第一篇：舊樓外墻改造用什么材料好及性能優(yōu)勢

舊樓外墻改造用什么材料好及性能優(yōu)勢

保溫裝飾板是建筑必備的建筑材料，一般分為外墻保溫裝飾板和內(nèi)墻保溫裝飾板。也就是我們經(jīng)常使用的金屬雕花板和集成墻板。

外墻保溫裝飾板是通過專用生產(chǎn)設(shè)備，綜合成型技術(shù)、聚氨酯技術(shù)、粘接技術(shù)和溫控技術(shù)，將帶有氟碳涂層的鋁合金板、聚氨酯和鋁箔一次熱壓成型而制成的復(fù)合板材，該板具有重量輕、保溫隔熱、色彩豐富、防火、防水的性能特點(diǎn)，并可制成各種花紋，是一種具有優(yōu)良保溫性能的高檔外墻裝飾材料。北京韓誼也為用戶提供多種花紋樣式，單色復(fù)色供用戶所選擇。

外墻保溫裝飾板的特點(diǎn)：

1、干法施工工藝：韓誼雕花板的干法施工，不受季節(jié)及氣候的影響，真正的解決了原有傳統(tǒng)保溫的墻體裂縫，熱、冷橋問題，體現(xiàn)了外墻自保溫技術(shù)，大大提高了建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，減少建筑中能量的流失，收到了冬暖夏涼的效果。

2、節(jié)能房的體現(xiàn)：能使室內(nèi)的溫度提高4°C以上，具有隔音、保溫功能，減少居民噪聲污染，又提高了居室檔次，還能對墻體進(jìn)行加固，減輕原有樓體負(fù)荷重量，又延長建筑物的使用年限，降低樓房的能耗損失，達(dá)到冬暖、夏涼的效果，而且更省電費(fèi)、暖氣費(fèi)、改善居民居住的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。

3、施工簡單、快捷、可靠、適應(yīng)性好、科學(xué)合理、有較高的性價(jià)比。

4、板材的生產(chǎn)采用工廠機(jī)械化流水作業(yè)，避免了人工現(xiàn)場作業(yè)手工制作環(huán)節(jié)中的質(zhì)量不穩(wěn)定因素，杜絕了人為質(zhì)量問題，使產(chǎn)品一目了然，保證的施工質(zhì)量。

而外墻保溫裝飾板和內(nèi)墻保溫裝飾板有很多的區(qū)別，該產(chǎn)品特點(diǎn)：內(nèi)墻保溫裝飾板是一種集保溫與裝飾合二為一的墻體裝飾材料。由于內(nèi)部氣孔獨(dú)立，無浸透性，對水蒸汽和液體具有遮斷性，降低了其導(dǎo)熱效率，使泡沫陶瓷具有熱傳導(dǎo)率低、抗熱震性能優(yōu)良等特性，且重量僅約普通陶瓷磚的1/3——1/5，多種自定義的花紋供客戶選擇，韓誼金屬雕花板內(nèi)墻裝飾集成墻板為您提供多彩生活。

內(nèi)墻保溫裝飾板應(yīng)用范圍：粘貼在建筑物墻體內(nèi)外側(cè)達(dá)到保溫節(jié)能裝飾二合一的目的，使居室冬暖夏涼，居住舒適度增加，減少空調(diào)的使用率，節(jié)能降耗；而且具有質(zhì)輕、保溫、隔音、長期使用不變色的特點(diǎn)，可廣泛應(yīng)用于大型建筑、公寓、別墅等內(nèi)外墻、頂層的隔熱及居家裝飾，達(dá)到一種自然和諧的藝術(shù)效果；替代傳統(tǒng)建筑用的琉璃瓦，可大大降低房屋的自重，具有抗震、隔熱，隔音的效果，同時(shí)裝飾效果豐富，色彩多樣，耐腐蝕、抗風(fēng)化，使用壽命長。

第二篇：供應(yīng)舊樓改造外墻裝飾新材料

供應(yīng)舊樓改造外墻裝飾新材料

公司簡介

天津筑恒科技發(fā)展有限公司，以新型藝術(shù)系列外墻外保溫復(fù)合面磚及其他相關(guān)墻地磚為主要產(chǎn)品。我公司聚苯板保溫硬質(zhì)裝飾外墻外保溫系統(tǒng)符合國家“三步節(jié)能”標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)彌補(bǔ)了我國在外墻外保溫技術(shù)領(lǐng)域的不足，改進(jìn)了目前建筑節(jié)能材料市場上有缺陷的飾面材料，符合國家在建筑行業(yè)提出的“三步節(jié)能”的強(qiáng)制要求，該系統(tǒng)是外保溫和外裝飾為一體的從材料到安裝技術(shù)完整的構(gòu)造體系，所采用技術(shù)均是本公司自主創(chuàng)新，自有專利。該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了“保溫和裝飾一體化”的理念，徹底解決了“面層與保溫層應(yīng)力差”的問題。本系統(tǒng)施工快捷科學(xué)，省時(shí)省力，降低造價(jià)，提高工效，實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)，產(chǎn)品不僅會提高住宅建筑保溫裝飾的工程質(zhì)量，尤其適用于公共建筑的外墻保溫裝飾以及節(jié)能改造。是建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國家節(jié)能協(xié)會等權(quán)威部門推廣的新型產(chǎn)品。公司價(jià)值觀：讓我們共同收獲

公司精神：讓我們共同成長

公司經(jīng)營理念：小勝靠智，大勝靠智，長勝靠德 公司人才理念：德才兼?zhèn)?，唯才是舉，貢獻(xiàn)體現(xiàn)價(jià)值 公司技術(shù)理念：專注專業(yè)，創(chuàng)新務(wù)實(shí) 公司工作原則：細(xì)節(jié)決定成敗

公司質(zhì)量方針：以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，堅(jiān)持不懈地追求技術(shù)創(chuàng)新；視質(zhì)量為生命，以創(chuàng)新求發(fā)展

產(chǎn)品簡介

保溫裝飾板又稱保溫裝飾一體化成品板，根據(jù)廠家各自專利依例稱：節(jié)能裝飾板、復(fù)合隔熱裝飾板、保溫裝飾板、外墻外保溫板等，是在工廠預(yù)制成型的具有外墻保溫功能的板材。保溫裝飾板由保溫材料與裝飾材料復(fù)合而成，用于貼掛在建筑外墻面，具有保溫和裝飾功能。天津筑恒科技發(fā)展有限公司的聚合物砂漿面保溫裝飾板為有機(jī)保溫裝飾板，保溫層為模塑聚苯板（EPS板）（物理特性：密度小，抗拉拔強(qiáng)度低）或擠塑聚苯板（XPS），裝飾層為仿大理石或仿瓷磚飾面。

一、產(chǎn)品特點(diǎn)

1、功能多1倍，成本減1半

傳統(tǒng)上，裝飾材料與保溫材料是互相獨(dú)立的產(chǎn)品，用戶從不同的廠家購買，由不同的單位施工。而保溫裝飾板同時(shí)具有裝飾與保溫的雙重功能，用戶只需一次購買，一次安裝，外立面的裝飾與保溫就可以全部完成。功能增加1倍，成本卻足足降了1半有余。同樣的飾面效果，保溫裝飾板的成本只有傳統(tǒng)鋁板和石材的二分之一。

2、100%機(jī)械化

傳統(tǒng)上，外立面裝飾與保溫系統(tǒng)都是100%的手工作業(yè)模式，施工人員和作業(yè)環(huán)境會嚴(yán)重影響最終質(zhì)量。而保溫裝飾板以100%的機(jī)械化作業(yè)模式，徹底消除了作業(yè)環(huán)境和工人帶來的不確定性，其最終質(zhì)量優(yōu)異而且穩(wěn)定。

3、100%成品化

對用戶來說，涂料和保溫系統(tǒng)都是半成品。即使選擇了成品化的裝飾材料(如鋁板和石材)，也因保溫系統(tǒng)的半成品狀態(tài)，使得外立面系統(tǒng)不得不“半成品化”。保溫裝飾板不僅實(shí)現(xiàn)了涂料成品化、保溫成品化，而且最終實(shí)現(xiàn)了涂料保溫一體成品化，以及鋁板保溫一體成品化和石材保溫一體成品化，為產(chǎn)品質(zhì)量與施工質(zhì)量提供了最強(qiáng)有力的保證。

4、100%適用性

無論是在嚴(yán)寒的東北，還是酷熱的華南，保溫裝飾板的節(jié)能率都能滿足國家強(qiáng)制節(jié)能規(guī)定；而保溫裝飾板飾面層的高耐候性、極強(qiáng)的抗撞擊性、色彩穩(wěn)定性、耐堿性、抗開裂性能和防水性能更足以抵抗酸雨、鹽霧等侵襲，因而具有非常廣泛的適用性。作為成品，保溫裝飾板對作業(yè)環(huán)境非常寬容，施工也非常簡便，可以廣泛使用于新建工程和舊墻翻新工程。

5、飾面的多樣性

無論是模仿鋁板金屬幕墻的亮麗光澤，還是模仿干掛石材的高貴典雅，保溫裝飾板的飾面效果都可以達(dá)到以假亂真甚至更為出眾。

6、結(jié)構(gòu)的安全性

保溫裝飾一體板的施工安裝采用承重型粘貼固定系統(tǒng)與機(jī)械承重固定系統(tǒng)相結(jié)合的雙重固定系統(tǒng)來進(jìn)行固定安裝，使整體抗拉強(qiáng)度達(dá)到150kpa以上，具有良好的抗風(fēng)荷載能力與抗拉拔力，同時(shí)保證了外觀效果。

二、產(chǎn)品的應(yīng)用范圍：

1、大型超市、商場、星級酒店、商務(wù)大樓、金融大廈、工業(yè)展館等高檔建筑的外墻保溫裝飾。

2、高層住宅、別墅等民用建筑的外墻保溫裝飾。

3、舊建筑物的墻面翻新改造。

(不管舊墻面層是面磚還是涂料，都可以在舊墻面上直接施工,省卻了鏟刮斑駁脫落、重新涂刷翻新等煩惱，使您的維護(hù)從此一勞永逸，使用年限可達(dá)二十年以上。）

三、產(chǎn)品應(yīng)用優(yōu)勢：

1、多功能一體化，一次施工即可解決保溫裝飾兩項(xiàng)功能要求，綜合成本低；

2、質(zhì)輕抗震、防火阻燃、保溫節(jié)能、隔音隔熱、抗裂防水、節(jié)能率高達(dá)70%；

3、高安全性、高裝飾性、超耐候性、高性價(jià)比，自潔防腐、飾面持久靚麗；

4、成品安裝、工序簡化、干法作業(yè)、安裝簡捷、工期縮短、質(zhì)量易于控制；

5、省去了鋁塑板、鋁單板、石材外飾材料連接安裝所需的鋁、鋼龍骨支架；

6、系統(tǒng)地解決了外墻保溫、裝飾施工長期存在的開裂、滲水、耗時(shí)等問題；

7、減少幕墻與墻體之間的空腔，降低了風(fēng)壓對幕墻影響，增大了安全系數(shù)；

8、飾面持久靚麗20年，系統(tǒng)耐候50年，成本降低50%，省時(shí)省力、省心省錢；

9、無輻射、低造價(jià)，綠色環(huán)保，可廣泛用于各類公共建筑和家庭室外裝飾；

10、節(jié)省了大量物資、人力和時(shí)間，減少了因生產(chǎn)水泥燃煤造成的空氣污染；

11、與同檔質(zhì)量的國標(biāo)鋁塑板、鋁單板及鋼掛石材相比，減輕承重30—90%；

12、節(jié)能高達(dá)70%，工效提高一倍，工期縮短一半，綜合成本卻下降30—70%；

13、通過智能化制作，裝飾面可以制成不同顏色、各種質(zhì)感和石材紋理效果；

14、是鋁塑板、鋁單板、石材、氟碳漆等傳統(tǒng)墻體裝飾材料的更新?lián)Q代產(chǎn)品。

四、產(chǎn)品安裝工藝

1、對基層的要求

保溫裝飾板特殊的層狀結(jié)構(gòu)，保證了保溫裝飾板本身堅(jiān)固而平整。正常安裝保溫裝飾板時(shí)基層應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)抹灰，不開裂、不掉粉、不起砂、不空鼓、不剝離、表面平整、立面垂直、陰陽角垂直。由于基層墻體略微的凹凸與粗糙可通過專用砂漿來調(diào)整，因而保溫裝飾板對基層的平整度與光潔度要求相對較低，而且處理相對簡單。這與金屬漆、氟碳漆等高檔涂料為了達(dá)到仿鋁板效果，不惜動用十余道工序來處理基層形成了鮮明的對比。

2、粘貼

保溫裝飾板為輕型板，產(chǎn)品自重每平方米僅為8-10公斤，比現(xiàn)場作業(yè)的到國家EPS/XPS薄抹灰系統(tǒng)的整體重量還小，因此只需專用砂漿將其直接粘貼至墻面，即可達(dá)規(guī)定的粘結(jié)強(qiáng)度要求。

3、錨固

為徹底消除保溫裝飾板分層剝離的現(xiàn)象，提高保溫裝飾板的整體安全性，使用錨固件，緊扣飾面層，并再次將保溫裝飾板與墻體牢固地連接在一起。這種復(fù)式固定模式，為高層建筑的外立面裝飾提供了萬全保障。

4、接縫處理（可不留縫隙）

在現(xiàn)場安裝保溫裝飾板時(shí)，在兩塊板之間預(yù)留5mm-10mm寬的接縫。當(dāng)成品板底部的砂漿干燥后，在接縫中嵌填泡沫材料，再用耐候型密封硅膠填平整條接縫。

天津筑恒科技發(fā)展有限公司生產(chǎn)的外墻保溫裝飾板適用于舊建筑物的墻面翻新改造，不管舊墻面層是面磚還是涂料，都可以在舊墻面上直接施工,省卻了鏟刮斑駁脫落、重新涂刷翻新等煩惱，使您的維護(hù)從此一勞永逸，使用年限可達(dá)二十年以上。

第三篇：舊樓改造資料

（二）主要內(nèi)容。

1．更新“一個(gè)箱”，即信報(bào)箱。

2．安裝“兩道門”，即樓棟門、小區(qū)門。

3．改造“三根管”，即自來水管、燃?xì)夤埽ㄈ細(xì)鈶艄?、燃?xì)庠罹哌B接管）、排水管。

4．實(shí)現(xiàn)“四個(gè)化”，即甬路平整化、健身設(shè)施普及化（在具備條件的小區(qū)安裝體育鍛煉器械）、樓間環(huán)境規(guī)范化（拆除違法建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施，清理燃?xì)?、消防等設(shè)施占壓和樓間雜物）、車輛停放集中化（維修配建自行車棚，在具備條件的小區(qū)建設(shè)停車泊位并栽植全冠喬木）。

5．完善“五功能”，即屋面防水、供熱計(jì)量節(jié)能、供電安全保護(hù)、樓道照明及相關(guān)設(shè)施整修、垃圾設(shè)施修復(fù)等。

在具備圍合條件的小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)，所需經(jīng)費(fèi)以區(qū)為主，市財(cái)政在市級負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼。對住宅電梯、高層住宅消防系統(tǒng)進(jìn)行維修改造，所需費(fèi)用由電梯所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人承擔(dān)，無所有權(quán)人的以區(qū)為主，市財(cái)政在市級負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼。相關(guān)區(qū)人民政府可結(jié)合小區(qū)實(shí)際和群眾要求，安排增加非規(guī)定整修項(xiàng)目。非規(guī)定整修項(xiàng)目所需費(fèi)用由區(qū)人民政府承擔(dān)。

三、工作步驟

（一）準(zhǔn)備工作階段（2014年2月底前）。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡稱市舊樓區(qū)指揮部）組織工程招投標(biāo)，下達(dá)2014年投資計(jì)劃，組織開展全體參建人員培訓(xùn)。相關(guān)區(qū)人民政府制定本轄區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造工作方案，落實(shí)施工項(xiàng)目工程招標(biāo)、成品設(shè)施招標(biāo)等政府采購工作，完成提升改造小區(qū)的設(shè)計(jì)方案和施工組織方案。

（二）全面開展階段（2014年3月至10月底）。做好全市舊樓區(qū)綜合提升改造動員部署工作。按照3月份首批小區(qū)開工、6月底前全部小區(qū)分四批開工、10月底前基本竣工的目標(biāo)，組織實(shí)施提升改造工程。

拆除違法建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施，清理燃?xì)?、消防等設(shè)施占壓和樓間雜物工作，要在其他項(xiàng)目開工前先行啟動。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項(xiàng)目，早安排、早施工，力爭6月底前基本完工。

（三）竣工驗(yàn)收階段（2014年7月至11月底）。本著完工一批、驗(yàn)收一批、接管一批的原則，嚴(yán)格按照檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，分期分批對竣工小區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收，對驗(yàn)收合格的小區(qū)同步進(jìn)行接管移交，11月底前完成全部小區(qū)驗(yàn)收工作。

四、資金安排

舊樓區(qū)綜合提升改造資金按照多方籌資、量力而行的原則，通過市財(cái)政補(bǔ)貼、相關(guān)區(qū)財(cái)政承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)單位（產(chǎn)權(quán)人）和專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位（包括供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位）投入的方式共同籌集。總投資計(jì)劃約為20億元（不含節(jié)能改造、自來水管和燃?xì)夤芨脑斓软?xiàng)目的專項(xiàng)資金），其中，財(cái)政資金按照市、區(qū)兩級財(cái)政各50%比例承擔(dān)。節(jié)

能改造、市容環(huán)境綜合整治、停車泊位建設(shè)、全冠喬木栽植等與舊樓區(qū)綜合提升改造結(jié)合項(xiàng)目，應(yīng)安排專項(xiàng)資金，按照相應(yīng)資金渠道解決。

五、職責(zé)分工

（一）相關(guān)區(qū)人民政府。根據(jù)本方案確定的舊樓區(qū)綜合提升改造范圍，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案；完成施工項(xiàng)目招標(biāo)和設(shè)備采購；組織協(xié)調(diào)轄區(qū)有關(guān)部門和單位實(shí)施提升改造和驗(yàn)收工作；組織對私搭亂蓋，占壓燃?xì)狻⑾赖仍O(shè)施，侵占綠地，亂堆亂放等行為的治理工作；落實(shí)區(qū)級財(cái)政改造專項(xiàng)資金；研究制定切實(shí)可行的舊樓區(qū)長效管理措施，并組織實(shí)施管理。

（二）各相關(guān)部門和單位。

1．市經(jīng)濟(jì)和信息化委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)舊樓區(qū)綜合提升改造中的綜合配套相關(guān)工作。

2．市公安局負(fù)責(zé)對消防設(shè)施使用狀況進(jìn)行綜合判定，指導(dǎo)推動消防設(shè)施維修更新和驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織推動、指導(dǎo)和管理等工作。

3．市民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)民政部門協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處、居委會做好群眾宣傳教育、施工對接等工作；負(fù)責(zé)提升改造后舊樓區(qū)的長效管理工作，建立健全長效管理機(jī)制，推動各區(qū)確定管理模式，指導(dǎo)相關(guān)街道落實(shí)管理服務(wù)單位，對驗(yàn)收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務(wù)的監(jiān)督管理、評議考核工作。

4．市財(cái)政局負(fù)責(zé)對市財(cái)政補(bǔ)貼資金的籌集、撥付和使用情況的監(jiān)督管理。

5．市規(guī)劃局負(fù)責(zé)對涉及私搭亂蓋行為的確定，指導(dǎo)協(xié)調(diào)缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補(bǔ)建等工作。

6．市國土房管局負(fù)責(zé)舊樓區(qū)綜合提升改造任務(wù)的牽頭工作；會同市舊樓區(qū)指揮部相關(guān)成員單位做好舊樓區(qū)綜合提升改造的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推動、檢查工作；指導(dǎo)推動各區(qū)房管部門實(shí)施房屋綜合修繕、物業(yè)用房配建等項(xiàng)目，指導(dǎo)有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)提前進(jìn)駐小區(qū)開展服務(wù)。

7．市建設(shè)交通委負(fù)責(zé)安全質(zhì)量監(jiān)督和管理；推動舊樓區(qū)綜合提升改造中居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造、戶外供熱設(shè)施整理、自來水戶管改造、燃?xì)鈶艄芨脑臁⑷細(xì)庠罹哌B接管改造、二次供水設(shè)施改造的實(shí)施和驗(yàn)收工作。

8．市市容園林委負(fù)責(zé)指導(dǎo)推動各區(qū)開展治理私搭亂蓋、侵占綠地、亂堆亂放等工作，以及停車泊位建設(shè)、全冠喬木栽植工作。

9．市審計(jì)局負(fù)責(zé)專項(xiàng)資金的審計(jì)監(jiān)督工作。

10．市質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)對電梯使用狀況進(jìn)行鑒定，指導(dǎo)推動維修、改造，并按照標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收。

11．市體育局負(fù)責(zé)體育鍛煉器械的配置、驗(yàn)收等工作。

12．市市政公路局負(fù)責(zé)市政部門養(yǎng)管范圍內(nèi)排水管網(wǎng)疏通改造的指導(dǎo)、推動、檢查和驗(yàn)收工作；對市政部門養(yǎng)管范圍內(nèi)的樓間甬路按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修。

13．市通信局負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)樓道內(nèi)通訊、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

14．市郵政局負(fù)責(zé)信報(bào)箱更新補(bǔ)建的指導(dǎo)、推動、檢查和驗(yàn)收等工作。

15．市電力公司負(fù)責(zé)樓道公用照明設(shè)施的表計(jì)安裝以及供電線路的整理規(guī)范；負(fù)責(zé)對管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈按原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，對不屬于管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈做好協(xié)調(diào)移交，對沒有安裝小區(qū)路燈的組織補(bǔ)建等工作。

16．天津廣播電視網(wǎng)絡(luò)有限公司負(fù)責(zé)樓道內(nèi)有線電視線路等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

17．其他有關(guān)單位按照各自職責(zé)做好舊樓區(qū)綜合提升改造協(xié)助配合工作。

請市委宣傳部指導(dǎo)新聞單位做好輿論宣傳引導(dǎo)等工作。

六、工作要求

2014年是三年成片舊樓區(qū)綜合提升改造的收尾年，也是任務(wù)量最大的一年。各有關(guān)單位要主動擔(dān)當(dāng)，克服困難，緊密配合，全力以赴打贏收官戰(zhàn)。

（一）加強(qiáng)統(tǒng)籌組織。市舊樓區(qū)指揮部要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，深入現(xiàn)場推動，強(qiáng)化檢查督導(dǎo)，推動工程有序?qū)嵤Ｊ薪?jīng)濟(jì)和信息化委、市財(cái)政局、市國土房管局、市建設(shè)交通委、市市容園林委等部門要加強(qiáng)牽頭協(xié)調(diào)，積極組織市舊樓區(qū)指揮部辦公室各工作組開展工作。市民政局等有關(guān)部門和單位要充分發(fā)揮各自職能作用，主動作為，主動配合，加強(qiáng)指導(dǎo)。各區(qū)人民政府作為第一責(zé)任主體，要發(fā)揮主導(dǎo)作用，嚴(yán)格落實(shí)目標(biāo)責(zé)任，逐級分解任務(wù)，強(qiáng)化內(nèi)部協(xié)調(diào)，嚴(yán)格施工監(jiān)管，做到更便民、少擾民，確保舊樓區(qū)綜合提升改造工作順利推進(jìn)。

（二）狠抓施工管理。市舊樓區(qū)指揮部要進(jìn)一步完善施工管理措施，落實(shí)施工點(diǎn)評、定期通報(bào)、專項(xiàng)督辦等工作機(jī)制，加大對違規(guī)行為的懲處力度。相關(guān)區(qū)分指揮部要按照先設(shè)計(jì)后施工、先樣板后推廣的要求，加強(qiáng)統(tǒng)籌組織，搞好各工種銜接，優(yōu)化施工流程，確保工程有序?qū)嵤?；要落?shí)小區(qū)現(xiàn)場管理責(zé)任制和施工質(zhì)量責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行舊樓區(qū)綜合提升改造工程導(dǎo)則，加強(qiáng)施工細(xì)部質(zhì)量管理，確保執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不走樣；嚴(yán)把工程材料關(guān)、施工工藝關(guān)、工程驗(yàn)收關(guān)，不讓一個(gè)不合格工程過關(guān)。

（三）緊密依靠群眾。堅(jiān)持把依靠群眾、服務(wù)群眾、讓群眾滿意的思路貫穿舊樓區(qū)綜合提升改造工程的全過程。施工前，相關(guān)區(qū)分指揮部要主動與居委會溝通，圍繞小區(qū)改什么、怎么改，充分聽取居民意見，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案和施工組織方案。施工中，要加強(qiáng)施工單位日常管理，落實(shí)文明施工、安全施工措施，縮短施工時(shí)間，最大限度地減少對居民日常生活的影響。驗(yàn)收中，民政部門指導(dǎo)街道辦事處組織居民代表、群眾監(jiān)督員、居委會參與驗(yàn)收評價(jià)，把群眾滿意作為工程驗(yàn)收的重要標(biāo)準(zhǔn)。民政部門要主動協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處、居委會做好群眾工作，爭取群眾的參與、支持和配合。

（四）落實(shí)后期接管。貫徹《天津市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》（津政辦發(fā)〔2012〕97號）及有關(guān)配套文件，相關(guān)街道辦事處要充分發(fā)揮職能作用，積極配合，做到工程建設(shè)與物業(yè)配套同步實(shí)施，工程竣工與物業(yè)（準(zhǔn)物業(yè)）單位接管、居委會接管有效銜接，確保整修一片、接管一片、管好一片。

（五）管好用好資金。進(jìn)一步規(guī)范和完善工程投資計(jì)劃管理，嚴(yán)格實(shí)行成品設(shè)施、工程單位、監(jiān)理公司的公開招投標(biāo)，嚴(yán)格把關(guān)，優(yōu)中選優(yōu)，用最合理的投入建設(shè)最優(yōu)質(zhì)的工程。

市、區(qū)財(cái)政資金和相關(guān)單位資金要保證按時(shí)、足額到位。對到位資金，要建立專門賬戶，嚴(yán)格使用管理；根據(jù)工程進(jìn)度及時(shí)撥付相關(guān)施工單位，不準(zhǔn)截留資金或挪作他用，確保?？顚Ｓ?。審計(jì)部門要加強(qiáng)對專項(xiàng)資金的審計(jì)監(jiān)督。

（六）營造良好氛圍。充分發(fā)揮各種媒體宣傳引導(dǎo)作用，讓小區(qū)居民知曉舊樓區(qū)綜合提升改造的重要意義、主要內(nèi)容；大力宣傳舊樓區(qū)綜合提升改造的主要成效和好經(jīng)驗(yàn)、好做法，激發(fā)群眾參與、支持小區(qū)改造的熱情，為舊樓區(qū)綜合提升改造工程順利實(shí)施營造良好的氛圍。

第四篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡?，F(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項(xiàng)部門，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場行為，引入社會資金進(jìn)行市場化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調(diào)整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；（2）合理制定開發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經(jīng)營，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開發(fā)”，通過進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會參與，市場運(yùn)作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場主體對其進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進(jìn)入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了營利空間，增強(qiáng)了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過引入市場資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)廣東夏西國際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運(yùn)作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國有土地后，市場運(yùn)作，即類同于國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創(chuàng)建者森大廈株式會社經(jīng)過17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會”、“協(xié)議會”,經(jīng)過了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場的推動下很難達(dá)到?！斑@時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽?！痹诹灸卷?xiàng)目開發(fā)過程中,東京都政府確實(shí)通過征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長期性，開發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營個(gè)體，無法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復(fù)雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營效益

與社會效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場信息導(dǎo)致經(jīng)營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房價(jià)的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會的、經(jīng)濟(jì)的較大變動或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國有建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經(jīng)營收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）

第五篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱?，且相關(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。