第一篇：2009年城市綜合體規(guī)劃設(shè)計研討會

城市綜合體規(guī)劃設(shè)計研討會

新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)大師沙龍第13期活動——“城市綜合體規(guī)劃設(shè)計研討會”于2009年10月31日(星期六)在中航工業(yè)青云院舉行。這是商業(yè)地產(chǎn)大師沙龍首次推出的設(shè)計師沙龍系列活動，商業(yè)設(shè)計和運營精英圍繞城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計進行了專題研討。

背 景：城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購物中心(SHOPPING MALL)、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。在國外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)。

主辦單位：

新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道

豪布斯卡城市綜合體研究院

金棕櫚俱樂部

Un設(shè)計院

時 間：2009年10月31日(周六)14:00—16：30

地 點：中航工業(yè)青云院內(nèi)21A 中聯(lián)環(huán)多功能廳

主持人：海創(chuàng)機構(gòu)總裁胡冰

主要參會人員：

胡 冰 海創(chuàng)機構(gòu)執(zhí)行總裁

張永便 遠洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理

孫 崢 北京維商聯(lián)行商業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司總經(jīng)理

紀宏棟 ZAZ商業(yè)環(huán)境設(shè)計中心總監(jiān)

程蕾熹 北京科技園建設(shè)(集團)股份有限公司經(jīng)營分公司副總經(jīng)理

馬維國 中新集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(控股)有限公司副總裁

曠建莊 華夏江山投資顧問(北京)有限公司總經(jīng)理

胡飛船 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道執(zhí)行主編

黃明磊 中建北京設(shè)計院都市設(shè)計所所長

陳曉瓊 精準溝通傳媒運營中心總經(jīng)理

林 崢 資深建筑師

胡冰：今天很高興大家來參加我們做的第一期城市綜合體規(guī)劃設(shè)計研討，這里面有四個單位，一個是城市綜合體的研究院，還有一個是新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道，還有一個是金棕櫚俱樂部，還有一個是UA商業(yè)所，就是我們的業(yè)主，也是今天的活動所在地的東家。

今天我想有幾個話題，把這個事兒先說清楚，第一次活動，先把事兒說清楚了。我們中國商業(yè)設(shè)計師聯(lián)盟的主要來源，最早我是作為專家組組長一起做的一個國內(nèi)一級注冊商業(yè)建筑師的一個評定的工作，現(xiàn)在這個平臺已經(jīng)建立起來了，已經(jīng)開始有一定的注冊建筑師在里面，所以說當(dāng)時我們用這個平臺，當(dāng)時我們就跟新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道當(dāng)時在溝通，希望跟新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)合作成立一個商業(yè)設(shè)計師的頻道。因為現(xiàn)在我覺得商業(yè)地產(chǎn)這個東西對大家還是比較難的，到底商業(yè)地產(chǎn)的定義，包括它的設(shè)計、包括它的規(guī)范、包括它的手法，包括它的理論什么的都不太健全。但是每年的建造量還不小，現(xiàn)在出問題的也很多。2008年年底到2009年年初，當(dāng)時是因為金融危機，中國的外貿(mào)受到巨大的影響，當(dāng)時國務(wù)院說的提高內(nèi)需，在這種情況下，當(dāng)時商務(wù)部下面的部門，在全國范圍內(nèi)大概做了一個粗的調(diào)研，不一定很準，但是結(jié)果是值得大家去借鑒的，當(dāng)時大概統(tǒng)計全國的空置商業(yè)物業(yè)的總面積大概有5000萬平米，直接造成的經(jīng)濟損失有數(shù)千億元人民幣。但是當(dāng)時也是總結(jié)了，就是說這么大量的蓋好的房子空置，實際上好多做死掉了。

胡冰：造成商用物業(yè)大量空置的根源

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道

圖為 海創(chuàng)機構(gòu)執(zhí)行總裁 胡冰

問題是什么？當(dāng)初得出的統(tǒng)一結(jié)論是兩類：

一是分割產(chǎn)權(quán)銷售。因為物業(yè)銷售完了，但是前期沒想好，銷售給賣了，回來再整合就整合不了。

二是規(guī)劃設(shè)計不合理，因為我們看到好多盤，看著樓閑在那兒，商家一看，超市一去談所有的東西，交通也不符合，動線也不符合，這個實際上就是說我們設(shè)計師的，當(dāng)然和開發(fā)商也有關(guān)，當(dāng)時你不了解產(chǎn)品的情況下就很匆忙地把這個樓蓋起來了。包括現(xiàn)在比較大的就是當(dāng)年的華南Mall將近60萬平米，基本上除了外體，有40萬平米死掉了，但是現(xiàn)在被北大資源收購了之后，可能會有改造。

就是說類似的這種，在全國范圍內(nèi)大概有幾千萬平米，造成了比較大的損失，所以在這種情況下大家還是認為商業(yè)地產(chǎn)市場，包括商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計市場應(yīng)該是規(guī)范的，所以我們的很多工作是在這個前提的基礎(chǔ)之上。包括我們最早的國內(nèi)注冊商業(yè)設(shè)計師的評定，后來我們跟新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道，希望通過我們的努力，搭成多方的交流平臺，設(shè)計師只是一方，包括今天來的人我覺得比例基本上差不多，設(shè)計師是一方，大業(yè)主開發(fā)商是一方，還有一個商家是一方，并不是設(shè)計師自己閉門造車。所以在這種情況下面我們就想通過跟新浪的合作來推動剛才說的商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)范。

但是在這種情況下，后來我們又收到一些反饋信息，光是建筑師加入的話感覺圈子太小了，我是建筑師出身的，我最早是做注冊建筑師的監(jiān)管。建筑師是一個龍頭，也應(yīng)該管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行業(yè)，包括像室內(nèi)設(shè)計還有一些其他的，像照明，包括園林設(shè)計等等，包括現(xiàn)在網(wǎng)站有可能都變成我們商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計。

所以當(dāng)時就是說，當(dāng)時反映我們得到的信息，大家就認為說如果簡單地只是一個建筑師的聯(lián)盟就過于窄了，會屏蔽掉很多為行業(yè)奉獻智力的這樣一些眾多的團隊。我們考慮要把這個名字放大了，商業(yè)設(shè)計師。但是之前我們的組織，因為我們的組織是全國注冊商業(yè)建筑師考試中心，就是考試中心包羅不了了，再加上我們有一些原始的設(shè)計師，包括我們還有一些其他的跟商業(yè)地產(chǎn)沾邊的一些設(shè)計師，提出就是說在民間組織一個商業(yè)設(shè)計師的聯(lián)盟，由這個聯(lián)盟作為一個內(nèi)部的民間的交流組織，然后通過新浪這個平臺幫我們?nèi)ネ茝V，所以這個就是我說的，我們現(xiàn)在第一件事兒，解釋一下。

第二件事，就是關(guān)于豪布斯卡城市綜合體研究院，從我們這幾年，包括企業(yè)、業(yè)內(nèi)的一些統(tǒng)計，我們得出的結(jié)論，大家可以復(fù)核一下，現(xiàn)在基本上國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的95%都是城市綜合體類的。為什么這么說？一個純購物中心、純商業(yè)街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到頭了，做購物中心到2.5都夠嗆，一般的咱們好一點兒的城市用地的，容積率都在4以上，肯定你5層以上得駝東西，就造成它是一個綜合體的概念，豪布斯卡就是英文的綜合體的縮寫，當(dāng)時這件事兒同時也得到了商務(wù)部和建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的一些支持，商業(yè)部在今年年底、去年年初因為經(jīng)濟危機的問題，商務(wù)部嘗試性地介入了一些商業(yè)地產(chǎn)的一些推動工作，最早商務(wù)部對地產(chǎn)這個詞很反感，而且之前他是以外貿(mào)為主，但是因為08年的經(jīng)濟危機，他就改內(nèi)需了，內(nèi)需實際上最大的載體肯定是商業(yè)物業(yè)，沒有商業(yè)物業(yè)的話沒地方買東西。所以到08年年底和09年年初，商務(wù)部開始逐漸地和商業(yè)地產(chǎn)有一定的指導(dǎo)性的工作。但是后來可能也出了一些問題，就是說確實商業(yè)地產(chǎn)這個詞太敏感了，在這個情況下當(dāng)時就提了，不如將對商業(yè)地產(chǎn)的研究和指導(dǎo)，不能說作為具體產(chǎn)品的，對產(chǎn)品的指導(dǎo)，沒有任何人有政策性或者說輿論性的風(fēng)險。

剛才因為也提到了，實際上商業(yè)地產(chǎn)的95%都是綜合體項目，所以那樣，當(dāng)時我們跟商務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)交流說，不如不提商業(yè)地產(chǎn)，或者是少提，他們就是說對城市綜合體的研究或者說指導(dǎo)，或者說規(guī)范。所以在這種情況下，首先就認為這個城市綜合體應(yīng)該作為未來的一個研究方向，在這個情況下，當(dāng)時我們做了一個商業(yè)，做了一個關(guān)于這方面的研究院，到現(xiàn)在為止將近有幾十人的專家團隊，現(xiàn)在我們也已經(jīng)在開始發(fā)證了。我們的計劃是想在明年左右能做到300人的團隊，這個團隊主要還是包括商家、使用者、業(yè)主，商家就是用了的和業(yè)主，就是你提供的物業(yè)的人，還有就是咱們現(xiàn)在的服務(wù)團隊，大概是由這幾方面來組成的。

同時這件事兒我們跟建設(shè)部的一些領(lǐng)導(dǎo)也溝通過，建設(shè)部覺得他們也能介入，因為建設(shè)部不懂商業(yè)，他們是從新城市規(guī)劃的角度，現(xiàn)在實際上蓋房子、蓋住宅誰都會做，蓋住宅純粹是民間活動，根本政府不需要引導(dǎo)了，大家都知道做住宅賺錢，但是反過來說已經(jīng)出現(xiàn)了大量的問題，大量的區(qū)域，包括原來最早的望京，包括現(xiàn)在的亦莊都有類似的問題，住宅發(fā)展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板塊的不合理，這個是在城市的高層次的規(guī)劃里是存在問題的。

所以認為新城市發(fā)展現(xiàn)在應(yīng)該是走偏了，逐漸地受利益趨勢，新城市發(fā)展走偏了，當(dāng)時建設(shè)部考慮到新城市發(fā)展的時候他們有一個課題，叫做城鄉(xiāng)的發(fā)展，他們有這么一個管理職能，建設(shè)部當(dāng)時認為對城市綜合體，第一個是對于新城市中心，第二個是對城市中心有巨大的推動作用，所以建設(shè)部對于這種產(chǎn)品研究的也是比較感興趣的，我也比較自豪，我們的活動是現(xiàn)在國內(nèi)對于城市綜合體的研究，唯一能夠結(jié)合建設(shè)部和商務(wù)部兩個主管部門的力量。包括媒體，你們可以在網(wǎng)上去找，除了我們現(xiàn)在的機構(gòu)，其他的建設(shè)部和商務(wù)部的合作，基本上都建立在退休部長的級別，都是說已經(jīng)下野的人，可能他會出席某些會議或者說發(fā)表某些會議，在職的主管部門或者領(lǐng)導(dǎo)，對某件事兒共同地在一起或者表態(tài)的比較少。我想城市綜合體正好是大家都可以接受的方向，這里面就是說綜合體的研究，現(xiàn)在第一個是得到了雙方兩個主管部委的支持，同時也有一些方面的需求，另外我們從這個專家隊伍的組成，已經(jīng)開始發(fā)證了。

關(guān)于這個組織我們是那樣，因為最早我們想注冊研究院嘛，研究院是屬于民政系統(tǒng)，我們現(xiàn)在注冊的是一個豪布斯卡投資管理中心，基本上組織架構(gòu)是這么一個架構(gòu)。

但是我就說這個可能是今天的一個議題，這個只是我們現(xiàn)在把這個架構(gòu)給它搭起來了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，實際上這里面只是研究機構(gòu)，包括現(xiàn)在的名譽院長，這是指導(dǎo)委員，副院長、院長、主要研究員、研究員，基本上是這么一個狀況。但是我還是希望大家對這個組織機構(gòu)，因為畢竟這是一個民間組織，它不是好比說真的院校，是民間因為某種在職業(yè)上的一些實操手形成的，它跟國家的專業(yè)的東西還不太一樣。所以他需要我們這些人，包括專家，要自覺地做一些東西?；蛘呤俏覀冋f的行業(yè)互補平臺，因為從現(xiàn)在我們的經(jīng)驗來說，地產(chǎn)和商業(yè)和建筑和設(shè)計，現(xiàn)在完全融合好的都不太多，大家都是缺某項，所以我們作為一個平臺來搭建，待會兒大家去表態(tài)，我只是說我們現(xiàn)在初步的一個想法。

另外一個就是關(guān)于城市綜合體的研究，剛才說了城市綜合體的研究有兩個方面，一個是運營方面，一個是融資模式，今天我們可以先談到規(guī)劃設(shè)計方面，但是這里面有很多的方面去研究，包括這個東西也是大家的立場，下面可以請個投資的來，做基金的，他們可能想得到的一個結(jié)果是，可能開發(fā)商比較簡單，我只要一個產(chǎn)品模式，但是投資的就是說現(xiàn)在有一些商業(yè)銀行已經(jīng)開始了，我最后拿你的租金返算貸款，就是類似的方式，我們到底哪些方面需要研究。

包括成果，我現(xiàn)在得城市綜合體的模式究竟是什么樣，像現(xiàn)在的沙龍現(xiàn)在算一種模式，還有一些論壇，我們現(xiàn)在在外地開始做一些論壇，我們下個月也邀請新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道參加一些全國性的，對城市綜合體，新城市商業(yè)模式的一些研究，這個可能是像高峰論壇、沙龍、研討會，我們可能有什么名師專訪、大師沙龍，有很多的方式，但是什么方式比較好，我想聽聽哪種方式是大家比較能夠接受的。

另外一個就是成果，我們最早是原來想，今年年底，因為這件事兒發(fā)起都比較晚了，原來想09年做一個城市綜合體年鑒，2010年去出，當(dāng)時我們的想法是有些人能寫點兒論文，沒想好。包括那天新浪樂居的小胡說我們是不是做一個博客圈什么的，如果還有更好的方式大家都提提，咱們也不能說完了都不動，我們就先尋找?guī)讟涌尚械姆绞?，這是第三個問題。

第四的問題就繞回來了，剛才說了前三項東西有一個結(jié)合，首先我認為中國商業(yè)設(shè)計師，以設(shè)計師為主的東西還要繞回設(shè)計這件事兒，第二個是我們城市綜合體是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)主要的支柱，所以我們可能第四點就是說對于城市綜合體的產(chǎn)品從設(shè)計研討上，因為這里面我們現(xiàn)在在做的人中，我們可能是做建筑規(guī)劃的，有做室內(nèi)的，還有其他的有從需求方面，是不是從這方面也提出一些要求。

今天大概就是這么四件事兒。還有一個是中國商業(yè)設(shè)計師聯(lián)盟和新浪樂居商業(yè)設(shè)計師頻道，最近要推出來，可能這個商業(yè)設(shè)計師頻道大概是想今年年底或者明年年初上線。下面就請胡飛船說一下商業(yè)設(shè)計師頻道的計劃。

商業(yè)設(shè)計師頻道的定位與功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道

胡飛船：今天我代表新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道，跟各位交流一下商業(yè)設(shè)計師頻道的定位和功能。剛才胡總也說了，我們是希望打造一個商業(yè)設(shè)計師領(lǐng)域的一個網(wǎng)上社區(qū)，它有別于現(xiàn)在傳統(tǒng)的一些網(wǎng)媒的簡單功能。這個平臺一個很基礎(chǔ)的功能，就是展示，在上線之前，我們和胡總這邊會進行相關(guān)的信息搜集，把現(xiàn)在做商業(yè)設(shè)計的機構(gòu)、商業(yè)設(shè)計師以及他們所做的作品搜集起來，上傳到我們的網(wǎng)頁，通過對這些信息的收集整合成一個商業(yè)設(shè)計領(lǐng)域的龐大數(shù)據(jù)庫，基于這個數(shù)據(jù)庫，每一個商業(yè)設(shè)計機構(gòu)、設(shè)計師，甚至每一個商業(yè)設(shè)計作品，都會形成一個展示的頁面。展示的作用是讓更多人了解，比如說某個開發(fā)商想要找設(shè)計師，他可能通過這個渠道、通過這個展示覺得你做的作品不錯，通過這個渠道就能夠在線地找到你，這個平臺也就實現(xiàn)了更大的價值。

那么線下方面，剛才胡總也提到，我們會做這種沙龍活動，可能會定期或不定期的，每個月都要有一次或者兩次的沙龍，是偏向于專業(yè)領(lǐng)域方面的研討。另外還有一個像我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)頻道也在做的樂商會，是整合所有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源的一個會員制俱樂部的模式，通過這個平臺我們可以組織一些比較輕松的活動，比如說我們跟一個馬術(shù)的俱樂部或者高爾夫的俱樂部合作，到時候邀請大家去參加一些帶有個人興趣的娛樂休閑活動，在這個娛樂過程當(dāng)中去結(jié)交更多業(yè)內(nèi)的朋友，這是線下的活動。如果大家還有更好的想法，也可以向我們提供。

再說回線上，剛剛提到了一個基礎(chǔ)的展示功能，這是商業(yè)設(shè)計師頻道的基礎(chǔ)。在這個基礎(chǔ)上，我們會整合到新浪網(wǎng)現(xiàn)有的很多線上資源，包括網(wǎng)友用戶群、技術(shù)支持等等。簡單來說，包括幾個方面：

一是依托新浪網(wǎng)龐大的網(wǎng)友用戶群體。現(xiàn)在新浪網(wǎng)日均是11億次的訪問量，而且這個訪問群體具有三高的特征：高學(xué)歷、高收入和高職位。

二是依托新浪樂居在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢地位。一個好的消息就是我們在10月16號，新浪樂居和克而瑞合并的中國房產(chǎn)信息集團在美國納斯達克成功上市。在此之前的10月初，我們的地產(chǎn)網(wǎng)正式上線，這是一個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的交流平臺，他既有專業(yè)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究報告、測評中心和智庫系統(tǒng)，也是一個涵蓋供應(yīng)商、開發(fā)商、服務(wù)機構(gòu)、建筑設(shè)計等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的交流和交易平臺。另外這個平臺還有一個比較大的特色，他是一個社區(qū)類型的平臺，里面有一個很好的激勵機制就是地產(chǎn)幣，比如你注冊了以后，可以參加網(wǎng)上的一些辯論、答題，或者把資料上傳與其他網(wǎng)友共享，這樣可以獲得地產(chǎn)幣，有了地產(chǎn)幣，你就能夠在這個平臺上獲得更多的資源，包括一些專業(yè)研究資料和報告的下載。

第三就是依托商業(yè)地產(chǎn)頻道現(xiàn)有的資源優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)頻道雖然說上線的時間不長，但是在不到一年的時間里，這個平臺已經(jīng)成功興辦過商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的多次活動，其中最大規(guī)模的一次是我們7月30號的商業(yè)地產(chǎn)找招會，我們創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)一個全新的線上與線下相結(jié)合的營銷平臺，當(dāng)時到會的有一千多人，而且大家對活動的滿意度達到100%。商業(yè)地產(chǎn)頻道到目前為止最強的方面是資源整合，包括我們目前正著力打造的中國樂商會，他是一個俱樂部形式的行業(yè)交流平臺。

總的來說，商業(yè)設(shè)計師的頻道依托這些資源優(yōu)勢，我們是想建立一個設(shè)計師的網(wǎng)上的家園和交流圈子，同行們在這個網(wǎng)站上既可以展示自己的作品，同時也可以通過這個網(wǎng)絡(luò)去找到合適的朋友，或者說業(yè)務(wù)上的種種往來。同時我在次也呼吁一下，希望我們的設(shè)計師們，你們和你們的朋友，只要是從事商業(yè)設(shè)計的，可以提供給我們相關(guān)的基礎(chǔ)資料，到時候頻道上線以后我們也會及時地通知大家，希望大家能夠在這個平臺上面都獲得自己想要的東西。謝謝。

胡冰：我對商業(yè)設(shè)計師頻道再補充兩句。

一是做專業(yè)的搜索引擎?，F(xiàn)在搜索大家通過Google、百度你也知道了，但是即便你在他那兒搜也搜索不到什么專業(yè)信息，所以我們想變成專業(yè)的搜索。舉一個例子，你要以后再搜商業(yè)建筑的設(shè)計機構(gòu)，設(shè)計師也好，包括將來我們的項目上傳是分類的，好比你搜商業(yè)街，我們未來最多可能能發(fā)展到，個人會員能發(fā)展到三、五千名我覺得沒有問題。我估計最后的項目，就是圖片我估計可以有數(shù)萬張，這樣的話開發(fā)商就省事兒了，你想看商業(yè)街，人家是被設(shè)計師選過的圖片或者照片，能有上千張，就比你現(xiàn)在搜點兒有用的還不好搜，包括室內(nèi)的，你Google和百度的圖片能用的太少了。所以我說第一個是專業(yè)的搜索平臺，而且我覺得這個平臺是為開發(fā)商，包括商家去提供服務(wù)的。

第二，他是一個業(yè)內(nèi)的、行業(yè)的交流平臺。就是說前臺、后臺大家互相交流和溝通，這兩個是我們未來的目標，不管別人的再好再全，我們只求專業(yè)。

下面請大家根據(jù)我剛才提到的四個方面說說自己的看法，每個人十分鐘左右。大家可以隨便談關(guān)于城市綜合體的話題，也可以對我們的這個平臺提出一些好的建議。

曠建莊：商業(yè)地產(chǎn)需要四類人才

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道

圖為 華夏江山投資顧問（北京）有限公司總經(jīng)理 曠建莊

曠建莊：我這邊是做房地產(chǎn)行業(yè)人才獵頭的，首先是做個廣告。地產(chǎn)行業(yè)的人才需求它是跟著這個行業(yè)的形勢發(fā)展變化來的。早一些年我們說開發(fā)商，比如說中新集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)的馬總，我們早些年說開發(fā)商就是建房子，就是建住宅，但是隨著這個形勢的變化，開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品越來越多樣化，一個是像萬達這樣的公司他們主動地去做商業(yè)地產(chǎn)，另外還有一種像富力這樣的公司，是被動地做商業(yè)地產(chǎn)，為什么分主動和被動，萬達、寶龍他們是看準了這個方向，其他的開發(fā)商他們是拿了什么地我就做什么產(chǎn)品，這塊地它比較有公建、有商業(yè)，我就必須做公建、做商業(yè)。

在以前大家都知道做住宅是小學(xué)生做的，做酒店、寫字樓是中學(xué)生建的，做酒店是大學(xué)生做的，做商業(yè)是研究生做的。說明它的這個難度擺在這里，就需要跟優(yōu)秀的人才合作。所以我們從去年開始特別留意商業(yè)地產(chǎn)方面的人才，我是說說我對商業(yè)地產(chǎn)的人才的理解，因為我們的客戶是開發(fā)商，我的理解就通過這幾類。

第一類：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)人才，包括做規(guī)劃、做設(shè)計、產(chǎn)品定位、拿地到工程，這樣一個開發(fā)人才，一般就是指商業(yè)地產(chǎn)的項目總經(jīng)理，這是一類。第二類：我們的設(shè)計師，這是一類。第三類：商業(yè)地產(chǎn)的招商運營人才。第四類：商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理人才。這四類人才他和住宅都完全不一樣，它的要求是完全不一樣的，所以我們現(xiàn)在就是在搜索這些人才。

胡冰：我們研究院也需要人才，同時給你一個任務(wù)，我們豪布斯卡研究院需要專家，現(xiàn)在已經(jīng)有了幾十名的研究員，我們想發(fā)展到300名。這件任務(wù)交給您了，幫著我們組織一個比較大的，好比是一個月做一次沙龍，把人給聚集起來。

曠建莊：我剛才是給自己做一個廣告，請大家原諒，行業(yè)人才我一直也在搜集一些，以后可以邀請他們來參加我們的活動，一起來交流。

類似于像新浪做的這個商業(yè)設(shè)計師頻道，是很有意義的。我們?nèi)ゲ殚営嘘P(guān)信息的時候，就發(fā)現(xiàn)有價值的信息太少。小胡剛才已經(jīng)說了三高，三高就是我們要找的人。

胡冰：我想我們的這種人才建設(shè)，給曠總提供，您也幫助一下。

下面請孫總，主要是運營方面。

孫崢：城市綜合體的商務(wù)生活商業(yè)三大

功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道

北京維商聯(lián)行商業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司總經(jīng)理 孫崢

孫崢：曠總說的第三類就是招商跟運營，我們公司主要做這個，今天胡總叫我們來，可以歸到兩類，前兩個是一個，關(guān)于豪布斯卡城市綜合體研究院，剛才聽完胡總的介紹，我有一個想法，研究院可以有兩個方向。

方向一：把現(xiàn)有的一些，做城市綜合體的實踐提升到一個理論的階段，這是我們研究院肯定要做的一個工作。

方向二：我想光提煉這些理論，還要服務(wù)，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二項，就是服務(wù)領(lǐng)域。

我對研究院的想法一個是理論，給我們提供一個幫助；其次研究院還有一些服務(wù)工作，服務(wù)工作就可以結(jié)合到我今天在座的各位，我們都可以從這個角度來說，為一些項目進行服務(wù)。因此就是說，第一當(dāng)然是研究理論，同時還要服務(wù)于實踐，這是我對前兩個問題的一個想法。

后兩個問題，因為今天畢竟胡總來還有一個是關(guān)于城市綜合體的研究，因為我不是做建筑設(shè)計這方面的行家，所以我可能沒有發(fā)言權(quán)，那么我從商業(yè)運營管理的角度，因為最近也接觸了好幾個項目發(fā)現(xiàn)有一些問題，今天由于時間的關(guān)系就講兩點，這兩點無論是從我們城市綜合體的研究、規(guī)劃還是從城市綜合體的運營管理，我認為都是必須迫切地需要我們大家來關(guān)注的，所以今天時間的關(guān)系我就講兩點。

第一點：城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)定位問題。前兩天我還在論證一個項目，這個項目由于人家沒有對外，所以媒體都沒有去，是請了請專家，他就出現(xiàn)這個問題，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商業(yè)怎么辦？就是他本身提出來一個策劃，最后讓所有的專家全給否定了，他就是沒有注意到整個綜合體中的商業(yè)和他整個項目的定位，沒有注意到這個銜接的關(guān)系。

所以我想在這兒提醒什么？就是我們開發(fā)城市綜合體的業(yè)務(wù)，包括在這兒做的遠洋都是一些開發(fā)商，你們開發(fā)城市綜合體的時候它的作用，這個很關(guān)鍵。因為你涉及到其中商業(yè)部分的發(fā)展。前面我剛才說的項目就有這個問題，如果你整個的開發(fā)戰(zhàn)略不是很明確的話，肯定要出現(xiàn)問題，就是你商業(yè)的定位要出現(xiàn)問題。

所以從我們接觸到的情況來說，現(xiàn)在從一個公司開發(fā)一個城市綜合體，大致有三類。

一類：商務(wù)功能，主要還是以飯店、酒店、寫字樓為主，這個商務(wù)起到很關(guān)鍵的作用。

二類：居住的功能，我前期做過這個項目，就是以公寓、住宅為主。

三類：商業(yè)的功能，就是說我這個綜合體主要是突出我這個商業(yè)。

所以我提到的這三項功能，應(yīng)該說大致，不是很科學(xué)的，我們目標很多開發(fā)商開發(fā)城市綜合體的幾個不同的方向。不同的開發(fā)方向就決定了我們下一步你在做的時候，你的商業(yè)定位，一定要和你的開發(fā)的城市綜合體的戰(zhàn)略要一致，不要老板拍腦門，我喜歡什么就把綜合體的商業(yè)做成什么，這個我覺得是不太適合的，往往會出現(xiàn)問題。所以我在這里總結(jié)兩點，這是從宏觀上來講，你的公司的開發(fā)戰(zhàn)略決定了你的綜合體的發(fā)展定位，這是一個很關(guān)鍵的，就是你的公司戰(zhàn)略是什么，你要開發(fā)什么樣的城市綜合體。

從微觀上來講，就是你綜合體的定位決定了你下屬的商業(yè)定位，這幾點很關(guān)鍵，這幾點不能逾越，所以我們接觸了很多的案例，最后我們?yōu)槭裁唇o他否了。他就是說第一你公司的戰(zhàn)略沒有確定的情況下，盲目地開發(fā)了一個綜合體，最后再去拿一個不太恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)來定位這個里面的商業(yè)，這個是我講到的問題。這是我想從整個城市綜合體的角度，這個商業(yè)為什么要做這個商業(yè)，這是我們接觸了幾個項目以后面臨的一個很大的問題。由于時間的關(guān)系我就不延伸了。

下面我講一下綜合體中的商業(yè)風(fēng)險的問題，城市綜合體目前現(xiàn)在來說是開發(fā)商的發(fā)展趨勢，也是城市建設(shè)的需要，比如說萬達等等，現(xiàn)在各大城市都是市長親自去邀請，到我們這兒來給很多的優(yōu)惠政策，城市綜合體的開發(fā)已經(jīng)成為一個趨勢，所以胡總有這么一個綜合體的研究院，也是迎合了我們現(xiàn)在的需求，這是很好的。但是同時又一點，我們要注意到開發(fā)城市綜合體的商業(yè)風(fēng)險。我講到的第一個問題，你的商業(yè)定位決定了你下一步實踐上怎么去操作，否則的話往往會出現(xiàn)問題，目前來說有兩種商業(yè)在城市綜合體中存在。

一，風(fēng)險自擔(dān)，比如說萬達，我開發(fā)了以后商業(yè)自己來做，我有自己的百貨，我有自己的院線，甚至我再組合幾家超市，他自己來做綜合體中的商業(yè)，這個我管它叫風(fēng)險自擔(dān)型，這個應(yīng)該說現(xiàn)在在全國來說比較少，就是真正地把自己的商業(yè)部分自己給做起來，比較少的開發(fā)商。

二，我在綜合體中，我的商業(yè)做一個規(guī)劃，然后我把風(fēng)險分擔(dān)，怎么叫分擔(dān)？就是我開發(fā)這個商業(yè)綜合體的時候，我對商業(yè)自身，我開發(fā)商做一個規(guī)劃，大致我在這個城市中的地位、位置、區(qū)域，我適合做什么，我先做一個規(guī)劃，然后我再分頭招商，我自己不做商業(yè)。

比如說我上半年做的一個石家莊的項目，這個開發(fā)商第一個是不懂商業(yè)，第二個是沒有商業(yè)平臺，但是他開發(fā)了一個城市綜合體將近60萬平米，應(yīng)該說也可以了，他商業(yè)怎么做？當(dāng)初我們幫他做了一個前期的規(guī)劃、定位我們都幫他做了，然后他百貨找一家租出去，超市找一家租出去，家電找一家租出去，精品市場再找一家，最后地下一層又做一個娛樂，又包給了另外一家公司，也就是說他把他綜合體中的商業(yè)部分，分成了幾個部分，同時租給了幾個業(yè)態(tài)，也就是說他本身沒有自己的專業(yè)的商業(yè)人才，他也不準備組織這個團隊，那你怎么辦？所以他借助于他自身的區(qū)域的好的地段、位置他把風(fēng)險分擔(dān)了。但是他有一個規(guī)劃，并不是他亂做，所以他在把這幾個業(yè)態(tài)結(jié)合起來了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基礎(chǔ)的物業(yè)管理。

因此這個就是說從城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)角度，我談一下它的這個開發(fā)商的風(fēng)險分擔(dān)的一些情況。為什么我講這兩個問題？因為從城市綜合體來說，我認為現(xiàn)在還是把商業(yè)有時候往往處于一個比較輔助的功能上，也就是說他開發(fā)這個綜合體的目的商業(yè)就是配套服務(wù)，開發(fā)商很明確，但是這個配套服務(wù)他又希望什么？盡快地收回成本，投資收回來，所以往往急功近利，或者賣掉，或者趕快找一個公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往會出現(xiàn)后續(xù)的問題。這個因為大家都知道很多商業(yè)運營的后期風(fēng)險問題，這個就不多說了。

我講的這兩個問題，一個是城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)定位，一個是城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)風(fēng)險分擔(dān)問題，這個涉及到我們今天可能其中之一吧，就是你前期的規(guī)劃，因為我們現(xiàn)在在做的都是做前期的設(shè)計規(guī)劃，那么我們在設(shè)計規(guī)劃的時候，我想從后期運營的角度一定要充分地跟開發(fā)商溝通好他的戰(zhàn)略發(fā)展方向，甚至我這個城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)，在這個城市起到一個什么作用，你的功能不同最后設(shè)計的出發(fā)點不同，做不好的話會遇到一系列的問題，你沒法改造，也不可能拆了，所以這個我想提醒我們做前期工程設(shè)計的專業(yè)的專家，應(yīng)該要注意它后期商業(yè)的定位和運營，這樣的話在前期做好了以后，你才能彌補這些最后的缺陷，所以這一點萬達因為他現(xiàn)在主推，所以他現(xiàn)在開始前期已經(jīng)把這個做了。

但是并不是所有的大的這種開發(fā)商都能意識到，他都是先建好了再說，所以我最近談的幾個項目都是這種問題，先建好了再說。所以我想借助今天的這個場合，也從我們商業(yè)運營的角度提醒這么兩點。今后隨著我們豪布斯卡研究院的發(fā)展，逐步像胡總說的，一點一滴地去做，細化，實際上這樣做也是為我們開發(fā)商節(jié)約了資金，這是很關(guān)鍵的。否則的話真是勞民傷財，費力不討好，就講這么多吧。

胡冰：我給你總結(jié)兩點；

一，關(guān)于您說的這個服務(wù)問題，我還是說，我覺得我們可以逐漸作為一個交流平臺，包括曠總的這個，以后可能要通過我們找獵頭，現(xiàn)在有很多，因為我們現(xiàn)在做的項目，最后能不能運營？如果有些項目既使是他不自己組織百貨，他也需要有懂商業(yè)運營的人，他光組織這些商家也挺費勁的，也沒有這么簡單，所以像這種類似遇到各種方面的服務(wù)問題，我想我們作為一個平臺，對整個的市場提過了一個專業(yè)化的，而且是有職業(yè)操守的一種服務(wù)，如果不好咱們就給踢出去了，你的服務(wù)確實有問題了。所以我覺得服務(wù)商可以跟我們進行這方面的交流。同時我覺得開發(fā)商作為需求方，也一樣，也可以找我們，我們也是同樣給你找到比較好的，某一方面比較專業(yè)的人才。

二，關(guān)于具體的事兒，我也說一點兒，因為我現(xiàn)在假設(shè)說大家誰在北京有這種死盤出問題的盤，但是最好不要是產(chǎn)權(quán)類的，你的產(chǎn)權(quán)錯了誰也弄不了，但是主要是說是市場問題，做死掉的，我就可以根據(jù)我的原因幫助解決，這里面包括后期的運營，包括你租還是售，大家可以探討。主要對于運營者，物業(yè)成本不要太高，你不會做在你手里是一個累贅，會做的還是值錢的東西，但是就是類似這樣的，運營成本不要太高了，你要是運營成本已經(jīng)很高了，就沒有空間了，沒人再做這個事兒了，但是只要有一點兒空間的商業(yè)物業(yè)，我們可以給它盤活了，可以解決資金的問題、市場的問題。

下面有請張總。

張永便：城市綜合體的前瞻性系統(tǒng)性和

便利性

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遠洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理 張永便

張永便：在各位中我是開發(fā)商背景(遠洋地產(chǎn))，剛才提到了，大家都知道遠洋地產(chǎn)是做住宅為主的，實際上遠洋地產(chǎn)做的業(yè)態(tài)很多，遠洋地產(chǎn)發(fā)展的歷史也是中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史的一個見證，他做了長安街的遠洋大廈、凱晨廣場，都是中國頂級的寫字樓，還有CBD的光華國際、遠洋國際中心等，做的住宅也很多。當(dāng)然跟老百姓息息相關(guān)的是住宅，所以大家對遠洋地產(chǎn)做住宅了解更多。房地產(chǎn)產(chǎn)品的進化和發(fā)展有一個過程，現(xiàn)在大家都在討論的城市綜合體的發(fā)展問題，以前還沒有意識到，這實際上是我們經(jīng)濟發(fā)展所處的階段決定。比如說以前規(guī)劃的方莊、望京沒有城市綜合體，是一個睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是進城，造成了交通擁堵，環(huán)保、節(jié)能各種問題都出來了，現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展到一定階段了，問題也暴露的多了，城市綜合體的概念也就出來了。我們當(dāng)時做遠洋大廈實際上是單一功能，我們現(xiàn)在所在地點邊上的遠洋都市網(wǎng)景也是單一功能，我自己作為一個開發(fā)商，我從開發(fā)商的角度談?wù)勎覍﹂_發(fā)城市綜合體的感受。

我本人參與了兩個城市綜合體的建設(shè)。

一是天津的海河新天地，項目總面積是45萬平米，目前住宅部分已經(jīng)全部竣工入住，現(xiàn)在在天津都是有代表性的樓盤，市長都去參觀。項目中包括高檔酒店、百貨、餐飲、文化娛樂中心、甲級寫字樓、公寓，這就是一個城市綜合體。它旁邊靠著天津站，30分鐘到達北京，同時還是地鐵二號線、三號線的交匯點，項目整體就是按照城市綜合體的設(shè)計做的。二是剛才大家提到了的北京的遠洋萬和城，項目總面積44.5萬平米，也規(guī)劃有高端住宅、高檔公寓、甲級寫字樓、文化娛樂中心、餐飲、百貨，也是一個較大的城市綜合體。

為什么會出現(xiàn)城市綜合體？我覺得第一個就是為了解決城市大了以后通過各種功能的集中滿足人們生活中的便利性，只有把各種功能集合在一起，人們在生活、工作、娛樂、休閑、購物等各種需求在一個區(qū)域都能實現(xiàn)和滿足，這樣可以實現(xiàn)節(jié)省時間、節(jié)約資源、節(jié)能環(huán)保。

現(xiàn)在我從開發(fā)商的角度談?wù)劷ㄔO(shè)城市綜合體的感受，城市整體實際上挺難做的，最難的應(yīng)是產(chǎn)品功能定位和規(guī)劃，個人認為在定位上需要從以下三個方面重點考慮：

第一，要有前瞻性。因為一個綜合體一建就是幾十年、上百年地存在，如果功能定位好的話，可以上半年不落伍。北京除了萬達廣場，國貿(mào)實際上是最早的城市綜合體，甚至整個CBD就是一個大的城市綜合體。我覺得城市綜合體在定位和設(shè)計時就要考慮到人口的增長、經(jīng)濟的發(fā)展，包括為未來科技的發(fā)展和功能升級預(yù)留一些空間。比如說我們以前很多的建筑對車庫的配置就不足，還有的橋剛建好10年就不行了，受道路重新規(guī)劃就要拆了重建，再比如我們的市政管線的排水量、口徑等等，這些都是需要有前瞻性的。

第二，要有系統(tǒng)性。綜合體不是各種單一功能的簡單組合，各項功能之間需要有機的聯(lián)系。如果說沒有一個系統(tǒng)性的話，在未來的經(jīng)營肯定會出現(xiàn)問題，所謂很多的商業(yè)經(jīng)營不好跟功能之間不協(xié)調(diào)、不合理有關(guān)系。

第三，要考慮便利性。這里是指經(jīng)營管理者、消費者、顧客的體驗。這直接影響日常經(jīng)營管理這個在操作中實際上是不容易把握的，因業(yè)態(tài)、檔次、經(jīng)營者不同而不同。

在定位工作需要重點關(guān)注的從難點上，這三個的話最要注意的難點其實就是定位。你看每個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、老百姓的消費者的習(xí)慣和偏好都不一樣，城市的每個地段的周邊環(huán)境都不一樣。如果定位沒有把握好的話，后面的招商、運營都會不好做。定位的成功項目就成功80%以上，后面的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品實現(xiàn)就比較簡單一些了，如果定位不成功后面產(chǎn)品做的再好，功能上也可能難以調(diào)整和彌補。

另外就是研究過程中的參與廣泛性，需要經(jīng)營者、物業(yè)管理單位、設(shè)計人員等在設(shè)計過程參與才能避免使用中因考慮不周出現(xiàn)問題。舉個例子，比如說卸貨區(qū)多高、車庫通道多寬多高、交通開口多大，這些如果沒有管理者或物業(yè)部門、商家參與的話，設(shè)計出來的產(chǎn)品在使用中會造成不便，需要花大量的資金和時間去改造。我們開發(fā)商最難的就是使用者不確定。今天先從個人感受上簡單說這些。

胡冰：綜合體我認為是國內(nèi)或者說在行業(yè)里面最大的一種環(huán)保的產(chǎn)品建筑，因為這個環(huán)保建筑不只是說咱們現(xiàn)在說減排、保溫，我覺得還不是這個，實際上你想想，原來我們提出問題，冬天12月份、1月份，穿個襯衣在里面半年不出來，現(xiàn)在咱們不是說簡單的房子加一個殼子，我做多點兒保溫，表面上看你是減少了，像我每天得開兩三個小時的車，對空氣的污染和能量，絕對比你那點兒房子裝的那點兒差得多，所以我覺得城市綜合體絕對是一個環(huán)保的東西，原來我在院里面上班、在院里住也是老的那個，以前也沒有公交車。在那種情況下我就是說，我們的能耗很低。現(xiàn)在如果對于這種能耗的這種節(jié)約，對城市綜合體是一個定義，就是環(huán)保絕對是城市綜合體的一個定義。

還有一個是剛才也做了好多的項目，還有一個我給大家的一個建議，大家可以寫一寫東西，寫一寫東西的目的就是說，現(xiàn)在暫時我覺得可以通過博客，我們可以最后做一個博客圈，大家先把設(shè)計水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分類，實際上是所里，完了最后把我們的這些東西起碼在行業(yè)內(nèi)是有影響力的，我們以后可能會出書等等，如果大家能寫的話先以網(wǎng)絡(luò)形式，成本最低、最快。

第三個建議就是說我們的常年的一個活動，像開發(fā)商你們?nèi)绻许椖靠梢蕴峁┮稽c兒，你們要是有具體項目，我覺得我們一個月一次或者兩次活動，大家如果有這個需求，讓大家去看看或者什么的，或者是大家在那邊方便，也給你提供一些獎勵。

張永便：剛才說到節(jié)能，在我們遠洋萬和城和海河新天地項目建成后都能滿足了居住、工作、生活、學(xué)習(xí)等各項需求，有商場、有超市、有電影院、有寫字樓、酒店、公寓、住宅，還有教育配套，幼兒園、小學(xué)，生活在這里基本上可以不小區(qū)，汽車幾乎都不需要。如果你要去旅行的話，靠近四環(huán)、地鐵5號線、13號線和京承高速、機場高速，去機場也很方便。

黃明磊：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計如何以不

變應(yīng)萬變

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中建北京設(shè)計院都市設(shè)計所所長 黃明磊

黃明磊：我說一下咱們的豪布斯卡城市綜合體的研究院，我有兩點希望，第一個是提高整個從業(yè)人員素質(zhì)的平臺。現(xiàn)在從我們從事建筑設(shè)計來講，因為我們跟萬達合作也是很長時間了，也是大品牌的開發(fā)商，開發(fā)商不管是大小還是需要從業(yè)素質(zhì)的提高，同時建筑師也需要提高，為什么我們說？前一段聽到一個項目，剛才孫總說的商業(yè)定位的問題，一蓋就說一個亞洲最大的商品批發(fā)市場，結(jié)果我們專門請華貿(mào)策劃的公司去看了，結(jié)果這個東西它達不到那么大的消費能力，最后我們建筑師跟他反復(fù)說明以后規(guī)模就降下來了，這個也是商業(yè)建筑的性質(zhì)，你定位很重要，如果定位不準的話，那個商業(yè)項目后期的風(fēng)險非常大，這個是商業(yè)建筑的性質(zhì)所決定的。

同時我覺得現(xiàn)在從業(yè)的建筑師現(xiàn)在缺乏對商業(yè)建筑功能的認可，因為商業(yè)建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運營過程中有很多的可變性，如果你在設(shè)計的初始階段沒有領(lǐng)會到可變性的話，將來會給開發(fā)商帶來很大的麻煩。比如說我們從事萬達設(shè)計我們總結(jié)了幾條，相對來說認為比較合理的一些經(jīng)驗。

經(jīng)驗一：我以不變應(yīng)萬變。我們各個業(yè)態(tài)，比如說一些設(shè)備、管道、交通面積這些是必須要的，但是后期會根據(jù)它的業(yè)態(tài)變化會有很多的改動，我們想以不變應(yīng)萬變，有兩點做法。

做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作為商場的柱很合理，所以我們做12.15米停4輛車，很經(jīng)濟，而且大跨我又增加了層高，同時在我們大跨12.15米的話，如果做寫字樓，在寫字樓的寫字間之間不會出現(xiàn)柱子，除了墻以外整個寫字間中間是空的，給開發(fā)商最大限度地增加了使用面積，這是一個優(yōu)點。

做法2：把我所有的服務(wù)設(shè)施、服務(wù)管道間固定在我永久的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，比如說一些管井、煙井都是固定在一些地方，這個東西拆的話拆不到我這兒。以前我們通用的設(shè)計在商場中間我要一個配電間，配件間在某一個角一畫就完了，結(jié)果到時候一改的時候發(fā)現(xiàn)有一個配電間，就需要拆改，就有很大的浪費。所以設(shè)計師要考慮到將來給開發(fā)商降低成本。

我覺得我們這個平臺很好，從事這些設(shè)計的人，大家多交流、多溝通，提高這些從業(yè)人員的素質(zhì)。

經(jīng)驗二：我覺得這個是一個很好的事兒，希望咱們這個平臺做一個整合資源的事兒，這些資源很重要，咱們將來能不能搞一個品牌房地產(chǎn)商，品牌設(shè)計師、品牌設(shè)計機構(gòu)的這么一個事兒，想到了這么說的，可能對于大家都很有好處。

胡冰：我想專業(yè)化上，專業(yè)化是一方面，包括技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)范這方面的專業(yè)化，另外一個我們這個平臺也是需要，我們說在這方面，我剛才比較強調(diào)職業(yè)操守，這個職業(yè)比較熱，我們可能未來有其他的一些，好比說注冊制度，但是這個注冊制度我們可能暫時還是業(yè)內(nèi)的一個非強制性的，逐漸是不是能變成強制性的，這個不好說，我們逐漸由商務(wù)部向建設(shè)部過渡，因為商務(wù)部不可能對建筑強制性，所以說這個我們還會有其他的，包括像孫總，我們現(xiàn)在實際上在做注冊商業(yè)建筑師，黃所長以后是不是也可以考慮，因為我們最后有一個限制，我們在這個行業(yè)里面是3%，好比說北京市有1000家甲級單位，可能我們給30家，都給了的話就沒有意義了，可能會準入，準入以后就不讓進了，業(yè)內(nèi)我就說別人不可以做。

同樣孫總你做的是再后期的，以后你是不是也考慮是不是需要準入，好比說注冊了類似的商業(yè)管理師，就是說你現(xiàn)在招商也太沒含量了，你就跟賣保險的一樣都是騙的也不行，忽悠人家進來，后期的時候出現(xiàn)很多的問題，實際上你在招商的過程當(dāng)中不是說不可以說好話，壞話也可以說，現(xiàn)在有很多人是這么做的，不是說孫總，我們現(xiàn)在也需要準入制度，除了你的專業(yè)水平也需要職業(yè)操守，你不能把這個東西做沒了、做壞了，商業(yè)建筑再便宜也得萬八千一平米的，北京好的可能得十來萬，所以您那個不負責(zé)任是損失巨大的，我就說是不是從其他的專業(yè)組織，是不是也需要，我們可以做一些準入門檻，行業(yè)規(guī)范，逐漸地這個東西我估計需要三年、五年，包括人力資源這一塊也是，是不是對人評級，三年五年地沉淀，就是你跟商業(yè)設(shè)計似的，三年前誰知道還有商業(yè)設(shè)計，現(xiàn)在商業(yè)設(shè)計是專業(yè)，所以說好多事情是需要時間沉淀。

紀宏棟：城市綜合體商業(yè)不同區(qū)域價值

要均勻

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ZAZ商業(yè)環(huán)境設(shè)計中心總監(jiān)紀宏棟

紀宏棟：我們公司是專門做大型的百貨店和購物中心的內(nèi)裝設(shè)計的這樣一個單位。今天我覺得胡總講的城市綜合體研究，辦一個研究院我覺得這個想法很好。我們跟綜合體接觸非常多，我們有大型的百貨店就是綜合體的主力店，做很多項目你必須得跟，那個，我們是沒有辦法，我們是大多情況下是甲方把鞋做好了，我們的腳進來了，進來了之后我們大姆指很不舒服，經(jīng)常給削削腳。

剛才大家把能點透的問題都點到了，包括建筑商的一些原則、柱距、層高，實際上是要講符合商業(yè)運營的規(guī)律，這個特別重要。因為我們自己現(xiàn)在也看到很多的比較大的這個，都是中心型的這種城市綜合體，在市中心規(guī)模很大，但是這個規(guī)模大了之后會有很多的問題，因為現(xiàn)在我們在業(yè)態(tài)上能夠符合這個城市綜合體比較好的業(yè)態(tài)有大型的購物中心、SHOPPINGMALL，我們現(xiàn)在甚至有一些百貨店，超級百貨店，我們在國內(nèi)看到有一些十幾萬的百貨店，就是這個商業(yè)的體量越來越大，面臨的問題就是招商難，招商難是為什么？實際上我覺得這個綜合體難不光是建筑設(shè)計難，它是一個資源整合的過程，它要調(diào)動大量的社會資源，對這個市場可能我們的開發(fā)商很有信心，我們的零售商有沒有信心？然后這些品牌商有沒有信心？當(dāng)然對市場有信心就是你的房子蓋得合理不合理。

在目前我們國家的情況下，先有腳還是先有鞋這都很難避免，因為我們是超常規(guī)的發(fā)展，但是有理想，像萬達這樣盡量先把腳找好做鞋這是比較好的，但是大多數(shù)情況下我們不具備這樣的條件，我們必須先把鞋放在這兒，然后再筑巢引鳳是這樣一個觀點，開發(fā)商前期也有咨詢公司、也有大量零售的人過來說建議，這個做得特別好，現(xiàn)在很多人都注意到這個問題。在這個里面從大的來說一個城市綜合體追求一個商業(yè)價值的最大化，這個我覺得不用說，不用強調(diào)。實際上我要再講一點，這是我們最近在一些項目里面遇到的，就是一個項目他的位置也很好，就是說他的建筑也規(guī)劃得很好，他會出現(xiàn)一個什么問題？他在招商的過程當(dāng)中會發(fā)現(xiàn)，在一個區(qū)域，一個樓的不同的部分它的價值是有差異的，就是怎么樣把商業(yè)建筑的不同的區(qū)域的價值給它做得均勻化，這個很重要。

這個舉一個例子，比如說你像星光天地這樣的商業(yè)，它的一層全要招國際一線的品牌，都是大牌，這個位置很重要，比如說LV在正門口，你的東門的位置可能特別好，你的西門的位置比較差，那就可能說跟LV同一個級別的品牌絕對不會去西門。這樣就是說在一個商業(yè)建筑的設(shè)計中，我們按正常的設(shè)計會有一個主入口、兩個主入口，會有其他偏的入口。但是在一些高檔的購物中心里面就遇到這個問題，必須要把入口均衡，就像我們的桌子一樣，做一個圓形，大家坐在這兒沒有高低的區(qū)別。這一點就是我們在這里面遇到的，在一個商業(yè)里面不同區(qū)域的價值一定要均勻，讓這個價值怎么樣做到均勻，這個很重要。

我們現(xiàn)在常常聽到說價值最大化，當(dāng)然從宏觀上來講這個價值可以最大化，但是在具體的操作過程中，為了滿足招商的要求就要做到不同的區(qū)域的價值，就是說少招商，這個是客觀存在的，不光是一層，包括我們在這個商場的設(shè)計過程中包括動線的規(guī)劃，要把這個區(qū)域做到哪個商戶來都愿意接受，否則的話商場也開不起來。這是從后面運營的規(guī)律來講建筑的規(guī)劃、設(shè)計。所以我就說在考慮里面，可能要從零售的規(guī)律去考慮前期的規(guī)劃與設(shè)計，這個是我能想到的，就是我們遇到的一個問題。

回過頭來說咱們的研究院，我覺得今天來的這些人才結(jié)構(gòu)是比較合理，從開發(fā)商到咨詢的，包括我們有設(shè)計方，從建筑到內(nèi)裝設(shè)計，我建議以后還應(yīng)該有一個群體的加入，就是零售企業(yè)，因為我們以后的建筑做完了，他們是腳，酒店還好一些，因為他是目標性的消費，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百貨、專賣店，把這些人都引入到我們這個群體里面，我覺得可能對我們以后的這個研究院會更好，基本上就想這么多，謝謝大家。

胡冰：我覺得一個是可以增加零售商的問題，還有一個是投資的問題。

剛才我轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)每個人都挺能砍的，剛才一個是跟張總說的，把你的強調(diào)的可以總結(jié)一下文字，另外就是說綜合體的研究點每個人的感覺都不太一樣，大家是不是根據(jù)自己的感興趣點和需求去演繹，下次圍繞你擅長的，或者說你的優(yōu)點跟大家研討，要不然你可能就是我們逐漸地梳理出來，比如說內(nèi)裝是不是單獨成立一個系統(tǒng)，但那就不是你一個人的事兒了，否則就是一家之言了。

還有第二個問題和第三個問題，就是這個模式，別說開一次會下次就沒有了，或者說見不著了也不好，咱們的目的是把這件事兒有生命力地去延續(xù)下去。

成果來說文章、原件是可以的，另外一個是研討的主題，我們是會上研究、還是會下研究，我們可以派任務(wù)，每個人對很多東西都有想法，按照你的想法去演繹，但是我們可能到了一定的程度我們要匯總再梳理，梳理過了以后，你在哪方面大家公認的，公認紀宏棟是內(nèi)裝的老大，這樣我們逐漸地去演繹，這樣才有血有肉。我們在座的這些人可能是受益者，這個可能是結(jié)果之一，但是參加這個東西也要有一些無私奉獻的精神，我們要把自己的一些東西展現(xiàn)出來?？赡苣阕龅臇|西，我?guī)土四懔撕枚鄸|西，最后跟我是不是有關(guān)系，別這么想，還是先做。就跟我現(xiàn)在也是，原來我們把很多商業(yè)的東西總結(jié)成理論、總結(jié)成框架，跟社會去交流，是不是我企業(yè)的秘密都泄漏了什么的，我覺得大家還是要有一個奉獻的精神。包括以后積累起來，如果大家在網(wǎng)上一看，找什么都能找到，各方面的東西都有依據(jù)、都有價值。程蕾熹：商業(yè)設(shè)計師規(guī)劃的是未來商業(yè)

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北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司經(jīng)營分公司副總經(jīng)理 程蕾熹

程蕾熹：我們主要做科技園區(qū)建設(shè)的集團，我就說兩點。

第一點也是結(jié)合我們的實際，您講的這個城市綜合體有很大的意義，其實這個事情應(yīng)該說從政府，為什么開發(fā)商感興趣，提升了這個地的價值，第二個是提高了投資回報率。我們這個是中關(guān)村西區(qū)，現(xiàn)在叫中關(guān)村廣場，它0.5平米，從1999年我們做的，它是國家重點項目，大概20棟寫字樓，五星級酒店、公寓、商場，我們當(dāng)時的目標是10年建完，當(dāng)時的土地綜合地價是3.1億，但是當(dāng)時潘石屹賣的時候賣到7萬一平米，我們是代表政府開發(fā)，沒有掙地價這個錢，后來進來的包括理想大廈這些開發(fā)商都掙到錢了，到最后微軟拿最后兩塊地，其實想在這里做獨棟樓的大型企業(yè)很多很多，已經(jīng)沒有地方了。當(dāng)這些寫字樓開發(fā)完了以后，后來酒店式公寓也賣到非常高的價格，因為微軟進來以后高檔公寓的需求量非常大，包括現(xiàn)在五星級酒店還沒有開業(yè)，馬上要籌備內(nèi)裝開業(yè)，這個區(qū)剛才講的商務(wù)人群、住宅需要、商場需要，這個是一個鏈條，一個目標客戶群。我們這些寫字樓來的公司都是比較有實力的大公司，包括微軟。為什么我們現(xiàn)在招商的時候，商戶很愿意來這里，說這樣一個城市綜合體決定了你這個區(qū)域在這里面存在的人群的購買力，所以商戶當(dāng)他們聽到這里面有五星級寫字樓，有20棟寫字樓，有兩條地鐵線，他們就會很感興趣。決定了這是一個區(qū)域型的商業(yè)中心，可能做不到全市一級，像王府井、西單那樣，但是至少可以做成一個小的社區(qū)型的，不管你面積多大，你服務(wù)的商圈是有限的，所以說這一塊商業(yè)的這個都愿意在綜合體里存在，當(dāng)時五年前也是有一個市長論壇，就講到這個叫經(jīng)營城市。就是說您這個綜合體，我們叫的這個綜合體的研究院，未來在中國應(yīng)該是很有生命力的事情，也是很有價值的實行，這是我們很有體會的。

當(dāng)我們做完中關(guān)村西區(qū)以后，每周至少有一次來參觀的，國內(nèi)的還不是說國外的，國內(nèi)各個城市一般都是市長帶著幾套班子就來了，為什么這么講？剛才講可能萬達在全國拿地，每一個城市的政府都要做業(yè)績，它要帶動城市的發(fā)展，他都來這兒看，請我們過去做，一般他會給你劃到一個平方公里，現(xiàn)在北京我們有一個地方是十平方公里，你來做這個區(qū)域的分段設(shè)計、分段開發(fā)、分主題開發(fā)，通過這個來帶動經(jīng)濟發(fā)展，不是說光蓋房子就可以賣錢的，它一定是綜合在一起才有價值的提升，這個是很有意義的一件事情。他們來參觀的時候問的細節(jié)很細，很多細節(jié)都會問到。

做到今天我們還有一點，因為現(xiàn)在我主要從事我們企業(yè)自持的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，對設(shè)計師這一塊很強烈的一個需求是什么？就是說當(dāng)咱們做設(shè)計的時候，市場的客戶可能沒有到，但是市場的需求是在你建成之后才變現(xiàn)或者幾年之后，是一個很超前的，所以設(shè)計師要跟市場，或者說應(yīng)該跟前期的商業(yè)調(diào)研機構(gòu)有很密切的合作，才能滿足未來的商業(yè)，我們當(dāng)時做那個項目的時候是三邊：邊規(guī)劃、邊建設(shè)、邊招商，就是前期規(guī)劃的這種我們叫缺陷。

第二點就是說專業(yè)設(shè)計師要分專業(yè)分得很細，你看我們可能有建筑的設(shè)計師，我在這幾年接觸的過程中，我們經(jīng)營已經(jīng)快三年半了，籌備已經(jīng)籌備六年了，籌備中可能大的外立面的設(shè)計，細到動線的設(shè)計好不好，這個時候作為經(jīng)營者都是欠缺的，所以我們在經(jīng)營過程中有很多的外部資源，我們上周也是跟上海的一個設(shè)計師做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌長期有合作關(guān)系，所以他就對品牌需求很了解，他做的過程中結(jié)合了前面的市場調(diào)研和后面的專業(yè)設(shè)計，他在做的過程當(dāng)中他會告訴我很多經(jīng)驗，會節(jié)約很多的資源。開發(fā)商做的過程當(dāng)中是不懂，我們做的是邊干邊學(xué)，如果說設(shè)計師能給很多的指引的話，我們會做得很好。

還有一個就是說我們將來希望這個設(shè)計院能夠有一些案例來分析和學(xué)習(xí)，假如說購物中心我們看到國內(nèi)，因為也是參加一些別的活動，像我們講的深圳的萬象城，北京的永旺，國外我們就不講了，作為行業(yè)內(nèi)人來講看得也很舒服，它一定有道理。做商業(yè)可能有一些案例，做酒店、寫字樓還有一些案例。大家在看的過程當(dāng)中，我們作為一個綜合的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們就很需要周圍有這么樣的專業(yè)機構(gòu)，因為我們的人是很少的，大部分委托是專業(yè)機構(gòu)來做，會比我們做得更好，在我們的這個大平臺下可以集合很多的專業(yè)機構(gòu)，大家就很容易成功，所以這一塊未來的市場也很大，你可以成立一個市場部去組合一些事情。

包括其實做商場的人我們還可以學(xué)國外，永旺那塊地是我們公司自己做的，我們04年公司就開始在那兒做了，永旺一直在談，他就不進，他就講北京的汽車擁有量已經(jīng)到了那個數(shù)的時候，他就堅決地把這個簽下來，他說你就照著我說的建，很省錢，然后各方面的設(shè)計都很合理，他就開始跟商戶講，你來吧，前期我都支持你，他知道有一天一定會做起來。

所以這個商業(yè)為什么剛才老師講的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是說真正的經(jīng)營團隊進了場就能把這個場做好。還有比如說你剛才說的不好的盤為什么有人能給翻盤做好了，你看日本人、香港人、臺灣人，做了很多年有很多的經(jīng)驗，所以其實市場真的最需要的還是建筑師和前期的市場研究和策劃，才有后期。

胡冰：程總說的您那個話，公寓很值錢，我對城市綜合體是這么理解的，現(xiàn)在北京還好點兒，尤其是現(xiàn)在做二三線城市，那個地方做住宅，50年產(chǎn)權(quán)能行嗎？我說你只要你會做的話肯定會做得好。它一般是商旅和白領(lǐng)，不可能領(lǐng)家過日子，帶老頭孩子在這么一個熱鬧的地方，但是總有一個需求，它的這個單價應(yīng)該是很高的，總價是越來越低的，這是我們現(xiàn)在力挺的，綜合體里面可以做公寓，肯定比當(dāng)?shù)刈钯F的住宅、小區(qū)可能還賣得比較貴，但是很多開發(fā)商害怕，它不是住宅指標。

程蕾熹：您講的城市綜合體的區(qū)域一定是有產(chǎn)業(yè)支撐，有大的東西存在，才能做綜合體，比如說我們到一個很偏僻的區(qū)域，綜合體是商務(wù)為主支撐不了。

胡冰：如果做好了，它這個方面的住宅價值是可以實現(xiàn)的，包括辦公價值。

還有一個您那兒也不用謙虛，好像在我見到的地下商業(yè)用得最好的，就是說也算是不錯的，就是地下商業(yè)基本上都挺值錢的，具體肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家樂福下地下

二、地下三了，我覺得這個還是可以參照的，地下三層做超市，這個對很多地方都不可想象，現(xiàn)在有些地方做地下一都怕死，做地下三還能有人要，這個起碼是一個案例，大家可以想這件事兒只要你想得到就能做得到。

還有一點就是說您的項目做下來，中關(guān)村確實是一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它不是商業(yè)，實際上它是產(chǎn)業(yè)園形成的綜合體，是拿產(chǎn)業(yè)帶的城市綜合體的形式。所以我就說成是綜合體對很多人來說，它實際上是一個成長功能，市更多的是商業(yè)和交流，包括市長你管什么？你不是管農(nóng)業(yè)的，你是要管市，你是對市進行管理的，所以這是市長的工作，它解決產(chǎn)業(yè)的問題。

程蕾熹：結(jié)合得好人家才能買你的地，才能入駐，結(jié)合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這些城市綜合體就起來了。其實市場是一個過程，現(xiàn)在我們這個中關(guān)村西區(qū)十年才到今天，前三年賣地沒有人要，等大家都發(fā)現(xiàn)好的時候，微軟來了沒地了，國家都覺得這塊地都只能給微軟，當(dāng)大家看到機會的時候，機會已經(jīng)沒有了，就是這樣的。

林崢：綜合體的概念可以放大到一個區(qū)

域

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資深建筑設(shè)計師林崢

林崢：我覺得這個題目非常有意思，就是城市綜合體，我們上學(xué)的時候就接觸過，但是當(dāng)時理解的綜合體是非常狹義的，就是一個建筑，這里面建筑的功能比較多，有辦公、有商業(yè)、有旅館，可能還有居住這樣的一個功能叫城市綜合體，當(dāng)時我們認為咱們國內(nèi)比較大的就是國貿(mào)那邊一大片，當(dāng)時是這么一個想法。但是現(xiàn)在我覺得剛才從討論來說，綜合體的概念肯定是更大了，這個大到什么，大到剛才說的中關(guān)村西區(qū)這樣一個區(qū)域規(guī)劃的概念，這個概念在大城市里，在北京是這樣的一個規(guī)模，然后到比如說小城鎮(zhèn)，到別處可能又是另外一個概念，所以我們說如果要做這個綜合體研究院這樣一個研究機構(gòu)。我希望咱們干脆聲音搞得再大一點兒，我們搞一個宣言，就像新都市主義一樣，他們一開始是松散的，現(xiàn)在咱們再說新都市主義的時候，一定會想到一開始做宣言的那些人，咱們也別說就在這個小屋里說這些事兒，咱們一定搞活動搞大它。比如說哪天就定為豪布斯卡城市研究院成立的日子，成立以后形成一些文字，比如說今天大家提到的，咱們可能是會上都是比較松散的、比較自由的這么一個發(fā)言，但是下來咱們一定要給他列成條、列成塊，第一章是什么、第二章是什么、第三章是什么。比如說第一章咱們要說為什么要做這個東西，這個東西的必要性是什么。第二個章就是咱們的目標是什么？咱們要研究什么。第三章就是具體的，就是分成不同的項目，剛才說的可能會有大的區(qū)域規(guī)劃這種綜合體研究，還有就是下面再有單體的建筑的研究，還有剛才說的室內(nèi)這一塊，你單塊研究，這樣的話就能把整個這個形成一個聲勢，咱們不一定叫憲章，咱們可以叫宣言或者講話，主要把聲音發(fā)出去，把影響力擴大，我覺得這個非常有意義，我希望在后續(xù)活動也繼續(xù)能夠參加。

胡冰：這個活動我們現(xiàn)在逐漸可能會越來越高，可能會跟一些地方政府舉辦，因為現(xiàn)在好多地方需求，就跟當(dāng)時的海淀一樣的，弄塊地。包括現(xiàn)在我們剛接觸一個項目就是亦莊的，亦莊現(xiàn)在規(guī)劃了一個硅谷，現(xiàn)在據(jù)說已經(jīng)跟聯(lián)通談，聯(lián)通現(xiàn)在有意總部搬過去。那地方政府絕對是受益的。

林崢：咱們這邊只要把聲音放出去形成據(jù)點，讓地方政府聽到這個聲音了，這邊有這個機構(gòu)，他就找過來了。要不然有很多的話是鄉(xiāng)鎮(zhèn)那種，你像河北比如說最近在談三年大變樣，這個鎮(zhèn)長、市長整天不怎么才能大變樣，他得找機構(gòu)，咱們這個聲音出去了，人家說了這個豪布斯卡是搞城市研究的，它是城市綜合體，剛才我說了，定義一下它的城市綜合體的概念，在不同的區(qū)域上，這個大城市它城市綜合體是什么，在你的鎮(zhèn)里面這個城市綜合體是什么，我們都有不同的定義，然后你一看，正是我們需要的，就是剛才說的政績工程可能也是他需要的，可能找到一個事兒來做這件事兒，可能咱們的聲音夠大、夠響亮，還有新浪樂居這邊的支撐。

胡冰：這個我覺得真的是，以后可以變成一個全國巡回的，就跟同一首歌一樣，每個城市，絕對對他的城市提升還是不一樣的，真的是不一樣，比如說現(xiàn)在你站在不同的角度得到的，從事的發(fā)展的，快速推動的作用還是很大。對各地城市，大城市好一點兒，有程總這樣的人都懂了，小城市就沒有人知道這個。

程蕾熹：現(xiàn)在商業(yè)二三線城市也非常火。

林崢：所以怎么把影響力做大，一定要有幾種的聲音，我建議是要有宣言和憲章的東西。

胡冰：好，這個問題我們往后可以再深入討論。馬總您來說幾句。

馬維國：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計要注重細

節(jié)

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道

中新集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)（控股）有限公司副總裁 馬維國

馬維國：輪到我這兒了我就發(fā)言兩句，我是沒有發(fā)言權(quán)的，因為一直是搞住宅的開發(fā)建設(shè)，這方面也沒涉及到的，但是還是講兩句。

昨天到了西長安街一棟非常有名的寫字樓，不能說它不是城市綜合體的一個建筑，特別是走到它的大堂，從成本角度來講上去一感受，真奢侈，一般大堂做到三層，包括五星級酒店，也就是做一個通體，一般一個寫字樓做一個大堂，但是到地下二去開車，他所有的車不能一路開進去，他不在乎面積，為什么下面的面積這么在乎？絕對不是施工的問題，肯定是設(shè)計的問題。

現(xiàn)在就是說給設(shè)計師提一個建議，大的宏觀肯定要做好，適當(dāng)?shù)匾残枰P(guān)注一些很細節(jié)的。因為最近一個星期，同樣的事情就有，一路得退，然后看墻全是刮痕，這個設(shè)計師有點兒搞笑了，完全不關(guān)注細節(jié)，可能隨筆就畫了，也不知道轉(zhuǎn)彎半徑有多少，或者說他知道可能就很隨意了，我這個人比較關(guān)注細節(jié)。

所以我昨天到那個地方去看一個朋友，一進去非常奢侈，他不在乎面積，寫字樓層高5.8米，兩個通天的大堂，要我說做到三層，上面得能做多少面積、能賣多少錢，他都不在乎，那么下面為什么那么在乎？

另外就是有一些設(shè)計是缺乏生活場所，為什么呢？這個也是我的個經(jīng)歷。因為我這個人就是說，當(dāng)說美觀和功能沖突的時候，我個人選擇功能，不會選擇美觀，因為你建筑物還是滿足人的使用需求，這是排第一位的，現(xiàn)在就發(fā)現(xiàn)好看不好用的問題，舉個例子，把寫字樓，你綜合體肯定要有公寓的，把寫字樓的設(shè)計概念放到住宅里面，怎么解釋呢？窗打不開，玻璃幕墻，幾萬塊錢一平米的房子平開，這么一推上下那個弧度，可能進風(fēng)口，也就是五公分，外面看很漂亮，但是我想有個屁用？有什么用？那個寫字樓有住宅、有新風(fēng)什么的，但是我這個是住宅，既使是有新風(fēng)我也不能不開窗戶??？另外一個就是說里面沒有陽臺，現(xiàn)在倡導(dǎo)的就是不要陽臺，我說那衣服曬在哪兒？所以說這是我個人的看法，關(guān)注一些細節(jié)。當(dāng)然前提我說肯定要做得大氣，其他的地方關(guān)注一些細節(jié)，要滿足基本的使用要求。如果有興趣的設(shè)計師我可以帶你去哪棟樓，在這個地方我就不變說誰開發(fā)的，真有錢。一棟寫字樓不是很大，兩個大堂通頂?shù)摹?/p>

這不是我的強項，我就談到這兒。

胡冰：注重細節(jié)也是我們專業(yè)設(shè)計里面的重項。

陳曉瓊：做城市綜合體不能忽略商圈概

念

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道

精準溝通傳媒運營中心總經(jīng)理 陳曉瓊

陳曉瓊：我是做傳媒的，對建筑設(shè)計這一塊不是很懂，但是因為我做傳媒主要跟一些奢侈品，包括我是做銀行的增值服務(wù)，會給他們開發(fā)一些很多的商戶，包括商家的會有很多的接觸，我認為城市綜合體的研究，實際上它承載的東西特別多，到底是也了建筑我們再去招商，完了現(xiàn)在地產(chǎn)好多都說我們招商特別難還是怎么著，我認為實際上大家都忽略了一個概念，所謂的商圈概念，經(jīng)常我們傳媒會打造這個商圈、那個商圈，實際上我覺得在你們做建筑設(shè)計的本身過程中，包括比如說談到的定位，我覺得就要考慮到真的商圈的問題，如果說這個商圈我即使設(shè)計再合理，旁邊已經(jīng)有LV店了，他不可能在旁邊再來一個LV店，我覺得這些東西都是一個綜合考慮的問題，我認為所有的東西現(xiàn)在的話，大家老提以人為本，但是實際上我希望設(shè)計師真的能做到這一點，能夠設(shè)身處地地，當(dāng)然需要考察和學(xué)習(xí)的東西還有很多。

我就說這么兩點。

胡冰：由于時間關(guān)系，今天的研討到此結(jié)束。感謝各位的參與，也感謝大家對研究院和商業(yè)設(shè)計師頻道的建言。大家可以在會后把自己的觀點沉淀下來，做一個梳理，發(fā)布到新浪博客。

第二篇：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計工作總結(jié)（范文）

投資有限公司

工作心得總結(jié)

從設(shè)計院到咱們開發(fā)公司我一直是做純技術(shù)的，對資本運作、人事架構(gòu)等方面肯定理解的不到位。僅從自己的立場隨便說一下自己對項目開發(fā)的理解。

一個企業(yè)的發(fā)展要積累技術(shù)、人才、財富。

產(chǎn)品研發(fā)與企劃：在公司成立之初我就建議公司成立設(shè)計部，詳細闡述了成立設(shè)計部的好處。在高增長總監(jiān)的倡導(dǎo)下初步組建了一個七人的設(shè)計組，主要負責(zé)對我們公司的拓展項目的初步意向方案和投資意向書的制作。在后來的工作中也確實收到了不錯的效果，當(dāng)同事獲得一宗土地信息的時候我們可以快速的根據(jù)公司的產(chǎn)品特點和發(fā)展意圖做出初步的規(guī)劃方案，進而確定該項目的產(chǎn)品形態(tài)和收益前景供領(lǐng)導(dǎo)參考，決策是否對地塊進行運作。如果決定繼續(xù)進行運作，我們會制作投資意向書，對公司、產(chǎn)品、投資計劃、開發(fā)計劃等綜合說明，開發(fā)的同事再次到政府談判的時候政府可以看到公司對項目的綜合考慮，有效提高我們拿地的成功率和議價能力。

當(dāng)時進入地產(chǎn)行業(yè)時間有限認識也有很大的局限性，很多思路都是從設(shè)計院帶過來的。經(jīng)過本項目的經(jīng)驗積累以及對萬達、龍湖公司開發(fā)經(jīng)驗的學(xué)習(xí)站在產(chǎn)品設(shè)計的角度上把以上的思路發(fā)散推廣一下。項目公司應(yīng)該有綜合企劃的功能，即對所獲得土地的產(chǎn)品詳細定位、定價、成本控制、資金使用、開發(fā)流程、工程建設(shè)、招商管理、銷售控制、運營等等各個環(huán)節(jié)進行綜合的評估與協(xié)調(diào)。萬達是由自己的設(shè)計院對產(chǎn)品等進行綜合評估與設(shè)計，到各個項目上主管執(zhí)行就可以了，沒有設(shè)計部只有分管執(zhí)行的工程技術(shù)部。龍湖地產(chǎn)是有主管綜合企劃的部門，做好以后上報集團公司批準然后執(zhí)行。感覺目前我們公司的產(chǎn)品定位和評估都是總裁辦/總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)完成的，各個部門只是執(zhí)行部門。領(lǐng)導(dǎo)做出決定的依據(jù)可能是各方面來的，產(chǎn)品定位也會隨之發(fā)生變化，在整個系統(tǒng)中產(chǎn)品定位是根本，產(chǎn)品定位發(fā)生變化接下來的圖紙變化，以后的所有環(huán)節(jié)都隨之調(diào)整。在以后的開發(fā)過程當(dāng)中或者說在今年冬季到明年開工之前，把能確定的東西都確定下來，也能保證明年四個地塊的工程能順利推進。稍微有一項工作不到位的到時候必定手忙腳亂，哪怕是像空調(diào)電梯這樣的一個分項工程。

關(guān)于產(chǎn)品方案修改方面一方面是領(lǐng)導(dǎo)過分追求完美，一方面是上面所說的對

項目缺少前期預(yù)研預(yù)判，綜合企劃。我想說沒有完美的規(guī)劃也沒有完美的建筑，各方因素都是顧此失彼的，照顧了電梯間可能客廳不理想，照顧了客廳可能管井不理想，建筑的各大功能或者說規(guī)劃的各個系統(tǒng)都能獲得80分就已經(jīng)很不錯了，對于開發(fā)企業(yè)來講就是一個好的產(chǎn)品。在項目的前期定位和產(chǎn)品初步設(shè)計充分確定的基礎(chǔ)上沒有必要做大規(guī)模的調(diào)整，因為產(chǎn)品的大的決定因素基本都確定下來了，所在城市的規(guī)模、GDP及消費水平、產(chǎn)品的造價及銷售價格、開發(fā)的流程及資金使用情況等。這些從根本上影響產(chǎn)品的收益率的問題都已經(jīng)確定，據(jù)此推導(dǎo)出來的產(chǎn)品應(yīng)該也不會有太大的差別，以后的開發(fā)過程中可以微調(diào)來不斷的完善，沒有必要顛覆產(chǎn)品的定位打亂開發(fā)的時序，因為這樣帶來的損失更大?？赡苁找媛蕰杂猩仙芸赡軙貌粌斒?。地產(chǎn)公司開發(fā)一個項目收益率是核心問題，建筑風(fēng)格、建筑體量等沒有必要太較真，因為效果圖的問題去一遍一遍的修改進而影響施工圖的制作。

回望整個城市廣場的開發(fā)過程，對產(chǎn)品的調(diào)整太頻繁、調(diào)整幅度太大。對我們項目的整個戰(zhàn)略性運作都是非常負面的影響。從設(shè)計到工程、招商、銷售、品牌推廣等等沒有完整的體系做支撐，沒有首先明確產(chǎn)品然后再放入開發(fā)計劃體系內(nèi)進行運作。對整個開發(fā)戰(zhàn)略把握不清是因為公司沒有成型的開發(fā)計劃藍本可以推行。經(jīng)常性的對項目定位進行修正，對產(chǎn)品進行調(diào)整。因為前期對整個項目的策劃和產(chǎn)品研究企劃沒有做好，寶清項目是開發(fā)的第一個城市綜合體項目，在工作中我感覺領(lǐng)導(dǎo)低估了本項目的難度，從各個方面看簡單了項目的復(fù)雜程度。造成有些時候措手不及最終導(dǎo)致了巨大的經(jīng)濟損失?？梢越梃b其他公司的開發(fā)管理流程制度，之前系統(tǒng)學(xué)習(xí)過龍湖地產(chǎn)的開發(fā)流程，相信如果公司組織大家一起學(xué)習(xí)、研究，經(jīng)過一段時間的消化吸收后會形成公司自己的東西。

匯豐商城開業(yè)當(dāng)天我們部門的人一起去逛了一圈，對匯豐商城的產(chǎn)品定位、結(jié)構(gòu)選型、功能劃分、水電消防等各方面進行評估。也對業(yè)態(tài)和運營初步的了解了一下。第一眼看到匯豐商城的感覺就是跟去年在規(guī)劃局看到的效果圖非常接近，只是在局部的小細節(jié)上做了簡化。這說明他們的產(chǎn)品設(shè)計很早就完成了，而且沒有大的變化，營業(yè)廳的裝修沒有徹底完成，按正常工期的話應(yīng)該是還差20多天，總的來說在整個開發(fā)過程中計劃管理應(yīng)該也是比較到位的。層高4.8m采用的7.5m柱網(wǎng)中庭是15m*22.5m，商鋪為雙層回廊布置大概分成了兩個防火分

區(qū)，再綜合消防，空調(diào)等各系統(tǒng)的配置情況看。匯豐商城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)該是與我們項目大商部分是一樣的，但是定位品質(zhì)稍微低端一點。從入住的品牌和管理的模式來看基本上也是貫徹了這樣的定位。匯豐商城的業(yè)態(tài)相對單一，規(guī)模不大執(zhí)行了這樣嚴格的計劃管理，達到了目前的經(jīng)營狀況基本也是不錯的。我們項目如此龐大，各種業(yè)態(tài)復(fù)雜交錯，整個開發(fā)團隊龐大，更應(yīng)該執(zhí)行強有力的計劃管理。

人才在于積累：我所說的積累是兩個方面：第一個方面是說數(shù)量的積累，一個項目開發(fā)過程中需要大量的、多方面的人才。公司在長期的運作當(dāng)中最好是隨時收集適合公司的人才，有時候為了等人而拖延工作周期是很不合算的，工作的即時性沒有了，甚至?xí)p失很多效益。第二個方面是人才自身的積累，人才都是相對的，有的人對恒大、保利來說是人才，對來說不是人才。每個公司都有自己的經(jīng)營模式和開發(fā)特點，人來了以后可能需要較長時間來適應(yīng)企業(yè)，積累適合該企業(yè)發(fā)展方向的基礎(chǔ)素質(zhì)與相關(guān)知識，尤其對這種產(chǎn)品定位這么前衛(wèi)的家族企業(yè)來說，更應(yīng)該有適合這種商業(yè)地產(chǎn)知識的積累，或者說把企業(yè)積累的技術(shù)學(xué)透徹，畢竟這些知識需要人才去實現(xiàn)。

公司臨時抱佛腳到處挖人，短期內(nèi)挖的人水平良莠不齊。又給那么高的定位，又不斷的對公司的人力體系變更。外來的和尚不一定會念經(jīng)，卻造成老員工的情緒，老員工到黑龍江一年多來雖然沒有做出什么突出性的創(chuàng)舉，但是都各自在各自崗位上認真工作，守住本職工作沒有出大的紕漏。在公司高層領(lǐng)導(dǎo)不斷變動的情況下基本保證了公司運營的連續(xù)性。在到處挖人，綠地、華潤也會到處挖人，如果因為一些小的利益造成企業(yè)員工的頻繁更換，策略或技術(shù)斷檔，給企業(yè)造成的損失是巨大而且無形的。一個員工來的時候可能是生手，公司給的定位不高。當(dāng)他成長起來的時候公司應(yīng)該對他的定位應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)整，不然項目開發(fā)完了人才帶出來了，又流失了。

財富的積累：地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展本身就是個積累財富的過程，同樣有了財富積累才能更快速的發(fā)展。在一個項目的開發(fā)過程中核心問題是收益率，當(dāng)開發(fā)幾個城市廣場以后，形成規(guī)模效應(yīng)了再去做精品，做大品牌。產(chǎn)品的定位、開發(fā)、銷售、運營都應(yīng)該圍繞多賺錢展開。而不能過于計較建筑風(fēng)格、開發(fā)時間、產(chǎn)品的差異性等。感覺集團對寶清項目賦予的責(zé)任太重大了，一個項目是承受不了這么多使命的，萬達投資500億興建的“楚河漢街”也是驗證第四代商業(yè)綜合體的部分功能。就像一個型號的戰(zhàn)斗機一般只驗證1-2項新技術(shù)，如果從雷達到發(fā)動機全身都是新技術(shù)，可能造成經(jīng)費很多，時間很長且失敗的風(fēng)險非常大，最后成功了東西也可能不倫不類。去年春末夏初的時候提出的思路我認為是比較合理的，先做5-10個項目積累一定的資金，打造一定的團隊，形成自己的技術(shù)積累再開始發(fā)展下一步的戰(zhàn)略。

上面只是我對項目的一些簡單的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地產(chǎn)開發(fā)這種巨系統(tǒng)的運作應(yīng)該是緩慢的，沒有那么多教科書可以看的。也很難說怎么做對怎么做不對，就在實際工作中多積累經(jīng)驗吧。真心希望明年咱們城市廣場項目能夠按照計劃向前推進，商業(yè)體開業(yè)、住宅銷售成績優(yōu)異，對集團公司有個滿意的答卷，對自己也有個豐厚的回報。

張士奇

2013.1.14

第三篇：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)課程

城市綜合體規(guī)劃設(shè)計培訓(xùn)課程大全

1.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：城市綜合體的開發(fā)與設(shè)計制勝要訣實操班

2.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：綜合體的設(shè)計建造標準與預(yù)算——《萬達廣場商業(yè)綜合體的設(shè)計建造標準與預(yù)算》案例分析

3.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：商業(yè)綜合體的項目開發(fā)與推廣招商成功要訣

4.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：商業(yè)綜合體（購物中心方向）高級研修班

5.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：城市綜合體全程操盤及開發(fā)模式案例分析

6.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：從投資商投資回報和風(fēng)險控制的角度出發(fā)，解析城市綜合體功能物業(yè)組合與分區(qū)

7.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：從《上海合生廣場城市綜合體項目的設(shè)計任務(wù)書》解析城市綜合體開發(fā)策劃設(shè)計要訣

8.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：三四線中小城市開發(fā)綜合體全程解析實操班

第四篇：淺議城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計

淺議城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計

發(fā)表者：葉宇峰，萬達規(guī)劃設(shè)計院

在集團商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展中，規(guī)劃院積極參與項目前期規(guī)劃研究和設(shè)計，這里結(jié)合本人前期規(guī)劃設(shè)計工作的經(jīng)驗談?wù)勼w會。

一、關(guān)于城市綜合體

城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時不夜城”等方面起著重要作用。

城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。

在國外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖的萬達集團當(dāng)仁不讓的成為打造“城市綜合體”的積極倡導(dǎo)者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達“城市綜合體”閃亮登場。從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬達商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次嬗變。

二、項目土地解讀

“城市綜合體”項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)。如北京萬達廣場在CBD區(qū)，濟南萬達廣場在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。第二，項目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區(qū)，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位于新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開發(fā)區(qū)的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達廣場就相對困難。

在發(fā)展部進行項目初步選址，相關(guān)部門聯(lián)合調(diào)研、評估，并將項目可行性報告上報集團領(lǐng)導(dǎo)，最終項目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項目前期規(guī)劃方案的設(shè)計工作。

項目前期規(guī)劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經(jīng)濟、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達程度，居民購買力及消費習(xí)慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：

1、城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等； 這個城市缺什么？我們能帶給城市什么？

2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過等；

3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；

4、項目可利用資源，如：河流，公園等；

5、項目規(guī)劃條件：容積率、限高等；

6、項目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。

三、城市綜合體設(shè)計特點

1、多功能的城市開發(fā)

城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發(fā)。一般的城市開發(fā)商主要集中在某些單一功能的開發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發(fā)、純商業(yè)開發(fā)、或者純酒店或?qū)懽謽情_發(fā)等。萬達廣場將多功能綜合集中開發(fā)，包括有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。

不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市“24小時不夜城”-大型商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。

總之，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強，如總建筑面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業(yè)及公建面積達33萬平方米，項目建成后將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。

2、街坊式的街區(qū)布局

在當(dāng)代城市化進程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發(fā)商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對擬改造項目及城市的歷史及現(xiàn)狀進行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價值。

街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市骨架-道路是一個城市的骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。

我們在城市綜合體設(shè)計中采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習(xí)慣，保留了基地具有歷史價值的文化建筑，結(jié)合保留建筑或原有活動廣場設(shè)置供市民活動的城市廣場等。如在濟南萬達廣場的規(guī)劃設(shè)計中，對基地歷史及現(xiàn)狀進行分析：基地位于百年商埠區(qū)與泉城步行街之間，基地內(nèi)部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區(qū)域。因此項目規(guī)劃了二橫一縱道路系統(tǒng)，將項目分成四大功能分區(qū)：沿連接商埠區(qū)與步行街的經(jīng)四路一側(cè)布置了大型商業(yè)廣場，東側(cè)面向泉城廣場布置了超高層酒店，同時，用地東南側(cè)以東與高架路相對是共青團路廣場，故在此規(guī)劃了3萬平方米的市民廣場遙相呼應(yīng)；另外，結(jié)合用地中部的歷史保護建筑，布置了社區(qū)文化廣場，將居住區(qū)自然的劃分為四個組團，形成了在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上的街坊式街區(qū)布局，延續(xù)了項目原有的道路系統(tǒng)和商業(yè)行為習(xí)慣。

3、開放式的城市空間

我們在城市綜合體規(guī)劃設(shè)計中的另一大特點是創(chuàng)造開放式的城市空間。城市綜合體設(shè)計是以較高密度和高容積率的設(shè)計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項目規(guī)劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設(shè)計中都規(guī)劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規(guī)劃了2～2.5萬平方米市民廣場。

在寸土寸金的綜合商業(yè)項目開發(fā)中，做出這樣的決策和規(guī)劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區(qū)休閑活動廣場，大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒訄鏊?，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建筑天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意…

太原萬達廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@周圍，為了讓公園透出綠色，規(guī)劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態(tài)還給城市。

4、地標式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店（建成后將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

四、項目前期規(guī)劃心得

通過工作實踐，總結(jié)心得如下：

1、認真做好項目前期調(diào)研和定位。項目前期調(diào)研和定位準確與否關(guān)系到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關(guān)部門應(yīng)加強合作和工作力度，并使之規(guī)范化和制度化。

2、認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規(guī)劃，使功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過合理交通規(guī)劃，使商業(yè)動線合理，積聚人氣。

3、站在“國際萬達 百年企業(yè)”的高度，提高規(guī)劃設(shè)計水平。在項目前期規(guī)劃設(shè)計中，董事長多次從“國際萬達 百年企業(yè)”的高度，對社會，對城市做出貢獻，促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些利益。如在多個新項目規(guī)劃設(shè)計中，為了給城市營造供市民活動的公共場所，均減少可建面積，用于營造大型市民廣場。

因此作為萬達的一名規(guī)劃設(shè)計人員，應(yīng)該具備大氣，超前，激情的品格和理性，負責(zé)，嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，不斷提高規(guī)劃設(shè)計水平，才不愧時代、企業(yè)賦予的職責(zé)。

由 alanye 發(fā)表于 November 15, 2006 10:38 AM

第五篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風(fēng)險?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登也認為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（