第一篇：別墅選址地段分析

別墅所選地段分析

好的別墅應(yīng)具備山水，世界很多著名的別墅豪宅群都很注重地形地貌，建在半山環(huán)水之間，如美國(guó)依山就水豪宅蕩然延伸，奧地利的薩爾茨堡，阿爾卑斯山莊與薩爾茨河環(huán)抱著莫扎特的故鄉(xiāng)，屬于歐美的山水樓盤，它們的價(jià)格高得驚人，比沒(méi)有山水自然資源條件的樓盤售價(jià)高出三倍，在香港半山全景豪宅售價(jià)150000元/㎡港幣，廣州的白云堡、頤和山莊別墅群售價(jià)15000元/㎡～10000元/㎡之間，洋房都賣到8000元/㎡，而在番禺的'平地'板塊，好的別墅也只能售價(jià)5000元/㎡左右，如祈福新村、廣州碧桂園、華南碧桂園等。

山水樓盤的概念、模式和學(xué)說(shuō)，表現(xiàn)出'高文化、高技術(shù)、高情感、高生態(tài)（包括自然生態(tài)、社會(huì)生態(tài)、人的行為心理狀態(tài)等考慮）。眾所周知，水是生命之源，山是長(zhǎng)壽之本，'仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水''寄情于山水之間'追求'天人合一'等，這是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，也是當(dāng)今世界各國(guó)人們普遍追求的保持生態(tài)平衡，保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源能源的時(shí)代要求。為什么好山總是配有一湖清水，這是我國(guó)有著悠久歷史傳統(tǒng)的'風(fēng)水學(xué)說(shuō)'，它是水潤(rùn)土、土生木、木成林、林生氧、氧密化成負(fù)離子，人居于此長(zhǎng)壽健康（人杰地靈出奇才），是體現(xiàn)人與自然和諧'共生、共存、共樂(lè)、共享、共雅'的五大特征，這是有山水樓盤的特別之處。著名風(fēng)水先祖劉伯溫曾斷言，曰：'山禿而無(wú)水潤(rùn)，貧脊也'。這是對(duì)光頭山而沒(méi)有水托的評(píng)說(shuō)。又曰：'水潤(rùn)而無(wú)山者，有靈而無(wú)容勢(shì)。'這是對(duì)有水源而無(wú)山靠的雖有靈氣即無(wú)權(quán)勢(shì)的寓意。中國(guó)人信風(fēng)水是有其道理的，坐擁背山環(huán)水，眼前目極遠(yuǎn)眺，開(kāi)闊舒懷，屋內(nèi)通風(fēng)循環(huán)，自然采光，何不是上好風(fēng)水？

下面針對(duì)于此別墅地段進(jìn)行分析，假設(shè)此別墅坐落于江浙沿海一帶的蘇州市，以此對(duì)別墅進(jìn)行一系列調(diào)查分析。

一、功能空間的要求

1、體量大?。喝鐖D，選海濱2位置進(jìn)行建筑，別墅建筑面積有750m2，由于別墅建于背山靠水的位置，由圖可以看出，北面是一座海拔十幾米的山丘，擬建一座三層小別墅，一層高3.6m，二層三層均是3m，總高9.6m。

2、位置關(guān)系：別墅功能分區(qū)情況下，分出動(dòng)、靜區(qū)域。其中客廳，居中 起居室 臥室 書(shū)房稍次，邊角位置留給了健身房、游樂(lè)室、車庫(kù)等。

3、環(huán)境景觀要求：別墅坐北向南，陽(yáng)光可直射別墅，自然采光較方便；別墅與公路中間有大面積樹(shù)林，樹(shù)林一可以提供涼爽的自然環(huán)境，自然氧吧，二可以對(duì)公路傳來(lái)的噪音進(jìn)行過(guò)濾阻隔，起到一個(gè)消音器的作用；圖上明確標(biāo)出別墅景觀朝向，可背靠公路，面向大海，一是可以時(shí)刻欣賞大海的浩瀚，二是可以減少來(lái)自公路噪音的影響，三是朝向南可以更好地采光。

二、環(huán)境條件調(diào)查分析

1、地段條件（自然環(huán)境）

(1）氣候條件：江浙一帶位于北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，溫暖潮濕多雨，季風(fēng)明顯，四季分明，冬夏季長(zhǎng)，春秋季短。無(wú)霜期年平均長(zhǎng)達(dá)233天。境內(nèi)因地形、緯度等差異，形成各種獨(dú)特的小氣候。太陽(yáng)輻射、日照及氣溫以太湖為中心，沿江地區(qū)為低值區(qū)。降水量分布也具有同樣規(guī)律。下面以蘇州為例。① 輻射和日照

蘇州境內(nèi)太陽(yáng)輻射年總量為4651.1焦耳／平方米，太陽(yáng)輻射量以夏季為最大，為1580.8焦耳／平方米；春季次之，為1256.0焦耳／平方米；秋季為1045.9焦耳／平方米；冬季僅為768．2焦耳／平方米。由春到夏隨著太陽(yáng)高度角的增加，太陽(yáng)輻射月，總量持續(xù)增值。至7月份，總量最大為560.6焦耳／平方米，之后又呈遞減狀態(tài)；2月份，月總量最小為253.3焦耳／平方米。常年平均日照時(shí)數(shù)為1965.0小時(shí)。日照時(shí)數(shù)的季節(jié)分布是：春季(3-5月)454.9小時(shí)，夏季(6-8月)624.8小時(shí)，秋季(9-l1月)486.7小時(shí)，冬季(12-2月)398.6小時(shí)。日照時(shí)數(shù)的月 ,總量2月份最少，僅 l19.1小時(shí)，以后逐月遞增；8月份最多，達(dá)240小時(shí)。以后又逐漸減少。10月份因晴天日數(shù)增多，日照時(shí)數(shù)比9月份略有回升，l1月份起又呈遞減狀態(tài)。

②降水 一年中以6月份降水量及降水日為最多，常年平均月降水量為160毫米，降水日12.5天。；每年6―7月份江南梅子成熟季節(jié)，常有一段陰雨天氣，稱為“梅雨”，蘇州市平均入梅期為6月l 6日，平均出梅期是7月9日，梅雨平均為204毫米，但各年多寡不一。蘇州市由于所處的地理位置和季風(fēng)的不穩(wěn)定性而引起的氣候變化劇烈，四季中常有多種類型的災(zāi)害性天氣出現(xiàn)。既有時(shí)間較長(zhǎng)的旱、澇、連陰雨；也有時(shí)間稍短的強(qiáng)烈天氣，如熱帶風(fēng)暴(臺(tái)風(fēng))的暴風(fēng)雨、寒潮引起的低溫冰凍；還有一些破壞性很大的劇烈天氣，如強(qiáng)對(duì)流（冰雹、龍卷風(fēng)、強(qiáng)風(fēng)）、雷雨等。

③風(fēng)向 蘇州地處我國(guó)大陸東部沿海，位于北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)內(nèi)，夏季氣溫較高，潮濕多雨，冬季干燥寒冷，季風(fēng)明顯，四季分明，自然條件優(yōu)越，氣候資源豐富。據(jù)資料分析，蘇州季風(fēng)更替明顯，冬季盛行西北風(fēng)及東北風(fēng)，夏季盛行東南風(fēng)，春秋季是夏季風(fēng)與冬季風(fēng)交替季節(jié)。(2)地質(zhì)條件：前第四紀(jì)地質(zhì)

由于新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)的影響，本區(qū)東部第四系較厚，前第四系均被覆蓋，西部前第四紀(jì)地層廣泛出露地表。據(jù)地表出露及勘探資料分析，區(qū)內(nèi)前第四紀(jì)地層發(fā)育不全，僅見(jiàn)有泥盆系、石炭系、二疊系、三疊系、侏羅系、白堊系及第三系地層。該別墅背后有座小山丘，前面是大海，地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

巖漿巖體構(gòu)造立體示意圖 巖漿巖體地質(zhì)圖及剖面圖

（3）地形地貌：從下圖中明顯可以觀察出別墅建設(shè)用地處于小山丘與大海之間，別墅建設(shè)用地左后方小山丘海拔14m左右，坡度較為平緩，山丘上有條公路貫穿山脈，公路的下方是大面積樹(shù)林，有海灘，有碼頭，海灘地形平坦。別墅臨海而建，海岸線較陡，為3米的陡坡。（4）景觀朝向：除價(jià)格、地段交通外、在影響購(gòu)房者購(gòu)房的眾多因素中，朝向占非常重要的位置。別墅的朝向居住者居住其間的舒適程度，好朝向的房間，住的舒心，置業(yè)投資更開(kāi)心。該別墅坐北朝南，后面是樹(shù)林，前面是大海，窗戶南開(kāi)，海風(fēng)可通過(guò)門窗對(duì)室內(nèi)空氣進(jìn)行更換，冬天沒(méi)有凜冽寒風(fēng)，夏天又有涼風(fēng)習(xí)習(xí)，通風(fēng)效果最佳。其二，坐北朝南，門窗南開(kāi)，一天之中房間有大部分時(shí)間可以受到陽(yáng)光的直射，對(duì)于消除室內(nèi)濕氣、殺滅細(xì)菌、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、加速空氣流動(dòng)均有好處。

（5）周邊建筑（配套設(shè)施）：現(xiàn)在的別墅不僅僅是在環(huán)境上做文章，更注重了市政開(kāi)發(fā)，及學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)場(chǎng)所等配套的建設(shè)。在物業(yè)管理上，開(kāi)發(fā)商也為業(yè)主考慮，為業(yè)主聘請(qǐng)與別墅品質(zhì)相符的、知名度高、富有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司做管家，解除業(yè)主的后顧之憂。因此完善的社區(qū)配套和物業(yè)管理是作為一個(gè)精品別墅的根本保障而存在的。很大程度上物業(yè)管理提供的高檔社區(qū)的生活水平，也是別墅業(yè)主界定別墅的價(jià)值的最大體現(xiàn)。（6）道路交通：該路段選址建別墅，在交通方面可謂是條條大路通羅馬，海濱2的選址后面既是一條貫穿東西的馬路，前側(cè)是浩瀚無(wú)際的大海，建有碼頭，配套設(shè)施齊全，交通便利。把眼光放大，縱觀整個(gè)蘇州市，位于西部沿海地帶，東西南北鐵路、公路線發(fā)達(dá)，海陸空均可行。

2、人文環(huán)境

（1）城市性質(zhì)規(guī)模：蘇州是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經(jīng)之地。處于上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。是國(guó)家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之一。蘇州物華天寶，人杰地靈，被譽(yù)為“人間天堂”，“園林之城”。蘇州素來(lái)以山水秀麗、園林典雅而聞名天下，有“江南園林甲天下，蘇州園林甲江南”的美稱，又因其小橋流水人家的水鄉(xiāng)古城特色，而有 “東方威尼斯”、“東方水都（東方水城）”之稱。

（2）地方風(fēng)貌特色：蘇州古城經(jīng)過(guò)數(shù)千年的積淀，主要是明清以來(lái)，遺留下來(lái)一筆豐厚的有形財(cái)富——古建筑。他們是組成蘇州獨(dú)特的古城風(fēng)貌最為重要的方面之一。而蘇州古建筑經(jīng)過(guò)香山幫能工巧匠的智慧實(shí)踐的是蘇派建筑風(fēng)格和特點(diǎn)歸納起來(lái)有：翻墻黛瓦，體量小而輕巧，低層高密度，錯(cuò)落有致，有多數(shù)建于沿河，形成前街后河、人家盡枕河的水鄉(xiāng)風(fēng)情。有著民居建筑、園林建筑、沿街商店建筑、寺、觀等文化建筑等等。古建筑形成蘇州一道風(fēng)景線，文化底蘊(yùn)雄厚，自古佳話相傳：上有天堂，下有蘇杭。蘇州適宜修身養(yǎng)性。別墅建在這種大環(huán)境中，使用者也會(huì)倍感舒適。

按照目前最通行的說(shuō)法，別墅就是依托山水優(yōu)勢(shì)、低密度的，兼具健康性與環(huán)境性的休閑住宅。首先別墅對(duì)位置有著很高的要求，不僅要具備交通便利的地理位置；其次周邊空氣質(zhì)量要符合標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、綠化率高；同時(shí)各類配套設(shè)施要齊備，符合高檔社區(qū)的消費(fèi)與休閑需求。這是打造精品別墅的三大要素，這三者的緊密結(jié)合與完美表達(dá)才能構(gòu)成真正意義上的精品別墅，也是別墅價(jià)值的最大體現(xiàn)。

第二篇：書(shū)店商鋪選址最好地段

書(shū)店商鋪選址最好地段

書(shū)店商鋪選址跟其它開(kāi)店的一樣，商鋪選址很是重要，一個(gè)好的地段能直接影響到店面的經(jīng)營(yíng)狀況，那怎么才能找到最適合自己的店面呢？ 在選址時(shí)一定要看看周圍的環(huán)境是不是符合，交通是不是便利等等，書(shū)店商鋪選址時(shí)一定要注意小細(xì)節(jié)，不能說(shuō)開(kāi)就開(kāi)，對(duì)于商鋪選址或者是的找店鋪不明白的大家進(jìn)來(lái)看看由我愛(ài)我鋪網(wǎng)提供的吧。

1、門生湊集地鄰近

該地處于校園地點(diǎn)地鄰近，門生去書(shū)店音像店的念頭主如果購(gòu)置本身愛(ài)好的冊(cè)本、學(xué)慣用的磁帶，以及聚談判天、消遣韶光。應(yīng)針對(duì)門生的必要，供給得當(dāng)他們的圖書(shū)和音像成品。寒暑假時(shí)代是買賣清淡之際，必要作變通經(jīng)營(yíng)。

2、住戶區(qū)地段

該地段的顧客是住戶區(qū)內(nèi)和鄰近居平易近，以家庭雜志和娛樂(lè)冊(cè)本為主，節(jié)沐日和放工光陰為重要的花費(fèi)時(shí)段。這一地段的特性是，有關(guān)家庭生涯的圖書(shū)音像成品消辛苦強(qiáng)，尤以家庭娛樂(lè)類的雜志和影碟花費(fèi)量最年夜，凡能給家庭帶來(lái)樂(lè)趣和常識(shí)的圖書(shū)音像成品，都能得到較好的銷量。

3、市郊地段

該地段以往被覺(jué)得是不太抱負(fù)開(kāi)店之地，可是如今因?yàn)槟撤N城市的敏捷成長(zhǎng)和車輛的年夜量增長(zhǎng),市郊地段的貿(mào)易代價(jià)正在上升。這一地段的特性是，重要向駕駛各類車輛的人供給生涯、蘇息、娛樂(lè)的報(bào)刊辦事。

4、拐角的地位

商鋪選址很是重要，拐角的地位每每是很抱負(fù)的，它位于兩條街道的交叉處，是人流的停止點(diǎn)，可以發(fā)生“拐角效應(yīng)”。拐角地位可以增長(zhǎng)圖書(shū)音像成品櫥窗擺設(shè)的面積。兩條街道的往來(lái)人流搜集于此，有較多的過(guò)路行人;可以經(jīng)由過(guò)程兩個(gè)以上的進(jìn)口緩和人流的擁擠。因?yàn)闀?shū)店音像店地位面對(duì)兩街，選擇哪一壁作為本身的正門，則成為十分緊張的問(wèn)題。一樣平常的做法是：選擇交通流量年夜的街道一壁作為書(shū)店音像店的正門，即店同;另一壁作為側(cè)門。

5、三叉路口

書(shū)店音像店設(shè)在三叉路的下面，店面十分搶眼，同樣被覺(jué)得是異常抱負(fù)的書(shū)店音像店的地輿地位。處在這一有利地位的書(shū)店音像店應(yīng)留意只管即便施展本身的的優(yōu)點(diǎn)，在店正面進(jìn)口的裝飾、店名招牌、告白招牌、展現(xiàn)櫥窗等要精心設(shè)計(jì)，捉住顧客的消操心理，將過(guò)往的行人吸引到書(shū)店音像店中來(lái)。

上面是給大家介紹的書(shū)店商鋪選址最好地段這一問(wèn)題，相信大家對(duì)此也有一定的了解了吧，書(shū)店商鋪選址時(shí)一定要找最適合自己的店面，開(kāi)店時(shí)要注意的小細(xì)節(jié)還是很多的，另外商鋪選址對(duì)于店面來(lái)說(shuō)尤為重要。

第三篇：選址分析報(bào)告

店面選址分析報(bào)告

（華潤(rùn)蘇果黃金海岸店）

一、該地區(qū)的家庭人口及收入水平

1家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、○

家庭成員年齡、收入狀況等。每個(gè)家庭的收入與支出的分配，會(huì)影響未來(lái)商店的銷售。如該地區(qū)的平均家庭收入增長(zhǎng)，那么，相應(yīng)地，人們對(duì)商品的數(shù)量、質(zhì)量和檔次也會(huì)相應(yīng)的提高。另外，家庭的大小也會(huì)影響 商店的銷售，如沒(méi)有孩子的新婚夫妻對(duì)商品的要求往往偏于時(shí)尚、個(gè)性、少量，而有孩子的家庭的消費(fèi)主要以孩子為主。2對(duì)于學(xué)生這部分消費(fèi)群體，基本屬于沒(méi)有收入，但是，消費(fèi)的○

需求卻是很大的餓，而且，對(duì)于商品一般追求時(shí)尚潮流，具有個(gè)性，因此，要滿足這部分人群的需求，就需要高品質(zhì)、價(jià)格相對(duì)合理的商品，專賣店將是比較好的一個(gè)選擇，如，東山步行街，新街口的新百，大洋之類的商場(chǎng)。

二、該地區(qū)的人口密度

一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方米的人數(shù)或戶數(shù)確定。部分流入的客流人數(shù)不在考察范圍之內(nèi)。就說(shuō)蘇果黃金海岸面對(duì)的消費(fèi)者主要的是天景山小區(qū)的住戶及大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生。所在地區(qū)的人口密度，天景山小區(qū)內(nèi)的住戶可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲得，大學(xué)生可進(jìn)行上網(wǎng)搜尋歷年各校的招生人數(shù)。對(duì)于白天人口密集的辦公區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，如延長(zhǎng)下班時(shí)間，增加辨明項(xiàng)目等。人口密

度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光顧的次數(shù)也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚點(diǎn) ○

華潤(rùn)蘇果黃金海岸店面臨的消費(fèi)者聚集點(diǎn)基本上是天景山小區(qū)、大學(xué)城內(nèi)的學(xué)生及公交地鐵線輻射到的一些商圈范圍。

2客流構(gòu)成分析 ○

1、客流的性別比例

2、客流的年齡層次：江寧大學(xué)城內(nèi)的學(xué)生年齡層次基本在18-25歲，一些小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群體的年齡層次在什么年齡的都有。

3消費(fèi)者的出行方式或行進(jìn)狀態(tài)：地鐵、公交、步行·○·

4客流量的測(cè)評(píng) ○

隨著地鐵線的開(kāi)通，將江寧大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生的消費(fèi)場(chǎng)所都向外拉伸，另外，原有的公交車也是一個(gè)主要的交通工具，17路、137、區(qū)3·都將華潤(rùn)蘇果黃金海岸店的商圈范圍在擴(kuò)大，但同時(shí)，也加大了它的競(jìng)爭(zhēng)力，如，河定橋的歐尚、新街口的沃爾瑪?shù)龋硗?，東山步行街的華聯(lián)、蘇果也是黃金海岸店的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這兩家店在江寧大學(xué)城內(nèi)開(kāi)通了免費(fèi)購(gòu)物班車，使得大學(xué)城內(nèi)的在客源大量的流失。對(duì)于華潤(rùn)蘇果黃金海岸店的客流量統(tǒng)計(jì)，可從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行：

1、各站上下客的人數(shù)（17路、137、區(qū)3等）

2、居住人口集聚區(qū)（天景山小區(qū)、江寧大學(xué)城內(nèi)的學(xué)校等）

3、日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等

4、火車站、汽車站、地鐵站等交通工具的集聚點(diǎn)

5、體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們的集聚活動(dòng)的場(chǎng)所，如方山風(fēng)景區(qū)、牛首山風(fēng)景區(qū)、江寧體育館等。

四、消費(fèi)者購(gòu)買力的分析

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的。華潤(rùn)蘇果黃金海岸店，面對(duì)的消費(fèi)者有很大一部分是江寧大學(xué)城里的大學(xué)生，相對(duì)而言，大學(xué)生的消費(fèi)水平不是很高，此外，商圈內(nèi)居民人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查。

五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

華潤(rùn)蘇果黃金海岸店在擁有機(jī)遇的同時(shí)，也面對(duì)著競(jìng)爭(zhēng)壓力，在東山步行街那，北京華聯(lián)，蘇果，河定橋那的歐尚都是黃金海岸店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，他們擁有甚至比黃金海岸店更有利的條件，在東山步行街那，有早已成型的商業(yè)氣氛，并且，那邊的華聯(lián)、蘇果都有開(kāi)通免費(fèi)的購(gòu)物班車，將江寧這邊的消費(fèi)者往東山那邊吸引，河定橋依靠著地鐵的便利，成型的一站式購(gòu)物環(huán)境，也給蘇果黃金海岸店帶來(lái)了很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

最后，新街口也是這邊的消費(fèi)者會(huì)消費(fèi)的地方，那邊的商品無(wú)論在質(zhì)量或檔次上面都基本上是很好的，地出行。開(kāi)通也大大方便了人們的出行。

六、顧客消費(fèi)習(xí)慣分析

以下是一張問(wèn)卷

1、您經(jīng)常去蘇果黃金海岸店消費(fèi)嗎？

A是B否

2、您對(duì)蘇果黃金海岸的商品的價(jià)格，服務(wù)滿意嗎？

A很滿意B一般C不滿意

3、您一般多長(zhǎng)時(shí)間去購(gòu)物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的時(shí)候，在超市逗留多久？

A半小時(shí)以下B一個(gè)小時(shí)左右 C兩個(gè)小時(shí)以上

5、一般您是為了什么區(qū)超市消費(fèi)？

A日常生活所需B比較大商品，如家電

6、一般您一次在超市消費(fèi)多少錢？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您對(duì)蘇果黃金海岸店有什么建議嗎？

根據(jù)上面的問(wèn)卷，可對(duì)蘇果黃金海岸店的商品、服務(wù)等進(jìn)行改進(jìn)或調(diào)整，亦吸引更多的消費(fèi)者，增加營(yíng)業(yè)額。

第四篇：大潤(rùn)發(fā)選址分析

實(shí)訓(xùn)報(bào)告

大潤(rùn)發(fā)視覺(jué)營(yíng)銷設(shè)計(jì)調(diào)查與分析

班級(jí)：市場(chǎng)營(yíng)銷143 姓名：14318320錢博力

大型連鎖商超的門店選址特點(diǎn)和分布情況

——以大潤(rùn)發(fā)為例

我們以大潤(rùn)發(fā)為例進(jìn)行分析，主要以大潤(rùn)發(fā)在南通市內(nèi)的分布情況作為例子進(jìn)行分析。

南通

市中心的門店還是分布在商業(yè)圈、居民區(qū)和學(xué)校的附近，剩下的雖然分布比較分散，但是還是主要集中在縣城的市中心圈內(nèi)。這樣分布看起來(lái)是有點(diǎn)奇怪其實(shí)也是有原因的。因?yàn)槟贤ǖ某青l(xiāng)公交班次和路數(shù)真的非常多而且便宜，在早上您可以看到公交車上有很多大叔大媽都是去超市買菜的，南通原本的市中心也包括近幾年劃進(jìn)去的通州區(qū)在內(nèi)大潤(rùn)發(fā)是占據(jù)了強(qiáng)有力的位置，包括已經(jīng)陷入危機(jī)的樂(lè)天、家樂(lè)福、麥德龍等大型的商超都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大潤(rùn)發(fā)，大部分人去市中心超市的第一選擇還會(huì)使大潤(rùn)發(fā)。因?yàn)槭袇^(qū)的不斷擴(kuò)大，還在北邊興起的商業(yè)圈也開(kāi)了一個(gè)大潤(rùn)發(fā)，比較特殊的在一個(gè)市中心的兩個(gè)大潤(rùn)發(fā)。

總結(jié)

無(wú)論大潤(rùn)發(fā)的分布情況如何分散，他們的主要地點(diǎn)還是會(huì)選擇在居民區(qū)、購(gòu)物廣場(chǎng)這些人流量巨大，消費(fèi)水平也高的地方。雖然競(jìng)爭(zhēng)因素也較大，但是只要能抓住人流就能創(chuàng)造大的收入。其他次級(jí)的縣城，雖然人流量不及市中心大商業(yè)圈的人流量多但相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)小很多。遠(yuǎn)離市區(qū)商業(yè)圈的居民選擇的范圍就更小了，但是又想一次性買到全部的商品，還有優(yōu)惠折扣，這時(shí)候大型的連鎖超市使他們最好的選擇，并且大潤(rùn)發(fā)對(duì)較遠(yuǎn)地區(qū)的居民還有大潤(rùn)發(fā)的接送車。這對(duì)承擔(dān)了家中買菜做飯的中老年來(lái)說(shuō)是再方便不過(guò)的了。

第五篇：重慶別墅市場(chǎng)調(diào)查分析范文

重慶別墅市場(chǎng)調(diào)查分析

一、重慶別墅市場(chǎng)有效數(shù)據(jù)分析

1、開(kāi)盤銷售項(xiàng)目：

保利國(guó)際高爾夫花園、龍湖·藍(lán)湖郡、世紀(jì)花園、佰富高爾夫別墅、中安·翡翠湖（二期A、B組團(tuán)）、金科天湖美鎮(zhèn)·上島、建工·未來(lái)城（一期）、半城中央、畔溪名都三期漪龍灣、學(xué)府大道69號(hào)·伴山雅筑、大川加勒比別墅。到年底前，還將有山語(yǔ)間、伽藍(lán)藝墅、天江常青藤、海蘭云天·塞納維拉、威尼斯印象、碧水康橋、天賜龍都、南方上格林·綠林墅

2、供應(yīng)量

·上半年供應(yīng)體量：42.9736萬(wàn)平方米 ·下半年供應(yīng)體量：81.04萬(wàn)平方米

●合計(jì)供應(yīng)體量：124.0136萬(wàn)平方米

●全年有1993套別墅供應(yīng)市場(chǎng)，上半年面市1121套，下半年面市872套，其中獨(dú)立別墅741套；

（渝北區(qū)供應(yīng)量達(dá)56.0716萬(wàn)平方米、江北區(qū)為24.8616萬(wàn)平方米）

3、供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)

目前已開(kāi)發(fā)6680套別墅，獨(dú)立別墅占38.7%、而聯(lián)排與疊加別墅分別占46.7%和14.6%；

4、供應(yīng)價(jià)格

·普通經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅： 4000元/平方米左右（平均售價(jià)）·景觀資源相對(duì)稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售價(jià)）·綜合性均好的聯(lián)排別墅： 6200元/平方米（平均售價(jià)）

·獨(dú)立別墅因地段、景觀、類型等內(nèi)外因素的多樣化，售價(jià)從6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天價(jià)別墅：中安3千萬(wàn)元；龍湖·藍(lán)湖郡將有10余套千萬(wàn)級(jí)別墅面市

二、分布區(qū)域特征分析

1、含谷別墅區(qū)

含谷別墅區(qū)是重慶最早浮出水面的市郊型別墅集中供應(yīng)區(qū)，最早進(jìn)入該區(qū)域的別墅項(xiàng)目是全興別墅，隨后開(kāi)發(fā)的香格里拉別墅和北歐別墅使含谷的開(kāi)發(fā)熱度迅速升溫。目前這些項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)的為距高速路含谷出口九公里外龍?zhí)逗叺暮Ｌm云天二期。

2、B17片區(qū)和渝北兩路別墅區(qū)

B17片區(qū)和渝北兩路片區(qū)由于擁有臨近機(jī)場(chǎng)的便利，且周邊大部分地塊風(fēng)景優(yōu)美，擁有別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)先天優(yōu)越條件，引來(lái)不少實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛在此圈地。目前在此區(qū)域的別墅項(xiàng)目有保利國(guó)際高爾夫花園、天江·常青藤人文別墅區(qū)、恒運(yùn)·清河灣、山語(yǔ)間、伽藍(lán)藝墅等別墅項(xiàng)目。在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟的國(guó)家和地區(qū)，機(jī)場(chǎng)周邊的地塊往往是別墅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域在未來(lái)三五年內(nèi)將發(fā)展成為重慶別墅項(xiàng)目最為集中的區(qū)域之一。

3、北部新區(qū)別墅區(qū)

和記黃埔、龍湖等品牌地產(chǎn)的進(jìn)入奠定了北部新區(qū)高檔生活社區(qū)的崛起，目前的北部新區(qū)別墅已經(jīng)占據(jù)了重慶別墅市場(chǎng)的半壁江山。

4、南山別墅區(qū)

南山作為重慶市的天然綠色屏障和城市“肺葉”，隨著政府規(guī)劃的引導(dǎo)以及一系列利好因素的出臺(tái)，南山別墅區(qū)目前已經(jīng)初具規(guī)模，成為重慶別墅市場(chǎng)上的一個(gè)亮點(diǎn)。

5、北碚別墅區(qū)

北碚區(qū)擁有濃厚的文化氛圍和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，同樣具有別墅開(kāi)發(fā)的潛質(zhì)。有中安·翡翠湖等項(xiàng)目，同時(shí)，隨著北碚市政建設(shè)的開(kāi)展，交通狀況的改善，北碚別墅區(qū)將會(huì)成為重慶別墅市場(chǎng)上重要的板塊之一。

6、巴南別墅區(qū)

在充分利用巴南優(yōu)越自然條件的情況下相繼開(kāi)發(fā)了一品住宅、日月山莊、威尼斯印象別墅項(xiàng)目。隨著重慶主城半小時(shí)交通的完善，巴南的別墅市場(chǎng)也會(huì)取得較大的發(fā)展。

7、南岸銅元局片區(qū)

銅元局片區(qū)擁有得天獨(dú)厚的自然資源，銅元局片區(qū)在幾年前開(kāi)發(fā)的玫瑰山莊、加拿大國(guó)際花園以及近兩年開(kāi)發(fā)的帝景名苑使銅元局片區(qū)成為了高檔住宅區(qū)域。而此區(qū)域最大的社區(qū)融僑半島在后期的產(chǎn)品規(guī)劃中也將會(huì)有別墅產(chǎn)品的推出，加之菜園壩長(zhǎng)江大橋的修建以及石板坡長(zhǎng)江大橋的拓寬，必然會(huì)成為都市型別墅的主要區(qū)域之一。

8、江北石馬河片區(qū)

江北石馬河片區(qū)由于松石大道的修建，規(guī)劃擬建的雙碑大橋，使此板塊的交通情況大大改善，會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)此板塊的開(kāi)發(fā)，特別是高檔住宅的開(kāi)發(fā)。目前此板塊的別墅項(xiàng)目有佰富高爾夫別墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年開(kāi)發(fā)的名門山莊。

四、目標(biāo)客戶分析

● 現(xiàn)有別墅購(gòu)買者一般學(xué)歷偏高，受過(guò)良好教育。

● 年齡在35—45歲之間，多為中年成熟型的買家。值得注意的是，潛在買家年齡層次則明顯偏年輕。在30-45歲之間。

● 職業(yè)：銀行界、私企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員居多；不乏高級(jí)公務(wù)員、大型企業(yè)的管理階層、白領(lǐng)階層、地產(chǎn)商、外籍人士、大學(xué)教授等。私營(yíng)業(yè)主的比例明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性及其他方面的要求也更加挑剔?！?家庭結(jié)構(gòu)：2代3口或3代5口

● 收入：具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，年收入至少在25萬(wàn)元以上。

綜觀別墅購(gòu)買群，都有一定的資金積累，除傳統(tǒng)意義的富翁外，別墅購(gòu)買者逐步呈現(xiàn)出高知、低齡的趨勢(shì)。他們往往只是高級(jí)打工仔，有的年齡僅20多歲，由于超前的消費(fèi)意識(shí)和有較高且穩(wěn)定的預(yù)期收入，使得這些都市新貴提前趕乘“別墅快車”。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，若采用按揭的方式，別墅購(gòu)買群將在短期內(nèi)越來(lái)越龐大。

五、產(chǎn)品分析

1、建筑風(fēng)格

現(xiàn)有別墅風(fēng)格主要有：純美式經(jīng)典風(fēng)格、北美加拿大風(fēng)格、西班牙山地風(fēng)格、歐式風(fēng)格、傳統(tǒng)改良風(fēng)格、純中式庭院風(fēng)格、法式風(fēng)格、英倫風(fēng)格、德式風(fēng)格、北歐風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格等等；

但重慶別墅主流風(fēng)格多傾向北美風(fēng)格。這或許跟城市文化淵源有關(guān)，重慶和美洲一樣都是移民文化，民族包容性強(qiáng)，民眾心胸寬廣，外來(lái)意識(shí)形態(tài)雖然很容易落地，但更容易被本土化。重慶民風(fēng)自由、熱情、不羈，能與注重個(gè)體存在感的北美風(fēng)格產(chǎn)生共鳴；北美風(fēng)格別墅對(duì)地形適應(yīng)性強(qiáng)，也更適合重慶丘陵起伏的地形地貌。

2、戶型結(jié)構(gòu)

● 戶型形態(tài)主要有：獨(dú)立別墅、連排別墅、疊加別墅、雙拼別墅、空中別墅

● 戶型面積：100平方米-400平方米，主流戶型250平方米左右。

● 戶型功能：居住是基本需求，別墅因?qū)臻g的奢侈占有能讓居住面積增大外，隨著市場(chǎng)的成熟和觀念上對(duì)家庭的回歸，增加了對(duì)享樂(lè)功能的移植，如：家庭會(huì)所空間、小型俱樂(lè)部、私人運(yùn)動(dòng)館、電影放映廳等。

● 在空間布局上一直有兩種說(shuō)法，一是房間設(shè)置不應(yīng)太多，房間太多象農(nóng)民房；二是應(yīng)該留有充分的房間數(shù)量，滿足家庭成員的私有空間需求。

3、價(jià)格

從在售的別墅項(xiàng)目看，100萬(wàn)元左右級(jí)是目前市場(chǎng)的主流?！て胀ń?jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅： 4000元/平方米左右（平均售價(jià)）·景觀資源相對(duì)稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售價(jià)）

·綜合性均好的聯(lián)排別墅： 6200元/平方米（平均售價(jià)）

·獨(dú)立別墅因地段、景觀、類型等內(nèi)外因素的多樣化，售價(jià)從6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天價(jià)別墅：中安3千萬(wàn)元；龍湖·藍(lán)湖郡將有10余套千萬(wàn)級(jí)別墅面市

重慶別墅市場(chǎng)，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無(wú)效供給卻很大。環(huán)境、位置好，總價(jià)在50—70萬(wàn)元的疊加別墅，70萬(wàn)元以上的聯(lián)排別墅、定位準(zhǔn)確的商務(wù)別墅都存在著供應(yīng)空缺。

4、景觀資源

按對(duì)景觀的占有度可作如下劃分：

城市型別墅（金果園、歸谷城市美墅）、山水別墅（海南云天）、山地別墅（迦藍(lán)藝墅、山語(yǔ)間）、湖景別墅（龍湖系列）、純江景別墅（加勒比海岸）、森林別墅（南嶺雅舍）、全生態(tài)資源別墅（中安翡翠湖）等。

如果按慣例將距離城市中心20公里范圍以內(nèi)確定為都市型別墅，那么重慶別墅絕大多數(shù)都為都市別墅。然而重慶因獨(dú)特的山地與水景共存的地貌條件，都市中同樣能擁有郊區(qū)別墅的景觀資源。

景觀的稀缺性決定別墅的當(dāng)期價(jià)格和長(zhǎng)期的增值與保值，景觀資源相對(duì)稀缺的市場(chǎng)均價(jià)高于普通經(jīng)濟(jì)型別墅3000-4000元/平方米。

5、購(gòu)買別墅用途

1）自?。菏袌?chǎng)主流。在售和已售別墅多數(shù)為第一居所。

2）渡假：隨著城市交通的改善，市區(qū)別墅用地的見(jiàn)底，城市邊緣新區(qū)域的價(jià)值拓展，城郊渡假型別墅將成為未來(lái)市場(chǎng)概念推廣的主流。

3）投資：與一級(jí)城市相比，重慶別墅投資市場(chǎng)還未形成。

從租賃市場(chǎng)來(lái)看，重慶別墅二三級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)制還沒(méi)形成，掛牌銷售別墅的情況幾乎沒(méi)有。由于租金偏低，投資回報(bào)率不高。目前，重慶別墅多為自住。別墅租賃市場(chǎng)不興旺，一手樓市的銷售速度也比較緩慢。

6、文化內(nèi)涵與營(yíng)銷推廣手段

別墅營(yíng)銷通常采取文化營(yíng)銷的推廣手段。重慶別墅市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目還沒(méi)有針對(duì)不同市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，營(yíng)銷上往往求全求廣，開(kāi)發(fā)商希望將不同收入階層所有客戶一網(wǎng)打盡；再者，就是個(gè)別外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的特性研究不夠。造成了多數(shù)別墅產(chǎn)品在項(xiàng)目包裝、營(yíng)銷推廣等方面還處于初級(jí)階段，營(yíng)銷手法沒(méi)有特色，甚至混同于渡假村、普通住宅。

從今年上市項(xiàng)目來(lái)看，重慶別墅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始從炫耀身份轉(zhuǎn)變到涵養(yǎng)文化，如：常青藤別墅以美國(guó)經(jīng)典學(xué)院文化為藍(lán)本；迦藍(lán)藝墅以美學(xué)藝術(shù)為基調(diào)；長(zhǎng)青湖倡導(dǎo)中國(guó)山水人文修養(yǎng)。有了文化內(nèi)涵的支持，產(chǎn)品就不僅僅只是一個(gè)空殼，才能滿足消費(fèi)者對(duì)建筑物以外的需求，品牌、生活方式、文化氛圍、產(chǎn)品個(gè)性強(qiáng)不強(qiáng)都是影響購(gòu)買的重要因素。

六、結(jié)論

重慶別墅市場(chǎng)自2003年2月18日國(guó)土資源部發(fā)布緊急通知對(duì)別墅用地叫停以來(lái)，此前批準(zhǔn)的土地經(jīng)過(guò)兩年后陸續(xù)推出，在今年形成一個(gè)較大的供應(yīng)格局；雖然新政對(duì)于高檔樓盤的抑制力度很大，但別墅項(xiàng)目的供應(yīng)量仍明顯增加，項(xiàng)目層出不窮，僅重慶北部新區(qū)別墅項(xiàng)目就有近10個(gè)，并集中在未來(lái)兩三年內(nèi)放量。從新政實(shí)施的實(shí)際情況來(lái)看，與普通住宅市場(chǎng)一樣，在受到一段時(shí)期的短暫影響之后，別墅價(jià)格卻在宏觀調(diào)控的大背景下繼續(xù)保持了上揚(yáng)的勢(shì)頭，與2003年價(jià)格相比整體上漲了近1000元/平方米；從此次房交會(huì)的情況來(lái)看，別墅項(xiàng)目又進(jìn)入了新一輪的推盤高峰。

1、從投資規(guī)模看，市場(chǎng)投資絕對(duì)總量和相對(duì)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他市場(chǎng)

預(yù)計(jì)到今年底，已開(kāi)發(fā)別墅將達(dá)49個(gè)左右，已開(kāi)發(fā)用地9600畝，已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的建筑總量約340萬(wàn)平方米；從投資規(guī)模來(lái)看，重慶別墅開(kāi)發(fā)占住宅投資規(guī)模的6%—7%。其投資總量和相對(duì)量與京、滬、蓉市場(chǎng)相比還不到北京與上海市場(chǎng)規(guī)模的五分之一，與開(kāi)埠時(shí)間較接近的成都比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。重慶別墅投資供應(yīng)仍處于市場(chǎng)培育初期。

2、從消費(fèi)人群來(lái)看，重慶的本土富人階層正在形成

按最近國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)表明，重慶外來(lái)購(gòu)房人群為12.5%，整體市場(chǎng)對(duì)外吸引程度相對(duì)較低，內(nèi)需和外需都不足，消費(fèi)市場(chǎng)不夠成熟。而市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展成熟城市的別墅購(gòu)買人群主要是外地人，比例基本上在30%左右。盡管如此，從今年重慶市場(chǎng)所反映的情況來(lái)看，我們?nèi)钥煽吹?，一些近期新近推出的?xiàng)目中，有更多消費(fèi)者來(lái)自涪陵和萬(wàn)州，重慶的“天價(jià)”別墅也被某廣東人買走，重慶別墅市場(chǎng)的春天已然不遠(yuǎn)。

3、宏觀調(diào)控讓價(jià)值凸顯，讓別墅開(kāi)發(fā)成為主流方向

雖然國(guó)家對(duì)別墅類用地和金融信貸的嚴(yán)控政策至今也沒(méi)松動(dòng)過(guò)，重慶別墅的價(jià)值卻在其中得到了進(jìn)一步凸顯，在這一輪的調(diào)控中特別強(qiáng)調(diào)要提高土地的利用效率，因此低容積率的別墅用地更加稀缺。從一個(gè)藍(lán)湖郡占去年秋交會(huì)銷售額的半壁江山已經(jīng)可以看出，別墅已成為主流的開(kāi)發(fā)方向，也開(kāi)始形成一種主流文化和新的社會(huì)階層。尤其是自然資源的不可再生，2005年的別墅在這個(gè)意義上尤其顯得特別重要。顯而易見(jiàn)，在政策已經(jīng)見(jiàn)底的情況下，越是資源稀缺，就越是顯得珍貴。

4、產(chǎn)品差異化明顯，市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分

2005別墅市場(chǎng)逐漸走向成熟表現(xiàn)在，保利走的是董事級(jí)頂尖開(kāi)發(fā)之路，龍湖西岸的產(chǎn)品對(duì)全國(guó)而言都是“顛覆性”的，而長(zhǎng)青湖、山語(yǔ)間等則瞄準(zhǔn)中產(chǎn)偏上的消費(fèi)階層。項(xiàng)目與項(xiàng)目之間總價(jià)懸殊，從幾十萬(wàn)到上千萬(wàn)不等，處在同級(jí)差競(jìng)爭(zhēng)檔次上的項(xiàng)目，注重不同特色的營(yíng)造，以差異化和產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)。

從風(fēng)格上看，早先是照抄照搬國(guó)外別墅，什么風(fēng)格都有，不倫不類；而現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商們?cè)谧⒅匚諊?guó)外產(chǎn)品精髓的同時(shí)，融入進(jìn)了本地文化內(nèi)涵，賣點(diǎn)也越來(lái)越豐富。北美風(fēng)格、歐洲風(fēng)情、中式別墅、人文別墅、藝術(shù)別墅、田園別墅，產(chǎn)品多元化趨勢(shì)足以令人眼花繚亂。不過(guò)，它們都無(wú)一例外地在健康生態(tài)和居家環(huán)境上下足了功夫。

5、價(jià)格計(jì)算多樣性，有按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的、有按占地面積計(jì)價(jià)的，也有按棟計(jì)價(jià)的

6、今明兩年別墅投資預(yù)計(jì)將達(dá)100億，南岸、北部新區(qū)成別墅主要集中地，主要產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排、獨(dú)立為主

7、未來(lái)別墅發(fā)展將實(shí)現(xiàn)精神與物質(zhì)的回歸

隨著小康社會(huì)的逐步實(shí)現(xiàn)，一些在密度、形態(tài)等方面達(dá)不到要求的假別墅將退出舞臺(tái)，獨(dú)棟將成為流行。除此之外，還有幾個(gè)值得關(guān)注的方向。

首先是生態(tài)型，其次是智能化，其三是個(gè)性化。最后是社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。新一代的別墅不再是過(guò)去單純的炫耀，不是金錢的顯示。新一代的別墅在物質(zhì)和精神上都是高品質(zhì)的，是更好地享受精神、享受藝術(shù)、享受人生的居所。

六、影響銷售成功與否的不確定因素

1、目標(biāo)消費(fèi)者存在不確定性

雖然重慶富人已經(jīng)作為一個(gè)群體出現(xiàn)，別墅市場(chǎng)也開(kāi)始重現(xiàn)生機(jī)。但也面臨消費(fèi)人群極其有限、消費(fèi)者更加挑剔和審慎等挑戰(zhàn)，因此，并不是每個(gè)別墅都是一片陽(yáng)光燦爛。

2、有效供給存在不確定性

重慶別墅市場(chǎng)，從數(shù)據(jù)上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品個(gè)性化不強(qiáng)、缺乏文化內(nèi)涵支持，功能、面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無(wú)效供給卻很大。

3、發(fā)展商專業(yè)程度存在不確定性

別墅屬于高價(jià)奢侈品，其目標(biāo)消費(fèi)者社會(huì)地位、見(jiàn)識(shí)品位、人生經(jīng)歷、生活習(xí)慣等都注 定了別墅產(chǎn)品被挑剔的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，發(fā)展商如在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品位鑒賞方面不能與之產(chǎn)生共鳴，形成引導(dǎo)將很難推動(dòng)銷售。

4、營(yíng)銷推廣專業(yè)程度存在不確定性

由于本地社會(huì)環(huán)境的影響，別墅營(yíng)銷難在建立有效的傳播渠道。形象如何包裝、文化如 何導(dǎo)入、廣告如何推廣、媒體如何組合都是決定營(yíng)銷成敗的重要因素。

5、綜合服務(wù)水平存在不確定性

產(chǎn)品缺乏前瞻性或物管服務(wù)不到位，別墅升值預(yù)期將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。