一、司法拍賣房產(chǎn)的流程及注意事項(xiàng)

一、閱讀公告

仔細(xì)閱讀法院在競(jìng)拍平臺(tái)上發(fā)布的拍賣公告、拍賣須知和標(biāo)的物介紹。充分了解法拍房相關(guān)信息，包括房屋基本信息、房屋性質(zhì)、權(quán)屬、居住情況、租賃、抵押情況等。

二、核驗(yàn)資質(zhì)

1.購房資質(zhì)

自2017年4月起，北京地區(qū)司法拍賣的房產(chǎn)納入限購范圍，競(jìng)拍人需在房屋所在區(qū)縣的房管部門確認(rèn)是否具備購房資格。

2.貸款資質(zhì)

確認(rèn)具備購房資格后可以向提供法拍貸款的銀行及合作機(jī)構(gòu)提交資料進(jìn)行貸款資質(zhì)初審，并核算可貸款比例及貸款金額。目前工商銀行對(duì)于部分司法拍賣房產(chǎn)提供了專項(xiàng)的法拍貸產(chǎn)品，貸款類型為商業(yè)貸款，目前不支持公積金貸款。

三、實(shí)地看樣

根據(jù)法院公告的預(yù)展時(shí)間，前往房屋位置了解房屋的實(shí)際占用情況，騰退意向，屋內(nèi)裝修，物業(yè)供暖水電欠費(fèi)情況等。由于預(yù)展情況有可能發(fā)生變化，建議提前咨詢法院委托的司法拍賣輔助機(jī)構(gòu)（法院公告中一般會(huì)注明輔助機(jī)構(gòu)名稱及聯(lián)系方式）。

四、報(bào)名競(jìng)拍

在網(wǎng)上拍賣平臺(tái)（阿里拍賣·司法）報(bào)名并繳納保證金，保證金一般是起拍價(jià)的10%-20%?？梢允褂勉y行卡轉(zhuǎn)賬或支付寶凍結(jié)的方式進(jìn)行繳納。開拍后，報(bào)名者可以參與競(jìng)價(jià)，最終價(jià)高者獲得該房產(chǎn)。報(bào)名未出價(jià)或競(jìng)價(jià)失敗者，保證金在拍賣完成72小時(shí)內(nèi)解凍，3-5個(gè)工作日退回到銀行卡或支付寶賬戶。

五、支付余款

競(jìng)拍成功后，最終買受人的保證金轉(zhuǎn)為房款，余款在法院公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付到法院指定賬戶。如果申請(qǐng)了銀行的法拍專項(xiàng)貸款，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系銀行完成貸款審批和放款手續(xù)。

六、辦理過戶

余款繳納后，買受人持身份證明、購房資格證明、繳款憑證聯(lián)系法院取得相關(guān)法律文書，一般包括（1.法院裁定書、2.拍賣成交確認(rèn)書、3.協(xié)助執(zhí)行通知書復(fù)印件）根據(jù)各法院實(shí)際情況可能會(huì)有不同。取得相關(guān)法律文書后，辦理房屋解抵押、解查封等手續(xù)；然后到房管局辦理過戶手續(xù)并繳納相應(yīng)稅款。

注意事項(xiàng)

1、悔拍：買受人逾期未交納拍賣余款或未辦理交接手續(xù)的，法院可以裁定重新拍賣。買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，并可以追究由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競(jìng)拍。

2、房產(chǎn)隱形問題：房產(chǎn)類型、土地性質(zhì)對(duì)于能否過戶及過戶的稅費(fèi)影響很大，需要提前了解清楚。房屋抵押情況，如果存在聯(lián)合抵押或多次抵押的情況，對(duì)于解抵押周期和過戶周期影響較大。

3、委托拍賣：個(gè)人及公司可以委托他人參加競(jìng)拍，但是委托人、受委托人必須于拍賣前到法院辦理委托手續(xù)，經(jīng)法院確認(rèn)后錄入系統(tǒng)。各法院對(duì)于委托拍賣的要求不一樣，為避免出現(xiàn)房產(chǎn)無法正常過戶的風(fēng)險(xiǎn)，建議使用最終買受人的淘寶賬號(hào)報(bào)名，公司購買的請(qǐng)使用公司的淘寶賬戶報(bào)名。

競(jìng)價(jià)技巧

1.異地法院查封拍賣房屋相對(duì)便宜。2.拍賣前一天交保證金，拍賣終止前半小時(shí)出價(jià)。3.小的拍賣平臺(tái)容易撿漏到低價(jià)房。3.裝修越好的房子越合算。4.在服務(wù)商協(xié)助下提前購買房抵貸債權(quán)。

二、房產(chǎn)交易服務(wù)

包括：法院對(duì)接、實(shí)地看樣、盡職調(diào)查、評(píng)估鑒定、稅費(fèi)測(cè)算、銀行按揭、過戶辦證（其中與法律服務(wù)密切相關(guān)的環(huán)節(jié)是盡職調(diào)查）

以下是為法拍房交易過程全程提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)：

三、盡職調(diào)查

律師提供服務(wù)內(nèi)容：

1房屋原產(chǎn)權(quán)人信息

2房屋現(xiàn)狀情況分析。

3房屋當(dāng)前使用情況。

4房屋周邊信息

5戶籍學(xué)區(qū)情況。

6相鄰權(quán)信息

7房屋原產(chǎn)權(quán)人負(fù)債情況分析。

8糾紛情況說明。

9物業(yè)管理費(fèi)用。

10房屋價(jià)值提升信息。

11關(guān)于房屋其他信息。

12第三方律師處理意見。

附：律師盡調(diào)報(bào)告

房源盡職調(diào)查報(bào)告

房產(chǎn)坐落

xxxxxx區(qū)xxxx

1x號(hào)樓301號(hào)房

房產(chǎn)所有權(quán)人

xxx

房產(chǎn)基礎(chǔ)信息

建筑總面積

97.23㎡

分?jǐn)偪偯娣e

17.52㎡

房齡

5年

房產(chǎn)戶型

2房2廳

所在樓層/總樓層

3/36

房產(chǎn)朝向

北

房地產(chǎn)情況

房產(chǎn)類型

商品房

土地使用權(quán)類型

出讓

土地使用期限

2011年3月1日——2081年3月1日

規(guī)劃用途

住宅

價(jià)格情況

起拍價(jià)

608000元（6253.21㎡/元）

市場(chǎng)參考價(jià)

1088101元（11191㎡/元）

房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)情況

房屋所有權(quán)證

未辦理

房產(chǎn)取得來源

2014年9月向開發(fā)商購買所得

權(quán)利限制

處置法院

xxxxxxx區(qū)人民法院

抵押

抵押權(quán)人：上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司xxx分行

拍賣原因

案件信息

因被執(zhí)行人的民間借貸糾紛而被拍賣

稅費(fèi)情況

賣方：個(gè)人所得稅

適用稅率：3%（若拍賣成交價(jià)為1088101元，則應(yīng)繳個(gè)人所得稅為：1088101元×3%=

32643.03元）

買方：契稅

適用稅率：3%（若該房產(chǎn)拍賣成交價(jià)為1088101元，且委托人購買此房為家庭名下在xxx的第三套住宅，則應(yīng)繳契稅為：1088101元×3%=

32643.03元）

備注

根據(jù)拍賣公告內(nèi)容，并電話咨詢拍輔機(jī)構(gòu)確認(rèn)，該房產(chǎn)在辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔(dān)的一切稅、費(fèi)均由買受人自行承擔(dān)。若房屋成交價(jià)為1088101元，則買受人需承擔(dān)約：65286.06元（個(gè)人所得稅與契稅之和）稅費(fèi)。

買受人需在法院裁定書上的時(shí)間往后的一個(gè)月內(nèi)繳納稅費(fèi)，否則會(huì)產(chǎn)生滯納金。

騰空情況

是否有人居住

我司人員上門調(diào)查，嘗試進(jìn)屋了解房屋情況未成功。因未能進(jìn)屋查看，無法判斷房屋現(xiàn)狀。經(jīng)咨詢物業(yè)得知該房產(chǎn)上月仍有水費(fèi)產(chǎn)生，可初步判斷該房產(chǎn)有人居住。

是否騰空

未騰空。經(jīng)電話咨詢拍輔機(jī)構(gòu)得知，若競(jìng)買人競(jìng)拍成功，法院交房時(shí)將配合騰空。

租賃情況

經(jīng)電話咨詢拍輔機(jī)構(gòu)得知該房產(chǎn)無租賃。

欠費(fèi)情況

物業(yè)欠費(fèi)

經(jīng)向物業(yè)了解得知，截至2018年9月13日，該房產(chǎn)未欠物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等費(fèi)用。

小區(qū)調(diào)查

1.該房產(chǎn)位于xxxxxx廣場(chǎng),地處市中心。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，24小時(shí)保安巡視，安全舒適，安靜宜居。

2.小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有老人小孩活動(dòng)休閑場(chǎng)、游泳池、小型籃球場(chǎng)，能較好地滿足業(yè)主生活需要。小區(qū)周邊公共配套設(shè)施較齊全，有沃爾瑪，雅里菜市等，能較好地滿足生活及經(jīng)營需要；公交車線路較多，十分利于出行。

3.根據(jù)《2018年xxx市城區(qū)學(xué)區(qū)地段劃分方案》得知，該小區(qū)可就讀小學(xué)為xxx壯志路小學(xué)；可就讀中學(xué)為xxx中。

4.該小區(qū)物業(yè)公司為xxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/㎡/月，垃圾費(fèi)8元/月。臨時(shí)停車一小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)，超過一小時(shí)、三小時(shí)內(nèi)5元/次，超過三小時(shí)10元/次，過夜12元/次。物業(yè)電話：xxx。

5、該房產(chǎn)被xxxxxx查封，競(jìng)買人競(jìng)拍成功后，xxxxxxx法院會(huì)辦理該房產(chǎn)的解封手續(xù)，對(duì)房屋取得、過戶手續(xù)無額外影響。

6.我司人員上門調(diào)查，嘗試進(jìn)屋了解房屋情況未成功。因未能進(jìn)屋查看，無法判斷房屋現(xiàn)狀。經(jīng)電話咨詢拍輔機(jī)構(gòu)得知，該房產(chǎn)現(xiàn)由業(yè)主居住，若競(jìng)買人競(jìng)拍成功，法院交房時(shí)將配合騰空。

7.該房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)開發(fā)商為xxxx產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)向開發(fā)商咨詢獲知，該小區(qū)正在辦理現(xiàn)售備案手續(xù)，預(yù)計(jì)2019年6月該房產(chǎn)可達(dá)到辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的條件。競(jìng)買人競(jìng)拍成功后可憑《拍賣成交確認(rèn)書》、《執(zhí)行裁定書》、法院開具給xxxx產(chǎn)開發(fā)有限公司的《協(xié)助執(zhí)行書》等相關(guān)法律文書以及身份證、戶口本、婚姻證明等材料，復(fù)印好后，交至開發(fā)商處變更聯(lián)系方式，待該房產(chǎn)達(dá)到辦證條件且收到開發(fā)商辦證通知后，憑以上材料辦理產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商辦證辦公室電話：xxxx。

8.合同房辦產(chǎn)權(quán)證流程

①法院辦理解封解抵押手續(xù)

②開發(fā)商處提取被執(zhí)行人的購房資料檔案

③房產(chǎn)局備案科辦理撤銷被執(zhí)行人備案證明的手續(xù)

④不動(dòng)產(chǎn)登記中心撤銷被執(zhí)行人預(yù)告登記的手續(xù)，⑤地稅局調(diào)出被執(zhí)行之前購房時(shí)的契稅發(fā)票及購房發(fā)票

⑥不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理轉(zhuǎn)移登記。

調(diào)查結(jié)論

該房產(chǎn)權(quán)狀況清晰；該房產(chǎn)目前未達(dá)到辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的條件，辦證時(shí)間未明；稅費(fèi)情況清晰；該房產(chǎn)有抵押；起拍價(jià)低于市場(chǎng)參考價(jià)；有人居?。晃打v空；無租賃；無物業(yè)欠費(fèi)。