商住型寫字樓，具有辦公和居住兩種功能。

3．綜合型寫字樓，以辦公為主，同時(shí)也具備其它多種功能，如公寓、餐廳、商場、娛樂廳等功能。

（三）按現(xiàn)代化程度劃分

1．非智能型寫字樓，也就是自動(dòng)化程度較低的普通寫字樓。

2．智能型寫字樓，通常包括通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、大樓管理自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化等。

（四）按綜合條件劃分（建造等級(jí)、所處位置和物業(yè)管理的檔次）1．甲級(jí)寫字樓，具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù)。

2．乙級(jí)寫字樓，具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

3．丙級(jí)寫字樓，物業(yè)使用年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，租金低，尚可保持合理的出租率。

第三節(jié)

寫字樓物業(yè)的構(gòu)成

一、寫字樓的建筑構(gòu)造

寫字樓的建筑構(gòu)造包括基礎(chǔ)、墻、柱、樓地面、樓梯、屋頂和門窗等六大部分。

（一）基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是位于建筑物最下部的承重構(gòu)件，承受建筑物的全部荷載，并傳遞給建筑物下部的地基。按使用材料分：可分為磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)等。按構(gòu)造形式分：可分為獨(dú)立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、井格基礎(chǔ)、板式基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。按使用材料受力特點(diǎn)分：可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。

承受由基礎(chǔ)傳來荷載的土層叫地基。地基與基礎(chǔ)是密切相關(guān)的，整個(gè)建筑的全部荷載都通過基礎(chǔ)最終傳給地基來承受。

（二）墻

依平面上所處位置的不同，又內(nèi)墻和外墻之分。外墻是寫字樓四周與室外接觸的墻，內(nèi)墻是位于寫字樓內(nèi)部的墻。另外沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，縱墻是沿建筑物長軸方向布置的墻。

依結(jié)構(gòu)受力情況的不同，有承重墻和非承重墻之分。凡直接承受上部傳來荷載的墻為承重墻，不承受外來荷載的墻為非承重墻。非承重墻包括自承重墻和框架墻。依墻體所采用材料和構(gòu)造方式不同，有轉(zhuǎn)墻、砌塊墻和組合墻等。

現(xiàn)代寫字樓最主要是用玻璃幕墻。它的構(gòu)造形式一般為框格式，主要承重骨架為垂直向的主龍骨和水平向的次龍骨，中間嵌入玻璃。

玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產(chǎn)出的不同性質(zhì)的玻璃。有中空玻璃、透明浮法玻璃、彩色玻璃、防陽光玻璃、鋼化玻璃、鏡面反射玻璃等。玻璃色彩有無色、茶色、藍(lán)色、灰色、灰綠色等，一般多采用茶色反光玻璃。

（三）柱、梁、板

柱子是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。它在建筑中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載。

梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。它在建筑中承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。

板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件。它支撐是梁上或直接支撐在柱上，把所受到的荷載再傳給梁或柱子。

（四）樓地面

樓面和地面是人們生活中經(jīng)常接觸行走的平面，樓面和地面的表層必須清潔、光滑。樓、地面的構(gòu)造層次一般有：

1．基層。地面的基層是基土；樓面的基層是結(jié)構(gòu)樓板，包括現(xiàn)澆板和多孔預(yù)制板。

2．墊層。墊層是在基礎(chǔ)之上的構(gòu)造層。地面的墊層可以是灰土或素混凝土，或兩者的疊加；樓面是墊層可以是細(xì)石混凝土。

3．填充層。在有隔聲、保溫等要求的樓面應(yīng)設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層。

4．找平層。當(dāng)面層為瓷磚、水磨石及其他，要求面層很平整時(shí)，則先要做好找平層。

5．面層和結(jié)合層。面層是地面的表層，是人們直接接觸的一層。結(jié)合層是面層與下一構(gòu)造之間的連接層。

（五）樓梯、電梯

樓梯一般由樓梯段、休息平臺(tái)、樓梯欄桿或攔板及扶手組成。樓梯踏步尺寸包括踏步高度（140~160mm）和寬度（280~300mm）。

電梯由機(jī)房、井道和轎廂組成。

（六）屋頂

屋頂是建筑物上面的構(gòu)造部分，一般由屋面、承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。

（七）門窗

二、寫字樓設(shè)備系統(tǒng)

電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)之一，是其他設(shè)備的基礎(chǔ)和中心。包括變配電、照明、各種電動(dòng)機(jī)、備用發(fā)電設(shè)備，其中變配電室又是中心的重點(diǎn)。一般要保證兩路供電，當(dāng)一種供電發(fā)生故障時(shí)能自動(dòng)切換至另一路。有的樓宇還配置備用發(fā)電機(jī)，供斷電時(shí)應(yīng)急使用。

寫字樓的設(shè)備系統(tǒng)按照功能分為電氣設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及監(jiān)控系統(tǒng)等。

（一）電氣設(shè)備系統(tǒng)

現(xiàn)代建筑中應(yīng)用電能的設(shè)備有兩大類：一是為建筑物提供照明、動(dòng)力的設(shè)備，即電力（強(qiáng)電）設(shè)備；另一類是傳遞信息和控制信號(hào)的設(shè)備，即電子（弱電）設(shè)備。

寫字樓的電力、電子設(shè)備和系統(tǒng)主要包括：

1．高壓供電設(shè)備。主要設(shè)備元件包括高壓開關(guān)柜、環(huán)網(wǎng)柜開關(guān)、計(jì)量儀表、高壓電纜、架空線、電纜橋架、電纜溝等。

2．變電設(shè)備。

3．配電系統(tǒng)。通常大型建筑的配電系統(tǒng)要分三級(jí)至四級(jí)，包括大廈級(jí)配電系統(tǒng)：低壓配電柜、聯(lián)絡(luò)柜、開關(guān)、計(jì)量儀表、電力電纜、封閉式母線槽、電纜橋架、托盤、電纜溝等；樓層級(jí)及區(qū)域級(jí)配電系統(tǒng)：配電柜、配電箱、開關(guān)、雙電源箱、封閉式母線槽、橋架等；房間級(jí)配電系統(tǒng)：終端配電箱、漏電保護(hù)器、自動(dòng)開關(guān)等。

4．應(yīng)急供電系統(tǒng)。

5．氣體滅火系統(tǒng)。電氣設(shè)備通常以鹵代烷氣體滅火設(shè)備完成滅火任務(wù)。主 8 要設(shè)備元件包括1310氣瓶、控制閥管路等。

6．饋電系統(tǒng)。饋電系統(tǒng)將上一級(jí)配電系統(tǒng)分配之電能安全可靠地送至下級(jí)配電系統(tǒng)或主要用電設(shè)備。包括電力電纜、封閉式母線槽、橋架、托盤、線槽、導(dǎo)線鋼、塑料管等。

7．防雷接地系統(tǒng)。防雷的主要設(shè)備有避雷器、接閃器（避雷帶、針）、均壓環(huán)、引下線、接地裝置等。

8．工作接地系統(tǒng)及保護(hù)接地系統(tǒng)。為提供單相照明設(shè)備用電，在大廈變電站低壓側(cè)，將中性點(diǎn)接地，即形成工作接地系統(tǒng)。為了在用電設(shè)備內(nèi)部損壞、外殼帶電時(shí)有效地保護(hù)人員，需另設(shè)一條保護(hù)接地系統(tǒng)。在有大型電腦的大廈內(nèi)，還需設(shè)置直流接地系統(tǒng)，為電腦及外設(shè)提供參考零電位。

9．能量控制操作系統(tǒng)。用于控制大型用電設(shè)備的啟停。包括各種控制柜、屏箱以及各種儀表盤等?？刂圃饕歉黝惱^電器、接觸器和互感器。

10．無功補(bǔ)償系統(tǒng)。它可以提供無功功率，提高功率因數(shù)至0.9以上。包括測量儀表、推動(dòng)設(shè)備、電容器組。

11．特殊照明系統(tǒng)。指航天障礙燈、廣場照明、大廈外觀照明等。包括各種電光源、反光材料、控制設(shè)備。

12．有線通信系統(tǒng)。由電話、電傳機(jī)、傳真機(jī)、分線箱、配線架、電話總機(jī)通信電纜過路盒、電話插口等構(gòu)成，為大廈提供高效、可靠、方便的對外通信服務(wù)。

13．火災(zāi)報(bào)警與控制系統(tǒng)。主要設(shè)備包括電腦主機(jī)，顯示、記錄設(shè)備，控制模塊、探頭，水流、水壓指示器，繼電器，屏蔽電纜等。

（二）給排水系統(tǒng)一般分為消防給水系統(tǒng)和生活給水系統(tǒng)。消防給水系統(tǒng)分為消火栓給水系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、水幕給水系統(tǒng)和氣體滅火系統(tǒng)；生活給水系統(tǒng)有鍋爐給水、洗衣房給水、空調(diào)冷卻塔循環(huán)補(bǔ)充水以及噴泉給水等系統(tǒng)。

一個(gè)完整的高層建筑給水系統(tǒng)，至少要由蓄水池或吸水池、加壓泵組、管路及配件等組成。

排水系統(tǒng)一般包括：污水系統(tǒng)、廢水系統(tǒng)和雨水系統(tǒng)。

（三）空調(diào)系統(tǒng)

空調(diào)設(shè)備一般由以下三種設(shè)備構(gòu)成：冷熱源設(shè)備、輸送設(shè)備、空調(diào)機(jī)。具體說，空調(diào)設(shè)備包括：空調(diào)機(jī)、空調(diào)機(jī)組、全熱交換器、風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量裝置。

（四）消防系統(tǒng)

不同類別的建筑物在耐火等級(jí)、防火間距、防火分區(qū)、安全疏散、消防給水、9 防煙、排煙等方面分別有不同的要求。

（五）監(jiān)控系統(tǒng)

樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)是現(xiàn)代寫字樓在監(jiān)控方面的一大創(chuàng)新。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的主要功能有中央空調(diào)系統(tǒng)的監(jiān)控管理、給排水系統(tǒng)的監(jiān)控管理、供配電系統(tǒng)的監(jiān)控管理、安保自動(dòng)化控制、能量管理以及在各類參數(shù)超限時(shí)進(jìn)行聲光報(bào)警。

樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的硬件主要由以下幾部分組成：建筑物監(jiān)視系統(tǒng)、建筑物控制系統(tǒng)、建筑物防火及保安系統(tǒng)、分布式輸入/輸出模塊、智能化房間控制系統(tǒng)。

樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的軟件配置有：身份鑒別軟件、常規(guī)記錄軟件、節(jié)能控制軟件、運(yùn)行時(shí)間累計(jì)、維修記錄軟件、故障報(bào)告軟件和最大負(fù)荷限制軟件。

第二篇：寫字樓物業(yè)工作總結(jié)

寫字樓物業(yè)工作總結(jié)

總結(jié)是對某一特定時(shí)間段內(nèi)的學(xué)習(xí)和工作生活等表現(xiàn)情況加以回顧和分析的一種書面材料，它可以有效鍛煉我們的語言組織能力，因此我們要做好歸納，寫好總結(jié)。那么你真的懂得怎么寫總結(jié)嗎？以下是小編收集整理的寫字樓物業(yè)工作總結(jié)，希望對大家有所幫助。

寫字樓物業(yè)工作總結(jié) 1

時(shí)間在不經(jīng)意間從指間劃過，轉(zhuǎn)瞬間又是一年，回顧20xxXX年的工作，在物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下和全體安保隊(duì)員的大力配合下，瑞和園安保隊(duì)的各項(xiàng)工作都能按部就班的正確開展，特別是人員管理，治安管理，消防管理，都有明顯改變，以及安保隊(duì)員的崗位紀(jì)律，禮節(jié)禮貌等都有一定程度的提高。

現(xiàn)就20xxXX年的工作情況總結(jié)如下：

一、嚴(yán)格要求自己遵守公司的各項(xiàng)規(guī)則制度，處之身先士卒，事事要以身做責(zé)，做為安保隊(duì)長始終堅(jiān)持“打兒先得自身硬，的要求，在工作中以自己的實(shí)際行動(dòng)潛移默化的影響和帶動(dòng)全體隊(duì)員，同時(shí)不斷自我學(xué)習(xí)，提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)和寫作水平。

二、加強(qiáng)班長隊(duì)伍建設(shè)，班長作為“兵頭將尾，在工作中有著至關(guān)重要的作用，起到了領(lǐng)班的模范帶頭作用，為了提高班長和隊(duì)員的管理水平和處理各類突發(fā)事件的能力，每月對全體隊(duì)員(特別是新入職的隊(duì)員)進(jìn)行不定期的培訓(xùn)，由于培訓(xùn)到位，不僅減少了業(yè)主對安保隊(duì)的投訴率，還取得了良好的效果，樹立了公司的良好形象。

三、重視小區(qū)安全防范：加強(qiáng)對外來人員的管理，特別是租住在本小區(qū)內(nèi)的無業(yè)人員，配合派出所做好登記工作。

當(dāng)然，我們工作中還存在許多的不足和困難，如業(yè)主電瓶車的丟失，給公司造成了一定的負(fù)面影響，因此我們在成績面前不能驕傲，只有不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練和學(xué)習(xí)，不斷改進(jìn)工作中的不足，以更加熱情，優(yōu)質(zhì)的工作服務(wù)公司，服務(wù)好業(yè)主。

20xxXX年已經(jīng)過去，我們將滿懷信心的迎來20xxXX年，新的一年意味著新的機(jī)遇，新的挑戰(zhàn)，我堅(jiān)信在物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的英明決策和運(yùn)籌下，物業(yè)公司的明天會(huì)更好，做為公司的一份子，在20xxXX年的工作中，我會(huì)一如既往，全心全意為公司服務(wù)，竭力做好自己的本職工作，隊(duì)長的工作如果確實(shí)能做到位，那么這支隊(duì)伍自然就有了凝聚力和戰(zhàn)斗力;才能讓隊(duì)伍朝氣蓬勃，充滿生機(jī)，才能博得廣大業(yè)主的相信，贏取更大的物業(yè)市場，為祥生集團(tuán)物業(yè)公司的壯大發(fā)展而貢獻(xiàn)自己的一點(diǎn)點(diǎn)力量!

在20xxXX，我們將團(tuán)結(jié)全體安保隊(duì)員，堅(jiān)決落實(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)的工作指引，不辜負(fù)公司領(lǐng)導(dǎo)對我們的期望。

寫字樓物業(yè)工作總結(jié) 2

20xx年在公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各部門的協(xié)助下，物業(yè)分公司經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營收入取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，我們在抓住發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)壓力。物業(yè)分公司全體員工團(tuán)結(jié)一心、吃苦耐勞、銳意進(jìn)取，在增加物業(yè)創(chuàng)收、減少經(jīng)營成本、保障大樓正常運(yùn)行、全面提升服務(wù)質(zhì)量的前提下，努力致力于物業(yè)內(nèi)部管理，從科學(xué)管理、計(jì)劃管理、規(guī)范管理、細(xì)化管理入手，創(chuàng)造一個(gè)有思想、有文化的物業(yè)管理環(huán)境。圓滿完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，現(xiàn)將20xx年各項(xiàng)工作總結(jié)如下：

一、穩(wěn)定租賃規(guī)模、保證經(jīng)營收入、尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

20xx年，合同單位共45家（大樓30家、門面15家），年合同金額426.01萬元，創(chuàng)歷史，比20xx年增加合同金額93.89萬元，增幅達(dá)28%：當(dāng)年執(zhí)行合同金額365.4萬元，也是物業(yè)分公司成立以來的一年。比20xx年增加執(zhí)行金額93.49萬元，增幅達(dá)34.38%。

20xx年新簽合同11家（大樓9家、門面2家），新增面積1395.63平方米，新增合同金額66。88萬元，因各種原因退租客戶8家（大樓6家、門面2家）減少合同金額12.23萬元。減少出租面積541.25平方米。實(shí)際增加面積854.38平方米。

公司可供出租面積10689.35平方米，其中大樓6226平方米，門面3375.35平方米，現(xiàn)已出租面積為10157.35平方米，比20xx年增加出租面積945.41平方米，增幅達(dá)10.26%。出租率95.02%，創(chuàng)歷史。且整層租賃客戶面積占大樓租賃總面積的72%?，F(xiàn)空置面積為532平方米20xx年租金收入財(cái)務(wù)到賬金額為370萬元，比20xx年增加收入85.4萬元，同比增長30%，通過我們努力全年未發(fā)生欠費(fèi)情況，租金收繳率為100%，到賬金額及收繳率均為創(chuàng)歷史成績。

20xx年，物業(yè)分公司從經(jīng)營入手努力，努力盤活公司資產(chǎn)，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶，原15樓公司計(jì)算機(jī)中心一直閑置，我們積極準(zhǔn)備，將15樓整層出租給湖南中加投資有限公司，并且單價(jià)是樓內(nèi)整層客戶中。

挖掘潛力、盤活閑置資產(chǎn)，公司游泳池和原資料室因?yàn)槲恢煤徒Y(jié)構(gòu)等原因一直閑置，長達(dá)十幾年，我們動(dòng)腦筋、想辦法，變?nèi)秉c(diǎn)為優(yōu)點(diǎn)，充分利用游泳池面積大、空間高的特點(diǎn)，將游泳池和資料室租賃給稻草人皮具有限公司做倉庫和產(chǎn)品陳列室，將保安人員寢室調(diào)整到原車隊(duì)辦公室，將騰空的房間租賃給稻草人皮具做辦公室，三項(xiàng)增加年合同金額26萬元。盤活了公司的閑置資產(chǎn)，合理利用資源。

完善物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對公司出租面積進(jìn)行重新測量，得出建筑面積和使用面積的真實(shí)數(shù)據(jù)，老合同在合同金額不變的條件下更改出租面積，新合同嚴(yán)格按照新的測量面積計(jì)算出租面積。

寫字樓租賃價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)行公司指導(dǎo)價(jià)，低于指導(dǎo)價(jià)的需報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，門面的租賃，在公司指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上按市場價(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)，并由物業(yè)分公司集體研究決定。

對合同到期的老客戶，我們耐心上門做工作，分析市場行情，對周邊的大樓租賃價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，了解寫字樓租賃市場的租賃價(jià)格、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等情況，公司租賃合同原來只收取租金一項(xiàng)，中央空調(diào)、物業(yè)管理一直沒有進(jìn)行收費(fèi)，我們根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果將費(fèi)用細(xì)分為租金、物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)等，并結(jié)合公司大樓情況逐年調(diào)整租金價(jià)格，由原來1—1.1元—/平方米/天，上調(diào)至1.2—1.3元/平方米/天，上調(diào)幅度達(dá)30%，但沒有一家因價(jià)格調(diào)整而退租的。新簽客戶單價(jià)達(dá)到1.5元/平方米/天。

解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，文藝路門面一直是物業(yè)經(jīng)營的難點(diǎn)，去年在順利解決了七色花門面和夏有香門面的問題后，今年陳紐業(yè)門面也合同到期，我們提前2個(gè)月就發(fā)出通知并上門做工作，并得到了當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和派出所的大力支持，最終通過司法調(diào)解順利將門面按期收回。我們在如何利用現(xiàn)有資源提高創(chuàng)收上動(dòng)腦筋、想辦法，了解周邊市場價(jià)格，引進(jìn)招標(biāo)機(jī)制，將3個(gè)門面對外公開招標(biāo)，3個(gè)門面重新招租后年合同總金額由原來8萬元增加到30萬元，增幅達(dá)375%，成為物業(yè)經(jīng)營一個(gè)新的增長點(diǎn)。

利用資源，增加收入，白沙路沿線禁止停車后，大院車輛日益增多，大院停車已不能滿足廣大車主的需要。為擴(kuò)大停車面積，考慮廣大車主停車方便，經(jīng)公司辦公會(huì)議決定，物業(yè)分公司與辦公室一起通過公開招標(biāo)的形式對大院停車場進(jìn)行擴(kuò)容改造，投入10萬元將原草坪改造成停車位，增加車位30多個(gè)，同時(shí)為完善停車收費(fèi)管理，又通過公開招標(biāo)安裝智能收費(fèi)系統(tǒng)，投入4.5萬元。

為按照市場化模式管理，派人多次與物價(jià)局溝通聯(lián)系，辦理停車收費(fèi)許可證，參照長沙市政府關(guān)于車輛停放的指導(dǎo)價(jià)格，制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，對出租客戶、公司職工、宿舍租賃戶及進(jìn)入大院停放的臨時(shí)車輛進(jìn)行收費(fèi)管理。因?yàn)橥＼嚻涸瓉硎亲鳛榉课莩鲎獾呐涮自O(shè)施，從大樓投入使用以來就沒有收過停車費(fèi)且房屋租賃合同中也沒有收費(fèi)條款，所以剛開始客戶抵觸情緒較大，通過我們上門耐心的做工作，動(dòng)之以情、曉之以理，并說明停車收費(fèi)是市場管理的大勢所趨，最終得到客戶的理解和支持，從8月份正式投入使用以來共計(jì)收取停車費(fèi)11.05萬元，6個(gè)月就可收回成本，預(yù)計(jì)明年可收取停車費(fèi)20萬元，成為物業(yè)經(jīng)營又一個(gè)新的增長點(diǎn)，并成為物業(yè)收入的重要組成部分。

制定客戶拜訪制度，定期走訪客戶，積極做好客戶的溝通工作，及時(shí)了解客戶的經(jīng)營狀況，對客戶提出的意見和問題及時(shí)處理，并做到后期回訪。

對有問題的客戶做好協(xié)調(diào)工作，西輔樓2樓泉水羔羊火鍋城，應(yīng)經(jīng)營問題于6月份就關(guān)門停業(yè)，停業(yè)后我們多次上門協(xié)調(diào)溝通，得到客戶的理解和支持，在其停業(yè)轉(zhuǎn)讓期間仍按時(shí)足額繳納租金，保證了物業(yè)經(jīng)營收入的順利收繳。

20xx年，物業(yè)分公司積極做好了魚塘街老辦公樓拆遷的掃尾工作，保證了拆遷尾款得順利到賬，并與原租賃戶嘉豐名品店就補(bǔ)償事項(xiàng)達(dá)成統(tǒng)一意見并簽定協(xié)議，使魚塘街拆遷工作圓滿完成。

物業(yè)分公司還配合辦公室一起通過公開招標(biāo)的形式處理一批占用物業(yè)資源又已報(bào)廢的物資，共計(jì)收回資金2.12萬元。

二、控制經(jīng)營成本、加強(qiáng)費(fèi)用管理

20xx年是公司網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)運(yùn)行的第一年，物業(yè)分公司嚴(yán)格按照公司網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理的要求對費(fèi)用進(jìn)行控制。

因12月份財(cái)務(wù)未結(jié)算，至20xx年11月底物業(yè)分公司費(fèi)用總額為136.79萬元，20xx年同期為135.42，增加1.35萬元。因?yàn)榻衲赀M(jìn)行停車坪改造及安裝智能收費(fèi)系統(tǒng)，兩項(xiàng)就支付14.5萬元。

20xx年共計(jì)支付電費(fèi)101.71萬，比去年增加17.83萬元。20xx年共計(jì)支付水費(fèi)4.06萬元，比去年減少0.167萬元。

因?yàn)椴裼蛢r(jià)格上漲，今年支付柴油費(fèi)28.05萬元，比去年增加6.68萬元。

20xx年房屋修理費(fèi)為14.82萬元，比去年減少5.72萬元。

加強(qiáng)費(fèi)用管理，減少物業(yè)經(jīng)營稅費(fèi)和支出，對應(yīng)交納的物業(yè)租賃管理費(fèi)、土地收益金稅費(fèi)，我們作了大量的外協(xié)工作，與政府聯(lián)能部門聯(lián)系溝通理順各種關(guān)系，為公司減免稅費(fèi)17.68萬元，加強(qiáng)水電費(fèi)管理，按月計(jì)算及時(shí)收回資金，特別是做到年未12月水電費(fèi)在當(dāng)月收表，月未加班加點(diǎn)幾天收回。既解決了結(jié)轉(zhuǎn)下年收取的情況，又加速了資金周轉(zhuǎn)，減少了物業(yè)成本的資金占用。

20xx年，水電費(fèi)支出總額共計(jì)105.77萬元（由財(cái)務(wù)代撥款）通過加強(qiáng)管理，按表計(jì)收從客戶收回水電費(fèi)資金69。79萬元，公司實(shí)際承擔(dān)用水及大樓、空調(diào)、電梯、消防監(jiān)控系統(tǒng)和公司各部門照明用水電35.98萬元。

寫字樓物業(yè)工作總結(jié) 3

xx年，對于xxx有限公司來講是開拓創(chuàng)新的一年。沈陽新中城物業(yè)管理有限公司緊隨公司的步伐，在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指引下，在房產(chǎn)公司各部門的積極配合下，我本著誠信、熱情、耐心、細(xì)致的服務(wù)理念，較好地完成了全年的工作任務(wù)?，F(xiàn)將一年來的工作總結(jié)如下：

一、抓效益、重服務(wù)

企業(yè)的良性發(fā)展最直接的體現(xiàn)就是經(jīng)濟(jì)效益。在物業(yè)公司創(chuàng)建初期，我便把其定位在樹品牌效應(yīng)，積極開拓新領(lǐng)域，努力創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。本，在物業(yè)公司全體員工的共同努力下，明擇園小區(qū)共收繳物業(yè)費(fèi)93085。2元，收繳垃圾清運(yùn)費(fèi)31620元，其它費(fèi)用293358元，共計(jì)418063。2元。為開創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在股份公司領(lǐng)導(dǎo)的積極努力下，物業(yè)公司接管了沈陽市工商管理局鐵西分局辦公大樓的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入19萬元，加上出租庫房的收入1萬元，共計(jì)20萬元。此項(xiàng)目的接管，為物業(yè)公司今后的再發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)使我對物業(yè)公司的發(fā)展前景充滿了信心。

物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益與其服務(wù)質(zhì)量是相輔相成，密不可分的。良好的服務(wù)質(zhì)量可以促進(jìn)物業(yè)費(fèi)的收繳工作得以順利進(jìn)行。反之，則不然。本，由于明擇園小區(qū)的業(yè)主屬于新戶入住，物業(yè)費(fèi)實(shí)際上屬于強(qiáng)制性收取。從物業(yè)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，本著為業(yè)主服務(wù)的宗旨，也為了今后減少物業(yè)費(fèi)收繳工作的難度，我強(qiáng)抓服務(wù)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，使員工樹立起服務(wù)理念與服務(wù)意識(shí)。具體表現(xiàn)在：

1、熱情、耐心地接待業(yè)主的投訴，做到有記錄，有答復(fù)，有回訪，有反饋。

2、報(bào)修及時(shí)，維修到位。

3、工作中做到四不：即不可以無笑容，不可以發(fā)脾氣，不可以說不管，辦事不拖拉。一年來，經(jīng)過物業(yè)公司全體員工的不懈努力，明擇園小區(qū)業(yè)主由開始的懷疑、不信任、對立的情緒，轉(zhuǎn)為對我們工作的理解與支持，并與物業(yè)公司的員工們建立了良好的溝通橋梁，這是對我們工作真誠服務(wù)的回報(bào)，也是對我們工作給與的肯定。

二、抓管理、重培訓(xùn)

做為一個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)，除了在日常的工作中所表現(xiàn)的溝通協(xié)調(diào)的能力外，更重要的體現(xiàn)在管理的方式、方法與管理的力度上。在物業(yè)公司中，我們的員工大都是年輕的男性，在管理上，我注重因材施教，個(gè)性化的管理。針對他們不同的性格與能力，對他們的工作分工也各有不同。

1、積極宣傳股份公司的用人機(jī)制，樹立能者上，庸者下的思想，充分調(diào)動(dòng)員工們的積極性。使員工各盡其能，各盡其才，充分發(fā)揮他們的才智。

2、制定嚴(yán)格的工作制度、獎(jiǎng)懲制度，約束部分員工遲到、早退、懶散的工作作風(fēng)，做到獎(jiǎng)懲分明。用制度約束取代人的約束，起到了良好的效果。

做為只有一歲的沈陽新中城物業(yè)管理有限公司，在管理中即缺乏理論指導(dǎo)，又缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。這就需要我們不斷地學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)管理知識(shí)，充實(shí)到工作中來加以實(shí)踐。一年來，物業(yè)公司在管理崗位的員工全部取得了國家建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理崗位經(jīng)理證書》，部分員工利用業(yè)余時(shí)間考取了《會(huì)計(jì)師資格證書》，在物業(yè)公司內(nèi)部形成了良好的學(xué)習(xí)氛圍。此外，我積極利用每周三下午的時(shí)間，組織全體員工對國家新頒布的<物業(yè)管理?xiàng)l例>及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的典型案例進(jìn)行學(xué)習(xí)、討論，使其進(jìn)一步了解和掌握物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的一些基本問題找到了解決的方法與對策，做到了有法可依，有案可徇，這些對員工在實(shí)際工作中起到了極好的參考與借鑒作用，同時(shí)，為員工們今后能夠走上物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)崗位奠定了基礎(chǔ)。

在物業(yè)管理中，保安、保潔的工作最直接的反映出物業(yè)公司的整體形象和精神面貌，所以對他們的整體培訓(xùn)工作絲毫不可以松懈。我利用每周五上午8：00—9：00的一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，請有經(jīng)驗(yàn)的退伍兵對全體保安進(jìn)行站、立、走軍事化的訓(xùn)練，請資深的物業(yè)公司員工對保潔員的保潔工作進(jìn)行系統(tǒng)的指導(dǎo)。經(jīng)過努力，保安、保潔的.工作得到了業(yè)主的認(rèn)同與贊揚(yáng)。對物業(yè)公司樹品牌形象起到了促進(jìn)作用。

三、抓創(chuàng)新、重實(shí)效

發(fā)展才是硬道理，時(shí)刻鞭策物業(yè)公司放眼未來，開拓創(chuàng)新的步伐。沈陽新中城物業(yè)管理有限公司依靠中國家具城集團(tuán)公司強(qiáng)大后盾力量，不墨守陳規(guī)，更應(yīng)適應(yīng)市場的競爭，在沈陽物業(yè)管理的大軍中占領(lǐng)一席之地。沈陽市工商管理局鐵西分局辦公大樓的物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)施，開創(chuàng)了新中城物業(yè)公司發(fā)展的新領(lǐng)域，國家<物業(yè)管理?xiàng)l例>的出臺(tái)，進(jìn)一步激化了物業(yè)小區(qū)招投標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施，為物業(yè)公司的發(fā)展提供了一個(gè)良好的競爭環(huán)境。當(dāng)然，在市場的競爭中，我應(yīng)當(dāng)考慮的是，從物業(yè)公司自身發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，不好高騖遠(yuǎn)，不刻意強(qiáng)求，按市場運(yùn)行機(jī)制做事，注重實(shí)效性，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，樹立有特色的物業(yè)公司品牌效應(yīng)。

回望過去，展望未來，我對新中城物業(yè)公司的發(fā)展前景充滿了信心。但在今后的工作中，我還應(yīng)該揚(yáng)長避短，克服工作中的急躁情緒，在逆境中尋發(fā)展，求創(chuàng)新，帶領(lǐng)物業(yè)公司的全體員工為股份公司的明天描繪出絢麗的彩虹。

寫字樓物業(yè)工作總結(jié) 4

xx大廈從XX年11月接管，在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確決策及全體員工的努力下，xx大廈項(xiàng)目部的管理工作順利展開，不斷進(jìn)步和完善。

工作總結(jié)：

1、項(xiàng)目管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)：

xx大廈自接管以來，項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，人員逐漸增加，建立了一支團(tuán)結(jié)協(xié)作富有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)，通過建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度及對員工的不斷培訓(xùn)，使項(xiàng)目的管理工作逐漸完善，基本完成全年工作任務(wù)指標(biāo)，贏得了甲方業(yè)主和廣大租戶的肯定和好評(píng)。

2、租戶服務(wù)：

XXxx大廈入住租戶20戶，其中16戶已入住辦公，還有4戶正在裝修，通過各部門的努力，為大廈租戶提供了各項(xiàng)周到的服務(wù)，誠心為租戶解決實(shí)際問題，客戶滿意率達(dá)到90%以上。

3、工程服務(wù)：

全年設(shè)備運(yùn)行良好，積極協(xié)調(diào)施工單位的維保工作，全面徹底地進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，全年設(shè)備完好率98%，無重大設(shè)備事故發(fā)生，積極為客戶服務(wù)，維修及時(shí)率98%以上，客戶滿意率95%以上。

4、保安服務(wù)：

基本完成全年工作指標(biāo)和任務(wù)，為大廈提供24小時(shí)的保安值勤，安全秩序維護(hù)和車輛管理工作，全年無火災(zāi)和重大治安事故發(fā)生。

5、保潔服務(wù)：

在人員緊張的情況下，順利完成了大廈的外墻、外圍、樓內(nèi)的保潔工作，衛(wèi)生間消毒540余次，環(huán)境消殺30余次，大廈整體外墻、玻璃幕墻清洗一次，為客戶提供入室清潔服務(wù)60余次。

6、協(xié)助招商工作：

跟招商部緊密配合，幫助客戶了解xx大廈的環(huán)境、設(shè)備、保安、保潔等信息，打消客戶疑慮，配合客戶做好前期準(zhǔn)備和相關(guān)手續(xù)辦理，有力協(xié)助招商部的工作。

7、創(chuàng)市優(yōu)工作：

在公司高層領(lǐng)導(dǎo)的正確決策下，xx大廈從XX年8月開始制定爭創(chuàng)市優(yōu)大廈工作計(jì)劃，在公司領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持下，通過全體員工不懈的努力，在資金有限、人員緊張的情況下，順利完成了爭創(chuàng)市優(yōu)大廈工作，使xx大廈的外在形象和內(nèi)部管理又上了一個(gè)臺(tái)階。

8、存在的不足：

團(tuán)隊(duì)偶爾會(huì)出現(xiàn)不和諧的現(xiàn)象，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)還需進(jìn)一步加強(qiáng)；部分員工服務(wù)意識(shí)及業(yè)務(wù)技能還有待提高。

有你的鼓勵(lì)和支持，我們會(huì)繼續(xù)加油！

寫字樓物業(yè)工作總結(jié) 5

來到這座寫字樓擔(dān)任物業(yè)客戶也是有一段時(shí)間了，目前我已經(jīng)可以很好的完成工作了，不會(huì)再有任何的停滯，對于所有往物業(yè)撥打的客服電話，我都可以做到提供最佳的解決方案，可以說是一個(gè)非常成熟的客服了。在沒有接觸這個(gè)行業(yè)之前，我覺得客服的工作是最為簡單不過的工作了，工作任務(wù)不就是接接電話嘛，誰都可以做，現(xiàn)在經(jīng)過這么久的客服工作，我真的為我之前的想法感到可笑。

一、接待客戶，解決問題

接待客戶的方式有兩種，一種是氣勢洶洶直接來到我們物業(yè)部的客戶，一種是電話來訪的客戶，無論是哪種客戶，我只負(fù)責(zé)解決問題，現(xiàn)在寫字樓基本上每層樓都是滿的，都已經(jīng)租出去了，自然我需要接待的客戶也多了起來，基本上都是公司租下的，我總結(jié)了一下常遇到一些問題：

1、樓下樓下不和諧，可能會(huì)因?yàn)闃巧蟿傋?，需要搞裝修，然后就會(huì)吵到樓下的人辦公，理論沒用，自然就是找我們物業(yè)了。這個(gè)時(shí)候就需要我進(jìn)行調(diào)節(jié)了，保證雙方都不是在氣頭上，再來談事，否則動(dòng)手的可能性極大。

2、電梯出現(xiàn)問題，由于我們寫字樓只有兩臺(tái)電梯，而現(xiàn)在寫字樓的人數(shù)實(shí)在是太多了，兩臺(tái)電梯完全就是不夠用的，這一點(diǎn)我們物業(yè)也是早就意識(shí)到了，并且已經(jīng)開始計(jì)劃再裝兩臺(tái)觀光電梯，但是業(yè)主們不知道啊，一直來催促我們物業(yè)部門。

3、因他們公司員工使用不當(dāng)，導(dǎo)致下水管道堵塞的，也要找物業(yè)解決，然后把責(zé)任全部推卸到我們身上，這也是常有的事情。

這段時(shí)間主要遇到的問題就是這些，第一次遇到就是熟悉情況，第二次就是累積經(jīng)驗(yàn)了，后續(xù)再遇到類似的情況，就可以第一時(shí)間給出最佳的解決方式，讓業(yè)主客戶滿意，才是我的工作目的。

二、滿意度意見調(diào)查工作

現(xiàn)在的業(yè)主基本上都是我寫字樓的第一批租戶，所以對于他們的意見，物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)很看重，那時(shí)候我基本上花了一周的時(shí)間才走訪完每個(gè)業(yè)主，要知道業(yè)主可不會(huì)一直在公司等著你去找他，基本上都是可遇不可求的，我打印了25份意見調(diào)查表，最后有效的只有24份，因?yàn)橛袀€(gè)業(yè)主去國外了，不過還是不影響最后的結(jié)果判定，結(jié)果還是很滿意的，90%業(yè)主都表示對寫字樓對物業(yè)的服務(wù)態(tài)度都是滿意的。

三、培訓(xùn)工作的開展

隨著寫字樓使用率逐漸的完善，物業(yè)的客服人員肯定是不夠的，所以公司也是招收了四個(gè)新的客服，讓我意想不到的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)讓我也參與這次培訓(xùn)，我就是一個(gè)工作經(jīng)驗(yàn)不到兩年的客服，哪有資格給他們培訓(xùn)，不過最后我配合培訓(xùn)老師很好的完成了任務(wù)，結(jié)果還是好的，過程中也是讓我學(xué)到了不少東西。

寫字樓物業(yè)工作總結(jié) 6

時(shí)間飛逝如彩虹，一轉(zhuǎn)眼便不見。來到客服這個(gè)崗位上也已經(jīng)有了一段時(shí)間了，這一段時(shí)間的學(xué)習(xí)和積累給我自己也帶來了莫大的改變?；叵肫疬@一段時(shí)間的點(diǎn)滴，忽的也有了很多的感慨。在此我也想好好的為過去的工作進(jìn)行一番整理，一次總結(jié)。希望今后的工作可以在這個(gè)基礎(chǔ)上，持續(xù)前行，繼續(xù)突破。

一、個(gè)人態(tài)度的轉(zhuǎn)變

我來到物業(yè)并不是很久，所以現(xiàn)在的我看起來還是稍微有些青澀。但是這幾個(gè)月的學(xué)習(xí)和成長也給我?guī)砹撕芏嗟奶嵘?，不管是對于我個(gè)人還是對于這份工作，都是有一些進(jìn)步的。而首先體現(xiàn)在的就是我個(gè)人的一份態(tài)度上。一開始進(jìn)來的時(shí)候首先以學(xué)習(xí)為主，現(xiàn)在我慢慢的開始以創(chuàng)新為主了。創(chuàng)新溝通技巧，創(chuàng)新工作方式，這都是我每天會(huì)去嘗試的一部分，而這也代表著我們這一段時(shí)間的成長，走過了那一段打基礎(chǔ)的日子，現(xiàn)在就是努力成長的日子了。不管是我對工作的態(tài)度，還是平時(shí)生活中的狀態(tài)，都有了很大的提升，也給自己帶來了很多驚喜和成果。

二、工作能力的提升

隨著自己慢慢對工作的深入，很多方面我都能夠掌握的很好了。所以自己在這份工作上也越來越自由，更加的輕松了一些。這一切都是源于自己對工作技巧的把控，也是自己在這一路上堅(jiān)持奮斗的結(jié)果。能力提升了之后，肩上的責(zé)任也就更加重一點(diǎn)了，所以未來也是值得期待和憧憬的。很感謝這段時(shí)間里大家對我的幫助和指導(dǎo)，是你們一路支持著我，讓我慢慢的變得成熟，真正的踏入了這份工作。未來我會(huì)繼續(xù)保持，努力提升自己的各項(xiàng)能力！

三、未來的計(jì)劃打算

每一個(gè)未來，都沒有一個(gè)確定的結(jié)果。就像每一個(gè)明天，都有可能和我們計(jì)劃和想象的不一樣。但這并沒有讓人可恐懼的地方，這更是給了我們更多的期待，所以對于未來，我想首先我會(huì)保持一個(gè)更好的狀態(tài)，每天調(diào)配好工作和時(shí)間，繼續(xù)對各個(gè)方面創(chuàng)新。在保證做好一份客服工作的基礎(chǔ)上，努力完善自己其他的方面。在工作之中努力提升自己的各項(xiàng)技巧和能力，拓展自己的交際圈，做好物業(yè)工作，把這份事業(yè)做到最好，就是我接下來最大的目標(biāo)，我會(huì)保持這一個(gè)方向，不斷往前走，不斷往前挖掘，逐步突破自己，實(shí)現(xiàn)自己的最大化價(jià)值。

寫字樓物業(yè)工作總結(jié) 7

20xx年上半年XX大廈物業(yè)管理處在和X物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)及幫助下、在業(yè)主方置地公司的大力支持下，發(fā)展穩(wěn)健，管理服務(wù)質(zhì)量得到強(qiáng)化，現(xiàn)在本項(xiàng)目的美譽(yù)穩(wěn)步提升?，F(xiàn)就20xx年上半年XX大廈的工作情況總結(jié)如下：

一、按照實(shí)際情況，對現(xiàn)有的規(guī)章制度及作業(yè)流程作出了修改

XX大廈作為公司一個(gè)大的外接項(xiàng)目樓盤，以前無固定管理模板及工作經(jīng)驗(yàn)，XX大廈全體員工根據(jù)現(xiàn)有的實(shí)際情況，及時(shí)對存在問題進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)就幾件典型事件總結(jié)如下：

1、保安部對外來辦事人員的核實(shí)及控制上訪人員方面：以前保安部對外來辦事及上訪人員都不登記的，采用小區(qū)一直沿用的巡邏崗跟隨，反復(fù)盤問等軟性措施。經(jīng)過兩次突發(fā)事件的經(jīng)歷，在聽取了管委會(huì)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的建議下，辦公室對保安部外來人員身份核實(shí)作出了相應(yīng)調(diào)整，首先加強(qiáng)了保安部門對人員及車輛的識(shí)別能力，其次對拒不登記及無理取鬧的人員堅(jiān)決不予以放行，并通知治安警衛(wèi)室處理。

2、會(huì)務(wù)組方面：因天氣溫度逐漸升高，XX大廈會(huì)議室人員開會(huì)時(shí)飲水的頻率逐漸上升，要求的攙水間隔時(shí)間15分鐘/每次已不能符合開會(huì)人員的飲水要求，物管辦公室針對以上問題，作出縮短攙水間隔時(shí)間的要求，調(diào)整為10分鐘/每次。經(jīng)過近段時(shí)間的觀察，開會(huì)人員打電話來要求攙水的要求逐漸減少，取得了較好的效果。

3、保潔方面：XX大廈作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的行政辦公大樓，各階層的到訪人員多，也給保潔工作造成一定程度上的影響。20xx年4月，連綿的雨天使得辦事人員的腳上沾滿的泥土，四樓及五樓的會(huì)議室使用頻率又高，但我們對保潔工作警覺性不高，還是按照以往每一個(gè)小時(shí)對衛(wèi)生間保潔的頻率來執(zhí)行，導(dǎo)致了引起業(yè)主方人員的投訴衛(wèi)生間清潔情況較差的事。辦公室及保潔部針對出現(xiàn)的問題也作出了分析，分析主要原因是管理者思想麻痹，沒充分意識(shí)到天氣原因?qū)е碌牟豢煽匦?。辦公室也針對這種情況作出了調(diào)整，在下雨天樓層與會(huì)人員多的情況下，衛(wèi)生間作為清潔重點(diǎn)不定時(shí)保潔，在衛(wèi)生間設(shè)置保潔簽到表等。

4、工程方面：20xx年5月左右，管委會(huì)對外招商進(jìn)入一個(gè)新的高峰期，其間到訪的各國代表團(tuán)及大型外企人員也較多，XX大廈電梯因采用并聯(lián)運(yùn)行，在人員上下電梯時(shí)每次只能乘從一臺(tái)電梯，大大影響了上樓開會(huì)人員的時(shí)間。鑒于此種原因，辦公室及時(shí)要求工程部對電梯并聯(lián)裝置進(jìn)行了處理。通過以后的幾次實(shí)際使用，發(fā)現(xiàn)使用效果明顯，管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)反映良好，于是辦公室把大型會(huì)議在樓層上召開時(shí)取消電梯并聯(lián)裝置的流程納入《大型會(huì)議準(zhǔn)備預(yù)案》。

二、協(xié)調(diào)管委會(huì)、置地公司及施工方對遺留問題進(jìn)行整改

因我司是一個(gè)物業(yè)代管單位，在要求施工方整改及返修時(shí)也需要講究方式、方法。物業(yè)公司只能談及工程問題的表面現(xiàn)象，盡量回避其中出現(xiàn)問題的原因，出現(xiàn)問題后，如不能由我方協(xié)調(diào)解決的，可以尋求業(yè)主方及相關(guān)部門的資源，由他們一起去協(xié)調(diào)處理。如前期工程設(shè)計(jì)及工作界面等關(guān)系遺留下來的問題，施工單位相互推諉，工程返修進(jìn)度緩慢，協(xié)調(diào)管委會(huì)、金泰公司及施工方就逐漸成為客戶中心的一項(xiàng)工作重點(diǎn)。經(jīng)過客戶中心的不懈努力及協(xié)調(diào)，20xx年上半年5件典型的整改問題得到了解決，2件未解決的也明確了責(zé)任人，得出了整改意見。

1、公積金管理中心墻面反潮的整改：公積金檔案的存放對房間溫、濕度要求較高，因各方面原因，公積金管理中心一樓房間內(nèi)普遍存在反潮、發(fā)霉的現(xiàn)象。20xx年上半年，公積金管理中心準(zhǔn)備正式入住三樓，但因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位與施工方在工作介面上產(chǎn)生分歧，都不予整改。經(jīng)客服中心與管委會(huì)及業(yè)主方相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映后，在管委會(huì)的支持下，協(xié)調(diào)施工方對公積金管理中心返潮的問題進(jìn)行了整改，現(xiàn)公積金管理中心墻面返潮問題已得到了解決。

2、北樓玻璃天棚漏水的整改：XX大廈北樓玻璃天棚在20xx年上半年漏水情況特別嚴(yán)重，土建施工方與燈飾施工方都不予以處理，導(dǎo)致北樓三樓會(huì)議室停止使用三天時(shí)間，經(jīng)過我方協(xié)調(diào)，組織各施工單位到現(xiàn)場查看及分析原因，最后確定了責(zé)任方，并及時(shí)予已了解決。

3、配電房雙電源的整改：XX大廈信息中心因在當(dāng)初施工設(shè)計(jì)時(shí)未考慮配置雙電源轉(zhuǎn)換裝置，導(dǎo)致在停電期間信息中心機(jī)房計(jì)算機(jī)中心不能正常工作，極大的影響了開發(fā)區(qū)的正常辦公秩序。辦公室也在前期介入遺留問題中提出，也得到了相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的批示，要求解決。經(jīng)過辦公室與各方面協(xié)調(diào)，現(xiàn)雙電源問題已得到了解決。

4、外環(huán)死亡植物的整改確定：外環(huán)植物因前期施工方養(yǎng)護(hù)原因，部份熱帶喬木一直長勢不好，施工方質(zhì)保期過后，我方也委托專業(yè)養(yǎng)護(hù)公司進(jìn)行委外養(yǎng)護(hù)，經(jīng)過20xx年寒冬，外環(huán)廣場部份喬木死亡，嚴(yán)重影響了XX大廈景觀。辦公室通過給管委會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)打報(bào)告說明情況外，還與外環(huán)植物供貨方就植物死亡的原因進(jìn)行了分析。在管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的牽頭下，金泰公司、物管辦公室及施工方達(dá)成了一致意見，并根據(jù)植物本身存活的特性，采取適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)由管委會(huì)予已更換。

5、堅(jiān)持原則、對公積金管理中心空調(diào)除濕效果進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，就施工方的不合格項(xiàng)目上報(bào)建設(shè)局督促施工方整改。（此問題正在整改中）

三、20xx年下半年工作總體框架

完善各項(xiàng)制度、流程——努力完善各部門考核標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行考核。完善各部門作業(yè)文件，使工作更規(guī)范化、專業(yè)化。

打造兩個(gè)和諧——即打造和諧團(tuán)隊(duì)，和諧樓宇。

推進(jìn)一大整合——推進(jìn)XX大廈現(xiàn)有資源的整合。

（一）、進(jìn)一步優(yōu)化“為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并影響他們的行為”的企業(yè)目標(biāo)

通過嚴(yán)格要求各部門班組長的服務(wù)考核，進(jìn)一步發(fā)動(dòng)XX大廈各部門為業(yè)戶滿意而提供精細(xì)服務(wù)。提高業(yè)戶滿意度是20xx年下半年的首要目標(biāo)，考核標(biāo)準(zhǔn)將從研究業(yè)主的需求著手，以ISO9000相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為量化目標(biāo)，提高XX大廈各部門例會(huì)安排事項(xiàng)執(zhí)行質(zhì)量等為手段，確保各部門實(shí)現(xiàn)物管合同約定的品質(zhì)目標(biāo)、成本目標(biāo)和時(shí)間目標(biāo)，盡努力提高管理服務(wù)水準(zhǔn)。

（二）、進(jìn)一步建設(shè)“善待你一生”的企業(yè)文化，打造兩個(gè)和諧，即打造和諧團(tuán)隊(duì)，和諧樓宇。

由于行業(yè)的原因物管行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，員工構(gòu)成復(fù)雜，并且困難的多、身體差的多，文化水平低的多，客觀上存在一部分“弱勢群體”，這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱巨。正如我們員工所言，員工對企業(yè)的滿意是客戶對企業(yè)滿意的保證，員工以企業(yè)為榮，為之自豪則是企業(yè)興旺發(fā)達(dá)的象征。目前，XX大廈的發(fā)展比較好，它靠的是什么？它靠的是有一種堅(jiān)忍不拔的精神，有一個(gè)團(tuán)結(jié)互助向上的團(tuán)隊(duì)。20xx年下半年我們要更好地加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，要進(jìn)一步在增強(qiáng)員工的歸屬感上下功夫。一方面，要充分利用公司的發(fā)展，建立人才崗位合理調(diào)動(dòng)機(jī)制，做到人盡其才；另一方面，做好培訓(xùn)工作，使員工能適應(yīng)本崗位工作，使員工增強(qiáng)歸屬感，進(jìn)而增強(qiáng)XX大廈的凝聚力。要發(fā)揚(yáng)互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍，打造和諧團(tuán)隊(duì)。

（三）、進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有資源的整合，提高班組長的管理能力、專業(yè)人員的工作能力、全體員工的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力。

整合資源加快人才培養(yǎng)，人才培養(yǎng)分兩個(gè)步驟：一是現(xiàn)職班組長自身工作能力的培養(yǎng)和提高，要學(xué)管理、學(xué)成本控制、學(xué)習(xí)協(xié)調(diào)解決各方面的矛盾。按照自身情況要求公司要組織培訓(xùn)，個(gè)人加強(qiáng)自學(xué)。二是管理和專業(yè)人員的培養(yǎng)和儲(chǔ)備。要利用XX大廈現(xiàn)有人才資源，采用傳、幫、帶的方式，所謂“聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻”，對那些學(xué)有所長的員工，要采取“派任務(wù)、壓指標(biāo)、出人才”的形式，一對一地拜師傅、帶徒弟，加快人才培養(yǎng)。改良業(yè)績考核與激勵(lì)機(jī)制，依據(jù)職責(zé)和計(jì)劃客觀評(píng)估員工的工作業(yè)績，保證團(tuán)隊(duì)工作積極性。要強(qiáng)化班組長的管理能力，通過有效培訓(xùn)和交流，為公司構(gòu)建一支有戰(zhàn)斗力的核心團(tuán)隊(duì)。

第三篇：寫字樓物業(yè)工作總結(jié)

尊敬的董事長、各位部門經(jīng)理、主管及員工代表：

大家好！

2007年是******公司具有重大而深遠(yuǎn)意義的一年，在這一年里，在董事會(huì)的正確指引下，在**董事長的英明決策和帶領(lǐng)下，在2007公司領(lǐng)導(dǎo)班子集體領(lǐng)導(dǎo)下，在公司全體員工齊心協(xié)力，共同努力下，截止2007年12月31日，******公司完成并超額完成了2007經(jīng)營工作任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了******經(jīng)營歷史性的突破。

事實(shí)證明我們確定的目標(biāo)是準(zhǔn)確的，是科學(xué)的、是合理的、是符合市場經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律和******現(xiàn)有規(guī)模的，因此是有效的。不僅如此，更重要的是，通過三年的探索經(jīng)營，我們基本確定了企業(yè)未來發(fā)展的經(jīng)營模式和保證企業(yè)持續(xù)、高效發(fā)展的經(jīng)營指導(dǎo)方針。這是一個(gè)值得每一名******員工驕傲的日子！這是一個(gè)值得每一名******員工自豪的日子！因?yàn)?*****的2007年的成績是我們共同創(chuàng)造的；因?yàn)?*****的2007年的歷史是我們共同書寫的；******的2007年凝聚著每一名**人不懈的努力和辛勤的汗水。在這里請大家全體起立，向在2007中愛崗敬業(yè)、勤懇工作、為******的發(fā)展付出辛勤勞動(dòng)，做出巨大貢獻(xiàn)的全體干職員工表示衷心的感謝！向確立公司整體的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營方針，制定2007各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)，率領(lǐng)公司全體員工通過提高寫字間、賓館經(jīng)營和物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的董事長**表示最熱烈的祝賀和衷心的感謝?。ㄕ堊?/p>

2007年我們之所以取得了輝煌的成績，主要進(jìn)行了以下具體的工作和切實(shí)可行的措施：

一、董事會(huì)正確決策、擴(kuò)大主營業(yè)務(wù)，增加客房數(shù)量。

從3月16日至6月16日，歷時(shí)3個(gè)月，完成16、17層客房改造，使**大廈客房總數(shù)達(dá)到***間，實(shí)際經(jīng)營使用***間；完成21層餐廳營業(yè)部分改造，新增面積***平。改變了過去以寫字間租賃經(jīng)營為主，以賓館客房經(jīng)營為附的經(jīng)營模式定位，實(shí)現(xiàn)了以賓館經(jīng)營和寫字間租賃經(jīng)營并舉為主，以餐飲服務(wù)和會(huì)議室出租等其它配套服務(wù)為附，以規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)為保障的商業(yè)模式的根本性轉(zhuǎn)變。在經(jīng)營方式上初步實(shí)現(xiàn)了由探索經(jīng)營向?qū)I(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)變；在管理機(jī)制上實(shí)現(xiàn)了由人管人向制度管人的轉(zhuǎn)變；由粗放管理向集約管理轉(zhuǎn)變；在經(jīng)營效益上實(shí)現(xiàn)了由規(guī)模效益向利潤效益的轉(zhuǎn)變。

二、堅(jiān)持了以全面的市場營銷為重點(diǎn)。

2007年，面對競爭異常激烈的市場，全體員工發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，不斷強(qiáng)化區(qū)域經(jīng)營，強(qiáng)力市場開拓，增強(qiáng)執(zhí)行力度，促進(jìn)了各項(xiàng)經(jīng)營和管理工作的順利開展。招聘了有水平、有能力的業(yè)務(wù)管理人員，重新整合營銷隊(duì)伍,建立起以專業(yè)營銷人員為主的高水平的營銷團(tuán)隊(duì)。并建立起相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，最大限度地調(diào)動(dòng)每一個(gè)人的工作積極性，提高了業(yè)務(wù)洽談的成功率。

在營銷策略上采取形象導(dǎo)入，擴(kuò)大了**大廈的知名度：**賓館被市政府列入指定考生特惠接待單位，進(jìn)行為中高考學(xué)生和家長免費(fèi)提供客房午休、午餐的社會(huì)公益活動(dòng)，沈陽廣播電臺(tái)進(jìn)行了專題訪問和播報(bào)；舉辦了“激情八月，清涼一夏”為出租車司機(jī)免費(fèi)贈(zèng)送清涼飲品和帶有**大廈標(biāo)識(shí)和字樣水杯的社會(huì)公益活動(dòng)，沈陽日報(bào)進(jìn)行了較大篇幅的新聞報(bào)道。

網(wǎng)絡(luò)推廣：及時(shí)更新和完善企業(yè)網(wǎng)站，2007年點(diǎn)擊率超過2000人次，在中國產(chǎn)品平臺(tái)網(wǎng)上設(shè)置企業(yè)形象展示和企業(yè)產(chǎn)品公布，在各大網(wǎng)絡(luò)定房網(wǎng)和旅游交通網(wǎng)上設(shè)置企業(yè)形象展示和企業(yè)產(chǎn)品公布，全年實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)定房2，690間。

媒體宣傳：在中國廣播電臺(tái)98.9進(jìn)行每天2次共7個(gè)月的播放企業(yè)產(chǎn)品宣傳廣告；在沈陽音樂臺(tái)上進(jìn)行每天3次共一個(gè)月播放企業(yè)產(chǎn)品宣傳廣告；尤其是聯(lián)系并促成沈陽廣播電臺(tái)主辦的英皇歌手熊魯林、海鳴威等沈陽媒體見面會(huì)在**大廈舉行，沈陽各大媒體進(jìn)行了專題報(bào)道，全面提升了**大廈的知名度；

廣告宣傳：在沈陽大黃頁上刊登半幅企業(yè)產(chǎn)品宣傳廣告；在省旅游局出版的“游客”雜志上刊登2期全幅的企業(yè)產(chǎn)品宣傳廣告，同時(shí)獲贈(zèng)遼寧省旅游同業(yè)名錄登記；在**大廈外墻增設(shè)了直觀和美觀的客房宣傳、餐飲宣傳廣告。

在具體的工作中，內(nèi)挖潛力，外拓客源，千方百計(jì)提高寫字間出租率、客房入住率、餐廳就餐率和會(huì)議室出租率。截止2007年12月31日，按財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)客房年收入***萬元，比去年同期增收***萬元，增幅39%；實(shí)現(xiàn)寫字間年收入***萬元，比去年同期增收***萬元，增幅23%；實(shí)現(xiàn)餐飲年收入***萬元，比去年同期增收29.1萬元，增幅36%。全年完成營業(yè)性收入****萬元，比去年同期增收***萬元，增幅35%。

三、緊緊圍繞“穩(wěn)定、和諧、發(fā)展”的精神和“規(guī)范管理，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”的工作指導(dǎo)方針，實(shí)行制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度。

2007年公司按照星級(jí)賓館的經(jīng)營和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)完善管理體系和經(jīng)營體系建設(shè)，編輯審核多項(xiàng)企業(yè)規(guī)章制度，部門工作職責(zé)、部門經(jīng)理崗位職責(zé)和各部門、各工種崗位操作規(guī)程，逐步建立和提高行政管理和經(jīng)營管理的指導(dǎo)性文件。

為使日常運(yùn)作逐步納入到工作有計(jì)劃、有指導(dǎo)、有跟蹤、有總結(jié)的管理系統(tǒng)中去，有效地將計(jì)劃性工作和應(yīng)急性工作密切結(jié)合起來，實(shí)行部門經(jīng)理早會(huì)制度和周工作匯報(bào)制度，全面系統(tǒng)的布置公司階段性工作和各部門工作安排，建立明確的工作目標(biāo)，同時(shí)要求各部門建立計(jì)劃性的工作安排和合理化建議，通過每周總結(jié)、計(jì)劃，對各項(xiàng)工作有落實(shí)，有跟蹤、有總結(jié)，按計(jì)劃予以實(shí)施。

通過建立健全合理有效的運(yùn)行機(jī)制，組織管理機(jī)制，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，加強(qiáng)了管理班子團(tuán)隊(duì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了團(tuán)結(jié)、協(xié)作、互助的工作實(shí)效性，保證了各項(xiàng)工作有效的開展和堅(jiān)決的執(zhí)行。

四、完善并實(shí)行了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的薪酬制度。

科學(xué)才能合理，合理才能有效，有效才能保證人力資源的供給和穩(wěn)定性?？茖W(xué)、合理、有效的薪酬制度能更好的鼓舞士氣、吸引人才和促進(jìn)公司發(fā)展。

2007年，國家經(jīng)歷了前所未有的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩：一是糧食、肉類等食品價(jià)格短期內(nèi)迅速上揚(yáng)；二是能源資源價(jià)格逐步上漲；三是勞動(dòng)力成本在政府強(qiáng)制要求和人力資源市場的需求下普遍上升；四是通貨膨脹預(yù)期的增強(qiáng)，對勞動(dòng)力價(jià)格形成進(jìn)一步上漲的市場需求。為順應(yīng)政治、經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展和勞動(dòng)力市場的需求，公司在進(jìn)行了市場調(diào)研，在做了大量深入細(xì)致的市場分析工作的基礎(chǔ)上，完成了公司各部門人員編制，人力資源成本核算，人員崗位職級(jí)劃分、崗位工資標(biāo)準(zhǔn)的核定，制定了基本符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的新的薪酬制度，調(diào)整和增長了員工工資標(biāo)準(zhǔn)，并且使調(diào)整和增長了的工資標(biāo)準(zhǔn)基本能夠激勵(lì)大部分員工的工作熱情，促進(jìn)員工隊(duì)伍的相對穩(wěn)定，提高員工工作的積極性。

五、倡導(dǎo)全面、高效和優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。

2007年除了擴(kuò)大和加強(qiáng)市場營銷外，還一如既往地堅(jiān)定“服務(wù)客戶”的理念，實(shí)行專業(yè)管理、至誠服務(wù)、品牌經(jīng)營，全面更新觀念，以規(guī)范化管理和專業(yè)化服務(wù)為首要任務(wù)，以高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為保證，為客戶提供優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2月2日成功舉辦以“友誼、交流、合作、發(fā)展”為主題的**大廈首屆商務(wù)精英交流暨2007年迎新春聯(lián)誼酒會(huì)，讓客戶與客戶之間相互認(rèn)識(shí)，面對面溝通交流、和諧相處；將更多公司和朋友的資源整合成為一個(gè)有競爭力的平臺(tái)，并借此平臺(tái)結(jié)識(shí)和發(fā)展更多的社會(huì)人脈關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)更廣泛的交流與合作的可能。視野獨(dú)特、形式新穎，更廣泛的實(shí)現(xiàn)了客戶交流和資源整合的客戶服務(wù)工作，受到客戶的一致好評(píng)和積極參與。

在具體的客戶服務(wù)工作中，落實(shí)“規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧”的精神，進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)工作，經(jīng)常性的走訪客戶，加強(qiáng)溝通和交流，進(jìn)行2次客戶滿意度調(diào)查，真心聽取客戶對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，同時(shí)進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查的反饋，使客戶感到物業(yè)公司真心實(shí)意解決問題的熱情和誠意，密切客戶關(guān)系，最大限度的促進(jìn)合作的持續(xù)性。截止2007年12月31日，實(shí)現(xiàn)寫字間年收入***萬元，比去年同期增收***萬元，增幅23%。

六、前廳部和客房部成績顯著。

前廳部和客房部是公司主要產(chǎn)品客房的服務(wù)和保障部門，2007年實(shí)現(xiàn)客房收入***萬元，超額完成計(jì)劃指標(biāo)**萬元，與前廳部的接待、辦理入住、結(jié)算收銀工作和客房部的客房服務(wù)和退房清查工作密不可分。

客房部既要保證提供標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的客房產(chǎn)品和退房清查工作，又要負(fù)責(zé)整個(gè)大廈公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，客房部擬定清潔制度、標(biāo)準(zhǔn)并組織實(shí)施，保潔人員每天進(jìn)行細(xì)致認(rèn)真的清潔、打掃和維護(hù)，創(chuàng)造并保持了干凈整潔、優(yōu)美舒適的居住和辦公環(huán)境，受到公司質(zhì)檢部門的積極肯定和各駐廈單位的高度贊揚(yáng)，七、工程管理細(xì)致認(rèn)真，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

第四篇：物業(yè)寫字樓2014工作總結(jié)

山東新聞大廈

內(nèi) 部 公 函

編號(hào)No.:∕201400

致 TO： 孟立新女士 常務(wù)副總經(jīng)理 由 FROM： 趙新彥 酒店總經(jīng)理助理 題目 SUBJECT： 傳媒物業(yè)管理中心2014工作總結(jié) 日期 DATE： 2014∕12∕5 2014年是大廈和諧發(fā)展年，亦是傳媒物業(yè)管理中心的開局之年，物管中心自1月1日成立以來，便秉承領(lǐng)導(dǎo)高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化的目標(biāo)指示與要求，在集團(tuán)及大廈會(huì)議精神的指導(dǎo)下，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持帶領(lǐng)下，全體員工團(tuán)結(jié)協(xié)作、努力踐行，緊張而有序的開展落實(shí)各項(xiàng)工作。

通過前期對各項(xiàng)文字資料的完善整理、物資的采購招標(biāo)、物管人員基礎(chǔ)技能培訓(xùn)等實(shí)際工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)提出“酒店式物業(yè)管理”及“一站式服務(wù)”的管理模式設(shè)想，并結(jié)合“五常管理”及“氛圍管理”，提升對外服務(wù)水平，深化內(nèi)部管理制度，推動(dòng)物管中心各項(xiàng)工作步入正軌，圓滿完成集團(tuán)各部門/單位以及部分外售/外租樓層的入駐接待工作，并以具有星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的從業(yè)人員為大廈職工提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、專業(yè)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了大廈物業(yè)從基礎(chǔ)籌備到實(shí)際維護(hù)運(yùn)營的重要轉(zhuǎn)變，為實(shí)現(xiàn)來年經(jīng)營管理目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

為總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，查找不足，更好地開展2015年的各項(xiàng)工作,現(xiàn)將2014工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、經(jīng)營指標(biāo)完成情況（略）

二、迎接辦公樓層全面入駐

1、完成各項(xiàng)工程檢測與驗(yàn)收

2014年1月，工程人員配合各級(jí)檢測單位，先后對大廈整體防雷接地、等電位系統(tǒng)進(jìn)行了測試驗(yàn)收工作；5月份，配合建設(shè)單位進(jìn)行了大廈變配電機(jī)房、強(qiáng)電井等部位的電檢工作及消防驗(yàn)收；9月份完成了地下立體車庫的交接驗(yàn)收；10月份完成制冷機(jī)房主要設(shè)備的驗(yàn)收工作。隨著各項(xiàng)檢測驗(yàn)收工作的完成，各工程系統(tǒng)逐漸進(jìn)入正式運(yùn)行狀態(tài)，為大廈全面入駐運(yùn)營提供先決條件。

2、全力開展供電、制冷及供暖保障工作

6月6日開始，集團(tuán)各部門先后入駐大廈相關(guān)樓層。在部分設(shè)備尚未正式運(yùn)行的情況下，傳媒工程人員提前介入、加班加點(diǎn)，邊調(diào)試、邊運(yùn)行。對于出現(xiàn)的停電、漏水、線路及設(shè)備燒壞、空調(diào)不工作等一系列問題，在八局保障不足的情況下，本部門員工不等不靠，充分利用現(xiàn)有條件，在第一時(shí)間予以搶修恢復(fù)。面對集團(tuán)員工對大廈設(shè)施設(shè)備的各種抱怨與指責(zé)，在盡力解決問題的同時(shí)，做到了耐心的溝通與解釋。以實(shí)際行動(dòng)確保了各啟用樓層的供電、供水、電梯、空調(diào)等系統(tǒng)的安全運(yùn)行，盡力為集團(tuán)員工提供一個(gè)安全舒適的工作環(huán)境。

大廈配電機(jī)房低壓配電系統(tǒng)各進(jìn)線開關(guān)無機(jī)械連鎖防護(hù)裝置，存在兩電源點(diǎn)短路的重大安全隱患。經(jīng)聯(lián)系供電、施工及供貨單位未能得以解決的情況下，工程人員自行動(dòng)手，采用常態(tài)開關(guān)面板屏蔽措施，徹底消除了供電安全隱患；

11月份，物管中心接到辦理大廈后期供暖手續(xù)的任務(wù)，在時(shí)間緊、任務(wù)重的情況下，大家快速行動(dòng)，積極查找準(zhǔn)備各項(xiàng)技術(shù)資料，往返于明湖、北郊熱電公司之間，不隨意錯(cuò)過任何一個(gè)動(dòng)手操作的機(jī)會(huì)，不對每一次的重復(fù)工作產(chǎn)生松懈，終于在規(guī)定供暖期限前開始了大廈的集中供暖。

3、加強(qiáng)電源管理，保證大廈供電安全

在電源管理上，物管中心與施工單位劃分停送電操作分工界面，確保供電安全并分清責(zé)任。高壓運(yùn)維人員全部持證上崗，重大操作專門記錄備查。施工開關(guān)專線專用，確保大廈辦公用電與施工用電安全獨(dú)立；根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度，積極協(xié)調(diào)施工單位分級(jí)、分類、及時(shí)地完成防火封堵；在積極配合施工并保障入駐樓層工程需求的同時(shí)，對于關(guān)鍵區(qū)域、關(guān)鍵設(shè)備及關(guān)鍵問題，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)專業(yè)規(guī)范要求，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并提出各類工程隱患及問題237項(xiàng)。如配電系統(tǒng)進(jìn)線開關(guān)無機(jī)械聯(lián)鎖保護(hù)、B1中心配電機(jī)房高壓負(fù)荷開關(guān)拒動(dòng)不脫扣等問題，通過工程人員自行制定方案，自己動(dòng)手，進(jìn)行了徹底解決。其余大部分問題，通過與施工單位多方不懈地溝通與協(xié)調(diào)，也已得到有效整改。對于部分尚未解決的問題，傳媒工程人員將繼續(xù)進(jìn)行積極跟蹤直至最終處理。

4、完成集團(tuán)樓層防撞條的安裝，積極推進(jìn)各樓層導(dǎo)視標(biāo)識(shí)的落地工作。

為彰顯集團(tuán)深厚文化內(nèi)涵，營造大廈良好辦公氛圍，落實(shí)“氛圍管理”及“五常管理”，為廣大職工提供工作便利，傳媒物業(yè)積極配合集團(tuán)采購中心對大廈樓層導(dǎo)視標(biāo)識(shí)進(jìn)行招標(biāo)及落實(shí)工作。在防撞條的設(shè)計(jì)過程中，物管中心為使防撞條在發(fā)揮本身作用的同時(shí)還能對樓層各區(qū)域辦公單位起到區(qū)分指引作用，要求本部門人員在日常物業(yè)服務(wù)工作之余，對每個(gè)樓層每個(gè)單位/部門進(jìn)行了走訪征詢，根據(jù)各單位/部門實(shí)際情況，共確定印有不同內(nèi)容的防撞條十幾種，并對每種防撞條的材質(zhì)、顏色、數(shù)量、規(guī)格、字體進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保每個(gè)樓層區(qū)域所張貼的防撞條都能與所在單位相對應(yīng)。防撞條張貼施工過程中，物管中心各班組充分發(fā)揚(yáng)協(xié)作精神，為施工人員提供清潔劑、融膠劑等用品并提前做好玻璃除砂，大力提高了導(dǎo)視標(biāo)識(shí)的安裝效率。同時(shí)美觀實(shí)用的防撞條以及物業(yè)人員用心細(xì)致的服務(wù)精神也得到大廈職工的贊譽(yù)。

導(dǎo)視標(biāo)識(shí)作為大廈物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，除了防撞條，還包括房號(hào)、消防導(dǎo)視標(biāo)識(shí)、電梯樓層號(hào)碼牌、樓梯號(hào)碼牌、燈具、空調(diào)開關(guān)管理標(biāo)識(shí)卡等數(shù)十項(xiàng)內(nèi)容，都需要物管中心人員逐個(gè)樓層統(tǒng)計(jì)所需數(shù)量，并保證標(biāo)識(shí)色調(diào)、規(guī)格、材質(zhì)、內(nèi)容與大廈氣質(zhì)與各樓層單位文化氛圍相符，物管中心人員在原有工作強(qiáng)度壓力下，不敷衍不湊合，及時(shí)調(diào)整修改各項(xiàng)不合適的標(biāo)識(shí)內(nèi)容，堅(jiān)持以高標(biāo)準(zhǔn)最精確的原則來要求各項(xiàng)工作，并成功落實(shí)27層樣板間的導(dǎo)視標(biāo)識(shí)安裝工作，也為后續(xù)各樓層即將開始的導(dǎo)視標(biāo)識(shí)施工奠定良好的基礎(chǔ)。

5、及時(shí)處理故障，據(jù)實(shí)進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化

（1）徹底解決中心配電機(jī)房高壓進(jìn)線無法斷開等工程設(shè)備機(jī)房存在的諸多隱患。傳媒物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)處理高壓配電10KV平新線負(fù)荷開關(guān)，存在B相不能脫扣的故障。經(jīng)多方協(xié)調(diào)，傳媒工程人員配合供電部門，對該負(fù)荷開關(guān)及時(shí)進(jìn)行了停電檢修更換，并對另一路主用舜新線負(fù)荷開關(guān)進(jìn)行了重新調(diào)試，消除了安全隱患。

大廈內(nèi)強(qiáng)電井出現(xiàn)由于供電母線總開關(guān)B相出線電纜因虛接過熱，導(dǎo)致端頭絕緣熔化現(xiàn)場，工程人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)并聯(lián)系施工及建設(shè)單位，進(jìn)行拆接重裝、絕緣處理，避免了設(shè)備燒毀停電甚至火災(zāi)事故的發(fā)生。

（2）大廈投入使用后，一直存在著燈具故障率高、部分樓層長明燈現(xiàn)象。自11月18日開始，工程人員聯(lián)系智能照明供貨及設(shè)計(jì)單位，現(xiàn)場踏勘并商定了智能照明的控制解決方案。目前，系統(tǒng)已完成程序編制及硬件改造，正在進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)試，預(yù)計(jì)12月中旬優(yōu)化后的照明控制系統(tǒng)將投入運(yùn)行。

（3）加緊推進(jìn)電梯維保工作，由于大廈內(nèi)電梯為高速電梯，運(yùn)行一段時(shí)間后補(bǔ)償鏈間隙會(huì)增大，導(dǎo)致電梯自動(dòng)停機(jī)保護(hù)，因而出現(xiàn)過困人故障，此類事件發(fā)生后，物管中心充分認(rèn)識(shí)到問題嚴(yán)重性，認(rèn)真分析原因并提出整改措施，要求電梯公司針對大廈內(nèi)高速電梯必須至少每隔15天進(jìn)行1次重點(diǎn)維保工作，并落實(shí)《大廈電梯困人應(yīng)急預(yù)案》《電梯使用安全管理制度》等制度，杜絕類似事件的發(fā)生，保障大廈安全運(yùn)營。

6、實(shí)行各項(xiàng)安全防范制度及措施，保障大廈安全運(yùn)營。

（1）為迎接大廈全面入駐，保證大廈內(nèi)人員財(cái)產(chǎn)安全，物管中心加強(qiáng)了以“防火、防盜、防破壞、防外來人員隨意進(jìn)入”為主的安全管理工作，各班組實(shí)行“安全巡檢制度”，要求各班組在每日巡樓過程中，通過《大廈安全巡檢表》詳細(xì)記錄巡視樓層存在的安全隱患，并于次日針對相關(guān)責(zé)任單位負(fù)責(zé)人下發(fā)安全隱患整改通知單，對于同一安全問題反復(fù)出現(xiàn)或拒不整改的單位，物管中心進(jìn)行公示通報(bào)。

（2）對大廈辦公人員、來訪人員實(shí)行“持卡通行制度”，要求大廈職工出入大廈使用客梯，必須隨身攜帶門禁卡、工作證有效證件，以便物業(yè)人員例行檢查。同時(shí)嚴(yán)格要求各門崗保安人員及客服人員，大廈職工如需出入大廈，必須檢查其證件后才能放行，外來人員如需出入大廈，必須按程序至一樓客服中心進(jìn)行登記，在征得接訪人同意后方可通行，否則，一律不準(zhǔn)私自放其進(jìn)入大廈。

（3）啟用大廈一樓客梯間道閘，落實(shí)各樓層樓梯間、消防電梯間平推鎖的使用投入。物管維修人員在日常大量維修工作與采暖調(diào)整空調(diào)不統(tǒng)籌的重壓之下，擠出時(shí)間對各樓層消防通道加裝消防平推鎖，切實(shí)為保障大廈安全運(yùn)營做出貢獻(xiàn)。

（4）安保班組進(jìn)行崗位調(diào)整，部分崗位實(shí)行24小時(shí)工作制，采取準(zhǔn)軍事化管理，不間斷巡查制度，尤其是上下班高峰期、二次裝修等特殊時(shí)期嚴(yán)格落實(shí)對各出入口、大廈大堂、各樓層、地下停車場、各樓層設(shè)備間、倉庫等區(qū)域的重點(diǎn)巡查；并定期對安保人員進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)。

（5）完善各項(xiàng)安全管理預(yù)案，逐級(jí)簽訂消防安全責(zé)任書

通過制定《傳媒大廈安全文明辦公管理規(guī)定》及《大眾傳媒大廈集團(tuán)辦公區(qū)消防安全管理規(guī)定》，要求大廈各部門（單位）必須按照規(guī)定內(nèi)容指定消防安全負(fù)責(zé)人，與山東新聞大廈物業(yè)管理中心逐級(jí)簽訂“消防安全責(zé)任書”，明確每一級(jí)安全責(zé)任。

三、加強(qiáng)部門內(nèi)部建設(shè)管理

1、加強(qiáng)表格量化管理

物管中心要求各班組人員在實(shí)際運(yùn)營中投入使用各類表格，量化管理各部門班組工作。如客戶服務(wù)中心在每日接待客戶及報(bào)修等實(shí)際工作過程中，使用《客戶來訪登記表》《報(bào)修記錄表》《客服人員交接班紀(jì)錄》等多種表格量化管理客服工作；保潔班組投入使用《保潔工作計(jì)劃書》《保潔巡檢表》《員工離崗跟蹤記錄表》等表格，嚴(yán)格把控保潔工作質(zhì)量；安保班組每日填寫《安全巡查記錄表》，對大廈存在安全問題量化體現(xiàn)，以便消除安全隱患；工程各班組按照實(shí)際需要填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》《設(shè)備巡檢問題記錄表》《工程人員交接班記錄》等各項(xiàng)表格，為各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)提供可靠依據(jù)，對不同班次人員之間的溝通起到橋梁作用，也是大廈每日正常運(yùn)營的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、嚴(yán)格落實(shí)各班組周期性工作計(jì)劃

2014年傳媒物管各班組人員嚴(yán)格按照領(lǐng)導(dǎo)部署及專業(yè)規(guī)程要求，將各項(xiàng)作業(yè)計(jì)劃逐一落到了實(shí)處。

工程對各機(jī)房變配電系統(tǒng)、電氣元件、旋轉(zhuǎn)機(jī)械進(jìn)行例行檢測維護(hù)，分流降溫、連接緊固、基準(zhǔn)校正、絕緣防護(hù)、容量測試、防腐處理等，始終保障設(shè)備處于良好的健康運(yùn)行狀態(tài)。每周一上午為各機(jī)房固定大掃除時(shí)間，將每日交接班清潔不到的設(shè)備元器件、盤面、開關(guān)等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面清潔，并檢查機(jī)房消防設(shè)備、溫濕度情況。為系統(tǒng)運(yùn)行提供一個(gè)清潔、安全、良好的機(jī)房環(huán)境

客服人員以顧客滿意度為導(dǎo)向，定期開展商務(wù)禮儀培訓(xùn)，借鑒學(xué)習(xí)酒店的各項(xiàng)服務(wù)接待流程，修訂《客戶來訪登記表》《報(bào)修記錄表》《會(huì)議通知單》等工作表格，在實(shí)際工作中不斷查缺補(bǔ)漏，整改完善各項(xiàng)不足，切實(shí)提高了員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，形成一支優(yōu)秀的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

安保部采取準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行安保知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)、消防系統(tǒng)的定期維護(hù)、保養(yǎng)和功能試驗(yàn)、消防演練等，切實(shí)保障大廈安全。

保潔班組嚴(yán)格按照《工作計(jì)劃書》《保潔各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)與流程》開展樓層內(nèi)的電梯、大堂大理石保養(yǎng)、通道等公共場所、室外區(qū)域地面及樓體清洗、洗手間清理、各類機(jī)房清理、地下車庫清理、專項(xiàng)消殺服務(wù)清理、專項(xiàng)清潔服務(wù)項(xiàng)目等日常清潔管理，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)周期性計(jì)劃衛(wèi)生安排，每周上交下周工作計(jì)劃。

3、編寫完善共性及個(gè)性培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容

完善并組織學(xué)習(xí)《應(yīng)知應(yīng)會(huì)》《物管中心行為規(guī)范》《制度學(xué)習(xí)》《預(yù)案學(xué)習(xí)》等共性培訓(xùn)資料；各部門根據(jù)實(shí)際需求，針對不同崗位人員進(jìn)行相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)及培訓(xùn)。促使物管人員為客戶提供更貼心更專業(yè)的服務(wù)，提升傳媒大廈物業(yè)管理中心的形象水平。如工程部嚴(yán)格貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的生產(chǎn)方針，時(shí)刻注意人身、設(shè)備及電氣系統(tǒng)的運(yùn)行安全，根據(jù)設(shè)備實(shí)際配置結(jié)構(gòu)，制定了大廈停送電操作流程規(guī)范、操作票模板，以規(guī)范高壓電氣的安全操作。新入職的員工，首先通過系統(tǒng)熟悉、現(xiàn)場培訓(xùn)及操作演練后方可上崗。

四、做好大廈節(jié)能創(chuàng)收工作

1、在保障大廈各項(xiàng)工作正常運(yùn)行的同時(shí)，著手開展各項(xiàng)節(jié)能工作。認(rèn)真學(xué)習(xí)大廈及部門的各項(xiàng)節(jié)能要求，培養(yǎng)良好的節(jié)能習(xí)慣，樹立工程節(jié)能主人翁意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。勿以善小而不為，在一點(diǎn)一滴的工作中養(yǎng)成良好的節(jié)能習(xí)慣。

2、配合相關(guān)部門對人員配置、組織結(jié)構(gòu)設(shè)定充分探討，合理分配人員崗位，避免人力資源浪費(fèi)。

3、加強(qiáng)對各種消耗性物品的管理監(jiān)督，嚴(yán)格控制各類資源消耗，對各項(xiàng)資源消耗項(xiàng)目進(jìn)行量化管理考核，最大化地降低運(yùn)營成本。

4、根據(jù)據(jù)業(yè)主授權(quán)，合理利用業(yè)主資源，開展多元化的經(jīng)營創(chuàng)收模式。建議將樓宇電梯廣告、大廈外圍廣告出租，利用大廳及室外區(qū)域承接小型會(huì)議、小型展覽等，計(jì)劃在保證日常物業(yè)管理工作的同時(shí)，為業(yè)主提供有償服務(wù)，提升物管中心經(jīng)營水平。

5、優(yōu)先選用節(jié)能型電器設(shè)備；在供配電設(shè)施上采取提高功率因數(shù)及濾波的措施；在照明方面，公區(qū)盡量多利用自然光，并做到人走燈滅、按需開燈；在管網(wǎng)維護(hù)方面，防止管道、閥門、及管道附件的泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理和調(diào)換；嚴(yán)格按照專業(yè)規(guī)程及作業(yè)計(jì)劃的要求，及時(shí)進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)和維護(hù)，并調(diào)整各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)，使各類設(shè)備產(chǎn)生最佳效能，延長使用壽命；根據(jù)實(shí)際負(fù)荷情況，及時(shí)合理地調(diào)整專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行臺(tái)數(shù)及運(yùn)行參數(shù)，防止出現(xiàn)低效運(yùn)轉(zhuǎn)甚至空轉(zhuǎn)現(xiàn)象的發(fā)生。

6、在最近投入的供暖系統(tǒng)中，嚴(yán)格執(zhí)行《供暖系統(tǒng)的時(shí)間過程控制制度》，在保障用暖需求的基礎(chǔ)上，根據(jù)天氣、時(shí)間及大廈員工的上下班規(guī)律，降低熱能消耗，并按時(shí)依照規(guī)定的線路及方式進(jìn)行巡檢檢查，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏問題，及時(shí)維修。

五、推動(dòng)集團(tuán)完善傳媒大廈各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

1、物管中心整理日常安保工作所需的各項(xiàng)物資，并向集團(tuán)提出采購申請，購置配備消防平推鎖、石質(zhì)隔離墩、升降車、對講機(jī)以及各項(xiàng)防暴防汛工具等安保設(shè)備設(shè)施，并及時(shí)投入使用，既保證了大廈各項(xiàng)安全管理工作，提升了物業(yè)溝通服務(wù)質(zhì)量，更體現(xiàn)了集團(tuán)對傳媒物管工作的重視與支持。

2、推動(dòng)集團(tuán)對大廈物業(yè)服務(wù)臺(tái)、會(huì)議服務(wù)用品、電腦、打印機(jī)等物資進(jìn)行采購，充實(shí)完備了物管中心各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，節(jié)省了物管中心一大項(xiàng)開支，提高了物管中心對客戶服務(wù)質(zhì)量水平。

3、與集團(tuán)就傳媒大廈廚房未設(shè)空調(diào)和蒸汽管道問題進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，并提出建議增設(shè)蒸汽管道和空調(diào)系統(tǒng)，以便餐廳更好地為集團(tuán)員工服務(wù)。

4、針對傳媒大廈停車場收費(fèi)管理問題與集團(tuán)進(jìn)行溝通。整理完善《停車場管理計(jì)劃書》，為傳媒大廈車位分配收費(fèi)及人員管理等工作的落實(shí)起到重要作用。

5、物管中心將大廈內(nèi)由于施工導(dǎo)致的停水、停電、設(shè)備設(shè)施損壞等問題進(jìn)行匯總，并提出解決方案報(bào)告集團(tuán)，促使八局盡快進(jìn)行修繕解決，保障物業(yè)工作的順利進(jìn)行。

六、工作中存在問題與不足

在這充實(shí)而繁忙的一年里，在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心培養(yǎng)與指導(dǎo)下，在各兄弟部門的大力支持下，在部門員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作下，物管中心積極進(jìn)取，扎扎實(shí)實(shí)的走過一段路程，取得一定成績的同時(shí)也看到了工作中存在的缺陷不足。

1、工程設(shè)備中存在問題

（1）近期施工單位急于交接，出現(xiàn)問題后推諉扯皮、反應(yīng)遲緩，隨著時(shí)間的推移，可能會(huì)造成事實(shí)上的無奈接收，從而在源頭上埋下一定的安全隱患。

（2）個(gè)別區(qū)域空調(diào)效果較差，難以滿足辦公需求。

（3）大廈北門外的高壓平新線分支箱周圍被建成綠化帶、安全護(hù)欄被拆除，極易引起觸電或綠化澆水時(shí)的漏電事故；配電機(jī)房配電柜抽屜開關(guān)分勵(lì)按鈕過于靈敏易引起誤跳閘。

（4）電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)因多處報(bào)警無法啟用，冷卻塔自動(dòng)補(bǔ)水系統(tǒng)因共振而無法正常啟用；冷卻塔設(shè)備無檢修或巡檢通道。

（5）樓層辦公席位供電線路接頭眾多，易造成停電甚至漏電傷人等問題。

2、日常對客服務(wù)出現(xiàn)問題及解決方法

（1）客服人員責(zé)任心需要加強(qiáng)，對于樓層內(nèi)突發(fā)緊急問題，不能第一時(shí)間了解情況。這就需客服人員加強(qiáng)自身服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)巡樓力度，對于工作中出現(xiàn)的遺漏及發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)要及時(shí)整改并在班前會(huì)討論，除加強(qiáng)本班組人員之間的溝通，還要與外部班組及時(shí)交流溝通，并定期開展業(yè)主溝通會(huì)，優(yōu)化客戶服務(wù)工作品質(zhì)。

（2）安保人員存在自身業(yè)務(wù)知識(shí)掌握不足的情況。要求安保人員加強(qiáng)上崗前人員培訓(xùn)，對禮儀服務(wù)用語、儀容儀表等行為規(guī)范著重進(jìn)行指導(dǎo)學(xué)習(xí)。

3、安全工作方面

由于安全管理沒有做到位，或者力度不夠，才發(fā)生盜竊及電梯困人事件，雖然及時(shí)追回財(cái)務(wù)，并嚴(yán)格落實(shí)電梯維保等各項(xiàng)安全管理工作，但仍然給物管中心敲響了警鐘，在今后的工作中，在完善各項(xiàng)安保措施的同時(shí)，更要提高每一位員工的安全意識(shí)，形成“人人重視安全，人人參與安全”的良好氛圍。

在新的一年，物管中心將繼續(xù)秉承集團(tuán)及大廈領(lǐng)導(dǎo)的安排，進(jìn)一步解放思想，腳踏實(shí)地，克服困難，再接再厲，積極落實(shí)集團(tuán)及大廈組織會(huì)議中確定的各項(xiàng)工作，與時(shí)俱進(jìn)，開拓進(jìn)取，全面完成今年各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)。

總經(jīng)理助理

第五篇：寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算

寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算要點(diǎn)： | 微軟中國

寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算

一、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算方式

1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)。具體到核算某由于各個(gè)物業(yè)的具體情況不同，要根據(jù)該物業(yè)和實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

（1）要盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體越詳細(xì)，才越真實(shí)。

（2）盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項(xiàng)目。

（3）測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估計(jì)值，對于有些無法或不易確定具體數(shù)據(jù)的，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數(shù)據(jù)。管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要。在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值、設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用壽命和市場售價(jià)；其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，稱為物業(yè)管理費(fèi)用。對物業(yè)管理費(fèi)用的核算，是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一項(xiàng)物業(yè)投入管理運(yùn)行之前，必須核算管理費(fèi)用；運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審閱并提交業(yè)主管理委員會(huì)討論審核通過后，方可執(zhí)行。

物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測算可用下列簡單公式表示： 式中 P——所得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元／月·米）； ——單項(xiàng)費(fèi)用（元／月）；

——費(fèi)用項(xiàng)數(shù)（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有單項(xiàng)費(fèi)用之和；

S——參加測算的物業(yè)總面積（米）。

前面列出了許多費(fèi)用項(xiàng)目，但并不是全部。具體到核算某一特定物業(yè)的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由于物業(yè)類型不同，可能只是上述費(fèi)用項(xiàng)目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個(gè)較為適用的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，除了合理測算每項(xiàng)費(fèi)用外，關(guān)鍵是既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)。

為了測算與收費(fèi)管理的方便，一般又將上述項(xiàng)目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、電視系統(tǒng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、更新儲(chǔ)備金、物業(yè)

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管理公司酬金、稅費(fèi)等。

1.行政辦公費(fèi)的核算。行政辦公費(fèi)的核算可以用全年的費(fèi)用總和來折算出每月的費(fèi)用，即：全年費(fèi)用／12。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。

行政辦公費(fèi)的構(gòu)成為：（1）行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；（2）文具、辦公用品費(fèi)；（3）車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)；（4）節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)；（5）公共交際費(fèi)；（6）宣傳廣告費(fèi)；（7）一切雜項(xiàng)費(fèi)用。

2.一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的核算。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成為：（1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；（2）公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（3）抽、送風(fēng)機(jī)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（4）給排水的電費(fèi)和維修費(fèi)；（5）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)；（6）消防系統(tǒng)維修費(fèi)；（7）公共建筑、道路維修費(fèi)；（8）以上（2）～（7）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10％計(jì)。

3.電梯費(fèi)的核算。

（1）電梯運(yùn)行電費(fèi)＝

式中 n——電梯數(shù)；

W——每部電梯功率（千瓦）；

24——一天24小時(shí)；

a——電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)有差別，它可以通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算，a約在0.3～0.6之間；

30——每月天數(shù)；

1—電費(fèi)單價(jià)（元／度）。

（2）電梯維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)。

（3）以上（1）、（2）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10％計(jì)。

4.空調(diào)費(fèi)的核算。

（1）空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)。中央空調(diào)的公共用電有主機(jī)和輔機(jī)（水泵、冷卻塔等）兩部分，所以： 空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)＝

式中 ——主機(jī)臺(tái)數(shù)； ——主機(jī)功率（千瓦）； ——主機(jī)的負(fù)荷系數(shù)； ——水泵臺(tái)數(shù)；

——水泵功率（千瓦）； ——冷卻塔電機(jī)臺(tái)數(shù)；

——冷卻塔電機(jī)功率（千瓦）； ——輔機(jī)的負(fù)荷系數(shù)； T——每天空調(diào)工作時(shí)間； ——電費(fèi)單價(jià)（元／度）。

（2）水費(fèi)。

（3）維修費(fèi)（僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費(fèi)用），包括材料和人工費(fèi)用。

（4）以上（1）～（3）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10％計(jì)算。

5.環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的核算。

（1）人工費(fèi)，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等。

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（2）清潔機(jī)械材料費(fèi)。其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等，按價(jià)值和使用年限折算出每月的折舊費(fèi)用；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算。

（3）垃圾桶購置費(fèi)。

（4）垃圾清倒費(fèi)。

（5）化糞池清理費(fèi)。

（6）水池清潔費(fèi)。

（7）清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用。

6.綠化費(fèi)的核算。

（1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等。

（2）綠化工具、材料費(fèi)（如化肥、除草劑等）。

（3）綠化用水費(fèi)。

（4）園林景觀的再造費(fèi)用。

7.保安費(fèi)的核算。

（1）人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)、服裝、器械、床鋪等。

（2）保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括電費(fèi)和維修費(fèi)。

（3）日常保衛(wèi)器材費(fèi)，如警棍、電池等。

8.電視系統(tǒng)費(fèi)的核算（非有線電視公司提供）。

（1）電費(fèi)。

（2）維修費(fèi)。

（3）節(jié)目租用費(fèi)。

9.保險(xiǎn)費(fèi)的核算。及時(shí)購買保險(xiǎn)是物業(yè)管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)害造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時(shí)修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職，它會(huì)因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補(bǔ)的，所以必須加倍重視。

險(xiǎn)種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質(zhì)來決定的，同時(shí)要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論決定，形成有關(guān)文件。一般對于多層公寓、別墅小區(qū)，只對配套的水電設(shè)施投保，以便萬一受到地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等破壞時(shí)能及時(shí)修復(fù)。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須購買大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價(jià)來投保。對于商場、酒店的管理，還需購買公共責(zé)任險(xiǎn)。對于一些特殊設(shè)備（如高層公寓的電梯）要投保?？傊C合考慮安全、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點(diǎn)、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險(xiǎn)種，是搞好物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

分?jǐn)偟谋ｋU(xiǎn)費(fèi)＝MX／S 式中 M——投?？偨痤~； X——保險(xiǎn)費(fèi)率；

S——保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積。

10.更新儲(chǔ)備金的核算。物業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到時(shí)候就得更換（否則可能會(huì)釀成災(zāi)害）。一下子向業(yè)主籌集這筆費(fèi)用，業(yè)主可能難以

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承擔(dān)，所以物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任從物業(yè)投入使用開始就逐年保存這部分費(fèi)用，以備不時(shí)之需，這是物業(yè)管理費(fèi)用重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項(xiàng)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立賬，由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同管理。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)更換時(shí)，此筆款項(xiàng)必須移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)使用這筆款項(xiàng)，必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)的審批。

更新儲(chǔ)備金包括各種公用設(shè)備設(shè)施、電梯、空調(diào)設(shè)備、保安系統(tǒng)、電視系統(tǒng)的更新儲(chǔ)備金。其核算以空調(diào)設(shè)備為例如下：

空調(diào)設(shè)備的更新儲(chǔ)備金＝

式中 ——空調(diào)設(shè)備購置費(fèi)；

——空調(diào)設(shè)備安裝費(fèi)；

Y——空調(diào)設(shè)備正常使用年限；

——帶空調(diào)的物業(yè)面積。

1.物業(yè)管理公司酬金的核算。

上述10項(xiàng)費(fèi)用都是管理所需的實(shí)際支出，是沒有利潤的。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)實(shí)體，要有合理的利潤，否則將會(huì)失去經(jīng)營的動(dòng)力。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理委員會(huì)商定。一般服務(wù)性行業(yè)的利潤率在8％～15％之間。這筆費(fèi)用就是以上10項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，乘以酬金比率即可。

12.稅費(fèi)的核算。包括物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。

三、物業(yè)管理費(fèi)的使用

（一）物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)

物業(yè)的價(jià)值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的屬性決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進(jìn)行對物業(yè)服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)提供的是對其物業(yè)和配套設(shè)備、設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人，使用管理權(quán)歸物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)屬分離性質(zhì)。再者，由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民、用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，?？顚Ｓ?，使其形成了物業(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

（二）物業(yè)管理費(fèi)的使用原則

物業(yè)管理費(fèi)既然是取之于民，應(yīng)是全體業(yè)主共有的，物業(yè)管理人員只具有保管、儲(chǔ)存這項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的權(quán)利，因此為使物業(yè)管理費(fèi)能夠充分、合理、節(jié)約地使用，應(yīng)堅(jiān)持以下使用原則。

1、取之于民、用之于民的原則。在保證物業(yè)管理企業(yè)合法利潤后，均應(yīng)全部用之于民。

2、為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)的原則。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)是物業(yè)管理的根本目的。

3、實(shí)行分類儲(chǔ)存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。各項(xiàng)不同的物業(yè)管理費(fèi)籌集以后，還

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需要妥善管理，實(shí)行分類儲(chǔ)存，專款專用。房屋本體維修基金、公用設(shè)施專用基金的使用還須與業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位商量，并得到他們的同意。

4、堅(jiān)持合理、節(jié)約使用原則。物業(yè)管理企業(yè)要本著對業(yè)主和非業(yè)主使用人負(fù)責(zé)的精神，合理、節(jié)儉使用各項(xiàng)資金，使每一分錢都發(fā)揮效益。

5、堅(jiān)持高度透明化原則。物業(yè)管理費(fèi)的使用賬目應(yīng)高度透明化，堅(jiān)持定期張榜公布各項(xiàng)資金的使用情況及盈虧狀況。

（三）物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍

物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于物業(yè)管理的各個(gè)方面：

（1）物業(yè)管理企業(yè)員工的工資、獎(jiǎng)金、福利及社會(huì)保險(xiǎn)金；

（2）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；

（3）機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；

（4）公共設(shè)施維修保養(yǎng)；

（5）園庭綠化管理；

（6）環(huán)境保潔；

（7）治安保衛(wèi)；

（8）社區(qū)文化；

（9）公共服務(wù)；

（10）公共水、電費(fèi)；

（11）節(jié)日慶典；

（12）其他為管理物業(yè)而發(fā)生的合理支出。