2018自考復習資料：

00158資產(chǎn)評估

第一章　總　論

本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。

1一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算

2資產(chǎn)評估的特點：現(xiàn)實性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性

3資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。

4資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。

5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

6有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽。

8價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價值類型有：

市場價值：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方必須謹慎，不受任何強迫壓制。

在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。

投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。

9資產(chǎn)評估的假設(shè)：

繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。

清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。

10資產(chǎn)評估的原則

包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。

資產(chǎn)評估的工作原則：、獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則

資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則：貢獻原則、替代原則、預(yù)期原則

11資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準時點是日。

第二章　資產(chǎn)評估的基本方法

要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。

第一節(jié)　市場法

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。

市場法應(yīng)用的前提條件：

需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；

被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

運用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點

市場法的優(yōu)缺點：

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。

第二節(jié)　成本法

成本法及其適用的前提條件

成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

成本法運用的形式及其各項指標的估算：

1、基本公式可表述為：

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

2、運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：

①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

②確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

④計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

（一）重置成本的估算

復原重置成本與更新重置成本的異同。

1、重置核算法

2、物價指數(shù)法

3、功能價值法

4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

（1）重置核算法

是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

重置成本=直接成本+間接成本

（2）物價指數(shù)法

物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)

或者為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價變動指數(shù)）

（3）功能價值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

（二）實體性貶值及其估算

是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法

（三）功能性貶值及估算

功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導致的一些貶值。

（四）經(jīng)濟性貶值及其估算

是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

（五）成新率及其估算

三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。

第三節(jié)　收益法

一、收益法及其適用的前提條件

收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

二：收益法應(yīng)用的前提

1、被評估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)

2、資產(chǎn)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的三、收益法中各項指標的確定

（一）收益額

收益額是未來預(yù)期收益。

（二）折現(xiàn)率和資本化率

1、無風險報酬率

2、風險報酬率（財務(wù)風險、市場風險、管理風險）

無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。

（三）收益期限

四、運用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點

（二）收益法的優(yōu)缺點

1、收益法的優(yōu)點

（1）能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值；

（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

2、收益法的缺點

（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

第四節(jié)　資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：

1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。

2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。

3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

第三章

機器設(shè)備評估

歷年考題中，每年都考計算題。

第三節(jié)　機器設(shè)備評估的成本法

機器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值

機器設(shè)備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

二、機器設(shè)備重置成本的估算

三種方法：

1、重置核算法：估算各項成本，然后求和

2、物價指數(shù)法：在被評估機器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)實物價指數(shù)確定重置成本

3、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系確定重置成本

二、機器設(shè)備的實體性貶值及其估算

（一）實體性貶值與成新率的估算

1、運用使用年限法估算機器設(shè)備成新率

2、運用觀測分析法估算機器設(shè)備成新率

3、運用修復費用法估算機器設(shè)備的成新率

第四章　房地產(chǎn)評估

第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；

（5）保值增值趨勢。

第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點

土地資產(chǎn)的特性：

1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、經(jīng)濟特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟地理位置的可變性。（3）可壟斷性。

土地資產(chǎn)價格體系：

土地資產(chǎn)的價格類型：

1、基準地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。

從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；（3）它的價格是按經(jīng)濟用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。

2、標定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

土地資產(chǎn)價格特點：

1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定

2、土地價格主要由土地的需求決定

3、土地價格具有明顯的區(qū)域性

4、土地價格的上漲性

影響地產(chǎn)價格的因素：

（一）一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

（二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。

土地使用權(quán)評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻原則

第四節(jié)　土地使用權(quán)評估的方法

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：

一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個或三個以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個評估結(jié)果。

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則

第五章　無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。

無形資產(chǎn)的特點：

1、無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大　3、無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。

無形資產(chǎn)的分類：

無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標準進行分類。

1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。

2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。

3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標權(quán)、版權(quán)、計算機軟件等。不可確指主要指商譽。

每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。

無形資產(chǎn)功能特性：

1、附著性。2、共益性。3、積累性。4、替代性。

專利權(quán)是國家專利機關(guān)依法批準的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。

商標權(quán)是商標注冊后，商標所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊商標不受法律保護。

商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。特征：1、商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。3、商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。4、商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

第六章　流動資產(chǎn)評估

第一節(jié)　流動資產(chǎn)評估的特點

一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點

流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。

流動資產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，周轉(zhuǎn)速度快。

第二，變現(xiàn)能力強。

各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。

第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估的特點

1、流動資產(chǎn)評估是單項評估。

2、必須選取準流動資產(chǎn)評估的基準時間。一般在會計期末

3、即要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。

4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。無需考慮功能性貶值。

三、一份準確的被評估資產(chǎn)清單是正確估價資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實后的實有額做為評估值。

第三節(jié)　債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估

一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估

一般應(yīng)從兩方面進行：一是清查核實應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評估值確定的基本公式為：

應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預(yù)計壞賬損失

預(yù)計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、賬齡分析法

二、應(yīng)收票據(jù)的評估

應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：

1、按本金加利息確定。計算公式為：

應(yīng)收票據(jù)評估值=本金×（1+利息率×時間）

2、按貼現(xiàn)值

評估值=到期值-貼現(xiàn)息

三、待攤費用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個月份負擔的費用。

第七章　長期投資及其他資產(chǎn)評估

長期投資是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。

債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。

上市債券的評估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值，一般是以評估基準日的收盤價確定評估值。

非上市債券的評估：采有收益法進行。

上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計算公式為：上市股票評估值=股票股數(shù)×評估基準日該股票收盤價

第八章　企業(yè)價值評估

一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估人員具體實施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價值評估具體范圍的重要途徑。

二、企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析

（一）企業(yè)償債能力

償債能力分析一般可以通過下列指標來進行：

1、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強。經(jīng)驗值：2：12、速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標。經(jīng)驗值：1：13、資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進行經(jīng)營活動的能力。

（二）企業(yè)運營能力

通?？刹捎萌缦轮笜丝疾?。

1、存貨周轉(zhuǎn)率。

（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。

（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。

2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。

（三）企業(yè)盈利能力

1、投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有

（1）資產(chǎn)報酬率（資產(chǎn)利潤率）。企業(yè)一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比率。

（2）凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強。

2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。

（1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。

（2）銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。

3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率=每股市價/每股利潤

三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。

企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)未來進行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。

第九章　資產(chǎn)評估報告

第一節(jié)　資產(chǎn)評估報告的作用

一、資產(chǎn)評估報告的類型

1、按資產(chǎn)評估對象劃分，可分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告

2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報告、評估復核報告和評估咨詢報告

3、評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報告、現(xiàn)值性報告和預(yù)期性評估報告

二、資產(chǎn)評估報告的作用

1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見

2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評估機構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。

3、對資產(chǎn)評估報告進行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。

4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

計算應(yīng)用：

1、收益法的應(yīng)用：

第一，企業(yè)價值評估：

例1：某企業(yè)預(yù)計未來五年收益額分別為12萬，15萬，13萬，11萬和14萬，假定以后每年收益額14萬，資本化率10%，確定企業(yè)評估值。

首先，現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=49.2777萬

其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得

然后將第六年的收益額折現(xiàn)，即14/10%=140

最后，確定評估值=49.2777+144X0.6209=136.2萬

例2：某企業(yè)預(yù)計未來5年的凈利潤分別為13萬元，14萬元，11萬元，12萬元，15萬元，從第六年開始以后每年凈利潤為15萬元，資本化率為10%，企業(yè)各單項資產(chǎn)價值之和為90萬元，求企業(yè)商譽評估值。

首先，采用收益法求得企業(yè)整體評估值=13X0.9091+

14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847萬元

由于該企業(yè)單項資產(chǎn)總和為90萬元，則商譽的價值=142.2847-90=52.2847萬元

例3：某企業(yè)預(yù)計未來5年的收益額分別為25萬元，28萬元，27萬元，29萬元，30萬元，從第六年開始以后每年收益額為30萬元，資本化率為12%，國庫券利率11%,風險報酬率4%，確認企業(yè)整體價值。

首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為11%+4%=15%，由此計算未來5年收益現(xiàn)值為：

25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643萬元

計算永久性收益的資本化價值=30/12%=250萬元

則企業(yè)整體價值=92.1643+

250X0.4972=216.4643萬元

第二，無形資產(chǎn)的評估：

例1：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標使用權(quán)。評估人員了解到以下情況：

(1)該商標生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤10元/臺；

(2)雙方協(xié)商，商標使用許可期限4年。商標使用費按新增利潤的30%支付A企業(yè)；

(3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計前2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；

(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報酬率為15%，所得稅稅率為25%。

要求：(1)計算該商標權(quán)每年新增利潤；(2)計算該商標使用權(quán)價格。

解答：每年新增利潤為：

第一年：10X90000=900000元

第二年：10X90000=900000元

第三年：10X100000=1000000元

第四年：10X100000=1000000元

折現(xiàn)值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4

=782609+680529+657516+571753=2692407

元

評估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元

例2：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊商標，該廠使用這一商標的產(chǎn)品近5年每件可以獲得超額利潤為0.7元，該廠每年生產(chǎn)100萬件。預(yù)計，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下，每年可以生產(chǎn)150萬件，每件可以獲得超額利潤0.5元，持續(xù)使用時間10年，前5年保持目前水平，后5年每年可獲超額利潤32萬元，評估商標權(quán)的價值。

首先計算前5年每年的超額利潤：150X0.5=75萬元

根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風險率確定折現(xiàn)率為10%

確定該商標權(quán)的價值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286萬元

第三，土地價格評估的運用：

首先計算總收入，求取總費用，總收益，確定房屋純收益

然后利用收益還原法公式，通過收集市場上相同或相似的土地純收益，推算土地還原率。最后利用土地收益年限測算土地價格。

第四，非上市債券的評估

例：某企業(yè)擁有債券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期還本，評估時該債券已滿1年，國庫券利率7.5，風險報酬率1.5%，求此時債券評估值。

評估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元

2成本法的應(yīng)用：

舉例：

例1：有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價50萬元。設(shè)計生產(chǎn)能力為20噸／年，使用年限10年，到評估基準日已使用3年。由于市場變動，對該廠產(chǎn)品需求僅為18噸／年，計算該生產(chǎn)設(shè)備的評估值。已知物價指數(shù)為20%，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)取0.7。

解：（1）重置成本

=50×（1+20%）

=60（萬元）

（2）成新率

=尚可用年限／總壽命年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）經(jīng)濟性貶值率=[1-]

×100%=[1-]×100%=7.1%

（4）評估值：

=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018萬

例2：被評估設(shè)備購于1995年，原始價值30000元，2000年和2003年進行了2次改造，分別投資3000元和2000元。2005年對該資產(chǎn)進行評估，假設(shè)從1995年至2005年的價值上升率每年10%，尚可使用6年，求設(shè)備成新率。

首先，調(diào)整計算現(xiàn)行成本

投資日期(年)

原始投資額(元)

價格變動系數(shù)

現(xiàn)行成本（元）

1995

30000

2.6

78000

2000

3000

1.61

4830

2003

2000

1.21

2420

合計

35000

85250

然后計算加權(quán)更新成本

投資日期（年）

現(xiàn)行成本（元）

投資年限

加權(quán)更新成本（元）

1995

78000

780000

2000

4830

24150

2003

2420

4840

合計

85250

808990

計算加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5年

計算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%

3、市場法舉例：P124-130

有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C

三個宗地交易實例，具體情況見下表：

表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%。

試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價格。(計算結(jié)果以元為單位，取整)

解答：比較因素修正系數(shù)表：

宗地

成交價

交易情況

容積率

區(qū)域因素

個別因素

剩余年限

修正后地價

待估宗地

A

5150

5135

B

6700

118

6720

C

5550

5533

采用算術(shù)平均法得出，待估宗地平均地價為（5150+6700+5550）/3=5800元/平米

則待估宗地評估值為5800X40000=232000000元

總結(jié)：運用市場法時，首先應(yīng)廣泛收集資料，確定比較方案。然后進行交易情況的修正，包括交易時間，區(qū)域因素，個別因素的修正等，最后確定待估土地的價值。

名詞解釋

資產(chǎn)評估：指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。

有形資產(chǎn)：指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備，房屋建筑物，流動資產(chǎn)等。

整體資產(chǎn)：指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。

資產(chǎn)評估的特定目的：指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為

在用價值：指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。

公開市場假設(shè)：是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

最大最佳效應(yīng)：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。

資產(chǎn)評估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者，評估業(yè)務(wù)承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準則。

資產(chǎn)評估的工作原則：獨立性原則，客觀性原則，科學性原則，專業(yè)性原則。

客觀性原則：是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。

替代原則：當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。

預(yù)期原則：是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。

貢獻原則：是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。

資產(chǎn)評估程序：是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性步驟。

資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書：是資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的，被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項的合同。

市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法

功能性貶值：新技術(shù)的推廣和運用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。

經(jīng)濟性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。

實體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。

重置成本：是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

復原重置成本：是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

收益法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

收益期限：是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。

機器設(shè)備：是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運行等功能或效用的裝置。

逐項清查:評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機器設(shè)備進行逐臺的清點、核實，分別考察每一臺設(shè)備的實體狀態(tài)，確定實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，計算評估值

統(tǒng)計性鑒定:分為宏觀鑒定和微觀鑒定。宏觀鑒定是對機器設(shè)備在整個生產(chǎn)中的狀況進行調(diào)查摸底。微觀鑒定是辨識設(shè)備個別特性的過程，主要針對單臺設(shè)備。

判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機器設(shè)備的有關(guān)指標進行的分析判斷。

經(jīng)濟壽命：是指機器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。

技術(shù)壽命：是指機器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時予以淘汰所經(jīng)歷的時間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度的周期。

物理壽命：是指機器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報廢所經(jīng)歷的時間

實際已使用年限：是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

觀察分析法：評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間，實際技術(shù)狀況，負荷程度，制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。

房地產(chǎn)：是指土地，建筑物及其他地上定著物。

土地使用權(quán)：土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利。

基準地價：指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。

標定地價；是在市，縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)。

土地使用權(quán)出讓底價：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。

地產(chǎn)出租價格：亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

土地使用權(quán)評估中的市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地的一種評估方法。

土地使用權(quán)評估中的成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤，利息，稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。

建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑物評估中的市場法：是將待估房地產(chǎn)與在較近已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件，價格形成的時間，區(qū)域因素及個別因素加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。

無形資產(chǎn)：無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨立實體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源。

不可確指的資產(chǎn)：那些不可特別辯認、不可單獨取得，離開企業(yè)就不復存在的無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽。

普通使用權(quán)；是指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。

排他使用權(quán)：是指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)只把技術(shù)授予買方使用，同時賣方自己保留使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)，但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。

回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)：是指賣方要求買方在使用過程中對轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的改進和發(fā)展反饋給賣方的權(quán)利。

獨家使用權(quán)：是指在許可證合同所規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)賣方只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方，買方不得賣給第二家買主。

商標權(quán)：是商標注冊后，商標所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保護，未注冊商標不受法律保護。

商標：是商品的標記，是商品生產(chǎn)者或者經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標記。這種標記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

軟件；是由一個人或許多人共同完成的高強度智力勞動的結(jié)晶，是建立在知識，經(jīng)驗和智慧基礎(chǔ)上的具有獨創(chuàng)性的產(chǎn)物。

商譽：通常是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。

超儲積壓物質(zhì)：超儲積壓物資是指從企業(yè)庫存材料中清理出來，需要進行處理的那部分資產(chǎn)

低值易耗品：是指單項價值在規(guī)定限額以下或使用期限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。

壞賬估計法；即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。

待攤費用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個月份負擔的費用。

長期投資：是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。長期投資分為廣義的長期投資和狹義的長期投資兩種

債券：是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。

政府債券：是政府為籌集資金向出資者出據(jù)并承諾在一定時期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。

股票：是股分公司發(fā)給出資人的股份所有權(quán)的書面憑證，股票表明子公司與股東的約定關(guān)系，實質(zhì)上是一種特殊的信用工具。

其他資產(chǎn)：是指除流動資產(chǎn)，長期投資，固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

長期待攤費用：是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上的各項費用，包括固定資產(chǎn)大修理支出，租入固定資產(chǎn)的改良支出等。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，確定企業(yè)，企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。

市盈率乘數(shù)法：能過市盈率作為乘數(shù)與被評估企業(yè)的預(yù)期收益推算出被評估企業(yè)的市場價值。

資產(chǎn)評估報告：是指評估機構(gòu)按照評估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報告。

現(xiàn)值性評估：該類形的評估，基準日與報告日期是相同的。

資產(chǎn)評估基本準則：是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型，各種評估目的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。

資產(chǎn)評估程序性準則：是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評估業(yè)務(wù)，保證評估質(zhì)量的規(guī)范。

資產(chǎn)評估專業(yè)性準則：是針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范。

資產(chǎn)評估指南：包括對特定評估目的，特定資產(chǎn)類別評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項的規(guī)范。

資產(chǎn)評估政府管理模式：是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動。

資產(chǎn)評估指導性意見：是針對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的指導性文件

最低收費額：是指在無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，視購買方實際生產(chǎn)和銷售情況收取轉(zhuǎn)讓費的場合所確定的“旱澇保收“收入，并在確定比例收費時預(yù)先扣除，有時稱之為”入門費“。