第一篇：屈臣氏店鋪選址分析報告

屈臣氏店鋪選址分析報告

一、屈臣氏簡介屈臣氏是長江和記有限公司旗下的國際零售及食品制造機構(gòu)，業(yè)務(wù)遍布24個國家/地區(qū)，共經(jīng)營超過12000間零售商店，聘用117,000名員工。集團涉及的商品包括有保健產(chǎn)品、美容產(chǎn)品、香水、化妝品、日用、食品、飲品、電子產(chǎn)品、洋酒及機場零售業(yè)務(wù)。屈臣氏在中國200多個城市擁有超過1000家店鋪和三千萬名會員，是中國目前最大的保健及美容產(chǎn)品零售連鎖店。

二、屈臣氏選址的方向及店鋪要求

（一）選址方向1.人流量集中的街道，辦公樓，如航空港華聯(lián)超市一樓，附近小區(qū)眾多，人流量大2.大型百貨商店、超大型賣場、大型商業(yè)中心，如成都屈臣氏空港店，靠近北京華聯(lián)超市3.與星巴克、漢堡王等有相同消費人群的商業(yè)靠近4.中心城市的地鐵沿線5.居住人口大的小區(qū)

（二）選址要求分為街鋪店和非街鋪店，面積在200-500平米之間。對于街鋪店，最好在一樓，有獨立的進出口，形象展示好。臨主干道，人流量集中，可視性好，有較好的招牌廣告位。對于非街鋪店，必須在人流量通道上，并且具有相當(dāng)醒目的廣告位和招牌。

三、店址、商圈、銷售額的分析（以航空港中心店為例）屈臣氏選擇首先考慮的是目標(biāo)消費群密度，捕捉率和租金成本目標(biāo)消費者有效數(shù)量=目標(biāo)消費群密度*捕捉率一般，屈臣氏預(yù)估捕捉率在8%-10%之間，通過這個可以計算出屈臣氏的預(yù)計銷售額.屈臣氏航空港中心店位于錦華路二段與機場高速的交叉路口，與北京華聯(lián)大型綜合超市毗鄰位于5個居民小區(qū)的中心（溫哥華花園、學(xué)府嘉苑、久居福等）、2所高校（西南民族大學(xué)、成都信息工程大學(xué)）附近。具體位置位于一樓，擁有獨立的出入口，標(biāo)牌醒目，清晰可見。影響選址的因素：（1）商圈繁榮度從商圈熱力圖中可以看出，屈臣氏在華聯(lián)空港中心店位于商圈的正中心，占據(jù)有利的地理位置。從商圈繁榮指數(shù)可以看出，商圈成熟度指數(shù)和競爭指數(shù)高，交通以公路為主，沒有地鐵等大流量的其他交通方式，指數(shù)偏低，附近小區(qū)眾多，人口聚集指數(shù)較高。（2）商圈類型及租金航空港中心店的商圈類型屬于綜合商圈，購物占比23.47%，服務(wù)類占比28.57%，休閑占比12.25%，餐飲占比35.71%，商圈服務(wù)種類齊全，均勻分布。常住居民49804戶，白領(lǐng)人數(shù)38800人，屬于人口集聚型。商圈租金38元/平米/月，租金是屈臣氏選址首先考慮的因素之一，因此符合屈臣氏的選址要求。（3）商圈覆蓋人群航空港商圈住宅小區(qū)總數(shù)54個，商圈內(nèi)合計戶數(shù)49804戶，以中大型小區(qū)為主，人口密度為21.3千人/平公里，屬于人口密集型。（4）商圈覆蓋范圍自中心向四周同心圓擴散，2000m為半徑覆蓋周圍的所有人群。（5）主力消費人群屈臣氏的消費人群主要集中在18-35歲之間，多為學(xué)生與上班族。航空港商圈主要辦公樓2棟，可容納38800名白領(lǐng)上班族，附近有兩所大學(xué)，西南民族大學(xué)、成都信息工程大學(xué)，總?cè)藬?shù)超過6W人，消費指數(shù)高，而且屈臣氏的產(chǎn)品符合這兩大類人群的期望，復(fù)購指數(shù)高。（6）購物關(guān)鍵數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，航空港商圈覆蓋范圍內(nèi)超市18個，商鋪453個，集市22個，家電數(shù)碼23個，家居建材66個，其他零售132個，購物成熟度為100分。（7）交通便捷指數(shù)附近公交站87個，停車場30個，交通便捷，方便購物。屈臣氏位于華聯(lián)購物中心一樓，洪亮購物中心擁有地下停車場和地上停車場，同時位于錦華路二段與機場高速的交匯處，兩邊皆有公交車站，為購物提供良好的交通條件。商圈客群畫像商圈男女比例約為6:4，18-35歲累計占比85%，文化程度在大專以上累計占比88%，學(xué)生和上班族累計占比90%以上，符合屈臣氏對于主目標(biāo)客戶群的定位。商圈個人收入2000-6000元收入的人群累計占比47.5%，6000-10000元收入的人群累計占比18.5%，收入水平中等偏上，消費能力強，屈臣氏的產(chǎn)品價位集中在100-400元之間，符合這類收入人群的消費水平?？偨Y(jié)屈臣氏綜合考量的因素有地理位置、商圈、消費水平，競爭壓力、客戶群體。選址首要考慮的三個因素：目標(biāo)消費群密度、捕捉率和租金，這些因素是必不可少的。店鋪選址應(yīng)該綜合考量各個因素，選出最佳位置，滿足消費者需求，創(chuàng)造利益的最大化。

第二篇：屈臣氏選址調(diào)查分析

屈臣氏超市選址分析報告

零售業(yè)是服務(wù)于大眾消費者的流通企業(yè)，它的經(jīng)營成果極大地依賴其店址選址的正確與否，所以零售業(yè)被稱為“選址決定命運的產(chǎn)業(yè)”。國際經(jīng)營大師們認(rèn)為，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是選址-選址-選址，這也說明了零售業(yè)選址的重要性。

因此，為了屈臣氏超市未來有一個良好的發(fā)展前景，我們小組對其進行了選址分析。

綜合杭州各方面的分析，屈臣氏超市新店開于杭州下沙的福雷德廣場，地址位于學(xué)源街文澤路。其在下沙高教園區(qū)，旁邊就是電子科技大學(xué)、理工大學(xué)、傳媒學(xué)院等各大高校。

一、新店周圍地理位置特征表述

從調(diào)查結(jié)果看目前杭州市中心主要有杭州第二百貨大樓、西城廣場購物中心、杭州大廈購物中心、銀泰百貨、國際大廈購物商場、杭州百貨大樓、物美大賣場、世紀(jì)聯(lián)華慶春店、樂購新塘路、麥德龍艮山東路、歐尚大關(guān)路等較大型的購物中心。由此可見，杭州市中心地段基本上都已經(jīng)有開設(shè)了大型的超市，而且競爭激烈。因此屈臣氏超市決定把選址定在新開發(fā)的下沙高教區(qū)的學(xué)源街文澤路上的福雷德廣場。

福雷德廣場位于位于下沙區(qū)高教園區(qū)文澤路與學(xué)林街交叉口，是下沙高教園區(qū)最核心地段。福雷德廣場地理位置十分優(yōu)越，四面環(huán)路，其中北面和東面是50M寬的學(xué)源街和文澤路，南面毗鄰杭州電子科技大學(xué)和浙江理工大學(xué)，西面過文翠路為該校研究生公寓，北面為浙江傳媒學(xué)院；位于廣場東側(cè)為占地270多畝的綠色長廊——下沙城市休閑公園。

福雷德廣場周邊的公交站點與公交線路有：383路（下沙城—中糧包裝）、382路（下沙綜合市場—上沙北路）、K525路（城站火車站—下沙高教文溯站）、K370路（下沙商貿(mào)城—下沙商貿(mào)城）、B支4(金色藍庭公交站—下沙高教東區(qū))、B1路（黃龍公交站—下沙高教東區(qū)）、K369路（下沙商貿(mào)城—下沙商貿(mào)城）、868路專線（海寧皮革城—大關(guān)北）、K104路（學(xué)正街公交站—四季青服裝交易中心）。

我們之所以將屈臣氏的選址定在這里，是由于福雷德廣場位于下沙高教園區(qū)最核心地段。下沙高教園區(qū)集聚了14所高校，周邊高校林立，交通便利，人流動和車流動較大，消費的潛在能力較強，且周邊競爭力較弱，是一個比較合適的場所。

二、被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況

1.商圈構(gòu)成：

杭電，傳媒，福雷德用戶居民成為廣場的主要商圈，就近原則，這里有高密度的學(xué)生群，周末更是人來人往。理工、杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院成為次要商圈，由于離福雷德廣場有一定的距離，平?？赡軟]有充裕的時間去逛。下沙周邊學(xué)校構(gòu)成邊際商圈。

2.影響商圈形成的因素：

福雷德廣場規(guī)模較大，有較強的市場吸引力，又有眾多經(jīng)銷商的加盟，如肯德基、必勝客、蘇寧電器。不管是在生活上還是娛樂方面都為顧客提供更齊全的選擇性商品，吸引顧客的范圍也就越來越大，形成良性循環(huán)，有利于打造屬于下沙的知名品牌！

3.被選址店目前的主要競爭對手有：（1）萬寧超市

萬寧商業(yè)連鎖有限公司簡稱萬寧，是隸屬于牛奶國際有限公司（SGX：D01）的健與美連鎖超市，自1972年在香港設(shè)立第一家零售店以來，以“帶領(lǐng)業(yè)界，推動健與美風(fēng)尚，為社會大眾全面的健與美需要，提供更完善的照顧”為使命，目前店鋪總數(shù)已超過240家，店鋪中配備有專業(yè)美容師，營養(yǎng)師和藥劑師。商品以化妝品為主，占70％，保健品，藥品占20％，其他類約占10％。

2004年，萬寧進入中國內(nèi)地市場。短短幾年間，萬寧在廣袤的內(nèi)地市場迅速發(fā)展壯大。截至2010年5月，萬寧在華東、華南、華北、西南四大區(qū)域二十多個城市開設(shè)超過135家門店。萬寧提倡“自內(nèi)而外的健康美麗”，注重與顧客的情感交流，在硬件的配置以及顏色、燈光和音樂的選擇上，都認(rèn)真考慮顧客的感受。顧客在萬寧充分享受健康的產(chǎn)品、體驗親切的環(huán)境、感受新穎的創(chuàng)意和時尚的氣息，從而使生活更繽紛。顧客對萬寧購物環(huán)境的描述是：“溫馨、舒適、整潔、清晰、高檔”。

萬寧向來堅持為顧客提供高質(zhì)素及完善的健康、個人護理、護膚及嬰兒護理產(chǎn)品，內(nèi)地旅客現(xiàn)在來到香港萬寧各分店購物，可使用人民幣以1兌1的兌換率，十分著數(shù)。萬寧為保障消費者購買的都是質(zhì)高價實的貨品，所有在萬寧出售的貨品均從認(rèn)可的供貨商及代理商處購入，絕對不會出售水貨，故此所有貨品均有百分百正貨保證。此外，萬寧更為客戶提供14天特長的退換貨服務(wù)，給消費者百分百的信心。

屈臣氏和萬寧同是行業(yè)領(lǐng)先者，同為美容及保健品零售連鎖店，他們面對的是相同的目標(biāo)顧客?？梢哉f，屈臣氏與萬寧之間的競爭是相當(dāng)激烈的。（2）嬌蘭佳人

嬌蘭佳人成立于1999年，其系出名門，強大的體系背景是其發(fā)展重要保證之一，這使嬌蘭佳人化妝品連鎖的整體起點高，這比單純做化妝品零售系統(tǒng)的經(jīng)營者在全國布局上就稍勝一籌。同時，企業(yè)化大規(guī)模團隊的運作，為未來直營系統(tǒng)的進一步擴張強化了動力系統(tǒng)，這令大多化妝品零售商難以企及。

嬌蘭佳人主營化妝品包括護膚品、彩妝、香水、洗護用品、護發(fā)用品和居家生活用品，為消費者提供更多“美麗妝顏”、“個人護理”和“便利居家”服務(wù)。主營“知名品牌”+“嬌蘭佳人自有品牌”的經(jīng)營模式，進一步優(yōu)化完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與格局，成為嬌蘭佳人發(fā)展的獨有資源。其主要經(jīng)營對象也為學(xué)生和年輕的女性，定位于中檔消費的大眾人群。公司銷售網(wǎng)絡(luò)目前遍及廣東、北京、重慶等全國各地，低價折扣戰(zhàn)略吸引了眾多消費者進入到嬌蘭佳人的專賣店中，也讓嬌蘭佳人在推廣自有產(chǎn)品的時候如虎添翼。

經(jīng)過多年“專業(yè)專注”經(jīng)營理念的實踐，嬌蘭佳人已經(jīng)在市場建立了良好的品牌形象、品牌信譽以及高效供應(yīng)鏈條，經(jīng)銷產(chǎn)品的集中采購，不僅保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和多樣化，而且可以享受到規(guī)模采購時的低價優(yōu)惠。因此，形成了嬌蘭佳人的兩大經(jīng)營特色：一是名品正貨。與美寶蓮、強生、妮維雅等一線主流品牌建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，設(shè)置形象專柜，以強化“名品正貨”的經(jīng)營理念，為消費者提供更多低價的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

三、新店址周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)、消費層次 新店商圈內(nèi)居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)，收入和消費結(jié)構(gòu)分析：該屈臣氏超市的商圈內(nèi)的人口數(shù)多數(shù)為在校大學(xué)生，碩士生和少量居民。前兩者的收入較少，多為父母給的生活費，后者的收入水平較高。到店內(nèi)的消費中大多數(shù)為學(xué)生，消費能力一般。

由于校點集中，所以每天都有370、369、104、525等多路公共汽車不停往返，再加上小巴等非正規(guī)的公共交通工具，車流量極大。從某種程度上而言，車流即意味著人流。但是，這些人流是否存在購物欲望，購物潛力如何，還需進一步調(diào)查。

四、新店開業(yè)后預(yù)計能輻射的范圍

廣場周圍人口密度大，但大多是由學(xué)生構(gòu)成，收入水平低，少量是下沙當(dāng)?shù)赜脩?，收入較高，但是學(xué)生也是消費者，而且消費量較大完全可以彌補前者的不足。新店開店后預(yù)計能輻射的范圍：屈臣氏的消費對象多為在校大學(xué)生，由于大學(xué)生流動范圍較大，該店的輻射能力較大，主要輻射下沙東部校區(qū)及商業(yè)區(qū)。

五、新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)

1.營業(yè)面積300平方米

新店預(yù)計為300平方米一層，共1 層，營業(yè)面積約為300平方米。2.商品結(jié)構(gòu)

商品結(jié)構(gòu)主要有：品牌護膚，彩妝，香水，臉部護理，面部清潔，唇部護理，化妝工具，紙品及棉制品，手部及身體護理品，沐浴用品，嬰兒用品，計生用品，足部護理，洗發(fā)染發(fā)護發(fā)品，頭發(fā)造型，美發(fā)工具，衛(wèi)生巾，洗液，男士臉部護理，口腔清潔，日化用品，紡織用品等。各種用品的經(jīng)營檔次由中下至中上范圍，以便滿足不同層次顧客的需要。

六、新店的市場定位和經(jīng)營特色 1.市場定位

新店的市場地位是“健與美(H&B)”型商店，即以銷售個人健康與美麗相關(guān)的產(chǎn)品為主的商店類型，簡單而言就是“個人護理商店”。

其銷售的品類包括：個人護理產(chǎn)品、化妝品、藥品以及健康食品。從消費者定位角度來講，在任何一家屈臣氏店鋪，只要粗略地環(huán)顧四周，就能夠發(fā)現(xiàn)90%以上的消費者都是年輕女性，只有為數(shù)不多的男性以及年齡較大的女性消費者。然而，當(dāng)大家走進任何一家大型的超市或賣場，所看到的就是不同的情況。這就是消費者定位的不同!屈臣氏在消費者群體中找到并明確了一群細分的消費者：18至35歲的優(yōu)質(zhì)女性消費者。這些目標(biāo)消費者有著共同的消費理念與習(xí)慣，在屈臣氏的購物環(huán)境中能夠獲得強烈的認(rèn)同感，因此會越逛越想逛，越買越想買!這就是屈臣氏，找到了準(zhǔn)確的消費者定位，從而緊緊地抓住了目標(biāo)消費者!2.經(jīng)營特色

屈臣氏不管遇到什么樣的風(fēng)風(fēng)雨雨都堅持著三大經(jīng)營理念：

（1）藥品及保健品始終保留著開店以來所形成的特色，倡導(dǎo)“健康”。（2）美容美發(fā)及護理用品所占比重最大，種類也最繁多，訴求“美態(tài)”概念。（3）以獨有的趣味公仔及糖果精品傳遞“樂觀”的生活態(tài)度。

其實健康、美態(tài)和樂觀，這三大理念應(yīng)該說是抽象的、不具操作性和空泛的。但是，如果將品牌理念深深“植入”到產(chǎn)品、服務(wù)、環(huán)境中，營造出“屈臣氏式體驗”的氛圍，顧客的反應(yīng)就會立刻積極起來。

首先，秉承“健康”的品牌理念，通過地域細分和功能細分，針對廣東地區(qū)特有的清熱養(yǎng)生觀念和人文環(huán)境，以自有品牌形式推出MJ清潤系列飲料，強化屈臣氏“健康”的企業(yè)形象，實現(xiàn)了差異化突圍。屈臣氏還經(jīng)常舉辦戶外運動等健身活動，2011年 由屈臣氏特別贊助的縱橫山野健行團隊賽將與3月26日在杭州舉行，這已經(jīng)是第三屆了。其次，建立眼見為實的“美態(tài)”產(chǎn)品，用事實說話，與顧客分享美的感受?！扒际险麴s水”品牌標(biāo)志沿用了屈臣氏企業(yè)品牌的綠色主調(diào)，但為了凸顯“美態(tài)”主題，則改用了較為活潑的鮮綠色，既保留了屈臣氏專業(yè)和清純的形象，又彰顯了這一產(chǎn)品的朝氣和活力。特別是那流線型的瓶身、簡潔明快的綠色包裝以及獨有的雙重瓶蓋設(shè)計，把單純的“水”變成了一款獨具時尚品位的產(chǎn)品。

再次，販賣“樂觀”，制造“歡樂”。屈臣氏在創(chuàng)造全新的顧客體驗時，特別強調(diào)品牌的娛樂元素。屈臣氏與美國迪士尼合作，在深圳舉行“迪士尼100周年奇幻冰上巡演”，從娛樂角度切入，突出屈臣氏的“歡樂”主題，拉近與消費者的距離。2011年以“絢出美麗 由你演繹”為主題的第三屆屈臣氏“優(yōu)”大獎攜手土豆網(wǎng)夢想星計劃將以全新面貌登場，突破以往選秀比賽的一般套路，擲重金與土豆網(wǎng)全程攜手合作，為敢于秀出美麗的時尚男女創(chuàng)造個性演繹的平臺。

最后，在屈臣氏，活躍著一支強大的健康顧問隊伍，包括全職藥劑師和供應(yīng)商駐店促銷代表。他們均受過專業(yè)的培訓(xùn)，為顧客免費提供保持健康生活的咨詢和建議。屈臣氏還在店內(nèi)陳列信息快遞《護膚易》等各種個人護理資料手冊；藥品柜臺的“健康知己”資料展架提供各種保健營養(yǎng)分配和疾病預(yù)防治療方法等。

相信與眾不同的定位策略、良好的服務(wù)態(tài)度、富有特色的經(jīng)營理念，多而全的商品將使我們在下沙地區(qū)后來居上。

七、新店址經(jīng)營效益預(yù)估

該屈臣氏店由于位于新建的福雷德廣場上，占地地理位置優(yōu)越，而且占地面積較大，其店面租金金額較大，如果效益不佳將成為較大的經(jīng)營風(fēng)險。同時，由于其產(chǎn)品主要是經(jīng)營化妝品、日常保養(yǎng)生活用品及一些國外的零食，其產(chǎn)品的單件利潤不高，但其有獨特的自有品牌戰(zhàn)略和完善的核心品種結(jié)構(gòu)、專業(yè)的商品購銷理念、倡導(dǎo)“健康、美態(tài)、歡樂”的經(jīng)營理念。

面對激烈的市場競爭，屈臣氏巧妙避開價格大戰(zhàn)的漩渦，將其在海外市場運作成功的“我敢發(fā)誓，保證低價”策略引入中國內(nèi)地市場，也以此吸引了相當(dāng)一部分對價格敏感的顧客。屈臣氏選擇了消費者購買最頻繁、對購買支出影響最大的1200多種保健與美容護膚商品進行讓利，平均價格低于市場價格5%左右。其中，自有品牌產(chǎn)品占減價商品的15%，這些自有品牌產(chǎn)品的價格甚至比同類產(chǎn)品在其他超市的售價低20%—30%左右。擁有大批自有品牌產(chǎn)品是屈臣氏可以大舉進行低價策略的主要優(yōu)勢，因此經(jīng)濟效益較好。

八、新店未來前景分析

由于該廣場剛建成，有些配套設(shè)施還未完善，同時交通也不是很便利，沒有幾班車能夠直接到達，由于下沙多為大學(xué)生，其主要的交通工具多為公交車或者打的，交通上的不便在一定程度上也會導(dǎo)致該地區(qū)的人流量不大，初期經(jīng)營可能會不太理想?？筛ダ椎聫V場的建設(shè)目標(biāo)就是成為下沙的娛樂消費中心，相信在不久的未來，隨著配套設(shè)施的不斷完善，隨著人氣的不斷提升，該店將人流攢動，生意火爆，經(jīng)濟效益大幅提升！

第三篇：店鋪選址調(diào)查的分析報告

商店選址調(diào)查的分析報告

商店選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對商店地址進行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報告，從而逐一分析該地方的選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運營。

一、商店選址調(diào)查報告第一步：了解該區(qū)家庭情況

了解該地段家庭人口及收入水平，家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

二、商店選址調(diào)查報告第二步：人口密度的普查

一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

三、商店選址調(diào)查報告第三步：客流量的統(tǒng)計

一般在評估地理條件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為： 1.各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。2.上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

3.上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：

1.居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

2.日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)。

3.火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。

4.體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

四、商店選址調(diào)查報告第四步：分析消費者的購買力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

具體選址要求：

要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”

所謂“?；畹缆贰笔侵干痰晁幍牡缆凡皇且粭l單純的交通道路，周圍應(yīng)該有—定的住家和單位。這樣可以保證有一定數(shù)量的固定顧客。

（2）緊挨車站

這里的車站主要指地鐵車站?；蛘叨嗖抗能噮R集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。

（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口

一般情況下商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分鐘之內(nèi))、這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。

（4）靠近集聚人的場所

能集聚人的場所主要指政府機構(gòu)、影劇場、警署、醫(yī)院、學(xué)校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。

（5）附近有辦公樓街

有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內(nèi)的客流又是以購買力水平比較高的白領(lǐng)為主，他們對便利店往往具有比較旺盛的即時需求。

（6）附近有單身宿舍或單身公寓

單身宿舍或單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷售帶來了極大的機會。

（7）房租應(yīng)在一天的銷售額以下

便利店的運轉(zhuǎn)必須建立在低成本的基礎(chǔ)之上，房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴張。適宜的月房租最好控制在一天的營業(yè)額之內(nèi)。

（8）競爭者較少

商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒有競爭者、因為有了競爭對手將使商店的顧客分流，從而影響到經(jīng)濟效益。

不適合便利店發(fā)展的因素：

（1）商圈內(nèi)人口極少

（2）車流的動線很少

車流的動線指車輛行走時的移動路線。如商店所在的位置車流的動線很少，則意味著商店的流動顧客會受影響。

（3）地下店鋪

設(shè)在地廠室的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能，因此客流會受到影響。主要缺點是：顧客進出不方便； 店鋪位置不醒目而難以招徠流動顧客。（4）要登樓梯的店鋪

和前者一樣、要登樓梯進入商店，會給顧客帶來不方便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。

（5）不能設(shè)店招與燈箱的店鋪

商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。（6）店鋪的形狀不規(guī)則

長方形或是正方形的商場比較適合便利店的經(jīng)營，如果商場的形狀不規(guī)則，那么在一個本來營業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列，這就會增加顧客 選購商品的時間。(7)

第四篇：店鋪選址調(diào)查的分析報告

店鋪選址調(diào)查的分析報告

店鋪選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對店鋪地址進行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報告，從而逐一分析店鋪選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運營。

店鋪選址調(diào)查報告第一步——了解該地段人口及客流量的統(tǒng)計

一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。一般在評估地理條件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。

店鋪選址調(diào)查報告第二步——了解該地段人口收入水平。

收入狀況是影響消費需求的基本因素。但因在嘉興學(xué)院，消費者絕大部分都是大學(xué)生，且消費水平大致相同。

店鋪選址調(diào)查報告第三步——商圈的調(diào)查

商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同

心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調(diào)查的結(jié)果。

1）合適的賣場面積確定

定賣場面積標(biāo)準(zhǔn)及賣場結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計項目套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式，以降低設(shè)計費用。要實現(xiàn)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化，首先必須做到賣場面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。

2）商圈內(nèi)的競爭店調(diào)查

在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的情況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。

一般來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因為飽和指數(shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。

附件：連鎖便利店選址調(diào)查問卷

先生,女士您好:

我們是嘉興學(xué)院的大三學(xué)生.感謝您從百忙中抽出時間填寫這份關(guān)于便利店的調(diào)查文卷.我們設(shè)計這份調(diào)查文卷,是為了更好得了解您對便利店的認(rèn)識和您的需求,以便為您提供更貼心的服務(wù)。非常感謝您的積極配合!

(注意：除有特別說明，下列選題均為單項，請在選項上打勾)

1.您多久去一次超市？

A.一周幾次.B.一月幾次.C.一年幾次.2.您去超市購買哪些東西?(多選)

A.小百貨.B.日常零食.C.飲料D.書籍音像.E.生鮮類.F.家電

3.您所在的校區(qū)有便利店嗎？

A.有B.沒有

4.您比較喜歡的便利店是？

A.喜客多 B.蘇果 C.合家福D.紅府E.好幫手F.其他________.5.您經(jīng)常去便利店嗎?

A.經(jīng)常.B.偶爾.C.從來不去.6.您去便利店的動機是?(多選)

A.應(yīng)急購物.B.24小時服務(wù).C.付款方便節(jié)省購物時間.D.有更多新產(chǎn)品代表流行趨勢.E.購物環(huán)境好.7.您去便利店經(jīng)常購買哪些商品?(多選)

A.音像產(chǎn)品.B.冷凍食品.C.飲料.D.小百貨.E.便當(dāng).F.零食.G.日常用品.8.您希望在便利店得到哪些服務(wù)?(多選)

A.彩擴沖印.B.各類充值卡, IC卡.C.代繳各種費用.D.牛奶定購.E.帶購車船票,演出票.F.體育彩票.G.mp3下載.H.印刷傳真.I.特快專遞,郵遞.9.您從便利店購買東西，時間一般是： *

A.早上比較早B.白天時間C.晚上19:00-23:00D.23:00以后

10.您覺得在校區(qū)內(nèi)發(fā)展連鎖便利店有前景嗎?

A.有.B.沒有.C.不知道.11.您認(rèn)為便利店作哪些方面改進會更加吸引你來便利店購物?(多選)

A.調(diào)低價格.B.改善購物環(huán)境.C.改善服務(wù)態(tài)度.D.增加新服務(wù),新商品.E.其他________.12.您希望何種形式的售后服務(wù)

A.積分卡B.促銷活動C.產(chǎn)品回饋D.社區(qū)內(nèi)免費送貨 您的基本信息

1.您的性別?A.男B.女

2.您的年齡?A.18歲以下.B.18---20.C.20---24D.24以上

3.您的收入? A1000以下.B.1000---2000C.2000---3000 D.3000以上 再次謝謝您的合作!

十二、新店開業(yè)前相關(guān)的資料附表

擬經(jīng)營地區(qū)資料

擬經(jīng)營地區(qū)：___________省___________市___________縣/地區(qū)

人口：__________________________________________________________________平均收入：__________________________________________________________________ 主要商業(yè)街道名稱：__________________________________________________________

競爭對手：名稱：___________店鋪數(shù)目____________________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數(shù)目______________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數(shù)目____________________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數(shù)目____________________________________

地址：____________________________________________________

名稱：___________店鋪數(shù)目____________________________________

地址：____________________________________________________

擬開設(shè)店鋪數(shù)目：______________________ ___________

預(yù)計開業(yè)時間：___________ 年___________ 月___________ 日

店鋪資料

地點：__________________________________________________________________面積：建筑面積：__________________使用面積：__________________ 門面：__________________米

租用/產(chǎn)權(quán)所有：______________________________________________________________ 贏利預(yù)算：____________________________________________________________________ 預(yù)計營業(yè)額；__________________________________________________________________ 預(yù)計購貨額：__________________________________________________________________ 年租金：______________________________________________________________________ 回本期：__________________________________________________________

經(jīng)營條件：____________________________________________________________________ 擬投資金額：__________________________________________________________________ 營業(yè)點環(huán)境狀況評估表

日期：______________

城市：______________

店鋪資料

店鋪地址：____________________________________________________________________ 聯(lián)絡(luò)人姓名/電話：_____________________________________________________________ 現(xiàn)時店鋪使用情況：空置□百貨□零售□工廠□星級酒店□車站□

可使用日期：__________________________________________________________________ 物業(yè)現(xiàn)狀：____________________________________________________________________ 樓宇類別：________樓至________樓：地鋪/商場/商業(yè)/住宅/工廠/星級酒店________樓至________樓：地鋪/商場/商業(yè)/住宅/工廠/星級酒店________樓至________樓：地鋪/商場/商業(yè)/住宅/工廠/星級酒店 鋪面寬度： 不包柱位：__________________米

包 柱 位：__________________米

樓底高度：外門面：__________________米

店內(nèi)地至天花：__________________米

鋪前街道寬度：行人路：__________________米

行車路：__________________米

店鋪能見度：好□中□差□

門面阻礙物：門面結(jié)構(gòu)柱□門前燈柱□樹□電箱□

鐵柵□公車站□自行車停放點□

結(jié)構(gòu)情況：好□普通□差□

四、店鋪開發(fā)主要項目

? 商圈情報之主動收集。

? 商圈資料之建立。

? 商圈之規(guī)劃、評估、分析報告。

? 執(zhí)行開店之布點策略制度。

? 展店計劃、活動之推動。

? 商圈地點選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。

? 租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。

? 租金行情之分析了解和呈報。

? 競爭店鋪開店情報之搜集及應(yīng)對策略之?dāng)M定。

? 定期（每季）拓店發(fā)表會之規(guī)劃與推動。

? 展店評審作業(yè)之規(guī)劃與推動。

? 準(zhǔn)加盟店（專柜）之拜訪和公關(guān)。

? 和房東之租店談判。

? 與律師協(xié)商訂定租店合同。

? 執(zhí)行開店管理及制度。

? 不良店之遷移和淘汰。

? 其它有關(guān)展店事項。

第五篇：選址分析報告

店面選址分析報告

（華潤蘇果黃金海岸店）

一、該地區(qū)的家庭人口及收入水平

1家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、○

家庭成員年齡、收入狀況等。每個家庭的收入與支出的分配，會影響未來商店的銷售。如該地區(qū)的平均家庭收入增長，那么，相應(yīng)地，人們對商品的數(shù)量、質(zhì)量和檔次也會相應(yīng)的提高。另外，家庭的大小也會影響 商店的銷售，如沒有孩子的新婚夫妻對商品的要求往往偏于時尚、個性、少量，而有孩子的家庭的消費主要以孩子為主。2對于學(xué)生這部分消費群體，基本屬于沒有收入，但是，消費的○

需求卻是很大的餓，而且，對于商品一般追求時尚潮流，具有個性，因此，要滿足這部分人群的需求，就需要高品質(zhì)、價格相對合理的商品，專賣店將是比較好的一個選擇，如，東山步行街，新街口的新百，大洋之類的商場。

二、該地區(qū)的人口密度

一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方米的人數(shù)或戶數(shù)確定。部分流入的客流人數(shù)不在考察范圍之內(nèi)。就說蘇果黃金海岸面對的消費者主要的是天景山小區(qū)的住戶及大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生。所在地區(qū)的人口密度，天景山小區(qū)內(nèi)的住戶可通過入戶抽樣調(diào)查獲得，大學(xué)生可進行上網(wǎng)搜尋歷年各校的招生人數(shù)。對于白天人口密集的辦公區(qū)，應(yīng)分析其消費需求特性進行經(jīng)營，如延長下班時間，增加辨明項目等。人口密

度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光顧的次數(shù)也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚點 ○

華潤蘇果黃金海岸店面臨的消費者聚集點基本上是天景山小區(qū)、大學(xué)城內(nèi)的學(xué)生及公交地鐵線輻射到的一些商圈范圍。

2客流構(gòu)成分析 ○

1、客流的性別比例

2、客流的年齡層次：江寧大學(xué)城內(nèi)的學(xué)生年齡層次基本在18-25歲，一些小區(qū)內(nèi)的消費群體的年齡層次在什么年齡的都有。

3消費者的出行方式或行進狀態(tài)：地鐵、公交、步行·○·

4客流量的測評 ○

隨著地鐵線的開通，將江寧大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生的消費場所都向外拉伸，另外，原有的公交車也是一個主要的交通工具，17路、137、區(qū)3·都將華潤蘇果黃金海岸店的商圈范圍在擴大，但同時，也加大了它的競爭力，如，河定橋的歐尚、新街口的沃爾瑪?shù)?，另外，東山步行街的華聯(lián)、蘇果也是黃金海岸店的強有力的競爭對手，這兩家店在江寧大學(xué)城內(nèi)開通了免費購物班車，使得大學(xué)城內(nèi)的在客源大量的流失。對于華潤蘇果黃金海岸店的客流量統(tǒng)計，可從以下幾個方面來進行：

1、各站上下客的人數(shù)（17路、137、區(qū)3等）

2、居住人口集聚區(qū)（天景山小區(qū)、江寧大學(xué)城內(nèi)的學(xué)校等）

3、日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等

4、火車站、汽車站、地鐵站等交通工具的集聚點

5、體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們的集聚活動的場所，如方山風(fēng)景區(qū)、牛首山風(fēng)景區(qū)、江寧體育館等。

四、消費者購買力的分析

商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的。華潤蘇果黃金海岸店，面對的消費者有很大一部分是江寧大學(xué)城里的大學(xué)生，相對而言，大學(xué)生的消費水平不是很高，此外，商圈內(nèi)居民人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查。

五、競爭對手分析

華潤蘇果黃金海岸店在擁有機遇的同時，也面對著競爭壓力，在東山步行街那，北京華聯(lián)，蘇果，河定橋那的歐尚都是黃金海岸店的競爭對手，他們擁有甚至比黃金海岸店更有利的條件，在東山步行街那，有早已成型的商業(yè)氣氛，并且，那邊的華聯(lián)、蘇果都有開通免費的購物班車，將江寧這邊的消費者往東山那邊吸引，河定橋依靠著地鐵的便利，成型的一站式購物環(huán)境，也給蘇果黃金海岸店帶來了很大的競爭壓力。

最后，新街口也是這邊的消費者會消費的地方，那邊的商品無論在質(zhì)量或檔次上面都基本上是很好的，地出行。開通也大大方便了人們的出行。

六、顧客消費習(xí)慣分析

以下是一張問卷

1、您經(jīng)常去蘇果黃金海岸店消費嗎？

A是B否

2、您對蘇果黃金海岸的商品的價格，服務(wù)滿意嗎？

A很滿意B一般C不滿意

3、您一般多長時間去購物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的時候，在超市逗留多久？

A半小時以下B一個小時左右 C兩個小時以上

5、一般您是為了什么區(qū)超市消費？

A日常生活所需B比較大商品，如家電

6、一般您一次在超市消費多少錢？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您對蘇果黃金海岸店有什么建議嗎？

根據(jù)上面的問卷，可對蘇果黃金海岸店的商品、服務(wù)等進行改進或調(diào)整，亦吸引更多的消費者，增加營業(yè)額。