第一篇：天津物業(yè)項目經(jīng)理培訓(xùn)資料

《天津市擬任物業(yè)管理項目經(jīng)理崗位證書》

領(lǐng) 證 說 明

天津市物業(yè)管理協(xié)會：

（姓名）為我單位 區(qū) 項目的項目經(jīng)理，現(xiàn)領(lǐng)取《天津市擬任物業(yè)管理項目經(jīng)理崗位證書》，請協(xié)助辦理！

單位蓋章：

日期：

第二篇：物業(yè)消防培訓(xùn)資料

第一章：防火檢查

消防工作是物業(yè)管理工作的一個內(nèi)容，盡管火災(zāi)的發(fā)生是由各種原因造成的，但是這是可以預(yù)防的，并且預(yù)防火災(zāi)是一項只能做好，不能做壞的工作。否則，將會有嚴(yán)重后果和不堪設(shè)想的損失。所以，要求我們值班員做到：“懂本崗位（責(zé)任區(qū)）火災(zāi)危險性和火災(zāi)預(yù)防措施，檢查并及時發(fā)現(xiàn)隱患。熟悉花園內(nèi)消防器材性能、使用方法和存放地點。熟悉火災(zāi)的撲救措施，熟悉消防水源（地上消防栓、室內(nèi)消防栓、消防栓加壓閥、水泵房）?！?/p>

即“一懂三熟悉”。做到“ 三懂、三會、三能”：

三懂：懂本崗位的火災(zāi)的危險性、懂火災(zāi)預(yù)防措施、懂火災(zāi)的撲救方法。二會：會使用滅火器材、會報警。三能：能自覺遵守消防規(guī)章制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險隱患、能有效的撲救初期火災(zāi)。

第一節(jié) 防火檢查其目的

防火檢查目的在于貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。發(fā)現(xiàn)和消除火險隱患，要求對防火的對象、設(shè)施查個明白。以現(xiàn)不安全的因素，及時整改解決，落實防火安全措施，消除火險隱患。把火災(zāi)事故消滅在萌芽狀態(tài)，做到防患于未然。火險隱患：是指生產(chǎn)、生活中有可能直接造成火災(zāi)危害的不安全因素。

第二節(jié) 防火檢查的組織形式

防火檢查不是一項臨時性的措施，更不能一勞永逸，這是一項長期的、經(jīng)常的工作，開展防火檢查，一般為經(jīng)常性檢查和季節(jié)性檢查相結(jié)合。

（一）、班組檢查。

（二）、定期檢查。

（三）、部門經(jīng)理檢查。

第三節(jié) 防火檢查的內(nèi)容

防火檢查工作，涉及面廣、技術(shù)性強，這就要我們檢查人員必須熟悉了解防火對象，和設(shè)施的特點。學(xué)習(xí)掌握防火業(yè)務(wù)、技術(shù)，要善于發(fā)現(xiàn)火險隱患。主要的檢查內(nèi)容有：

1、用火、用電的安全管理情況；

2、易燃、易爆防火安全管理情況；

3、消防器材維護、保養(yǎng)情況；

4、火警事故調(diào)查、處理情況。

第四節(jié) 消防工作的基本任務(wù)

一、控制、消除發(fā)生火災(zāi)、爆炸的一切不安全條件和因素。

二、限制、消防火災(zāi)、爆炸蔓延，擴大的條件和因素。

三、保證有足夠的消防人員和消防車設(shè)備，以便一旦發(fā)生火災(zāi)能及時撲救，減少損失。

四、保證有足夠的安全通道、出口，以便人員逃生和物資疏散。

五、徹底清查火災(zāi)、爆炸原因，做到“三不放過”：

三不放過：即原因不明不放過；責(zé)任事故者和群眾未受到教育不放過；防火措施不落實不放過。

第二章 高層建筑的消防工作任務(wù)

第一節(jié) 高層建筑的防火

高層建筑，顧名思義是指體型高、樓層多的建筑。10層（含10層）以上24米以上的建筑物。

高層建筑的火災(zāi)危險性比一般建筑要在的多，一旦發(fā)生火災(zāi)，由于樓層高、人員多、蔓延快、撲救疏散都很困難，往往造成慘重的人員傷亡和經(jīng)濟損失。因此，如何做好高層民用建筑的防火工作，已成為我國的消防工作的重題，必須引起在力重視。

一、高層建筑火災(zāi)有什么特點

1、損失大，社會影響大。

2、火災(zāi)發(fā)展猛烈、迅速。高層建筑內(nèi)有很多縱向豎井，如電梯間、樓梯間、管道井、電纜井?；馂?zāi)發(fā)生時，這些垂直堅井都起著煙囪拔火作用，據(jù)實測，熱煙氣垂直向上蔓延的速度為3-4m/s，100m以上高樓著火后不到1分鐘，熱煙氣便會充滿整個建筑物。

3、火災(zāi)時，疏散困難，逃生不易。高層建筑距地面高，疏散時間長，疏散距離遠，人員多，火災(zāi)時又往往停電，電梯停開，照明系統(tǒng)中斷，室內(nèi)漆黑、濃煙滾滾，逃生人員爭先恐后，互相擁擠，踐踏，使得火災(zāi)時逃生極為困難。

4、撲救困難。

二、室內(nèi)火災(zāi)的發(fā)展過程及特點

絕大部分建筑火災(zāi)，最初都是發(fā)生在建筑物內(nèi)的某個房間（或區(qū)域），然后蔓延至整個樓層，乃至整個建筑物。要有效地控制建筑物火災(zāi)的發(fā)生，發(fā)展及倒塌破壞，就必須了解室內(nèi)火災(zāi)的發(fā)展過程及特點。

三、室內(nèi)火災(zāi)的發(fā)展大致可分四個階段，即初起階段、發(fā)展蔓延階段、發(fā)展猛烈階段和衰減熄滅階段。

室內(nèi)發(fā)生火災(zāi)后，最初只局限于起火部位周圍可燃物的燃燒，隨后是衣物、家具、墻壁飾面及天棚起火，最后整個房間全部起火，與此同時，熱氣流從內(nèi)墻門及外墻窗口噴出，向起火樓層及整個建筑物蔓延，導(dǎo)致整個建筑物全部起火。

第二節(jié) 高層建筑火災(zāi)原因

一、吸煙不慎

這是最常見的起火原因，常見的情況有：

1、亂扔煙頭，引起地毯、沙發(fā)、衣服等可燃物起火；

2、在沙發(fā)上、床上或酒醉吸煙瞅著后引起火災(zāi)；

3、將未熄滅的煙頭隨意扔入垃圾箱引起著火；

4、在禁止吸煙的地方違章吸煙。

在進行裝修作業(yè)時，為什么不能隨意亂扔煙頭？

據(jù)則定，香煙中心溫度700-800°C，表面溫度為200-300°C，水平放置時，一般14-15分鐘燒完，垂直放置時，由下往上燃燒速度快些，約12-13分鐘燒完。若將香煙放在席夢思床墊上，立即使床墊發(fā)生陰燃，5分鐘即可聞到焦煙味，25分鐘煙霧嗆眼睛，1.5小時陰燃發(fā)展成明火，火焰高達35cm。裝修施工現(xiàn)場的鋸

末、刨花、廢紙、油漆、廢棉紗、廢布頭、地毯、被褥、床單、雜單均可被引燃，從而引起火災(zāi)。消防部門做過統(tǒng)計，全國平均每天要發(fā)生10多起吸煙而引起的火災(zāi)，平均每天經(jīng)濟損失20多萬元。在裝修施工過程中，裝修材料應(yīng)堆放整齊、鋸末、廢紙、廢布應(yīng)急時清掃，施工現(xiàn)場不允許亂扔煙頭。

二、電氣火災(zāi)

電氣火災(zāi)的情況比較復(fù)雜，常見的有：

1、使用電爐、電熨斗等電熱器設(shè)備后，沒有切斷電源烤著可燃物。

2、照明燈具設(shè)置不當(dāng)，烤著可燃物。

3、帶電維修電氣設(shè)備、線路、產(chǎn)生的電火花引著可燃物。

4、電線設(shè)備、安裝不良、絕緣損壞、短路起火。

5、電視、電扇等電器開戶后長時間運行，沒有切斷電源以致元件發(fā)熱起火。

三、可燃氣體發(fā)生燃燒爆炸 主要有軟管破損、灶具漏氣，修整改動管道不當(dāng)，忘記關(guān)閉閥門等造成氣體泄漏，遇明火或高溫發(fā)生燃燒爆炸。

四、化學(xué)易燃物品管理不善

五、其他

在設(shè)備檢修時，由于在焊接，切割動火作業(yè)時，操作不當(dāng)引起火災(zāi)。還有小孩玩火，雷擊等

六、裝修施工現(xiàn)場違章施工引起

第三節(jié) 高層建筑防火檢查內(nèi)容、方法

一、做好樓層施工、單位的防火檢查工作，杜絕引起火災(zāi)的一切因素。（1）有無破損原有的承重墻、梁、陽臺、屋面及防火墻的結(jié)構(gòu)；（2）有無使用禁止的大功率電器；

（3）有無亂拉、亂接電線現(xiàn)象，電線穿管是否耐火；（4）裝修單位現(xiàn)場是否有違章吸煙現(xiàn)象；（5）穿墻孔洞是否用耐材料堵塞；

（6）進行的電焊、氣割等明火作業(yè)是否有審批手續(xù)；

（7）有無操作上崗證、有無防范措施。（電氣焊與油漆、噴漆、木工不能同室同時交叉作業(yè)；）

（8）滅火器材是否配備規(guī)定的數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；、（9）有無改動原有煤氣管道現(xiàn)象。

二、保證有足夠的滅火力量和足夠的消防設(shè)備。

三、做好樓層的檢查（望、聞、聽）。

1、查看公用走道、防火通道有無被占用而影響正常功能。

2、消防設(shè)施是否完整、好用。

3、有無異常味道（煤氣泄漏）

4、設(shè)備運行有無異常聲響。

四、加強宣傳，勸阻業(yè)主、住戶拜神燒香、紙，要小心監(jiān)護勿將未完全熄滅的灰跡放入垃圾箱，防止陰燃起火。

五、安全疏散通道的檢查有無被堵塞、占用。

第四節(jié) 高層建筑火災(zāi)的安全疏散計劃

在發(fā)生火災(zāi)時,有組織、有計劃、有步驟的疏散人員對減少傷亡是極為重要的。所以一定要有周密的安全疏散計劃方案。

一、疏散步驟

1、應(yīng)首先疏散受煙火直接危害的人員（起火單元、或整層）

2、接著疏散受煙火威脅最大的部位的人（事故層的上一層或兩層）

3、再疏散起火層的下一層或兩層人員為火災(zāi)的撲救騰出必要的活動區(qū)域

4、根據(jù)火勢的發(fā)展變化情況采取其他行動。

如火勢已控制或基本撲滅，則可不再繼續(xù)疏散。如火勢尚未控制或仍在發(fā)展，蔓延擴大，則應(yīng)該立即疏散火災(zāi)層以上的所有人員，特別注意容易受煙害的頂層人員的安全。

5、明確疏散路線和人流分配，要避免大量人員涌向一個出口，造成擠死、擠傷事故。

6、在樓梯已被氣充塞的情況下，或人員來不及往下疏散時，可撒離至樓層天面避難，等待救援。

二、疏散方案

第三章 燃燒的基本知識 第一節(jié) 燃燒的概念

燃燒是一種發(fā)熱、放光的化學(xué)反應(yīng)。

化學(xué)反應(yīng)是物質(zhì)發(fā)生變化后產(chǎn)生出與原來物質(zhì)完全不同的物質(zhì)。這種在放熱發(fā)光的同時發(fā)生化學(xué)變化使原物質(zhì)消失，新物質(zhì)生成的過程就叫燃燒。

第二節(jié) 燃燒的三個要素

一、燃燒的必備條件：

要發(fā)生燃燒，必須同時具備以下三個條件，缺一不可：

1、要有可燃物 凡是能在空氣、氧氣或其他氧化劑中發(fā)生燃燒反應(yīng)的物質(zhì)都稱為可燃物。不同可燃物的燃燒難易程度不同。同一可燃物的燃燒難易程度也會因條件改變而改變，甚至在一定條件下為不燃物，而在另一定的條件下成為可燃物。如鐵、鋁在純氧中。

2、要有助燃物 凡能幫助和支持可燃物燃燒的物質(zhì)都叫助燃物，如空氣、氧、氯酸鉀、過氧化鈉、濃硝酸、濃硫酸等。

3、要有著火源 凡能引起可燃物質(zhì)燃燒的熱能源均稱為著火源，可以是明火，也可以是高溫物體，可以由熱能、化學(xué)能、電能、機械能轉(zhuǎn)換而來。爐火、煙頭、火柴、蠟燭是居民樓常見的引起火災(zāi)的著火源；電器開關(guān)、電器短路、靜電等產(chǎn)生的電火花是電器火災(zāi)常見的著火源；

燃燒蔓延方式：導(dǎo)熱傳遞、對流傳熱、輻射傳熱。

第三節(jié) 火災(zāi)的概念

火災(zāi)是在時間和空間上失去控制,對人身財產(chǎn)造成損害的燃燒現(xiàn)象.火警與火災(zāi)的區(qū)別: 火警與火災(zāi)都是在違背人們意志而發(fā)生的非正常著火事故.火警與火災(zāi)的區(qū)別取決于經(jīng)濟損失和有無人員傷亡.凡個人損失50元,國家、集體損失100元以及因著火造成死亡或者重傷1人的都叫火災(zāi),不足以上標(biāo)準(zhǔn)的叫

火警。

火災(zāi)又分為重大火災(zāi)和特大火災(zāi)。

重大火災(zāi)：死3人，傷10人或死傷共10人，受災(zāi)30戶，經(jīng)濟損失5萬元。特大火災(zāi)：死10人，傷20人或死傷共20人，受災(zāi)25戶，經(jīng)濟損失50萬元。

第四節(jié) 防火的基本措施

根據(jù)燃燒的條件，一切防火措施都是為了不使燃燒形成。從而達到防火目的，在長期同火災(zāi)作斗爭中，人們總結(jié)出下列幾種防火措施：

1、控制可燃物體 即控制可燃物品的儲存量。

2、控制爆炸極限 即加強通風(fēng)，降低可燃氣體、蒸汽和粉塵濃度。將它們控制在爆炸極限以下。

3、提高耐火極限 用防火漆、防火涂料，浸涂可燃材料。

4、隔絕空氣 就是破壞燃燒的助燃條件。如：（1）密封在可燃物質(zhì)的容器設(shè)備；（2）充裝惰性氣體進行防火保護；（3）關(guān)閉防火門、窗切斷空氣對流；（4）用沙、土覆蓋可燃物。

5、消除火源：就是破壞引進可燃物燃燒的熱能源。如：（1）火災(zāi)危險場所，使用防爆電氣設(shè)備；

（2）火災(zāi)危險場所，穿防靜電的工服和禁止煙火進入；（3）裝接，接地、避雷裝置。

6、防止熱爆炸波的蔓延：就是要防止所有燃燒條件的形成，從而防止火災(zāi)擴大，減少火災(zāi)損失。

第五節(jié) 滅火的基本方法

滅火就是為了破壞已形成的燃燒條件，達到滅火目的，滅火的方法主要有以下四種：

1、隔離法：就是將還在燃燒的物質(zhì)與未燃燒的物質(zhì)隔離，使火勢不致蔓延。（拆除防火隔離帶）。

2、窒息法：隔絕空氣，使可燃物得不到足夠的氧氣而停止燃燒。（如用不燃物遮蓋燃燒物、不燃氣體、液體噴到燃燒物上使之得不到空氣而窒息）。

3、降溫法：就是降低著火物質(zhì)的溫度，使之降到燃點以下而停止燃燒。（如用水或?qū)⑺疄⒌交鹪锤浇奈矬w上，使其不形成新的火災(zāi)區(qū)）。

4、抑制法：就是中斷燃燒的連鎖反應(yīng)。（如將有抑制作用的滅火劑噴射到燃燒區(qū)，使燃燒終止，從而達到滅火的目的）。

第四章 燃燒產(chǎn)物的毒害作用 第一節(jié) 燃燒產(chǎn)物毒害作用

據(jù)統(tǒng)計，火災(zāi)中人員死亡的原因，因煙氣和毒氣直接致死的占40%，加上由于中毒暈倒后被燒死的，則占一半以上，因此，了解火災(zāi)中燃燒產(chǎn)物對人體的毒害作用具有重要意義。

一、熱煙氣的一般毒害作用包括：缺氧、高溫氣體對呼吸道的熱損傷和煙塵對

呼吸道的堵塞作用。

1、缺氧 正?？諝庵醒跽?1%，當(dāng)O2%<16%—12%時，人會出現(xiàn)頭痛，呼吸急促，脈搏加快；當(dāng)O2%<14%—9%時，人判斷能力遲鈍，出現(xiàn)酩酊狀態(tài)，產(chǎn)生紫斑；當(dāng)O2% <10%—6%，人意識不清、痙攣、致死。

2、高溫氣體的熱損傷 根據(jù)一般室內(nèi)火災(zāi)升溫曲線，著火中心5分鐘后，即可升高到500°C以上，只要吸入的氣體溫度超過70°C，就會使氣管、支氣管組織壞死、致死。

3、熱煙塵的毒害作用 火災(zāi)中的熱煙塵吸入呼吸系統(tǒng)后，堵塞、刺激內(nèi)粘膜，其毒害作用隨煙塵的溫度，直徑不同而不同。

二、碳氧化合物燃燒產(chǎn)物的毒性

1、CO2%的毒害作用CO2% = 2%時人才有不適感覺；CO2% = 5%時人呼吸不可忍耐；CO2% = 7%—10%時在數(shù)分鐘內(nèi)意識不清，出現(xiàn)紫斑而死亡。

2、CO的毒害作用 它是燃燒產(chǎn)物中最典型的毒性氣體，CO吸入人體后，到起組織缺氧，輕度中毒癥狀為頭痛、惡心、嘔吐，嚴(yán)重時大小便失禁、昏迷、呼吸衰竭而死亡。

三、高分子化工產(chǎn)品的毒害作用

各種高分子化工產(chǎn)品燃燒產(chǎn)物對人的生命威脅最大，如室內(nèi)裝修材料中，由于使用了大量含氮高分子化合物，它們在燃燒時熱分解出大量氰化氫（HCN），其毒性比CO大20倍，美國在一次火災(zāi)中發(fā)現(xiàn)，在死難者中有31%的人系（HCN）中毒，室內(nèi)裝修材料的防火把關(guān)不嚴(yán)，發(fā)生火災(zāi)后，造成的傷害，是我國現(xiàn)存最普遍的問題。

第二節(jié) 如何防止火災(zāi)現(xiàn)場熱毒害

首先在進行室內(nèi)裝修時，盡量選用燃燒時產(chǎn)生毒性氣體少的做裝修材料，盡量少選用含氮、氯的高分子化合物，如聚氨酯、聚氯乙烯、腈?zhèn)悺⒛猃?、羊毛等?；馂?zāi)現(xiàn)場的撲救人員，有條件的應(yīng)戴上防毒面具，防毒口罩、氧氣呼吸器等，防止毒害作用。

在緊急情況下，火場群眾用濕毛巾捂住口和鼻，也可以起到一定的防護作用，減輕毒害作用。

如果將毛巾放入堿性溶液中浸濕后再捂住口和鼻，其效果會更好，因為大多數(shù)毒性氣體均為酸性氣體。

第五章 電氣防火及火災(zāi)撲救 第一節(jié) 電氣火災(zāi)的原因

電氣火災(zāi)往往由于短路、超負(fù)荷、接觸電阻過大、電弧和電火花等原因，引起電線、電纜過熱，造成火災(zāi)。

一、短路：電氣發(fā)生短路時，電流突然增大，在極短時間內(nèi)發(fā)生極大熱量，使絕緣層破壞，引起附近可燃物燃燒。電氣線路發(fā)生短路的主要原因有：

（1）不按規(guī)定要求，私拉亂接、管理不善、維護不當(dāng)；（2）安裝修理人員接錯線路；

（3）帶電作業(yè)時造成人為碰線短路；（4）電線過壓，使電線絕緣層被擊穿；

（5）年久失修，絕緣層陳舊老化受損。

二、過載：（超負(fù)荷）電氣線路中允許連續(xù)通過而不致于使用電線過熱的電流量，稱為安全載流量或安全電流。如導(dǎo)線流過的電流超過了安全電流值，就叫導(dǎo)線過載。

一般導(dǎo)線最高允許工作溫度為65°C，當(dāng)過載時，導(dǎo)線的溫度超過這個溫度值，會使絕緣層加速老化，甚至損壞，引起短路火災(zāi)事故。發(fā)生過載的主要原因有：

1、導(dǎo)線截面選擇不當(dāng)，實際負(fù)荷超過了導(dǎo)線的安全載流量。

2、在線路中接入過多或功率過大的電氣設(shè)備。超過了配電線路的負(fù)載能力。

三、接觸電阻過大

導(dǎo)線體連接時，在接觸面上形成的電阻稱為接觸電阻。接頭處理良好，則接觸電阻小，連接不牢或其他原因使接頭接觸不良，則會使局部接觸電阻過大。接觸電阻過大時，會產(chǎn)生極大的熱量。使金屬變色，甚至熔化。引起絕緣材料中可燃物的燃燒。

發(fā)生接觸電阻過大的原因有：

1、安裝質(zhì)量差，造成導(dǎo)線與導(dǎo)線、導(dǎo)線與電氣設(shè)備銜接點連接不牢；

2、導(dǎo)線的連接處沾有雜質(zhì)、如氧化層、泥土、沒法等；

3、連接點由于長期振動或冷熱變化，使接頭松動；

4、銅鋁混接時，接頭處理不當(dāng)，在電腐蝕作用下接觸電阻會很快增大；

四、電弧和電火花

電弧和電火花，溫度極高，一般可以達700°C以上，可完全將金屬導(dǎo)體熔化、蒸氣化向四周油射熔珠和火星，具有極大的引爆和引燃能力，是可怕的引燃源。

第二節(jié) 電氣線路的基本防火措施

一、電線的選型。

二、絕緣電阻的測定

低壓線路的絕緣的電阻不應(yīng)低于0。5兆歐、特別潮濕環(huán)境，控制線路絕緣電阻不應(yīng)低于1兆歐。

三、導(dǎo)體載面的選擇

導(dǎo)體載面應(yīng)根據(jù)導(dǎo)線長期連接負(fù)載的允許載流量，線路允許的電壓降低和導(dǎo)線的機械強度三項基本條件來合理選定。

四、保護設(shè)施

1、短路保護

2、過載保護

第三節(jié) 電氣火災(zāi)撲救

在撲救電氣火災(zāi)時，為了防止發(fā)生觸電事故，盡快與工程部取得聯(lián)系，在允許斷電的情況下切斷電源，然后進行撲救，堅持“先斷電，后滅火”的原則。但在危急情況下，如等待切斷電源后才進行撲救，就會失去戰(zhàn)機，使火勢蔓 延擴大；或者由于切斷電源，可能會造成更大的經(jīng)濟損失，往往需帶電滅火。

一、用不導(dǎo)電的滅火劑

撲救初起電氣火災(zāi)，可用本大廈內(nèi)配置的“1211”，干粉滅火器直接噴射，但要注意滅火器與帶電體的安全距離。

二、配電房可啟動CO2自動滅火裝置

三、用水帶電滅火的方法

1、盡可能增大水槍噴嘴與帶電體的距離，如因環(huán)境限制，可向斜上方射水，使水流以拋物線狀落于火點，增加水柱長度。

2、采用直流水槍滅火時，以點射方式直接射向火源或以反射水幕復(fù)覆蓋火源，避免用充實水柱射向帶電體。另外，可在金屬水槍噴嘴上安裝接地線。

3、采用噴霧水槍直接帶電滅火時注意選好距離，并在水霧充分霧化后再射向火源。壓力為5-7公斤每平方厘米。

4、水槍噴嘴與帶電體之間須保持安全距離，通常電壓1千伏的最小安全距離為25米；5-10千伏的為30米；23-25千伏的40米。防止地面水漬導(dǎo)電傷人。

5、如果發(fā)生高空電線斷落時，要劃出警戒區(qū)（10-18米），并通知電業(yè)部門處理。當(dāng)使用金屬工具破拆結(jié)構(gòu)時，要防止工具接觸帶電物體。

6、使用金屬工具破拆時，要防止工具接觸帶電物體做好絕緣保護。

7、沒穿保護用具的人不應(yīng)接近燃燒區(qū)，防止水漬導(dǎo)電傷人。

第六章 火警的發(fā)布與處理

當(dāng)發(fā)現(xiàn)火險時，首先保持鎮(zhèn)靜，不可驚慌失措，應(yīng)立即將火情上報領(lǐng)班或主管?；蜓杆儆^察情況，就近按下紅色的手動報警按鈕或用對講機、電話，講明事發(fā)地點、火熱情況、本人姓名等。

凡是義務(wù)消防隊員或者懂滅火知識的員工，應(yīng)立即采取措施，取附近滅火器滅火。消防控制室在接到自動報警或手動報警時，立即通知就近值班員查看（帶對講機），不管有無火情，該值班員都應(yīng)給消防室說明情況。如有火情，消防中心值班員立即向當(dāng)值領(lǐng)班匯報，由領(lǐng)班組織義務(wù)消防隊員進行搶救工作、安全疏散等。消防控制室在接到火警確認(rèn)信息后，即刻報告當(dāng)值領(lǐng)班、當(dāng)值主任、物業(yè)經(jīng)理，通知工程部斷相應(yīng)的電、關(guān)相應(yīng)的管道液化氣及排除剩余氣體，啟動消防水泵，啟動消防廣播進行疏散，并隨時掌握火場情況。

所有人員一律聽從消防中心的疏散通知和救火指令行動。

火勢大或發(fā)展迅猛時，應(yīng)立即打“119”電話報警，簡明準(zhǔn)確地報告單位名稱和地址、燃燒物質(zhì)、火勢情況、本人姓名、聯(lián)系電話，并派人到主要路口迎接，引入火場救火。

第七章 安全疏散與自救

撲救高層建筑火災(zāi)是在火勢蔓延快、人員多、火場情況復(fù)雜的情況下進行的。在組織指揮滅火自救的工作中，應(yīng)堅持保證人身安全，救人第一為前提，及時疏散，控制事故層火勢向上蔓延，消除火勢對疏散人員的威脅，保護著火層以上的人員疏散到安全區(qū)。

具體抓好報警通報，疏散搶救、組織滅火、防煙、排煙、注意防爆，現(xiàn)場救護，通訊聯(lián)絡(luò)，后勤保障，安全警戒等九件事。

一、報警通報

1、報警通報程序

（1）接一到報警信號通知值班員立即到現(xiàn)場確認(rèn)

（2）得到確認(rèn)火情后，應(yīng)通知當(dāng)值主管、經(jīng)理（火場指揮）（3）根據(jù)火場第一指揮對現(xiàn)場情況，決定疏散滅火工作

（4）根據(jù)指揮命令向需要疏散層發(fā)出通報。

2、正確通報方法

通報次序?qū)哟?，著火層、著火層以上的二層、著火層下一層、著火層以上各層。通報語言應(yīng)為（普通話、粵語、英語）。

二、疏散搶救

高層建筑發(fā)生火災(zāi)，組織指揮疏散與搶救著火層以上的人員，是火場第一指揮必須考慮的首要任務(wù)，這是因為：

1、消防安全知識

1．“一知”、“三能”、“三會”：一知消防工作的方針，“預(yù)防為主，消防結(jié)合”；三能是：“能檢查發(fā)現(xiàn)隱患，能宣傳防火知識，能撲救初起火災(zāi)”；三會是：“會使用消防器材，會維修保養(yǎng)器材及組織人員疏散逃生自救，會報警”。2．事故處理“四不放過”原則是：事故原因不查清不放過；干部和周圍群眾未受到教育不放過；事故責(zé)任人未受到處理不放過；沒有采取必要的防范措施也不能放過。

3．火險隱患：是指生產(chǎn)，生活過程中可能造成火災(zāi)危害的不安全因素。

4．電路火災(zāi)最基本的原困是：短路、超負(fù)荷、接觸電阻過大、電火花和電弧。5．日光燈起火：主要是鎮(zhèn)清器，如果散熱條件不好或與燈管配套不合理，其內(nèi)部溫度逐漸增高，線圈絕緣溫度遭到破壞，造成區(qū)間短路，產(chǎn)生高溫或因接觸不良產(chǎn)生火花，造成周圍可燃物燃燒起火。

6．電視機起火：電視機放木箱（柜）內(nèi)或用布罩圍著收看，其熱量散發(fā)不出去，時間過長，溫度點逐漸升高而起火。

7．煙頭的中心溫度一般在700-800度左右，蚊香的燃燒溫度也達700度，均屬于紋帳、木材及棉、麻等許多物品的燃點。

8．燃燒的必要條件是：可燃物，助燃物和著火源。

A.可燃物按物理狀態(tài)分為：氣體、液體、和固體三種。

B.助燃劑即能與可燃物發(fā)生氧化反應(yīng)的物質(zhì)，在分子結(jié)構(gòu)中含有氧元素，鹵素，無機酸根及過氧化物等。

C.著火源：明火、高溫物體、化學(xué)熱能、電熱能、機械熱能、生物能、光能、核能等。

9、著火源溫度：火柴焰：500-600；機械火星：1200；煤爐火焰：1000；煙囪飛火：600；碳與水反應(yīng)：600-700；氣體燈焰：1600-2100；酒精燈焰：1180；煤油燈焰700-900；植物油燈焰：500-700；蠟燭焰：640-940；焊割火星：2000-3000；汽車排氣管火星：600-800。

10、著火：可燃物質(zhì)與空氣共存條件下，當(dāng)達到某一溫度時與著火源接觸，即引起燃燒，并在火源離開后仍能繼續(xù)燃燒，這種持續(xù)燃燒叫著火。

11、燃氣：可燃物質(zhì)開始持續(xù)燃燒所需的最低溫度，叫燃點或著火點。

12、義務(wù)消防隊的任務(wù)（職責(zé)）

A、貫徹執(zhí)行國家和地方政府及本單位的消防法規(guī)制度，參加業(yè)務(wù)訓(xùn)練演習(xí)； B、開展防火宣傳，制止和勸助違反消防安全制度的行為； C、進行消防安全檢查，督促整改火險隱患； D、保護火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因；

E、熟悉本崗位的設(shè)備（物質(zhì)）性能和生產(chǎn)過程中的火災(zāi)危險性，掌握本崗位的滅火方

F、及時報警并積極參加火災(zāi)撲救。

13、汽車發(fā)生火災(zāi)的原因：

A、燃油系統(tǒng)故障（如發(fā)動機啟動的同時，用容器直接向汽化器中灌注汽油時，會使空氣與汽油的混合比失調(diào)，當(dāng)混合比稀時，汽化器會放炮噴火，引燃灑落在汽化器內(nèi)和容器內(nèi)的汽油，甚至由于慌亂中撞倒容器引起火災(zāi)）； B、用明火加溫發(fā)動機；

C、車上裝有危險品、易燃品、或乘客攜帶危險品，由于發(fā)生泄漏或透明火發(fā)生爆炸或燃燒；

D、電氣系統(tǒng)出現(xiàn)故障引起火災(zāi)事故

E、酒后開車或車輛故障發(fā)生沖撞引起火災(zāi)； F、高溫天氣引燃車間易爆物品。

14、滅火器

A、化學(xué)泡沫滅火器：這類滅火劑充裝是硫酸鋁和碳酸氫鈉水溶液，使用時，兩種水溶液混合引起化學(xué)反應(yīng)而產(chǎn)生泡沫，并在具壓力下噴射滅火一般為6.9kg的手提式，或推式40、65、90。主要是油類火災(zāi)撲救，6kg/40秒——6米；9kg/60秒；40kg/120秒。

B、二氧化碳：充裝的是液化的二氧化碳氣體，滅火時瓶中的二氧化碳與大氣接觸迅速化為二氧化碳氣體，從而減少空氣中的含氧量，將火窒息而撲滅。

該滅火器主要用于精密儀器、儀表、寫字樓、檔案館、初起電氣火災(zāi)。3kg/8秒；5-7kg/9-12秒，——距離1.5-2m。

C、干粉滅火器常用的有二種即：BC，碳酸氫鈉干粉；ABC磷酸銨鹽干粉。該滅火器主要用于初起電氣火災(zāi)、可燃氣體、可燃液體，及固體火災(zāi)等。2kg/8秒；4kg/9秒，35kg/20秒。

15、火的燃燒階段：初起，發(fā)展，猛烈，熄滅

16、滅火方法 A、冷卻法：就是將滅火劑直接噴灑到可燃物上，使可燃物的溫度隆至燃點以下。最好的冷卻法（劑）是水。

B、隔離法：是將燃燒物與可燃物隔離或疏散。主要是固體，液體及氣體。C、窒息法：是采取適當(dāng)措施，阻止空氣進入燃燒區(qū)，或用惰性氣體稀釋空氣中的含氧量，使燃燒物質(zhì)缺乏或缺絕氧氣而息滅。如濕棉被，濕麻袋，石棉被，砂土，泡沫，水蒸氣，二氧化碳，鎬蓋滅火法等。

D、抑制法：將化學(xué)滅火劑噴入燃燒區(qū)，參與燃燒反應(yīng)，中止鏈反應(yīng)而使燃燒停止。如1211，1301等鹵代燒系列。注意的是，一是要有足夠的量進入燃燒區(qū)域，同時還必須有足夠的冷卻降溫措施。

17、撲救初起火災(zāi)的要求： A、及時報警，組織撲救；

B、集中滅火力量，控制火勢蔓延； C、消滅飛火（下風(fēng)一定要防范）； D、疏散物資，建立空間地帶，E、注意安全（滅火人員）； F、積極搶救被困人員。

18、原則：A、先控制后消滅；B、救人重于救火；C、先重點后一般。

19、火場義務(wù)消防隊的任務(wù)：

A、協(xié)助公安消防隊完成滅火、救人、疏散物資任務(wù)；

B、公安消防隊到達火場后，義務(wù)消防隊指揮應(yīng)及時向公安消防隊火場指揮員報告火場情況，以便迅速、準(zhǔn)確投入滅火戰(zhàn)斗。20、火場義務(wù)消防員的作用：根據(jù)實際需要將義務(wù)消防隊分成若干小組配合公安消防隊：

A、滅火組：義務(wù)消防核心力量，擔(dān)任協(xié)同公安作戰(zhàn)滅火，破拆撲打飛火等任務(wù)； B、搶救組：協(xié)同公安搶救人員，疏散重要物資； C、供水組：供水任務(wù)包括消防車供水，維護水帶等；

D、后勤組：負(fù)責(zé)護理救治傷員，供應(yīng)戰(zhàn)斗物資、器材和飲食等；

E、警戒組：擔(dān)負(fù)安全警戒任務(wù)，維護火場秩序，保護火災(zāi)現(xiàn)場，防止物資丟失。

21、疏散自救方法：

A、熟悉環(huán)境，臨危不亂：每個人應(yīng)對自己生活、工作的居住建筑物結(jié)構(gòu)及逃生出口熟悉，平時應(yīng)做到了然于胸，而當(dāng)身處陌生環(huán)境也應(yīng)養(yǎng)成留意通道及出口的方位等的習(xí)慣，便 于關(guān)鍵時刻逃離火場。

B、保持鎮(zhèn)靜，明辨方向：突遇火災(zāi)時應(yīng)保持鎮(zhèn)定，不要盲目地跟從人流和相互擁護，盡量往空曠或明亮的地方跑和樓層下方跑。若通道被阻，則應(yīng)背向煙火方向，通過陽臺，氣窗等往室外逃生。

C、不入險地，不貪財物：不要因害羞或顧及貴重物品，浪費寶貴時間，緊記生命最重要。D、簡易防護，掩鼻匍匐：往過有煙霧的路線，可采用濕毛巾或濕毯子匍匐撤離。E、善用通道，莫入電梯：發(fā)生火情盡量使用樓梯，或利用陽臺、窗臺、屋頂?shù)扰实桨?全地點，或利用下水管滑下樓脫險。

F、避難場所，固守待援：如在房內(nèi)側(cè)手摸房門，感到燙手，千萬不能開門，應(yīng)關(guān)緊迎火的門窗，打開背火的窗門，用濕毛巾，濕布條塞住門縫，不停用水淋濕防止煙火滲入，固守房間，等待救援。

G、傳遞信號，尋求援助：被煙火圍困時盡量在陽臺、窗口（白天在窗口可用鮮艷的衣物晃動，晚上可用手電等物閃動或敲擊物品發(fā)生聲音求救）。

H、火已及身，切勿驚跑：如果身上著火切勿驚跑和用手拍打，驚跑和拍打只會形成風(fēng)勢，加速氧氣補充，促旺火勢。正確做法是，立即脫掉衣服或就地打滾，壓住火苗，能及時跳入水中或讓人向身上澆水更有效。

I、緩降逃生，滑繩自救：高層，每層起火后可迅速利用身邊的繩索、床單、窗簾等制成簡易繩并用水打濕后，從窗戶或陽臺沿繩滑至下面樓層逃生。即使跳樓應(yīng)在消防員準(zhǔn)備好逃生氣墊或四層以下才考慮采取這一方式。還應(yīng)注意選擇水池、軟雨蓬、草地等，如有可能應(yīng)先丟下大量棉被，沙發(fā)墊或打開大雨傘跳下。

22、燃氣鋼瓶爆炸前火情判斷

A、鋼瓶在火焰的直接作用下，持續(xù)燃燒三分鐘，就有爆炸危險； B、鋼瓶瓶體膨脹鼓肚變形，是爆炸前的征兆；

C、火焰顏色白亮刺眼，聲音變細，發(fā)出“嘶嘶”聲，如此持續(xù)5-10秒左右，聲音和火焰突然消失，隨即爆炸。

23、使用干粉或1211滅火器撲救帶電火災(zāi)應(yīng)保持一定距離。

24、防火門的耐火極限：甲級1.20小時，乙級0.9小時。

25、汽車應(yīng)配：干粉、泡沫及石棉被。26 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序

一、崗?fù)ぶ蛋?、車管、巡邏保安員、物管及其相關(guān)人員發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)處理 發(fā)現(xiàn)火警：聽到警鈴或發(fā)現(xiàn)樓層、煙霧

1)、及時通知管理處，部門領(lǐng)導(dǎo)，同時通知相關(guān)人員現(xiàn)場確認(rèn)； 2)、利用周圍的消防器材，配合義務(wù)消防員將火源撲滅； 發(fā)現(xiàn)火災(zāi)：看到樓層著火或有火焰竄出窗外

1)、立即打“119”火警電話報警(報警時應(yīng)講清著火的具體樓層、門牌號碼、有無重大危險源、什么物質(zhì)著火、報警人姓名及其報警電話號碼)，同時通知公司部門領(lǐng)導(dǎo)并安排相關(guān)人員去路口接消防車；

2)、利用身邊的消防應(yīng)急器材及時趕到現(xiàn)場協(xié)助撲救火災(zāi)； 3)、做好火場安全秩序維護，保護好火災(zāi)現(xiàn)場； 發(fā)現(xiàn)停放車輛著火

1)、及時用干粉滅火器、泡沫滅火器或石棉毯將著火車輛火源撲滅； 2)、向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并通知車主前往相關(guān)部門處理；

3)、發(fā)現(xiàn)車輛漏油或油箱著火及時用沙土或干粉、泡沬滅火器將火源撲滅，并迅速撤離現(xiàn)場，同時遠距離現(xiàn)場監(jiān)控。中控室值班人員火災(zāi)、火警處理

1)值班人員在發(fā)現(xiàn)火警的情況下(顯示屏顯火災(zāi))應(yīng)及時通知相關(guān)人員(保安員或消防檢修員)趕到現(xiàn)場(報警點)確認(rèn)，如系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)及時通知檢修員排除(按程序文件規(guī)定時間)2)如發(fā)現(xiàn)明火應(yīng)立即用樓層的消防設(shè)施器材將初起火源撲滅，并及時向部門管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報情況； 火災(zāi)事故處理

1)、當(dāng)火災(zāi)得到確認(rèn)并迅速蔓延時，值班人員應(yīng)立即打“119”電話報警，同時通知公司、管理處領(lǐng)導(dǎo)，并安排專人去路口迎接消防車；

2)、與此同時通知值班電工切斷著火層、電源、氣源將電梯迫降至首層，開啟消防泵和應(yīng)急發(fā)電機，啟動排煙系統(tǒng)，確保消防給水正常。

停車場車管員注意事項：

1)停車場內(nèi)嚴(yán)禁停放易燃、易爆車輛；

2)臨時裝卸車輛應(yīng)“三證”齊全(危險物品準(zhǔn)運證，危險車輛駕駛證及危險物品裝運工操作證)同時應(yīng)通知巡邏保安員嚴(yán)格監(jiān)控以防意外； 3)裝卸完畢后應(yīng)及時清離現(xiàn)場并做好相關(guān)記錄。

消防報警信號處理程序

1、消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到消防報警信號或電話報警時：（1）用對講機通知巡樓保安員或管理員即時到現(xiàn)場核實；（2）即時向當(dāng)值主管報告，講清報警地點；

（3）將監(jiān)控鏡頭定在報警樓層監(jiān)視，并將情況及時向當(dāng)值主管報告。

2．巡樓保安員或管理員接到消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員呼叫后，以最快速度趕到報警地點核實，并且遵循以下規(guī)則：

（1）報警地點在公共地方，直接進入報警地點檢查。

（2）報警地點在寫字樓單元內(nèi)，先按門鈴，向用戶簡要說明理由后，進入報警地點檢查。

（3）報警地點在商場內(nèi)，與商場管理人員一起進入報警地點檢查。（4）報警地點在停車場內(nèi)，與停車場管理人員一起進入報警地點檢查。（5）報警地點在商場獨立商鋪內(nèi)且已上鎖，即時報告當(dāng)值主管和商場當(dāng)值負(fù)責(zé)人，留守現(xiàn)場觀察，等待當(dāng)值主管和商場當(dāng)值負(fù)責(zé)人到場后決定是否破鎖進入檢查。

（6）報警地點在寫字樓單元且上鎖，即時報告當(dāng)值主管，并留守注意觀察，等待當(dāng)值主管到場后決定是否破鎖進入檢查。

3、當(dāng)值主管接到消防監(jiān)控中心保安報告后，即時帶領(lǐng)機動人員最快速度趕到報警地點現(xiàn)場檢查。

（1）經(jīng)到報警地點現(xiàn)場檢查，確認(rèn)屬誤報，即時通知消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員復(fù)位，若進入寫字樓單元內(nèi)、商鋪內(nèi)、停車場內(nèi)檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。

（2）報警地點在寫字樓單元內(nèi)或商場獨立鋪位且已上鎖時，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進入現(xiàn)場檢查，排除險情后加鎖，并通知用戶。（3）經(jīng)現(xiàn)場檢查認(rèn)為火警后，按初期火警處理程序處理。

4、消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安收到當(dāng)值主管指令后信號復(fù)位，并做好記錄。

第三篇：物業(yè)員工培訓(xùn)資料

物業(yè)員工培訓(xùn)材料

時 間：

對 象：××××物業(yè)管理有限公司全體員工

地 點：××××大廈5F會議室

主 題：結(jié)合公司2004年公司的主營服務(wù)以及企業(yè)管理狀況以及2005年計劃工作的安排，進行企業(yè)理念、企業(yè)精神、企業(yè)宗旨、職業(yè)道德的職業(yè)培訓(xùn)

主 講：word.org.cn

一、2004年公司的主營服務(wù)以及企業(yè)管理狀況

2004年，公司全年實現(xiàn)經(jīng)營收入×××萬元（其中：物業(yè)服務(wù)費收入×××萬元，其它經(jīng)營收入××萬元），年利潤×××萬元；房屋及公共設(shè)施完好率達98％；受理業(yè)主（使用人）報修1562起，及時處理率100％；處理業(yè)主（使用人）投訴5起，次次有交代，件件有落實；業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的滿意率達到97.95％。

2004年，公司在各項工作中屢屢受獎。下半年，我們分別被××區(qū)政府評為“社會治安安全單位”和“文明單位”；在大廈消防安全管理規(guī)范以及“人員密集場所專項整治”和“火災(zāi)隱患大排查”活動中，我們榮幸被評為先進單位，代表××市消防重點單位接受中央、××省兩級督查組檢查并獲得通過?！痢廖飿I(yè)企業(yè)的管理模式也趨于成熟，為做大、做強企業(yè)奠定了堅實基礎(chǔ)。

一份耕耘一份收獲，在這里，我們除了感謝××大廈業(yè)主委員會和大廈業(yè)主、使用人的支持和配合，我們還要感謝公司全體員工的共同努力和勤奮工作。是你們的辛勞付出才使得公司圓滿完成既定工作目標(biāo)，取得上述良好業(yè)績。

二、近年來公司領(lǐng)導(dǎo)班子的職業(yè)操守情況 回顧公司領(lǐng)導(dǎo)班子今年，或曰近三年來的工作情況，可以總結(jié)為三個方面：

第一、盡職盡責(zé)為“××物業(yè)”的基礎(chǔ)管理工作努力工作

2002年“××物業(yè)公司”蓄勢待興，針對管理工作的一些“缺漏”和“遺憾”，以及建筑設(shè)計和建筑施工中的大量缺陷，公司領(lǐng)導(dǎo)班子相互配合，構(gòu)建了“××物業(yè)公司”的基本架構(gòu)，從實際出發(fā)，力主建立一個精簡、高效的物業(yè)管理隊伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時期，重點做了二項工作，一是編纂了一套物業(yè)服務(wù)和管理工作的指導(dǎo)書：《××××物業(yè)管理有限公司作業(yè)文件匯編》，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道；二是改造及改正了大量大廈設(shè)計、安裝、施工中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運行更安全、更經(jīng)濟、更可靠。

第二、盡心盡力為“××物業(yè)”的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻

公司領(lǐng)導(dǎo)班子始終尊重、支持董事會工作，并揚長避短，團結(jié)協(xié)作，相互做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。保證自己所管轄的的工作符合董事會要求，符合公司規(guī)劃。領(lǐng)導(dǎo)班子成員集體編寫了一套《××××物業(yè)管理有限公司作業(yè)文件匯編》以后，又陸續(xù)編制了一系列諸如《企業(yè)員工培訓(xùn)綱要》、《“××物業(yè)”企業(yè)三年發(fā)展大綱》、管理流程、基礎(chǔ)臺賬設(shè)計等，為“××物業(yè)”管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟貢獻集體的光和熱。

第三、“四個做到”

這些年，公司領(lǐng)導(dǎo)班子始終相互免勵并堅持做到：第一、提高班子成員的綜合素質(zhì)，努力做到品德、職業(yè)操守上優(yōu)秀、成熟，業(yè)務(wù)上過硬，紀(jì)律上嚴(yán)明，作風(fēng)上端正，為人上正派，工作上突破，業(yè)績上突出。不負(fù)眾望，不辱使命；第二、銳意進取、增強改革創(chuàng)新意識，做到守法不舊、創(chuàng)新有變，與時俱進，促業(yè)興旺，全面推動物業(yè)公司各項工作上臺階上水平；第三、妥善處理方方面面的關(guān)系，充分發(fā)揮各級管理人員的參謀助手作用；對員工要多關(guān)心、多幫助，充分調(diào)動他們的積極性、主動性、創(chuàng)造性；對橫向之間要多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；第四、廉潔做事、樹立形象，做到有權(quán)不濫用、有名不自爭、有功不自居、有責(zé)不自推，以領(lǐng)導(dǎo)班子良好的形象和表率作用感召、影響、帶動員工，增強“××物業(yè)”的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

三、各部門2004工作的簡要回顧 ㈠、總經(jīng)理辦公室

總經(jīng)辦的工作看似雜亂，實質(zhì)上它的主要工作，我們理解就好比生產(chǎn)線的起首和落尾兩個環(huán)節(jié)。所謂“起首”，總經(jīng)辦是一個綜合協(xié)調(diào)部門，同時，它又是一個對公司各種方針、政策、制度、規(guī)定進行傳達、貫徹和檢查落實的職能部門；所謂“落尾”，是指它的收費工作。收費是收獲成果，收獲業(yè)主對整個物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同和肯定，毋須置疑，收費也是一項艱巨的工作。

這兩個環(huán)節(jié)，總經(jīng)辦在×××副總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，做了大量的工作，也取得了很好的成績。2004年商辦住物業(yè)服務(wù)費的收取，“商辦”收費率都達到100％，住宅物業(yè)服務(wù)費收費率達到92.04％，這當(dāng)中，凝聚了全公司員工的汗水，同樣也體現(xiàn)了總經(jīng)辦員工的辛勤努力。

自從年初簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》后，總經(jīng)辦在增收節(jié)支方面抓得緊，抓得實，及時將各項目標(biāo)分解到每個部門、每個崗位，同時，努力創(chuàng)收并嚴(yán)格控制成本費用，精打細算，勤儉治家。全年主營外業(yè)務(wù)增收××萬元，并全面完成各項經(jīng)濟指標(biāo)。

㈡、設(shè)備部

2004年，設(shè)備部全體員工勤奮工作，圓滿地完成了各項工作任務(wù)。

1、育人帶兵

為了加強公司設(shè)備部的日常管理工作，新選拔、培養(yǎng)××同志為設(shè)備主管，并且，在經(jīng)過一段時間的磨合后逐步放手工作，充分發(fā)揮主管的主觀能動性。

2、踏實工作

200×年×月，設(shè)備部根據(jù)大廈中央空調(diào)系統(tǒng)主機的運行狀況，提出了機組的中修計劃，在得到董事長的批準(zhǔn)后，設(shè)備部經(jīng)理×××自己趕赴上海空調(diào)廠家組織采購維修配件，并且組織人力，對中央空調(diào)主機進行中修，更換磨損的活塞環(huán)、贓污的冷凍油、堵塞的過濾器等關(guān)鍵部件，維修中，空調(diào)班×××、電梯班×××同志等，發(fā)揮不怕苦、不怕累的良好品德，克服維修場地狹小、維修工具短缺、維修時間緊、維修任務(wù)重等困難，認(rèn)真、仔細、精心修理、調(diào)試設(shè)備，自覺放棄休息時間，加班加點，終于在中央空調(diào)啟用前全部修理、調(diào)試完畢，保證了商場空調(diào)系統(tǒng)制冷的正常運行。

3、團隊精神 工作雖有分工，但是在設(shè)備部今年的幾個大型的維修、改造工程的實施過程中，仍然表現(xiàn)出良好的協(xié)作、合作精神，像×××同志，雖然崗位在高壓值班，但是，他還是主動承擔(dān)、完成了大廈內(nèi)的諸多給排水改造工作，諸如××珠寶給水管道安裝、中國銀行和聯(lián)通給水管道改造、大廈自來水管道改造等。

㈢、安全保衛(wèi)部

安全保衛(wèi)部2004在這樣幾個方面的工作是卓有成效并取得成效的：

1、規(guī)范入職培訓(xùn)，提高保安服務(wù)質(zhì)量

安保隊員流動頻繁是物管企業(yè)的特殊性之一。今年，安保隊員累計流動××人次，為了不降低安保服務(wù)質(zhì)量，入職培訓(xùn)重之又重。為了把好入職培訓(xùn)關(guān)，安保部統(tǒng)一安排新隊員入職培訓(xùn)，部門經(jīng)理、班長骨干擇優(yōu)施教，充分發(fā)揮班長骨干的強項。部門主管××是部隊復(fù)員的老骨干，平時十分注重保安形象，軍事共同科目過硬，一舉一動都能顯出良好的保安素質(zhì)，新隊員的隊列、體能訓(xùn)練非他做了許多工作；班長×××從事安保工作多年，積累了豐富的安保工作經(jīng)驗，防范意識強，由×××負(fù)責(zé)新隊員崗位應(yīng)知應(yīng)會培訓(xùn)，能達到事半功倍的效果；班長×××，服務(wù)意識強，服務(wù)技能好，并且善于總結(jié)提高，就請他講服務(wù)技巧課程。由于責(zé)任明確、分工恰當(dāng)、把握重點，新隊員入職培訓(xùn)達到預(yù)期效果。全年新隊員入職培訓(xùn)累計××人次，×人因入職培訓(xùn)不合格被勸退，從而保證安保服務(wù)質(zhì)量?！胺?wù)質(zhì)量回訪表”反饋的信息表明，業(yè)主（使用人）對安保服務(wù)基本滿意。

2、深入調(diào)查研究，強化汽車停放管理

隨著私家車的猛增，只能容納××輛汽車的停車場，要對近××輛汽車開放，管理難度可想而知?？偨?jīng)理辦公室和安保部經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查研究，向總經(jīng)理室提供一手資料，為總經(jīng)理室最后決策奠定基礎(chǔ)。業(yè)主委員會批準(zhǔn)《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》后，安保部抽出2名業(yè)務(wù)骨干，配合物業(yè)管理員逐戶解釋《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》，取得絕大多數(shù)業(yè)主（使用人）的理解和支持。同時，組織全體安保隊員，學(xué)習(xí)“辦法”、車管崗位職責(zé)和考核細則。因為具體工作做得扎實，每個環(huán)節(jié)都計劃周全，9月1日順利實施“辦法”，沒有引起十分尖銳的矛盾，同時，增強汽車泊位費收入。停車管理，×××、××、××等同志都非常辛苦。

3、規(guī)范安全管理，創(chuàng)建平安、文明大廈 安保部編制××人，負(fù)責(zé)主樓和裙樓的安全。僅后大院就需×個固定崗任，只能設(shè)一個巡護崗位，巡護力量明顯偏少。為緩解這一矛盾，安保部根據(jù)主樓相對穩(wěn)定的實際，把工作重點放在裙樓，依靠業(yè)主的力量共同做好安全工作。為了減少管理環(huán)節(jié)，變間接管理×××店、×××大賣場為直接管理，請兩店正式聘任安全負(fù)責(zé)人，便于物業(yè)公司與兩店的工作聯(lián)系。今年，安保部牽頭，召集兩店和市場管理辦公室，召開安全專題會議4次，組織檢查、互查12次，開具內(nèi)部安全隱患整改通知書份，滅火器操作訓(xùn)練率達95％，義務(wù)消防隊員的訓(xùn)練走上正軌，50米滅油盆火、消火栓操作、滅火演練、疏散逃生訓(xùn)練累計10小時，通過有效的訓(xùn)練，提高市場整體應(yīng)急處置能力。全年未發(fā)生火險事故和刑事案件，為評“文明大廈”奠定了基礎(chǔ)。

㈣、環(huán)境衛(wèi)生部

環(huán)境衛(wèi)生部2004年部門工作總結(jié)給自已總結(jié)了這么幾點：一是，管理抓思想；二是，做事按標(biāo)準(zhǔn)；三是，溝通促團結(jié)。我們認(rèn)為這恰如其分的總結(jié)了環(huán)境衛(wèi)生部一年來的工作。

環(huán)境衛(wèi)生部是2004年5月份新組建的一個部門，××同志也是那個時候走馬上任的。老×同志以及班長×××一起為部門管理做了大量艱苦細致的工作。部門全體員工也都為××大廈的“容顏”潔凈付出了巨大的辛勞、努力。

老實做人，認(rèn)真做事。我們的保潔員分布在大廈的不同區(qū)域和樓層，工作上有日做、周做、雙周做等內(nèi)容，它需要我們的保潔員工周到、仔細、主動、認(rèn)真、負(fù)責(zé)。

×××師傅話不多，少言寡語，卻一心撲在工作上，周而復(fù)始，細心認(rèn)真地做好自己的本職工作?！痢痢?、×××兩位師傅風(fēng)里來雨里去，夏天頂烈日，冬天冒嚴(yán)寒，早晨七點半到，晚上七點半走，左手提畚箕，右手拿掃把，廣場轉(zhuǎn)了一圈又一圈，掃過一遍又一遍?！痢痢痢ⅰ痢痢?、×××三位同志也在各自的保潔區(qū)域默默無聞地辛勤工作。

×××同志，大家愛叫她“小×師傅”，敬業(yè)愛崗，除了保質(zhì)保量完成份內(nèi)工作，還主動協(xié)助部門工作，協(xié)調(diào)同事關(guān)系，尤其難能可貴的是，她工資收入不高卻二次自費參加國家建設(shè)部、××市物業(yè)管理行業(yè)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技能。

公司對環(huán)境衛(wèi)生部2004的工作給予高度評價，××大廈業(yè)主對大廈衛(wèi)生保潔工作的贊許也充分說明你們的工作，你們的辛勤付出同物業(yè)公司其它部門、其它崗位員工的辛勤付出一樣，是被肯定的。

2004年的各部門的工作所取得的成績，我們都應(yīng)當(dāng)給予肯定；2004年的工作我們也有不少經(jīng)驗教訓(xùn)，也有不少存在的問題：

1、對具體工作有布置，但缺少檢查。這是一種對企業(yè)發(fā)展極端不利的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象班組工作有，部門工作有，公司工作也有。公司工作出現(xiàn)這種情況，作為“一把手”負(fù)有不可推卸的責(zé)任。我們不應(yīng)當(dāng)強調(diào)任何理由，企業(yè)在一個階段有這個階段的發(fā)展規(guī)劃以及計劃目標(biāo)，但布置了的工作缺少檢查，那規(guī)劃也好、計劃也罷，全都是“空對空”的。

2、員工培訓(xùn)工作。對效果的檢查，如何？2004年，環(huán)境衛(wèi)生部開了一個好頭 ——— 側(cè)重于業(yè)務(wù)技能的、實地的、互動的培訓(xùn)，是個很好的嘗試，也為公司2005年的培訓(xùn)工作很好的啟示。由于工作性質(zhì)的原因，我們不提倡、也不可能比較多的“全員大會”培訓(xùn)，不提倡“說教式”的培訓(xùn)，2005年的培訓(xùn)工作，我們會比較多的以部門為主，以崗位實踐為主。

3、對員工的績效考評缺少一個系統(tǒng)、規(guī)范的制度文件。年末，員工對企業(yè)滿意度的測評，有員工提出“工資待遇偏低”的問題，一方面，我們?nèi)匀粡娬{(diào)“鍋里”和“碗里”的關(guān)系，另一方面，我們的員工，尤其是我們的老員工，你們有沒有統(tǒng)計一下，隨著企業(yè)的發(fā)展，你們的個人收入也在逐年提高，你們的福利待遇也在逐年提高，我們的保潔員工體會更深刻。

董事長對物業(yè)公司2005年的工作要求也提到“計劃在2005年對物業(yè)公司工資體系進行合理調(diào)整，充分調(diào)動員工積極性，量化指標(biāo)，加強考核”。所以，2005年我們將會在董事會目標(biāo)責(zé)任書簽訂后，對各個部門、各個崗位制定更為具體的并盡可能量化的工作目標(biāo)、經(jīng)濟目標(biāo)。賞罰分明，獎懲有據(jù)。

4、提高員工服務(wù)意識以及與業(yè)主的語言溝通技能。業(yè)主是物業(yè)員工的衣食父母。

四、2005年物業(yè)公司工作的幾個主要方面

隨著××、××等地房地產(chǎn)業(yè)進軍××，帶來物業(yè)管理業(yè)內(nèi)竟?fàn)幎嘣窬郑飿I(yè)管理企業(yè)面臨新的機遇和挑戰(zhàn)。竟?fàn)幦遮吋ち?、殘酷，?yōu)勝劣汰是大家必須遵循的游戲規(guī)則，唯有練好內(nèi)功，外樹形象，才有機會入圍。新的形勢給我們理順2005年的工作思路：

㈠ 加強內(nèi)部培訓(xùn)，穩(wěn)定業(yè)務(wù)骨干，應(yīng)對新的機遇。借鑒業(yè)內(nèi)成功經(jīng)驗，員工培訓(xùn)是練好內(nèi)功的根本所在?！秵T工培訓(xùn)手冊》是我們幾年來的工作實踐和知識積累，2004年11月己報公司董事會批準(zhǔn)，2005年進入全面實施階段。在新的一年里，我們必須培養(yǎng)一支思想素質(zhì)高、服務(wù)意識強、服務(wù)技能好、業(yè)務(wù)嫻熟的管理后備力量，并通過微調(diào)工資來穩(wěn)定業(yè)務(wù)能手和技術(shù)骨干，這樣，一般員工的頻繁流動，就不至于影響整體服務(wù)質(zhì)量。員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量成正比，有組織、有計劃地培訓(xùn)，是提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)的唯一途徑。有了《員工培訓(xùn)手冊》，2005年的員工培訓(xùn)工作將更加制度化、系統(tǒng)化。另外，對口的專業(yè)培訓(xùn)，能擴大視野，更新知識，這方面主要考慮部門經(jīng)理和業(yè)務(wù)主管。我們堅信：一流的人才，定能創(chuàng)造一流的企業(yè)品牌。

㈡ 承接××大廈，營造××特色，挑戰(zhàn)新的機遇。

××大廈前期物業(yè)管理的公開招投標(biāo)，是××房地產(chǎn)史上的第一次，在××物管行業(yè)內(nèi)，同樣具有劃時代的意義。承接××大廈，也是“××物業(yè)”走向市場的第一步，只能成功，不能失敗。因此，××大廈的前期策劃、管理尤為重要，我們計劃在2、3月份專題討論××大廈的前、后期管理，制定出科學(xué)、準(zhǔn)確、具有××特色的管理方案，讓部門經(jīng)理、班組長、全體員工，從思想上提前介入××大廈的工作，做好充分的思想準(zhǔn)備，屆時，不至于手忙腳亂；從行動上分批組織員工熟悉工作現(xiàn)場，了解大廈內(nèi)的設(shè)備設(shè)施和重點部位；在宣傳上和新聞媒體加強合作，營造輿論氛圍，把企業(yè)內(nèi)部宣傳片拍攝成精品，讓業(yè)主和更多的人們認(rèn)識××、了解××、首肯認(rèn)可××。我們相信，只要我們始終堅持企業(yè)理念，一定能應(yīng)對潛移默化的行業(yè)新格局。

㈢ 加強設(shè)備等基礎(chǔ)管理工作，保證大廈設(shè)施設(shè)備完全可靠運行

××大廈公共設(shè)施設(shè)備賬、卡等基礎(chǔ)臺賬的建立。這項工作迫在眉睫，抽出人手，排計劃，由粗到細，逐步完善。（二期，無暇）

綜合樓宇的物業(yè)管理，尤顯重要的是包括消防系統(tǒng)在內(nèi)的設(shè)備設(shè)施維護管理。2004年，××大廈的電梯己委托專業(yè)公司維護保養(yǎng)，效果明顯，也得到大廈業(yè)主認(rèn)可。（對維保公司維保計劃執(zhí)行情況的檢查）

大廈消防安全自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、電氣線路往往容易被忽視。由于各種原因，××大廈上述消防安全自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、電氣線路，有近三年未進行技術(shù)檢測，而物業(yè)公司的技術(shù)力量，不能擔(dān)負(fù)起技術(shù)檢測的責(zé)任，加之有先天不足，尤其是市場部分的電氣線路，在原設(shè)計基礎(chǔ)上改動較多，三樓一部分和一樓永和美食城擴容的電氣線路，消防監(jiān)控室不能遠程切斷；物業(yè)公司沒有此類設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)的專業(yè)員工，且以上設(shè)施（設(shè)備）都是應(yīng)急之用，十分重要。我們計劃2005年委托專業(yè)公司維護保養(yǎng)，確保以上設(shè)施（設(shè)備）的穩(wěn)定性，杜絕事故發(fā)生，維護公司和業(yè)主的切身利益。

2005年的工作任重道遠，但我們相信，我們也有決心，在新的一年里，物業(yè)公司全體員工必能眾心劃一，緊密團結(jié)在一起并匯成合力，更好的為大廈業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理，更好的促進企業(yè)發(fā)展，從而實現(xiàn)企業(yè)的價值，員工個人的價值。

謝謝大家！

第四篇：如何做好物業(yè)項目經(jīng)理

如何做好物業(yè)項目經(jīng)理

2017年8月22日

如何做好物業(yè)項目經(jīng)理

作為一個優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理人，專業(yè)知識要強，要有良好法律知識及良好的合約履行意識。在很大程度上必須全面掌握國家頒布并實施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實施細則，如《物業(yè)管理條列》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《物業(yè)收費管理辦法》、《貫徹落實全國物業(yè)管理條件的實施意見》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有法有據(jù)、有條不紊地展開；同時，物業(yè)項目經(jīng)理也必須掌握物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或與業(yè)委會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，以及收費標(biāo)準(zhǔn)、期限、時間等一系列條款，這樣才便于今后開展各項物業(yè)實務(wù)操作。做到有法可依。在做到以上政策性的法規(guī)以外，還要做好以下幾點：

一、溝通協(xié)調(diào)與服務(wù)意識

作為一個物業(yè)項目經(jīng)理人應(yīng)具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力和服務(wù)意識，作為物業(yè)項目經(jīng)理人每天要接觸和處理管轄區(qū)域內(nèi)各類民生矛盾和業(yè)管問題。要面對不同的業(yè)主及自己的員工，同時，還要處理好與政府之間、公司之間的往來關(guān)系（街道、社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等部門）。所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)項目經(jīng)理必須具備一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力。如 沒有良好的個人溝通協(xié)調(diào)能力，顯然是不合格的經(jīng)理人，給物業(yè)管理的正常運作帶來麻煩。而一個合格的物業(yè)項目經(jīng)理能及時與廣大業(yè)主和員工的及時溝通，則更有利于化解各種矛盾、解決各類問題、樹立管理處良好的信譽，便于物業(yè)管理各項工作的順利開展。

作為物業(yè)項目經(jīng)理人，對于上級領(lǐng)導(dǎo)的指令，必須準(zhǔn)確領(lǐng)會，并嚴(yán)格執(zhí)行。出現(xiàn)問題及時反饋給上級領(lǐng)導(dǎo),要起好上傳下達作用。在充分維護公司利益的同時，在各方利益上找到一個支撐點。這就需要物業(yè)項目經(jīng)理人發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)能力，為公司爭取最大的利益。當(dāng)面對管轄區(qū)域的業(yè)主時，物業(yè)項目經(jīng)理人所需考慮的應(yīng)該是如何讓業(yè)主滿意。這就要求物業(yè)項目經(jīng)理人必須發(fā)揮良好的溝通、協(xié)調(diào)能力，以真誠的態(tài)度了解業(yè)主的困難和需求并解決，這是物業(yè)項目經(jīng)理人的工作要求和目標(biāo)。服務(wù)是永恒的主題，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)樹立“永遠想在業(yè)主前面”的思想，認(rèn)真觀察、了解、分析、研究業(yè)主（客戶）的實際和潛在需求，并努力尋找適度成本投入下的意識方案，延伸和拓展服務(wù)項目，確保服務(wù)內(nèi)容的多樣性，提升業(yè)主（客戶）的生活品質(zhì)和滿意度。在物業(yè)管理服務(wù)、禮儀規(guī)范、常識中。在嚴(yán)格要求自己的同時，應(yīng)注重對員工的培訓(xùn)。強調(diào)員工在日常工作、服務(wù)的細致完美和工作責(zé)任感。并且，以此維護和提高項目管理的良好聲譽。

二、團隊管理意識

物業(yè)管理要創(chuàng)立品牌，規(guī)范管理，提高全體人員的管理服務(wù)水平，才能參與競爭，這就要求企業(yè)搞好團隊建設(shè)，只有眾人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的隊伍。

搞好團隊建設(shè)首先要確立團隊建設(shè)的目標(biāo)。有人說:沒有行動的遠見只能是一種夢想，而沒有遠見的行動只能是一種苦役，遠見和行動才是世界的希望。因此團隊目標(biāo)表明了團隊存在的理由，成為判斷團隊進步的可行標(biāo)準(zhǔn)，而且為團隊建設(shè)成員提供一個合作和共擔(dān)責(zé)任的焦點。

搞好團隊建設(shè)才能提高企業(yè)的凝聚力和競爭力，進而實現(xiàn)企業(yè)的全面協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，必須認(rèn)真做好溝通、關(guān)愛、激勵三個階段的工作。

溝通是真誠搭建理解的坦途，只有真誠溝通才能相互理解，形成共識，良好的溝通是增進感情的潤滑劑，開啟心靈的金鑰匙，才能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，有效提升企業(yè)效益。關(guān)愛能使員工對企業(yè)有強烈的歸屬感，人是最富有感情的，領(lǐng)導(dǎo)對員工的關(guān)愛與體貼換來的將是員工對企業(yè)的忠誠。使員工對溫馨的企業(yè)之家感情日益濃厚，與企業(yè)同生死共榮辱的責(zé)任感不斷增強，同時給員工創(chuàng)造一個輕松的工作環(huán)境，提供廣闊的學(xué)習(xí)的平臺，讓員工們不僅希望能夠快樂地生活和工作，而且有不斷學(xué)習(xí)，不斷提高的需求，建立公正的晉升機制，為員工設(shè)計一個充滿吸引力的職業(yè)生涯，營造一個有學(xué)頭，有干頭，有奔頭的環(huán)境，是搞好團隊建設(shè)，也是增強企業(yè)競爭力的重要一環(huán)。

其次，激勵可以有效地增強員工的使命感，提高員工的自信心，給員工機會鍛煉及證明自己的能力，促進工作的順利完成，保證工作質(zhì)量，同時讓管理者在員工心目中樹立可親可敬的形象，覺得管理者是值得信賴的人，體現(xiàn)企業(yè)管理以人為本的理念。

優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊需要一個優(yōu)秀的管理員，管理員要具備強烈的事業(yè)心和責(zé)任感，勇于創(chuàng)新的進取意識和身先士卒的榜樣，俗話說渾身足鐵，能打多少釘。只有充分發(fā)揮下屬的積極性和創(chuàng)造性，才是真正意義上的領(lǐng)導(dǎo)者，學(xué)會尊重下屬，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能攬功推過，還要學(xué)會如何合理授權(quán)，才能成為一個戰(zhàn)斗團隊的核心。

在嚴(yán)格管理、強調(diào)團隊意識的同時，要多關(guān)心、了解員工在工作中的出現(xiàn)的問題和困難，幫助他們化解工作中的苦惱，并予以引導(dǎo)和必要的鼓勱。只有充分發(fā)揮全體員工自己的潛力，不斷發(fā)展各種能力才能帶領(lǐng)全體員工同心協(xié)力，共同奮斗，實現(xiàn)團隊建設(shè)的崇高目標(biāo)。

三、客戶關(guān)系維系 項目有一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理是不足矣以撐起整物業(yè)公司，而要建立一個完整的客戶服務(wù)體系，客戶服務(wù)體系的完善與否，直接影響住宅項目的成??；而客戶服務(wù)的主體是社區(qū)（業(yè)主），這就意味著對于一個新的項目，擁有一套優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)體系是至關(guān)重要的，這需要物業(yè)項目經(jīng)理緊緊把握住前期案場介入這一有利時機。

1)案場管理期。案場是物業(yè)服務(wù)第一次與客戶接觸，從案場客服服務(wù)規(guī)范化及體驗服務(wù)流程的細節(jié)體現(xiàn)，都是客戶對物業(yè)服務(wù)的首肯。

2)入住服務(wù)期。入住服務(wù)是物業(yè)管理公司員工為滿足業(yè)主 / 使用人入住中的各種需求，對業(yè)主 / 使用人正式使用物業(yè)時，提供各種指導(dǎo)，幫助業(yè)主 / 使用人得以順利入住而提供的服務(wù)。

3)裝修管理服務(wù)期。物業(yè)的裝修管理服務(wù)是日常的物業(yè)管理重要內(nèi)容之一，同時也是難題之一，為此物業(yè)管理企業(yè)還要規(guī)范裝修行為，加強管理裝修工作，同時對違章裝修要防微杜漸。

4)客戶檔案管理。檔案記錄是人的活動，業(yè)主檔案的形成者包括：業(yè)主 / 使用人、前來探訪業(yè)主 / 使用人的外來人員、業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司相關(guān)的文件資料。因此做好業(yè)主檔案的收集工作，可以更深地了解社區(qū)內(nèi)業(yè)主的層次，更好地為業(yè)主提供最合適的服務(wù)。業(yè)主檔案的收集一般注意三個階段：早期介入時，著重了解；在業(yè)主收樓時和日常生活中，著重收集。利用好服務(wù)中心APP平臺定期給業(yè)主/客戶發(fā)送生日提醒，生日祝福等內(nèi)容增強客戶關(guān)系。

5)客戶服務(wù)中心的服務(wù)。一站式服務(wù)、全程式管理、信息流暢、集中處理、快速應(yīng)答、及時反饋。主要涵蓋問詢服務(wù)、報修服務(wù)接待、業(yè)主投訴的接待與處理，業(yè)主滿意度測評體系。

6)社區(qū)文化建設(shè)。對于物業(yè)管理公司來說，良好的社區(qū)文化可以樹立起公司的品牌和形象，為擴大業(yè)務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)；同時，有利于加強住戶和管理公司的協(xié)調(diào)與溝通，進而化解矛盾和不必要的糾紛。而對于業(yè)主和住戶來說，創(chuàng)造了一個賞心悅目的工作、生活環(huán)境，豐富了廣大住戶的業(yè)余文化生活，使小區(qū)內(nèi)形成一種和睦，融洽，安寧的氣氛，有利于鄰里之間的溝通與交流。搞好社區(qū)文化建設(shè)，應(yīng)加強硬件和軟件方面的建設(shè)。社區(qū)文化活動一般分為以下類別：常設(shè)性活動，如慶典活動、社區(qū)文藝長廊（宣傳欄、樓內(nèi)廣告板）、建設(shè)活動、文藝座談、評比活動、互助活動；臨時性活動：趣味體育競技、綜藝活動、公益活動。

7)定期或不定期的走訪客戶。最好的服務(wù)就是要了解業(yè)主的需求“急業(yè)主所急、想業(yè)主所想”，通過定期或不定期的走訪溝通才能更好的與業(yè)主維系好關(guān)系。

四、安全管理

安全管理在整個物業(yè)管理中具有舉足輕重的地位,它對業(yè)主的安居樂業(yè)。社會的長治久安發(fā)揮著重要作用。隨著地產(chǎn)的不斷開發(fā)，物業(yè)管理也就隨之迅速發(fā)展起來，“安居”才能“樂業(yè)”，物業(yè)保安成了物業(yè)管理的重頭戲，安全、私密、舒適、放心的居住環(huán)境是人們對高質(zhì)量生活的追求。

針對目前物業(yè)公司管理市場，想要建設(shè)一支高素質(zhì)的保安隊伍的也是一件非常頭痛的事情，比如大家常說的人員整體素質(zhì)不高、人員流動頻繁、年齡偏大、招聘困難、服務(wù)意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴(yán)重的還有監(jiān)守自盜的現(xiàn)象。但在物業(yè)管理企業(yè)，保安在物業(yè)管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負(fù)著物業(yè)轄區(qū)內(nèi)秩序維護的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業(yè)管理的最前線，他們直接和業(yè)主(顧客)接觸，為業(yè)主(顧客)提供最直接的物業(yè)管理服務(wù)，所以保安隊伍的管理和服務(wù)水平將直接影響到整個物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及品牌信譽。那么如何做好保安隊伍的建設(shè)呢，應(yīng)從以下幾個方面加強保安隊伍管理建設(shè)： 1.嚴(yán)格控制招聘環(huán)節(jié)

作為一個項目經(jīng)理人，在保安招聘的環(huán)節(jié)上一定要把好關(guān)，招聘前要先制定出招聘條件、招聘方案及項目崗位需求，不要盲目的的招聘，應(yīng)該有方向性、針對性的招聘、人員的選才很重要。在招聘中盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業(yè)的學(xué)生，這樣便于管理，培訓(xùn)及崗位值班的效果要比那些總在保安隊伍中跳來跳去的老油條好管理。另 在一些特殊的崗位，比如車庫，車場收費崗、監(jiān)控室崗可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些女職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責(zé)任心強。2.做好崗前和崗中培訓(xùn)

在保安招聘來后崗前培訓(xùn)很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓(xùn)，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經(jīng)驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應(yīng)付領(lǐng)導(dǎo)，往往新來的員工在專業(yè)知識還沒學(xué)到的情況下其他的已經(jīng)很精通了。在崗前培訓(xùn)中開始要著重于軍事訓(xùn)練、服務(wù)禮儀、項目基本情況、消防管理理論、公司管理制度、物業(yè)專項基礎(chǔ)管理知識等培訓(xùn)，在上崗前集中考核各方面能力。如果達不到崗位要求那么只能從這一環(huán)節(jié)淘汰掉，另外崗中培訓(xùn)包括每周定期培訓(xùn)，其中主要包括軍事、體能、消防、業(yè)務(wù)知識、法律法規(guī)等，要安排合理時間進行反復(fù)培訓(xùn)，并結(jié)合現(xiàn)場管理情況定制出培訓(xùn)計劃和消防演練計劃及施行。

3.重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

在工作中管理員要重視每位員工的付出，在生活中管理員也要注意員工的工作、生活情緒，做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，物業(yè)經(jīng)理也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認(rèn)可和尊重，尤其是領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

4.讓其生活感到充實

對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀(jì)律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環(huán)境而變化。加之處于結(jié)交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關(guān)鍵時刻，除了要經(jīng)常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業(yè)余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓(xùn)、訓(xùn)練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統(tǒng)一管理又能增加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰(zhàn)斗力。5.要有好的薪酬體制

物業(yè)公司除有好的體制和規(guī)范完整的規(guī)章制度外，要想保安隊伍綜合素質(zhì)高，服務(wù)理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當(dāng)今的社會里，經(jīng)濟是大家關(guān)心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業(yè)要高，他們就會感到自己能進入這樣的企業(yè)而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業(yè)公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質(zhì)就會提高，服務(wù)理念就會加強。這個問題比較現(xiàn)實，但確實管用。6.嚴(yán)格執(zhí)行管理制度

在正常管理中，一定要結(jié)合現(xiàn)場嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據(jù)，公平公正對待每一位員工無論獎勵還是懲罰，其實每一位員工心里都有一桿稱，如果保安管理過程中一旦出現(xiàn)有失公平、公正的處理，將對全體員工的工作士氣都會產(chǎn)生很大的打擊，甚至讓員工對管理者產(chǎn)生一種不信任感，這種不信任的情緒一旦帶到實際工作中去，那將是十分危險的。做到公平公正，這樣才能提高管理者的威信，提高團隊的氛圍，達到理想的效果。對違規(guī)人員要人員及事項要提前做好管理預(yù)防工作，如果等到問題都出現(xiàn)了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達到理想的效果。7.人員著重培養(yǎng)，選拔人才

除了以上管理措施，公司還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環(huán)，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設(shè)好保安隊伍。

五、環(huán)境管理

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，使得住宅小區(qū)日趨規(guī)?；?，業(yè)主對小區(qū)的綠地大小，園林布局和綠化檔次的要求也越來越高 , 綠化管理工作也就占據(jù)十分重要的地位。因此，較多的公司會在項目前期設(shè)計階段要求物業(yè)公司介入，作為一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理人，應(yīng)該根據(jù)項目的設(shè)計特性及結(jié)合項目整體美觀、實用、易維護、消防要求方面提出物業(yè)管理專業(yè)性問題。對于綠化施工后的交接后養(yǎng)護管理工作也至關(guān)重要，即根據(jù)不同園林樹木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時對樹木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；應(yīng)根據(jù)實際制定計劃、月度計劃、預(yù)算等計劃。

環(huán)境管理另一方面則屬于保潔管理工作，作為一個優(yōu)秀的項目也要從前期開始進入，對項目樓宇、園林、車庫、樓宇外國清潔取水點的設(shè)計和垃圾回收站的設(shè)計，要從物業(yè)專業(yè)及科學(xué)管理角度提出專業(yè)化的建議。在清潔管理方面要注重人員的招聘、人員技能培訓(xùn)、服務(wù)禮儀培訓(xùn)、清潔工具使用規(guī)程培訓(xùn)。在日常管理方面要注重團隊建設(shè)及制定合理的、月度工作計劃和制定日常巡查機制、考核機制等管理工作。

六、品質(zhì)管理

物業(yè)的品質(zhì)是公司發(fā)展的基礎(chǔ)，是公司的生命線，已成為人們的共識。在市場經(jīng)濟條件下，公司要生存和發(fā)展，必須強化品質(zhì)、品牌的管理，以及提升全員的服務(wù)意識，使自己的產(chǎn)品或服務(wù)讓顧客滿意，并通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，提升公司業(yè)的核心競爭力。作為一個以價值為導(dǎo)向，品質(zhì)為生命線的公司，品質(zhì)的管理離不開公司的ISO9000內(nèi)部管理體系、品質(zhì)管理方針及品質(zhì)管理考核制度。1.建立統(tǒng)一的品質(zhì)管理體系

品質(zhì)是企業(yè)的生命，品質(zhì)管理是企業(yè)管理的綱要。品質(zhì)管理體系是指“在品質(zhì)方面指揮和控制組織的管理體系”，通常包括制定品質(zhì)管理方針、目標(biāo)以及品質(zhì)策劃、品質(zhì)控制、品質(zhì)保證和品質(zhì)改進等活動。而實現(xiàn)品質(zhì)管理的方針目標(biāo)，有效地開展各項品質(zhì)管理活動，就必須建立相應(yīng)的管理體系。其作用是：幫助企業(yè)增強顧客滿意，通過持續(xù)改進總體業(yè)績，提高顧客的滿意程度進而帶來企業(yè)效益的提高。如果公司沒有一套穩(wěn)定的規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，下面就無章可循，服務(wù)質(zhì)量就沒有保證。健全和完善規(guī)章制度，針對管理上的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，加以落實，一切按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范辦事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，從制度上避免質(zhì)量問題的發(fā)生,對企業(yè)來說尤為重要。

2.建立公司品質(zhì)管理制度。

為了加強物業(yè)的品質(zhì)管理，塑造和推行公司品牌形象，切實保證物業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的全面實施，必須制定物業(yè)公司品質(zhì)管理制度。包括品質(zhì)管理的范圍及職責(zé)、品質(zhì)管理的組織架構(gòu)、品質(zhì)管理的各級權(quán)限及落實品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.樹立好品質(zhì)管理觀念

要做好品質(zhì)管理，一是要牢固樹立“質(zhì)量第一”的觀念，強化干部和員工的質(zhì)量意識，上至最高管理者，下至每一位基層員工，都要下定決心，提升管理品質(zhì)；二是要強化品質(zhì)監(jiān)督，加大對質(zhì)量問題的懲罰力度；三是要創(chuàng)新教育模式，使品質(zhì)管理的各項規(guī)定和要求真正成為每名員工的自覺行動。

4.樹立強有力的執(zhí)行力

以期達到控制項的服務(wù)品質(zhì)項目和優(yōu)秀的管理人，強調(diào)物業(yè)項目經(jīng)理人的執(zhí)行能力。執(zhí)行力，這是企業(yè)提高效益的保障。而執(zhí)行力的好壞、強弱，直接反映出物業(yè)項目經(jīng)理人的心理素質(zhì)和能力。一個優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理人，是能夠彌補因事先預(yù)測或策劃不足所造成的被動

5.品質(zhì)的創(chuàng)新能力 強調(diào)物業(yè)項目經(jīng)理人的創(chuàng)新能力。時代在變遷，社會在進步，思維在更新。作為物業(yè)管理模式，不可能停滯不前。只有在管理項目上不斷地創(chuàng)優(yōu)、創(chuàng)新，才能讓業(yè)主感到滿意。我始終認(rèn)為，業(yè)主滿意度，是衡量物業(yè)服務(wù)品質(zhì)最客觀的標(biāo)準(zhǔn)，這也是物業(yè)項目經(jīng)理人能力的最好體現(xiàn)。作為一名物業(yè)項目經(jīng)理人應(yīng)該不斷改進、提高自己管轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善自己的服務(wù)意念，創(chuàng)新并締造出管轄區(qū)域內(nèi)宜居、和諧的環(huán)境，從而羸得業(yè)主的擁戴和贊喻。

七、管理預(yù)算的制定與成本管控

物業(yè)項目經(jīng)理人要具備精明的理財能力。作為企業(yè)，離不開效益和利潤二字。企業(yè)如何持續(xù)發(fā)展，如何最大限度地創(chuàng)造效益，如何開源節(jié)流，節(jié)省每一項不必要開支，作為一名物業(yè)項目經(jīng)理人必須深思熟慮。尤其在物業(yè)這個勞動力密集、微利的行業(yè)，收入多少、支出多少、盈利多少，作為物業(yè)項目經(jīng)理人，要做到心中有數(shù)。要有精靈的理財眼光，抓好多營、有償服務(wù)收入，多方尋求利潤增長點，從而保證管理項目達到最大的盈利目標(biāo)。

上述幾點，這是一名優(yōu)秀物業(yè)項目經(jīng)理人所必備素質(zhì)和條件。除此之外，物業(yè)項目經(jīng)理人的個人魅力、操行和修養(yǎng)也同樣重要。

對于物業(yè)基本面的了解，是作為一個優(yōu)秀項目經(jīng)理的基本要求，為此就要求項目管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。介入工作認(rèn)真細致與否，在今后的正常管理中會有很明顯的反映，尤其項目經(jīng)理對開發(fā)商設(shè)計理念的了解更為今后的外立面裝修尺度有很好的把握。第一，對物業(yè)結(jié)構(gòu)的了解，便于直接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點的排解；第二，對運行環(huán)境的了解，對內(nèi)部環(huán)境的熟悉，便于合理安排員工，節(jié)約成本開支；第三，對綠化的了解程度，便于參與綠化管理及決策；第四，對于設(shè)備、設(shè)施的了解，便于制定一年一度的維修計劃，研究如何節(jié)約維修資金、科學(xué)合理安排維保時間，使有限的設(shè)備、設(shè)施最大限度地有效利用；第五，對于管網(wǎng)走向的了解，便于開展各種應(yīng)急搶修工作，避免因管網(wǎng)故障給廣大業(yè)主帶來諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。

第五篇：2013物業(yè)項目經(jīng)理工作總結(jié)

2013年工作總結(jié)

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)及同事大家好，首先我要感謝*總讓我成為這個具有巨大發(fā)展?jié)摿凸饷髑熬暗拇蠹彝ブ械囊环葑?。同時也要感謝綜合部各個部門，正是你們?nèi)Φ闹С峙c幫助為項目的順利進展奠定了基礎(chǔ)，使我們更能夠及時有效的完成各項任務(wù)。

緊張而繁忙的2013年即將逝去，留給我們的是思緒萬千的不盡回憶，在這一年我們有失、有憂、有付出，更多的是有得、有喜、有收獲。過去的一年對我們來說，是經(jīng)歷著新形勢下經(jīng)營考驗的一年；是專業(yè)服務(wù)水平提高改善的一年；是取得業(yè)主充分肯定的一年。為了繼續(xù)發(fā)揚成績，保持好的工作勢頭，同時在新的一年妥善扎實的安排好工作，現(xiàn)就2013年的工作做以下總結(jié)和回顧：

一、項目情況

2013年初物業(yè)公司接收了***和***兩個項目。（兩個項目共計***戶，總服務(wù)面積****㎡。截止到***交房**戶、裝修**戶、入住**戶。***交房**戶、裝修**戶、入住***戶）。交房后天氣逐漸轉(zhuǎn)暖，隨之我們便迎來了兩個項目的裝修期，新小區(qū)的裝修、入住階段的工作是最復(fù)雜多變、最容易出現(xiàn)問題的階段，面對不成形的小區(qū)，不完備的配套設(shè)施，我們經(jīng)常處于尷尬、兩難的境地，比如：

1、在裝修的初期正是使用電梯頻繁的時期，但就恰恰在這個時期**1號樓電梯，經(jīng)常出現(xiàn)困人、滑梯等現(xiàn)象，任何人遇見這種情況都會憂心忡忡，畢竟這涉及到個人及家人的安危。碰到這樣的情況我們客服一方面要買上水果，親自上門安慰業(yè)主，希望得到業(yè)主的諒解，另一方面還要作好記錄并聯(lián)系杭州電梯廠家查找原因。電梯出現(xiàn)故障時遇到拉東西或者搬家的業(yè)主，我們將啟動應(yīng)急預(yù)案：留下值班人員組織全員為業(yè)主

搬運東西。事后被感動的業(yè)主會為我們擦汗，給我們買水。業(yè)

主們都說“我們遇上了一個好物業(yè)”。

2、在***項目，7-1-501戶是結(jié)婚準(zhǔn)備的婚房，而且婚

期定在的7月份。由于工人短缺小區(qū)配套的道路鋪裝一直未完

成，業(yè)主多次找到我們，催促道路施工進度。為了在結(jié)婚前將

道路鋪通，經(jīng)過與項目部協(xié)商，主路的鋪裝由項目部監(jiān)督施工

隊加班加點施工。小路由我們物業(yè)負(fù)責(zé)臨時鋪通，為了保證小

路的通暢和安全，大家各抒己見最后決議底層由沙子找平，上

面鋪上施工隊剩下的木板，這樣既不影響沙子木板的二次使

用，也保證了道路的平坦。由于時間緊迫在鋪路這幾天大家發(fā)

揚了我們物業(yè)人的不怕苦不怕累，一專多能的精神順利在婚前

完成各個道路的暢通?；楹髽I(yè)主特意跑到辦公室致謝，業(yè)主感

動的說到“遠親不如近鄰，近鄰不如有一個好物業(yè)”。每當(dāng)聽

到業(yè)主夸贊我們的話，我們心里總是暖暖的，讓我們感覺每天的付出是值得的。

二、服務(wù)管理方面：

1、我通過認(rèn)真學(xué)習(xí)公司新制定的各項文件并及時貫徹落實。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示為了規(guī)范化管理，做到有序可循、有規(guī)可依，在原有的規(guī)章制度基礎(chǔ)上，逐步完善健全了消防制度、公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)及養(yǎng)護方案、業(yè)主裝修注意事項細則、監(jiān)控室操作規(guī)范、地下停車場管理規(guī)定等多項管理制度。

2、堅持執(zhí)行“周例會(**周五11：00、***周日4:00)、早班會、每天寫工作日志”制度。通過以上制度實現(xiàn)了各個主管：從每天的被動執(zhí)行、被監(jiān)督到主動思考、主動籌劃、主動工作的轉(zhuǎn)變。更潛移默化的提升了各

個主管的責(zé)任心、執(zhí)行力、凝聚力、管理能力。為公司的可持續(xù)發(fā)展以及物業(yè)隊伍建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

3、為方便和小區(qū)業(yè)主溝通，我們以物業(yè)名字加入了業(yè)主的qq群，業(yè)主可以通過留言、郵件等方式提出意見建議，加入群后極大的減少了業(yè)主來回路上奔波的麻煩，而且我們在下班后也能幫助業(yè)主解決問題，此方式受到業(yè)主的廣泛好評，據(jù)統(tǒng)計通過網(wǎng)絡(luò)解決業(yè)主問題就高達65例。

三、加強員工隊伍建設(shè)

兩個項目現(xiàn)有員工58名都是有一定的素質(zhì)修養(yǎng)和團隊精神，有較好的業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)，能夠愛崗敬業(yè)、遵紀(jì)守法、勤于學(xué)習(xí)、積極向上、對公司有很強的向心力和凝聚力。同時為了能順應(yīng)市場用工形勢在用人機制方面采取市場經(jīng)濟框架下靈活的用人方法，對勝任者留、不稱職者走，不留閑人庸人，并在平時增強對所有人員進行業(yè)務(wù)能力專業(yè)知識和敬業(yè)態(tài)度的考核，隨時把優(yōu)秀人員推到管理崗位擔(dān)任較重的工作任務(wù)。用成績說話用制度和規(guī)定管人。現(xiàn)在員工都能自我加壓有一定危機感，能熱愛本職工作，敬業(yè)愛崗，不分節(jié)假日的各司其責(zé)，盡職盡責(zé)的愉快完成各自的工作任務(wù)。靈活的用人機制為公司創(chuàng)造出了一支優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)隊伍，也為公司的繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展夯實了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。

總之，一年前如果讓我看到這么大量的工作負(fù)荷、這么復(fù)雜的工作內(nèi)容，我一定猶豫接受不接受這樣的挑戰(zhàn)。但是在經(jīng)歷了這一年**總和各位領(lǐng)導(dǎo)的熏陶及自己的鍛煉后，我和我的這個集體不僅敢于面對來年這么復(fù)雜多變的工作，更敢于向李總和各位領(lǐng)導(dǎo)保證：一定不會辜負(fù)各位的希望的！