物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理

【課程背景】

物業(yè)工程管理在物業(yè)管理的過程中起著關(guān)鍵的作用，它猶如一顆心臟保障著各系統(tǒng)在正常運(yùn)行。

物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)企業(yè)如何把長期直接面對客戶時清晰了解到的客戶實(shí)際感受與需求，通過在公共配套設(shè)施和設(shè)備的直接管理與維護(hù)中，積累的大量案例和遺留問題的解決中，系統(tǒng)性、前瞻性向發(fā)展商提出合理化建議和實(shí)施方案，這是一項(xiàng)具有較高應(yīng)用價(jià)值的專項(xiàng)業(yè)務(wù)。然而，在很多物業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，建設(shè)單位雖然邀請了物業(yè)企業(yè)參與了前期介入工作，因物業(yè)公司的關(guān)注點(diǎn)出現(xiàn)偏差和專業(yè)度的欠缺令產(chǎn)權(quán)單位和發(fā)展商不滿意，前期介入工作中的實(shí)際效果違背初衷。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，如何與發(fā)展商融洽協(xié)作，運(yùn)用好前期介入三個階段的工作特點(diǎn)，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢，在新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，將物業(yè)公司具備的后期管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達(dá)到展現(xiàn)品質(zhì)、凸顯賣點(diǎn)把遺憾和遺留問題減少到最低點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)在前期接入的實(shí)際工作中面對的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門的重視程度問題、委派人員的工作成本問題、專業(yè)度話語權(quán)和協(xié)商機(jī)制等問題，面對的這些難點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何通過內(nèi)部市場化協(xié)議來加以約定和解決的？標(biāo)桿企業(yè)在實(shí)際工作中是如何操作和實(shí)施的？

物業(yè)的承接查驗(yàn)是對于項(xiàng)目工程及前期介入成果的驗(yàn)收和最后的把關(guān)，內(nèi)容廣泛，責(zé)任重大。

物業(yè)的工程管理也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。

通過對我國裝飾裝修管理法律

規(guī)定的學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)管理企業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，明確

物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理

中的權(quán)利義務(wù)及法律責(zé)任。

法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)裝修管理內(nèi)容。法律規(guī)定應(yīng)禁止和注意的裝修，通過案例來說明裝修過程中違章行為的處理。

【學(xué)習(xí)對象】

物業(yè)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的總經(jīng)理、工程經(jīng)理、前介經(jīng)理、前介工程師、項(xiàng)目經(jīng)理、房地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)人員等。

【課程大綱】

《物業(yè)早期介入及承接查驗(yàn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)分享》

（1天）

物業(yè)前期介入是物業(yè)企業(yè)把長期直接面對客戶時清晰了解到的客戶實(shí)際感受與需求以及通過在公共配套設(shè)施和設(shè)備的直接管理與維護(hù)中積累的大量遺留問題的解決經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)性、前瞻性向發(fā)展商提出合理化建議和實(shí)施方案，這是一項(xiàng)具有較高應(yīng)用價(jià)值的專項(xiàng)業(yè)務(wù)。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，如何與發(fā)展商融洽協(xié)作，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢，在新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，把遺憾和遺留問題減少到最低點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)在前期介入的實(shí)際工作中面對的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門的重視程度問題、委派人員的工作成本問題、專業(yè)度話語權(quán)和協(xié)商機(jī)制等問題，面對的這些難點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何通過內(nèi)部市場化協(xié)議來加以約定和解決的？標(biāo)桿企業(yè)在實(shí)際工作中是如何操作和實(shí)施的？

第一部分：物業(yè)的早期介入和前期籌備工作重點(diǎn)流程

一、如何從客戶和物業(yè)角度做好物業(yè)前期介入及與地產(chǎn)溝通技巧

1、早期介人的工作內(nèi)容

1）前期介入與前期管理的區(qū)別

2）前期介人的作用

3）前期介人六個階段物業(yè)干什么？

2、物業(yè)公司前期介入專業(yè)能力如何體現(xiàn)，與地產(chǎn)公司強(qiáng)力部門溝通技巧，與地產(chǎn)建立正常問題反饋途徑案例與樣表。如何提升物業(yè)公司前期介入話語權(quán)？

1）

地產(chǎn)公司整體對物業(yè)公司前期介入工作的重視程度

2）

物業(yè)公司前期介入專業(yè)能力如何體現(xiàn)，與地產(chǎn)公司部門溝通技巧，與地產(chǎn)建立正常問題反饋途徑案例與樣表。前期介入咨詢月報(bào)，周報(bào)，建議書。后評估報(bào)告。物業(yè)公司給地產(chǎn)公司《前期介入》中意見采納的評價(jià)內(nèi)容解析

3）案例講解

案例一：前期介人周報(bào)和建議書

案例二：前期介入咨詢月報(bào)，及前期介入報(bào)告分析

案例三：多個物業(yè)項(xiàng)目后評估報(bào)告的對比分析

案例四：給地產(chǎn)《前期介入報(bào)告》中意見采納的評價(jià)內(nèi)容解析

3、物業(yè)早期介人實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)分享

1）公共區(qū)域及小區(qū)出入口早期介入關(guān)注點(diǎn)

新項(xiàng)目對客展現(xiàn)品質(zhì)與特色競爭點(diǎn)—小區(qū)出入口。小區(qū)入口（包括人行、車行和地庫）的數(shù)量是否考慮業(yè)主安全方便通行及物業(yè)的管理成本。無人值守出入口的推介，出入口閘機(jī)、道閘、地下車庫出入口設(shè)置及通行引導(dǎo)標(biāo)志系統(tǒng)的設(shè)置等，垃圾中轉(zhuǎn)站位置，是否考慮有裝修垃圾堆放點(diǎn)

2）安防智能化系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)

不同業(yè)態(tài)安全安防設(shè)施的配置與樓宇自控設(shè)施和新技術(shù)的應(yīng)用，高空拋物攝像頭、人臉識別閘機(jī)和單元門禁系統(tǒng)的選型及施工應(yīng)向地產(chǎn)提出的問題。

3）給排水系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)

對于水泵房位置的選定的建議與案例，園區(qū)、高層住宅樓內(nèi)、地下車庫。地下空間保潔取水點(diǎn)問題的解決。從設(shè)計(jì)施工階段解決好電梯底坑的排水與滲漏問題，不同類型樓宇供水方式利弊解析，樓內(nèi)污水管設(shè)置防堵要點(diǎn)，規(guī)避方法。小區(qū)配套底商的附屬設(shè)施隔油池、煙塵凈化裝置的必要性。

3）制冷、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施早期介人

重點(diǎn)考慮能源管理，降低能耗，設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)確?？煽窟\(yùn)行，有應(yīng)急措施。

前期介入階段必須考慮與解決好空調(diào)室外機(jī)位置/尺寸/回風(fēng)問題

4）強(qiáng)電配電系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)

不同業(yè)態(tài)在開發(fā)報(bào)建時采用何種（高壓）供電方式便于后期物業(yè)管理維護(hù)成本降低，專變配電房前期必須注意的幾個細(xì)節(jié)，是否根據(jù)項(xiàng)目客戶需求配置滿足需求的電動車存放處和充電點(diǎn)。是否配備了電動車充電車位及后期的發(fā)展需求，機(jī)房和單元公共區(qū)域是否都安裝有獨(dú)立電表。

5）園林景觀道路早期介入關(guān)注點(diǎn)

園區(qū)內(nèi)道路的要求，小區(qū)車輛出入口的道路要求，汀步應(yīng)該怎樣設(shè)置，園區(qū)道路與草坪結(jié)合不的處理，園區(qū)綠化取水點(diǎn)應(yīng)該怎樣設(shè)置。水景的問題，園區(qū)和架空層是否根據(jù)客戶需求設(shè)立室外集中活動場地，活動區(qū)域是否對周邊業(yè)戶居住影響為最小

6）消防系統(tǒng)早期介入關(guān)注點(diǎn)

A物業(yè)監(jiān)控中心和消防控制中心的位置是否同處一室，相關(guān)BA終端是否在監(jiān)控中心。各類消防栓箱材料的物業(yè)要求，7）電梯在前期介入中應(yīng)該向地產(chǎn)提出那些要求

箱頂及照明配置要求，箱體裝飾應(yīng)該提那些要求，合同中應(yīng)該包含那些后期需要解決的問題，機(jī)房交付標(biāo)準(zhǔn)，施工電梯的大修及維保期限，土建配套施工中應(yīng)該注意那些問題，對有機(jī)房、無機(jī)房、小機(jī)房電梯選型與節(jié)能關(guān)注點(diǎn)，合同如果包含2年質(zhì)保期維保附件合同，應(yīng)該增加那些內(nèi)容。

8）物業(yè)管理用房

A、在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)解決好物業(yè)管理用房的規(guī)劃與設(shè)計(jì)布局

B、物業(yè)用房是否與住宅分期交付同步客服接待前臺是否位于首期交付區(qū)域

C、通過案例解析物業(yè)用房、業(yè)委會與警務(wù)工作站用房設(shè)計(jì)布局

二、物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理的區(qū)別

區(qū)別：1、與開發(fā)商關(guān)系

2、作用

3、服務(wù)對象

4、費(fèi)用支付

第二部分：物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)

物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?！?/p>

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年10月印發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房〔2010〕165號），本辦法自2011年1月1日起施行。物業(yè)的承接查驗(yàn)是對于項(xiàng)目工程及前期介入成果的驗(yàn)收和最后的把關(guān)，內(nèi)容廣泛，責(zé)任重大。課程從政策法規(guī)及理論到實(shí)踐系統(tǒng)地講解物業(yè)各種情況和業(yè)態(tài)下承接查驗(yàn)過程、要求、重點(diǎn)注意事項(xiàng)及經(jīng)驗(yàn)分享

1、承接查驗(yàn)概念講解及《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》解讀

1）竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收、分戶驗(yàn)收、承接查驗(yàn)的分類及區(qū)別

2）物業(yè)承接查驗(yàn)定義、意義、依據(jù)和原則、承接查驗(yàn)的主體和范圍、承接查驗(yàn)的應(yīng)具備的條件、程序、節(jié)點(diǎn)、流程、責(zé)任和承接查驗(yàn)的爭議的解決

2、承接查驗(yàn)到底要移交那些資料？

1）一共有多少資料需要移交

2）怎么移交

3）為什么需要一些合同資料和建設(shè)證明，怎么取得。

4、資料怎么保管

3、戶內(nèi)部分的承接查驗(yàn)

驗(yàn)房工具使用

分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

查驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)分享

1）室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸；

2）樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；

3）門窗安裝質(zhì)量；

4）防水工程質(zhì)量；

5）建筑節(jié)能工程質(zhì)量；

6）給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

7）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

8）強(qiáng)制性條文規(guī)定的安全防護(hù)設(shè)施；

9）國家和省有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。

二、公共部分各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)

及查驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)案例分享

1、公共部分各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)

及查驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)案例分享

1）房屋主體部分的承接查驗(yàn)

2）供配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)

3）制冷空調(diào)系統(tǒng)及鍋爐系統(tǒng)的承接查驗(yàn)

4）弱電安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)

5）空調(diào)暖通系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)

6）消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)

7）電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)

8）給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)

9）綠化園林建筑及植物工程承接查驗(yàn)

10）承接查驗(yàn)問題糾錯整改實(shí)戰(zhàn)成功案例分享

二、現(xiàn)場討論題：用照片模擬小區(qū)出入口一起對其進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收

三、標(biāo)準(zhǔn)有效的承接查驗(yàn)報(bào)告應(yīng)該怎么來寫。

四、承接查驗(yàn)匯集的問題怎樣來落實(shí)解決？

五、落實(shí)應(yīng)用了那些新技術(shù)新材料。

三：物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理

1、如何通過物業(yè)設(shè)備管理體現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)管理的價(jià)值

2、物業(yè)工程設(shè)備維保體系的建立與操作

3、物業(yè)工程管理（給排水部分）

4、物業(yè)工程管理（供配電部分）

5、物業(yè)工程管理（智能化系統(tǒng)）

6、物業(yè)工程管理（消防系統(tǒng)）

7、物業(yè)工程管理（(暖通系統(tǒng)部分）

8、物業(yè)工程管理（房屋及公共設(shè)施設(shè)備部分）

9、物業(yè)工程管理（工程入室維修培訓(xùn)）

10、物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房的打造

四：物業(yè)二次裝修管理與控制技巧

1、裝修管理到底是重服務(wù)還是重管理

1）裝修管理的基本內(nèi)容

2）裝修管理的法律依據(jù)

3）裝修管理人員的必備相關(guān)知識

4）裝修管理程序

2、裝修管理控制技巧分享及案例

1）如何杜絕違規(guī)裝修，違規(guī)裝修處理經(jīng)驗(yàn)分享

案例：1、23、如何控制管理好交付后集中大批量的裝修

案例：1、24、裝修管理過程中疑難雜癥的處理

案例：1、2、3、4、5